114 — AWM 50
Van kantoor naar... Kinderdagverblijf, hotel, school, zorgvoorziening, studentenwoningen of reguliere woningen. In leegstaande kantoorgebouwen zijn allerlei andere programma’s onder te brengen. Welke gebouwen komen in aanmerking voor een dergelijke transformatie? Tekst Michiel van Raaij
115 — AWM 50
Gerard van Beek Fotografie
A
Architectuur Transformatie van kantoorgebouwen
De Veilige Veste Aan de ringweg van Leeuwarden heeft KAW voor Fier Fryslân een voormalig politiebureau getransformeerd tot opvanghuis voor vrouwen die op de vlucht zijn voor huiselijk geweld. Het gebouw heeft voor de vrouwen in totaal 48 kamers, verdeeld over zes woongroepen.
1 kamer 2 gemeenschappelijke ruimte 3 trappenhuis 4 patio
116 — AWM 50
Court Garden Hotel Aan de Laan van Meerdervoort in Den Haag heeft architect-ontwikkelaar Larry de Jager in opdracht van de ondernemersfamilie Zhang een leegstaand kantoorgebouw getransformeerd tot een driesterren hotel met in totaal zeventig kamers.
1 lift 2 trappenhuis 3 hotelkamer
A
Architectuur Transformatie van kantoorgebouwen
Snel geld verdienen, daar draaide het de afgelopen twee decennia om bij de ontwikkeling van kantoren. Stedenbouwkundige inpassing, architectonische kwaliteit en transformatiemogelijkheden van het casco speelden vaak een ondergeschikte rol. Het draaide om bouwvolume, en dat werd ook gerealiseerd. Voortgestuwd door een groeiende dienstensector groeide de totale voorraad kantoorruimte met
— “Transformatie wordt een serieus alternatief voor nieuwbouw” bijna 70% tot zo’n 50 miljoen vierkante meter. Met een krimpende economie, de opkomst van Het Nieuwe Werken en de vergrijzing is de groeiende vraag naar kantoorruimte inmiddels omgeslagen in een gestaag dalende vraag. Van de totale voorraad staat volgens de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) momenteel ruim 15% leeg. Het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) heeft becijfert dat hiervan 10% structureel leegstaat. Een deel hiervan zal na renovatie opnieuw als kantoorruimte dienst kunnen doen, een ander deel zal herbestemd kunnen worden, en een laatste deel zal gesloopt moeten worden. Er is momenteel veel aandacht voor succesvolle renovaties van bestaande kantoorgebouwen. De renovatie van het voormalige hoofdkantoor van ABN Amro in Amsterdam of de renovatie van het HAKA-gebouw in Rotterdam tonen de enorme potentie hiervan. De totale leegstand van kantoorruimte neemt hiermee echter niet af. Hoe kansrijk is een herbestemming met een ander programma dan kantoorruimte? De Veilige Veste “Ik merk dat opdrachtgevers er nu meer open voor staan dan voorheen”, zegt architect Beatrice Montesano van KAW architecten en adviseurs. “Transformatie wordt zo langzamerhand een serieus alternatief voor sloop en nieuwbouw.” Voorwaarde is wel dat de structuur van de oudbouw matcht met de
structuur van het nieuwe programma. “Anders is het te duur.” Bij het project De Veilige Veste in Leeuwarden bestond precies die match. Het voormalige politiebureau aan de ringweg is naar ontwerp van KAW getransformeerd tot opvanghuis voor vrouwen die slachtoffer zijn geworden van geweld. “De vierkante plattegrond van het politiebureau is de vierkante plattegrond van het ziekenhuis”, zegt Montesano. Met een vierkant grid van 3,6 meter, een dragende gevel en een grote verdiepingshoogte bood het casco voldoende flexibiliteit om het nieuwe programma op te nemen. “Aan het begin van het ontwerpproces is sloop en nieuwbouw vergeleken met een radicale transformatie van het bestaande gebouw. Dat laatste bleek goedkoper.” Onderdeel van die radicale transformatie was een geheel nieuwe gevel die ontworpen is volgens de passiefhuis-standaard. “Met het passiefhuis certificaat in de hand konden wij de bij de opdrachtgever hard maken dat de extra investering in tien jaar terugverdiend zou zijn”, vertelt Montesano. Om deze standaard te kunnen halen moest het gebouw opnieuw gedetailleerd worden en zijn kozijnen met driedubbelglas uit Duitsland betrokken. Court Garden Hotel Waar bij De Veilige Veste de bestaande bebouwing getransformeerd werd vanwege het financiële voordeel dat dit opleverde, daar was bij het ontwerp van het Court Garden Hotel de tijdswinst die de transformatie opleverde doorslaggevend. De opdrachtgever, een lokale hotelier, wenste op korte termijn een tweede hotel te openen. Een leegstaand kantoorgebouw aan de Laan van Meerdervoort in Den Haag leek hiervoor de ideale basis. Dat was uiteindelijk toch niet helemaal het geval. In het ontwerpproces kwam architect-ontwikkelaar Larry de Jager erachter dat het stramien van tweepersoonskamers niet helemaal matchte met het stramien van de betonnen constructie. Ook bleek de bestaande gevel op thermisch en akoestisch vlak een te lage isolatiewaarde te hebben. Met een achterzetgevel heeft de architect beide problemen opgelost. Hiermee verstoort het nieuwe stramien binnen de bestaande tektoniek van de gevel niet. In combinatie met deels nieuwe installaties en domotica is het gebouw van energielabel D naar A+ gegaan. De gehele transformatie is in vijf maanden gerealiseerd.
117 — AWM 50
Ronald Tilleman/DAPh
118 — AWM 50
A
Architectuur Transformatie van kantoorgebouwen
Calandstraat 25 Net als het Court Garden Hotel staat ook het woongebouw Calandstraat 25 in een negentiende eeuwse buurt met een mix van woon- en werkgebouwen, dit keer in Rotterdam. De transformatie van woonhuis naar kantoorgebouw in het verleden ook veel voorgekomen. Een transformatie van kan-
— “Als architect moet je kijken naar de kracht van het gebouw” toorgebouw naar woongebouw is in deze context niet onvoorstelbaar. Voor een bakstenen kantoorgebouw uit de jaren tachtig zoals hier, was echter wel wat fantasie nodig. Hoe kon dit gebouw als woongebouw functioneren, en er ook zo uitzien? Met zijn ontwerp voor het woongebouw heeft Studio Hartzema beperkt maar strategisch ingegrepen in de bestaande structuur. Om de appartementen te voorzien van een buitenruimte zijn een aantal
119 — AWM 50
borstweringen verwijderd en vervangen door Franse balkons. De verticale geleding van de gevel laat deze verandering goed toe. Het bestaande balkon boven de entree is verwijderd om een genereuzere entree te kunnen maken. Aan de bestaande bouw zijn plaatselijk twee verdiepingen toegevoegd om een penthouse te maken die het dak transformeert tot terras. Door het hele gebouw te stuken heeft het ten slotte een volledig nieuwe uitstraling gekregen. Brandtrappen Het zijn de wat kleinschaliger kantoorgebouwen op een centrale plekken in de stad die als eerste in aanmerking lijken te komen voor transformatie. Architect Beatrice Montesano van KAW beaamt dat. “Bij grote plattegronden moeten er voor andere programma’s bijvoorbeeld extra brandtrappen gemaakt worden. Transformatie wordt dan als snel te duur en levert dan te weinig kwaliteit op.” “Het is zeker niet zo dat elk kantoorgebouw geschikt is voor transformatie”, voegt ze eraan toe. “Als architect moet je goed kijken naar de kracht van het bestaande gebouw. Maar essentieel is uiteindelijk dat het casco een zekere overmaat heeft.” Bij eventuele nieuwbouw van kantoorgebouwen is dit iets om rekening mee te houden.—
Calandstraat 25 Aan de Calandstraat in Rotterdam heeft studio Hartzema een leegstaand kantoorgebouw met enkele strategische ingrepen getransformeerd tot een woongebouw met elf appartementen.
1 trappenhuis 2 appartement 3 balkon/noodtrappenhuis
