Discussiestuk mbt verbeterde huurcontracten voor NDSM Broedplaats Vereniging de Toekomst; AK, RO, HvB, KdB, BvR, GvO, 20120513 Samenvatting Behalve de duur en type van het contract, zijn twee hoofdpunten in de huidige contracten niet voorzien, die in de praktijk wel geregeld dienen te worden: I. Waardebepaling investeringen en onderhoud Door het uitzicht op een langer bestaan van de broedplaats dan oorspronkelijk gedacht is het nu de mogelijk om het medeeigenaarschap van de investeerders/huurders beter in te vullen. De huidige situatie kan ertoe leiden dat mensen vertrekken om nog een overnamesom te kunnen incasseren en dat er niet meer geïnvesteerd wordt in onderhoud en verbetering van de ateliers. Een oplossing ligt in het waardevast maken van de ateliers, bijvoorbeeld via taxatie. De taxatiewaarde van het atelier is dan de maximale borgsom, die teruggegeven wordt bij overname door een nieuwe huurder. II. Onderhuur Onderhuur bevordert de instroom van nieuw bloed en maakt het de broedplaats levendiger. Belangrijk is wel dat de kosten eerlijk verdeeld worden. Ateliers mogen niet uitgepond worden door de mensen met het huurcontract. Twee types onderhuur; de huurder is zelf tijdelijk afwezig, en de huurder werkt zelf ook in de ruimte. Bij afwezigheid mogen tijdelijk alle kosten doorberekend worden. Bij aanwezigheid worden maximaal de volgende kosten hoofdelijk omgeslagen: - Kosten KN (huur, servicekosten) - Eigen servicekosten (koffie, wc-papier, schoonmaak, etc.) Onderhuur bij aanwezigheid hoeft niet tijdelijk te zijn. Structurele onderhuurders zouden als ze dat willen medehuurder moeten kunnen worden, op dat moment is het reëel dat ze ook in de investeringslasten delen.
Inleiding Er zijn verschillende versies van huurcontracten, minimaal vier versies. De grootste verschillen zitten in de duur van het contract (bepaalde tijd), en wie wanneer tussentijds kan opzeggen.
De nieuwste variant is het meest ongunstig (nl. huurder kan niet tussentijds opzeggen, verhuurder wel). Dit contract wordt alleen afgesloten onder de voorwaarde (afspraak KN-Toekomst) dat later gewisseld kan worden naar het nog gezamenlijk op te stellen betere contract. Discussie gaat over wat er in het nieuwe contract moet komen. Dit is een onderhandelingsproces met KN. Huurcontracten - nieuw Issues zijn: - Opzegtermijn: wie mag wanneer opzeggen - Toetsing: Hoe dan ook moet er op regelmatige basis getoetst worden – op inkomen en inhoudelijk. Daarnaast geeft Bureau Broedplaatsen nu veel aandacht aan doorstroming. Vanuit het standpunt van de broedplaats vallen de volgende keuzes te verdedigen: o Huurders kunnen tussentijds opzeggen, bijvoorbeeld als het huren financieel aantoonbaar niet meer haalbaar is. o De verhuurder kan niet tussentijds opzeggen, zolang je nog aan alle basisvoorwaarden voldoet (CAWA). Deze garantie is belangrijk bij het doen van investeringen door startende en (mogelijk) laag-renderende bedrijfjes. Eventueel kunnen speciale NDSM-voorwaarden toegevoegd worden, zoals lidmaatschap van vereniging de Toekomst. Verder dient bij de verbeterde huurcontracten aandacht gegeven worden aan twee hoofdpunten waar bij de oorspronkelijke contracten de huidige praktijk & wensen niet voorzien waren: I. De waardebepaling van de ateliers bij overname en onderhoud II. Onderverhuren I. Waardebepaling bij overname en onderhoud Contractueel worden de (bouw-) investeringen in de ateliers met 10% per jaar afgeschreven en daarmee geleidelijk overgedragen aan KN. Dit is indertijd bedacht toen KN nog de broedplaats zelf vertegenwoordigde en niet als een externe partij gezien werd. Op deze manier zouden de broedplaatsleden gezamenlijk eigenaar zijn van de opstallen. Niet voor niets is één van de (statutaire) doelen om de loods in (gezamenlijk) eigendom te verwerven en zo gezamenlijk de verantwoordelijkheid voor de broedplaats te dragen. Nu het ernaar uit ziet dat de broedplaats veel langer zal blijven bestaan is deze bepaling niet persé zinvol voor de broedplaats. Er kan bekeken worden of het
mede-eigenaarschap door de investeerders/huurders wellicht beter ingevuld kan worden. Op dit moment is het zo dat als je tussentijds weg gaat, - Je een willekeurige overnamesom kunt vragen aan een nieuwe huurder - Als het niet lukt een nieuwe huurder te vinden, kun je het garantiebedrag van KN vragen (dat is nu 125?€ / m2 minus de afgeschreven periode). Deze situatie kan leiden tot onwenselijke situaties: - De hoogste bieder maakt de meeste kans op een atelier in de loods. - Mensen die het financieel moeilijk hebben gaan zo snel mogelijk vertrekken om nog wat terug te kunnen krijgen voor hun atelier. - Bij vertrek alleen een vast bedrag per m2 vergoeden stimuleert niet tot het doen van nieuwe investeringen in onderhoud en/of verbetering van de ateliers. Dat geld raak je dan immers kwijt. - Als het eigendom van de ateliers geleidelijk bij KN komt te liggen kunnen de huurders ook eisen dat de kosten van onderhoud voor het reeds afgeschreven deel door KN gedragen worden. Is daar geld voor? Als niet onderhouden wordt zal de kwaliteit van de (vaak zo goedkoop mogelijk gebouwde) ateliers sterk afnemen. Tot slot is KN geoelsmatig meer en meer een externe verhuurder/beheerder en ontwikkelaar geworden waar de gezamenlijke huurders nauwelijks invloed op hebben. Er bestaat over het algemeen weinig vertrouwen dat KN alles op alles zet om bijvoorbeeld de kosten voor de gezamenlijke broedplaats zo laag mogelijk te houden en het cultureel klimaat zoveel mogelijk te bevorderen. Geleidelijk overdragen van de investeringen aan KN wordt daarom als onterecht ervaren. Het stimuleert een ‘ieder voor zich’ houding en is slecht voor het gevoel van gezamenlijke verantwoordelijkheid voor de broedplaats. De huidige situatie vraagt om een aantal oplossingen. 1. Eerlijke waardebepaling van de ateliers, om speculatie tegen te gaan. 2. Investeringen in onderhoud en / of verbetering en verfraaiing van de ateliers moeten juist gestimuleerd worden. 3. Het gevoel van gezamenlijke verantwoordelijkheid voor de broedplaats en de wil om in de toekomst te investeren (financieel, inhoudelijk, organisatie, samenwerken) moet terugkomen en gestimuleerd worden.
Ad 1. Een eerlijke waardebepaling kan op verschillende manieren: i. Werkelijke investeringswaarde, aan te tonen door huurder/investeerder; ii. Het oorspronkelijke garantiebedrag aanhouden als norm (dus zonder afschrijving); iii. Taxatie Ad 2. Onderhoud / verbetering / verfraaiing, twee opties: o KN verantwoordelijk, als eigenaar. Uitbreiding beheerapparaat is dan nodig. Die kosten kunnen niet doorberekend worden in de servicekosten: je zou dan méér moeten betalen omdat je moeite en geld hebt geïnvesteerd om je atelier te verbeteren. o Huurder verantwoordelijk. Dat ligt voor de hand vanuit de ‘investeerders’ gedachte; de ateliers zijn door de huurders zelf gefinancierd. Investeringen in verbetering moeten dan wel bij de atelierwaarde opgeteld kunnen worden. Je gaat geen (extra) investeringen doen om die vervolgens aan KN over te dragen. Ad 3. Gezamenlijke verantwoordelijkheid. i.
De driver om verantwoordelijkheid voor de broedplaats te nemen is in de dagelijkse praktijk niet alleen inhoudelijk of idealistisch, maar ook economisch. Het is niet meer van deze tijd als gecreëerde meerwaarde volledig overgedragen zouden moeten worden aan de gemeenschap. (Im)materiële investeringen in de broedplaats mogen bij gebleken succes ook omgezet worden in (im)materiële winst – of op zijn minst terugverdienen van investeringen. Waardevastheid van de ateliers past daarbij.
ii.
Overdracht van de ateliers aan KN bevordert een passieve en niet betrokken ‘huurders’ houding. Dit wordt mede veroorzaakt doordat de kosten hoe dan ook hoog zijn (huur + servicekosten + rente + aflossing) en door de vervreemding van de huurders/investeerders van KN. Scherp gezegd: ‘hoge kosten en niets te vertellen’. Mede-eigenaarschap is bevorderlijk voor de betrokkenheid en vedergaande (im)materiële investeringen in de broedplaats. II. Onderhuur
Twee hoofdsituaties: 1. Verhuren als je zelf afwezig bent. In de oorspronkelijke regels was hierin voorzien (max een half jaar, toestemming KN vereist). Altijd tijdelijk!
2. Verhuren terwijl je zelf ook gebruik maakt van de ruimte. Hierin is nog niet voorzien. Geen maximale duur om te voorkomen dat mensen voor het aflopen van de termijn ‘eruit gezet’ worden. In alle gevallen geldt dat de huurder er zelf niet beter van mag worden. Dat is niet het ‘ondernemerschap’ dat past bij een broedplaats. In situatie 1 kunnen dus maximaal de werkelijke kosten doorberekend worden. In situatie 2 worden de kosten evenredig omgeslagen over de gebruikers, waarvan de huurder er zelf één is. In alle gevallen moet de onderhuurder geballoteerd worden en moet de onderhuurprijs transparant, controleerbaar en (bij KN) bekend zijn. Maandlasten die doorberekend mogen worden: - Kosten KN (huur, servicekosten) - Eigen servicekosten (koffie, wc-papier, schoonmaak, etc.) Het is aan te bevelen dat structurele onderhuurders die dat willen medehuurder op het huurcontract worden, bijvoorbeeld na 6 maanden. In dat geval zal de oorspronkelijke investeerder/ huurder naast het huurcontract mogelijk ook de (bouw)investering willen delen. Bij een waardevast atelier is dat makkelijk. Zo niet, is het absoluut onaantrekkelijk om medehuurder te worden. Dan blijft er grote financiële en rechtmatige ongelijkheid bestaan tussen de huurder en onderhuurder.
