de transformatie van het portiek onderzoek naar de transformatiemogelijkheden van de ooltgensplaatweg in rotterdam-pendrecht

de transformatie van het portiek

onderzoek naar de transformatiemogelijkheden van de ooltgensplaatweg in rotterdam-pendrecht

‘de transformatie van het portiek’ is een verslag van een onderzoek naar uitbreidingsmogelijkheden van portiekflats. Dit onderzoek is uitgevoerd door Van Schagen architekten in opdracht van en in samenwerking met de Nieuwe Unie. Winket voor de Bouw heeft het kostenonderdeel voor zijn rekening genomen. Het onderzoek is in het kader van de IPSV financieel ondersteund door het Ministerie van VROM. Van Schagen architekten Rotterdam, 1 april 2006


onderzoek naar de transformatiemogelijkheden van de ooltgensplaatweg in rotterdam-pendrecht

VA N S C H A G E N A R C H I T E K T E N Postbus 8183 3009 AD Rotterdam Telefoon 010 289 23 12 www.denieuweunie.nl

Postbus 29218 3001 GE Rotterdam Telefoon 010 413 65 98 www.vanschagenarchitekten.com

transformatie van de portiekflat

In de herontwikkeling van naoorlogse wijken is behoefte aan kwalitatief hoogwaardige appartementen. Liftontsluiting en een parkeervoorziening is wenselijk. De vraag is of door middel van transformatie van bestaande portiekflats in deze behoefte kan worden voorzien. Transformatie kan enkele voordelen ten opzichte van sloop en nieuwbouw hebben. Transformatie zou sneller gerealiseerd kunnen worden dan nieuwbouw, omdat de ruimtelijke ordeningsprocedures eenvoudiger kunnen zijn en omdat het bouwproces sneller kan verlopen. Door behoud en hergebruik kunnen de kosten en de milieubelasting lager uitvallen. Tenslotte leidt transformatie tot een respectvolle omgang met de geschiedenis van woning en wijk. Van Schagen architekten hebben het concept van woninguitbreiding ontwikkeld als één van de transformatiemogelijkheden. Het ministerie van VROM heeft in het kader van de IPSV subsidie toegekend aan nader onderzoek van het concept van woninguitbreiding voor een blok van 56 portiekflats in bezit van de Nieuwe Unie aan de rand van Rotterdam-Pendrecht. De onderzoeksvragen waren: - Hoe kan woninguitbreiding vorm worden gegeven in het complex portiekwoningen aan de Ooltgensplaatweg in Pendrecht, waarbij de woninguitbreiding en de parkeervoorziening op een bevredigende manier zijn ingepast in de gemeenschappelijke tuin? - Hoe kan het concept van woninguitbreiding de

VAN SCHAGEN ARCHITEKTEN

voordelen van nieuwbouw (kwaliteit van wonen, ontsluiting en parkeren) combineren met die van renovatie (goedkoop, snel, beperkte ingreep, respectvol, duurzaam? - hoe bepalen stedenbouwkundige inpassing, cascomaatvoering, peilhoogte en kosten versus opbrengsten de kansen voor woninguitbreiding? Van Schagen architekten hebben dit onderzoek verricht in samenwerking met de Nieuwe Unie en Winket voor de bouw in opdracht van dNU; dNU was de indiener van het onderzoeksvoorstel bij VROM. In het onderzoek van de Ooltgensplaatweg wordt het concept van woninguitbreiding naast andere transformatiemogelijkheden gezet en kort vergeleken met vervangende nieuwbouw. De vraag is daarmee verbreed tot hoe riante liftontsloten appartementen gerealiseerd kunnen worden in bestaande portiekflats en hoe zich dit verhoudt tot nieuwbouw. Dit verhaal komt aan bod in hoofdstuk Ooltgensplaatweg. In het daarop volgend hoofdstuk Woninguitbreiding van portiekflats wordt weer ingezoomd op het concept van woninguitbreiding. Het concept van woninguitbreiding wordt voor meerdere casco’s onderzocht. De vraag is dan welke vorm van woninguitbreiding nodig is en welke aanpassingen van het casco nodig zijn om het gewenste liftontsloten appartement te realiseren. In het slothoofdstuk worden aan de hand van bovenstaande onderzoeksvragen de belangrijkste resultaten samengevat en worden vervolgstappen omschreven.

OOLTGENSPLAATHOF

20 MAART 2006

7

ooltgensplaatweg

Het Ooltgensplaatwegblok bevat 56 portiekflats (ca. 55 m2 gbo). De portiekmaat (de hart-op-hart maat van twee woningen samen) is 13,70 m. Opvallend is het ontbreken van een wisselbeuk; voordeel hiervan is dat aan de achterzijde nog redelijke beukmaten zijn gerealiseerd: netto 3515 en 2915 mm. Het casco bestaat uit gemetselde wanden en betonnen vloeren.

10

OOLTGENSPLAATHOF

20 MAART 2006


De vraag is of in de 56 portiekflats aan de Ooltgensplaatweg door middel van tranformatie een kwaliteit gerealiseerd kan worden die vergelijkbaar is met nieuwbouw. Nieuwbouwkwaliteit betekent volgens het programma van eisen van dNU ondermeer: - 3-kamerappartement voor de middeldure koop of huur (niet persé voor ouderen) van minimaal 85 m2 gbo excl. berging en buitenruimte; - traploze ontsluiting; - vier verblijfsruimten (keuken, woonkamer, twee slaapkamers) moeten onafhankelijk van elkaar bereikt kunnen worden en aan de gevel liggen; - min. één gebouwde parkeerplaats per woning. Om de mogelijkheden van dit programma te onderzoeken in de bestaande bouw zijn vijf woningmodellen en vijf parkeermodellen ontwikkeld. Deze worden op de volgende pagina’s aan de hand van schetsen toegelicht. Daarna worden ze beoordeeld. Een min of meer vergelijkbaar nieuwbouw programma zou bestaan uit 60 galerijwoningen van gemiddeld 95 m2 gbo op een half verdiepte plint ten behoeve van het parkeren. Bij de berekening van het financiële resultaat heeft dNU de volgende uitgangspunten gehanteerd: - De grondkosten en kosten voor de woonomgeving zijn bepaald op basis van het totaal bedrag dat in de boeken staat als er nieuwbouw (60 won.) zou worden gerealiseerd. Hoe geringer dus het aantal woningen na ingreep, hoe hoger dus de grondkosten per woning. - De bijkomende kosten zijn gesteld op 25% bij transformatie en 20% bij nieuwbouw. - De VON-prijs is op advies van Atta makelaars gesteld op 1.700 euro bij transformatie en 1.750 bij nieuwbouw. De bouwkosten zijn voor de transformatie berekend door Winket. Voor de nieuwbouw is uitgegaan van galerijwoningen voor 1.000 euro per m2 gbo (aanneemsom ex. btw). De kosten voor een parkeerplaats (half verdiept onder het gebouw) kosten 13.750 p.p. (aanneemsom ex btw).


OOLTGENSPLAATHOF

20 MAART 2006

11

nieuw bestaand

woningmodel 1: woninguitbreiding aan de achterzijde van 5,00m. Alle 56 woningen worden aan de achterzijde uitgebouwd met 5,00 m. Met de uitbouw ontstaat een ruim appartement (gemiddeld 86 m2 gbo), dat echter diep (15 m.) en relatief smal (6,85 m.) is. Hierdoor kan de keuken als woonplek niet aan de gevel gerealiseerd worden. Wel is het mogelijk een flexibele woning te maken met drie gelijkwaardige ruimten die naar believen van de bewoner gebruikt kunnen worden. De lift wordt geplaatst in de smalle beuk naast de entree en bedient steeds acht woningen; op de begane grond is een uitbouw nodig voor de entree. Het financiële resultaat is 27.000 euro per woning negatief.

12

OOLTGENSPLAATHOF

20 MAART 2006


woningmodel 2: horizontale samenvoeging van drie naar twee woningen Van drie bestaande woningen worden twee nieuwe gemaakt. Dit levert 36 woningen op met een gering gemiddeld oppervlak (80 m2 gbo). Vanwege de geringe grootte is deze variant niet verder uitgezocht.


OOLTGENSPLAATHOF

20 MAART 2006

13

nieuw bestaand

woningmodel 3: horizontale samenvoeging van drie naar twee woningen met een uitbreiding van 2,00m. De horizontale samenvoeging van model 2 wordt gecombineerd met een uitbouw van 2,00 m. diep voor zes van de zeven portieken. De plattegronden worden bajonetvormig om de bestaande portieken met nieuwe liften heen georganiseerd. Op deze manier kunnen op het hele blok twee portieken worden opgeheven. De lift bedient gemiddeld zeven woningen. In totaal ontstaan er 36 nieuwe woningen van gemiddeld 104 m2 gbo. Het financiële resultaat is ongeveer 49.000 euro per woning negatief.

14

OOLTGENSPLAATHOF

20 MAART 2006


woningmodel 4: horizontale samenvoeging van twee naar één woning Een verder kwaliteitsslag is de horizontale samenvoeging van twee woningen tot één nieuwe en deze portieksgewijs voorzien van een nieuwe lift. Deze lift bedient dan slechts vier woningen. Dit levert 28 brede woningen van 107 m2 gbo. Het resultaat is 83.000 euro per woning negatief.


OOLTGENSPLAATHOF

20 MAART 2006

15

woningmodel 5: horizontale samenvoeging van twee naar één woning met dakopbouw De horizontaal samengevoegde woningen van model 4 kunnen worden uitgebreid met een terugliggende laag met evenveel woningen (92 m2 gbo) als de onderliggende laag. Dit leidt tot zeven woningen extra tot in totaal 35 woningen. Het resultaat tezamen is 69.000 euro per woning negatief.

16

OOLTGENSPLAATHOF

20 MAART 2006


nieuw

bestaand

parkeermodel 3 gecombineerd met woningmodel 1

parkeermodel 1 en 3: tweezijdig parkeren in de open lucht (1) en overdekt (3) Op het niveau van de kelder wordt een dichte vloer gerealiseerd met een diepte van 16 m. zodat tweezijdig dwars geparkeerd kan worden. Eén rij auto’s verdwijnt onder een evt. uitbouw. Het financiële resultaat van deze parkeeroplossing is minus 5.000 euro. Het levert 70 plekken op. Een luxere variant is het overdekken van het parkeervak. Het dek onttrekt de auto’s aan het zicht en kan benut worden voor activiteiten of voor groen. Bij tweezijdige parkeren is het tekort vergelijkbaar met model 3, mede omdat de parkeerplekken in deze variant iets meer opbrengen. Het aantal plekken is 70.


OOLTGENSPLAATHOF

20 MAART 2006

17

1200 nieuw

bestaand

parkeermodel 4 gecombineerd met woningmodel 5

parkeermodel 2 en 4: enkelzijdig parkeren in de open lucht (2) en overdekt (4) De diepte van het parkeervak blijft beperkt tot 11 m. als aan één zijde wordt geparkeerd. Doordat de kosten per parkeerplaats toenemen, maar de opbrengsten per plek gelijk ontstaat in dit model een tekort van ruim 10.000 euro. Het aantal plekken is 35. Ook deze variant is overdekt uit te voeren. Hierdoor loopt het tekort verder op tot 20.000 euro per plek.

18

OOLTGENSPLAATHOF

20 MAART 2006


nieuw

bestaand

parkeermodel 5 en 4 gecombineerd met woningmodel 1

parkeermodel 5: in boxen parkeren Een laatste variant is parkeren in de bestaande kelderbak in eigen boxen. Deze meest luxueuze variant (21 parkeerboxen) levert een tekort op van 14.000 euro per plek. Een combinatie met parkeermodel 2 of 4 (35 parkeerplekken) levert 56 parkeerplaatsen op.


OOLTGENSPLAATHOF

20 MAART 2006

19

te handhaven eengezinswoningen in twee lagen


te vervangen portiekblok in drie lagen

groen openbaar gebied

te vervangen laagbouw in twee lagen

70 P.P. (DUBBELZIJDIG PARKEREN)

te transformeren portiekblok in vier lagen

In de parkeermodellen 2 en 4 is de uitbouw vanuit de bestaande achtergevel 16,00 m. Dit is een forse aanslag op de kwaliteit van de binnentuin. De parkeerbak ligt dicht tegen de koppen van de laagbouw aan en van het brede gedeelte van de binnentuin blijft ook nog maar weinig over.

20

OOLTGENSPLAATHOF

20 MAART 2006


te handhaven eengezinswoningen in bestaande bouw in twee lagen twee lagen


te vervangen portiekblok in drie lagen

bestaande bouw in drie lagen

groen openbaar gebied

te transformeren portiekblok in vier lagen

te vervangen laagbouw in twee lagen

35 P.P. (ENKELZIJDIG PARKEREN OF 56 P.P. (INCL. KELDERLAAG)

In de parkeermodellen 1 en 3 (al dan niet in combinatie met inpandig parkeren) blijft de uitbouw beperkt tot 11,00 m. De kwaliteit van de binnentuin wordt minder aangetast.


OOLTGENSPLAATHOF

20 MAART 2006

21

woningaantal

22

gem. m2 (gbo)

woningkwaliteit flexibele woning; geen 4e woonplek aan de gevel krappe woning; geen 4e woonplek aan de gevel

ontsluiting

aanneemsom ex btw

financieel resultaat

portiek met lift; 8 woningen per lift

97.000

-27.000


niet berekend

niet berekend

model 1

56

86

model 2

36

80

model 3

40

104

ruime woning


121.000

-49.000

model 4

28

108

brede woning


144.000

-83.000

model 5

35

105

brede woning


137.000

-69.000

nieuwbouw

60

95

ruime diepe woning

galerij; 30 woningen per lift

95.000

-4.000

OOLTGENSPLAATHOF

20 MAART 2006


beoordeling woningen parkeermodellen In tekst en beeld zijn de woningen parkeermodellen de revue gepasseerd. Hieronder wordt per model een afweging gemaakt van kosten versus kwaliteit. De beoordeling is samengevat is de naastliggende tabel. Model 1 is financieel het meest interessante transformatiemodel. De redenen hiervan zijn de handhaving van het aantal woningen (dragers herhuisvestingskosten, boekwaarde en grondkosten) en het aantal woningen per nieuwe lift (acht woningen). Kwalitatief valt dit model echter af vanwege de onmogelijkheid te voldoen aan de eis van dNU van vier woonplekken aan de gevel, omdat de casco-maat van 13,70m. daarvoor te smal is. Model 2 is kwalitatief te mager (te klein) om te kunnen concurreren met nieuwbouw. Dit model is verder niet doorgerekend. De modellen 3, 4 en 5 zijn kwalitatief goed (brede woningen met meer dan 100 m2 gbo), maar leveren weer een hoog financieel tekort op. Dat wordt vooral veroorzaakt door het grote woningverlies en door de dure aanpassing van de ontsluiting die op weinig woningen gedeeld kan worden. De kosten voor het bijplaatsen van een lift incl. stopplaatsen op alle verdiepingen (ook kelderverdieping) en een nieuw uitgebouwde entree bedragen rond de 2 ton euro. In model 4 betekent dit 50.000 euro per woning voor de liftontsluiting. Nieuwbouw is onder de genoemde condities ook niet rendabel te ontwikkelen, zij het dat het tekort fors lager ligt dan de transformatiemodellen. Dit wordt veroorzaakt door de opzet van de nieuwbouw (meer woningen dan bestaand, galerij-ontsluiting met 30 woningen per lift) waardoor de bouw- en grondkosten lager uitvallen dan transformatie. Verder vallen de bouwkosten lager uit door een lagere aanname van de bijkomende kosten (20% bij nieuwbouw en 25% bij transformatie). De opbrengsten van nieuwbouw vallen relatief gunstig uit ten eerste omdat de makelaar een hogere von-prijs per m2 aanhoudt voor nieuwbouw dan voor transformatie en ten tweede omdat tegelijkertijd de verhouding bvo-gbo gunstiger


is bij nieuwbouw dan bij transformatie (ruimte voor ontsluiting, bergingen). Dit werkt in het voordeel van nieuwbouw, omdat de verkoopwaarde wordt bepaald aan de hand van de gbo’s. Het wekt geen verwondering dat parkeermodel 1 financieel de meest aantrekkelijke is: de kosten voor de rijbaan worden over een maximaal aantal plaatsen verdeeld en er hoeven geen kosten gemaakt te worden voor overkapping en luchtbehandeling. De kwaliteit is echter beperkt: geen droge parkeerplek, veel auto’s in het zicht en een flinke aanslag op de binnentuin. De optie waarbij geparkeerd wordt in de kelderlaag van de bestaande bebouwing in combinatie met enkelzijdig (open of overdekt) parkeren ernaast is kwalitatief een betere optie en geeft tekorten die nog binnen de grenzen van het betamelijke liggen, zij het hoger dan nieuwbouw (resp. 13.000 en 18.000 euro). In nieuwbouw geven de parkeerplekken een tekort van 9.000 euro. Vooralsnog is het in Pendrecht (zonder betaald parkeren) niet mogelijk rendabel parkeervoorzieningen te realiseren. conclusies ooltgensplaatweg 1. Het casco van de Ooltgensplaatweg is ongeschikt voor woninguitbreiding, omdat bij voldoende grootte diepe, relatief smalle woningen ontstaan. Dit probleem speelt niet bij bredere casco’s. 2. Andere transformatiemodellen blijken financieel niet rendabel te zijn. Dit wordt veroorzaakt door het grote woningverlies. Hierdoor drukken zowel de grondkosten als de kosten voor de ontsluiting zwaar op het rendement. 3. Financieel en kwalitatief is in de Ooltgensplaatweg sloop en nieuwbouw te verkiezen boven transformatie. De Nieuwe Unie heeft op basis van dit onderzoek besloten geen transformatie van het woningblok aan de Ooltgensplaatweg uit te voeren. Dit wordt veroorzaakt door de hierboven genoemde punten: groter aantal woningen, compacte opzet met lagere bouwkosten per m2, lagere inschatting van bijkomende kosten en hogere inschatting van opbrengsten. 4. Uit de berekeningen blijkt dat het moeilijk is een rendabel koopappartementenproject te ontwikkelen,

OOLTGENSPLAATHOF

20 MAART 2006

zowel met transformatie als met sloop en nieuwbouw. Dit wordt veroorzaakt door het slechte imago van Pendrecht en de daardoor slechte afzetbaarheid van appartementen. Hierdoor schat de makelaar de verkoopopbrengst laag in. 5. Woninguitbreiding is financieel aantrekkelijk ten opzichte van samenvoeging. Dit wordt veroorzaakt door het voorkomen van woningverlies, waardoor de grondkosten en de kosten voor de ontsluiting per woning fors lager worden. 6. Bij de transformatiemodellen met een groot woningverlies moet het afzien of sterk vereenvoudigen van de liftontsluiting overwogen worden. De kosten hiervoor drukken per woning zwaar op het exploitatieresultaat (ca. 50.000 euro). Andere vormen van transformatie, zoals verticaal samenvoegen, liggen dan eerder voor de hand dan de realisatie van appartementen. Andere posten die de transformatie goedkoper zouden kunnen maken zijn minder grote buitenruimte en minder constructieve doorbraken. Er was geen betrokkenheid van andere partijen, zoals bewonersgroepen en gemeentelijke diensten bij dit onderzoek. De Nieuwe Unie heeft de uitkomsten van het onderzoek afgewacht voordat zij het eventuele gesprek met derden zou aangaan. In de vigerende plannen staat de Ooltgensplaatweg immers op de nominatie voor sloop en vervangende nieuwbouw. Te vroeg naar buiten treden met onderzoek naar alternatieven zou alleen maar onnodige onrust veroorzaken.

23

model 1

model 3

model 4

totaal aantal gbo von/gbo verkoopprijs von opbrengst

-7%

model 5

nieuwb.

totaal

totaal

56

36

28

35

60

86,3

100,9

107,5

104,4

95,0

1.700

1.700

1.700

1.700

1.750

146.710

171.568

182.750

177.514

167.500

136.440

159.558

169.958

165.088

155.775

grondkosten

18.901

29.402

37.802

30.242

23.842

aanneemsom

97.394

120.774

144.391

136.754

95.000

3%

27%

52%

44%

0%

24.349

30.194

36.098

34.189

19.000

aanneemsom tov nb bijkomende kosten

25%

btw

19%

23.131

28.684

34.293

32.479

21.660

163.775

209.053

252.584

233.664

159.502

bouwko/gbo

1.129

1.197

1.343

1.310

1.000

stiko/gbo

1.898

2.071

2.350

2.238

1.679

-27.000

-49.000

-83.000

-69.000

-4.000

kosten

resultaat (afgerond)

kosten en opbrengsten per model en in vergelijking met nieuwbouw; bouwkosten voor de transformatiemodellen zijn berekend door Winket voor de Bouw, de kosten voor de nieuwbouw hebben betrekking op een referentieproject in vo-stadium.

24

OOLTGENSPLAATHOF

20 MAART 2006


model omschrijving

aantal p.p. kosten ex. btw

bijk.kost

btw

25%

19%

stichtingskosten

von-prijs opbrengst

resultaat

-7%

1 parkeren buiten

2-zijdig

70

642.732

9.182

2.295 2.181

14.000

10.000

9.300

-5.000

2 parkeren buiten

1-zijdig

35

482.028 13.772

3.443 3.271

20.000

10.000

9.300

-11.000

3 parkeren binnen 2-zijdig

70

979.721 13.996

3.499 3.324

21.000

12.000

11.160

-10.000

4 parkeren binnen 1-zijdig

35

725.569 20.731

5.183 4.924

31.000

12.000

11.160

-20.000

5 parkeren binnen box

21

351.335 16.730

4.183 3.973

25.000

12.000

11.160

-14.000

72

990.000 13.750

3.438 3.266

20.000

12.000

11.160

-9.000

nieuwbouw

kosten en opbrengsten per model en in vergelijking met nieuwbouw; bouwkosten voor de transformatiemodellen zijn berekend door Winket voor de Bouw, de kosten voor de nieuwbouw hebben betrekking op een referentieproject in vo-stadium.


OOLTGENSPLAATHOF

20 MAART 2006

25

woninguitbreiding van portiekflats in nederland

het 13,70-type Dit type heeft dezelfde portiekmaat als het Ooltgensplaatwegtype, maar heeft wel een wisselbeuk. Uitbreiding met 5,00 m. levert voldoende grote woningen op, maar geen plattegrond met vier verblijfsplekken aan de gevel

28

het 14,80-type Een uitbreiding van 5,00 m. levert woningen op van 80-90 m2 gbo met de mogelijkheid tot vier verblijfsplekken aan de gevel. Dit is het smalste type, waarbij dat mogelijk is; dit hangt nauw samen met de maat van de smalle beuk naast het trappenhuis: deze moet de maat hebben van een verblijfsruimte.

OOLTGENSPLAATHOF

20 MAART 2006

het 17,00-type Bij het 17,00-type zou een uitbreiding van 5,00 m. grote woningen opleveren; 3,50 m. uitbreiding levert 90 tot 100 m2 gbo op.


Uit het onderzoek van de Ooltgensplaatweg blijkt dat een casco van 13,70 m. te klein is om met een uitbouw voldoende kwaliteit te bieden De vraag is of deze conclusie ook geldt voor grotere casco’s. Om deze vraag te beantwoorden hebben we achtentwintig portiektypen oplopend naar breedtemaat onderzocht op de mogelijkheden voor woninguitbreiding. De keuze van de types correspondeert met de selectie van de typen die Thijssen en Meijer hebben opgenomen in hun “Bouwconstructieve analyse meergezinshuizen in de non-profit huursector 1946-1965”. Deze selectie is relevant omdat zij een doorsnee geeft van de woningproductie van portiekflats tussen 1955 en 1965. Bij de selectie voor dit onderzoek zijn de typen zonder wisselbeuk buiten beschouwing gelaten.

maken doorbraak in aanpalende ruimte, om zo de ruimtelijkheid en de bruikbaarheid van het bestaande casco sterk te vergroten. Hierna volgen plattegronden van drie cruciale portiektypen: het 13,70 m.-, het 14,80 m.- en het 17,00 m.-type.

toepasbaarheid van woninguitbreiding Op basis van dit onderzoek kunnen we de volgende conclusies trekken. 1. Uit de analyse van de selectie van portiektypes blijkt dat de casco-breedte per portiekeenheid varieert tussen 13,70m. en 21,17m. 2. Voor toepassing van het concept van uitbreidbaarheid valt de selectie uiteen in drie groepen: Woningen met een portiekeenheid tot 14,80 kunnen uitgebreid worden met 5,00 m. in de diepte tot een ruim 3-kamerappartement (ca. 85 m2 gbo) maar vanwege de beperkte breedte alleen met een inpandige keuken of een gecombineerde woonkamer-keuken; deze casco’s lenen zich dus minder voor het concept van woninguitbreiding. Bij portiekeenheden vanaf 14,80 m. tot ca. 17,00 m. kan ook aan deze laatste eis voldaan worden, waarbij de uitbreiding kan variëren van 3,00 tot 5,00 m. Bij portiekmaten tenslotte vanaf ca. 17,00 m. is uitbreiding een minder voor de hand liggend concept, omdat de woningen van zichzelf al groot genoeg zijn. 3. Op basis van bovenstaande conclusie zien we ook dat de Ooltgensplaatweg een uiterst ongelukkige keuze was om het concept van woninguitbreiding aan te toetsen. 4. Woninguitbreiding constructief benutten voor


OOLTGENSPLAATHOF

20 MAART 2006

29


In het onderzoek stond de vraag centraal of door middel van transformatie van bestaande flats ook in de behoefte aan goede liftontsloten appartementen kan worden voorzien. Het ministerie van VROM heeft in het kader van de IPSV subsidie toegekend aan nader onderzoek van het concept van woninguitbreiding voor een blok van 56 portiekflats in bezit van de Nieuwe Unie aan de rand van Rotterdam-Pendrecht. De conclusies zijn hieronder aan de hand van de onderzoeksvragen (zie inleiding) samengevat. inpassing woninguitbreiding aan de Ooltgensplaatweg Woninguitbreiding inclusief parkeervoorziening kan goed ingepast worden aan de Ooltgensplaatweg. De woninguitbreiding blijft ‘beperkt’ tot maximaal 5 meter. Juist de Ooltgensplaatweg wordt gekenmerkt door een bredere binnentuin (33 m. in plaats van de standaard 29 m.). De gunstige ligging aan de rand krijgt hiermee een extra dimensie. De gebouwde parkeervoorziening dient bij voorkeur voor de helft in de (half verdiepte) onderlaag te gebeuren. Hiermee blijft de uitbouw 1,5 m. boven maaiveld beperkt tot 11 m. (rijbaan + 1 strook dwars parkeren). Een uitbouw van de parkeerbak van 16 m. (rijbaan + 2 stroken dwars parkeren) zou beperkt moeten blijven tot ongeveer de helft van het blok, zodat de groene binnentuin ter plaatse van de maximale breedte gehandhaafd kan blijven. Overwogen kan worden de koppen van de blokken niet uit te breiden. Dit leidt tot handhaving van het karakteristieke stedenbouwkundige profiel van de smalle kopgevels, voldoende ruimte voor een goede entree van de parkeerbak, tot meer woningdifferentiatie en is een goede aanleiding bestaand en nieuw architectonisch te articuleren. voor- en nadelen van woninguitbreiding Enkele voordelen van woninguitbreiding ten opzichte van sloop en nieuwbouw zijn al in de inleiding van het onderzoek genoemd: Woninguitbreiding kan sneller gerealiseerd worden omdat de bouwtijd korter is. Afhankelijk van het bestemmingsplan kunnen de r.o.-procedures


eenvoudiger zijn; bij woninguitbreiding is in de meeste gevallen wel aanpassing van het bestemmingsplan noodzakelijk. Woninguitbreiding is een beperkte ingreep, waarmee het functioneren van een buurt tijdens de uitvoering minder belast wordt. Met woninguitbreiding blijft mogelijk architectonisch en cultuur-historisch erfgoed in stand. Woninguitbreiding is de ultieme vorm van hergebruik van het casco en zelfs onderdelen van de inbouw en is daarmee gunstig voor het milieu. Op basis van het onderzoek komen daar de volgende voor- en nadelen bij: De woninguitbreidingsvariant van de Ooltgensplaatweg is qua stichtingskosten vergelijkbaar met sloop en nieuwbouw (164.000 euro voor uitbouw versus 168.000 voor nieuwbouw). De grootte van de woninguitbreiding is echter minder (9m2) en het saldo tussen kosten en opbrengsten minder gunstig dan bij nieuwbouw. Dit wordt in belangrijke mate veroorzaakt door de lagere opbrengsten van de uitbouw. Woninguitbreiding is fors (1/3) goedkoper dan vormen van horizontale samenvoeging in combinatie met liftbijplaatsing. Dit wordt vooral veroorzaakt door het verschil in woningverlies, waardoor grondkosten en kosten voor de liftontsluiting over twee keer zo veel woningen gedeeld kunnen worden. Het belang van het concept van woninguitbreiding wordt daarmee onderstreept. Gebouwde parkeervoorzieningen in combinatie met woninguitbreiding zijn tegen vergelijkbare kosten als bij nieuwbouw te realiseren. Benutting van de kelderlaag leidt tot kwalitatief hoogwaardige (boxen) parkeerplaatsen. kansen voor woninguitbreiding De cascomaatvoering bepaalt in hoge mate de kansen voor woninguitbreiding. Casco’s met een portiekmaat tussen 14,80 en 17,00 m. komen in aanmerking voor uitbreiding. Daaronder wordt de woning te smal om goede woningkwaliteit te kunnen realiseren, daarboven ontstaat een (te) grote woning. Peilhoogte van de eerste woninglaag lijkt vooralsnog

OOLTGENSPLAATHOF

20 MAART 2006

niet bepalend voor de haalbaarheid van uitbouw. Wel bepaalt het de positie van bij te plaatsen lift in hoge mate (in verband met de bereikbaarheid van de lift en de woning op de eerste woonlaag) en de kwaliteit van de parkeeroplossing (half verdiept of op maaiveld). De kosten in relatie tot de opbrengsten zijn uiteraard bepalend voor de kansen voor woninguitbreiding. Normaal gesproken mogen de kosten die van een vergelijkbare nieuwbouw niet overtreffen. Dit betekent dat de bouwkosten niet boven de 100.000 euro zouden mogen uitkomen voor een appartement. In de Ooltgensplaatweg voldoen we daaraan (97.000 euro aanneemsom ex. btw). Tenslotte is natuurlijk de stedenbouwkundige setting bepalende voor de mogelijkheden van uitbreiding. In de Ooltgensplaatweg was het binnenterrein voldoende ruim voor een uitbreiding. Uitbreiding aan de voorzijde was hier niet aan de orde vanwege de wens de rooilijn en kabels en buizen te handhaven. vervolgonderzoek Transformatie als alternatief voor nieuwbouw is voor de Ooltgensplaatweg niet aan de orde. Toch blijft het concept om verschillende redenen interessant. In inmiddels gestart vervolgonderzoek richten wij ons in het verlengde van bovenstaande conclusies op: - verdere uitwerking van het concept van woninguitbreiding voor de geschikte casco’s (14,8017,00 m.); - op alternatieven voor de kleine casco’s (verschillende vormen van samenvoeging) en voor de grote casco’s (upgrading, aanpassen ontsluiting, beperkte uitbreidingsvarianten); - en tenslotte op mengvormen uitmondend in gedifferentieerde en integrale concepten van transformatie. Het vervolgonderzoek voeren wij uit op zes verschillende deelaspecten: ontstaansgeschiedenis van de portiekflat, woningtypologie en doelgroepen, constructie en uitvoering, beeld en vorm en tenslotte kosten en opbrengsten.

33

de transformatie van het portiek onderzoek naar de transformatiemogelijkheden van de ooltgensplaatweg in rotterdam-pendrecht

Recommend Documents