Distributieve toets en effecten Centrumvisie Zeist

Distributieve toets en effecten Centrumvisie Zeist

13 september 2013

Eindrapport

Status: Eindrapport Datum: 13 september 2013 Een product van: Bureau Stedelijke Planning bv Silodam 1E 1013 AL Amsterdam 020 - 625 42 67 www.stedplan.nl [email protected] Team Detailhandel en Leisure: Drs. Toine Hooft Anne Risselada MSc. Voor meer informatie: Toine Hooft, [email protected]

In opdracht van:

De in dit document verstrekte informatie mag uitsluitend worden gebruikt in het kader van de opdracht waarvoor deze is opgesteld. Elk ander gebruik behoeft de voorafgaande schriftelijke toestemming van Bureau Stedelijke Planning BV©. Projectnummer: 2013.A.521 Referentie: 2013.A.521 Zeist, Centrumvisie DPO en effecten

pagina 2

Inhoudsopgave

Pagina

1

Inleiding en samenvatting

4

Contextanalyse

6

1.1 Draagvlak 1.2 Regionaal en lokaal krachtenveld 1.3 Centrum Zeist 1.4 Trends en ontwikkelingen 1.5 SWOT-analyse en SWOT-confrontatie 2

Distributieplanologische toetsing

19

2.1 Benchmark 2.2 Distributieve berekening 2.3 Conclusie 3

Effectenanalyse

24

3.1 Economische en ruimtelijke impuls 3.2 Effecten op de bestaande winkelstructuur 3.3 Slotconclusies Bijlage 1: Benchmarktabellen

28

Bijlage 2: Ladder duurzame verstedelijking & jurisprudentie

30

Bijlage 3: Distributieplanologische berekening

31

Bijlage 4: Geïnterviewde personen

34

Bijlage 5: BSR®-model SmartAgent

35

Bijlage 6: Leefstijlprofiel in Zeist naar wijk

39

pagina 3

Inleiding en samenvatting De gemeente Zeist wil het centrum aantrekkelijker te maken zodat bezoekers, ondernemers en omwonenden zich prettig (blijven) voelen in het hart van Zeist. VVKH Architecten heeft in februari 2013 een visie op het centrum van Zeist ontvouwd. Daarin is aangegeven hoe de identiteit, het verblijfsklimaat, de verkeerstructuur en winkelrouting te verbeteren. Ook is op de Klinker-locatie een toevoeging van commerciële ruimtes voor winkels en aanverwante functies voorzien op de Klinker-locatie en Allegro. De Raad heeft op 14 mei 2013 aangegeven de Centrumvisie te beschouwen als een plan waarin het gewenste hoofddoel voor centrum Zeist op hoofdlijnen is omschreven. Voor de komende periode zijn een aantal vervolgonderzoeken uitgezet, waaronder een distributie toets en effectanalyse. Ook is er een dialoog met de voornaamste belanghebbenden opgestart. De Centrumvisie wordt naar aanleiding van de uitkomsten van de onderzoeken en de dialoog zo nodig nog aangepast en dan ter definitieve besluitvorming aan de Raad voorgelegd. Als de Raad groen licht geeft start de bestemmingsplanprocedure.

1. 2.

3.

De gemeente Zeist heeft Bureau Stedelijke Planning gevraagd de distributieve toets en effecten van de Centrumvisie uit te voeren. De volgende vragen staan centraal: Wat zijn de ontwikkelingsmogelijkheden voor detailhandel en aanverwante functies in het centrum van Zeist? Wat zijn de effecten van de beoogde centrumontwikkelingen, in het bijzonder voor de toevoeging van 3.900 m² (plus mogelijk 400 m² op de verdieping) op de Klinkerlocatie? Hoe kan eventuele leegstand in de verschillende deelgebieden van het centrum worden voorkomen c.q. effectief worden aangepakt?

De uitkomsten in een notendop 







De detailhandel verkeert landelijk in zwaar weer: de bestedingen in non-food dalen al vijf jaar op rij, internet neemt een steeds groter aandeel in (10% van de non-food bestedingen) en het winkelvolume neemt nog steeds toe (zij het minder sterk). Gevolgen: een val in vloerproductiviteit, oplopende leegstand en lagere vastgoedwaardes. Zeist centrum bekleedt een functie voor zowel Zeistenaren als inwoners uit omliggende plaatsen. De Slotlaan, Voorheuvel en de Steynlaan zijn van oudsher de winkelstraten in het centrum. Met de toevoeging van Belcour in de jaren negentig is getracht de verschillende winkelgebieden met de Slotlaan te verbinden, en moderne ruimte te scheppen voor grotere ketens. Het eerste deel van de Slotlaan (tussen HEMA en Blokker) en Belcour (tot aan V&D, H&M) vormen nu het winkelhart Net als in veel andere centrumgebieden van middelgrote steden heeft centrum Zeist aan kracht ingeboet. Middelgrote centra blinken niet uit in functionaliteit of in beleving en leggen het af tegen centra die dat wel doen. De koopkrachtbinding is vrij sterk teruggelopen; Zeistenaren wijken vaker uit. De koopkrachttoevloeiing is licht gedaald; er komen minder mensen van buiten Zeist naar Zeist. Een opwaardering van het centrumgebied is meer dan ooit noodzakelijk om de positie van Zeist centrum niet verder te laten afkalven. De opwaardering bestaat uit:

pagina 4



 









een meer heldere profilering, een breed gedragen centrumvisie, een ruimtelijkfunctionele versterking van het centrum, het veraangenamen van het verblijfsklimaat (‘look & feel’), het omarmen van het Nieuwe Winkelen (dat wil zeggen ‘cross channel’activiteiten integreren in de fysieke winkelomgeving). In de huidige situatie is het centrum min of meer in evenwicht. Naar de toekomst toe is er ruimte voor een beperkte toevoeging van winkelmeters als gevolg van de groei van het draagvlak. Een toevoeging van circa 4.200 m² is distributief gezien alleen verantwoord indien: ‐ Nieuwe, bewezen succesformules met grote autonome aantrekkingskracht op de consument worden aangetrokken waardoor centrum Zeist een meer aantrekkelijk alternatief vormt voor de inwoners van Zeist en buurgemeenten; ‐ De uitbreiding is ingebed in een pallet aan maatregelen (zie vorige bullet); ‐ Elders in en buiten het centrum winkelmeters worden gesaneerd. Het is overigens zeer de vraag of de Klinker-locatie op korte termijn tot ontwikkeling komt. Het marktsentiment is slecht; ontwikkelaars en retailers staan niet in de rij. Het winkelhart van Zeist is gebaat bij een aantrekkelijke invulling van de Weeshuislaan (de zwakste schakel) en het optrekken van de gevels achter de V&D. Dit heeft onzes inziens de hoogste prioriteit. Ook een tijdelijke invulling van de Allegrolocatie helpt. De ontwikkeling van de Klinker-locatie met minimaal een echte trekker is de tweede prioriteit. De ontwikkeling van 3.900 m² (plus mogelijk 400 m² op de verdieping) op de Klinkerlocatie levert 60 (deels nieuwe) arbeidsplaatsen op en zorgt ook nog voor een forse tijdelijke werkgelegenheid (gedurende de bouw) van 170 voltijdbanen. Hoewel de economische bijdrage per saldo positief is zal er ook sprake zijn van (lokale) verdringing van maximaal 1,4% op de schaal van Zeist. Dit valt te beschouwen als regulier ondernemersrisico. Tot grote uitval c.q. sterk oplopende leegstand elders (en daarmee aantasting het woon- en leefklimaat en het ondernemersklimaat c.q. duurzame ontwrichting) zal de modernisering en uitbreiding van het centrum niet leiden. Het gros van de verdringing zal overigens ten koste gaan van ondernemers in het centrum vanwege overlap in functie en de nabijheid. Het meest kwetsbaar zijn de matig functionerende winkels in zwakke deelgebieden, op de grootste afstand van de ontwikkeling Klinker-locatie. De winkels in Belcour profiteren van een grote deels nieuwe klantenstroom die de beoogde ontwikkeling aanboort. De positieve effecten worden versterkt (en de negatieve verzacht) als: ‐ In het centrum branches/formules worden uitgebreid/toegevoegd met een (boven)lokale aantrekkingskracht, die een brede doelgroep aanspreken (eigen inwoners en buurgemeenten) en die passen binnen de profilering van het kernwinkelgebied van Zeist; ‐ De verschillende deelgebieden in het centrum het momentum aangrijpen om zich verder te versterken, onderscheiden én verbinden. Centrummanagement Zeist vervult daarbij een sleutelrol.

Leeswijzer In hoofdstuk 1 is de context - de vraag en aanbodverhoudingen, het functioneren van het aanbod, relevante trends en ontwikkelingen - geschetst. In hoofdstuk 2 zijn de distributieve mogelijkheden beoordeeld. In hoofdstuk 3 komen de effecten van het voorgenomen initiatief aan bod.

pagina 5

1

Contextanalyse In dit eerste hoofdstuk is de context geschetst. Aan bod komen het draagvlak voor detailhandel in Zeist centrum (1.1), het regionaal en lokaal krachtenveld (1.2), het functioneren van Zeist centrum (1.3) en relevante trends en ontwikkelingen (1.4).

1.1

Draagvlak De lommerrijke gemeente Zeist op de Utrechtse Heuvelrug telt circa 61.000 inwoners. De gemeente bestaat naast Zeist (51.000 inwoners) uit de dorpen Den Dolder, Bosch en Duin, Huis ter Heide en Austerlitz. Het kernwinkelgebied ligt centraal in Zeist ten noordoosten van de historische en dorpskern en Slot Zeist. De groene omgeving, statige monumentale panden, chique winkels en het Slot Zeist dat in 1677 werd gebouwd zijn beeldbepalend. Uit het Koopstromenonderzoek Randstad 2011 (KSO2011) blijkt dat het centrum van Zeist een regionaal verzorgende functie kent: 43% van de omzet is afkomstig van buiten de gemeente Zeist. De omzet komt vooral uit de omliggende gemeenten: de Utrechtse Heuvelrug (14%), Bunnik (8%), Soest (5%) en tot op zekere hoogte De Bilt, waar gezien de westelijke ligging inwoners in hogere mate op Utrecht georiënteerd zijn. Figuur 1 Verzorgingsgebied Centrum Zeist

Bron: DPOK, bewerking Bureau Stedelijke Planning

pagina 6

Kenmerken bevolking Wanneer het bevolkingsprofiel van de gemeente Zeist en het omliggende verzorgingsgebied vergeleken wordt met het Nederlandse gemiddelde valt op dat er relatief veel ouderen wonen: 1 op de 5 inwoners is 65+. In het totale verzorgingsgebied is het aandeel niet-westerse allochtonen laag maar wanneer we kijken naar de gemeente Zeist dan ligt het percentage niet-westerse allochtonen juist hoger dan het landelijk gemiddelde. De inwoners van het verzorgingsgebied zijn vermogend en hebben meer te besteden dan de gemiddelde Nederlander. Tabel 1 Demografische kenmerken verzorgingsgebied Zeist centrum Gebied

Aantal inw.

%

%

%

%

0-15 15-25 25-45 45-65

%

Gem.

% Niet-

Gem.

65+

hh-

westerse

inkomen

grootte

allocht.

per inw.

2012 Zeist Verzorgingsgebied (incl. Zeist) Nederland

61.235

18

12

24

28

19

2,1

13

€ 25.300

211.640

18 17

11 12

22 26

29 28

20 16

2,2 2,2

9 12

€ 25.800 € 21.500

Bron: CBS Statline 2012, inkomen betreft 2010

Leefstijlprofielen verzorgingsgebied centrum Zeist1 Steeds vaker zien we dat socio-demografische achtergronden, zoals leeftijd, opleiding en inkomen, onvoldoende verklarend zijn voor consumentengedrag. Keuzes van consumenten worden meer en meer bepaald door lifestyle en emoties, waarden en normen. Het BSR®-model is een psychografisch model waarin met deze sociologische factoren rekening wordt gehouden. Door middel van twee dimensies wordt onderscheid aangebracht tussen individuen op basis van hun belevingswereld. Het model kent vier belevingswerelden waaraan vier kleuren zijn gekoppeld. Figuur 2 De belevingswerelden en de retailbeleving

Bron: SmartAgent

1 2

Voor een verdere uitleg van de leefstijlprofielen verwijzen we naar bijlage 5 Gebaseerd op Concept Woonvisie voor de jaren 2013-2015, gemeente Zeist (2013)

pagina 7

Uit de analyse van leefstijlprofielen blijkt dat de Blauwe leefstijl is in Zeist, en vooral in de omliggende gemeenten, duidelijk oververtegenwoordigd is ten opzichte van het landelijke gemiddelde. Deze consumenten hechten in de winkelbeleving vooral waarde aan een stijlvolle en luxe winkelomgeving, merken en service. De Rode leefstijl treffen we relatief minder aan in Zeist. Deze consumenten kiezen liever voor een meer grootstedelijk woonmilieu. De Blauwe leefstijl wordt gekenmerkt door een hoge mate van mobiliteit. Vaak bezitten deze huishoudens één of meerdere auto’s. Uit onderstaande kaart blijkt dat de Blauwe leefstijl vooral oververtegenwoordigd is in de meer perifere wijken van Zeist. Omdat de overwegend Blauwe inwoners van het noordelijk gelegen Bosch en Duin en Huis ter Heijde geneigd zullen zijn de auto te nemen en de A28 moeten passeren, lijkt het aannemelijk dat deze inwoners er bij het doen van niet-dagelijkse aankopen voor kiezen om naar een centrumgebied van hogere orde af te reizen. Figuur 3 Leefstijlprofielen Zeist

Centrum Zeist

Ontwikkeling nieuwbouw Kerkebosch

Bron: SmartAgent, bewerking Bureau Stedelijke Planning

Ontwikkeling draagvlak De Primos bevolkingsprognose (ABF research) verondersteld dat het aantal inwoners in Zeist van 2010 tot 2020 met ruim 11% zal stijgen. Voor het totale verzorgingsgebied geldt een stijging van ruim 6%, waarbij er wordt uitgegaan van een gelijkblijvend aantal inwoners in De Bilt en Utrechtse Heuvelrug. CBS bevolkingsprognoses gaan uit van minder forse groeicijfers (7,4%) waarbij het aantal inwoners in Zeist zal toenemen tot 65.300 in 2020. In het totale verzorgingsgebied voorspelt het CBS een groei van 1%, waarbij het aantal inwoners tot 2020 zal stijgen tot 212.000. Tot 2030 wordt geprognosticeerd dat het aantal inwoners van het verzorgingsgebied groeit tot 240.500 (14%).

pagina 8

Woningbouwplannen2



 



1.2

De bevolkingsgroei in Zeist wordt mede veroorzaakt door verschillende nieuwbouwprojecten variërend van harde tot zachte planstatus. In huidig economisch tijdsgewricht zijn de realisatie en haalbaarheid van deze plannen ongewis. Kerckebosch: vanaf 2013 wordt gewerkt aan de herontwikkeling van Kerkebosch in Zeist Zuid-Oost. Het gebied bevindt zich zuidelijk van Zeist centrum. Het betreft hier de sloop van 198 flatwoningen waarbij de eerste fase van het plan voorziet in de bouw van 233 woningen. In volgende vier fases is er ruimte voor de realisatie van maximaal 1.250 woningen. Gezien het huidige economische tijdsgewricht is het mogelijk dat de volgende fases van de woningbouwontwikkeling op de lange baan worden geschoven. Vogelwijk: in het westelijk deel van Zeist worden er voorzien in 237 woningen en e e appartementen. Op dit moment worden de 2 en 3 fase uitgevoerd. Er zijn ook enkele kleinere woningbouwprojecten waarvan de bouw de komende jaren aanvangt. Deze projecten zijn op de Schaepmanlaan (14 woningen), Boswijcklaan/Ramaerlaan (30 woningen), Beukbergen (38 woningen) en de Antonlaan/Weeshuislaan (13 woningen). Tot slot wordt ook in de Centrumvisie de bouw van 20 woningen voorzien. Nabij het de beoogde detailhandelsontwikkeling in het centrum liggen er ook ontwikkelingsmogelijkheden op het ENECO-terrein op de hoek van de Antonlaan/Steynlaan. Hoe het terrein precies wordt herontwikkeld is nog niet vastgelegd. Eigenaar van de grond, Seyster Veste, heeft plannen voor het realiseren van woningen, winkelruimte en parkeerplaatsen. In paragraaf 1.2 komen we terug op de realisatie van extra winkelruimte in dit gebied.

Regionaal en lokaal krachtenveld Regionaal krachtenveld Binnen de regio Utrecht is het kernwinkelgebied van Zeist het vierde grootste centrum na de centra Utrecht, Amersfoort en Veenendaal. Het bevindt zich op 15 autominuten van het centrum het westelijk gelegen Utrecht. Dat een zeer uitgebreid en hoogwaardig winkelaanbod en heeft en een regionaal en nationaal verzorgende functie kent. Daarnaast is het centrum van Utrecht, en het naastgelegen Hoog Catharijne dat op dit moment wordt herontwikkeld, goed bereikbaar met trein en (regio)bus. De andere centra van hogere orde, Amersfoort en Veenendaal, liggen meer dan 20 autominuten van Zeist, en hebben dan ook minder grote aantrekkingskracht voor consumenten uit Zeist en omgeving. Uit koopstroomgegevens blijkt ook dat de afvloeiing voor niet-dagelijkse artikelen voor de inwoners van Zeist voor het grootste deel in Utrecht terecht komt (13%). Overigens is ook de afvloeiing naar internet 3 substantieel (9%). De centra van kleinere orde rondom Zeist, zoals Driebergen, Bilthoven, Bunnik en Soesterberg hebben een weinig concurrerend aanbod. Echter, dergelijke plaatsen hebben de afgelopen jaren een behoorlijke stap gemaakt in hun functionele winkelaanbod gericht op snelheid en gemak. Het recente Rabobank-rapport ‘Fun of functie’ uit 2013 schetst dat middelgrote winkelgebieden zoals Zeist het gevaar lopen dat ze niet voldoende volume hebben om te concurreren met het funshoppen in de 2 3

Gebaseerd op Concept Woonvisie voor de jaren 2013-2015, gemeente Zeist (2013) Koopstromen Zeist; Koopstromenonderzoek Randstad 2011, I&O research

pagina 9

echt grote winkelgebieden, als bijvoorbeeld Utrecht, terwijl de meer functionele aankopen dicht bij huis, of soms online, worden gedaan. Omvang en functie van een winkelgebied zijn dus bepalend voor het succes. Figuur 4 Regionale winkelstructuur

Bron: PDOK; bewerking Bureau Stedelijke Planning

Lokaal krachtenveld 4

De kern Zeist telt circa 80.000 m² wvo detailhandel. Ruim twee derde hiervan is geconcentreerd in het centrum (52.280 m² wvo). Verder kent Zeist 4 wijkcentra (De Clomp, Hoog Kanje, Johan van Oldenbarneveltlaan, Laan van Vollenhove) en buurtcentrum (Vrijheidsplein) en verspreide bewinkeling. Figuur 5 Winkelgebieden in Zeist

Bron: PDOK; bewerking Bureau Stedelijke Planning 4

Exclusief leegstand

pagina 10

Detailhandelsontwikkelingen in de directe omgeving 





1.3

Binnen Zeist centrum zijn er vergevorderde plannen voor de ontwikkeling van nieuwbouw Allegro. Allegro biedt ruimte voor 15 stadsappartementen en circa 1.000 m² aan (winkel)voorzieningen op de begane grond. De verkoop van de appartementen is al gestart, echter is onduidelijk of de ontwikkeling van Allegro ook echt doorgang zal vinden gezien het feit dat er nog nauwelijks appartementen zijn verkocht en de ontwikkelaar (MAB) in de toekomst zal worden ontmanteld. Nabij het centrum liggen er ook ontwikkelingsmogelijkheden op het ENECO-terrein op de hoek van de Antonlaan/Steynlaan. Er zijn plannen voor het realiseren van een supermarkt, enkele dagwinkels, woningen, en parkeerplaatsen. De plannen passen niet in het nu geldende bestemmingsplan. Er is op dit moment een procedure in gang gezet om het bestemmingsplan aan te passen. Wijkwinkelcentrum De Clomp, in het hart van de wijk Zeist-West, wordt vernieuwd. Er komen nieuwe winkels, 170 woningen en voorzieningen om het winkelcentrum completer en aantrekkelijker te maken. De voorzieningen zijn een sociaal-cultureel centrum, een sporthal, kerk, moskee, apotheek, gezondheidscentrum en wijkservicepunt. De eerste fase van het plan is al gerealiseerd. De bouw van de winkelvoorzieningen is echter nog in de planfase.

Centrum Zeist In het centrum van Zeist behoort 13% van het detailhandelsaanbod tot de dagelijkse sector. Maar liefst 50% van het aanbod betreft winkels in de branche Mode & Luxe en 24% in de branche In & Om het huis. Trekkers in het centrum zijn onder andere HEMA, V&D, Blokker, C&A en H&M en daarnaast kent het vele bekende ketens waarbij een groot deel van winkelaanbod behoort tot het hogere marktsegment.

Deelgebieden centrum Zeist





Het winkelcentrum van Zeist wordt gevormd door de Slotlaan, Voorheuvel, 1e en 2e Hogeweg, Steynlaan en Belcour. Ieder winkelgebied heeft zijn eigen karakter en winkelaanbod. Iedere donderdag en zaterdag is er markt op een deel van het Emmaplein en het marktplein. De Slotlaan is van oudsher de belangrijkste winkelstraat in centrum Zeist. Het zuidelijke deel van de Slotlaan kan worden bestempeld als het hoofdwinkelgebied samen met het deel van het Belcour grenzend aan de Slotlaan. De Slotlaan loopt zuidelijk verder door tot Slot Zeist. Op dit tweede deel bevinden zich ook een aantal luxe damesmodezaken, een parfumerie en een aantal financiële dienstverleners. Dit tweede deel van de Slotlaan wordt niet meegenomen in de huidige visievorming Winkelcentrum Belcour is in de jaren negentig in fasen gerealiseerd. De laatste grote ingreep is de komst van H&M geweest, in het pand waar voorheen onder meer Mc Donald’s was gevestigd. V&D heeft in 2009 de winkel gemoderniseerd. Belcour kent belangrijke trekkers als H&M en V&D. Toch hangt er rondom het gebied een negatieve connotatie waarbij het idee heerst dat Belcour geen aangename verblijfplaats en het niet voldoende verbonden is met de Slotlaan. Het Emmaplein, onderdeel van het Belcour, heeft dan ook het meeste last van leegstand. Aberdeen is voornemens de etalages op het Emmaplein, onder de arcades achter de V&D, op te trekken. Hiermee komen de etalages en winkels meer in het zicht te liggen.

pagina 11

  

Voorheuvel: De Voorheuvel is de oudste winkelstraat van Zeist en kent veel aanbod in wonen en doe-het-zelf. Hogeweg: De Hogeweg grenst aangrenzend aan het Belcour en vormt een verbinding tussen het Belcour en de Slotlaan. Steynlaan: De Steynlaan kenmerkt zich door allerlei zelfstandige winkels en speciaalzaken, maar ligt op bijna een kilometer afstand van het A1 winkelgebied in het zuidelijk deel van de Slotlaan. Op de Steynlaan zijn ambachtelijke winkels, speciaalzaken en horeca te vinden, deels met een antroposofische signatuur. Figuur 6 Winkelgebieden in Zeist en beoordeling van centrum Zeist

Bron: www.centrumzeist.nl ; bewerking Bureau Stedelijke Planning

Functioneren centrum Zeist Over het algemeen functioneert het centrum van Zeist gemiddeld. De vloerproductiviteit (omzet per vierkante meter) per meter ligt rond het landelijke gemiddelde. Vraag en aanbod zijn min of meer in balans. De positie van Zeist is wel kwetsbaar. Aankoopplaatsen van lagere als hogere orde versterken zich en hoewel het totale winkelvloeroppervlakte in Zeist nagenoeg gelijk is gebleven is de leegstand in het centrum opgelopen. Daarnaast is de koopkrachtbinding en -toevloeiing in het centrum van Zeist tussen 2004-2011 gedaald. Zeist wordt positief beoordeeld op autobereikbaarheid en parkeren. De sfeer en uitstraling, daghoreca en bereikbaarheid met OV worden negatief beoordeeld.

Leegstandsituatie Zeist centrum 



In het totaal staat er in de gemeente Zeist in 2013 ruim 6% van het totale winkelvloeroppervlakte leeg. Dit is lager dan het landelijk gemiddelde (7%). In 2009 lag de leegstand in gemeente Zeist nog op 3,5%. De leegstand concentreert zich in centrum Zeist. Hier ligt het leegstandpercentage hoger dan het landelijke gemiddelde. Specifiek voor centrum van Zeist geldt dat in totaal 4.465 m² wvo toe te schrijven is aan detailhandelsleegstand. Vooral op het Emmaplein en in mindere mate het Belcour is de leegstand relatief hoog.

pagina 12

Tabel 2 Leegstandsontwikkeling verkooppunten (VKP) en winkelvloeroppervlak (WVO) 2009

5

2013

% van totaal wvo

Leegstaand WVO

% van totaal wvo

Leegstaand WVO

Zeist centrum

4,3%

2.496

7,9%

4.465

Zeist woonplaats

3,4%

2.845

6,1%

5.391

Zeist gemeente

3,5%

3.069

6,2%

5.591

Bron: Locatus

Tabel 3 Leegstand deelgebieden centrum Zeist

5

Deelgebied centrum

Detailhandelsleegstand WVO

VKP

Belcour

480

3

Emmaplein

399

3

Slotlaan

244

2

Steynlaan

452

3

Overig Centrum Zeist

2.890

12

Totaal

4.465

21

Leefstijlprofielen Zeist centrum

    



Door middel van gedetailleerde koopstroomgegevens heeft Smartagent de consumenten die hun aankopen doen in het centrum van Zeist kunnen koppelen aan leefstijlprofielen. Daarbij valt het volgende op: Consumenten uit Zeist met een blauw leefstijl profiel zijn minder sterk vertegenwoordigd in aankopen niet dagelijks Consumenten uit de regio met een blauw leefstijlprofiel komen juist relatief vaak naar Zeist. Consumenten uit de regio met een rood leefstijlprofiel komen relatief minder vaak naar Zeist voor hun aankopen. Voor consumenten uit de regio met een Geel leefstijlprofiel is Zeist relatief aantrekkelijk. Hun bestedingen zijn relatief gezien wel iets lager. Bij de consumenten uit de regiogemeenten zien we dat consumenten uit de relatief Blauwe wijken Bilthoven Zuid, Driebergen Rijssenburg, Bunnik en Soesterberg duidelijk op het centrum van Zeist zijn gericht. Het hogere aandeel niet dagelijkse bestedingen van de Blauwe leefstijlgroep is vooral hierop terug te voeren. Voor het centrum in Zeist is het vooral van belang de blauwe consumenten uit Zeist (nog) meer aan het centrum te binden. De blauwe consumenten uit de regiogemeenten weten het centrum van Zeist wel te vinden, terwijl de consumenten uit Zeist zelf relatief een iets lager aandeel scoren. Het feit dat blauwe consumenten uit Zeist relatief weinig in Zeist winkelen noopt tot een versterking van het aanbod voor Blauwe consument. In centrum Zeist kan over de 5

Dit betreft leegstand toe te schrijven aan detailhandel. Locatus kent twee soorten verkooppunten: 1. Detailhandel (met wvo) en 2. Niet-detailhandel zoals leisure, dienstverlening en horeca (zonder wvo). Als verkooppunten uit categorie 1 leeg komen te staan wordt daarvan het wvo opgenomen als leegstand. Als verkooppunten uit categorie 2 leeg komen te staan, dan wordt er hier ook een wvo aan toegekend en wordt het opgenomen als leegstand. Van het totaal aantal leegstaande panden behoort circa helft tot detailhandel (categorie 1) en de andere helft tot niet detailhandel (categorie 2). Detailhandelsunits zijn gemiddeld echter wel groter dan de andere units die leegkomen. Van het totale wvo leegstand wordt 2/3 toegeschreven aan detailhandel.

pagina 13

gehele linie een zwaarder accent worden gelegd op blauwe formules, overigens niet alleen winkels, maar ook horeca en andere publieksfuncties. Blauwe consumenten voelen zich aangetrokken tot de betere (vers)speciaalzaken en winkels in mode en luxe van topondernemers die kwaliteit, service en innovatie hoog in het vaandel hebben staan. Tevens is het belangrijk ook het aanbod voor de gele consumenten te versterken. Dit is vooral van toepassing in het Belcour waar de grotere ketens en warenhuizen gevestigd zijn. Tabel 4 Leefstijl en herkomst van de kopende huishoudens in Zeist Leefstijl profiel van Alle huishoudens aandelen in de betreffende op basis van gemeenten kopende huishoudens / regio in het centrum van Zeist Regio Zeist Zeist Nederland consumenten uit Zeist Consumenten uit de regio

7.513.000

28.061

66.554

Dagelijkse aankopen

aankopen niet dagelijks

Dagelijkse aankopen

aankopen niet dagelijks

Leefstijl Geel

30,2%

21,3%

22,6%

20,9%

22,0%

28,6%

24,4%

Groen

27,6%

29,7%

30,4%

29,3%

30,4%

32,8%

30,9%

Blauw

25,2%

29,8%

33,2%

29,9%

28,0%

27,7%

32,0%

Rood

17,1%

19,2%

13,9%

19,9%

19,6%

10,9%

12,7%

Bron: Smartagent

Beschrijving Visie Centrum Zeist In 2008 is begonnen met het verzamelen van ideeën voor het vormgeven van de centrumvisie voor Zeist, uitmondend een uiteindelijk plan, zoals benoemd in de Visie Centrum Zeist van 5 februari 2013. De centrumvisie introduceert een aantal kernwaarden waaromheen bepaalde maatregelen genomen worden met betrekking tot openbare ruimte, het autovrij maken van centrum en andere infrastructurele maatregelen, en het toevoegen van winkelvloeroppervlakte. In de Centrumvisie is beoogd Belcour te versterken met de ontwikkeling van de Klinker-locatie. De Klinker-locatie omvat het plein van de bestaande markt en het gebouw ´De Klinker´, met daarin onder andere de bibliotheek en de muziekschool. Dit deel van het centrum functioneert niet optimaal. Door herontwikkeling en versterking met 3.900 m² en mogelijke toevoeging van 400m² op de verdieping wordt getracht het kernwinkelgebied aantrekkelijker te maken, de verblijfskwaliteit te verbeteren en de routing te verbeteren.





De Centrumvisie voor Zeist bestaat uit: Een mogelijke uitbreiding van 3.900 m² plus 400 m² op de verdieping op de Klinkerlocatie, aan de zijde van het marktplein. Daarbij wordt grofweg uitgegaan van eenzelfde brancheverdeling als nu het geval is in centrum Zeist: Het verbinden van de verschillende delen van het centrum, logische looproutes, het winkelassortiment en de verkeersafwikkeling en toegankelijkheid.

pagina 14

Figuur 7 Centrumgebied Zeist, ontwikkellocaties Centrumvisie

Bron: Visie Centrum Zeist, VVKH Architecten 2013; bewerking Bureau Stedelijke Planning

1.4 



Trends en ontwikkelingen Veranderende bezoekersmotieven. Recent onderzoek van de Rabobank ‘Fun of Functie:

Verschuivingen in het ruimtelijk koopgedrag’ laat zien dat er bewuster voor bepaalde winkelgebieden wordt gekozen, afhankelijk van het specifieke winkeldoel: recreatief en op zoek naar beleving of functioneel en op zoek naar snelheid en gemak, of fun of functie. De consument kiest bewust voor bepaalde winkelgebieden ten koste van andere. De winnaars zijn de kleine winkelgebieden die voorzien in de behoefte van consumenten op zoek naar snelheid en gemak (denk aan wijkwinkelcentra) en de grote winkelgebieden die voorzien in de behoefte aan beleving (denk aan het centrum van Utrecht). De middengroep, die tussen wal en schip valt, kenmerkt zich vaak door een beperkte bereikbaarheid, betaald parkeren en mist in veel gevallen de gezelligheid en het horeca- en culturele aanbod van bijvoorbeeld een historisch centrum. Deze middelgrote winkelgebieden, zoals de centrumgebieden van woonplaatsen als Boxtel, Etten-Leur en ook Zeist, moeten waken voor een afkalvende functie en er voor zorgen dat ook zij op enige wijze inspelen op deze veranderende bezoekersmotieven. Nederland staat bekend om zijn fijnmazige, hiërarchische winkelstructuur. Iedere buurt of wijk kent zijn eigen winkelvoorziening, gedimensioneerd op het aantal inwoners in het verzorgingsgebied. Hierdoor kent Nederland in verhouding tot het buitenland

pagina 15















relatief veel op korte afstand te bereiken winkels en winkelmeters per inwoner (1,8 m² wvo per inwoner). Deze fijnmazige winkelstructuur staat echter onder druk. Schaalvergroting is een dominante trend: de afgelopen vijf jaar daalde het aantal winkels licht, maar nam het aantal vierkante meters verkoopvloeroppervlak per winkelunit toe van 210 m² naar 252 m² (+20%). Eenzelfde trend valt waar te nemen bij winkelgebieden: aan de onderkant van de hiërarchie – de buurtvoorzieningen– vindt uitval plaats, de grotere winkelgebieden nemen in omvang toe. De concurrentie tussen winkelgebieden en winkels zal verder toenemen. Consumenten worden steeds mobieler en zijn steeds beter geïnformeerd. Ook zijn zij steeds minder trouw aan winkelgebieden. Winkels en winkelgebieden moeten elke dag weer in de gunst van de consument zien te komen. Dit stelt eisen aan de aanpasbaarheid van winkels en winkelgebieden. Deze laatste dienen zich duidelijk te profileren, ofwel op grond van functionaliteit (doelgericht boodschappen doen en de aanschaf van andere frequent benodigde artikelen) ofwel op beleving (recreatief winkelen). “Stuck in the middle”-centra krijgen het steeds moeilijker. ‘Winkelen’ is nog steeds het primair bezoekmotief voor centrumgebieden. Andere motieven, zoals horecabezoek, cultuur en evenementen worden echter steeds belangrijker. Wil een centrumgebied zich onderscheiden dan is niet alleen het winkelaanbod, maar juist ook horeca, vermaak en evenementen doorslaggevend. De combinatie maakt een centrum aantrekkelijker voor een consument. Door de crisis zijn diverse winkelvastgoedprojecten uitgesteld, afgesteld of sterk versoberd. Ruimtelijk-functionele versterking van winkelgebieden is echter een continu vereiste. Het risico is groot dat door de crisis ook die noodzakelijke vernieuwing en versterking onder druk komt te staan. Juist in een tijd van revolutionaire veranderingen in de sector is continue investering in de kwaliteit van de meest waardevolle winkelgebieden van het grootste belang. De leegstand loopt de afgelopen jaren gestaag op; deze is het hoogst in de zogenaamde B- en C-milieus van centrumgebieden, binnenstedelijke winkelstraten en de buurtcentra. Jarenlang is sprake geweest van stijgende huurniveaus, nu is veelal stabilisatie en zelfs daling aan de orde. In deze gebieden vindt nu een (gedeeltelijke) verkleuring van detailhandel naar andere commerciële functies (zoals ambacht, dienstverlening, horeca, kleinschalige bedrijfshuisvesting) en wonen plaats. Naast de economische crisis zijn er twee belangrijke, meer structurele veranderingen gaande, namelijk: Sectorspecifieke ontwikkelingen als internetwinkelen. Steeds meer aankopen worden via internet gedaan. De detailhandelsbestedingen via internet groeien ook ten tijden van crisis en bedragen 10% van alle non-food detailhandelsverkopen. Aan consumentenelektronica wordt online van oudsher het meest besteed. De internetbestedingen aan modische artikelen zijn aan een flinke opmars bezig. Demografische ontwikkelingen als vergrijzing. In 2030 zal bijna een kwart van de Nederlandse bevolking ouder zijn dan 65. Dit is ten opzichte van 2010 een groei 62%. De huidige generatie 65-plussers besteedt beduidend minder in winkels dan 65minners. De nieuwe generatie 65-plussers is fitter, voelt zich jonger, werkt langer en heeft ook meer te besteden. Senioren hebben echter minder koopdrang – ze hoeven hun garderobe en interieur niet zo nodig meer te vervangen – en meer keuzevrijheid en tijd. Ze zijn de ultiem kritische consumenten. De uitdaging is om de sterk groeiende groep oudere consumenten te verleiden. Comfort is daarbij het

pagina 16

sleutelwoord: service gerichte retailers, makkelijk parkeren, voldoende horeca, ontspanning en cultuur, aangename sfeer, en uiteraard schoon, heel en veilig.

Het Nieuwe Winkelen 





1.5

De consument gebruikt steeds vaker meerdere kanalen en communicatiemiddelen voor één enkele transactie. De techniek ontwikkelt zich razendsnel en de consument adopteert het. De slimme ondernemer springt op deze ontwikkeling in. De mogelijkheden zijn legio. Veel bestaande technieken en diensten kunnen nu al worden ingezet om meer en sneller klanten te bereiken, ze beter te bedienen en zo meer omzet te genereren. Social media als Facebook en Twitter, en toepassingen als QR Codes, Google Places, Foursquare en Groupon zijn tegenwoordig voor bijna iedereen en bijna overal toegankelijk. Als de branche Het Nieuwe Winkelen omarmt, en het niet ziet als een bedreiging, ontstaat een geheel nieuw perspectief. Dit kan door typische ‘cross channel’functionaliteiten te integreren in het winkelgebied. Dit betreft niet alleen specifieke formules en allerhande digitale toepassingen, maar ook servicepunten en afhaallocaties voor online aankopen. Door dergelijke afhaal- en servicepunten te koppelen aan bestaande winkelgebieden krijgen deze een impuls. Hiervan profiteren ook de zittende ondernemers. De ervaring leert dat het gros van de consumenten die producten komt afhalen ook nog aanknopen doet op locatie.

SWOT-analyse en SWOT-confrontatie SWOT-analyse SWOT is de afkorting voor Strengths (sterktes), Weaknesses (zwaktes), Opportunities (kansen) en Threats (bedreigingen). De SWOT-analyse is een veelgebruikte methode om inzicht te krijgen in het functioneren van een bedrijf of gebied. Het gaat om de relatieve positie. Zaken waar de gemeente of andere stakeholders invloed op hebben zijn te scharen onder de sterke of zwakke punten. Een voorbeeld hiervan is de parkeergelegenheid. Dat wil zeggen dat het punt sterk of zwak is ten opzichte van concurrerende winkelgebieden. Zaken die van ‘buiten’ komen en waar geen of nauwelijks invloed op kan worden uitgeoefend, vallen onder de kansen of bedreigingen. Een voorbeeld hiervan is bevolkingsgroei.

pagina 17

Tabel 4 SWOT-analyse winkelhart Zeist Sterktes

‐

Zwaktes

Diverse landelijke trekkers als V&D en H&M en ‘local heroes’ met een zekere grandeur

‐

Goede autobereikbaarheid en

‐ ‐ ‐

parkeergelegenheid

‐

Te langgerekt centrum Deelgebieden zijn niet goed verbonden Verblijfsklimaat en horeca ondermaats; Belcour heeft wat negatieve connotatie

Nog alleszins redelijke koopkrachtbinding en koopkrachttoevloeiing

Kansen

‐

Slot Zeist, uniek vanwege de constellatie

Bedreigingen

‐

(direct verbonden met het winkelgebied/Slotlaan)

‐ ‐

Economische crisis: omzet onder druk, uitstel en afstel investeringen

‐

Echt ‘funshoppen’ gebeurt in centra van

Bevolkingsaanwas (nog wel ongewis)

grotere orde; runshoppen centra met

Enkele ontwikkellocaties in en rond het

hoge mate functionaliteit

centrum

‐

Internetwinkelen en vergrijzing bedreigen omzet fysieke winkels

SWOT-confrontatie Een SWOT-confrontatie koppelt de sterke en de zwakke punten aan de kansen en bedreigingen. Zo ontstaan de meest veelbelovende mogelijkheden en meest bedreigende situaties voor centrum Zeist.

Meest veelbelovend Zeist Centrum heeft van oudsher een zekere grandeur en vervult een stevige functie voor zowel Zeistenaren als inwoners uit omliggende plaatsen. Met Slot Zeist, diverse landelijke trekkers als V&D en H&M en ‘local heroes’ heeft Zeist centrum sterke troeven in hand. Het draagvlak groeit. In en rondom het centrum zijn diverse ontwikkellocaties. Met een vereende krachtsinspanning moet Zeist Centrum in staat terrein terug te winnen. Naast ‘winkelen’ zijn ook andere functies als horeca, vermaak en evenementen belangrijk en is de omarming van het Nieuwe Winkelen essentieel.

Meest bedreigend Net als in veel andere centrumgebieden van middelgrote steden heeft centrum Zeist aan kracht ingeboet. Middelgrote centra blinken niet uit in functionaliteit of in beleving en leggen het af tegen centra die dat wel doen. De koopkrachtbinding is vrij sterk teruggelopen; Zeistenaren wijken vaker uit. De koopkrachttoevloeiing is licht gedaald; er komen minder mensen van buiten Zeist naar Zeist. De crisis, sectorspecifieke ontwikkelingen als internetwinkelen en demografische ontwikkelingen als vergrijzing helpen niet mee. Zeist centrum kent een aantal weeffouten, die herstel behoeven: het is te langgerekt, de deelgebieden zijn niet goed verbonden, het verblijfsklimaat is ondermaats en de diversiteit en concentratie van horeca is niet optimaal. Verdere neergang dreigt als investeringen uitblijven.

pagina 18

2

Distributieplanologische toetsing In dit hoofdstuk zijn drie methoden gehanteerd om de ontwikkelingsmogelijkheden voor toevoeging van 3.900 m² plus 400 m² op de verdieping in het centrum van Zeist te bepalen. In paragraaf 2.1 worden de winkeldichtheden van Zeist centrum afgezet tegen het landelijke gemiddelde en in woonplaatsen met een vergelijkbaar aantal inwoners. Ook wordt het detailhandelsaanbod in centrum Zeist via een benchmark vergeleken met soortgelijke winkelgebieden. In 2.2 is de indicatieve marktruimteberekening uiteengezet. 2.3 gaat in op de leefstijlprofielen van bewoners en bezoekers van het centrum van Zeist.

2.1

Benchmark Ten behoeve van de kwantitatieve toetsing van de Centrumvisie in Zeist is er een vergelijking getrokken tussen het detailhandelsaanbod in Zeist met dat in woonplaatsen tussen de 60.000 en 80.000 inwoners met een vergelijkbare 6 verzorgingsfunctie als Zeist waarbij ook de aanwezigheid van een V&D warenhuis als selectiecriterium is gebruikt.

Winkeldichtheden 

 



De winkeldekking in Zeist bedraagt 1,56 m² wvo per inwoner. Dit is lager dan landelijk (1,68 m² per inwoner). Ook in vergelijking met de benchmarkwoonplaatsen is de winkeldekking in Zeist laag (1,56 ten opzichte van 2,39). De lage winkeldekking in Zeist is vooral te wijten aan een relatief klein aanbod in de volumineuze sector. Wanneer we alleen naar de winkeldichtheid van het centrumgebied kijken, dan kent Zeist centrum een relatief hoge winkeldekking ten opzichte van de centrumgebieden in de benchmarksteden. Zeist kent in het centrum een relatief hoog aanbod in de sector Wonen en Doe-HetZelf, terwijl dit aanbod in de benchmarksteden zich juist buiten het centrum bevindt. Tabel 5 Aantal m² WVO per inwoner Zeist ten opzichte van Benchmark Woonplaats Centrumgebied Zeist Benchmark

Verschil

Zeist Benchmark centrum centrum 0,13 0,13

Verschil

NL gemiddeld

Dagelijks

0,34

0,39

-0,05

0,00

0,35

Mode & Luxe

0,55

0,61

-0,07

0,51

0,51

0,00

0,37

Vrije Tijd & Electro

0,19

0,22

-0,03

0,16

0,15

0,01

0,15

Wonen en Doe-HetZelf Overig

0,31

0,83

-0,52

0,15

0,08

0,07

0,56

0,17

0,34

-0,17

0,07

0,05

0,02

0,25

Totaal

1,56

2,39

-0,83

1,02

0,92

0,10

1,68

6

Zie bijlage 1 voor cijfers in individuele benchmarksteden en bijbehorende tabellen

pagina 19

Tabel 6 Aandeel m² WVO per branche Zeist ten opzichte van Benchmark Woonplaats Centrumgebied Zeist

Benchmark Verschil

Zeist centrum

Benchmark centrum

Verschil

Dagelijks

22%

16%

6%

13%

14%

-2%

Mode & Luxe

35%

26%

9%

50%

56%

-5%


12%

9%

3%

15%

16%

-1%

Wonen en Doe-Het-Zelf

20%

35%

-15%

15%

9%

6%

Overig

11%

14%

-3%

7%

5%

2%

Totaal

100%

100%

100%

100%

Tabel 7 Totaal m² WVO Zeist ten opzichte van Benchmark Woonplaats Zeist

Benchmark Verschil

Centrumgebied

Dagelijks

17.474

24.235

-6.761

Zeist centrum 6.562

Benchmark centrum 8.111

Verschil

Mode & Luxe

28.093

38.361

-10.268

26.342

31.980

-5.638


9.923

13.936

-4.013

8.024

9.235

-1.211

Wonen en Doe-Het-Zelf

16.124

52.162

-36.038

7.658

4.951

2.707

-1.549

Overig

8.350

20.731

-12.381

3.622

3.202

420

Totaal

79.964

149.425

-69.461

52.208

57.479

-5.271

Branchering7 



Ten opzichte van vergelijkbare centrumgebieden kent Zeist centrum een kleiner aanbod van 52.208 m² wvo ten opzichte van 57.479 m² wvo gemiddeld. Inclusief leegstand is het totale aanbod in Zeist 58.905 m² wvo ten opzichte van 68.922 m² wvo gemiddeld. Het aanbod in mode & luxe en schoenen & lederwaren is zowel absoluut als relatief klein in vergelijking met de benchmarkcentra.

Het formulebeeld  



Zeist kent een wat groter aandeel zelfstandige ondernemers (57% van de winkels) dan de benchmarkcentra (50%). Vooral in de sectoren Dagelijks, Schoenen & Lederwaren, Media en Plant & Dier telt Zeist relatief veel zelfstandigen. In de dagelijkse sector ligt het aandeel zelfstandigen 12%-punt hoger dan in de benchmark. Voor de andere sectoren met een relatief hoog percentage zelfstandigen geldt dat dit 20%-punt hoger ligt dan in de benchmarksteden. Door het winkelaanbod in Zeist te vergelijken met de benchmarkcentra kunnen interessante winkelformules worden aangegeven die momenteel niet gevestigd zijn in Zeist, maar wel in de helft of van de meer benchmarkcentra voorkomen.

7

Zie bijlage1 voor onderliggende tabellen

pagina 20

Tabel 8 Ontbrekende formules Zeist op basis van benchmarkanalyse Formule Levensmiddelen

Bakker Bart, Jamin

Kleding & Mode

Steps, Bonita, Only, Superstar, Coolcat, Jeans centre, Esprit, Bijou Brigit, Wibra en C Vogele

Schoenen & Lederwaren

Van Haren en Bristol

Juwelier & Optiek

Eyes + more

Overig

Intertoys, Perry sport, Coach sports en Big Bazar

Horeca

Subway

Diensten

Addecco en Timing

Unitgrootte en leegstand 



De units (winkels en leegstand) in Zeist hebben een gemiddelde omvang van 207 m² wvo. Daarmee zijn de units relatief klein in vergelijking met de benchmarkcentra (265 m² wvo). In Zeist is 93% van het aantal winkelunits kleiner dan 400 m² wvo, in de benchmarkcentra is dit 89%. De leegstand in centrum Zeist bedraagt 8% en dit is relatief laag ten opzichte van de Benchmark waar 12% van het winkelvloeroppervlakte leeg staat.

Aanverwante functies 

 

In Zeist is er beperkt ruimte voor toevoeging van horecagelegenheden. Cafés en caférestaurants ondervertegenwoordigd ten opzichte van de benchmarksteden. Restaurants in het hogere segment en afhaal/bezorg horecagelegenheden zijn oververtegenwoordigd. Het culturele aanbod in Zeist komt in grote mate overeen met het aanbod in de benchmarkcentra. Naast cultuur en horeca kent Zeist ook een divers aanbod in de dienstensector. Maar liefst 85 verkooppunten vallen binnen deze categorie, versus gemiddeld 75 in de benchmarkcentra. Binnen de dienstensector zijn in Zeist vooral ambachten erg goed vertegenwoordigd. Het aantal financiële dienstverleners is in Zeist relatief laag.

Ontwikkeling binding en toevloeiing in vergelijkbare centrumgebieden



  

Op basis van het Randstad Koopstromenonderzoek 2004 en 2011 kunnen we de toevloeiing naar en binding tot centrum Zeist vergelijken met die van soortgelijken kernen. Aangezien sommige steden in de eerder gebruikte benchmarkselectie niet deel uitmaken van de Randstad hebben we voor deze analyse de selectie iets aangepast. De binding aan het centrum van Zeist is 46% voor niet-dagelijkse artikelen. Dit betekent dat van elke euro die de inwoners van gemeente Zeist uitgeven aan nietdagelijkse goederen, 46 cent in de kassa’s van winkels in het centrum van Zeist beland. De toevloeiing naar Zeist Centrum is 43%. Dit betekent dat 43% van de totale omzet in Zeist centrum afkomstig is van buiten de gemeente Zeist. Het centrum van Zeist heeft een relatief hoog bindingspercentage. Van de vergelijkbare centrumgebieden kent alleen Veenendaal een hogere binding. Zeist kent een toevloeiing die wat aan de lage kant is ten opzichte van vergelijkbare centrumgebieden.

pagina 21

Tabel 9 Ontwikkeling koopkrachtbinding en -toevloeiing in de niet-dagelijkse sector in kernwinkelgebieden vergelijkbaar met Zeist centrum Niet-dagelijks Kernwinkelgebied

Binding

Toevloeiing

2004

2011

2004

2011

Ontwikkeling binding ‘04-‘11

Ontwikkeling Toevloeiing ‘04-‘11

Zeist

58%

46%

44%

43%

-21%

-2%

Veenendaal

67%

49%

61%

58%

-27%

-5%

Alphen a/d Rijn

49%

41%

40%

40%

-16%

0%

Dordrecht

49%

31%

32%

36%

-37%

13%

Amstelveen

44%

31%

55%

54%

-30%

-2%

Gouda

58%

38%

51%

44%

-34%

-14%

‘Lessons learned’ uit soortgelijke projecten 

  

2.2

Uit eerdere projecten weten we dat ontwikkelingen op deze schaal alleen succesvol zijn als ze onlosmakelijk onderdeel uitmaken van het kernwinkelgebied, het ‘winkelrondje’. In de regel vereist dit dat er zich ook minimaal één trekker van naam en faam vestigt. Bij voorkeur fungeren ze ook nog als (nieuw) bronpunt en/of logische tussenstop in de winkelroute. En is een dergelijke ontwikkeling ingebed in een pallet aan maatregelen, afhankelijk van de lokale situatie. Denk aan: communicatie en promotie, uitbreiding parkeren, opwaardering openbare ruimte, actieve acquisitie, en dergelijke.

Distributieve berekening Door middel van een distributieve berekening (DPO) is zowel voor de huidige situatie als voor de toekomstige situatie een uitspraak gedaan over de ontwikkelingsmogelijkheden in het centrum van Zeist. Met een DPO kan het huidige functioneren van het winkelapparaat in het centrum én de toekomstige uitbreidingsruimte (in m² wvo) indicatief worden berekend voor drie afzonderlijke winkelsectoren, namelijk Dagelijks, Mode & Luxe en Vrije Tijd & Electro. De indicatieve marktruimte in 2020 is gecorrigeerd voor het naar verwachting toenemende belang van internet als aankoopkanaal. In bijlage 3 is een uitgebreide verantwoording en berekening van het DPO opgenomen. Tabel 10 Ontwikkeling koopkrachtbinding en toevloeiing in de niet-dagelijkse sector Dagelijks Mode & Luxe Vrije Tijd & Electro Huidig

Totaal

778

-432

1.019

1.365

2020 (geen ambitieniveau)

1.263

504

519

2.286

8

1.263

3.087

835

5.185

2020 (wel ambitieniveau)

8

Binding voor Mode & Luxe met 4%-punt omhoog tot 60%, binding voor Vrije Tijd & Electro met 1%-punt omhoog naar 40%. Toevloeiing voor Mode & luxe met 1%-punt omhoog naar 50%, toevloeiing voor Vrije Tijd & Electro met 1%-punt omhoog naar 40%

pagina 22

In de huidige situatie zijn vraag en aanbod in centrum Zeist redelijk in evenwicht. In de dagelijkse sector en de sector Mode & Luxe is sprake van een kleine positieve en negatieve marktruimte van respectievelijk 778 m² en -432 m² wvo. Wat betreft de sector Vrije Tijd & Electro is er nog enige marktruimte. De uitbreidingsruimte wordt in de huidige situatie geschat op ruim 1.000 m² wvo. Wanneer we kijken naar de toekomstige situatie in 2020 dan kan, op basis van een verwachte bevolkingstoename van 7,4%, worden gesteld dat er een minimale uitbreidingsruimte is. Als we er vanuit gaan dat Zeist een hogere binding en toevloeiing weet te realiseren voor de sectoren Mode & Luxe en Vrije Tijd & Electro dan kan de toevoeging van het winkelvloeroppervlakte op de Klinker-locatie distributief worden onderbouwd.

2.3 





Conclusie In de huidige situatie is sprake van evenwicht. Wanneer binding en toevloeiing gelijk blijven is er volgens de DPO-berekening in 2020 sprake van beperkte uitbreidingsruimte. De groei van het draagvlak is hiervoor verantwoordelijk. De beoogde toevoeging van 4.200 m² is alleen verantwoord als de uitbreidingsplannen zoals omschreven in de Centrumvisie een dusdanige versterking bieden dat Zeist centrum een aantrekkelijker alternatief wordt voor de inwoners van Zeist en de omliggende gemeenten. Dan zal het winkelgebied meer consumenten trekken en binden, en zal dit automatisch een positief effect hebben op de koopstromen c.q. de ontwikkelingsmogelijkheden. In de praktijk vereist dit veel meer dan alleen de enkelvoudige maatregel van de toevoeging van winkelmeters. Prioriteit heeft de opwaardering van het winkelhart. Dit kan onder andere door middel van een heldere profilering, een ruimtelijk-functionele versterking van het winkelhart, het veraangenamen van het verblijfsklimaat (‘look & feel’) en het omarmen van het Nieuwe Winkelen (dat wil zeggen ‘cross channel’- activiteiten integreren in de fysieke winkelomgeving). Ook professioneel centrummanagement en marketing en promotie van het centrumgebied zal ook bijdragen aan een opwaardering van Zeist centrum. Tot slot moet rekening worden gehouden met het feit dat er reeds 4.500 m² leegstand is en dat er in en rond centrum Zeist meerdere ontwikkelplannen zijn met betrekking tot detailhandel.

pagina 23

3

Effectenanalyse In dit hoofdstuk is verslag gedaan van een analyse naar de effecten van de modernisering en uitbreiding van 3.900 m² plus 400 m² op de verdieping op de Klinker-locatie, aan de zijde van het marktplein. Daarbij wordt indicatief uitgegaan van eenzelfde brancheverdeling als nu het geval is in centrum Zeist. Ingegaan wordt de economische en ruimtelijke impuls (paragraaf 3.1) en de effecten op de bestaande winkelstructuur (paragraaf 3.2). Afgesloten is met conclusies.

3.1

1. 2. 3.

Economische en ruimtelijke impuls De ontwikkeling van een dergelijk (grootschalig) project zal een aanzienlijke, blijvende economische impuls opleveren voor de gemeente, regio en provincie, onder te verdelen in: Tijdelijke effecten; Structurele effecten of maatschappelijke baten; Uitstralingseffecten.

Ad 1. Tijdelijke effecten Gedurende de bouw ontstaat tijdelijke werkgelegenheid, vooral in de bouwnijverheid. Maatgevend voor het bepalen van deze tijdelijke (project)effecten zijn de stichtingsen overige (inrichtings)kosten, inclusief parkeren en modernisering. Een eerste ruwe inschatting is dat het zo’n 90 voltijdbanen betreft. Via de inschakeling van allerlei toeleverende bedrijven komen daar indirect nog eens 80 arbeidsplaatsen bij, wat het totale tijdelijke werkgelegenheidseffect brengt op 170 voltijdbanen.

Ad 2. Structurele effecten: werkgelegenheid en maatschappelijke baten Realisatie van het project brengt niet alleen een tijdelijk effect gedurende de realisatiefase, maar ook een structureel werkgelegenheidseffect. De omzetimpuls is hiervoor maatgevend. Deze omzetimpuls is uiteraard sterk afhankelijk van de omvang en uiteindelijke invulling van de ontwikkeling. Uitgaande van eenzelfde brancheverdeling als nu het geval is in centrum Zeist levert 9 de toevoeging van 4.200 m² bvo aan winkelruimte grofweg voor een omzetplus van 10 €10,4 miljoen op jaarbasis , met een directe werkgelegenheid van bijna 50 11 arbeidsplaatsen en een indirecte wekgelegenheid van ruim 10 arbeidsplaatsen (bij 12 toeleverende bedrijven) , totaal 60. Deze banen zijn niet volledig additioneel. Een aanzienlijk deel – meer dan de helft – betreft verplaatsing van werkgelegenheid binnen de gemeente en regio. De werkgelegenheidsvraag betreft hoofdzakelijk lager en middelbaar geschoold personeel. Het gros van het werkgelegenheidseffect is toe te schrijven aan de directe 9

Uitgaande van een wvo/bvo-verhouding van 0,8 correspondeert 4.200 m² bvo met 3.360 m² wvo. Uitgaande van een verdeling van het wvo van 420 m² dagelijks, 1.695 m² mode, 515 m² vrije tijd en 725 m² in/om huis/overig met een normatieve vloerproductiviteit (omzet per m² wvo) van respectievelijk € € 7.310, € 2.720, € 2.780, en € 1.790 per jaar (samengestelde kengetallen HBD omzetkengetallen detailhandel 2012). 11 Uitgaande van een omzet per fte in de dagelijkse sector van € 262.000 en in de niet-dagelijkse sector van € 197.000 (bron: HBD, 2013). 12 Op basis van eerdere input-output analyses voor de sector is een multiplier van 1,22 gehanteerd, dat wil zeggen dat bovenop de directe werkgelegenheid nog een additionele 22% aan indirecte werkgelegenheid optreedt. 10

pagina 24

regio. Bekend is dat lager opgeleiden veelal dicht bij hun woning werk vinden/hebben. Hoger opgeleiden zijn eerder bereid en in staat om een grote woonwerk-afstand af te leggen. Het project kan ook helpen om een aantal mensen eerder uit een werkloosheidssituatie te helpen. Indien dat het geval is, kan dit als baat aan het 13 project worden toegerekend . Er treedt nog een werkgelegenheidseffect op. Een deel van de versterking betreft groei van banen aan de bovenkant van de arbeidsmarkt. Dit bevordert de doorstroming van werkenden op de arbeidsmarktladder. De doorstromers genieten de resterende tijd van hun werkzame leven een hoger inkomen.

Ad 3. Uitstralingseffecten











Behoudens genoemde kwantitatieve economische effecten zal het project ook andere effecten hebben die lastig zijn te kwantificeren en moeilijk onder een noemer te vatten zijn. Dit zijn zogenaamde uitstralingseffecten. Relevant zijn onder meer: Impuls voor de andere winkels in het centrum van Zeist, ervan uitgaande dat nieuwe trekkers zich huisvesten die een deels nieuwe klantenstroom aanboren. Het gaat om circa 200.000 klanten per jaar. Ongeveer de helft, 100.000 klanten, zullen nieuw zijn, dat wil zeggen waren anders niet naar centrum Zeist gekomen. Zeker de helft daarvan doet naast de nieuwe winkels ook andere bestaande winkels aan. Uitgaande van een 14 gemiddelde afgeleide besteding van € 25,- per centrumbezoek bij de andere winkels gaat het om het een potentiële bestedingsimpuls van € 1,25 miljoen per jaar. De winkels in Belcour zullen door de nabije ligging het meest profiteren. Impuls voor de middenstanders aan de belangrijkste aan- en afvoerroutes voor autoen fietsverkeer. Het gaat hierbij om afgeleide omzet voor bijvoorbeeld parkeerfaciliteiten, brandstofverkooppunten, 'take away', fastfoodgelegenheden of grootschalige detailhandel. Versterking vestigingsklimaat in de plaats en regio. Een aantrekkelijk voorzieningenaanbod draagt bij aan de versterking van het vestigingsklimaat voor bewoners en bedrijven en daarmee aan het concurrentieprofiel. Ruimtelijk-functionele versterking structuur. Door het winkelaanbod meer te concentreren ontstaat een meer compact, en voor de consument herkenbaarder kernwinkelgebied. De toekomstbestendigheid vergroot. Het effect treedt alleen op als de uitbreiding wordt ingebed in een pallet aan maatregelen, niet alleen voor het hart maar ook de andere deelgebieden in het centrum. Katalysator nieuwe investeringen. Een dergelijke ontwikkeling fungeert vaak als katalysator voor nieuwe investeringen in de directe projectomgeving.

13

In een MKBA kunnen we deze jaarlijkse baten meenemen voor een periode van 10 jaar omdat ervan uitgegaan mag worden dat ook zonder dit project deze mensen na verloop van tijd wel een baan zullen vinden. 14 Het gemiddeld besteed bedrag per bezoek voor centrumgebieden van deze omvang bedraagt zo’n € 50. Naar schatting komt de helft daarvan terecht bij de nieuwe winkels en de andere helft bij de bestaande.

pagina 25

3.2

Effecten op de bestaande winkelstructuur Behalve positieve economische en uitstralingseffecten zijn er ook zeker verdringingseffecten. Hoe meer overlap (in functie, branche, metrage, formule, prijsstelling, doelgroep), des te groter het verdringingseffect. In theorie kan de omzetderving voor zittende winkeliers in het primair verzorgingsgebied (de gemeente Zeist) oplopen tot maximaal een derde tot de helft extra omzetclaim van de 15 uitbreiding van het centrum . Het theoretisch verdringingseffect bedraagt dan 16 maximaal € 4,3 miljoen .





Geprojecteerd op het totale winkelaanbod in de gemeente Zeist gaat het om een 17 theoretisch verdringingseffect van maximaal 1,4% , in metertermen ruim 1.000 m² 18 wvo . Een dergelijk verdringingseffect valt te scharen onder regulier ondernemersrisico. Dit cijfer valt lager uit naarmate er: Meer zittende winkeliers uitbreiden. Uitbreidingsmeters hebben in de regel een lagere omzet per vierkante meter dan nieuwe meters. Dit staat ook wel bekend als de wet van de afnemende meeropbrengsten. Nieuwe branches/segmenten/formules worden toegevoegd die uniek zijn voor het marktgebied, een brede doelgroep aanspreken en niet volwaardig vertegenwoordigd zijn in het centrum en de andere winkelconcentraties in Zeist. Het gros van de (theoretische, maximale) verdringing zal overigens ten koste gaan van ondernemers in het centrum vanwege overlap in functie en de nabijheid. Het valt derhalve niet uit te sluiten dat een of meerdere aanbieders de deuren moeten sluiten. Dit zullen vooral de matig functionerende winkels zijn, in de meest kwetsbare delen van zwakke deelgebieden, op de grootste afstand van de ontwikkeling (de winkels in directe nabijheid profiteren het meest van afgeleide bestedingen). Tot grote uitval c.q. sterk oplopende leegstand elders (en daarmee aantasting het woon- en leefklimaat en het ondernemersklimaat) zal de modernisering en uitbreiding van het centrum niet leiden. De positieve effecten kunnen nog verder worden versterkt én de negatieve verzacht indien omliggende deelgebieden het momentum aangrijpen om zich eveneens te herpositioneren met een nog meer onderscheidende propositie.

3.3

 

Slotconclusies De positieve effecten (zie vorige paragraaf 3.2) zijn evident groter dan de verdringing, uitgaande van de veronderstelling dat in het centrum branches/formules worden uitgebreid/toegevoegd: Met (boven)lokale aantrekkingskracht; Die een brede doelgroep aanspreken: eigen inwoners en buurgemeenten;

15

De andere tweederde is (versnipperd) afkomstig van buiten de gemeente (de toevloeiing van buiten de gemeente bedraagt 43% voor het centrum en 39% voor de gemeente), van andere type aanbieders en kanalen, en ook marktverruiming. 16 Berekening: 0,42 * € 10,4 miljoen. 17 Berekening: € 4,3 miljoen / € 318 miljoen (detailhandelsomzet gemeente Zeist, factsheet KSO2011). 18 Berekening: 1,4% van het totaal detailhandelsaanbod in de gemeente van 79.964 m² wvo.

pagina 26



Die passen binnen de profilering van centrum Zeist en het kernwinkelgebied (en minder goed in één van de andere deelmilieus). De positieve effecten worden versterkt (en de negatieve verzacht) als de verschillende deelgebieden het momentum aangrijpen om zich verder te versterken, onderscheiden én verbinden. Centrummanagement Zeist vervult daarbij een sleutelrol. Het alternatieve nulscenario (‘niets doen’) is overigens weinig aanlokkelijk. In dat geval blijven investeringen in het centrum uit, waardoor de consument meer gaat uitwijken en de klandizie afneemt. Met deze verschraling van het voorzieningenniveau is noch het centrum van Zeist, noch de voorzieningenstructuur in gemeente en regio gebaat.

pagina 27

Bijlage 1: Benchmarktabellen Tabel 11 Benchmarksteden Gemeente Alphen Aan Den Rijn

Winkelgebiedstypering Hoofdwinkelgebied klein

Aantal Vkp 349

Wvo incl.leegstand 42.300

Assen

Hoofdwinkelgebied groot

549

93.148

Bergen Op Zoom


528

57.312

Ede


419

69.814

Emmen


482

69.417

Heerlen


582

96.797

Hoorn


595

52.591

Oss


451

49.366

Roosendaal


589

74.796

Veenendaal


450

76.399

Venlo


587

76.201

Zeist


519

58905

6100

817046

Totaal

Tabel 12 Branchering In Zeist Centrum vs Benchmarkcentra m² wvo Zeist

% aandeel in totaal wvo*

Benchmark

Zeist

Benchmark

Levensmiddelen

4.328

5.987

8%

10%

Persoonlijke Verzorging

2.234

2.124

4%

4%

Warenhuis

6.603

6.340

13%

11%

Kleding & Mode

12.485

16.664

24%

29%

Schoenen & Lederwaren

2.460

4.693

5%

8%

Juwelier & Optiek

1.064

1.139

2%

2%

Huishoudelijke- & Luxe Ar

3.366

3.055

6%

5%

364

89

1%

0%

Antiek & Kunst Sport & Spel

2.341

3.318

4%

6%

Hobby

635

887

1%

2%

Media

1.823

1.231

3%

2%

475

603

1%

1%

Bruin & Witgoed

3.225

3.798

6%

7%

Auto & Fiets

1.091

740

2%

1%

Doe-Het-Zelf

1.459

223

3%

0%

Wonen

6.199

4.728

12%

8%

Detailhandel Overig

2.056

1.860

4%

3%

52.208*

57.479*

Plant & Dier

Totaal *Exclusief leegstand

*groen/rood: het verschil bedraagt meer dan 2%-punt.

pagina 28

100%

100%

Tabel 13 Benchmark filialisering Zeist centrum

Benchmark centra

Aandeel filialisering in WVO

54%

67%

Aandeel filialisering in VKP (winkels)

43%

50%

Bron: Locatus

Tabel 14 Aantal units naar grootteklasse Absoluut

Relatief*

Zeist

Benchmark

Zeist

Benchmark

Onbekend

196

187

38%

37%

0 – 100

161

156

31%

31%

100 – 200

92

86

18%

17%

200 – 400

48

43

9%

9%

400 – 800

13

20

3%

4%

800 – 1.600

8

11

2%

2%

Groter dan 1.6000

1

4

0%

1%

519

507

Bron: Locatus Verkooppunt Verkenner *groen/rood: het verschil bedraagt 1%-punt.

pagina 29

Bijlage 2: Ladder duurzame verstedelijking & jurisprudentie Ladder voor duurzame verstedelijking De ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ (gebaseerd op de SER-ladder voor bedrijventerreinen) deed zijn intrede in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en is vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro bepaalt dat voor alle ruimtelijk plannen, waaronder bestemmingsplannen, de treden van de ladder moet worden doorlopen. Het doel van de ladder is een zorgvuldige ruimtelijke ordening, in termen van optimale benutting van de ruimte in het stedelijk gebied. Met de ladder wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd. Via de motie De Rouwe is ook detailhandel als stedelijke functie aan deze ladder toegevoegd.

1.

2.

3.

De ladder kent het volgende afwegingskader: Is er een actuele (regionale), intergemeentelijke behoefte aan deze nieuwe ontwikkeling (bedrijven, kantoren, woningen en andere stedelijke ontwikkelingen)? Indien dat niet het geval is stopt de planprocedure. Is er wel sprake van een regionale behoefte, dan volgt trede 2 van het afwegingskader. Is (een deel van) de regionale behoefte op te vangen binnen het bestaand stedelijk gebied binnen de regio, door de transformatie of herstructurering hiervan? Zo ja, dan wordt het initiatief daar in beginsel gerealiseerd. Indien herstructurering of transformatie van bestaand stedelijk gebied onvoldoende mogelijkheden biedt om aan de regionale, intergemeentelijke vraag te voldoen, volgt trede 3. Indien nieuwbouw echt noodzakelijk is, dient een locatie gezocht te worden die multimodaal ontsloten is of kan worden voor het opvangen van die behoefte.

Duurzame ontwrichting en effecten op het woon-, leef- en ondernemersklimaat In de jurisprudentie geldt als doorslaggevend criterium voor duurzame ontwrichting de vraag of voor de inwoners van een bepaald gebied een voldoende voorzieningenniveau behouden blijft in de zin dat zij op een aanvaardbare afstand van hun woonplaats hun geregelde inkopen kunnen doen. Het gaat bij duurzame ontwrichting dus niet om de vraag of sprake is van overaanbod in het verzorgingsgebied en om mogelijke sluiting van specifieke bestaande detailhandelsvestigingen. Door de (tussen)uitspraak van de Raad van State inzake het centrumplan Emmeloord van december 2012 wordt voorts ook nog eens benadrukt dat bij een zorgvuldige ruimtelijke ordening ook hoort dat een plan niet leidt tot een zodanige overcapaciteit dat er via de weg van leegstand sprake is van een aantasting van het woon-, leef- en ondernemersklimaat. Om deze reden wordt in deze ruimtelijke onderbouwing ook aandacht besteed aan de vraag of dat in de onderhavige situatie mogelijk het geval is.

pagina 30

Bijlage 3: Distributieplanologische berekening Uitgangspunten Met een distributieplanologische berekening (DPO) kan het huidige functioneren van het winkelapparaat in een gemeente én de toekomstige uitbreidingsruimte (in m² wvo) indicatief worden berekend. We hebben dit gedaan voor drie afzonderlijke winkelsectoren, namelijk Dagelijks, Mode & Luxe en Vrije Tijd & Electro. De indeling van de sectoren is gebaseerd op de branche-indeling van Locatus, waarvan we de indeling gedeeltelijk hebben aangepast: Tabel 15 indeling winkelsectoren ten behoeve van distributieplanologische berekening Locatus branchecode Dagelijks

11-Dagelijks

Mode & Luxe

22-Mode & Luxe

Vrije tijd & Electro

35-Vrije Tijd + 37.150-Bruin- en Witgoed,

Volumineus*

37.170-Doe-Het-Zelf + 37.180-Wonen

Overig**

37.130-Plant&Dier + 27.160-Auto&Fiets + 38-Overig

* Deze categorie is buiten beschouwing gelaten omdat marktruimteberekeningen voor de volumineuze sector niet van toepassing zijn op centrum Zeist **Deze categorie is buiten beschouwing gelaten vanwege het ontbreken van betrouwbare (koopstroom) gegevens.

 







Bij de inschatting van de uitbreidingsruimte voor de detailhandel in centrum Zeist zijn de volgende kengetallen gehanteerd: Er is uitgegaan van 61.236 inwoners in 2012 en 65.300 in 2020, op basis van de bevolkingsprognose van CBS voor de gemeente Zeist. Gemiddelde bestedingen per sector per hoofd van de bevolking per jaar (exclusief BTW) op basis van kengetallen HBD (2012). Het aantal inwoners vermenigvuldigd met de gemiddelde besteding per inwoner resulteert per sector in een bestedingspotentieel. Dit is vervolgens verdisconteerd naar het gemiddeld hogere inkomen in Zeist ten opzichte van Nederland. Stelregel is een inkomenselasticiteit van 0,25. Het gemiddeld inkomen in Zeist ligt 18% hoger dan in Nederland. Het bestedingspotentieel wordt met 18% x 0,25 = 4,5% verhoogd. Een gemeten koopkrachtbinding en koopkrachttoevloeiing voor de sectoren Dagelijks, Mode & Luxe en Vrije Tijd & Electro op basis van het Koopstromenonderzoek Randstad 2011. In 2020 is uitgegaan van (in procenten) onveranderde koopstromen. Een gemiddelde vloerproductiviteit in de sectoren Dagelijks, Mode & Luxe en Vrije Tijd & Electro op basis van kengetallen van het Hoofdbedrijfschap Detailhandel, 2012). Het winkelaanbod per sector in centrum Zeist, op basis van de Locatus Verkooppunten Verkenner (juni 2013). In de distributieplanologische berekening houden we rekening met de effecten van internetbestedingen op de fysieke detailhandel. Hiervoor maken we gebruik van een berekening van Locatus. In deze berekening heeft Locatus op basis van de cijfers van Thuiswinkel.org en het Hoofdbedrijfschap Detailhandel (HBD) per branche een extrapolatie gemaakt van de internetbestedingen in de detailhandel tot 2020.

pagina 31

Omgerekend naar de 4 sectoren komt het geschatte aandeel van internetbestedingen per sector in 2011 en 2020 op het volgende neer: Tabel 16 Inschatting aandeel internetbestedingen in 2011-2020, naar winkelsector 2011

2020

Dagelijks

1%

2%

Mode & Luxe

5%

11%

Volumineus (excl. tuin) Vrije tijd Totaal

1%

2%

23%

51%

5%

10%

Bron: Locatus, bewerking Bureau Stedelijke Planning

De uitkomsten van het DPO voor 2020 zijn gecorrigeerd voor de te verwachten groei van de internetbestedingen tot 2020. Hierbij hebben we aangenomen dat de verwachte groei van de internetbestedingen voor 50% ten koste gaat van de vraag naar winkelmeters: dus als de internetbestedingen met 5%-punt toenemen, neemt de behoefte aan winkelmeters met 2,5%-punt af.

Huidige situatie Onderstaande tabel toont de DPO-berekening voor de huidige situatie. Op basis van eerder genoemde kengetallen resulteert de berekening per sector in de zogenaamde marktruimte. In de dagelijkse sector en de sector Mode & Luxe is sprake van een kleine positieve en negatieve marktruimte van respectievelijk 778 m² en -432 m² wvo. Dit betekent dat huidige vraag en aanbod min of meer in evenwicht zijn. Wat betreft de sector Vrije Tijd & Electro is er nog enige marktruimte. De uitbreidingsruimte wordt in de huidige situatie geschat op ruim 1.000 m² wvo. Tabel 17 Distributieplanologische berekening huidige situatie, centrum Zeist Dagelijks

Mode & Luxe


Inwoners

61.235

61.235

61.235

Bestedingen per hoofd

€ 2.340

€ 940

€ 450

Bestedingspotentieel (€ mln.)

€ 143

€ 58

€ 28

Bestedingspotentieel corr (€ mln.)

€ 150

€ 60

€ 30

Koopkrachtbinding

31%

56%

59%

Gebonden bestedingen (€ mln.)

€ 46

€ 34

€ 18

Koopkrachttoevloeiing

19%

49%

39%

Omzet door toevloeiing (€ mln.)

€ 11

€ 32

€ 11

Totale bestedingen

€ 57

€ 66

€ 29

Gemiddelde vloerproductiviteit

€ 7.310

€ 2.530

€ 3.323

Gerealiseerde vloerproductiviteit

€ 8.117

€ 2.489

€ 3.762

Haalbaar aanbod in m² wvo

7.833

26.086

8.729

Gevestigd aanbod in m² wvo

7.055

26.518

7.710

778

-432

1.019

Marktruimte

Situatie 2020 Wanneer binding en toevloeiing gelijk blijven is er volgens de resultaten van de DPOberekening in het centrum van Zeist sprake van bovengemiddelde

pagina 32

vloerproductiviteiten in alle sectoren. De indicatieve marktruimte per sector is gecorrigeerd voor het naar verwachting toenemende aandeel internetaankopen. Tabel 18 Distributieplanologische berekening 2020, centrum Zeist Dagelijks

Mode & Luxe


Inwoners

65.300

65.300

65.300


€ 2.340

€ 940

€ 450


€ 153

€ 61

€ 29


€ 160

€ 64

€ 32

Koopkrachtbinding

31%

56%

59%


€ 49

€ 36

€ 19


19%

49%

39%


€ 12

€ 34

€ 12

Totale bestedingen

€ 61

€ 70

€ 31


€ 7.310

€ 2.530

€ 3.323


€ 8.655

€ 2.654

€ 4.012


8.353

27.817

9.309


7.055

26.518

7.710

Marktruimte

1.298

1.299

1.599

Inclusief interneteffect

1.263

504

519

Door de versterking van het centrum zoals beoogd in de Centrumvisie, is het aannemelijk dat Zeistenaren eerder kiezen om in hun eigen centrum gebied te winkelen. Ook zal Zeist voor de inwoners van de regio een meer aantrekkelijk alternatief worden. In de onderstaande berekening hebben we de binding en toevloeiing enkele procentpunten omhoog gehaald. De beoogde toevoeging van circa 4.000 m² winkelvloeroppervlakte is, distributief gezien, alleen verantwoord als de beoogde plannen zoals omschreven in de Centrumvisie een dusdanige versterking bieden dat Zeist centrum een aantrekkelijk alternatief wordt voor de inwoners van Zeist en de omliggende omgeving. Tabel 19 DP-berekening 2020, centrum Zeist, toename toevloeiing en binding Mode & Luxe


Inwoners

65.300

65.300


€ 940

€ 450


€ 61

€ 29


€ 64

€ 32

Koopkrachtbinding

60%

60%


€ 38

€ 19


50%

40%


€ 38

€ 13

Totale bestedingen

€ 77

€ 32


€ 2.530

€ 3.323


€ 2.900

€ 4.148


30.400

9.624


26.518

7.710

Marktruimte

3.882

1.914

Inclusief interneteffect

3.087

835

pagina 33

Bijlage 4: Geïnterviewde personen Naam

Organisatie

Twan Wilke Norbert Jansen Marc Tordoir Vincent Poelsma en Fons Pennings Tjeerd de Boorder Gerard Zandbergen Marc Majolee Robert van der Gun

Corio Zakelijk Zeist Aberdeen Centrum Management Zeist Binc bedrijfsmakelaar Locatus Inretail Beter Zeist

pagina 34

Bijlage 5: BSR®-model SmartAgent De term BSR®-model staat voor ‘Brand Strategy Model’. In de jaren ’80 werd deze methode vooral gebruikt voor de marketing van consumentenproducten, zoals de naam al aangeeft. Inmiddels heeft het model zich ook in tal van andere domeinen bewezen en is gebleken dat het model breed toepasbaar is, zowel voor de marketing van producten en diensten, als ook voor onderwerpen als woonbeleving en de positionering van winkelcentra.

Vier belevingswerelden Steeds vaker zien we dat socio-demografische achtergronden, zoals leeftijd, opleiding en inkomen, onvoldoende verklarend zijn voor consumentengedrag. Keuzes van consumenten worden meer en meer bepaald door lifestyle en emoties, waarden en normen. Het BSR®-model is een psychografisch model waarin met deze sociologische factoren rekening wordt gehouden. Door middel van twee dimensies wordt onderscheid aangebracht tussen individuen op basis van hun belevingswereld. De positie van individuen wordt bepaald aan de hand van een gevalideerde vraagstelling. Figuur 8 De vier belevingswerelden

Bron: SmartAgent

Door de twee dimensies ontstaan twee kwadranten die ook wel ‘motivationele’ segmenten of belevingswerelden worden genoemd. De horizontale as is de sociologische dimensie, waarmee het onderscheid tussen individualisten/egooriëntatie en groepsgerichte/sociale oriëntatie wordt gemaakt. De verticale as kan

pagina 35

getypeerd worden als de psychologische dimensie waarmee het onderscheid tussen extravert/openstellend versus introvert/afsluitend kan worden gemaakt. Personen vallen nooit volledig in het ene of andere kwadrant. Het gaat erom te bepalen met welk kwadrant iemand de meeste affiniteit heeft; waar iemand zich het meest thuis voelt of mee verbonden voelt. Voorkeuren voor merken, winkeltypen of formules, kranten, tijdschriften of TV-zenders kunnen hier vaak aan worden verbonden.

Belevingswerelden en de retailbeleving Elke belevingswereld heeft in de retailbeleving zijn eigen focus. Zo stelt een ‘rode’ consument prijs op innovatieve en specialistische boetiekjes en staat ‘fun’ tijdens het winkelen bovenaan. Deze groep is vooral te vinden in de grote steden. Voor de ‘blauwe’ consument zijn exclusieve merken en service bijvoorbeeld belangrijk, terwijl de ‘gele’ en ‘groene’ consument meer focussen op prijs. Hierbij heeft ‘geel’ bijvoorbeeld de voorkeur voor de grote retailketens en warenhuizen en ‘groen’ meer voor vertrouwde, lokale winkels. Smartagent beschikt over een database (SmartGIS) met het demografisch- en leefstijl profiel van inwoners van alle 450.000 postcodes in Nederland. Op basis van deze database kan inzicht gekregen worden in de aanwezigheid van de verschillende belevingswerelden in een bepaald gebied en de verhouding daartussen. Figuur 9 De belevingswerelden en de retailbeleving

Bron: SmartAgent

pagina 36

Gele wereld

Bron: SmartAgent

Groene wereld

Bron: SmartAgent

pagina 37

Blauwe wereld

Bron: SmartAgent

Rode wereld

Bron: SmartAgent

pagina 38

Bijlage 6: Leefstijlprofiel in Zeist naar wijk

Bron: Smartagent

pagina 39

Distributieve toets en effecten Centrumvisie Zeist

Recommend Documents