Den Deal een overzicht van infrastructuur -overeenkomsten

Den Deal een overzicht van ‘infrastructuur’-overeenkomsten

december 2004

Aan deze uitgave werkten mee: Ann Van Loock (KLJ), Bianca Tomasetig (Chiro), Els Pieraerts (KSJ-KSA-VKSJ), Jos Meers (VFJ), Kor Van Hoof (Chiro), Kristof Vansteenkiste (VVJ), Veerle De Greef (JeF), Raf Lenaerts (KLJ), Rik Gadeyne (Steunpunt Jeugd).

Onder de regie van de stuurgroep Locomotief: Chirojeugd Vlaanderen, FOS Open Scouting, JeF jeugdhuisfederatie, Jongerengemeenschappen, Katholieke Landelijke Jeugd, Kristelijke ArbeidersJongeren, KSJKSA-VKSJ, Vlaamse Federatie van Jeugdhuizen, Vereniging Vlaamse Jeugddiensten en jeugdconsulenten, VVKSM Scouts en Gidsen & Steunpunt Jeugd.

Cartoons Steven Deschoolmeester

december 2004 Locomotief Arenbergstraat 1 D 1000 Brussel Tel. (02) 551 13 79 Fax (02) 551 13 85 E-mail: [email protected] Website: www.locomotief.be

►1

Den Deal

INHOUDSOPGAVE

INHOUDSOPGAVE

2

INLEIDING

3

DEEL 1: KOPEN VERSUS HUREN

5

DEEL 2: STRUCTUUR ORGANISATIE

7

feitelijke vereniging – vereniging zonder winstoogmerk welke overeenkomst vraagt welke ‘structuur’? aandachtspunten bij oprichting van een vzw administratie

7 9 11 13

DEEL 3: DE NOTARIS

15

DEEL 4: KOOPCONTRACTEN

17

model verkoopsovereenkomst

23

DEEL 5: ‘HUURCONTRACTEN’

25

HUUROVEREENKOMST model van huurovereenkomst

25 35

VERHUUROVEREENKOMST zelf een lokaal verhuren zelf een fuifzaal verhuren

40 40 42

CONVENANT ontwerp van een convenant

45 49

GEBRUIKSOVEREENKOMST model van een gebruiksovereenkomst

53 55

RECHT VAN ERFPACHT model van een overeenkomst van recht van erfpacht

56 60

RECHT VAN OPSTAL model van een overeenkomst van recht van opstal

62 65

VRUCHTGEBRUIK

67

DEEL 6: VAKJARGON

70

NOG ENKELE LOCOMOTIEF-BROCHURES

73

een overzicht van ‘infrastructuur’-overeenkomsten

2◄

INLEIDING Je staat op punt een overeenkomst te sluiten en je zoekt naar de juiste betekenis van het begrippenkader aangaande het sluiten van overeenkomsten. Je bent alvast op de juiste plaats aanbeland. In deze brochure presenteren we verschillende mogelijkheden voor het sluiten van een overeenkomst. Je vindt per overeenkomst telkens een omschrijving. We geven je een jeugdwerkvriendelijk antwoord op prangende vragen over rechten en plichten van de betrokken partijen bij een overeenkomst. We gaan in op de structuur van overeenkomsten en formuleren hier enkele tips bij. We presenteren je ook enkele modellen. De gepresenteerde modellen van overeenkomsten dienen louter als uitgangspunt voor de opmaak van je eigen overeenkomst die je straks gaat sluiten. Gebruik je portie gezond verstand om ze op eigen maat te reconstrueren. De brochure is opgebouwd in een zestal hoofdstukken: (1) kopen versus huren, (2) structuur organisatie, (3) de notaris, (4) koopcontracten, (5) ‘huur’-contracten en (6) vakjargon. Het zwaartepunt van deze brochure ligt op hoofdstuk 5 waar verschillende mogelijkheden van overeenkomsten uit de doeken worden gedaan. De term ‘huur’-contracten is in deze context niet 100% juridisch correct. We kozen er echter voor om toch deze term te gebruiken omdat hij beter aansluit bij de gangbare taal.

►3

Den Deal

OVERZICHTSSCHEMA

Hieronder tref je een overzicht aan van de diverse overeenkomsten die verder in deze brochure besproken worden. Dit overzicht zou je enig idee moeten geven van wat je je precies bij welke overeenkomst kan voorstellen. Duur? lange termijn, onbeperkt

Kostprijs? afgesproken verkoopprijs

Met wie? - …

Wat? Akkoord over de verkoop van een onroerend goed tegen een welbepaalde prijs.

huurovereenkomst

korte of middellange termijn, bepaalde duur (meestal per jaar)

meestal maandelijks afgesproken huur

- …

Akkoord over de verhuur van een onroerend goed tegen een welbepaalde prijs.

convenant

korte termijn, meestal per jaar of enkele jaren

afgesproken vergoeding of dienst in convenant

- overheid (gemeente)

Elke akte of schriftelijk vastgelegde afspraak tussen een overheid en andere partijen van privaatrechtelijke aard (of een lagere overheid).

gebruiksovereenkomst

korte termijn

geen vergoeding

- gemeente - parochie - …

Gebruik van een onroerend goed.

recht van erfpacht

lange termijn, 27 tot 99 jaar

jaarlijkse vergoeding,

-

gemeente NMBS scholen OCMW parochie …

Gebruik van een onroerend goed.

recht van opstal

lange termijn, maximum 50 jaar

vergoeding is niet gebruikelijk

-

gemeente NMBS scholen OCMW parochie …

Eigendom op andermans grond.

vruchtgebruikovereenkomst

lange termijn, bepaalde of onbepaalde duur

geen jaarlijkse vergoeding

- …

verkoopovereenkomst

Genieten van andermans goed.

VERSCHILLENDE EIGENAARS

In de vierde kolom poneren we bij de ‘huur’-overeenkomsten enkele mogelijke eigenaars. Dit zijn de volgens ons de meest voorkomende ‘instanties’ waar overeenkomsten mee worden afgesloten. Naast de opgesomde zijn er natuurlijk nog andere mogelijk. Ook privé-personen kunnen met een jeugdwerkinitiatief een overeenkomst afsluiten. Zelfs zelfstandigen of bedrijven durven dit al eens doen (bijvoorbeeld een overeenkomst tussen een brouwer en een jeugdhuis). In deze brochure bekijken we alles vanuit het oogpunt van een jeugdwerkinitiatief die met een andere partij een overeenkomst wil aangaan.


4◄

DEEL 1: KOPEN VERSUS HUREN KOPEN & (VER)BOUWEN OF HUREN? Het is niet mogelijk een eenduidig antwoord te geven op de vraag of je beter jeugdwerkinfrastructuur koopt, of gronden verwerft en een bouwproces aanvangt, of een gebouw huurt. Maar we willen pogen om hier toch enkele mogelijke voor- en nadelen tegen elkaar af te wegen. Hou er wel rekening mee dat elke situatie verschillend is. Je vertrekt immers van de eigenheid van je eigen jeugdwerkinitiatief. Je kan zelf best inschatten wat voor jullie haalbaar is en wat niet.

KOPEN – HUREN KOPEN Het grote voordeel van een gebouw te kopen ten opzichte van huren, is dat het gebouw op lange termijn van jullie zelf is. Het geeft je meer zekerheid en is zeker op lange termijn een goede investering. Bij huren ben je immers de maandelijks huurprijs voorgoed kwijt. Als je in plaats daarvan een lening terugbetaalt, investeer je het geld op lange termijn. Een nadeel van een gebouw te kopen, is dat je op een bepaald moment wel een enorme berg geld moet ophoesten. Uiteraard kan je op zoek gaan naar een aantal financieringsmogelijkheden (zie Locomotief-brochure De Geldslag), maar je zal als jeugdwerkinitiatief dan altijd in het achterhoofd moeten houden dat je nog zaken moet afbetalen. Dit kan een extra druk zijn op je dagdagelijkse werking. Een gebouw kopen, is ook veel belastender dan een gebouw huren. Denk maar aan de registratierechten en onroerende voorheffing.

HUREN Een voordeel van een gebouw te huren, is dat het allemaal veel vlotter gaat dan een gebouw te kopen. Er komt minder bij te kijken en je kan er vrijwel dadelijk intrekken. Je kan er ook gemakkelijker uit vertrekken, indien je dat wenst (binnen de beperkingen van de wet). Je zit dus niet zo ‘vast’ aan een gebouw. Als je een gebouw huurt, moet je ook veel minder geld uitgeven voor een bouwgrond, gebouw, de bouw of renovatiewerken. Je moet ook geen onroerende voorheffing betalen. Een ander voordeel, is dat alleen onderhoudsen herstellingswerken ten laste zijn van de huurder. Zware uitgaven zijn meestal ten laste van de verhuurder. Kijk wel goed na wat het huurcontract hierover zegt. Het grote nadeel van een gebouw te huren, is dat je geen zekerheid hebt of je voor altijd in dat gebouw kan blijven of niet. Binnen de beperkingen van de wet en van de bepalingen in het huurcontract, kan de verhuurder immers altijd een einde maken aan de verhuurovereenkomst, eventueel mits betaling van een schadevergoeding. Een gebouw huren, is in de meeste gevallen ook eerder van korte termijn (huur, convenant) dan een gebouw kopen, tenzij in speciale gevallen (erfpacht, opstal, …). Je zal ook niet zo gemakkelijk het gebouw naar je zin kunnen omvormen. Dikwijls legt het huurcontract beperkingen op. Een ander nadeel, is dat je de gedane investeringen niet terug kunt krijgen op het einde van de huurovereenkomst.

►5

Den Deal

KOPEN – BOUWEN KOPEN Een voordeel van een gebouw te kopen t.o.v het zelf te bouwen, is dat alles veel sneller gaat. Het kan zijn dat je niet precies weet wanneer je in je nieuw gebouw kan intrekken, zodat je langer dan gepland elders moet verblijven. Als je een bestaand gebouw koopt, weet je precies hoeveel dat zal kosten, tenminste als er geen verregaande verbouwingswerken moeten uitgevoerd worden Het grote nadeel van een bestaand gebouw kopen t.o.v. zelf bouwen is wellicht dat je nooit precies datgene vindt wat je zoekt. Als je zelf bouwt, dan zet je iets dat – binnen je budget – aan zoveel mogelijk verwachtingen voldoet. Je moet al veel geluk hebben om op een gebouw te stoten dat je met een minimum aan ingrepen tot jeugdlokaal of jeugdhuis kan omvormen. Een ander nadeel kan zijn dat je heel wat meer verbouwingswerken dient te doen, dan je vooraf ingecalculeerd had. De totaalprijs van een renovatie is ook vaak veel moeilijker in te schatten dan de kosten van een nieuwbouwproject. De meeste verbouwers zullen het beamen: bij een renovatie weet je wel waar je begint, maar niet waar je uitkomt. Het is dus zeker aan te raden iemand met kennis van zaken mee te nemen om het gebouw dat je wenst aan te schaffen te bekijken. Hij of zij kan je dan wijzen op bepaalde gebreken. Zo heb je bij aankoop al meteen zicht op de te verwachten werkzaamheden.

BOUWEN Het grote voordeel van bouwen t.o.v. een bestaand gebouw kopen, is dat je je gebouw ‘op maat’ van jouw jeugdwerkinitiatief kan maken. Bij een nieuwbouw, zullen er ook minder snel zware onderhoudsen herstellingswerken opduiken. Wanneer je wat handige mensen binnen jullie organisatie hebt, kan je ook heel wat geld uitsparen door zelf de handen uit de mouwen te steken om zo de prijs te drukken. Wanneer je een gebouw koopt, zullen er ook veel minder snel zware onderhoudsen herstellingskosten opduiken. Het nadeel van bouwen is dan weer dat dit je penningmeester onaangename verrassingen kan bezorgen. Soms loopt de definitieve bouwprijs immers hoger op dan de geraamde kostprijs. Het kan zijn dat je meer dient uit te geven dan eerst voorzien. Leen daarom ook vooraf voldoende en voorzie in reserve. Een ander nadeel, is dat bouwen toch wel wat tijd en energie vraagt. Het effect van zo’n infrastructuurwerken op je dagelijkse werking is niet te onderschatten.


6◄

DEEL 2: STRUCTUUR ORGANISATIE Hoe organiseer je je op het aangaan van een overeenkomst? Sommige contractuele bepalingen kunnen immers behoorlijke gevolgen hebben. Als gewoon jeugdwerkinitiatief ben je eigenlijk een feitelijke vereniging en lopen de ondertekenaars van een overeenkomst dus persoonlijk risico. Ben je reeds een vereniging zonder winstoogmerk, dan is het de vereniging zelf die de vanuit zijn rechtspersoonlijkheid de verbintenis aangaat. In de volgende onderdeeltjes bekijken we de verschillen tussen een feitelijke vereniging en een vereniging zonder winstoogmerk (vzw). En bespreken we per overeenkomst de noodzaak tot oprichting van een vzw-structuur. Daarna geven we je nog wat tips mee mocht je overgaan tot de oprichting van een vereniging zonder winstoogmerk.

FEITELIJKE VERENIGING – VERENIGING ZONDER WINSTOOGMERK Een feitelijke vereniging heeft weinig nodig om te ontstaan. Immers zodra twee of meer personen samen een bepaald doel willen verwezenlijken is de realisatie een feit. Louter doordat jullie aan ‘jeugdwerk doen’ zal je beschouwd worden als een feitelijke vereniging. Aan het ontstaan zijn dus geen strikte voorwaarden verbonden, dit is helemaal niet zo vreemd daar een feitelijke vereniging ook geen formele rechten heeft. Als vereniging kan zij geen overeenkomsten aangaan, geen eigendommen bezitten, geen schenkingen aanvaarden, … Indien dit al zou gebeuren, dan zijn het de individuele leden die zich hier persoonlijk toe verbinden. In een feitelijke vereniging kunnen dus de individuele personen elk afzonderlijk aansprakelijk worden gesteld voor de totaliteit. Een vereniging zonder winstoogmerk daarentegen kan wel als geheel roerende of onroerende goederen verwerven, overeenkomsten afsluiten, schenkingen en legaten aanvaarden, enz. indien dit nodig is voor de realisatie van haar maatschappelijk doel. Deze vorm van vereniging is dan ook aan strikte bepalingen onderworpen. Wil je je beroepen op een vzw-statuut dan zul je moeten voldoen aan diverse verplichtingen op zowel juridisch, boekhoudkundig als fiscaal vlak. Dus niet enkel bij de oprichting, maar doorheen het hele bestaan van een vzw dient men heel wat administratieve verplichtingen te volbrengen. Het grote voordeel is dan weer dat de vzw als rechtspersoon aansprakelijk is voor de normale acties die gesteld zijn door de bestuurders van de vzw. Leden zijn dus niet persoonlijk aansprakelijk voor hun daden zoals dit bij een feitelijke vereniging wel was. De titel van rechtspersoonlijkheid schermt de bestuurders uiteraard niet van alle verantwoordelijkheid af. De bestuurders moeten immers de vereniging leiden volgens het gekende principe van ‘de goede huisvader’. Ze dienen zich dus aan de bepalingen van de wet te houden. Fraude plegen is dus bijvoorbeeld uit den boze. In de volgende tabel proberen we de verschillen tussen beide verenigingen wat overzichtelijker voor te stellen. FEITELIJKE VERENIGING

VERENIGING ZONDER WINSTOOGMERK AARD

Meerdere personen die overeenkomen om op geregelde en duurzame wijze een aantal initiatieven te nemen.

►7

Groepering van ten minste drie personen die overeenkomen om gemeenschappelijke doelstellingen te realiseren. Het commerciële belang is ondergeschikt aan het doel. Den Deal

FEITELIJKE VERENIGING

VERENIGING ZONDER WINSTOOGMERK RECHTSPERSOONLIJKHEID

De vereniging heeft geen rechtspersoonlijkheid. De oprichting en de werking worden niet bij één of andere wet geregeld. De leden kunnen afzonderlijk en individueel aansprakelijk gesteld worden.

De vereniging wordt geregeld door de Wet van 27 juni 1921 (gewijzigd door de wet van 2 mei 2002 en de wet van 16 januari 2003) en geniet daardoor rechtspersoonlijkheid. De rechtspersoonlijkheid gaat in vanaf de dag van publicatie van de statuten in de bijlagen van het Belgisch Staatsblad.

ORGANISATIE

Geen wettelijke regeling.

Formele regeling die vastgelegd is in de eerder genoemde wet: algemene vergadering, raad van bestuur, werking, vergadering, ledenlijsten,... BEZITTINGEN

De vereniging heeft als dusdanig geen bezittingen. De bezittingen zijn als het ware de medeeigendom van alle leden.

De vzw heeft een eigen vermogen dat duidelijk is afgebakend van het vermogen van de leden.

PLICHTEN

Er zijn geen verplichtingen, behoudens de afspraken die tussen de leden onderling of met derden gemaakt werden.

Op fiscaal vlak gelden de gewone regels inzake de personenbelasting (directe belastingen) of deze inherent aan de B.T.W.-wetgeving.


Het houden van een stichtingsvergadering. Bekendmaken van de statuten, wijzigingen van statuten en bestuursleden in de bijlagen van het Belgisch Staatsblad door neerlegging bij de griffie van de rechtbank van koophandel van het gerechtelijk arrondissement waar de zetel van de vereniging zich bevindt. Neerlegging van een coördinerend dossier bij de griffie van de Rechtbank van Koophandel van het gerechtelijk arrondissement……Dit dossier dient te bevatten : de gecoördineerde statuten (dit is de tekst van de statuten, aangepast aan de nieuwe wetgeving), de samenstelling van de Raad van Bestuur, de ledenlijst in alfabetische volgorde en ondertekend door de voorzitter, en de geijkte documenten voor publicatie in het Belgisch Staatsblad. Alle documenten dienen steeds in drievoud te worden neergelegd. Inschrijving in het rechtspersonenregister van de Kruispuntbank van Ondernemingen… Hierbij wordt aan de VZW een ondernemingsnummer toegekend, dat dient vermeld in alle contacten met de griffie. Kleine VZW’s dienen ook hun jaarrekening neer te leggen op de griffie van de Rechtbank van Koophandel. Op fiscaal vlak wordt de vzw onderworpen aan de rechtspersonen- of vennootschapsbelasting (directe belastingen) al naargelang de aard van de activiteiten. Ook kan de vzw verplicht zijn een B.T.W.-nummer te hebben. Er is een speciale procedure voor het ontvangen van schenkingen en legaten.

8◄

FEITELIJKE VERENIGING

VERENIGING ZONDER WINSTOOGMERK AANSPRAKELIJKHEID

De leden kunnen individueel aansprakelijk gesteld worden bij het niet-nakomen van de aangegane verbintenissen en afspraken.

De leden kunnen slechts individueel en in eigen naam optreden, dagvaarden en gedagvaard worden.

De leden zijn individueel niet gebonden in hun privé-vermogen. Enkel de vzw kan aansprakelijk gesteld worden op voorwaarde dat de rechtspersoonlijkheid tegenstelbaar is aan derden en dat de vereniging beheerd wordt als ‘een goede huisvader’. De vzw kan in eigen naam en voor eigen rekening optreden, dagvaarden en gedagvaard worden.

STRUCTUUR

Vrij te bepalen.

Een vzw moet een algemene vergadering (minstens 3 leden) en een raad van bestuur hebben (minstens 3 tenzij er slechts 3 leden zijn). Dit is minimaal, een verdere structuuruitbouw is vrij te bepalen. Zowel ondergeschikte of nevengeschikte relaties zijn mogelijk.

WELKE OVEREENKOMST VRAAGT WELKE ‘STRUCTUUR’? Indien jullie jeugdwerkinitiatief dus een overeenkomst wil aangaan, dan is het al dan niet oprichten van een vzw een overweging die bewust gemaakt dient te worden. Elke situatie is verschillend, we kunnen je dus enkel wat aandachtspunten en richtlijnen meegeven. Jullie zullen zelf moeten uitmaken of het mogelijk is een feitelijke vereniging te blijven, of indien het noodzakelijk is (een deel van) je werking tot vzw om te vormen. In het eerste geval zal de persoon die het contract ondertekent aansprakelijk zijn, in het tweede geval is de vzw als rechtspersoon aansprakelijk. Hierbij moet dan wel opgemerkt worden dat de administratieve lasten om een vzw structuur te onderhouden niet min zijn voor een plaatselijke vrijwilligersorganisatie. Het grote voordeel bij een feitelijke vereniging is dan weer dat die administratieve rompslomp beperkt blijft (er zijn immers geen specifieke verplichtingen vastgelegd). Een ander pluspunt is dat de dynamiek van de werking gevolgd wordt. De personen die zich het meest met de werking bezig houden, hebben vaak ook de grootste inbreng. Een vzw-structuur is daarentegen nogal strak en minder vrijblijvend.

Volgende elementen dienen jullie zeker op te nemen in jullie afweging: − de aard van de overeenkomst en de opgenomen bepalingen, − de duur van de overeenkomst, − de vergoeding die vereffend dient te worden, − en de persoon/instantie waarmee je de overeenkomst afsluit. Op basis van deze elementen zal je moeten afwegen of het persoonlijk risico dat gelopen wordt te groot is om nog als feitelijke vereniging te blijven bestaan. We doen een poging om ons uit te spreken over de overeenkomsten die verder in deze brochure aan bod komen. We geven hier vrijblijvend onze mening over. Immers verschillende factoren kunnen plaatselijk tot een andere opinie leiden. Ook toekomstige intenties die niet louter op een overeenkomst van toepassing zijn kunnen de keuze voor een vzwstructuur verantwoorden. Dan denken we bijvoorbeeld aan toekomstige bouwwerkzaamheden.

►9

Den Deal

VERKOOPOVEREENKOMST

Een verkoopovereenkomst is al meteen een buitenbeentje binnen de te bespreken overeenkomsten, daar de vereniging onroerende goederen wenst te verwerven. Gezien hier grote sommen geld en het verwerven van een eigendom meespelen raden we dan ook aan om een vzw op te richten die het goed kan aankopen en beheren. HUUROVEREENKOMST

Een huurovereenkomst wordt gewoonlijk afgesloten voor een betrekkelijk korte termijn. Voorts genieten de contractanten van een goede wettelijke bescherming. Het is dus mogelijk om deze overeenkomst af te sluiten als feitelijke vereniging. Één of meerdere leden nemen dus de verantwoordelijkheid op zich. Dit kan zeker indien de overeenkomst afgesloten wordt met een overheid, of wanneer de huurprijs niet buitensporig is, of dit slechts een tussentijdse oplossing betreft (de vereniging heeft een andere locatie op het oog), of de vereniging kan beroep doen op voldoende financiële middelen om aan de voorwaarden in het contract te voldoen, … Indien de huurovereenkomst voor een langere termijn wordt aangegaan, valt de oprichting van een vzw toch wel te overwegen, zeker indien er globaal genomen een groot verloop is in je leidings- of bestuursgroep. CONVENANT

Ook een convenant wordt gesloten voor een korte termijn (gewoonlijk jaarlijks). Het is meestal de (gemeentelijke) overheid die in deze de andere partij vormt. Het is dus perfect mogelijk dat enkele verantwoordelijken (bestuursleden, hoofdleiding) van je jeugdwerkinitiatief zich engageren om dit convenant voor het komende werkjaar ten uitvoer te brengen. Een vzw-structuur is dan ook niet zozeer nodig. Doch bij een convenant tussen een gemeente enerzijds en een jeugdwerkinitiatief anderzijds is het niet ondenkbaar dat de gemeente die in deze min of meer optreed als subsidiërende overheid enkel zijn deel van de afspraken wil nakomen mits het jeugdwerkinitiatief een vzw is. Indien dit in het convenant opgenomen wordt, dan wil de gemeente wellicht zekerheid dat de infrastructuur die zij ter beschikking stellen goed benut zal worden. Wanneer er in het convenant belangrijke financiële en/of juridische zaken geregeld worden, is het aangewezen om een vzw-structuur op te zetten. GEBRUIKSOVEREENKOMST

De gebruiksovereenkomst stelt eigenlijk wat minimale voorwaarden vast. Eigenlijk is dit eerder een soort omschrijving van enkele regels, van wat richtlijnen die te volgen zijn bij het gebruik van het onroerend goed. Er is ook geen echte tegenprestatie gewenst. Men mag de infrastructuur immers voor een korte termijn gratis gebruiken. Louter hiervoor een vereniging zonder winstoogmerk oprichten lijkt ons dan ook zinloos. RECHT VAN ERFPACHT

Het recht van erfpacht stelt ons voor een moeilijke oefening. De aard van de gebruikelijke erfpachtgevers (overheden, scholen, parochies, OCMW’s,...) en de doorgaans schappelijke vergoeding maken het mogelijk om gewoon als een feitelijke vereniging door het leven te gaan. Echter de lange termijn (27 tot 99 jaar) doet dan weer de balans doorslaan richting een vereniging zonder winstoogmerk. Er zijn natuurlijk altijd families die al generaties lang in jullie jeugdwerkinitiatief actief zijn en wie weet zijn zij wel bereid een erfpachtovereenkomst te ondertekenen. Een erfpachtovereenkomst kan je aangaan voor 30 of voor 90 jaar wat zeker moet meetellen in de afweging. Hou er zeker rekening mee dat het niet is omdat personen die op dit moment goed ingebed zijn in je vereniging, ze dit tientallen jaren later nog steeds zullen zijn. Ook andere bepalingen in het contract kunnen doorslaggevend zijn om te kiezen voor een vzw. Zo zou je verplicht kunnen worden de gebouwen die je benut om te vormen of uit te breieen overzicht van ‘infrastructuur’-overeenkomsten

10 ◄

den. Het behouden van je feitelijke vereniging voor middellange termijn zou dus kunnen, maar waar het de zeer lange termijn betreft stellen we het oprichten van een vereniging zonder winstoogmerk voor. In elk geval dient er gezien de lange termijn voor een goede administratie gezorgd worden. RECHT VAN OPSTAL

Het recht van opstal kan voor lange termijn (maximum 50 jaar) verkregen worden. De vergoeding zal wellicht laag zijn omdat de opstalgever het terrein in kwestie niet benut en hier in de toekomst ook geen concrete plannen voor heeft. In jeugdwerkverband zullen de opstalgevers ook eerder overheden of instanties zijn die hun terreinen niet willen verkopen, maar door het toekennen van een opstalrecht toch voor een bepaalde periode een nood willen lenigen. De opstalgever zal dus wellicht achter het openbaar nut staan dat een jeugdwerkinitiatief vertegenwoordigt. De overeenkomst kan dus gesloten worden met een particulier persoon die een feitelijke vereniging vertegenwoordigt. In de overeenkomst zelf kan dan een clausule opgenomen zijn dat er binnen een bepaalde tijdsspanne op de ter beschikking gestelde grond een jeugdinfrastructuur opgetrokken dient te worden. Mocht dit niet gebeuren, dan vervalt de overeenkomst. VRUCHTGEBRUIK

Over een overeenkomst van vruchtgebruik heb je niet zo veel zeggenschap, dit is immers een overeenkomst die je niet zomaar kan bedingen via onderhandelingen. Veelal zal een persoon/organisatie jouw vereniging benaderen. Veel zal dus afhangen van de voorwaarden die gesteld worden om een (on)roerend goed ter beschikking te stellen. Bij een overeenkomst van vruchtgebruik zal de vruchtgebruiker bijna kunnen handelen alsof hij/zij de eigenaar zelf is. Een vzw-structuur lijkt daarom dus aan te raden, als vereniging zal je dan immers quasi in het bezit zijn van een eigendom.

Samenvattend kunnen we dus stellen dat we het oprichten van een vzw als noodzakelijk beschouwen indien de vereniging een groot eigen vermogen te beheren heeft (grond, gebouw, veel en duur materieel,…) of indien de vereniging een contractuele verbintenis aangaat met een zeker risico, of voor een lange termijn. Gebruik in elk geval zelf je gezond verstand en probeer zoveel mogelijk voor- en nadelen te wikken en te wegen vooraleer je tot een besluit komt.

AANDACHTSPUNTEN BIJ OPRICHTING VAN EEN VZW Indien je jeugdwerkinitiatief reeds een vereniging zonder winstoogmerk is, dan hoeft er uiteraard geen nieuwe opgericht te worden. Mogelijks dienen de statuten herbekeken te worden. Kloppen de doelstellingen nog? Dient de samenstelling van de raad van bestuur gewijzigd te worden? … WELKE VZW?

Is je jeugdwerkinitiatief nog geen vereniging zonder winstoogmerk, dan heb je de keuze. Ofwel richt je voor de volledige werking van je vereniging een vzw op. Ofwel richt je een ondersteunende vzw op die zich over de infrastructuur ontfermt. Als je voor dit laatste kiest, dan kan je je aandacht richten op je werking. Het is dan de taak van de ondersteunende vzw om je jeugdwerkinitiatief hierin bij te staan en de voorwaarden te vervullen opdat je werking in het gebouw kan doorgaan. Dit heeft verder nog als voordeel dat je dus heel wat mensen met een specifieke expertise (een handige harry, een administratieve crack,…) kan betrekken bij je vereniging. En dit terwijl je eigenlijke werking (aan ‘jeugdwerk doen’) met de huidige structuren ongestoord kan verder gaan. ► 11

Den Deal

Zeker voor jeugd- en jongerenbewegingen is dit een goede zaak. Vaak beschikken ze over een structuur die zijn waarde reeds bewezen heeft. Zo komt er wellicht geregeld een leiderskring, groepsraad, bondsstaf,… samen waar de leiding gezamenlijk beslissingen neemt. Voor jeugdhuizen ligt dit wat anders, er zijn wel wat bijkomende voordelen om de hele vereniging meteen tot vzw om te vormen. Vele jeugdhuizen organiseren regelmatig activiteiten met hoge financiële risico's. Een jeugdhuis sluit ook vaker contracten af (concerten, brouwer, …), of heeft misschien een werknemer in dienst. Een jeugdhuis dat permanent openstaat voor alle jongeren heeft ook vlugger te maken met rechtszaken. Als vereniging zonder winstoogmerk heeft men een eigen rechtspersoonlijkheid. Men kan dan ook beter de belangen van de vereniging behartigen. Zeker als er schade is toegebracht. Andere jeugdhuizen moeten dan weer een milieuvergunning aanvragen. Een vzw-structuur is dus in de meeste gevallen meer dan aangeraden en garandeert meer inspraakkansen voor de medewerkers. TIPS

Wanneer je een vzw opricht, denk je best al in de aanvangsfase goed na over de samenstelling en bevoegdheid van de algemene vergadering en de raad van bestuur. Enkele tips: − De bevoegdheid van de vzw moet in de statuten duidelijk vermeld zijn. − Zorg dat de leidingsploeg/jeugdhuiskern gelijk is aan, of toch een duidelijke meerderheid heeft in de Algemene Vergadering. − Ook moet er duidelijkheid en ondubbelzinnigheid bestaan over de beslissingsbevoegdheid (grote beslissingen bij A.V.). − Zorg er voor dat enkele leid(st)ers/kernleden deel uitmaken van de raad van bestuur. Zo verbeter je de communicatie en is het risico op misverstanden kleiner. − De termijn voor bestuurders dient duidelijk en in tijd afgebakend te zijn. Hun mandaat is beperkt hernieuwbaar. − Leg de werkkracht, het administratieve takenpakket meer bij de raad van bestuur. − Installeer een dagelijks bestuur, met eventueel een afgevaardigde bestuurder, voor het nemen van de courante dagelijkse beslissingen. − … MEER INFO:

Opgepast: de vzw-wetgeving is op 2 mei 2002 gewijzigd, bepaalde brochures en/of informatiebronnen kunnen dus verouderd zijn. Sommige modelteksten kunnen hun bruikbaarheid verloren hebben. − ‘vzw’ een brochure van de federale overheidsdienst justitie. Te downloaden op hun website ‘www.just.fgov.be’. − ‘het jeugdhuis als vzw’ een brochure van VFJ die een overzicht geeft van de nieuwe vzw-wetgeving. − ‘vzw ... een goed idee?’, een handleiding van VVKSM voor groepen die een vzw willen oprichten. − ‘te wet of niet te wet’, een handboek van JGM met de voornaamste wettelijke bepalingen van toepassing op de jeugdhuissector. − ‘Het ABC van de VZW’, een uitgave van VSDC. Kijk ook eens op ‘www.vsdc.be’, de site van de Vlaams Studie- en Documentatiecentrum voor vzw's.


12 ◄

‘SLAPENDE’ VZW? Beschik je over een zogenaamde ‘slapende’ vzw, dan ben heb je niet meer voldaan aan de verplichtingen waaraan je als vzw dient te voldoen. Je behoudt wel je rechtspersoonlijkheid, en bent dus niet ontbonden, maar de acties die je neemt zullen niet meer rechtsgeldig zijn. Je wordt dus beschouwd als een feitelijke vereniging. Je zorgt er dus best zo snel voor dat je opnieuw aan alle wettelijke verplichtingen voldoet. Roep de algemene vergadering terug samen. Kies een nieuwe raad van bestuur. Pas eventueel de statuten aan volgens de nieuwe wetgeving. En vervul je jaarlijkse verplichtingen. Als je terug met alles in regel bent, dan is je vzw terug tegenstelbaar aan derden.

ADMINISTRATIE Een laatste – maar daarom niet minder belangrijk – punt dat we je wat betreft de structuur van je organisatie willen meegeven betreft de administratie. Als je een overeenkomst op wat langere termijn hebt afgesloten is het belangrijk dat ook de komende generatie hier nog weet van heeft. Bij een vzw-structuur zal er normaal iemand tot secretaris benoemd worden. Deze persoon zal dus best ook verantwoordelijk worden gesteld om waardevolle documenten (zoals een overeenkomst) te bewaren. Loopt zijn mandaat als bestuurslid/secretaris af, dan draagt hij of zij die bevoegdheden over aan zijn opvolg(st)er. Bij een feitelijke vereniging zal dit wellicht minder strikt geregeld zijn. Bij vele plaatselijke jeugdwerkinitiatieven is het verloop groot en jeugdverantwoordelijken wisselen zich aan hoog tempo af. Het risico dat het exemplaar van overeenkomst dat ooit ondertekend werd, verloren gaat is dus niet ondenkbaar. Ongeacht de structuur die je vereniging heeft willen we je een aantal tips aan de hand doen om dit te voorkomen. − De overeenkomst ettelijke malen kopiëren en verspreiden onder de verantwoordelijken binnen de vereniging is alvast een goed begin. − Indien je vereniging over een archief beschikt (met foto’s, oude ledenbladen, verslagen,…) dan kan je met een kopie van je overeenkomst zeker bij je archivaris terecht. − De akte kan je ook bij de notaris laten registreren. Hiervoor betaal je dan wel registratierechten. − Sommige koepelorganisaties bieden ook aan om (kopieën van) contracten te bewaren. Hoe dan ook, een overeenkomst is geen vodje papier. Het is een verbintenis die aangegaan wordt, en wellicht voor meerdere jaren. Zorg er dus voor dat de inhoud voldoende gekend is en dat iedereen weet wie jullie exemplaar van overeenkomst in zijn bezit heeft.

► 13

Den Deal


14 ◄

DEEL 3: DE NOTARIS WAT IS DE ROL VAN DE NOTARIS? De notaris is de ambtenaar die allerlei akten opstelt en verlijdt (dit is rechtskracht verlenen aan overeenkomsten tussen partijen). In het geval van jeugdwerkinfrastructuur zal dat vaak gaan over akten die de koop of de huur van een pand regelen. Verder kan je ook bij de notaris terecht voor advies en helpt hij conflicten te voorkomen. De Koning benoemt de notaris. De notaris verwerft een deel van de openbare macht (zoals rechters) en kan daardoor authentieke akten opmaken, die de kracht hebben van een vonnis of een arrest. Bepaalde aktes dienen verplicht bij een notaris verleden te worden: een koopcontract, recht van opstal, recht van erfpacht, vruchtgebruik,... Overeenkomsten die onderling worden opgesteld kunnen eventueel geldig zijn tussen partijen, maar zijn dan niet tegenstelbaar aan derden! Bij het (ver)huren van een pand kan je de verhuurovereenkomst laten registeren bij een notaris. Dat is niet verplicht zolang deze huurovereenkomst een termijn van negen jaar niet overschrijdt, maar wel aan te bevelen. Voor de andere overeenkomsten (convenant, vruchtgebruik, gebruiksovereenkomst, …) wordt meestal geen notariële akte opgesteld. Indien je een contract afsluit met de gemeente, kan je laten onderzoeken of het comité van aankoop, een deel van de federale administratie dat ten dienste staat van de overheid (waaronder gemeente en OCMW), de akte kan verlijden. Deze dienst is gratis voor de gemeente. Vraag zeker na bij je gemeente of ze hun akte willen laten verlijden via dit comité van aankoop. Mogelijks duurt het bij deze instanties wel wat langer.

MEER INFO:

− ‘www.notaris.be’, de website van de koninklijke federatie van het Belgische notariaat.

► 15

Den Deal


16 ◄

DEEL 4: KOOPCONTRACTEN De verkoper biedt zijn eigendom al dan niet vrijwillig te koop aan. Via openbare of onderhandse verkoping. De koper betaalt de verkoper de welbepaalde afgesproken prijs.

OMSCHRIJVING Er zijn verschillende manieren om een bouwgrond of een lokaal te kopen. De belangrijkste zijn de onderhandse en de openbare verkoping. Bij een onderhandse verkoping sluiten koper en verkoper een akkoord over de verkoop van een onroerend goed tegen een welbepaalde prijs. Meteen wordt ook een aantal lasten en plichten overeengekomen. Die laatste kunnen betrekking hebben op het tijdstip van ‘levering’ van het onroerend goed, op de wijze en het tijdstip van betaling, op de opschortende voorwaarden (zie verder), … Bij een verkoop uit de hand wordt de notariële akte slechts voorbereid nadat er een akkoord is tussen verkoper en koper, soms pas na vervulling van een opschortende voorwaarde. Onroerende goederen kunnen ook openbaar verkocht worden. Dan wordt de definitieve prijs bepaald door opbod. De meest biedende wordt eigenaar van het onroerend goed. Hij aanvaardt daarbij de lasten en de voorwaarden die op voorhand werden vastgelegd door de verkoper in overleg met de notaris, rekening houdend met de wettelijke voorschriften en de plaatselijke gebruiken. De kosten worden aangekondigd voor de opening van de verkoop. Belangrijk om weten is dat je als koper bij de toewijzing geen bedenktijd meer kunt vragen of een opschortende voorwaarde kunt bedingen. Je koopt of je koopt niet. Vandaar dat je je best op voorhand uitgebreid informeert. Zowel de vrijwillige als de gerechtelijke verkoop worden meegedeeld via aanplakbrieven en advertenties.

OPENBARE VERKOOP BESTEK Voor je naar de openbare verkoop gaat, raadpleeg je best eens de notaris voor het bestek. Hierin staan alle gegevens over erfdienstbaarheden (zie verder), recht van voorkoop, de lasten, belastingen, kadastraal inkomen,… Deze informatie deelt de notaris ook mee bij de aanvang van de verkoping. Verder doe je best navraag naar algemene en specifieke voorwaarden, de juiste bijkomende kosten en de beschikbaarheid.

VRIJWILLIGE OPENBARE VERKOOP De vrijwillige openbare verkoop verloopt naar gelang van de plaatselijke gebruiken in een of twee zitdagen. De verkoper kan het bod van de meest biedende aanvaarden of

► 17

Den Deal

weigeren. Op sommige plaatsen wordt gewerkt met instel- of inmijningspremies en zogenaamde verdieren. Dit wordt zeker niet overal gehanteerd. Instel- of inmijningspremie: Op de eerste dag wordt het eigendom slechts voorlopig toegewezen. De laatste bieder heeft dan recht op een premie (doorgaans 0,50 % van zijn bod), uiteraard enkel indien het goed wordt verkocht op de tweede zitdag. Koopt hij zelf, dan hoeft hij deze premie niet te betalen. Koopt een ander, dan betaalt deze de premie aan hem. Verdieren: Op de eerste dag wordt aanvankelijk enkel geboden in euro. De laatste bieder zal onmiddellijk daarna zijn bod mogen verhogen door verdieren te stellen. De waarde van een verdier (uitgedrukt in euro) en het gedeelte dat toekomt aan de verdierensteller, varieert van streek tot streek. Op de tweede zitdag wordt verder geboden in verdieren (cf. verdieren = dierder, duurder maken). De opdracht over te gaan tot vrijwillige openbare verkoping kan steeds ingetrokken worden door de eigenaar, zonder dat hij daarvoor enige verantwoording moet afleggen.

GERECHTELIJKE OPENBARE VERKOOP Bij een gerechtelijke of gedwongen openbare verkoop (vb. door faillissement) kan de notaris beslissen om een tweede zitdag vast te stellen als hij op de eerste zitdag een veel te laag bod krijgt. Na de zitdagen beschikt het publiek over het recht om een hoger bod te doen binnen vijftien dagen (‘recht van hoger opbod’). Hiervoor zijn ook minimum- en maximumbedragen vastgesteld. Het bod moet minimum 10% hoger zijn en bedraagt maximaal 6.250 euro. Nu zijn er twee mogelijkheden. Er wordt geen opbod gedaan binnen de voorziene 15 dagen en de laatste bieder wordt definitief koper of er wordt wel een hoger bod gedaan en de notaris stelt een nieuwe en definitieve zitdag vast. Op deze zitdag kan iedereen weer aan de biedingen deelnemen en zal er toegewezen worden aan de hoogstbiedende.

BETALING De koper moet de koopsom en de kosten betalen binnen de termijn die vastgesteld is in het bestek. Meestal is dit een periode tot twee maanden na de definitieve toewijzing. Als de koper er niet in slaagt de koopprijs binnen de gestelde termijn te betalen, zijn nalatigheidsinteresten verschuldigd. Als de betaling er niet komt, wordt de verkoop ontbonden en wordt het goed opnieuw openbaar te koop gesteld.

ENKELE TIPS BIJ OPENBARE VERKOOP − Ga op voorhand eens naar een openbare verkoop van een huis of grond zodat je kan zien hoe het er aan toe gaat.

− Bij een gerechtelijke verkoop is de kans op ‘gunstkoopjes’ groot. Voor fel gegeerde woningen of gronden kiest men soms vrijwillig voor een openbare verkoop.

− Neem eventueel vooraf contact op met een financieringsmaatschappij. Deze zal je −

kunnen vertellen tot hoeveel je kan opbieden. Dit hangt af van de waarde van het te koop gestelde goed en uiteraard ook van je financiële mogelijkheden. Zowel bij een vrijwillige als bij een gerechtelijke openbare verkoping, heeft de uiteindelijke koper de mogelijkheid om een ‘command’ (= lastgever) aan te stellen. Dit betekent dat hij verklaart niet voor zichzelf te hebben gekocht, maar voor een derde, die onbekend wenste te blijven bij de openbare biedingen. Deze commandbenoeming gebeurt via een notariële akte, die moet de dag na het definitief worden


18 ◄

van de verkoping 's morgens vroeg ondertekend worden (vóór 10 uur). De akte moet immers die dag nog geregistreerd worden en registratiekantoren sluiten hun deuren normaliter om 12.00u. Dit alles om te vermijden dat er tweemaal kosten betaald moeten worden.

ONDERHANDSE VERKOOP Een onderhandse verkoop gebeurt via een notaris of via een makelaar. Verschillende stappen bij een onderhandse verkoop: 1. koopoptie of opschortende voorwaarde (als er nog onzekere factoren zijn) 2. bodemattest 3. verkoopsovereenkomst 4. notariële akte

KOOPOPTIE OF OPSCHORTENDE VOORWAARDE KOOPOPTIE

Voor een relatief klein bedrag verbindt de verkoper zich er toe de woning niet aan iemand anders te verkopen. Dit is een eenzijdige verbintenis van laatstgenoemde om niet te verkopen aan iemand anders binnen een bepaalde termijn (bv. 1 week of 14 dagen). Beslist u binnen deze periode te kopen, dan laat u dit schriftelijk weten aan de verkoper. Dit noemt men dan het "lichten" van de optie. Meestal wordt overeengekomen dat dit per aangetekende brief moet gebeuren. Eenmaal de optie gelicht, is de verkoop definitief. Als dit niet binnen de afgesproken termijn gebeurt, dan is de eigenaar opnieuw vrij te verkopen aan wie hij wil. Omdat na het lichten van de optie de verkoop automatisch volgt, is het noodzakelijk dat alle modaliteiten van de verkoop (onder meer prijs, betalingstermijn en voorwaarden) reeds nauwkeurig in de optie zijn opgenomen. Om de eigenaar-verkoper te overhalen een dergelijke optie toe te staan, zal de kandidaat-koper hiervoor soms een bepaald bedrag moeten betalen. Wordt de optie niet gelicht, dan behoudt de eigenaar deze som als een soort schadeloosstelling. Wordt de optie wel gelicht, dan zal dit bedrag gelden als eerste voorschot. Zo wordt rekening gehouden met de belangen van beide partijen. Net zoals bij de verkoopovereenkomst (zie verder), zal ook hier uiterlijk binnen vier maanden na het lichten van de optie, de notariële akte volgen. OPSCHORTENDE VOORWAARDE

In tegenstelling met de optie is de inlassing van een opschortende voorwaarde geen eenzijdige verbintenis, maar een overeenkomst waarbij koper en verkoper hun akkoord nog laten afhangen van de vervulling van een voorwaarde. Meestal wordt deze voorwaarde gesteld door de kandidaat-koper; ze kan o.m. inhouden dat de verkoop tot stand komt onder de opschortende voorwaarde van het toestaan van een financiering, d.w.z. de verkoop zal enkel doorgaan als de kandidaat-koper een lening kan krijgen. Dit wordt best voldoende gedetailleerd: − binnen welke termijn moet de financiering toegekend worden; − welk bedrag moet gefinancierd worden; − bij welke maatschappij kan men terecht en tegen welke voorwaarden;

► 19

Den Deal

− op welke wijze zal de verkoper ingelicht worden over het al dan niet toekennen van de financiering? De opschortende voorwaarde kan bijvoorbeeld ook zijn het bekomen van een stedenbouwkundig attest, eventueel gekoppeld aan een milieuvergunning, waarbij binnen een bepaalde termijn wordt bevestigd welke de bestemming is van de grond. De optie of de opschortende voorwaarde kunnen ook van nut zijn indien het bodemattest nog niet voorhanden zou zijn.

BODEMATTEST Vóór het sluiten van de onderhandse verkoopovereenkomst moet de verkoper in het Vlaamse Gewest per kadastraal perceel een bodemattest voorleggen aan de koper. De verkoper richt daartoe een aanvraag aan OVAM, Dienst Sanering te 2800 Mechelen, Stationsstraat 110, voegt bij zijn aanvraag de kadastrale gegevens, niet ouder dan twee maanden en betaalt een vergoeding van 25 euro per bodemattest. De verkoopovereenkomst zal melding maken van het bodemattest en haar inhoud. Indien het bodemattest niet bekomen werd, kan de verkoper de koper een optie geven of kan een wederzijdse koopbelofte afgesloten worden. Wanneer op een onroerend goed dat verkocht wordt een activiteit wordt of werd uitgeoefend of een inrichting gevestigd is of was die vermeld staat op een lijst vastgelegd door de Vlaamse Regering (de zogenaamde risicogronden), dan zal de verkoper een orienterend bodemonderzoek op zijn kosten moeten laten verrichten door een erkend bodemsaneringsdeskundige. Het deskundigenverslag zal opgezonden worden aan OVAM, die de gepaste maatregelen zal bevelen voor de overdracht kan plaatsvinden. Meer info over het bodemsaneringsdecreet? www.ovam.be of infolijn bodemattest (OVAM) 015/28.44.58.

VERKOOPOVEREENKOMST Dit is een juridische overeenkomst waarin koper en verkoper zich akkoord verklaren met de aankoop. Bij de afsluiting betaalt de koper meestal een voorschot aan de verkoper. Deze verkoopovereenkomst wordt ook wel een ‘compromis’ of ‘voorlopige verkoopovereenkomst genoemd’. Dit doet echter vermoeden dat deze overeenkomst niet definitief is, wat dus niet klopt! Geen van beide partijen kan nog terug, zelfs al is er nog geen voorschot betaald. Het is dus van het allergrootste belang de onderhandse verkoopovereenkomst zo volledig en duidelijk mogelijk op te stellen, zodat geen ruimte gelaten wordt voor discussie achteraf. (zie voorbeeld verkoopsovereenkomst) Wanneer hier niet voldoende aandacht aan besteed wordt, zal de notariële akte leemtes vertonen, aangezien deze zich hier volledig op moet baseren. Indien in de verkoopovereenkomst op een aantal vlakken niets wordt voorzien, kan de notaris dit niet eigenmachtig verhelpen, maar zal hij beide partijen moeten raadplegen. In de akte kunnen immers zonder het akkoord van de partijen geen lasten of voorwaarden worden opgenomen die zouden afwijken van, of tegenstrijdig zijn met, deze opgenomen in de onderhandse verkoopovereenkomst of met hetgeen partijen daarbuiten hebben afgesproken. Neem daarom het zekere voor het onzekere en aarzel niet om vooraf uw verkoopovereenkomst te laten opstellen of nakijken. Dit brengt immers geen extra kosten mee, noch voor de verkoper, noch voor de koper, daar ze vervat zijn in het geheel van de een overzicht van ‘infrastructuur’-overeenkomsten

20 ◄

beschrijvingskosten. Een goed opgestelde verkoopovereenkomst kan heel wat narigheid voorkomen! Maar er is geen mogelijkheid om in een tussenstadium te voorzien, of een bedenktijd in te lassen.

DE NOTARIËLE AKTE De notariële akte vindt zijn basis in de onderhandse verkoopovereenkomst. De notaris moet zich dus baseren op de verkoopovereenkomst en mag niets wijzigen in de notariële akte zonder dat dit door beide partijen goedgekeurd is. Wat is nu het verschil met de verkoopovereenkomst? Een notariële akte is een authentieke akte, d.w.z. dat zij rechtszekerheid verschaft en de mogelijkheid biedt om de overschrijving ervan te bekomen op het hypotheekkantoor Deze overschrijving is van het allergrootste belang. Slechts daarna is de verkoop tegenstelbaar aan derden, wat betekent dat deze derden vanaf de overschrijving met de overdracht rekening moeten houden. Zolang de akte niet is overgeschreven op het hypotheekkantoor, hebben derden nog geen officiële kennis van de overdracht en zouden zij nog altijd beslag kunnen laten leggen op het verkochte goed; kunnen zij nog een hypotheek laten inschrijven of andere voor de koper onaangename initiatieven nemen. De notaris zal er dus voor zorgen dat de aankoopakte zo snel mogelijk wordt overgeschreven. Tussen de ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst en van de notariele akte verlopen maximaal vier maanden. Immers, binnen deze termijn dienen de registratierechten (zie aktekosten) te worden betaald. Mocht tijdens deze periode één van de partijen overlijden, dan gaan zijn rechten en plichten automatisch over op zijn erfgenamen. Doorgaans wordt vier weken na de ondertekening van de verkoopovereenkomst de uiteindelijke akte ondertekend, hoewel dit dus niet verplicht is. VERLIJDEN VAN DE AKTE

Intussen heeft de notaris het nodige opzoekwerk verricht (bij de BTW, het kadaster,...) Bij de notaris wordt de akte dan ondertekend en wordt de akte verleden (d.i. de notaris leest het contract voor en geeft de nodige toelichting). Bij het verlijden van de akte betaal je het resterende bedrag aan de verkoper en de aktekosten aan de notaris. AKTEKOSTEN

Aktekosten is de verzamelnaam voor alle bijkomende kosten. De kosten bij een openbare verkoop bedragen ongeveer 25 % van de verkoopsom, voor een onderhandse verkoop is dat 15 à 20 %. 1. registratierechten (schrijfgeld) Op iedere aankoop van een onroerend goed heft Vadertje Staat een belasting in de vorm van registratierechten. In Vlaanderen is het registratierecht bepaald op 10 %, of op 5% in het geval van een laag KI (745 euro). 2. het ereloon van de notaris Het ereloon van de notaris is wettelijk vastgelegd en wordt bepaald volgens een dalende schaal van percentages van de aankoopprijs. Met andere woorden, hoe hoger de aankoopprijs, hoe lager het percentage van het ereloon. 3. diverse kosten Dit zijn onder meer de kosten voor fiscaal en hypothecair opzoekingswerk, overschrijving naar het hypotheekkantoor, … Deze kosten bedragen meestal 525 euro. Hou er ook rekening mee dat het afsluiten van een hypothecaire lening ook bepaalde kosten ► 21

Den Deal

met zich meebrengt. Voor sleutel-op-de-deurwoningen worden de registratiekosten soms vervangen door BTW.

PRIJSBEWIMPELING - TEKORTSCHATTING De verkoop wordt gesloten voor 100.000 euro, maar partijen komen overeen te laten beschrijven op 80.000 euro. In dit geval spreekt men van ‘prijsbewimpeling’, bepaald in artikel 203 van het Registratiewetboek. Bij de akte van aankoop leest de notaris dit artikel voor: "In geval van bewimpeling aangaande de prijs en lasten of overeengekomen waarde, is elk der contracterende partijen een boete verschuldigd gelijk aan het ontdoken recht. Dit recht is ondeelbaar door alle partijen verschuldigd". De bedoeling van de Wetgever is duidelijk. Partijen moeten op de hoogte gebracht worden van het feit dat de wet in sancties voorziet, wanneer zij hun fiscale verplichtingen niet naleven. Deze verplichting bestaat erin de werkelijke verkoopprijs in de akte te laten opnemen. Doen partijen dit niet, dan plegen zij opzettelijk fiscaal bedrog; zij verbergen de waarheid teneinde minder registratierechten te moeten betalen. Verkoper en koper worden gestraft. Naast een aanvullend recht is er een boete verschuldigd en bovendien stellen beide partijen zich bloot aan correctionele sancties. Wordt de overeengekomen prijs van 100.000 euro echter correct overgenomen in de akte, maar vindt de ontvanger van de registratie dat gelijkaardige eigendommen een merkelijk hogere verkoopwaarde hebben, dan zal hij een ‘tekortschatting’ vaststellen. Het wetboek voorziet immers dat de registratierechten steeds moeten betaald worden op de werkelijke waarde. De overeengekomen prijs tussen verkoper en koper kan hiervan verschillen. Hoe wordt deze werkelijke waarde vastgesteld? Op basis van vergelijkingspunten, d.w.z. door vergelijking met prijzen van gelijkaardige goederen, in dezelfde omgeving gelegen en in normale omstandigheden verkocht. Wanneer er een gevoelig verschil is tussen deze waarde en de prijs in de akte, dan zal de ontvanger dit aan de koper meedelen. Terzelfder tijd vordert hij betaling van de aanvullende rechten en boeten. Is de koper verplicht de schatting van de ontvanger te aanvaarden? Hoegenaamd niet. Ook de ontvanger kan zich vergissen. De koper mag zijn eigen argumentatie naar voor brengen. Hij kan andere vergelijkingspunten inroepen en wijzen op gebreken aan het goed, zoals de slechte toestand, waarin het zich bevond toen hij het kocht, eventueel te bewijzen aan de hand van foto's; eenvoudige afwerking en gebruik van minderwaardige materialen; geen modern comfort (geen ingerichte keuken, badkamer, dubbele beglazing, isolatie, centrale verwarming, ...);... Best maakt men een afspraak met de ontvanger om dit uit te praten en meestal zal er een minnelijke schikking uit de bus komen. Lukt dit niet, dan stelt de ontvanger een bijzondere procedure in, die bekend staat onder de benaming ‘controleschatting’. Dit is een vrij omslachtige procedure, waarbij de uiteindelijk te betalen som merkelijk hoger kan liggen. Behalve indien de ontvanger al te onredelijke eisen stelt, dient de voorkeur te worden gegeven aan een minnelijke oplossing, veeleer dan te laten overgaan tot een controleschatting. Kan tekortschatting vermeden worden? Wanneer de koper zelf weet dat hij een goede zaak heeft gedaan, dan kan hij altijd onderaan de akte een aanvullende verklaring laten opnemen, waarin hij zegt dat de verkoopwaarde hoger is dan de overeengekomen prijs. De registratierechten zullen dan geheven worden op de opgegeven verkoopwaarde en niet op de prijs vermeld in de akte. Zodoende kan de koper een mogelijke tekortschatting voorkomen.


22 ◄

TIPS BIJ ONDERHANDSE VERKOOP − Laat een notaris controleren of de verkoopsovereenkomst (het ‘compromis’) wel vol−

−

− − − −

ledig is. Dit is een gratis dienst van de notaris. Hou niet alleen rekening met de prijs, maar ook met de bijkomende (akte)kosten. Kijk zeker na of de nodige bouwvergunningen werden afgeleverd. Vergeet bijvoorbeeld niet te controleren of de woning wel volledig vergund is. Als de vorige eigenaar een bijbouw gerealiseerd heeft zonder vergunning, riskeer je dat je bij eventuele problemen dat deel op eigen kosten zal moeten laten afbreken. De vorige eigenaar blijft dan buiten schot. Het gebouw dat je aankoopt zal wellicht niet meteen ‘instapklaar’ zijn voor een jeugdwerkinitiatief. In vele gevallen zul je dus moeten overgaan tot verbouwingswerken, een uitbreiding,… Kijk dus voor je overgaat tot de aankoop wat er wat dat betreft mogelijk is. Je vraagt best ook eens of je de plannen van het gebouw kan krijgen. Kijk bij aankoop van grond zeker na of er een stedenbouwkundig attest bestaat, of het gaat over een niet-vervallen verkavelingsvergunning, of een bouwvergunning zal kunnen worden verkregen, eventueel in combinatie met andere vergunningen. Ga na of de prijs realistisch is. Je kan het ook eens voorleggen aan iemand die vertrouwd is met de immobiliënsector. Neem ook eens poolshoogte bij de buren. Zij zijn vaak heel goed op de hoogte van de prijzen in jouw buurt. Beslis alleszins niet halsoverkop. Makelaars gebruiken soms bepaalde trucs om snelle beslissingen te forceren, bijvoorbeeld door te beweren dat er iemand een bod op het gebouw gedaan heeft en de volgende dag een beslissing neemt. Behalve de prijs moet je ook zeer aandachtig de staat van het gebouw analyseren. Neem daar je tijd voor en vergeet zeker de details niet. Ga op zolder kijken, bekijk het dakhout, kijk of de ramen goed sluiten, controleer hoe het zit met de beglazing en de isolatie,…. Vochtproblemen verdienen speciale aandacht. Hier en daar een kleine vochtvlek is geen ramp, maar het mag geen extreme vormen aannemen. Uiteraard gaan veel verkopers dat trachten te verdoezelen met een verflaag. Vraag dus zeker tekst en uitleg als je merkt dat het plafond in één bepaalde kamer voorzien werd van een relatief verse verflaag. Een kritisch en grondig onderzoek aan de woning vertelt je veel over de staat van de woning, maar niet alles. Daarom is het raadzaam om een specialist – een architect of een aannemer – mee te nemen naar de woning. Zeker wanneer je nog verregaande verbouwingswerken wilt laten uitvoeren aan dat gebouw.

MODEL VERKOOPSOVEREENKOMST MINIMALE GEGEVENS IN HET CONTRACT:

Een verkoopsovereenkomst moet volgende elementen zeker bevatten: − termijn waarbinnen de aankoop moet gerealiseerd zijn − sancties voor niet naleving van die termijn − vermelding van eventuele gebreken van de grond − de prijs van de grond en het reeds betaalde voorschot − eventueel de voorwaarde dat de koop enkel doorgaat wanneer er een bouwvergunning verkregen wordt − een nauwkeurige beschrijving van het goed (ligging, oppervlakte, erfdienstbaarheid, ...) Na de ondertekening van het ‘compromis’ wordt gewacht op het verlijden van de akte bij de notaris.

► 23

Den Deal

Verder geef je zeker aandacht aan: − 1 of meerdere eigenaars Is de persoon die zich als verkoper voordoet wel de enige eigenaar? Behoort de woning na het overlijden van één van de ouders, niet toe aan de andere ouder en aan de kinderen en mogelijk ook aan de schoonkinderen? In dit geval moeten alle mede-eigenaars akkoord gaan en de verkoopovereenkomst ondertekenen. Zijn de eigenaars wel bekwaam om te verkopen? Zijn zij allen meerderjarig? − Omschrijving van het goed Is het verkochte goed duidelijk omschreven? Werden de oppervlakte en de kadastrale gegevens gecontroleerd? Ben je als koper volledig op de hoogte van de verhuurtoestand? − Recht van voorverkoop Rust er geen vruchtgebruik of een recht van bewoning op? Of werd aan de huurder misschien een voorkeurrecht tot aankoop verleend? Gaat de pachter zijn recht van voorkoop uitoefenen? Is er een voorkooprecht ingevolge de Vlaamse Wooncode of andere wetgevingen? − Andere ‘diensten’ of ‘eisen’ aan het goed Is het goed niet geklasseerd als monument, stads- of dorpsgezicht? Maakt het misschien deel uit van het archeologisch patrimonium? Zijn er erfdienstbaarheden? − Praktische afspraken en ‘geldzaken’ Is de verkoper in regel met zijn belastingen (directe en BTW), zodat de verkoop normaal kan doorgaan? Ligt het eigendom in een ruilverkaveling? Is het te betalen voorschot, rekening houdend met de omstandigheden, niet te groot? Wat met de brandverzekering? Wanneer moet het saldo van de koopsom betaald worden? Wanneer krijgt de koper de sleutel? Wie zal de verhaalbelastingen op de aanleg en de verbreding van straten en de andere werken aan het wegennet (verder) betalen? Kan de verkoop nog plaatsvinden onder het stelsel van de BTW? Zeer belangrijk, daar dit een aanzienlijke verhoging van de kosten meebrengt! VRAGEN EN AFSPRAKEN MAKEN

Het is altijd goed om als koper een aantal vragen en opmerkingen te formuleren. Als het relevant is, neem deze punten dan op in de notariële akte. Doe dit alvorens de notariële akte te tekenen! MEER INFO:

− ‘www.livios.be’, dit is de site van een nv die tot doel heeft een zo ruim mogelijk − −

pakket aan informatie omtrent het bouwproces en de bouwsector elektronisch te ontsluiten. ‘eigenaar van een woning’, van de KBC. ‘www.notaris.be’, de website van de koninklijke federatie van het Belgische notariaat.


24 ◄

DEEL 5: ‘HUURCONTRACTEN’

HUUROVEREENKOMST Eigenaar stelt tegen betaling een lokaal ter beschikking. De huurder verbindt zich er toe dit bedrag te betalen. Meestal voor bepaalde duur ! De meeste publicaties die het over ‘de huurwet’ hebben, spreken enkel over het huren van een onroerend goed als ‘hoofdverblijfplaats’. Een lokaal valt hier echter niet onder, maar wel onder het gemeen huurrecht (B.W. art. 1714 -1762bis). Heel wat bepalingen i.v.m. huurtermijn, opzeg,… zijn dan ook verschillend. Het gemeen huurrecht is grotendeels AANVULLEND recht, d.w.z. dat je heel wat aspecten in je huurcontract zelf kan regelen.

OMSCHRIJVING Een huurovereenkomst is een overeenkomst waarbij de verhuurder (meestal de eigenaar) zich ertoe verbindt om tegen betaling van een bepaald bedrag het tijdelijk genot van een goed te verlenen aan de huurder (gebruiker). De huurder verbindt zich tot het betalen van een bepaald bedrag. Een huurovereenkomst kan zowel mondeling als schriftelijk worden afgesloten. PRIJS, WIJZE VAN BETALING, BETALINGSTERMIJN

Verhuurder en huurder moeten duidelijk overeenkomen wat de huurprijs is en welke kosten wel en niet inbegrepen zijn. Maak van bij het begin afspraken over wanneer en hoe het voorschot, de waarborg en de huur zelf betaald moeten worden. Laat het tijdstip van betaling (betalingstermijn) ook in het contract vastleggen. De overeengekomen prijs moet vast en definitief zijn. De enige uitzondering is een onmiskenbare fout in de berekening, tenzij een prijswijziging onder precieze voorwaarden vermeld wordt in het contract met vermelding van de uiterste datum waarop dit kan gebeuren. Een aanpassing van de huurprijs aan de kosten van het levensonderhoud is slechts één maal per huurjaar toegelaten en ten vroegste op de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst. Deze aanpassing gebeurt op basis van de indexcijfers. Maximale verhoging = basishuurprijs x nieuwe index / oude index Als de huurder meer betaald heeft dan hij in toepassing van het contract verschuldigd is, dan moet dat deel op zijn verzoek worden terugbetaald. Indien je zelf investeringswerken doet in je gebouw (waardoor de waarde er van vermeerdert), dan is er in het gemeen huurrecht geen wettelijke regeling om een nieuwe huurprijs vast te leggen. ► 25

Den Deal

Dit dien je dus ook vooraf duidelijk te regelen in je contract. Een mogelijkheid kan zijn dat je als huurder een aantal maanden vrijgesteld wordt van het betalen van de huur ten belope van het geïnvesteerde bedrag. Indien de verhuurder verbeteringswerken verricht, kan er in elk geval geen sprake zijn van een eenzijdige verhoging van de huurprijs indien hierover niets in het contract werd voorzien. PLAATS- EN BOEDELBESCHRIJVING

Bij aanvang van de overeenkomst, zal een verhuurder dus meestal een plaatsbeschrijving opstellen om dan te kunnen vergelijken met de plaatsbeschrijving op het einde van de overeenkomst. Als er in het begin geen plaatsbeschrijving is gemaakt, dan moet er van worden uitgegaan dat het lokaal terug gegeven werd zoals je het had ontvangen.

− Een exacte plaatsbeschrijving: In de overeenkomst zijn naam en adres van het lokaal steeds opgenomen. Sommige plaatsen bestaan uit meer dan één deel en laten verschillende groepen tegelijkertijd toe. Omschrijf duidelijk welke delen worden gehuurd en welke niet. Omschrijf eventueel ook de plaatsen voor gemeenschappelijk gebruik als dusdanig. Soms zijn extra speelterreinen of kampweiden aan een lokaal niet opgenomen in de plaatsbeschrijving. Omschrijf deze plaatsen mee in de overeenkomst. Je bent dan de rechtmatige en enige gebruiker tijdens de huurperiode. Dit kan natuurlijk slechts als de uitbater ook eigenaar is van deze terreinen.

− De plaatsbeschrijving moet tegensprekelijk opgesteld zijn: Dit wil gewoon zeggen dat huurder en verhuurder of hun vertegenwoordigers aanwezig moeten zijn bij de plaatsbeschrijving.

− Een gedetailleerde boedelbeschrijving: Omschrijf duidelijk in welke toestand je het lokaal en de inboedel zal huren. De uitbater verbindt er zich dan toe om eventuele werken of aanpassingen nog vooraf te doen. Bij het begin van de huurperiode kan je dan ook vaststellen of je het gehuurde goed aangeboden krijgt zoals werd overeengekomen. HUURTERMIJN

Een huurovereenkomst voor onbepaalde duur wordt geacht aangegaan te zijn per maand. De opzegtermijn bedraagt hier 1 maand. Een schriftelijke overeenkomst van bepaalde duur eindigt wanneer de bepaalde tijd verstreken is, zonder dat er een opzegging nodig is, tenzij die uitdrukkelijk in de overeenkomst voorzien werd. Een vervroegde opzegging (zelfs voor eigen gebruik) is hier niet mogelijk, tenzij het anders bepaald wordt in de overeenkomst. Blijft de huurder na beëindiging van de contractuele duur het goed toch betrekken zonder verzet van de verhuurder, dan is er stilzwijgende verlenging van huur tegen dezelfde voorwaarden (ook qua duur) als in de oorspronkelijke huurovereenkomst. Ook wat dit betreft zijn partijen vrij contractueel iets anders overeen te komen. Een mondelinge huurovereenkomst wordt vermoed van onbepaalde duur te zijn, tenzij anders kan bewezen worden. VOORSCHOT

Een eventueel voorschot wordt meestal betaald bij de ondertekening van een contract. Over het bedrag kunnen de betrokken partijen vrij beslissen. Als huurder hou je het voorschot liefst zo klein mogelijk, b.v. 10 % van de totale prijs. Betaal nooit een voorschot zonder de huurovereenkomst te tekenen. Vraag steeds een betalingsbewijs waarop de datum van de huurperiode staat. Kijk ook in de huurovereenkomst of het voorschot eventueel terugvorderbaar is indien de overeenkomst afspringt.


26 ◄

AKTE

Een mondelinge overeenkomst biedt weinig houvast, maar de huurder geniet wel de volledige bescherming van de wettelijke bepalingen. Toch is een schriftelijke overeenkomst sterk aanbevolen. Als er moeilijkheden komen, kan je beter bewijzen wat overeengekomen werd. Beide partijen moeten een origineel exemplaar ontvangen van de overeenkomst, met datum en handtekening van beiden. Geregistreerd of niet, huurder en verhuurder zijn altijd gebonden door het contract. De wet bepaalt ook niet wie, de huurder of de verhuurder, de huurovereenkomst moet laten registreren (en betalen). Meestal wordt dit in de huurovereenkomst zelf bepaald. Als huurder van een goed dat niet dient als hoofdverblijfplaats, loop je zonder registratie het risico onmiddellijk uitgedreven te worden door de koper. Indien de huurder daarentegen in het bezit is van een geregistreerde huurovereenkomst, zal de koper alle bepalingen ervan moeten respecteren, zoals de huurprijs, de duur, enz. en krijgt de huurovereenkomst bovendien een vaste datum. Registratie is m.a.w. een must. (Zie ook hoofdstuk vakjargon achteraan – registratierechten en notariële akte) HET HUISHOUDELIJK REGLEMENT

Het huishoudelijk reglement is een verzameling ‘huisregels’ waaraan de huurders zich hebben te houden. Het reglement bestaat meestal uit een opsomming van praktische punten en afspraken die eigen zijn aan het gebouw of het gebruik hiervan. De eigenaar kan zo’n reglement opstellen, hij is dit echter niet verplicht. Meestal wordt het huishoudelijk reglement gekoppeld aan de huurovereenkomst. Er staat dan een clausule in het contract dat je de huisregels gelezen hebt. In zo’n geval is het huishoudelijk reglement een onderdeel van de huurovereenkomst. Bij de ondertekening van de huurovereenkomst verklaart de verantwoordelijke zich akkoord met de inhoud van het huishoudelijk reglement. Tip huishoudelijk reglement Neem het huishoudelijk reglement grondig door vooraleer je de huurovereenkomst ondertekent. Onderhandel indien nodig met de uitbater om regels aan te passen aan de aard van de groep of de aard van het verblijf. Bij wijze van voorbeeld geven we hier een aantal elementen die je meestal in een huishoudelijk reglement voor jeugdlokalen kan terugvinden: - personen waarop het reglement van toepassing is - maximum aantal toegelaten personen - richtlijnen bij het gebruik van elektrische en verwarmingstoestellen, gasinstallatie, stookketel, alarminstallatie - beperkingen van activiteiten in bepaalde ruimten (geen balspelen, geen vuur, niet roken, …) - plaats en voorschriften voor het maken van kampvuur - richtlijnen bij de verzameling van afval, tijdstip van de ophaling - voorschriften bij het melden van schade en defecten - voorschriften bij onderhoud en poetsen - telefoonnummers van dokter, ziekenwagen, brandweer, politie, boswachter, … voorzien

WIJZIGINGEN DOOR DE HUURDER

Indien je als huurder wijzigingen aan de overeenkomst wilt aanbrengen na de ondertekening zal je steeds het akkoord moeten hebben van de verhuurder. Indien de verhuurder hierin toestemt, is het belangrijk dat alle exemplaren van de overeenkomst op identieke wijze aangepast worden. Laat beide partijen handtekenen naast de aangebrachte wijzigingen, aanvullingen of schrappingen.

► 27

Den Deal

EEN OPTIE NEMEN

In vele gevallen kan je voor je iets huurt, een ‘optie’ nemen. Als de eigenaar dat toestaat, moeten andere kandidaten wachten tot het tijdstip waarop de optie vervalt. Vanaf dat moment staat de huurperiode weer volledig vrij voor alle andere kandidaathuurders. Een optie nemen is natuurlijk niet hetzelfde als een huurovereenkomst afsluiten. Zolang er geen huurovereenkomst is, ben je nog geen huurder. Zet ook de optie op papier en laat ze door de verhuurder ondertekenen. De verhuurder is hierdoor gebonden, de huurder niet.

RECHTEN EN PLICHTEN VERHUURDER RECHTEN VAN DE VERHUURDER:

1. De verhuurder mag je lokaal betreden Indien de verhuurder een wettige reden heeft, mag hij een kijkje komen nemen (vb. om te zien of de gevraagde herstellingswerken noodzakelijk zijn of om te zien of je het lokaal goed onderhoudt). Het is niet de bedoeling dat hij te pas en te onpas komt binnenvallen. Maak hier goede afspraken rond. Weiger je de verhuurder zonder duidelijke reden de toegang tot je lokaal, dan kan hij je in het ergste geval voor de vrederechter dagen. Je zorgt er uiteraard best voor dat je op goede voet blijft met de eigenaar.

2. Uitvoeren van dringende herstellingen Dienen er dringend herstellingen te gebeuren, dan kan de verhuurder deze laten uitvoeren. Wettelijk heeft hij hiervoor 40 dagen de tijd vanaf het ogenblik waarop je deze gemeld hebt. Duurt het langer, dan kan je een huurprijsvermindering vragen (wel in verhouding tot de periode en het gedeelte van je lokaal dat niet bruikbaar is).

3. Het verkopen van het lokaal De verhuurder kan zijn eigendom ten allen tijde verkopen. Naargelang van de huurovereenkomst kan dit voor jou verschillende gevolgen hebben. - Bij een contract opgesteld door een notaris of met een vaste datum (=geregistreerd of vastgelegd in een akte), dient de koper de bepalingen van het contract te volgen. Het contract loopt dus normaal door, maar met een andere verhuurder, tenzij het anders vermeld is in het huurcontract. - Hebben jullie echter een huurovereenkomst zonder vaste datum, dan kan de koper aan de vrederechter vragen om je uit je lokaal te zetten. De nieuwe verhuurder dient je dan schriftelijk op de hoogte te brengen dat hij het gebouw niet verder verhuurt, en je dus dient te vertrekken. In de verkoopakte kan de eigenaar (vroegere verhuurder) een 'eerbiedigingbeding' laten opnemen, hierdoor is de koper verplicht het bestaande huurovereenkomst te respecteren (ongeacht het contract met vaste datum is of niet). Zo krijg je zekerheid dat je in je lokaal kunt blijven.

4. Voorrecht op de inboedel Stel dat je jeugdvereniging zich ongelooflijk in de schulden werkt, en je dus geen huurgelden meer kan betalen; dan kan de verhuurder bewarend beslag laten leggen op je meubilair e.d.. Bij de verkoop heeft de verhuurder dan een voorrecht op de opbrengst ten opzichte van eventuele andere schuldeisers.


28 ◄

PLICHTEN VAN DE VERHUURDER:

1. Het lokaal ter beschikking stellen Het is evident dat je het lokaal mag gebruiken, m.a.w. de verhuurder dient je de sleutels te geven zodat je toegang krijgt tot je gehuurde lokaal. Verder moet je je lokaal kunnen gebruiken voor de reden waarvoor je het hebt gehuurd. Indien achteraf bijvoorbeeld blijkt dat je jeugdlokaal in een zware industriezone ligt, en kinderen en jongeren hier geweerd worden, dan heeft de verhuurder zijn verplichtingen niet nagekomen. Verwacht wordt dat je lokaal in goede staat is op het moment dat je het huurt. Is dit niet het geval, maar het wordt wel zo in het huurcontract vermeldt, dan kan je eisen dat eerst de nodige herstellingswerken plaatsvinden. Afwijkingen zijn natuurlijk mogelijk mits vermelding in het contract. Zo kan je als huurder zelf instaan voor de herstellingen mits een lagere huurprijs. De verhuurder is echter niet aansprakelijk voor gebreken die de huurder zelf makkelijk kon vaststellen bij het afsluiten van de huur en waartegen hij niet heeft geprotesteerd.

2. Het lokaal onderhouden De verhuurder dient grote herstellingen, of herstellingen ten gevolge van ouderdom of normale slijtage voor zijn rekening te laten uitvoeren. Dit kan bijvoorbeeld zijn:

− herstellingen aan het dak, aanbrengen van nieuwe dakgoten... − de gevel schoonmaken,... − noodzakelijke herstellingen aan vloeren, muren, trappen,... laten uitvoeren. − onderhoud van het afwateringssysteem... − ... Ook huurherstellingen die te wijten zijn aan overmacht of door toedoen van een derde (vb. beschadiging aan je lokaal ten gevolge van vandalisme). Als huurder kan je eisen dat de verhuurder de noodzakelijke herstellingen uitvoert. Doet hij dit niet, dan kan je

− (een deel van) de huur inhouden met als argument dat je een ‘genotsderving’ ondergaat. Via bijvoorbeeld een aangetekende brief dien je de verhuurder in gebreke te stellen. Indien je (een deel van) de huur inhoudt, laat dit dan in verhouding staan met de uit te voeren herstellingswerken. Voor een kapotte traptrede hou je dus best geen volledige maandhuur in. Je kunt immers later verplicht worden je huurgeld alsnog te betalen vermeerderd met intresten.

− Ook kan je aan de rechter een machtiging vragen de werken uit te voeren. De kosten kan je dan afhouden van de huurprijs. Deze tweede methode kan later minder problemen en discussie geven.

3. Het 'rustig genot' verschaffen Het 'rustig genot' verschaffen betekent ondermeer dat de verhuurder de voorwaarden van verhuring niet zomaar kan wijzigen, dat hij de kosten niet mag verhogen,... Hij mag ook geen herstellingen laten doorvoeren in je lokaal zonder dat jullie daarvoor toestemming hebben gegeven, tenzij het om zeer dringende werken gaat (zie rechten van de verhuurder). Duiken er gebreken op in het gebouw, dan dient de verhuurder hier iets aan te doen. Dit geldt echter niet voor zichtbare gebreken die je reeds bij het afsluiten van de huurovereenkomst kon opmerken, tenzij deze verergeren in de loop van je huurperiode. Merk je zogenaamde verborgen gebreken op (vb. een lekkend dak, enkel bij zwaar onweer), dan dient ook de verhuurder dit in orde te brengen. In het huurcontract kan ► 29

Den Deal

natuurlijke een beperkende clausule opgenomen zijn die de verhuurder deels vrijstelt van deze verplichting. De verhuurder mag niet zomaar in je lokaal komen. Meer zelfs, hij mag zonder je toestemming geen sleutel hebben van je lokaal. Heeft de verhuurder die toch, en komt hij zonder jouw weten het lokaal binnen, dan kan hij strafrechtelijk vervolgd worden. Aan de andere kant is het natuurlijk ook handig dat de verhuurder een sleutel heeft. Bij ernstige en dringende problemen, kan hij zo vlugger optreden. Afhankelijk van je vertrouwensrelatie met de verhuurder, zul je dus moeten afwegen of je hem al dan niet een sleutel ter beschikking stelt. Schiet de verhuurder te kort in zijn verplichtingen, dan kan je hem voor de vrederechter dagvaarden om alsnog te eisen dat de verhuurder zijn verplichtingen nakomt. Je kan ook meteen een verbreking van het contract en een schadevergoeding eisen.

HUURDER RECHTEN VAN DE HUURDER:

1. Onderverhuren of huurovereenkomst overdragen Huuroverdracht wil zeggen dat je je huurcontract overdraagt aan iemand anders. De overnemer wordt de rechtstreekse huurder en het contract loopt gewoon verder. Onderverhuring betekent dat je (een deel van) het lokaal verder verhuurt aan iemand anders. Onderverhuren kan, maar natuurlijk niet langer dan de duur van je eigen huurcontract. Beide rechten kunnen beperkt worden door een clausule in de huurovereenkomst.

2. De huurder mag verbeteringen en veranderingen aanbrengen Als huurder mag je onbelangrijke inwendige verbeteringswerken (vb. schilderen en behangen) verrichten, evenals verbeteringswerken bedoeld om het lokaal geschikt te maken voor de bestemming (vb. installatie centrale verwarming, scheidingswanden). Ook nieuwe constructies mogen gebeuren mits die de vorm en de structuur van het gebouw niet wijzigen. Om zeker te zijn welke werken je mag uitvoeren, laat je best in de huurovereenkomst de werken beschrijven die mogen worden uitgevoerd. Neem je dit op in het contract, laat dan meteen ook vastleggen wat er op het einde van het contract met deze werken zal gebeuren. Het is namelijk zo dat de verhuurder kan eisen dat gedane werkzaamheden weer ongedaan worden gemaakt indien je die werken niet als huurder mocht uitvoeren. Mocht je dit wel, dan zijn er meerdere mogelijkheden - Indien de werken zonder beschadiging wegneembaar zijn, blijven ze je eigendom. - Blijft op het einde van het huurcontract, alles achter in het lokaal, dan dient de verhuurder je voor deze verbeteringen een vergoeding te betalen. - Indien de werken niet wegneembaar en onafscheidelijk verbonden zijn aan het gebouw, worden ze vanaf de uitvoering eigendom van de verhuurder. Die moet dan eventueel een vergoeding betalen. - Voor 'overbodige' werken zoals de installatie van speciale verlichting is geen vergoeding voorzien. PLICHTEN VAN DE HUURDER:

1. Behoorlijk onderhoud van het gebouw Je bent verondersteld je jeugdlokaal als een goede 'huisvader' in orde houden. D.w.z. dat je het lokaal niet laat verkrotten, zorgt voor verwarming en verluchting in het gebouw, ervoor waakt dat er geen te grote beschadigingen worden aangericht, ... Als huurder dien je ook kleine herstellingswerken te doen of te laten uitvoeren om je gebouw in orde te houden. een overzicht van ‘infrastructuur’-overeenkomsten

30 ◄

Ook werken die door je eigen fout (of door iemand van je jeugdvereniging) noodzakelijk zijn geworden, dien je zelf te (laten) verrichten. Let wel, herstellingen ten gevolge van ouderdom of normale slijtage en grotere herstellingen (dak, muren,..) zijn niét voor jouw rekening, maar voor de verhuurder (zie ook plichten van de verhuurder). Als huurder moet je de verhuurder hiervan tijdig op de hoogte brengen. Laat dus niet zelf de nodige werken uitvoeren, om daarna de factuur naar de verhuurder te sturen. Zo loop je het risico zelf nog voor de kosten in te staan. Je kan desnoods een aangetekende brief sturen als je het gevoel hebt dat je deze herstellingen zal moeten afdwingen. Deze regels zijn van toepassing, tenzij het in het huurcontract anders vermeld staat.

2. Betalen van de huurprijs Je moet de huurprijs betalen op het afgesproken tijdstip. Het huurcontract bepaalt waar en wanneer. Als je de huur contant betaalt, vraag je een betalingsbewijs. Als je via een post- of een bankrekening betaalt, kan je de betaling aantonen door het stortingsbewijs. Ook diverse kleine kosten dien je als huurder te betalen (gas, water, elektriciteit,...). Dit kan inbegrepen zijn in de huurprijs, of de betaling gebeurt volgens vastgelegde en vaste (eventueel geïndexeerde) bedragen. Ofwel worden de werkelijke kosten betaald, dit gebeurt dan via een afzonderlijke afrekening en aan de hand van de nodige bewijsstukken. Tenzij in de huurovereenkomst anders wordt vermeld, betaal je maandelijks en op voorhand de huurprijs.

3. Bestemming respecteren Je gebruikt het lokaal waarvoor het bedoeld is, m.a.w. bouw het niet om tot een supermarkt. Om de bestemming te wijzigen, dien je niet enkel rekening te houden met de eventuele stedenbouwkundige of andere voorschriften; ook de verhuurder (= eigenaar) moet zijn akkoord geven voor de bestemmingswijziging. Wijzig je de bestemming zonder akkoord van de verhuurder, dan kan hij de huurovereenkomst laten ontbinden.

4. Het gebouw in dezelfde staat teruggeven (op het einde van de huurovereenkomst) Loopt de huurovereenkomst ten einde, of wordt die opgezegd dan dient je lokaal zich ongeveer in dezelfde staat te bevinden als bij de aanvang van de overeenkomst. Indien de verhuurder vindt dat er huurschade is, moet hij dat kunnen bewijzen. (zie plaatsen boedelbeschrijving)

PROBLEMEN BIJ DE UITVOERING VAN DE HUUROVEREENKOMST We kunnen het belang van een goede huurovereenkomst niet genoeg benadrukken. Sommige situaties zijn echter vooraf niet in regeltjes te vatten. Regels en afspraken kunnen verschillend geïnterpreteerd worden. Soms is er zelfs sprake van kwaad opzet. Zo ontstaan er spanningen of onenigheden tussen huurder en verhuurder die kunnen leiden tot een conflict. VOORKOMEN VAN KLACHTEN

− vraag bij elke betaling steeds een bewijs met vermelding van de datum − meld eventuele gebreken onmiddellijk WAT TE DOEN BIJ KLACHTEN?

− lees aandachtig de huurovereenkomst en het huishoudelijk reglement − breng de tegenpartij zo snel mogelijk op de hoogte

► 31

Den Deal

− verzamel zoveel mogelijk bewijsmateriaal (neem foto’s, maak kopieën van documenten, zet getuigenissen op papier)

− beschrijf de feiten zo duidelijk mogelijk − tracht onderling tot een vergelijk (minnelijke schikking) te komen − breng het secretariaat van je vereniging op de hoogte WAT TE DOEN INDIEN BEMIDDELING NIET HELPT?

Als er onenigheden blijven, kan een verzoeningsprocedure voor de vrederechter aangewezen zijn. Een verzoeningsprocedure kan je mondeling of schriftelijk aanvragen op de griffie van het vredegerecht. De vrederechter zal een minnelijke schikking proberen te treffen. De verzoeningsprocedure is geen proces, er zijn geen gerechtskosten en er is ook geen advocaat nodig. Een echte rechtszaak brengt een juridisch steekspel met zich mee, gerechtskosten, tijdverlies, onzekerheid over de afloop enz. Dat vooruitzicht zal menige jeugdvereniging afschrikken. En niet ten onrechte. Bovendien is de inzet vaak klein in vergelijking met de moeilijkheden en de kosten van zo’n proces. Vind je het toch de moeite, win dan eerst juridisch advies in. Een gewone procedurefout zou immers al je kansen kunnen verspelen. TIPS

-

Informeer eens of je bij je koepelorganisatie verzekerd bent voor rechtsbijstand. Je kan ook eens langsgaan bij de huurdersbond (www.huurdersbond.be). Zoek een ouder of oud-medewerker met wat expertise die een handje kan toesteken.

WAT NA AFLOOP TERMIJN OF BIJ OPZEG OVEREENKOMST? Een huurovereenkomst kan op verschillende manieren beëindigd worden. Dit kan heel normaal gebeuren omdat er in het contract een termijn werd aangeven. De overeenkomst kan ook beëindigd worden indien huurder of verhuurder de overeenkomst wil opzeggen. Of doordat één van beide partijen in gebreke blijft. Door brand, verkoop (indien de akte niet werd geregistreerd), overmacht,… OPZEG OF ANNULERING

Als je als huurder de overeenkomst wilt annuleren zal je een schadevergoeding moeten betalen. Als de eigenaar eenzijdig de overeenkomst wil annuleren zal hij een goede reden moeten hebben. Anders moet ook hij een schadevergoeding betalen. Opzeg- of annuleringsbepalingen neem je zeker ook op in de huurovereenkomst, eventueel met het bedrag van de schadevergoeding. Vermeld hierbij ook de opzeggingstermijn (1 maand bij maandelijkse betalingen). Zorg dat de opzegtermijn lang genoeg is, zodat je niet plots voor voldongen feiten geplaatst wordt. Het huurcontract wordt ontbonden door het tenietgaan van het verhuurde goed en door de niet-nakoming van de verplichtingen door de verhuurder of de huurder. Let wel, als de verhuurder of de huurder sterft, wordt het huurcontract hierom niet ontbonden. In geval van ontbinding van de huur door de schuld van de huurder, moet je de huurprijs betalen gedurende de tijd die voor de wederverhuring nodig is. DE WAARBORG BIJ HUUROVEREENKOMSTEN

Één van de belangrijkste twistpunten van huurovereenkomsten is de terugbetaling van de waarborg. De huurwaarborg wordt in principe bij het beëindigen van het coneen overzicht van ‘infrastructuur’-overeenkomsten

32 ◄

tract vrijgegeven na het akkoord van beide partijen. Meer dan eens betaalt de verhuurder de volledige waarborg niet terug omdat de huurder hier en daar wat beschadigd heeft. Daarom dat we er al de nadruk op gelegd hebben dat het zeer belangrijk is om een gedetailleerde plaatsbeschrijving op te maken. Het is echter niet alleen de terugbetaling die tot disputen kan leiden. Ook het bedrag van die waarborg en de manier waarop dat aan de verhuurder moet overgemaakt worden, kan tot discussies leiden. Een waarborg wordt niet verplicht vanuit de wet, maar het spreekt voor zich dat de meeste verhuurders een waarborg vragen om zich te beschermen voor het geval dat de huurder zijn verplichtingen niet nakomt of het eigendom beschadigt. Er zijn verschillende manieren mogelijk om een waarborg van de huurder te vragen. Dat kan, zoals dat meestal gedaan wordt, een som geld zijn, maar het is ook mogelijk om met effecten te werken of met een bankwaarborg. Tips: - De huurwaarborg bedraagt best niet meer dan drie maanden huurgeld of ¼ van de huurprijs. - De waarborg wordt best bij een bank geplaatst op een geblokkeerde rekening op naam van de huurder. Bij beëindiging van de huurovereenkomst worden de waarborg en de intresten overgemaakt aan de huurder, na eventuele aftrek van bepaalde kosten. De bank mag die waarborg pas uitbetalen als er een schriftelijk akkoord wordt voorgelegd waarin huurder en verhuurder verklaren dat de huurovereenkomst afgesloten wordt. Die verklaring kan een gewone brief zijn of een specifiek daarvoor bestemd formulier dat je kan aanvragen bij de bank. Als beide partijen niet tot een akkoord komen, kan het afschrift van een rechterlijke beslissing ook volstaan om de huurwaarborg terugbetaald te krijgen. Een bankwaarborg is een andere mogelijkheid. De huurder kan hierbij aantonen dat de bank borg voor hem staat voor een vastgelegde som. - In het huurcontract moet er duidelijkheid zijn over de eventuele omzetting van voorschot in waarborg (zeker bij het verhuren van je lokaal), waardoor de huurders plots toch nog de volledige huurprijs moet betalen. Dit kan voor misverstanden zorgen. VERKOOP VAN HET LOKAAL

De verhuurder kan zijn eigendom ten allen tijde verkopen. Naargelang van de huurovereenkomst kan dit voor jou verschillende gevolgen hebben. Bij een contract met vaste datum loopt het contract gewoon door; bij een contract zonder vaste datum kan de koper aan de vrederechter vragen om je uit je lokaal te zetten. De nieuwe verhuurder dient je dan schriftelijk op de hoogte te brengen dat hij het gebouw niet verder verhuurt, en je dus dient te vertrekken. BRANDSCHADE

De huurder is aansprakelijk voor brandschade, tenzij hij bewijst dat de brand is ontstaan door toeval, overmacht of een gebrek aan het gebouw of dat de brand van een naburig huis is overgeslagen. Het is dus absoluut noodzakelijk dat je een goede brandverzekering hebt. Laat de verhuurder in het huurcontract verklaren dat hij een verzekering voor zijn burgerlijke aansprakelijkheid afgesloten heeft. Indien de verhuurder een clausule ‘afstand van verhaal’ (zie vakjargon) in zijn brandverzekeringspolis heeft, laat je dit het best vermelden in het huurcontract. OVERMACHT

Met overmacht worden alleen uitzonderlijke situaties bedoeld die, noch door huurder, noch door verhuurder, veroorzaakt worden waardoor de uitvoering van de huurovereenkomst niet of slechts gedeeltelijk kan uitgevoerd worden (natuurrampen, brand, ► 33

Den Deal

sterfgeval, …). Overmachtsituaties kunnen niet ten laste gelegd worden van de eigenaar.

TIPS -

Laat het huurcontract best door verschillende personen nalezen.


34 ◄

MODEL VAN HUUROVEREENKOMST MINIMALE GEGEVENS IN HET CONTRACT:

− plaats en datum van ondertekening − naam en adres van de partijen (en hun vertegenwoordigers) − omschrijving van het gebouw (plaatsen boedelbeschrijving) − huurtermijn − opzeg- en verlengingsvoorwaarden − prijs, termijn en wijze van betaling − bijzondere afspraken − verzekeringen VRAGEN EN AFSPRAKEN MAKEN

Het is altijd goed om als huurder een aantal vragen en opmerkingen te formuleren. Als het relevant is, neem deze punten dan op in de huurovereenkomst. Doe dit alvorens de huurovereenkomst te tekenen!

MODELHUUROVEREENKOMST Tussen de ondergetekenden: de heer en/ of mevrouw …(naam, voornaam) wonende te … (adres), (indien vennootschap of vzw:) … (aard en maatschappelijke benaming) met zetel te … (adres), ingeschreven in het rechtspersonenregister onder het ondernemingsnummer …, hier vertegenwoordigd door de heer en/ of mevrouw … (naam, voornaam) wonende te … (adres), in zijn/ haar hoedanigheid van … (hoedanigheid van de ondertekenende persoon en zijn vertegenwoordigingsbevoegdheid controleren in de statuten of volmacht), hierna genoemd de «verhuurder», en de heer en/ of mevrouw … (naam, voornaam) wonende te … (adres), (indien vennootschap of vzw:) … (aard en maatschappelijke benaming) met zetel te … (adres), ingeschreven in het rechtspersonenregister onder het ondernemingsnummer …, hier vertegenwoordigd door de heer en/ of mevrouw … (naam, voornaam) wonende te … (adres), in zijn/ haar hoedanigheid van … (hoedanigheid van de ondertekenende persoon en zijn vertegenwoordigingsbevoegdheid controleren in de statuten of volmacht), hierna genoemd de «huurder», wordt het volgende overeengekomen: Artikel 1. Voorwerp van de overeenkomst De verhuurder geeft in huur aan de huurder, die aanvaardt, een jeugdlokaal gelegen op de … verdieping van het gebouw, gelegen te … (straat, nummer, plaatsnaam) met een grootte van ongeveer … m², omvattende … (samenstelling). Artikel 2. Bestemming De verhuurde lokalen zijn bestemd voor activiteiten van … (naam jeugdwerkinitiatief) ► 35

Den Deal

De bestemming van het goed mag niet gewijzigd worden zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder die deze wijziging steeds mag weigeren, zonder ze te moeten motiveren en zonder dat de huurder recht kan laten gelden op een schadevergoeding gestoeld op deze weigering. Partijen komen uitdrukkelijk overeen dat de onderhavige huurovereenkomst niet onderworpen is aan de Wet op de handelshuurovereenkomsten. Het gehuurde goed wordt ter beschikking gesteld in de huidige staat, gekend door de huurder die verklaart het gehuurde bezichtigd te hebben en geen zichtbare gebreken te hebben vastgesteld behoudens deze vermeld in de ingaande plaatsbeschrijving. Artikel 3. Duur De huurovereenkomst wordt afgesloten voor een periode van … jaar. De huur gaat in op … en eindigt van rechtswege op … zonder dat stilzwijgende wederinhuring kan worden ingeroepen, behoudens een uitdrukkelijk schriftelijk akkoord tussen de partijen. De huurder en verhuurder mogen steeds een einde stellen aan de lopende huurovereenkomst bij het verstrijken van elke periode van … jaar, mits een opzegging bij aangetekende brief van 6 maanden. Artikel 4. Huurprijs De huurprijs bedraagt … EUR per maand/ trimester (schrappen wat niet past), exclusief lasten en kosten, en is op voorhand te betalen de 1e van elke maand/ trimester (schrappen wat niet past). Behoudens andersluidende onderrichtingen van de verhuurder, zal de huurprijs betaald worden door storting of overschrijving van het bedrag op het rekeningnummer … van de verhuurder bij de … (naam bank). De huurder verbindt zich ertoe m.b.t. de betaling van de huurprijs een permanente opdracht aan te gaan bij een Belgische bank voor de ganse duur van de huurovereenkomst. Artikel 5. Indexering De hoger bedongen huurprijs is gekoppeld aan de ‘gezondheidsindex’ en zal aangepast worden volgens de formule: aangepaste huurprijs = basishuurprijs × nieuw indexcijfer basisindexcijfer De basishuurprijs is de huurprijs vermeld in deze huurovereenkomst. Als nieuw indexcijfer geldt de gezondheidsindex van de maand voorafgaand aan die van de aanpassing van de huurprijs. Als basisindexcijfer geldt het indexcijfer van de maand die de ondertekening van deze huurovereenkomst voorafgaat, dit is … (toepasselijk indexcijfer en de maand). De aanpassing van de huurprijs gebeurt automatisch en van rechtswege jaarlijks op de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst, dit is op … (dag en maand vanaf wanneer de huurder het genot heeft van het goed). Artikel 6. Huurwaarborg Om de goede en volledige uitvoering van zijn verplichtingen te waarborgen, zal de huurder … EUR overeenkomend met … maanden huur (bv. 3 maanden huur) storten op een geïndividualiseerde en geblokkeerde bankrekening op zijn naam bij aanvang van de huurovereenkomst. Hij zal onmiddellijk na het volstorten van deze waarborg de verhuurder op de hoogte brengen van de naam van de bank en het nummer van de rekening. Op verzoek van de verhuurder zal hij tevens het stortingsbewijs van de waarborgsom voorleggen. Over de waarborgsom, inclusief de gekapitaliseerde interesten, kan alleen worden beschikt na voorlegging van een geschreven akkoord tussen de huurder en de verhuurder opgemaakt ten vroegste na de beëindiging van de huurovereenkomst of van een afschrift van een rechterlijke beslissing. In geen geval mag de huurwaarborg door de huurder aangewend worden tot betaling van de huurprijs of welkdanige lasten in de ruimste zin, de desgevallend door de huurder verschuldigd zijnde bijdrage in de onroerende voorheffing inbegrepen.


36 ◄

Artikel 7. Belastingen en taksen Alle belastingen en taksen van gemeentelijke, provinciale, gewestelijke, federale overheden of andere openbare besturen, met inbegrip van de onroerende voorheffing, die nu of later het verhuurde goed bezwaren, vallen ten laste van de verhuurder. Artikel 8. Plaatsbeschrijving Een omstandige plaatsbeschrijving bij intrek wordt gemaakt vóór het gehuurde door de huurder in gebruik wordt genomen en ondertekend door huurder en verhuurder. Artikel 9. Onderhoud en herstellingen De huurder verbindt zich ertoe het verhuurde pand goed te onderhouden en het bij het einde van de duur terug te geven in de staat zoals blijkt uit de ingaande plaatsbeschrijving, behoudens schade veroorzaakt door overmacht of ouderdom. De huurder verbindt zich ertoe alle herstellingen die krachtens de wet of de gebruiken ten laste van de huurder zijn, te zullen uitvoeren. Hij zal ook de andere herstellingen uitvoeren, voor zover zij veroorzaakt werden door zijn eigen fout of door de fout van een persoon, dier of zaak voor dewelke hij moet instaan. Op straffe van schadevergoeding zal de huurder de verhuurder onverwijld verwittigen bij aangetekende brief van elk schadegeval waarvan de herstelling ten laste van de verhuurder is. Bovendien zal de huurder de verhuurder en/ of zijn vertegenwoordiger in de gelegenheid stellen elk schadegeval te onderzoeken en eventueel de nodige werken te laten uitvoeren. Zelfs als de herstellingswerken uitgevoerd door de verhuurder meer dan veertig dagen duren, kunnen zij geen aanleiding geven tot schadevergoeding voor de huurder. Artikel 10. Overdracht van huur en onderhuur Het is de huurder verboden de huur over te dragen of onder te verhuren zonder de voorafgaande en geschreven toelating van de verhuurder. In geen geval zal de huurder zich kunnen beroepen op stilzwijgende toestemming. Artikel 11. Kosten en lasten Het verbruik van water, elektriciteit, gasolie, gas, tv- distributie, telefoon en dergelijke meer, evenals de huur en de kosten van de meters en toestellen, zoals abonnement, plaatsing, afsluiting of vervanging bij opneming van de standen, zijn ten laste van de huurder. Artikel 12. Verzekeringen De huurder verbindt zich ertoe gedurende de hele huurtermijn, voor de volledige waarde van het verhuurde goed, zijn huurderaansprakelijkheid tegenover de eigenaar en tegenover derden te verzekeren, onder meer voor wat betreft de risico’s van burgerlijke aansprakelijkheid, brand en bijkomende risico’s (gevolgschade), ontploffing, storm- en waterschade en blikseminslag. Op verzoek van de verhuurder zal hij het bewijs van de verzekering leveren evenals van de betaling van de laatste vervallen premie. De huurder verbindt zich ertoe een verzekering te sluiten voor zijn meubilair en al de zich in het gehuurde pand bevindende goederen, inrichting, afwerking en versieringen. De verhuurder verzekert op zijn beurt het goed tegen brand en bijkomende risico’s (gevolgschade), ontploffing, storm- en waterschade en blikseminslag alsmede neemt hij een verzekering burgerlijke aansprakelijkheid. De huurder wordt er uitdrukkelijk op gewezen dat dit hem niet ontslaat van zijn verplichting onder het eerste lid van dit artikel. Wanneer de huurder of de onderhuurder door verfraaiingwerken de waarde van het onroerend goed sterkt verhoogt in vergelijking met de reële verzekerde waarde, dient hij zichzelf bijkomend te verzekeren. Iedere huurder, onderhuurder of gebruiker die uit de aard van zijn activiteiten een verzwaring van het risico teweegbrengt, zal de eventuele verhoging van de verzekeringspremie dienen te betalen.

► 37

Den Deal

De huurder verbindt zich ertoe enkel verhaal uit te oefenen tegen de verhuurder op grond van artikel 1386 en 1721 B. W. indien het bewezen is dat de verhuurder, na erover schriftelijk ingelicht te zijn geweest, niet tijdig de nodige maatregelen nam te verhelpen aan de desbetreffende gebreken. De huurder verbindt zich ertoe deze clausule in te lassen in contracten van onderhuur of overdracht van de huurovereenkomst. Artikel 13. Veranderingen aan het gehuurde goed De huurder mag geen veranderingen aanbrengen aan het gehuurde goed zonder de voorafgaande en geschreven toelating van de verhuurder. Als de huurder het goed toch wijzigt, zonder deze toelating te hebben bekomen, mag de verhuurder, bij het einde van de huur, hetzij het goed aanvaarden in zijn nieuwe staat zonder enige vergoeding verschuldigd te zijn aan de huurder, hetzij van deze laatste eisen dat hij het goed opnieuw in zijn oorspronkelijke staat herstelt op zijn eigen kosten. Zijn er veranderingen uitgevoerd met de toelating van de verhuurder, dan komen zij bij het einde van de huur van rechtswege toe aan de verhuurder. Hij moet hiervoor geen vergoeding betalen. Artikel 14. Bezoek Gedurende de ganse looptijd van de huurovereenkomst zal de verhuurder of zijn afgevaardigde het goed mogen bezichtigen na afspraak met de huurder. Artikel 15. Onteigening In geval van onteigening om reden van openbaar nut, verzaakt de huurder aan ieder verhaal tegen de verhuurder, en zal hij zijn rechten slechts doen gelden tegenover de onteigenende overheid. Artikel 16. Hoofdelijkheid De huurders en hun erfgenamen of rechthebbenden ten welke titel ook, zijn hoofdelijk en ondeelbaar gehouden met betrekking tot de uitvoering van deze huurovereenkomst. Artikel 17. Registratie De huurder verbindt zich ertoe om de huurovereenkomst te laten registreren. De registratierechten, eventuele geldboeten wegens laattijdigheid en zegelrecht, zijn uitsluitend ten laste van de huurder. De huurder is eveneens uitsluitend aansprakelijk voor de niet-tegenwerpelijkheid van de huurovereenkomst bij eventuele vervreemding van het verhuurde goed zo de huurder verzuimd zou hebben aan de registratieverplichting. Artikel 18. Nalatigheidsintresten Alle sommen in het kader van deze overeenkomst verschuldigd door de huurder brengen vanaf hun datum van eisbaarheid en zonder dat dit een uitdrukkelijke ingebrekestelling vereist van rechtswege een verwijlintrest op van 10 % zonder dat dit evenwel afbreuk doet aan de overige rechten van de verhuurder. Artikel 19. Bevoegdheid Alle geschillen waartoe dit contract aanleiding zou kunnen geven, vallen onder de uitsluitende bevoegdheid van de vrederechter van de plaats waar het gehuurde goed gelegen is. Partijen komen overeen dat op deze overeenkomst Belgisch recht van toepassing is. Artikel 20. Bodemattest Onderhavige overeenkomst dient te worden aangezien als een ‘overdracht van grond’ zoals bepaald in het bodemsaneringsdecreet.


38 ◄

(Enkel te vermelden indien het gaat om een huurcontract van meer dan negen jaar of indien het gaat om een ‘risicogrond’. Dit is een grond waar activiteiten hebben plaatsgevonden die bodemverontreiniging kunnen veroorzaken. Indien niet, dan mag artikel 20 geschrapt worden. Zie ook www.ovam.be) De verhuurder verklaart vóór het sluiten van de overeenkomst op zijn kosten een bodemattest te hebben aangevraagd bij OVAM en de inhoud hiervan te hebben medegedeeld aan de huurder. De inhoud van dit bodemattest, afgeleverd door OVAM op … (datum), luidt als volgt: “ … “ (volledige inhoud overnemen) Een kopie van het bodemattest wordt aan onderhavige overeenkomst aangehecht. De verhuurder verklaart dat bij zijn weten op de grond, voorwerp van deze overeenkomst, geen inrichting gevestigd is of was, noch een activiteit wordt of werd uitgevoerd, die opgenomen is op de lijst van de inrichtingen en activiteiten die bodemverontreiniging kunnen veroorzaken, zoals bedoeld in artikel 3 § 1 bodemsaneringsdecreet. Opgemaakt in drie exemplaren te … (plaatsnaam) op … (dag, maand, jaar). Elke partij verklaart een exemplaar te hebben ontvangen. Het derde is bestemd voor de registratie. De verhuurder

► 39

De huurder

Den Deal

VERHUUROVEREENKOMST Onder het kopje huurovereenkomst tref je heel wat informatie aan over de huurwetgeving. Mocht het dus zo zijn dat je als jeugdwerkinitiatief optreedt als verhuurder, dan neem je dat deel best eens door vanuit jouw oogpunt. We menen echter dat dit een uitzondering is, of toch wat huurovereenkomsten op lange termijn betreft. Wat wel vaak gebeurt, is dat jeugdwerkinitiatieven voor een zeer beperkte periode hun infrastructuur openstellen. Zo kan je in de zomer je lokaal verhuren als bivakplaats. Of je kan de grote zaal in je jeugdhuis verhuren aan een andere vereniging voor hun fuif. Voor deze situaties geven we je ook enkele modelovereenkomsten mee.

ZELF EEN LOKAAL VERHUREN Als je zelf een lokaal verhuurt, moet je toch nog op een aantal specifieke zaken letten. Je moet zorgen voor de juiste verzekeringen. Een huishoudelijk reglement zal rekening houden met bijvoorbeeld slaapaccommodatie, aankomst en vertrek van groepen, … De periode van de huurovereenkomst is heel beperkt; je moet rekening houden met de mogelijkheid om een optie te nemen op een bepaalde periode en voor een bepaalde periode; … Tips, info en een voorbeeldcontract kan je vinden in de publicatie ‘Loslopend Wild deel 1 - Spelregels voor de organisatie van een jeugdkamp’. Te verkrijgen bij Steunpunt Jeugd, Arenbergstraat 1 D, 1000 Brussel, e-mail: [email protected], website: www.steunpuntjeugd.be. Voor meer info over het verhuren van een lokaal i.f.v. kampplaats kan je terecht bij het Centrum voor Jeugdtoerisme. CJT, Bergstraat 16, 9820 Merelbeke, tel. 09/210.57.70, fax 09/210.57.80, e-mail: [email protected], website: www.cjt.be.

MODEL VAN EEN VERHUUROVEREENKOMST ‘KAMPEERCENTRUM’ Overeenkomst gesloten tussen … hierna verhuurder genoemd van kamphuis … en … , meerderjarig vertegenwoordiger van … hierna huurder genoemd. Artikel 1. De verhuurder − De verhuurder stelt gedurende de periode van .../..../…… tot .../..../…… een kamphuis ter beschikking. * Het kamphuis omvat … (aantal) lokalen met materieel waarvan inventaris en beschrijving in bijlage. * De kampplaats omvat … (aantal) terreinen met een oppervlakte van …… m² met materieel waarvan inventaris en beschrijving in bijlage.


40 ◄

* Het kamphuis en de terreinen worden tegen de prijs van ……… euro per persoon en per overnachting of een globale dagprijs van ……… euro (BTW en andere taksen inclusief) ter beschikking gesteld. * Alle lokalen en terreinen zullen op de dag van aankomst in goede en nette staat ter beschikking gesteld worden. De huurder kan dit bij aankomst controleren. Eventuele tekortkomingen zullen geregistreerd worden. * De verhuurder maakt bij het begin van de kampperiode samen met de huurder een inventaris van het materieel op. Indien deze inventaris afwijkt van de inventaris vermeld in bijlage van de overeenkomst, moet de verhuurder binnen de 24 uur voor een aanpassing zorgen . Zo niet wordt punt III van deze overeenkomst toegepast. − Water en energie * Water en energie worden tegen de geldende verbruikersprijs en in functie van het echte verbruik ter beschikking gesteld. Bij het begin en het einde van de verblijfsperiode wordt de stand van de meters opgenomen. * Indien punt 2.1 niet wordt toegepast, worden water en energie tegen een forfaitair bedrag van ……… euro ter beschikking gesteld. − Indien het water niet afkomstig is van het waterleidingnet zal de verhuurder inzage geven in een recent attest van een erkend ontleedcentrum i.v.m. de drinkbaarheid van het water. − Er wordt in eventuele andere vergoedingen voorzien voor ……………… . − De verhuurder sluit een verzekering Burgerlijke Aansprakelijkheid af voor schade berokkend door hemzelf of door zijn aangestelden. De verhuurder sluit tevens een brandverzekering af met afstand van verhaal t.o.v. derden. − De verhuurder verklaart te voldoen aan de eventueel in gemeentelijke reglementen gestelde verplichtingen. artikel 2. De huurder − De huurder verbindt er zich toe de hierboven vermelde lokalen en terreinen met het daarbij horende materieel te huren voor de periode van .../..../…… tot .../..../…… . − De huurder verbindt er zich toe de tijdstippen van vertrek en aankomst te respecteren. De aankomst wordt bepaald op …………… .../..../…… om …u… (dag en uur). Het vertrek wordt bepaald op …………… .../..../…… om …u… (dag en uur). − De huurder zal een verantwoord gebruik maken van de lokalen, de terreinen en het materieel overeenkomstig het huishoudelijk reglement dat als bijlage bij deze overeenkomst gevoegd wordt. − De huurder zal de lokalen en terreinen bij vertrek achterlaten in de toestand waarin ze zich bij het begin van de verblijfsperiode bevinden. − De huurder zal de schade door haar leden aangebracht, in gezamenlijk overleg met de verhuurder, herstellen of vergoeden. − De huurder zal een voorschot van ……… euro door storting of overschrijving betalen voor .../..../…… (datum) op rekeningnummer .........-...............-...... van de verhuurder of door overhandiging tegen kwijting aan de verhuurder. − Het saldo van de huurprijs en de kosten voor water en energie worden door storting of overschrijving betaald voor .../..../…… (datum) op rekeningnummer .........-...............-...... van de verhuurder of door overhandiging tegen kwijting aan de verhuurder. − De huurder zal bij het begin van de huurperiode een waarborgsom van ……… euro op een geblokkeerde rekening plaatsen. − De huurder zal voor de duur van de huur zijn aansprakelijkheid voor brand en voor verhaal van buren evenals zijn burgerlijke aansprakelijkheid voor schade aan goederen van de verhuurder laten verzekeren.

► 41

Den Deal

Artikel 3. Schadevergoeding Wanneer de verhuurder zijn verplichtingen niet nakomt, heeft de huurder van rechtswege recht op schadevergoeding in verhouding tot het in gebreke blijven van de verhuurder. Artikel 4. Annulering Indien de huurder de huur schriftelijk annuleert tot een termijn van …………… (aantal) weken voor de voorziene huurperiode, wordt het voorschot onmiddellijk aan de huurder teruggestort. Gebeurt de schriftelijke opzegging later, dan wordt het voorschot slechts teruggestort ten laatste .../..../…… Op het voorschot zullen administratiekosten worden ingehouden voor een bedrag van ……… euro. Deze overeenkomst werd opgemaakt in … exemplaren en wordt van kracht zodra het voorschot betaald is. te ..............., .../..../…… Naam, adres en telefoonnummer van de verhuurder: .................................................................... Handtekening van de verhuurder: Naam, adres en telefoonnummer van de huurder: .................................................................... Handtekening van de huurder

ZELF EEN FUIFZAAL VERHUREN Als je een zaal verhuurt aan derden om in te fuiven zijn er weer wat andere punten die je aandacht vergen: sabam, billijke vergoeding, bepalingen uit het brandweerattest, vergunning voor sterke drank,… Maar dat kun je allemaal verder in het model van overeenkomst lezen. Volgende bepalingen kunnen ook nog in de overeenkomst opgenomen worden. • Wie baat de bar uit? • Tappen in herbruikbare bekers is al dan niet verplicht. • Afspraken i.v.m. (verplicht) gebruik van de muziekinstallatie. • Verplichting om eigen leden aan goedkoper tarief toe te laten (bijvoorbeeld aan voorverkoopprijs). Voor meer informatie over het verhuren van een lokaal/zaal i.f.v. een fuif kan je terecht bij Fuifpunt. Fuifpunt, p/a Steunpunt Jeugd, Arenbergstraat 1 D, 1000 Brussel, www.fuifpunt.be.

MODEL VAN EEN VERHUUROVEREENKOMST ‘FUIFZAAL’ Overeenkomst afgesloten tussen: enerzijds jeugdwerking……………….…….., hierna de verhuurder genoemd, waarvan de raad van bestuur als afgevaardigde verantwoordelijke aangesteld heeft: ……………………………… (gsm-nr …/……………..)


42 ◄

anderzijds ondergetekende organisator, hierna de huurder genoemd ………………………………………………… (gsm-nr …/…………….) Voor het verhuren van (zaal - repetitielokaal - lokaal) ……………………………………………., gelegen te ……………………………. Artikel 1 De huurder verklaart het goed te kennen en te aanvaarden in de staat waarin het zich bevindt. De huurder verklaart geen andere gebreken vastgesteld te hebben dan deze vermeld in de plaatsbeschrijving die in aanwezigheid van de verhuurder werd opgesteld. Artikel 2 Het contract wordt gesloten om het goed te huren op …/…/20… . Het verhuurde goed zal ter beschikking worden gesteld vanaf …… uur . De huurder verbindt zich ertoe om het gehuurde goed terug in goede staat te brengen uiterlijk op …/…/20… om ……..uur. Artikel 3 De huurprijs bedraagt ……... euro* . Er wordt een voorschot van ……… euro gevraagd. De waarborg bedraagt ……… euro. Dit totaalbedrag is te betalen via overschrijving (rekeningnummer ……………...-…... met vermelding ‘voorschot huur’ en ‘waarborg’ ten laatste op …/…/20… De rest van de huurprijs wordt betaald op de avond zelf. * Het jeugdhuis is vrijgesteld van BTW-nummer (art. 7 Wetboek BTW). Artikel 4 De verhuurder heeft voor het verhuurde goed het volgende SABAM-tarief (niet) betaald: danscafé – horeca. (schrappen wat niet past) Als er een bijkomende aanvraag bij SABAM moet gebeuren (noodzakelijk bij fuiven, concerten, theater, film, ...) dan is dat de verantwoordelijkheid van de huurder. Artikel 5 De billijke vergoeding (tarief zonder drank / met drank / drank met dans) (schrappen wat niet past) voor het verhuurde lokaal werd reeds betaald door de verhuurder. Artikel 6 De verhuurder doet afstand van verhaal, (de verhuurder moet dit controleren bij de eigen verzekeringsmaatschappij en deze moet ermee akkoord gaan) wat betreft schade door brand. (Hierdoor moet de huurder zelf geen brandverzekering afsluiten). Artikel 7 De huurder verbindt zich ertoe het gehuurde goed te gebruiken als een goede huisvader. De huurder is aansprakelijk voor schade die tijdens de verhuring is ontstaan. Deze schade zal in eerste instantie vergoed worden door de waarborg. Indien de waarborg ontoereikend is, wordt de huurder aangesproken voor de rest van het bedrag. Indien de zaal niet behoorlijk werd opgeruimd en gepoetst, dan wordt …… euro van de waarborg ingehouden per extra werkuur. Artikel 8 Het einde van het evenement wordt voorzien om …… uur. Er geldt in de gemeente …………...... een verplicht sluitingsuur van …… uur (op vrijdag en zaterdag is het sluitingsuur bepaald op …… uur). De aanvraag van een eventuele nachtvergunning (niet nodig tijdens een privé-feest) is de verantwoordelijkheid van de huurder.

► 43

Den Deal

Artikel 9 De huurder moet dranken die voorhanden zijn afnemen van de verhuurder (zie lijst in bijlage), tenzij er een uitdrukkelijk andersluidend akkoord is afgesloten. Voor aanvang zal er een gezamenlijke stocktelling gebeuren door verhuurder en huurder. Artikel 10 Indien de huurder sterke drank wenst te verkopen, dan moet hij een formulier 240i aanvragen op het gemeentehuis en vervolgens een formulier 240b bij de regionale dienst voor Douane en Accijnzen. Artikel 11 De locatie valt onder het KB van 24 februari 1977. De huurder is aansprakelijk voor de overtreding van de geluidsnorm (90dB). Ramen en deuren dienen dicht te blijven om de geluidsoverlast te beperken. Of Artikel 11 De verhuurder beschikt over een milieuvergunning die het maximale geluidsniveau bepaalt op …… dB. Het sluitingsuur is in de vergunning bepaald op …... uur (het gemeentelijk sluitingsuur bepaald in art 8 is niet van toepassing). Ramen en deuren dienen dicht te blijven om de geluidsoverlast te beperken. Artikel 12 De huurder kan aansprakelijk gesteld worden voor elke schade veroorzaakt door het overtreden van de geluidsnormen, dus ook voor de schade die ontstaat door de verplichte sluiting van (een gedeelte van) de locatie als gevolg van het overschrijden van deze geluidsnormen. Artikel 13 Volgens het brandweerattest mogen er slechts ……… personen gelijktijdig worden toegelaten. De huurder dient zich hier strikt aan te houden. Artikel 14 Voor geschillen zijn de burgerlijke rechtbanken bevoegd van het gerechtelijk arrondissement ………………………………… (alwaar de maatschappelijke zetel van de vzw zich bevindt). Artikel 15 Deze overeenkomst werd opgemaakt te …………………. (gemeente), op …/…/20…. in twee exemplaren, waarvan beide partijen verklaren elk één exemplaar te hebben ontvangen, ondertekend voor akkoord. De Verhuurder ……………… (naam)


De Huurder ……………… (naam verantwoordelijke (i.o.))

44 ◄

CONVENANT gebruik onroerend goed in ruil voor ‘jeugdwerk’-output afgesloten met de gemeente meestal voor een korte termijn

OMSCHRIJVING Een convenant is elke akte of schriftelijk vastgelegde afspraak tussen een overheid en andere partijen van privaatrechtelijke aard (of een lagere overheid). Overheidsopdrachten, publiek private samenwerking of huurovereenkomsten behoren niet tot deze categorie. In de context van deze publicatie wordt een convenant afgesloten tussen minstens twee van de volgende actoren: • het gemeentebestuur of een andere overheid; • de organisatie of instelling, het jeugdwerkinitiatief. Een andere, bekendere en meer gebruikelijke, relatie tussen deze actoren vormt (subsidie)regelgeving. Een convenant wordt meestal enkel voor specifieke of uitzonderlijke initiatieven afgesloten. In de praktijk merken we, in de context van deze publicatie, dat er bijvoorbeeld bij jeugdhuizen af en toe convenanten worden afgesloten. INHOUD

Een convenant wordt afgesloten voor een ruiloperatie. Een convenant behandelt wederzijdse engagementen. Beide (of meer) partijen spreken af wat ze wederzijds zullen doen. In de context van deze publicatie is deze ruilrelatie meestal als volgt georganiseerd: - het jeugdwerkinitiatief levert een output: jeugdwerk voor kinderen en/of jongeren. Deze output wordt in het convenant besproken; - het gemeentebestuur geeft hiervoor in ruil subsidie en /of service, diensten. Bijvoorbeeld het ter beschikking stellen van lokalen. Voor het jeugdwerkinitiatief betekent dit een input van middelen om de output te realiseren. Voor een gemeente betekent dit vaak een output van middelen om bepaalde beleidsdoelstellingen in het kader van het JWBP te verwezenlijken: het ondersteunen van het jeugdwerk en jeugdwerkinfrastructuur.

STRUCTUUR In een overeenkomst sluiten partners een akkoord over wederzijdse engagementen: voor wat hoort wat. Hoe en welke output kan er in deze overeenkomst opgenomen worden? Een overeenkomst kan allerlei vormen aannemen, maar centraal staat uiteraard de beschrijving van de gewenste ruiloperatie. Wellicht zal deze beschrijving zich bevinden tussen twee uitersten: - ofwel gaan beide partijen heel gedetailleerd, concreet en wellicht sterk gekwantificeerd beschrijven welke wederzijdse engagementen er genomen worden; - ofwel blijft de overeenkomst beperkt tot algemene, vage doelstellingen.

► 45

Den Deal

Probeer m.a.w. een goed evenwicht te vinden tussen algemene doelstellingen en details. Men zou in een convenant de volgende structuur kunnen hanteren. (Het onderstaand sjabloon is gebaseerd op het sjabloon voor de Vlaamse verzelfstandigde agentschappen in het kader van beter bestuurlijk beleid.) 1. Algemene bepalingen en beleidskader 1.1. Identificatie van de betrokken partijen 1.2. Voorwerp van de overeenkomst 1.3. Duur van de overeenkomst 1.4. Juridisch kader en beleidskader 1.5. Algemene principes en waarden 2. Engagementen/verbintenissen 2.1. Algemeen 2.2. Specifiek 3. Financiële betrekkingen tussen de organisatie en de toezichthoudende overheid 4. Toezicht op beheer/exploitatie/onderhoud/e.d. 5. Evaluatie en sanctionering 6. Aanpassing van de overeenkomst – opschortende voorwaarden 7. Bijlagen 8. Overgangsbepalingen tussen lopende overeenkomst en nieuwe overeenkomst

STRUCTUUR OVEREENKOMST 1. Algemene bepalingen en beleidskader 1.1. Identificatie van de betrokken partijen We herhalen hier dat in de context van deze publicatie een convenant wordt afgesloten tussen minstens twee van de volgende actoren: • het gemeentebestuur. Deze actor kan maar op één wijze een wettelijke overeenkomst sluiten, namelijk indien deze minstens ondertekend is door zowel de secretaris als de burgemeester. Alle andere handtekeningen zijn niet bindend voor het gemeentebestuur (uiteraard wel voor de natuurlijke personen die tekenden); • de organisatie of instelling, het jeugdwerkinitiatief. Hierbij speelt het soort rechtspersoonlijkheid. Voor een vzw is het duidelijk: ook hier zijn er gemachtigde handtekeningen noodzakelijk. Voor een feitelijke vereniging ligt het anders: de ondertekenaars binden eigenlijk enkel zichzelf. Indien de overeenkomst belangrijke financiële en/of juridische zaken regelt, dan lijkt het aangewezen om met een vzw-statuut te werken. Dit beschermt beide contractanten. 1.2. Voorwerp van de overeenkomst Hier wordt in algemene termen weergegeven wat deze overeenkomst regelt. 1.3. Duur van de overeenkomst De overeenkomst bepaalt het tijdstip van inwerkingtreding en de duur waarvoor deze is gesloten. Vermits de gemeentebegroting (en het mandaat om financiële verrichtingen uit te voeren) steeds beperkt is tot één kalenderjaar, kan een dergelijke overeenkomst maar beperkt zijn tot één jaar. Toch kan men zich beperkt tot een meerjarenovereenkomst verbinden, binnen de perken van een jaarlijkse bevestiging door de gemeenteraad en zeker met een jaarlijkse bepaling van het bedrag dat aan dit contract wordt gekoppeld. In deze zin kan men opteren voor: • Een optie voor drie jaren, opgenomen in het JWBP, waarin de algemene principes van de samenwerking zijn gesteld en de partner nominatief is opgenomen. • Een jaarlijkse concretisering in functie van de output, gekoppeld aan het jaarplan. een overzicht van ‘infrastructuur’-overeenkomsten

46 ◄

1.4. Juridisch kader en beleidskader Indien aanwezig, wordt duidelijk de juridische basis van de overeenkomst vermeld. (Eventueel aangeven dat het om een inspanningsverbintenis gaat, als er geen andere juridische basis is.) Ook het beleidskader wordt in algemene termen bepaald. 1.5. Algemene principes en waarden Deze principes moeten duidelijk geformuleerd worden. Het gaat hier bijvoorbeeld om: • de onroerende goederen als goede huisvader te beheren en te onderhouden. • de duurzame gebruiksgoederen die nodig zijn voor exploitatie en die ter beschikking worden gesteld door de gemeente, met zorg te gebruiken en te onderhouden. 2. Engagementen/verbintenissen 2.1. Algemeen De partijen geven elkaar duidelijkheid over hun bedoelingen en verwachtingen en brengen deze zo duidelijk mogelijk in de overeenkomst tot uitdrukking. In de overeenkomst worden de doelen en de rechten en verplichtingen van partijen zo duidelijk mogelijk omschreven. Daarbij wordt in ieder geval aangegeven: • Welke partij welke rechten en verplichtingen heeft. • Wat de inhoud van de rechten en verplichtingen is. • Wat de eventuele termijnen zijn waarbinnen rechten kunnen worden geldend gemaakt of verplichtingen moeten worden nagekomen. 2.2. Specifiek In de context van deze brochure gaat het hier vooral om technische afspraken: • Van welke onroerende goederen wordt het beheer, de exploitatie, het onderhoud, … aan de organisatie overgedragen? (concrete beschrijving van het goed, het adres, enz.) • Wie neemt welke uitgaven/kosten voor zijn rekening? Bv. de uitgaven van infrastructuurwerken, inrichting, technische en mechanische apparatuur (onroerend door bestemming), eigenaarsonderhoud, energiekosten, enz. • Wijziging van bestemming van onroerende goederen • Verzekeringen: wettelijk verplicht zoals burgerrechtelijke en objectieve aansprakelijkheid als beheerder of eigenaar, verzekering risico’s van brand, bliksem en stormschade als beheerder of eigenaar • Inventarisopmaak • Al dan niet overdraagbaarheid aan derden • Al dan niet mogelijkheid tot verhuren • toezicht van de gemeente • concessie/huur/… • al dan niet verbouwen, slopen, bebouwen, … • belastingen, taksen, retributies, heffingen, registratiekosten, … • hypotheek • vervallen van overeenkomst bij rechtswege bij ontbinding organisatie • … 3.

Financiële betrekkingen tussen de organisatie en de toezichthoudende overheid Dit luik bevat de soort van financiële middelen (dotaties, toelagen, …), alsmede de wijze waarop deze middelen aan de organisatie worden toegekend. Dat kunnen bepalingen zijn omtrent de begroting, boekhouding, jaarrekening van de gemeente. Je kan bijvoorbeeld verwijzen naar het begrotingsartikel van de overdracht.

4.

Toezicht op beheer/exploitatie/onderhoud/e.d. Het toezicht op de naleving van de afspraken gebeurt bij voorkeur volgens een vooraf vastgelegd stramien. Het lijkt zinvol dat de organisatie verslag uitbrengt van zijn werkzaamheden. Probeer af te spreken dit beperkt en bondig te houden.

► 47

Den Deal

5.

Evaluatie en sanctionering Deze rubriek bevat de evaluatiebasis, de modaliteiten en de procedure, evenals het tijdstip waarop de evaluatie zal plaatsvinden. Het is van belang om aan te geven welke rol de administratie, zijnde de jeugddienst in deze hoort te spelen en welke de rol van het beleid (het College van Burgemeester en Schepenen) in deze moet spelen. De wijze waarop gesanctioneerd wordt, wordt vooraf duidelijk aangegeven, net als de modaliteiten. De tussenkomst van een neutraal arbitrageorgaan wordt in deze vooropgesteld. Dit geeft de partijen de mogelijkheid om eventuele geschillen inzake de niet-naleving van gemaakte engagementen te laten beoordelen door –afhankelijk van de samenstelling van de commissie- een onafhankelijk en onpartijdig orgaan.

6.

Aanpassing van de overeenkomst – opschortende voorwaarden

7.

Bijlagen Technische documenten: plattegrond, …

8.

Overgangsbepalingen tussen lopende overeenkomst en nieuwe overeenkomst


48 ◄

ONTWERP VAN EEN CONVENANT Het opmaken van een model van een convenant is een hachelijke onderneming. Elk onderdeel van de overeenkomst kan namelijk in een individueel geval anders onderhandeld zijn. We spreken hier bijgevolg liever over een ontwerp van een convenant. Het belangrijkste lijkt ons om je te laten leiden door de structuur die we hierboven beschreven hebben. IDENTIFICATIE PARTIJEN Convenant tussen het gemeentebestuur van …………, vertegenwoordigd door de burgemeester ……………., de gemeentesecretaris………….en vzw,………….., (adres), vertegenwoordigd door……………………………….. (voorzitter) en ……………………………..(secretaris), hierna vermeld als de gebruiker, wordt het volgende overeengekomen. VOORWERP VAN OVEREENKOMST Deze overeenkomst regelt …. DUUR Deze overeenkomst gaat in op …/…/…… en eindigt op …/…/…… . Partijen treden uiterlijk … voor laatstgenoemde datum in overleg over voortzetting van deze overeenkomst. BELEIDSKADER (Juridische basis) Deze overeenkomst is gebaseerd op ……. (artikels, wet, decreet, gemeenteraadsbesluit, datum) (Beleidsmatige basis) Deze overeenkomst kadert in de uitvoering van het JWBP van de gemeente. ALGEMENE PRINCIPES EN WAARDEN De gebruiker verklaart (a) de onroerende goederen als een goede huisvader te beheren en onderhouden. (b) de duurzame gebruiksgoederen die nodig zijn voor de exploitatie en die ter beschikking worden gesteld door de gemeente, met zorg te gebruiken en onderhouden. OPDRACHTEN VAN DE ORGANISATIE Het jeugdwerkinitiatief “…” zal de volgende doelstellingen trachten te realiseren: 1. 2. enz. OPDRACHTEN VAN DE GEMEENTE De gemeente zal een subsidie ten bedrage van … (bedrag) betalen aan het jeugdwerkinitiatief om de overeengekomen doelstellingen te verwezenlijken. De gemeente stelt gebouw x ter beschikking van het jeugdwerkinitiatief om in deze overeengekomen doelstellingen te verwezenlijken. …. FINANCIËLE BETREKKINGEN TUSSEN DE ORGANISATIE EN DE TOEZICHTHOUDENDE OVERHEID De vzw jeugdwerkinitiatief zal jaarlijks een begroting opmaken en ter goedkeuring/ter kennisgeving voorleggen aan de gemeenteraad voor …/…/…… (datum) van het jaar voorafgaand aan het jaar waarop de begroting betrekking heeft. De gemeente zal het jaarlijks subsidiebedrag uitbetalen ….(omschrijving wijze + datum).

► 49

Den Deal

SPECIFIEKE ENGAGEMENTEN/VERBINTENISSEN Artikel … Het gemeentebestuur verklaart het eigendomsrecht (of genotsrecht) te hebben van het volgend goed: een gebouw, gelegen te ………………………. Het gemeentebestuur stelt de volgende ruimtes van ……………, met inbegrip van de goederen, onroerend door bestemming, gelegen in de (adres) ter beschikking van de gebruiker, zoals deze ook afgebeeld worden op het bijgaand grondplan en de bijhorende plaatsbeschrijving: … een lokaal van … … sanitaire voorziening (gelijkvloers) … …opslagruimte (kelderverdieping) … Voor het gebruik van alle andere ruimtes van ……….. dienen afspraken gemaakt te worden met de door het College van Burgemeester en Schepenen aangeduide verantwoordelijke. Artikel … De ter beschikking gestelde ruimtes mogen (niet) onderverhuurd of in bruikleen gegeven worden aan andere verenigingen of personen, (tenzij na voorafgaande en uitdrukkelijke goedkeuring door het College van Burgemeester en Schepenen). Artikel … Het gebruik van de lokalen …. (kostprijs). Alle kosten voor verbruik van gas en elektriciteit zullen rechtstreeks door de gebruiker/(het gemeentebestuur) gedragen en vereffend worden. Artikel … De gebruiker dient er voor te zorgen dat de lokalen steeds in orde zijn. De gewone herstellingen en onderhoud zijn ten laste van de gebruiker. Indien grote herstellingen of onderhoudswerken dienen te worden uitgevoerd, moet de gebruiker het gemeentebestuur tijdig inlichten over de noodzakelijkheid en hoogdringendheid van de uit te voeren werken. De gebruiker zal de uitvoering van werken moeten toelaten die het gemeentebestuur nuttig acht. Als omwille van onderhoudswerken de in gebruik genomen infrastructuur moet gesloten worden, is de gemeente geen schadevergoeding verschuldigd. Zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van het College van Burgemeester en Schepenen mogen geen wijzigingen aangebracht worden aan de ter beschikking gestelde lokalen. Het College van Burgemeester en Schepenen of zijn afgevaardigden hebben het recht de in gebruik gegeven lokalen te allen tijde te bezichtigen. Artikel … Het gemeentebestuur doet 'afstand van verhaal' in geval van brand. De gebruiker staat zelf in voor een verzekering burgerlijke aansprakelijkheid (en brandverzekering voor haar inboedel). Artikel … De gebruiker staat zelf in voor de betaling van SABAM, alsook van andere taksen. De gebruiker beantwoordt aan de voorschriften die bepaald zijn door het College van Burgemeester en Schepenen m.b.t. politiereglementen, subsidiereglementen, ….


50 ◄

Artikel … Beide partijen kunnen te allen tijde via aangetekend schrijven een einde stellen aan de overeenkomst, mits een vooropzeg van ………. . Die opzeg start op de eerste dag van de maand volgend op deze waarin de opzeg gegeven wordt. Artikel … Indien één der partijen zich niet houdt aan de verbintenissen volgend uit deze overeenkomst, kan de andere partij de overeenkomst te allen tijde en zonder opzegging beëindigen. Aldus opgemaakt te (plaats)……….. op (datum)……………. in twee exemplaren, waarvan iedere partij verklaart een exemplaar te hebben ontvangen. Namens het gemeentebestuur, De gemeentesecretaris,

de burgemeester,

Namens vzw ……….. Voorzitter

Secretaris

TIPS (1) Keuze gemeentelijke regelgeving (bv. subsidiereglement) of overeenkomst •

In gevallen waarin een keuze tussen regelgeving of een overeenkomst aan de orde is, wordt in beginsel voor regelgeving gekozen.

•

Indien daarvan een grotere effectiviteit en doelmatigheid mag worden verwacht, kan een overeenkomst overwogen worden.

•

Door de ongelijke inbreng van de contractanten wordt een overeenkomst soms uitgehold. In de praktijk stellen we soms vast dat gebruikers een aantal eenzijdig door de overheid vastgelegde voorwaarden dienen te aanvaarden. Vaak is het onmogelijk om aan deze voorwaarden te voldoen. Ja, er worden zelfs soms onwettige dingen vereist. We denken hier bijvoorbeeld aan onmogelijke en onwettige veiligheidsvoorschriften bij de organisatie van fuiven in convenanten met jeugdhuizen.

(2) Strijdigheid met recht of bevoegdheden •

Een overeenkomst bevat geen afspraken die: - In strijd zijn met het nationale of internationale geschreven of ongeschreven recht. - De betrokken overheid tot meer verbinden dan zij gezien haar wettelijke bevoegdheden, beleidsvrijheid of andere mogelijkheden kan waarmaken. - De wettelijke bevoegdheden en beleidsvrijheid van andere bestuursorganen die partij zijn, te buiten gaan.

•

In de overeenkomst wordt zoveel mogelijk aangegeven hoe de daarin opgenomen afspraken zich verhouden tot de voor die afspraken relevante wettelijke regelingen.

(3) In rechte afdwingbaar •

Indien partijen niet beogen met de overeenkomst in rechte afdwingbare rechten en verplichtingen in het leven te roepen, wordt dit uitdrukkelijk in de overeenkomst bepaald. Het is dus beter te expliciteren dat het een “inspanningsverbintenis” betreft en de partijen uitdrukkelijk geen afdwingbaarheid vereisen. Juri-

► 51

Den Deal

dische afdwingbaarheid lijkt voor de betrokken partijen trouwens geen realistische noch een wenselijke optie. (4) Controle • Hoe meer gedetailleerd de convenant gesloten wordt, hoe meer er wederzijds kan gecontroleerd worden. Dit maakt de controle op het eerste gezicht gemakkelijker. Maar het toezicht zal ook meer tijd, energie (telwerk, bezoeken, administratie enz.) eisen. Daarbij komt dat geen enkele overeenkomst alle eventualiteiten, criteria, variabelen enz. kan bevatten. Er blijft, hoe gedetailleerd ook, steeds een interpretatieve ruimte die niet door afspraken gevangen is. • Hoe minder details, hoe eenvoudiger en gemakkelijker het toezicht, want er zijn weinig concrete variabelen. Dit kan echter een tegengesteld effect hebben, want dikwijls vertoont de interpretatie van de algemene doelstellingen sterke verschillen. Er zal in dit geval veel tijd verloren gaan want er moet een nieuw, meer concreet afsprakenstelsel gecreëerd worden. De werkelijkheid zal dus steeds tussen deze twee uitersten liggen, maar het evenwicht kan o.a. bepaald worden door de nabijheid en bekendheid van de partners. Dichtbije contractanten kunnen elkaar regelmatig, eventueel zelfs dagelijks op het naleven van de afspraken controleren. Een grote wederzijdse bekendheid zal ook een mate van vertrouwen geven (groot of klein) of kan aanleiding geven tot het gedetailleerd uitwerken van nieuwe of twijfelachtige output. Bij het vernieuwen of actualiseren van de contracten zal men uiteraard de voorheen vastgestelde onduidelijkheden meer gedetailleerd bespreken.


52 ◄

GEBRUIKSOVEREENKOMST gebruik onroerend goed kosteloos voorwaarden volgens overeenkomst

OMSCHRIJVING Een gebruiksovereenkomst is een overeenkomst waarin de eigenaar en de gebruiker van een pand vastleggen aan welke voorwaarden voldaan moet zijn om kosteloos gebruik te kunnen maken van een pand. Het grote voordeel van dit type van overeenkomst is dat ze gratis is. Ondanks dit kosteloze aspect, is een groot nadeel dat deze overeenkomst niet de rechten van de gebruiker en plichten van de eigenaar biedt die andere wettelijke regelingen wel duidelijk hebben. Een gebruiksovereenkomst lijkt in een aantal van zijn facetten op een convenant en een huurcontract. In sommige gevallen wordt ook de term bruikleenovereenkomst gebruikt voor dit type van overeenkomsten. VERSCHIL MET EEN CONVENANT

In een convenant leg je met een overheid een resultaatsverbintenis vast. In het kader van deze brochure zal het gebruik van infrastructuur daar steeds deel van uitmaken. Twee verschilpunten tussen een gebruiksovereenkomst en een convenant zijn: - In een gebruiksovereenkomst leg je geen tegenprestatie vast. Je bepaalt enkel wat de voorwaarden zijn om een bepaald pand te mogen gebruiken. Die voorwaarden kunnen zeer divers zijn. In zekere zin lijken ze soms op het huishoudelijk reglement dat je bij het afsluiten van een huurcontract bekijkt. Die bepalingen kunnen soms zeer lang worden. Er is een voorbeeld van een jeugdgroep die een bruikleenovereenkomst van niet minder dan 14 bladzijden diende af te sluiten vooraleer de overeenkomst aanvaardbaar was voor de verlener van het pand. - Een ander verschilpunt met een convenant is dat het niet noodzakelijk is dat een van de contracterende partners een overheid is. VERSCHIL MET EEN HUUROVEREENKOMST

Twee cruciale verschilpunten met een huurovereenkomst zijn - de prijs: in een gebruiksovereenkomst wordt bepaald dat je gratis gebruik kan maken van de infrastructuur; - de huurwetgeving die zowel verhuurder als huurder bepaalde rechten en plichten geeft gaat niet op voor een gebruiksovereenkomst. Dat kan een groot nadeel zijn indien er geen sprake is van gelijkwaardige partners die een overeenkomst afsluiten. De juridische bescherming die er is voor huurders, is er niet in dezelfde mate voor personen die een gebruiksovereenkomst afsluiten. NADEEL

Het feit dat de juridische omkadering (en dus bescherming) bij dit soort overeenkomst er niet is, betekent dat dit soort overeenkomsten niet na te streven zijn. Indien het mogelijk is een ander soort overeenkomst af te sluiten met de eigenaar, zal dit vaak/meestal te verkiezen zijn.

► 53

Den Deal

TIPS − Laat een gebruiksovereenkomst zeker grondig doorlezen door iemand met juridische achtergrond. Andere soorten overeenkomsten worden veel couranter gebruikt. Omdat het een eerder aparte overeenkomst is, is het nog belangrijker hierover wijze raad te vragen! De inhoud van de overeenkomst gaat vaak over zaken die op voorhand een detail lijken: gebruik van toiletten, speelruimte, …


54 ◄

MODEL VAN EEN GEBRUIKSOVEREENKOMST Het is niet evident een model van een gebruiksovereenkomst te geven omdat het over zeer diverse zaken kan gaan die bepaald dienen te worden. Hieronder krijg je een rudimentair model voorgeschoteld. Tussen de ondergetekenden: ..., (eigenaar gebouw) en de vereniging …, vertegenwoordigd door ... is overeengekomen wat volgt: De vereniging krijgt het volgend gebouw voor gebruik toegewezen: … (omschrijving gebouw) Artikel 1. Gebruik Het gebouw zal gebruikt worden als jeugdlokaal. Dit betekent dat de vereniging in dit gebouw alle activiteiten mag organiseren in het kader van haar werking. Artikel 2. Duur Deze overeenkomst wordt afgesloten voor een periode van 10 jaar te rekenen vanaf heden, Het gebruik wordt stilzwijgend verlengd telkens voor een periode van 10 jaar tenzij één van de partijen de lopende overeenkomst middels een opzeg per aangetekend schrijven beëindigt tenminste 3 maand voorafgaande aan de verlenging. De gebruiker en de eigenaar kunnen ten allen tijde deze overeenkomst beëindigen mits een opzeg van 1 jaar, eveneens bij aangetekend schrijven, gericht aan de tegenpartij. Artikel 3. Borg Als borg wordt overeengekomen om ... euro te betalen. Dit bedrag wordt op volgend rekeningnummer geblokkeerd: … Artikel 4. Prijs De gebouwen worden kosteloos ter beschikking gesteld. Artikel 5. Plicht gebruiker De gebruiker dient het gebouw als een goede huisvader te onderhouden. Opgemaakt te … op ………dag …/…/20… in twee exemplaren waarvan één voor elk van de partijen bestemd is Voor de vereniging

► 55

Voor de eigenaar

Den Deal

RECHT VAN ERFPACHT gebruik onroerend goed tegen een jaarlijkse vergoeding termijn: min. 27 & max. 99 jaar

OMSCHRIJVING De geschiedenis van de erfpacht gaat terug tot in de Romeinse tijd. De Belgische wetgeving hieromtrent dateert van 1824. Het is een soort huurcontract op lange termijn. Het recht van erfpacht laat je toe van iemand een – al dan niet bebouwd – stuk grond te gebruiken voor een lange tijd (minimum 27 en maximum 99 jaar). Hiervoor betaal je jaarlijks een vergoeding. EIGENDOM

Alhoewel je als erfpachter eigenlijk de grond en eventuele gebouwen beheert als was je zelf eigenaar, behoudt de eigenaar de naakte eigendom. Hiermee wordt bedoeld dat de eigenaar over het goed kan blijven beschikken, d.w.z. verkopen, wegschenken of hypothekeren. Let wel een overdracht van het onroerend goed stelt geen einde aan het erfpachtrecht. De overeenkomst wordt dus verder gezet met de nieuwe eigenaar. GENOT

Als erfpachter heb je het volle genot van het onroerend goed. Zo is het mogelijk om de bestemming ervan te wijzigen, het goed geheel of gedeeltelijk te verhuren, de grond te bebouwen of te beplanten,… Je ziet het, je beschikt over heel wat meer rechten als erfpachter dan als huurder. Dit heeft uiteraard ook een keerzijde. Zoals je over heel wat rechten van een eigenaar beschikt, dien je ook heel wat plichten te vervullen. Je staat dus zelf in voor eventuele herstellingen, je zorgt voor een goede verzekering van het goed, je dient ook alle belastingen te betalen,… VOORDEEL

Het grote voordeel van erfpacht is dat je geen startkapitaal nodig hebt. Je koopt immers geen (bebouwd) stuk grond, je krijgt het in bruikleen voor een lange termijn. Hiervoor betaal je dan jaarlijks een (symbolische?) vergoeding. Op deze manier kun je dus relatief goedkoop een stuk grond verwerven. Je spaart dus financiële middelen uit die je zou kunnen besteden aan de bouw van je jeugdlokaal. NADEEL

Het nadeel is dan uiteraard dat je geen eigenaar wordt van de grond, noch van het eventuele lokaal dat je erop zou bouwen. Op het einde van de pachttermijn zal jij (of je opvolgers) dus een nieuw contract moeten aangaan. (Dit in de veronderstelling dat de eigenaar een nieuwe overeenkomst wil afsluiten.) Verderop vind je wat meer info over het einde van de overeenkomst. AKTE

In de erfpachtovereenkomst kunnen heel wat bepalingen worden opgenomen. Hiervoor contacteer je best eens een notaris. Je zult trouwens sowieso een notaris dienen te consulteren daar de erfpachtovereenkomst vastgelegd moet worden in een notariële akte.


56 ◄

Het model van erfpachtovereenkomst die je verder aantreft is zeker bruikbaar maar er zijn heel wat afwijkingen mogelijk. Elke situatie is zeer specifiek, het lijkt dan ook te verkiezen om je notaris duidelijk in te lichten over de bedoeling en alle modaliteiten. Om hem of haar vervolgens rechtstreeks een ontwerp van akte te laten opstellen.

RECHTEN EN PLICHTEN EIGENAAR RECHTEN VAN DE EIGENAAR:

− De eigenaar heeft recht op een jaarlijkse vergoeding. − De eigenaar behoudt de naakte eigendom. De naakte eigendom is de eigendom ontdaan van het genot. De eigenaar kan dus over het goed blijven beschikken. Hij of zij kan bijvoorbeeld – zonder dat dit een einde brengt aan het erfpachtrecht – het goed verkopen, wegschenken of hypothekeren.

− Afhankelijk van de overeenkomst kan de eigenaar op het einde van de overeenkomst automatisch eigenaar worden van de toegevoegde gebouwen. (zie verder) PLICHTEN VAN DE EIGENAAR:

− De eigenaar moet aan jou als erfpachter het genot van het onroerend goed verschaffen.

− Tevens moet de eigenaar je vrijwaren tegen mogelijke aanspraken van derden op dit zakelijk recht.

ERFPACHTER RECHTEN VAN DE ERFPACHTER:

− Als erfpachter heb je het volle genot van een onroerend goed dat aan een ander toebehoort.

− Je hebt ook het recht de bestemming van het goed te wijzigen. Dit mag enkel op voorwaarde dat de waarde van het goed niet verminderd wordt.

− Je mag het onroerend goed bebouwen en beplanten. Ook hier geldt dat de waarde van het goed niet verminderd mag worden. Wat je opricht, bouwt of plant is je eigendom voor de duur van de erfpacht. je kan er dus vrij over beschikken.

− Zolang je binnen je pachttermijn blijft mag je ook het onroerend goed gedeeltelijk of geheel doorverhuren of verpachten. PLICHTEN VAN DE ERFPACHTER:

− Je dient een jaarlijkse vergoeding (ook wel canon of cijns genoemd) te betalen aan de eigenaar.

− Je dient je te gedragen als een goede huisvader. Hiermee wordt bedoeld dat je het onroerend goed naar behoren zal beheren. Dit houdt ondermeer in dat je niets mag doen waardoor het goed in waarde zou verminderen.

► 57

Den Deal

− Alle belastingen zijn voor rekening van de gebruiker/erfpachter. Jij wordt dus de belastingplichtige in plaats van de eigenaar.

− Er wordt van je verwacht dat je het onroerend goed onderhoudt en er de gewone herstellingen aan doet. Wellicht wordt hiermee de herstellingen tot onderhoud bedoeld. De zware of grove herstellingen vallen niet ten laste van de erfpachter, echter ook de eigenaar is hiertoe niet verplicht. Je treft hierover dus best een regeling.

− Uiteraard dien je de contractuele verplichtingen van de overeenkomst na te komen.

WAT NA AFLOOP TERMIJN? Bij het beëindigen van de erfpacht zijn er nogal wat mogelijkheden. Daarom dien je er zeker voor te zorgen dat er duidelijk in de erfpachtovereenkomst een regeling getroffen wordt voor de door de erfpachter opgerichte gebouwen en beplantingen. Om problemen te vermijden vermeld je dus best wat er na afloop van de erfpachttermijn gebeurt.

− Wordt de eigenaar automatisch eigenaar van de toegevoegde gebouwen (zonder dat hij hiervoor een extra vergoeding moet betalen)?

− Is het aan de eigenaar om een vergoeding te betalen voor de toegevoegde gebouwen?

− Dient de erfpachter de toegevoegde gebouwen af te breken? M.a.w. wordt de grond in zijn oorspronkelijke staat hersteld?

− Ook als je zelf de pacht wil opzeggen dient dit in het contract geregeld te worden. Hier is immers wettelijk niets geregeld. Een aantal bepalingen zullen dus in de akte opgenomen moeten worden (minimumtermijnen, verbrekingsvergoeding,…). Je ziet het: allemaal zaken die je best op voorhand goed vastlegt.

TIPS − Indien je pachttermijn ten einde loopt is het niet verstandig om aan een bouwproject te beginnen.

− Er zou in je erfpachtovereenkomst een clausule opgenomen kunnen worden die stelt dat de grond niet braakliggend mag blijven. In het geval dat er dus zo’n verplichting tot bouwen binnen een bepaalde termijn in het contract staat, zorg er dan voor dat die termijn niet te kort is. Of nog beter, zorg ervoor dat je mits het aantonen van de nodige stappen kunt bewijzen dat je op korte termijn van plan bent te gaan bouwen. Het is immers altijd mogelijk dat je bouwproces wat langer aansleept dan je verwacht.

− Bestaat de mogelijkheid om in de erfpachtovereenkomst op te nemen dat je als erfpachter een voorrecht krijgt om op het einde van de pachttermijn het contract te verlengen, ga hier dan zeker op in. Dit kan het voor je opvolgers makkelijker maken om – indien gewenst – het jeugdlokaal te behouden. Kwaad kan het in ieder geval niet.

− Het is niet zo waarschijnlijk dat een particulier grond verpacht aan een jeugdwerkinitiatief. Maar het kan natuurlijk. Veel meer kans maak je echter bij instanties die over gronden beschikken waarvoor ze niet meteen een bestemming hebben voorzien, maar toch hun eigendom niet willen verkopen. Zo kan de NMBS gronden hebben die ze niet mee gebruikt. Ook leegstaande scholen of gedeelten van een on-


58 ◄

gebruikt schoolgebouw kunnen wel eens in erfpacht worden gegeven. Andere mogelijke erfpachtgevers zijn uiteraard de gemeentelijke (of provinciale) overheid, parochies, OCMW’s,…

► 59

Den Deal

MODEL VAN EEN OVEREENKOMST VAN RECHT VAN ERFPACHT Heden, …/…/20… (datum) Voor Mij, meester … (voornaam + familienaam van de notaris), Notaris te …… (plaats) Zijn verschenen …, vertegenwoordigd door … die verklaart in erfpacht te geven aan: de vzw … vertegenwoordigd door … (leden van de raad van bestuur) handelend volgens artikel … van de statuten en in voormelde hoedanigheid aangesteld bij Algemene Vergadering van …, verschenen in het Belgisch Staatsblad van … die aanvaarden: … (omschrijving van het terrein/gebouw) Titel van eigendom Voormeld goed is eigendom van … Artikel 1. Duur De erfpacht wordt gesloten voor een termijn van … jaar (tussen 27 en 99 jaar), te rekenen vanaf heden. Op het einde van de overeenkomst zal de erfpacht van rechtswege en zonder opzeg vervallen. Hij mag evenwel in gemeen overleg tussen de partijen worden hernieuwd. De eigenaar heeft het recht de erfpacht te verbreken indien de opstalhouder zijn overeenkomsten niet nakomt. In alle gevallen van verbreking dient de verbreking aan de erfpachter meegedeeld te worden met opgave van de reden bij aangetekend schrijven, hetwelk slechts uitwerking zal hebben, één jaar na datum van bedoeld schrijven. Artikel 2. Prijs Als erkenning van het eigendomsrecht van de eigenaar zal de erfpachter de som van … euro betalen per jaar (aangeven wijze van betalen). Artikel 3. Gebruik, onderhoud, herstellingen en lasten De erfpachter neemt te zijner laste en dit voor de huur van de pacht: − alle belastingen, taksen en andere lasten die het verpachte goed bezwaren of in de toekomst zullen bezwaren. − alle gewone en buitengewone herstellings- en onderhoudswerken die nodig zijn om de gebouwen in stand te houden. − alle kosten die voortvloeien uit het aanbrengen en gebruiken van de noodzakelijke nutsleidingen. Artikel 4. Nieuwe gebouwen Het staat de erfpachter vrij nieuwe gebouwen op te richten indien ze noodzakelijk zijn om zijn doel te volbrengen, mits het bekomen van een regelmatige bouwtoelating. Bij het einde van de erfpacht of bij verbreking zullen de gebouwen opgericht door de erfpachter, van rechtswege eigendom worden van de eigenaar van het gebouw/terrein. De erfpachter behoudt echter het recht om bij afloop van de overeenkomst de opgerichte gebouwen te verwijderen en het goed in zijn oorspronkelijke staat te herstellen. Indien de erfpachter hiervan afwijkt, zal hij hiervoor vergoed worden en dit volgens het schattingsverslag van de ontvanger van registratie.


60 ◄

Artikel 5. Verzekering De erfpachter dient bewijs voor te leggen van de verzekering en de betaling van de verzekeringspremies op ieder verzoek van de eigenaar. De erfpachter zorgt voor de verzekering van zijn leden. Hij doet afstand van verhaal ten opzichte van de eigenaar voor mogelijke schadeclaims door derden n.a.v. schade door manifestaties, werken, … Artikel 6. Kosten Alle kosten, verbonden aan onderhavige overeenkomst, komen ten laste van de erfpachter. Artikel 7. Woonstkeuze Tot uitvoering deze kiezen de partijen woonst op kantoor van de notaris. Artikel 8. Bevestiging De notaris bevestigt lezing gegeven te hebben van art. 203 paragraaf 1 van het wetboek van registratierechten. Waarvan akte Opgesteld te …… Na voorlezing ondertekenen de eigenaar en de erfpachter, samen met de notaris.

► 61

Den Deal

RECHT VAN OPSTAL eigendom op andermans grond vergoeding niet gebruikelijk termijn: max. 50 jaar

OMSCHRIJVING Net zoals het recht van erfpacht is ook het recht van opstal een oude rechtsfiguur. Het is een bijzonder tijdelijk zakelijk recht om gebouwen of beplantingen in eigendom te hebben op andermans grond. En dit gedurende een periode van maximaal 50 jaar (een minimumtermijn is niet voorzien). Normaliter wordt hier geen vergoeding voor gevraagd, maar dit kan uiteraard wel in het contract gestipuleerd worden. EIGENDOM

Als opstalhouder ben je dus eigenaar van de gebouwen (en beplantingen) op andermans grond, de grond daarentegen blijft eigendom van de eigenaar. Dit is een zeer ongebruikelijke regeling daar in ons land normaal ‘de stenen de grond volgen’. In de regel verwerft de eigenaar van de grond de opstallen (gebouwen of beplantingen). Dit noemt men het recht van natrekking. Het recht van opstal laat de eigenaar van de grond toe afstand te doen van zijn recht van natrekking gedurende een welbepaalde termijn. En voor deze periode blijft de bouwheer/opstalhouder volle eigenaar van wat hij op de grond gebouwd heeft. Gedurende de looptijd van de overeenkomst is het je plicht als opstalhouder om alle belastingen te betalen die op het eigendom wegen (en dit met inbegrip van de onroerende voorheffing). Indien je gedurende deze periode gebouwen of dergelijke opricht, dan is het niet zo dat de grondeigenaar bij afloop van het contract hier automatisch eigenaar van wordt. Ze zullen steeds moeten vergoed worden door de grondeigenaar (een afwijking is mogelijk). Gebouwen die je zelf hebt opgericht mag je ook weer afbreken. Gebouwen die je niet zelf hebt opgericht dien je wel te onderhouden: er is namelijk een onderhoudsen herstellingsverplichting daar je deze op het einde van het opstalrecht moet teruggeven. Tenzij anders in de overeenkomst bepaald heb je het recht om de gebouwen te verhuren voor de duurtijd van je opstalrecht. AANVULLEND RECHT

De wettelijke regeling rond het opstalrecht is een aanvullend recht, dit betekent dat er veel ruimte is om de verhouding tussen beide partijen in het contract te bepalen. Zo kan afgesproken worden om een opstalvergoeding te betalen, of er kan een bouwverplichting opgelegd worden, er kunnen instandhoudingsverplichtingen zijn, enz. Let wel: van de maximumduur van 50 jaar mag niet afgeweken worden! VOORDEEL

Net zoals bij het recht van erfpacht heeft het recht van opstal het voordeel dat je een minder groot startkapitaal nodig hebt daar je de grond reeds ter beschikking krijgt voor een bepaalde duur. Deze formule valt bij openbare besturen vaak in de smaak omdat het hen toe laat hun gronden in eigendom te houden. Het is voor hen ook voordelig omdat de opstalgever op het einde van de termijn ook eigenaar wordt van de uitgevoerde werken. In principe moet de eigenaar hiervoor dan wel een waarde betalen aan de opstalnemer. Van deze regel wordt contractueel meestal afgeweken. een overzicht van ‘infrastructuur’-overeenkomsten

62 ◄

NADEEL

Nadelig is dan weer dat je maar voor een beperkte termijn (max. 50 jaar) zekerheid krijgt over het gebruik van de grond (en dus ook van het lokaal dat je er op plaatst). AKTE

Deze huurovereenkomst dient vastgelegd te worden in een notariële akte. Neem dus zeker contact op met een notaris. Ook voor de opmaak van het contract zul je hulp kunnen gebruiken. Zoals eerder al vermeld is de wetgeving omtrent het opstalrecht aanvullend en kunnen er dus heel wat afwijkingen in de overeenkomst opgenomen worden.

RECHTEN EN PLICHTEN Heel wat rechten en plichten hangen volledig af van de overeenkomst tussen beide partijen. De wet bepaalt niets (is aanvullend recht); in een overeenkomst kan dus heel veel bepaald worden.

EIGENAAR RECHTEN VAN DE EIGENAAR:

− De eigenaar zou een jaarlijkse vergoeding kunnen krijgen indien dit zo in het contract bepaald werd.

− De grondeigenaar kan op het einde van de termijn eigenaar worden van de toegevoegde gebouwen. (deze moeten wel vergoed worden) PLICHTEN VAN DE EIGENAAR:

− De grondeigenaar heeft een vrijwaringsplicht, hij moet je dus ‘vrijwaren’ tegen mogelijke aanspraken van derden op dit zakelijk recht.

− De verplichting van de eigenaar is eigenlijk vooral een éénmalige prestatie: namelijk de betreffende grond ter beschikking stellen.

OPSTALHOUDER RECHTEN VAN DE OPSTALHOUDER:

− Als opstalhouder mag je lokalen bouwen op andermans grond. Uiteraard dien je te voldoen aan de wettelijke bepalingen die verbonden zijn aan het bouwproces (bv. in bezit zijn van een bouwvergunning).

− Je mag – gedurende de looptijd van de overeenkomst – de gebouwen vervreemden en ze bezwaren met een hypotheek. Je mag ook overeenkomsten van verhuring afsluiten of een tijdelijk gebruiksrecht toestaan.

− Je hebt zelfs het recht om je opstalrecht af te staan. − Als opstalhouder mag je ook gebouwen afbreken voor zover je die zelf hebt opgericht en voor zover je de grond in zijn oorspronkelijke toestand herstelt.

► 63

Den Deal

PLICHTEN VAN DE OPSTALHOUDER:

− Indien er in het contract een vergoeding bepaald wordt, dan dien je die uiteraard te betalen.

− Het betalen van alle belastingen op de opgerichte gebouwen is voor jouw rekening. Ook de belastingen op de grond dien je te vereffenen.

− Het is mogelijk dat er in de overeenkomst vermeld staat dat je ook een verplichting hebt tot instandhouding van de gebouwen die je hebt afgekocht, of in uitvoering van een bouwverplichting hebt gebouwd. In dit geval heb je dus een onderhoudsen herstellingsplicht.

− Volgens de wet zou je zelfs voor gebouwen die je niet hebt afgekocht een onderhouds-, herstellings- en eventueel vervangingsplicht hebben. Zo kan een stuk grond met bijvoorbeeld een (vervallen) kapel er op met een recht van opstal doorgegeven worden.Op het einde van de termijn moet alles immers in zijn ‘oorspronkelijke toestand’ teruggeven worden.

− In de overeenkomst kunnen nog heel wat verplichtingen opgenomen worden… Zoals bijvoorbeeld een vervreemdingsverbod, bouwverplichtingen, een verbod tot hypothekeren, …

WAT NA AFLOOP TERMIJN? Door het einde van het opstalrecht wordt de grondeigenaar van rechtswege eigenaar van de gebouwen. Dit geschiedt door natrekking, niet door overdracht (zie hoger: ‘de stenen volgen de grond’). Als je zelf gebouwen hebt opgericht, dan heb je bij de beëindiging wel recht op een vergoeding van de actuele waarde lastens de grondeigenaar. Tenzij dit anders in de overeenkomst vermeld staat. Ook hier is het dus weer aan te raden om duidelijk in de overeenkomst vast te leggen wat er gebeurt na afloop van de termijn. Toch nog even vermelden dat er meerdere manieren zijn om de overeenkomst te beëindigen. Gewoonlijk gebeurt dit door het verstrijken van de overeengekomen termijn, maar dit kan ook in onderling overleg met de eigenaar, of bij niet-uitoefening van je recht gedurende 30 jaar, of door ontbinding wegens wanprestatie (in de overeenkomst bepaald), …

TIPS − Zie de tips bij het hoofdstukje recht van erfpacht.


64 ◄

MODEL VAN EEN OVEREENKOMST VAN RECHT VAN OPSTAL In deze ontwerpakte ontbreken wel nog een aantal notarieel-juridische elementen zoals bepalingen inzake bodemattest, stedenbouwkundige bepalingen, fiscale verklaringen,... Deze ontwerptekst geeft je wel een duidelijk beeld van de basispunten waarover een akkoord bereikt dient te worden. De eigenlijke akte zal uiteraard verfijnd en aangevuld moeten worden door een notaris. Heden, …/…/20… (datum) Voor Mij, meester … (voornaam + familienaam van de notaris), Notaris te …… (plaats) Zijn verschenen …, vertegenwoordigd door … hierna ‘opstalgever’ genoemd de vzw … vertegenwoordigd door … (leden van de raad van bestuur) handelend volgens artikel … van de statuten en in voormelde hoedanigheid aangesteld bij Algemene Vergadering van …, verschenen in het Belgisch Staatsblad van … hierna ‘opstalhouder’ genoemd is overeengekomen wat volgt: De opstalgever verleent aan de opstalhouder, die aanvaardt, een opstalrecht met betrekking tot het onroerend goed, gelegen … (omschrijving terrein/gebouw), gekadastreerd als … (titel eigendom) Titel van eigendom Voormeld goed is eigendom van … Artikel 1. duur De overeenkomst wordt gesloten voor een termijn van … jaar (max. 50 jaar), en neemt aanvang op … (vaste datum). Op het einde van de overeenkomst zal het recht van opstal van rechtswege en zonder opzeg vervallen. Hij mag evenwel in gemeen overleg tussen de partijen worden hernieuwd. De opstalgever heeft het recht het opstalrecht te verbreken indien de opstalhouder zijn overeenkomsten niet nakomt. In alle gevallen van verbreking dient de verbreking aan de opstalhouder meegedeeld te worden met opgave van de reden bij aangetekend schrijven, hetwelk slechts uitwerking zal hebben, één jaar na datum van bedoeld schrijven. Artikel 2. Prijs De opstalhouder zal een jaarlijkse opstalvergoeding van … euro betalen. Dit zal op de volgende wijze gebeuren … (wijze van betalen aangeven). Artikel 3. Einde overeenkomst De gebouwen die de opstalhouder opricht op het eigendom, worden bij het einde van de onderhavige overeenkomst eigendom van de opstalgever, mits betaling van … Bedoelde gebouwen moeten in een normale staat van onderhoud overgedragen worden. Artikel 4. Lasten De onroerende voorheffing en alle andere belastingen worden door de opstalhouder betaald. Artikel 5. Verzekering De opstalhouder is verplicht de in het kader van het opstalrecht opgerichte gebouwen voor hun volle waarde te verzekeren voor de duurtijd van onderhavige overeenkomst.

► 65

Den Deal

De opstalhouder moet deze verzekering afsluiten bij een door de opstalgever erkende verzekeringsmaatschappij en moet de verzekeringspolis voorleggen aan de opstalgever. Artikel 6. Bezoek De opstalgever mag steeds het eigendom bezoeken (mits hij vooraf de opstalhouder verwittigt). Artikel 7. Recht van voorkoop Partijen komen uitdrukkelijk overeen dat de opstalhouder een recht van voorkoop geniet, wanneer de opstalgever het eigendom verkoopt. Dit recht van voorkoop wordt uitgeoefend volgens de modaliteiten van de wet op de landpacht. Artikel 8. Woonstkeuze Tot uitvoering deze kiezen de partijen woonst op kantoor van de notaris. Artikel 9. Bevestiging De notaris bevestigt lezing gegeven te hebben van art. 203 paragraaf 1 van het wetboek van registratierechten. Waarvan akte Opgesteld te …… op …/…/20… Na voorlezing ondertekenen de eigenaar en de erfpachter, samen met de notaris. De opstalgever,

De opstalhouder,


De notaris,

66 ◄

VRUCHTGEBRUIK genot zoals de eigenaar zelf het goed instandhouden geen jaarlijkse vergoeding Dit hoofdstukje rond vruchtgebruik is een beetje het vreemde eendje binnen deze brochure. Deze overeenkomst wordt immers nauwelijks toegepast. Voor de volledigheid vermelden we deze mogelijkheid toch. Een ontwerp van overeenkomst zul je achteraan echter niet terugvinden.

OMSCHRIJVING Het recht van vruchtgebruik werd al opgenomen in de Code Napoleon uit 1804 en werd integraal mee overgenomen in het Belgische Burgerlijke Wetboek. In het wetboek staat vruchtgebruik als volgt omschreven: “Vruchtgebruik is het recht om van een zaak waarvan een ander de eigendom heeft, het genot te hebben, zoals de eigenaar zelf, maar onder verplichting om de zaak zelf in stand te houden.”. EIGENDOM

Dit wil dus zeggen dat je het recht hebt om tijdelijk en ten volle gebruik te maken van een roerend goed (meubilair, materieel, vrachtwagen,…) of onroerend goed (gebouw, grond,…) dat aan iemand anders toebehoort. Je hebt wel de verplichting het goed in stand te houden en het als een goede huisvader (of -moeder) te beheren. De genieter van het vruchtgebruik wordt de ‘vruchtgebruiker’ genoemd. De eigenaar zelf wordt ‘blote eigenaar’ genoemd. De vruchtgebruiker mag dus veel… Hij heeft het recht op ‘daden van beheer en bewaring’ van het goed. Wat hij niet mag, is het stellen van ‘daden van beschikking’ waarbij de rechten van de eigenaar in het gedrang komen. Dit wil zeggen dat de vruchtgebruiker geen verbintenissen tegenover derden mag aangaan die de duur van het vruchtgebruik overschrijden. Hij mag het goed dat hij in vruchtgebruik heeft gekregen niet verkopen zonder toestemming van de blote eigenaar. De wet maakt hierop wel een uitzondering voor de verhuring van onroerende goederen: de vruchtgebruiker kan het goed verhuren voor een termijn van maximaal negen jaar, die eventueel zelfs na zijn overlijden doorloopt. VRUCHTEN

Je mag het goed niet alleen gebruiken, je mag er ook de ‘vruchten’ van opstrijken. Volgens de wet heb je natuurlijke vruchten, vruchten van nijverheid en burgerlijke vruchten. − Natuurlijke vruchten kunnen bijvoorbeeld de appels aan een boom zijn, of melk van een koe. − Nijverheidsvruchten verkrijg je door het bebouwen van een stuk grond (bv. geoogst graan), of het uitbaten van een zaak. − Burgerlijke vruchten zijn bijvoorbeeld de opbrengsten uit de verhuring van een onroerend goed. Voor een jeugdwerkinitiatief zal wellicht enkel dit laatste (verhuur) van belang zijn.

► 67

Den Deal

ONTSTAAN

Volgens de wet kan vruchtgebruik ontstaan uit een wettelijke bepaling of door een menselijke handeling. In de praktijk ontstaat vruchtgebruik meestal bij het overlijden van een persoon. Door een erfrechtelijke bepaling of door een clausule in het huwelijkscontract kan het nalatenschap overgaan op een vruchtgebruiker en op blote eigenaars. Je kan iemand ook bij testament het vruchtgebruik over je goederen nalaten. Hier moet je wel rekening houden met het minimum waar bepaalde personen recht op hebben. Ouders en kinderen hebben sowieso een ‘reserve’ die niet mag worden aangetast door het vruchtgebruik. Wanneer in een gezin één van de echtgenoten overlijdt en er kinderen zijn, dan krijgt de overlevende echtgenoot het vruchtgebruik over alle goederen van de nalatenschap terwijl de blote eigendom aan de kinderen toekomt (tenminste wanneer de echtgenoten zijn gehuwd met gemeenschap van goederen). Vruchtgebruik kan ook ontstaan door de aankoop ervan (bv. een huis) of door een schenking. Dit kan zowel een tijdelijk als een onbeperkt karakter hebben. Zo kan bij de verkoop van een onroerend goed de verkoper het vruchtgebruik voor zichzelf behouden zodat hij het onroerend goed tot aan zijn dood kan bewonen. EINDE

Het vruchtgebruik neemt meestal een einde bij het overlijden van de vruchtgebruiker. Wanneer het vruchtgebruik slechts voor een bepaalde periode werd aangegaan, houdt ze dan ook op na het verlopen van die termijn. Wanneer de zaak waarop het vruchtgebruik is gevestigd helemaal teniet gaat (bv. bij een brand) eindigt ook het vruchtgebruik. Wanneer men als vruchtgebruiker ernstig misbruik maakt van wat men ter beschikking heeft gekregen of men zijn onderhoudsplicht niet nakomt kan de rechter het vruchtgebruik opheffen.

RECHTEN EN PLICHTEN EIGENAAR RECHTEN VAN DE EIGENAAR:

− De eigenaar kan wel een einde maken aan de overeenkomst wanneer een misbruik werd vastgesteld of wanneer de vruchtgebruiker het goed niet onderhoudt in de mate dat het een waardevermindering tot gevolg heeft.

− De eigenaar heeft geen herstelplicht. PLICHTEN VAN DE EIGENAAR:

− De eigenaar mag geen afbreuk doen aan de rechten van de vruchtgebruiker.

VRUCHTGEBRUIKER RECHTEN VAN DE VRUCHTGEBRUIKER:

− De vruchtgebruiker mag van het goed gebruik maken. − Hij heeft recht op de opbrengsten die het goed voortbrengt (burgerlijke, natuurlijke en nijverheidsvruchten)


68 ◄

− Hij heeft het recht van bewaring en beheer van het goed PLICHTEN VAN DE VRUCHTGEBRUIKER:

− Vóór de vruchtgebruiker het goed aanneemt kan de blote eigenaar hem verplichten een inventaris van de roerende en van de onroerende goederen op te stellen.

− In de loop van het vruchtgebruik moet de vruchtgebruiker ervoor zorgen dat hij het goed beheert als een goede huisvader. Dit houdt in dat de vruchtgebruiker het goed onderhoudt en ervoor zorgt dat het wordt bewaard in de staat waarin hij het heeft gekregen (buiten de normale ouderdomsverschijnselen).

− De vruchtgebruiker moet het goed bewaren in dezelfde toestand. Hij mag een woonhuis dus niet omtoveren tot een handelspand.

− Het is niet omdat de vorige eigenaar het goed heeft verwaarloosd dat de vruchtgebruiker dit ook mag doen.

− De herstelplicht van de vruchtgebruiker is veel breder dan die van de huurder. De huurder staat - tenzij anders wordt overeengekomen - enkel in voor het onderhoud en voor de kleine huurherstellingen. De vruchtgebruiker dient daarentegen alle herstellingen voor zijn rekening te nemen, behalve de herstellingen die de wet als grote herstellingen omschrijft. Dit zijn de herstellingen aan zware muren en gewelven, de vernieuwing van balken en daken, ...

− De vruchtgebruiker moet de lasten en belastingen die op het goed geheven worden betalen. Dit zijn niet enkel de onroerende voorheffing maar ook de personenbelasting op het (kadastraal) inkomen van het onroerend goed, de kosten van afsluiting van het perceel, de belasting op de watering, de verhaalbelastingen die gemeenten opleggen voor de aanleg van voetpaden, ...

► 69

Den Deal

DEEL 6: VAKJARGON

COMPROMIS OF (VER)KOOPBELOFTE De verkoop van een gebouw verloopt altijd in twee fasen. Eerst moeten de kandidaatkopers en de verkopers het eens geraken over de prijs, het tijdstip waarop de verkoop zal doorgaan, de sancties indien een van de twee partijen zich niet houdt aan de afspraken, het tijdstip waarop het gebouw beschikbaar zal zijn, eventueel de staat waarin het zich moet bevinden … Als daarover eensgezindheid is, worden die afspraken in een contract gegoten. Dat document wordt in de volksmond vaak een compromis of (ver)koopbelofte genoemd. Eigenlijk is dit een verkoopovereenkomst. Het is dus geen ‘belofte’ maar een echt contract, dat volledig bindend is voor koper en verkoper. Dit kan door een notaris worden opgesteld, maar dat is geen noodzaak. Belangrijk is wel dat een onderhandse verkoopovereenkomst zo volledig en duidelijk mogelijk wordt opgesteld. De federatie van de notarissen heeft samen met de Verbruikersunie een typecompromis opgesteld dat perfect door particulieren gebruikt kan worden. Ook de CIB (Confederatie van Immobiliënbedrijven België) beschikt over alle mogelijke documenten die bij een verkoop van onroerend goed nuttig kunnen zijn. Een tweede fase is de authentieke akte. Tussen de ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst en van de notariële akte verlopen maximaal vier maanden. De notaris moet zich voor de akte baseren op de verkoopovereenkomst. Zodra deze authentieke akte overgeschreven is in de registers van de hypotheekbewaarder is de verkoop tegenstelbaar aan derden.

REGISTRATIERECHTEN EN NOTARIËLE AKTE Eens het compromis ondertekend is, kan de notaris aan het werk. De kopers gaan op zoek naar centen. Soms wordt daarvoor geleend bij een bank. Voor het openen van die lening dient de notaris de nodige formaliteiten te vervullen. Ook een aantal andere paperassen moeten gecontroleerd worden: heeft de koper schulden bij de fiscus, is het gebouw geen beschermd monument, is er sprake van bouwovertredingen, … Pas als de notaris klaar is met al die onderzoeken, kan een definitieve notariële akte worden opgesteld en door beide partijen ondertekend. Een notariële akte is een authentieke akte waarbij de notaris als bevoegd ambtenaar optreedt. Een akte die is opgesteld zonder tussenkomst van de notaris wordt een onderhandse akte genoemd. Één van de meest hardnekkige beweringen zegt dat tussen het ondertekenen van het compromis en de akte maar vier maanden mogen verstrijken. Dat klopt niet. Er ligt geen wettelijk bepaalde termijn tussen beide ondertekeningen. Er mogen zelfs jaren overheen gaan, als u dat wilt. Wat wél binnen de vier maanden na de ondertekening van het compromis moet worden geregeld zijn de registratierechten. In de praktijk is dat een belasting op de verkoop van vastgoed. Maar van oorsprong is het een belasting op de registratie, “die bestaat in het afschrijven, ontleden of vermelden van een akte of van een geschrift, door de ontvanger der registratie, in een daartoe bestemd register”.


70 ◄

AFSTAND VAN VERHAAL Het meest voorkomende geval is een afstand van verhaal van de eigenaar tegenover de huurder (of vice versa) die opgenomen is in het huurcontract. Als de verhuurder afstand van verhaal uitoefent op de huurder, zal de verhuurder zich bij een schadegeval waarvoor de huurder aansprakelijk is, niet tegen hem/haar keren. De huurder moet dus geen brandverzekering huurdersaansprakelijkheid afsluiten Praktisch betekent dit dat de verhuurder zich (in een huurcontract b.v.) ertoe verbindt geen verhaal uit te oefenen op iemand ingeval die aansprakelijk zou zijn voor de schade. Dit wordt ‘afstand van verhaal’ genoemd bij het sluiten van het contract. De verzekeringsmaatschappij zal de verhuurder, desgevallend, de geleden schade vergoeden en de vergoeding nadien niet terugvorderen van de verantwoordelijke voor de schade. Indien u eigenaar bent en u uw gebouw verhuurt, moet u de verzekeringsmaatschappij de afstand van verhaal op uw huurder melden. Die zal u worden toegestaan tegen betaling van een premietoeslag. Indien u huurder bent en uw eigenaar een afstand van verhaal op hem eist, wordt deze afstand van verhaal bij sommige verzekeringsmaatschappijen automatisch en kosteloos toegestaan. Afstand van verhaal leidt tot een bijpremie die de verhuurder waarschijnlijk zal aanrekenen aan de huurder. Opgelet, afstand van verhaal moet vermeld worden in het huurcontract en schriftelijk bevestigd worden door de verzekeraar van de eigenaar. Let goed op: soms is er sprake van een maximumbedrag in een regeling met afstand van verhaal. Dat houdt in dat bij schade hoger dan die waarvan afstand van verhaal gedaan werd, de huurder toch aansprakelijk gesteld kan worden!

EXCLUSIEF GEBRUIK Vaak kan je exclusief gebruik maken van je infrastructuur. Indien dat niet het geval is, moet je het lokaal op bepaalde momenten delen met iemand anders. Zet indien nodig afspraken op papier over op welke manier er gedeeld gebruik is.

PLAATS- EN BOEDELBESCHRIJVING Bij de aanvang van een huurovereenkomst wordt vaak een plaatsbeschrijving opgesteld om de toestand aan het einde van de overeenkomst te kunnen vergelijken. De wet gaat ervan uit dat het goed werd afgegeven in de staat waarin het bij het einde van het contract wordt achtergelaten, tot bewijs van het tegendeel. Het is voor een verhuurder dus zeker de moeite om een boedelbeschrijving op te stellen. Tips voor een goede plaatsbeschrijving vind je in het hoofdstuk over huurovereenkomst.

PUBLIEK -OF PRIVAATRECHT In het recht kan er een onderscheid gemaakt worden naargelang van de personen en/of instanties tussen wie de rechtsregels gelden. Volgens dit criterium onderscheidt men: Het privaatrecht Het privaatrecht is het geheel van regels dat de verhouding tussen particuliere personen regelt. Het privaatrecht regelt enkel privé-belangen, die enkel relevant zijn tussen ► 71

Den Deal

particulieren die met elkaar in een zekere relatie staan, zoals de huurder-verhuurder, de echtgenoten, de werknemer-werkgever. De afspraken die tussen deze particulieren gelden, hebben geen weerslag op de belangen van de samenleving als geheel. Het huren van lokalen van een privé-persoon is hiervan een voorbeeld. Het publiekrecht Het recht regelt niet alleen de verhouding tussen particulieren. Als mensen samenleven, zijn er ook regels die dit samenleven regelen. Dit omvat het organiseren van ordehandhaving, van gerechtelijke diensten, en vooral ook de manier waarop de overheid functioneert en hoe die overheid kan optreden tegenover haar burgers. Dit is het publiekrecht. Dit recht behandelt alle zaken m.b.t. de overheid en de verhouding van de overheid tot haar burgers.

GEMEENTEBESTUUR In het besturen van de gemeente hebben de burgemeester, het college van burgemeester en schepenen en de gemeenteraad elk een specifieke rol. De burgemeester is het hoofd van de gemeente. Als vertegenwoordiger van de federale en Vlaamse regering en van de provinciale overheid bij de gemeente, voert hij de wetten, decreten en besluiten van die overheden uit. Hij zit de vergaderingen voor van de gemeenteraad en van het college van burgemeester en schepenen. Hij is ook hoofd van de politie, belast met het uitvoeren van de politiewetten en -verordeningen en het handhaven van de orde. Het college van burgemeester en schepenen voert de wetten, decreten en besluiten uit, staat in voor de bekendmaking en de uitvoering van de gemeenteraadsbesluiten, waakt over het beheer van de gemeentelijke inrichtingen en de inkomsten, leidt de gemeentewerken, verleent de bouwen verkavelingvergunningen, laat de wegen onderhouden, houdt de registers bij van de burgerlijke stand... De gemeenteraad is samengesteld uit de burgemeester, de schepenen en de raadsleden. De taken en de bevoegdheden van de gemeenteraad en van het college van burgemeester en schepenen zijn wettelijk bepaald. Om deze zaken te behandelen komen zowel de gemeenteraad als het college samen om te beraadslagen. Onder de bevoegdheden van de gemeenteraad valt natuurlijk alles wat van gemeentelijk belang is. Daar heeft bijvoorbeeld ook mee te maken: de gemeentelijke reglementen en politieverordeningen, de wijze waarop aannemers van openbare werken worden aangeduid, hoe leveringen of diensten moeten gebeuren enzovoort. Belangrijk is eveneens hoe met de gemeentegelden wordt omgesprongen: de begroting en rekening zijn zaken voor de gemeenteraad. In de rand daarvan stemt de raad eveneens de belastingen en retributies. Meer informatie over de rol van de gemeente in het beleid inzake jeugdwerk vind je in het boek ‘De Gemeente en het Jeugdwerk’.

PRINCIPE VAN DE GOEDE HUISVADER Het principe van de goede huisvader betekent dat men zich gedraagt als een normaal vooruitziend en zorgvuldig persoon (de zgn. goede huisvader of bonus pater familias). ‘Vooruitziend’ betekent dat men in redelijkheid zich de nadelige gevolgen van zijn handelen probeert in te beelden, m.a.w. dat men deze probeert te voorzien. Zorgvuldig’ betekent dat men deze nadelige gevolgen probeert te voorkomen door de gepaste voorzorgsmaatregelen te nemen.


72 ◄

NOG ENKELE LOCOMOTIEF-UITGAVEN De Steenworp

€ 2.00

Jullie zijn van plan om te bouwen of verbouwen. Niemand moet jullie leren om een tent recht te zetten, maar een lokaal bouwen, da’s andere koek. Geen nood, jullie nemen wellicht een architect onder de arm. Toch kan en moet je als ‘bouwheer’ ook zelf een aantal keuzes maken. Deze brochure verschaft jullie tal van materiaalsuggesties bij het bouwen van een jeugdlokaal.

De Geldslag

€ 1.00

Bouwen of verbouwen kost geld. Helaas zijn er geen 2002 manieren om aan geld te geraken, maar Locomotief reikt jullie toch handen vol ideeën aan. Het zijn geen kant en klare cheques, maar mogelijkheden die jullie zelf kunnen aftasten en verkennen. Voor een toereikend budget moet je wellicht wat van al die walletjes smullen.

Het Schietlood

€ 0.85

Dit is een meetinstrument voor jeugdhuisinfrastructuur; een handig boekje waarmee je zo objectief mogelijk kan vaststellen of jouw jeugdhuisgebouw voldoet aan de locomotief-normen.

De Waterpas

€ 0.85

Ook deze brochure is een meetinstrument, maar dan voor lokalen van jeugd- en jongerenbewegingen; met behulp van een puntensysteem kan je de verschillende aspecten quoteren.

Het Spoor

€ 0.70

Dit is een leidraad voor het onderdeel jeugdlokalen in het gemeentelijk jeugdruimteplan. Er wordt bondig weergegeven welke verschillend stappen er moeten gezet worden om tot een degelijk en effectief jeugdlokalenbeleid te komen.

Het Seinhuisje

€ 0.60

Deze publicatie kijkt kort en bondig terug op het onderzoeksrapport ‘De Fundering’. Op basis van de vaststellingen en pijnpunten worden er vervolgens tips en aanbevelingen geformuleerd voor meer en beter gemeentelijk jeugdlokalenbeleid.

Handboek jeugdlokalen Dit handboek belicht de vele aspecten die betrekking hebben op de problematiek van goede jeugdlokalen. Het biedt zowel achtergrondinformatie als meer technische weetjes. Het Handboek Jeugdlokalen is niet meer afzonderlijk verkrijgbaar. Daar het reeds dateert uit 1996 zijn we van mening dat bepaalde onderdelen wat herwerkt dienen te worden. Toch is het handboek in zijn geheel nog zeker niet verouderd, je kunt dus nog steeds een exemplaar verwerven indien je de STUKADOOS aanschaft.

De Stukadoos

€ 12.00

De stukadoos is een verzameling van de locomotief brochures en het handboek jeugdlokalen. Deze uitgaven kun je bestellen bij locomotief ([email protected]); de hoger vermelde prijzen zijn exclusief verzendkosten. Brochures ook downloadbaar op www.locomotief.be. ► 73

Den Deal

IS EEN SAMENWERKINGSVERBAND VAN VOLGENDE ORGANISATIES: Chirojeugd Vlaanderen Kipdorp 30 2000 Antwerpen Tel. 03/231.07.95 Fax 03/232.51.62 E-mail : [email protected] Website : www.chiro.be

Kristelijke ArbeidersJongeren Paleizenstraat 90 1030 Brussel Tel. 02/216.64.32 Fax 02/247.07.99 E-mail: [email protected] Website : www.kaj.be

FOS Open Scouting Kortrijksesteenweg 639 9000 Gent Tel. 09/245.45.86 Fax 09/245.45.88 E-mail : [email protected] Website : www.fos.be

KSJ-KSA-VKSJ Vooruitgangstraat 225 1030 Brussel Tel. 02/201.15.10 Fax 02/201.04.74 E-mail : [email protected] Website : www.ksj.org

JeF jeugdhuisfederatie Missiestraat 11 9255 Buggenhout Tel. 052/33.57.01 Fax 052/33.57.01 E-mail : [email protected] Website : www.jefvzw.be

Vlaamse Federatie van Jeugdhuizen en Jongerencentra Ommeganckstraat 85 2018 Antwerpen Tel. 03/226.40.83 Fax 03/226.40.85 E-mail : [email protected] Website : www.vfj.be

Jongerengemeenschappen Kipdorp 30 2000 Antwerpen Tel. 03/231.90.17 Fax 03/232.51.62 E-mail : [email protected] Website : www.jgm.be

Vereniging Vlaamse Jeugddiensten en Jeugdconsulenten Vijverlaan 53 2610 Wilrijk Tel. 03/821.06.06 Fax 03/821.06.09 E-mail : [email protected] Website : www.vvj.be

Katholieke Landelijke Jeugd Waversebaan 99 3050 Oud-Heverlee Tel. 016/47.99.99 Fax 016/47.99.95 E-mail : [email protected] Website : www.klj.be

VVKSM scouts en gidsen Lange Kievitstraat 74 2018 Antwerpen Tel. 03/231.16.20 Fax 03/232.63.92 E-mail : [email protected] Website : www.vvksm.be

Steunpunt Jeugd Arenbergstraat 1-D 1000 Brussel Tel. 02/551.13.50 Fax 02/551.13.85 E-mail : [email protected] Website : www.steunpuntjeugd.be een overzicht van ‘infrastructuur’-overeenkomsten

Met de steun van de Vlaamse Gemeenschap

74 ◄

Locomotief p/a Steunpunt Jeugd Arenbergstraat 1 D 1000 Brussel Tel. 02/551 13 79 Fax 02/551 13 85 E-mail: [email protected] Website: www.locomotief.be ► 75

Den Deal

Den Deal een overzicht van infrastructuur -overeenkomsten

Recommend Documents