5.
Woningbeheer
5.1 Realisatie activiteitenprogramma Activiteit
Score Realisatie
Doorontwikkelen klantbedieningsconcept en de klantbediening voldoet minimaal aan de KWH normen.
+
Klantinformatie zo veel mogelijk digitaal.
+
Implementeren “mijn Woonpartners”.
+
Nieuw huurbeleid inzake vraaghuren implementeren.
+/-
Handhaven rechtvaardig incassobeleid. Verhuren van nieuwbouwwoningen in de projecten Centrumplan, Margrietplein en De Triangel.
+ +
Optimalisatie verhuur / terugdringen leegstand in het maatschappelijk vastgoed.
+
Uitvoeren jaarlijks begrotingsproces op basis van vastgestelde procesbeschrijving.
+
Behalve het meetonderdeel “ontevredenheid” scoren we ruim boven de KWH norm. Dit is een continu proces. Door vernieuwde website is er meer informatie digitaal voor de klant beschikbaar. Is uitgevoerd, deel reparatieverzoeken vindt in 2015 plaats. Per complex is uitgewerkt wat idealiter de juiste vraaghuur zou moeten zijn. Invoering wacht echter nog op nadere wetgeving. Huurachterstanden zijn teruggelopen. Verhuur van de nieuwbouwprojecten verliep voorspoedig. Bijna alle woningen waren voor de datum van oplevering al verhuurd. Ondanks de lastige markt voor maatschappelijk vastgoed, lukt het goed om de objecten verhuurd te houden. Is inmiddels routine geworden.
Aanscherpen aanpak Meerjaren investeringsplan (MIP).
+/-
Aanscherping betreft een overzicht waarin alle relevante parameters integraal bijeen komen en een nieuwe lijst met aandachtcomplexen.
Uitvoeren planmatig onderhoud op basis van benchmark normering € 725,- per vhe.
+/-
€ 767,- per vhe (incl. Zuidrandflat).
Uitvoeren maatregelen WPK (Woonpartnerskwaliteit).
+
Uitvoeren maatregelen Politiekeurmerk Veilig Wonen (PKVW nieuw aanbrengen en upgraden).
+/-
Uitvoeren energetische maatregelen zonder huurverhoging zittende huurder.
+
Opstellen beleidslijn energetische maatregelen.
+/-
Er zijn meer maatregelen uitgevoerd in Bomenwijk Waddinxveen dan geprognosticeerd. Er zijn minder nieuwe maatregelen uitgevoerd dan geprognosticeerd doordat de interesse in deelname bij bewoners beperkt is. Upgrade is grotendeels gerealiseerd. Een deel is doorgeschoven naar 2015. Energetische maatregelen zijn gerealiseerd. Door slimmere oplossingen en technische beperkingen is het budget van € 1,5 miljoen. echter niet uitgeput. Er is een concept beleidslijn opgesteld.
+ Gerealiseerd +/- Deels gerealiseerd - Niet gerealiseerd X Vervallen
5.2 Woningmarkt algemeen Woonpartners is actief in de gemeenten Alphen aan den Rijn, Gouda, Waddinxveen en Zuidplas. Woonpartners werkt nauw samen met de collega aanbieders van sociale huurwoningen in deze gemeenten. Het gezamenlijk woningaanbod van de corporaties in de woonkernen Bodegraven, Driebruggen, Gouda, Moerkapelle, Moordrecht, Nieuwerbrug aan den Rijn, Reeuwijk, Waddinxveen en Zevenhuizen wordt aangeboden via de webservice WoningNet, regio Midden-Holland. Boskoop wordt vanaf 1 januari 2014 gerekend tot het werkgebied van Holland-Rijnland, onze woningen worden bij leegkomst aangeboden via de webservice WoningNet, regio Holland-Rijnland en via de eigen website. Woningen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens worden ook aangeboden via www.pararius.nl en de ROS (vrije sector) module van WoningNet.
5.3 Woningmutaties Woonpartners Voor een gedetailleerd overzicht per gemeente wordt verwezen naar de bijlagen. Verhuur In 2014 zijn er in totaal 560 woningen verhuurd (551 in 2013). Het ging om 503 DAEB woningen (woningen met een huur tot € 699,48). en om 57 niet-DAEB woningen (vrije sector woningen met een huurprijs boven de € 699,48). Mutaties In 2014 zijn er in totaal 560 woningen leeggekomen. Dat is vergelijkbaar met 2013. Mutatiegraad De mutatiegraad komt op basis van verhuurde woningen in de bestaande voorraad op 6,3%. Dit is een daling van 0,6% t.o.v. 2013 (6,9%). Woningtoewijzing In 2014 heeft Woonpartners 94,4% van de woningen met een huur tot € 699,48 toegewezen aan de doelgroep met een maximaal verzamel jaarinkomen tot € 34.678,-. Hiermee wordt ruim voldaan aan de door de Minister gestelde eis dat maximaal 10% van de mutaties mag worden toegewezen aan inkomens buiten de doelgroep. 12 DAEB woningen werden toegewezen aan klanten met inkomen tussen de € 34.678,- en € 37.000,4 DAEB woningen werden toegewezen aan klanten met een inkomen tussen de € 37.000 - € 43.000 12 DAEB woningen werden toegewezen aan klanten met een inkomen boven de € 43.000,Bijzonderheden verhuur Reguliere sociale huurwoningen met een huurprijs tot € 596,75 verhuren goed. Door het houden van groepsbezichtigingen bij lege woningen verloopt het reguliere verhuurproces in een goed tempo. Door verbeteringen in het proces lukt het steeds vaker om woningen binnen de gemiddelde leegstandsnorm van 25 dagen te verhuren. Voor het verhuren van vrije sector woningen en de duurdere sociale huurwoningen moet meer moeite worden gedaan. Toch zijn de verhuurresultaten ook voor deze woningen goed te noemen. In 2014 zijn er vier nieuwbouwprojecten opgeleverd: - project Gouwe Oever in Boskoop met 22 appartementen - project Margrietplein in Gouda met 31 eengezinswoningen - project De Triangel in Waddinxveen met 11 eengezinswoningen - en het eerste gedeelte van Centrumplan in Waddinxveen met 36 appartementen.
Marktvraag Totaal aantal woningzoekenden gedurende het jaar Huurdercategorie Starters Doorstromers Zelfstandig wonend Totaal
2014 7.378 3.120 2.498 12.996
2013 5.714 3.615 2.996 12.325
Opvallend is hier de sterke stijging van het aantal starters zowel onder de woningzoekenden als bij de toewijzingen. Van 46,4% in 2013 naar 56,7% in 2014. Het aantal ingeschreven doorstromers en zelfstandig wonenden neemt echter af. Afhandeling urgentieaanvragen In Gouda en Waddinxveen kunnen woningzoekenden rechtstreeks bij Woonpartners terecht voor het indienen van hun urgentieaanvraag. Woonpartners werkt samen met stichting Kwadraad (sociale urgentieaanvragen) en GGD Midden-Holland (medische urgentieaanvragen). In Zuidplas en Alphen aan den Rijn verzorgt de gemeente nog de aanvragen voor de urgenties. Afgifte huisvestingsvergunningen Voor de gemeenten Gouda en Waddinxveen verzorgt Woonpartners de afgifte van de huisvestingsvergunningen. Dit doet zij op basis van overeenkomsten met die gemeenten. Zij verzorgt deze huisvestingsvergunningen ook voor andere verhuurders en voor koopwoningen. In de gemeente Zuidplas worden alleen vergunningen afgegeven voor de woningen die Woonpartners zelf verhuurt. In Alphen aan den Rijn verzorgt Trifolium de aanvraag van de huisvestingsvergunningen. Huurincasso De huurachterstand van de huidige huurders zit met 0,98% binnen de gestelde norm van 1,0% en is het gehele jaar redelijk constant te noemen. Dit komt vooral doordat onze medewerkers de klanten met huurschuld actief blijven benaderen. De dalende trend bij huurachterstanden van vertrokken bewoners zit eind 2014 met 0,96% ook binnen de norm van 1,2%. Dit resultaat is bereikt doordat er in het vierde kwartaal een inhaalslag is gemaakt met het afboeken van oude en niet kansrijke vorderingen, waardoor een meer realistisch beeld ontstaat. Ontruimingen Met 17 ontruimingen in 2014 blijft het aantal op een vergelijkbaar laag niveau als in voorgaande jaren. De lichte daling in het aantal aanzeggingen ten opzichte van de voorgaande jaren zet door en het aantal daadwerkelijke huisuitzettingen blijft stabiel. Deze lage aantallen, zeker in verhouding tot een aantal jaren terug, zijn een gevolg van een effectieve inzet van de medewerkers huurincasso gericht op preventie en nauwe samenwerking met derden, zoals overeengekomen in het convenant “Voorkomen Huisuitzetting” in Gouda, Waddinxveen en Zuidplas. Belangrijke steunpunten zijn verder de Meldpunten Zorg en Overlast in Waddinxveen en Zuidplas. Woonpartners ziet een huisuitzetting als laatste middel om een huurbetalingsprobleem te beëindigen en gaat daar terughoudend en zorgvuldig mee om. In het geval van hennepplantages (2 in 2014) wordt stevig doorgepakt. Huurverhoging per 1 juli 2014 De huren bij Woonpartners stegen per 1 juli 2014 met het niveau van de inflatie, te weten 2,5%, verhoogd met een opslag van 1,2%. Die opslag is een gevolg van de door het Rijk opgelegde verhuurdersheffing, een extra belastingmaatregel. De totale huurverhoging kwam daarmee op 3,77%. Woonpartners heeft in 2014 geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid om de huren inkomensafhankelijk te verhogen. Woonpartners is van mening dat niet het inkomen bepalend moet zijn voor de hoogte van huur, maar de kwaliteit van de woning. Een aantal verhuureenheden kreeg een lager huurverhogingspercentage, dit betrof: Tijdelijke huurcontracten voor sloopwoningen Vrije sector huurwoningen, met een contractueel andere afspraak over de huurverhoging
Woningen die door een te hoge huurstijging duurder zouden worden dan de maximaal redelijke huur M&OV-panden met een contractueel andere afspraak over de huurverhoging.
Hierdoor blijft de totale huurverhoging ruim onder het toegestane maximum.
5.4 Maatschappelijk & Overig Vastgoed Algemeen Het Maatschappelijk & Overig Vastgoed (M&OV) wordt gebruikt en beheerd volgens de richtlijnen uit het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH), zoals vastgelegd in de paragraaf over leefbaarheid. Het M&OV bezit bestaat uit 122 objecten. Het dagelijks beheer wordt sinds maart 2014 gedaan door de afdeling Wijk- en Buurtbeheer. Het verhuurproces valt onder de verantwoordelijkheid van de afdeling Klantinformatie en Verhuur. Bergingen/garages/parkeerplaatsen Woonpartners Midden-Holland beheert 571 bergingen, garages en parkeerplaatsen met een eigen huurcontract. In 2014 zijn er daarvan 48 leeggekomen en zijn er 47 weer verhuurd. Soorten huurders In totaal zijn er ongeveer 80 verschillende organisaties en personen die maatschappelijk- en overig vastgoed huren. Dit zijn voornamelijk zorg- en welzijnsorganisaties, scholen, peuterspeelzalen, kinderopvangorganisaties en diverse andere stichtingen. Daarnaast wordt op beperkte schaal bedrijfsmatig onroerend goed tot 150 m² verhuurd aan plaatselijke winkeliers en startende ondernemers. Marktontwikkeling De gemiddelde huurprijs per m² staat onder druk wegens de economische recessie en het feit dat veel maatschappelijke en zakelijke vierkante meters in het verhuurgebied leeg staan. Daardoor moet Woonpartners concurreren om huurders aan zich te binden, onder meer met een goed opleveringsniveau. De leeggekomen m² staan langer leeg en zijn met name in Gouda moeilijk verhuurbaar. De gemiddelde leegstand van maatschappelijk vastgoed bedroeg (5,9%). Mutaties Binnen de 122 objecten M&OV werden 16 huurcontracten beëindigd. Er werden 12 nieuwe huurcontracten afgesloten. Highlights Maatschappelijk Vastgoed Gouda Nelson Mandela Centrum: In maart 2014 ging de huurder Participe Gouda failliet. Participe Gouda had drie huurcontracten. Het contract voor de peuterspeelzaal is overgenomen door Quadrant. Het contract voor het Buurtservicecentrum is overgenomen door Kwadraad. Per 1 januari 2015 zijn de hierdoor leeggekomen kantoorruimtes weer verhuurd aan Kwadraad. Er zijn huuropzeggingen per 2015 binnengekomen voor de jongerenruimte en de bibliotheek. Er staat één kantoorruimte van 110 m² langdurig leeg. De incidentele verhuur van daarvoor in aanmerking komende ruimten wordt uitgevoerd door de welzijnsorganisatie Kwadraad Gouda. Eens per kwartaal vindt een huurderoverleg plaats. In dit overleg worden alle gebouw- en huurder gerelateerde zaken besproken.
Middenmolenplein 104: De maatschappelijke bestemming van dit pand zorgt ervoor dat deze m² lastig te verhuren zijn. Er zijn weinig geïnteresseerde kandidaten zijn voor deze leegstaande m². Getracht is de bestemming van dit pand te verruimen. Hiervoor is nog geen toestemming verkregen van de gemeente Gouda. Victorysports heeft haar activiteiten uitgebreid en huurt inmiddels drie ruimtes in het Middenmolenplein. Waddinxveen Het complex aan de Kerkweg Oost, waarin de Aldi zat, is als M&OV uit exploitatie genomen. In deze ruimte zullen starterswoningen worden gerealiseerd. Anne Frank Centrum: St. Vrijwilligerswerk heeft de huur van de kantoorruimte opgezegd i.v.m. verhuizing naar het nieuwe Centrumplan. Er zijn al gesprekken met een mogelijke nieuwe huurder. De verbouwing van het woongebouw is gereed. De acht bedrijfsunits die in het woongebouw gevestigd waren, zijn uit exploitatie genomen. De ruimten zijn bij het woongebouw getrokken, om o.a. een vide, gezamenlijke zithoekjes en short-stay faciliteiten te realiseren. Ook het zalencentrum heeft een ingrijpende opknapbeurt gehad. Zuidplas Het leeggekomen kantoor van Woonpartners aan de Dorpsstraat is per 1-12-2014 verhuurd aan de achterliggende fysiotherapie praktijk.
5.5 Onderhoud De onderhoudslasten vertonen al een aantal jaren een dalende tendens. Dat wordt enerzijds bereikt door vooraf (via de methode van conditiemeting) beter te weten hoe het bezit erbij staat en anderzijds door scherper in te kopen en beter gebruik te maken van ketensamenwerking. Het totaal van de onderhoudsuitgaven naderen inmiddels benchmarkniveau. x € 1000 in € per vhe ** Begroot 2014
Specificatie Onderhoud
Realisatie 2014
Realisatie 2014
Realisatie 2013
Planmatig Onderhoud (incl. onderzoek)
4.588
5.568
767
861
Dagelijks Onderhoud Service-onderhoud Mutatie-onderhoud PKVW, WPK *) Maatschappelijk en overig vastgoed Contract-onderhoud Beheerd door derden
1.943 1.149 415 115 994 40
1.920 991 215 61 732 29
264 136 30 8 101 4
258 183 56 13 117 10
Totaal Dagelijks onderhoud Af: dekking uren eigen dienst
4.656 -521
3.948 -441
544 -61
637 -75
8.723 9.244
9.075 9.516
1.250 1.311
1.423 1.498
Totaal Totaal incl. eigen dienst
*) PKVW, WPK Politie keurmerk Veilig Wonen en Woonpartners Kwaliteit **) het aantal vhe's is geb aseerd op het gemiddelde van de gewogen aantallen vhe's ultimo 2013 en 2014.
Planmatig Onderhoud (PO) De projecten PO zijn grosso modo volgens planning uitgevoerd. Ook de onderhoudsprojecten die onverwacht nog doorliepen uit het voorgaande jaar zijn allemaal afgerond.
Wel moest er hierdoor wat worden geschoven met de planning van de projecten om op de begrote kasstroom uit te komen. Verder heeft er als gevolg van administratieve richtlijnen zoals opgenomen in de ‘praktijkhandreiking onderhoud en verbetering woningcorporaties’ ten opzichte van de begroting een verschuiving plaats gevonden van de post Investeringen naar de post Planmatig Onderhoud. Als gevolg van de verlenging van de tijdelijke stimuleringsmaatregel die de BTW op arbeid verlaagt van 21% naar 6%, is extra budgetruimte op de gezamenlijke post PO en DO van € 500.000,vrijgekomen. Deze extra ruimte is ingezet om enkele prioriteiten die voor 2015 waren begroot al in 2014 uit te voeren. De extra werkzaamheden zijn aanvullend op het PO 2014 voorbereid en uitgevoerd. Woningverbetering bij Planmatig Onderhoud (PO) Investeringen Gelijktijdig met planmatig onderhoud is geïnvesteerd in woningverbeteringen in de Renovatie en Groot Onderhoud (R/GO) projecten. In onderstaande tabel zijn alle investeringen zoals begroot en gerealiseerd in 2014 opgenomen, ook per genormeerde verhuureenheid (vhe). Ter vergelijking zijn de investeringslasten 2013 ook aangegeven. Woningverbetering bij Planmatig Onderhoud (PO) x € 1000 Specificatie planmatig onderhoud
Investering Energetische maatregelen
Begroot 2014 6.072 1.500
in € per vhe **
Realisatie 2014
Realisatie 2014
Realisatie 2013
4.777 1.366
658 188
515 170
De onderschrijding is vooral ontstaan door een verschuiving in uitgaven van investeringen naar onderhoudslasten. Energetische maatregelen De begrote energetische maatregelen zijn grotendeels gerealiseerd. Maatregel Aanbrengen HR++ beglazing (in woonkamer en/of keuken en/of slaapkamer en/of hal) Aanbrengen dakisolatie Aanbrengen spouwmuurisolatie Aanbrengen vloerisolatie begane grond
Aantal woningen 173 159 132 45
In de praktijk blijkt dat hetzelfde resultaat of zelfs een beter resultaat verkregen kan worden met goedkopere oplossingen. Ook konden sommige maatregelen niet uitgevoerd worden vanwege technische beperkingen. Om deze redenen is het budget van € 1,5 miljoen niet totaal benut. Woonpartners Midden-Holland onderschrijft het Convenant Energiebesparing corporatiesector. Beoogd wordt om in de periode 2008 - 2018 een reductie van 20% in de CO² uitstoot te realiseren. In 2013 rapporteerden wij op grond van een gestandaardiseerde theoretische berekening een 2 besparing van 24,4% CO reductie. Dat blijkt nu, na een correctie van dit gestandaardiseerde theoretische rekenmodel “slechts” 13,1% te zijn ten opzichte van de situatie op 1-1-2009.
Conditiemeetmethode Voor de jaarbegroting PO 2015 zijn met de conditiemeetmethode (op basis van NEN 2767) bij 15 complexen het exterieur en de gemeenschappelijke binnenruimten opgenomen. Hiermee is op objectieve wijze de onderhoudsconditie inzichtelijk gemaakt waarmee een prioriteitsstelling tussen de te onderhouden complexen is aangebracht. MeerjarenInvesteringsPlanning (MIP) De Meerjareninvesteringsplanning (MIP) is voor de komende 10 jaar in financiële zin van een kader voorzien. Dit kader geldt als taakstelling waarbinnen nieuwe investeringen in het in beheer zijnde bezit moeten worden gerealiseerd. Op basis van 4 invalshoeken (leefbaarheid, technische staat, verhuurbaarheid, financiële exploitatie) is een overzicht opgesteld van de beheerssituatie van alle complexen. Op basis van de lijst is een overzicht met aandachtcomplexen opgesteld. Inkoop en aanbesteding Het PO 2014 is, na bestuursbesluit, voor circa 30% enkelvoudig aanbesteed bij opdrachtnemers die na (klant)evaluatie van eerdere projecten de beste beoordeling hebben gekregen. De kennis en expertise van deze aannemers is vroegtijdig meegenomen in de projectvoorbereiding. De overige 70% van het PO 2014 is meervoudig aanbesteed. Een voorgenomen pilot project om onderhoud van minimaal 1 complex voor langere tijd uit te besteden is niet gerealiseerd omdat hiervoor onvoldoende aanleiding was. Wel is Bomenwijk fase 2 met vergaande ketensamenwerking en -integratie in voorbereiding en wordt nog beoordeeld of een langjarig onderhoudscontract na afronding van het project zinvol is. Evaluatie onderhoudsprojecten Na afronding van de PO werkzaamheden zijn de opdrachtnemers geëvalueerd op basis van de standaard-Woonpartners evaluatie en -klantenquêtes. Hiermee is een rangorde aangebracht in de groslijst van opdrachtnemers. De hoogst scorende opdrachtnemers zullen in de toekomst meer kans maken op vervolgprojecten. Zo wordt invulling gegeven aan verdergaande ketensamenwerking en ketenintegratie en toename van de kwaliteit.
128 Buizerdhoek in Waddinxveen 141 Triangel in Waddinxveen (nieuwbouw) 296 Jan van Bijnenpad in Waddinxveen 316-317 Bomenwijk G en GD in Waddinxveen 417 Weideplantsoen e.o. in Zevenhuizen 447 Dahliastraat e.o in Zevenhuizern 503 de Gouwe Oever in Boskoop (nieuwbouwcomplex) 843 Margrietplein in Gouda
x x x x x x x
x
x x x
x x x x x x x
x x
Waterbesparend reservoir
Vogelvides (*)
Recyclebaar PVC
LED verlichting
Loodvervangers
Complexnummer/-naam en plaats
FSC hout
Gezond & Veilig In het kader van Gezond & Veilig, Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen (MVO) en duurzaamheid streeft Woonpartners Midden-Holland ernaar haar activiteiten op een voor het milieu zo min mogelijk belastende wijze uit te voeren. Dit heeft, naast de gebruikelijke maatregelen op het vlak van duurzaamheid, geresulteerd in extra maatregelen in de complexen zoals in bijhorende tabel aangegeven. Deels worden deze bij mutatie aangepast. Maatregelen duurzaamheid
x x x x x x x
(*) Vogelvides zijn voorzieningen om vogels te laten nestelen in nieuwe daken binnen de duurzame flora- en faunavoorzieningen.
De in de komende alinea’s belichte aspecten worden door Woonpartners Midden-Holland ook geschaard onder duurzaamheid en Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen (MVO).
Monitoring energiebesparing SHAERE Vanuit Aedes wordt jaarlijks de energieprestatie van woningen gemonitord. Dat gebeurt met de energiebesparingsmonitor SHAERE (Sociale Huursector Audit en Evaluatie Resultaten Energiebesparing). Energie Prestatie Advies (EPA) Status
31-12-2014
Gelabeld
3.272
Niet gelabeld
3.611
Monument
51
Eindtotaal
6.934
Het gemiddelde label van de woningen waar een energielabel is verstrekt is label D. Alle woningen beschikken, zolang ze nog niet afgemeld zijn, over een zogenaamd leeftijdslabel. Op die manier kan altijd aan de verplichting om het label bekend te stellen worden voldaan. De woningen worden afgemeld na het aanbrengen van energetische maatregelen. In onderstaande tabel is de verdeling van de verstrekte EPA-labels aangegeven (incl. Zuidrandflat).
Verdeling verstrekte energie-labels 1200 1000 800 600 400 200 0
A
B
C
D
E
F
G
Ultimo 2013
303
352
557
719
338
149
23
Ultimo 2014
460
382
760
1024
424
181
41
De verhoudingsgewijs forse toename van het aantal woningen met een A label wordt veroorzaakt doordat in 2014 alle opgeleverde nieuwbouwcomplexen zijn gelabeld. De toename van het aantal woningen met een C en D label wordt enerzijds veroorzaakt door het uitvoeren van energetische maatregelen bij R/GO en PO projecten, waarmee het label meestal stijgt van E/F naar C/D. Anderzijds heeft de toevoeging van de woningen van de Zuidrandflat met de fusie per 31 december 2014 hier ook een positief effect op gehad. De toename van het aantal woningen met een F en G label komt doordat de woningen in de Bomenwijk in Waddinxveen en het Weideplantsoen in Zevenhuizen, voorafgaand aan de uitvoering van energetische maatregelen, definitief zijn gelabeld. Dit was nodig voor het verkrijgen van een STEP subsidie. Deze definitieve labels bleken lager te zijn dan de pré-labels. Het is de verwachting dat de meeste woningen in deze twee R/GO projecten na uitvoering van de maatregelen minimaal 3 stappen zullen stijgen, zodat dit effect tijdelijk van aard is.
GPR-Gebouw De GPR-gebouw is een methodiek om inzicht te krijgen in de milieueffecten van onderhoud en de duurzaamheid van woning- en utiliteitsbouw. Uit evaluatie is gebleken dat de methodiek vooral geschikt is voor R/GO projecten vanwege de beoordeling op meerdere facetten. Dit in tegenstelling tot PO projecten die relatief eenvoudig van opzet zijn. Bij de R/GO projecten die staan aangegeven in onderstaande tabel is de GPR-gebouw methodiek toegepast. Bij één nieuwbouw (NB) project is in 2014 de GPR-gebouw methodiek toegepast. Complex
417 - Weideplantsoen in Zevenhuizen 316 / 318 - (gedeeltelijk) Bomenwijk in Waddinxveen 843 – Margrietplein in Gouda (NB)
Gemiddeld ambitieniveau 6,77
Gemiddelde score voor ingreep 4,77
Gemiddelde score na ingreep 6,34
7,34
5,34
6,13
7,3
n.v.t.
7,4
Warmtewet Vanaf 1 januari 2014 is de Warmtewet van kracht. In het verslagjaar zijn de collectieve ketelhuizen voorzien van Gigajoule (GJ)- meters om de geleverde hoeveelheid warmte conform de Warmtewet te kunnen registreren. Daarnaast is de afrekensystematiek voor warmtelevering op deze wet aangepast. Bij complex Jan van Bijnenpad 5 – 291 en complex Zuidrandflat zijn in dit kader watermeters geplaatst om het verbruik van het warm tapwater per woning te kunnen meten en zijn op de radiatoren elektronische verbruiksmeters geplaatst. Dagelijks Onderhoud (DO) Serviceonderhoud De kosten voor het serviceonderhoud zijn net binnen de begroting van € 1,943 miljoen. Hoge kostenposten zijn rioolproblemen (10%) en herstel in badkamers (12%). De rioolproblemen worden grotendeels veroorzaakt door verzakkingen. Herstellingen in badkamers zijn een gevolg van het feit dat het interieuronderhoud veelal bij mutatie, als de woning toch leeg is, plaatsvindt. Dit jaar is in Gouda een aantal badkamers hersteld, waar oorspronkelijk de gedachte was dat ze planmatig zouden worden opgepakt. Mutatieonderhoud Het mutatieonderhoud was voor 2014 begroot op € 1,149 miljoen. Dit was gebaseerd op gemiddelde mutatiekosten per verhuurde woning van € 2.655,-. Gerealiseerd is € 991.000,-. Een onderschrijding van € 158.000,-. Deze onderschrijding is vooral te verklaren doordat er gemiddeld per mutatie minder uitgegeven is in Waddinxveen en in Zuidplas. In Gouda waren de gemiddelde kosten per mutatie hoger dan gemiddeld. Dit komt vooral doordat het daar vaker voorkomt dat er asbest in de leeggekomen woningen verwijderd moet worden en dat we daar vaker complexe mutaties met hogere kosten tegenkomen. Het gemiddelde van de totale mutatiekosten 2014 per verhuring kwam op € 2.284,-. Aan het aanbrengen van Woonpartnerskwaliteit en het Politiekeurmerk Veilig Wonen is € 215.000,besteed. Dit bedrag is bijna de helft lager dan vorig jaar. Contractonderhoud Aan contractonderhoud is in 2014 minder uitgegeven dan begroot. Dit is voor het grootste deel te verklaren door de lagere kosten voor onderhoud van de individuele c.v.-installaties.
x € 1000 Contractonderhoud
Investering
Begroot 2014 900
Realisatie 2014 732
Realisatie 2014 101
in € per vhe Realisatie 2013 117
Dagelijks onderhoud aan woonwagens en woonwagenlocaties In afwachting van de verplaatsing van de locatie Meteorenweg in 2015 en een opknapbeurt van de locatie Pater Jornaweg zijn in 2014 vooral de noodzakelijke herstelwerkzaamheden uitgevoerd. De bewoners van de Pater Jornaweg hebben zelf ook een grote schoonmaakbeurt op de locatie gehouden. Eigen onderhoudsdienst Productiviteit eigen dienst / afdeling De eigen onderhoudsdienst bestond in 2014 uit 6 medewerkers, allen met een eigen volledig ingerichte servicebus. Door veranderingen in het automatiseringssysteem is vergelijking van het aantal opdrachten met voorgaande jaren niet één op één te maken. Opdrachten zijn namelijk nu vaker een verzameling van herstellingen. Om beter inzicht in de productiviteit te krijgen wordt vanaf 2015 met een prijzenboek voor herstellingen gewerkt. Reparatieverzoeken In 2014 is het aantal meldingen voor serviceonderhoud met 1,4 melding per vhe op de benchmark uitgekomen. Om het proces rondom reparatieverzoeken klantgerichter en efficiënter te maken, lopen er twee projecten: 1. Reparatieverzoeken via ‘the cloud’. Met de nieuwe website wordt het mogelijk voor bewoners om rechtstreeks reparatieverzoeken te melden en in te plannen. Deze automatiseringsslag moet ook zorgen voor een efficiëntere afhandeling van het service-onderhoud. Het computersysteem wat Woonpartners hierbij moet helpen is nieuw en vertoont helaas de nodige kinderziektes. Het automatiseringstraject loopt in 2015 door. 2. Raamovereenkomsten in het dagelijks onderhoud. Met alle aannemers zijn prijsafspraken en omzetafspraken gemaakt met daarbij een geografisch werkverdeling. Dit wordt vastgelegd in een contract. Woonpartnerskwaliteit (WPK) De (minimale) kwaliteit waaraan de beheerde woningvoorraad van Woonpartners moet voldoen is vastgelegd in een kwaliteitsstandaard, de ‘Woonpartnerskwaliteit’ (WPK). In 2013 is een update WPK opgesteld. Daarbij is een verdeling naar twee verschillende varianten gemaakt te weten ‘WPK basis’ en ‘WPK plus’.
WPK basis - basisvariant waaraan elke woning van Woonpartners moet voldoen. Het betreft een (brand)veilige en gezonde woning die bouwkundig en installatietechnisch aan vigerende wet- en regelgeving voldoet; WPK plus - variant die ingaat op specifieke wensen van de klant die binnen het beleid van Woonpartners en technisch realiseerbaar zijn tegen vergoeding van de kosten door een eenmalige bijdrage of een huurverhoging. Deze verdeling vormt een integraal onderdeel van het klantbedieningsconcept van Woonpartners en speelt in op de ontwikkelingen in hedendaagse woonkwaliteit en de wensen en behoeften van de klant. In 2014 zijn 231 woningen, tegelijk met de uitvoering van planmatig onderhoud of mutatieonderhoud, voorzien van WPK. Er zijn vooral meer maatregelen uitgevoerd in de Bomenwijk te Waddinxveen dan begroot.
Politiekeurmerk Veilig Wonen (PKVW) In 2014 zijn circa 198 aanbiedingen PKVW gedaan aan huurders. Bij 21 woningen zijn PKVW werkzaamheden uitgevoerd en certificaten afgegeven. Hieruit blijkt de beperkte belangstelling van huurders voor deelname aan PKVW. Hiermee komt het totale aantal woningen met PKVW certificaat in de drie gemeenten Gouda, Waddinxveen en Zuidplas uit op 4.004. Bij 490 woningen (611 geprognosticeerd) is het al aanwezige PKVW aangepast naar de huidige regelgeving. De onderschrijding is veroorzaakt doordat een aantal projecten, waaraan de uitvoering van PKVW maatregelen is gekoppeld, is vertraagd. Woningaanpassingen In opdracht van de gemeenten voert Woonpartners WMO-aanpassingen uit om huurders langer zelfstandig in hun woning te kunnen laten wonen. In totaal zijn er 9 WMO-aanpassingen uitgevoerd, waarvan 7 in Gouda, 2 in Waddinxveen (tegelijk met het onderhoudsproject aan het Jan van Bijnenpad) en 1 in de gemeente Zuidplas. Daarnaast kunnen huurders die een Serviceplus abonnement hebben zonder verdere kosten kleine aanpassingen (tot ca. € 600,-) laten verzorgen die door de eigen vaklieden van Woonpartners Midden-Holland worden aangebracht. In 2014 zijn door huurders 52 keer individuele woningverbeteringen aangevraagd. Hier staat een huurverhoging tegenover. Brandveiligheid Met betrekking tot brandveiligheid is in 2014 bij één complex onderzoek gedaan naar de relatie ventilatie en brandveiligheid, zijn bij één complex nieuwe rookmelders in de woningen en commerciële ruimtes geplaatst, is bij één complex de compartimentering vernieuwd. Bij één complex eengezinswoningen zijn de woningscheidende bouwmuren brandveilig gemaakt. Ventilatie Goede ventilatie is van belang voor het juiste binnenklimaat en daarmee de gezondheid van de bewoners. Het is bovendien van belang voor de instandhouding van de goede technische staat van woningen. In een achttal complexen is mechanische ventilatie aangebracht en zijn ventilatieroosters in de kozijnen aangebracht. Bij 13 complexen is het ventilatiesysteem gereinigd. Asbest Op basis van het Handboek Asbest 2014 van Aedes zijn bij meerdere complexen asbestinventarisaties en -saneringen uitgevoerd. Daarnaast zijn nog bij 152 woningen (138 in Gouda en 14 in Zevenhuizen) diverse asbest bouwdelen verwijderd. Woonpartners is verbonden aan het Landelijk Asbest Volgsysteem (LAVS) dat in de toekomst door de overheid verplicht zal worden gesteld voor corporaties en ketenpartners. Eind 2014 waren alle ste modules (van inventarisatie tot stort) in het LAVS-programma geïntegreerd en zijn de 1 pilots uitgevoerd. Begin 2015 zullen pilots worden uitgevoerd waarbij mutatiewoningen in het systeem worden opgenomen. Er wordt nog gewerkt aan een zgn. projectmodule waar collectieve asbesttoepassingen in complexen kunnen worden ingevoerd. Eind 2014 is gestart het systeem ‘on the job’ te vullen bij het groot onderhoudsproject Weideplantsoen in Zevenhuizen. Medio 2015 zal het systeem worden ingezet bij het groot onderhoudsproject Bomenwijk fase 2 in Waddinxveen. Voor asbest is in 2014 een protocol opgesteld hoe te handelen bij calamiteiten. In 2015 zal het beleid opnieuw worden geactualiseerd. Legionella Voor legionellabestrijding is in 2013 een beleidsdocument opgesteld met een protocol hoe te handelen bij calamiteiten. Woonpartners heeft voor de meeste complexen met een collectieve watervoorziening een ‘Algemene zorgplicht’. Dit geldt niet voor verhuurde objecten aan zogenaamde prioritaire (zorg)instellingen. Hiervoor geldt een verdergaande regelgeving.
Realisatie-overzicht Planmatig Onderhoud en Energetische maatregelen In bijlage 4 wordt een overzicht gegeven van de complexen waar in 2014 planmatig werkzaamheden zijn verricht.
5.6 Kwaliteit van de dienstverlening Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH) Resultaten dienstverlening en KWH Hieronder een overzicht van de scores over vier jaar, waaronder een voorlopig cijfer over 2014. KWH heeft de definitieve cijfers niet beschikbaar voor het verschijnen van dit jaarverslag.
KWH-klantwaardering Reparatieverzoeken Woonpartners Landelijk (bron: CBC) Klantcontact Woonpartners Landelijk (bron: CBC) Onderhoud Woonpartners Landelijk (bron: CBC) Uiten ontevredenheid Woonpartners Landelijk (bron: CBC) Woning zoeken Woonpartners Landelijk (bron: CBC) Huur opzeggen Woonpartners Landelijk (bron: CBC) Nieuwe woning Woonpartners Landelijk (bron: CBC)
2011
2012
2013
2014
6,7 7,9
8,0 8,5
8,2
8,0
8,1
8,2
7,5 8,0
7,6 7,8
7,27,2
7,3
7,6
7,2
7,2 7,8
7,9 8,2
7,8
7,7
7,9
8,2
5,7 6,2
6,9 6,6
6,6
6,4
6,4
6,5
7,7 7,6
7,9 7,8
7,7
7,6
7,8
7,9
7,7 7,8
7,8 8,2
7,8 NB
8,2 8,1
8,5 8,4
8,2 8,2
8,2 NB
7,6 7,8
