Distributieve toets en effecten ontwikkeling Tilburg-Stadhuisplein e.o.
16 september 2013
eindrapport
Status: eindrapport Datum: 16 september 2013 Een product van: Bureau Stedelijke Planning bv Silodam 1E 1013 AL Amsterdam 020 - 625 42 67 www.stedplan.nl
[email protected] Team Detailhandel en Leisure: Dr. Aart Jan van Duren Drs. Toine Hooft Anne Risselada MSc. Voor meer informatie: A.J. van Duren,
[email protected] of T. Hooft,
[email protected]
In opdracht van: gemeente Tilburg
De in dit document verstrekte informatie mag uitsluitend worden gebruikt in het kader van de opdracht waarvoor deze is opgesteld. Elk ander gebruik behoeft de voorafgaande schriftelijke toestemming van Bureau Stedelijke Planning BV©. Projectnummer: 2013.A.554 Referentie: 2013.A.554 Tilburg, Stadhuisplein DPO en effecten
pagina 2
Inhoudsopgave
Pagina Inleiding en samenvatting 1
4
Contextanalyse
10
1.1 Tiburg Centrum 1.2 Ontwikkeling Stadhuisplein en omgeving 2
Beleidskader, trends en toekomstperspectief Tilburg Centrum
18
2.1 Beleidskader 2.2 Trends en ontwikkelingen 2.3 SWOT-analyse en perspectiefbepaling 3
Distributieve analyse
23
3.1 Benchmark 3.2 Distributieve berekening 3.3 Ruimtelijke en kwalitatieve motivatie 3.4 Conclusie 4
Effectenstudie
30
4.1 Economische en ruimtelijke impuls 4.2 Effecten op de bestaande winkelstructuur 4.3 Conclusie Bijlage 1: Draagvlak en positionering
34
Draagvlak Regionaal en lokaal krachtenveld Bijlage 2: Benchmarktabellen
39
Bijlage 3: Ladder voor duurzame verstedelijking & jurisprudentie duurzame ontwrichting en leegstand
40
Bijlage 4: Distributieplanologische berekening
42
Bijlage 5: Geïnterviewde personen
46
pagina 3
Inleiding en samenvatting De gemeente Tilburg heeft in zijn in juni 2013 vastgestelde detailhandelsvisie prioriteit gelegd bij versterking van de Tilburgse binnenstad. De binnenstad heeft nu vooral een lokaal en regionaal verzorgende functie en trekt relatief weinig bovenregionale bezoekers. Een samenhangend pakket aan maatregelen is volgens de visie nodig om de Tilburgse binnenstad te versterken. Een herontwikkeling van het Stadhuisplein e.o. is volgens de visie een cruciaal onderdeel in die versterking, en heeft vooral tot doel “de binnenstad qua ruimtelijke structuur te completeren op de plek waar nu een blinde vlek zit in de publieksroute”. De eveneens door de raad vastgestelde binnenstadsvisie 2011-2020 (mei 2011) legde al de basis voor deze beleidslijn. In deze visie werd al gekozen voor een robuuste binnenstad die begrensd wordt door de Cityring. In de Binnenstadsvisie werden zes strategische fysieke ingrepen geformuleerd voor het realiseren van de ambities. Een van deze strategische fysieke ingrepen heeft betrekking op de versterking van het kernwinkelgebied rondom het Stadhuisplein. Het voorliggende plan moet tegen die achtergrond worden gezien. Multi Vastgoed, de gemeente Tilburg, Syntrus Achmea en diverse eigenaren hebben het plan opgevat Stadhuisplein e.o. een impuls te geven en beter te laten aansluiten op het 2 kernwinkelgebied. In de plannen is voorzien in circa 13.700 m verhuurbaar vloeroppervlak (vvo) aan detailhandel en aanverwante functies, mede gedragen door 2 de vestiging van een groot modewarenhuis (circa 4.800 m winkelvloeroppervlak over drie lagen) in Stadskantoor 3 (SK3). Daarnaast omvat het plan de herontwikkeling van de plint van Stadskantoor 1 (SK1), het aanhelen van het gebied vijver/kiosk en de 2 uitbouw van de plint aan de Kattenrug. Van het totaal van 13.700 m vvo is ca. 1.200 2 2 m bestemd voor horeca en diensten, wat betekent dat in het gebied 12.500 m vvo 2 (ca. 10.500 m wvo) aan detailhandel wordt gerealiseerd.
pagina 4
Samengevat in een tabel behelst de beoogde ontwikkeling de volgende (per saldo) toevoeging aan meters. Locatie
Vvo*
Wvo** detailhandel
(m2)
(m2)
SK 1
6.599
Ca. 5.000
Vijver/kiosk
263
Ca. 200
Kattenrug
545
Ca. 500
SK 3
6.300
Ca. 4.800
Totaal
13.707
Ca. 10.500
* vvo = verhuurbaar vloeroppervlak ** wvo = winkelvloeroppervlak Per locatie is het verschil tussen vvo en wvo ongelijk omdat het afhankelijk is van de beoogde invulling. Daarbij geldt voor de stap van vvo naar wvo altijd (1) aftrek van meters voor diensten/horeca en (2) een netto/bruto traject tussen totaal het oppervlak (incl. kantoor, toilet, pantry, opslag, etc.) en het voor de consument zichtbaar en toegankelijk oppervlak.
1. 2.
3.
In verband met de te volgen planprocedures wensen de initiatiefnemers een reflectie op en een (distributieve) onderbouwing van de plannen, in combinatie met inzicht in de kwantitatieve en kwalitatieve effecten. De gemeente Tilburg heeft Bureau Stedelijke Planning gevraagd de distributieve toets en onderzoek naar de effecten van de centrumplannen uit te voeren. De volgende vragen staan centraal: Wat zijn de kwantitatieve en ruimtelijk-kwalitatieve ontwikkelingsmogelijkheden voor detailhandel en aanverwante functies op het Stadhuisplein e.o. Wat zijn de effecten van de beoogde centrumontwikkelingen, in het bijzonder de 2 toevoeging van ca. 10.500 m wvo aan detailhandel in het Stadhuisplein e.o. en 2 specifiek SK3 (ca. 4.800 m wvo over drie lagen ten behoeve van vestiging van een groot modewarenhuis)? Wat zijn de uitgangspunten en randvoorwaarden waarbinnen de totaalontwikkeling en die van SK3 plaats kan vinden? Deze onderzoeksnotitie dient als basis voor besluitvorming in College en de Raad. De notitie fungeert tevens als onderlegger bij het bestemmingsplan SK3, rekenschap nemend van de vereisten vanuit het provinciaal beleid, een recente tussenuitspraak van de Raad van State inzake het centrumplan Emmeloord en artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (‘ladder voor duurzame verstedelijking’). De ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ (gebaseerd op de SER-ladder voor bedrijventerreinen) deed zijn intrede in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en is via artikel 3.1.6 lid 2 vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro bepaalt dat voor alle ruimtelijke plannen, waaronder bestemmingsplannen, de treden van de ladder moeten worden doorlopen. Het doel van de ladder is een zorgvuldige ruimtelijke ordening, in termen van optimale benutting van de ruimte in het stedelijk gebied. Met de ladder wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd. Via de motie De Rouwe is ook detailhandel als stedelijke functie aan deze ladder toegevoegd.
pagina 5
1.
2.
3.
De ladder kent het volgende afwegingskader: Is er een actuele (regionale), intergemeentelijke behoefte aan deze nieuwe ontwikkeling (bedrijven, kantoren, woningen en andere stedelijke ontwikkelingen)? Indien dat niet het geval is stopt de planprocedure. Is er wel sprake van een regionale behoefte, dan volgt trede 2 van het afwegingskader. Is (een deel van) de regionale behoefte op te vangen binnen het bestaand stedelijk gebied binnen de regio, door de transformatie of herstructurering hiervan? Zo ja, dan wordt het initiatief daar in beginsel gerealiseerd. Indien herstructurering of transformatie van bestaand stedelijk gebied onvoldoende mogelijkheden biedt om aan de regionale, intergemeentelijke vraag te voldoen, volgt trede 3. Indien nieuwbouw echt noodzakelijk is, dient een locatie buiten bestaand stedelijk gebied gezocht te worden die multimodaal ontsloten is of kan worden voor het opvangen van die behoefte. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is in aanvulling op de ladder voor duurzame ontwikkeling in deze analyse tevens de vraag beantwoord wat de effecten zullen zijn op de bestaande winkelstructuur en op het woon-, leef- en 1 ondernemersklimaat in Tilburg.
De onderzoeksaanpak Het onderzoek naar de actuele, regionale behoefte kende een combinatie van kwalitatieve en kwantitatieve elementen. Voor de positionering en perspectiefbepaling van Tilburg Centrum is een meer kwalitatieve onderzoeksaanpak gehanteerd en zijn verschillende stakeholders geconsulteerd. Voor het bepalen van de kwantitatieve ontwikkelingsmogelijkheden is er gewerkt met een benchmark en een distributieve berekening. Voor de effectenstudie zijn kwantitatieve kengetallen gecombineerd met een meer ruimtelijk- kwalitatief oordeel over de effecten van de beoogde ontwikkeling op het Stadhuisplein e.o.. Tijdens het onderzoek is veelvuldig afstemming geweest met ambtelijke vertegenwoordigers van de gemeente en de initiatiefnemers.
De uitkomsten in een notendop
De detailhandel zit momenteel in zwaar weer: de combinatie van economische crisis en het succes van online verkoop trekt een zware wissel op de sector. We zien dat er bewuster voor bepaalde winkelgebieden wordt gekozen, afhankelijk van het specifieke winkeldoel: recreatief en op zoek naar beleving of functioneel en op zoek naar snelheid en gemak. De winnaars zijn de kleine winkelgebieden die voorzien in de behoefte van consumenten op zoek naar snelheid en gemak (denk aan wijkwinkelcentra) en de grote winkelgebieden die voorzien in de behoefte aan beleving. In potentie heeft Tilburg, als zesde gemeente van het land en met een
1
In de jurisprudentie van de Raad van State geldt als doorslaggevend criterium voor duurzame ontwrichting de vraag of voor de inwoners van een bepaald gebied een voldoende voorzieningenniveau behouden blijft in de zin dat zij op een aanvaardbare afstand van hun woonplaats hun geregelde inkopen kunnen doen. Het gaat bij duurzame ontwrichting dus niet om de vraag of sprake is van overaanbod in het verzorgingsgebied of om mogelijke sluiting van specifieke bestaande detailhandelsvestigingen.Door de (tussen)uitspraak van de Raad van State inzake het centrumplan Emmeloord van 5 december 2012 (nr. 201200385/1/R2) wordt voorts ook nog eens benadrukt dat bij een zorgvuldige ruimtelijke ordening ook hoort dat een plan niet leidt tot een zodanige overcapaciteit dat er via de weg van leegstand sprake is van een aantasting van het woon-, leef- en ondernemersklimaat. Om deze reden wordt in deze rapportage ook aandacht besteed aan de vraag of dat in de onderhavige situatie mogelijk het geval is.
pagina 6
binnenstad die tot de grotere regionaal verzorgende centra behoort, voldoende potenties om tot de winnaars te behoren. Echter, het omliggende krachtenveld in de provincie kent sterke centra als Den Bosch, Eindhoven en Breda. Deze hebben voor op Tilburg dat ze meer keuzemogelijkheden bieden, veelal in een meer aantrekkelijke ruimtelijke setting (minder modern en stenig, meer historie). Tilburg Centrum kent in de huidige situatie een relatief beperkt winkelaanbod gelet op het aantal inwoners van de woonplaats en de gemeente. Daarbij komt dat het bevolkingsaantal van stad en regio substantieel zal groeien. Om deze groeiende groep potentiële klanten beter te binden aan Tilburg Centrum is een opwaardering noodzakelijk, in programmatische zin (vergroting van de keuzemogelijkheden, aanvulling met ondervertegenwoordigde branches en gemiste formules) en in ruimtelijk-functionele zin. Essentieel is hierbij de verbetering van de ruimtelijkfunctionele structuur, samenhang en sfeer in Tilburg Centrum. De realisatie van het Pieter Vreedeplein in 2008 heeft de positie van het centrum van Tilburg versterkt. Hierdoor is het zwaartepunt van het centrum bovendien meer noordwaarts komen te liggen. De ontwikkeling heeft echter tevens de onvolkomenheden in de ruimtelijk-functionele structuur aan de zuidkant van het centrum meer blootgelegd. Essentieel in de huidige ruimtelijk-functionele structuur is dat het aan een logische winkelrouting ontbreekt. De onvolkomenheid van de huidige winkelrouting ligt deels aan de langgerekte structuur, maar ook aan het feit dat de verschillende deelgebieden van het kernwinkelgebied slecht op elkaar aangesloten zijn. Ook bevinden de trekkers zich op dit moment geconcentreerd op het oostelijk deel van de Heuvelstraat. Dit belemmert een goede doorbloeding van het centrum. De versterking van het zuidelijk deel van het centrum binnen de Cityring zal meer evenwicht kunnen brengen in het kernwinkelgebied van Tilburg. De gekozen ‘ladderstructuur’, waarbij de Heuvelstraat en de evenwijdige Stadhuisstraat en aansluitende Emmapassage als ‘stijlen’ fungeren, ontsloten door enkele kortere haakse ‘sporten’ zal leiden tot een logisch winkelcircuit. Het zal de doorbloeding van het winkelhart bevorderen. De beoogde ontwikkeling is niet alleen ruimtelijk-functioneel goed te motiveren. Ook in programmatische zin voorziet de ontwikkeling in een behoefte. De groei van bevolkingsdraagvlak in de gemeente, de relatief lage winkeldekking in Tilburg (Centrum) en de interesse onder sleutelretailers in de modische sector zijn een duidelijke markering van die behoefte. Een distributieve analyse duidt op een marktruimte in de niet-dagelijkse branches (primair Mode & Luxe). Ook eerdere onderzoeken die aan de binnenstadsvisie 20112020 ten grondslag lagen tonen aan dat er in Tilburg Centrum marktruimte is. Uit de benchmark in dit onderzoek blijkt vooral een ondervertegenwoordiging van winkels in Mode & Luxe ten opzichte van vergelijkbare centrumgebieden. Daarnaast is het aanbod in Dagelijks,Warenhuis, Wonen en Detailhandel Overig zowel absoluut als relatief klein in vergelijking met de benchmarkcentra. Tot slot zijn er diverse additionele argumenten te benoemen voor een versterking van het winkelaanbod in Tilburg Centrum: ‐ De lokale en regionale groei van het aantal inwoners. ‐ De groeiambities en focus op de binnenstad zoals verwoord in de ‘Binnenstadsvisie Tilburg 2010-2020’ en de recent vastgestelde ‘Detailhandelsvisie Tilburg’.
pagina 7
Huidige retailontwikkelingen bieden kansen voor verdere versterking van juist de kernwinkelgebieden van grotere steden. De indicatieve DPO-berekening laat zien dat marktruimte in de dagelijkse sector in 2020 indicatief ca. 900 m² wvo omvat, en in de niet-dagelijkse sector indicatief 9.000 m² wvo (2020; met ambitieniveau, maar inclusief interneteffect). De beoogde toevoeging van ca. 10.500 m² aan winkelmeters is passend als de ontwikkeling van het Stadhuisplein een dusdanige versterking biedt dat Tilburg een aantrekkelijker alternatief wordt voor zowel Tilburgers als inwoners van omliggende gemeenten. Dat betekent dat er nieuwe trekkers worden aangetrokken waardoor centrum Tilburg aantrekkelijker wordt voor de inwoners van stad en regio, de uitbreiding is ingebed in een palet aan maatregelen zoals benoemd in de ‘Binnenstadsvisie Tilburg 2010-2020’ en de recent vastgestelde Detailhandelsvisie, en dat er niet wordt geïnvesteerd in de perspectief-arme (delen van) winkelgebieden (conform de detailhandelsvisie). Ten aanzien van de ladder van duurzame verstedelijking is voldaan aan de eis dat er sprake is van een actuele (regionale) behoefte aan toevoeging van detailhandel in de niet-dagelijkse sector in Tilburg Centrum. Deze regionale behoefte wordt door de transformatie en herstructurering van het Stadhuisplein e.o. opgevangen binnen het bestaand stedelijk gebied. Hoewel de economische bijdrage van het plan per saldo positief is zal er ook sprake zijn van verdringing. Met verdringing wordt gedoeld op negatieve omzeteffecten voor het gevestigde aanbod. Deze (lokaal) negatieve omzeteffecten bedragen maximaal 1,2% op de schaal van de gemeente Tilburg als geheel. Dit valt te beschouwen als regulier ondernemersrisico. Het gros van de (theoretische, maximale) verdringing zal overigens ten koste gaan van ondernemers in het centrum, vanwege overlap in functie en de nabijheid. Het valt derhalve niet uit te sluiten dat een of meerdere aanbieders de deuren moeten sluiten. Dit zullen vooral de matig functionerende winkels zijn, in de meest kwetsbare delen van Tilburg Centrum, op de grootste afstand van de ontwikkeling (de winkels in directe nabijheid profiteren het meest van afgeleide bestedingen). Het gaat hier dus in de regel om vierkante meters met onvoldoende toekomstperspectief, ook in autonome zin - zonder de realisering van de Stadhuisplein-ontwikkeling. Hooguit kan de versterking op het Stadhuisplein dat autonome proces versnellen. Tot uitval in de bestaande winkelstructuur zal de modernisering en uitbreiding van het centrum niet leiden. Inwoners van Tilburg behouden een voldoende voorzieningenniveau op aanvaardbare afstand van hun woonplaats. Het leidt ook niet tot een zodanige overcapaciteit dat er via de weg van leegstand sprake is van een onaanvaardbare aantasting van het woon-, leef- en ondernemersklimaat. De positieve effecten zijn evident groter dan de negatieve effecten, uitgaande van de veronderstelling dat in het centrum branches/formules worden uitgebreid/toegevoegd: ‐ Met (boven)lokale aantrekkingskracht; ‐ Die een brede doelgroep aanspreken: eigen inwoners en buurgemeenten; ‐ Die passen binnen de profilering van Tilburg Centrum. ‐
Samenvattend t.a.v. de procesvereisten
Ten aanzien van de ladder van duurzame verstedelijking geldt dat er is voldaan aan de eis in trede 1 dat er sprake is van een actuele (regionale) behoefte aan toevoeging van detailhandel in met name de niet-dagelijkse sector in Tilburg Centrum. Deze
pagina 8
regionale behoefte wordt door de transformatie en herstructurering van het Stadhuisplein e.o. opgevangen binnen het bestaand stedelijk gebied (trede 2). Op grond van de bestaande jurisprudentie bij detailhandelsinitiatieven is tevens de vraag beantwoord of de honorering van het initiatief leidt tot onaanvaardbare effecten, zowel op het gebied van duurzame ontwrichting als op het terrein van aantasting van woon-, leef- en ondernemersklimaat, als afgeleide van overcapaciteit (substantieel meer aanbod dan de vraag rechtvaardigt). De conclusie is dat de modernisering en uitbreiding van het centrum niet tot onaanvaardbare effecten zal leiden, noch op de bestaande winkelstructuur noch op het woon-, leef- en ondernemersklimaat. Inwoners van Tilburg behouden een voldoende voorzieningenniveau op aanvaardbare afstand van hun woonplaats. Het leidt ook niet tot een zodanige overcapaciteit dat er via de weg van leegstand sprake is van een onaanvaardbare aantasting van het woon-, leef- en ondernemersklimaat.
Leeswijzer De opbouw van de rapportage is als volgt. In hoofdstuk 1 wordt de context geschetst en komen de vraag- en aanbodverhoudingen en het functioneren van het aanbod in Tilburg Centrum aan bod. In hoofdstuk 2 gaat in op de relevante trends en ontwikkelingen, schetst het beleidskader en sluit af met de perspectiefbepaling voor Tilburg Centrum. In hoofdstuk 3 zijn de distributieve mogelijkheden beoordeeld. In hoofdstuk 4 komen de effecten van het voorgenomen initiatief aan bod.
pagina 9
1
Contextanalyse Tilburg Centrum heeft primair een verzorgende functie voor de gemeente Tilburg dat met 207.580 inwoners de zesde stad van Nederland is. De oude textielindustriestad heeft in de afgelopen jaren een sterke bevolkingsontwikkeling doorgemaakt, kent een relatief jonge bevolking en gemiddeld laag inkomen per inwoner, maar is ook een stad die de komende jaren nog flink blijft groeien. De omliggende gemeenten, Dongen, Gilze en Rijen, Goirle, Hilvarenbeek, Loon op Zand, Oisterwijk en Waalwijk vormen het secundaire verzorgingsgebied van het centrum en tellen tezamen 183.910 2 inwoners. Figuur 1 Verzorgingsgebied Centrum Tilburg
Bron: DPOK, 2013, Bewerking Bureau Stedelijke Planning
Tilburg Centrum is het sterkste winkelgebied binnen het verzorgingsgebied. Wel zijn er verschillende centra van lagere orde waarbij Waalwijk (ca. 33.700 m² wvo) en Oisterwijk (ca. 18.000 m² wvo) een sterke positie innemen. Het hoogwaardig modische aanbod maakt deze centra aantrekkelijk en daarnaast heeft Oisterwijk een attractief historisch centrum. Beide facetten zijn in mindere mate aanwezig in het centrum van Tilburg. Tilburg Centrum bevindt zich op maximaal 30 autominuten van de binnensteden van Breda, Den Bosch en Eindhoven. In vergelijking met Tilburg hebben Breda en Den Bosch een meer attractieve (historische) binnenstad en een 2
Zie bijlage 1 voor een meer uitgebreide analyse.
pagina 10
groter winkelaanbod. Inwoners van woonplaatsen binnen de invloedsfeer van meerdere koopcentra van hogere orde zijn in de huidige situatie geneigd om een dagje winkelen Breda en Den Bosch te verkiezen boven Tilburg. De woonplaats Tilburg kent circa 278.000 m² wvo aan detailhandel, waarvan een kleine 30% in het kernwinkelgebied is gevestigd (78.570 m² wvo). Uit koopstromenonderzoek in 2007 is gebleken dat er voor de gehele gemeente Tilburg een binding van 98,4% voor de dagelijkse sector en 89,6% voor de niet-dagelijkse sector geldt.
1.1
Tiburg Centrum Het kernwinkelgebied van Tilburg ligt tussen het NS-station in het noorden en de recent voltooide ‘Cityring’ (Heuvelring, Paleisring, Schouwburgring en Noordhoekring). In het kernwinkelgebied van Tilburg behoort circa 9% van het detailhandelsaanbod tot de dagelijkse sector. Maar liefst 62% van het aanbod betreft winkels in de branche Mode & Luxe en 15% in de branche In & Om het Huis. De overige 15% van het aanbod betreft winkels in de branche Vrije Tijd en Overige Detailhandel. Trekkers in het centrum zijn onder andere HEMA, V&D, Zara en H&M en daarnaast kent het kernwinkelgebied vele andere bekende ketens. Figuur 2 Centrum Tilburg
Bron: PDOK, 2013; bewerking Bureau Stedelijke Planning
Deelgebieden centrum Tilburg Binnen het kernwinkelgebied kan onderscheid worden gemaakt tussen verschillende deelgebieden. Elk winkelgebied heeft een eigen karakter en winkelaanbod.
pagina 11
Heuvelstraat De Heuvelstraat is de hoofdwinkelstraat van Tilburg. Hier bevinden zich grotere retailketens zoals V&D, Mexx, Hema en H&M. De Heuvelstraat is de drager van de Tilburgse binnenstad met als consequentie dat de andere deelgebieden van het centrum redelijk op zichzelf staan. De Heuvelstraat fungeert bovendien nauwelijks als verbinder van verschillende winkelmilieus en de bovengenoemde trekkers bevinden zich erg geconcentreerd op het oostelijk deel van de Heuvelstraat. Dit belemmert de doorbloeding van het kernwinkelgebied.
Pieter Vreedeplein Met de realisatie van het Pieter de Vreedeplein in 2008 is het zwaartepunt van het centrum meer naar het noorden komen te liggen. Het Pieter de Vreedeplein is een modern winkelplein met voornamelijk ketens. Hoewel het plein oorspronkelijk was bedoeld voor meer grootschalige detailhandel, zoals de Saturn, zijn er ook verschillende modeketens geland waaronder de Zara, Sissy Boy, Mango en Men At Work. Er bevindt zich tevens een ondergrondse Plus supermarkt en er is een Pathé bioscoop (zeven zalen) en een Jack’s Casino gevestigd. De parkeergarage heeft 780 plaatsen, en is daarmee de grootste en best bezochte van de stad. Tot slot is er een ondergrondse fietsenstalling. Pieter Vreedeplein is matig verbonden met de Heuvelstraat en de rest van Tilburg Centrum, maar vormt wel een belangrijk bronpunt voor binnenstadsbezoek met de auto.
Emmapassage De Emmapassage is een overdekte passage geopend in 1991. De passage telt 22 winkels. De Selexyz Gianotten is recent uitgebreid (middels integratie met De Slegte) en getransformeerd tot een Polare, met inpandige coffeecorner. De discounter Action opent hier binnenkort een vestiging van 1.000 m² en vertrekt van de huidige locatie aan de Trouwlaan ten zuidwesten van het centrum. Eigenaar Corio bezint zich op de positionering van de Emmapassage en is bezig met de renovatie van de parkeergarage die ruimte biedt voor 325 auto’s.
Heuvelpoort Winkelcentrum Heuvelpoort stamt uit 1982 en is in 1997 gerenoveerd. De Heuvelpoort kent winkels in mode, food en vrije tijd, uitsluitend van zelfstandige ondernemers. Hoewel er slechts weinig zichtbare leegstand is kent de Heuvelpoort weinig toekomstperspectief: de winkels functioneren matig, het aanbod is weinig attractief en er is weinig toeloop. Naast het winkelgedeelte is er een sportschool, hotel en een beautyfarm. De bijbehorende parkeergarage Heuvelpoort heeft 216 plaatsen en is 24 uur per dag geopend. De noordelijk gelegen Heuvel is een plein met veel horeca en terrassen.
Piusplein Het Piusplein is hét horeca- en evenementenplein van Tilburg. De terrassen worden goed bezocht en evenementen als het Tilburg Studentenfestival en drukte rondom de Tiburgse Kermis brengen leven in de brouwerij. Het plein is geliefd onder de Tilburgse studenten.
Koningsplein Ten zuiden van de Cityring ligt het Koningsplein waaraan de openbare bibliotheek is gevestigd. Op vrijdagochtend en zaterdag is hier markt. De parkeergarage biedt plaats
pagina 12
aan 450 auto’s. In de Binnenstadsvisie Tilburg 2011-2020 wordt gesteld dat het Koningsplein zich zal ontwikkelen tot een gebied met woningen en een publieksfunctie, maar zonder detailhandel. De cityring fungeert dan ook als de begrenzing van het kernwinkelgebied. Er zijn plannen de bibliotheek naar de spoorzone te verplaatsen.
Schouwburgpassage Op de Schouwburgpromenade aan de zuidelijk gelegen Schouwburgring zijn 35 winkels te vinden in mode, food en vrije tijd. Direct langs de promenade is er maaiveldparkeergelegenheid en op 100 meter afstand kan worden geparkeerd in de buiten de cityring gelegen Schouwburg Parkeergarage die ruimte biedt aan 450 auto’s. Hoewel de schouwburgpassage zich relatief ver van het A1 winkelgebied bevindt, functioneert het relatief goed. In de Binnenstadsvisie 2011-2020 worden naast de deelgebieden in het kernwinkelgebied drie binnenstedelijke vestigingsmilieus benoemd:
Binnenstad West: Dwaalgebied Noordwestelijk van de bovengenoemde hoofdwinkelstraten ligt het Dwaalgebied, het woongebied voor de elite ten tijde van de textielindustrie. Het gebied zal zich in de toekomst verder moeten ontwikkelen tot een winkelgebied met diverse boetiekjes, speciaalzaken en onderscheidende horecagelegenheden.
Spoorzone De Spoorzone is een omvangrijk gebied ten noorden van het spoor dat geschikt is voor ontwikkelingen die bijdragen aan de positie van de binnenstad van Tilburg, maar geen plek kunnen vinden of daar uit hun jas groeien. De grootste uitdaging in dit gebied is om de Spoorlaan (Cityring Noord) te ontwikkelen als goed functionerend schakelgebied tussen de spoorzone en de huidige binnenstad. Wonen en onderwijs zullen hier dragende functies zijn. Aanjager voor het publieke karakter zijn de vestiging van de bibliotheek en het UWV. Voor detailhandel is de eis dat deze complementair moet zijn aan de binnenstad, en voorzienend aan de Spoorzone (i.v.m. leefbaarheid gebied). Bij eventuele toevoeging van detailhandel zal het gaan om aanbod ondersteunend aan de (culturele) hoofdfunctie van het gebied en om enige op reizigers georiënteerde detailhandel en horeca.
Veemarktkwartier Dit gebied zal zich moeten ontwikkelen als vestigingsplaats voor creatieve industrie. Verschillende podia zoals 013 maken van deze plek een publiektrekker en de toekomstige vestiging van mediagerichte bedrijvigheid moet er voor zorgen dat dit gebied ook overdag levendig is, Oostelijk van de binnenstad ligt het Piushaven-gebied. Dit gebied is zich de afgelopen jaren van een voormalige industriële haven tot een centrumstedelijk woonmilieu aan het water aan het ontwikkelen.
Functioneren centrum Tilburg Over het algemeen functioneert het centrum van Tilburg in de huidige situatie goed. Binnen het centrum heeft de komst van het Pieter Vreedeplein tot een grotere
pagina 13
toeloop geleid en de winkeliers in het noordelijk centrumdeel hebben hun omzetten zien stijgen (indicatief 6% per jaar). Daarbij is het Pieter Vreedeplein met de grootste en meest moderne parkeervoorziening voor auto en fiets ook een belangrijk bronpunt. Het zuidelijk deel van het centrum (Emmapassage) daarentegen, heeft bezoekersaantallen en omzetten zien dalen sinds de realisatie van het Pieter Vreedeplein. In de Emmapassage lijkt de negatieve trend recent te zijn gekeerd en zijn de bezoekersaantallen in 2012 gestegen ten opzichte van 2011. Op basis van de huurprijsindicaties is de ontwikkeling in Tilburg Centrum relatief stabiel. De huurprijzen in Tilburg Centrum zijn niet gegroeid de afgelopen jaren. In de Emmapassage en het Pieter Vreedeplein zijn huurniveaus in de periode 2010-2012 gelijk gebleven. In het A1 gebied (Heuvelstraat) zijn de huurprijzen enkele procenten gezakt (indicatief -/- 2,5%). Na de oplevering van het Pieter Vreedeplein in 2008 heeft Tilburg Centrum een periode van relatieve stilstand gekend. In 2007 waren er plannen om aan de rand van Tilburg een mall te gaan ontwikkelen naar Amerikaans model. Het initiatief leverde direct veel discussie op. Uiteindelijk heeft via een stadsreferendum 53% van de Tilburgse bevolking zich uitgesproken tegen de vestiging van een mall. Een meer recente ontwikkeling in Tilburg Centrum is het instellen van de Cityring.
Beoordeling Tilburg Centrum
1. 2. 3. 4.
Uit koopstromenonderzoek uit 2007, dus voor de realisering van het Pieter Vreedeplein, blijkt dat het centrum van Tilburg met een voldoende wordt beoordeeld, maar er zijn wel kansen voor verbetering. Met name op het gebied van inrichting van het centrum, het parkeren en de sfeer wordt het centrum van Tilburg laag beoordeeld in vergelijking met de gemiddelde beoordelingen van alle centrumgebieden in Midden-Brabant. Als genoemde suggesties voor verbetering worden genoemd: Meer sfeer/gezelligheid Meer groen Meer variatie Meer winkels bij elkaar/centrum creëren Tabel 1 Rapportcijfers Centrum Tilburg Centrum Tilburg
Gemiddelde Centra in Midden-
Kwaliteit winkels Variëteit assortiment Sfeer Inrichting centrum Parkeren Horeca Gemiddeld
6,8 6,7 6.3 6.1 6 7,2 6,5
Brabant 7,1 6,9 6,8 6,6 6,5 7,1 6,8
Bron: Koopstromenonderzoek Midden-Brabant, 2007
Beoordeling Tilburg Centrum Stakeholders De beoordeling van de stakeholders (zie bijlage 5) strookt met dat van klantbeoordelingen. Volgens de betrokken partijen wordt Tilburg Centrum gekenmerkt door het ontbreken van specifieke kwaliteiten, doet het sfeerloos aan
pagina 14
(veel steen en weinig groen) en zijn de verschillende deelgebieden slecht met elkaar verbonden. De positionering van Tilburg is onduidelijk en roept vragen op: Waar staat Tilburg Centrum voor en wat zijn de verschillende sfeergebieden? Wat onderscheidt Tilburg van de concurrentie wanneer het op aanbod en historischruimtelijke kwaliteit verliest van Den Bosch, Breda en Eindhoven? Waar is de Brabantse gezelligheid? Een versterking van het winkelaanbod rondom het Stadhuisplein en verdere investeringen binnen de Cityring worden dan ook onderschreven en leveren weinig discussie op onder de geconsulteerde partijen. Wel wordt door een groot deel van de betrokken partijen benoemd dat er weinig expliciete keuzes worden gemaakt omtrent detailhandelsontwikkelingen in Tilburg. Hier wordt dan vooral gedoeld op de verhouding tussen de versterking van het centrum en het tevens inwilligen van detailhandelsinitiatieven buiten het centrum.
Leegstandsituatie centrum Tilburg
Op basis van de meest recente Locatus-cijfers staat er in de gemeente 5,5% van het totale winkelvloeroppervlakte leeg. Dit is momenteel lager dan het landelijk gemiddelde (7%). Wanneer we specifiek naar het centrum van Tilburg kijken dan is er in het totaal 4.990 m² wvo toe schrijven aan detailhandelsleegstand. Dit is 6% van het totale 3 winkelvloeroppervlakte in het centrum . Opmerkelijk is dat ten opzichte van 2009 de leegstand in Tilburg Centrum is gedaald. 4 Destijds stond een kleine 7% van de winkelpanden in het centrum leeg. Daarbij moet worden opgemerkt dat er sinds de opname in 2009 ca. 10.000 m² wvo uit de markt is 5 gehaald. Het totale winkelaanbod in Tilburg Centrum is in 2013 kleiner dan het opgenomen aanbod in 2009. Tabel 2 Leegstandsontwikkeling winkelvloeroppervlak (wvo) 2009
2013
% van
Leegstaand
Totaal
% van
Leegstaand
Totaal
totaal wvo 6,9%
wvo 6.543
wvo* 94.354
totaal wvo 6,0%
wvo 4.990
wvo* 83.560
Tilburg Woonplaats
5,0%
15.385
305.483
5,5%
16.780
295.100
Gemeente Tilburg
4,8%
15.992
322.305
5,5%
17.158
310.678
Tilburg Centrum
Bron: Locatus, 2009;2013 *Totaal wvo is minus leegstand toe te rekenen aan niet-detailhandel (=1/3 van totale leegstand)
Meer specifiek ingezoomd op de verschillende deelgebieden van het centrum concentreert de leegstand zich in de Emmapassage en het buiten de Cityring gelegen Koningsplein. In de Emmapassage vinden op dit moment enkele grootschalige 3
Locatus kent twee soorten verkooppunten: 1. Detailhandel (met wvo) en 2. Niet-detailhandel zoals leisure, dienstverlening en horeca (zonder wvo). Als verkooppunten uit categorie 2 leeg komen te staan, dan wordt er hier ook een wvo aan toegekend en wordt het opgenomen als leegstand. Van het totaal aantal leegstaande panden behoort circa de helft tot detailhandel (cat. 1) en de andere helft tot niet detailhandel (cat. 2). Detailhandelsunits zijn gemiddeld wel groter dan de andere units die leegkomen. Van het totale wvo leegstand wordt 2/3 toegeschreven aan detailhandel 4 De hier gebruikte Locatus-rekenmethode voor het bepalen van leegstand is landelijk geaccepteerd en wordt door veel onderzoeksbureaus gebruikt. In rapportages van de provincie Noord-Brabant en de gemeente Tilburg is de leegstand in zijn totaliteit opgenomen, en is geen onderscheid gemaakt tussen winkelleegstand en leegstand voor Leisure, horeca en dienstverlening. Hierbij dient in onderlinge vergelijking van leegstandpercentages rekening te worden gehouden. 5 De afname van het totale wvo in Tilburg Centrum is deels het resultaat van de sloop van een groot leegstaand gebouw op het Koningsplein. Hierdoor is een groot aantal m² wvo uit de markt gehaald.
pagina 15
veranderingen plaats. De Action vestigt zich hier binnenkort. Hiermee zal de leegstand in de Emmapassage afnemen (en de leegstand op de Trouwlaan - buiten het centrum) waar de Action vertrekt - toenemen). Aangezien de Action vertrekt van een locatie die geen prioriteit als winkelgebied heeft is dit een wenselijke ontwikkeling. De leegstandsconcentratie op het Koningsplein kan worden verklaard door een herontwikkeling waardoor er in het verleden op deze locatie bewust is gestuurd op leegstand. Figuur 3 Leegstand Tilburg Centrum
Bron: Locatus; Bewerking Bureau Stedelijke Planning
1.2
Ontwikkeling Stadhuisplein en omgeving De ontwikkeling van detailhandelsaanbod rondom het Stadhuisplein heeft mede tot doel om: De binnenstad qua ruimtelijke structuur te completeren op de plek waar nu een blinde vlek zit in de publieksrouting en daarbij de circulatie af te ronden en de verbinding tussen de afzonderlijke winkeldomeinen te maken door de ontwikkeling van een ‘ladderstructuur’. De zuidkant van het centrum te versterken waar met de realisatie van het Pieter Vreedeplein de noordkant van het centrumgebied is versterkt. Ruimte te bieden voor vernieuwing en aanvulling van het winkelaanbod in een binnenstad waar het aanbod in omvang en samenstelling achterblijft bij steden van vergelijkbaar inwonertal. In het huidige ontwerp voor het nieuwe Stadhuisplein worden er vier locaties 2 getransformeerd en herontwikkeld. In het totaal gaat het om 13.700 m aan verhuurbaar vloeroppervlakte voor detailhandel en aanverwante functies: Stadskantoor 1 (SK1) betreft de herbestemming en transformatie van een bestaand gebouw met winkels in de plint en kantoorfuncties in de toren.
pagina 16
Stadkantoor 3 (SK3) betreft de herontwikkeling van een groot winkelgebouw ter plaatse van het huidige kantoorgebouw. Een groot modewarenhuis is de beoogde huurder voor deze locatie. Herontwikkeling van een nieuw bouwvolume ter plaatse van het Max Paviljoen Uitbreiding van bestaande winkels in de plint van de ‘Kattenrug’. Figuur 4 Gewenste ladderstructuur Tilburg Stadhuisplein e.o.
Bron: Gemeente Tilburg
‘Lessons learned’ uit soortgelijke projecten
Uit eerdere projecten weten we dat ontwikkelingen op deze schaal alleen succesvol zijn als ze onlosmakelijk onderdeel uitmaken van het kernwinkelgebied, het ‘winkelrondje’. In de regel vereist dit dat er zich ook minimaal één trekker van naam en faam vestigt. Bij voorkeur fungeren ze ook nog als (nieuw) bronpunt en/of logische tussenstop in de winkelroute. En is een dergelijke ontwikkeling ingebed in een palet aan maatregelen, afhankelijk van de lokale situatie. Denk aan: communicatie en promotie, uitbreiding parkeren, opwaardering openbare ruimte, actieve acquisitie, en dergelijke.
pagina 17
2
Beleidskader, trends en toekomstperspectief Tilburg Centrum
2.1
Beleidskader Provinciaal Beleid Structuurvisie ruimtelijke ordening In januari 2011 is de Structuurvisie ruimtelijke ordening Provincie Noord-Brabant vastgesteld. De provincie streeft naar een robuuste, dat wil zeggen economisch levensvatbare, voorzieningenstructuur. Vanwege de verwachte geringe groei van de bevolking is er een beperkte ruimte voor de uitbreiding van detailhandelsvoorzieningen. Daarom is het belangrijk zorgvuldig om te gaan met de bestaande winkelcentra. Dit is een primaire verantwoordelijkheid van de gemeenten. De provincie kiest bij de ontwikkeling van nieuwe bovenregionale detailhandels- en leisurevoorzieningen voor goed bereikbare locaties, zowel met de auto, fiets als het openbaar vervoer. Dit betekent dat deze voorzieningen zich kunnen ontwikkelen in hoogstedelijke zones in het stedelijk concentratiegebied.
Discussienota Detailhandel
De provincie Noord-Brabant heeft in december 2012 een discussienota Detailhandel in Noord-Brabant opgesteld waarin de situatie in de detailhandel in Brabant, de ruimtelijke vraagstukken en regionale opgaven in beeld zijn gebracht. Op initiatief van de Provincie Noord-Brabant is er een expertteam geformeerd. Het team bestaat uit experts van overheden, koepelorganisaties van marktpartijen en kennisinstellingen. In de Regionaal Ruimtelijke Overleggen van juni 2013 heeft het expertteam haar advies voor een vitale en toekomstbestendige detailhandelsstructuur gepresenteerd. Volgens het expertteam de volgende (basis)uitgangspunten van belang: De consumentenbehoefte en het (voortdurend veranderende) consumentengedrag zijn bepalend voor het functioneren van de detailhandel en moeten daarom leidend zijn voor het te voeren detailhandelsbeleid. Een belangrijk uitgangspunt hierbij is concentratie van winkels in compacte, complete en comfortabele winkelgebieden. De detailhandelsstructuur moet ruimte bieden aan de dynamiek in de detailhandelssector, aan innovaties en aan de vernieuwingsdrang van retailers en eigenaren, zodat deze kansen krijgen om in te kunnen spelen op de veranderingen in de markt. De detailhandel is een vervangingsmarkt geworden. Nieuwe ontwikkelingen beïnvloeden daarom in vrijwel alle gevallen de bestaande detailhandelsstructuur. Tegelijk blijft vernieuwing nodig om de winkelstructuur aantrekkelijk en vitaal te houden voor de consument. De bestaande winkelstructuur geldt als vertrekpunt, zonder per definitie alle bestaande winkellocaties te willen behouden. Het behoud van winkellocaties moet worden afgezet tegen de gewenste vernieuwing en verbetering van locaties en de detailhandelsstructuur in zijn totaliteit. De detailhandel functioneert binnen een breder economisch, sociaal en maatschappelijk kader. Het beleid ten aanzien van detailhandel dient a priori te gaan over de detailhandelsmarkt zelf. De te maken (ruimtelijke) afwegingen dienen vanuit dit perspectief te worden gemaakt.
pagina 18
Een betrouwbare en consistente overheid is essentieel.
Gemeentelijk beleid Visie Detailhandel In juni 2013 is er een nieuwe Visie Detailhandel gemeente Tilburg vastgesteld. In deze visie wordt gestreefd naar een verbetering van de bestaande structuur en een verdere versterking van bestaande, kansrijke winkelgebieden. Als het gaat om investeren in de detailhandelsstructuur, het maken van kwaliteitsslagen en uitbreiding van het aanbod ligt de prioriteit bij de Tilburgse binnenstad. De binnenstad heeft nu vooral een lokaal en regionaal verzorgende functie en trekt relatief weinig bovenregionale bezoekers. Alleen het toevoegen van detailhandel (o.a. Stadhuisplein) is volgens de visie niet voldoende om de binnenstad naar een (nog) hoger niveau te tillen. De sterke punten van de binnenstad (aanwezigheid van een kunst en cultuur cluster en de vele veelzijdige evenementen) dienen beter benut te worden.
Binnenstadsvisie Tilburg 2011-2020 In mei 2011 is de Positionering en ontwikkelingsbeeld Binnenstad Tilburg gepresenteerd. De Binnenstadsvisie 2011-2020 is een vervolg op het Masterplan Binnenstad 2003. Veel van die plannen uit de visie van 2003 zijn nagenoeg uitgevoerd (onder andere bereikbaarheid, uitbreiding detailhandel). Op basis van het coalitieakkoord en de actualisering van de Binnenstadsvisie wordt gekeken welke fysieke ingrepen van 2011 tot 2015 kunnen worden uitgevoerd of voorbereid. In het document worden 10 opgaven benoemd die dienstbaar zijn aan het versterken van de identiteit van de binnenstad en het fundament bieden voor diversiteit in de binnenstad. Daarnaast worden er in de Binnenstadsvisie zes strategische fysieke ingrepen geformuleerd voor het realiseren van de ambities. Een van deze strategische fysieke ingrepen heeft betrekking op de versterking van het kernwinkelgebied rondom het Stadhuisplein. Het Stadhuisplein wordt benoemd als uitstekende plek voor een dergelijke versterking, met een goede positie ten opzichte van de verschillende deelgebieden en winkelstraten in het centrum.
2.2
Trends en ontwikkelingen Veranderende bezoekersmotieven. Recent onderzoek van de Rabobank ‘Fun of Functie: Verschuivingen in het ruimtelijk koopgedrag’ laat zien dat er bewuster voor bepaalde winkelgebieden wordt gekozen, afhankelijk van het specifieke winkeldoel: recreatief en op zoek naar beleving of functioneel en op zoek naar snelheid en gemak, oftewel fun of functie. De consument kiest bewust voor bepaalde winkelgebieden ten koste van andere. De winnaars zijn de kleine winkelgebieden die voorzien in de behoefte van consumenten op zoek naar snelheid en gemak (denk aan wijkwinkelcentra) en de grote winkelgebieden die voorzien in de behoefte aan beleving. De middengroep, die tussen wal en schip valt, kenmerkt zich vaak door een beperkte bereikbaarheid, betaald parkeren en mist in veel gevallen de gezelligheid en het horeca- en culturele aanbod van bijvoorbeeld een historisch centrum. Deze middelgrote winkelgebieden moeten waken voor een afkalvende functie en er voor zorgen dat ook zij op enige wijze inspelen op deze veranderende bezoekersmotieven.
pagina 19
Nederland staat bekend om zijn fijnmazige, hiërarchische winkelstructuur. Iedere buurt of wijk kent zijn eigen winkelvoorziening, gedimensioneerd op het aantal inwoners in het verzorgingsgebied. Hierdoor kent Nederland in verhouding tot het buitenland relatief veel op korte afstand te bereiken winkels en winkelmeters per inwoner (1,8 m² wvo per inwoner). Deze fijnmazige winkelstructuur staat echter onder druk. Schaalvergroting is een dominante trend: de afgelopen vijf jaar daalde het aantal winkels licht, maar nam het aantal vierkante meters verkoopvloeroppervlak per winkelunit toe van 210 m² naar 252 m² (+20%). Eenzelfde trend valt waar te nemen bij winkelgebieden: aan de onderkant van de hiërarchie – de buurtvoorzieningen– vindt uitval plaats, de grotere winkelgebieden nemen in omvang toe. De concurrentie tussen winkelgebieden en winkels zal verder toenemen. Consumenten worden steeds mobieler en zijn steeds beter geïnformeerd. Ook zijn zij steeds minder trouw aan winkelgebieden. Winkels en winkelgebieden moeten elke dag weer in de gunst van de consument zien te komen. Dit stelt eisen aan de aanpasbaarheid van winkels en winkelgebieden. Deze laatste dienen zich duidelijk te profileren, ofwel op grond van functionaliteit (doelgericht boodschappen doen en de aanschaf van andere frequent benodigde artikelen) ofwel op beleving (recreatief winkelen). “Stuck in the middle”-centra krijgen het steeds moeilijker. Door de crisis zijn diverse winkelvastgoedprojecten uitgesteld, afgesteld of sterk versoberd. Deze pas op de plaats heeft ook een voordeel: het kan leiden tot eenvoudiger, in de zin van voor de consument beter “leesbare” winkelprojecten. Ruimtelijk-functionele versterking van winkelgebieden is echter een continue vereiste. Het risico is groot dat door de crisis ook die noodzakelijke vernieuwing en versterking onder druk komt te staan. Juist in een tijd van revolutionaire veranderingen in de sector is continue investering in de kwaliteit van de meest waardevolle winkelgebieden van het grootste belang. De leegstand loopt de afgelopen jaren gestaag op; deze is het hoogst in de zogenaamde B- en C-milieus van centrumgebieden, binnenstedelijke winkelstraten en de buurtcentra. Jarenlang is sprake geweest van stijgende huurniveaus, nu is veelal stabilisatie en zelfs daling aan de orde. In deze gebieden vindt nu een (gedeeltelijke) verkleuring van detailhandel naar andere commerciële functies (zoals ambacht, dienstverlening, horeca, kleinschalige bedrijfshuisvesting) en wonen plaats. Naast de economische crisis zijn er twee belangrijke, meer structurele veranderingen gaande, namelijk: Internet. Steeds meer aankopen worden via internet gedaan. De detailhandelsbestedingen via internet groeien ook ten tijden van crisis en bedragen inmiddels 10% van alle non-food detailhandelsverkopen. Aan consumentenelektronica wordt online van oudsher het meest besteed. De internetbestedingen aan modische artikelen zijn aan een flinke opmars bezig. Online retail wordt ook steeds meer verweven met de fysieke detailhandel. Cross-channel retailers die op een slimme manier de fysieke winkel combineren met online verkoop hebben de toekomst. Vergrijzing. In 2030 zal bijna een kwart van de Nederlandse bevolking ouder zijn dan 65. Dit is ten opzichte van 2010 een groei 62%. De huidige generatie 65-plussers besteedt aanzienlijk minder in winkels dan 65-minners. De nieuwe generatie 65plussers is fitter, voelt zich jonger, werkt langer en heeft ook meer te besteden. Senioren hebben echter minder koopdrang – ze hoeven hun garderobe en interieur niet zo nodig meer te vervangen – en meer keuzevrijheid en tijd. Ze zijn de ultiem
pagina 20
kritische consumenten. De uitdaging is om de sterk groeiende groep oudere consumenten te verleiden. Comfort is daarbij het sleutelwoord: service gerichte retailers, makkelijk parkeren, voldoende horeca, ontspanning en cultuur, aangename sfeer, en uiteraard schoon, heel en veilig.
2.3
SWOT-analyse en perspectiefbepaling SWOT-analyse SWOT is de afkorting voor Strengths (sterktes), Weaknesses (zwaktes), Opportunities (kansen) en Threats (bedreigingen). De SWOT-analyse is een veelgebruikte methode om inzicht te krijgen in het functioneren van een bedrijf of gebied. Het gaat om de relatieve positie. Zaken waar de gemeente of andere stakeholders invloed op hebben zijn te scharen onder de sterke of zwakke punten. Zaken die van ‘buiten’ komen en waar geen of nauwelijks invloed op kan worden uitgeoefend, vallen onder de kansen of bedreigingen. Tabel 4 SWOT-analyse Tilburg Centrum Sterktes
‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐
Zwaktes
Universiteitsstad, relatief jonge bevolking
‐
Divers aanbod aan winkelmilieus
Omvang hoofdwinkelgebied relatief beperkt
Bereikbaarheid
‐
Gering winkelaanbod in vergelijking met
Horeca aanbod
omliggende centra, te weinig
(Pop)cultuur
onderscheidend (te weinig midden-plus
Relatief weinig leegstand in
en hoogwaardig marktsegment)
kernwinkelgebied
‐
Tamelijk langgerekt winkelgebied, waarbij deelgebieden niet voldoende met elkaar verbonden zijn
‐
Weinig sfeer/beleving en historische allure
Kansen
‐
Bedreigingen
Groot en groeiend draagvlak in
‐
verzorgingsgebied
‐
uitstel en afstel investeringen
Concrete initiatieven tot verbetering van het centrum: ruimtelijke structuurversterking
‐ ‐
door betere onderlinge aanhechting
‐
Weinig koopkrachtig publiek Internetwinkelen en vergrijzing bedreigen omzet fysieke winkels
deelgebieden (ladderstructuur)
‐
Economische crisis: omzet onder druk,
‐
Een grote hoeveelheid aan zachte
Grote retailers kiezen meer en meer voor de
detailhandelsplannen in en rondom
grote (binnen)steden
centrum Tilburg
De grote multi-channel winkelketens kiezen bij uitstek voor de centra van de grote steden (beleving, bereik)
Bron: eerdere beleidsdocumenten, interviews stakeholders, eigen inbreng
SWOT-confrontatie Een SWOT-confrontatie koppelt de sterke en de zwakke punten aan de kansen en bedreigingen. Zo ontstaan de meest veelbelovende mogelijkheden en meest bedreigende situaties voor het centrum van Tilburg.
pagina 21
Meest veelbelovend Tilburg Centrum kent een relatief klein winkelaanbod gezien het aantal inwoners van de woonplaats en de gemeente. Daarnaast groeit het draagvlak in het verzorgingsgebied. Om deze potentiële groep aan klanten aan te spreken is een verdere opwaardering van Tilburg Centrum noodzakelijk. De ontwikkeling van Stadhuisplein e.o. is een concreet initiatief om Tilburg Centrum op te waarderen. Essentieel is de verbetering van de ruimtelijk-functionele structuur, samenhang en sfeer in het centrum. Daarnaast vereist de versterking van het kernwinkelgebied een gezamenlijk aanpak van overheid, winkeliers en vastgoedpartijen.
Naast de specifieke ontwikkeling op het Stadhuisplein zijn er voldoende andere aanknopingspunten die kunnen bijdragen aan de opwaardering van het centrum: 6 (Pop)cultuur en evenementen meer onder aandacht brengen in centrum , bijv. door instellen van activiteitenkalander: hele jaar door wat te doen, hele binnenstad ademt evenement uit. Met behulp van ambassadeurs/partners, binnenstadsmanagement, marketing en promotie Diverse krachtige ondernemers/parels meer in het zonnetje zetten Tilburg biedt onderdak aan veel onderwijsinstellingen en heeft een grote studentenpopulatie. Bindt studenten langer aan stad/regio (= behoud koopkracht/ambassadeurs). Zoeken in specifieke concepten/formules/activiteiten, koppeling onderwijs met detailhandel en horeca, in openbare ruimte en gevelbeeld. Tilburg industriestad. Tilburg is een van de belangrijkste industriecentra van Nederland. In de gemeente Tilburg liggen 10 grotere industrieterreinen. Cityring als etalage. De Cityring als start winkel/centrumbeleving waarbij bronpunten, iconen, parkeergelegenheid en informatie over aanstaande activiteiten en evenementen prominent aandacht krijgen.
Meest bedreigend Met de ‘Binnenstadsvisie Tilburg 2010-2020’ en de recent vastgestelde ‘Detailhandelsvisie Tilburg’ staat de centrumontwikkeling hoog op de politieke agenda en zijn er verscheidene plannen om het kernwinkelgebied te versterken. Voorkomen moet worden dat door de economische crisis en de huidige situatie op de winkelvastgoedmarkt investeringen uitblijven, en er geen duidelijke keuzes worden genomen over de versterking van het centrumgebied. Daarmee zal de centrumpositie van Tilburg onder druk komen te staan.
6
Tilburg kent een veelheid aan evenementen en cultuur: 013, de Tilburgse Kermis, Carnaval van Kruikestad, jaarlijkse meimarkt, Festival Mundial, Incubate, Museum De Pont, Natuurmuseum Brabant, TextielMuseum, Vincents Tekenlokaal onderdeel van het Stadsmuseum Tilburg
pagina 22
3
Distributieve analyse In dit hoofdstuk zijn drie methoden gehanteerd om de kwantitatieve ontwikkelingsmogelijkheden voor toevoeging van het winkelaanbod op het Stadhuisplein in het centrum van Tilburg te bepalen. In paragraaf 3.1 worden de winkeldichtheden van Tilburg Centrum afgezet tegen het landelijk gemiddelde en vergeleken de gemiddelde winkeldichtheden in de steden die zijn gekozen voor de benchmark. Ook wordt het detailhandelsaanbod in het centrum van Tilburg via een benchmark vergeleken met soortgelijke centra. In 3.2 is de indicatieve marktruimteberekening uiteengezet.
3.1
Benchmark In de benchmark is een selectie gemaakt van de steden in de directe omgeving die qua inwonertal vergelijkbaar zijn met de woonplaats Tilburg aangevuld met steden die vergelijkbaar zijn met Tilburg qua inwoneraantal, rekening houdend met het feit dat Tilburg een universiteitsstad is en een verleden kent in de industrie en daardoor van oudsher word gekenmerkt door relatief lage inkomens. Tot slot is ook rekening gehouden met het feit dat Tilburg onder de rook ligt van kernwinkelgebieden van 7 hogere orde. Tabel 3 Benchmarksteden Gemeente
Inwoners Winkelgebiedstypering
Aantal Vkp detailhandel
Wvo incl.leegstand
Breda
143.325
Binnenstad
628
110.147
Eindhoven
216.030
Binnenstad
500
128.210
Enschede
157.845
Hoofdwinkelgebied groot
413
99.114
Leiden
117.905
Binnenstad
609
84.432
Nijmegen
157.550
Binnenstad
557
107.043
S-Hertogenbosch Tilburg
107.060 187.355
Binnenstad Hoofdwinkelgebied groot
596 378
99.478 86.055
Winkeldichtheden
De winkeldekking in Tilburg bedraagt 1.49 m² wvo per inwoner. Dit is lager dan landelijk (1,68 m² per inwoner). Ook in vergelijking met de benchmark is de winkeldekking in Tilburg erg laag (1,49 ten opzichte van 1,78 m²). De lage winkeldekking in Tilburg is vooral te wijten aan een relatief klein aanbod in de sector Mode & Luxe, en een lage dekking in de dagelijkse sector. Wanneer we alleen naar de winkeldichtheid van het centrumgebied kijken, dan kent ook Tilburg Centrum een fors lagere winkeldekking ten opzichte van de centrumgebieden in de benchmark (0,42 ten opzichte van 0,62 m²). Tilburg kent in het centrum een lage winkeldichtheid in alle sectoren, maar vooral in Mode & Luxe.
7
Zie bijlage 2 voor cijfers over de individuele benchmarksteden en bijbehorende tabellen.
pagina 23
Tabel 4 Aantal m² WVO per inwoner Tilburg ten opzichte van Benchmark Woonplaats Centrumgebied Tilburg Benchmark Centrum centrum
Verschil
NL gemiddeld
Tilburg
Benchmark
Verschil
Dagelijks
0,29
0,35
-0,06
0,04
0,06
-0,02
0,35
Mode & Luxe
0,36
0,52
-0,16
0,26
0,38
-0,13
0,37
Vrije Tijd
0,11
0,14
-0,02
0,05
0,07
-0,02
0,15
In/Om huis
0,67
0,70
-0,03
0,06
0,08
-0,01
0,56
Detailhandel Overig Totaal
0,05
0,07
-0,03
0,01
0,03
-0,02
1,49
1,78
-0,30
0,42
0,62
-0,20
0,25 1,68
Tabel 5 Totaal m² WVO Tilburg ten opzichte van Benchmark Woonplaats Centrumgebied Tilburg
Benchmark Verschil
Tilburg Benchmark Verschil Centrum centrum
Dagelijks
54.161
52.557
1.605
7.073
9.065
-1.992
Mode & Luxe
68.373
78.112
-9.739
48.346
57.550
-9.204
Vrije Tijd
21.393
20.566
827
9.646
11.097
-1.451
In/Om huis Detailhandel Overig
125.622
105.491
20.131
11.688
11.544
145
8.771
10.786
-2.015
1.817
4.057
-2.240
Totaal
278.320
267.512
10.808
78.570
93.312
-14.742
Branchering8
Ten opzichte van vergelijkbare centrumgebieden kent Tilburg Centrum een beperkter aanbod van 78.570 m² wvo ten opzichte van 93.312 m² wvo gemiddeld. Inclusief de totale leegstand (detailhandel en aanverwante functies) is het aanbod in Tilburg 86.055 m² wvo ten opzichte van 104.737 m² wvo gemiddeld. In Tilburg Centrum is het aanbod in Dagelijks, Warenhuis9, Wonen en Detailhandel Overig zowel absoluut als relatief beperkt in vergelijking met de benchmarkcentra. Het aanbod in de branches Kleding & Mode, Huishoudelijke & Luxe en Sport & Spel is in absolute termen (in m² wvo) aanzienlijk kleiner dan in de benchmarkcentra.
Het formulebeeld
Tilburg kent een lager aandeel zelfstandige ondernemers (47% van de winkels) dan de benchmarkcentra (57%) en daarmee dus een hogere filialiseringsgraad van 53% tegenover 43%. Vooral in de branches Huishoudelijk & Luxe, Bruin & Witgoed en Wonen telt Tilburg een relatief hoge filialiseringsgraad. Voor deze sectoren geldt dat dit minimaal 17%-punt hoger ligt dan in de benchmarksteden. De sectoren Schoenen & Lederwaren en Auto & Fiets kennen ten opzichte van de benchmark juist relatief veel zelfstandige winkeliers.
8
Zie bijlage1 voor onderliggende tabellen In augustus 2013 kondigde Bijenkorf aan zijn vestigingen in (onder meer) Breda, Enschede en Den Bosch vanaf 2014 te zullen sluiten. Dit gegeven is vanzelfsprekend niet meegenomen in deze benchmark. 9
pagina 24
Door het winkelaanbod in Tilburg te vergelijken met de benchmarkcentra kunnen interessante winkelformules benoemd worden die momenteel niet gevestigd zijn in Tilburg, maar wel in de helft of van de meer benchmarkcentra voorkomen. Tabel 6 Formules momenteel niet gevestigd in Tilburg Centrum maar wel in de helft of meer van Benchmarkcentra. Formule Dagelijks Warenhuis Kleding & Mode
Schoenen & Lederwaren Juwelier & Optiek Huishoudelijk & Luxe Sport, Spel & Hobby Media Bruin & Witgoed Auto & Fiets Overig
LEONIDAS, OIL&VINEGAR, GALL & GALL, ALDI-MARKT en PRIMERA 10 DE BIJENKORF (in 4 van de 6 benchmarkcentra aanwezig) ART, GERRY WEBER, LADY STING, LE BALLON, CLAUDIA STRATER, EXPRESSO, PURDEY, BANDOLERA, MARC CAIN, NOPPIES, CAVALLARO, G-STAR RAW, HUGO BOSS, MARC O POLO, PIET ZOOMERS, GENTS, LIEF! en HOUT-BROX DUNGELMANN LUCARDI en DIAMONDPOINT DILLE&KAMILLE & DE KOFFIE KD PRO SPORT, LOPERS COMPANY en PIPOOS BOEKENVOORDEEL, EXPO &AKO HOBO HIFI, PARADIGIT, DYNABYTE en GSM-SHOP HALFORDS CHR. LE DUC
Unitgrootte en leegstand
De units (winkels en leegstand) in Tilburg hebben een gemiddelde omvang van 228 m² wvo. Daarmee zijn de units relatief groot in vergelijking met de benchmarkcentra (190 m² wvo). In Tilburg Centrum is 12% van de units groter dan 400 m² wvo, ten opzichte van 8% in de benchmarkcentra. Vooral units tussen de 400 en 800 m² wvo zijn in Tilburg sterker vertegenwoordigd dan in de benchmarkcentra. De leegstand in centrum Tilburg bedraagt 6% (4.990 m² detailhandelsleegstand), hetgeen relatief laag is ten opzichte van de leegstand in de benchmarkcentra waar gemiddeld genomen 7,5% van het winkelvloeroppervlak leeg staat (gemiddelde detailhandelsleegstand in benchmark is 7.617 m²).
Aanverwante functies
In Tilburg is er ruimte voor toevoeging van horecagelegenheden. Tilburg Centrum telt 164 horecagelegenheden ten opzichte van gemiddeld 224 gelegenheden in de benchmarkcentra. Vooral Cafés, Fastfood, Café-restaurants en Restaurants zijn ondervertegenwoordigd ten opzichte van de benchmarkcentra. Het culturele aanbod in Tilburg is relatief klein ten opzichte van de benchmarkcentra. Naast cultuur en horeca kent Tilburg ook een relatief beperkt aanbod in de dienstensector. Binnen Tilburg is het aantal dienstverleners in ambachten relatief laag. Het geringe aantal kappers is opvallend: 14 kappers, ten opzichte van 35 kappers
10
Zie vorige noot.
pagina 25
gemiddeld in de benchmarksteden. Het aantal financiële dienstverleners is in Tilburg wel relatief goed vertegenwoordigd.
Binding en toevloeiing
Op basis van verschillende koopstroomonderzoeken zijn de binding- en toevloeiingcijfers van de benchmarksteden naast elkaar gezet. De lijst is aangevuld met een aantal steden die niet aan alle criteria van de benchmark voldoen, maar wel tot op zekere hoogte vergelijkbaar zijn met Tilburg (Groningen, Dordrecht en Arnhem). Het bindingspercentage staat voor het aandeel van het gemeentelijke bestedingspotentieel dat wordt uitgegeven in het centrum. Het toevloeiingspercentage is het aandeel van de omzet in het centrum dat afkomstig is van buiten de gemeente. Uit de vergelijking van de koopstroomoriëntaties blijkt het volgende: In de dagelijkse sector is er een grotere variatie aan koopkrachtbinding aan het centrum dan in de niet-dagelijkse sector. Voor niet-dagelijkse goederen varieert de koopkrachtbinding aan het centrum tussen de 30% en 45%. De niet-dagelijkse toevloeiing als aandeel van de omzet van buiten de gemeente varieert van 35% tot 70%. Tabel 7 Benchmark koopkrachtbinding en -toevloeiing Benchmarksteden koopkrachtbinding omzet (aangevuld)* dagelijks aan toevloeiing centrum dagelijks, van buiten gemeente Leiden
koopkrachtbinding niet-dagelijks aan centrum
omzet toevloeiing niet-dagelijks, van buiten gemeente
29%
18%
36%
43%
Eindhoven
4%
35%
28%
61%
Groningen
20%
52%
46%
63%
Dordrecht
14%
7%
31%
36%
Nijmegen
12%
25%
46%
40%
Arnhem
24%
19%
42%
57%
Den Bosch
9%
36%
44%
68%
Tilburg (aanname)
10%
14%
42%
32%
Bron: O.a. Randstad Koopstromenonderzoek 2011; Structuurvisie Detailhandel 2011-2020, Groningen; Euregionaal koopstromenonderzoek 2009, Stadsregio Arnhem Nijmegen * Sommige benchmarksteden ontbreken omdat er geen koopstroomgegevens op niveau van het centrum aanwezig zijn.
3.2
Distributieve berekening Door middel van een distributieve berekening (DPO) is zowel voor de huidige situatie als voor de toekomstige situatie een uitspraak gedaan over de ontwikkelingsmogelijkheden in het centrum van Tilburg. Met een DPO kan het huidige functioneren van het winkelaanbod in het centrum én de toekomstige marktruimte (in m² wvo) indicatief worden berekend voor drie afzonderlijke winkelsectoren, namelijk Dagelijks, Mode & Luxe en Vrije Tijd & Electro. Deze 11 sectoren zijn samen goed voor 91% van het totale winkelaanbod in Tilburg-Centrum . 11
9% van het aanbod in Tilburg Centrum valt onder de volumineuze sector of in de categorie overige detailhandel. Beide sectoren zijn buiten beschouwing gelaten wegens niet van toepassing en het ontbreken van betrouwbare koopstroomgegevens. Dit betekent dat een indicatie van de totale marktruimte voor detailhandel ontbreekt. Gezien het lage aandeel van deze sectoren in het totale aanbod zal dit echter weinig gevolgen hebben voor de uitkomsten.
pagina 26
De indicatieve marktruimte in 2020 is gecorrigeerd voor het naar verwachting toenemende belang van internet als aankoopkanaal. In bijlage 2 is een uitgebreide verantwoording en berekening van het DPO opgenomen. Tabel 8 Indicatie marktruimte Tilburg Centrum Dagelijks Huidig 2020 (geen ambitieniveau) 2020 (wel ambitieniveau)
12
Mode & Luxe
Vrije Tijd & Electro
Totaal
600
3.400
400
4.400
900
4.800
-1.000
4.700
900
8.700
300
9.900
Op basis van de gehanteerde bindings- en toevloeiingspercentages is er in de huidige situatie een indicatieve marktruimte van ca. 4.400 m² wvo in het centrum. Wanneer de binding en toevloeiingspercentages gelijk blijven dan kan in de toekomstige situatie in 2020, op basis van een verwachte bevolkingstoename van 4,7%, worden gesteld dat er minimale additionele marktruimte is. Met de doorrekening van interneteffecten (die vooral in de branche Vrije Tijd & Electro een grote impact heeft) is de marktruimte in 2020 ongeveer gelijk aan de huidige marktruimte.
Als het winkelaanbod in Tilburg Centrum een hogere binding en toevloeiing weet te realiseren voor de sectoren Mode & Luxe en Vrije Tijd & Electro, dan kan de toevoeging van het winkelvloeroppervlak op de Stadhuispleinlocatie distributief worden onderbouwd. Deze hogere binding- en toevloeiingspercentages zijn in de toekomstige situatie aannemelijk. Additioneel in deze argumentatie zijn: De lokale en regionale groei van het aantal inwoners. De groeiambities en focus op de binnenstad zoals verwoord in de ‘Binnenstadsvisie Tilburg 2010-2020’ en de recent vastgestelde ‘Detailhandelsvisie Tilburg’. Het nu nog achterblijvend retailaanbod in Tilburg Centrum. Huidige detailhandelsontwikkelingen bieden kansen voor verdere versterking van de kernwinkelgebieden van grotere steden. Overwegingen bindings- en toevloeiingspercentages Tilburg Centrum
De indicatieve marktruimte wordt berekend op basis van koopkrachtbinding aan het centrum en het aandeel van de omzet dat van buiten de gemeente naar het centrum toevloeit. Deze veronderstelde koopkrachtbinding en omzettoevloeiing zijn voor Tilburg niet bekend uit (een recent) koopstromenonderzoek. Voor de sectoren Dagelijks, Mode & Luxe en Vrije Tijd & Electro is er gewerkt met veronderstelde binding- en toevloeiingspercentages gebaseerd op verschillende indicatoren.
‐
De basis is de veronderstelde koopkrachtbinding zoals verwoord in de Binnenstadsvisie Tilburg 2011-2020. Hier wordt uitgegaan van een te realiseren binding van 10% voor dagelijkse goederen en een binding van 42% voor niet-dagelijkse goederen.
‐
Deze bindingspercentages zijn vergeleken met meer verfijnde koopstroomgegevens van het Randstad Koopstromenonderzoek 2011. Hieruit blijkt dat de binding voor Mode & Luxe gemiddeld ca. 10% hoger ligt dan de binding voor de totale niet-dagelijkse sector. Gezien het sterke regionale krachtenveld rondom Tilburg zijn we voorzichtig geweest
12
Binding voor Mode & Luxe met 2%-punt omhoog tot 47%, binding voor Vrije Tijd & Electro met 2%-punt omhoog naar 44%. Toevloeiing voor Mode & Luxe met 2%-punt omhoog naar 37%, toevloeiing voor Vrije Tijd & Electro met 2%-punt omhoog naar 34%
pagina 27
met het doorvoeren hiervan en hebben we de koopkrachtbinding met 3%-punt verhoogd. Voor Vrije Tijd & Electro geldt dat de binding gemiddeld genomen 5% hoger ligt dan voor de gehele niet-dagelijkse sector. Er is echter een grote variatie op dit gemiddelde en daarom is besloten het bindingspercentage voor Vrije Tijd en Electro gelijk te houden met de gemiddelde binding voor niet-dagelijkse artikelen.
‐
Tot slot zijn de omzetgegevens van verschillende sleutelretailers in Tilburg in zowel de dagelijkse als niet-dagelijkse sector gebruikt voor het verfijnen van de toevloeiingspercentages.
3.3
Ruimtelijke en kwalitatieve motivatie Vergroting van het winkelaanbod in het centrum van Tilburg dient geen doel op zichzelf te zijn. De mate waarin het bijdraagt aan de versterking van de positie en de ruimtelijk-functionele structuur van Tilburg Centrum is minstens zo belangrijk bij de beoordeling van de wenselijkheid van het initiatief. Een uitbreiding van het winkelaanbod op de locatie Stadhuisplein e.o. zal de fysiek-ruimtelijke structuur van het centrum, en daarmee het functioneren van het centrumgebied als geheel, moeten versterken. In dat opzicht zijn ten aanzien van het initiatief de volgende bevindingen van belang. Fysiek-ruimtelijk kent Tilburg vele beeldbepalende gebouwen en verrassende plekken. Het ontbreekt in Tilburg echter aan een evenwichtige samenhang tussen deze plekken. Ook is het winkelgebied te langgerekt en ontbreekt het aan een logische winkelrouting. Met de realisatie van het Pieter de Vreedeplein in 2008 is het zwaartepunt van het centrum meer naar het noorden komen te liggen. Hoe welkom de ontwikkeling ook was, het heeft de onvolkomenheden in de winkelrouting niet opgelost. De onvolkomenheid van de huidige winkelrouting ligt niet alleen aan de langgerekte structuur, maar ook aan het feit dat de verschillende deelgebieden van het kernwinkelgebied slecht op elkaar aangesloten zijn. Ook bevinden de trekkers zich op dit moment geconcentreerd op het oostelijk deel van de Heuvelstraat. Dit belemmert een goede doorbloeding van het centrum. Met de ontwikkeling van het Stadhuisplein e.o. wordt aan de zuidkant van het centrum een meer verbonden en uitnodigend centrumgebied gecreëerd, dat in het verlengde ligt van de bestaande Emmapassage. De logische route die hiermee wordt gecreëerd is op te vatten als een van de twee stijlen in de ladderstructuur die ontstaat. In deze ladderstructuur fungeren de Heuvelstraat en de evenwijdige Stadhuisstraat en aansluitende Emmapassage als ‘stijlen’, ontsloten door enkele kortere haakse ‘sporten’ die zullen leiden tot een meer logisch winkelcircuit. Het zal de doorbloeding van het winkelhart bevorderen. De versterking van het zuidelijk deel van het centrum binnen de Cityring zal meer evenwicht brengen in het kernwinkelgebied van Tilburg. Dit geldt vooral indien de ontwikkeling voorziet in de wens om een onderscheidende trekker op de locatie te huisvesten. In het plannen voor de ontwikkeling van het Stadhuisplein e.o. is voorzien in de aanleg van groene entreeruimtes bij de Heikese kerk, het Willemsplein en de Paleistuin. Dit zal een welkome toevoeging zijn aan de voornamelijk stenige openbare ruimten in Tilburg Centrum.
pagina 28
3.4
Deze ladderstructuur is in essentie al geschetst in de binnenstadsvisie 2011-2020, en markeert de overgang van de huidige, kwetsbare en verzadigde ruggengraatstructuur naar een logischer winkelrouting in de vorm van een “winkelrondje”, “acht” of “ladder”.
Conclusie De groei van het draagvlak, de afname van het aantal vierkante meters leegstaand winkelvloeroppervlak en de relatief lage winkeldekking in Tilburg en Tilburg Centrum duiden op een marktruimte in de niet-dagelijkse branches (primair Mode & Luxe). Uit de benchmark blijkt vooral een ondervertegenwoordiging van winkels in Mode & Luxe ten opzichte van vergelijkbare centrumgebieden. Daarnaast is het aanbod in Dagelijks, Warenhuis, Wonen en Detailhandel Overig zowel absoluut als relatief klein in vergelijking met de benchmarkcentra. Uit het feit dat er zich reeds een groot modewarenhuis onder de gegadigde huurders bevindt kan worden geconcludeerd dat ook vooraanstaande retailers marktpotentie in Tilburg zien. Ook eerdere onderzoeken tonen aan dat er in Tilburg Centrum marktruimte is. Tot slot zijn er diverse additionele argumenten te benoemen voor een versterking van het winkelaanbod in Tilburg centrum: De lokale en regionale groei van het aantal inwoners. De groeiambities en focus op de binnenstad zoals verwoord in de ‘Binnenstadsvisie Tilburg 2010-2020’ en de recent vastgestelde ‘Detailhandelsvisie Tilburg’. Huidige retailontwikkelingen bieden kansen voor verdere versterking van juist de kernwinkelgebieden van grotere steden. Ook de indicatieve DPO-berekening laat zien dat er marktruimte aanwezig is, zowel in de dagelijkse als niet-dagelijkse sector. In de dagelijkse sector bedraagt de marktruimte in 2020 indicatief 900 m² wvo, en in de niet-dagelijkse sector indicatief 9.000 m² wvo (2020; met ambitieniveau, maar inclusief interneteffect). In het kader van de ladder van duurzame verstedelijking (zie bijlage 3) is daarmee aangetoond dat er een actuele regionale behoefte is aan toevoeging van detailhandel in de nietdagelijkse sector in Tilburg centrum. Deze regionale behoefte wordt door de transformatie en herstructurering van het Stadhuisplein e.o. opgevangen binnen het bestaand stedelijk gebied. Op basis van de bovenstaande argumenten en de DPO-berekening is de beoogde toevoeging van ca. 10.500 m² aan winkelmeters passend als de ontwikkeling van het Stadhuisplein een dusdanige versterking biedt dat Tilburg een aantrekkelijker alternatief wordt voor zowel Tilburgers als inwoners van omliggende gemeenten. Dat betekent dat er nieuwe trekkers worden aangetrokken waardoor centrum Tilburg aantrekkelijker wordt voor de inwoners van stad en regio, de uitbreiding is ingebed in een palet aan maatregelen zoals benoemd in de ‘Binnenstadsvisie Tilburg 2010-2020’ en de recent vastgestelde Detailhandelsvisie, en dat er niet wordt geïnvesteerd in de perspectief-arme (delen van) winkelgebieden (conform de detailhandelsvisie).
pagina 29
4
Effectenstudie
4.1
1. 2. 3.
In dit hoofdstuk wordt verslag gedaan van een analyse naar de effecten van 2 toevoeging van ca. 13.700 m verhuurbaar vloeroppervlak (vvo) aan detailhandel en aanverwante functies in het Stadhuisplein e.o.. Dit correspondeert met een 2 toevoeging van 10.500 m winkelvloeroppervlak (wvo) aan detailhandel. Indicatief is dit metrage als volgt over de genoemde branches verdeeld: Mode & Luxe: 85% Vrije Tijd & Electro: 7% In & Om het Huis: 4% Dagelijks: 3% Overig: 1% Ingegaan wordt op de economische en ruimtelijke impuls (paragraaf 3.1) en de effecten op de bestaande winkelstructuur (paragraaf 3.2). Afgesloten is met conclusies.
Economische en ruimtelijke impuls De ontwikkeling van 10.500 m² aan wvo detailhandel zal een aanzienlijke, blijvende economische impuls opleveren voor de gemeente, regio en provincie, onder te verdelen in: Tijdelijke effecten; Structurele effecten of maatschappelijke baten; Uitstralingseffecten.
Ad 1. Tijdelijke effecten Gedurende de bouw ontstaat tijdelijke werkgelegenheid, vooral in de bouwnijverheid. Maatgevend voor het bepalen van deze tijdelijke (project)effecten zijn de stichtingsen overige (inrichtings)kosten, inclusief parkeren en modernisering. Een eerste ruwe inschatting is dat het zo’n 250 voltijdbanen betreft. Via de inschakeling van allerlei toeleverende bedrijven komen daar indirect nog eens 200 arbeidsplaatsen bij, wat het totale tijdelijke werkgelegenheidseffect brengt op van 450 voltijdbanen.
Ad 2. Structurele effecten: werkgelegenheid en maatschappelijke baten Realisatie van het project brengt niet alleen een tijdelijk effect gedurende de realisatiefase, maar ook een structureel werkgelegenheidseffect. De omzetimpuls is hiervoor maatgevend. Deze omzetimpuls is uiteraard sterk afhankelijk van de omvang en uiteindelijke invulling van de ontwikkeling. Uitgaande van de eerder genoemde brancheverdeling levert de toevoeging van 10.500 13 m² wvo grofweg voor een omzetplus van €28,3 miljoen op jaarbasis , met een directe 14 werkgelegenheid van bijna 137 arbeidsplaatsen en een indirecte werkgelegenheid
13
Uitgaande van een verdeling van het wvo van 8.925 m² Mode & Luxe, 735 m² Vrije Tijd & Electro, 420 m² In en Om Huis, 315 m² Dagelijks en 105 m² overige detailhandel met een normatieve vloerproductiviteit (omzet per m² wvo) van respectievelijk € 2.530, € 3.323, € 2.1.790, € 7.310 en € 2.080 per jaar (samengestelde kengetallen HBD omzetkengetallen detailhandel 2012). 14 Uitgaande van een omzet per fte in de dagelijkse sector van € 262.000 en in de niet-dagelijkse sector van € 197.000 (bron: HBD, 2013).
pagina 30
15
van 30 arbeidsplaatsen (bij toeleverende bedrijven) , totaal 167 banen. Deze banen zijn niet volledig additioneel. Een aanzienlijk deel – meer dan de helft – betreft verplaatsing van werkgelegenheid binnen de gemeente en regio. De werkgelegenheidsvraag betreft hoofdzakelijk lager en middelbaar geschoold personeel. Het gros van het werkgelegenheidseffect is toe te schrijven aan de directe regio. Bekend is dat lager opgeleiden veelal dicht bij hun woning werk vinden/hebben. Hoger opgeleiden zijn eerder bereid en in staat om een grote woonwerk-afstand af te leggen. Het project kan ook helpen om een aantal mensen eerder uit een werkloosheidssituatie te helpen. Indien dat het geval is, kan dit als baat aan het 16 project worden toegerekend . Er treedt nog een werkgelegenheidseffect op. Een deel van de versterking betreft groei van banen aan de bovenkant van de arbeidsmarkt. Dit bevordert de doorstroming van werkenden op de arbeidsmarktladder. De doorstromers genieten de resterende tijd van hun werkzame leven een hoger inkomen. Tot slot levert het project een positieve impuls op voor de nabijgelegen horeca en de warenmarkt op het Koningsplein.
Ad 3. Uitstralingseffecten
Behoudens genoemde kwantitatieve economische effecten zal het project ook andere effecten hebben die lastig zijn te kwantificeren en moeilijk onder een noemer te vatten zijn. Dit zijn zogenaamde uitstralingseffecten. Relevant zijn onder meer: Impuls voor de andere winkels in het centrum van Tilburg, ervan uitgaande dat nieuwe trekkers zich huisvesten die een deels nieuwe klantenstroom aanboren. Het gaat om circa 500.000 klanten per jaar. Ongeveer de helft, 250.000 klanten, zullen nieuw zijn, dat wil zeggen dat zij anders (zonder realisering van het initiatief) niet naar centrum Tilburg waren gekomen. Zeker de helft daarvan doet naast de nieuwe winkels ook andere bestaande winkels aan. Uitgaande van een gemiddelde afgeleide besteding van 17 € 25,- per centrumbezoek bij de andere winkels gaat het om het een potentiële bestedingsimpuls van € 3,125 miljoen per jaar. De winkels in omgeving Stadhuisplein zullen hier het meest van profiteren. Impuls voor de middenstanders aan de belangrijkste aan- en afvoerroutes voor autoen fietsverkeer. Het gaat hierbij om afgeleide omzet voor bijvoorbeeld parkeerfaciliteiten, brandstofverkooppunten, 'take away', fastfoodgelegenheden of grootschalige detailhandel. Versterking vestigingsklimaat in de plaats en regio. Een aantrekkelijk voorzieningenaanbod draagt bij aan de versterking van het vestigingsklimaat voor bewoners en bedrijven en daarmee aan het concurrentieprofiel. Ruimtelijk-functionele versterking structuur . Door het winkelaanbod meer te concentreren ontstaat een meer compact, en voor de consument herkenbaarder 15
Op basis van eerdere input-output analyses voor de sector is een multiplier van 1,22 gehanteerd, dat wil zeggen dat bovenop de directe werkgelegenheid nog een additionele 22% aan indirecte werkgelegenheid optreedt. 16 In een MKBA kunnen we deze jaarlijkse baten meenemen voor een periode van 10 jaar omdat ervan uitgegaan mag worden dat ook zonder dit project deze mensen na verloop van tijd wel een baan zullen vinden. 17 Het gemiddeld besteed bedrag per bezoek voor centrumgebieden van deze omvang bedraagt zo’n € 50. Naar schatting komt de helft daarvan terecht bij de nieuwe winkels en de andere helft bij de bestaande.
pagina 31
4.2
kernwinkelgebied. De toekomstbestendigheid wordt vergroot. Het effect treedt alleen op als de uitbreiding wordt ingebed in een palet aan maatregelen, niet alleen voor het Stadhuisplein e.o., maar ook de andere deelgebieden in het centrum. Katalysator nieuwe investeringen. Een dergelijke ontwikkeling fungeert vaak als katalysator voor nieuwe investeringen in de directe projectomgeving.
Effecten op de bestaande winkelstructuur Behalve positieve economische en uitstralingseffecten zijn er ook zeker 18 verdringingseffecten. Met verdringing wordt gedoeld op negatieve omzeteffecten voor het gevestigde aanbod. Hoe meer overlap (in functie, branche, metrage, formule, prijsstelling, doelgroep), des te groter het verdringingseffect. In theorie kan de omzetderving voor zittende winkeliers in het primair verzorgingsgebied (de gemeente Tilburg) oplopen tot maximaal een derde tot de helft van de extra omzetclaim van de 19 uitbreiding van het centrum . Het theoretisch verdringingseffect bedraagt dan 20 maximaal € 11,8 miljoen .
Geprojecteerd op het totale winkelaanbod in de gemeente Tilburg gaat het om een 21 theoretisch verdringingseffect van maximaal 1,2% , in metertermen een kleine 3.900 22 m² wvo . Een dergelijk verdringingseffect valt te scharen onder regulier ondernemersrisico. Dit cijfer valt lager uit naarmate er: Meer zittende winkeliers uitbreiden. Uitbreidingsmeters hebben in de regel een lagere omzet per vierkante meter dan nieuwe meters. Dit staat ook wel bekend als de wet van de afnemende meeropbrengsten. Nieuwe branches/segmenten/formules worden toegevoegd die uniek zijn voor het marktgebied, een brede doelgroep aanspreken en niet volwaardig vertegenwoordigd zijn in het centrum en de andere winkelconcentraties in Tilburg. Het gros van de (theoretische, maximale) verdringing zal overigens ten koste gaan van ondernemers in het centrum vanwege overlap in functie en de nabijheid. Het valt derhalve niet uit te sluiten dat een of meerdere aanbieders de deuren moeten sluiten. Dit zullen vooral de matig functionerende winkels zijn, in de meest kwetsbare delen van Tilburg Centrum, op de grootste afstand van de ontwikkeling (de winkels in directe nabijheid profiteren het meest van afgeleide bestedingen). Deelgebieden in Tilburg Centrum zoals de Heuvelpoort, het Pieter Vreedeplein en de Schouwburgpassage kunnen eventueel enige mate van verdringing ondervinden. Mits er zich een trekker van naam en faam vestigt, die ook een groot aantal m² afneemt, zal de uitbreiding op het Stadhuisplein en omgeving niet tot grote uitval c.q. sterk oplopende leegstand elders (en daarmee aantasting het woon- en leefklimaat en het ondernemersklimaat) leiden. De realisering van de detailhandelsontwikkeling op en rondom het Stadhuisplein zullen gevolgen hebben voor de haalbaarheid van de detailhandelsplannen die de gemeente Tilburg rijk is, naar gelang er sprake is van 18
We richten ons hier op de structurele effecten. Tijdelijke negatieve effecten op de omzet van bestaande retailers als gevolg van bouwoverlast zijn er mogelijk ook. Het gaat erom deze effecten door flankerend beleid zoveel al mogelijk te minimaliseren. 19 De andere helft tot tweederde is (versnipperd) afkomstig van buiten de gemeente, van andere type aanbieders en kanalen, en ook marktverruiming. 20 Berekening: 0,42 * € 28,3 miljoen. (0,42 is het rekenkundig gemiddelde van een derde tot de helft) 21 Berekening: € 11,8 miljoen / € 973 miljoen (detailhandelsomzet gemeente Tilburg, Detailhandelsstructuurvisie 2006). 22 Berekening: 1,2% van het totaal detailhandelsaanbod in de gemeente van ca. 320.000 m² wvo.
pagina 32
overlap in bezoekmotief van het project (boodschappen, doelgericht, recreatief) en de afstand tot het centrum van Tilburg.
4.3
Conclusie Er kan worden geconcludeerd dat er geen sprake is van duurzame ontwrichting als gevolg van de toevoeging van 10.500 m² wvo aan detailhandel. De positieve effecten (zie paragraaf 4.1) zijn evident groter dan de negatieve effecten, uitgaande van de veronderstelling dat in het centrum branches/formules worden uitgebreid/toegevoegd: Met (boven)lokale aantrekkingskracht; Die een brede doelgroep aanspreken: eigen inwoners en buurgemeenten; Die passen binnen de profilering van Tilburg Centrum. De positieve effecten worden versterkt (en de negatieve verzacht) als Tilburg Centrum het momentum aangrijpt om verder te versterken, onderscheiden én verbinden. Een betere fysiek-ruimtelijke verbinding tussen de verschillende deelgebieden en het creëren van sfeervolle openbare ruimten vervullen hierbij een sleutelrol. Het alternatieve nulscenario (‘niets doen’) is overigens weinig aanlokkelijk. In dat geval blijven investeringen binnen de Cityring uit, waardoor de consument meer gaat uitwijken en de klandizie afneemt. Met een verschraling van het voorzieningenniveau is noch het centrum van Tilburg, noch de voorzieningenstructuur in de gemeente en de regio gebaat. Bij een zorgvuldige ruimtelijke ordening hoort ook dat een plan niet leidt tot een zodanige overcapaciteit dat er via de weg van leegstand sprake is van een onaanvaardbare aantasting van het woon-, leef- en ondernemersklimaat. Het valt niet uit te sluiten dat er als gevolg de Stadhuisplein ontwikkeling een of meerdere aanbieders de deuren moeten sluiten. Dit zullen vooral de matig functionerende winkels zijn, in de meest kwetsbare delen van Tilburg Centrum. Het gaat hier in de regel om m²’s met onvoldoende toekomstperspectief, ook in autonome zin, zonder de realisering van de Stadhuisplein ontwikkeling. Hooguit kan de versterking op het Stadhuisplein dat autonome proces versnellen. Voorts zal de ontwikkeling niet tot grote uitval c.q. sterk oplopende leegstand leiden en daarmee is er geen sprake van een onaanvaardbare aantasting het woon- en leefklimaat en het ondernemersklimaat.
pagina 33
Bijlage 1: Draagvlak en positionering Draagvlak De Brabantse stad Tilburg is met 207.580 inwoners de zesde stad van Nederland. De gemeente bestaat naast Tilburg uit de dorpen Berkel-Enschot en Udenhout. De oude textielindustriestad heeft in de afgelopen jaren een sterke bevolkingsontwikkeling doorgemaakt. Daarnaast is Tilburg één van de twaalf universiteitssteden, heeft het een gevarieerd aanbod aan eigentijdse kunst en cultuur en kent de stad een veelheid aan culturele evenementen. Deze ontwikkelingen zorgen er voor dat de versterking van het kernwinkelgebied de laatste jaren hoog op de agenda staat. De binnenstedelijke retail van Tilburg krijgt zo de kans mee te groeien. Het verzorgingsgebied van Tilburg Centrum bestaat uit de gemeente Tilburg als het primaire verzorgingsgebied. De omliggende gemeenten, Dongen, Gilze en Rijen, Goirle, Hilvarenbeek, Loon op Zand, Oisterwijk en Waalwijk vormen het secundaire verzorgingsgebied van het regionaal verzorgende centrum dat de binnenstad van Tilburg is.
Kenmerken bevolking De bevolkingsopbouw van gemeente Tilburg wijkt enigszins af van het landelijke beeld. De stad heeft een relatief jonge bevolking. Het aandeel 15-25 en 25-45 jarigen ligt hoger dan in de rest van Nederland. Dit vindt zijn oorzaak in de hoge studentenpopulatie. Ook het percentage niet-westerse allochtonen ligt hoger. De gemiddelde huishoudensgrootte (2,0) en het gemiddelde inkomen per inwoner (€20.200) liggen in Tilburg onder het Nederlands gemiddelde. In het secundaire verzorgingsgebied, bestaande uit de gemeentes Dongen, Gilze en Rijen, Goirle, Hilvarenbeek, Loon op Zand, Oisterwijk en Waalwijk, is de bevolkingsopbouw nagenoeg gelijk aan het Nederlandse gemiddelde. Het percentage niet-westerse allochtonen en gemiddelde inkomen per inwoner liggen in dit gebied een fractie onder het landelijk gemiddelde. Tabel 9 Demografische kenmerken verzorgingsgebied Tilburg Centrum Gebied
Aantal inw.
%
%
%
%
%
Gem.
% Niet-
Gem.
2012
0-
15-
25-
45-
65+
hh-
westerse
inkomen
15
25
45
65
grootte
allocht.
per inw.
207.580
16
15
29
26
14
2
14
€ 20.200
391.490
16
13
27
28
16
2,2
10
€ 20.900
16.730.350 17
12
26
28
16
2,2
12
€ 21.500
Pr. verzorgingsgebied (gemeente Tilburg) Sec. Verzorgingsgebied (incl. Tilburg) Nederland
Bron: CBS Statline 2012, inkomen betreft 2010
Ontwikkeling draagvlak De Primos bevolkingsprognose (ABF research) veronderstelt dat het aantal inwoners in Tilburg van 2010 tot 2020 met 4,4% zal stijgen. Voor het totale verzorgingsgebied geldt een stijging van 4,1%. CBS bevolkingsprognoses gaan uit van nagenoeg gelijke
pagina 34
groeicijfers (4,7%) waarbij het aantal inwoners in Tilburg zal toenemen tot 217.500 in 23 2020 . In het totale verzorgingsgebied verspelt het CBS een forsere groei van 10,3%, waarbij het aantal inwoners tot 2020 zal stijgen tot 406.700. Tot 2030 wordt geprognosticeerd dat aantal inwoners van het totale verzorgingsgebied groeit tot 422.600 (14,6%).
Woningbouwplannen
De bevolkingsgroei in Tilburg wordt veroorzaakt door een hoeveelheid nieuwbouwprojecten, variërend van harde tot zachte planstatus. Uit de monitor woningbouw Tilburg 2013 blijkt dat er in 2013/2014 in totaal 2.241 woningen worden opgeleverd. In het centrum van Tilburg worden meerdere grote projecten in 2013/2014 opgeleverd, namelijk Spoorzone (639 woningen), Pieter Vreedeplein, tweede fase (264 woningen) en Piushaven, De Havenmeester tweede fase (209 woningen). Het uiteindelijke streven is om het aantal inwoners van de binnenstad te laten groeien naar 10.000 inwoners (nu zo’n 3.000). In Nieuw-Stappegoor ten zuiden van het centrum van Tilburg worden 800 koopwoningen en 300 huurwoningen gerealiseerd. Nieuw Jeruzalem ten oosten van het centrum van Tilburg omvat ca. 325 grondgebonden woningen en appartementen en een jachthaven. Daarnaast zijn er in de omgeving verschillende (zachte) woningbouwprojecten zoals Nieuw Heikant/ Wagnerplein in Tilburg-Noord (166 woningen), Koolhoven in TilburgWest (500 woningen) en Groeseind fase 3 in Tilburg-Noord (in totaal 637 woningen).
Regionaal en lokaal krachtenveld Regionaal krachtenveld Tilburg bevindt zich op maximaal 30 autominuten van de binnensteden van Breda, Den Bosch en Eindhoven. Deze drie centra hebben een groter winkelaanbod dan Tilburg. Binnen de regio West-Brabant neemt het centrum van Tilburg een centrale positie in. Echter, kleinere woonplaatsen in de regio, zoals Waalwijk, Dongen en Gilze en Rijen, liggen binnen de invloedsfeer van meerdere centra van hogere orde. Vanuit Waalwijk is de afstand tot Tilburg en Den Bosch bijvoorbeeld even groot. In vergelijking met Tilburg hebben Breda en Den Bosch een meer attractieve (historische) binnenstad en een groter winkelaanbod. Inwoners van woonplaatsen binnen de invloedsfeer zijn in de huidige situatie dan ook geneigd om een dagje winkelen Breda en Den Bosch te verkiezen boven Tilburg. Tilburg Centrum is het sterkste winkelgebied in het verzorgingsgebied. De regio kent verschillende centra van lagere orde waarbij Waalwijk (ca. 33.700 m² wvo) en Oisterwijk (ca. 18.000 m² wvo) een sterke positie innemen. Het hoogwaardig modische aanbod maakt deze centra aantrekkelijk en daarnaast heeft Oisterwijk een attractief historisch centrum. Beide facetten zijn in mindere mate aanwezig in het centrum van Tilburg.
23
De gemeentelijke bevolkingsprognose 2012-2030 gaat uit van soortgelijke groeicijfers waarbij het aantal inwoners van Tilburg tussen 2012 en 2020 toeneemt van 207.579 tot ongeveer 215.400 inwoners en vervolgens tot ongeveer 222.700 inwoners in 2030.
pagina 35
Figuur 5 Winkelgebieden in regio Tilburg < 10.000 m² wvo.
Bron: PDOK, 2013; Locatus, 2013; bewerking Bureau Stedelijke Planning
Lokaal krachtenveld De gemeente Tilburg telt circa 320.000 m² wvo detailhandel verspreid over 30 winkelgebieden waaronder 10 wijkwinkelcentra en 4 grootschalige concentraties (Bosscheweg, Koopboulevard Leypark, Leijendaal en Vossenberg-Oost). De winkelgebieden groter dan 4.000 m² wvo zijn afgebeeld in onderstaande kaart. De kern Tilburg kent circa 278.000 m² wvo waarvan een kleine 30% in het kernwinkelgebied is gevestigd (78.570 m² wvo), Dit centrumaanbod wordt voor het overgrote deel ingevuld door niet-dagelijkse detailhandel. Een kleine 10% (7.073 m² wvo) wordt ingevuld met dagelijkse detailhandel. Uit koopstromenonderzoek in 2007 is gebleken dat er voor de gehele gemeente Tilburg een binding van 98,4% voor de dagelijkse sector en 89,6% voor de niet-dagelijkse sector geldt.
pagina 36
Figuur 6 Winkelgebieden in Tilburg, > 4.000 m² wvo
Bron: PDOK, 2013; Locatus, 2013; bewerking Bureau Stedelijke Planning
Detailhandelontwikkelingen in Tilburg In de gemeente is een veelheid aan detailhandelontwikkelingen, zowel in het kernwinkelgebied van de stad als in wijkwinkelcentra en op verschillende PDV/GDV locaties. In de tabel op de volgende pagina wordt een indicatief overzicht gegeven van deze detailhandelsplannen en de concurrentiepositie ten opzichte van de ontwikkeling van het Stadhuisplein van de afzonderlijke projecten. De concurrentiepositie is bepaald op basis van het bezoekmotief van het project (boodschappen, doelgericht, recreatief) en de afstand tot het centrum van Tilburg.
pagina 37
pagina 38
3.500
Dorpsce ntrum Koningsoord Be rke l-E nschot Buurtwinke lce ntra Paletplein
4.500 1.500
Solita ire initia tie ve n XL-Stappegoor
T ra f f icloca tie
Station Reeshof
2.000 17.000
15.000
Groene kamer
AeBe-complex
15.000
Zwaluwbunders
1.000
Willemskwartier
PDV /GDV
5.000
Westermarkt
1.500
4.500
Heijhoef
Burg. vd Mortelplein
5.500
10.200
Wagnerplein
Wijkwinke lce ntra
Spoorzone
1.250
Koningsplein
Gemaksvoorzieningen
4.500 m² supermarkt
12.000 m² grootschalig en 5.000 m² buurtcentrum
Volumineus aanbod
Tuincentrum, Landmarkt 500 m², outdoor, ruitershop
2 Tuincentra, bouwmarkt-verplaatsers
Dagelijks, uitbreiding Plus
Nieuw winkelcentrum wordt in totaal 10.500 m², toevoeging van 3.500 m² wvo. Dagelijks, uitbreiding AH en toevoeging discounter
Niet-dagelijks/Recreatief
Supermarkt en niet-dagelijks
Niet-dagelijks/recreatief
In bestemmingsplan is 'centrumdoeleinden/detailhandel opgenomen. In het moederbestemmingsplan staat dat 10.000 tot 15.000 m² detailhandel mogelijk is. Een deel is gerealiseerd (station, Jan Heijnslaan). In de nog uit te werken centrum bestemming en de bestemming gemengd zit de mogelijkheid om o.a. detailhandel toe te voegen als een van de functies. Voor detailhandel is de eis dat deze complementair moet zijn aan de Binnenstad, voorzienend aan Spoorzone (leefbaarheid gebied). Bij eventuele toevoeging van detailhandel zal het gaan om aanbod ondersteunend aan de (culturele) hoofdfunctie van het gebied en om enige op reizigers georienteerde detailhandel en horeca.
Food-markt, 1.250 m² Supermarkt en 1.250 m² horeca
Binnenstedelijk, klein- en grootschalig met o,a, een grootschalige trekker In de modische sfeer
Omvang (in m² wvo) Aard 10.500
Winkelcentrum
Ke rnwinke lge b ie d Stadhuisplein
Winkelgebiedstype
Nee
Nee
Beperkt
Nee
Nee
Nee
Nee
Nee
Nee
Nee
Nee
Nee
Beperkt
Beperkt
Concurrend ten opzichte van ontwikkeling Stadhuisplein e.o. n.v.t.
Bijlage 2: Benchmarktabellen Tabel 10 Branchering In Tiburg Centrum vs. Benchmarkcentra m² wvo Tiburg
% aandeel in totaal wvo*
Benchmark
Tilburg
Benchmark
Levensmiddelen
4.191
6.054
5%
6%
Persoonlijke Verzorging
2.882
3.011
4%
3%
Warenhuis
9.445
13.766
12%
15%
Kleding & Mode
28.586
31.649
36%
34%
Schoenen & Lederwaren
6.200
6.075
8%
7%
Juwelier & Optiek
1.115
1.639
1%
2%
Huishoudelijke- & Luxe Ar
2.578
3.800
3%
4%
422
621
1%
1%
Sport & Spel
5.307
6.443
7%
7%
Hobby
1.478
1.638
2%
2%
Media
2.861
3.016
4%
3%
275
535
0%
1%
6.785
4.424
9%
5%
992
945
1%
1%
Antiek & Kunst
Plant & Dier Bruin & Witgoed Auto & Fiets Doe-Het-Zelf
50
189
0%
0%
Wonen
3.586
5.451
5%
6%
Detailhandel Overig
1.817
4.057
2%
4%
78.570*
93.312*
100%
Totaal
100%
*Exclusief leegstand *groen/rood: het verschil bedraagt 2%-punt of meer.
Tabel 11 Filialiseringgraad Tilburg Centrum
Benchmark centra
Aandeel filialisering in WVO
70%
61%
Aandeel filialisering in VKP (winkels)
53%
43%
Bron: Locatus
Tabel 12 Aantal units naar grootteklasse Absoluut
Relatief*
Tilburg
Benchmark gem.
Tilburg
Benchmark gem.
0 – 100
192
306
51%
56%
100 – 200
87
128
23%
23%
200 – 400
49
69
13%
13%
400 – 800
29
26
8%
5%
800 – 1.600
11
12
3%
2%
Groter dan 1.6000
6
6
2%
1%
374
547
100%
100%
Bron: Locatus Verkooppunt Verkenner *groen/rood: het verschil bedraagt meer dan 2%-punt.
pagina 39
Bijlage 3: Ladder voor duurzame verstedelijking & jurisprudentie duurzame ontwrichting en leegstand
In de rapportage is specifiek aandacht geschonken aan de volgende (mede op grond van jurisprudentie) voor dit soort initiatieven belangrijke kwesties: De ladder voor duurzame verstedelijking (gebaseerd op de zogenaamde SER-ladder); Duurzame ontwrichting c.q. effecten op het woon-, leef- en ondernemersklimaat (jurisprudentie Raad van State). Deze toetsingskaders worden hieronder toegelicht.
Ladder voor duurzame verstedelijking
1.
2.
3.
De ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ (gebaseerd op de SER-ladder voor bedrijventerreinen) deed zijn intrede in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en is vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro artikel 3.1.6 lid 2). Het Bro bepaalt dat voor alle ruimtelijke plannen, waaronder bestemmingsplannen, de treden van de ladder moeten worden doorlopen. Het doel van de ladder is een zorgvuldige ruimtelijke ordening, in termen van optimale benutting van de ruimte in het stedelijk gebied. Met de ladder wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd. Via de motie De Rouwe is ook detailhandel als stedelijke functie aan deze ladder toegevoegd. De ladder kent het volgende afwegingskader: Is er een actuele (regionale), intergemeentelijke behoefte aan deze nieuwe ontwikkeling (bedrijven, kantoren, woningen en andere stedelijke ontwikkelingen)? Indien dat niet het geval is stopt de planprocedure. Is er wel sprake van een regionale behoefte, dan volgt trede 2 van het afwegingskader. Is (een deel van) de regionale behoefte op te vangen binnen het bestaand stedelijk gebied binnen de regio, door de transformatie of herstructurering hiervan? Zo ja, dan wordt het initiatief daar in beginsel gerealiseerd. Indien herstructurering of transformatie van bestaand stedelijk gebied onvoldoende mogelijkheden biedt om aan de regionale, intergemeentelijke vraag te voldoen, volgt trede 3. Indien nieuwbouw echt noodzakelijk is, dient een locatie gezocht te worden die multimodaal ontsloten is of kan worden voor het opvangen van die behoefte.
Duurzame ontwrichting en effecten op het woon-, leef- en ondernemersklimaat In de jurisprudentie geldt als doorslaggevend criterium voor duurzame ontwrichting de vraag of voor de inwoners van een bepaald gebied een voldoende voorzieningenniveau behouden blijft in de zin dat zij op een aanvaardbare afstand van hun woonplaats hun geregelde inkopen kunnen doen. Het gaat bij duurzame ontwrichting dus niet om de vraag of sprake is van overaanbod in het verzorgingsgebied en om mogelijke sluiting van specifieke bestaande detailhandelsvestigingen. Door de (tussen)uitspraak van de Raad van State inzake het centrumplan Emmeloord van december 2012 wordt voorts ook nog eens benadrukt dat bij een zorgvuldige ruimtelijke ordening ook hoort dat een plan niet leidt tot een zodanige overcapaciteit dat er via de weg van leegstand sprake is van een aantasting van het woon-, leef- en
pagina 40
ondernemersklimaat. Om deze reden wordt in deze studie ook aandacht besteed aan de vraag of dat in de onderhavige situatie mogelijk het geval is.
Consequenties voor winkelvastgoedontwikkelingen Het is van belang dat uit de toelichting van het bestemmingsplan en een omgevingsvergunning duidelijk blijkt wat de effecten van nieuwe winkels op bestaande winkels en de leegstand zijn en verder wat de regionale effecten van nieuwe stedelijke ontwikkelingen zoals detailhandelslocaties zijn en wat het nut en de noodzaak van de nieuwe ontwikkeling is ten opzichte van bijvoorbeeld een herstructurering van bestaande winkelcentra. Gemeenteraden zullen bij de vaststelling van bestemmingsplannen bovendien moeten zorg dragen voor regionale afstemming.
pagina 41
Bijlage 4: Distributieplanologische berekening Uitgangspunten Met een distributieplanologische berekening (DPO) kan het huidige functioneren van het winkelapparaat in een gemeente én de toekomstige marktruimte (in m² wvo) indicatief worden berekend. We hebben dit gedaan voor drie afzonderlijke winkelsectoren, namelijk Dagelijks, Mode & Luxe en Vrije Tijd & Electro. De indeling van de sectoren is gebaseerd op de branche-indeling van Locatus, waarvan we de indeling gedeeltelijk hebben aangepast: Tabel 13 indeling winkelsectoren ten behoeve van distributieplanologische berekening Locatus branchecode Dagelijks
11-Dagelijks
Mode & Luxe
22-Mode & Luxe
Vrije tijd & Electro
35-Vrije Tijd + 37.150-Bruin- en Witgoed,
Volumineus*
37.170-Doe-Het-Zelf + 37.180-Wonen
Overig**
37.130-Plant&Dier + 27.160-Auto&Fiets + 38-Overig
* Deze categorie is buiten beschouwing gelaten omdat marktruimteberekeningen voor de volumineuze sector niet van toepassing zijn op Tilburg Centrum **Deze categorie is buiten beschouwing gelaten vanwege het ontbreken van betrouwbare (koopstroom) gegevens.
Bij de inschatting van de marktruimte voor de detailhandel in centrum Tilburg zijn de volgende kengetallen gehanteerd: Er is uitgegaan van 207.580 inwoners in 2012 en 217.500 in 2020, op basis van de bevolkingsprognose van CBS voor de gemeente Tilburg. Gemiddelde bestedingen per sector per hoofd van de bevolking per jaar (exclusief BTW) op basis van kengetallen HBD (2012). Het aantal inwoners vermenigvuldigd met de gemiddelde besteding per inwoner resulteert per sector in een bestedingspotentieel. Dit is vervolgens verdisconteerd naar het gemiddeld lagere inkomen in Tilburg ten opzichte van Nederland. Stelregel is een inkomenselasticiteit van 0,25 voor de dagelijkse sector en 0,5 voor de niet-dagelijkse sector. Het gemiddeld inkomen in Tilburg ligt 6% lager dan in Nederland. Het bestedingspotentieel wordt met 6% x 0,25 = 1,5% resp. 6% x 0,5 = 3% verlaagd. De veronderstelde koopstromen zijn gebaseerd op aannamen over koopstromen uit eerdere rapporten. Door het ontbreken van recente koopstroomgegevens moeten deze veronderstelde koopstromen als indicatief worden beschouwd. Daarnaast zijn fluctuaties in koopstromen moeilijk te voorspellen. Een belangrijke kwantitatieve en kwalitatieve versterking van het winkelaanbod elders zal immers bestaande koopstromen doen veranderen. In 2020 is in eerste instantie uitgegaan van (in percentage) onveranderde koopstromen. Tevens is een DPO-berekening voor 2020 gemaakt waarin wel een ambitieniveau is verwerkt. Een gemiddelde vloerproductiviteit in de sectoren Dagelijks, Mode & Luxe en Vrije Tijd & Electro op basis van kengetallen van het Hoofdbedrijfschap Detailhandel, 2012). Het winkelaanbod per sector in centrum Tilburg, op basis van de Locatus Verkooppunten Verkenner (1 juli 2013).
pagina 42
In de distributieplanologische berekening houden we rekening met de effecten van internetbestedingen op de fysieke detailhandel. Hiervoor maken we gebruik van een berekening van Locatus. In deze berekening heeft Locatus op basis van de cijfers van Thuiswinkel.org en het Hoofdbedrijfschap Detailhandel (HBD) per branche een extrapolatie gemaakt van de internetbestedingen in de detailhandel tot 2020. Omgerekend naar de 4 sectoren komt het geschatte aandeel van internetbestedingen per sector in 2011 en 2020 op het volgende neer: Tabel 14 Inschatting aandeel internetbestedingen in 2011-2020, naar winkelsector 2011
2020
Dagelijks
1%
2%
Mode & Luxe
5%
11%
Volumineus (excl. tuin) Vrije tijd Totaal
1%
2%
23%
51%
5%
10%
Bron: Locatus, bewerking Bureau Stedelijke Planning
De uitkomsten van het DPO voor 2020 zijn gecorrigeerd voor de te verwachten groei van de internetbestedingen tot 2020. Hierbij hebben we aangenomen dat de verwachte groei van de internetbestedingen voor 50% ten koste gaat van de vraag naar winkelmeters: dus als de internetbestedingen met 5%-punt toenemen, neemt de behoefte aan winkelmeters met 2,5%-punt af. Tot slot moet worden opgemerkt dat een DPO-berekening per definitie een onnauwkeurig karakter heeft. De uitkomsten dienen daarom met de nodige marges te worden geïnterpreteerd. Het is ook om deze redenen dat we ervoor hebben gekozen naast het DPO een benchmark uit te voeren en rekening te houden met andere indicatoren voor het bepalen van de marktruimte in Tilburg (zie hoofdstuk 2).
Huidige situatie De volgende tabel toont de DPO-berekening voor de huidige situatie. Op basis van eerder genoemde kengetallen resulteert de berekening per sector in de zogenaamde marktruimte. In de dagelijkse sector en de sector Mode & Luxe is sprake van een positieve marktruimte van respectievelijk ruim 500 m² en ruim 4.200 m² wvo. Wat betreft de sector Vrije Tijd & Electro is er nauwelijks enige marktruimte. De marktruimte wordt in de huidige situatie geschat op ca. 400 m² wvo.
pagina 43
Tabel 15 Distributieplanologische berekening huidige situatie, centrum Tilburg Dagelijks
Mode & Luxe
Vrije Tijd & Electro
Inwoners
207.580
207.580
207.580
Bestedingen per hoofd
€ 2.340
€ 940
€ 450
Bestedingspotentieel (€ mln.)
€ 486
€ 195
€ 93
Bestedingspotentieel corr (€ mln.)
€ 478
€ 189
€ 91
Koopkrachtbinding
10%
45%
42%
Gebonden bestedingen (€ mln.)
€ 48
€ 85
€ 38
Koopkrachttoevloeiing
14%
35%
32%
Omzet door toevloeiing (€ mln.)
€8
€ 46
€ 18
Totale bestedingen
€ 56
€ 131
€ 56
Gemiddelde vloerproductiviteit
€ 7.310
€ 2.530
€ 3.323
Gerealiseerde vloerproductiviteit
€ 7.866
€ 2.710
€ 3.406
Haalbaar aanbod in m² wvo
7.611
51.792
16.841
Gevestigd aanbod in m² wvo
7.073
48.346
16.431
538
3.446
410
Marktruimte
Situatie 2020 Wanneer binding en toevloeiing gelijk blijven is er volgens de resultaten van de DPOberekening in het centrum van Tilburg sprake van bovengemiddelde vloerproductiviteiten in de Dagelijkse sector en de Mode & Luxe branche. De indicatieve marktruimte per sector is gecorrigeerd voor het naar verwachting toenemende aandeel internetaankopen. Bij Vrije Tijd & Electro leidt dit tot een negatieve marktruimte van ruim 1.000 m² wvo. Tabel 16 Distributieplanologische berekening 2020, centrum Tilburg Dagelijks
Mode & Luxe
Vrije Tijd & Electro
Inwoners
217.500
217.500
217.500
Bestedingen per hoofd
€ 2.340
€ 940
€ 450
Bestedingspotentieel (€ mln.)
€ 509
€ 204
€ 98
Bestedingspotentieel corr (€ mln.)
€ 501
€ 198
€ 95
Koopkrachtbinding
10%
45%
42%
Gebonden bestedingen (€ mln.)
€ 50
€ 89
€ 40
Koopkrachttoevloeiing
14%
35%
32%
Omzet door toevloeiing (€ mln.)
€8
€ 48
€ 19
Totale bestedingen
€ 58
€ 137
€ 59
Gemiddelde vloerproductiviteit
€ 7.310
€ 2.530
€ 3.323
Gerealiseerde vloerproductiviteit
€ 8.242
€ 2.840
€ 3.569
Haalbaar aanbod in m² wvo
7.974
54.267
17.646
Gevestigd aanbod in m² wvo
7.073
48.346
16.431
901
5.921
1.215
-
4.471
-1.085
Marktruimte Inclusief interneteffect
Door de versterking van het centrum zoals beoogd in het de ontwikkeling van Stadhuisplein e.o., is het aannemelijk dat Tilburgers eerder kiezen om in hun eigen centrumgebied te winkelen. Ook zal Tilburg voor de inwoners van de regio een meer aantrekkelijk alternatief worden. In de onderstaande DPO-berekening is een
pagina 44
ambitieniveau verwerkt en is de binding en toevloeiing met 2 procentpunten verhoogd. Tabel 17 DPO-berekening 2020, centrum Tilburg, toename toevloeiing en binding Mode & Luxe
Vrije Tijd & Electro
217.500
217.500
Bestedingen per hoofd
€ 940
€ 450
Bestedingspotentieel (€ mln.)
€ 204
€ 98
Bestedingspotentieel corr (€ mln.)
Inwoners
€ 198
€ 95
Koopkrachtbinding
47%
44%
Gebonden bestedingen (€ mln.)
€ 93
€ 42
Koopkrachttoevloeiing
37%
34%
Omzet door toevloeiing (€ mln.)
€ 55
€ 22
Totale bestedingen
€ 148
€ 63
Gemiddelde vloerproductiviteit
€ 2.530
€ 3.323
Gerealiseerde vloerproductiviteit
€ 3.060
€ 3.852
Haalbaar aanbod in m² wvo
58.478
19.047
Gevestigd aanbod in m² wvo
48.346
16.431
Marktruimte
10.132
2.616
Inclusief interneteffect
8.682
315
pagina 45
Bijlage 5: Geïnterviewde personen
Naam
Functie
Organisatie
Belang
Marc Snijders
bestuurslid
Samenwerkende Ondernemers Binnenstad Tilburg (SOBT) Gemeente Tilburg Kamer van Koophandel
Gevestigde ondernemers
Stichting Binnenstad Management Tilburg
Intermediair tussen gemeente en diverse partijen (ondernemers, eigenaren, bewoners) Eigenaar Emmapassage, P. Vreedeplein Provincie
Paul van Esch Omgevingsmanager Paul van Moorsel Senior beleidsadviseur Alex Boonmann Bestuurslid, voorzitter a.i.
Jan-Willem Speetjens/Goran de Gucht Vester Munnecom Frans van Aarle/Theo ter Huurne
Resp. marktonderzoek en centrummanager Beleidsadviseur werklocaties Resp. voorzitter en secretaris
Corio
Provincie NoordBrabant Ondernemersfederatie Tilburg (OFT)
pagina 46
Gemeente Bedrijfsleven
Gevestigde ondernemers
