10.HET HANDELSHUURCONTRACT ___________________________ Een handelshuurcontract wordt afgesloten voor het huren van een handelspand met de bedoeling van een kleinhandel en/of bedrijf van een ambachtsman te vestigen die in contact staat met een klant. Voorbeelden zijn : restaurant, garage, haarkapper/ster…. Deze overeenkomst heeft specifieke kenmerken en verschilt met het gewone particuliere huurcontract van een appartement of huis bijvoorbeeld Hieronder wordt enkel het handelshuurcontract besproken. Wettelijke voorschriften ---------------------------10.1. Duur van het contract In principe loopt elk handelshuurcontract voor een periode van minimum 9 jaar. 10.2. Opzeg De huurder kan het contract opzeggen na 3 jaar, na 6 jaar of na 9 jaar. Dit noemen wij in de volksmond een 3-6-9. Let op er moet wel op voorhand opgezegd worden en dit 6 maanden vooraleer de periode van 3, 6 of 0 jaar verstrijkt. Wanneer jij 1 dag te laat bent om jouw opzegging kenbaar te maken, begint de volgende periode van 3 jaar te lopen. Het gevolg van deze kleine nalatigheid is dat jij verplicht bent de maandelijkse huur van de volgende 3 jaar te betalen ook al heb jij het handelspand niet meer nodig. Jij kan dus best ten eerste op tijd de opzegging versturen en ten tweede deze per AANGETEKENDE BRIEF versturen zodat de tegenpartij niet kan beweren dat zij de opzegging niet gekregen heeft. Jij kan ook een deurwaarderexploot laten betekenen. Dit heeft dezelfde garantie dat de verhuurder uw boodschap duidelijk heeft ontvangen. Oefening : Jij hebt een handelshuurcontract getekend voor 9 jaar op 15 november 2007. Jij wil na 3 jaar het contract opzeggen. Op welke datum moet jij ten laatste de opzeg aangetekend versturen ?
1
De verhuurder kan ook na elke 3 jaar opzeggen, maar hij kan dit enkel doen onder enkele stricte voorwaarden. Ten eerste moet er uitdrukkelijk in het contract vermeld staan dat de mogelijkheid van opzeg door de verhuurder bestaat. Ten tweede kan hij het contract slechts opzeggen als hijzelf of een van zijn afstammelingen (zoon of dochter, kleinkind) een handel gaan opzetten in het gebouw. Hij moet een opzeggingstermijn respecteren van minimum 1 jaar. Deze beperkingen zijn een redelijke zekerheid voor de huurder dat hij een langere periode in het pand kan, en ook de nodige investeringen doen in winkelinrichting. Let op. Wanneer een pand verkocht wordt, neemt natuurlijk de nieuwe eigenaar de voorwaarden van het handelhuurcontract over. Oefening : Jij huurt een handelspand van eigenaar Willy. Willy heeft geen kinderen en verkoopt op 20 september 2009 het pand aan Eddy. Eddy heeft wel kinderen en wil voor zijn dochter Kimmy een kapperszaak beginnen. Jij hebt een handelshuurcontract voor 9 jaar getekend op 20 augustus 2008. Mag Eddy jouw contract opzeggen ? Wanneer moet jij het pand verlaten ?
10.3. Huurverlenging De huurder kan ook zijn handelhuurcontract van 9 jaar verlengen. Hij kan dit maximum 3 maal doen met telkens een periode van 9 jaar. Dus in principe kan jij 9 + 9 + 9 + 9 = 38 jaar in hetzelfde pand zitten. Nu als partijen overeenkomen, kan jij altijd nog langer huren. Wanneer 2 partijen overeenkomen kan alles. Maar het is belangrijk te weten wat het wettelijk kader is waaraan indien zij niet overeenkomen beide partijen gebonden zijn. 2
De huurverlenging gebeurt ook best per AANGETEKENDE BRIEF of deurwaardersexploot. Deze verlenging moet aangevraagd worden tussen de 18e maand en de 15e maand voor het einde van de handelshuurovereenkomst. Let op ! Deze termijnen zijn weer strikt te interpreteren. Een dag te vroeg of te laat telt niet ! Binnen de 3 maanden moet de verhuurder reageren. Indien hij niet reageert is er een stilzwijgend akkoord wat betreft de huurverlenging. Hij kan de verlenging slechts weigeren indien er zware tekortkomingen zijn vanwege de huurder. Als er discussie ontstaat, zal de rechtbank oordelen. 10.4. Verbouwing De huurder kan verbouwingen uitvoeren in functie van de activiteit van het bedrijf. Bijvoorbeeld een afvoerpijp bij een frituur. De huurder moet altijd de eigenaar vooraf verwittigen welke verbouwingen hij wenst te doen. De waarde van de verbouwingen mag in principe maximum 3 jaar huur bedragen. Bij discussie gaan wij weer naar de rechtbank. 10.5. Kosten verbonden aan de huur De kosten verbonden aan de huur zijn in principe voor de verhuurder behalve de onroerende voorheffing. Let op : de verhuurder kan in het contract stipuleren dat de onroerende voorheffing ook voor de huurder is. Dit gebeurt vrij frequent. Lees goed de kleine lettertje want dat geeft snel een verschil van ongeveer 1 maand huur. Andere kosten zijn in principe altijd voor de huurder zoals : -
verlichting elektriciteit verwarming (aardgas) gemeentebelasting onderhoud en herstellingen (vb lift) algemeen onderhoud van de gemeenschappelijke delen
-
enz… 3
