Vlaamse Woonraad Koning Albert II-laan 19 bus 23 1210 Brussel
[email protected] www.vlaamsewoonraad.be Advies 2012/08 datum bestemmeling kopie onderwerp
10 september 2012 Mevrouw Freya Van den Bossche, Vlaams minister van Energie, Wonen, Steden en Sociale Economie Vlaams Parlement, Commissie voor Woonbeleid, Stedelijk Beleid en Energie Advies over het ontwerp van besluit van de Vlaamse Regering houdende de financiering van verrichtingen in het kader van sociale woonprojecten en de daaraan verbonden werkingskosten
1. Situering Op 20 juli 2012 hechtte de Vlaamse Regering haar principiële goedkeuring aan het ontwerp van besluit van de Vlaamse Regering houdende de financiering van verrichtingen in het kader van sociale woonprojecten en de daaraan verbonden werkingskosten. De Vlaamse Woonraad werd op 24 juli 2012 verzocht binnen een termijn van 30 kalenderdagen advies uit te brengen over dit ontwerpbesluit. Gelet op de periode waarin deze adviesvraag werd voorgelegd (zomervakantie), de in deze context relatief korte adviestermijn en het grote belang van dit ontwerpbesluit, opteerde de Raad ervoor dit dossier uitgebreid te bespreken op zijn plenaire vergadering van 30 augustus 2012. Dit om een maximale gedragenheid van het advies door de Vlaamse Woonraad te bewerkstelligen. De bevoegde minister werd formeel gevraagd een verlenging van de adviestermijn te willen verlenen. Het definitieve advies van de Vlaamse Woonraad werd op 10 september 2012 overgemaakt aan de minister bevoegd voor wonen.
2. Samenvatting van het ontwerpbesluit Het ontwerp van financieringsbesluit heeft tot doel alle financieringsmechanismen in de sociale huisvesting te bundelen tot één geheel. Dit moet zorgen voor een gelijke behandeling van de verschillende initiatiefnemers en voor een betere afstemming tussen de behandeling van huur- en koopprojecten. Daarnaast worden de financieringsvoorwaarden voor de realisatie van sociale huurwoningen gunstiger gemaakt. Dit moet de vastgestelde verlieslatendheid van sociale huurprojecten wegwerken.
2.1.
Basisfinanciering en Gewestelijke Sociale Correctie
Het huidige NFS2-financieringssysteem voorziet dat sociale huisvestingsmaatschappijen (SHM) voor hun projecten in de huursector een renteloze lening van de VMSW krijgen, die ze in 33 gelijke annuïteiten moeten terugbetalen. Van bij de aanvang van het NFS2systeem werd voorzien in een Gewestelijke Sociale Correctie (GSC) die objectief vastgestelde tekorten door minder vermogende huurders diende op te vangen. Door structurele tekorten op nieuwe projecten worden er echter steeds meer kosten op deze manier opgevangen. Dit was niet de initiële bedoeling van dit systeem, waar eerder werd verwacht dat de GSC in een aantal uitzonderlijke gevallen zou moeten tussenkomen. Mede in combinatie met de toename van het aantal bouwprojecten onder invloed van het decreet grond- en pandenbeleid, dreigt op lange termijn een budgettaire explosie van de GSC. Het ontwerp van financieringsbesluit voorziet twee belangrijke wijzigingen: - SHM’s dienen hun lening voortaan met progressieve annuïteiten terug te betalen (jaarlijkse stijging met 2%); - Er wordt een negatieve rentevoet van -1% voorgesteld. SHM’s dienen hierdoor slechts 82,48% van het initieel ontleende bedrag terug te betalen. Deze voorstellen zorgen voor een hogere fundingkost voor de VMSW. Het noodzakelijke subsidiepercentage stijgt hierdoor van 52% naar 63,5%. Om deze stijging op te vangen wordt voorgesteld om het investeringsvolume met 18,15% te verkleinen. Om hetzelfde aantal woningen te realiseren zoals voorzien in het groeipad uit het Grond- en Pandendecreet wordt dit groeipad verlengd tot 2023 (i.p.v. 2020). Aanvullend wordt voorzien om 6.000 extra woningen te realiseren in het segment van de bescheiden woningen. De hervorming van de basisfinanciering moet de structurele tekorten bij nieuwbouwprojecten opvangen en de mede hierdoor ontstane druk op de GSC doen afnemen.
2
2.2.
Projectsubsidiëring
De projectsubsidiëring van diverse initiatiefnemers wordt meer gelijkgeschakeld. De voornaamste wijzigingen vervat in het ontwerpbesluit zijn: - de subsidie voor bouw en renovatie (SBR) voor lokale besturen en het Vlaams Woningfonds wordt afgeschaft. Projecten van deze initiatiefnemers zullen voortaan op eenzelfde manier als deze van de SHM worden betoelaagd; - afstemming tussen de systemen voor de verwerving van gronden of panden voor huur- of koopprojecten (o.a. faciliteren gemengde projecten); - afstemming van de subsidie voor sloop en infrastructuur (SSI) voor de koop- en huursector.
3. Bespreking van het ontwerpbesluit 3.1.
Opzet
De sociale huursector vervult een belangrijke rol in de realisatie van het recht op menswaardig wonen voor maatschappelijk kwetsbare groepen. In diverse adviezen werd de inhoudelijke keuze voor sociale huisvesting ondersteund. De Vlaamse Woonraad onderschrijft het opzet van het ontwerpbesluit om via een aangepaste financiering de realisatie van sociale huurprojecten financieel gunstiger te maken, de projecten van diverse initiatiefnemers meer gelijk te financieren en een grotere uniformiteit in de projectsubsidiëring van de koop- en huursector te bekomen. De Raad kan begrip opbrengen voor het feit dat in het kader van een ontwerp van financieringsbesluit de fundamentele discussie omtrent de rol en organisatie van sociale huisvesting niet ten volle kan worden gevoerd. Toch is een debat over het toekomstmodel voor de sociale huisvesting in Vlaanderen noodzakelijk, waarbij onder meer de doelgroep, de wijze van financiering en toewijzing en mogelijke alternatieven moeten worden uitgeklaard.1 De Vlaamse Woonraad vraagt dat dit debat ten gronde zou worden gevoerd naar aanleiding van de opmaak van het Woonbeleidsplan Vlaanderen. De Vlaamse Woonraad meent alvast dat het degelijke huisvesten van maatschappelijk kwetsbare groepen noodzakelijk is en steeds overheidstussenkomst zal vergen, met te verwachten financiële verliezen tot gevolg. De vraag is hoe deze zo beperkt mogelijk kunnen worden gehouden en hoe een optimale efficiëntie kan worden gerealiseerd.
3.2.
Basisfinanciering
Op korte termijn zal de gewijzigde basisfinanciering het financiële tekort op projectniveau verkleinen.
1
Afdeling woonbeleid (2011) Debatnota Woonbeleidsplan Vlaanderen. Brussel, Agentschap Wonen-Vlaanderen, p. 7-11.
3
De Vlaamse Woonraad heeft echter een aantal fundamentele bedenkingen bij voorliggend ontwerpbesluit: - Om de gewijzigde financiering budgettair haalbaar te maken, wordt het groeipad van het decreet grond- en pandenbeleid verlengd; - De nieuwe financiering biedt geen oplossing op lange termijn. Ondanks het sterk toegenomen subsidiepercentage blijven er ook onder het nieuwe financieringssysteem tekorten bestaan; - De nieuwe financiering wordt losgekoppeld van de evaluatie van het kaderbesluit sociale huur. Gelet op het grote belang van dit ontwerpbesluit, betreurt de Vlaamse Woonraad de afwezigheid van een reguleringsimpactanalyse (RIA) waarin op een goed gedocumenteerde manier relevante informatie wordt gebundeld (bv. globale financiële toestand van de SHM) en diverse opties tot bijsturing inhoudelijk en budgettair worden afgewogen (bv. alternatieve financieringsvormen). Nu ontbreekt vaak essentiële informatie en een vergelijkingsbasis om de genomen keuzes degelijk te kunnen beoordelen.
3.2.1. Groeipad decreet grond- en pandenbeleid Het decreet grond- en pandenbeleid voorziet in de realisatie van 43.000 bijkomende sociale huurwoningen tegen 2020. Om de meerkost van het toegenomen subsidiepercentage op te vangen, wordt voorgesteld dit groeipad te verlengen tot 20232. De Vlaamse Woonraad kan de verlenging van het groeipad voor sociale huurwoningen tot 2023 niet onderschrijven. De realisatie van 43.000 sociale huurwoningen tegen 2020 maakt integraal deel uit van het Regeerakkoord en het ViA / Pact 2020. Dit engagement verdient uitvoering. Zo nodig dienen hiervoor bijkomende middelen te worden voorzien. De bouw van 6.000 bescheiden woningen kan niet als compensatie gelden voor het verlaten van dit groeipad. Het betreft immers een verschillend doelpubliek.
3.2.2. Financiering van nieuwbouwprojecten De nota aan de Vlaamse Regering bevat een theoretische rentabiliteitsberekening van nieuwbouwprojecten in de sociale huur. Hieruit blijken volgende (niet geactualiseerde) tekorten per nieuwe sociale huurwoning:
2
In de marge merkt de Raad op dat niet wordt beargumenteerd om welke reden voor een verlenging met precies 3 jaar wordt geopteerd.
4
Tekort na 33 jaar Tekort na 66 jaar
Huidige NFS2 - 74.378 € - 123.086 €
Toekomstige financiering - 46.008 € - 56.746 €
De Vlaamse Woonraad heeft een aantal bedenkingen bij deze simulaties en de hiertoe gehanteerde uitgangspunten: Blijvende verlieslatendheid Ondanks het sterk toegenomen subsidiepercentage (van 52% naar 63,5%) blijven er volgens de simulaties ook onder het nieuwe financieringssysteem tekorten bestaan. De financiële verlieslatendheid van sociale huurprojecten wordt niet volledig weggewerkt. Op basis van het dossier kan de Raad onvoldoende beoordelen of de nieuwe financiering de realisatie van de maatschappelijke opdracht van de SHM op lange termijn mogelijk maakt. Huuropbrengsten bestaand patrimonium De Vlaamse Regering stelt dat veel SHM’s over een patrimonium beschikken waarop geen aflossingen meer rusten. De huuropbrengsten van deze woningen moeten dienen om de tekorten bij nieuwbouwprojecten op te vangen. In de financiële simulaties wordt echter voorzien in een herfinanciering na 34 jaar voor grondige renovatiewerken, waardoor er blijvende (zij het kleinere) tekorten zullen blijven bestaan. Op lange termijn kan dit systeem dus niet worden aangehouden. De Raad vraagt scherper na te gaan en te expliciteren wat de effecten van de (toekomstige) renovatieprojecten zijn op de globale financiering. Huurinkomsten De simulatie gaat uit van een te verwachten huuropbrengst van 271 euro per maand, die jaarlijks met 2% wordt geïndexeerd. Deze prognose is gebaseerd op de gemiddelde huuropbrengsten van het huidige huurpatrimonium en ligt in de lijn van de evolutie van de voorbije jaren. De Vlaamse Woonraad meent dat bij de gehanteerde premissen kanttekeningen kunnen worden geplaatst. Zo is de hypothese van constante (geïndexeerde) huurinkomsten geen zekerheid. Tevens is de impact van de te verwachten leegstand bij grotere renovatieprojecten niet ingecalculeerd (en mogelijk omvangrijker dan momenteel ingeschat). Progressieve annuïteiten Door de lening met progressieve annuïteiten te laten terugbetalen, wil de Vlaamse Regering de kapitaalaflossingen gelijke tred laten houden met de te verwachten inkomstenstroom. Hoewel het nieuwe voorstel zeker voordelen biedt (o.a. vermijden van een opstoot van tekorten in investeringsintensieve periodes) merkt de Vlaamse Woonraad op dat de zwaarte van de afbetaling hierdoor ver in de toekomst komt te liggen, waar de onzekerheid het grootst is. Het wekt dan ook verwondering dat in het ontwerpbesluit een vaste inflatie van 2% wordt ingeschreven. De Raad acht het wenselijk na te gaan of een meer flexibele wijze van uitbetaling mogelijk is (die mogelijk nauwer aansluit bij de werkelijke inflatie).
5
3.2.3. Herinvestering De Vlaamse Regering voorziet dat 50% van de opbrengst van de verkoop van huurwoningen voortaan systematisch zal worden afgehouden van de subsidiabele bedragen voor volgende verrichtingen. De Vlaamse Woonraad vraagt zich af hoe dit percentage werd bepaald.
3.2.4. Bijsturing kostprijsplafonds De Vlaamse Woonraad kan de bijsturing van de kostprijsplafonds (o.a. voor grondverwerving) onderschrijven.
3.2.5. Afstemming met belendende regelgeving en beleidsinitiatieven Kaderbesluit sociale huur De Vlaamse Woonraad is verwonderd dat het nieuw financieringsstelsel los van een evaluatie van het kaderbesluit sociale huur (KSH) werd ontwikkeld. Het KSH bepaalt immers de hoogte van de huurprijs en de beoogde doelgroep, twee factoren die bepalend zijn voor de ontvangsten van de huisvestingsactoren. Renovatie van het sociale huurpatrimonium Voorliggend ontwerp van besluit betreft vooral de financiering van nieuwbouwprojecten. De Vlaamse woonraad acht de renovatie van het bestaande sociale huurpatrimonium minstens even belangrijk. Dit zowel om het comfort en de betaalbaarheid (cf. energierenovatie) voor de sociale huurders te verhogen als om leegstand van sociale huurwoningen (met nadelige effecten op de effectieve aangroei van het sociale huurpatrimonium) te vermijden. De Vlaamse Woonraad vraagt hiervoor de nodige middelen te willen uittrekken. De Raad vraagt tevens maximale transparantie inzake de financiering van nieuwbouw en renovatie van sociale woningen, en de wijze waarop deze elkaar budgettair beïnvloeden.
3.3.
Gewestelijke sociale correctie
De Vlaamse Woonraad onderschrijft het belang van een systeem waarbij objectief vaststelbare tekorten omwille van minder vermogende huurders (en dus lagere huurinkomsten) worden opgevangen. In het nieuwe financieringssysteem worden de tegemoetkomingen voor achterstal en leegstand, die forfaitair in de kosten ter bepaling van de GSC zijn verrekend, gehalveerd (tot resp. 1% en 1,5%). De nota aan de Vlaamse Regering bevat geen uitgewerkte verantwoording voor deze bijsturing, waardoor de Raad moeilijk kan oordelen in welke mate dit een realistisch uitgangspunt is.
6
Verder stelt de Raad vast dat de berekening van de GSC niet aan een evaluatie onderworpen is en er dus ook geen fundamentele wijzigingen werden aangebracht in de uitwerking van de GSC. Vragen die hierbij naar voor komen zijn o.a. of niet alle SHM’s hiervoor in aanmerking moeten komen, of de beheerskosten moeten opgenomen blijven voor de berekening van de GSC, of toekenning van een GSC wel een goede voorwaarde is tot betoelaging maatschappelijk werkers, enz. De Raad vraagt een grondige evaluatie te overwegen.
3.4.
Projectsubsidiëring
De financiering van de sociale huisvestingsprojecten stoelt nog ten dele op de huisvestingscode. De Raad kan gelet op de juridisch– technische moeilijkheden instemmen met een trapsgewijze omschakeling. De SBR subsidieregeling wordt opgeheven en de subsidiëring van deze verrichtingen wordt voortaan volledig geënt op de Vlaamse Wooncode. Hiermee wordt eveneens een gelijkschakeling tussen de initiatiefnemers van sociale huurwoningen bewerkstelligd. De Raad kan de beoogde principiële gelijke behandeling onderschrijven. Tevens wordt met het ontwerpbesluit een betere afstemming tussen de behandeling van sociale koop- en huurwoningen gerealiseerd. Onder meer in functie van de realisatie van gemengde projecten is dit een gunstige evolutie. De Raad heeft een aantal puntsgewijze bedenkingen: - Bij het herwerken van de projectsubsidiëring wordt geopteerd om de voorwaarden van SBE te behouden. De Raad stelt voor de voorwaarde m.b.t. 70 % rijwoningen of appartementen te vervangen door een voorwaarde die de densiteit weergeeft (is aangewezen vanuit stedenbouwkundig oogpunt); - de gelijkschakeling van de koop en huur bij de verwervingsubsidies wordt gerealiseerd en er wordt voorgesteld te werken met leningen. In vergelijking met de aanwending van de eigen middelen houdt het huidige voorstel een wachtperiode in, wat door een aantal actoren als minder optimaal wordt ervaren. - Hoewel de afbakening in woningbouw- en woonvernieuwingsgebieden achterhaald is en niet meer sluitend op de fysieke realiteit, blijft de regelgeving hier deels op stoelen. Hier kan worden aangedrongen op het herwerken van de territoriale selectiviteit.
7
