De toekomst van het. Nederlandse winkellandschap. Binnenstad of periferie: waar gaan we winkelen? JM& 04

04

waar gaan we winkelen?

Binnenstad of periferie:

De toekomst van het

Nederlandse winkellandschap

Dit is een essay uitgegeven door Johan Matser Projectontwikkeling bv

JM&

Inhoud

JM&

04

Dit is het vierde deel van een serie essays over diverse onderwerpen die wij in ons vak van belang vinden. Deze essays komen nu eens uit eigen koker en zijn dan weer op uitnodiging geschreven. Allereerst willen wij een bijdrage

Voorwoord

5

Inleiding

9

leveren aan de ontwikkeling van het denken over de ingrepen die wij als projectontwikkelaar dagelijks in de ruimtelijke omgeving

01 Historie winkelontwikkeling

13

doen. Daarnaast willen we onszelf ertoe zetten om regelmatig stelling te nemen. En tot slot willen wij

02 Trends, ontwikkelingen en wetgeving

23

u prikkelen om met ons mee te denken en misschien zelfs te

03 Dynamiek of stilstand?

33

reageren en met ons in debat te gaan.

04 Het toekomstig Nederlands winkellandschap:

De essays verschijnen een

lef gevraagd!

39

paar keer per jaar, zowel in gedrukte vorm als op onze site www.johanmatser.nl

De toekomst van het Nederlandse winkellandschap

05 Behoud het goede, vernieuw waar nodig!

47

3

Directeur Johan Matser Projectontwikkeling

Carel de Reus Voorwoord

4

In dit essay over het veranderende ‘winkellandschap’ vraagt Johan Matser Projectontwikkeling aandacht voor een actueel thema in ruimtelijke ordening. Eerdere essays behandelden belangrijke thema’s in de architectuur, kunst en openbare ruimte en het particulier opdrachtgeverschap. Dit keer hebben we voor het winkelen gekozen, omdat daar op dit moment de nodige actuele discussies spelen. Aan de basis ligt opnieuw de constatering dat de ruimtelijke ordening een ‘neerslag’ vormt van de sociaal-economische ontwikkelingen in onze samenleving. De groei van de mobiliteit en de vele technische communicatiemogelijkheden hebben de wereld bijvoorbeeld aanmerkelijk kleiner gemaakt, in relatief opzicht althans. De eisen die daardoor gesteld worden aan het onroerend goed veranderen hierdoor in een hoog tempo. Wij merken dit in de verschillende markten waarin Johan Matser Projectontwikkeling als ontwikkelaar actief is. De winkelmarkt is hier het meest extreme voorbeeld van, juist door het vluchtige karakter van modes en consumentengrillen. Iets wat in schril contrast staat met de steeds langere doorlooptijd en realisatietermijn van winkelprojecten. Johan Matser Projectontwikkeling wil in de markt van winkels en winkelvastgoed een toonaangevende, vernieuwende, maatschappelijk betrokken en creatieve rol spelen. Daarom nemen wij u in dit essay mee in een gedachtenwisseling over winkels en winkelcentra van toen, nu en straks.


5

Bron E-mailnieuwsbrief Vastgoedmarkt d.d. 10-10-2007

6

Voorwoord

Het essay is geschreven door winkeldeskundige Jorine de Soet en Marc Majolée, manager retail en vastgoed bij ons bedrijf. Ons doel is uw gedachten en de maatschappelijke discussie over winkelontwikkelingen in ons land te prikkelen en te voeden. Niet door slechts één ontwikkelingsrichting te belichten, maar juist door meerdere scenario’s naast elkaar in beeld te brengen. Wij dagen onze relaties hiermee uit om met ons in gesprek te gaan. Een gesprek dat gaat over de (on)mogelijkheden om het toekomstig winkellandschap in Nederland zodanig vorm te geven dat we bij de tijd blijven, met een aanbod dat past bij ons land én de (inter)nationale vraag.


7

Kees de Graaf Inleiding

8

De toekomst van het Nederlandse winkellandschap. Een intrigerend thema, dat zowel de sociaal-economische component in zich draagt (hoe wil de consument winkelen) als de ruimtelijke component (op welke plek gaat dat gebeuren). In dit essay willen we aangeven welke discussies in de wereld van het winkelvastgoed op dit moment spelen en welke visie Johan Matser Projectontwikkeling daarover heeft. Wat ons betreft verdienen drie vraagstukken in ieder geval de komende tijd de aandacht van bestuurders, opdrachtgevers, financiers en andere partijen: ■ raakt Nederland overbewinkeld? Met de aanstaande daling van de bevolking (‘krimp’) is het de vraag in hoeverre ons winkelbestand niet te groot is en of een sanering noodzakelijk is. Een andere vraag heeft betrekking op de structuur van het Nederlandse winkelbestand: verdwijnen bepaalde onderdelen c.q. winkelcentra daar de komende jaren en zo ja: hoe gaan we daarmee om? ■ hoe ziet de toekomst van de binnensteden en het daar gesitueerde kernwinkelapparaat eruit? Tot op heden hebben de binnensteden de concurrentieslag met meer perifeer ontwikkelde winkellocaties goed kunnen doorstaan. Maar kunnen ze dat in de toekomst ook blijven doen? Op welke punten zijn eventueel aanvullende investeringen nodig?


9

Oberhausen CentrO

Dalian Shopping mall

10

Inleiding

Londen Harrods

■ voor welke ontwikkelingsrichting op winkelgebied kiezen we in Nederland de komende jaren? En als we niet kiezen: waar leidt dat dan toe? We kunnen daarbij lering trekken uit allerlei voorbeelden in het buitenland. Krijgen we hier te maken met Amerikaanse, Engelse, Franse, Zuid-europese of Aziatische situaties? Nederland zal hier een eigen koers moeten varen, die past bij onze traditie van ruimtelijke ordening. Om deze en andere vraagstukken te behandelen kijken we eerst kort terug in de historie van het winkelen in Nederland met een vogelvluchtimpressie van de principes die de afgelopen eeuw gehanteerd zijn bij de realisatie van winkelvastgoed (hoofdstuk 2). Daarna zetten we een aantal trends op een rij in onze samenleving, die mede van invloed zijn op het winkellandschap (hoofdstuk 3). Vervolgens wordt aangegeven welke discussies momenteel spelen over de manier waarop we moeten c.q. kunnen omgaan met winkelvastgoed (hoofdstuk 4) en kijken we tenslotte vooruit naar de toekomst van het Nederlandse winkellandschap (hoofdstuk 5). In het afsluitende hoofdstuk zetten we een aantal volgens ons belangrijke zaken op een rij die richting de toekomst een rol spelen bij de (her)ontwikkeling van centrum- en winkelprojecten.


11

winkelontwikkeling Historie winkelontwikkeling

Historie

12

01 Om goed vooruit te kunnen kijken, is het raadzaam eerst even kort achterom te zien. Hoe is de afgelopen eeuwen het winkelen tot ontwikkeling gekomen, werd deze ontwikkeling gestuurd en zo ja: hoe en door wie? Opvallend is dan de constatering dat het hier om een relatief jong ‘vakgebied’ gaat. Zo is het winkelcentrum pas een uitvinding van de laatste decennia. Niettemin is het winkelvastgoed in een eeuw tijd wel enorm van aanzien veranderd, onder meer door de introductie van hele nieuwe categorieën gebouwen zoals de grote Perifiere DetailhandelsVestigingen en de Grootschalige (geconcentreerde) DetailhandelsVestigingen (PDV/GDV) complexen. De relatie tussen ruimtelijke ordening (door de overheid) en de situering van de winkels is daarbij steeds hechter geworden. Kortom: een interessante bedrijfstak. Een voorzichtige start Tot de 19de eeuw kenden we nauwelijks winkels. Handel werd gedreven op de lokale markten en door marskramers. In 1784 werd de eerste winkelpassage in Parijs geopend. Vanaf de 19de eeuw begon zich langzaam detailhandel te ontwikkelen in traditionele marktgebieden, zoals stadscentra. Individuele kooplui gingen zelfstandig een winkel exploiteren. Veelal woonde men boven de winkel. Deze ontwikkeling hing samen met de industriële revolutie, die in de 19de eeuw tot gevolg had dat veel mensen van het platteland naar de steden trokken. Zij probeerden werk te vinden in de fabrieken die daar gerealiseerd werden. Deze mensen


13

Amsterdam V&D

Amsterdam Bijenkorf

14

Historie winkelontwikkeling

moesten massaal gehuisvest worden, waardoor deze steden een enorme groei doormaakten. Met de industriële revolutie ontstond ook een specialisatie in beroepen en nam de welvaart toe. Hierdoor ontstond in toenemende mate behoefte aan (luxe) goederen, die te koop werden aangeboden in speciaalzaken in de stad. Een en ander leidde tot een duidelijke tweedeling in de stedelijke ontwikkeling en daarmee de detailhandel. Een tweedeling die gerelateerd was aan klassenverschillen. Zo was de binnenstad vooral bestemd voor de bourgeoisie en de hogere middenstand; de ‘buitenwijken’ waren voor het volk. De binnenstad bood ruimte aan (passages met) vooral speciaalzaken in luxe goederen, terwijl zich in de ‘buitenwijken’ eenvoudige bazaarachtige ‘buurtwinkels’ vestigden, met een heel scala aan producten. Vaste prijzen Handel werd lange tijd gedreven op basis van loven en bieden en verkopen op krediet. Rond het midden van de 19e eeuw werd deze situatie doorbroken. In Parijs ging een aantal vooraanstaande modezaken de producten verkopen tegen een vaste lage prijs en contante betaling. De gedachte hierachter was dat men dan meer zou verkopen, waardoor omzet en winst toe zouden nemen. Voor het eerst ontstonden er op deze wijze winkels op moderne kapitalistische basis. In plaats van de winst te sparen voor de oude dag, besloot men dit geld te investeren in de zaak, waardoor er fysieke uitbreiding mogelijk was. Ook breidde men zijn productassortiment meer en meer uit. Het warenhuis was geboren. Organische groei De detailhandel groeide in de decennia hierna steeds ‘organisch’ mee met de groei van de steden. Wanneer er uitbreidingswijken gerealiseerd werden, waren die bestemd voor een bepaalde bevolkingsgroep. Aansluitend hieraan ontstond dan ook een passend winkelaanbod. We zien dat nu nog heel tastbaar terug in onze oude binnensteden


15

Figuur 1 Model van Christaller

16


(oorspronkelijk voor de bourgeoisie), de 19de eeuwse stadswijken (voor de fabrieksarbeiders) en de wijken daaromheen die in de eerste helft van de 20ste eeuw gerealiseerd zijn (voor de opkomende stedelijke middenklasse). In deze laatste wijken is voor het eerst sprake van op bijzondere wijze vormgegeven winkelstraten met (oorspronkelijk) veelal speciaalzaken (Amsterdamse School, Dertiger jaren stijl). Christaller na WO II Na de Tweede Wereldoorlog veranderde het Nederlandse winkellandschap ingrijpend. De babyboom zorgde voor een forse groei van de bevolking. De economie ontwikkelde zich positief en er was sprake van een grote woningnood. Door deze ontwikkelingen ontstond er behoefte aan een duidelijk Rijksbeleid voor de ruimtelijke ordening. In 1960 verscheen de eerste Nota Ruimte, die pleitte voor een spreidingsbeleid om de congestie in de steden op te lossen. Op basis hiervan werden onder andere de tuinsteden gerealiseerd. Deze nieuwe wijken werden gekenmerkt door veelal een combinatie van hoog- en laagbouw, een orthogonale structuur en eigen buurten wijkvoorzieningen. Het beleid was er op gericht dat bewoners vanuit elke woning op maximaal 400 meter afstand (rolstoelen kinderwagenafstand) hun dagelijkse boodschappen moesten kunnen doen. Naarmate de afstand tot de winkelvoorzieningen groter werd, moest het een winkelcentrum van een hogere orde zijn. Deze hiërarchie van winkelvoorzieningen vond haar theoretische basis in 1933 bij de geograaf Christaller (Duitsland, 1893-1969). Christaller schetste het buurtcentrum, het wijkcentrum, het stadsdeelcentrum en de binnenstad als een soort van honingraatstructuur in hun onderlinge afhankelijkheid (figuur 1). Strak georganiseerd patroon Tot op de dag van vandaag is deze van bovenaf geïntroduceerde planningstructuur duidelijk zichtbaar in het Nederlandse detailhandelslandschap. En wanneer we grote nieuwe woonwijken realiseren,


17

Rotterdam Alexandrium 2

18


benaderen we de behoefte aan detailhandel nog steeds op deze wijze. Dat is bijvoorbeeld zichtbaar in de Vinex-wijken, die vrijwel allemaal van een op maat berekend winkelcentrum zijn voorzien (hoewel het soms wel even duurt voordat de winkels worden gerealiseerd; tot die tijd is het behelpen voor de bewoners). Het distributieplanologisch onderzoek heeft zich in de loop van de jaren ontwikkeld tot een volwassen discipline. Nieuwe mode: PDV/GDV De strak geplande opbouw van het voorzieningenapparaat dreigde voor het eerst doorbroken te worden met de opkomst van perifere detailhandel in het begin van de jaren zeventig van de vorige eeuw. Op perifere locaties vestigen zich zelfbedieningswarenhuizen, verbruikersmarkten en ‘witte hallen’. Denk bijvoorbeeld aan Maxis bij Muiden. De vrees voor ongebreidelde groei van deze ‘weidewinkels’ en aantasting van het bestaande detailhandelsapparaat leidde in 1973 zelfs tot een regeringsstandpunt: ‘Perifere detailhandel is slechts aanvaardbaar voor zover deze een complementaire functie vervult naast voorzieningen in de (binnen)steden’. De opkomst van ondermeer de meubelboulevards en bouwmarkten noopte de regering in 1984 tot een aangescherpt standpunt. Detailhandel in de buitengebieden moest worden geweerd, met uitzondering van die vormen van detailhandel die niet in traditionele winkelgebieden thuishoren. Het ging dan om volumineuze detailhandel zoals ABC-goederen (auto’s, boten, caravans), grove bouwmaterialen, landbouwwerktuigen, brand- en explosie- gevaarlijke goederen. Begin 1991 verscheen een regeringsevaluatierapportage over het Perifere Detailhandelsbeleid en de ervaringen ermee. Dit leidde in 1993 tot het zogenaamde GDV-beleid: op dertien stedelijke knooppunten mochten winkelconcentraties gerealiseerd worden, waar men grootschalige winkels toestond.


19

20


Anno 2007: de Nota Ruimte Ruim dertig jaar na het eerste standpunt van het Rijk inzake de winkelontwikkeling is er nog weinig veranderd. In 2006 is de Nota Ruimte vastgesteld, die aangeeft dat besluitvorming over ruimtelijke ordening waar mogelijk plaatsvindt op lokaal en regionaal niveau. Regio’s en gemeenten zijn voortaan verantwoordelijk voor hun eigen stedelijke- en daarbinnen detailhandelsstructuur. De provincie heeft een toetsende verantwoordelijkheid bij ontwikkelingen die een gemeentegrensoverschrijdend effect kunnen hebben. Inhoudelijk zegt de Nota dat detailhandel en vrijetijdsvoorzieningen in de toekomst alleen gelokaliseerd mogen worden in verstedelijkte of te verstedelijken gebieden (de ‘rode contouren’, een erfenis van de Vijfde Nota), waarbij zoveel mogelijk clustering dient plaats te vinden in of aansluitend aan bestaande concentraties. Indien clustering niet mogelijk is, kan uitgeweken worden naar andere locaties in het verstedelijkt of te verstedelijken gebied. Hierbij dient een goede afweging plaats te vinden ten opzichte van de bestaande structuur.


21

en wetgeving

Trends, ontwikkelingen

22

02 Zoals uit het voorgaande al is gebleken, kunnen we ontwikkelingen in de detailhandel en algemeen maatschappelijke ontwikkelingen niet los van elkaar zien. De belangrijkste trends en ontwikkelingen zetten we daarom hieronder kort op een rij. Zij vormen het kader waar binnen de detailhandel en de winkelgebieden zich de komende jaren verder zullen ontwikkelen. Het gaat om de volgende drie trends: maatschappelijke trends, consumenten markttrends en producttrends. Maatschappelijke trends Nederland is onmiskenbaar in beweging. De bevolking vergrijst en vormt in toenemende mate een multiculturele samenleving. Huishoudens worden kleiner en het gemiddelde opleidingsniveau neemt toe. We worden allemaal steeds mobieler en door de groeiende digitale infrastructuur wordt de wereld steeds kleiner. Daarnaast neemt het aantal vrouwen op de arbeidsmarkt toe, terwijl zij ook hogere posities gaan bekleden. Het netto besteedbaar inkomen neemt toe, waarmee ook de absolute bestedingen in de detailhandel toenemen. Relatief neemt dit echter af. Deze toenemende welvaart leidt in toenemende mate tot een vraaggestuurde economie, in plaats van een aanbodgestuurde economie. De afgelopen jaren zijn we gegroeid van een producteconomie, via een diensteneconomie naar een beleveniseconomie, die 16 tot 24 uur per dag draait. Door de snelle en toegankelijke wijze van informatie-uitwisseling wordt innovatie belangrijker dan massaproductie.


23

Eindhoven MediaMarkt

Almere Stadshart V&D

24

Trends, ontwikkeling en wetgeving

Deze trends zijn al vaak benoemd en beschreven. Een trend die veel minder onder de aandacht gebracht wordt, maar wel consequenties heeft, is de toenemende normvervaging. Al jaren neemt in Nederland het normbesef af. Deze tendens heeft ook gevolgen voor de ontwikkelingen in de detailhandel. Het bieden van service in winkels en horeca wordt bijvoorbeeld steeds minder als ‘gewoon’ beschouwd. Hier ligt een kans voor díe ondernemers die in het bieden van service hun meerwaarde zoeken. Daarnaast neemt door individualisering en normvervaging de (sociale) veiligheid in winkelcentra sterk af. Als praktische oplossing worden winkels dan voorzien van (gesloten) rolluiken, die vervolgens dienen als decor voor graffiti. Deze ontwikkeling bevordert de uitstraling van de winkels (buiten de openingstijden) en de charme van een winkelbezoek bepaald niet. Consument- en markttrends Wanneer we meer inzoomen op het winkelgedrag van de consumenten, dan kunnen we concluderen dat dit gedrag in toenemende mate wordt bepaald door lifestyle, in plaats van door de bekende variabelen afkomst, opleiding en inkomensniveau. De vraag naar ‘beleving’ hangt hiermee samen. Er wordt een groter deel van het netto besteedbaar inkomen besteed aan vrijetijdsvoorzieningen. En de toenemende welvaart biedt ruimte aan nieuwe behoeften als zelfontplooiing, gevoel voor eigenwaarde, identiteit en kwaliteit van leven. Dit zien we onder andere terug in de behoefte door merken te kopen die uitdrukking geven aan de eigen identiteit. Producttrends De belangrijkste – in het kader van dit essay – zijn: Het winkelaanbod De behoeften van de consument worden beantwoord door ‘de markt’, met een zo goed mogelijk daarop afgestemd aanbod. Een aanbod dat zich onder meer kenmerkt door een verdergaande


25

Roermond Designer Outlet Centre

26


schaalvergroting. Dit manifesteert zich op stadsrandlocaties, maar ook bij inbreidingen en functiewijzigingen in (historische) centrumgebieden. Er worden megabioscopen, casino’s, partycentra, en grootschalige winkels gerealiseerd. Naast onze zorgvuldig opgebouwde winkelhiërarchie en de tot voor kort op rijksniveau geplande PDV/GDV locaties, ontstaan sinds een aantal jaren ook in Nederland zogenaamde Factory Outlet Centres (FOC’s). Hoewel we er in eerste instantie van overtuigd waren dat er in Nederland slechts plek zou zijn voor één FOC, werden de eerste twee kort na elkaar opgeleverd en is nummer drie in oktober van 2006 opgeleverd. Een vierde FOC lijkt niet ver weg. Naast de grote schaal is er echter de laatste jaren juist ook behoefte ontstaan aan schaalverkleining, bestemd voor specialisaties en niches. Multifunctionele centrumgebieden Een andere interessante ontwikkeling in dit kader is dat we na jaren van geplande functiescheiding (wonen, werken, recreëren: gescheiden van elkaar), al weer een aantal jaren pleiten voor integratie van functies. Wonen boven winkels, winkels bij kantorenconcentraties: winkels, leisure en diensten worden in toenemende mate in onderlinge relatie en nabijheid gerealiseerd. Doordat de wereld steeds kleiner wordt, vindt bovendien in toenemende mate internationalisering plaats, waardoor niet alleen binnen Nederland, maar binnen heel West-Europa centrumgebieden meer op elkaar gaan lijken. Vraag is nu hoe lang het duurt voordat deze trend concreet herkenbaar wordt in het voormalig Oostblok. In de grote steden treedt deze ontwikkeling al duidelijk op. Internet Hoewel sommigen blijven volhouden dat het aankopen via internet onder de verwachtingen blijft, neemt het aantal aankopen via internet na een rustige aanloop steeds verder toe. En dit geldt niet alleen voor producten waarbij de emotionele waarde van de aankoop minder relevant is, zoals boeken, geluidsdragers, bruin- en witgoed, kantoorbeno-


27

28


digdheden en huishoudelijke artikelen maar, zoals blijkt uit recent onderzoek, vooral kleding. De aan-en verkopen via internetsites als e-bay en Marktplaats maar ook Autoscout24 en Autotrack vormen inmiddels een nieuw, extra verkoopkanaal. Ook producten voor huis en tuin, die appelleren aan lifestyle, vinden steeds meer via internet een weg naar de consument. Doordat veilige betalingsmethoden, levering aan huis en garantie nu beter geregeld zijn, vormen zij geen belemmering meer en is het internet hiermee nog concurrerender voor de winkels geworden.


29

Zoetermeer Cadenza

30



31

stilstand? Valencia Alfafar

32

Dynamiek of

Parijs Champs Elysee Le drugstore

03 Met de nieuwe koers in het Ruimtelijke Ordeningsbeleid – leg de verantwoordelijkheid voor de planning waar hij thuishoort – reageert het Rijk enerzijds op trends die zich in de markt voordoen en waaraan Nederland tot voor kort geen ruimte kon bieden. In die zin kan het nieuwe beleid de dynamiek in de Nederlandse detailhandel bevorderen. Anderzijds zal dit beleid naar alle waarschijnlijkheid tot gevolg hebben dat de overheid ook de ongewenste effecten van de dynamiek niet langer kan tegenhouden. Juist dit nieuwe beleid, dat een vertaling krijgt in de Nieuwe Wetgeving Ruimtelijke Ordening (WRO), leidt op dit moment tot heftige discussies in het Nederlandse retail- en vastgoedland. Zoals bijvoorbeeld de mogelijke komst van een megamall in Tilburg (na eerdere pogingen in Geldermalsen en Venlo). Het onderstaande hoofdstuk is hier geheel aan gewijd. Geleidelijke vernieuwing Het Nederlandse winkellandschap heeft de afgelopen jaren (te) weinig ruimte kunnen bieden aan een aantal internationale detailhandeltrends. Door het beleidsmatig tegengaan van grootschalige ontwikkelingen heeft een aantal internationale formules Nederland tot op heden links laten liggen. Bovendien laat de zeer fijnmazige winkelstructuur in ons kleine, dichtbevolkte land relatief weinig ruimte voor grootschalige ontwikkelingen in de periferie. De zorg bestaat dat dit soort grootschalige ontwikkelingen direct ten koste gaan van hetgeen we de afgelopen eeuw zorgvuldig heb-


33

(OOFDWINKELCENTRUM STADSDEELCENTRUM WIJKWINKELCENTRUMRESPECTIEVELIJK BUURTWINKELCENTRUM WEERGEGEVENVANGROOTNAARKLEIN

Figuur 2 geconcentreerde detailhandelsstructuur

0$6 LOCATIE WEERGEGEVENNAARGELANGDEGROOTTE '$6 LOCATIE WEERGEGEVENNAARGELANGDEGROOTTE +$6 LOCATIE WEERGEGEVENNAARGELANGDEGROOTTE 'EMEENTEGRENS

Figuur 3 gedeconcentreerde detailhandelsstructuur

34

Dynamiek of stilstand?

ben opgebouwd. Velen vinden dat nog steeds een onwenselijke situatie; een houding die voortkomt uit een lange traditie. Onze levensbeschouwing wordt sterk beïnvloed door calvinistische stromingen uit de 16de eeuw. In Nederland zijn wij, als het om detailhandel en centrumontwikkelingen gaat, daardoor altijd zeer behoudend geweest. Hetgeen we hebben is altijd goed beschermd. Onze historische centrumgebieden zijn dan in het algemeen ook goed geconserveerd, evenals het winkelaanbod aldaar. Uit angst voor verzet van de gevestigde middenstand en lokale verpaupering hebben we besluitvorming over eventuele nieuwe binnenstadsontwikkelingen altijd voor ons uitgeschoven. Overigens hebben we ons natuurlijk niet aan allerlei nieuwe trends kunnen en willen onttrekken. Naast bijvoorbeeld FOC’s en GDV’s zijn de identiteitsversterkende merken, het zichtbaar vestigen van brandstores, duidelijk in opkomst. Vestigingen van dit soort winkels beperken zich in het algemeen tot de vier ‘grote’ steden. Nota Ruimte, bestaande centra en periferie Een belangrijke maatschappelijke discussie in Nederland is in hoeverre wij in de toekomst ruimte moeten geven aan grootschalige ontwikkelingen in de periferie, zonder branche- en oppervlaktebeperkingen. De Nota Ruimte biedt theoretisch gezien ruimte aan dit soort vernieuwende ontwikkelingen. In de praktijk heeft dit echter nog niet geleid tot concrete plannen waarover positieve besluitvorming heeft plaatsgevonden. Grote supermarkten zijn vooralsnog niet gerealiseerd in ‘de wei’, maar wel bij voetbalstadia. Welke gevolgen deze vestigingen hebben voor de bestaande buurten wijkwinkelcentra in de omgeving, is nog niet duidelijk. Langzaam maar zeker rukken ook de FOC’s op. Begon de discussie ooit met de vraag of we dat soort winkelconcentraties überhaupt moesten toestaan, inmiddels zijn er drie en gaat de discussie over een eventuele vierde en vijfde.


35

Eindhoven

Almere Stadshart

36

Dynamiek of stilstand?

Besluitvormingsgebied versus effectief gebied Daar waar we landelijk de besluitvorming over het al dan niet toestaan van grootschalige ontwikkelingen altijd voor ons uit geschoven hebben, heeft het Rijk nu in elk geval bepaald dat zij als hoogste overheidsorgaan deze verantwoordelijkheid niet langer op zich wil nemen. In plaats van het vooruitschuiven van essentiële en cruciale keuzen, heeft zij nu besloten de verantwoordelijkheid hiervoor lager te leggen. De vraag is of we op deze wijze niet het probleem verplaatsen naar een niveau waar het ook niet opgelost kan worden. Eenvoudigweg omdat de ruimtelijke consequenties van grootschalige ontwikkelingen veel verder reiken dan de bevoegdheden van de betrokken overheden. De rol van de consument Een laatste vraagstuk heeft betrekking op de plek die de consument zou moeten hebben in dit debat. In hoeverre is het verstandig te realiseren wat de consument zegt te willen? Elke consument wil – afhankelijk van persoonlijke interesse, doel, tijdstip, beschikbare tijd, budget en het gezelschap – naar een winkelcentrum, winkel of centrumgebied met een bepaald karakter. De verleiding (het doel) moet daarbij altijd positief afsteken bij het te brengen ‘offer’ (de weg erheen met alle hobbels en obstakels). Willen wij alle groepen consumenten bedienen? Lopen we dan niet een grote kans winkelvoorzieningen in alle vormen, maten, soorten en samenstellingen te realiseren, terwijl we zeker weten dat er enkele omvallen? En als we dat niet willen, als we dat willen controleren, waar leggen we dan de grens? Bij welke wens van welke consumenten, op welke plekken? Overheden moeten zoveel mogelijk voorkomen dat er met verschillende maten gemeten wordt. Kunnen we vanuit die optiek de opportunistische consument wel als uitgangspunt nemen? Wellicht moet de overheid in deze materie blijvend ‘top-down’ optreden, om het behoud van ons cultureel en historisch erfgoed te waarborgen.

Binnenstad of periferie: waar gaan we winkelen?

37

lef gevraagd! (uit rapport effecten nl.c op detailhandelsstructuur)

38

Het toekomstig Nederlands winkellandschap

Figuur 4 Nl.c Is er plek voor een Mega mall in Nederland

04 Na de terugblik en het schetsen van enkele actuele thema’s in de discussie over winkelen, richten we nu de blik op de toekomst. Hoe ziet het winkellandschap van Nederland eruit over 10, 20, 30 jaar? Dat zal vooral samenhangen met de bereidheid, het vermogen en het lef dat overheden en marktpartijen hebben om keuzen te maken. Tot op heden is vooral de overheid in Nederland niet zeer besluitvaardig. Maar keuzes zijn onontkoombaar. De huidige hiërarchische winkelopzet komt sowieso onder druk te staan. Daarom zijn er keuzes nodig: waar bevinden zich efficiënte aankoopplaatsen voor de dagelijkse boodschappen, waar en in welke opzet vindt het fun- en leisureshoppen plaats? Wanneer we bijvoorbeeld kiezen voor de mogelijkheid van één of meerdere grootschalige ontwikkelingen, dan weten we dat deze ten koste gaan van een deel van het bestaande aanbod. Kiezen voor het één is dus inherent aan niet kiezen voor het ander. Maar doen we niets, dan nivelleert de kwaliteit van het Nederlandse winkellandschap naar alle waarschijnlijkheid verder. Mega-mall mega-mal? Op termijn is een mega-mall waarschijnlijk niet tegen te houden. En: moeten we dat willen? Voorlopig zijn de meningen daarover verdeeld. Na Geldermalsen (NL.c) en Venlo is nu Tilburg in beeld. En wie weet wat de volgende stad is die een poging waagt. Amersfoort? Zwolle? Amsterdam? Op zich zou het al interessant zijn om te bestuderen of wij qua sfeer en


39

Muiden Maxis

Arnhem Winkelcentrum Lely

40

Het toekomstig Nederlands winkellandschap lef gevraagd!

aantrekkingskracht in staat zijn om authentieke, ‘organisch gegroeide’, historische binnensteden te evenaren en zo ja, voor hoe lang. De periferie lokt Naar verwachting neemt het aantal PDV/GDV-locaties de komende jaren verder toe. Bij voorkeur aan de randen van steden, maar ook in ‘de wei’. De schaalvergroting is, behalve bij de supermarkten en het bruin- en witgoed, in steeds meer branches zichtbaar. De verleiding van grootschalige winkelformules op relatief goedkope meters, met de mogelijkheid tot veel gratis parkeren op maaiveldniveau, is naar alle waarschijnlijkheid te groot om op termijn te weerstaan, zowel voor de markt als voor de overheid. Bovendien bieden deze ontwikkelingen steeds meer ruimte aan horecagelegenheden en andere vormen van leisure om de verblijfsduur te verlengen. Ook aan uitstraling en sfeer wordt in toenemende mate aandacht besteed. Wanneer er soepeler wordt omgegaan met nieuwe en vernieuwende grootschalige ontwikkelingen, dan vallen er ook klappen. Waar die vallen, hangt samen met de plek van de nieuwe ontwikkelingen en de mate van uitbuiting van de potentiële trekkracht van het reeds bestaande. Mogelijk leggen vooral de buurtwinkelcentra het loodje, evenals een aantal wijkwinkelcentra. Andere wijkwinkelcentra kunnen zich juist versterken. Naar verwachting zullen binnenstedelijke centra qua omvang afnemen. Winkelruimten op A1 locaties zullen veelal hun waarde behouden, maar op B-locaties zal de waarde afnemen. Eén ding is duidelijk: de periferie trekt. Nieuw hart voor de wijk Wijkwinkelcentra hebben in de toekomst met name kans van slagen als zij zich ontwikkelen tot multifunctionele centra, waar het prettig toeven is. Oftewel: de huiskamers van de wijken en buurten. Hier bevinden zich niet alleen winkels met wat winkelondersteunende horeca. Ook een


41

Etten-Leur Winkelhart

42

bibliotheek, een buurthuis, een muziekschool, een HOED en/of ZOED (Huisartsen dan wel Zorg Onder Een Dak) vinden hier voortaan hun plek. Het wijkwinkelcentrum nieuwe stijl is een centrum waar bezoekers graag komen en terugkomen, zowel voor de dagelijkse boodschappen als om recreatief te winkelen, te vertoeven of gewoon anderen te ontmoeten. Onderscheidend vermogen Willen binnensteden de slag om bezoekers niet verliezen, dan moeten deze zich onderscheiden van efficiënte aankoopplaatsen zoals PDV/GDVlocaties. Qua bereikbaarheid en parkeergelegenheid wordt dat lastig. Het positieve onderscheid moet zich daarom vooral bevinden in de omvang, samenstelling en kwaliteit van het aanbod. Dan hebben we het over winkels, horeca, musea en andere culturele voorzieningen. Maar vooral de stedelijke structuur, sfeer en ambiance zijn van belang. Tot op heden hebben wij (nog) geen grootschalige, geplande en gestructureerde ontwikkeling gezien die qua beleving en gevoel kan tippen aan de organisch gegroeide historische gebieden. Juist hier ligt de uitdaging voor de binnensteden. Op een kruispunt Met de Nota Ruimte zijn we op een kruispunt aanbeland in de Nederlandse ruimtelijke ordening. Slaan we de richting in van de Aziatische landen, met grote, chique, overdekte winkelcentra in bestaande stedelijke gebieden of daarbuiten? Winkelcentra die in het algemeen relatief snel afgeschreven worden, doordat elders een nieuw trendy centrum geopend wordt, waar consumenten zich als mieren naartoe bewegen? Dit zou in bestaande gebieden betekenen dat wij niet langer een hoge waarde toekennen aan de historische oorsprong en dat wij bereid zijn enorm te slopen en in te grijpen. Ook zouden we dan anders moeten omgaan met de economische waarde van het winkelvastgoed.


43

Utrecht Winkelcentrum Rokade

Helden Panningen De Pit

44

Het toekomstig Nederlands winkellandschap lef gevraagd!

Of doen we het zoals in Frankrijk? Met grote koopdozen langs snelwegen en aanrijroutes, die ten koste gaan van het winkelaanbod in de centra van veel kleine(re) steden en dorpen? Dozen gevuld met detailhandel, horeca, bioscopen en kartbanen, vaak zonder enige onderlinge samenhang of uitstraling. Realiseren we malls van verschillende omvang in buitenwijken en buiten het stedelijk gebied, die eveneens ten koste gaan van (veelal historische gegroeide) centrumgebieden? Of geven we de voorkeur aan ontwikkelingen zoals die in de VS en Engeland sinds een aantal jaren plaatsvinden: een heroriëntatie op bestaande centrumgebieden (in de binnensteden én de wijken), in combinatie met een beperkt aantal nieuwe ontwikkelingen? De Nederlandse route Onze voorkeursroute vanaf het geschetste kruispunt is de laatstgenoemde, de VS en Engeland, maar dan wel met een eigen karakter. Nederland blijft zorgvuldig omgaan met het historisch en cultureel erfgoed. Daarbij wordt zoveel mogelijk behouden wat goed is en vervangen/uitgebouwd wat beter kan. De winkelhiërarchie als zodanig blijft in de basis bestaan, maar er zullen wel keuzen tussen de potenties van verschillende centra gemaakt moeten worden. Ook worden op sommige plaatsen (gelijkwaardige) centra samengevoegd tot een nieuw efficiënt(er) en attractief centrum van grotere omvang op een goed bereikbare plek, al dan niet gecombineerd met andere voorzieningen. Deze benadering brengt een beperkte ruimte voor dynamiek met zich mee, waarmee Nederland op het punt van pure innovatie op winkelgebied wellicht niet goed kan concurreren met andere landen. Wanneer het gaat om zorgvuldigheid, houdbaarheid en de duurzaamheid van stedenbouwkundige en functionele kwaliteit kan die concurrentie juist wel worden aangegaan.


45

46

Behoud het goede vernieuw waar nodig!

vernieuw waar nodig!

Behoud het goede,

Sassenheim Voorhavenkwartier

05 Als het voorgaande kort zou moeten worden samengevat luidt dit in één zin: “er bestaat in elk geval in Nederland geen gebrek aan winkels”. Geen land in Europa kent zo’n hoge winkeldichtheid per hoofd van de bevolking als Nederland. De omvang en kwaliteit van ons toekomstige winkellandschap hangt echter nauw samen met het lef om keuzen te maken en met creatieve vernieuwende ideeën te komen. Vervolgens moeten deze ideeën de ruimte krijgen, in de wetenschap dat (nieuwe) ontwikkelingen niet grenzeloos kunnen plaatsvinden zonder op enige plek (negatieve) consequenties te ervaren. De wens om altijd iedereen tevreden te houden mag niet leiden tot verstarring en een gebrek aan besluitvorming. In dat geval is het zeker dat de kwaliteit van het winkelaanbod er op termijn niet op vooruit gaat. En daar is niemand mee gediend: noch de gemeente, noch de ondernemer en zeker niet de consument! Focus op herontwikkeling Onze voorkeur gaat uit naar behoud van het goede en vervanging van datgene dat beter kan. Dat betekent dat wij staan voor onze ‘organisch’ gegroeide stedelijke centra. De consument vindt dat overigens gelukkig ook. Recente onderzoeken tonen aan dat de consument van alle leeftijden – ondanks moeilijker bereikbaarheid en parkeren – de binnenstad veruit prefereert boven weidewinkels en het winkelen buiten de binnenstad. De uitdaging ligt dan ook in herontwikkelingen, die een toegevoegde waarde kunnen betekenen voor hetgeen er al is. Dit vraagt een integrale


47

Arnhem Bartokkwartier

48


en kwalitatief gestuurde benadering, die er op gericht is nieuwe ontwikkelingen aan- en in te passen in een bestaande omgeving. Daarbij wordt nadrukkelijk aandacht besteed aan die omgeving, zowel in sociaal-economisch opzicht als ruimtelijk opzicht. Daarnaast zijn er kansen voor niche-gerichte ontwikkelingen, oftewel maatwerkprojecten. Dit zijn projecten die meer doen dan louter toevoegen aan de vierkante meters die er al zijn. Kwaliteit boven kwantiteit dus! Het winkelproject ‘Bartokkwartier’ aan de Weverstraat in Arnhem getuigt overduidelijk van dit standpunt; een ‘lifestyle’ gebied met mode, design en horeca in de ‘diepte’. De vernieuwing van het stadshart van EttenLeur (onderscheiden met de NRW-jaarprijs in 2006) is een ander goed voorbeeld. Hierbij werden twee voorheen gescheiden stadsdelen verbonden door een nieuw centrumgebied. Het verkeer en parkeren heeft de aandacht gekregen die het verdiende en ook naar aanpalende bestaande gebieden is gekeken, in de zin van functieverandering en inrichting van de openbare ruimte. Een geïntegreerde aanpak Wij geven op deze manier de voorkeur aan versterking van bestaande centra boven de realisatie van bijvoorbeeld een mega-mall. Dit standpunt vraagt moed en durf, omdat de risico’s groter zijn. Projecten als deze kennen een lange looptijd, er moet rekening worden gehouden met bestaande belangen en er moet worden ingespeeld op de omgeving en alle betrokkenen. Op termijn ontstaat hierdoor echter een grotere maatschappelijke, stedenbouwkundige en functionele duurzaamheid. Daarvoor is wel een geïntegreerde aanpak nodig, in combinatie met een flexibel ontwikkelingsproces. Er bestaat namelijk een groot verschil in dynamiek tussen de lange looptijd van het bouwen van centra en het snel wijzigend consumentengedrag.


49

Figuur 5 Overzicht winkelformules Extravert

Ego

Sociaal

Introvert Figuur 6 Vier werelden in lifestyle

50


Het ‘stenen stapelen’ van winkelprojecten duurt lang, terwijl het consumentengedrag en de consumentenbehoefte snel(ler) wisselt. Dit vraagt van de risicodragende partijen en van investeerders/beleggers aanpassingen en slim ontwikkelen. Anders rekenen Bij elke (her)ontwikkeling wordt bij voorkeur uitgegaan van een (her)ontwikkeling die zowel sociaal-maatschappelijk als economisch is geïntegreerd met de omgeving. Hier ligt een taak voor overheden én marktpartijen, maar dat vraagt wel om een andere benadering van ontwikkelen en beleggen. Er zijn geluiden die wijzen in de richting van een ‘compensatieregeling’. Misschien moeten de minimale rendementseisen wel teruggebracht worden op korte termijn, om op lange termijn werkelijk sociaal-maatschappelijk toegevoegde waarde te kunnen realiseren. En wie investeert daarin: is dat de overheid, de ontwikkelaar of de belegger? Bij voorkeur neemt ieder daarin zijn deel. Nieuw marktonderzoek Om nog meer ‘middle of the road’ en ‘meer van hetzelfde’ te voorkomen is meer onderzoek en het in kaart brengen van de behoefte van de verschillende doelgroepen gewenst. Dit vereist ook een andere manier van onderzoek naar de marktmogelijkheden en de wensen van de consument en nieuwe onderzoeksmethoden. Projecten als ’t Sas in Breda, Haagsche Bluf in Den Haag en het ‘Bartokkwartier’ in Arnhem zijn interessante voorbeelden van een alternatieve en meer consumentgerichte benadering. Dit zijn nicheproducten voor bepaalde doelgroepen, goed aangetakt op bestaande gebieden en met een onderscheidende benadering via gerichte marketing en communicatie.


51

Amsterdam HEMA

52

Nieuwe structuren Ook kunnen we de wijze waarop het eigendom van nieuwe centrumgebieden vormgegeven wordt anders benaderen. Wellicht is het mogelijk om een winkelcentrum vorm te geven binnen een BV-achtige structuur, waarbij alle ondernemers aandeelhouder zijn. Met zo’n eigendomsorganisatie worden de belangen van de individuele ondernemer in samenhang gebracht met de belangen van het collectief. Onderzocht moet worden of een dergelijk model leidt tot de gewenste waardevermeerdering. Met andere woorden: hoe wordt gewaarborgd dat iedereen (eigenaren, huurders, overheid) blijft investeren in de winkels, het gezamenlijke centrum en de openbare ruimte. Krachtig ondernemerschap Door de toename van de competitie in de winkelmarkt worden tenslotte andere eisen gesteld aan het ondernemersschap. Enerzijds vinden enorme prijzenslagen plaats. Vooral supermarkten en discountformules vechten om de gunst van de klant, door met steeds scherpere aanbiedingen te komen. Aan de andere kant is er een groei van identiteitsondersteunende merken, die hun eigen flagshipstores openen op dure A1-locaties. Daarnaast zal in de nabije toekomst de behoefte aan goede service en een algemeen aanvaarde fatsoenlijke benadering door het verkooppersoneel toenemen. Dit als reactie op de eerder aangehaalde normvervaging.


53

©

Johan Matser Projectontwikkeling bv, Hilversum

Uitgave Johan Matser Projectontwikkeling, Hilversum (oktober 2007) Eindredactie Kees de Graaf, Amsterdam Vormgeving cg ontwerpers, Amsterdam Drukwerk de la Montagne, Hilversum

Fotografie Voorpagina links Lex Draijer, Amsterdam

P.38 Figuur 4 NL.c Goudappel Coffeng, Den Haag

Voorpagina rechts Bouwfonds MAB Ontwikkeling CVG BV, Hoevelaken

P.40 Maxis Muiden Lex Draijer, Amsterdam

Voorpagina onder Eigen archief

P.42 Jeroen Musch, Rotterdam

P.12 en 14 Lex Draijer, Amsterdam

P.44 Rokade Utrecht Raoul Suermondt, Den Haag

P.18 Bouwfonds MAB Ontwikkeling CVG BV, Hoevelaken

P.44 De Pit Helden Panningen John van der Veldt, Enschede

P.22 en 55 Duco de Vries, Wieringerwerf

P.46 Raoul Suermondt, Den Haag

P.24, 32, 36, 40 en 52 Marc Majolee

P.48 Eigen archief

P.26 McArthurglen, Roermond

P.48 Schetsen Chris Zwiers, Oever, Zaaijer & partners, Amsterdam ZO

P.30 en 31 Artist impressions OC Graphics, Naarden

P.50 Figuur 5 Overzicht winkelformules Onderneem’t 2005

P.32 Valencia Alfafar Chapman Taylor, Londen

P.50 Figuur 6 Vier werelden in lifestyle The SmartAgent Company, Leusden

54

Ceintuurbaan 2 1217 HN Hilversum Postbus 334 1200 AH Hilversum T 035 626 00 00 F 035 626 00 11 E [email protected] www.johanmatser.nl

JM&

04

De toekomst van het. Nederlandse winkellandschap. Binnenstad of periferie: waar gaan we winkelen? JM& 04

Recommend Documents