De woning(beleggings)markt in beeld

Februari 2013

Onderzoek

De woning(beleggings)markt in beeld

Copyright Capital Value heeft dit rapport met zorg samengesteld. Capital Value, ABF Research en ABN AMRO Bank aanvaarden geen aansprakelijkheid voor type- of drukfouten of andere onvolkomenheden. Het gebruik van onderdelen van dit rapport door een andere partij dan Capital Value blijft de verantwoordelijkheid van deze andere partij en dient voorzien te zijn van duidelijke bronvermelding. In een aantal gevallen is voor gebruik van (onderdelen van) dit rapport goedkeuring door Capital Value vereist. In geval van enige twijfel dient met Capital Value hierover contact te worden opgenomen.

Voorwoord Voor u ligt het rapport ‘De woning(beleggings)markt in beeld. Dit rapport is tot stand gekomen middels een samenwerking tussen Capital Value, ABN AMRO Bank en ABF Research. Doelstelling bij het onderzoek was het creëren van een integraal beeld van zowel vraag- als aanbodzijde op de woning(beleggings)markt.

De afgelopen periode is onderzoek gedaan onder de 50 grootste woningbeleggers in Nederland. Zowel institutionele beleggers (pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen) als particuliere beleggers hebben aan het onderzoek meegewerkt. Daarnaast is onderzoek uitgevoerd onder 150 woningcorporaties in Nederland. Door ABF Research zijn de uitkomsten van dit onderzoek gebruikt om een toekomstbeeld te schetsen van de woningmarkt tot 2020.

Capital

Value

zal

de

komende

jaren

blijven

investeren

in

onderzoek

op

de

woningbeleggingsmarkt om een bijdrage te leveren aan een verdere professionalisering. Daarbij zullen wij ons blijven inzetten om de huidige problematiek op de woningmarkt middels samenwerking aan te pakken.

Wij stellen uw eventuele reactie zeer op prijs.

Mr C.A. (Kees) van Harten MRE MRICS

Ing M.A. (Marijn) Snijders RT

Directeur

Directeur

Capital Value | Maliebaan 85 | 3581 CG Utrecht | [email protected] | 030 72 71 700

De woning(beleggings)markt in beeld, februari 2013

2

Inhoudsopgave Samenvatting

p. 5

DEEL 1 De woningmarkt tot 2020

1

Inleiding

p. 12

2

De productie in perspectief

p. 16

2.1

De nieuwbouw in historisch perspectief

p. 16

2.2

De bestaande voorraad anno 2012

p. 16

2.3

De nieuwbouw in perspectief van de bestaande voorraad

p. 15

3

4

Demografische trends zetten door

p. 18

3.1

Landelijke trend

p. 18

3.2

Regionale verschillen in huishoudengroei

p. 19

Discrepanties tussen vraag en aanbod

p. 21

4.1

De kwantitatieve mismatch

p. 21

4.2

De kwalitatieve mismatch

p. 22

4.3

Regionale verschillen in de kwalitatieve mismatch

p. 23

4.4

Gebruik van en scheefheid binnen de voorraad

p. 26

DEEL 2 De woningbeleggingsmarkt

1

Inleiding

p. 29

2

Onderzoeksresultaten institutionele en particuliere beleggers

p. 30

3

Onderzoeksresultaten woningcorporaties

p. 42

4

De financieringsmarkt voor (woning)beleggingen

p. 50

BIJLAGEN DEEL 1

p. 53

Bijlage A: Toelichting scenario Bijlage B: Restvraag/restaanbod per Corop Bijlage C: Kerncijfers Nederland


3

Woningproductie zakt terug naar historisch dieptepunt van 35.000 woningen per jaar

Woningnood keert terug, statistisch tekort loopt op van 2% naar 4%

Jongeren en ouderen tussen wal en schip

Leegstand neemt af

Meer huishoudens in het souterrain van de woningmarkt

Woningvoorraad groeit minder hard

Gereguleerde huursector groeit beperkt; markthuursector groeit met 110.000 woningen

Koopsector groeit in goedkope segment, onder andere door verkoop huurwoningen

Kwalitatieve mismatch tussen vraag en aanbod blijft

Lichtpuntje: de scheefheid neemt af

In 2013 ca. 2 miljard euro beschikbaar voor huurwoningen

Beleggers kunnen corporaties helpen om nieuwe investeringen mogelijk te maken

Regelgeving blokkeert corporaties

Financieringslandschap huurwoningen dynamischer en pluriformer

Solide markt biedt kansen voor buitenlandse investeerders

Huurwoningen solide investering


4

Samenvatting Woningproductie zakt terug naar historisch dieptepunt van 35.000 woningen per jaar In 2009 werden nog 80.000 nieuwe woningen gebouwd. In 2010 en 2011 is de bouwproductie ingezakt tot 60.000 nieuwe woningen. Aanvankelijk werd gerekend op een herstel na 3 of 4 jaar. Daar ziet het echter op dit moment bepaald niet naar uit. Op basis van onderzoek door Capital Value onder de 150 grootste woningcorporaties, branche organisaties en marktpartijen moet er rekening mee gehouden worden dat de productie in 2013 en 2014 verder terugzakt naar 35.000 nieuwe woningen per jaar. Niet uitgesloten kan worden dat dit aantal nog verder naar beneden moet worden bijgesteld. Ten opzichte van de cijfers van nog maar 5 jaar geleden, is dat een dramatische terugval. Daarmee is Nederland terug op het productieniveau van voor de Tweede Wereldoorlog. Zelfs in 1948 werd met 38.000 woningen meer gebouwd.

Woningnood keert terug, statistisch tekort loopt op van 2% naar 4% (300.000 woningen) Uitgaande van dat beeld schetst ABF Research in dit rapport de effecten van een dergelijke terugval. Op de eerste plaats dreigt het statistisch woningtekort op te lopen van 2% anno 2012 naar 4% (ofwel 300.000 woningen) in 2020. Een klein tekort van 1 of 2% was altijd acceptabel, omdat dat er enkel toe leidde dat jonge starters iets langer moesten wachten dan ze zelf wilden. Maar wanneer het tekort zo sterk oploopt als nu lijkt, zal het ouderwetse woord “woningnood” wellicht weer van stal gehaald moeten worden. Het tekort zal met name in het Westen van ons land voelbaar zijn. Om de tekorten tegen te gaan, zullen maatregelen getroffen moeten worden. Het is hierbij wel van essentieel belang dat bij nieuwbouw meer marktgericht gebouwd gaat worden. Het gaat niet alleen om de kwantiteit, maar ook om de kwaliteit.

Tekort in % 2020 per COROP-gebied 1 Utrecht 2 Groot-Amsterdam 3 Delft en Westland 4 Agglomeratie ’s-Gravenhage 5 Flevoland 6 Zaanstreek 7 Overig Groningen 8 Agglomeratie Leiden en Bollenstreek 9 Agglomeratie Haarlem 10 Oost-Zuid-Holland

% -7,4 -6,5 -6,0 -5,3 -5,3 -5,3 -5,1 -5,0 -4,8 -4,7


5

Jongeren en ouderen tussen wal en schip Niet alleen mensen die op zoek zijn op de reguliere woningmarkt zullen hier nadelige consequenties van ondervinden. Ook waar het gaat om studenten- en ouderenhuisvesting zullen zich problemen gaan voordoen. Dit terwijl in deze segmenten – gelet op de groei van het aantal studenten en de toenemende vergrijzing – juist een extra inspanning beoogd werd vanuit de Rijksoverheid met een actieprogramma studentenhuisvesting resp. een actieprogramma ouderenhuisvesting. Ook de ondervraagde beleggers zijn terughoudend bij investeringen in woningen voor deze specifieke doelgroepen. Leegstand neemt af Het oplopend tekort leidt ertoe dat “het herbergend vermogen” van de bestaande voorraad optimaal gebruikt zal gaan worden. Er zal druk komen op huurders en eigenaar-bewoners om de woning zo kort mogelijk leeg te laten staan, bijvoorbeeld bij een verhuizing. Dit betekent dat de totale leegstand afneemt: van 175.000 woningen anno 2012 naar 125.000 in 2015 en 100.000 in 2020. Dit wordt bevestigd door het onderzoek van Capital Value onder de grootste institutionele- en particuliere woningbeleggers in Nederland. Circa 75% van de institutionele beleggers en circa 58% van de particuliere beleggers verwacht een daling van de leegstand. Tevens verwachten de beleggers een daling van de mutatiegraad, wat de doorstroming op de woningmarkt negatief beïnvloedt.

Meer huishoudens in het souterrain van de woningmarkt Startende huishoudens zullen langer genoegen moeten nemen met suboptimale huisvesting. Dat betekent in de praktijk dat ze vaker met twee huishoudens een woning zullen delen en/of hun toevlucht nemen tot het souterrain van de woningmarkt: kamers, woonboten, tijdelijk beschikbare ruimte in kantoren (anti-kraak) e.d. Dit wonen in “Bewoonde Andere Ruimten” (BAR) zal toenemen, van circa 440.000 huishoudens (waaronder veel studentenhuishoudens) in 2012 via 470.000 in 2015 en 520.000 huishoudens in 2020.

Woningvoorraad groeit minder hard Tussen 2011 en 2015 neemt de totale woningvoorraad in ons land naar verwachting toe met 150.000 woningen. Dit met name dankzij het feit dat in 2010 en 2011 nog 60.000 woningen gebouwd zijn. In de jaren 2015-2020 zal de productie zich overigens waarschijnlijk iets herstellen, waardoor er per saldo 200.000 woningen bijkomen. De groei van de voorraad


6

tussen 2011 en 2020 met 350.000 woningen is aanzienlijk lager dan de groei tussen 2001 en 2010. Die kwam uit op 520.000 woningen. Huursector groeit beperkt; markthuursector groeit met 110.000 woningen Hoewel een aanzienlijk deel van de nieuwbouw (circa 60%) uit huurwoningen bestaat, groeit de huursector toch slechts beperkt in omvang. Door sloop en verkoop van huurwoningen wordt de totale groei van de huursector immers beperkt. Verder verdwijnen er nogal wat woningen uit het goedkope huursegment als gevolg van huurharmonisatie. De goedkopere delen van de huursector worden daarmee kleiner in omvang. Wel groeit de huursector boven de liberalisatiegrens met 110.000 woningen over de periode 2011-2020. Dit segment is aantrekkelijk voor woningbeleggers. Het grootste deel van de ondervraagde beleggers (zowel institutioneel als particulier) wil investeren in middeldure huurwoningen (huur van 665 tot 850 euro per maand).

Koopsector groeit in goedkope segment, onder andere door verkoop huurwoningen De koopsector neemt nog steeds aanzienlijk in omvang toe. Dat komt mede doordat huurwoningen verkocht worden (14.000 per jaar door zowel corporaties als particuliere verhuurders). Daarbij groeit de koopsector met name aan de onderkant van de prijsladder. Tot 2020 komen er 150.000 woningen bij met een prijs onder de 215.000 euro.

Kwalitatieve mismatch tussen vraag en aanbod blijft In een situatie waarin er relatief weinig nieuw aanbod op de woningmarkt komt, zijn er voor de consument relatief weinig mogelijkheden om te verhuizen naar een meer passende woning. De bestaande mismatch tussen vraag en aanbod zal dan ook de komende jaren niet veel kleiner worden. De huursector laat met name in de provincies Gelderland, Utrecht, Noord- en Zuid-Holland problemen zien. Er is daar met name onvoldoende aanbod van woningen boven de huurtoeslaggrens. Voor de koopsector geldt dat in de provincie Utrecht de vraag over het algemeen groter is dan het aanbod: daar blijft dus druk op de markt staan. Maar in Limburg geldt het omgekeerde: daar zal het juist moeilijk blijven woningen te verkopen.


7

Lichtpuntje: de scheefheid neemt af Het aantal huurwoningen onder de zogenaamde aftoppingsgrens neemt af. Desondanks zullen in 2020 nog ongeveer evenveel huishoudens met een laag inkomen in een dergelijke huurwoning wonen. Midden en hogere inkomensgroepen maken hier plaats voor de lage inkomens. De midden inkomensgroepen zullen in 2020 meer gehuisvest zijn in duurdere huurwoningen en de koopsector. Afhankelijk van de economische ontwikkeling zal ook de betaalbaarheid van de huur belangrijker worden. Bij de hogere inkomensgroepen woont nu al een groter deel in de koopsector en die tendens zet zich versterkt door.

In 2013 circa 2 miljard euro beschikbaar voor aankoop huurwoningen Uit onderzoek van Capital Value onder de 50 grootste woningbeleggers blijkt dat circa 2 miljard euro beschikbaar is voor investeringen in huurwoningen in 2013. Dit is aanzienlijk meer dan de afgelopen jaren is geïnvesteerd. Institutionele beleggers geven aan circa 1 miljard euro te willen investeren waarbij nieuwbouw de voorkeur geniet. Particuliere beleggers willen mogelijk 900 miljoen tot 1 miljard euro investeren. Deze groep beleggers heeft voornamelijk interesse in bestaande huurwoningen. Of dit totale investeringsvolume uiteindelijk gerealiseerd zal gaan worden, hangt bij nieuwbouw onder meer af van de bereidheid van ontwikkelaars en gemeenten om de grondprijzen aan te passen en wat betreft bestaande bouw of er voldoende passend aanbod is.

Beleggers kunnen corporaties helpen om nieuwe investeringen mogelijk te maken Als gevolg van de verslechterde financiële situatie geeft een groeiend aantal (54%) van de corporaties aan complexgewijs huurwoningen te willen verkopen, omdat huurverhogingen en individuele verkoop niet toereikend zijn. 80% van de particuliere beleggers en 50% van de institutionele beleggers heeft interesse in de verwerving van corporatiewoningen. Een aanzienlijk deel van het totale beschikbare investeringsvolume is beschikbaar voor de verwerving van corporatiewoningen. Regelgeving blokkeert corporaties Van de ondervraagde corporaties geeft 64% aan dat versoepeling van de regels noodzakelijk is om gereguleerde complexgewijze verkoop mogelijk te maken. De voorwaarden die de vigerende circulaire (MG 2011-04) verbindt aan complexgewijze verkoop zijn niet marktconform. Dit wordt bevestigd door een groot deel van de ondervraagde beleggers.


8

Financieringslandschap huurwoningen dynamischer en pluriformer De Nederlandse huurwoningenmarkt blijft voor financiers een interessant vastgoedsegment. De stabiliteit van de kasstromen zijn zeer welkom in deze onzekere tijden. Politieke onzekerheden, de crisis op de (koop)woningmarkt en de stijgende financieringsbehoefte zijn echter belangrijke uitdagingen. Geconstateerd kan worden dat het financieringslandschap voor de Nederlandse huurwoningsector in de komende periode steeds dynamischer en pluriformer zal gaan worden. Solide markt biedt kansen voor buitenlandse investeerders In 2012 werd er voor het eerst door buitenlandse beleggers substantieel geïnvesteerd in Nederlandse huurwoningen (circa 80 miljoen euro). Een groeiend aantal buitenlandse investeerders onderzoekt mogelijkheden voor woninginvesteringen. Duidelijkheid over het kabinetsbeleid is echter noodzakelijk om substantiële investeringen op gang te brengen.

Huurwoningen solide investering De ondervraagde beleggers zijn positief over de Nederlandse huurwoningenmarkt. De lage leegstand, de positieve huurprijsontwikkeling, het inflatiebestendige karakter, de groei van het aantal huishoudens en de bevolkingsgroei, de afname van de bouwproductie en de spreiding van het debiteurenrisico spelen hierbij een belangrijke rol.


9

DEEL 1 Woningmarkt in beeld (tot 2020) 1 Inleiding Terugval in productie van 80.000 naar 60.000 In 2009 werden nog 80.000 nieuwe woningen gebouwd. Daarmee groeide de voorraad voldoende om de demografische groei van het aantal huishoudens op te vangen. Maar in 2010 en 2011 is de bouwproductie ingezakt tot 60.000 nieuwe woningen. Aanvankelijk werd gerekend op een herstel na 3 of 4 jaar. De crisis lijkt echter door te zetten en macroeconomische signalen wijzen eerder op een verdere terugval dan op herstel in de bouwproductie. Belangrijke oorzaken zijn het verminderd consumentenvertrouwen, de terugloop van het aantal jonge mensen dat een vaste baan aangeboden krijgt, de terughoudendheid bij de banken om leningen te verstrekken en de onzekerheid over de beleidsmaatregelen voor de woningmarkt.

Verdere terugval verwacht naar 35.000 per jaar Tegen deze achtergrond is door Capital Value bij 150 van de grootste woningcorporaties (als belangrijke bouwers) geïnventariseerd welke aantallen zij in 2013 en 2014 verwachten te realiseren. Voor 2013 verwachten de corporaties circa 16.500 woningen te realiseren. Voor 2014 wordt gerekend op 14.500 woningen. Het betreft voornamelijk projecten waar reeds afspraken over gemaakt zijn. Voor de jaren na 2015 zijn de corporaties nog meer bezorgd. Ook projectontwikkelaars, beleggers, bouwers, de Neprom en NVB wijzen op een verdere terugval van de productie. De verschillende verwachtingen overziend zou de productie in 2013 en 2014 uit kunnen komen op zo’n 35.000 woningen per jaar. Ten opzichte van de cijfers van nog maar 5 jaar geleden, is dat een dramatische terugval.

De behoefte blijft echter toenemen Tegenover de gekrompen productie staat een nog altijd even grote demografische groei. Drijvende krachten hierachter zijn o.a. de aanhoudende instroom van migranten uit (Oost-) Europese landen. De meest recente demografische cijfers laten zien dat het aantal huishoudens van jaar tot jaar nog steeds toeneemt en wel met gemiddeld zo’n 55.000 voor de eerst komende jaren.


10

Het tekort loopt op Uit

de

langlopende

reeks

onderzoeken

(Woononderzoek

Nederland,

voorheen

Woningbehoefteonderzoek) kwam vanaf de jaren tachtig een tekortcijfer naar voren van zo’n 130.000 woningen: dat is circa 2% ten opzichte van de bestaande voorraad. Dat tekort kon grotendeels gezien worden als “de thuiswonende kinderen die een paar maanden moesten wachten voordat ze de deur uit zouden kunnen”. Gegeven de verwachtingen van dit moment zal het tekort echter oplopen tot zo’n 300.000 woningen in 2020: dat is bijna 4%. Deze cijfers doen meer denken aan de jaren zestig, toen er nog echt sprake was van “woningnood” in ons land.

Tekorten vooral in het Westen van het land Er dreigt derhalve een serieus kwantitatief probleem te gaan ontstaan. Een probleem dat overigens vooral voelbaar zal zijn in het Westen van het land, zoals mag blijken uit bijgaande figuur. In de rood gekleurde gebieden zou het tekort op 5% of hoger kunnen uitkomen. Dit woningtekort is berekend met het Primos model en hier voor 2020 weergegeven. In de bijlage is meer informatie terug te vinden over de gehanteerde uitgangspunten en verwachtingen.

Figuur 1.1: Het woningtekort in procenten ten opzichte van de bestaande voorraad, 2020


11

In dit rapport wordt nader ingegaan op deze cijfers: 

In hoofdstuk 2 wordt de verwachte productie in historisch perspectief geplaatst,



In hoofdstuk 3 worden de doorlopende demografische trends gepresenteerd,



In hoofdstuk 4 wordt aandacht besteed aan de nieuwe spanningen op de woningmarkt, kwantitatief en kwalitatief


12

2 De productie in perspectief 2.1 De nieuwbouw in historisch perspectief De nieuwbouwproductie schommelde de afgelopen jaren rond de 80.000 woningen. Het grootste deel daarvan bestond uit koopwoningen. De terugval in 2010 en 2011 heeft er met name voor gezorgd dat er minder koopwoningen gebouwd zijn en die trend lijkt zich de komende twee jaar verder door te zetten.1

Duizenden

Figuur 2.1: Nieuwbouw en sloop naar eigendomsverhouding, 1998-2014 120 100 80 60 40 20 0 -20

huur eengezins koop meergezins toevoeging anderszins

huur meergezins sloop huur

2014

2013

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

-40

koop eengezins sloop koop

2.2 De bestaande voorraad anno 2012 De woningvoorraad bestaat voor 60% uit koopwoningen. De opbouw van de voorraad naar prijs verschilt tussen huur- en koopsector aanzienlijk. De huursector bestaat voor ruim driekwart uit woningen met een huur onder de zgn. aftoppingsgrens van de huurtoeslag.2 Driekwart van de huursector is dus goed bereikbaar voor huishoudens met een beperkt inkomen. De omvang van het wat duurdere huursegment boven de liberalisatiegrens is met 8% beperkt. In de koopsector daarentegen is een veel kleiner deel te bestempelen als (relatief) “goedkoop”: zo’n 30% heeft een prijs onder de 215.000 euro.

Huur- en koopsector verschillen ook in hun ruimtelijk patroon. De wat duurdere huursector boven de liberalisatiegrens is met name in de Randstad te vinden, uitwaaierend over

1 2

De verdeling van de nieuwbouwproductie is voor 2013 en 2014 berekend met het Socrates model waarbij de voorkeuren van de consument leidend zijn. Omdat hier gebruik gemaakt wordt van het WoON 2009 wordt de destijds geldende prijs van 535 euro per maand vermeld in de grafieken.

Gelderland en Noord-Brabant. De goedkopere koopsector is vooral royaal vertegenwoordigd in Noord-Nederland, Zeeland en Limburg.

Figuur 2.2: Percentage van de huurvoorraad met een huurprijs boven de liberalisatiegrens, 2011; bron: Socrates

Figuur 2.3: Percentage van de koopvoorraad met een koopprijs onder 215.000 euro, 2011; bron: Socrates


14

2.3 De nieuwbouw in perspectief van de bestaande voorraad Jaarlijks worden in verhouding tot de bestaande voorraad, maar weinig woningen gebouwd. Vandaar dat hier de verwachtingen over een wat langere periode (2011-2020) gepresenteerd worden: zowel in absolute omvang als in verhouding tot de bestaande voorraad. Daarbij beperken we ons verder niet tot de nieuwbouw alleen, maar nemen we ook de effecten van sloop en verkoop van huurwoningen mee. In de bijlage is meer informatie terug te vinden over de precieze cijfers voor sloop en verkoop alsmede de verschuiving binnen de huursector door huurprijsverhoging bij een nieuwe verhuring (huurharmonisatie).

In de linker figuur is de omvang van de bestaande voorraad opgenomen en is dan ook goed te zien dat eigenlijk alleen het middeldure huursegment met een huurprijs tussen de aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens serieus in omvang toeneemt. In de rechter figuur wordt ingezoomd op deze mutaties in de voorraad. Daar valt af te lezen dat er (gedurende de periode 2011-2020) ruim 200.000 middeldure huurwoningen bijkomen. In de koopsector zullen er met name goedkopere koopwoningen bijkomen. Figuur 2.4: Aantal woningen en verwachte groei, 2011-2020, bron: Socrates -1

0

1

2

3

Miljoenen 4 5

Huur eengezins Huur meergezins Koop eengezins Koop meergezins

-200

-100

0

100

Duizenden 200 300


Huur <361 Huur 361-410 Huur 410-535 Huur 535-631 Huur 631-800 Huur >800 Koop <170.000 Koop 170-215.000 Koop 215-265.000 Koop 265-350.000 Koop 350-500.000 Koop >500.000

Huur <361 Huur 361-410 Huur 410-535 Huur 535-631 Huur 631-800 Huur >800 Koop <170.000 Koop 170-215.000 Koop 215-265.000 Koop 265-350.000 Koop 350-500.000

Voorraad 2011

2011-2020


Koop >500.000

15

In bijgaande tabel zijn de aantallen weergegeven.

Aantal * 1000 Huur eengezins Huur meergezins Koop eengezins Koop meergezins Huur <361 Huur 361-410 Huur 410-535 Huur 535-631 Huur 631-800 Huur >800 Koop <170.000 Koop 170-215.000 Koop 215-265.000 Koop 265-350.000 Koop 350-500.000 Koop >500.000

Voorraad Groei 20112011 2020 1443 5 1466 57 3665 161 645 124 831 460 1080 296 159 82 566 747 880 960 737 419

-150 -43 -87 230 64 47 89 60 41 44 30 21

De te verwachten groei van de huursector boven de liberalisatiegrens (110.000 woningen tussen 2011 en 2020) zal zich concentreren in west en midden Nederland, met een enkele uitloop naar Oost en Zuid Nederland. De te verwachten groei van de goedkope koopsector (bijna 150.000 woningen tussen 2011 en 2020) zal zich juist iets minder concentreren en meer uitwaaieren over het hele land.

Figuur 2.5: Absolute groei van de huurvoorraad met een huurprijs boven de liberalisatiegrens, 2011-2020; bron: Socrates


16

Figuur 2.6: Absolute groei van de koopvoorraad met een koopprijs onder 215.000 euro; bron: Socrates


17

3 Demografische trends zetten door 3.1 Landelijke trend Nederland telt anno 2012 zo’n 7,5 miljoen huishoudens. Dit aantal groeit de komende decennia door naar circa 8,3 miljoen huishoudens in 2030. Deze groeilijn zwakt geleidelijk aan af, zoals te zien is in de navolgende figuur. Per jaar komen er op dit moment zo’n 55.000 huishoudens bij. In een langjarig perspectief gezien neemt deze groei van het aantal huishoudens geleidelijk verder af. Over twintig jaar zal de groei gehalveerd zijn ten opzichte van de huidige cijfers en zelfs snel dalen naar nul. Kortom: de huishoudengroei is eindig maar op dit moment nog steeds substantieel.

Jaarlijks toename (rechter as)

CBS: Realisatie (linker as)

Duizenden

2030

2029

2028

2027

2026

2025

2024

2023

2022

2021

2020

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

0 2006

6.0 2005

20

2004

6.5

2003

40

2002

7.0

2001

60

2000

7.5

1999

80

1998

8.0

1997

100

1996

8.5

1995

Miljoenen

Figuur 3.1: Aantal huishoudens en de groei van het aantal huishoudens per jaar, 1995-2030

ABF: Prognose (linker as)

Wel is de komende jaren een aanzienlijke verschuiving te verwachten: minder jonge huishoudens van rond de dertig jaar en meer oudere huishoudens van 65 jaar en ouder. Met deze vergrijzing neemt ook het aantal alleenstaanden flink toe. Daarnaast zal met de minder gunstige economische vooruitzichten het aantal huishoudens met een zeer royaal inkomen teruglopen terwijl het aantal huishoudens aan de onderkant van de inkomensladder juist toeneemt.


18

Figuur 3.2: Aantal huishoudens en verwachte groei, 2011-2020; bron: Socrates Miljoenen -0.5

0

0.5

1

1.5

2

2.5

3

3.5

< 30 jr 30-44 jr 45-64 jr 65-74 jr 75 jr e.o.

<16000 16-24.000 24-34.000 34-47.000 >47.000

Alleenstaand Eenouder Paar znd kind Paar met kind

Stand 2011

2011-2020

3.2 Regionale verschillen in groei huishoudens Deze groei van het aantal huishoudens slaat regionaal verschillend neer. In het Westen van het land, maar ook in het midden van ons land – tot in Gelderland en Noord-Brabant – is sprake van een aanzienlijke groei. Elders ligt die groei duidelijk lager.


19

Figuur 3.2: Absolute groei van het aantal huishoudens, 2011-2020


20

4 Discrepanties tussen vraag en aanbod 4.1 De kwantitatieve mismatch Uitgaande van de eerder toegelichte verwachtingen is er sprake van een aanzienlijke mismatch tussen vraag en aanbod. Waar er jaarlijks zo’n 55.000 huishoudens bijkomen, groeit de voorraad duidelijk de eerste jaren slechts met zo’n 30.000. Op iets langere termijn na 2015 is in elk geval de hoop dat er dan weer iets meer woningen gebouwd gaan worden. Dit tekort aan aanbod heeft een aantal effecten. 

Op de eerste plaats zal “het herbergend vermogen” van de bestaande voorraad optimaal gebruikt worden. Dit betekent concreet dat de leegstand waarschijnlijk afneemt. Er zal druk komen op huurders en eigenaar-bewoners om de woning zo kort mogelijk leeg te laten staan. Naar verwachting neemt de leegstand af van 175.000 woningen anno 2012 naar 125.000 in 2015 en circa 100.000 in 2020.



Op de tweede plaats zullen startende huishoudens langer genoegen moeten nemen met suboptimale huisvesting. Dat betekent in de praktijk dat ze vaker met twee huishoudens een woning zullen delen en/of hun toevlucht nemen tot het souterrain van de woningmarkt: kamers, woonboten, tijdelijk beschikbare ruimte in kantoren (anti-kraak) e.d. Dit wonen in “Bewoonde Andere Ruimten” (BAR) zal toenemen, van circa 440.000 huishoudens (waaronder veel studentenhuishoudens) in 2012 via 470.000 in 2015 en 520.000 huishoudens in 2020.

Deze verschuivingen van minder leegstand op de korte termijn en meer huishoudens in een BAR op de iets langere termijn, is hieronder weergegeven. Daarbij is het aantal huishoudens in een BAR uitgedrukt als percentage van alle huishoudens. De leegstand is uitgedrukt als percentage van de voorraad.


21

Figuur 4.1: Aandeel van de huishoudens woonachtig in een BAR en het aandeel van de voorraad welke leeg staat, 2011-2020; bron: Socrates 7.0% 6.0% 5.0% 4.0% 3.0% 2.0% 1.0% 0.0% 2011

2012

2013

% Huishoudens in BAR

2014

2015

2016

% Leegstand in huursector

2017

2018

2019

2020

% Leegstand in koopsector

4.2 De kwalitatieve mismatch Het tekort aan aanbod werkt door op alle segmenten van de woningmarkt en door heel Nederland. Hoe een en ander precies uitpakt, brengen we hier in beeld. Daarbij wordt gebruik gemaakt van de woningmarktindicatoren die het Socrates model oplevert. Op basis van deze indicatoren wordt getoond in welke segmenten en in welke delen van ons land de mismatch tussen vraag en aanbod het grootst is.

Het Socrates-model Socrates is een woningmarktsimulatiemodel dat de afstemming van de kwalitatieve vraag en het aanbod op de regionale woningmarkt berekent. Hierbij wordt expliciet rekening gehouden met het dynamische verhuisproces (van starten, doorstromen en verlaten van de woningmarkt). Alle voor de woningmarkt relevante processen, zoals economie, demografie, woonvoorkeuren en weten regelgeving, zijn in het model verwerkt. Het confronteren van vraag, aanbod en verhuisproces levert informatie over de mate waarin segmenten op de woningmarkt tekorten of overschotten laten zien. Voor een meer uitgebreide modelbeschrijving verwijzen we naar het boekje “Socrates, transparantie in cijfers”.

Bij het schetsen van dit beeld beperkten we ons overigens tot de “reguliere” woningmarkt. De meer specifieke segmenten van studenten- en ouderenhuisvesting worden hier niet behandeld. Wel mag duidelijk zijn dat voor deze segmenten – gelet op de groei van het aantal studenten en de toenemende vergrijzing – juist een extra inspanning beoogd werd vanuit de Rijksoverheid met een actieprogramma studentenhuisvesting resp. een actieprogramma ouderenhuisvesting. Hoe de stagnatie in de productie op deze specifieke segmenten doorwerkt wordt hier dus nog niet in beeld gebracht. De woning(beleggings)markt in beeld, februari 2013

22

Waar het gaat om de reguliere woningmarkt worden de discrepanties tussen vraag en aanbod hier uitgedrukt in termen van “restvraag” en “restaanbod”. Wanneer er op enig moment op een bepaalde locatie meer vraag is dan aanbod, wordt dat aangeduid met restvraag. Wanneer het omgekeerde geldt, en het aanbod groter is dan de vraag, wordt gesproken over restaanbod.

Omdat er de komende jaren relatief weinig nieuw aanbod op de woningmarkt komt, zijn er voor de consument relatief weinig mogelijkheden om te verhuizen naar een meer passende woning. De bestaande mismatch tussen vraag en aanbod zal dan ook de komende jaren niet veel kleiner worden.

Restvraag betekent overigens niet dat mensen geen onderdak hebben. Doorstromers die de gewenste woning niet kunnen vinden zullen over het algemeen hun verhuiswens een jaar uitstellen en dus nog langer blijven wonen waar ze nu al wonen. Vestigers en starters hebben die relatief luxe positie veelal niet en zullen doorgaans water bij de wijn moeten doen. Zij zullen eerder dan doorstromers genoegen moeten nemen met een woning die niet helemaal aan hun voorkeur voldoet. Dit proces van substitutie zorgt er mede voor dat ook restaanbod niet direct leidt tot leegstand; met deze woningen die eigenlijk wat minder in trek zijn, nemen met name vestigers en starters “dan maar” genoegen. Kortom: restvraag leidt niet tot daklozen, maar vormt een signaal dat bepaalde segmenten erg onder druk staan; en restaanbod is niet synoniem aan leegstand, maar geeft aan dat bepaalde groepen woonconsumenten – enigszins gedwongen door de tijd – genoegen moeten nemen met wat er wel beschikbaar is op de markt.

4.3 Regionale verschillen in de kwalitatieve mismatch

In de navolgende figuren worden restvraag en restaanbod gepresenteerd. Rechts in de grafiek staat steeds de restvraag: het totaal aantal huishoudens dat niet direct een woning van zijn voorkeur heeft kunnen vinden. In heel Nederland zijn dat er circa 300.000. Over het algemeen is de restvraag groter dan het restaanbod. Dat restaanbod staat links in de figuur en geeft aan hoeveel woningen “als tweede keus” geaccepteerd worden. In heel Nederland zijn dat er


23

ongeveer 150.000. Deze woningen worden dus wel bewoond, maar zijn in zekere zin kwetsbaar en in die segmenten zou zeker geen nieuw aanbod gecreëerd moeten worden.3

Figuur 4.2: Restvraag | zoekende huishoudens (rechts) en restaanbod | minder in trek zijnde woningen (links) per provincie, 2015; bron: Socrates -30

-20

-10

0

10

20

30

40

50

Duizenden 60 70

Groningen; Friesland; Drenthe; Overijssel; Flevoland. Gelderland; Utrecht; Noord-Holland; Zuid-Holland; Zeeland; Noord-Brabant; Limburg; Huur eengezins

Huur meergezins

Koop eengezins

Koop meergezins

Over het algemeen is er in de huursector meer restvraag dan restaanbod. Het tekort aan huurwoningen is daarmee eminent. Voor de koopsector geldt dat zoekers en minder populair aanbod kwantitatief meer in evenwicht zijn. Verder is de mismatch in de huursector vooral omvangrijk in de provincies Gelderland, Utrecht, Noord- en Zuid-Holland.

3

Op een bepaalde locatie en binnen een bepaald segment is sprake van ofwel restvraag dan wel restaanbod. Maar wanneer cijfers geaggregeerd worden over

meerdere locaties en gemeenten, is er op provinciaal niveau sprake van zowel restvraag als restaanbod. Datzelfde geldt voor de marktsegmentatie. Per prijssegment is er ofwel restvraag dan wel restaanbod. Maar op het niveau van huur of koopsector is er zowel restvraag als restaanbod.


24

Wanneer nader ingezoomd wordt op de huursector naar prijsklasse dan blijkt dat vooral de vraag naar huurwoningen net onder de aftoppingsgrens onvoldoende aan bod komt (410-535 euro in de grenzen van het WoON 2009). Daarentegen wordt een ander prijssegment in de huursector minder makkelijk afgezet. Dat is het segment net boven de aftoppingsgrens: het segment waar de meeste nieuwbouw opgeleverd wordt. Verder blijkt er onvoldoende aanbod te zijn van woningen boven de huurtoeslaggrens, met name in de Randstad.

Figuur 4.3: Restvraag | zoekende huishoudens (rechts) en restaanbod | minder in trek zijnde woningen (links) voor de huursector naar prijsklasse per provincie, 2015; bron: Socrates -20

-10

0

10

20

30

40

Duizenden 50

Groningen; Friesland; Drenthe; Overijssel; Flevoland. Gelderland; Utrecht; Noord-Holland; Zuid-Holland; Zeeland; Noord-Brabant; Limburg; Huur <361

Huur 361-410

Huur 410-535

Huur 535-631

Huur 631-800

Huur >800

Voor de koopsector geldt dat in de provincie Utrecht de vraag over het algemeen groter is dan het aanbod, terwijl in Limburg het omgekeerde geldt.


25

Figuur 4.4: Restvraag | zoekende huishoudens (rechts) en restaanbod | minder in trek zijnde woningen (links) voor de koopsector naar prijsklasse per provincie, 2015; bron: Socrates -20

-15

-10

-5

0

5

10

15

Duizenden 20

Groningen; Friesland; Drenthe; Overijssel; Flevoland. Gelderland; Utrecht; Noord-Holland; Zuid-Holland; Zeeland; Noord-Brabant; Limburg; Koop <170.000

Koop 170-215.000

Koop 215-265.000

Koop 265-350.000

Koop 350-500.000

Koop >500.000

4.4 Gebruik van en scheefheid binnen de voorraad Levensloop en wooncarrière gaan hand in hand. Voor jonge mensen met een beperkt inkomen is een goedkope huurwoning vaak de eerste woning. Met de jaren stijgt het inkomen en verhuist een groot deel naar een duurdere huurwoning of een koopwoning. Daardoor worden de goedkopere segmenten van de huursector vooral bewoond door mensen met een laag inkomen en de duurdere koopsector doorgaans door mensen met een hoger inkomen. Doorgaans; want er zijn natuurlijk ook uitzonderingen. Zo wordt een deel van het betaalbare huursegment bewoond door mensen met een royaal inkomen. Deze vorm van “goedkope scheefheid” is enkele jaren terug op de (politieke) agenda gekomen. Dit heeft geleid tot de EC maatregel waardoor corporaties gedwongen zijn tegenwoordig minimaal 90% van hun bezit (onder de huurtoeslaggrens) te verhuren aan huishoudens met een bepaald inkomen (de bekende 33.000 euro norm uit 2010). Met deze maatregel is de instroom van hoge inkomensgroepen in de betaalbare delen van de huursector geblokkeerd. Maar hiermee kan de bestaande goedkope scheefheid natuurlijk nog niet worden teruggedrongen. Om die reden heeft het nieuwe Kabinet (Rutte II) een maatregel aangekondigd waarbij deze huishoudens – met een inkomen boven 43.000 euro – jaarlijks een forse huurverhoging krijgen. De oplopende huur zou een extra prikkel moeten zijn voor deze groep om vanuit het betaalbare huursegment te verhuizen naar de markthuursector (boven de liberalisatiegrens) of de koopsector.


26

In de navolgende figuren is de woonsituatie van drie inkomensgroepen terug te zien. Zowel voor dit moment als de te verwachten verandering hierin de komende jaren. Bij deze veranderingen is (gebruik makend van het Socrates model) rekening gehouden met alle relevante aspecten zoals demografische groei, inkomensontwikkeling, verhuisproces, nieuwbouwaanbod e.d. De lagere inkomensgroepen omvatten de 40% huishoudens met het laagste netto besteedbaar inkomen (de eerste twee kwintielen). De hogere inkomensgroepen omvatten de 40% huishoudens met het hoogste inkomen (kwintiel 4 en 5). De middengroepen (kwintiel 3) zitten daar tussen in.4

De eerder (in 2.3) gemelde veranderingen in de voorraad zijn hier te zien. De huursector onder de aftoppingsgrens neemt in omvang af. Desondanks zullen in 2020 nog ongeveer evenveel huishoudens met een laag inkomen in een dergelijke huurwoning wonen. Midden en hogere inkomensgroepen maken hier plaats voor de lage inkomens. De midden inkomensgroepen zullen in 2020 meer gehuisvest zijn in duurdere huurwoningen en de koopsector. Bij de hogere inkomensgroepen woont nu al een groter deel in de koopsector en die tendens zet zich versterkt door.

Figuur 4.5: woonsituatie van lage inkomensgroepen (kwintiel 1 en 2), 2011-2020; bron: Socrates

0

0.5

1

1.5

2

2.5

3

Miljoenen 3.5 4

2011 Absoluut 2015 Absoluut 2020 Absoluut

2011 Relatief 2015 Relatief 2020 Relatief Bar Huur 631-800 Koop 265-350.000

4

Huur <361 Huur >800 Koop 350-500.000

Huur 361-410 Koop <170.000 Koop >500.000

Huur 410-535 Koop 170-215.000

Huur 535-631 Koop 215-265.000

Vanuit de beschikbaarheid van gegevens zijn de huishoudens hier ingedeeld op basis van het netto inkomen. De beleidsmaatregelen zijn geformuleerd voor

groepen op basis van hun belastbaar inkomen.


27

Figuur 4.6: woonsituatie van midden inkomensgroepen (kwintiel 3), 2011-2020; bron: Socrates

0

0.2

0.4

0.6

0.8

1

1.2

Miljoenen 1.6 1.8

1.4



Huur <361 Huur >800 Koop 350-500.000

Huur 361-410 Koop <170.000 Koop >500.000

Huur 410-535 Koop 170-215.000

Huur 535-631 Koop 215-265.000

Figuur 4.7: woonsituatie van hoge inkomensgroepen (kwintiel 4 en 5), 2011-2020; bron: Socrates

0

0.5

1

1.5

2

2.5

3

Miljoenen 3.5



Huur <361 Huur >800 Koop 350-500.000

Huur 361-410 Koop <170.000 Koop >500.000


Huur 410-535 Koop 170-215.000

Huur 535-631 Koop 215-265.000

28

DEEL 2 De woningbeleggingsmarkt in beeld

1 Inleiding Beleggers en corporaties zijn de belangrijkste investeerders op de woningmarkt. Capital Value heeft in de periode van oktober 2012 tot 1 februari 2013 onderzoek gedaan naar de investeringsverwachtingen van de 50 grootste woningbeleggers in Nederland en de 150 grootste woningcorporaties in Nederland.

In hoofdstuk 2 komen de onderzoeksresultaten van de institutionele en particuliere beleggers aan bod. Daarna wordt in hoofdstuk 3 ingegaan op de onderzoeksresultaten van de woningcorporaties. Het afsluitende hoofdstuk 4 gaat in op de huidige financieringsmarkt voor (woning)beleggingen.


29

2 Onderzoeksresultaten institutionele en particuliere woningbeleggers De belangrijkste investeerders in de woningmarkt zijn onder te verdelen in institutionele beleggers (pensioenfondsen en levensverzekeringsmaatschappijen) en particuliere beleggers. Capital Value heeft beide groepen gevraagd naar hun investeringsverwachtingen op de woningbeleggingsmarkt.

2.1 Totaal investeringsvolume woningbeleggingsmarkt

“In 2012 is er circa 1,1 miljard euro geïnvesteerd in verhuurde woningen” In 2012 is circa 1,1 miljard euro geïnvesteerd

Figuur 2.1 Totaal transactievolume

In verhuurde woningen (bestaand en nieuw-

vastgoedbeleggingen versus

bouw) door institutionele beleggers en par-

woningbeleggingen 2006-2012

2012 voor het eerst substantiële investeringen werden gedaan door buitenlandse beleggers (ca. 80 miljoen euro). Een groeiend aantal buitenlandse

investeerders

onderzoekt

investerings-mogelijkheden in Nederland.

Miljarden

ticuliere investeerders. Opvallend was dat in

14 12 10 8 6 4 2

Het totale beleggingsvolume in woningen is de afgelopen jaren redelijk constant gebleven. Aangezien minder belegd wordt in andere categorieën

(kantoren,

winkels,

0 2006200720082009201020112012 Totaal

Woningen

bedrijfs-

ruimten) is het belang van woningbeleggingen voor de totale vastgoedbeleggingsmarkt aanzienlijk toegenomen. In 2008 was het percentage ca. 12% van het totale volume. In 2012 is dit percentage gestegen naar ca. 26%. Beleggers categoriseren het woningsegment als relatief veilig.


30

2.2 Institutionele beleggers De institutionele beleggers hebben de afgelopen decennia een belangrijke rol gespeeld bij de realisatie van huurwoningen. Deze groep investeert voornamelijk in nieuwbouwcomplexen. Middels een actief asset management wordt de portefeuille regelmatig vernieuwd door uitponding (verkoop van leegkomende woningen) en het afstoten van (voornamelijk oudere) complexen. De middelen die hierbij vrijkomen worden veelal gebruikt voor nieuwe investeringen.

“Op dit moment hebben de ondervraagde institutionele beleggers voor meer dan 20 miljard euro aan Nederlandse huurwoningen in portefeuille” Visie op mutatiegraad en leegstand Als gevolg van de onder druk staande koopwoningmarkt en de verscherpte eisen van financiers voor nieuwe hypotheken zijn huurwoningen weer volop in de belangstelling van woonconsumenten gekomen. Dit wordt bevestigd door de ondervraagde beleggers.

Voor 2013 verwacht 75% van de institutionele beleggers

een

verdere

daling

van

Figuur 2.2 Verwachtingen leegstand

de

leegstand. In het middeldure segment zal de

25%

leegstand ruim onder de 2% komen (richting frictieleegstand). Alleen in het duurdere

75%

segment kan het leegstandspercentage hoger uitvallen.

Geen

van

de

ondervraagde

institutionele beleggers verwacht een stijging

Daling

Gelijk

Stijging

van de leegstand.


31

Van de ondervraagde beleggers verwacht 50%

Figuur 2.3 Verwachtingen mutatiegraad

ook een daling van de mutatiegraad (het percentage huuropzeggingen ten opzichte van de voorraad). Geen van de partijen verwacht

50%

50%

een stijging van de mutatiegraad. Een lage mutatiegraad heeft veelal negatieve gevolgen voor de doorstroming op de woningmarkt. Beleggers zullen hierdoor minder leegkomende

Daling

Gelijk

Stijging

woningen kunnen verkopen en de huur beperkter kunnen optimaliseren.

Investeringsvolume 2013 De ondervraagde institutionele beleggers staan positief tegenover nieuwe investeringen in 2013. Zij geven aan in 2013 ca. 1 miljard euro te willen investeren in huurwoningen. Aan de beleggers is gevraagd naar welk type woningen de voorkeur uitgaat (bestaand versus nieuwbouw en eengezinswoningen versus appartementen), welk huursegment de voorkeur geniet en of de beleggers willen investeren in woningen voor bijzondere doelgroepen. In een aantal vraaggesprekken is verder ingegaan op regionale voorkeuren.

“Volgens de ondervraagde institutionele beleggers is er in 2013 ca. 1 miljard euro beschikbaar voor nieuwe investeringen”


32

Voorkeur huursegment Van de beleggers geeft 87,5% aan voornamelijk te willen investeren in het middeldure segment van 665 tot 850 euro huur per maand. Figuur 2.4 Voorkeur huursegment bij investeringen Eengezinswoningen

Meergezinswoningen

12,5% 100%

87,5%

Goedkoop (<665) Middelduur (665-850) Duur (>850)


Uit het onderzoek blijkt dat de beleggers een sterke voorkeur hebben voor het geliberaliseerde segment (per 1 januari 2013 is de liberalisatiegrens verhoogd van 665 euro naar 681 euro voor woningen met 143 WWS-punten). De institutionele beleggers zijn zeer terughoudend bij investeringen in het gereguleerde (goedkope) segment, gezien de beoogde verhuurderheffing in dit segment. Slechts een beperkt deel van de beleggers wil investeren in woningen met een hoge huur. Ten opzichte van het verleden is duidelijk sprake van een verschuiving naar het middeldure segment. Nieuwbouw versus bestaande bouw Van de institutionele beleggers geeft 63% aan uitsluitend in nieuwbouw te willen investeren. De beleggers die wel willen investeren in bestaande woningcomplexen geven aan dat deze gemiddeld niet ouder mogen zijn dan 5 jaar. Slechts enkele beleggers geven aan te willen investeren in complexen met een leeftijd tot maximaal 10 jaar.


33

Figuur 2.5 Uitsluitend interesse in nieuwbouwinvesteringen

37,5% 62,5%

Ja

Nee

Op basis van deze uitkomsten kan geconcludeerd worden dat institutionele beleggers een belangrijke bijdrage kunnen leveren aan de realisatie van nieuwbouw huurwoningen.

Voorkeur woningtypen Alle

ondervraagde

institutionele

beleggers

willen

investeren

in

nieuwbouw

eengezinswoningen, 87% wil investeren in nieuwbouw meergezinswoningen. Zoals eerder aangegeven is bestaande bouw minder populair bij institutionele beleggers. Dit komt mede voort uit de wens van een aantal fondsen om de portefeuille te verjongen, waarbij zij de oudere complexen verkopen.

Figuur 2.6 Voorkeur woningtypen Nieuwbouw MGW

87,5%

Nieuwbouw EGW

12,5%

100%

Bestaande MGW

37,5%

Bestaande EGW

37,5% Interesse

12,5% 25,0%

Matige interesse


50% 37,5%

Geen interesse

34

Bijzondere doelgroepen Aan de institutionele beleggers is ook gevraagd of zij willen investeren in woningen voor bijzondere doelgroepen. 50% van de beleggers geeft aan geïnteresseerd te zijn in seniorenwoningen en 43% wil aankopen doen op het gebied van zorgwoningen. Studentenwoningen zijn beduidend minder populair bij de beleggers. Slechts 28% van de beleggers wil in dit segment investeren. De beleggers die niet willen investeren in bijzondere huisvesting geven als belangrijkste reden aan dat zij de voorkeur geven aan woningen die levensloopbestendig zijn voor een ruimere doelgroep. Figuur 2.7 Bijzondere doelgroepen

Seniorenwoningen

50%

Studentenwoningen

37,5%

28,5%

Zorgwoningen

43% Interesse

Matige interesse

12,5%

71,5% 14%

43%

Geen interesse

Regionale spreiding De institutionele woningbeleggers concentreren zich steeds vaker op de groeiregio’s in Nederland. De Randstad en de Brabantse stedenrij genieten bij veel van de ondervraagde institutionele beleggers de voorkeur. Per regio c.q. per stedelijke agglomeratie hebben veel van de ondervraagde beleggers duidelijk in beeld waar ze willen investeren.


35

Institutionele beleggers kunnen een belangrijke rol spelen bij de realisatie van nieuwbouwwoningen Of het totale bedrag van ca. 1 miljard euro geïnvesteerd zal worden in 2013, is afhankelijk van het voldoende beschikbaar zijn van passende projecten. De afgelopen jaren was sprake van een mismatch tussen aanbieders en beleggers. Veelal werden te dure woningen aangeboden door ontwikkelaars en aannemers. Op basis van de uitkomsten van dit rapport wordt bevestigd dat institutionele beleggers een voorkeur hebben voor investeringen in nieuwbouw huurwoningen in het middeldure huursegment. Nieuwbouwplannen dienen op deze vraag, waar mogelijk, te worden aangepast. Dit kan een verlaging van de grondprijs tot gevolg hebben om de realisatie van deze projecten mogelijk te maken. Voor de woningmarkt is het van belang dat gemeenten en ontwikkelaars nog meer rekening houden met de wensen van de institutionele investeerders om een groeiend tekort tegen te gaan en hen ook een kans te bieden om daadwerkelijk tot investeringen over te gaan. In 2013 zullen institutionele beleggers ook oudere complexen gaan verkopen om de portefeuille te verjongen en middelen vrij te maken om te investeren in nieuwbouw.


36

2.3 Particuliere beleggers Op de Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt is een groeiend aantal particuliere beleggers actief. Ook in 2012 was deze groep van beleggers zeer actief bij de verwerving van woningportefeuilles. Het betreft enerzijds investeerders die reeds langere tijd gespecialiseerd zijn in woningbeleggingen, anderzijds is er sprake van een groeiend aantal nieuwe toetreders die veelal op regionale schaal woningen verwerven. Door het gunstige rendement-risicoprofiel is het woningsegment een interessante belegging ten opzichte van de onder druk staande vastgoedsegmenten. Daarnaast is er bij financiers een blijvende interesse om particuliere beleggers in dit segment te financieren. De toegenomen aandacht voor huurwoningen heeft ook voor particuliere beleggers een gunstige uitwerking. Ook aan deze groep van beleggers is gevraagd naar welk type woningen de voorkeur uitgaat (bestaand versus nieuwbouw en eengezinswoningen versus appartementen), welk huursegment de voorkeur geniet en of de beleggers willen investeren in woningen voor bijzondere doelgroepen. In een aantal vraaggesprekken is verder ingegaan op regionale voorkeuren.


37

Visie op mutatiegraad en leegstand Voor 2013 verwacht ca. 92% van de particuliere beleggers een dalende of gelijkblijvende leegstand, ca. 8% verwacht een stijging van de leegstand. Deze stijging betreft met name de duurdere huurwoningen. In veel regio’s wordt de betaalbaarheid van de huur steeds belangrijker als gevolg van de economische situatie in Nederland. Volgens de private investeerders wordt de vraag: “wat kan de huurder werkelijk betalen?” nog belangrijker. Figuur 2.8 Verwachte leegstand

Figuur 2.9 Verwachte mutatiegraad 7,5%

15%

42,5%

Daling

35%

42,5% 57,5%

Gelijk

Stijging

Daling

Gelijk

Stijging

“92% van de particuliere beleggers verwacht een dalende of gelijkblijvende leegstand” 42% van de ondervraagde particuliere beleggers verwacht een daling van de mutatiegraad. 15% van de beleggers verwacht een stijging van de mutatiegraad in het duurdere huursegment. Als gevolg van de economische situatie komt het vaker voor dat huurders door persoonlijke omstandigheden op zoek moeten gaan naar een goedkopere huurwoning.

Uit de vraaggesprekken blijkt dat particuliere beleggers bij nieuwe investeringen nog kritischer kijken naar de reële markthuur van een complex. Ook voor deze groep investeerders wordt doorexploitatie (het direct rendement) belangrijker.


38

Investeringsvolume 2013 Naar schatting hebben de ondervraagde particuliere beleggers in 2013 ca. 900 miljoen tot 1 miljard euro beschikbaar voor investeringen in huurwoningen. Aangezien er ook nog veel kleinere (regionale) spelers actief zijn, kan dit volume hoger uitvallen. In 2012 is gebleken dat de particuliere beleggers wel kritischer worden ten aanzien van de complexen die ze willen verwerven. Een deel van het aanbod is in 2012 niet verkocht omdat het niet voldeed aan de wensen van de investeerders en de financiers.

“Volgens de ondervraagde particuliere beleggers is er in 2013 ca. 900 miljoen tot 1 miljard euro beschikbaar voor investeringen in huurwoningen” Voorkeur huursegment Particuliere beleggers geven de voorkeur aan het middeldure segment. Ook geven zij aan te willen investeren in het goedkope segment. Wel werd een aantal malen gemeld dat dit afhankelijk is van de invulling van het nieuwe kabinetsbeleid voor dit deel van de markt. Met name in meergezinswoningen spreiden de particuliere beleggers de beleggingen over meerdere huursegmenten. Figuur 2.10 Voorkeur huursegment Eengezinswoningen

Meergezinswoningen 5,3% 20%

80%


36,8% 57,4%


Nieuwbouw versus bestaande bouw Alle particuliere beleggers geven aan in bestaande bouw te willen investeren. Dit is een opvallend verschil met de institutionele beleggers, die juist aangeven nieuwbouw te willen aankopen. Het verschil tussen deze twee categorieën investeerders wordt bevestigd door de De woning(beleggings)markt in beeld, februari 2013

39

transacties van 2012. In dit jaar waren particuliere beleggers de belangrijkste afnemers van bestaande woningcomplexen en institutionele beleggers de belangrijkste afnemers, naast corporaties, van nieuwbouw complexen.

“Alle particuliere beleggers geven aan in bestaande bouw te willen investeren” Van de ondervraagde particuliere beleggers wil 68% ook investeren in nieuwbouw eengezinswoningen en 42% ook in nieuwbouw meergezinswoningen. 42% van de particuliere beleggers wil niet investeren in nieuwbouw meergezinswoningen. Figuur 2.11 Voorkeur woningtypen

Nieuwbouw MGW

42,1%

Nieuwbouw EGW

15,8%

68,4%

Interesse

42,1%

10,5%

Matige interesse

21,1%

Geen interesse

Bijzondere doelgroepen Ook aan particuliere beleggers is gevraagd naar hun interesse in woningen voor bijzondere doelgroepen. De particuliere beleggers zijn met name geïnteresseerd in reguliere huurwoningen. Slechts een beperkte groep wil investeren in huurwoningen voor bijzondere doelgroepen.

21%

heeft

interesse

voor

seniorenwoningen,

32%

geeft

aan

in

studentenwoningen te willen beleggen en voor zorgwoningen heeft ook slechts 21% van de particuliere beleggers interesse. Figuur 2.12 Bijzondere doelgroepen Seniorenwoningen Studentenwoningen Zorgwoningen

21%

21,1%

31,6% 21,1% Interesse

57,9% 21,1%

21,1% Matige interesse


47,4% 57,9% Geen interesse

40

Regionale spreiding Particuliere beleggers spreiden hun investeringen over een groter gebied dan institutionele beleggers. De grotere particuliere investeerders concentreren zich veelal op de groeiregio’s in Nederland, terwijl de kleinere regionale investeerders steeds meer aangeven in hun thuisregio te willen investeren. Deze trend is bevestigd door recente transacties die in 2012 hebben plaatsgevonden.

Particuliere beleggers belangrijkste kopers voor bestaande bouw

Particuliere beleggers waren in 2012 de belangrijkste investeerders in bestaande (oudere) woningcomplexen. Ook voor 2013 is deze groep van investeerders de belangrijkste doelgroep voor dit soort type objecten. Net zoals de financiers zijn particuliere beleggers kritischer geworden bij de verwerving van huurwoningen. Locatie, omvang, hoogte huurprijs en het direct rendement zijn belangrijker geworden.


41

3 Onderzoeksresultaten Woningcorporaties De afgelopen periode is er veel onderzoek gedaan naar de financiële positie van woningcorporaties. Volgens het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV)

moet de sector

rekening houden met de risico’s van: 

een sectorbrede saneringsheffing



verliezen op grondposities en nieuwbouwprojecten



kosten van derivatenportefeuilles en risico’s schuldpositie



verliesdeling op reeds verkochte woningen met terugkoopgaranties

Daarnaast heeft het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) vanwege het hoge schuldenprofiel van de sector laten weten de borging tot en met 2013 te beperken. De sector staat bovendien onder grote maatschappelijke en politieke druk. Zowel de taakstelling van corporaties, de bereikbaarheid van huurwoningen voor lagere inkomens, te lage huren voor scheefwoners en de beloning in de sector staan ter discussie. Tot slot moet de sector vanaf 2017 twee miljard euro opbrengen voor de verhuurderheffing en zal de komende jaren de financieringsproblematiek toenemen. Nieuwbouw corporaties valt sterk terug Als gevolg van bovengenoemde situatie hebben de corporaties de komende jaren veel minder ruimte om te investeren in de bestaande voorraad en in nieuwbouw. Uit onderzoek van Capital Value onder 150 woningcorporaties in de periode september – december 2012 blijkt dat de nieuwbouw van de corporatiesector terugvalt tot 16.500 en 14.500 woningen in respectievelijk 2013 en 2014. Deze neergang wordt bevestigd door diverse publicaties en recente data van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS), waaruit blijkt dat het aantal verleende bouwvergunningen naar een historisch dieptepunt is gedaald.


42

Figuur 3.1 Totaal aantal nieuwbouwwoningen door corporaties 2007-2014

Duizenden

Bron: CFV (2012) / Capital Value (raming 2013, 2014) 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

Deze enorme terugval heeft verregaande gevolgen voor de gehele woningmarkt. Zoals aangegeven in hoofdstuk 2 (Deel 2) zal de nieuwbouwproductie in 2013 en 2014 terugvallen naar ca. 35.000 woningen. Dit is een historisch dieptepunt en ligt onder het niveau van 1947. Verkoop corporatiebezit Gedeeltelijke inkrimping middels verkoop van het woningbezit is al jaren aan de orde. Vanuit het overheidsbeleid is dit echter sterk gericht op de verkoop van corporatiebezit aan zittende huurders. Ook hebben corporaties de afgelopen jaren vaker leegkomende woningen verkocht in plaats van deze opnieuw te gaan verhuren. In 2011 zijn ca. 14.300 woningen aan particulieren verkocht (CFV, 2012).

Ten opzichte van de totale sociale huurwoningvoorraad heeft de individuele particuliere woningmarkt maar een beperkt absorptievermogen. De zittende huurders zijn een kwetsbare doelgroep, welke vooral in deze tijden niet snel in aanmerking zullen komen voor hypotheekverstrekking. In de praktijk blijkt dat slechts een beperkt deel van de huurders in staat is om de gehuurde woning op een marktconforme wijze aan te kopen. Dit wordt bevestigd door eerder onderzoek van Ortec Finance (2010) en een rondgang onder corporaties waaruit blijkt dat gemiddeld slechts 3-5% van de huurders tot aankoop overgaat als de woning


43

wordt aangeboden. Een effectieve afstoting van corporatiebezit (in grote absolute aantallen) richting eigenaar-bewoners valt dus op korte termijn niet te verwachten.

In het verleden waren vaak bijzondere constructies noodzakelijk om de verkoop van woningen aan huurders mogelijk te maken. 81% van de corporaties heeft één of meerdere instrumenten ingezet om de verkoop van individuele woningen aan huurders te stimuleren. Figuur 3.2 Stimulering individuele verkoop door corporaties* 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Starterslening Koopgarant

Voorlichting NHG

Anders…

Geen

*bij deze vraag waren meerdere antwoorden mogelijk

Een deel van deze stimulerende maatregelen kan op termijn gevolgen hebben voor de balanspositie van de corporaties. Totaal betreft dit mogelijk een balansverplichting van ca. 5 miljard euro (bron: CFV).

Gevolgen afname mutatiegraad De afname van de mutatiegraad zoals die ook plaatsvindt bij beleggers heeft tot gevolg dat corporaties minder leegkomende woningen kunnen verkopen en ook onvoldoende gebruik kunnen maken van het aanpassen van huurprijzen bij leegkomst. Uit onderzoek is gebleken dat corporaties gemiddeld 25-30% onder de maximaal redelijke huurprijs verhuren. Volgens het CPB (december 2012) is dit voortgekomen uit jarenlang beleid van corporaties om woningen voor een lagere huurprijs te verhuren dan mogelijk was.


44

Complexgewijze verkoop corporaties zal toenemen Een toenemend aantal corporaties (54%) geeft aan de komende jaren complexgewijs te willen verkopen. Redenen die hiervoor worden aangegeven zijn dat individuele verkoop op korte termijn te weinig middelen oplevert en dat huurverhogingen onvoldoende zijn om onder meer de verhuurderheffing te compenseren.

Beleggers geïnteresseerd in verwerving corporatiewoningen Onder particuliere- en institutionele beleggers bestaat aanzienlijke interesse voor de verwerving van corporatiewoningen. Figuur 3.3 Interesse beleggers in verwerving corporatiewoningen Institutionele beleggers

Particuliere beleggers 12,5%

5% 15%

50% 37,5% 80%

Geen interesse

Geen interesse

Matige interesse

Matige interesse

Interesse

Interesse

De corporaties beschikken volgens ondervraagde beleggers over aantrekkelijke portefeuilles met in veel gevallen goed onderhouden, kwalitatief hoogwaardige woningen. Met name de potentie in de huurprijzen wordt als een voordeel gezien bij de mogelijke verwerving van corporatiewoningen. De lage aanvangshuurprijzen zijn tegelijkertijd een reëel nadeel, zeker in combinatie met de verhuurderheffing. De potentie in de huurprijzen is immers pas na mutatie te realiseren. Naar het oordeel van de beleggers moeten woningcorporaties zich concentreren op sociale huisvesting. Zoals aangegeven in hoofdstuk 2 (Deel 2) zijn institutionele beleggers met name geïnteresseerd in de nieuwbouwprojecten c.q. recente projecten van corporaties en zijn de particuliere beleggers met name geïnteresseerd in bestaande complexen. De woning(beleggings)markt in beeld, februari 2013

45

Regelgeving complexgewijze verkoop Complexgewijze verkoop kan voor corporaties uitkomst bieden om middelen vrij te maken voor investeringen in de bestaande portefeuille alsmede voor nieuwbouwprojecten. 64% van de corporaties wenst versoepeling van de regels om complexgewijze verkoop aan beleggers mogelijk te maken. In veel gevallen wordt dit tegengehouden door de huidige regelgeving vastgelegd in de circulaire (MG 2011-04). Figuur 3.4 Versoepeling regelgeving ten behoeve van complexgewijze verkoop

35,7% 64,3%

Ja

Nee

Participatie na verkoop In de huidige regelgeving wordt gesproken over doorexploitatie en winstdeling na verkoop. Circa 64% van de corporaties wil niet participeren bij uitponden na verkoop. Ook corporaties geven de voorkeur aan een volledige dispositie zonder complexe afspraken na de levering. In de praktijk is gebleken dat het zeer lastig is om lange termijn afspraken goed en transparant te verwerken in de transactie. Dit wordt bevestigd door het onderzoek onder de beleggers. Van de particuliere beleggers heeft 70% moeite met de verplichte doorexploitatieperiode van zeven jaar. Ca. 80% vindt een lange termijn afspraak over winstdeling een blokkade in de huidige regelgeving.


46

Figuur 3.5 Wens tot participatie na verkoop door woningcorporaties* 70%

60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Participeren bij uitponden

Uitponden

Participeren bij exploitatie

Geen participatie

*bij deze vraag waren meerdere antwoorden mogelijk

De belangrijkste blokkade volgens de beleggers bedraagt de minimale verkoopwaarde die wordt genoemd in de circulaire. De marktwaarde in verhuurde staat is veelal aanzienlijk lager dan de minimale waarde die volgens bepalingen in de circulaire moet worden gerealiseerd. Om op een transparante wijze transacties te kunnen bewerkstelligen, zal een aanpassing van deze circulaire noodzakelijk zijn. Een aansluiting bij de marktwaarde is hierbij een vereiste.

Figuur 3.6 Blokkades circulaire (particuliere beleggers) Minimale verkoopwaarde Exploitatieperiode van 7 jaar Winstdeling bij uitponding

Grote blokkade

63,2%

20%

21,1%

50% 55%

Matige blokkade


15,8%

30% 25%

20%

Geen blokkade

47

Vorming sociale woningfondsen De vorming van sociale woningbeleggingsfondsen met meerdere aandeelhouders, zoals bijvoorbeeld recentelijk in het Verenigd Koninkrijk is gebeurd, heeft niet de voorkeur van de ondervraagde woningbeleggers. Het merendeel van de Nederlandse woningbeleggers geeft aan hiervoor geen of slechts matige interesse te hebben. Het merendeel van de professionele vastgoedbeleggers geeft de voorkeur aan directe investeringen in plaats van indirecte participatie. Figuur 3.7 Interesse in fondsvorming Institutionele beleggers

Particuliere beleggers 5%

37,5%

30% 62,5%

Geen interesse Matige interesse Interesse

65%

Geen interesse Matige interesse Interesse

Niet uitgesloten kan worden dat de komende jaren toch sprake kan zijn van succesvolle fondsvorming van corporatiebezit. Hiervoor zal wel een andere doelgroep geïnteresseerd moeten worden dan de woningbeleggers die direct investeren. Pensioenfondsen en particuliere investeerders die indirect willen beleggen zouden mogelijk wel geïnteresseerd kunnen worden voor dit type product. Afhankelijk van de rendementen kan er mogelijk ook interesse ontstaan van buitenlandse investeerders in dergelijke fondsvorming.


48

Nederlandse woningbeleggers kunnen woningcorporaties ruimte bieden voor nieuwe investeringen Beleggers kunnen een belangrijke rol vervullen om de corporaties meer middelen te verschaffen om investeringen in de bestaande en nieuwe voorraad mogelijk te maken. Het zijn met name de institutionele beleggers die nieuwbouw of recente projecten van corporaties willen verwerven. Particuliere beleggers richten zich voornamelijk op de bestaande voorraad. Aanpassing van de huidige regelgeving is hierbij op korte termijn noodzakelijk.


49

4 De financieringsmarkt voor (woning)beleggingen Veranderende financieringsmarkt De vastgoedfinancieringsmarkt is de afgelopen jaren sterk veranderd. In jaren direct voorafgaand aan de kredietcrisis van 2008 was er sprake van een zeer ruime financieringsmarkt, ook voor vastgoedbeleggingen. Bevoorschottingsniveaus voor bancaire financieringen waren hoog, tot boven 85% van de marktwaarde bij tegelijkertijd juist lage risico-opslagen. Door de hiervan uitgaande hefboomwerking konden risico-zoekende beleggers bij stijgende vastgoedwaardes in korte tijd mooie rendementen maken. De economische crisis die volgde heeft echter laten zien dat vastgoedprijzen niet altijd stijgen. Dit is slecht nieuws voor de belegger, maar ook voor de bancaire financier, zeker in het geval van hoge leverage. Inmiddels is de financieringsmarkt dan ook een stuk krapper. Nieuwe eisen vanuit de regelgever zoals Basel 3 hebben invloed, maar ook het economisch tij zorgt voor (terechte) voorzichtigheid. Zo zijn een aantal belangrijke buitenlandse spelers na 2008 van het Nederlandse speelveld verdwenen. Grote Duitse hypotheekbanken, zoals Eurohypo, Hypo Real Estate (pbb) en HSH Nordbank hebben hun Nederlandse loketten gesloten. SNS (Property Finance) zal ook na de nationalisatie haar afbouwscenario – naar verwachting - blijven voortzetten. Nederlandse banken zoals FGH, ING en met name ABN AMRO Bank blijven actief bij het financieren van verhuurde woningen. Een rondgang onder buitenlandse financiers geeft het beeld weer dat een aantal met name Duitse banken weer meer interesse tonen in de Nederlandse markt voor met name woningbeleggingen. Belangrijkste redenen zijn beperktere risico’s en de aantrekkelijke Nederlandse renteopslagen.

Belang van stabiele cashflows Traditioneel is de vastgoed(financierings)markt gewend in loan-to-value ratio’s te denken. De praktijk van vandaag is echter, dat de waardering van gisteren – bij bijvoorbeeld onverwachte leegstand – al snel achterhaald is. Deze leegstand raakt direct de cashflow van de belegger, maar indirect staat ook de waarde van een dergelijk object onder druk. Zeker wanneer de bank mocht besluiten om op basis van uitblijvende rentebetalingen

en aflossingen te gaan

uitwinnen of executeren.


50

Meer dan in het verleden, gaat het dus om de stabiliteit in de cashflow waaraan het pand haar waarde ontleent. Hier laat de Nederlandse (middeldure) huurwoning zich van haar sterkste kant zien. Dit marktsegment kent traditioneel al een zeer laag leegstandspercentage. Door de in dit rapport geschetste ontwikkelingen wordt de vraag/aanbod-verhouding nog meer op scherp gezet. Het leegstandspercentage zal dus in de meeste regio’s laag blijven. In gebieden met een groeiend (woning)tekort zal er wellicht extra opwaartse druk op de huren ontstaan.

Financiering van woningbeleggingen vraagt aandacht Bovenstaande

ontwikkelingen

vergroten

de

(bancaire)

financierbaarheid

voor

woningbeleggingen. Wel zijn er aandachtspunten. Zo blijft het uiteraard belangrijk dat de cashflow uit de geïnde huren ruim voldoende is om rente- en aflossingsverplichtingen na te komen. De hoogte van de exploitatielasten zijn hierin een belangrijke factor. Kosten voor onderhoud en renovatie kunnen een belangrijk deel van de huurinkomsten opslokken, zeker in de sociale sector en bij achterstallig onderhoud. Dit moet in voldoende mate zijn ingecalculeerd.

Daarnaast speelt ook de politieke onzekerheid rondom de verhuurderheffing en huurplafond (4,5% van WOZ waarde) een rol bij de financierbaarheid van sociale huurwoningen bij private beleggers. In welke mate zullen de huurstroom en exploitatielasten voor een individuele belegger hierdoor onder druk komen te staan? Het zou goed zijn als er snel duidelijkheid komt op deze punten.

Tenslotte verdient ook de waardering van de woningportefeuille aandacht. Veel bestaande (met name sociale sector) woningportefeuilles werden bij mutatie uitgepond richting de koopsector. De hiermee te behalen winsten werden vaak verdisconteerd in de waardering van de portefeuille. De crisis op de woningmarkt heeft laten zien, dat mutatiegraden in wooncomplexen sterk zijn afgenomen. Dalende koopwoningprijzen zetten de te behalen uitpondwinsten verder onder druk. In de waardering van de woningportefeuille wint het “going concern” scenario hierdoor aan belang, ook al resulteert dit in een lagere waarde. Niet DAEB bezit bij woningcorporaties stuwt financieringsbehoefte De Nederlandse huurwoningenmarkt wordt gedomineerd door het bezit van de Nederlandse woningcorporaties. Dit bezit is voor het overgrote deel gefinancierd onder een WSW-borging,


51

waardoor er sprake is van een zeer beperkt kredietrisico, waarbij het vastgoed zelf van ondergeschikt belang is. Door Brusselse regelgeving is het voor woningcorporaties niet langer mogelijk hun vrije sector bezit onder deze borging te financieren. Hier zal dus een meer reguliere vastgoedfinanciering voor moeten worden gezocht of het bezit zal worden afgestoten naar particuliere beleggers. In beide scenario’s ontstaat er een substantiële financieringsbehoefte. Schattingen over het totaal aantal te herfinancieren woningen lopen uiteen van enkele tienduizenden woningen tot meer dan 100.000 woningen – mede omdat veel bestaande sociale sector woningen in beginsel in aanmerking komen voor liberalisatie. De resulterende financieringsvolumes zijn in de krappe bestaande financieringsmarkt moeilijk te plaatsen. Mogelijk kunnen institutionele beleggers hier een rol in gaan spelen.

De Nederlandse huurwoningenmarkt blijft voor financiers een interessant vastgoedsegment. De stabiliteit van de kasstromen zijn zeer welkom in deze onzekere tijden. Politieke onzekerheden, de crisis op de (koop)woningmarkt en de stijgende financieringsbehoefte zijn echter belangrijke uitdagingen. Geconstateerd kan worden dat het financieringslandschap voor de Nederlandse huurwoningsector in de komende periode steeds dynamischer en pluriformer zal gaan worden.


52

BIJLAGEN DEEL 1


53

Bijlage A: Toelichting scenario Socrates model Het Socrates woningmarktsimulatiemodel berekent vraag en aanbod op de regionale woningmarkt. Hierbij wordt rekening gehouden met het dynamische verhuisproces (van starten, doorstromen en verlaten van de woningmarkt). Uit vraag, aanbod en verhuisproces komt informatie beschikbaar over de mate waarin segmenten op de woningmarkt tekorten of overschotten laten zien.

Uitgangspunten De vraag naar woningen wordt bepaald op basis van: 

Demografische ontwikkelingen als geboorte, sterfte, migratie en individualisering.



Economische ontwikkelingen en dan met name de ontwikkeling van de huishoudeninkomens.



De woonvoorkeuren van huishoudens zoals gemeten in consumentenonderzoek.

Het aanbod aan woningen wordt bepaald op basis van: 

De woningen die vrijkomen in de bestaande voorraad



De woningen die nieuw gebouwd worden.

Demografie

Economie

Uitgangspunten

Uitgangspunten

 Regionale groei  Lokale invulling

 Inkomensgroei

Variaties voor scenario’s  Taakstellend (bv saldo 0)  Woningbouw gebaseerd  Vraagvolgend

Woonvoorkeuren Uitgangspunten

Variaties voor scenario’s

Scenario’s Variaties voor scenario’s  Demografie: Aantal huishoudens  Economie: Inkomensgroei  Woonvoorkeuren: Koopgeneigdheid  Aanbod: Beleid of vraaggestuurd

 Obv consumenten meting  WoON of lokale meting Variaties voor scenario’s  Verandering koopgeneigdheid

 Meer of minder inkomensgroei (-1%, 0%, etc.)

Woningaanbod Uitgangspunten  Nieuwbouw, Sloop, Verkoop Variaties voor scenario’s  Omvang / Samenstelling  Beleid / Vraaggestuurd

In deze bijlage schenken we eerst aandacht aan een aantal langjarige trends. Daarna komen de verwachtingen voor de komende jaren aan de orde.


54

Kerncijfers over verleden en heden Deze paragraaf gebruikt vooral informatie uit de diverse Woningbehoefte Onderzoeken resp. WoON Onderzoeken Nederland (WBO-WoON) die de afgelopen decennia de voorkeuren van de woonconsument, in combinatie met huishouden- en woningkarakteristieken in beeld hebben gebracht. Het meest recente onderzoek waarvan de cijfers beschikbaar zijn is nu nog het WoON2009. In de loop van 2013 zullen de resultaten van het WoON2012 worden gepresenteerd.

Eigen woningbezit Als er iets is dat opvalt in de ontwikkelingen van de afgelopen 25 jaar, dan is dat wel de snelle stijging van het eigen woningbezit in Nederland: van 43% in 1986 naar bijna 60% in 2009. Tegelijk is de kwaliteit van de Nederlandse woningvoorraad toegenomen. Zo zijn woningen bijvoorbeeld groter geworden. Had destijds 33% van de woningen 5 of meer kamers, nu geldt dat voor 40% van alle woningen. En was de oppervlakte van de woonkamer (exclusief evt. open keuken) in 1986 in 53% van de eengezinswoningen groter dan dertig vierkante meter, in 2009 gold dit voor 70%. Voor meergezinswoningen ging het aandeel grote woonkamers omhoog van 28% naar 43%.

Tegelijk zijn woningen duurder geworden. Als we de huren van vroeger omrekenen in euro’s van 2009, dan blijkt dat in 1986 het leeuwendeel (84%) van alle huurwoningen minder dan 410 euro per maand kostte. Nu geldt dat voor 45% van alle huurwoningen. Voor de koopsector geldt een nog sterkere prijsstijging. Rekenen we de voorkoopwaarde van de woningen om in euro’s van 2009, dan bleef destijds 94% onder de 220.000 euro; nu is dat nog maar 33%.5

Tabel B1-1: Opbouw Nederlandse woningvoorraad; bron: WBO-WoON 1986-2009. Eigenwoningbezit 5 of meer kamers Huur onder kwaliteitskorting - huursector Huur onder 410 euro (2009) - huursector Prijs onder 220.000 euro - koopsector

5

1986 43% 33%

1990 45% 34%

1994 48% 33%

84% 94%

77% 90%

70% 86%

1998 51% 35% 31% 55% 71%

2002 54% 38% 29% 51% 40%

2006 56% 38% 26% 46% 32%

2009 59% 40% 25% 45% 33%

Gegeven de inflatie (van 57% tussen 1986 en 2011) moest destijds een woning minder dan 575 gulden per maand kosten om onder deze huurgrens van 410

euro’s van 2009 te liggen; voor koopwoningen gold gegeven de inflatie een prijsgrens van destijds ruim 300.000 gulden.


55

Inkomensontwikkeling Deze prijsstijgingen heeft de samenleving zich kunnen permitteren door een behoorlijke inkomensstijging. Het gemiddeld netto besteedbaar huishoudinkomen steeg (opnieuw gemeten in euro’s van 2009) van 24.000 euro per jaar naar 35.000 euro per jaar. Dat is een stijging met 46% boven de inflatie. Daarbij is er een verschil opgetreden tussen huur en koopsector. In de huursector is het gemiddeld inkomen in 25 jaar tijd met 15% boven inflatie gestegen; in de koopsector met 53%. Dit verschil is natuurlijk niet veroorzaakt doordat de groep eigenaar-bewoners (van toen) zoveel meer inkomensstijging heeft meegemaakt dan de groep huurders (van toen). Het verschil is met name ontstaan doordat de huurders met de hoogste inkomens verhuisd zijn naar de koopsector. Deze selectieve uitstroom van de beter verdienende huurders heeft ervoor gezorgd dat het gemiddeld inkomen van de huurders (van nu), 25 jaar naar dato – beperkt gestegen is in vergelijking met toen.

Verder is duidelijk dat de samenleving niet alleen van inkomen maar ook van aangezicht veranderd is: er zijn onder andere meer hoogopgeleiden dan vroeger en meer alleenstaanden.6 Anders dan bij de inkomens gaat het hier om een structurele trend die niet door de crisis verstoord wordt.

Tabel B1-2: Inkomen en achtergrond kenmerken Nederlandse huishoudens; bron: WBO/WoON 1986-2009 Gem netto besteedbaar huishoudinkomen (*1000) Index inkomensontwikkeling huursector Index inkomensontwikkeling koopsector Hoog opgeleid Alleenstaand

1986 24 100 100 18% 26%

1990 26 103 110 23% 28%

1994 27 108 117 21% 29%

1998 28 105 122 23% 32%

2002 34 119 148 23% 33%

2006 31 107 137 25% 33%

2009 35 115 153 28% 34%

De crisis die in 2008 begon tast de koopkracht aan. In 2010 was het koopkrachtverlies 0,6%, in 2011 is de koopkracht met 0,4% afgenomen (CBS). Echter de koopkrachtveranderingen zijn verschillend voor verschillende groepen – in 2011 gingen uitkeringsontvangers en gepensioneerden er in koopkracht op achteruit terwijl de gemiddelde werknemer zijn koopkracht nog met 0,5% zag stijgen.

6

Met de veranderde methodiek in het WBO 2002 (inkomensinformatie direct van de belastingsdienst i.p.v. de respondent) is er een tijdbreuk opgetreden

tussen 1998 en 2002. Verder zijn er de nodige problemen geweest bij het in beeld brengen van de inkomens in het WoON 2006.


56

Prijsontwikkeling Als we wat preciezer naar de ontwikkeling van de huren kijken dan blijkt dat de huur met name in de jaren tachtig en negentig flink boven inflatie gestegen is. Destijds bedroeg de stijging per jaar al gauw zo’n 3% boven inflatie. De laatste tien jaar bleef de stijging van de huren beperkt tot hooguit 1% per jaar boven inflatie. In de koopsector zijn de verkoopprijzen vooral rond de eeuwwisseling flink gestegen, destijds wel met zo’n 10% per jaar. Het WoON 2009 gaf een geringe daling van de huizenprijzen te zien7.

Tabel B1-3: Kerncijfers huur en koopprijzen Nederlandse woningvoorraad; bron: WBO/WoON 1986-2009. Gemiddelde huur Index huurontwikkeling Gemiddelde stijging per jaar in % Gemiddelde verkoopwaarde (*1000) - koopsector Index waardeontwikkeling Gemiddelde stijging per jaar in %

1986 288 100

1990 327 113 3.2% 126 119 4.4%

106 100

1994 359 125 2.4% 149 140 4.3%

1998 405 141 3.1% 197 186 7.3%

2002 418 145 0.8% 288 271 9.9%

2006 433 150 0.9% 320 301 2.7%

2009 442 153 0.7% 316 298 -0.4%

De laatste jaren worden gekenmerkt door een verlies van vertrouwen bij de consument en minder ruimhartige kredietverstrekking door de banken – resulterend in (veel) minder woningverkopen en lagere woningprijzen. De restschuldproblematiek drukt het aantal verkopen, waardoor de prijzen dalen, etc. De prijsindex bestaande koopwoningen van het CBS staat inmiddels (oktober 2012) op 94,8 - een stevige daling ten opzichte van de piekwaarde van 113,5 voor augustus 2008. Figuur B1.1: Eigen vermogen en schuld in de koopsector; bron: WBO-WoON 1986-2009. 350

50%

300

45%

250

40%

200

35%

150

30%

100

25%

50

20%

0

15%

1986

1990

1994

Eigen vermogen

7

1998 Schuld

2002

2006

2009

Schuld in %

De koopprijzen zijn hier gebaseerd op de verkoopwaarden zoals de respondent die zelf aangeeft in het WBO/WoON. Bekend is dat deze prijzen niet geheel

correct zijn; niet iedereen is en was, zeker vroeger, in staat deze prijs goed te schatten. Desalniettemin geeft dit cijfer een mooi beeld over een lange periode; de meeste andere prijsindicatoren omvatten een kortere periode.


57

Woonuitgaven Met gestegen prijzen en gestegen inkomens is de vraag of de inkomensgroei de prijsstijging heeft kunnen bijhouden. Dat is niet helemaal het geval. In de huursector zijn de huurquoten vooral in de jaren tachtig en negentig opgelopen. De laatste jaren zijn de huurquoten min of meer stabiel. Wel zijn de bijkomende uitgaven voor gas, licht, water e.d. de laatste jaren sneller opgelopen. Voor de koopsector geldt eveneens dat de lasten8 geleidelijk gestegen zijn. Wel liggen de lasten hier – in relatie tot het inkomen – lager dan in de huursector.

Dit verschil in quote tussen huur en koopsector wordt overigens voor een belangrijk deel veroorzaakt doordat hoge inkomensgroepen gemiddeld een kleiner deel van hun inkomen uitgeven aan wonen dan lage inkomensgroepen. Hoge inkomensgroepen kiezen doorgaans voor de koopsector. Dit drukt de gemiddelde quote in de koopsector.

Tabel B1-4: Uitgaven aan woonlasten in relatie tot het inkomen in Nederland; bron: WBO/WoON 1986-2009 Huursector - Netto huurlasten Huursector - Bijkomende woonlasten Huursector - Totale woonlasten Koopsector - Netto lasten Koopsector - Bijkomende woonlasten Koopsector - Totale woonlasten

1986 18% 11% 29% 13% 11% 24%

1990 20% 9% 29% 13% 8% 22%

1994 23% 9% 31% 17% 8% 25%

1998 24% 10% 34% 18% 7% 25%

2002 22% 9% 30% 15% 7% 22%

2006 24% 12% 36% 16% 9% 25%

2009 23% 13% 37% 16% 10% 26%

Door de daling van de huizenprijzen in de afgelopen vier jaar en door de verlaging van de overdrachtsbelasting van 6% naar 2% is de betaalbaarheid in de koopsector per saldo toegenomen - voor hen die een hypotheek kunnen krijgen. Wel staan inmiddels nogal wat woningen “onder water”: de recente prijsdaling heeft ervoor gezorgd dat de waarde minder is dan de bij de aankoop afgesloten hypotheek.

Woningvoorkeuren Uit de diverse WBO-WoON onderzoeken is naar voren gekomen dat eigenaar-bewoners, als ze verhuizen, doorgaans opnieuw kiezen voor de koopsector. Bij First Time Buyers (FTB) als huurders en starters op de woningmarkt ligt dat anders. Ze kiezen minder vaak voor een koopwoning. Bovendien blijken zij redelijk gevoelig te zijn voor fluctuaties in de loop der jaren.

8

Het gaat hier om de “out of pocketkosten” waar niet alle uitgaven in meegenomen zijn: niet de kosten van het eigen vermogen, niet de extra

onderhoudslasten, niet de risico’s maar ook niet de mogelijke waardeverandering.


58

Deze fluctuaties blijken overigens redelijk goed verklaarbaar uit de prijsverhouding tussen huur en koopsector.

Figuur B1.2: Percentage van de verhuisgeneigden met voorkeur voor het kopen van een woning, WBO/WoON 1986-2009 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 1986

1990

Starters

1994

1998

Huurders

2002

2006

2009

Eigenaar bewoners

Woningproductie Eind jaren tachtig van de vorige eeuw werden nog nieuwbouw aantallen boven de 100.000 gehaald. In 2003 was dit gedaald tot slechts ongeveer 60.000 woningen, waarna de productie zich herstelde tot zo’n 80.000 nieuwe woningen in de jaren 2007-2009. Inmiddels heeft de crisis geleid tot een flinke daling van de productie. Het aandeel huurwoningen in de nieuwbouw is toegenomen – onder andere doordat oorspronkelijk als koop bedoelde projecten uiteindelijk in de verhuur gingen. Figuur B1.3: Woningproductie naar type/eigendom 1986-2011; bron: Syswov 2011 – verdeling

Duizenden

2011 geschat 140 120 100 80 60 40 20

1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

0

HuurEeng Soc

HuurEeng Part

KoopEeng

HuurMeerg Soc

HuurMeerg Part

KoopMeerg


59

Scenario Macro-economische ontwikkeling Hier worden kort de uitgangspunten geschetst. Daarbij spelen demografische en economische factoren een centrale rol. De demografische ontwikkelingen zijn ontleend aan de meest recente Primos trendprognose, Primos 2012. Aanvullend daarop zijn economische verwachtingen geformuleerd. Deze zijn van belang voor de meer kwalitatieve ontwikkelingen op de woningmarkt, zoals de ontwikkeling van de doelgroep en de bestedingsmogelijkheden. Tegen het licht van de huidige economische crisis zijn verwachtingen geformuleerd aansluitend op de meest recente macro-economische verwachtingen van het Centraal Plan Bureau (CPB).

Korte en lange termijn economische vooruitzichten Ten opzichte van een jaar geleden heeft de economie zich iets minder goed ontwikkeld dan gedacht en zijn ook de vooruitzichten voor de korte termijn nog iets in negatieve zin bijgesteld. Het CPB heeft in september 2012 de Macro Economische Verkenning 2013 uitgebracht. Het CPB schrijft hier een mediane koopkrachtdaling over 2012 van 1¾% en in 2013 van ¾% te verwachten.

Voor de periode 2012-2015 gebruiken we de bovengenoemde korte-termijnprognose van het CPB. Vanaf 2015 wordt gerekend op een verdere maar beperkte daling van de inkomens. In dit scenario komt het inkomen op langere termijn uit op het niveau van eind jaren negentig.9

Figuur B1.4: Ontwikkeling inkomens 1991-2030 34 33 32 31 30 29 28 27 26

Feitelijk

9

CPB-raming

2030

2028

2026

2024

2022

2020

2018

2016

2014

2012

2010

2008

2006

2004

2002

2000

1999

1997

1995

1993

25 1991

Gem. besteedbaar jaarinkomen ( x1000)

35

Scenario

In andere studies van ABF wordt veelal gerekend met een drietal scenario’s: trend, crisis en herstel. Gelet op het algemene toekomstbeeld en de

verwachtingen van de die in dit rapport omtrent geschetst worden, is het macro economische crisis scenario in deze studie gebruikt.


60

Huurprijsontwikkeling Bij de huurontwikkeling spelen een aantal factoren een rol. Op de eerste plaats is er het effect van de voorraadmutaties: nieuwbouw, sloop, verkoop e.d. Het effect hiervan wordt geschat op 0,8% huurstijging. Een tweede factor die bepalend is voor de huurprijs, vormt de jaarlijkse huurverhoging. Op dit punt wordt uitgegaan van een inflatievolgend huurbeleid (Rutte I). De derde factor betreft de jaarlijkse huurharmonisatie. Het effect hiervan wordt geschat op ongeveer 0,5%. De vierde en laatste factor die van belang is betreft de woningverbetering. Het macro effect hiervan op de totale voorraad is circa 0,2%. Door al deze factoren tezamen neemt de gemiddelde huur gerekend over de totale voorraad per jaar toe met circa 1,5% boven inflatie (nieuwbouw/sloop +0,8%; harmonisatie +0,5%; verbetering +0,2%). Verschillende onderzoeken laten een vergelijkbaar cijfer zien.10

Mobiliteit en woonvoorkeuren Als gevolg van de crisis welke zich in 2008 aandiende, is de mobiliteit gedaald. Dit blijkt uit cijfers van het CBS. Sinds het doorzetten van de crisis in 2009 zijn er ten opzichte van de jaren daarvoor minder verhuizingen gemeten: een afname van 10% in 2009, 12% in 2010, en 12,5% in 2011. Naast de CBS statistieken biedt ook het onderzoek “Wens en werkelijkheid” aangrijpingspunten.11 Uit dat onderzoek komt naar voren dat mensen hun verhuisplannen meer en meer op de lange termijn projecteren. Ook bij het WoON2009 was die tendens al zichtbaar – in vergelijking tot het onderzoek uit 2006. Op basis van de combinatie van CBS statistieken en dit recente marktonderzoek, is de verhuismobiliteit omlaag bijgesteld met circa 15%. Verder is uit het zelfde onderzoek “wens en werkelijkheid” afgeleid dat de wens om een woning te kopen met circa 10% omlaag is gegaan. Dit geldt met name voor de starters in de koopsector (First Time Buyers). Voor eigenaar-bewoners geldt dit minder: wanneer zij verhuizen blijven ze over het algemeen sterk gericht op de koopsector.

Naast de crisis zullen de regels van de AFM voor hypotheekverstrekking zeker hun effect hebben op de woningmarkt. De verplichting om af te lossen leidt ertoe dat de netto woonlasten in de eerste tien jaar met circa 25% omhoog gaan.12 Nu blijken aflossingsvrije hypotheken de afgelopen jaren redelijk populair geworden te zijn. Bij circa 40% van de nieuw 10 11 12

Zie: Feiten en achtergronden van het huurbeleid 2011; woningverbetering 0,2% (pagina 11); harmonisatie 0,5% (pagina 19). Onderzoek “Wens en werkelijkheid” ; rapportage “Peiling Woonvoorkeuren en reacties beleidsplannen 2011” (te verschijnen 2012). Deze stijging van de woonlasten is onderbouwd met zowel het WoON2009 als met een voorbeeldhypotheek waarbij uitgegaan wordt van 50% aflossing en

35% fiscaal voordeel. Dit fiscale voordeel van 35% is ontleend aan het WooN2009.


61

afgesloten hypotheken wordt (werd) gebruik gemaakt van een aflossingsvrije hypotheek.13 Derhalve nemen de lasten voor eigenaar-bewoners gemiddeld met (25% * 40% = ) 10% toe. De vraag is hoe deze prijsstijging uitpakt voor de vraag naar koopwoningen.

Deze vraag kan pas echt beantwoord worden wanneer het nieuwe WoON 2012 beschikbaar is. In afwachting daarvan is gebruik gemaakt van een aantal analyses uitgevoerd op de reeks van WBO-WoON onderzoeken over de jaren 1986-2009. Hierbij is onderscheid gemaakt tussen starters, huurders en eigenaar-bewoners. De eerste twee groepen blijken in de loop der jaren de nodige fluctuatie ten toon te spreiden in hun voorkeuren. De voorkeuren van de eigenaar bewoners veranderen veel minder in de loop der jaren. De enkele jaren terug al eens uitgevoerde analyses14 zijn recent opnieuw uitgevoerd, met toevoeging van de meer recente onderzoeken WoON 2006 en 2009. De eerder gevonden resultaten zijn bij deze update bevestigd. Dit houdt in dat op basis van de huur en de “koopkosten voor First Time Buyers” de voorkeur voor de koopsector in de loop der jaren goed voorspeld kan worden: de verklaarde variantie bedraagt resp. 92, 81 en 94%. Gebruik makend van die analyse is ingeschat dat door de hogere lasten als gevolg van het verplicht aflossen (AFM maatregel) de koopwens bij starters en huurders met circa 10% zal afnemen. Bij eigenaar-bewoners is de afname aanzienlijk minder, namelijk circa 2%.

Combinatie van beide factoren (crisis + AFM) leidt ertoe dat voorlopig ingeschat kan worden dat de voorkeur om een woning te kopen bij starters nu 20% lager ligt en bij eigenaarbewoners circa 8% lager ligt dan in het WoON2009 gemeten is. Gaf in het WoON2009 35% van de starters op te willen verhuizen naar een koopwoning, dan zakt dat percentage nu (met 20%) naar circa 27%. Bij eigenaar bewoners is het effect minder groot. Zocht in 2009 86% van de eigenaarbewoners een koopwoning, nu blijft dat percentage boven de 80%. Deze cijfers gelden tot 2015. Op langere termijn gaan de inkomens nog iets omlaag en neemt ook de animo om een woning te kopen nog wat verder af.

13 14

Zie : DNB en AFM, Risico’s op de hypotheekmarkt voor huishoudens en hypotheekverstrekkers; 2009; pagina 9. Zie: VROM, Notitie woningmarktontwikkelingen en huurbeleid; mei 2004; bijlage 3; toegestuurd aan Tweede Kamer in het kader van het huurbeleid.


62

Demografische ontwikkeling In alle scenario’s en varianten wordt uitgegaan van de Primos 2012 prognose. In het algemeen geldt dat demografische ontwikkelingen langjarig doorwerken en amper beïnvloed worden door bijvoorbeeld economische of inkomensontwikkelingen: kinderen gaan toch het huis uit; mensen gaan toch scheiden; ouderen verlaten toch de woningmarkt – ook in economisch mindere tijden.

Verder geldt dat de woningmarkt in behoorlijke mate in staat is een zekere verruiming of verkrapping op te vangen. Bij een krappere markt gaan kinderen een paar maanden later de deur uit; wonen ze iets langer op kamers; nemen mensen iets vaker genoegen met minder woonruimte etc. Bij een verruiming van de markt, geldt het omgekeerde. Zonder al te veel problemen groeide het aantal huishoudens tussen 1990 en 1994 beduidend harder dan de woningvoorraad. Tussen 1994 en 1998 heeft zich juist het omgekeerde voorgedaan. Opnieuw zonder dat er heel veel “mis ging” op de woningmarkt.

Woningbouw Voor de woningbouw is uitgegaan van de verwachtingen welke verzameld zijn bij een groot aantal in de markt opererende partijen. Werden in 2011 nog zo’n 58.000 nieuwe woningen gebouwd, voor de jaren 2013 en 2014 wordt gerekend op een productie van circa 35.000 nieuw te bouwen woningen te vermeerderen met een aantal van 7.000 toevoegingen (productie anderszins: veelal verbouw van panden). Bij deze teruglopende bouwproductie past een verdere afname van het aantal te onttrekken woningen. Werden in 2011 nog bijna 15.000 woningen gesloopt, voor 2013 en 2014 wordt gerekend op 12.000 te slopen woningen. Ook het aantal (per saldo) te verkopen huurwoningen (door zowel corporaties als particuliere verhuurders) daalt trendmatig naar 14.000 per jaar.

Voor de jaren na 2015 wordt uitgegaan van een weer iets aantrekkende woningproductie: 40.000 nieuwe woningen te vermeerderen met 10.000 toevoegingen.


63

Tabel B1-5: Uitgangspunten scenario Scenario Macro economische ontwikkeling Inkomensgroei per huishouden tot 2015 (reeel) Inkomensgroei per huishouden na 2015 (reeel) Huurontwikkeling Effect voorraad mutaties op gemiddelde huur Jaarlijkse huurverhoging (reeel) Effect huurharmonisatie op gemiddelde huur Effect woningverbetering op gemiddelde huur Mobilititeit en woonvoorkeuren Uitgangspunt mobiliteit en woonvoorkeuren Mobiliteit tov Woon2009 tot 2015 Mobiliteit tov Woon2009 na 2015 Aanpassing voorkeur voor koopsector door crisis + AFM; FTB tot 2015 Aanpassing voorkeur voor koopsector door crisis + AFM; eigenaren tot 2015 Aanpassing voorkeur voor koopsector door crisis + AFM; FTB na 2015 Aanpassing voorkeur voor koopsector door crisis + AFM; eigenaren na 2015

CPB -0.7% 0.8% 0.0% 0.5% 0.2% Woon2009 -15% -20% -20% -8% -30% -12%

Demografische ontwikkeling obv Primos 2012 (per jaar) Toename huishoudens 2011-2015 Toename huishoudens 2015-2020 Toename huishoudens 2020-2030

59000 54000 39000

Woningbouw (2013-2015) (per jaar) Nieuwbouw incl. productie anderszins (7 dzd) Sloop Toename voorraad Verkoop huurwoningen

42000 12000 30000 14000

Woningbouw (2015-2020) (per jaar) Nieuwbouw incl. productie anderszins (10 dzd) Sloop Toename voorraad Verkoop huurwoningen

50000 12000 38000 14000

Beleidsmaatregelen Er is een inschatting gemaakt van de gevolgen van een aantal beleidsmaatregelen - van het kabinet Rutte I en andere actoren. Hiervoor is al vermeld dat het effect van de AFM maatregel ten aanzien van de hypotheekverstrekking aanleiding gaf voor een aanpassing van de woonvoorkeuren. Daarnaast wordt rekening gehouden met: 

Huurharmonisatie: bij nieuwe verhuringen wordt een deel van de woningen opgetrokken naar de markthuur,



De EC maatregel waarbij het middensegment (derde kwintiel) niet of amper geraakt wordt door de maatregel (ze kunnen huren in particuliere huursector en in de 10% marge) maar de hogere inkomensgroepen wel (die wijken uit naar de duurdere huursector of de koopsector),



Een doorvoering van extra huurverhoging voor huishoudens met een inkomen van 43.000 euro of meer


64

Inmiddels zijn we een jaar, een lenteakkoord, een nieuw en alweer een herzien regeerakkoord verder. Of, hoe en wanneer de afspraken uit het regeerakkoord in beleid zullen worden omgezet is nog onduidelijk. Vandaar dat voor dit onderzoeksrapport het effect van die maatregelen nog niet ingeschat kon worden.


65

Bijlage B: Restvraag/restaanbod per Corop Figuur B1: Kaart met indeling naar 40 Corop regio’s


66

Figuur B2: Restvraag | zoekende huishoudens (rechts) en restaanbod | minder in trek zijnde woningen (links) per Corop, 2015; bron: Socrates Duizenden -15

-10

-5

0

5

10

15

20

25

30

35

Oost-Groningen; Delfzijl en omgeving; Overig Groningen; Noord-Friesland; Zuidwest-Friesland; Zuidoost-Friesland; Noord-Drenthe; Zuidoost-Drenthe; Zuidwest-Drenthe; Noord-Overijssel; Zuidwest-Overijssel; Twente; Veluwe; Achterhoek; Arnhem/Nijmegen; Zuidwest-Gelderland; Utrecht; Kop van Noord-Holland; Alkmaar en omgeving; IJmond; Agglomeratie Haarlem; Zaanstreek; Groot-Amsterdam; Het Gooi en Vechtstreek; Agglomeratie Leiden en Bollenstreek; Agglomeratie s-Gravenhage; Delft en Westland; Oost-Zuid-Holland; Groot-Rijnmond; Zuidoost-Zuid-Holland; Zeeuwsch-Vlaanderen; Overig Zeeland; West-Noord-Brabant; Midden-Noord-Brabant; Noordoost-Noord-Brabant; Zuidoost-Noord-Brabant; Noord-Limburg; Midden-Limburg; Zuid-Limburg; Flevoland.

Huur eengezins

Huur meergezins


Koop eengezins

Koop meergezins

67

Bijlage C: Kerncijfers Nederland In deze bijlage wordt een aantal cijfers gepresenteerd in de vorm van een factsheet. Het gaat om de volgende cijfers.

Kerncijfers 2011-2015-2020 

Het aantal huishoudens alsmede de toename in absolute cijfers en percentages



Het aantal huishoudens in een zgn. BAR; absoluut en in percentages



De leegstand in de huursector; absoluut en in percentages



De leegstand in de koopsector; absoluut en in percentages

Woningvoorraad en mutatie 2011-2020 uitgesplitst naar verschillende segmenten: 

De bestaande voorraad in 2011



De verwachte mutatie over de periode 2011-2020

Van deze cijfers zijn twee grafieken opgenomen.

De mismatch tussen vraag en aanbod en de totale voorraad voor 2015 

Voor huur en koopsector apart



De restvraag = niet vervulde vraag naar woonruimte



Het restaanbod = als “next best” geaccepteerd aanbod

Van deze cijfers zijn twee grafieken opgenomen met rechts de restvraag en links het restaanbod; uitgesplitst naar woonmilieu.

De aantallen in deze bijlage zijn vermeld in duizendtallen.

Afzonderlijke regio’s worden hier niet gepresenteerd (separaat op te vragen bij Capital Value).

Factsheet Nederland Totaal

Toename in aantal

Huishoudens Toename in procenten

Huishoudens in Bar In % huishoudens

Leegstand Huursector

Aantal

Leegstand Koopsector In % koopsector

Aantal In % huursector

Aantal

2011

7444

442

5.9%

77

2.6%

107

2.5%

2015

7681

237

3%

467

6.1%

57

2.0%

71

1.6%

2020

7950

269

4%

518

6.5%

46

1.6%

53

1.2%

Voorraad 2011

Mutatie 2011-2020

Huur eengezins

1443

5

Huur meergezins

1466

57

Koop eengezins

3665

161

Koop meergezins

645

124

Huur <361

831

-150

361-410

460

-43

410-535

1080

-87

535-631

296

230

631-800

159

64

82

47

Koop <170.000

566

89

170-215.000

747

60

215-265.000

880

41

265-350.000

960

44

350-500.000

737

30

>500.000

419

21

>800

2015

Huursector

Eengezins

Voorraad en mutatie -1000

0

Mutatie *1000

1000 2000 3000 4000 5000

-200



Huur <361 361-410 410-535 535-631 631-800 >800 Koop <170.000 170-215.000 215-265.000 265-350.000 350-500.000 >500.000

Huur <361 361-410 410-535 535-631 631-800 >800 Koop <170.000 170-215.000 215-265.000 265-350.000 350-500.000 >500.000

Voorraad 2011 Meergezins

Mutatie

Huur <361

-100

0

100

200

300

2011-2020

361-410

410-535

535-631

631-800

>800

Restvraag

229

80

149

49

40

78

21

25

Restaanbod

-63

-33

-30

-11

-7

-11

-30

-1

-2

2934

1445

1489

758

440

1046

395

194

101

Voorraad

Duizenden

-40

-20

0

20

40

60

80

17

100

120

Centrum-stedelijk Stedelijk Groen stedelijk Dorps Ladelijk Huur <361

2015 Restvraag Restaanbod Voorraad

Koop

Eengezins

Meergezins

Koop <170.000 170-215.000

361-410

410-535

215-265.000

535-631

631-800

265-350.000

>800

350-500.000

>500.000

82

54

28

15

17

17

15

11

6

-85

-59

-26

-23

-18

-14

-12

-10

-7

4440

3740

701

607 -40

Duizenden

-30

774 -20

899 -10

981 0

10

751 20

30

428 40

Centrum-stedelijk Stedelijk Groen stedelijk Dorps Ladelijk Koop <170.000


170-215.000

215-265.000

265-350.000

350-500.000

>500.000

70

In samenwerking met:

|

|

|

|

|

Capital Value B.V. Maliebaan 85 3581 CG Utrecht T +31 (0)30 72 71 700 E [email protected] www.capitalvalue.nl

De woning(beleggings)markt in beeld

Recommend Documents