"De waarde van
"Graan is niet duur omdat de grond duur is, maar grond is veel waard omdat graan veel opbrengt." David Ricardo
Document Auteur Specialisatie Datum Begeleider 2e lezer
: Master Thesis Master of Science in Real Estate : B. Jacobi RMT RT(sv) : Valuation : 6 maart 2014 : drs. P.C. van Arnhem MRE RMT RT FRICS : drs. A.R. Marquard
Voorwoord In het kader van de opleiding Master of Science in Real Estate, heb ik in de periode van 1 september 2012 tot en met 31 december 2013 mijn afstudeeronderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is gericht op de problematiek in de taxatieleer met betrekking tot woonzorgcomplexen. De aanleiding van het onderzoek betreft de invoering van de Wet Scheiden Wonen en Zorg. Deze zorgt in één klap voor een dynamisch markt waar het toenemen van risico's en volatiliteit in de markt de sleutelwoorden zullen zijn. Ik heb mij laten leiden bij de keuze van het onderwerp door de actualiteit alsmede gezien mijn specialisatie (Valuation) en mijn werk als taxateur/vastgoedconsultant Dat de invoering een behoorlijke verandering in de sector te weeg gaat brengen is een feit, maar op welke manier zal de invoering van deze wet invloed hebben op taxateurs, op hun benadering en waardering van woonzorgcomplexen? De toekomst zal dit verder (nog) moeten gaan uitwijzen. Vanuit de opleiding is de kans geboden om dit onderzoek uit te voeren onder toezicht van drs. P.C. van Arnhem MRE RMT RT FRICS. Peter bedank ik dan ook in het bijzonder voor zijn visie op het onderzoek en de verstrekte adviezen, waardoor een gedegen onderzoek is ontstaan. Verder wil ik de heer Ir. J.B.N.J.M. van Son bedanken voor het ter beschikking stellen van relevante data. In de praktijk is (helaas) gebleken dat het geen sinecure is om over geschikte data te kunnen beschikken. Daarnaast bedank ik mijn co-reader de heer RT. Pietersen MRE MSc RT RMT. Richard bedankt voor de tijd en moeite die je hebt willen nemen om deze scriptie tot een goed einde te brengen. Natuurlijk wil ik mijn gezin bedanken voor het begrip in de studieperiode en de tijd die het schrijven van een Master Thesis vergt. Mijn vrouw Antje voor alle steun en toeverlaat en onze kinderen Janne, Tijn en Staf voor hun geduld. Zonder jullie support was dit niet gelukt. Dank jullie wel! Ik zal er weer zijn. Tenslotte wil ik mijn ouders bedanken, die mij altijd hebben gestimuleerd en het mogelijk hebben gemaakt dat ik mij verder heb kunnen ontwikkelen. Pa en ma, ik ben jullie erg dankbaar.
Björn Jacobi Montfoort, 6 maart 2014
ii
Managementsamenvatting De demografische ontwikkelingen en de daarmee gepaard gaande stijgende zorgkosten hebben de ontwikkeling van de markt van zorgvastgoed in een stroomversnelling gebracht. Met ingang van 2012 is de budgetsystematiek en het systeem van nacalculatie vervangen door een prestatie gebonden vergoeding op basis van landelijke uniforme tarieven in de vorm van de normatieve huisvestingscomponent (NZa CA-300-588). Door de invoering van deze prestatiebekostiging is er geen dekking meer voor de financiële lasten van leegstaand vastgoed. Leegstand vormt naast het omzetrisico voor de exploitant direct een waarde- en financieringsrisico voor o.a. eigenaar en bank. De probleemstelling die hierbij geformuleerd is, luidt als volgt:
Wat is de invloed van de invoering van de Wet Scheiden Wonen en Zorg op de taxatiebenadering van woonzorgcomplexen? De stelselwijziging heeft recent plaatsgevonden en de impact hiervan is voor iedere actor (zoals de exploitant, belegger, financier, ontwikkelaar) in deze vastgoedcyclus groot. Een markt die volledig door de overheid gereguleerd en aanbod gestuurd was, gaat naar marktwerking en een volledig vraag gestuurde markt. De gevolgen van een verkeerde keuze kunnen nu voor iedere actor desastreus zijn, want immers iedere actor is zelf risicodragend geworden. Het is dan ook niet gek, gezien de recente invoering, dat het de markt nog ontbreekt aan evidence voor de waardering van woonzorgcomplexen. Dit vormt de aanleiding van dit onderzoek om taxateurs een "gestapeld" model aan te reiken. Dit onderzoek typeert zich als een kwalitatief exploratief onderzoek. Door literatuuronderzoek en case studies is naar voren gekomen dat vóór de invoering van de Wet Scheiden Wonen en Zorg de inkomstenbenadering en specifiek de DCF methodiek de belangrijkste methode was om de marktwaarde van woonzorgcomplexen te bepalen. Vervolgens is er ook gekeken naar de belangrijkste toetselementen in de waardering. Dit blijkt uit onderzoek de kasstroom, disconteringsvoet en eindwaarde te zijn. Om inzicht te kunnen bieden in de taxatiebenadering van woonzorgcomplexen na invoering van de Wet Scheiden Wonen en Zorg is gekozen voor een aanpassing van het model van Wheaton & Di Pasquale. Vanuit dit model is visueel waarneembaar wat het effect is van een terugtredende overheid. Daarnaast is goed te zien dat de vastgoedcyclus van woonzorgcomplexen van inelastisch (statisch) naar elastisch (volatiel) veranderd. Uiteraard gaat dit gepaard met een verhoging van risico's in de belangrijkste toetselementen. Vanuit dit model wordt een gestapeld model geïntroduceerd. Het gestapeld model geeft een helikopterview welke waarderingsmethode bij welke actor (kwadrant) past om tot de marktwaarde te komen van woonzorgcomplexen. Dit geeft uiteindelijk de taxateur een goed inzicht in de taxatiebenadering van woonzorgcomplexen. Dit onderzoek toont aan dat de inkomstenbenadering de belangrijkste taxatiebenadering blijft voor de waardering van woonzorgcomplexen. De conclusie is dat na de invoering van de Wet Scheiden Wonen en Zorg er een verschuiving van het risico plaatsvindt. Deze verschuiving heeft invloed op de belangrijkste toetselementen (kasstroom, disconteringsvoet en eindwaarde). Deze elementen hebben niet alleen invloed op de waardering, maar ook op de invalshoeken voor de benadering van taxaties van woonzorgcomplexen door een iii
taxateur. De taxateur zal door de invoering van de Wet Scheiden Wonen en Zorg vanuit meerdere methodieken gaan redeneren om tot een verantwoorde waardering te komen. Aangezien dit een kwalitatief exploratief onderzoek betreft is voor nader onderzoek het volgende voorstel voor hypothese geformuleerd. "Invoering van de Wet Scheiden Wonen en Zorg vereist een business valuation waardering voor woonzorgcomplexen".
Tot slot is het citaat "Graan is niet duur omdat de grond duur is, maar grond is veel waard omdat graan veel opbrengt" van David Ricardo op de voorzijde van deze Master Thesis treffend voor de waardering van woonzorgcomplexen. Door de invoering Wet Scheiden Wonen en Zorg is het wellicht verstandig om het citaat van Ricardo een kleine aanpassing te geven; "Zorg is niet duur omdat de grond duur is, maar grond is veel waard omdat zorg veel opbrengt." Een kleine aanpassing met grote gevolgen. Door de uitspraak aan te passen, valt direct af te leiden dat er hier sprake is van exploitatie gebonden vastgoed die normaliter vanuit de inkomstenbenadering wordt benaderd.
iv
Inhoudsopgave
Voorwoord Managementsamenvatting Inhoudsopgave
ii 111 V
1. Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Afbakening van het onderzoeksantwerp 1.3 Centrale vraag en eindproduct 1.4 Subvragen 1.5 Onderzoeksmethoden en -model 1.6 Structuur 1. 7 Begripsbepalingen
1 1 2 2 2 2 3 3
2. Wetgeving en waarderingsmethoden 2.1 Inleiding 2.2 Historie zorg en vastgoed 2.3 Ontwikkeling demografie en kosten 2.4 Politiek 2.5 Invoering Wet Scheiden Wonen en Zorg 2.6 Waardebegrip en actoren 2. 7 Waarderingsmethoden 2.8 Belangrijke toetselementen 2.9 Conclusie
4 4 4 5 7 8 10 11 14 15
3.
Praktijk 3.1 Inleiding 3.2 Selectie criteria casussen 3.3 Toetselementen 3.4 Casusomschrijving 3.5 Conclusie
16 16 16 17 22 25
4.
Analyse 4.1 Inleiding 4.2 Vier kwadrantenmodel 4.3 Analyse geselecteerde casussen 4.4 Gestapelde model 4.5 Conclusie
26 26 26 30 30 31
5.
Conclusies en aanbevelingen 5.1 Conclusies 5.2 Aanbevelingen 5.3 Reflectie
33 33 34 35
V
Afkortingen Literatuur Figuurlijst
36 38 41
Bijlage I NZa Beleidsregel CA-300-588 Bijlage 11 Verklaring de heer Ir. J.B.N.J.M. van Son
vi
1. Inleiding 1.1 Aanleiding
Ter afronding van mijn opleiding Master of Science in Real Estate (MSRE) aan de Amsterdam School of Real Estate (ASRE) is deze Master thesis geschreven. Deze thesis is een aanvulling op het specialistische vak Real Estate Valuation (REV). Het vakgebied waarderen van vastgoed heeft de laatste jaren niet om aandacht verlegen gezeten. Instanties als DNB (De Nederlandsche Bank) en AFM (Autoriteit Financiële Markten) zijn in gesprek met PTA (Platform Taxateurs en Accountants) over meer transparantie, eenduidige taxaties en reële waarderingen van vastgoed (AFM, 2012). Het is gezien mijn specialisatievak alsmede mijn ervaring en beroep een voor de handliggende keuze dat deze thesis gaat over waardering van vastgoed. Het waarderen van vastgoed is een ruim begrip. Een opkomende markt is de markt voor woonzorgcomplexen. In het verleden is de interesse in de vastgoedmarkt gerelateerd aan zorg door (particuliere) beleggers beperkt geweest vanwege het feit dat deze markt sterk gereguleerd werd door de overheid. Echter door de huidige ontwikkelingen, de wijziging in wetgeving met betrekking tot het scheiden van wonen en zorg per 1 januari 2013, wordt deze markt als hoog potentieel gezien door beleggers en als goed alternatief gezien voor beleggingen in winkels en kantoren. Opvallend is dat deze ontwikkeling in het buitenland al bekend is, mede door de transparantie in Frankrijk en België zijn de rendementen op dit moment goed te noemen. Vanuit de maatschappij ontstaat een steeds grotere vraag naar zorg gerelateerd vastgoed waaronder o.a. woonzorgcomplexen. Er zijn steeds meer private marktpartijen die aan de oplopende vraag van woonzorgcomplexen voldoen welke passen bij de gestelde doelgroep. De initiatieven voor de ontwikkeling van dit type vastgoed nemen toe volgens Nevep (Nederlandse Vereniging van Particuliere woon- en/of zorgvoorzieningen). Ook de jongste Monitor Investeren voor de Toekomst laat zien dat er in de periode van 2006-2009 het aantal woningen voor ouderen en mensen met beperkte mate is gestegen van 89.000 tot 1,8 miljoen. Desondanks blijft het tekort aan woningen in die periode ca. 87.000 woningen. Tot 2018 moeten er jaarlijks 40.000 woningen beschikbaar komen voor ouderen en mensen met een beperking. Verwacht wordt dat 55% van de totale opgave tot 2018 via nieuwbouw gerealiseerd kan worden. Per saldo komen ca. 275.000 woningen van de totale voorraad in aanmerking voor verbouw. Dit komt neer op 75% van de totale opgave voor geschikte huisvesting (Aedis-Actiz, 2011). Het scheiden van wonen en zorg heeft effect op de waarde van vastgoed. In deze thesis wordt dan ook nader ingegaan op de verandering in de taxatiebenadering door de invoering van de Wet Scheiden Wonen en Zorg.
1
1.2 Afbakening van het onderwerp
In dit onderzoek, wordt vanuit het oogpunt van de taxateur bekeken wat de invloed is van de invoering van de Wet Scheiden Wonen en Zorg op de taxatie benadering. We spreken in dit specifieke onderzoek van een woonzorgcomplex, welke als volgt is gedefinieerd: Een woonzorgcomplex is 'een voor de doelgroep toegankelijk gebouw, bedoeld voor permanent verblijf, waarvan de bewoners behoefte hebben aan een combinatie van beschermd wonen en zorg, tot uitdrukking komend in een (zekere) indicatiestelling en waar daarnaast ook sprake is van een (zekere) zorginfrastructuur, tenminste ook tot uitdrukking komend in de kenmerken van het gebouw' (ministerie). Ook is het 'een complex van zelfstandige appartementen met een zorginfrastructuur'. En 'primair een woonvoorziening waar ouderen, ongeacht hun zorgbehoefte, kunnen wonen. Deze ouderen kunnen daar, op basis van hun individuele zorgbehoefte een beroep doen op aanvullende diensten, verzorgings- en verpleegfuncties'. (BTSG, 2013) 1.3 Centrale vraag en eindproduct
De centrale vraag van het onderzoek luidt: Wat is de invloed van de invoering Wet Scheiden Wonen en Zorg op de taxatie benadering van woonzorgcomplexen? Het doel van dit onderzoek is inzicht te verschaffen in de taxatiebenadering van woonzorgcomplexen door de invloed van het scheiden van wonen en zorg. Tevens wordt nader ingegaan op de waardebepalende toetselementen om tot slot een gestapeld model voor de taxateur te creëren om de waarderingsstructuur te kunnen bepalen van woonzorg complexen. 1.4 Subvragen
Om tot een antwoord op de centrale vraag te komen zijn de volgende subvragen geformuleerd: • • •
"wat zijn de gevolgen/ontwikkelingen van de wetswijzigingen in de zorgsector voor de waardering van woonzorgcomplexen"? (hoofdstuk 2) "wat zijn de belangrijkste toetselementen in een waardering van een woonzorgcomplex"? (hoofdstuk 3) "op welke manier heeft de Wet Scheiden Wonen en Zorg invloed op de waarderingsmethode van woonzorgcomplexen"? (hoofdstuk 4)
1.5 Onderzoeksmethode en -model
Het onderzoek valt te typeren als een kwalitatief explorerend onderzoek. Kenmerk van dit type onderzoek is dat het gericht is op de ontwikkeling van een theorie en/of scherpe(re) formulering van hypothesen (Baarda e.a. 2009, p. 96). Om de centrale vraag te beantwoorden zijn de volgende stappen uitgevoerd. Theorie: Het theoretische gedeelte betreft een literatuurstudie waarin de methodologie van waarderen wordt uiteengezet. Tevens is er gekeken naar de ontwikkeling van de wetgeving en de vraag naar woonzorgcomplexen.
2
Praktijk: In het praktische gedeelte wordt aan de hand van geselecteerde case studies voor de invoering van de Wet Scheiden Wonen en Zorg belicht wat de belangrijkste toetselementen waren voor de waardering van woonzorgcomplexen. Analyse: In het analytische gedeelte wordt er aan de hand van het vier kwadrantenmodel van Wheaton & Di Pasquale gekeken naar de invloed van de Wet Scheiden Wonen en Zorg op de vastgoedeyelL Welke veranderingen zijn waar te nemen door de invoering en welke invloed heeft dit op de taxatie benadering van woonzorgcomplexen. Het doel is om naar aanleiding van het theoretische, praktische en analytische gedeelte een aanzet te maken voor een gestapeld model. Dit model dient de taxateur inzicht, dan wel een handvat te geven, welke waarderingsmethodes gangbaar zijn voor welke actor (kwadrant) die belang hebben bij de waardering van de marktwaarde van woonzorgcomplexen. Als laatste vindt er een reflectie van het onderzoek plaats met de daarbij behorende conclusies en aanbevelingen. 1.6 Structuur
Deze scriptie bestaat uit vijf hoofdstukken en is schematisch als volgt weergegeven . Figuur 1: structuurschema Hoofdstuk 1 Inleiding
I --
I'
I Hoofdstuk 2 Theoretisch kader
' /
"
I -
Conclusies, aanbevelingen en reflectie
"
Van aanwezige waarderingen
\...
./
-~~
Hoofdstuk 5
I Hoofdstuk 4 Analytisch kader
Casussen
I'
Bron: eigen werk
f
'
Hoofdstuk 3 Praktisch kader
l
Wetswijziging en waarderingsmetheden
"
/
'
l ./
' I ./
1. 7 Begripsbepalingen
Voor de juiste leesbaarheid is achterin het rapport een lijst opgenomen van gebruikte begrippen en afkortingen. 3
2. Wetgeving en waarderingsmethoden 2.1 Inleiding
Door de invoering van de Wet Scheiden van Wonen en Zorg vindt een stelselwijziging plaats in de zorgsector. In dit hoofdstuk wordt antwoord gegeven op de vraag wat de gevolgen zijn van deze wetswijziging voor de zorgsector en meer specifiek voor de waardering van woonzorgcomplexen. Paragraaf 2.2 geeft een beknopte weergave van de historie van zorg en vastgoed en de daarbij behorende financiële structuur. Paragraaf 2.3 gaat in op de demografische ontwikkeling en de daarmee gepaard gaande zorgkosten, gevolgd door de politieke ontwikkelingen in paragraaf 2.4. Paragraaf 2.5 behandelt de invoering van de Wet Scheiden Wonen en Zorg en de nieuwe financiële structuren die daar bij horen. In paragraaf 2.6 staat het waardebegrip centraal en de belangrijkste actoren die hier invloed op hebben. Paragraaf 2.7 gaat in op de belangrijkste waarderingsmetheden van woonzorgcomplexen. In paragraaf 2.8 worden de belangrijkste toetselementen van de actoren besproken. Tenslotte wordt in paragraaf 2.9 de relatie gelegd met betrekking tot de invloed die de invoering van de nieuwe wetgeving heeft op de waardering van woonzorgcomplexen. 2.2 Historie zorg en vastgoed
De oorspronkelijke vergoeding van vastgoed in gebruik bij zorginstellingen, werd vastgesteld op basis van aanvaardbare kosten (MinVWS, 2005). Indien voorafgaand aan de vergunningsverlening goedkeuring was verkregen van het College Bouw Zorginstellingen (CBZ), werden de lasten die ontstonden door de exploitatie van huisvesting verwerkt in de vergoedingen die instellingen ontvingen. Voor de instellingen was er geen stimulans om de kapitaalslasten van het vastgoed te minimaliseren. De overheid was volledig risicodrager. In de toekomst moeten zorginstellingen niet een maximalisatie van de bouwplannen nastreven maar dient de focus te liggen bij het realiseren van de wensen van de klanten (Klink en Bussemaker, 2007). Voor de invoering van de Wet Scheiden Wonen en Zorg ontving de cliënt een integraal AWBZ-pakket als vergoeding voor wonen, zorg en aanvullende diensten. Hiervoor betaalde de cliënt, afhankelijk van zijn of haar inkomen, vermogen en financiële situatie van de partner, een eigen bijdrage. De minimale eigen bijdrage bedroeg € 148,20 per maand en de hoogste eigen bijdrage bedroeg € 2.136,40 per maand. De cliënt betaalde deze eigen bijdrage aan het Centraal Administratie Kantoor (CAK). Vervolgens werd de zorgaanbieder door het CAK betaald in opdracht van het zorgkantoor (ING, juni 2013).
4
Figuur 2: Geldstroom voor invoering Wet Scheiden Wonen Zorg Zorginstelling
Woningcorporatie/ Hypotheekverstrekker
Vergoeding voor: • •
Wooncomponent Verblijfcomponent
Eigen bedrage AWBZ*
CVZ/CAK
Cliënt
AWBZ-oremie
CAK =Centraal administratie kantoor CVZ = College voor zorgverzekeraars *Bestaat uit eigen bijdrage voor de zorg- en wooncomponent
Rijk
Bron: ING, juni 2013
2.3 Ontwikkeling demografie en kosten
In Nederland is sprake, net als in de landen om ons heen, van een toenemende "dubbele" vergrijzing. De toenemende "dubbele" vergrijzing komt door het hoge aantal geboorten na de Tweede Wereldoorlog in combinatie met de dalende vruchtbaarheid vanaf eind jaren zestig. De vergrijzing wordt versterkt door de stijging van de levensverwachting (Rijksinstituut voor Volksgezondheid en Milieu, 2013). Figuur 3: (Dubbele) Vergrijzing
aantal (• mln)
5 ~-----------------------------------------------,
3 2
... . 0
·~---······--·······-
+----r--~----r---~--~--~--~----~--,----r---4
1950 1960 1970 1980 1990 2000 2010 2020 2030 2o•o 2oso 2060
- - 65-plussers
eo-plussers
Bron: CBS
Bron: CBS, 2013
In 2012 bedroegen de totale kosten van de zorgsector op nationaal niveau 15,4% van het Bruto Binnenlands Product (BBP). Dit betreft een stijging van 0,6% ten opzichte van 2011 (CBS, 2011 ). Nederland heeft op de Verenigde Staten na de hoogste zorguitgaven (OECD Health Data, 2012). 5
Figuur 4: Toename zorgkosten Uit:gaven/BBP ("%.)
16 15
2009
14 13 12 11 10
60
ao
70
90
100
110
BBP volurne inde>< (2005=100)
Bron: CBS, 2011
Figuur 5: Aandeel zorguitgaven BBP internationaal
Verenigde staten Nederl and
-
Franbidk
'
I
I
i
I
'
I
Duitsland C!J nada Zwitserland
I
I I
Denemarken Oostenrijk
I
België Verenigd KOninkrijk Spanje
I
ZWeden NooAVegen
I I
Italië Ierland Finland
I
0
5
10
15
20 Percentage
Bron: OECD Health Data, 2012
De voorraad zorgvastgoed is sterk gegroeid en zal dat blijven doen. In 1990 was 35 miljoen vierkante meter vastgoed in gebruik door zorg instellingen. In 2010 is dit reeds opgelopen naar 52 miljoen vierkante meter. De verwachting is dat deze groei in 2030 verder zal oplopen naar circa 80 miljoen vierkante meter. Tegelijkertijd zullen door veroudering van zorggebouwen, de vervangingsinvesteringen in 2030 (Economisch Instituut voor de Bouw, 2012) verdrievoudigd zijn.
6
Figuur 6: Samenstelling zorgvastgoed 2010-2030
Tabel4.2
Samenstelling van het zorgvastgoed, naar geb n1lker, miljoen m en 2030
2 ,
2010, 20:1.6
2010
2016
2030
10,5 4,7 8,6 23,8
11,6 5,3 9,8 26,7
14,6 6,9 13,3 34,8
3,9 7,8 3,0 1,2 15,9
4,4 9,1 3,3 1,3 18,1
6,2 13,5 4,1 1,6 25,4
2,1
2,3
3,2
10,3 12,3
11,4 13,7
15,0 18,3
52,0
58,6
78,5
Cu. re
-Ziekenhuizen -Medische en t andheelkundige praktijken -Paramedische en overige praktijken Care intramuraal -Verpleeghuizen
-Verzorg ingshuizen en andere tehuizen -Tehuizen: verstandelijk gehandicapten & psychiatrie -Jeugdzorg en maatschappelijke opvang Care extramuraal (w.o. thuiszorg) -Maatschappelijke dienstverlening zonder overnachting gericht op ouderen en gehandicapten -Maatschappelijke dienstverlening zonder ovemachting niet specifiek gericht op ouderen en gehandicapten Zorgvastg oed gebruikt door een zorginstelling Bron: BAG, EIB
Bron: Economisch Instituut voor de bouw, 2012
2.4 Politiek
Gelet op paragraaf 2.3, is het absoluut noodzakelijk om sturing te geven aan de verder oplopende zorgkosten. De zorgsector wordt door de huidige economische situatie geraakt door versnelde bezuinigingen en hervormingen. Deze verandering heeft ook invloed op de toetselementen voor de waardering van woonzorgvastgoed. De grondslag van deze (versnelde) hervormingen liggen van oorsprong in het Lenteakkoord (februari 2012) en zijn later ingevoerd in het regeerakkoord (WD en PvdA). Door de Zorg Zwaarte Pakketten (ZZP) in te voeren, wordt een normatieve vergoeding mogelijk van verschillende zorgbehoeften. Onder de normatieve vergoeding wordt verstaan een vaste vergoeding voor de kosten van bouwen, grond, onderhoud en aflossing van rente (NZa CA-300-564,2013). In bijlage I (NZa CA-300-588, 2013) is weergegeven welke ZZP's tegen welke tarieven worden onderscheiden. Voor iedere ZZP bestaat een aparte Normatieve Huisvesting Component (NHC). De voornaamste bezuiniging is het extramuraliseren van zorg. Feitelijk houdt extramuraliseren in dat mensen met een lichte zorgvraag (ZZP 1 Urn 4) niet meer in aanmerking komen om binnen de muren van een instelling (intramuraal) zorg te ontvangen (Zorgkantoren Coöperatie VGZ, 2013). Een andere ingrijpende wijziging is dat decentralisatie van veel zorg vanuit de AWBZ naar de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) wordt overgeheveld. Vanaf 2015 worden gemeenten geheel verantwoordelijk voor de ondersteuning, begeleiding en verzorging van mensen met een beperking die thuis wonen (VNG, 2013). Hieronder is een opsomming gemaakt op basis van een tijdslijn met de relevante maatregelen uit deze akkoorden in het kader van dit onderzoek.
7
Figuur 7: Maatregelen zorg
2013
• •
2014
• •
• •
2015
•
• 2016
• •
Extramuraliseren ZZP 1 en 2 V&V Extramuraliseren ZZP 1 en 2 GGZ Extramuraliseren ZZP 1 en 2 VG Invoeren verhuurdersheffing Extramuraliseren ZZP 3 V&V Een deel (naar verwachting 50%) van de nieuwe cliënten krijgt geen intramurale indicatie meer Overheveling extramurale zon:1 naar WMO (oemeente) ZZP LG1 en LG3 geen indicatie meer ZZP ZG1 (zowel auditief als visueel) geen indicatie meer ZZP V&V 4 (naar verwachting 50%) worden niet meer geïndiceerd
Bron: Extramuraliseren AWBZ inkoopbeleid 2014
2.5 Invoering van de Wet Scheiden Wonen en Zorg
De aanleiding die leidt tot het wijzigen van de bekostiging van vastgoed staat in de beleidsnota "Transparantie en Integrale Tarieven in de gezondheidszorg" van het Ministerie van Volksgezondheid Welzijn en Sport (Minvws, 2005) "In deze nota staat de prestatiebekostiging van de intramurale zorg inclusief de huisvestingslasten (integrale prestatiebekostiging) centraal. Tot de intramurale zorg behoort de curatieve zorg en de grootschalige intramurale AWBZ-zorg (dat wil zeggen instellingen waar meer dan 25 cliënten verblijven)" (MinVWS, 2005) Door de invoering van de Wet Scheiden Wonen en Zorg worden er drie periodes onderscheiden. Eerst wordt in een schema uiteengezet wat de invloed van de invoering is voor de actoren in de verschillende periodes. In het schema is uitgegaan van een minimale ZZP van 5. Figuur 8: Schema invloed kasstromen invoering Wet Scheiden Wonen en Zorg
Minimaal ZZP 5 Vastgoedeigenaar
Exploitantigebruiker
Voor invoering (<2012) Huurcontract (risico voor overheid)
Volledig op basis van nacalculatie (leegstandsrisico voor overheid)
Overgangsfase (2012-2018) Huurcontract (deels faillissementsrisico voor vastgoedeigenaar) Deels productie/deels nacalculatie (deels leegstandsrisico voor exploitant)
Na invoering ( >2018) Huurcontract (faillissementsrisico voor vastgoedeigenaar) Volledig afhankelijke productievergoeding (leegstandsrisico voor exploitant)
Bron: e1gen werk
Vanaf 1 januari 2012 is het Ministerie van VWS gestart met de overgang naar een systeem waarbij zorginstellingen 1 , een vergoeding te verstrekken voor vastgoed die afhankelijk is van 1
Dit zijn zorginstellingen die zijn toegelaten op basis van de Wet Toelating Zorginstellingen (WTZi).
8
productie. Dat gebeurt door de introductie van de Normatieve Huisvestings Component (NHC). Er geldt een overgangsregime in de periode van 2012 tot 2018. Op dit moment krijgen AWBZ-zorginstellingen de vastgoedkosten volledig vergoed vanuit de overheid. In het overgangsregime krijgen zorginstellingen een steeds groter deel van de bouwkosten via de NHC en wordt een steeds kleiner deel nagecalculeerd. In 2012 is de verhouding 90/10, in 2013 80/20 etc. conform figuur 9. Figuur 9: Tabel overgangsregime afbouw intramurale zorginstelling
Jaar
Budget NHC
Resterende %
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
0% 10% 20% 30% 50% 70% 85% 100%
100% 90% 80% 70% 50% 30% 15% 0%
I
Bron: NZa 300-545
Door vastgoed op basis van NHC's te bekostigen, worden de volgende wijzigingen ten opzichte van het eerdere systeem doorgevoerd: 1. De vergoeding voor de kapitaallasten wordt niet langer gebonden aan een object en individueel berekend, maar wordt vervangen door een vaste productievergoeding per cliënt. 2. De vergoeding van de kapitaallasten is niet langer gekoppeld aan een vergunning. 3. Het moment van investeren en de vergoeding van de kapitaallasten worden ontkoppeld (NZa CA-300-545, 2011 ). Voor de berekening van de NHC zijn per ZZP investeringsbedragen bepaald die benodigd zijn voor nieuwbouw van AWBZ-voorzieningen. Op grond van de investeringsbedragen zijn de NHC-tarieven berekend waarbij de Nederlandse Zorgautoriteit (NZa) is uitgegaan van de volgende punten: • "Looptijd Ten aanzien van de normering van het investeringspatroon, is gekozen voor een investeringspatroon van 30 jaar zonder renovatie. • Rente Voor de rente is uitgegaan van een percentage van 5, 0%. • Bouwtijd Voor de bouwtijd is uitgegaan van een periode van 18 maanden. • Jaarlijkse instandhouding Voor de jaarlijkse instandhouding is een percentage van 0, 8% van de nieuwbouwwaarde opgenomen op jaarbasis.
9
• Bezettingspercentage Voor het bezettingspercentage is een percentage van 97% gehanteerd. Het leegstandspercentage wordt berekend over de kapitaallastencomponent van de NHC, exclusief de kosten voor jaarlijkse instandhouding. • Grond, interim-huisvesting en terreinvoor7ieningen Voor deze drie onderdelen geldt één component. Hierbij is de gemiddelde grondprijs in Nederland gehanteerd, waaraan een component van 10% van de gemiddelde grondprijs is toegevoegd" (NZa beleidsregel CA 300-588, 2013).
Door de invoering van de Wet Scheiden Wonen en Zorg leidt dit tot veranderingen in geldstromen. Wanneer de cliënt in aanmerking komt voor een lichte zorgvraag (Urn ZZP 4) kan deze zorg thuis ontvangen. Indien de cliënt een woning huurt van de woningcorporatie of zorginstelling, kan deze in aanmerking komen voor huursubsidie. De cliënt betaalt in deze situatie alleen een eigen bijdrage voor zorgverlening. Wanneer er sprake is van huur bij een woningbouwcorporatie of zorginstelling ontstaat een nieuwe geldstroom tussen cliënt en zorginstelling. Door verlegging van geldstromen nemen financiële risico's toe omdat cliënten woon/zorg consumptie zelf gefactureerd krijgen en op basis hiervan afwegingen maken (ING, juni 2013). Dit gehele proces is weergegeven in figuur 10. Figuur 10: Geldstroom na invoering Wet Scheiden Wonen Zorg
Woningcorporatie/
Huur I Aflossing
Zorginstelling
Hypotheekverstrekker Vergoeding voor: Kosten voor: • • •
• •
Wooncomponent Verblijfcomponent
huur gas/licht/water onderhoud Kosten voor: • •
CVZ/CAK
maaltijdservice welzijn AWBZ-premie
Eigen bedrage AWBZ
Cliënt
Rijk Huurtoeslag
CAK =Centraal administratie kantoor CVZ = College voor zorgverzekeraars *Cliënt die een zorg zonder verblijf indicatie krijgt (ZZP 1 t/m 4) betaalt alleen nog een eigen bijdrage voor de zorgcomponent
Bron: ING, juni 2013
2.6 Waardebegrip en actoren Om de titel waarde te hanteren als taxateur dient een afgebakend begrip te worden bepaald welke in dit onderzoek als standaard wordt gebruikt. Onderstaand is de definitie marktwaarde weergegeven welke als grondslag dient voor dit onderzoek:
10
"Marktwaarde 2 is het geschatte bedrag waartegen een object zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing waarbij de partijen kennis van zaken, prudent en niet onderdwang zouden hebben gehandeld" (Van Arnhem e.a. 2013, p. 46). In deze definitie zijn acht veronderstellingen verankerd: 1. Koper is bereidwillig; 2. Verkoper is bereidwillig; 3. Verkoper heeft aan behoorlijke marketing gedaan; 4. Er is sprake van een zakelijke transactie; 5. Oe gedachte verkoop en overdracht vinden plaats op één bepaalde peildatum; 6. Verkoper en koper handelen met kennis van zaken, zijn goed geïnformeerd;. 7. Verkoper en koper handelen prudent, met voorzichtigheid; 8. Verkoper en koper staan niet onder dwang.
Om tot een marktwaarde te komen zijn actoren nodig die deze marktwaarde tot stand laten komen. De vastgoedmarkt bestaat uit diverse actoren met ieder een eigen invloed op de waarde. In het kader van dit onderzoek worden in figuur 11 de actoren onderscheiden welke directe of indirecte invloed hebben op de waardering van woonzorgcomplexen. Figuur 11: Actoren woonzorgcomplexen Direct
Koper
Direct
1.-----')~ 1
Indirect Financier
Exploitant Rijk
Marktwaarde Verkoper
Belegger Gemeente
Bron: eigen werk
In hoofdstuk 4 wordt nader ingegaan op de actoren en de verbanden tot elkaar, in de vorm van het vier kwadranten model waarin de relatie tot de marktwaarde wordt gereflecteerd. 2. 7 Waarderingsmethoden
In de taxatieleer zijn verschillende waarderingsmetheden beschikbaar en gehanteerd. In beginsel zijn deze terug te brengen tot een drietal benaderingen welke per benadering diverse taxatiemethoden bevatten verdeeld op basis van figuur 12: 1. De comparatieve benadering 2. De inkomstenbenadering 3. De kostenbenadering
2
Tot 2009 circuleerde er meer dan 500 waardebegrippen In 2009 is door Nijenrode Business Universiteit (door de hoogleraren Prof. dr. A.H. Hordijk en Prof. dr. T.M. Berkhout) het onderzoeksrapport International Valuation Standards en Nederlandse waarderingsstandaarden gepresenteerd.
11
Figuur 12: Taxatiemethoden Deel C Methoden
Benaderingen Comparatief
Inkomsten
11 Vergelijkingsmethode
Kapitalisatiemethode
Regressiemethode
Discount cash flow-methode
~~~-------K-o_s_te_n------~ Vervangingswaardemethode
Draagkrachthuurmethode GOP-methode Bron: Van Arnhem e.a. 2013, p.14
Voor de waardering van woonzorgcomplexen is de meest gebruikte benadering de inkomstenbenadering vanwege het exploitatie gebonden gebruik van het onroerend goed. Hiernaast maakt iedere belegger een afweging in welke mate eigen kapitaal wordt geïnvesteerd. Deze benadering, genoemd de Weighted Average Cost of Capital 0/VACC), wordt naast de inkomstenbenadering tevens op hoofdlijnen beschreven ondanks het feit dat dit geen taxatiemethode is. Echter is de WACC wel een belangrijke afweging op beoogd rendement vanuit beleggers perspectief en daarom wordt deze dan ook behandeld. Huurwaardekapitalisatiemethode Bij deze methode wordt de huurwaarde van een object bepaald aan de hand van de comparatieve (vergelijking) methode. De huurwaarde is in internationale taxatiestandaarden als volgt gedefinieerd: "Oe huurwaarde is het geschatte bedrag waarvoor een object op de taxatiedatum verhuurd zou worden tussen een bereidwillige verhuurder en een bereidwillige huurder op passende huurvoorwaarden in een marktconforme transactie, na een behoorlijke marketing waarbij de partijen geïnformeerd, zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld" (Van Arnhem e.a. 2013, p. 253). Om de marktwaarde te bepalen wordt de huurwaarde gekapitaliseerd met een factor of gedeeld door een yield. Indien vastgoed vrij van huur en gebruik is, biedt de huurwaardekapitalisatie methode een correcte benadering vanwege de toetsing aan het marktmoment Echter als vastgoed verhuurd is en daarmede een bestaande kasstroom aanwezig is, dan wordt in de praktijk de Bruto Aanvang Rendement (BAR) of Netto Aanvang Rendement (NAR) methode toegepast. Deze methoden zijn, behoudens een ander waardebegrip (marktwaarde in verhuurde staat), redelijk vergelijkbaar met de kapitalisatiemethode. Discounted Cashflow-methode (DCF) "Bij deze methode wordt het exploitatieverloop van het vastgoed gemodelleerd. De bruto-inkomsten, exploitatie/asten, tussentijdse investeringen gedurende een beschouwingsperiade en de opbrengst uit desinvestering aan het eind van de periode, worden gekapitaliseerd tegen een daartoe aan de hand van rente en risico geconstrueerde disconteringsvoet" (Van Arnhem e.a., 2013, p. 209). 12
Draagkrachthuurmethode "Het is een methode om op een indirecte manier de huurwaarde te benaderen. Deze methode heeft veel kenmerken van subject gebonden aspecten en is daarmee in strijd met het principe van de taxatieleer ten behoeve van het waardeconcept. Met name in het geval van bijzondere en mindere courante objecten kan de draagkrachthuurmethode uitkomst bieden. Er moet sprake zijn van een tekort aan transacties die in de vergelijking betrokken kunnen worden. Zeker als de alternatieve aanwendingsmogelijkheden beperkt zijn zal de taxateur vaker terugvallen op deze methode" (Van Arnhem e.a. 2013, p. 309). GOP methode "De gross operating profit-methode (GOP- methode) wordt gebruikt bij de waardering van zogenoemde exploitatiegebonden vastgoedobjecten die qua omvang tot de kleinere en middelgrote ondernemingen behoren. Gross operating profit staat voor bruto operationeel rendement. Een exploitatiegebonden vastgoedobject is een vastgoedobject dat dienstbaar is aan de bedrijfsuitoefening en dat door zijn aard en/of ligging zijn waarde ontleent aan het samenstel van de materiële vaste activa en dat, gegeven de waarde van het samenstel van de vaste materiële activa, niet of niet eenvoudig aangewend kan worden voor andere doeleinden dan waaraan het dienstbaar is" (Van Arnhem e.a., 2013, p. 311). Residuele waarde methode "De residuele waarde methode is onder meer van toepassing bij vastgoed met ontwikkelingspotentie. Bij deze methode wordt de waarde van het object in de toekomstige toestand bepaald- volgens de bestemming en het gebruik dat de koper voor ogen staat, waarna deze waarde wordt verminderd voor de kosten die hij moet maken en voor het risico dat hij loopt om deze toekomstige ontwikkeling te realiseren" (Van Arnhem e.a., 2013, p. 325). Weighted Average Cast of Capital Dit is geen waarderingsmethode maar een gewogen rendement (kengetal) tussen het ingebrachte eigen vermogen en het vreemd vermogen. Voor de actor, de belegger, is dit een essentieel rendementscijfer welke in hoofdstuk 4 aan de diverse waarderingsmethodieken wordt gekoppeld. De formule van deze afweging is als volgt opgebouwd:
=
WACC wd x rd(1-T)+we x re Wd en We : de gewichten van het vreemde respectievelijk eigen vermogen Rd : de (rente) kosten van het vreemd vermogen Re : de kosten van het eigen vermogen (na leverage) T : het marginale belastingtarief, van bijvoorbeeld de vennootschapsbelasting (Van Gooi e.a., 2007, p.122).
13
2.8 Belangrijke toetselementen
In een waardering zitten diverse toetselementen waar in hoofdstuk 3 nader op wordt ingegaan. Uit het onderzoek van Ing. S. Schaanus (2010) "Een beslissingsondersteunend waarderingsmodel voor zorgterreinen in de gehandicaptenzorg" blijkt dat voor de waardering van de bedrijfswaarde wordt uitgegaan van drie hoofdcomponenten. Uit zijn onderzoek blijkt verder dat deze hoofdcomponenten weer onderverdeeld kunnen worden in vijf waarde bepalende bouwstenen. Samengevat stelt Schaanus de volgende toetselementen vast voor het vaststellen van de bedrijfswaarde: Figuur 13: Hoofdcomponenten en bouwstenen bedrijfswaarde
Ingaande f asstrD·:•m
Ult•;Jaande f as stroom
Bron: eigen werk
Naast de directe risico's is er ook sprake van indirecte risico's. De belangrijkste indirecte risico's zijn verdisconteerd in de directe risico's. In dit onderzoek kunnen onder andere als relevante indirecte risico's 3 worden beschouwd: • Alternatieve aanwendbaarheid • "Faillissement" van exploitant • Omvang en kwaliteit van het object • Locatie • Lengte huurcontract Alternatieve aanwendbaarheid Waar tot voor kort nog weinig of geen rekening werd gehouden met de alternatieve aanwendbaarheid is dit in de actuele vastgoedmarkt een belangrijk punt. In de waarderingsleer wordt gekeken naar de Highest and Best Use Value, de alternatieve aanwendbaarheid vormt hierin een belangrijke rol. "Faillissement" exploitant De kwaliteit van de exploitant is evident. Indien de kwaliteit goed is gecombineerd met een kwalitatief goed object is er sprake van een versterkend effect. Mocht de exploitant het minder goed doen dan heeft dit direct effect op de waardering. Een risico voor de waardering van woonzorgcomplexen is het eventuele faillissement van de exploitant. In dit type vastgoed worden contracten afgesloten van 15 jaar of langer. De geprognosticeerde kasstromen zijn van belang voor de waardering. Een eventueel faillissement kan funest zijn voor de marktwaarde van het te taxeren object. Voor de exploitant moet er vanuit zijn verdiencapaciteit voldoende draagkracht zijn voor de kasstromen van de geldverstrekker. 3
Sommer R. (3 april 2013), presentatie PropertyNI.
14
Omvang en kwaliteit van het object Naast de kwaliteit speelt de omvang ook een belangrijke rol. In principe geldt hoe groter het complex des te meer risico is er aanwezig. Locatie Locatie speelt in iedere waardering een belangrijke rol. Ook voor woonzorgcomplexen geldt dat de locatie past bij het doel, wensen en het gebruik van de bewoners. Lengte huurcontract Voor beleggers speelt de lengte van het huurcontract, naast locatie, kwaliteit van de exploitant en object een belangrijke rol in zijn waardering. In hoofdstuk 4 wordt een waarderingsmodel geïntroduceerd waarin rekening wordt gehouden met alle actoren die betrokken zijn en dus direct of indirect invloed hebben op de marktwaarde.
2.9 Conclusie Uit voorgaande is gebleken dat de Wet Scheiden Wonen en Zorg een grote verandering te weeg brengt in de totale markt van woonzorgcomplexen. De eerste voorbeelden van reorganisaties (Stichting Continu, Zorgorganisatie Careyn etc.) dienen zich momenteel al aan. Sterker nog de verwachting is dat zonder ingrijpen één op de drie zorgorganisaties in de problemen komen of zelfs omvallen in 2016 (Zorgvisie, 2013). De markt van woonzorgcomplexen is momenteel aan transitie c.q. herstructurering onderhevig en men verwacht dat van de ca. 2.200 complexen er ca. 800 complexen gaan sluiten (Zorgkantoor, 2013). Iedereen, in welke hoedanigheid dan ook, gaat deze stelselwijziging zelf ervaren en zal op zijn of haar manier hier op inspelen. Dit geldt voor iedere actor die bij het vastgoedproces een rol speelt, maar zeker voor de taxateur die vanuit een helikopterview de marktwaarde dient te bepalen. De gevolgen/ontwikkelingen door de stelselwijziging zijn dan ook van grote invloed op de waardering van woonzorgcomplexen. Waar voorheen bij een waardering geen risicovolle elementen aanwezig waren, zijn die wel aanwezig na de stelselwijziging. In hoofdstuk 3 worden deze elementen genoemd en gewaardeerd.
15
3. Praktijk 3.1 Inleiding
In hoofdstuk 3 wordt nader ingegaan op de case studies. In dit hoofdstuk wordt antwoord gegeven op de vraagstelling wat de belangrijkste toetselementen zijn, gericht op de waardering van een woonzorgcomplex. In paragraaf 3.2 worden de case studies getoetst aan de definitie van marktwaarde voor de invoering van de Wet Scheiden Wonen en Zorg. Vervolgens wordt in paragraaf 3.3 verder ingegaan op de toetselementen van de waardering en worden in paragraaf 3.4 de geselecteerde case studies nader uiteen gezet. Tenslotte wordt in paragraaf 3.5 ingegaan op de verschuiving van het gewicht van de toetselementen beoordeeld vanuit de Wet Scheiden Wonen en Zorg.
3.2 Selectiecriteria Ten eerste zijn in het kader van dit hoofdstuk de case studies geselecteerd van voor de invoering van de Wet Scheiden Wonen en Zorg. Deze case studies zijn geselecteerd om de definitie van marktwaarde nader te beoordelen en om te bepalen wat de invloed is van de wetswijziging op de taxatiebenadering van woonzorgcomplexen. Het verzamelen van casussen is op de volgende manier tot stand gekomen. Er is contact gezocht met diverse corporaties, beleggers, college sanering zorginstellingen, zorgexploitanten en gebruikers. In het kader van de toetsing op marktwaarde is iedere casus geselecteerd op basis van de aanwezigheid van een taxatierapport van voor de invoering van de Wet Scheiden Wonen en Zorg. Uiteindelijk zijn hier acht casussen op de long list geselecteerd. Om tot een short list te komen is gekeken of de marktwaarde uit het taxatierapport wordt gesteund door een aanwezig transactiecijfer. De definitie van marktwaarde, zoals besproken in hoofdstuk 2, beschikt over een aantal beginselen waaronder een bereidwillige verkoper en koper. Mede op basis van dit principe dient de waardering getoetst te worden aan een transactiecijfer. Hierbij dient te allen tijde te worden aangenomen dat zowel verkoper als koper ieder zijn/haar eigen motivatie voor de transactie heeft. In onderstaande matrix (figuur 14) zijn de acht geselecteerde case studies getoetst aan de beginselen van marktwaarde. In het kader van dit onderzoek is de informatie verstrekt op basis van anonimiteit. Dit is de reden dat de case studies zijn voorzien van een nummer.
16
Figuur 14: Matrix case studies versus toetselementen Bereidwillige koper
Bereidwillige verkoper
Behoorlijke marketing
Zakelijke transactie
Een peildatum
Kennis van zaken
Prudent
Niet onder dwang
Casus 1
x
x
-
x
x
-
-
-
Casus 2
x
x
x
x
x
x
x
x
Casus 3
-
-
-
-
x
-
-
-
Casus 4
x
x
x
x
x
x
x
-
Casus 5
-
-
-
-
-
-
-
-
Casus 6
-
-
-
-
-
-
-
-
Casus 7
x
x
x
x
x
x
x
-
Casus 8
x
x
x
x
x
x
x
x
X= Ja
-=nee
Bron: eigen werk
Uit bovenstaande matrix blijkt dat de case studies 2 en 8 voor 100% aan de definitie van marktwaarde voldoen. De case studies 4 en 7 blijken op één beginsel na aan de definitie te voldoen. Verkoper heeft voor de casussen een verklaring gegeven welke zijn opgenomen in bijlage 11. Door in dit onderzoek het taxatierapport primair te stellen, gesteund door een transactieprijs, zijn ook de case studies 4 en 7 in het onderzoek meegenomen. De case studies die zijn meegenomen in het onderzoek worden beschreven in paragraaf 3.4.
3.3 Toetselementen Voor de invoering van de Wet Scheiden Wonen en Zorg was een stempel van het CBZ voor de vastgoedeigenaar een belangrijke mijlpaal. Deze stempel maakte de ontwikkeling van een woonzorgcomplex risicoloos, want op basis van nacalculatie werden alle investeringen vergoed. Tot de invoering van de Wet was "de belegger" als één van de actoren niet of in zeer beperkte mate in deze markt actief. De toetselementen waren in de tijd van de stempel dan ook subjectieve elementen. In onderstaande tabel is een ranking weergegeven van deze factoren die invloed hebben op de waarde van woningen (Lusht, 2001, p. 35).
17
Figuur 15: Toetselementen Lusht
Chapter 3
TABLE
35
Property A na lysis: Location
3-2
I. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. IJ.
Importance of Factors Affecting Residential Property Values (in rank order)
Quality of other dwellings in neighborhood Proximity to schools Amount of property taxes Proximity to shopping facilities Access to main roads Quality of municipal services Trees, shrubs, and parks in neighborhood Presence of moderate aircraft noise Presence of moderate traffic noise Proximity to medica! services Proximity to jobs at airport and in related activities 12. Access to the airpórt
Mean Score 8
Percent of Respondents Indicating Sm.all or Negligible /mportance
1.23% 1.78 1.78 1.97 1.97 1.99 2.00 2.06 2.13 2.55
1.4% 11.4 11.6 14.4 18.8 20.2 21.7 23.1 30.4 52.2
2.67 2.85
58.8 69.5
"The scale is I (large). 2 (moderate), 3 (small ), and 4 (negligible). Survey compieled in 1988.
Bron: Lusht, 2001 .
De ranking is specifiek gebaseerd op de categorie woningen. Voor de waardering van woonzorgcomplexen (voor de invoering van de Wet Scheiden Wonen en Zorg) ligt het gewicht in de verdeling anders. Een voorbeeld hiervan is punt 10, deze is voor de waardering van een woonzorgcomplex belangrijker dan voor de waardering van een zelfstandige woning. Eerdergenoemde lijst geeft een onderbouwde weergave welke invloedsfactoren als zeer belangrijk worden beschouwd in de literatuur. Door de invoering van de Wet Scheiden Wonen en Zorg, verschuift niet alleen het risico maar is er ook ineens sprake van volatiliteit dat invloed heeft op de waardering en taxatiebenadering van de taxateur. Waar voorheen op basis van een gedwongen winkelnering keuzes werden gemaakt, is nu een geheel vrije marktwerking nieuwe realiteit. Door deze verschuiving komt een nieuwe actor in het speelveld: de belegger. Waar Schaanus (201 0) in zijn onderzoek de belangrijkste toetselementen benoemt in drie hoofdcomponenten die voortvloeien uit vijf waardebepalende bouwstenen, staan in dit onderzoek drie toetselementen centraal. In figuur 16 is inzichtelijk gemaakt uit welke bouwstenen deze toetselementen voortvloeien .
18
Figuur 16: Toetselementen
Bron: eigen werk
Uit bovenstaand figuur blijkt dat in dit onderzoek de toetselementen afwijken van het onderzoek dat Schoonus heeft gedaan. Het grootste verschil van inzicht is, in tegenstelling tot Schoonus, dat in dit onderzoek de eindwaarde als toetselement is toegevoegd. De belangrijkste toetselementen in dit onderzoek zijn de eindwaarde, disconteringsvoet en kasstroom. Feitelijk ligt na de invoering van de Wet Scheiden Wonen en Zorg het risico van de vastgoedexploitatie volledig bij de vastgoedeigenaar. Deze zal een inschatting moeten maken van de belangrijkste risico's. Subjectieve elementen zoals bijvoorbeeld locatie, flexibiliteit van het gebouw en duurzaamheid worden verondersteld verdisconteerd te zijn in deze elementen. Door de invoering van de Wet Scheiden Wonen en Zorg wordt financieel bezuinigd en een verdere extramuralisering doorgevoerd. Per 1 januari 2016, wordt geen huisvestigingsvergoeding meer verstrekt voor de categorieën ZZP 1 t/m 4. Voor ZZP 5 en hoger vindt wel een huisvestigingsvergoeding plaats in de vorm van NHC. Voor de taxatie invalshoeken krijgen taxateurs te maken met verschillende type woonzorgcomplexen die ieder hun eigen kasstroom gaan genereren. In de markt worden nu woonzorgcomplexen gebouwd voor ZZP 1 t/m 4. De huurcontract( en) wordt/worden direct met de gebruiker afgesloten. Deze huurcontracten vallen, afhankelijk van de punten uit het woningwaarderingsstelsel (WWS), in de niet-geliberaliseerde dan wel geliberaliseerde markt. In elke situatie krijgt iedere vastgoedeigenaar te maken met het huurrecht en bij een niet geliberaliseerd contract met verhuurdersheffing. Aan de andere kant krijgt de overheid, bij niet geliberaliseerde huur, te maken met huursubsidies. Wat in de markt ook goed zichtbaar is, is dat (verouderde) woonzorgcomplexen een transitie ondergaan van ZZP 1 t/m 4 naar een complex met ZZP 5 en hoger. Een woonzorgcomplex met een ZZP 5 en hoger (intramurale voorziening) krijgt vanaf 2018 te maken met een onderhandelbare NHC vergoeding. Normaal gesproken ligt er een meerjarige huurovereenkomst tussen de vastgoedeigenaar en de exploitant. In deze variant ontvangt de exploitant een NHC vergoeding op basis van geleverde prestaties vanuit de AWBZ. Het lijkt aannemelijk dat de exploitant niet één op één zijn maximale NHC vergoeding aan huur wil betalen aan de vastgoedeigenaar. Indien de bezettingsgraad om welke reden dan ook tijdelijk of structureel afneemt, is deze leegstand voor rekening van de exploitant. De exploitant zal dan ook een inschatting moeten maken 19
van de mogelijke leegstand in de toekomst. Deze afslag van de maximale NHC zal de exploitant als maximaal redelijke huur willen betalen. Dit is afhankelijk van locatie, demografische ontwikkelingen, omliggende concurrentie etc. Een derde variant van een woonzorgcomplex is eventueel een combinatie van een complex Um ZZP 4 en een complex van ZZP 5 en hoger. Voor de taxatie benadering wordt er verwezen naar bovenstaande want uiteindelijk vinden de huurstromen op die wijze plaats. Een ander belangrijk element in de benadering is de disconteringsvoet. Tegen welk rendement worden toekomstige kasstromen (ontvangen of te betalen bedragen) contant gemaakt op de peildatum. Er zijn twee verschillen tussen een toekomstig bedrag en een bedrag wat op de peildatum aanwezig is. Ten eerste wordt over de toekomstige bedragen geen rente vergoed en ten tweede is een toekomstige betaling onzeker en dus risicovol. Deze twee verschillen kunnen worden samengevat in rente en risico en komen tot uitdrukking in een disconteringsvoet (Van Arnhem e.a., 2013, p. 451 ). De disconteringsvoet kan vastgesteld worden met de WACC. Deze bestaat uit de vergoeding voor de kosten van het vreemd vermogen en van het eigen vermogen. De kosten voor het vreemd vermogen zijn redelijk in te schatten. Er is immers een vastgoedlening afgesloten met een daarbij behorend rentepercentage. De moeilijkheidsgraad zit hem bij het inschatten van de rentekosten bij renteherzieningen van de huidige lening dan wel de rentekosten van de van nieuwe leningen. De vermogenskosten van het eigen vermogen is afhankelijk van het vereiste rendement van de belegger/eigenaar. Van Gooi (2007) onderscheidt hier twee methoden voor: de methode van historische rendemenUrisicoverhouding het Capital Asset Pricing Model (CAPM) De methode van historische rendemenUrisicoverhouding is lastig aangezien de invoering van de Wet Scheiden Wonen en Zorg zeer recent is ingevoerd. Er zijn momenteel dan ook nog geen data beschikbaar. Wellicht is het interessant om in het buitenland te kijken naar de historische rendement/risicoverhoudingen. Helaas is deze vergelijking niet te maken omdat er in Nederland een ander systeem (NHC) van kracht is dan in het buitenland. Dus iedere vergelijking zal praktisch niet uitvoerbaar zijn. Het CAPM is een theorie om de rendementseis te bepalen, waarbij deze eis is opgebouwd uit een zogenaamd risicovrij rendement en een risico-opslag waarin het marktrisico besloten ligt. Een ander element dat grote invloed op de waardering heeft is de eindwaarde. De eindwaarde wordt door Ten Have als volgt gedefinieerd: "Eindwaarde is het verwachte bedrag dat op de laatste dag van de beschouwde disconteringsperiade wordt overeengekomen voor een vastgoedobject tussen een willige verkoper en een willige koper, die op een gepaste afstand van elkaar staan, na een behoorlijke marketing en waarbij partijen met kennis, voorzichtigheid en zonder dwang handelen" (Ten Have, 2002, p. 100).
20
Afhankelijk van de beschouwingsperiade is de invloed van de eindwaarde op de berekening meer of minder. Hoe korter de beschouwingsperiade hoe groter de invloed van de eindwaarde op de berekende marktwaarde (Ten Have, 2002, p. 100). Figuur 17: Invloed eindwaarde
Figuur 14.12 Invloed van de eindwaarde op de marktwaarde
%
1110
90
28
80
18
12
9
6
88
91
94
3
2
2
97
98
98
117
70
60 50
40
72
82
96
30 20 10
0
r---~--,-------~-------.~~--~--------
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100 Jaar
53 = Percentuele invloed van de cashflow op de marktwaarde 47 = Percentuele invloed van de eindwaarde op de marktwaarde Eindwaarde •
Cashflow
Bron: Ten Have 2002, p.101
De eindwaarde heeft, zoals in figuur 17 geprojecteerd, een grote invloed op de marktwaarde. De eindwaarde wordt bepaald door de kasstroom aan het einde van de beschouwingsperiade te delen door de exit yield. Deze wordt uitgedrukt in een percentage welke gedurende de beschouwingsperiade op een investering in een vastgoedobject is te behalen (Van Arnhem e.a., 2013, p. 250). John Veenstra (2006) heeft in zijn onderzoek naar "De eindwaarde van kantoren een nadere analyse en aanzet tot standaardisatie" onderzoek gedaan naar hoe de exit yield door taxateurs wordt vastgesteld bij een DCF-waardering. Uit zijn onderzoek bleek dat zes van de acht ondervraagde taxatiebureaus werkten met de exit-yield methode waarbij een opslag op de yield(BAR) werd gedaan (Veenstra, 2006). De exit yield is in feite de yield (BAR) in de toekomst.
21
Figuur 18: Opbouw van de yield (BAR)
•Re-eei rendemen •+inflatfevergoedirw • risicopremie •+mal'lïlgeme ~Vergoedfrw •..groei rwac:'htirw
•+aploitniekmten
Bron: Ten Have 2002, pag. 166
De risicopremie is afhankelijk van de risico's die voor kasstromen te verwachten zijn. Er wordt onderscheid gemaakt tussen de volgende typen risico's (Ten Have 2002, pag. 126): Figuur 19: Risicotypen Ten Have
Bron: Ten Have, 2002
3.4 Geselecteerde casussen In deze paragraaf wordt een beknopte weergave gegeven van de geselecteerde casussen. Deze weergave bestaat uit een korte omschrijving van het complex, de kadastrale grootte, de huursituatie, de bestemming, de locatie en de stand . Verder worden de belangrijkste toetselementen uitgelicht. Casus 2 Het getaxeerde betreft een drietal gebouwen: het woonzorgcentrum en twee appartementencomplexen met zelfstandige wooneenheden. Het doel van deze taxatie was inzicht te verkrijgen in de marktwaarde in verband met de aankoop van de onroerende zaken. Het perceel is groot 56 are en 24 centiare. Het woonzorgcentrum is verhuurd aan een stichting die een huurovereenkomst is aangegaan van 25 jaar en deze eindigt op 30 oktober 2023. De huurprijs per 1 mei 2009 bedraagt € 32.083,33 vrij van omzetbelasting per maand. De appartementen zijn op individuele basis verhuurd . De totale huurprijs voor het woonzorgcentrum en de twee appartementencomplexen bedraagt € 632.018,68 per jaar vrij van omzetbelasting. De bestemming betreft "Maatschappelijke doeleinden" voor het woonzorgcentrum en "Wonen" voor de appartementencomplexen. Het getaxeerde is gelegen in
22
een stadsdeel in het oosten van Nederland en wordt begrensd door de snelwegen A 1 en ASO. In het jaar 1984 en 1988 is het getaxeerde gebouwd. De waardering is tot stand gekomen door middel van een discounted cashflow methode. Het woonzorgcentrum bedraagt ca. 5.910 m2 bebouwde oppervlakte. Er is gekozen voor een beschouwingsperiade van 20 jaar. Taxateur heeft de huurwaarde gelijk gesteld aan de huuropbrengst. De disconteringsvoet is gesteld op 8,25% en de exit yield is gesteld op 9,09%. V.O.N. Opvallend is dat er geen post in de beschouwingsperiade voor groot onderhoud is opgenomen gezien de ouderdom van het object. De eindwaarde is bepaald door de huur in jaar 21 te kapitaliseren met de exit yield. Appartementencomplex 1 bedraagt 2.745 m2 bebouwde oppervlakte. Er is gekozen voor een beschouwingsperiade van 20 jaar. De huuropbrengst is bepaald middels het WWS stelsel. De disconteringsvoet is gesteld op 6,95% en de exit yield op 7,14% V.O.N. Appartementencomplex 2 bedraagt 1.595 m2 bebouwd oppervlakte. Er is gekozen voor een beschouwingsperiade van 20 jaar. De huuropbrengst is bepaald middels het WWS stelsel. De disconteringsvoet is gesteld op 6,85% en de exit yield op 8% V.O.N. Casus 4 Het getaxeerde betreft twee gebouwcomplexen, te verstaan een woonzorgcentrum en een appartementencomplex. Het doel van deze taxatie was inzicht te verkrijgen in de marktwaarde in verband met aankoop van onroerende zaken. Het perceel is 1 hectare, 78 are en 65 centiare. Het woonzorgcentrum wordt gehuurd door een stichting op basis van een huurovereenkomst van 25 jaar en deze eindigt op 30 oktober 2023. De huidige huurprijs bedraagt medio 2009 € 43.750,-- vrij van omzetbelasting per maand. Het appartementencomplex wordt op individuele basis verhuurd. De totale huurprijs voor het woonzorgcentrum en appartementencomplex bedraagt € 874.379,40 per jaar vrij van omzetbelasting. De bestemmingen "Meergezinshuizen", "Groenvoorzieningen" en "Water'' zijn van toepassing op het woonzorgcentrum en de bestemmingen "Wonen" met "Groenvoorzieningen" zijn van toepassing op het appartementencomplex. Er is een voorontwerp bestemmingsplan van toepassing. In dit voorontwerp hebben alle opstallen de bestemming "Maatschappelijke doeleinden". Het getaxeerde is gesitueerd in een woonwijk nabij het stadscentrum. Aan de andere zijde grenst het getaxeerde aan bos- en heidevelden van de Veluwe. Het getaxeerde is in de periode 1959-1960 gebouwd en gerenoveerd in 1984/1985. De waardering is tot stand gekomen middels de discounted cashflow methode. Het woonzorgcentrum bedraagt ca. 9.060 m2 . Er is gekozen voor een beschouwingsperiade van 10 jaar. Taxateur heeft de huurwaarde gelijk gesteld aan de huuropbrengst. De disconteringsvoet is gesteld op 8,65% en de exit yield op 0%. Het object wordt conform het uitgangspunt na de beschouwingsperiade gesloopt. De totale oppervlakte van het appartementencomplex bedraagt 5.985 m2 bebouwde oppervlakte. Er is gekozen voor een beschouwingsperiade van 20 jaar. De huuropbrengst is
23
bepaald middels het WWS stelsel. De disconteringsvoet is gesteld op 6,70% en de exit yield op 7,69% V.O.N. Casus 7 Het getaxeerde betreft een woonzorgcomplex bestaande uit een wijksteunpunt, 73 aanleunwoningen en 101 verzorgingsplaatsen. Het doel van de taxatie was inzicht te verkrijgen in de huidige waarde in verband met een mogelijke verkoopbeslissing. Het perceel is 9.128 m2 (vol eigendom). Het intramurale gedeelte wordt gehuurd door een stichting met als expiratiedatum 10 maart 2013. Verder zijn de aanleunwoningen verhuurd voor onbepaalde tijd en de 4 inleunwoningen zijn verhuurd per 16 maart 1993 voor 10 jaar, verlenging telkens met een periode van 5 jaar. De totale huuropbrengst voor het complex bedraagt per 1 juli 2007 € 952.950,--. De bestemming van het getaxeerde betreft een zorggerelateerde bestemming. Het getaxeerde is gelegen in de Randstad en alle voorzieningen zoals supermarkt, zorggerelateerde voorzieningen en NS-station bevinden zich op loopafstand. Verder ligt het complex dichtbij een aansluiting van de autosnelweg A8. Het getaxeerde is gebouwd in 1960, 1973 en 1993. Verder is het van belang dat nieuwbouw ontwikkelingen gedeeltelijk gaan plaatsvinden in 2012. De waardering is tot stand gekomen middels de discounted cashflow methode. De peildatum is 16 januari 2008. Het wijksteunpunt bedraagt ca. 623 m2 WO. Er is gekozen voor een beschouwingsperiade van 10 jaar. Taxateur heeft de huurwaarde gelijk gesteld aan de huuropbrengst. De disconteringsvoet is gesteld op 8,78% en de exit yield op 10,53% V.O.N. De aanleunwoningen zijn ca. 3.942 m2 groot. Er is gekozen voor een beschouwingsperiade van 10 jaar. De taxateur heeft de markthuur hoger staan dan de daadwerkelijke huuropbrengst. De disconteringsvoet is gesteld op 7,78% en de exit yield op 7,69% V.O.N. Het verzorgingshuis (incl. inleunwoningen) bedraagt 3.465 m2 . Er is gekozen voor een beschouwingsperiade van 10 jaar. De disconteringsvoet is gesteld op 8,28% en de exit yield op 9,09% V.O.N. Casus 8 Het getaxeerde betreft een verzorgingscamplex met 74 verzorgings-/verpleeghuisplaatsen en 4 flats met 106 verhuurbare appartementen. Het doel van de taxatie is inzicht te verkrijgen in de huidige waarde van de onroerende zaken in verband met een mogelijke verkoopbeslissing. Het perceel is 24.571 m2 groot. Het verzorgingshuis heeft in 2008 een huuropbrengst van € 455.731,--. De huuropbrengst van de 106 zelfstandige appartementen bedraagt € 564.336,--. Het is onbekend wanneer het huurcontract van het verzorgingshuis expireert. De woningen zijn op individuele basis verhuurd en de bestemming betreft zorggerelateerde doeleinden en wonen. In 1992 is het complex gebouwd en is gelegen nabij een overdekt winkelcentrum nabij de snelwegen A7 en A28. De waardering is tot stand gekomen middels de discounted cashflow methode. De peildatum is 14 januari 2008. 24
Het verzorgings-I verpleeghuis is ca. 2.000 WO (excl. gemeenschappelijke ruimtes). Er is gekozen voor een beschouwingsperiade van 10 jaar. Taxateur heeft de huurwaarde gelijk gesteld aan de huuropbrengst. De disconteringsvoet is gesteld op 8,03% en de exit yield op 9,09% V.O.N. De appartementen zijn ca. 6.148 m2 groot (excl. gemeenschappelijke ruimtes). Er is gekozen voor een beschouwingsperiade van 10 jaar. De taxateur heeft de markthuur hoger staan dan de daadwerkelijke huuropbrengst. De disconteringsvoet is gesteld op 7, 78% en de exit yield op 7,55% V.O.N. 3.5 Conclusie
In dit hoofdstuk zijn de aanwezige data getoetst aan de beginselen van marktwaarde. Er is gezocht naar data van voor de invoering van de Wet Scheiden Wonen en Zorg om uiteindelijk de centrale vraag te kunnen beantwoorden. De deelvraag in dit hoofdstuk is wat de belangrijkste toetselementen zijn in de waardering van een woonzorgcomplex. Vanuit de casussen die zijn geselecteerd zijn de verbanden in figuur 20 zichtbaar. Figuur 20: Schema case studies
Methode
Disconteringsvoet
Exit Yield V.O.N .
Beschouwingsperiode
Casus 2
DCF
6,85-8.25%
7,14-9,09%
10 jaar
Casus 4
DCF/Residueel
6,70-8,65%
7,69%
10/20 jaar
Casus 7
DCF
7,78-8,78%
7,69-10,53%
10 jaar
Casus 8
DCF
7,78-8,03%
7,55-9,09%
10 jaar
Bron: eigen werk
Conclusie is dat er geen veranderingen plaatsvinden in de harde toetselementen. De belangrijkste toetselementen waren en zijn de kasstromen, disconteringsvoet en eindwaarde. Elementen als alternatieve aanwendbaarheid, duurzaamheid, locatie, kwaliteit complex etc. zijn wel degelijk belangrijk maar zijn in de toetselementen verdisconteerd. Het is een verschuiving, voor iedere actor in dit proces, van een inschatting van risicoloze naar risicovolle toetselementen. Het risico van het complex komt immers volledig bij de vastgoedexploitant te liggen en indirect bij de andere actoren. Ondanks dat er geen andere toetselementen bijkomen door invoering van de Wet Scheiden Wonen en Zorg neemt het belang van een correcte inschatting van deze toetselementen door het toenemen van het risico substantieel toe. In hoofdstuk 4 gaan de toetselementen onderdeel maken van het gestapelde model welke de taxateur een handvat kan geven voor de waardering van woonzorgcomplexen.
25
4. Analyse 4.1 Inleiding
In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de vraag op welke manier de invoering van de Wet Scheiden Wonen en Zorg invloed heeft op de waarderingsmethode van woonzorgcomplexen. In paragraaf 4.2 wordt het model van Wheaton & Di Pasquale geprojecteerd op de werking van de verschillende submarkten voor woonzorgcomplexen. Hierbij wordt gekeken naar de werking van deze submarkten voor en na de invoering van de Wet Scheiden Wonen en Zorg. In paragraaf 4.3 worden de geselecteerde case studies geanalyseerd. Aan de hand hiervan wordt in paragraaf 4.4 een gestapeld model voor de waardering van woonzorgcomplexen geïntroduceerd. Vervolgens wordt in paragraaf 4.5 ingegaan op de invloed van de Wet Scheiden Wonen en Zorg op de waardering van woonzorgcomplexen. 4.2 Vierkwadranten model
Zoals in de vorige hoofdstukken besproken is, heeft de invoering van de Wet Scheiden Wonen en Zorg invloed op de diverse actoren die betrokken zijn bij woonzorgcomplexen. Om de verandering in het speelveld aan te tonen is gekozen voor een bewerking van het vierkwadranten model van Wheaton & Di Pasquale. Om de werking van de submarkten bij woonzorgcomplexen inzichtelijk te maken dient het model een aanpassing te krijgen op basis van de ontwikkelingen die van politieke invloed zijn in Nederland. Waar het model van Wheaton & Di Pasquale geen rekening houdt met de indirecte (grote) invloed van de Nederlandse politiek op de werking van de submarkten, wordt dit met een aanpassing goed visueel waarneembaar. Figuur 21: Politieke invloed op kwadranten model
Politiek Kwadrant 1; huren
Positief Verandering NHC
Negatief Verandering NHC
Kwadrant 2; prijzen
Transparantie in wetgeving Soepeler financieringsbeleid
Onderhandelbare NHC Invoeren verhuurdersheffing
Gunstige ontwikkelingen rentebeleid
Verzwaring regelgeving financieringen
Versoepeling van de bouwregulering
Negatieve ontwikkelingen rentebeleid Versterking van de bouwregulering
Gunstige ontwikkelingen rentebeleid Door invoering wet afname van oude voorraad
Negatieve ontwikkelingen rentebeleid Aanbod houdt verwachte vraag niet bij
Kwadrant 3; constructie
Kwadrant 4; voorraad
Transitie van bestaande voorraad Bron: ergen werk
26
Door de invloed die de politiek heeft op iedere kwadrant wordt het model aangepast. Politiek is het vijfde kwadrant in het model gecentreerd, omdat dit kwadrant van invloed kan zijn op ieder kwadrant. Zie figuur 22 het model Wheaton & Di Pasquale voor invoering van de Wet Scheiden Wonen en Zorg. Figuur 22: Model DiPasquale & Wheaton voor invoering
Politiek Huurprijs/ m1
IJJ tD
Vl
0 ;s ~
QJ ~
0
a..
Vl
:2
><' o-
""C
tD <:
;::::t CD
~
.a-
~
0 0
2'"
;;;w
a.
0
"
Nieuwbouw/productie
Politiek Bron: eigen werk
Door de regulering van de overheid in de zorgsector is er feitelijk nimmer sprake geweest van marktwerking in deze sector. Immers met goedkeuring van het CBZ waren alle kosten gedekt, enige vorm van dynamiek in de vorm van exogene schokken ontbrak dan ook volledig. De politiek is gecentreerd en overlapt de X- en Y-as. De markt was zo sterk gereguleerd dat er altijd sprake was van marktevenwicht Onderstaand volgt een bondige uitleg per kwadrant. Kwadrant 1 huren (zorgexploitant): de huren waren afgestemd op de vergoeding vanuit de AWBZ. De vergoeding stond los van de prestatie dus de inkomsten voor de zorgexploitant waren gegarandeerd. Kwadrant 2 (belegger): indien de huurstroom te laag zou zijn of in de toekomst te laag zou zijn, was er de mogelijkheid om op basis van nacalculatie bij de overheid een aanvulling te verkrijgen. De inkomsten voor de belegger waren verzekerd op deze basis en een risico op de financiering was niet aanwezig aangezien de overheid garant stond. Kwadrant 3 (ontwikkelaar): er was geen sprake van ontwikkelrisico. Het CBZ had de bouwplannen goedgekeurd waardoor de overheid financieel garant stond. Hierdoor vormde financieringsconstructies geen probleem.
27
Kwadrant 4 (nieuwe voorraad): ondanks de voorraadaanpassingen had dit geen invloed op de andere kwadranten omdat de markt altijd in evenwicht was. Bovenstaande uitleg toont aan dat voor de invoering van de Wet Scheiden Wonen en Zorg de markt voor woonzorgcomplexen altijd volledig in evenwicht was. In deze situatie was er dan ook geen sprake van risico en enige vorm van volatiliteit in de markt. In het model Wheaton & Di Pasquale na invoering Wet Scheiden Wonen en Zorg (zie figuur 23) wordt de rol (het kwadrant) van de politiek kleiner. Dit wordt in het model gevisualiseerd door een kleiner kwadrant welke de X- en Y-as doorkruist. Er is sprake van een terugtredende overheid die plaats maakt voor marktwerking. Doordat er sprake is van deregulering in de markt neemt naast het toenemen van het risico voor de diverse actoren, ook de volatiliteit toe. Figuur 23: Model Di Pasqua Ie & Wheaton na invoering Huurprijs/ m2
(lJ
rD
0 "'::r
~
cm
--ir--t-- - - - ,---t Politiek l- -- - - - ' --1--
iil < 0
!:l iil w ...,o_
Nieuwbouw/productie
Bron: eigen werk
Kwadrant 1 huurder (zorgexploitant): door de invoering van de Wet Scheiden Wonen en Zorg wordt de huisvestingsvergoeding uitgedrukt in een NHC. Of er sprake is van een vergoeding op basis van NHC is afhankelijk van de hoogte van de ZZP. Indien er sprake is van een vergoeding op basis van NHC wordt er niet automatisch vergoed maar er vindt een vergoeding plaats op basis van de geleverde prestatie. Voor de zorgexploitant zal (toekomstige) leegstand direct financieel voelbaar zijn. Bij het aangaan van een huurovereenkomst met een belegger gaat de exploitant rekening houden met mogelijke leegstand. Hier valt te denken aan een afslag op de maximaal te ontvangen NHC door de exploitant. Een andere variant zou een omzet gerelateerde huur kunnen zijn. Ook indien er geen sprake is van een mogelijke NHC vergoeding zal een exploitant met leegstand rekening gaan houden. Immers het risico ligt ook dan volledig bij de exploitant. Een andere mogelijkheid zou kunnen zijn dat er rechtstreeks wordt verhuurd aan de gebruiker. Voor de 28
belegger (kwadrant 2) komen er dan andere in te schatten risico 's bij zoals mutatiegraad, mutatieleegstand, verhuur-/ promotiekosten en eventuele verhuurdersheffing. Kwadrant 2 (belegger): door de invoering van de Wet Scheiden Wonen en Zorg verandert het risico voor de belegger/vastgoedeigenaar. Waar het eigendom in het verleden voor het grootste gedeelte lag bij een corporatie of de exploitant zelf, is door het toenemen van het risico een nieuwe actor in het spel gekomen, te verstaan "de belegger" . Waar corporaties in zijn algemeenheid risicomijdend zijn, ziet een belegger hier mogelijk kansen . Een belegger kijkt vooral naar hoe zeker de aanwezige of toekomstige kasstromen zijn. Door het dereguleren van de markt neemt het risico significant toe wat een belegger zal gaan verdisconteren in zijn disconteringsvoet en exit yield. Hier zal de financieringsmarkt weer op gaan reageren door het verkrijgen van meer zekerheden, lagere financieringen en hogere renteopslagen. Kwadrant 3 (ontwikkelingsmarkt): door de invoering van de Wet Scheiden Wonen en Zorg zal de overheid in deze markt terugtreden, waardoor het risico ook voor de ontwikkelaar zal toenemen. Dit gaat zich vertalen in het moeilijker verkrijgen van een financiering en de verhoging van de risico 's zal ook hogere rentes doen eisen. Kwadrant 4 (voorraadaanpassing): de invoering van de Wet Scheiden Wonen en Zorg heeft ook invloed op de voorraadaanpassing. Doordat er wordt overgegaan op een systeem van ZZP met NHC vergoeding op basis van prestatie, is de verwachting dat van de bestaande ca . 2.200 woonzorgcomplexen er 800 overbodig gaan worden. Deze zullen voor transitie of sloop in aanmerking komen. Dit heeft te maken met het niet geschikt zijn van veel objecten uit de jaren zestig en zeventig om te voldoende aan de eisen van de huidige en toekomstige gebruikers. De werking van het model is als volgt. De politiek houdt altijd grip op de markt daarom staan ze ook gecentreerd. Door wetgeving kunnen zij altijd invloed blijven uitoefenen zowel positief als negatief. Buiten het vlak van de politiek is er eigenlijk sprake van marktwerking en werkt het model als volgt. In figuur 23 zijn twee mogelijke varianten uitgewerkt. Variant 1 (groen): bij een stijgende kasstroom (kwadrant 1) verwachten de beleggers (kwadrant 2) hogere huren en uiteindelijk hogere prijzen. Dit leidt tot meer winstgevende ontwikkeling (kwadrant 3). Uiteindelijk leiden deze ontwikkelingen tot een stijging van de voorraad (kwadrant 4). Zo gauw er een overschot komt volgt variant 2. Variant 2 (rood): door het overschot in kwadrant 4 (variant 1) heeft er teveel ontwikkeling plaatsgevonden met als gevolg een overaanbod in de huurmarkt (kwadrant 1). Beleggers (kwadrant 2) verwachten vervolgens lagere huren en prijzen met het gevolg dat ontwikkelingen minder winstgevend zijn (kwadrant 3). Dit houdt in dat er een afname komt van de ontwikkelingen en uiteindelijk zorgt dat voor een afname van de voorraadaanpassing (kwadrant 4). Vervolgens ontstaat er wederom een tekort en herleeft variant 1 weer want uiteindelijk corrigeert de vastgoedmarkt zichzelf.
29
4.3 Analyse case studies De selectie van de casussen uit hoofdstuk 3 zijn gekozen voor de invoering van de Wet Scheiden Wonen en Zorg welke voldoen aan de definitie van marktwaarde. De belangrijkste conclusie die getrokken kan worden is dat de taxaties vanuit de inkomstenbenadering zijn benaderd. De onderzochte casussen zijn nagenoeg allemaal via de DCF methode gewaardeerd. Dit is op zich goed te verklaren aangezien er sprake was van langlopende huurcontracten met gegarandeerde kasstromen. Taxateurs hebben gekozen voor verschillende beschouwingsperiodes. Verder is er een inschatting gemaakt van de disconteringsvoet en de exit yield. De bandbreedtes worden inzichtelijk gemaakt in figuur 24. Figuur 24: Analyse casussen
Methode
Disconteringsvoet
Exit Yield
Beschouwingsperiode
Casus 2
DCF
6,85-8.25%
7,14-9,09%
10 jaar
Casus 4
DCF/Residueel
6,70-8,65%
7,69%
10/20 jaar
Casus 7
DCF
7,78-8,78%
7,69-10,53%
10 jaar
Casus 8
DCF
7,78-8,03%
7,55-9,09%
10 jaar
Bron: eigen werk
4.4 Een gestapeld model In paragraaf 4.2 is het model van Wheaton & Di Pasquale met een aanpassing geprojecteerd op de waardering van woonzorgcomplexen. Hier is gekeken naar de werking van het model voor en na de invoering van de Wet Scheiden Wonen en Zorg. De belangrijkste conclusie is het verschuiven van een markt die volledig in evenwicht is naar een markt die zoekende is naar een nieuwe balans. In paragraaf 4.3 zijn de conclusies van de geselecteerde casussen behandeld. Een belangrijke conclusie is dat voor de invoering van de Wet Scheiden Wonen en Zorg de inkomstenbenadering en specifiek de DCF methode de waarderingsmethodiek blijkt te zijn. Het gevolg van de invoering van de Wet Scheiden Wonen en Zorg is het verschuiven naar een markt die niet meer standaard in evenwicht is. Hierdoor nemen de risico's en de volatiliteit toe. Waar in een markt risico's toenemen zijn er ook rendementen te behalen. De toename van beleggers op de markt van zorgvastgoed is dan ook een feit. Doordat de zekerheden zijn vervangen door onzekerheden ontstaat er direct een financieringsvraagstuk. Door de terugtredende overheid en de overstap naar productievergoeding gaat de exploitant (gebruiker) een behoorlijk risico lopen indien hier niet goed rekening mee wordt gehouden. De vraag is dan ook wat het effect zal zijn van de invoering van de Wet Scheiden Wonen en Zorg op de waardering van woonzorgcomplexen. Door het toenemen van de risico's en het toetreden van nieuwe actoren wordt er van de taxateur gevraagd om vanuit een nieuw perspectief te waarderen. Het gevolg zal dan ook zijn dat er vanuit iedere actor een andere
30
benadering wordt verwacht. In figuur 25 wordt inzichtelijk gemaakt welke methodiek bij welke actor hoort. Figuur 25: Actor versus waarderingsmethode
Taxateur
zorgexplootant
BeleggeJ:/ Fonanoerde<
DCF
.
Draag ~;raéhthu urmethOde
BAR / NAR GOP WACC
Politiek
Residuele gronàwaara~
V
illel5ilr
Taxateur Bron: eigen werk
Zoals uit bovenstaand figuur duidelijk wordt zal door de invoering van de Wet Scheiden Wonen en Zorg de taxateur een helikopterview moeten hebben om een correcte benadering toe te passen. De markt is door de invoering risicovoller en volatieler geworden. De taxateur dient bij de waardering van woonzorgcomplexen alle actoren in ogenschouw te nemen. Het te taxeren gebouw is in hoge mate specifiek gebouwd voor de gebruiker die een eventuele exit eerder bereikt dan het einde van de beschouwingsperiode. Indien dit zich voordoet zal een mogelijk scenario zijn dat er gezocht moet worden naar een andere exploitant. De beoordeling van het kostenniveau in verhouding tot een gesteld rendement zal voor de exploitant ook essentieel zijn. De taxateur zal dan ook het vastgoed vanuit de diverse oogpunten moeten gaan benaderen want uiteindelijk zijn alle actoren onlosmakelijk met elkaar verbonden. 4.5 Conclusie
In ieder geval kan worden vastgesteld dat de invloed van de Wet Scheiden Wonen en Zorg op de waardering van woonzorgcomplexen groot is. Door de invoering is voor iedere actor het risico vergroot en de volatiliteit toegenomen . Het effect valt dan ook terug te zien in de waardering van woonzorgcomplexen door de hogere inschatting van belangrijke toetselementen als de disconteringsvoet en de exit yield.
31
Het proces is visueel waarneembaar gemaakt door het vier kwadrantenmodel van Wheaton & Di Pasquale aan te passen. Zo ontstaat een afgeleide van het vier kwadrantenmodel specifiek voor de waardering van woonzorgcomplexen. In één oogopslag is waarneembaar hoe significant de invoering van de Wet Scheiden Wonen en Zorg is. Het verschil van honderd procent overheidsgarantie naar een markt met een terugtredende overheid is voor iedere actor zichtbaar. In feite is er sprake van een proces van een gereguleerde markt naar een gedereguleerde markt. Daarnaast speelt ook de financiële crisis met veranderende spelregels voor geldverstrekkers een rol. In de case studies is naar voren gekomen dat voor de invoering van de Wet Scheiden Wonen en Zorg de inkomstenbenadering en specifiek de DCF methode de gangbare waarderingsmethode is. Door deze invoering zal iedere actor vanuit zijn eigen positie het object waarderen. In paragraaf 4.4 is dan ook een gestapeld model geïntroduceerd waar de inkomstenbenadering centraal staat. leder kwadrant is gevuld met de voor die actor belangrijke waarderingsmethode zodat voor de taxateur zichtbaar is welke methode bij welke actor thuis hoort.
32
5. Conclusies en aanbevelingen 5.1 Inleiding
Op basis van het uitgevoerde onderzoek worden in dit hoofdstuk achtereenvolgens de conclusies weergegeven van de deelvragen en er wordt antwoord gegeven op de centrale vraag. Tot slot worden er aanbevelingen gegeven en vindt er reflectie van het onderzoek plaats. 5.2 Conclusies
In ieder hoofdstuk is er afgesloten met een deelvraag om uiteindelijk de centrale vraag van het eindproduct te kunnen beantwoorden.
Deelvraag 1: wat zijn de gevolgen c.q. ontwikkelingen van de wetswijziging in de zorgsector voor de waardering van woonzorgcomplexen? De invoering van de Wet Scheiden Wonen en Zorg per 1 januari 2012 heeft verstrekkende gevolgen voor zowel de zorgsector als de waardering van woonzorgcomplexen. De voorheen aanwezige overheidsgarantie welke een volledig gereguleerde invloed had op de marktwerking, is veranderd in een marktwerking met een terugtredende overheid. De risico's voor iedere actor in dit speelveld zijn momenteel aan verandering onderhevig. De invloed van de Wet zal nu en in de toekomst grote gevolgen hebben voor de sector. De nieuwe wet heeft dus ook directe invloed op de waardering van woonzorgcomplexen gezien de verandering in het risicoprofiel, het verdien- en financieringsmodel. Deelvraag 2: wat zijn de belangrijkste toetselementen gericht op de waardering van woonzorgcomplex en? Uit de case studies blijkt dat voor de invoering van de Wet Scheiden Wonen en Zorg de inkomstenbenadering en specifiek de DCF methode de waarderingsmethode blijkt te zijn. De keuze voor deze methode lijkt logisch aangezien de kasstromen langdurig en gegarandeerd zijn. De belangrijkste toetselementen zijn de kasstroom, disconteringsvoet en eindwaarde. Elementen als alternatieve aanwendbaarheid, faillissement exploitant, omvang en kwaliteit complex, locatie en lengte huurcontract zijn wel degelijk van belang, maar deze zijn in de drie toetselementen verdisconteerd. Door de invoering van de Wet Scheiden Wonen en Zorg vindt er een verschuiving van risico's plaats, die voor iedere actor van invloed zal zijn op zijn/haar motivatie en keuze. Het risico van het complex komt immers volledig bij de vastgoedexploitant te liggen en indirect bij de andere actoren. Het toenemen van risico's zal in de kasstromen zichtbaar worden, de risico's die niet in de kasstromen zijn opgenomen komen terug in de disconteringsvoet en eindwaarde. Het verdient geen betoog dat door de invoering van de Wet een correcte inschatting van deze elementen evident is. Deelvraag 3: op welke manier heeft de invoering van de Wet Scheiden Wonen en Zorg invloed op de waarderingsmetheden van woonzorgcomplexen? Door de invoering van de wet is voor iedere actor het risico vergroot en de volatiliteit toegenomen. Het proces is visueel waarneembaar gemaakt door het vier kwadrantenmodel van Wheaton & Di Pasquale aan te passen. Zo ontstaat een afgeleide van het vier kwadrantenmodel specifiek voor de waardering van woonzorgcomplexen. In één oogopslag is waarneembaar hoe significant de invoering van de Wet Scheiden Wonen en Zorg is. Voor iedere actor is het verschil zichtbaar van honderd procent overheidsgarantie naar een markt 33
met een terugtredende overheid. Feitelijk van een proces van een gereguleerde markt naar een gedereguleerde markt. Daarnaast speelt ook de financiële crisis een rol met veranderende spelregels voor geldverstrekkers. Het verschuiven van de risicocomponent heeft invloed op de waarderingsmetheden conform een gestapeld model in hoofdstuk 4. Waar voor de invoering van de Wet Scheiden Wonen en Zorg de DCF methode leidend was zie je dat na de invoering iedere actor (kwadrant) zijn eigen specifieke waarderingsmethode zal verlangen. Na beantwoording van de deelvragen kan de centrale vraag van het eindproduct worden behandeld.
Centrale vraag Wat is de invloed van de invoering van de Wet Scheiden Wonen en Zorg op de taxatie benadering van woonzorgcomplexen? Het beantwoorden van deze centrale vraag heeft tot doel inzichtelijk te maken wat de invoering van de Wet Scheiden Wonen en Zorg voor een effect heeft op de waarderingspraktijk. Met het verdwijnen van de overheidsgarantie neemt tegelijkertijd het risico toe bij de actoren. Dit onderzoek geeft inzicht in de veranderende benadering van taxaties van woonzorgcomplexen. Het is met name het verschuiven van het risico van partijen welke invloed heeft op de belangrijkste toetselementen (kasstroom, disconteringsvoet en eindwaarde). Deze elementen hebben niet alleen invloed op de waardering, maar ook op de invalshoeken voor de benadering van taxaties van woonzorgcomplexen door een taxateur. Dit is zichtbaar gemaakt in het aangepaste vier kwadrantenmodel van Wheaton & Di Pasquale. Vanuit dit model is visueel waarneembaar wat een terugtredende overheid te weeg brengt, vertaald in de invoering van de Wet Scheiden Wonen en Zorg per 1 januari 2012. Vervolgens is dit model omgezet in een gestapeld model. Dit model geeft de taxateur inzicht vanuit welke invalshoeken de taxatie van woonzorgcomplexen kan worden benaderd. Door het vervallen van de overheidsgarantie is het belang van de waardering van woonzorgcomplexen evident geworden voor alle actoren (kwadranten).
5.2 Aanbevelingen Op basis van het beantwoorden van de centrale vraag worden de volgende aanbevelingen gedaan voor vervolgonderzoek: Om de oorzaken van verandering in toetselementen en methoden te kunnen vaststellen, is een uitgebreid kwalitatief en kwantitatief onderzoek nodig. Dit met als doel om te bepalen op welke manier de risico's worden vertaald in de belangrijkste toetselementen. Op basis van dit onderzoek kan specifieker worden aangetoond hoe de toetselementen zich gaan ontwikkelen. Om de afwegingen van politieke invloeden gericht op de zorgsector te toetsen aan de gevolgen, dient verdergaand inzicht te worden verkregen in de mogelijkheden en afwegingen van het te voeren beleid. Hiervoor dient een diepgaand onderzoek te worden verricht waarin het ingevoerde beleid wordt vergeleken met het verleden waarbij toetselementen, waarderingsmethode en marktwaarde centraal staan. 34
5.3 Reflectie van het onderzoek
Het uitgevoerde onderzoek heeft een aantal discussiepunten opgeleverd die achtereenvolgens worden besproken. Vanuit deze discussiepunten worden aanbevelingen gedaan voor vervolgonderzoek. Door het gebrek aan beschikbare data heeft het onderzoek onvoldoende inzicht gegeven in de oorzaken van veranderingen in de toetselementen waardoor een verdere diepgang op bepaalde oorzaken op dit moment niet is te bepalen. In het onderzoek is onvoldoende beeld gevormd hoe toetselementen zich onderling verhouden en bewegen. Hiervoor zijn meer data en uiteindelijk een kwantitatief onderzoek nodig om hierover gefundeerde uitspraken te kunnen doen. Het onderzoek heeft de politieke invloeden op hoofdlijnen kunnen toetsen aan de effecten op de benadering van de waardering van woonzorgcomplexen. Echter is er geen inzicht verkregen welke afwegingen hieraan ten grondslag hebben gelegen om dit beleid te voeren. Uit dit onderzoek kan de volgende hypothese worden geformuleerd; Invoering van de Wet Scheiden Wonen en Zorg vereist een business valuation waardering voor woonzorgcomplexen. Bij de behandeling van de stelling dient niet alleen gekeken te worden naar de theoretische en methodologische kant, maar ook of het praktisch uitvoerbaar is. Het vermoeden bestaat dat dit momenteel praktisch niet mogelijk is, onder andere vanwege het gebrek aan marktevidence.
35
Afkortingen
AFM
Autoriteit Financiële Markten
App.
Appartementencomplex
AWBZ
Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten
BAR
Bruto Aanvangs Rendement
BBP
Bruto Binnenlands Product
CAK
Centraal Administratie Kantoor
CBS
Centraal Bureau voor de Statistiek
CBZ
College Bouw Zorg instellingen, ofwel college bouw, na vervallen van het bouwregime opgegaan in TNO Centrum voor zorg en bouw
CIZ
Centrum Indicatiestelling Zorg
cvz
College Voor Zorgverzekeringen
DCF
Discounted Cashflow
DNB
De Nederlandsche Bank
GGZ
Geestelijk Gezondheidszorg
GOP
Gross Operating Profit
LG
Lichamelijk Gehandicapt
NAR
Netto Aanvangs Rendement
NHC
Normatieve Huisvestingcomponent
NZa
Nederlandse Zorgautoriteit
OECD
Organisation for Economie Co-operation and Development
PTA
Platform Taxateurs en Accountants
REV
Real Estate Valuation
RIVM
Rijksinstituut voor Volksgezondheid en Milieu
TNO CZB
TNO Centrum voor Zorg en Bouw
VG
Verstandelijk Gehandicapt
VNG
Vereniging Nederlandse Gemeenten
Vh
Verzorgingshuis 36
VON
Vrij Op Naam
V&V
Verpleging & Verzorging
wo
Verhuurbaar vloeroppervlakte
VWS
Ministerie van Volksgezondheid Welzijn en Sport
WACC
Weighted Average Cost of Capital
WMO
Wet Maatschappelijke Ondersteuning
Wsp
Wijksteunpunt
WTZi
Wet Toelatingen Zorginstellingen
WVG
Wet Voorzieningen Gehandicapten
wws
Woningwaarderingsstelsel
Wzc
Woonzorgcentrum
ZG
Zintuiglijk Gehandicapt
ZZP
Zorgzwaartepakket
37
Literatuurlijst Achmea (2013), Nederlands zorgvastgoed nog lang niet vergrijzingsklaar, beschikbaar op http://www.achmeavastgoed.nl/index.php?id=569, bezocht op 1 september 2013. Aedes-Actiz (2011 ), Opgave voor realisatie geschikte woningen blijft aanzienlijk, beschikbaar op http://www.kcwz.ni/dossiers/feiten_en_cijfers/opgave_voor_realisatie_geschikte_woningen_blijft_aanzi enlijk, bezocht op 27 december 2013 AFM (2012). AFM en DNB in gesprek met vastgoedsector over taxaties, beschikbaar op http ://www. afm. n 1/n I/con su me nten/actuee 1/n ieuws/20 121okUafm-d n b-taxaties-vastgoedsector. aspx, bezocht op 22 oktober 2012. Arnhem, van, P.C. e.a. (2013), Taxatieleer vastgoed 1, Groningen/Houten: Noordhaft Uitgevers Baarda, D.B., De Goede, M.P.M. en Theunissen, J. (2009). Basisboek kwalitatief onderzoek. Groningen/Houten: Noordhaft Uitgevers bv BTSG (2013), Wonen met (verzorgingshuis)zorg. De revival van het woonzorgcomplex, beschikbaar op http://www.btsg.nl/infobulletin/woonzorgcomplex.html bezocht op 31 januari 2014. CBS (2013), Demografische ontwikkelingen, beschikbaar op http://www. cbs. n 1/n 1-N L/men u/themas/bevolking/cijfers/extra/piramide-fx. htm ,_bezocht op 15 augustus 2013 CIZ (2013), CIZ indicatiewijzer, beschikbaar op http://www.ciz.nl/sites/ciz/files/filemanager/indicatiewijzer/lndicatiewijzer_60.pdf, bezocht op 27 december 2013 DTZ (2012), Prachtig boven tachtig. EIB (2012), Bouwen voor de zorg, beschikbaar op http://www.eib.nl/nieuws/bouwen-voor-de-zorg/, bezocht op 1 september 2013. Gerritsen, S. (2009). Schrijfgids voor Economen. Bussum: Coutinho. Gooi, van, P. e.a. (2007). Onroerend goed
als belegging. Groningen/Houten: Walters-Noordhaft
Have, ten, G.M. (2003), Taxatieleer vastgoed 2, Groningen/Houten: Walters-Noordhaft ING (2013), Themavisie Scheiden wonen zorg in de AWBZ Deeii-Ouderenzorginstellingen, ING Economisch Bureau ING (2013), Themavisie Scheiden wonen zorg in de AWBZ Deel /I-Woningcorporaties, ING Economisch Bureau. Klink, A. & Bussemaker, J. (2007). Met zorg ondernemen. Brief voortgang van de invoering van integrale en transparante tarieven, 9 juli 2007. Lenteakkoord (2012), crisisakkoord, WD, PVDA, D'66, Groenlinks en ChristenUnie
38
Lusht, K.M. (2001 }, Principles and Applications, State College, Pa.: KML Publishing Menzis (2013). AWBZ-zorg, beschikbaar op hhttp://www.menziszorgkantoor.nl/web/Consumenten/ZorgNodig/SoortenZorgAWBZ/SoortenAWBZzor g.htm, bezocht op 15 augustus 2013 Ministerie Volksgezondheid, Welzijn en Sport (2005}, Beleidsnota Transparantie en Integrale Tarieven in de gezondheidszorg, beschikbaar op http://www.rijksoverheid.nl/documenten-en-publicaties/notas/2005/03/08/nota-over-de-transparenteen-integrale-tarieven-in-de-gezondheidszorg.html, bezocht op 15 mei 2013 Ministerie van Volksgezondheid, Welzijn en Sport (2005}, Beleidsregel Cl-925 Aanvaardbare kosten. Den Haag Nederlandse Zorgautoriteit (2013}, Beleidsregel CA-300-5451nvoering en tarieven normatieve huisvestingscomponent (NHC) en inventaris nieuwe zorgaanbieder, beschikbaar op http://www.nza.ni/137706/142055/567517/CA-300-545.pdf, bezocht op 1 september 2013 Nederlandse Zorgautoriteit (2013), Beleidsregel CA-300-564 Invoering en tarieven normatieve huisvestingscomponent (NHC) en inventaris bestaande zorgaanbieder, beschikbaar op http://www.nza.nl/regelgeving/beleidsregels/langdurende-ggz/CA-300-564, bezocht op 1 september 2013 Nederlandse Zorgautoriteit (2013), Beleidsregel CA-300-588 Tarieven normatieve huisvestingscomponent (NHC) bestaande zorgaanbieder, beschikbaar op http://www.nza.ni/137706/142055/567517/CA-300-588. pdf,_bezocht op 1 september 2013 PBL (2013), Demografische ontwikkelingen 2010-2040, beschikbaar op http://www.pbl.nl/sites/default/files/cms/publicaties/PBL_2013_Demografische%20ontwikkelingen2010-2040_1 044.pdf, bezocht op 15 mei 2013 RIVM (2013}, Zorguitgaven en Bruto Binnenlands Product, beschikbaar op http ://www. gezondheidszorg ba lans. nI/kosten/zorg uitgaven/zorguitgaven-en-bruto-binnenland sproduct/, bezocht op 1 september 2013. Rutte, M. en Samsom, D. (2012), Bruggen slaan, regeerakkoord VVD en PVDA Schoonus, S. (2010), scriptie "Een beslissingsondersteunend waarderingsmodel voor zorgterreinen in de gehandicaptenzorg". MSRE scriptie ASRE SER (2013}, verkenning huidige AWBZ, beschikbaar op http://www.ser.nl/-/media/db_deeladviezen/2000_2009/2008/b26705/b26705_b3.ashx, bezocht op 1 mei 2013 Sommer, R. (2013), PropertyNL Briefings Zorgvastgoed, bezocht op 3 april2013 Veenstra, J. (2006}, scriptie "De eindwaarde van kantoren een nadere analyse en aanzet tot standaardisatie" MSRE scriptie ASRE Verschuren, P. en H. Doorewaard (2007). Het ontwerpen van een onderzoek. Utrecht: Lemma (4e druk): hfd. 1 en 2.
39
WMO (2013), wmo algemeen, beschikbaar op http://www.invoeringwmo.ni/contenUwmo-algemeen, bezocht op 1 september 2013. Zorgkantoren Coöperatie VGZ (2013), Decentralisatie WMO. Beschikbaar op http://www.vgn.ni/thema/144/, bezocht op 20 december 2013. Zorgkantoren Coöperatie VGZ (2013), Extramuraliseren AWBZ Inkoopbeleid 2014. Beschikbaar op www.vgz-zorgkantoren.nl, bezocht op 20 december 2013. Zorgkantoor (2013), Verpleeghuis en verzorgingshuis, beschikbaar op www.zorgkantoornederland.ni/verpleeghuisenverzorgingshuis, bezocht op 1 december 2013.
40
Figuurlijst Figuur 1: Structuurschema Figuur 2: Geldstroom voor invoering Wet Scheiden Wonen Zorg Figuur 3: (Dubbele) Vergrijzing Figuur 4: Toename zorgkosten Figuur 5: Aandeel zorguitgaven BBP internationaal Figuur 6: Samenstelling zorgvastgoed 2010-2030 Figuur 7: Maatregelen zorg Figuur 8: Schema invloed kasstromen invoering Wet Scheiden Wonen en Zorg Figuur 9: Tabel overgangsregime afbouw intramurale zorginstelling Figuur 10: Geldstroom na invoering Wet Scheiden Wonen Zorg Figuur 11: Actoren woonzorgcomplexen Figuur 12: Taxatiemethoden Figuur 13: Hoofdcomponenten en bouwstenen bedrijfswaarde Figuur 14: Matrix case studies versus toetselementen Figuur 15: Toetselementen Lusht Figuur 16: Toetselementen Figuur 17: Invloed eindwaarde Figuur 18: Opbouw van de yield (BAR Figuur 19: Risicotypen Ten Have Figuur 20: Schema case studies Figuur 21: Politieke invloed op kwadranten model Figuur 22: Model DiPasquale & Wheaton voor invoering Figuur 23: Model DiPasquale & Wheaton na invoering Figuur 24: Analyse casussen Figuur 25: Actor versus waarderingsmethode
41
Bijlage I Nederlandse Zorgautoriteit Beleidsregel CA-300-588
Bijlage 17 bij circulaire CARE/AWBZ/13/05c
BELEIDSREGEL CA-300-588
~erlandse Ne~~rgautoriteit
/
Tarieven normatieve huisvestingscomponent (NHC) bestaande zorgaanbieders Kenmerk
CA-300-588
Ingevolge artikel 57, eerste lid, onderdeel ben c, van de Wet marktordening gezondheidszorg (Wmg), stelt de Nederlandse Zorgautoriteit (NZa) beleidsregels vast met betrekking tot het uitoefenen van de bevoegdheid om tarieven en prestatiebeschrijvingen vast te stellen. Ingevolge artikel 59, Wmg heeft de Minister van VWS met brief van 12 juli 2011, kenmerk: MC-U-3072370 ten behoeve van de voorliggende beleidsregel een aanwijzing op grond van artikel 7 Wmg aan de NZa gegeven.
1.
Reikwijdte
Deze beleidsregel is van toepassing op de zorg of dienst als omschreven bij of krachtens de Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten (AWBZ) die wordt geleverd door bestaande zorgaanbieders als bedoeld in artikel 4.1 van deze beleidsregel, die zijn toegelaten voor de functie verblijf in combinatie met één of meer van de functies persoonlijke verzorging, verpleging, begeleiding of behandeling als omschreven in het Besluit zorgaanspraken AWBZ. Deze beleidsregel is van tevens van toepassing op zorg die wordt geleverd door bestaande zorgaanbieders die zijn toegelaten voor de functies begeleiding en/of behandeling aan kinderen met een verstandelijke en/ of lichamelijke en/of zintuiglijke handicap.
2.
Doel van de beleidsregel
Het doel van deze beleidsregel is om inzicht te geven in de opbouw en de hoogte van de normatieve huisvestingscomponent (NHC) voor bestaande zorgaanbieders van intramurale AWBZ zorg met de functie verblijf.
3.
Prijspeil
De in deze beleidsregel genoemde bedragen zijn op gebaseerd op de definitieve Index 2013.
4.
Begripsbepalingen
Kenmerk
CA-300-588
4.1 Bestaande zorgaanbieder
Pagina
2 van 26
a) Een zorgaanbieder die vóór 31 december 2011 een zorg of dienst leverde krachtens de Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten (AWBZ) en die vóór 31 december 2011 op grond van de Beleidsregel kapitaallasten (CA-300-473) werd gebudgetteerd. b) Een zorgaanbieder die zorg of dienst krachtens de AWBZ en/of het onroerend goed van een bestaande zorgaanbieder overneemt via een rechtsopvolging onder algemene of bijzondere titel (zoals bij fusie of splitsing) wordt aangemerkt als bestaande zorgaanbieder en valt derhalve onder de werking van onderhavige beleidsregel. c) Een zorgaanbieder die zijn onroerend goed heeft verkocht aan bijvoorbeeld een woningbouwcorporatie, een woningbouwvereniging of -stichting, een projectontwikkelaar, een collega-zorgaanbieder, etc., en dit onroerend goed vervolgens terughuurt en in dat kader de zorg of dienst, die bij of krachtens AWBZ wordt verleend, overneemt, respectievelijk voortzet. 4.2 Dutch Centretor Health Assets (DuCHA) Expertisecentrum met betrekking tot specifieke deskundigheid op het gebied van bouw van AWBZ-voorzieningen in Nederland, ook genaamd Centrum Zorg en Bouw TNO. 4.3 Normatieve Huisvestingscomponent De normatieve huisvestingscomponent (NHC) is een productiegebonden normatieve vergoeding voor (vervangende) (nieuw) bouw en instandhouding. Deze vergoeding bestaat uit een geïndexeerde jaarlijkse bijdrage die voldoende is om, over de gehele levenscyclus van een nieuwbouw AWBZ-voorziening, rente, afschrijvings- en instandhoudingsuitgaven bij een bezettingspercentage van 97% en bij een vastgestelde investeringsnorm te dekken. In de NHC is geen vergoeding opgenomen voor investeringen in medische en overige inventarissen en in computerapparatuur en -programmatuur. 4.4 NHC-tarief per ZZP Het bedrag per ZZP-dag dat, op grond van de uitgangspunten zoals verwoord in deze beleidsregel, beschikbaar is om de bouw van de AWBZ voorzieningen in de vorm van nieuwbouw te kunnen realiseren. Vanaf het jaar 2013 zijn ook de kapitaallasten dagbesteding (intramuraal met indicatie voor dagbesteding) omgenomen in het invoertraject. 4.5 NHC-tarief dagbesteding
Voor cliënten die zorg in de thuissituatie ontvangen en geïndiceerd zijn in termen van Zorgzwaartepakketten (VPT) gelden de NHC-tarieven voor dagbesteding per dag. De voorwaarde hierbij is dat de kapitaallasten niet op andere wijze worden vergoed. Wanneer een intramurale cliënt de dagbesteding bij een andere instelling ontvangt (ZZP exclusief dagbesteding), gelden voor deze zorgaanbieder de NHC-tarieven voor dagbesteding per dagdeel. Hierbij wordt verwezen naar de Beleidsregel prestatiebeschrijvingen en tarieven dagbesteding en vervoer.
5.
Opbouw NHC
Kenmerk
CA-300-588
5.1 Investeringsbedragen per ZZP Voor de berekening van de NHC zijn per ZZP investeringsbedragen bepaald die benodigd zijn voor nieuwbouw van AWBZ-voorzieningen. 5.2 Uitgangspunten NHC Op grond van de investeringsbedragen zijn de NHC-tarieven berekend waarbij de NZa is uitgegaan van de volgende uitgangspunten: 5.2.1 Looptijd Voor de normering van het investeringspatroon, is gekozen voor een looptijd van 30 jaar zonder renovatie. 5.2.2 Rente Voor de rente is uitgegaan van een percentage van 5,0%. 5.2.3 Bouwtijd Voor de bouwtijd is uitgegaan van een periode van 18 maanden. 5.2.4 Jaarlijkse instandhouding Voor de jaarlijkse instandhouding is een percentage van 0,8% van de nieuwbouwwaarde opgenomen op jaarbasis. 5. 2. 5 Bezettingspercentage Voor het bezettingspercentage is een percentage van 97% gehanteerd. Het leegstandspercentage wordt berekend over de kapitaallastencomponent van de NHC, exclusief de kosten voor jaarlijkse instandhouding. 5.2.6 Grond, interim-huisvesting en terreinvoorzieningen Voor deze drie onderdelen geldt één component. Hierbij is de gemiddelde grondprijs in Nederland 1 gehanteerd, waaraan een component van 10% van de gemiddelde grondprijs is toegevoegd. 5.2.7 Indexering De NHC wordt gedurende de overgangsperiode van 2012 tot 2018 jaarlijks geïndexeerd met 2,5%. 5.2.8 NHC-onderhoud In 2017 worden de NHC-parameters rente en indexering geëvalueerd .
6
Investeringen in medische en overige inventarissen en in computerapparatuur en -programmatuur
In de investeringsbedragen die ten grondslag liggen aan de NHC is geen vergoeding opgenomen voor investeringen in medische en overige inventarissen en in computerapparatuur en -programmatuur. Voor de vergoeding van de investeringen in medisch en overige inventarissen en in computerapparatuur en -programmatuur wordt verwezen naar de Beleidsregel kapitaallasten bestaande zorgaanbieders.
1 Jaarbeeld Bouwkosten zorgsector, kostenontwikkelingen van gebouwen in de zorg, juni 2010, TNO.
Pagina
3 van 26
7.
Tariefsoort
Kenmerk
CA-300-588
De NHC-tarieven zoals die zijn opgenomen in artikel S van deze Pagina beleidsregel zijn vaste tarieven. Een vast tarief is een tarief waarvan niet 4 van 26 mag worden afgeweken (artikel SO, eerste lid, onder b, Wmg).
8.
NHC-tarieven
8.1 Verpleging en Verzorging (V&V) NHC
incl. dagbesteding NHC-code Totaalwaarde p er dag NZ01S € 23 6S NZ02S € 24 S4
NHC
incl. Dagbesteding Niet toegelaten voor BH Toegelaten voor BH NHC-code Totaalwaar- NHC-code Totaalwaarde per d ag de p er dag NZ031 € 27 11 NZ033 € 27 S3 NZ041 € 27 so NZ043 € 27 92 NZOS1 € 27 07 NZOS3 € 27 91 NZ061 € 27 00 NZ063 € 2S S3 NZ071 € 27 ss NZ073 € 29 40 NZOS1 € 2S 72 NZOS3 € 30 2S NZ09S € 26 27 NZ097 € 3S 7S NZ101 € 2S 72 € 30 2S NZ103
3VV 4VV SVV 6VV 7VV SVV 9bVV 10VV
8.1.1 Opslag kapitaallasten dagbesteding (per dag) NHC
Dagbesteding NHC-code
Totaalwaarde per dag
1VV
X1S1
€ 2,74
2VV
X1S2
€ 2,74
3VV
X1S3
€ 2,SO
4VV
X1S4
€ 2,SO
SVV
X1SS
€ 3,71
6VV
X1S6
€ 4,0S
7VV
X1S7
€ 4,0S
SVV
X1SS
€ 4,0S
9bVV
X1S9
€ 3,33
10VV
X190
€ 4,0S
Nederlandse ZorgllltDriteit
8.2 Geestelijke gezondheidszorg (GGZ)
Kenmerk
CA-300-588
NHC
excl. dagbesteding incl. dagbesteding NHC-code Totaalwaar- NHC-code Totaalwaarde per dag de per da g Cliënten die verblijven vanweoe behandelino 1GGZ-B NZ212 € 16 38 NZ213 € 25 50 2GGZ-B NZ222 € 16 38 € 25 50 NZ223 3GGZ-B NZ232 € 21 79 € 30 91 NZ233 4GGZ-B NZ242 € 21 79 NZ243 € 30 91 5GGZ-B NZ252 € 29 64 NZ253 € 39 76 6GGZ-B NZ262 € 26 89 € 35 26 NZ263 7GGZ-B NZ272 € 30 75 NZ273 € 44 31 Cliënten die verblijven vanweoe de ondersteunende beoeleidino 1GGZ-C NZ310 € 17 00 NZ311 € 23 71 2GGZ-C NZ320 € 17 00 NZ321 € 23 71 3GGZ-C NZ330 € 22 03 NZ331 € 28 73 4GGZ-C NZ340 € 23 32 NZ341 € 31 44 5GGZ-C NZ350 € 23 79 NZ351 € 31 06 6GGZ-C NZ360 € 24 02 NZ361 € 32 15
8.2.1 Opslag kapitaallasten dagbesteding (per dag) NHC
Dagbesteding NHC-code Totaalwaarde per dag Cliënten die verblijven vanwege behandelinç 1GGZ-B X281 € 9 12 2GGZ-B X282 € 9 12 3GGZ-B X283 € 9 12 4GGZ-B X284 € 9 12 5GGZ-B X285 € 10 12 6GGZ-B X286 € 8 37 7GGZ-B X287 € 13 56 Cliënten die verblijven vanwege de ondersteunende be eleidino 1GGZ-C X381 € 6 71 2GGZ-C X382 € 6 71 3GGZ-C X383 € 6 71 4GGZ-C X384 € 8 13 5GGZ-C X385 € 7 27 6GGZ-C X386 € 8 13
Pagina
5 van 26
8.2.2 Opslag kapitaallasten dagbesteding (per dagdeel)
Kenmerk
CA-300-588
NHC
Dagbestedîng NHC- code Totaa l waarde per dagdeel Cliënten die verbllj vên van wege beh andeli h< 1GGZ-B ( 14 89 Y291 2GGZ-B Y292 ( 15 24 3GGZ-B Y293 ( 14,89 4GGZ-B Y294 ( 16 00 5GGZ-B Y295 ( 14 80 ( 15 46 6GGZ-B Y296 7GGZ-B ( 19 83 Y297 Cliënten die verb lijven vanwege de ondersteunende be eleldlng 1GGZ-C ( 10 95 Y391 ( 1121 2GGZ-C Y392 3GGZ-C ( 10 95 Y393 4GGZ-C ( 14 26 Y394 5GGZ-C Y395 ( 10 63 6GGZ-C ( 15 02 Y396
8.2.3 Overige NHC-tarieven GGZ Voor de prestaties verpleegdagen kinderen en jeugdigen (K1.1 tot en met K1.6), verpleegdagen kinderen en jeugdigen jeugdstrafrecht (KF1.1 tot en met KF1.6), verzorgingsdagen jeugdigen in Ribw's (VZ2.5), overige basisprestatie Klinisch intensieve behandeling (KIB), forensische zorg zonder strafrechtelijke titel en orthopsychiatrie zijn NHC-tarieven vastgesteld.
8.2.4 Verpleegdagen kinderen en jeugdigen GGZ NHC
K1.1 K1.2 K1.3 K1.4 K1.5 K1.6 Toeslag orthoosvchiatrie
Toegelaten voor BH incl. dagbesteding NHC-code Totaalwaarde p er da g NK13 ( 32 60 ( 33,44 NK23 ( 32 60 NK33 ( 33 44 NK43 ( 32 60 NK53 NK63 ( 33 44 NT023
(
4 23
Pagina
6 van 26
8.2.5 Verpleegdagen kinderen en jeugdigen jeugdstrafrecht GGZ1
Kenmerk
CA-300-588
NHC
KF1.1 KF1.2 KF1.3 KF1.4 KF1.5 KF1.6
Toegelaten voor BH incl. dagbesteding NHC-code Totaalwaarde p er dag NKF13 € 40 34 NKF23 € 40 34 NKF33 € 52 84 NKF43 € 52 84 NKF53 € 52 84 NKF63 € 52 84
1 Ten behoeve van cliënten die zijn veroordeeld in het kader van het jeugdstrafrecht, waaronder cliënten die zijn veroordeeld tot een PIJ maatregel. PIJ staat voor een Plaatsing in een Inrichting voor Jeugdigen.
8.2.6 Verzorgingsdag jeugdigen in Ribw's NHC
Verzorgingsdag jeugdigen in Ribws's
excl. dagbesteding NHC-code Totaalwaarde per d ag NV25 € 22,61
8.2.7 Overige basisprestatie Klinisch intensieve behandeling (KIB/ NHC
KIB volw. KIB-K/J 2
Toegelaten voor BH incl. dagbesteding NHC-code Totaalwaarde pe r d ag NZ280 € 52 84 NKIB € 52 84
Voor KIB volwassenen en KIB Kinderen en jeugdigen.
8.2.8 Toeslag forensische zorg zonder strafrechtelijke titel
Pagina
7 van 26
8.3 Gehandicaptenzorg (GHZ)
Kenmerk
CA-300-588
8. 3.1 Verstandelijk Gehandicapt (VG)
Pagina
8
NHC
excl. dagbesteding NHC-code Totaalwaarde p er dag ( 22 03 NZ414 NZ424 ( 22 03
NHC
Niet toegelaten voor BH excl. dagbesteding incl. dagbesteding NHC-code TotaalwaarTotaalwaar- NHC-code de per da g de per da g ( 28 73 NZ430 ( 22 03 NZ431 ( 28 73 NZ440 ( 22 03 NZ441 ( 28 09 ( 20 11 NZ454 NZ455 ( 28 09 NZ460 ( 20 11 NZ461 ( 28 09 ( 20 11 NZ470 NZ471 ( 36 77 NZ480 ( 27 10 NZ481
3VG 4VG SVG 6VG 7VG 8VG
NHC
3VG 4VG SVG 6VG 7VG 8VG
incl. dagbesteding NHC-code Totaalwaarde p er dag ( 28 73 NZ415 ( 28 73 NZ425
Toegelaten voor BH excl. dagbesteding incl. dagbesteding NHC-code TotaalwaarTotaalwaar- NHC-code de p er dag de pe r d ag ( 28 73 ( 22 03 NZ433 NZ432 ( 28 73 NZ442 ( 22 03 NZ443 ( 31 78 NZ456 ( 23 80 NZ457 ( 23 80 NZ463 ( 31 78 NZ462 ( 31 78 NZ472 ( 23 80 NZ473 ( 30 79 ( 40 46 NZ482 NZ483
8.3.1.1 Opslag kapitaallasten dagbesteding (per dag) NHC
1VG 2VG 3VG 4VG SVG 6VG 7VG 8VG
Dagbesteding NHC-code Totaalwaarde per da g ( 6 70 X481 ( 6 70 X482 ( 6 70 X483 ( 6 70 X484 ( 7 98 X485 ( 7 98 X486 ( 7 98 X487 ( 9 67 X488
van 26
8.3.1.2 Kapitaallasten dagbesteding (per dagdeel)
Kenmerk
CA-300-588
NHC
1VG 2VG 3VG 4VG 5VG 6VG 7VG 8VG
Dagbesteding NHC-code Totaalwaarde per da deel Y491 € 5 23 Y492 € 5 23 Y493 € 5 23 Y494 € 5 23 Y495 € 8 00 € 8 00 Y496 Y497 € 8 00 Y498 € 7 54
Pagina
9 van 26
8.3.2 Licht Verstandelijk Gehandicapt (LVG) NHC
!LVG 2LVG 3LVG 4LVG 5LVG
Toegelaten voor BH incl. dagbesteding NHC-code Totaalwaarse per da g NZ513 € 28 73 NZ523 € 28 73 NZ533 € 37 37 NZ543 € 37 37 NZ553 € 37 37
8.3.3 Sterk Gedragsgestoord Licht Verstandelijk Gehandicapt ( SGLVG) NHC
l SGLVG
Toegelaten voor BH incl. dagbesteding NHC-code Totaalwaarde per da g NZ573 € 37 37
8.3.4 Lichamelijk Gehandicapt (LG) NHC
excl. dagbesteding NHC-code Totaalwaarde per d ag NZ614 € 22 03 NZ624 € 22 03
NHC
Niet toegelaten voor BH incl. dagbesteding excl. dagbesteding NHC-code Totaalwaar- NHC-code Totaalwaarde per dag de pe r d ag NZ630 NZ631 € 28 73 € 22 03 NZ640 € 22 03 NZ641 € 28 73 NZ650 € 21 80 € 29 79 NZ651 NZ660 € 26 42 NZ661 € 36 09 NZ670 € 26 42 NZ671 € 36 09
3LG 4LG 5LG 6LG 7LG
incl. dagbesteding NHC-code Totaalwaarde pe r d ag NZ615 € 28 73 NZ625 € 28 73
NHC
3LG 4LG 5LG 6LG 7LG
Toegelaten voor BH excl. dagbesteding incl. dagbesteding NHC-code Totaalwaar- NHC-code Totaalwaarde per da g de p er dag € 28 73 NZ632 € 22 03 NZ633 NZ642 ( 22 03 NZ643 € 28 73 NZ652 € 25 49 NZ653 € 33 48 NZ662 NZ663 € 30 11 € 39 78 ( 30 11 NZ672 NZ673 € 39 78
8.3.4.1 Opslag kapitaallasten dagbesteding (per dag) NHC
1LG 2LG 3LG 4LG 5LG 6LG 7LG
Dagbesteding NHC-code Totaalwaarde per da g € 6 70 X681 X682 € 6 70 X683 € 6 70 X684 € 6 70 X685 € 7 99 X686 € 9 67 ( 9 67 X687
8.3.4.2 Opslag Kapitaallasten dagbesteding (per dagdeel) NHC
1LG 2LG 3LG 4LG 5LG 6LG 7LG
Dagbesteding NHC-code Totaalwaarde per da g deel Y691 € 6 72 Y692 € 6 72 Y693 € 6 72 Y694 € 6 72 € 8 01 Y695 Y696 € 9 70 € 9 70 Y697
8.3.5 Zintuiglijk gehandicapt auditief en communicatief (ZG-aud) NHC
1ZG-aud 2ZG-aud 3ZG-aud 4ZG-aud
NHC
1ZG-aud 2ZG-aud 3ZG-aud 4ZG-aud
Niet toegelaten voor BH excl. dagbesteding incl. dagbesteding NHC-code TotaalwaarTotaalwaar- NHC-code de p er dag de p er d ag NZ711 NZ710 € 28 73 € 22 03 NZ721 NZ720 € 22 03 € 28 73 NZ730 NZ731 € 28 65 € 20 67 NZ741 NZ740 € 22 03 € 28 73
Toegelaten voor BH excl. dagbesteding incl. dagbesteding NHC-code Totaalwaar- NHC-code Totaalwaarde p er d ag de p er dag NZ712 ( 22 03 NZ713 € 28 73 ( 28 73 NZ722 € 22 03 NZ723 NZ732 € 24 36 NZ733 € 32 34 NZ743 € 28 73 NZ742 € 22 03
Kenmerk
CA-300-588 Pagina
10 van 26
8.3.5.1 Opslag kapitaallasten dagbesteding (per dag)
Kenmerk
CA-300-588
NHC
lZG-aud 2ZG-aud 3ZG-aud 4ZG-aud
Dagbesteding NHC-code Totaalwaarde per d ag X781 € 6 70 X782 € 6 70 X783 € 7 98 X784 € 6 70
Pagina
11 van 26
8.3.5.2 Opslag kapitaallasten dagbesteding (per dagdeel) NHC
lZG-aud 2ZG-aud 3ZG- aud 4ZG-aud
Dagbesteding NHC-code Totaalwaarde per da gdeel Y791 € 5 23 Y792 € 5 23 Y793 € 6 22 ( 5 23 Y794
8.3.6 Zintuiglijk gehandicapt visueel (ZG-vis)
NHC
excl. dagbesteding NHC-code Totaalwaarde pe r d ag NZ814 € 22 03 NZ824 ( 22 03
NHC
Niet toegelaten voor BH excl. dagbesteding incl. dagbesteding NHC-code TotaalwaarTotaalwaar- NHC-code de pe r d ag de pe r d ag NZ830 € 22 03 NZ831 € 28 73 NZ841 ( 30 39 NZ840 € 22 41 ( 27 10 NZ850 NZ851 € 36 77
3ZG-vis 4ZG-vis 5ZG-vis
NHC
3ZG-vis 4ZG-vis 5ZG-vis
incl. dagbesteding NHC-code Totaalwaarde pe r d ag NZ815 € 28 73 NZ825 € 28 73
Toegelaten voor BH excl. dagbesteding incl. dagbesteding NHC-code Totaalwaar- NHC-code Totaalwaa rde pe r d ag de pe r d ag NZ832 € 22,03 NZ833 € 28,73 € 26 10 NZ843 NZ842 € 34 08 € 40 46 NZ852 € 30 79 NZ853
8.3.6.1 Opslag kapitaallasten dagbesteding (per dag)
Kenmerk
CA-300-588
NHC
1ZG-vis 2ZG-vis 3ZG-vis 4ZG-vis SZG-vis
Dagbesteding NHC-code Totaalwaarde per dag ( 6 70 X881 ( 6 70 X882 ( 6 70 X883 ( 7 98 X884 ( 9 67 XBBS
8.3.6.2 Opslag Kapitaallasten dagbesteding (per dagdeel) NHC
1ZG-vis 2ZG-vis 3ZG-vis 4ZG-vis SZG-vis
Dagbesteding NHC-code Totaalwaarde per dagd eel ( s 23 Y891 ( s os Y892 ( s os Y893 ( 6 01 Y894 ( 7 28 Y89S
8.3.7 Toeslag kinderdagcentra GHZ (KDC) NHC
KDC
Toegelaten voor Bh incl. dagbesteding NHC-code Totaalwaarde per da g X916 ( 13 24
De som van deze toeslag en de NHC-modules voor dagbesteding en voor behandeling mag niet meer bedragen dan het tarief voor de prestatie Kapitaallasten dagbesteding kind GHZ (H998 totaal €: 1S,61 per dagdeel I €: 20,07 per dag)
Pagina
12 van 26
8.4 Overige basisprestaties
Kenmerk
CA-300-588
NHC Verblijfscomponent niet-geïndiceerde partner Verblijfscomponent kortdurend verblijf V&V Verblijfscomponent kortdurend verblijf GGZ Verblijfscomponent kortdurend verblijf GHZ: VG en LG Verblijfscomponent kortdurend verblijf GHZ: ZG Mutatiedag (V&V), niet toegelaten voor behandelinq Mutatiedag (V&V), toegelaten voor behandeling
NHC-code
Totaalwaarde er da
NZ995
( 23 65
NZ996
( 35 39
NZ992
( 36 19
NZ993
( 37 88
NZ994
( 39 08
NZ916
( 23 65
NZ917
( 23 65
Crisisopvang V&V met behandelinq Crisisopvang GHZ VG zonder behandelinq
NZllO
( 29 40
NZ490
( 28,09
Crisisopvang GHZ VG met behandeling
NZ491
( 31 78
Crisisopvang LVG
NZ560
( 37 37
9.
Declaratie
Declaratie vindt plaats op basis van de afgesproken intramurale zorgprestaties en prestaties dagbesteding kind GHZ inclusief het in tabel 1 van artikel 4.1 van de Beleidsregel invoering normatieve huisvestingscomponent (NHC) bestaande zorgaanbieders opgenomen percentage NHC van dat jaar. Declaratie van de opslag kapitaallasten dagbesteding (intramurale zorgprestatie) vindt plaats op basis van afgesproken zorgprestaties waarbij rekening is gehouden met het in tabel 1 van artikel 4.1 van Beleidsregel invoering normatieve huisvestingscomponent (NHC) bestaande zorgaanbieders opgenomen percentage budget kapitaallasten van dat jaar. En daarnaast declaratie van de nieuwe opslag kapitaallasten dagbesteding (NHC) vindt plaats op basis afgesproken zorgprestaties waarbij rekening is gehouden met het in tabel 1 artikel 4.1. van Beleidsregel invoering normatieve huisvestingscomponent (NHC) bestaande zorgaanbieders opgenomen percentage NHC van dat jaar. De Regeling declaratie AWBZ-zorg is van overeenkomstige toepassing.
10. Vaststelling en inhoud jaarsluittarief Op grond van de in de budgetrondes en de nacalculatie door de bestaande zorgaanbieder en het zorgkantoor ingediende productieafspraken (respectievelijk gerealiseerde productie) voor intramurale zorgprestaties stelt de NZa een jaarsluittarief vast.
Pagina
13 van 26
Dit jaarsluittarief is mede gebaseerd op het budget kapitaallasten met Kenmerk inachtneming van het resterende percentage kapitaallasten van dat jaar CA-300-588 dat is opgenomen in tabel 4 van artikel 6 van de Beleidsregel invoering Pagina normatieve huisvestingscomponent (NHC) bestaande zorgaanbieders 14 van 26 vermenigvuldigd met de ingediende productieafspraken voor intramurale zorgprestaties. Aanvullende productieafspraken ingediend na de uiterste inzenddatum van 31 oktober van jaar t kunnen op grond van de Beleidsregel contracteerruimte niet meer leiden tot een mutatie van de aanvaardbare kosten van jaar t. Eventuele correcties in verband met overschrijding van de contracteerruimte zullen worden verwerkt in het jaarsluittarief. De Beleidsregel aanvaardbare kosten is van overeenkomstige toepassing.
11. Intrekking oude beleidsregel
Gelijktijdig met de inwerkingtreding van deze beleidsregel wordt de Beleidsregel tarieven normatieve huisvestingscomponent (NHC) bestaande zorgaanbieders, met kenmerk CA-300-553, ingetrokken.
12. Inwerkingtreding en citeerregel
Deze beleidsregel treedt in werking met ingang van de dag na de datum van uitgifte van de Staatscourant waarin de mededeling als bedoeld in artikel 20, tweede lid, onderdeel b, van de Wet marktordening gezondheidszorg (Wmg) wordt geplaatst en werkt terug tot en met 1 januari 2013. Deze beleidsregel wordt aangehaald als: 'Beleidsregel tarieven normatieve huisvestingscomponent (NHC) bestaande zorgaanbieders'.
Nederlandse Zorgautarltelt
TOELICHTING
Kenmerk
CA-300-588
Wijzigingen
Pagina
15 van 26
Voor de dagbesteding van VPT-cliënten in de V&V is een opslag kapitaallasten (NHC) dagbesteding toegevoegd in deze beleidsregel. Deze opslag ontbrak in de vorige versie van de beleidsregel 2013. Deze opslag was voor de sectoren GHZ en GGZ al wel opgenomen. In artikel 8.1.1 is een tabel opgenomen met NHC's voor dagbesteding V&V bij VPTcliënten. Daarnaast is artikel 4.5 over het NHC-tarief dagbesteding tekstueel verduidelijkt.
Algemeen Met ingang van 2012 is de budgetsystematiek en het systeem van nacalculatie vervangen door een prestatiegebonden vergoeding op basis van landelijke uniforme tarieven in de vorm van de normatieve huisvestingscomponent (NHC). Het doel is om de NHC uiteindelijk op te nemen in de tarieven van de zorgzwaartepakketten (ZZP's) en in 2018 over te gaan op een integraal tarief. Het nieuwe systeem kent drie essentiële verschillen ten opzichte van het bestaande systeem: 1. De vergoeding voor de kapitaallasten wordt niet langer gebonden aan een object en individueel berekend maar wordt vervangen door een vaste productievergoeding per cliënt. 2. De vergoeding van de kapitaallasten is niet langer gekoppeld aan een vergunning. 3. Het moment van investeren en de vergoeding van de kapitaallasten worden daardoor ontkoppeld. Bij de berekeningen van de NHC is uitgegaan van de in de bouwnormen 2008 opgenomen vierkante meters per cliënttype. De uitkomsten daarvan zijn gekoppeld aan het totale aantal cliënten per zorgzwaartepakket dat in het voorjaar van 2009 bekend was en in de onderscheiden sectoren intramurale zorg ontving. Tot slot is dit afgezet tegen de premisse dat alle gebouwen in de intramurale langdurige zorg op enig moment ten minste moeten kunnen beschikken over het bij de bouwnormen 2008 horende aantal vierkante meters per ZZP. De maximale prijs voor het maximale aantal cliënten/zorgzwaartepakketten is vervolgens afgezet tegen 5% rente en prijspeil 2011, waarin de conjuncturele aanbestedingsresultaten tot en met het derde kwartaal van 2010 zijn betrokken. In het macrobedrag dat daaruit voortvloeit, is verdisconteerd dat alle gebouwen in de langdurige zorg qua vierkante meters op het niveau zijn gebracht van de voor de integrale tarieven als basis genomen vierkante meters volgens de bouwnormen 2008. Dit bedrag vormt voor de NZa de maximale ruimte waarbinnen tarieven kunnen worden berekend. De vanaf 1 januari 2012 geldende NHC's kennen een modulaire opbouw. Zowel voor de functies behandeling als dagbesteding gelden gedifferentieerde NHC-componenten. De (opslag) kapitaalslasten dagbesteding was tot 2013 nog niet opgenomen in het overgangstraject naar integrale tarieven. Vanaf het jaar 2013 zijn ook de kapitaallasten dagbesteding (intramuraal met indicatie dagbesteding) opgenomen in de overgangsregeling.
Artikelsgewijs
Kenmerk
CA-300-588
Artikel 2. Doel van de beleidsregel Per 1 januari 2012 is de systematiek van nacalculatie van intramurale zorggebouwen ten behoeve van zorg of dienst als omschreven bij of krachtens de Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten (AWBZ) vervangen door een prestatiegebonden vergoeding op basis van landelijke uniforme tarieven. Artikel 3. Prijspeil De NHC's zijn op prijspeil 2013 gebracht door een indexatie van 2,5% conform artikel 5.2.7. Artikel 4. Begripsbepalingen Invoering van integrale tarieven kan niet per direct gebeuren maar dient geleidelijk te worden ingevoerd. Om die reden beschrijft de Beleidsregel invoering normatieve huisvestingscomponent (NHC) bestaande zorgaanbieders het overgangsregime dat in de periode van 2012 tot en met 2017 van toepassing zal zijn op zorgaanbieders die reeds op 31 december 2011 intramurale langdurige AWBZ-zorg leverden aan cliënten en voor kapitaallasten reeds voor 31 december 2011 een vergoeding ontvingen op grond van de Beleidsregel kapitaallasten, de zogenaamde bestaande aanbieders. Nieuwe zorgaanbieders, dat wil zeggen, zorgaanbieders die voor 31 december 2011 nog geen vergoeding voor intramurale kapitaallasten ontvingen op grond van de beleidsregel kapitaallasten, kunnen geen gebruik maken van de overgangsregeling. Deze zorgaanbieders behoeven immers hun werkwijze niet aan te passen aan de nieuwe systematiek, zij zijn vanaf 1 januari 2012 nieuw en kunnen derhalve zonder overgangsperiode, direct de NHC-tarieven in rekening gaan brengen. Voor deze nieuwe zorgaanbieders is aldus direct sprake van invoering van integrale tarieven, zonder overgangstraject. In de Beleidsregel invoering en tarieven normatieve huisvestingscomponent (NHC) en inventaris nieuwe zorgaanbieders wordt beschreven op welke wijze de bekostiging van nieuwe zorgaanbieders plaats zal gaan vinden en wat voor soort tarieven door hen in rekening kunnen worden gebracht. De NZa benadrukt dat een zorgaanbieder die onroerend goed en/of zorg of dienst in de zin van de AWBZ van een bestaande aanbieder overneemt tevens wordt beschouwd als bestaande zorgaanbieder teneinde misbruik van deze regeling te voorkomen. Het is uitdrukkelijk niet de bedoeling dat bestaande zorgaanbieders een nieuwe rechtspersoon oprichten waaraan onroerend goed wordt verkocht en door welke rechtspersoon voorts tevens de zorgactiviteiten worden overgenomen teneinde te kunnen worden beschouwd als nieuwe zorgaanbieder in de zin van deze beleidsregel. Voorts wijst de NZa erop dat dit tevens geldt voor bestaande zorgaanbieders die hun onroerend goed verkopen aan een woningbouwcorporatie waarna via een huurcontract de panden worden teruggehuurd en de zorg of dienst krachtens AWBZ worden overgenomen teneinde te kunnen worden beschouwd als nieuwe zorgaanbieder. Ook in dit geval beschouwt de NZa de overnamekandidaat als bestaande zorgaanbieder en niet als nieuwe zorgaanbieder in de zin van deze beleidsregel.
Pagina
16 van 26
Artikel 4.2 Dutch Centre for Health Assets (DuCHA) Met ingang van 1 januari 2010 is het CBZ opgehouden te bestaan vanwege de afschaffing van het bouwregime per 1 januari 2009. Om die expertise niet verloren te laten gaan heeft het Ministerie van VWS besloten het Centrum Zorg en Bouw, onderdeel van TNO, te starten. Het Centrum voert taken uit voor de overheid omtrent de gebouwkwaliteit. Daarnaast levert het Centrum advies op maat voor bouwen in de zorg. De NZa heeft de rapportages van TNO betrokken bij het bepalen van de NHC. Artikel 5. Opbouw NHC Artikel 5.1 Investeringsbedrag per ZZP Voor de investeringsbedragen per ZZP is het TNO-rapport ·Investeringskosten per zorgzwaartepakket; Basis voor NHC in de Care 12 november 2009' 2 als basis genomen. In dit rapport wordt per ZZP een investeringbedrag berekend benodigd voor de nieuwbouw van AWBZ voorzieningen.
TNO heeft in een tweede rapport 'Investeringskosten per zorgzwaartepakket; Basis voor NHC in de Care 2 augustus 2010' 3 een vertaling gemaakt waarin de beleidsvrijheid van CBZ in het toekenningen van specifieke voorzieningen is meegenomen. Een nieuwe normatieve systematiek biedt zorgaanbieders de mogelijkheid om zelf keuzes te maken voor specifieke voorzieningen. Op basis van de beschikbare financiële middelen is hiervoor een algemene toeslag van 2% op de normatieve huisvestingscomponent beschikbaar gesteld, in de plaats van de diverse specifieke toeslagen die in het kader van het bouwregime mogelijk waren. De beschikbare 2% is na overleg met de brancheorganisaties en VWS en na inhoudelijke toetsing door TNO op enkele punten niet generiek, maar specifiek toegedeeld aan de ZZP's. Dit leidt tot bovenstaande investeringsbedragen. De investeringsbedragen uit de rapporten van TNO (van november 2009 en augustus 2010) zijn gebaseerd op de Bouwnota 2008 en zijn geïndexeerd naar januari 2011 met een percentage van -/-1%. Dit is het gevolg van de positieve aanbestedingsresultaten in de periode 20082011.
2 3
www.nza.nl www.nza.nl
Kenmerk
CA-300-588 Pagina
17 van 26
Kenmerk
CA-300-588 Pagina
18 van 26
Artike/5.2 Uitgangspunten NHC Voor de omrekeningen van investeringsbedrag per ZZP naar een NHCtarief per dag is gebruik gemaakt van het TNO-rapport 'Berekeningssystematiek NHC in de Care'.
Het rapport Berekeningsmethodiek NHC in de Care (van 4 mei 2011) beschrijft de berekeningssystematiek die wordt gebruikt voor bepaling van de NHC. In het rapport zijn alle stappen om van investeringsbedragen tot een NHC te komen beschreven. Teneinde te kunnen komen tot een berekening zijn door NZa en het Ministerie van VWS uitgangspunten gekozen. De NZa verwijst naar de Aanwijzing van het Ministerie van VWS terzake. Deze uitgangspunten hebben uiteindelijk geleid tot de definitieve vaststelling van de hoogte van de NHC zoals beschreven in artikel 5 van deze beleidsregel. Artikel 5.2.6 Grond, interim-huisvesting en terreinvoorzieningen In de NHC-tarieven wordt rekening gehouden met een deelbedrag van 10% bovenop de gemiddelde grondprijs in Nederland als onderdeel van de onderscheiden normatieve huisvestingscomponenten. Er is een nauwe samenhang tussen grond en interim-huisvesting. Nieuwe gebouwen op dezelfde, reeds in bezit zijnde grond vergen interimvoorzieningen voor de cliënten. Vervangende nieuwbouw op een ander terrein maakt interim-huisvesting overbodig, maar noodzaakt tot aanschaf van dat nieuwe terrein dan wel huur van de nieuwe voorziening. Een zorgaanbieder kan op een nieuwe locatie grond kopen, daar laten bouwen, vervolgens de cliënten verhuizen en aansluitend de oude locatie al dan niet met gebouw erop verkopen, verhuren of voor een ander doel gebruiken. Een zorgaanbieder kan evenwel ook besluiten om op dezelfde locatie nieuwbouw te realiseren in welk geval er gebruik gemaakt moet worden van tijdelijke, vervangende (interim)-huisvesting en er mogelijk terreinvoorzieningen nodig zijn. Terreinvoorzieningen zijn in geval van eigendom vaak noodzakelijk als vervangende nieuwbouw (elders) op het stuk grond plaatsvindt. Er kan daardoor behoefte zijn aan nieuwe aansluitingen op het riool en/ of de waterleiding of aan wegen of een parkeerterrein. Door één percentage vergoeding in de normatieve huisvestingscomponent op te laten nemen kunnen zorgaanbieders - al dan niet daartoe door hun huidige gebouwenbestand gedreven - keuzes maken ten aanzien van de voor hen optimale wijze van opereren. Artikel 5.2.7 Indexering De NHC's worden gedurende de overgangsperiode van 2012 tot 2018 jaarlijks geïndexeerd met 2,5%. Hierdoor blijven de NHC's zo stabiel en voorspelbaar mogelijk. Dit betekent dat gedurende deze periode geen wijzigingen in de NHC-berekening worden doorgevoerd en alleen sprake is van de vaste jaarlijkse algemene indexering van 2,5% op het NHCtarief. Deze indexering is in lijn met het NHC-rekenmodel. Artikel 5.2.8 NHC onderhoud In 2017 vindt een evaluatie plaats. Dit biedt de mogelijkheid om, voordat het tarief in 2018 volledig integraal wordt, eventuele wijzigingen door te voeren wanneer de ontwikkelingen in de markt grote afwijkingen vertonen ten opzichte van de huidige uitgangspunten. Meer informatie over het NHC onderhoud is te vinden in 'Advies NHConderhoud' van februari 2012. Dit advies is te vinden op de website van de NZa onder publicaties -> adviezen 2012. Het advies is ook te vinden in het dossier Kapitaallasten Care, onder publicaties. Artikel 6. Investeringen in medische en overige inventarissen en in computerapparatuur en -programmatuur Voor de investeringen in medische en overige inventarissen en in computerapparatuur en -programmatuur gelden de artikelen 10 en 11 uit de Beleidsregel kapitaallasten bestaande zorgaanbieders.
Kenmerk
CA-300-588 Pagina
19 van 26
Een norm voor inventaris per ZZP wordt momenteel ontwikkeld. Deze zal Kenmerk in plaats komen van de huidige norm. Het kan zijn dat de nieuwe norm CA-300-588 voor bepaalde ZZP's lager is dat de norm zoals deze nu is vastgelegd. Pagina 20 van 26
Artikel 7 Tariefsoort Voor bestaande zorgaanbieders geldt tijdens de overgangsperiode een vast tarief voor de NHC, waar niet van afgeweken mag worden. Artikel 8. NHC-tarieven Artikel 8.2.2 Overige NHC-tarieven GGZ Voor de prestaties verpleegdagen kinderen en jeugdigen, verpleegdagen kinderen en jeugdigen jeugdstrafrecht, verzorgingsdag jeugdigen in Ribw's, overige basisprestatie Klinisch Intensieve Behandeling (KIB), forensische zorg zonder strafrechtelijke titel en orthopsychiatrie zijn NHC-tarieven in de beleidsregel opgenomen. Deze NHC-tarieven, behoudens de verzorgingsdagen RIBW zijn gebaseerd op de investeringsnormen en NHC's in de FZ en cGGZ. De voorheen als indicatief opgenomen NHC-tarieven zijn in deze beleidsregel definitief vastgesteld. De indexatie is hierbij ook aangepast. Deze tarieven komen met ingang van 2013 in de plaats van de tijdelijke normen, die in 2012 golden.
In tegenstelling tot andere intramurale zorgprestaties in de AWBZ is voor een deel van deze prestaties geen sprake van een zorgzwaartepakket. De zorgprestaties worden nog in oude bekostigingparameters afgesproken vanwege een mogelijk overheveling in de toekomst. Om ook voor deze prestaties de kapitaalslasten te kunnen normeren is aansluiting gezocht bij de investeringsnormen voor de curatieve GGZ en de forensische zorg. Voor de AWBZ is een NHC inclusief behandeling van toepassing waarbij wordt uitgegaan van een bezettingsgraad van 97%. Daarom heeft een omrekening plaatsgevonden om te komen tot de definitieve AWBZ-normen, waarbij is uitgegaan van een bezettingsgraad van 97% en een investeringsnorm inclusief behandeling. Onderstaande tabellen laten zien welke bezettingsgraden in de Zvw, forensische zorg en AWBZ van toepassing zijn.
Verblijfstype
Bezettingsgraad Zvw( =aanwezigheid)
Bezettingsgraad AWBZ ( = aan- en afwezigheid)
A B
83% 87% 88% 97% 91% 99% 85%
97% 97% 97% 97% 97% 97% 97%
FZ-niveau
Bezettingsgraad FZ (=aanwezigheid)
Bezettingsgraad AWBZ (= aan- en afwezigheid)
2 3
94% 94%
97% 97%
c D E F G
Onderstaande tabel laat de aansluiting zien tussen de prestaties kinderen Kenmerk en jeugdigen en de verblijfstypen A t/m G. CA-300-588 Pagina
21 van 26
Kinderen en jeugdigen K.1.1 behandeling met beperkte tot volledige beqeleidinq K.1.2 behandeling met continue tot zeer intensieve bescherming K.1.3 stabilisatie met beperkte tot volledige begeleiding K.1.4 stabilisatie met continue tot zeer intensieve bescherminq K.1.5 zeer intensieve beh. met beperkte tot vollediqe beqeleiding K.1.6 zeer intens. beh. met continue tot zeer intens. bescherm.
A
Verblilfstvc e B c D E F x
x x
x
x
x x
x
G
x
x x
x
Orthopsychiatrie (toeslag op K1.5) 1
x
1
Voor de toeslag wordt verblijfstype van K.l.S afgetrokken van verblijfstype voor orthopsychiatrie.
Voor de NHC's kinderen en jeugdigen en toeslag orthopsychiatrie is aangesloten bij de NHC's die gelden voor de verblijfstypen A t/m G in de Zorgverzekeringswet. Om in aanmerking te komen voor de definitieve norm voor toeslag orthopsychiatrie moet sprake zijn van een toeslag orthopsychiatrie ingevolge de Beleidsregel loon- en materiële kosten, definities en prestatiebeschrijvingen Kind en Jeugd GGZ. Voor de berekening van de NHC per prestatie kinderen en jeugdigen wordt het gemiddelde genomen van de verblijfstypen per prestatie. Dus voor K1.1 wordt de NHC het gemiddelde van verblijfstype D en E. Voor de NHC kinderen en jeugdigen jeugdstrafrecht is aangesloten bij de NHC's voor de forensische zorg (FZ). Voor de prestaties F 1.1 en F 1.2, die betrekking hebben op een Forensisch Psychiatrische Afdeling (FPA), gelden de NHC's van beveiligingsniveau 2. Voor de prestaties F 1.3 tot en met F 1.6, die betrekking hebben op een Forensisch Psychiatrische Kliniek (FPK), gelden de NHC's van beveiligingsniveau 3. Ook voor de definitieve norm Klinisch Intensieve Behandeling geldt de NHC voor beveiligingsniveau 3. Voor de NHC forensische zorg zonder strafrechtelijke titel is aangesloten bij de NHC FZ niveau 3. Om in aanmerking te komen voor deze toeslag moet sprake zijn van een toeslag forensische zorg ingevolge de Beleidsregel prestatiebeschrijvingen en tarieven zorgzwaartepakketten. De toeslag betreft een aanvulling tot maximaal NHC FZ niveau 3. De toeslag is gebaseerd op de NHC van FZ-niveau 3 minus het gewogen gemiddelde van 75% NHC 5GGZ-B en 25% NHC 7GGZ-B. Voor de NHC kinderen en jeugdigen in Ribw's (verzorgingsdag VZ2.5) wordt de gewogen gemiddelde NHC genomen van de geïndiceerde ZZP's. Bij de berekening is gebruik gemaakt van de gegevens uit de budgetopgave ABWZ 2012.
Nederlandse ZorgiUtiWiteit
Artikel 8.3. 7 Toeslag kinderdagcentra GHZ (KDC) In 2012 is een normatieve opslag voor kapitaallasten van kinderdagcentra ingevoerd. Deze opslag is hoger dan de NHC-modules voor dagbesteding en voor behandeling. Daarom kan een toeslag op de NHC's afgesproken worden voor de kapitaallasten van de kinderdagcentra voor gehandicapten (KDC). De som van deze toeslag en de NHC-modules voor dagbesteding en voor behandeling mag niet meer bedragen dan het tarief voor de prestatie Kapitaallasten dagbesteding kind GHZ (H998 totaal €: 15,61 per dagdeel I €: 20,07 per dag). Voorbeeld: Het verschil tussen de NHC's 7VG "Niet toegelaten voor BH I excl. dagbesteding" èn 7VG "Toegelaten voor BH I incl. dagbesteding" is €: 11,67 (== €: 31,78 -/- €: 20,11). De toeslag kinderdagcentra is maximaal €: 13,24 per dag. In deze situatie geldt dan een maximale toeslag van €: 8,40 (== €: 20,07 -/- €: 11,67) per dag voor de kapitaallasten van de KDC. Artikel 8.4 Overige basisprestaties Voor een aantal basisprestaties, niet zijnde ZZP's is geen specifieke NHC ontwikkeld terwijl voor deze prestaties wel sprake is van kapitaallasten in verband met verblijf. Voor de koppeling van deze basisprestaties aan een NHC is gezocht naar NHC's van ZZP's waarbij de tarieven van de basisprestaties vergelijkbaar zijn met de tarieven van de ZZP's. Deze betreffen: - Verblijfscomponent niet-geïndiceerde partner; - Verblijfscomponent kortdurend verblijf; - Mutatiedagen; - Crisisopvang. Verblijfscomponent niet-geïndiceerde partner De prestatie verblijfscomponent niet- geïndiceerde partner is gelijk aan de NHC voor ZZP VVL Verblijfscomponent kortdurend verblijf De tarieven zijn berekend op basis van een gewogen gemiddelde NHCtarieven binnen de sector bij een bezetting van 75%. Mutatiedagen De mutatiedagen V&V worden zowel dagen in- en exclusief behandeling gekoppeld aan de NHC voor ZZP VVL Crisisopvang De crisisopvang wordt als volgt gekoppeld: Crisisopvang V&V met behandeling Crisisopvang GHZ VG zonder behandeling Crisisopvang GHZ VG met behandeling Crisisopvang LVG
NHC VV7 inclusief behandeling NHC VG6 exclusief behandeling, inclusief dagbesteding NHC VG6 inclusief behandeling, Inclusief dagbesteding NHC LVG 4 inclusief behandeling, inclusief daqbesteding
Kenmerk
CA-300-588 Pagina
22 van 26
Voor het NHC deel van de basisprestaties crisisopvang geldt dat deze voor zowel dagen dat een cliënt aanwezig is op een crisisbed als dagen waarop het bed niet bezet is.
Kenmerk
CA-300-588 Pagina
23 van 26
Artikel 9. Declaratie Bestaande zorgaanbieders declareren de intramurale prestaties en dagbesteding kind GHZ aan het zorgkantoor. In de te declareren tarieven is het deel van het percentage NHC-budget conform tabel 1 uit artikel 4.1 van de beleidsregel invoering normatieve huisvestingscomponent (NHC) bestaande zorgaanbieders opgenomen. Een voorbeeld: Stel de afgesproken ZZP prijs is 100 euro. Het bijbehorende NHC-tarief is 15. Dan wordt 101,50 euro (100 + 10%*15) in 2012 gedeclareerd. Voor 2013 zou dit 103 euro (100 + 20%*15) zijn. Artikel 10. Vaststelling en inhoud jaarsluittarief. Het budget kapitaallasten wordt conform het resterende percentage kapitaallasten in tabel 4 uit artikel 7 van de Beleidsregel invoering normatieve huisvestingscomponent (NHC) bestaande zorgaanbieders opgenomen in het sluittarief. Een voorbeeld: Kosten (A) ZZP (intramurale productie) Nieuwe kapitaallastenvergoeding
Opbrengsten (B) ZZP (intramurale productie) Jaarsluittarief (A-B)
aantal 1.000
prijs 100,00
totaal 100.000 12.000 112.000
1.000
101,50
101.500 10.500
Er wordt in dit voorbeeld een tarief gedeclareerd die bestaat uit de ZZP prijs en 10% van het NHC-tarief. In het budget (aanvaardbare kosten) staat een nieuwe kapitaallastenvergoeding dat bestaat uit 90% budget kapitaal en 10% budget NHC. Hierdoor ontstaat een verschil tussen kosten en opbrengsten. Dit verschil wordt verwerkt in het jaarsluittarief en kan zodoende gedeclareerd worden. Op deze wijze kunnen de kosten volledig gedekt worden door declaratie(s). Bij de nacalculatie in juni jaar t+ 1 wordt de definitieve nieuwe kapitaallastenvergoeding vastgesteld. Wanneer deze nieuwe vergoeding afwijkt van hetgeen de zorgaanbieder op basis van de declaratie van de intramurale zorgprestaties en dagbesteding kind GHZ én het jaarsluittarief heeft ontvangen zal dit worden verwerkt in het jaarsluittarief van jaar t+ 1
Bijlage 11 In december 2013 heeft er een gesprek plaatsgevonden met de heer Ir. J.B.N.J.M. van Son, Senior Vastgoeddeskundige Woonzorg Nederland. Dit om de motivatie van de verkoper/koper van de geselecteerde casussen goed weer te geven. Onderstaande samenvatting is in gezamenlijk overleg tot stand gekomen. Casus 2; Dit betreft een aankoop in 2009 van een woonzorgcomplex in het oosten van het land. De koopsom die is betaald ligt circa 10% hoger dan de getaxeerde waarde. Hier is de volgende verklaring voor; De primaire doelstelling van WZN t.a.v. het vastgoedbeleid was in die periode groei. Op dat moment nagenoeg geen complexen te koop tegen redelijk marktconforme prijzen. Er is bewust gekozen om een stuk onrendabel te investeren aangezien er in die regio na onderzoek een behoorlijke vraag naar senioren huisvesting aanwezig was. In de regio had WZN slechts één locatie in eigendom. Vanuit de beheers gedachte was een clustering aanbevelingswaardig. Er waren op dat moment meerdere partijen in de markt. De taxatiewaarde had niet geleid tot een overeenkomst. WZN heeft de waarde ontwikkeling van de woningen hoger geschat naar aanleiding van een marktonderzoek.
Feitelijk is hier sprake van een verschil tussen prijs en waarde. Bovengenoemde verklaring rechtvaardigt de motivatie van de koper om een hogere prijs te betalen dan de waarde op dat moment aangaf. Casus 4; Dit betreft een aankoop in 2009 van een woonzorgcomplex in het oosten van het land. De koopsom die is betaald ligt circa 20% hoger dan de getaxeerde waarde. Hier is de volgende verklaring voor; De primaire doelstelling van WZN t.a.v. van het vastgoedbeleid was in die periode groei. Op dat moment nagenoeg geen complexen te koop tegen redelijk marktconforme prijzen. Er is bewust gekozen om een stuk onrendabel te investeren aangezien er in die regio na onderzoek een behoorlijke vraag naar senioren huisvesting aanwezig was. In de regio had WZN slechts één locatie in eigendom. Vanuit de beheers gedachte was een clustering aanbevelingswaardig. Er waren op dat moment meerdere partijen in de markt. De taxatiewaarde had niet geleid tot een overeenkomst. WZN heeft de waarde ontwikkeling van de woningen hoger ingeschat naar aanleiding van een marktonderzoek. Voor aankoop is nog een nieuw (goed) huurcontract gesloten waar geen rekening is gehouden met de taxatie.
Deze locatie betrof een uitmuntende ontwikkellocatie op korte termijn . Ontwikkellocaties waren in die tijd heel moeizaam aan te komen. Feitelijk is hier sprake van een verschil tussen prijs en waarde. Bovengenoemde verklaring rechtvaardigt de motivatie van de koper om een hogere prijs te betalen dan de waarde op dat moment aangaf. Casus 7; Dit betreft een verkooptransactie in 2008. De reden was een voorgenomen fusie met o.a. Evean, GGZ Drenthe. De NMa vreesde voor monopolisering in de zorg door de voorgenomen fusie in een aantal regio's. Om de fusie te laten slagen was de enige oplossing om vastgoed af te stoten vanwege te grote concentratie in Groningen en Noord Holland. De fusie was op dat moment zeer gewenst. Na overleg met het Ministerie is een deel van het vastgoed ondergebracht bij het Woning lnvesterings Fonds (WIF). Dit is een voor o.a. dit doel opgerichte corporatie. Het vastgoed is een mandje de markt opgegaan. Uiteindelijk zaten ca. 10 complexen in dit mandje. De verkoop heeft bij inschrijving plaatsgevonden en daarbij was het uitgangspunt alles of niets. Anders gezegd de koper kon alleen bieden op alle 10 complexen tegelijk. In de scriptie is deze casus op één toets van de beginselen van het begrip marktwaarde afgekeurd. Dit is op het punt "zonder dwang" geweest. Uiteindelijk is deze transactie onder dwang tot stand gekomen. De uiteindelijke prijs wijkt dan ook behoorlijk van de marktwaarde (taxatierapport) af. Dit is gezien het type vastgoed, de gekozen verkoopstrategie alsmede de druk van het moeten verkopen dan ook goed verklaarbaar. Dit dan ook de reden dat deze casus uiteindelijk is goedgekeurd. Casus 8; Dit betreft een verkooptransactie in 2008. De reden was een voorgenomen fusie met o.a. Evean, GGZ Drenthe. De NMaheeft aversie tegen monopolisering in de zorg. Om de fusie te laten slagen was de enige oplossing om vastgoed af te stoten vanwege te grote concentratie van met name in Groningen en Noord Holland. De fusie was op dat moment zeer gewenst. Na overleg met het Ministerie is een deel van het vastgoed ondergebracht in een Woning lnvesterings Fonds (WIF). Dit is een voor o.a. dit doel opgerichte corporatie. Dit is een mandje de markt opgegaan. Uiteindelijk zaten ca. 10 complexen in dit mandje. De verkoop heeft bij inschrijving plaatsgevonden en daarbij was het uitgangspunt alles of niets. Anders gezegd de koper kon alleen bieden op alle 10 complexen tegelijk. In de scriptie is deze casus op één toets van de beginselen van het begrip marktwaarde afgekeurd. Dit is op het punt "zonder dwang" geweest. Uiteindelijk is deze transactie onder dwang tot stand gekomen. De uiteindelijke prijs wijkt behoorlijk van de marktwaarde (taxatierapport) af. Dit is gezien het type vastgoed, de gekozen verkoopstrategie alsmede de druk van het moeten verkopen dan ook goed verklaarbaar. Dit dan ook de reden dat deze casus uiteindelijk is goedgekeurd.
