ZNALECKÝ
POSUDEK
č. 1539 – 109/09
o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/2 rodinného domu č.p. 92 v obci Stárkov na pozemku st. parcela č.13 – zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a pozemku parcela č. 79 – zahrada vše s příslušenstvím v katastrálním území a v obci Stárkov zapsané na LV 278 a evidované u Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Náchod
Objednatel posudku :
Účel posudku : Posudek vypracoval : Datum místního šetření : Datum, ke kterému je provedeno ocenění : Použitý oceňovací předpis :
Soudní exekutor JUDr. Marek Frank, Exekutorský úřad v Českém Krumlově se sídlem Radniční č.p. 28, 381 01 Český Krumlov usnesení č.j. 125 EX 713/08-28 Zjištění obvyklé ceny pro nedobrovolnou dražbu Ing. Michal Sirový, znalec bytem Kájovská 65, 381 01 Český Krumlov 8.10.2009
8.10.2009 Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č.456/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) Zvláštní požadavky objednatele: ocenit obvyklou cenou V Českém Krumlově dne 10.10.2009 Tento znalecký posudek obsahuje 27 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve dvou vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.
2
1. NÁLEZ 1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : 1.1.1 Objednávka - písemné usnesení soudního exekutora JUDr. Marka Franka, Exekutorský úřad v Českém Krumlově se sídlem Radniční č.p. 28, Český Krumlov č.125 EX 713/08-28 ze dne 17.7.2009 s předáním podkladů osobně, převzal dne 20.7.2009 1.1.2 Výpis z katastru nemovitostí – vyhotovený dálkovým přístupem ze dne 18.11.2008, LV 278 A: Vlastník : Marečková Zdeňka, r.č. 635718/1358, bytem Na Vyhlídce 330, Vyžlovka, 281 63 Kostelec nad Černými Lesy 1/2 Šťovíček Lubomír, r.č. 570627/1285, trvale bytem Seifertova 463, Neštemice, 403 31 Ústí nad Labem 16 1/2 B. Nemovitosti : - stavební parcela č. 13 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 237 m2 - objekt bydlení č.p. 92 na st. parcele č. 13 – zastavěná plocha a nádvoří - parcela č. 79 – zahrada o výměře 745 m2 B1 : Jiná práva - bez zápisu C : Omezení vlastnického práva - viz příloha č. 2 D : Jiné zápisy - bez zápisu E : Nabývací tituly a jiné podklady zápisu - viz příloha č. 2 F : Vztah BPEJ k parcelám - viz příloha č. 2 vše v k.ú. a v obci Stárkov 1.1.3 Kopie katastrální mapy – obstaraná znalcem na internetovém katastru nemovitostí bez bližší specifikace – viz příloha č. 3 1.1.4 Místní šetření – proběhlo dne 8.10.2009 na místě samém za účasti znalce a paní Marečkové, spolumajitelky oceňovaných nemovitostí. Při místním šetření byla provedena prohlídka oceňovaných nemovitostí, bylo provedeno zaměření oceňovaných nemovitostí dle zásad přílohy č.1 vyhl. č. 3/2008 Sb. v platném znění. 1.1.5 Konzultace – u místních realitních kanceláří ve věci prodejů obdobných typů nemovitostí např. realitní kancelář Mexx reality, realitní kancelář Remax 1.1.6 Studium - nabídek nemovitostí na realitních serverech např. www.sreality.cz, www.jiho.českéreality.cz, www.allwizzard.cz, apod. 1.1.7 Fotodokumentace – fotodokumentace pořízená při místním šetření 1.1.8 Konzultace - na Stavebním úřadě v Náchodě, kde bylo umožněno znalci nahlédnout do archivu a vyhledat projektovou dokumentaci oceňovaných staveb. Dokumentace stavby nebyla znalcem v archívu nalezena. 1.1.9 Konzultace - na Městském úřadě ve Stárkově, kde byl znalci předložil platný územní plán obce. 1.1.10 Literatura – Teorie oceňování nemovitostí V. přepracované vydání vydané Akademickým nakladatelstvím CERM s.r.o. Brno v roce 2001
3
1.1.11 Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška )
1.2 Popis oceňovaného areálu Oceňované nemovitosti rodinný dům č.p. 92 stojící na st. parcele č. 13 – zastavěná plocha a nádvoří se nachází v katastrálním území a v obci Stárkov přímo na návsi malé obce v zástavbě převážně objektů pro bydlení a několika objektů provozních. Celý areál tvoří ke dni odhadu soubor stavby rodinného domu, venkovních úprav a pozemků st. parcela č. 13 – zastavěná plocha a nádvoří, která je zastavěna částí své výměry rodinným domem a parcela č. 79 – zahrada, která tvoří s výše uvedenými nemovitostmi jednotný funkční celek. Areál je po obvodě ohraničen oceňovanými stavbami a částečně oplocen drátěným pletivem. Příjezd je možný zpevněnou místní komunikací. Objekt rodinného domu je napojen na veřejný rozvod elektrické energie, na obecní vodovod a kanalizace je svedena do vlastní žumpy. V místě není možnost napojení na zemní plyn a veřejnou kanalizaci. Stáří stavby se znalci nepodařilo zjistit, dle odborného odhadu je možné uvažovat o stáří přes cca 150 let. Technický stav objektu ke dni odhadu odpovídá svému stáří a neprováděné běžné údržbě, a je celkově velmi špatný a zchátralý. Objekt je částečně podmáčen a v místě čelní fasády do objektu i zatéká. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav staveb vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj. 8.10.2009. Stav konstrukcí zakrytých a či stáří nemovitostí jsou převzaty z ústní informace sousedů a předaných písemných podkladů, případně doplněny vlastním odborným odhadem znalce. zda jsou oceňované nemovitosti pronajaty není znalci známo. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad v souladu s vyhláškou MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č.456/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška ).
2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu 2.1.1 Rodinný dům č.p. 92 2.1.2 Venkovní úprava 2.1.3 Ocenění pozemků - 2.1.3.1 St. parcela č. 13 a parcela č. 79 2.1.4 Rekapitulace 2.2 Výnosová hodnota 2.3 Komparativní porovnávací metoda 2.4 Rekapitulace
4
2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu
Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit /postavit/ v cenové úrovni k datu ocenění / tzn. reprodukční výchozí cena/, snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že podle provedených porovnání cena stanovená podle cenového předpisu ( dle vyhl. č. 3/2008 Sb. ve znění novely, s koeficientem indexu cen staveb ke dni odhadu ) v současné době odpovídá nákladům na postavení staveb, jsou u staveb převzaty ceny zjištěné výše podle cenového předpisu, bez koeficientu prodejnosti Kp a koeficientu polohového K5.
2.1.1 Rodinný dům č.p. 92 ( § 5 ) SKP 46.21.11 2.1.1.1 Popis Jedná se o nepodsklepený, jednopodlažní objekt se sedlovou střechou, který byl vystavěn v původní řádové zástavbě v centru malé obce. Hlavní vstup do domu je z jižní fasády. Dům je napojen na přívod elektrické energie, na vodovodní přípojku a na vlastní septik či žumpu. Celý objekt je ke dni ocenění prázdný, volně přístupný a nevyužíván. Běžná údržba není v posledních letech prováděna vůbec, objekt ve zvýšené míře chátrá. Základy : kamenné pasy bez izolace Nosná konstrukce : zděná z kamenného zdiva Strop : dřevěný s rovným podhledem, valené klenby do traverz Izolace : nevyskytuje se Vnější povrchy obvodových stěn : vápenná omítka Střecha : sedlová Střešní krytina : bonský šindel Oplechování : z pozinkovaného plechu Bleskosvod : nevyskytuje se Popis vybavení 1.NP Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková na mnoha místech podmáčená Podlaha a dlažby : prkna, dlažba, cementový potěr, PVC Schodiště : dřevěné žebříkové Okna : dřevěná dvojitá Dveře : dřevěné plné i prosklené El. instalace : 220 V, pojistné automaty Rozvod vody : teplé a studené Vytápění : nevyskytuje se Sanitární zařízení : umyvadla, sprcha, splachovací WC Rozvod plynu : nevyskytuje se Zdroj teplé vody : EI Kuchyňské vybavení : nevyskytuje se Popis vybavení podkroví Jedna podkrovní obytná místnost bez sociálního zařízení, volná stavebně neupravená půda
5
2.1.1.2 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření provedeného znalcem při místním šetření a na základě odborného odhadu. Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části
plocha
(m)
( m2 )
8,70 * 17,50
OP (m3)
= 152,25
= 3,60
548,10
= 50,60
( 2,10 + 2,70 )/2 = 2,40
121,44
4,60 * 11,00 celkem 1.NP
výška (m)
210,80
8,70 * 17,50
669,54
= 152,25
celkem zastřešení
4,50/2 = 2,25
342,56
celkem OP rodinný dům č.p. 92
2.1.1.3
342,56
152,25 1012,10 m3
Zjištění charakteru objektu
Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním určen k bydlení, 100 % podlahové plochy místností je určena k bydlení, a jelikož má jeden byt, jedno nadzemní podlaží s volnou půdou, splňuje požadavky na rodinný dům dle ustanovení § 3, odst. C) vyhlášky MMR č. 137/1998 Sb. Zastavěná plocha 1.NP je 210,80 m2. Zastavěná plocha 1.PP je
0,00 m2.
Poměr zastavěných ploch : 1.PP/1.NP = 0,00/210,80 = 0,00 % Tj. objekt rodinného domu je podsklepen do 1/2 zastavěné plochy 1.NP / zde zcela nepodsklepen / Zastavěná plocha 1.NP je 210,80 m2. Zastavěná plocha podkroví 00,00 m2. Poměr zastavěných ploch : podkroví/1.NP = 00,00/210,80 = 00,00 % rodinného domu nemá zařízené v celé zastavěné ploše 1.NP
Tj. objekt
Rodinný dům je stavbou typu „A“ – nepodsklepený, jednopodlažní s částečně zařízeným podkrovím, se sedlovou střechou a se základní cenou 2 290,- Kč/ m3 Podlažnost objektu : Zastavěná plocha 1.NP : ZP1 = 210,80 m2. Zastavěná plocha všech podlaží stavby RD : ZPc = 245,80 m2. Poměr zastavěné plochy všech podlaží a 1.NP : ZPc/ZP1 = 245,80/210,80 = 1,17 2.1.1.4 Koeficienty Rodinný dům podle § 5 a přílohy č. 6 vyhlášky
Typ
A
( 1.NP, sedlová střecha )
ZC
2 290,- Kč/m3
Obestavěný prostor objektu dle projektu
OP
Koeficient polohový
příloha č. 13 vyhlášky – neuplatněno
Koeficient podkroví
do 1/3 ZP 1.NP
Koeficient změny ceny staveb
dle přílohy č.38 vyhl.
Koeficient prodejnosti
dle přílohy č.39 vyhl.
Základní cena po první úpravě
= ZC x Kpod x K řad
neuplatněno Kč/m3
m3
1012,10
K5
1,00
Kpod
1,05
Ki
2,142
Kp
1,000
ZC´
2 290 Kč/m3
6 Pořizovací cena konstrukcí navíc
Cena odhadnuta znalcem
Podíl ceny konstrukce navíc
= CK/ ( ZC´ x OP x K5 x Ki )
koeficient vybavení stavby
S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní
Pol.č.
Kč
CK
0,00,-
-
PK
0,00,-
Konstrukce a vybavení
Provedení
Standard
Podíl příl. Č.14
Upravený podíl
1
Základy
kamenné pasy bez izolace
P
0.08200
0.03770
2
Svislé kce
kamenné zdivo
P
0.21200
0.09750
3
Stropy
dřevěné podhledem
s omítnutým S
0.07900
0.07900
4
Zastřešení
krov vázaný sedlový
S
0.07300
0.07300
5
Krytiny střech
bonský šindel
S
0.03400
0.03400
6
Klempířské konstrukce
z pozinkovaného plechu
S
0.00900
0.00900
7
Vnitřní omítky
omítky vápenné štukové
S
0.05800
0.05800
8
Fasádní omítky
omítky vápenné štukové
S
0.02800
0.02800
9
Vnější obklady
nevyskytují se
CH
0.00500
0.00000
10
Vnitřní obklady
částečně keramické
P
0.02300
0.01060
11
Schody
dřevěné žebříkové
P
0.01000
0.00460
12
Dveře
dřevěné
S
0.03200
0.03200
13
Okna
dřevěná dvojitá
S
0.05200
0.05200
14
Podlahy obytných místnost.
prkna
P
0.02200
0.01010
15
Podlahy ostatních místností cementový potěr, dlažba
S
0.01000
0.01000
16
Vytápění
nevyskytuje se
CH
0.05200
0.00000
17
Elektroinstalace
220 V, poj. automaty
P
0.04300
0.01980
18
Bleskosvod
nevyskytuje se
CH
0.00600
0.00000
19
Rozvod vody
teplá a studená
S
0.03200
0.03200
20
Zdroj teplé vody
EI boiler
S
0.01900
0.01900
21
Instalace plynu
nevyskytuje se
CH
0.00500
0.00000
22
Kanalizace
rozvedena
S
0,03100
0,03100
23
Vybavení kuchyní
nevyskytuje se
CH
0.00500
0.00000
24
Vnitřní hygienic. vybavení
umyvadlo, sprcha
S
0.04100
0.04100
25
Záchod
splachovací
S
0.00300
0.00300
26
Ostatní
nevyskytuje se
CH
0.03400
0.00000
A
Navíc
-
-
0.00000
0.00000
1.00000
0.68132
-
0.68132
CELKEM Koeficient vybavení stavby
( z výpočtu výše )
Základní cena upravená
ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kp x Kpod x Křad
K4
Kč / m3
3 509,10,-
2.1.1.5 Stáří a opotřebení Přesné stáří stavby se znalci nepodařilo zjistit. Dle použité konstrukce, materiálů a umístění stavby lze usuzovat na původní stáří cca 150 let. Většina konstrukcí dlouhodobé životnosti a některé prvky krátkodobé životnosti jsou původní. Technický stav domu je velmi špatný, na hranici životnosti je většina prvků krátkodobé životnosti. V objektu je patrná vzlínající vlhkost do obvodových zdí, zatékání do objektu v koutech u čelní fasády. Běžná údržba není v posledních letech prováděna vůbec. Bez rekonstrukce není možné objekt užívat. Vzhledem k oceňování stavby, ve které byly některé prvky a konstrukce vyměněny a vzhledem k velmi špatnému technickému stavu stavby je dle přílohy č. 14 vyhlášky, použita při výpočtu opotřebení analytická metoda. Jelikož není známo stáří některých konstrukcí a prvků na stavbě, je provedeno zjištění jejich opotřebení na základě odborného odhadu.
7
Podíly prvků a konstrukcí, které se na stavbě nevyskytují a konstrukce a prvky, které jsou charakterizovány jako podstandardní jsou rozděleny poměrně mezi jiné prvky a konstrukce jejichž přehled uvádí výše uvedená tabulka. PŘEHLED OPOTŘEBENÍ JEDNOTLIVÝCH PRVKŮ A KONSTRUKCÍ Výpočet stupně dokončení
Analytická metoda výpočtu dokončení
Přepočtený podíl
Stupeň dokonč.
Dokončení z Přepočten celku podíl A
Stáří B
Životnost prvku C
Opotřebení B/C
1
0.03770
100
0.03770
0.05540
odhadem
odhadem
0.7000
3.8754
2
0.09750
100
0.09750
0.14310
odhadem
odhadem
0.7000
10.0194
3
0.07900
100
0.07900
0.11600
odhadem
odhadem
0.7000
8.1166
4
0.07300
100
0.07300
0.10710
odhadem
odhadem
0.9000
6.4287
5
0.03400
100
0.03400
0.04990
15
30
0.5000
2.4952
6
0.00900
100
0.00900
0.01320
15
30
0.5000
0.6605
7
0.05800
100
0.05800
0.08510
odhadem
odhadem
0.8000
6.8103
8
0.02800
100
0.02800
0.04110
odhadem
odhadem
0.8000
3.2877
10
0.01060
100
0.01060
0.01550
25
35
1.0000
1.1092
11
0.00460
100
0.00460
0.00680
odhadem
odhadem
0.9000
0.6076
12
0.03200
100
0.03200
0.04700
odhadem
odhadem
0.8000
3.7574
13
0.05200
100
0.05200
0.07630
odhadem
odhadem
0.9000
6.8690
14
0.01010
100
0.01010
0.01490
odhadem
odhadem
1.0000
1.4854
15
0.01000
100
0.01000
0.01470
odhadem
odhadem
0.8000
1.1742
17
0.01980
100
0.01980
0.02900
odhadem
odhadem
0.7000
2.0322
19
0.03200
100
0.03200
0.04700
odhadem
odhadem
1.0000
4.6968
20
0.01900
100
0.01900
0.02790
odhadem
odhadem
1.0000
2.7887
22
0.03100
100
0.03100
0.04550
odhadem
odhadem
0.8000
3.6400
24
0.04100
100
0.04100
0.06020
odhadem
odhadem
0.7000
4.2124
25
0.00300
100
0.00300
0.00440
odhadem
odhadem
0.7000
0.3082
Celk
0.68132
0.68132
1.0000
Pol. č.
Stupeň dokončení stavby
100 %
Opotřebení analytickou metodou
100xAxB/C
74.37 %
2.1.1.6 Výpočet ceny Základní cena Základní cena upravená Obestavěný prostor
ZC
Kč / m3
2 290,00,-
ZCU
m3
3 509,10,-
Kč /
OP
m3
1012,10
CN = ZCU x OP
Kč
3 551 557,17,-
Stupeň dokončení stavby
%
100
Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby
Kč
3 551 557,17,-
74,37
%
- 2 641 467,48,-
Cena časová rodinného domu č.p. 92 ke dni odhadu
Kč
910 089,69,-
Výchozí cena objektu
Opotřebení
8
2.1.2 Venkovní úprava ( § 10 ) Pro potřeby zjištění věcné ceny oceňovaných venkovních úprav je postačující provést ocenění zjednodušeným způsobem. Z ohledání oceńované zemědělské usedlosti se jedná zejména o tyto venkovní úpravy : - přípojky inženýrských sítí - žumpa - zpevněné plochy - oplocení Ocenění venkovních úprav : Ocenění venkovních úprav se provede dle § 10 odst. 2 vyhl. zjednodušeným způsobem ve výši 3,50 až 5,0 % ze zjištěné ceny stavby oceňované dle § 5 vyhl. ( rodinný dům ) a z ceny stavby nebo staveb tvořící příslušenství k nim . Výpočet ceny reprodukční venkovních úprav : Cena stavby rodinného domu č.p. 92
3 551 557,17,- Kč
Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem
3 551 557,17,- Kč
Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem Cena reprodukční venkovních úprav zjednodušeným způsobem
x 3,50 % 124 304,50,- Kč
Výpočet ceny časové venkovních úprav : Cena stavby rodinného domu č.p. 92
910 089,69,- Kč
Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem
910 089,69,- Kč
Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem Cena reprodukční venkovních úprav zjednodušeným způsobem
x 3,50 % 31 853,14,- Kč
2.1.3 Ocenění pozemků 2.1.3.1 Pozemky st. parcela č. 13 a parcela č. 79 2.1.3.1.1 Metodika výpočtu ceny pozemku Pro zjištění obvyklé ceny vycházel znalec ze znalosti místního trhu s nemovitostmi, z konzultace u místních realitních kanceláří / realitní kancelář Kolář Český Krumlov, realitní kancelář JIH Český Krumlov / a z prohlídky nabídek pozemků na internetu. Známé prodejní ceny stavebních pozemků v lokalitě a okolí byly znalcem porovnány a následně vyhodnoceny z hlediska jejich polohy, atraktivnosti, ekonomické návratnosti, dopravního propojení, vazby na zbudované inženýrské sítě, druh možné zástavby, přístupové cesty, rozvoje území apod. s oceňovaným pozemkem. Cena pozemku se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ) , které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku.
9
2.1.3.1.1.2 Výpočet ceny pozemku indexovou metodou Výše uvedený pozemek st. parcela č. 13 - zastavěná plocha má výměru 237 m2 a parcela č. 79 – zahrada výměru 745 m2. Celková výměra oceňovaných pozemků je 982 m2. V současné době není v obci Stárkov nabízen žádný obdobný pozemek pro výstavbu rodinného domu. Srovnávací pozemek je tudíž vybrán v obci Police nad Metují. Srovnávací pozemek je nabízen k prodeji na internetovém serveru za cenu 399 500,- Kč a leží v části obce Slunečná k.ú. Velké Ledhuje a je určen stávajícím územním plánem pro výstavbu rodinného domu. Z důvodu zatímní nerealizace prodeje je nabídková cena srovnávacího pozemku redukována koeficientem 0,85. OCENĚNÍ POZEMKU INDEXOVOU POROVNÁVACÍ METODOU a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku Popis srovnávacího pozemku
Výměra srovnávacího pozemku
samostatná část obce Police nad Metují, objekty pro bydlení, okraj zastavěné části obce Pozemek určený stávající ÚP pro výstavbu RD, možnost napojení na všechny inženýrské sítě, zpevněný příjezd, běžný hluk a prach od dopravy, CHKO Broumovsko VS m2 762
Cena srovnávacího pozemku Jednotková cena srovnávacího pozemku
CS
Kč
JCS = CS/VS
Kč/m2
339 575,00,445,64,-
Koeficienty pro výpočet indexu A
Územní struktura
samostatná část obce, venkovská zástavba
0.90
B
Typ stavebního pozemku
připravený
1.50
C
Třída velikosti obce
2 až 5 tisíc obyvatel
0.60
D
Obchodní resp. průmysl. poloha
lokalita s rodinnými domy
1.30
E
Územní připravenost, infrastr.
střední
0.75
F
Speciální charakteristiky
Nejsou
1.00
Celkový index srovnávacího pozemku
Is = A x B x C x D x E x F
-
0.78975
b) oceňovaný pozemek Poloha srovnávacího pozemku Popis srovnávacího pozemku
Výměra srovnávacího pozemku
centrum obce Stárkov, souvislá zástavba, objekty pro bydlení a provozní objekty Pozemek zastavěný stavbou, zpevněný příjezd, možnost napojení na část inženýrských sítí, běžný hluk a prach od dopravy, CHKO Broumovsko 237 + 745 m2 982
Koeficienty pro výpočet indexu A
Územní struktura
centrum malé obce
1.10
B
Typ stavebního pozemku
1.30
C
Třída velikosti obce
připravený částečně – bez veřejné kanalizace a zemního plynu 0 až 2 tisíc obyvatel
D
Obchodní resp. průmysl. poloha
lokalita s vesnickými rodinnými domy
1.20
E
Územní připravenost, infrastr.
střední
0.75
F
Speciální charakteristiky
Nejsou
1.00
0.50
10
Celkový index srovnávacího pozemku
Io = A x B x C x D x E x F
-
Poměr indexů
Pi = Io/Is
-
0.8148
Jednotková cena oceńovaného pozemku
JCC = JCS x Pi
Kč/m2
363,10
Cena oceňovaného pozemku
0.6435
Kč
Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku
356 568,72,-
-
Cena obvyklá pozemku st parcela č. 13 a parcela č. 79
1/1
Kč
356 570,00,-
Rekapitulace časové a reprodukční ceny staveb a obvyklá cena pozemku
Stavba
Časová cena Opotřebení
Rodinný dům č.p. 92
910 089,69,- Kč
Venkovní úpravy
74,37 %
Reprodukční cena 3 551 557,17,- Kč
31 853,14,- Kč
124 304,50,- Kč
Stavby celkem / zaokrouhleno /
941 940,00,- Kč
3 675 860,00,- Kč
St. parcela č. 13 a parcela č. 79
356 570,00,- Kč
356 570,00,- Kč
1 298 510,00,- Kč
4 032 430,00,- Kč
Oceňované nemovitosti celkem
2.2 Výnosová hodnota areálu oceňovaných nemovitostí 2.2.1 Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů. Výnosová hodnota nemovitostí se stanovuje za předpokladu, že lze oceňovanou nemovitost ke dni ocenění pronajmout popřípadě pronajmout s vynaložením nákladů, které jsou nutné pro uvedení nemovitosti do pronajímatelného stavu. 2.2.2 Ocenění výnosovou hodnotou V tomto případě je více než zřejmé, že nemovitost není možno, ke dni ocenění, pronajmout, objekt musí projít totální rekonstrukcí. Výnosovou hodnotu není tudíž možné stanovit a v absolutní hodnotě je rovna nule.
11
2.3 Porovnávací indexová metoda 2.3.1 Porovnávací metoda indexová Ocenění porovnávací metodou bylo znalcem provedeno na základě porovnání podobných staveb rodinných domů jako celek, protože je dle zkušeností znalce u těchto typů staveb výstižnější oproti např. porovnávací metodou standardní jednotkové tržní ceny. Srovnání je provedeno na základě základních kritérií, které bezprostředně ovlivňují výslednou tržní cenu. Znalec provedl výběr srovnávacích objektů jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serveru SREALITY.cz a Jiho.ceskereality.cz. Porovnávací kriteria : - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti - příslušenství nemovitosti včetně možnosti napojení na inženýrské sítě - technický stav nemovitosti - korekce pramene ceny Výpočet je zpracován v níže uvedené tabulce, stručný popis srovnatelných usedlostí, které jsou nabízeny k prodeji nebo které jsou v databázi znalce ( popis je doslovný, který byl převzat z uvedených nabídek ) :
Srovnávací objekt č.1 Prodej rodinného domu v obci Stárkov
Prodej domu v obci Stárkov u Hronova v krásné přírodě CHKO Broumovsko. Dům v původním stavu se zahradou. Rekonstrukcí lze dosáhnout příjemné rekreační bydlení. Sklep, garáž, kuchyň + dva pokoje. Je zde ústřední topení na tuhá paliva, voda z veřejného vodovodu. Cena k jednání. Zastavěná plocha : 140 m2 Užitná plocha : 160 m2 Celková cena pozemku : 260 m2 Nabízená cena : 800 000,- Kč po slevě cena k jednání
12
Srovnávací objekt č.2 Prodej rodinného domu v obci Stárkov
Rodinný dům situován u hlavní silnice směr Červený Kostelec – Stárkov. Dispozice: 5 obytných místností o celkové ploše 78 m2, 4 neobytné místnosti, 5 nebytových. Prostorná dílna s garáží pro 2 automobily. Ústřední topení na PP, 220/400V, vodovodní řad, septik, telefonní přípojka. Dům je vhodný pro rekreaci i trvalé bydlení. Turisticky atraktivní lokalita. Zastavěná plocha : 378 m2 Užitná plocha : 350 m2 Celková cena pozemku : 767 m2 Nabízená cena : 915 000,- Kč
Srovnávací objekt č.3 Prodej rodinného domu v obci Stárkov
Prostorný rodinný dům po částečné rekonstrukci na pěkném místě nedaleko centra obce Stárkov u Hronova. V domě jsou nové dřevěné a korkové podlahy. Vytápění je řešeno kotlem na tuhá paliva, krbovými kamny a elektrokotlem. K domu náleží udržovaná zahrada o ploše 1800 m2 s ovocným sadem. Velká garáž pro dva automobily. V místě základní i mateřská škola. Zastavěná plocha : 180 m2 Užitná plocha : 250 m2 Celková cena pozemku : 2160 m2 Nabízená cena : 1 490 000,- Kč
13
Srovnávací objekt č.4 Prodej rodinného domu v obci Česká Skalice
Samostatně stojící rodinný domek 4+1 s romantickým uzavřeným dvorem a zahrádkou nedaleko centrálního náměstí České Skalice, na ul.B.Němcové. Jedná se o podsklepený udržovaný starší domek po částečné rekonstrukci s obytným přízemím a podkrovím ze smíšeného zdiva, sedlovou střechou s krytinou z eternitových šablon. Dispozice: PŘÍZEMÍ - chodba se schodištěm, obývací pokoj 6x4m, pracovna 6x2m. kuchyň 4,5x2,80m, koupelna a WC po rekonstrukci 3x2m, spižírna, předsíň s vchodem ze zahrady, dílna, sklad, MEZIPATRO: chodba a vestavné úložné skříně, volné menší půdní prostory. PODKROVÍ: chodba, ložnice 6x2,89m, dětský pokoj 4,4x2,4m, volný půdní prostor. Za domem je bývalá stodola, která byla částečně ubourána, tak vznikl velmi hezky vyřešený , vydlážděný prostor pro nerušenou relaxaci, členitý původní zdí stodoly. Je zde vybudován také krb a přivedena pitná voda.Stavba stodoly je porostlá popínavým břečťanem a působí velmi romanticky. Za relaxační zonou je menší zahrádka s ovocnými stromy. Nemovitost je napojena na plyn, El.220/380, vodovod , kanalizaci a je v dobrém stavu. V r.1986 proběhla výměna el.rozvodů a bylo vybudováno ústřední topení s kotlem na plyn. Rekonstrukce koupelna,WC a rozvody vody byla provedena nedávno. Zastavěná plocha : 290 m2 Užitná plocha : 200 m2 Celková cena pozemku : 358 m2 Nabízená cena : 1 700 000,- Kč
Srovnávací objekt č.5 Prodej rodinného domu v obci Červený Kostelec
14
Nabízíme na prodej chalupu nedaleko centra v Červeném Kostelci. Jedná se o zděnou chalupu v klidné části obce. Dis: chodba, dvě velké světnice, WC, dřevník, sklep, velká půda s možností vestavby. Pozemky o celkové výměře 567 m2 plus možnost využití parcely za domem. Elektřina 230/400V, voda veřejná, odpady řešeny jímkou, vytápění lokální na tuhá paliva, plyn k dotažení. Nutné rekonstrukce. Zastavěná plocha : 105 m2 Užitná plocha : 65 m2 Celková cena pozemku : 563 m2 Nabízená cena : 699 000,- Kč
Porovnání objektů
Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku – list 1 Č. Oce ň. obj
Obec / Lokalita
Velikost /Počet místností
Příslušenství / Garáž
Pozemek ( m2 )
Jiné / stav
4+1
podprůměr/ ne
982
špatný
(3)
(4)
(5)
(6)
RD Stárkov
(1)
(2)
1
RD Stárkov
2+1
průměr / ne
260
podprůměr
2
RD Stárkov
4+1 + nebytové prostory
průměr / ano
767
podprůměr
3
RD Stárkov
3+1
průměr/ano
2160
průměr
4
RD Česká Skalice
4+1
průměr/ne
358
průměr
5
RD Červený Kostelec
4+1
průměr / ano
563
podprůměr
Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku – list 2 Cena Č.
požadovaná / realizovaná
Koef. redukc e na prame n ceny
Cena po redukci na pramen ceny
K1
K2
K3
K4
K5
K6
Poloh a
Veliko st
Prove dení
Celko vý stav
Vliv pozem ku
Úvaha a názor znalce
a vybav ení
=(7)*(8)
Kr (1)
Index odlišnosti Io (10 až 15)
Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího = ( 9 )/( 16 ) Kč
(7)
(8)
(9)
( 10 )
( 11 )
( 12 )
( 13 )
( 14 )
( 15 )
( 16 )
1
800 000
0,85
680 000
0,90
1,00
1,15
1,15
0,95
1,00
1,131
601 377,-
2
915 000
0,85
777 750
0,90
1,30
1,15
1,15
0,98
1,00
1,516
512 900,-
3
1 490 000
0,85
1 266 500
0,95
1,10
1,40
1,30
1,10
1,00
2,092
605 375,-
4
1 700 000
0,85
1 445 000
1,10
1,00
1,40
1,30
0,95
1,00
1,902
759 767,-
5
699 000
0,85
586 500
0,90
1,00
1,10
1,10
0,97
1,00
1,056
555 224,-
Kč
607 000,-
Celkový průměr
( 17 )
15
Minimum
Kč
512 900,-
Maximum
Kč
759 767,-
K1 koeficient na úpravu polohy objektu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného / lepší > 1, horší < 1 / K2 koeficient úpravy na velikost objektu či areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K3 koeficient úpravy na provedení a vybavení staveb v areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K4 koeficient úpravy na celkový technický stav : / srovnávací objekt celkově lepší : K 4 > 1, horší < 1 / K5 koeficient úpravy na vliv pozemku – velikost, vlastnictví : / srovnávací pozemek celkově lepší : K 5 > 1, horší < 1 / K6 koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce : / analogicky : srovnávací objekt, kromě vlivu předchozích koeficientů ještě lepší : K 6 > 1, horší < 1 / Koeficient úpravy na pramen zjištěné ceny – sloupec ( 8 ) : skutečná kupní cena : Kr = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší Io Index odlišnosti Io = K1* K2 * K3 * K4 * K5 * K 6 U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceńovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,0
2.3.2 Porovnávací metoda dle vyhl. č.3/2008 Sb. ve znění novely 2.3.2.1 Metodika výpočtu Jelikož se cena RD dle současně platné vyhlášky č. 3/2008 Sb. ve znění novely zjistí porovnávacím způsobem, a dle zatímních zkušeností lze konstatovat, že cena daleko přesněji vystihuje obecnou cenu než výpočet dle vyhlášky předchozí, byla tato metoda použita i zde, jako podklad pro zjištění ceny porovnávací. Cena dokončeného rodinného domu o obestavěném prostoru do 1 100 m3, se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru rodinného domu, určeného způsobem uvedeným v příloze č.1, základní cenou uvedenou v příloze č.20a a upravenou podle odstavce 2. V základní ceně rodinného domu je zahrnuto standardní vybavení uvedené v příloze č.6. Tato metoda byla použita znalcem jako doplňková, i když je obestavěný prostor RD větší než 1100 m3. Základní cena se násobí indexem cenového porovnání podle vzorce : ZCU = ZC x I ZCU = základní cena upravená ZC = základní cena podle přílohy č. 20a tabulky č.1 I = index cenového porovnání vypočtený podle vzorce : I = It x Ip x Iv It = index trhu Ip = index polohy Iv = index konstrukce a vybavení 2.3.2.2 Výpočet ceny RD TRH S NEMOVITOSTMI
Hodnocené znaky, charakteristiky kvalitativních pásem a jejich hodnoty
16
Příloha č. 18a k vyhlášce č. 3/2008 Sb. Tabulka č. 1 Trh s nemovitostmi – zjištění indexu trhu It Znak Číslo
1
2
3
Kvalitativní pásma
Název znaku
Číslo
Situace na dílčím ( segmentu ) trhu s nemovitostmi
Hodnota Ti
Popis pásma
I.
Poptávka výrazně nižší než nabídka
-0,10
II.
Poptávka nižší než nabídka
-0,05
III.
Nabídka odpovídá poptávce
0
IV.
Poptávka je vyšší než nabídka
0,05
V.
Poptávka je výrazně vyšší než nabídka
0,10
Stavba na cizím pozemku
I.
Vlastnictví nemovitostí
-0,05
-0,05
II.
Stavba na vlastním pozemku ( ve spoluvlastnictví )
I.
Negativní
-0,01 až 0,05
II.
Bez vlivu
0
III.
Pozitivní
0,01 až 0,05
Vliv právních vztahů na prodejnost ( např. prodej podílu, pronájem )
Hodnota dle skutečnosti
0
0,00
0,00
3
Index trhu:
I T = 1 + ∑ Ti
= 1 + ( - 0,05 + 0,00 + 0,00 )
∑
0,95
i =1
POLOHA RODINNÉHO DOMU
Hodnocené znaky, charakteristiky kvalitativních pásem a jejich hodnoty Pro stavby určené k trvalému bydlení a byty - pro obce do 2 000 obyvatel včetně Příloha č. 18a k vyhlášce č. 3/2008 Sb. Tabulka č. 4 Poloha nemovitosti – zjištění indexu polohy Ip Znak Číslo
Název znaku
1
Úřady v obci
2
Poloha nemovitosti
Kvalitativní pásma Číslo I. II. III. I. II. III.
Popis pásma Žádný úřad Obecní úřad Obecní úřad, pošta Samoty, osady mimo souvisle zastavěné území obce (odlehlá poloha) Na okraji zastavěného území obce Uvnitř souvisle zastavěného území obce
Hodnota Pi -0,02 0 0,02 -0,01 0 0,01
Hodnota dle sku tečnosti
0,02
0,01
17
I.
3
Okolní zástavba a životní prostředí
4
Obchod, služby, kultura v obci
5
Školství a sport
6
Zdravotnické zařízení
II. V. I. II. III. I. II. III. I. II. III. I.
7
Veřejná doprava
8
Obyvatelstvo
II. III.
I. II. I.
9
Pracovní příležitosti
II. III. I.
10
11
Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti
Vlivy neuvedené
II. III. IV. V.
S negativními vlivy na okolí, ( např. -0,05 výrobní objekty, sousedství dálnic, železnic, skládek, lomů, objektů zemědělské výroby) Objekty pro bydlení 0 Objekty pro bydlení a rekreaci, parky, 0,05 význačné přírodní lokality Žádný obchod -0,03 Pouze obchod se základním sortimentem 0 Více obchodů nebo služeb, pohostinské a 0,03 kulturní zařízení Žádná základní škola -0,03 Základní škola 0 Základní škola a sportovní zařízení 0,03 Žádné zdravotnické zařízení -0,03 Pouze ordinace praktického lékaře 0 Ordinace praktického a odborného lékaře 0,03 a další zařízení Žádná zastávka hromad. dopravy nebo ve -0,04 vzdálenosti více jak 1000 m Omezené dopravní spojení 0 Dobré dopravní spojení (v dosahu 0,04 příměstských linek vel. měst) Konfliktní skupiny v okolních bytech nebo sousedních rodinných domech (RD) nebo -0,01až -0,40 v okolí Bezproblémové okolí 0 Bez pracovních možností v obci nebo -0,06 okolí Omezené pracovní možnosti v obci nebo 0 okolí Dostatečná nabídka pracovních možností 0,06 v obci nebo okolí Výrazně negativní změny trvalého -0,06 až -0,10 charakteru Negativní změny -0,01 až -0,05 Bez vlivu 0 Pozitivní změny 0,01 až 0,05 Výrazně pozitivní změny trvalého 0,06 až 0,10 charakteru
I.
Vlivy snižující cenu
II.
Bez dalších vlivů
III.
Vlivy zvyšující cenu
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
-0,01 až -0,10 0
0,00
0,01 až 0,10 11
Index polohy pro stavby k trvalému bydlení:
I P = 1 + ∑ Pi
= 1+ ( 0,02 +
i =1
∑
1,03
0,01 + 0,00 + 0,00 + 0,00 + 0,00 + 0,00 + 0,00 + 0,00 + 0,00 + 0,00 )
KONSTRUKCE A VYBAVENÍ RODINNÉHO DOMU
Hodnocené znaky, charakteristiky kvalitativních pásem a jejich hodnoty Příloha č. 20 k vyhlášce č. 3/2008 Sb. Tabulka č. 2 Konstrukce a vybavení RD – zjištění indexu konstrukce a vybavení Iv Znak
Kvalitativní pásma
Hodnota dle sku tečnosti
18
Číslo
Název znaku
1
Druh stavby
2
Provedení obvodových stěna)
Číslo I. II. III. I. II. III. IV. V.
3
Tloušťka obvod. stěn
4
Podlažnostb)
5
Napojení na veřejné sítě (přípojky)
I. II. III. I. II. III. I. II. III. IV. V.
6
Způsob vytápění stavby
I. II. III. IV. V. I.
7
Základní příslušenství v RDc)
II. III. IV.
V.
8
9
10
Ostatní vybavení v RD
Venkovní úpravy
Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD
I. II. I. II. III. IV. V. I. II.
Popis pásma Rekreační chalupa a rekreační domek Dvojdomek, dům řadový Samostatný rodinný dům Typ 1 - Na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené – převažuje Typ 2 - Železobetonová nezateplená Typ 3 - Cihelné nebo tvárnicové zdivo Typ 4 - Dřevostavby (novostavby) a stavby zateplené Typ 5 - Ekologické stavby, nízkoenergetické a pasivní domy atd. méně jak 45 cm převažuje 45 cm více jak 45 cm Hodnota větší než 2 Hodnota více jak 1 do 2 včetně Hodnota 1 Žádné nebo pouze přípojka elektr. energie Přípojka elektro, vl. studna na pozemku Přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku Přípojka elektro, voda, napojení na veřejnou kanalizaci nebo domovní čistírna Přípojka elektro, voda, kanalizace a zemní plyn nebo propan butan Lokální na tuhá paliva Lokální vytápění el. nebo plynem, Ústřední, etážové, dálkové Převažující části vytápění podlahové, teplovzdušné vytápění Ostatní druhy vytápění ( např.solární, tepelná čerpadla, stěn. vytápění ) Bez základního příslušenství nebo pouze suchý záchod,chemické WC Pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstandardní nebo mimo stavbu RD Úplné - standardní provedení Úplné nadstandardní nebo více základního příslušenství standardního provedení, prádelna Více základních příslušenství nadstandardního provedení Bez dalšího vybavení Např. sauna, centrální vysavač, zimní zahrada, vířivé vany, vnitřní bazén Zanedbatelného rozsahu Minimálního rozsahu Standardního rozsahu a provedení Většího rozsahu nebo nadstandardní provedení Nadstandardní provedení a rozsah Snižující hodnotu RD Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2
Hodnota Vi -0,02 -0,01 0 -0,08
-0,01 -0,08
-0,01 0 0,04 0,10 -0,02 0 0,03 0 0,01 0,02 -0,10 -0,05 0
0,00
0,01
0,00
0,04 0,08 -0,08 -0,04 0 0,05
-0,08
0,06 až 0,10 -0,10 -0,05 0 0,05
0,00
0,06 až 0,10 0 0,01 až 0,25
0,00
-0,05 -0,03 0 0,04
-0,05
0,05 -0,01 až 0,03 0
0,00
19 III.
11
12
13
Pozemky ve funkčním celku se stavbou
Kriterium jinde neuvedené
Stavebnětechnický stav
I. II. III. I. II. III. IV. V. I. II. III.
IV. V.
Standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 Bez pozemku ( nebo pouze zastavěný stavbou ) nebo do 300 m2 Od 300 m2 do 800 m2 celkem Nad 800 m2 celkem Významně snižující cenu Mírně snižující cenu Bez vlivu na cenu Mírně zvyšující cenu Významně zvyšující cenu Stavba ve výborném stavu Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Stavba ve špatném stavu – ( předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Stavba ve špatném stavu – ( nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti )
Index konstrukce a vybavení RD : I = ⎛⎜ 1 + V
⎝
12
∑V i =1
i
0,05 až 0,10 -0,01 0 0,01 -0,06 až – 0,10 -0,01 až 0,05 0 0,01až 0,05 0,06 až 0,10 1,25* 1,05*
0,01
0,00
0,85*
0,65*
⎞ ⎟ × V 13 = ( 1 + ( - 0,01 - 0,08 ⎠
- 0,00 + 0,01 + 0,00 - 0,08 + 0,00 + 0,00 - 0,05 + 0,00 + 0,01 + 0,00 ) ) x 0,45 x 0,60 =
0,45*
0,45*
∑
0,216
Začleňuje se podle převažující svislé obvodové konstrukce, pokud nelze stanovit, ocení se celá stavba nákladovým způsobem. Podlažností pro účely této vyhlášky se rozumí podíl celkové zastavěné plochy všech podlaží stavby a zastavěné plochy 1.NP – nutno doložit výpočtem. c) Základním příslušenstvím pro účely této vyhlášky se rozumí koupelna ( vana nebo sprchovací kout, umyvadlo ) a splachovací záchod. * Hodnota kvalitativního pásma se násobí koeficientem s pro kategorii: A - pro stavby stáří do 20 let včetně ( nebo stavba po celkové rekonstrukci ): 1,0 B - pro stavby stáří od 20 do 30 let včetně: 0,9 C - pro stavby stáří od 30 do 50 let včetně: 0,8 D - pro stavby stáří od 50 do 80 let včetně: 0,7 E - pro stavby starší než 80 let: 0,6 b)
Zařazení do kvalitativního pásma jednotlivých znaků musí vyplývat z popisu stavby. Pokud stavba nesplňuje v hodnoceném znaku všechna kritéria jednotlivých kvalitativních pásem, zařadí se do nejbližšího porovnatelného kvalitativního pásma.
Základní ceny za m2 podlahové plochy Rodinných domů, rekreačních chalup a rekreačních domků : Příloha č. 20 k vyhlášce č. 3/2008 Sb. Tabulka č. 1 Kraj v členění na Základ. vyjmenované obce a cena velikostní kategorie (v Kč/m3 ) obcí podle počtu obyvatel a oblastí HLAVNÍ MĚSTO PRAHA Praha 1 Praha 2 Praha 3 8 529 Praha 4 10 332 Praha 5 8 809 Praha 6 13 030 Praha 7 10 658
Kraj v členění na vyjmenované obce a velikostní kategorie obcí podle počtu obyvatel a oblastí JIHOČESKÝ KRAJ České Budějovice Český Krumlov Jindřichův Hradec Písek Prachatice Strakonice Tábor
Základ. cena (v Kč/m3 )
4 4 4 3 2 2 3
212 305 141 088 788 809 004
Kraj v členění na vyjmenované obce a velikostní kategorie obcí podle počtu obyvatel a oblastí LIBERECKÝ KRAJ Česká Lípa Jablonec nad Nisou Liberec Semily 10 001 – 50 000 2 001 – 10 000 do 2 000 obyvatel
Základ. cena (v Kč/m3 )
2 3 4 3 3 3 3
992 424 090 284 878 735 538
Kraj v členění na vyjmenované obce a velikostní kategorie obcí podle počtu obyvatel a oblastí Blansko Břeclav Hodonín Vyškov Znojmo 10 001 – 50 000 2 001 – 10 000 do 2 000 obyvatel
Základ. cena (v Kč/m3 ) 3 3 3 2 3 2 2 3
124 222 045 882 401 963 950 089
20
Praha 8 Praha 9 Praha 10 Praha 11 Praha 12 Praha 13 Praha 14 Praha 15 Praha 16 Praha 17 Praha 18 Praha 19 Praha 20 Praha 21 Praha 22 Praha 23 Praha 24 Praha 25 Praha 26 Praha 27 Praha 28 STŘEDOČESKÝ KRAJ Benešov Beroun Kladno Kolín Kutná Hora Mělník Mladá Boleslav Nymburk Poděbrady Praha – východ* Praha – západ* Příbram Rakovník 10 001 – 50 000 2 001 – 10 000 do 2 000 obyvatel
6 4 5 6 6 6 6 6 6 5 6 7 8 7 6 6 6 5 5 4 7
850 046 351 793 435 210 266 383 824 659 772 111 941 973 823 034 400 438 725 335 984
3 7 3 2 3 4 4 3 4 6 7 3 4 4 4 4
935 068 849 911 704 185 524 083 159 292 884 347 110 092 697 215
2 001 – 10 000 do 2 000 obyvatel PLZEŇSKÝ KRAJ Plzeň 1 Plzeň 2 Plzeň 3 Domažlice Klatovy Rokycany Tachov 10 001 – 50 000 2 001 – 10 000 do 2 000 obyvatel KARLOVARSKÝ KRAJ Karlovy Vary 1 Karlovy Vary 2 Karlovy Vary 3 Karlovy Vary 4 Cheb Františkovy lázně Mariánské lázně Sokolov 10 001 – 50 000 2 001 – 10 000 do 2 000 obyvatel ÚSTECKÝ KRAJ Děčín Chomutov Litoměřice Louny Most Teplice Ústí nad Labem 10 001 – 50 000 2 001 – 10 000 do 2 000 obyvatel
3 523 3 311
KRÁL. HRADECKÝ KRAJ Hradec Králové Jičín Náchod 5 198 Rychnov nad Kn. 4 022 Trutnov 4 672 10 001 – 50 000 2 842 2 001 – 10 000 2 761 do 2 000 obyvatel 3 552 PARDUBICKÝ KRAJ 2 683 Chrudim 3 047 Pardubice 3 553 Svitavy 3 299 Ústí nad Orlicí 10 001 – 50 000 6 583 2 001 – 10 000 4 992 do 2 000 obyvatel 4 631 VYSOČINA KRAJ 4 448 Havlíčkův Brod 2 695 Jihlava 3 423 Pelhřimov 2 755 Třebíč 3 487 Žďár nad Sázavou 2 694 10 001 – 50 000 3 176 2 001 – 10 000 2 728 do 2 000 obyvatel JIHOMORAVSKÝ KRAJ 3 194 Brno 1 2 771 Brno 2 3 496 Brno 3 2 610 Brno 4 3 582 Brno 5 3 262 Brno 6 3 018 Brno 7 2 701 Brno 8 2 971 Brno 9 2 727 Brno 10 Brno 11 Brno 12
OLOMOUCKÝ KRAJ Jeseník 2 260 Olomouc 4 378 Prostějov 3 311 Přerov 3 549 Šumperk 2 860 10 001 – 50 000 3 084 2 001 – 10 000 2 972 do 2 000 obyvatel 2 488 ZLÍNSKÝ KRAJ 3 185 Kroměříž 3 233 3 549 Luhačovice 3 514 3 016 Uherské Hradiště 3 120 2 338 Vsetín 3 206 2 838 Zlín 4 230 3 060 10 001 – 50 000 3 441 2 964 2 001 – 10 000 2 676 do 2 000 obyvatel 2 416 4 655 MORAVSKOSLEZSKÝ kraj 3 148 Ostrava 1 3 088 2 257 Ostrava 2 3 150 2 929 Ostrava 3 2 888 2 619 Ostrava 4 2 968 2 828 Ostrava 5 2 991 2 379 Ostrava 6 2 277 2 231 Ostrava 7 3 359 Ostrava 8 3 298 Ostrava 9 3 998 4 147 Ostrava 10 3 672 5 367 Ostrava 11 3 364 4 955 Ostrava 12 4 245 5 150 Bruntál 2 113 4 937 Frýdek-Místek 2 305 5 103 Havířov 3 238 6 866 Karviná 2 766 6 151 Nový Jičín 2 451 5 108 Opava 2 681 6 246 10 001 – 50 000 2 699 3 431 2 001 – 10 000 2 780 do 2 000 obyvatel 2 898
4 799 3 206 2 514 2 189 2 691 3 266 3 219 3 474
* Základní ceny platí pro všechny obce v okrese bez rozlišení podle počtu obyvatel. VÝPOČET ADMINISTRATIVNÍ CENY RD Základní cena
3 474,00,-
ZC
Kč / m3
Index trhu
It
-
0,950
Index polohy
Ip
-
1,030
Index konstrukce a vybavení
Iv
-
0,216
I = It x Ip x Iv
-
Index cenového porovnání Základní cena upravená Obestavěný prostor RD
ZCU = ZC x I OP
Cena rodinného domu č.p. 92 zjištěná porovnávacím způsobem dle vyhl. č.3/2208 Sb. ve znění novely ke dni odhadu
Kč /
0,211 m3
734,25,-
m3
1 012,10
Kč
743 140,00,-
21
2.4
Rekapitulace
V níže uvedené tabulce jsou rekapitulovány jednotlivé ceny oceňovaných nemovitostí zjišťovaných různými metodami v rámci výpočtu znalcem. Výsledná obvyklá cena oceňovaných nemovitostí je stanovena znalcem na základě odborného odhadu, podkladů a zjištění a vychází z uvedených zjištěných cen oceňovaných nemovitostí. Způsob ocenění
cena
Reprodukční cena
4 032 430,00,- Kč
Věcná hodnota / časová cena /
1 298 510,00,- Kč
Výnosová hodnota
0,00,- Kč
Cena zjištěná porovnávacím způsobem
607 000,00,- Kč
Cena zjištěná porovnávacím dle vyhl. č. 456/2008 Sb. / stavby /
743 140,00,- Kč
Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí dle odborného odhadu znalce ke dni ocenění
610 000,00,- Kč
Spoluvlastnický podlí ve výši id. 1/2
x 1/2
Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/2 oceňovaných nemovitostí dle odborného odhadu znalce ke dni ocenění
305 000,00,- Kč
Závěr : 1. Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí tj. spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/2 rodinného domu č.p. 92 v obci Stárkov na pozemku st. parcela č.13 – zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a pozemku parcela č. 79 – zahrada vše s příslušenstvím v katastrálním území a v obci Stárkov zapsané na LV 278 a evidované u Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Náchod činí, dle zjištění znalce, ke dni ocenění slovy : třistapěttisíckorunčeských
305 000,- Kč
2. Dle zjištění znalce se závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva evidovaného v katastru nemovitostí, na oceňovaných nemovitostech nevyskytují. Dle sdělení objednatele zaniklo evidované věcné břemeno užívání ze dne 6.5.1988 úmrtím oprávněného z věcného břemene a není tudíž znalcem oceňováno.
10. října 2009
Příloha : 4x fotodokumentace 1x kopie výpisu z KN, LV 278 1x kopie katastrální mapy
Ing. Michal Sirový
22
ZNALECKÁ DOLOŽKA
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1539 – 109/09 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 109/09.
CERTIFIKÁT QEN
Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne 25.6.2009 pod č.95/64/QEN/2009-RE.
Českém Krumlov 10. října 2009
Ing. Michal Sirový
23
FOTODOKUMENTACE
Pohled na čelní fasádu RD č.p. 92
Pohled na zadní fasádu RD č.p. 92
24
Obytná místnost u čelní fasády domu
Prostor kuchyně se vzlínající vlhkostí
