Üdülőpiac itthon és külföldön: előny a vízpartoknál Az üdülőövezetek sajátosságai, így a tenger, tó vagy folyó közelsége három csatornán keresztül is emeli a lakóingatlan-árakat. A vonzó – a sós- és édesvíz nyújtotta – természeti környezet előnyei főszezonban nem szorulnak magyarázatra. Közvetettebb áremelő hatása jelentkezik a turizmus kínálta munkalehetőségeknek, mert a magasabb jövedelemszint nagyobb keresletet eredményez az ingatlanok iránt. Végül, annak is lehet szerepe, hogy a vízparti természeti környezet óvása és a hozzá kapcsolódó szolgáltatások (a strandok, sétányok, kirándulóhelyek védelme kulcsfontosságú) szűkítik a telkek kínálatát és beépíthetőségét, ami szintén az árak emelkedésének irányába hat. Az FHB Index nyári elemzésében a honfitársaink körében ismertebb, nagyobb vízpartokat, tehát Balaton mellett a horvát, román, bolgár, montenegrói, spanyol és egyiptomi tengerpart, valamint a Garda- és a Boden-tó nyaraló-piaca esetében mutatjuk be és hasonlítjuk össze ezt az árprémiumot.
Parti prémium a magyar tengernél A legtágabb, „hivatalos” definíciót (Balaton Kiemelt Üdülőkörzet – BKÜ) tekintve a Balaton átlagos lakóingatlan-árai valamivel elmaradnak a magyar átlagtól a vizsgált időszakban. Ez az első megközelítés azonban nem tükrözi a viszonyokat. A fővároson kívüli országrészek közül a legdrágább a BKÜ, a közvetlen part menti települések pedig a körzeten belül is 2030%-os prémiumot mondhatnak magukénak az FHB Lakásárindex szerint. Az összehasonlításhoz ezt a közhasználatú Balaton-környék értelmezést használva, az országos átlaghoz viszonyított 10% körüli árelőnyt mérhetünk, ami vonzó, de meglepő módon még elmarad a nemzetközi példáinkban talált prémium-szintektől. Talán a szezon megbízhatóbb hosszúsága és elnyújtása, valamint a program kínálat bővítése, illetve a szolgáltatások minőségi javulása vezethet majd ahhoz, hogy az üdülőövezeti árprémium (is) felzárkózzon a nemzetközi szintekhez, és így a népszerű fürdési és vitorlázási lehetőségeket kínáló magyar tenger ingatlanjai búsás hasznot hozzanak a befektetőknek.
Montenegró csúcsokat döntöget Európai viszonylatban mindenképp, de a nagyobb merítésnél is elmondható, hogy Montenegró élen jár a tengerpart árprémiumában. Akár 90 százalékkal is többet kérhetnek egy partközeli lakóingatlanért, mint az ország más pontjain. De jelentős az árelőnye a bolgár és egyiptomi turistaparadicsomoknak, ahol az ország többi részéhez képest a fürdőhelyek árelőnye 60 százalék is lehet. A horvát tengerparton szintén mélyebben kell a zsebbe nyúlni a vásárolóknak: 12-15 százalékkal kell többet fizetni a tengerhez közelebbi lakásokért és házakért, mint az ország vízparttól távolabbi területein. A tengerparti árprémiumokat illetően Románia leszakadt a mezőnytől, a parti részek árelőnye egyszámjegyűre olvad. Ennek hátterében elsősorban az áll, hogy Romániában a tengerpart napjainkban sokkal kisebb gazdasági jelentőséggel bír, mint a többi ország esetében. Főként a belföldi strandolni vágyók keresik fel a Fekete-tengert, így a vendégek száma jócskán elmarad a vizsgált területeken tapasztalhatótól. A spanyol tengerpart árai széles terjedelemben szóródnak: Marbella még mindig kiemelt övezetként szolgálja a magasabb igényeket, míg máshol sok kevésbé igényes apartman is épült az ingatlanpiaci boom idején. Nem csak a tenger vonzza a lakásvásárlókat, s emeli fel az árakat, hanem az édesvíz közelségét is meg kell fizetnie a vevőknek. Európa, Balaton melletti, másik két jelentős tavánál szintén az országos átlagnál jóval magasabb árakat kérnek az eladók a lakóingatlanokért. Az olaszországi Garda-tónál akár 70 százalékos is lehet a különbség, de 1
a Németország, Svájc és Ausztria határán fekvő Boden-tónál is eléri az akár 45 százalékot a vízpart prémiuma.
éves vendégéjszakák külföldi vendégek jellemző lakásárak lakóingatlan-árak prémiuma száma (2) aránya (euró/m2) (4) horvát tengerpart 59 millió 93% 12 - 15 % 2023 román tengerpart 3,8 millió 5% 5-7 % 840-1000 bolgár tengerpart 13,7 millió 82% 29-60 % 1113-1381 montenegrói 8,9 millió 90% 27-92 % 1600-2418* tengerpart spanyol 303 millió 72% -30 és +27% között(5) 1049-1900 tengerpart egyiptomi 142 millió (1) n.a. -10 +61% között 915 tengerpart Garda-tó 38,7 millió 60% 1,5-70% 1200-8500 Boden-tó 18,8 millió 9% (3) 0-45% 3355 Balaton Kiemelt 5 millió 25% 5-10% 550 Üdülőkörzet A kiemelt nyaralóövezetek fő jellemzői (2012, 2013, 2014) Régió, ország
(1)Egyiptomnál a külföldi vendégéjszaka számait tüntettük fel a táblázatban 2012/2013-as évre vonatkozóan; (2)A több mint 10 ággyal rendelkező szálláshelyeken eltöltött vendégéjszakák száma; (3)A Boden-tó régióiba (4. országból) érkező külföldiek aránya, az osztrákok, németek és svájciak egymásnál eltöltött vendégéjszakáit nem tartalmazza) (4) A jellemző lakásárak Románia és a Garda-tó esetében 2012-es adatok, az utóbbinál a 40 és 80 négyzetméter közötti lakásokra vonatkozik. Horvátország, Bulgária, Spanyolország és Montenegró esetében 2013-as adatokat tűntettünk fel, utóbbinál az árak az új lakásokra vonatkoznak. Egyiptom és Boden-tó esetében az adatok 2014-esek; (5) A régiókra jellemző átlagos ingatlanárak alapján számított árkülönbség, a parthoz közeli ingatlanok esetében vélhetően nagyobb pozitív árprémium figyelhető meg (Forrás: Eurostat, Világbank, Egyiptomi Statisztikai Hivatal, Burza Nekretia, Montenegrói Statisztikai Hivatal, Bolgár Statisztikai Hivatal, Eurobank Property Services, Ministerio de Fomento Spanyolország, Numbeo, Capital, Immowert.de,Deloitte, FIAIP, Olasz Nemzeti Statisztikai Intézet, Statistik für die Bodenseeretion, KSH, FHB)
A spanyolok álmodozhatnak legbátrabban parti nyaralóról A legkönnyebben tengerparti nyaralóhoz jutni Spanyolországban lehet, ahol alig valamivel több, mint egy havi spanyol fizetésből meg lehet vásárolni az áhított vízparti ingatlan első négyzetméterét. Jellemzően az érettebb üdülőhelyi piacok esetében, mint amilyen az előbb említett Spanyolország, a Boden-tó, vagy a Garda-tó, alacsonyabb a lakásáraknak a helyi jövedelemhez viszonyított aránya, míg a még feltörekvő piacokon az ott élők tovább kénytelenek gyűjteni az újdonsült vízparti otthon megvásárlásához. A képet ugyanakkor árnyalja, hogy az ingatlanpiac alakulásának nyomon követését több helyen nehezíti a megbízható adatok minősége, nincs áttekinthető módszertanú lakásárindex és hivatalos jövedelem statisztika, ezért a hirdetések és az ingatlan ügynökségek adataira is támaszkodni kell. Például Egyiptom esetében feltételezhetjük, hogy jóval magasabb a tengerparti lakások és házak árainak jövedelemhez viszonyított aránya, mint ami az elérhető adatokból kiszámolható.
Válságálló vízpartok A jelentős turisztikai célpontok, mint a tengerek vagy tavak partjainak ingatlanpiacát jó befektetési lehetőségnek, illetve értékálló terméknek tekintik az ezeket a szempontokat szem előtt tartó vásárlók, így előnyben részesítik vásárláskor. Ennek köszönhető, hogy a víz 2
közeli ingatlanok árnövekedése rendszerint meghaladja az országosan tapasztalható átlagát, és válság esetén ellenállóbbnak bizonyulhatnak, jobban tarthatják értéküket. Ezt mutatja a Balaton-part és a vizsgált országok példája is. A Balaton térségébe valamivel később gyűrűzött be az ingatlanpiaci visszaesés, a 2007 és 2009 közötti átlagár a legtöbb településen még magasabb volt, mint a 2000-2002 időszak átlaga. A BKÜ nagy részén csökkentek az árak, de a Balaton partja válságállónak bizonyult. A parti települések többségén a lakóingatlanok árai stagnáltak, vagy enyhén növekedtek. A déli parton csak két esetben (Balatonvilágos és Szántód) volt megfigyelhető árcsökkenés, a déli part települései relatív felzárkózása volt megfigyelhető a válság éveiben.
(Forrás: FHB Index)
A spanyol tengerpart népszerűsége a 60-as évek óta töretlen, és ma is az egyik legnépszerűbb turisztikai célpont a világon. A spanyol lakásárak növekedése egészen a 2008-as válságig tartott. 1996 és 2007 között az árak 197 százalékkal emelkedtek, a tengerparti területeken pedig 250 százalékkal magasabb árakat jegyeztek fel. Óriási fejlesztési hullám indult el, bár a lakosságszám nem indokolt ennyi építkezést, és így a lakóingatlanok jelentős része üresen állt. A hitelpiaci válsággal párhuzamosan kipukkadt az ingatlanpiaci lufi, a lakások és házak árai estek, 2008 és 2012 között 23 százalékot. A korábbi csúcspontról ugyanakkor jóval nagyobb volt a belső területek zuhanása, míg a tengerpartok jobban tartották értéküket. Bulgáriában és Horvátországban a turizmus felfutására és az Európai Uniós csatlakozással kapcsolatos várakozásokra támaszkodva az ingatlanárak is növekedésnek indultak. Az áremelkedés igazolta a várakozást, így a kereslet tovább erősödött, elősegítve az ingatlanpiaci lufi kialakulását. Az egyenesen az „új Spanyolországnak és Dubajnak” kikiáltott Bulgáriában fújták nagyobbra a lufit: az árak 2002 és 2008 között négyszeresre emelkedtek, eközben Horvátországban „csak” duplázódtak. Az emelkedés mind a két országban jóval nagyobb volt a tengerparti régióban. A válság következtében az aranykor véget ért 2008 végén, a buborékok kipukkantak, és az árak esésnek indultak. A tengerpart is megszenvedte ugyan a fordulatot, de az országos átlagnál jóval kisebb csökkenés volt mérhető. Összességében az árolló tovább nyílt az ország többi része és a parti területek között, tehát a válság további relatív felértékelődést hozott a tenger melletti apartmanok, villák, házak és lakások számára.
3
Montenegró egyelőre még mindig a felívelési szakaszban jár, 2006 és 2008 között a lakások árai évi átlagban 20 százalékkal emelkedtek, a válság hatását csak kis mértékben lehetett észrevenni. A part menti régiókban az emelkedés üteme meghaladja az országos átlagot, így egyre jobban elhúznak az ország többi részén tapasztalhatótól. A tengerpart árprémiuma tehát rendületlenül növekszik. Egyiptom ingatlanpiaca a Bulgáriában és Horvátországban tapasztalhatótól eltérő, de szintén jelentős problémákkal küzd. Korábban a Vörös-tenger melletti turisztikai célpont Sharm el Sheikh (magyar átírásában Sarm es-Sejk) ingatlanpiaca komoly vonzerővel bírt a külföldi befektetők számára. Az árak 2005 és 2008 között jelentősen emelkedtek az egyiptomi turistaparadicsomban, miközben az ország többi részén csökkentek. Először a 2008-as gazdasági válság érintette súlyosan a lakások és házak piacát, az árak jelentősen estek. A 2011-es belpolitikai feszültség elűzte a külföldi vásárlókat. Helyüket a zavargások elől a nyugodtabb vörös-tengeri térségbe menekülő hazai lakásvásárlók váltották fel. Ennek köszönhetően a visszaesés kevésbé az árakban, mint inkább a tranzakciók számának csökkenésében érhető tetten. A helyzet normalizálódása után a külföldiek, főként orosz vásárlók ismét visszatértek a tengerpartra, de sokkal válogatósabbá váltak, főként kimondottan luxusingatlan vásárlási szándékkal érkeztek. A 2013-ban kirobbant újabb belpolitikai válság következményei még nem elemezhetőek, így az egyiptomi tengerpart ingatlanpiacával kapcsolatban sok a kérdőjel. Az ingatlanvásárlással kapcsolatos nemzetközi összehasonlításokat is érdemes figyelembe venni, hiszen a várható eredményekkel szemben a politikai, adminisztrációs és persze a gazdasági kockázatok és nehézségek is mérlegelendőek. A finanszírozási feltételeknél pedig érdemes tekintettel lenni a helyi hitelezési gyakorlatra és lehetőségekre. Ezekben az összehasonlításokban Magyarország rendre jól vizsgázik a tőlünk délebbre és keletebbre fekvő tengerpartokhoz képest.
(Forrás: Heritage Foundation, Property Rights)
4
Balatoni üdülőt hitellel Kamataik értékeiben a válság előtti években, akciósan kínált svájci frank hitelekre emlékeztethetnek a napjainkban elérhető forinthitelek, de természetesen a forint alapú lakáskölcsönnél nincs árfolyamkockázat és manapság a kamatperiódus is jellemzően 1 vagy 5 éves. Az FHB Lakáshitelek választéka nyaraló vásárlására is megoldást nyújt. Üdülő vagy kimondottan nyaraló célú ingatlan vásárlására államilag kamattámogatott hitel nem nyújtható, a piaci kamatozásúak között viszont lehet válogatni.
Az FHB Referencia Kölcsön ingatlancélra akkor ideális, ha a rövid távú (1 éves kamatperiódusú), referenciahozamhoz kötött kamatozású, így középtávon kiszámítható, de a piacot rugalmasan követő kamatokat részesíti előnyben a vevő. Az FHB Ötös Fix Kölcsön ingatlancélú termékét pedig akkor érdemes választani, ha hosszú távon (5 éves kamatperiódus alatt) kiszámítható törlesztőrészletet keresnek, amely nincs kitéve a piac ingadozásainak.
Az üdülő vásárlás feltételei nem különböznek a hagyományos (nem üdülőkörzetben található) lakásvásárlás előírásaitól, ami mindenképpen jó hír az ebben gondolkodóknak. Számukra tehát ugyanúgy elérhető a jogszabály, illetve konstrukció szabta maximális finanszírozási lehetőség, a türelmi idő és a banki kedvezmények. Az FHB Bank jelenlegi akciójában visszatéríti egy ingatlan értékbecslési költségét, valamint nem számítja fel a folyósítási jutalékot és a nem banki költségek közül visszatéríti a közjegyzői díjat (max. 40.000 Ft). Nézzünk egy példát egy 15 millió forintos siófoki nyaraló meghitelezésére! Az erre az ingatlanértékre folyósítható legfeljebb 9,6 millió forintos adható hitelösszeg 5,4 millió forint önerőt feltételez. hitelösszeg
futamidő kamat
9.600.000 Ft
20 év
6,16%
törlesztőrészlet kezdeti THM banki költségek 70 178 Ft 0 Ft 6,61%
A fenti számítások során az alábbi tényezőket vettük figyelembe: -
-
FHB Referencia Kölcsön ingatlancélra, 1 éves kamatperiódussal, 0,75% kamatkedvezmény, melynek érvényesítési feltétele havonta legalább 240 000 Ft külső jóváírás FHB Banknál vezetett bankszámlára – akár több részletben – történő érkezése Egy ingatlanra vonatkozóan az értékbecslési díj visszatérítése (31.700 Ft) Folyósítási jutalék 100%-os elengedése (144.000 Ft)
5
A példa alapján tehát, a közjegyzői díjkedvezményt is figyelembe véve, összesen 215.700 Ft spórolható meg a hitel felvételekor!1
Befektetési potenciál lehet a Balatonban A vizsgált külföldi példák és a Balaton esete is bizonyítja, hogy legyen szó tengerekről vagy tavakról, a vízpart közelsége árprémiumot biztosít a lakóingatlanok számára. Ugyanakkor az árakban tetten érhető különbség szoros összefüggést mutat az adott terület turistavonzó képességével, ezen belül is a külföldi látogatók számával. A más országból érkező vendégek nagyobb száma növeli a nemzetközi ismertséget, és a befektetők is jobban bíznak az értékállóságában. Ez utóbbit a parthoz közeli területek bizonyították is az elmúlt időszakban, a gazdasági válság, az ingatlanpiaci lufi kipukkanása és a belpolitikai feszültség tépázta ingatlanpiacokon a tengerpartokhoz és tópartokhoz közeli területek relatíve felértékelődtek. A fenti szempontok mind arra utalnak, hogy a Balaton-part a hazai és a nemzetközi viszonylatban is kedvező vásárlási lehetőségeket kínál. A turizmusra költött fejlesztési források bővülése várható a térségben, a fiatalabb generációk körében is terjed a tó ismertsége és kedveltsége, a befektetőket pedig már vonzza, hogy a parthoz közeli ingatlanok árai is alulértékeltek nemzetközi összehasonlításban. A még szükséges fejlesztések körültekintő elvégzésével a Balaton a következő évtized ingatlanpiacának egyik legnagyobb nyertese lehet.
1
A tájékoztatás nem teljes körű. A 2014. június 30. napjáig történő befogadásig érvényes FHB lakáshitel akcióra, a további termékekre és a THM-re vonatkozó részletes információk a www.fhb.hu oldalon, vagy az FHB bankfiókjaiban érhetőek el. Kamatkedvezmény nélkül a THM értéke 5 millió Ft hitel esetén 20 éves futamidővel 9,03%. A kamatok és a THM mértéke függ az Ügyfél minősítésétől és az esetleges kamattámogatás mértékétől. A THM meghatározása az aktuális feltételek és a hatályos jogszabályok figyelembevételével történt, a 2014. júniusi adatok alapján. A feltételek változása esetén a mértéke módosulhat, a THM mutató értéke nem tükrözi a hitel kamatkockázatát.
6
