PENERAPAN REKAYASA NILAI PADA PROYEK PEMBANGUNAN BANK JATIM KEDIRI Dosen Pembimbing: Ir.putu Artama Wiguna, MT, Ph.D Yusronia Eka Putri, ST. MT Oleh: Ali Musa Arrasyid Hasibuan
LATAR BELAKANG o Pembangunan
Bank Jatim Kediri mengeluarkan biaya sebesar Rp 18.040.134.397,07 dengan luas bangunan 4.582 m², jadi total harga bangunan per m² adalah sebesar 3.937.174,68 Rp/m². Untuk mendapatkan alternatif perencanaan yang paling optimum untuk pembangunan gedung berikutnya
Rekayasa nilai (value engineering)
Pengertian ◦ Pendekatan kreatif dan sistematis dengan tujuan mengganti, mengurangi atau menghilangkan biaya-biaya yang tidak diperlukan ◦ Teknik Manajemen yang berusaha untuk mencapai keseimbangan fungsional terbaik antara biaya, keandalan dan kinerja suatu sistem
VALUE ENGINEERING JOB PLAN Value Engineering Job Plan a. Tahap Informasi b. Tahap Kreatif c. Tahap Analisa Keuntungan dan Kerugian d. Tahap Perencanaan/ Pengembangan e. Tahap Rekomendasi
FLOW CHART PENELITIAN Rumusan Masalah Latar Belakanng
1Item pekerjaan apa saja yang memungkinkan untuk dilakukan value engineering pada desain perencana 2Alternatif apa saja yang dapat dipilih sebagai pengganti pada desain awal 3Berapa besar penghematan yang dapat diperoleh
Pengumpulan Data
Studi Pustaka
RAB Gambar Desain HSPK
Tahap Informasi
Tahap Kreatif
Pengumpulan ide-ide kreatif yang paling sesuai minimal 3 buah ide
1Breakdown Cost Model 2Grafik Pareto 3Analisa Fungsi Tahap Perencanaan/Pengembangan
Rencana Kerja Value Engineering
Tahap Rekomendasi
Tahap Analisa/ Evaluasi
Analisa Keuntungan dan Kerugian
1Analisa Life Cycle Cost Pemilihan Alternatif 2Analisa dengan Metode AHP Kesimpulan dan Saran
Memberikan rekomendasi terhadap alternatif terpilih
TAHAP iNFORMASI
Identifikasi Biaya Tinggi ◦ Break Down Cost Analisa ◦ Analisa Diagram Pareto
Identifikasi Biaya Tidak Diperlukan ◦ Analisa Fungsi
IDENTIFIKASI BIAYA TINGGI (BREAK DOWN COST ANALISA) NO
URAIAN PEKERJAAN
HARGA
% HARGA
KOMULATIF HARGA
1 PEKERJAAN BETON
Rp
6,313,546,979.58
38.50%
Rp
6,313,546,979.58
2 3 4 5
PEKERJAAN MEKANIKAL DAN ELEKTRIKAL PEKERJAAN DINDING PEKERJAAN LANTAI PEKERJAAN PONDASI PEKERJAAN KANOPI, RAILING DAN 6 PLAFOND
Rp Rp Rp Rp
2,132,144,752.12 1,891,743,047.85 1,844,224,530.59 1,139,450,714.93
13.00% 11.53% 11.25% 6.95%
Rp Rp Rp Rp
8,445,691,731.70 10,337,434,779.55 12,181,659,310.14 13,321,110,025.07
Rp
896,118,577.82
5.46%
Rp
14,217,228,602.89
7 PEKERJAAN KEAMANAN
Rp
885,769,189.19
5.40%
Rp
15,102,997,792.08
8 PEKERJAAN FINISHING
Rp
752,910,220.36
4.59%
Rp
15,855,908,012.44
9 PEKERJAAN SANITASI
Rp
302,660,105.16
1.85%
Rp
16,158,568,117.60
10 PEKERJAAN KUSEN 11 PEKERJAAN PERSIAPAN 12 PEKERJAAN LAIN-LAIN
Rp Rp Rp
128,058,593.33 64,317,139.43 49,178,328.80
0.78% 0.39% 0.30%
Rp Rp Rp
16,286,626,710.93 16,350,943,850.36 16,400,122,179.16
TOTAL
Rp
16,400,122,179.16 100.00%
Identifikasi Biaya Tinggi (Analisa Diagram Pareto)
DC
DP
Persamaan kurva Pareto :y = -14.80x6 + 53.04x5 - 74.69x4 + 52.52x3 - 20.23x2 + 5.175x + 0.003 Jika x=20% ; maka y= 54,44% ; Jika y=80% ; maka x= 43,43% ∆P = 43,43% - 20% = 23,43% ; ∆C =80% - 54,55% = 25,45% 20% + ∆P = 20% + 23,43% = 43,43%.
Identifikasi biaya YANG TIDAK DIPERLUKAN (ANALISA FUNGSI) o
Mengidentifikasi item kerja berbiaya tak diperlukan berdasarkan pengklasifikasian fungsi o Fungsi Primer o Fungsi Sekunder
Setelah diklasifikasikan, dicari perbandingan Cost dengan Worth o Perbandingan Cost dengan Worth yang > 2 berpotensi dilakukan rekayasa nilai
o
Identifikasi biaya YANG TIDAK DIPERLUKAN (ANALISA FUNGSI) Analisa Fungsi Proyek Gedung Bank JATIM Kediri Lokasi Kota Kediri Item Pekerjaan Pekerjaan Lantai Fungsi Menutup lantai Fungsi No Komponen Jenis KK KB (B/S) 1 Paving blok Menutup Lantai B Rp 2 Floor hardener Mengeraskan Lantai S Rp 3 Keramik Menutup Lantai B Rp 4 Ampyangan Menutup Lantai B Rp 5 kanstin berem Menyusun Jalan S Rp 6 Beton plat lantai Menyangga Alas S Rp Total Rp Cost/Worth
Contoh Analisa Fungsi
Cost 132,603,583.95 Rp 215,228,057.27 Rp 51,180,810.96 Rp 381,111.48 Rp 98,890,350.00 Rp 1,345,940,616.92 Rp 1,844,224,530.59 Rp 10.0140
Woth 132,603,583.95 51,180,810.96 381,111.48 184,165,506.39
Identifikasi biaya YANG TIDAK DIPERLUKAN (ANALISA FUNGSI)
Dari hasil analisa cost/worth pada masingmasing pekerjaan diambil pekerjaan dengan nilai c/w > 2, yaitu: ◦ Pekerjaan Dinding ◦ Pekerjaan Lantai
TAHAP KREATIF Mencari alternatif desain sebanyak mungkin dengan teknik Brainstorming Alternatif terpilih akan dievaluasi pada tahap analisa
TAHAP KREATIF Pengumpulan Alternatif Item
:
Fungsi
AA0 AA1 AA2 AA3 AA4 Fungsi AB0 AB1 AB2 AB3 Fungsi AC0 AC1 AC2
Pekerjaan Dinding Dinding Partisi
Partisi Gypsum Partisi Fiber Board Partisi Triplek Partisi Kalsiboard Partisi Yumen Board Dinding Pasangan Pasangan batu bata, benangan, dan acian biasa Pasangan batu bata, benangan, dan acian mortar Pasangan batako, benangan, dan acian biasa Pasangan batako, benangan, dan acian mortar Dinding Penutup Keramik dan Granit Keramik Granit
Pengumpulan Alternatif Item :
Pekerjaan Lantai
Fungsi :
Penutup Lanati
No . Alternatif B0
Floor hardener, plat lantai, batu apyang, paving block, kanstin berem dan keramik
B1
Floor hardener, plat lantai, batu apyang, paving block, kanstin berem dan marmer
B2
Floor hardener, plat lantai, batu apyang, paving block, kanstin berem dan granit
B3
Floor hardener, plat lantai, batu apyang, paving block, kanstin berem dan tegel
B4
Plat lantai, batu apyang, paving block, kanstin berem dan acian
TAHAP ANALISA keuntungan dan kerugian
Langkah-langkahnya ◦ Membuat Pembobotan kriteria ◦ Mencatat keuntungan dan kerugian masingmasing alternatif ◦ Memberi bobot nilai dan rangking
Tahap Perencanaan/ Pengembangan
Alternatif yang telah terpilih dikembangkan dengan menggunakan: ◦ Analisa Life Cycle Cost, alternatif terpilih dianalisa pengaruhnya terhadap biaya daur hidup proyek ◦ Analisa Pemilihan Alternatif, alternatif terpilih dianalisa dengan membandingkan tingkat kepentingan antar alternatif
Tahap Perencanaan/ Pengembangan ANALISA LIFE CYCLE COST
Terdiridari:
◦ Initial Cost yaitu Total biaya konstruksi mulai dari biaya pembangunan dan biaya akibat redesain ◦ Replacement Cost, yaitu biaya penggantian yang diperoleh jika adanya perubahan desain pada masa ekonomis bangunan ◦ Salvage Cost yaitu nilai sisa yang diperoleh pada akhir masa ekonomis bangunan ◦ Operating Cost yaitu biaya pengoperasian bangunan ◦ Maintenance Cost yaitu biaya perawatan bangunan dalam masa ekonomisnya
Tahap Perencanaan/ Pengembangan ANALISA LIFE CYCLE COST TAHAP ANALISA Analisa Biaya Siklus Hidup Proyek (Life Cycle Cost) Nilai Ekonomi Proyek : 15 tahun Proyek
:
Item
:
Prooyek Pembangunan Bank Jatim Cabang Kediri Pekerjaan Dinding Bagian Partisi
Operati Salvage on Cost Cost
Initial Cost
No.
Maintenanc e Cost
Total Cost
Original
Present Value
AA1
Bunga : 7% AA3
AA2
AA4
1
Biaya Konstruksi
Rp
274,461,745.42
2
Biaya Redesain
Rp
3,212,500.00
3
Total Initial Cost (IC) (1+2)
Rp
277,674,245.42
4
Seluruh material direncanakan tidak memberikan nilai sisa pada akhir proyek
0
0
0
0
0
5
Tidak ada biaya operasional pada seluruh alternatif
0
0
0
0
0
6
Penggantian di tahun ke-3 ,6 ,9 dan 12
7
Penggantian di tahun ke-5 dan 10
8
Penggantian di tahun ke-7 dan 14
9
Total Cost (3+6+7+8)
Present
Value
Rp Rp
Rp Rp
324,345,870.45
602,020,115.87
Rp 191,801,031.22
Rp 139,234,457.63
Rp 140,449,463.93
Rp 242,835,544.04
Rp
Rp
Rp
Rp
3,212,500.00
Rp 195,013,531.22
Rp
-
Rp 226,661,359.77
Rp
-
Rp 421,674,890.99
3,212,500.00
Rp 142,446,957.63
Rp 333,377,372.84 Rp
-
Rp
-
Rp 475,824,330.47
3,212,500.00
Rp 143,661,963.93
Rp
-
Rp 165,976,513.64
Rp
-
Rp 309,638,477.57
3,212,500.00
Rp 246,048,044.04
Rp
-
Rp
-
Rp 234,595,738.56 Rp 480,643,782.59
Tahap Perencanaan/ Pengembangan ANALISA LIFE CYCLE COST TAHAP ANALISA
Analisa Biaya Siklus Hidup Proyek (Life Cycle Cost) Nilai Ekonomi Proyek : 15 tahun Proyek Item
:
Prooyek Pembangunan Bank Jatim Cabang Kediri
:
Pekerjaan Lantai
Operatio Salvage Initial Cost n Cost Cost
No.
Maintenanc e Cost Total Cost
Bunga : 7% Original
Present Value
BA1
BA2
BA3
BA4
1
Biaya Konstruksi
Rp 1,844,224,530.59
Rp 1,412,039,698.27
Rp 1,279,958,760.68
Rp 1,405,179,349.73
Rp 1,087,372,909.99
2
Biaya Redesain
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
3
Total Initial Cost (IC) (1+2)
Rp 1,847,437,030.59
4
Seluruh material direncanakan tidak memberikan nilai sisa pada akhir proyek
0
0
5
Tidak ada biaya operasional pada seluruh alternatif
0
0
6
Penggantian di tahun ke-5 dan 10
7
Penggantian di tahun ke-7 dan 14
8
Perawatan Pertahun (15%*IC)
9
Total Cost Present Value (3+6+7+8)
Rp Rp
Rp
3,212,500.00
49,444,162.70
-
Rp 1,896,881,193.28
3,212,500.00
Rp 1,415,252,198.27
Rp
210,377,129.26
Rp
-
Rp
-
Rp 1,625,629,327.52
3,212,500.00
Rp 1,283,171,260.68
Rp Rp
Rp
3,212,500.00
3,212,500.00
Rp 1,408,391,849.73
Rp 1,090,585,409.99
0
0
0
0
0
0
44,381,532.85
-
Rp 1,327,552,793.53
Rp
202,269,894.81
Rp
-
Rp
-
Rp 1,610,661,744.55
Rp
-
Rp
-
Rp
7,942,455.80
Rp 1,098,527,865.79
ANALISA PEMILIHAN ALTERNATIF Pada analisa ini Digunakan metode AHP Metode AHP digunakan dalam proses pengambilan keputusan bersifat multikriteria
ANALISA PEMILIHAN ALTERNATIF Kriteria Tujuan Biaya
Estetika
Pelaksanaan
Perawatan
Waktu Pelaksanaan
Kekuatan
Biaya
1.0000
0.5000
2.0000
3.0000
1.0000
3.0000
Estetika
2.0000
1.0000
3.0000
2.0000
0.5000
2.0000
Pelaksanaan
0.5000
0.3333
1.0000
3.0000
0.5000
0.5000
Perawatan
0.3333
0.5000
0.3333
1.0000
2.0000
0.3333
Waktu Pelaksanaan
1.0000
2.0000
2.0000
0.5000
1.0000
3.0000
Kekuatan
0.3333
0.5000
2.0000
3.0000
0.3333
1.0000
Jumlah
5.1667
4.8333
10.3333
12.5000
5.3333
9.8333
Tabel Perbandingan Kriteria
ANALISA PEMILIHAN ALTERNATIF Kriteria
Jumlah
Tujuan
Perawatan
Waktu Pelaksanaa n
Kekuatan
bobot
Biaya
Estetika
Pelaksanaa n
Biaya
0.1935
0.1034
0.1935
0.2400
0.1875
0.3051
1.2231
0.2039
Estetika
0.3871
0.2069
0.2903
0.1600
0.0938
0.2034
1.3415
0.2236
0.0968
0.0690
0.0968
0.2400
0.0938
0.0508
0.6471
0.1079
0.0645
0.1034
0.0323
0.0800
0.3750
0.0339
0.6891
0.1149
0.1935
0.4138
0.1935
0.0400
0.1875
0.3051
1.3335
0.2222
0.0645
0.1034
0.1935
0.2400
0.0625
0.1017
0.7657
0.1276
6.0000
1.0000
Pelaksan aan Perawata n Waktu Pelaksan aan Kekuatan
Jumlah
Tabel Normalisasi kriteria
ANALISA PEMILIHAN ALTERNATIF Tujuan
Alternatif Bobot
Kriteria
sintesa
AA0
AA1
AA2
AA3
AA4
Biaya
0.2039
0.0161876
0.0497813
0.0279954
0.081895263
0.027995361
Estetika
0.2236
0.0353031
0.0665412
0.0198873
0.066541208
0.035303113
Pelaksanaan
0.1079
0.0234381
0.0087379
0.0389459
0.023438098
0.013291889
Perawatan
0.1149
0.0174958
0.0436056
0.0091068
0.027149449
0.017495797
Waktu Pelaksanaan
0.2222
0.0441317
0.0298444
0.0864642
0.04413166
0.01767383
Kekuatan
0.1276
0.0192105
0.0192105
0.0095003
0.029740924
0.049955711
jumlah
1.0000
0.1558
0.2177
0.1919
0.2729
0.1617
Tabel Sintesa Penilaian Dinding Partisi
Kriteria
Tujuan
jumlah
sintesa Biaya
Bobot
Alternatif
0.2039
AB0 0.0195639
AB1 0.032835
AB2 0.0949596
AB3 0.056496461
Estetika
0.2236
0.0372627
0.0745253
0.0372627
0.074525319
Pelaksanaan
0.1079
0.0179753
0.0359506
0.0179753
0.035950631
Perawatan Waktu Pelaksanaan Kekuatan
0.1149
0.0157706
0.0367618
0.0219701
0.04035098
0.2222
0.0213289
0.0615933
0.0357972
0.103526391
0.1276 1.0000
0.018012 0.1299
0.018012 0.2597
0.0335698 0.2415
0.058024096 0.3689
Tabel Sintesa Penilaian Dinding Pasangan
ANALISA PEMILIHAN ALTERNATIF Tujuan
Kriteria
sintesa Biaya Estetika Pelaksanaan Perawatan Waktu Pelaksanaan Kekuatan
jumlah
0.2039 0.2236 0.1079 0.1149
AC0 0.06060 0.08943 0.03595 0.04594
Alternatif AC1 0.03339 0.04472 0.03595 0.04594
AC2 0.10987 0.08943 0.03595 0.02297
0.2222
0.08890
0.08890
0.04445
0.1276 1.0000
0.03794 0.3588
0.02090 0.2698
0.06878 0.3715
Bobot
Tabel Sintesa Penilaian Dinding Penutup
Kriteria
Tujuan
0.2039 0.2236
B0 0.01619 0.04193
B1 0.02800 0.09300
Alternatif B2 0.04978 0.05070
B3 0.02800 0.02572
B4 0.08190 0.01222
Pelaksanaan
0.1079
0.01336
0.01336
0.01336
0.02529
0.04248
Perawatan
0.1149
0.02632
0.01832
0.03930
0.02069
0.01023
Waktu Pelaksanaan
0.2222
0.03886
0.02171
0.02171
0.06049
0.07949
0.1276 1.0000
0.02283 0.1595
0.05950 0.2339
0.02283 0.1977
0.01553 0.1757
0.00692 0.2332
sintesa Biaya Estetika
Kekuatan
jumlah
Bobot
Tabel Sintesa Penilaian Lantai
TAHAP REKOMENDASI Hasil
dari analisa-analisa ditahap sebelumnya dilaporkan dalam bentuk rekomendasi Hasil rekomendasi adalah berupa alternatif desain yang telah dilakukan penerapan rekayasa nilai sehingga didapatkan alternatif desain terbaik
Hasil Rekomendasi Pekerjaan Dinding
Hasil Rekomendasi Pekerjaan Lantai
KESIMPULAN
Pekerjaan dinding bagian partisi Alt.AA3:Partisi Kalsiboard. Penghematan dari pekerjaan dinding bagian partisi Alt.AA3 adalah sebesar Rp 134.012.281,49 Pekerjaan dinding bagian pasangan batu Alt.AB3: Pasangan batako, benangan dan acian mortar. Penghematan dari pekerjaan dinding bagian pasangan batu Alt.AB3 adalah sebesar Rp 423.186.571,29 Pekerjaan dinding bagian penutup Alt.AC2: Granit dinding;. Penghematan dari pekerjaan dinding bagian penutup Alt.AC2 adalah sebesar Rp 167.185.299,29 Pekerjaan lantai Alt.B1: Paving block, floor hardener, beton plat lantai, ampyangan, kastin dan marmer. Penghematan dari pekerjaan lantai Alt.B1 adalah sebesar Rp 432.184.832 Total penghematan yangdidapat adalah sebesar Rp 1.156.568.984,39
