De tandarts van de wijk

De tandarts van de wijk

Het gevaar bestaat dat “om” deze particulieren heen gewerkt gaat worden waardoor deze als een “rotte kies” achterblijven in de verbeterde wijken. De overheid hoort erop toe te zien dat onderhoud gepleegd wordt, maar vanuit de overheid is een terugtrekkende beweging gaande, met als gevolg dat de rol van marktpartijen zal toenemen.


Sinds de invoering van de woningwet poogt men door middel van beleid om de woningvoorraad te laten voldoen aan vastgestelde kwaliteitseisen. Van deze programma’s zijn stadsvernieuwing en stedelijke vernieuwing de meest bekende. Tijdens de stedelijke vernieuwing was er met name aandacht voor de corporatiewoningen. De aandacht voor de particuliere woningvoorraad is toen, in vergelijking met stadsvernieuwing, sterk afgenomen.

De rol van ontwikkelende aannemers in het belang van particuliere woningbezitters in stedelijke vernieuwingswijken

Benny Duimel

Master of Urban & Area Development Benny Duimel, juni 2011

De tandarts van de wijk De rol van ontwikkelende aannemers in het belang van particuliere woningbezitters in stedelijke vernieuwingswijken

De tandarts van de wijk De rol van ontwikkelende aannemers in het belang van particuliere woningbezitters in stedelijke vernieuwingswijken

Juni 2011 Benny Duimel Beoordelaar: André Bus Begeleider MUAD: Karin Schrederhof Begeleider Mulder Obdam: Cor van Vliet

Auteur Benny Duimel

Redactie Dorothé Keet-Biersteker Cor van Vliet

Illustratie omslag Remon Kamer

Uitgever Mulder Media, Obdam

ISBN / EAN 978-90-817693-0-3

Juni 2011, oplage 150 exemplaren

Voorwoord Voor u ligt het uitgewerkte resultaat van mijn onderzoek naar de betrokkenheid van particulieren en ontwikkelende aannemers in stedelijke vernieuwing. Het betreft de voltooiing van mijn afstudeerperiode van de studie Master of Urban & Area Development. Het onderzoek is opgebouwd uit 3 onderdelen die gezamenlijk leiden tot conclusies en aanbevelingen (deel 4). Enkele belangrijke aspecten die u gedurende het lezen van dit onderzoek terug ziet keren zijn: vertrouwen draagvlak gedeeld belang Op zichzelf zijn dit geen nieuwe begrippen, maar wel begrippen die essentieel zijn bij het uitvoeren van de duurzame en toekomstbestendige binnen‐ stedelijke opgave. Het doel van het onderzoek (zie kader), heeft geleid tot conclusies en aanbevelingen die inzicht geven op datgene waar het de komende jaren om zal draaien bij het opknappen en in stand houden van de bestaande woningvoorraad.

Het vinden van een manier waardoor zowel de ontwikkelende aannemer als de particuliere woningbezitter een grotere rol krijgen binnen de stedelijke vernieuwing

Het leidt tot een aanpak waarbij alle partijen in hechte samenwerking de eigen verantwoordelijkheden zullen dragen, en de ontwikkelende aannemer zich naast de wijkontwikkeling in algehele zin zal specialiseren in de aanpak van de particuliere voorraad en hierdoor de “rotte kiezen” kan wegnemen of herstellen. De ontwikkelende aannemer zal zich als een tandarts in de wijk manifesteren waarbij alle mogelijkheden om tot een zo mooi mogelijk gebit te komen worden onderzocht.

De tandarts van de wijk ‐ 5

Leeswijzer Deel 1, verantwoording In dit deel wordt ingegaan op de relevantie van het onderzoek en uiteengezet op welke wijze invulling wordt gegeven aan het onderzoek. Het doel, de hoofdvraag en deelvragen worden in dit deel omschreven evenals de wijze waarop de input uit de literatuur en de praktijk verwerkt is. Op deze basis worden de uiteindelijke conclusies en aanbevelingen onderbouwd, die praktisch toepasbaar zullen zijn, maar ook gestoeld zijn op ervaringen uit het verleden. Deel 2, theoretisch kader Aan de hand van de literatuur wordt een uiteenzetting gegeven die de basis vormt voor de beantwoording van de deelvragen en de hoofdonderzoeks‐ vraag. De inzichten die zijn verkregen door eerdere onderzoeken worden in dit deel uiteengezet om vervolgens in deel 4 basis te zijn voor de conclusies. Deel 3, empirisch kader Omdat stedelijke vernieuwing al lange tijd aan de orde is, wordt onderzoek gedaan naar de praktijkervaringen. Tot op heden zijn er geen projecten waarbij de ontwikkelende aannemer en de particulier specifiek in samenhang betrokken zijn. Om deze reden zijn interviews gehouden met ervarings‐ deskundigen. Zij hebben inzicht in de wensen en eisen van de particulier, en inzicht in de werkwijze en mogelijkheden van de ontwikkelende aannemer. In deze fase zijn de resultaten verwerkt van een enquête afgenomen onder bewoners in stedelijke vernieuwingswijken, een enquête die een goed beeld geeft van de wensen en motivaties van de particulier. Door de resultaten van de verschillende interviews en de enquête te koppelen, ontstaat een beeld dat meegenomen wordt in deel 4 als basis voor de conclusies. Deel 4, beantwoording deelvragen, conclusies en aanbevelingen Aan de hand van zowel het theoretisch deel als het empirisch deel van het onderzoek is het mogelijk de verschillende deelvragen te beantwoorden. Gebleken is dat theorie en praktijk veel overeenkomsten vertonen of elkaar waar nodig goed aanvullen. De beantwoording van de deelvragen zal samen met de overige informatie verkregen uit theorie en praktijk leiden tot de conclusies en aanbevelingen.

6 ‐ De tandarts van de wijk

Inhoudsopgave VOORWOORD ..................................................................................................... 5 LEESWIJZER ......................................................................................................... 6 INHOUDSOPGAVE ................................................................................................. 7 SAMENVATTING ................................................................................................... 8 1. VERANTWOORDING ................................................................................ 11 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6

AANLEIDING .......................................................................................... 12 DOELSTELLING ....................................................................................... 15 PROBLEEMSTELLING ............................................................................... 17 ONDERZOEKSMETHODIEK ........................................................................ 19 ONDERZOEKSSTRATEGIE .......................................................................... 23 VERWERKING LITERATUUR EN INTERVIEWS ................................................. 24

2. THEORETISCH KADER ............................................................................... 25 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7

WAT WIL MEN OPLOSSEN MET STEDELIJKE VERNIEUWING? ........................... 26 WAT IS DE HUIDIGE AANPAK .................................................................... 27 WAAROM DE PARTICULIER BETREKKEN ...................................................... 28 DE WIJZE VAN SAMENWERKEN ................................................................. 30 OP WELKE WIJZE DE BEWONERS BETREKKEN ............................................... 33 WAT ZIJN BELANGEN DIE BEWONERS HECHTEN AAN DE WOONOMGEVING ....... 35 HOE GAAT MEN OM MET DE WOONLASTEN EN DE FINANCIERING .................... 39

3. EMPIRISCH KADER ................................................................................... 43 3.1 3.2 3.3 3.4

MOTIVATIES VOOR DE PARTICULIER ........................................................... 44 MOGELIJKHEDEN VOOR DE ONTWIKKELENDE AANNEMER .............................. 52 SAMENWERKING IN DE TOEKOMST ............................................................ 53 FINANCIERING VAN DE OPGAVE ................................................................ 56

4. BEANTWOORDING DEELVRAGEN, CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN ....... 59 4.1 4.2

BEANTWOORDING DEELVRAGEN ............................................................... 60 CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN .............................................................. 62

BIJLAGEN ..................................................................................................... 69 BIJLAGE I: BRONVERMELDING .............................................................................. 70 BIJLAGE II: LIJST MET GEÏNTERVIEWDE PERSONEN .................................................... 72 BIJLAGE III: RESULTATEN ENQUÊTE ....................................................................... 75


Samenvatting Deel 1, verantwoording In Nederland staan veel woningen (ca. 7 miljoen). Sinds de invoering van de woningwet poogt men door middel van beleid om de woningvoorraad te laten voldoen aan vastgestelde kwaliteitseisen. Van deze programma’s zijn stadsvernieuwing en stedelijke vernieuwing de meest bekende. Tijdens de stedelijke vernieuwing was er met name aandacht voor de corporatiewoningen. De aandacht voor de particuliere woningvoorraad is toen, in vergelijking met stadsvernieuwing, sterk afgenomen. Maar liefst 65% van de woningen is particulier bezit. Hoewel veel van de eigenaren zelf in staat zijn onderhoud te plegen, is er ook een deel wat dat niet kan. Het gevaar bestaat dat “om” deze particulieren heen gewerkt gaat worden waardoor deze als een “rotte kies” achterblijven in de verbeterde wijken. De overheid hoort erop toe te zien dat onderhoud gepleegd wordt, maar vanuit de overheid is een terugtrekkende beweging gaande, met als gevolg dat de rol van marktpartijen zal toenemen. Een ontwikkeling die daarnaast zichtbaar is betreft de verschuiving van het “werkgebied” van de ontwikkelende aannemers. Dit verschuift van Vinexlocaties naar binnenstedelijk gebied. Een aandachtpunt is dat deze binnenstedelijke werkzaamheden om diverse redenen minder rendabel zijn, het belang hiervan wordt erkend mede door de intrede van de crisis in 2008. Deel 2, theoretisch kader De reden voor mensen om in een bestaande woning te gaan wonen is een combinatie van prijs en aanbod. Het blijkt dat wanneer wooncarrière gemaakt kan worden dit niet binnen de huidige wijk kan door het eenzijdige aanbod. Dit onderbouwt de noodzaak voor stedelijke vernieuwing waar gepoogd wordt om naast het upgraden van de woningvoorraad ook differentiatie te bieden. Omdat het om bestaande wijken gaat, is draagvlak onder de bewoners essentieel. In de Nota Stedelijke Vernieuwing wordt deze differentiatie mogelijk gemaakt, bovendien worden de fysieke programma’s aan de sociaal economische programma’s gekoppeld. Hierbij wordt uitgegaan van het initiatief door gemeenten en corporaties. Deze partijen hebben inmiddels steeds meer moeite met financiering waardoor betrokkenheid van marktpartijen belangrijk is geworden. Bewoners willen in deze processen graag invloed en draagvlak, deze zullen gecreëerd moeten worden. De mening van bewoners kan plannen maken of breken en zij zullen dan ook vroegtijdig betrokken worden. Er is weinig passend beleid dat aangeeft hoe in dit geval omgegaan moet worden met de particuliere woningvoorraad. 8 ‐ De tandarts van de wijk

Het is logisch de particulier in de wijkaanpak als volwaardig partner wordt gezien, deze zal wegens gebrek aan kennis en expertise goed ondersteund moeten worden. De klant zal centraal staan en marktpartijen zullen maatschappelijk verantwoord ondernemen centraal moeten stellen. Op grotere schaal zal de overheid de aandacht moeten verleggen naar een regionaal schaalniveau, terwijl de ontwikkelende aannemer adviseur zal worden voor de totale wijkaanpak. De partijen zullen afhankelijk van elkaar zijn, maar ieder verantwoordelijk blijven voor het eigen specialisme. Men zal zich realiseren dat de individuele particulieren verschillende motieven hebben om te participeren. De kosten en baten zullen voor deze particulieren duidelijk in beeld gebracht moeten zijn. Ingrepen die populair zijn betreffen voornamelijk het isoleren van de woning, deze aanpassingen bieden kansen om gecombineerd te worden met ingrepen als uitbouwen e.d. Echter, financiering is veelal een obstakel. Door krachten te bundelen kan op creatieve en efficiënte wijze met de financiering worden omgegaan, waarbij finan‐ cierders een grote rol spelen. Deel 3, empirisch kader In de praktijk komt naar voren dat de betrokkenheid van particulieren vooral wordt veroorzaakt door binding met de wijk en het inzien van het wijkbelang. Door bottom‐up te werken kan invulling worden gegeven aan de individuele belangen, waarbij comfortverbeteringen erg belangrijk zijn. Particulieren zijn gevoelig voor de besparing per maand en hechten de meeste waarde aan de totale woonlasten per maand. Het blijkt dat zij eerder bereid zijn tot ingrepen aan de woning als meerdere eigenaren uit eenzelfde blok participeren, dit pleit voor een “kartrekker” vanuit de particulieren. De ontwikkelende aannemer kan door het nemen van risico, het inbrengen van marktkennis en het bieden van financieringsmogelijkheden een duidelijk toegevoegde rol vervullen. Het zal dan wel vragen om een andere insteek van de werkzaamheden en vergaande begeleiding van de particulieren door middel van goede communicatie. Op collectief niveau kan de ontwikkelende aannemer de belangen van de particulier behartigen. Het vraagt om een langdurige flexibele samenwerking tussen de particulier en de ontwikkelende aannemer. Op basis van vertrouwen, flexibiliteit en het wegnemen van vooroordelen zal de ontwikkelende aannemer moeten aantonen dat hij oprecht handelt en maatschappelijk verantwoord onderneemt. Voor financiering is het noodzaak hypotheekverstrekkers te betrekken, zij hebben belang bij een goed onderhouden woning omdat dit het onderpand van de hypotheek is. Daarnaast zijn er mogelijkheden om bij een gezamenlijke exploitatie de winsten uit ontwikkelpotentie terug te laten vloeien in de wijk. De tandarts van de wijk ‐ 9

Deel 4: beantwoording deelvragen, conclusies en aanbeveling Om de particulier en de ontwikkelende aannemer in de toekomst beide een rol te laten spelen in de binnenstedelijke opgave zal er een verandering moeten plaatsvinden. Door middel van aanbevelingen wordt het belang van betrokkenheid en de posities van de particulier en de ontwikkelende aannemer erkend en gewaarborgd: 1. Benader de opgave op verschillende niveaus; 2. Erken de particulier en maak de wensen van deze groep inzichtelijk; 3. Betrek de particulier en motiveer anderen via hem of haar; 4. Schep vertrouwen bij de particulier, pas waar nodig de werkwijze aan; 5. Benader de opgave als eenheid, ook financieel; 6. Leg nadruk op de woonlasten; 7. Maak een duidelijk verschil met de aanpak uit het verleden.


VERANTWOORDING


1.1 Aanleiding In Nederland staan veel woningen (ca. 7 miljoen) waarvan er veel zijn gebouwd na de invoering van de Woningwet in 1901. Sinds deze invoering poogt men door middel van beleid de woningvoorraad te laten voldoen aan vastgestelde kwaliteitseisen en de wensen van de consument. In de diverse periodes die achter ons liggen zijn er vele programma’s geweest waarin de aanpak van de woningvoorraad behandeld werd. Hiervan zijn stadsvernieuwing, vanaf de jaren ’60 en stedelijke vernieuwing vanaf 1996 de meest bekende (Tweede Kamer 1997). Daar waar de stadsvernieuwing zich richtte op zowel particuliere als corporatiewoningen had de Nota Stedelijke Vernieuwing met name aandacht voor de corporatiewoningen (Vestia 2007). De aanpak werd zowel in de stedelijke vernieuwing als in de stadsvernieuwing met name bekostigd met overheidsgelden. Door verkoop van huurwoningen is sinds begin deze eeuw een extra bron gevonden voor de aanpak van de woningvoorraad (Vromraad 2002). Deze gelden zijn ondermeer nodig voor de opgave van stedelijke vernieuwing. De stadsvernieuwing was volledig door de overheid gefinancierd, maar bij de stedelijke vernieuwing werden ook de corporaties in het financieringsvraagstuk betrokken waardoor de gelden afkomstig van uitponding nodig waren. Bij de uitvoering van de stedelijke vernieuwing is de aandacht voor de particuliere voorraad bij de betrokken partijen stevig afgenomen. In november 2005 is vanuit Bouwend Nederland in samenwerking met NEPROM het rapport “Nederland verbouwt” (Bos et al. 2005) verschenen. In dit rapport wordt door vele marktpartijen aandacht gevraagd voor de particuliere voorraad. Hoewel de aanbevelingen uit dit rapport in zijn algemeenheid door beleidsmakers niet zijn overgenomen, is de aandacht voor de particuliere woningvoorraad hierna wel toegenomen (Kei 2009). Het Kei geeft aan dat maar liefst 65% van de Nederlandse woningvoorraad particulier bezit is. En hoewel particulieren veelal zelf in staat zijn om zorg te dragen voor het onderhoud (en financiering) van de woning, is er toch ook een deel van de woningbezitters dat hiertoe niet in staat is. Voor deze groep is extra aandacht benodigd, aangezien de rol die ze naar verwachting in de binnenstedelijke opgave zal gaan krijgen alleen maar zal toenemen. Door de vraag naar koopwoningen in de markt en de behoefte aan extra inkomen bij corporaties zijn er sinds de beginjaren van deze eeuw vele woningen uitgepond (Vromraad 2002). De woningen die door de corporaties zijn uitgepond betekenen in dit kader veelal versnipperd bezit, en juist dit versnipperd bezit vraagt erom particulieren te betrekken bij stedelijke vernieuwingsopgaven. Overigens, de noodzaak om de particuliere woningen aan te pakken wordt vergroot door het feit dat er een toename is van het aantal woningen ouder dan 25 jaar, 40% in 1973, 70% in 2003 (Kei 2009). 12 ‐ De tandarts van de wijk

Waar de aanpak van de particuliere voorraad ten tijde van de stadsvernieuwing voornamelijk met subsidies en (vrijwel) renteloze leningen kon worden uitgevoerd, is er ten aanzien van de bijdragen van de overheid als medefinancierder een terugtrekkende beweging gaande (Kei 2010). Al meer is zij van oordeel dat de rol van de markt daarin moet toenemen. Er zal in de toekomst gezocht moeten worden naar andere wijzen van financiering. Al voor de intrede van de financiële crisis was er in het “werkgebied” van de projectontwikkelaars een verschuiving zichtbaar van Vinex‐locaties naar binnenstedelijke locaties. De crisis heeft deze verschuiving versterkt. Daarbij zal, zo wordt in de structuurvisie Randstad 2040 (VROM 2008) beschreven, 40% van de toekomstige opgave binnenstedelijk dienen plaats te vinden. Het college van rijksadviseurs heeft inmiddels verklaard dat dit percentage nog wel hoger mag zijn (NAW, 2010a), mede ingegeven door het onderzoek van Bouwend Nederland (Bos et al. 2005) “Nederland Verbouwt” waarbij wordt gesteld dat (een deel van) de particuliere voorraad zeer hardnekkige bouwtechnische tekortkomingen heeft. Bovendien blijkt dat de binnenstedelijke opgave zich de laatste jaren voornamelijk richtte op de corporatiewoningen, terwijl die opgave juist ingewikkeld wordt als veel bezit particulier is (Vestia, 2007). Samenhangend met genoemde verschuiving is de verschuiving van nieuwbouw naar bestaande bouw. Om diverse redenen zijn de werkzaamheden die hierbij komen kijken voor projectontwikkelaars minder rendabel. De huidige situatie vraagt om een grotere rol van marktpartijen, waarbij zij zich meer mengen in de binnenstedelijke opgave. Door fysieke ingrepen van corporaties bij stedelijke vernieuwing ligt hier een groot potentieel werkgebied voor de bouwwereld. Waar de aannemers zich tot op heden met name bezig hielden met de werkzaamheden voortkomend uit de opdrachten van woningcorporaties (Agricola et al. 2006), zal dit afnemen. De gelden voor stedelijke vernieuwing (Vogelaargelden) zullen verdwijnen en de insteek van de aanpak zal niet alleen fysiek zijn maar ook sociaal en economisch (Kei 2010). In september 2008 is de Amerikaanse bank Lehman Brothers gevallen, hetgeen de intrede voor de wereldwijde economische crisis betekende. In Nederland was dit onder andere terug te zien in de huizenmarkt. De huizenprijzen daalden en woningen stonden langer te koop (Vermeend 2009). De dalende prijzen en stagnerende markt hebben geleid tot een afname van woningbouw op Vinex locaties. Dit versterkt dat marktpartijen zich met de binnenstedelijke opgave gaan bezig te houden.


Wat hierbij opvalt is de frictie die ontstaat door het particuliere woningbezit. Het vergt tijd deze bewoners te organiseren, maar ook de investeringen die verbeteringen voor de particulieren met zich meebrengen kunnen niet opgebracht worden of men vindt de investering niet de moeite waard omdat deze veelal niet opweegt tegen de (meer)waarde van de woning. Men wil alleen investeren als voor langere tijd in de woning kan worden gewoond. Dit staat veelal niet vast waardoor investeringen uitblijven. Het gevaar bestaat dat er “om” deze particulieren heen gewerkt gaat worden waardoor deze als een “rotte kies” achterblijven in de verbeterde wijken. Voor de ontwikkelende aannemers zou het betrekken van deze particuliere woningvoorraad een oplossing kunnen zijn voor een groter draagvlak (zowel van de particulier als van de ontwikkelende aannemer) bij stedelijke vernieuwing. Een grote opgave ligt bij de vraag op welke wijze men deze particulieren kan betrekken. Draagvlakcreatie lijkt hierbij essentieel evenals het bieden van financieel haalbare en zinvol geachte investeringen (Kei 2009). Het nut en de noodzaak zullen aangetoond moeten worden. Daarnaast is het zeer waarschijnlijk dat er enkele aanjagers nodig zijn om de overige bewoners te motiveren (Kei 2010).


1.2

Doelstelling

Gezien de huidige stand van zaken en de wens van zowel de ontwikkelende aannemer als van de particuliere woningbezitter zal dit onderzoek het volgende doel nastreven:

Het vinden van een manier waardoor zowel de ontwikkelende aannemer als de particuliere woningbezitter een grotere rol krijgen binnen de stedelijke vernieuwing

Dit doel kan bereikt worden door de volgende (hoofd)vraag te stellen: Op welke wijze kan een ontwikkelende aannemer de particuliere woningbezitter betrekken bij stedelijke vernieuwing? Wanneer de behoefte van de ontwikkelende aannemer wordt gekoppeld aan de wens de particulier te betrekken bij stedelijke vernieuwing, ontstaat voor beide partijen de mogelijkheid tot een krachtige samenwerking. Uitgezocht moet worden op welke wijze de ontwikkelende aannemer de particulier op een zo efficiënt mogelijke wijze kan betrekken. Is er een kritieke massa nodig en zijn de wensen van de particulier overeenkomstig of is een individuele benadering juist gewenst? Hierbij is het te allen tijde van belang rekening te houden met het feit dat de particulier comfortabel wil wonen en de aannemer een commercieel / maatschappelijk doel nastreeft. Als daadwerkelijk positieve effecten optreden op het moment dat de ontwikkelende aannemer en particulier de krachten bundelen, dan zal er een meerwaarde ontstaan in het vraagstuk omtrent stedelijke vernieuwing. Het onderzoek zal zich met name richten op de particuliere woningvoorraad in de verschillende stedelijke vernieuwingswijken, zowel voor‐ als naoorlogs, waarbij zowel Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) als de individuele particulieren worden betrokken in het onderzoek. Dit onderzoek zal zich richten op de motivaties van de particulier om in dergelijke wijken, naast participatie in de wijk, ook te investeren in de eigen woning. Voor de ontwikkelende aannemer zijn met name deze ingrepen, fysiek in de woning, van belang om inzichtelijk te hebben. Niet uitgesloten wordt dat er ook wensen naar voren komen voor de openbare ruimte of sociale cohesie. Deze worden wel belicht maar verder niet nadrukkelijk in de aanbevelingen meegenomen.


In het onderzoek zal gezocht worden naar de wijze waarop de particulier gemotiveerd kan worden om betrokken te raken bij de stedelijke vernieuwing, maar ook wat redenen zijn om dit niet te doen. Hierbij is het zaak rekening te houden met verschillende facetten (bijvoorbeeld tijd, fasering en financiën). Het zal leiden tot aanbevelingen. Een totale handleiding uitschrijven is, gezien de beschikbare tijd, te uitgebreid.


1.3

Probleemstelling

Geconstateerd is dat er vanuit de stedelijke vernieuwing een duidelijke behoefte bestaat de particuliere woningbezitter daarbij te betrekken. Tevens hebben marktpartijen (ontwikkelende aannemers), waar dit nog niet is gebeurd, de behoefte hun werkgebied te verplaatsen naar het binnenstedelijk bouwen. Om te komen tot een uitwerking, waarbij de belangen van zowel de particulier als de ontwikkelende aannemer worden meegewogen, zullen deze onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn in de probleemstelling van het onderzoek. Deze probleemstelling is daarmee vertaald naar de hoofdonderzoeksvraag waar het totale onderzoek om zal draaien:

Op welke wijze kan een ontwikkelende aannemer de particuliere woningbezitter betrekken bij stedelijke vernieuwing?

Om antwoord te geven op deze vraag is het van belang vooraf te bepalen over wat voor een ontwikkelende aannemer in dit kader gesproken wordt: ‐ Bedoeld wordt een aannemers‐ / bouwbedrijf met een eigen ontwikkelafdeling. Om een antwoord te geven op de bovenstaande hoofdonderzoeksvraag zijn er diverse deelvragen geformuleerd waarvan de antwoorden zullen leiden tot aanbevelingen. Vanwege de samenwerking waarnaar gezocht wordt, tussen de ontwikkelende aannemer en de particulier, is het van belang de hoofdvraag vanuit beide invalshoeken te benaderen. Daarnaast zal worden gezocht naar ervaringen uit de praktijk om hiermee de verschillen en / of overeenkomsten tussen theorie en praktijk te benadrukken. Particuliere woningbezitter: 1. Wat zijn redenen voor een particuliere woningbezitter om te participeren in stedelijke vernieuwing? 2. Wat zijn redenen voor particuliere woningbezitters om niet te participeren in stedelijke vernieuwing? 3. Tot welke fysieke ingrepen in de eigen woning is een particuliere woningbezitter bereid bij stedelijke vernieuwing? 4. Wat zijn redenen voor de particuliere woningbezitters om te bepalen of zij de gewenste fysieke ingrepen aan de eigen woning daadwerkelijk uit laten voeren?


Ontwikkelende aannemer: 5. Wat zijn de middelen die beschikbaar zijn voor de ontwikkelende aannemer om de particulier in de fysieke aanpak te ondersteunen? 6. Aan welke voorwaarden moet de ontwikkelende aannemer voor de particulier voldoen om op goede wijze met de particulier samen te werken? 7. Wat zijn voorwaarden voor de ontwikkelende aannemer om op efficiënte en rendabele wijze voor de particulier te kunnen werken? Door een antwoord te geven op deze vragen zal gezocht worden naar een mogelijke oplossing voor de aanpak van de particuliere voorraad. In het gewenste eindbeeld gaan de ontwikkelende aannemer en de particuliere woningbezitter hand‐in‐hand de binnenstedelijke opgave tegemoet. Hierbij zal de particulier de opdrachtgever van de aannemer zijn. De ontwikkelende aannemer zal zowel adviseur als opdrachtnemer zijn, maar mogelijk daarnaast op wijkniveau een rol vervullen.


1.4

Onderzoeksmethodiek

Het beantwoorden van de onderzoeksvragen zal gebeuren volgens een vastgestelde werkwijze waarmee goede en heldere antwoorden geformuleerd worden en gekomen wordt tot duidelijke conclusies. Om te komen tot een goed onderzoek wordt er in fasen gewerkt: 1. Input / inventarisatie 2. Verdieping 3. Analyse 4. Koppeling analyses theoretisch en empirisch kader 5. Conclusies en aanbevelingen Hoewel de fasen op papier opeenvolgend zijn, zal een aantal fasen overlap vertonen. Omdat in fase 2 en 3 antwoorden worden gegeven op deelvragen zullen deze fasen per deelvraag worden benaderd. 1. Input / inventarisatie (onderzoeksvoorstel): Tijdens dit deel van het onderzoek is er met name gefocust op het erkennen van de probleemstelling door middel van een literatuurstudie. De literatuurstudie zal zich vooral richten op de onderbouwing van het probleem en de oorzaken die hieraan ten grondslag liggen. 2. Verdieping (PvA en deelvragen 1 t/m7 ): Gezocht is naar verdieping in de oorzaken van de probleemstelling en er is gekeken naar mogelijke oplossingsrichtingen. Interviews zijn gehouden met partijen die vanuit hun werkzaamheden met de particuliere woningvoorraad te maken hebben en met partijen die vanuit diverse projecten of als kenniscentrum te maken hebben met stedelijke vernieuwing. Daarnaast is een aantal ontwikkelende aannemers geïnterviewd. Gevraagd is onder andere naar hun ervaringen in verschillende projecten; op welke wijze de betrokkenheid van de particulier en ontwikkelende aannemer volgens hen anders zou moeten. En gevraagd is naar hun motivaties waarom zij tot op heden niet of nauwelijks betrokken zijn.


Een enquête is verzonden aan bewoners van aandachtwijken, via het Landelijke Samenwerkingsverband Aandachtswijken (LSA). Deze enquête zal in het empirisch deel van het onderzoek worden verwerkt. Literatuur is bestudeerd waarin de opgave van stedelijke vernieuwing wordt behandeld. Alsmede literatuur waarin wordt gekeken naar de wensen en prioriteiten van de woningbezitters, de wijze waarop deze mensen betrokken willen zijn bij de veranderingen aan hun woning en woonomgeving en welke prioriteiten de particulieren hierin vervullen. Het proces van stedelijke vernieuwing is verder uitgelicht, met de vraagstelling waarom welke partijen tot op heden betrokken zijn. 3. Analyse (deelvragen 1 t/m 7): Op basis van de informatie verkregen uit de literatuur en interviews zijn de deelvragen beantwoord. In deze fase is er sprake van antwoorden voortkomend vanuit de literatuur en de interviews. Daar waar overeenkomsten of verschillen tussen deze antwoorden waar te nemen zijn, is dit in fase 4 verder worden uitgewerkt. Aan de hand van de interviews zijn aandachtspunten uit de praktijk geformuleerd. Aandachtspunten die gevormd zijn door mensen met ervaringen in de praktijk. Praktijkervaringen gerelateerd aan de deelvragen die hierin aan bod komen zijn bijvoorbeeld: hoe de particulier te betrekken, wat wil de particulier eigenlijk, welke mogelijkheden worden gezien voor de ontwikkelende aannemers? Het betreft aandachtspunten die zowel van toepassing zijn op de rol van de particulier als van de ontwikkelende aannemer. Aan de hand van de literatuur zijn aandachtspunten voortkomend vanuit de theoretische opgave geformuleerd. De deelvragen zullen in fase 4 worden beantwoord aan de hand van zowel de theoretische als de praktische aandachtspunten. Door de vraagstelling te onderzoeken in theorie en praktijk ontstaan er antwoorden die dicht bij de praktijk liggen en daarmee toepasbaar en realistisch zijn, maar ook een beeld waarbij de antwoorden in een groter geheel, op een hoger abstractieniveau beoordeelt kunnen worden. Door op bovenstaande wijze te onderzoeken komen elementen naar voren die op diverse schaalniveaus zowel vanuit de theorie als de praktijk een relatie hebben met de onderzoeksvragen.


4. Koppeling analyses De aandachtspunten die de deelvragen beantwoorden, voortkomend vanuit de theorie en de praktijk worden gekoppeld. Door de verschillende niveaus die binnen de beantwoording mogelijk zijn zal, er een totaalbeeld ontstaan, waarbij de gehele stedelijke vernieuwingsopgave wordt geraakt, en op onderliggende niveaus praktische antwoorden naar voren komen voor de aspecten om ontwikkelende aannemer en particulier te koppelen. Waar nodig worden verschillen verder uitgediept en onderzocht (wanneer dit essentieel is voor de beantwoording van de betreffende vraag). De antwoorden op de deelvragen, die direct een relatie hebben op de werkzaamheden en voorwaarden van de ontwikkelende aannemer, zullen deels beantwoord worden op basis van inzichten verkregen uit werkervaring. Per deelvraag zal een samenhangend antwoord worden geformuleerd dat aan de theorie en praktijk is getoetst. Er wordt gezocht naar beantwoording van de deelvragen op een drietal niveaus van beleidsmatig (theoretisch) niveau tot een projectmatig (praktisch) niveau, vertaald naar verschillende schaalniveaus van stedelijke vernieuwing: 1. Wijkniveau / Stedelijke vernieuwing algemeen 2. Blokniveau 3. Individueel niveau 5. Conclusies en aanbevelingen (hoofdonderzoeksvraag): Met de koppeling en de beantwoording van de deelvragen in fase 4 zullen in deze fase verschillende conclusies en aanbevelingen worden geformuleerd die een zo volledig mogelijk beeld geven als beantwoording van de hoofdonderzoeksvraag. De uitwerking van de fase 2, 3, 4 en 5 zullen uiteindelijk de basis vormen voor de rapportage. Het hierna volgende model (figuur 1.1) geeft een schematische weergave van de aanpak van het onderzoek.


Figuur 1.1: Schematische weergave van de onderzoeksmethodiek.1 1

Gevolgde methodiek van het onderzoek


1.5

Onderzoeksstrategie

Bij de start van het onderzoek is een uitgebreide literatuurstudie verricht. Om de doelstelling en de probleemstelling zo helder en volledig mogelijk te formuleren, is er vooral een verdieping geweest in literatuur waarin beleid en programma’s uit het recente verleden worden omschreven. Hiermee zijn tekortkomingen in het beleid naar voren gekomen waar het onderzoek op zal inspelen. Literatuur De literatuur zoals omschreven in de literatuurlijst is bestudeerd op relevantie. De input voor de beantwoording van alle deelvragen zal uit de literatuur worden gehaald. Daar waar de literatuur niet direct antwoord heeft gegeven op het onderwerp van het onderzoek is naar een groter schaalniveau gezocht naar een algemene deler en zal dit worden gerelateerd naar dit onderzoek. Vanuit de literatuur wordt een antwoord op vragen geformuleerd. Deze antwoorden zijn middels de resultaten van de interviews getoetst. Daar waar door middel van literatuur geen antwoord is te formuleren zal dit worden gedaan met de input van de interviews. Interviews Naast een literatuurstudie hebben er ook verschillende interviews plaats‐ gevonden. Het betreft interviews met personen die beschikken over veel kennis en ervaring met particuliere woningaanpak of beleid, maar ook met personen werkzaam voor organisaties die op enige wijze betrokken zijn bij de particuliere aanpak. In de gesprekken is een onderscheid waarneembaar. Een aantal gesprekken vindt plaats met beleidmakers en medewerkers van kenniscentra. Deze personen hebben veelal kennis en ervaring van meerdere projecten waardoor sprake is van een genuanceerd beeld. Daarnaast zijn er personen die worden geïnterviewd enkel vanwege de ervaring met een specifiek project of ervaring, vanuit hun dagelijkse werkzaamheden in de praktijk (bijvoorbeeld projectleiders). Een lijst met geïnterviewde personen is bijgevoegd (bijlage II). Enquête Om de wensen van de particulieren inzichtelijk te maken en de wijze waarop zij willen participeren is een enquête uitgezet onder het ledenpanel van het LSA. Deze leden kunnen zowel huurder als eigenaar zijn. Een aantal vragen is specifiek aan de eigenaren gesteld, maar voor vragen over het belang bij de wijk en bereidheid meer huur of hypotheek te betalen bij bepaalde ingrepen zijn beide groepen representatief. De vragen en resultaten van de enquête zijn toegevoegd als bijlage (bijlage III).


1.6

Verwerking literatuur en interviews

De interviews zijn afgenomen aan de hand van een vooraf opgestelde vragenlijst, specifiek samengesteld per geïnterviewde. Gezocht is naar zoveel mogelijk eenheid en overeenkomsten per interview om hier een goed vergelijk te kunnen maken. Om de informatie uit de gesprekken niet verloren te laten gaan zijn de gesprekken opgenomen. De verslagen van deze gesprekken bestaan uit de antwoorden op de vragen, aangevuld met verdere relevante informatie voortkomend uit het gesprek. Verslagen van de interviews zijn beschikbaar maar niet aan dit eindrapport toegevoegd. Informatie uit de literatuur en interviews zal met vermelding van de bron worden verwerkt in de verschillende hoofdstukken van het eindrapport. De resultaten uit de enquête zijn in het empirisch deel van het onderzoek verwerkt ter onderbouwing van de wensen en motivaties van de particulieren. De gesprekken en enquête in combinatie met de literatuur hebben geleid tot dit rapport waarbij het belang van de particulier centraal staat. Het onderzoek heeft zich voor beantwoording van de deelvragen beperkt tot voorgenoemde gesprekken en literatuur. Gezien de beschikbare tijd is het onderzoeken van meer bronnen niet mogelijk geweest. Inzichten verkregen door beantwoording van deelvragen zijn verwerkt in de conclusies en aanbevelingen.


THEORETISCH KADER


2.1

Wat wil men oplossen met stedelijke vernieuwing?

De aanleiding Veel van de huidige woningen in Nederland zijn vanaf de jaren ’50 gebouwd. De huidige bewoners zijn veelal in de wijk komen wonen door een combinatie van woningaanbod en de kosten die het wonen in de betreffende wijk met zich meebrengt (vaak lage kosten). Ondanks dat deze mensen een relatief laag inkomen hebben, kunnen zij niet als kansarm worden beschouwd en hebben zij na verloop van tijd als gevolg van sociale stijging ook de behoefte aan het maken van een wooncarrière. Het maken van een wooncarrière is in de naoorlogse wijken lastig vanwege het eenzijdige aanbod van rijwoningen, gecombineerd met portiekflats (Ouwehand et al. 2008). De wooncarrière die men ambieert is vaak niet in de huidige wijk te realiseren terwijl vooral bij de bewoners die daar al langere tijd wonen een binding is waardoor zij een sterke voorkeur hebben in de wijk te blijven. De ingrepen Naast dit gebrek in mogelijkheden voor het maken van een wooncarrière, worden er beleidsmatig ook andere gebreken waargenomen die de ingrepen in de wijk bij stedelijke vernieuwing onderbouwen. Beleidsmatig wordt het imago van deze woonwijken (veelal slecht) en de bouwkundige kwaliteit van de woningen gezien als een reden tot ingrijpen. Door middel van een ingrijpende sloop / nieuwbouw wordt gepoogd woningdifferentiatie mogelijk te maken, maar daarnaast ook het bieden van woningen die voldoen aan de huidige normen, onder andere geluids‐ en thermische isolatie. Hoewel veel van de huidige bewoners financieel niet in staat zijn om de lasten van een nieuwe woning te kunnen dragen, vormt dit vanuit het beleid geen belemmering. Immers met het aanbieden van nieuwe woningen worden mensen van buiten de wijk aangetrokken die financieel meer mogelijkheden hebben en daardoor voor een impuls in de wijk zorgen. Door de ingrepen in de bestaande woningvoorraad uit te voeren, wordt gestreefd naar sociale stijging, een beter imago van de wijk en een gedifferentieerd woningaanbod. Wat essentieel is voor een dergelijke aanpak is de steun van de huidige bewoners van een wijk. Zij moeten zich immers in de plannen kunnen vinden. Het heeft tenslotte een grote impact op de sociale banden binnen een wijk en er bestaat een mogelijkheid dat het wonen in de wijk voor de huidige bewoners onbetaalbaar wordt (Bergeijk et al. 2008).


2.2

Wat is de huidige aanpak

Nota Stedelijke Vernieuwing In 1997 is de Nota Stedelijke Vernieuwing verschenen (VROM en Tweede Kamer 1997). In deze nota gaat men er vanuit dat de differentiatie in woningaanbod voornamelijk bereikt dient te worden door het aanbieden van koopwoningen, hiermee kunnen dan opbrengsten gegenereerd worden die overige kosten van de stedelijke vernieuwing kunnen dekken. Bovendien wordt het fysieke programma gekoppeld aan andere programma’s die zich richten op sociale cohesie en leefbaarheid. Dit blijkt ook in veel wijken essentieel te zijn; het sociale en het fysieke programma gaan veelal hand in hand en het sociale kan vaak niet opgelost worden zonder ingrepen in het fysieke en vice versa (Tweede Kamer 1997). Actieplan krachtwijken In navolging op de Nota Stedelijke Vernieuwing verscheen in 2007 het actieplan krachtwijken. Hierbij werd de aandacht vooral gevestigd op 40 wijken. In dit actieplan is de focus met name gelegd op de huidige wijkbewoners en hun wooncarrière (Bergeijk et al. 2008). Deze nadruk op de huidige bewoners komt tot uiting in de participatie en het werken aan langdurig vertrouwen, dit ingegeven door het feit dat stedelijke vernieuwingsprocessen vaak lang duren waarbij 7‐10 jaar een redelijk gemiddelde duur is (Ouwehand et al. 2008). Voor deze aanpak wordt gesteld dat gemeente en corporatie afhankelijk van elkaar zijn en samen het voortouw moeten nemen. Bewoners worden voornamelijk betrokken als het gaat om problematiek in de leefomgeving en het verbeteren van de leefbaarheid in de wijk (Bergeijk et al. 2008). Een kostbare opgave waarover men in de Nota Stedelijke Vernieuwing ook schrijft dat voor het dekken van deze kosten betrokkenheid van private partijen essentieel is (Tweede Kamer 1997). Volgens Ouwehand et al., is dit de reden waarom er sprake zou moeten zijn van een gebiedsexploitatie waarvoor alle betrokken partijen gezamenlijk verantwoordelijk zijn. Kosten in het belang van de hele wijk kunnen op deze manier worden gedekt en onrendabele toppen kunnen door een gezamenlijke exploitatie beter worden ondervangen dan het geval is bij een gescheiden grond‐ en vastgoedexploitatie. De teruggelopen markt is van grote invloed op het terug lopen van inkomsten voor de stedelijke vernieuwing. Met dit in het achterhoofd wordt ook gepleit voor een gezamenlijke gebiedsexploitatie (Van Rooy et al. 2009).


2.3

Waarom de particulier betrekken

Particulier bezit In Nederland is in veel wijken sprake van menging tussen corporatiebezit en particulier bezit, ook wel het versnipperd bezit. Een deel van deze particuliere bewoners blijkt niet zelfstandig in staat te zijn het onderhoud te verzorgen. Onderhoud wat een direct gevolg is van het eigen woningbezit. Het probleem dat zich voordoet met de particuliere opgave lijkt zich alleen maar te vergroten. Er komen meer particuliere woningen (figuur 2.1) en de woningvoorraad wordt in totaliteit steeds ouder (40% ouder dan 25 jaar in 1973, 70% ouder dan 25 jaar in 2003). Voor deze particulier zal gestreefd moeten worden naar waardebehoud en waardecreatie. Dit zal de woningen maar ook de woonomgeving ten goede komen. Om de opgave van de particuliere voorraad in de stedelijke vernieuwingsopgave zo goed en zo compleet mogelijk op te pakken, is het van belang naast het corporatiebezit ook dit deel van de woningvoorraad te betrekken in de aanpak (kei 2009).

Figuur 2.1: Toename van particuliere woningvoorraad 2

Inspraak Al tijdens de stadsvernieuwing gaven bewoners aan meer inspraak te willen hebben dan alleen achteraf hun mening te mogen geven. Inmiddels is ook bewezen dat het betrekken van de bewoners onderling zorgt voor een betere sociale cohesie, een van de effecten die men nastreeft bij stedelijke vernieuwing. 2

Nederland verbouwt, Bos et al. (2005) P. 6


De invloed van de bewoners wordt inmiddels bij vele stedelijke vernieuwingsprojecten erkend. Het zijn de bewoners die kennis hebben van de dagelijkse praktijk in hun wijk. Bovendien wordt door het betrekken van de bewoners vaak draagvlak gecreëerd voor het beleid dat aan de stedelijke vernieuwing ten grondslag ligt. Aan de hand van de participatieladder wordt vervolgens bepaald welke mate van invloed de bewoners krijgen, waarbij het zaak is dat er vooraf duidelijk een realistisch beeld geschetst wordt van de mogelijkheden om hooggespannen verwachtingen te voorkomen. Omdat in het verleden de aandacht met name op het corporatiebezit was gevestigd, komt nu de urgentie van de particuliere voorraad naar voren (Bergeijk et al. 2008). Hoewel de particulier voor het onderhoud verantwoordelijk is, ligt bij de overheid een taak om dit te signaleren als dit onderhoud niet of nauwelijks gebeurd. Het is immers van invloed op de woonomgeving. Het is lastig de eigenaren aan te spreken op de slechte staat van onderhoud. Het pleit ervoor te zorgen naar een wijze waarop de particulier gemotiveerd kan worden betrokken te raken bij de wijkaanpak (Kei 2009). Gemeenten hebben vaak weinig zicht op de particuliere voorraad en de wensen van de bewoners, daarnaast worden de grote investeringen op wijkniveau meestal door overheid en corporaties gedaan. Ook hebben weinig gemeenten een passend beleid waarin zij aangeven hoe om te gaan met het aanschrijvingsbeleid. Dit beleid geeft gemeenten de ruimte woningen over te kopen of te onteigenen als het blijkt dat in een buurt veel bewoners zich inspannen, maar een enkeling niet, of wanneer blijkt dat de bouwtechnische staat van een woning dusdanig slecht is dat er gevaar dreigt (VROM 2006). Draagvlak Om de particulieren optimaal en volwaardig partner te laten zijn in de ontwikkeling van hun wijk is draagvlakcreatie essentieel. Door het maken van goede duidelijke afspraken (Van Rooy et al. 2006) en het vooraf duidelijk scheppen van een realistisch verwachtingspatroon (Bergeijk et al. 2008) kunnen particulieren gemotiveerd worden te participeren. Met name bij grootschalige en kostbare processen als sloop / nieuwbouw blijkt het vroegtijdig betrekken essentieel, ook voor het in beeld brengen van de wensen van deze particulieren (Watertorenberaad 2010a). De mening van bewoners kan een plan maken of breken. Daarnaast blijkt dat wanneer de wijk volgens bewoners een goede reputatie heeft in vergelijking tot andere wijken zij meer vertrouwen zullen hebben in de aanpak (Ouwehand et al. 2008).


2.4

De wijze van samenwerken

De klant begeleiden De aandacht voor de particuliere voorraad wordt steeds meer erkend. Om de belangen van de particulier te respecteren is het logisch de particulier als volwaardig partner te behandelen in de opgave. De particulier is immers de eerste betrokkene bij de eigen leefomgeving (Van Rooy et al. 2006). Het is essentieel de belangen van de bewoners op goede en vertrouwelijke wijze te behartigen. Het kan er toe leiden dat bij gebrek aan vertrouwen van de bewoners het gehele project zal stranden. Vooraf dient er aan het vertrouwen gewerkt te worden door duidelijke afspraken te maken, en door informatie tijdig te verstrekken. Door teveel zaken vooraf vast te leggen en aan de bewoners te verplichten zich hieraan te conformeren kunnen zij zich niet serieus genomen voelen waardoor het proces stagnatie kan oplopen (Bergeijk et al. 2008). Wegens gebrek aan kennis en expertise zal de particulier in het proces ondersteunt moeten worden. Het is zaak om deze ondersteuning laagdrempelig te houden (VROM 2006). Bewoners op een actieve wijze betrekken bij de wijkaanpak wordt door steeds meer partijen als een meerwaarde gezien. Er wordt immers datgene gerealiseerd waarom wordt gevraagd, met als gevolg dat investeringen beter worden gewaardeerd (De Zeeuw et al. 2011). Het verbinden van sociale aan fysieke maatregelen zal meer en meer een issue zijn en de mensen dienen hierbij direct betrokken te zijn of zullen hierin investeren waardoor zij dan een belangrijke stem in de aanpak krijgen (Kei 2009). Er zal in de aanpak aandacht besteed moeten worden aan het voorkomen van fouten uit het verleden. Daar waar de bewoners in het verleden veelal een plan ter beoordeling onder ogen kregen, zullen zij in de toekomst op een actieve bottom‐up wijze bijdragen aan de tot standkoming van de plannen. Begeleiding in dit proces is belangrijk maar de beslissingen worden voor een groot deel genomen door de direct betrokkenen (Kei 2010). In de toekomst zal de klant (bewoner) centraal staan in de wijkaanpak. Het zal gaan van de huidige opgave waarbij de gebruiker aan het eind van de keten staat (figuur 2.2) naar de toekomstige opgave, waarbij de klant centraal wordt gesteld (figuur 2.3) (Watertorenberaad 2010a).

Figuur 2.2: Het traditionele model met de gebruiker aan het eind van de keten 3

3

Watertorenberaad werkboek (2010) P. 16


Figuur 2.3: De nieuwe werkwijze waarbij de klant centraal staat 4

Kansen voor de marktpartijen De ingrepen in de bestaande particuliere voorraad bieden volgens het Watertorenberaad een grote kans voor marktpartijen. Het is daarvoor noodzaak dat zij een omslag gaan maken in het denken. Er zal meer vanuit het maatschappelijk verantwoord ondernemen gedacht moeten worden in plaats vanuit het behalen van rendement (Van Rooy et al. 2006). De marktpartijen moeten in staat zijn een aantal vooroordelen weg te nemen, als: “zakkenvullers, onbetrouwbaar etc.” (Van Rooy et al. 2009). Zij zullen zich hierbij voor langere tijd committeren aan de plannen en ook op een langere termijn gaan denken, het zal gaan om duurzame samenwerkingen waarbij vertrouwen essentieel is (Bergeijk et al. 2008). Door het vroegtijdig betrekken van marktpartijen bestaat een kans dat snelheid en haalbaarheid van het project worden vergroot. Marktpartijen hebben tenslotte een deel investerings‐ en risicobereidheid, waardoor een deel van het financiële vraagstuk bij stedelijke vernieuwing wordt opgelost. Het blijkt echter dat een transparante samenwerking tussen overheid en 4

Watertorenberaad werkboek (2010) P. 16 De tandarts van de wijk ‐ 31

marktpartijen zeer lastig tot stand komt. Naast wetgeving speelt vertrouwen een cruciale rol omdat marktpartijen met het oog op rendement vaak niet geheel transparant blijken te zijn (Van Rooy et al. 2006). Het is echter een gegeven dat samenwerking tussen partijen leidt tot een meerwaarde van het project. Er kan beter gelijktijdig worden gewerkt aan de facetten sociaal, fysiek en economisch. Ook de inbreng en expertise van de verschillende partijen leiden tot inperking van risico’s en sneller handelen (VROM 2008). Samenwerking centraal De samenwerking zal volgens het Watertorenberaad (2010a) op een zo constant mogelijke wijze vorm moeten krijgen, waarbij een aantal partijen een andere rol zal moeten nemen dan tot op heden de gewoonte is geweest. Het gezamenlijke belang moet zo optimaal mogelijk worden nagestreefd. De overheid zal de aandacht moeten verleggen naar het regionale schaalniveau. Terwijl zij een projectontwikkelaar meer als adviseur zal laten optreden voor de totale gebiedsontwikkeling. Dit wordt ondersteund door De Zeeuw et al., die schrijven dat de ontwikkelaar een adviseur zal worden van de bewoners en de gebruikers. Door de partijen onderling afhankelijk van elkaar te maken door een gedeeld belang (Ouwehand et al.) zal openheid en efficiëntie veel eerder vorm krijgen, men moet elkaar zien als een partner. Partijen moeten dan wel op een passende wijze samenwerken. Het sluiten van compromissen zal daarbij zeker aan de orde komen maar door het gebied centraal te stellen en niet op basis van macht. Door op basis van belangen en vertrouwen samen te werken, tussen alle partijen inclusief de bewoners, neemt de kans op onnodige kosten af en zal de snelheid van het proces toenemen (Watertorenberaad 2010a). Voor een goede uitwerking van een dergelijke samenwerking blijft een regierol belangrijk. Daarnaast is ieder verantwoordelijk voor haar eigen specialisme. Alle betrokken partijen zullen co‐producent zijn in het proces binnen hun eigen verantwoordelijkheden (Van Rooy et al. 2009). Omdat vertrouwen in de samenwerking zo cruciaal is, zal het ook niet meer gaan om lange niet‐flexibele overeenkomsten, maar juist over flexibele overeenkomsten op hoofdlijnen die de tand des tijds kunnen doorstaan en daarmee inspelen op actuele marktsituaties.


2.5

Op welke wijze de bewoners betrekken

Overeenkomsten en verschillen Bij een betrokkenheid van de bewoners in een wijk is het van belang te realiseren dat de individuele bewoners verschillende motieven hebben om te participeren in de wijkontwikkeling. Binnen de groep bewoners zal ook gewerkt moeten worden aan onderling vertrouwen (Bergeijk et al. 2008). Mensen die langere tijd in de buurt wonen hebben meer hechting met de buurt en daardoor ook meer betrokkenheid bij de ingrepen. Zij zijn bereidwilliger en geneigd van de verschillende ingrepen de positieve effecten in te zien. Door middel van het achterhalen van sociale verbanden met bijvoorbeeld “Smart Agents” kunnen overeenkomstige belangen worden achterhaald en is draagvlak eenvoudiger te creëren (Van der Graaf et al. 2009). Het gaat er dan om de belangen op langere termijn te benadrukken en de bewoners hierover te laten nadenken (Ouwehand et al. 2008). Het betrekken van particuliere woningbezitters is voor het slagen van de wijkaanpak cruciaal wil men voorkomen dat na de aanpak deze particuliere voorraad als “rotte kies” achterblijft. Hiervoor zullen de kosten en baten voor de particulier duidelijk en overzichtelijk in beeld gebracht moeten worden, ook om zo een realistisch beeld te vormen en te hoog gespannen verwachtingen te voorkomen. Bovendien is het voordeliger als de particulieren zich verenigen, elkaar onderling stimuleren en tot gezamenlijke maatregelen komen. In de steden bevindt veel van de particuliere voorraad zich in meergezinswoningen. Deze particulieren zijn door middel van de VvE al verenigd, maar het feit is dat veel van deze VvE’s niet actief zijn (slapend) en dat sommige eigenaren zelfs niet weten dat zij lid zijn van een VvE. Gemeenten hebben de mogelijkheid om zowel individuele bewoners als VvE’s aan te schrijven voor hun onderhoudsplicht, hiermee wordt veelal druk uitgeoefend op de particuliere woningeigenaar om onderhoud aan de woning uit te voeren (VROM 2006). Motivatie Om de particulieren op dit gebied te enthousiasmeren is betrokkenheid aan de voorkant van het proces belangrijk alsmede rechtstreeks contact met bewoners (Watertorenberaad 2010b). Hierbij is het ook raadzaam een enthousiaste particulier als inspiratiebron of kartrekker te gebruiken om zo andere particulieren te motiveren tot participatie.


Er zal gekeken moeten worden naar een wijze waarop de particulier gemotiveerd kan worden. De belangen van deze groep zullen goed in beeld moeten zijn om de particulier te laten participeren. Ingespeeld zal moeten worden op datgene wat de particuliere bewoner raakt; bijvoorbeeld financiering en de waarde van de woning. Wanneer er sprake is van een collectieve aanpak lijkt het vaak de (on)mogelijkheid tot financiering te zijn die deze aanpak lastig maakt. Door extra aandacht te vestigen op waardevermeerdering en mogelijk besparing op energielasten kunnen de particulieren gemotiveerd worden om te participeren, waarbij eigen invloed en keuzes ten aanzien van de eigen woning essentieel zijn (Kei 2009). Het pleit ervoor om de woonwensen van bewoners goed en duidelijk inzichtelijk te maken, waarbij met name gericht gekeken dient te worden op de fysieke kenmerken van de woning (VROM 2009).


2.6

Wat zijn belangen die bewoners hechten aan de woonomgeving

Waarom waar Wanneer mensen de keuze voor een woning gaan maken, zullen zij allereerst moeten besluiten of zij willen kopen of huren. Na deze keuze zullen zij moeten bepalen waar zij willen wonen en welke waarde gehecht wordt aan de woningen in dit gebied. De erkenning van waarde hangt samen met de woonomgeving. Zo kunnen woningen in een wijk met een goed aanzien beter worden gewaardeerd dan een vergelijkbare of soms betere woning in een wijk met slechter aanzien (van wijken weten). De woonsituatie van mensen is onder andere afhankelijk van het inkomen. Hypotheken worden verstrekt op basis van inkomen, waarbij rekening gehouden moet worden dat ook maandelijkse woonlasten (gas, water, licht en belastingen) betaald moeten worden (WOON 2009). Volgens Ouwehand et al., zijn voor het bepalen van de waarde alsmede de keuze van mensen zich ergens te vestigen onder andere de volgende kenmerken van belang: 1. locatie, ligging bij openbaar vervoer, wegen; 2. afstand tot voorzieningen, winkels, scholen; 3. fysieke omgevingskenmerken, groen, bebouwingsdichtheid; 4. sociale omgevingskenmerken, type bewoners, criminaliteit, contacten in de buurt. Dit alles wordt gezien in vergelijking tot andere buurten. Door middel van ingrijpende maatregelen kan er waardecreatie worden gevormd. Deze waardecreatie is echter alleen meetbaar als het aantal koopwoningen en de vraag hiernaar toeneemt. Bovendien blijkt per gebied een duidelijk verschil te bestaan in de vraag naar een bepaald woningtype. Uit onderzoek van Rigo in opdracht van Bouwfonds is de volgende vraag per gebied naar voren gekomen (figuur 2.4):


Figuur 2.4: Een duidelijk verschil in vraag naar woningtypen per gebiedstype 5

Hieruit blijkt duidelijk dat met name in de stedelijke milieus een vraag is naar meergezinswoningen en in de landelijke milieus een vraag bestaat naar eengezinswoningen. Te concluderen is dat de vraag naar koopwoningen over de gehele linie groter is dan de vraag naar huurwoningen (NAW 2011a). Reden tot kopen Er zijn verschillende redenen waarom consumenten een woning willen koper wil kopen of huren. In onderstaand figuur (2.5) wordt weergegeven wat de motivatie hiervoor is. Hoe dikker de lijn hoe zwaarder de motivaties wegen in de keuze voor de woonvorm.

Figuur 2.5: Motivaties voor het kopen van een woning 6

5 6

Onderzoeksdossier naar stedelijke woonmilieus, NAW (2011) P. 11 Het inkleuren van voorkeuren, de woonconsument bekent, VROM (2009) P. 20


De twee belangrijkste criteria in zowel koop als huurwoningen zijn naast woonlasten de grootte van de woning. Het is bovendien duidelijk zichtbaar (figuur 2.6) dat naarmate men ouder wordt, er graag wordt gekozen voor een gelijkvloerse woning.

Figuur 2.6: Het gewenste woningtype naar leeftijd van de bewoners 7

Naar voren komt (figuur 2.7) dat er vaak een bewuste keuze wordt gemaakt tussen bestaande bouw of nieuwbouw. Los van de bouwstijl zijn kenmerken als comfort, onderhoudskosten, prettig wonen e.d. van belang. Omdat dit onderzoek zich beperkt tot de binnenstedelijke opgave is onderstaand het schema voor bestaande bouw weergegeven. Hieruit blijkt dat de consument voornamelijk kiest voor een bepaald type woning en de uitstraling ervan, en zij zich in mindere mate rekening houdt met de onderhoudscomponent die hieraan vastzit. De woonomgeving Er is een stijgende behoefte zichtbaar naar kindvriendelijke groene woonomgevingen waarbij ook duurzaamheid en wooncomfort belangrijke aspecten zijn om wel of niet te kiezen voor een woning of een woongebied (NAW 2011b). Wanneer er wordt gekeken naar de woonomgeving valt op dat de consument rekening houdt met de afstand hiernaartoe. Het zijn echter de bewoners zelf die de keuze maken of zij een afstand acceptabel vinden of niet (VROM en CBS 2009).

7

Het inkleuren van voorkeuren, de woonconsument bekent, VROM (2009) P. 22 De tandarts van de wijk ‐ 37

Figuur 2.7: Motivaties om een woning te kopen, gebouwd voor 1990 8

8

Het inkleuren van voorkeuren, de woonconsument bekent, VROM (2009) P. 31


2.7

Hoe gaat men om met de woonlasten en de financiering

Veranderingen door de crisis Verhuizen is vaak het gevolg van het realiseren en het naleven van de woonwensen. Hier is met de intrede van de crisis in 2008 een omslag in ontstaan. Hoewel mensen nog steeds de behoefte hebben om iets te wijzigen aan de woonsituatie, wordt nu vooral gekeken op welke wijze de huidige woning aangepast kan worden om deze te laten voldoen aan de woonwensen van dit moment. Het valt op dat ondanks het feit dat er weinig waarde wordt gehecht aan het energielabel er toch veel ingrepen worden gedaan gericht op het isoleren van de woning (VROM en CBS 2009). Daar waar nieuwbouwwoningen reeds aan hoge isolatie eisen moeten voldoen, is deze opgave in de bestaande voorraad groot. In de naoorlogse voorraad lijkt het te gaan om ca. 2 miljoen woningen waar men veel kan besparen door te investeren in isolatie (Ouwehand et al. 2008). Uit het onderstaande tabel (figuur 2.8) wordt duidelijk aan hoeveel woningen er, in een periode van 12 maanden voor het verschijnen van het laatste woononderzoek (2009), ingrepen zijn verricht om het energiegebruik van de woning te reduceren: 1.300.000

1.250.000

1.200.000

Totaal aantal woningen

950.000 850.000 700.000

468.000

650.000

412.500

420.000

Aantal woningen met ingreep

285.000

252.000

161.500 78.000

< ‐ 1946 1946 ‐ 1959

1960 ‐ 1970

1971 ‐ 1980

1981 ‐ 1990

1991 ‐ 2001 ‐ > 2000

Figuur 2.8: totale woningvoorraad per tijdvak, met energetische ingrepen per tijdvak 9

9

Gebaseerd op figuur 2.5, P. 14, Het wonen overwogen, VROM en CBS (2009). En figuur 2.19, P. 23, Het wonen overwogen. De getallen zijn bij benadering. De tandarts van de wijk ‐ 39

Mogelijkheden Het is een uitgelezen kans om de investeringen in de duurzaamheid te combineren met overige fysieke ingrepen, zoals bijvoorbeeld uitbouwen e.d. (Ouwehand et al. 2008). Hiermee zal de waarde van de woningen toenemen. Deze waarde is natuurlijk altijd afhankelijk van datgene waaraan de bewoners van de woning waarde hechten, en wordt door overheden veelal gemeten op basis van de WOZ waarde van de woning. Wanneer in de stedelijke vernieuwing mogelijkheden worden geboden om uitbreidingen aan de woningen door te voeren, lijkt dit voor eigenaren, gecombineerd met isolatiemogelijkheden, vaak een reden voor participatie te zijn. Dit pleit voor een soepele omgang met de regelgeving door de overheid. Een uitbreiding aan de woning leidt tot meerwaarde van de woning en ook tot differentiatie in het woningaanbod (VROM 2006). Onmogelijkheden Financiering blijkt de grootste reden waarom de particulieren uiteindelijk niet participeren in de stedelijke vernieuwing, dit tezamen met onkunde of het niet inzien van de noodzaak tot een ingreep vormen (kei‐centrum.nl). Het blijkt dat wanneer financiering een probleem vormt dit kan worden weggenomen door het aanbieden van renteloze leningen, stimuleringsleningen en subsidies (VROM 2006). Echter sinds de intrede van de stedelijke vernieuwing is er geen directe subsidiemogelijkheid meer voor particuliere woningverbetering (Bos et al. 2005), bovendien nemen de mogelijkheden voor financiering bij overheid en corporaties af (Kei, 2010). Voor veel particulieren met een laag inkomen is het verbeteren van de woning dan ook financieel niet haalbaar (Bos et al. 2005). De sociale stijging die werd nagestreefd met eigen woning bezit in heeft in het ergste geval geleidt tot het tegenovergestelde. Omdat men door hoge hypotheken geen geld meer over heeft voor onderhoud en beheer zullen schulden ontstaan en zal de woning verder in verval raken (Kei 2009). De gemeenten hebben de mogelijkheid tot aanschrijven en vervolgens onteigenen (Van Rooy et al. 2009), maar de kern is dat vooral hypotheekverstrekkers beter moeten voorlichten wat eigen woningbezit voor kosten met zich meebrengt (kei 2009).


De woonlast Hoewel het eigen woningbezit in veel gevallen de grootste wens is voor de consument, is men bereid concessies te doen. Het gaat erom betaalbaar te kunnen wonen waarbij woonlasten vaak belangrijker worden geacht dan de eigendomsvorm. Er is een duidelijke tendens zichtbaar waarbij de energielasten zullen toenemen. Deze stijging van de kosten zit in een toename van het gebruik en in een stijging van de leveringskosten voor deze energie (VROM 2009). Gezamenlijk verantwoordelijk Juist de financiering vormt dus een groot probleem bij het opknappen van de particuliere woningen in stedelijke vernieuwing. Het opkopen van woningen en deze vervolgens in de huur verkopen biedt mogelijkheden, dit is een kostbare opgave (kei‐centrum.nl). Toch is het van belang te benadrukken dat het belangrijk is voor een particulier te investeren en te participeren in de stedelijke vernieuwing en op deze wijze invloed te kunnen uitoefenen op de woonomgeving (Watertorenberaad 2010a). Er kan op deze wijze een verbetering van de kwaliteit behaald worden waar de gehele wijk baat bij heeft. Dit betreft per wijk maatwerk (Vromraad 2002). Deze binnenstedelijke opgave wordt gekenmerkt door lage verwachtingen in kosten en opbrengsten. Door het bundelen van krachten, belangen en exploitatie en het goed inrichten van het proces kan hier op creatieve en efficiënte wijze mee om worden gegaan (De Zeeuw et al. 2011). De investeringen die maatschappelijk gedaan moeten worden en vaak geld kosten kunnen dan gedekt worden met de winsten uit de vastgoedrealisatie (Watertorenberaad 2010b). Het pleit voor een gezamenlijke exploitatie waarbij iedereen verantwoordelijk is en waarbij de focus moet liggen op de lange termijn. Het doel van de opgave moet leidend zijn boven de individuele belangen van de verschillende partijen die participeren in de wijkaanpak (Watertorenberaad 2010a). Omdat de woningen gelden als onderpand van banken en andere financiële instellingen zullen zij moeten participeren om de ontwikkelingen betaalbaar te houden, zij hebben immers een direct belang (kei 2009). Zij zullen zich op een andere wijze, dan enkel geldverstrekker moeten manifesteren. Bij de gemeente ziet het Watertorenberaad mogelijkheden door bijvoorbeeld de extra inkomsten uit de OZB terug te laten vloeien in de gebiedsexploitatie. De aanpak van de particuliere voorraad biedt hierbij een goede kans voor ontwikkelaars, hiervoor moeten zij de focus wel verplaatsen naar het kleinschalige maatwerk in plaats van de grootschalige woningbouw (Watertorenberaad 2010a).



EMPIRISCH KADER


3.1

Motivaties voor de particulier

Waarom betrokken Om een particulier bij de wijkaanpak te betrekken is het noodzaak om vooraf goed in beeld te krijgen welk belang deze particulieren hebben bij de verbetering van de wijk. Men dient zich af te vragen wat de particulier wil, wat de (woon)verwachtingen zijn voor komende jaren, maar ook of zij op dit moment nog prettig wonen in de wijk (Van Zomeren 2011). Het valt duidelijk op dat de mensen die gemotiveerd zijn om deel te nemen aan de wijkaanpak veelal meer hechting hebben met de wijk, doordat zij hier al langere tijd wonen (Van Zomeren 2011, Kennis 2011). De mensen die vaak langere tijd in de wijk wonen zien, de kansen die de wijk te bieden heeft. Het valt op dat mensen op 2 manieren kunnen participeren; op wijkniveau waarbij prettig wonen en goed contact centraal staat, of op beleidsniveau waarbij de deelnemende bewoners vooral proberen te sturen in het overkoepelend beleid. Participatie komt voort uit het direct belang wat mensen hebben, namelijk het prettig wonen in de wijk (Van Mierlo 2001). Gebleken is dat alle bewoners die gereageerd hebben op de enquête het wijkbelang voorop stellen, en ingrepen in de eigen woning minder zwaar meewegen. Betrokkenheid met de woonomgeving speelt dan ook een grote rol op verschillende niveaus (figuur 3.1). Juist naar de groep die waarde hecht aan deze woonkwaliteit zal de aandacht verlegd moeten worden. Het gaat dan om het betrekken van de particulier bij de aanpak waarbij een grote renovatieopgave zichtbaar is (Meijdam 2011). 0%

Ik denk actief mee in het wijkbelang

42% 58%

Ik ben bereid om ook diensten te leveren / mij actief in te zetten voor de wijk (vrijwilligerswerk) Ik ga zelf iets aan mijn woning (laten) veranderen

Figuur 3.1: Betrokkenheid bij stedelijke vernieuwing van huidige wijkbewoners 10

10

Bijlage III, vraag 6


Uit de enquête verzonden onder de inwoners van aandachtswijken blijkt bovendien dat vrijwel iedere respondent het wijkbelang, de woonomgeving voorop stelt. Slechts 9% van de respondenten vindt ingrepen aan de eigen woning primair het belangrijkste. Bij het overgrote deel, 58% staat het belang van de wijk voorop (figuur 3.2). Verbetering van de eigen woning, ik vind mijn woongenot belangrijk

9%

33%

Betrokkenheid bij de wijk, goed contact met de buren is belangrijk

58% Verbetering van de eigen woonomgeving, hoe beter de buurt hoe prettiger wonen

Figuur 3.2: Reden tot participatie bij stedelijke vernieuwing van huidige bewoners 11

Er zal sprake moeten zijn van een brede maatschappelijk gedragen aanpak waarvoor iedereen zich verantwoordelijk voelt (Lok en Mous 2011). Hiervoor uitgezocht moeten worden wat de mensen willen, deze collectiviteit zal per wijk verschillen. De collectieven ontstaan immers uit een verschillende belangen zoals bijvoorbeeld: duurzaamheid; kansen voor de jeugd; betaalbaar zijn en blijven van het wonen. Door op een bottom‐up wijze vorm te geven aan dit proces worden alle belangen van de particulieren zoveel mogelijk meegenomen (Sanders 2011). Er dient hierbij wel goed rekening gehouden te worden met de belangen van de individuele bewoners, deze kunnen anders kan zijn dan de belangen van het collectief. Hier kan een benadering bijvoorbeeld op grond van leefstijlen een mogelijkheid bieden om zoveel mogelijk gedeeld belang te behalen (Meijdam 2011). Om de particulieren te enthousiasmeren helpt het om een woning als een soort vliegwiel in te zetten, of een persoon of groep personen als kartrekker in 11

Bijlage III, vraag 5 De tandarts van de wijk ‐ 45

te zetten om de overige mensen te betrekken (Mous en Lok 2011, Schotman 2011). Particulieren worden eerder over de streep getrokken om te participeren als er subsidies in het vooruitzicht worden gesteld. Dit kan gecombineerd worden met het aanschrijvingsbeleid van de gemeente, zoals in Rotterdam gebeurt (Hakkoer 2011). Een groot deel van de aanschrijvingen in Rotterdam vindt plaats op VvE niveau, hier wordt de particulier vervolgens door de VvE benaderd het onderhoud uit te (laten) voeren. Deze verloedering bij VvE’s treedt op, omdat een aantal ingrepen bijvoorbeeld kozijnverbetering en verduurzaming van de woning niet in de meerjarenonderhoudsplanning (MJOP) worden meegenomen. Met name de ingrepen in duurzaamheid en comfort zijn ingrepen die veel plaatsvinden in de bestaande bouw (Maas 2011). Om de particulieren extra te overtuigen voor de noodzaak van dergelijke ingrepen kunnen deze extra gepromoot worden door bijvoorbeeld een warmtescan te maken van iedere woning zoals in Amersfoort gebeurt (Schotman 2011). Waarom niet betrokken Als er gekeken wordt naar de motivaties van de particuliere woningbezitters om niet te participeren in de wijkvernieuwing blijkt dat dit met name te herleiden is naar de financiële haalbaarheid die de aanpak met zich meebrengt (Van Mierlo 2011, Maas 2011, Visser 2011, Meijerink 2011, Mous en lok 2011, Kennis 2011, Hakkoer 2011, Apers 2011, Van Zomeren 2011, Meijer 2011). Hoewel men er van bewust is dat ingreep noodzakelijk is, is het financiële aspect de drempel waardoor mensen toch van deelname afzien of zelfs vooraf besluiten niet mee te doen (Van Mierlo 2011). Veel van de particuliere woningeigenaren hebben hoge en langlopende hypotheken afgesloten waarvan de hypotheekwaarde hoger is dan de waarde van de woning. Financiële mogelijkheden ten behoeve van meer woongenot worden hierdoor ernstig beperkt (Kennis 2011). Hoewel financiering het grootste obstakel is voor participatie zijn er nog enkele andere oorzaken waarneembaar die de particulier weerhouden van deelname aan de aanpak: emotionele motieven; mensen willen geen verandering en voelen zich vertrouwd met de bestaande situatie; financieel, waarbij het niet zo zeer gaat om betaalbaarheid maar meer de angst voor stijgende woonlasten, men vindt de huidige woonlasten wel prettig genoeg; gebrek aan kennis; men weet niet wat hen te wachten staat of heeft te hooggespannen verwachtingen. Om de bezwaren weg te nemen is betrokkenheid vroeg in het proces noodzakelijk (Sanders 2011). Waar nodig zal er aan het vertrouwen gewerkt moeten worden en ondersteuning gegeven moeten worden door de betrokken 46 ‐ De tandarts van de wijk

professionele partijen (Van Mierlo 2011). Vooraf wordt duidelijk gemaakt wat de mogelijkheden zijn en welke rol er voor de verschillende partijen is weggelegd. Ook is er zichtbaar dat de particuliere een wederdienst verlangen, in hun ogen stellen zij zich door deelname kwetsbaar op en doen zij een handreiking en verwachten hier iets voor terug (Maas 2011). Als men kijkt naar het eigen woningbezit bij VvE’s speelt ook de afhankelijkheid van elkaar mee om niet te participeren. Eigenaren kunnen deelname in dit geval als dwang ervaren wat leidt tot weerstand tegen de plannen (Kennis 2011). Een grote rol bij VvE’s speelt dat niet direct duidelijk is wie er baat heeft bij een ingreep, en de kosten moet dragen (Apers 2011). Een aspect waarmee men nadrukkelijk rekening moet houden zijn de financieringsmogelijkheden van de particulier. Zij heeft veelal beperkte mogelijkheden in vergelijking met bijvoorbeeld een corporatie. Het aanbieden van een renovatiepakket, zoals een corporatie toepast is, onmogelijk (Schuitemaker 2011). Welke ingrepen in eigen woning Professionele partijen voeren het schaalvoordeel (lagere kosten door collectieve aanpak) op richting de particulier om te investeren in woningverbetering. Hoewel dit aan de orde is blijkt met name comfort in relatie tot de woningwaarde de uiteindelijke motivatie om te participeren. Mensen willen comfortabel wonen en zijn bereid hierin te investeren. Onder comfort wordt onder andere verstaan het verbeteren van de woning op energetisch gebied, waardoor energielasten gereduceerd worden en de woning behaaglijker wordt om in te verblijven (Maas 2011). Wanneer de financiële middelen beperkt zijn, zullen de ingrepen eveneens beperkt blijven tot relatief kleine ingrepen, zoals isolatieglas en nieuwe CV‐ ketels. Hierbij is maatwerk en het attenderen op de mogelijkheden van besparing belangrijk (Kennis 2011). Ingrepen worden alleen gewaardeerd als de woningeigenaar waarde hecht aan het soort ingreep (Schotman 2011). Particulieren zijn gevoeliger voor de besparing per maand dan voor de terugverdientijd over jaren (Kennis 2011, Hakkoer 2011). Naast deze besparing per maand is ook de besparing in onderhoudskosten, verspreid over verschillende jaren, een argument om de particulier te motiveren ingrepen te (laten) doen in de eigen woning (Meijer 2011). Er zal voor deze ingrepen gekeken moeten worden naar het doel hiervan, dit is dan ook maatwerk; voor welk doel gebeurt de ingreep, wat is de termijn voordat een volgende ingreep wordt verwacht en voor wie gebeurt deze ingreep (Van Zomeren 2011). Uit de enquête is gebleken welke ingrepen de consumenten op individueel niveau het liefste zien aan de woning (figuur 3.3). Het blijkt dat dit met name ingrepen zijn die van toepassing zijn op de bestaande woning. Het uitbreiden De tandarts van de wijk ‐ 47

van de woning door middel van een uitbouw of een dakkapel is voor slechts 14% van de respondenten de meest gewilde ingreep. Alle overige ingrepen hebben met name te maken met kostenbesparingen of direct comfort. Kozijnen Dubbel glas

21,62%

Isolatie (dak)

18,92%

Isolatie (gevel)

16,22%

Verwarmingssysteem 10,81%

10,81% 8,11% 5,41%

Keuken Badkamer / toilet

5,41%

Aanbouw 2,70%

Dakkapel

Figuur 3.3: Populaire ingrepen onder bewoners van de bestaande woningvoorraad 12

Verreweg het merendeel van de mensen blijft het liefst in de huidige woning wonen (figuur 3.4). Wanneer ingrepen aan de woning nodig zijn zien om hier langer te kunnen wonen zien zij deze dan ook graag. Het wijst op een sterke hechting met de woning en de woonomgeving.

12



15,15%

Ja

Nee

84,85%

Figuur 3.4: Mensen die bij lichamelijke ongemakken in de huidige woning willen blijven wonen 13

Veel mensen zijn bereid om voor deze ingrepen meer huur of hypotheeklast te betalen op het moment dat de energiekosten omlaag gaan en / of er meer wooncomfort wordt ervaren (figuur 3.5). Het is de totale last die voor de mensen van belang is (figuur 3.6), immers het aantal mensen dat aangeeft meer te willen investeren als de woningwaarde toeneemt is aanzienlijk kleiner (figuur 3.7).

Nee

28,36%

Ja, als ik hierdoor op termijn kosten bespaar

28,36%

Ja, mits de totale maandlasten niet stijgen

43,28%

Figuur 3.5: Bereidheid tot het betalen van meer huur of hypotheeklast bij dalende energielasten 14

13 14

Bijlage III, vraag 15 Bijlage III, vraag 9 De tandarts van de wijk ‐ 49

55,22% 44,78% Ja Nee

Figuur 3.6: bereidheid tot meer huur of hypotheeklast bij toename van wooncomfort 15

66,67%

Ja Nee 33,33%

Figuur 3.7: bereidheid tot meer investeren bij toenemende woningwaarde 16

15 16

Bijlage III, vraag 8 Bijlage III, vraag 11


Mensen zien de ingrepen in samenhang met de buren, wanneer er meerdere woningen onder een kap zitten. Het eigen belang wordt hier minimaal voorop gesteld en het meedoen in het collectieve geheel speelt een grote rol (figuur 3.8). Hoewel de motivaties overeen lijken te komen, blijven de ingrepen toch vooral maatwerk en zal deze per huishouden geïnventariseerd moeten worden (Schotman 2011). Ja, alleen als ik dezelfde ingreep van plan was

14% 24%

Ja, als het door collectiviteit goedkoper wordt Ja, als daarmee het hele blok beter wordt

33% 29%

Nee, als ik geen waarde hecht aan de ingreep doe ik het niet

Figuur 3.8: Participatie door ingrepen in naastliggende woningen 17

17


3.2

Mogelijkheden voor de ontwikkelende aannemer

Ondersteuning in proces Vanuit verschillende geïnterviewde professionals worden mogelijkheden gezien voor de ontwikkelende aannemer om de particulier op een passende wijze te ondersteunen en te betrekken bij de stedelijke vernieuwingsopgave, en ook mogelijkheden om een rol te gaan vervullen in de algehele opgave, waarbij de ontwikkelende aannemer niet specifiek voor alleen de particulier zijn werkzaamheden zal verrichten. Door beide specialismen, ontwikkelaar en aannemer bij een partij te herbergen kan er zowel op technisch als procesniveau worden samengewerkt. In het totale project worden vanuit de deskundigen mogelijkheden gezien om de ontwikkelende aannemer te laten participeren in (Platte 2010): risico; kennisdeling (marktkennis); financiering. Het zal zeker vragen om een andere benadering van de werkzaamheden. Door de techneuten aan de voorkant van het proces te betrekken, zal er begrip zijn voor de wensen van de klant (Van Zomeren 2011). Er zal gedacht moeten worden op termijnen van 10‐15 jaar bottom‐up, in plaats van een korte termijn top‐down opgave. Door ook de kennis van bijvoorbeeld levensduur van materialen vanuit de uitvoerende kant te betrekken, wordt de doelstelling voor deze termijn voor 10‐15 jaar beter gewaarborgd. Het zijn immers de uitvoerende medewerkers die inzicht hebben op levensduur van materialen (Sanders 2011). Voor het betrekken van de particulier kan een ontwikkelende aannemer een rol spelen in het managen van de verwachtingen van deze particulier. En zij kan door middel van een goede communicatie aangeven wat wel en niet mogelijk is, ook financieel (Maas 2011). Omdat het voor particulieren lastig is inzicht te krijgen in de exacte aanpak is er ook een mogelijkheid dat de ontwikkelende aannemer hierin begeleidt (Visser 2011). Hierbij zal de ontwikkelende aannemer rekening moeten houden met een veel fijnmazigere aanpak. Daar waar zij zich vooral in nieuwbouw heeft gespecialiseerd, zullen de binnenstedelijke opgaven die men voor de particulieren zal uitvoeren, zich voornamelijk op renovatieniveau richten (Meijer 2011). Er zal gekeken moeten worden naar een werkwijze waarbij kleinschaligheid rendabel kan zijn (Meijdam 2011). De ontwikkelende aannemer kan de schakel zijn tussen de particulier en de professionals die zorg dragen voor de totale wijkaanpak. De ontwikkelende aannemer kan de particulier hierin adviseren met betrekking tot de waarde van de ingrepen, zijn deze waardevermeerderend en ook terug te zien zijn in de totale waarde van de woning (Meijer 2011). 52 ‐ De tandarts van de wijk

3.3

Samenwerking in de toekomst

Samenwerking In de totale wijkaanpak hebben de particulier en de ontwikkelende aannemer een gedeeld belang, en zij zullen vanuit dat belang gelijkwaardige partijen zijn. Dit belang en het voordeel om deze partijen te betrekken wordt door de overige actoren erkend. Door middel van een optimaal proces kan de ontwikkelende aannemer de particulier adviseren over de mogelijkheden en vervolgens als opdrachtnemer deze aanpassingen aan de woning uitvoeren (Meijdam 2011). Het is zaak dat er door de ontwikkelende aannemer draagvlak wordt verworven onder de particuliere eigenaren (Meijerink 2011) waardoor de ontwikkelende aannemer op collectief niveau de belangen van deze particulieren kan vertegenwoordigen (Meijdam 2011). Omdat de particuliere woningvoorraad zeer verspreid staat, zal per individueel vastgoedobject benadering moeten plaatsvinden (Mous en Lok 2011). Door deze particulier in collectiviteit te verenigen ontstaan schaalvoordelen die als (financieel) voordeel door de particulier worden gezien (Meijer 2011). Het contact zal erg belangrijk zijn en de situatie zal goed en duidelijk in beeld gebracht moeten worden om de wensen van de particulier te respecteren. Omdat niet iedere eigenaar bij planvorming betrokken wil en zal zijn moet er in het totaalplan sprake moeten zijn van flexibiliteit. De wensen en eisen van alle actoren worden meegewogen (Meijerink 2011). Daar waar de ontwikkelende aannemer betrokken is bij de wijkaanpak op collectiefniveau, zal deze de particulier vertegenwoordigen. Hij kan zich inzetten door daadkracht, slagvaardigheid en het nemen van risico’s (Sanders 2011). Op deze wijze kunnen zij het proces doelmatig vorm geven. Het vraagt om een langdurige en flexibele samenwerking met de particulier. Er zal geen vastgesteld plan aan de particulier worden gepresenteerd, op basis van vertrouwen zal de samenwerking vorm krijgen (Meijer 2011). Op basis van vertrouwen zullen er dan ook werkzaamheden aan de ontwikkelende aannemer gegund worden (Schotman 2011, Meijerink 2011) waarmee de kans op een rendabel eindresultaat zal toenemen. Het risico van lastige contractvorming tussen particulieren en de ontwikkelende aannemer zal een deel van het risicomanagement van de ontwikkelende aannemer zijn (Sanders 2011). Uit de enquête komt overigens naar voren dat de particulier niet alle ingrepen door de ontwikkelende aannemer wil laten uitvoeren (figuur 3.9). Een deel van de eigenaren wenst alles zelf uit te voeren, terwijl een ander deel alles wil laten doen. Flexibiliteit van de ontwikkelende aannemer is hierbij een vereiste.


Ik laat alles doen

Ik doe alles zelf omdat dit goedkoper is

Zoveel mogelijk doe ik alles zelf omdat ik dit kan

42,86%

19,05%

38,10%

Figuur 3.9: Percentage particulieren die zelf (een deel van) de ingrepen willen doen 18

Vertrouwen en gedeeld belang Voor een goede samenwerking tussen de ontwikkelende aannemer en de particulier is het allereerst van belang dat de vooroordelen worden weggenomen. Het beeld dat veel ontwikkelaars “zakkenvullers” zijn, is een beeld wat nog leeft en ontkracht zal moeten worden (Meijdam 2011). De eerste inspanning om de particulieren te enthousiasmeren en te overtuigen zal vooral vanuit de ontwikkelende aannemer gedaan moeten worden. Dit overtuigen kan bijvoorbeeld door te vergelijken van naastliggende of vergelijkbare woningen qua onderhoud of energieverbruik. De ontwikkelende aannemer zal door middel van heldere, transparante gespecificeerde offertes duidelijk moeten aantonen dat hij oprecht handelt en het maatschappelijk verantwoord onderneemt dient duidelijk naar voren te komen (Schotman 2011). Gelijktijdig met het uitbrengen van de offertes zal de ontwikkelende aannemer realistisch moeten blijven naar de particulier toe en ook duidelijk moeten maken wat de (on)mogelijkheden zijn. Hij zal het vertrouwen bij de particulier moeten wekken door de individuele kennis en kunde van de particulier te respecteren, begrip te tonen en met bewoners in gesprek gaan als iemand besluit niet mee te doen (Maas 2011). Uit de enquête blijkt dat particulieren wel bereid zijn om een ontwikkelende partij in te schakelen, mits deze aantoonbaar onafhankelijk is (figuur3.10).

18



Nee, ik regel het liever zelf

33,33%

Alleen als deze partij aantoonbaar onafhankelijk is

Ja als deze aantoonbaar de juiste kennis heeft

52,38%

14,29%

Figuur 3.10: bereidheid tot samenwerking met een ontwikkelende aannemer 19

Door middel van effectieve communicatie kan er aan vertrouwen gewerkt worden. Met collectieve bijeenkomsten kan draagvlak vergroot worden en kunnen mensen door hun directe omgeving geënthousiasmeerd worden om te participeren (Mous en Lok 2011). Er zal op deze wijze een gedeeld belang tussen de individuele eigenaren worden gecreëerd. Hierbij zal het van belang zijn dat er een kritieke massa te vormen is die de overige woningbezitters gedurende het proces zullen enthousiasmeren. Rekening zal gehouden moeten worden met een wisselende samenstelling van de groep particulieren gedurende het proces als gevolg van bijvoorbeeld verhuizingen, scheidingen en overlijden. Het gezamenlijke doel zal behouden moeten blijven, binnen de totale wijkaanpak zal iedere partij, ook de particulier verantwoordelijk zijn voor zijn of haar eigen specialisme waarbij betaalbare woonlasten en een goede woonomgeving uitgangpunt zijn (Sanders 2011).

19


3.4

Financiering van de opgave

Welke partijen financieren Om te bepalen of een investering rendabel is, zal deze investering in waarde uitgedrukt moeten worden. Het is echter de particulier die deze waarde daadwerkelijk toekent en niet de ontwikkelende aannemer of andere actoren die betrokken zijn bij de wijkontwikkeling (Sanders 2011). Er zal geïnvesteerd moeten worden in ingrepen die de particulier van belang vindt, deze particulier zal de ingrepen in eerste instantie zelf moeten opbrengen. In de enquête komt er een gevarieerd beeld naar voren, welk bedrag de particulier de komende 5 jaar aan onderhoud wil uitgeven. Gemiddeld gezien komt dit overeen met een bedrag van ca. € 1.000,‐ tot € 2.000,‐ per jaar (figuur 3.11).

0 – 500,‐ 35,29% 500 – 1.000

29,41%

1.000 – 2.000

23,53%

2.000 – 5.000

5.000 – 10.000

10.000 – 20.000

5,88% 0,00%

0,00%

Figuur 3.11: Beschikbaar budget voor onderhoud aan particuliere woningen in stedelijke vernieuwingswijken de komende 5 jaar 20

20



Voor het motiveren van de ingrepen die leiden tot energiebesparing is altijd zaak om de mensen te wijzen op de besparing per maand. Terugverdientijd kan als obstakel worden gezien in de financiering, omdat dit om langere looptijden gaat en men vooral gevoelig is voor de besparingen op korte termijn (kennis 2011). Zoals eerder omschreven is het voor de particulier zeer lastig om de financiering rond te krijgen voor de gewenste ingrepen. Daar waar tot enkele jaren terug veel subsidiemogelijkheden waren en de overheid actief financiering beschikbaar stelde, is dit een aflopende zaak, het tij is gekeerd (Mous en Lok 2011). Er zal gekeken moeten worden naar nieuwe financieringsmogelijkheden, waar nodig met nieuwe partijen. Het ligt voor de hand dat banken en andere hypotheekverstrekkers hierin een rol gaan vervullen. Het is immers de woning die onderpand is voor de hypotheek, een direct belang voor deze partijen (Visser 2011, Apers 2011). Er zou in samenwerking met banken en hypotheekverstrekkers gekeken kunnen worden naar een algeheel financieringsmodel voor de aanpak. Door middel van intensieve en transparante samenwerking wordt effectiviteit vergroot en kunnen kosten beheersbaar blijven. Bevorderen van creativiteit van de betrokken actoren is een vereiste. Deze creativiteit kan leiden tot flexibel eigendom van de woning of aanbod flexibele financiering (Sanders 2011). Het is de vraag welke van deze modellen de toets van de Autoriteit Financiële Markten (AFM) kan weerstaan, dit zal per voorstel onderzocht moeten worden (Van Zomeren 2011). Binnen een hechte vorm van samenwerking zijn er ook mogelijkheden om de opbrengsten uit de ontwikkelpotentie terug te laten vloeien in de wijk en dus naar de verschillende eigenaren (Meijerink 2011, Meijer 2011). Hiervoor is echter volledig draagvlak nodig onder alle actoren. Als er uiteindelijk echt geen mogelijkheden zijn om de financiering voor een particulier rond te krijgen, kan er worden teruggevallen op het aanschrijvingsbeleid, waarna onteigening een mogelijkheid is. De particulier is dan duidelijk niet in staat zijn of haar eigen woningbezit te financieren en kan dan worden teruggeworpen op een sociale huurwoning (Visser 2011. Kennis 2011).



BEANTWOORDING DEELVRAGEN, CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN


4.1

Beantwoording deelvragen

Particuliere woningbezitter Wat zijn redenen voor een particuliere woningbezitter te participeren in stedelijke vernieuwing? Er worden in zowel de theorie als de praktijk meerdere mogelijkheden gezien voor de particulier om te participeren in de stedelijke vernieuwing. Verbetering van de woonomgeving, sociale samenhang en mogelijkheden tot wooncarrière worden genoemd. Daarnaast willen mensen graag invloed hebben op datgene wat in hun omgeving gebeurt. Door verbetering van de woonomgeving ontstaat vaak ook een meerwaarde van de woning waarmee een direct belang zichtbaar is. De wijze waarop dit gebeurt is veelal door middel van inspraak of door het leveren van diensten. Wat zijn redenen voor particuliere woningbezitters om niet te participeren in stedelijke vernieuwing? Als een particulier besluit om niet te participeren in de wijkontwikkeling heeft dit meestal een financiële grondslag. Men heeft geen financiële middelen beschikbaar. Een andere reden kan zijn dat men vooraf niet in beeld heeft wat er van hen verlangd wordt, of het feit dat men een aanpak niet noodzakelijk vindt. Dit kan gerelateerd worden aan de binding die men heeft met een wijk, verhuisplannen van mensen op korte termijn of bij weinig sociale contacten in de wijk. Tot welke fysieke ingrepen in de eigen woning is een particuliere woningbezitter bereid bij stedelijke vernieuwing? In de literatuur wordt voornamelijk aandacht besteed aan de wensen die een bewoner heeft ten aanzien van de woning, wensen ten aanzien van verbetering van de woning worden hier niet in benoemd. Om een goed beeld te krijgen van de gewenste ingrepen zal dit nader in beeld gebracht moeten worden zoals in de enquête is gedaan. Het blijkt dat met name de verbeteringen die betrekking hebben op het wooncomfort gewenst zijn. Wat zijn redenen voor de particuliere woningbezitters om te bepalen of zij de gewenste fysieke ingrepen aan de eigen woning daadwerkelijk uit laten voeren? De oorzaken om geen ingrepen aan de eigen woning te laten uitvoeren komen vrijwel overeen met de motivering om niet te participeren in het wijkbelang. Bij de eigen woning speelt financiering dan de grootste rol, maar ook verhuisplannen op korte termijn, daardoor heeft men niet de wens om te investeren.


Ontwikkelende aannemer Wat zijn de middelen die beschikbaar zijn voor de ontwikkelende aannemer om de particulier in de fysieke aanpak te ondersteunen? In de literatuur wordt de ontwikkelende aannemer niet rechtstreeks aan de particulier verbonden. Door kennis van exploitaties, markt en de risicobereidheid wordt er een meerwaarde gezien in de betrokkenheid van de ontwikkelende aannemer. Uit de interviews is gebleken dat er wel degelijk een rol is weggelegd om de verbinding te maken tussen de particulier en de ontwikkelende aannemer, maar ook voor de ontwikkelende aannemer in de algehele wijkontwikkeling. Door de kennis die aanwezig is bij de ontwikkelende aannemer kan deze de particulier adviseren in de te maken keuzes ten aanzien van de verbetering van de wijk en de woning, terwijl deze op basis van dezelfde kennis de particulier kan vertegenwoordigen in het algehele wijkbelang, daar waar de particulier hier zelf niet toe in staat is. Aan welke voorwaarden moet de ontwikkelende aannemer voor de particulier voldoen om op goede wijze met de particulier samen te werken? In de literatuur is niets terug te vinden over de voorwaarden waaraan een ontwikkelende aannemer moet voldoen om in deze specifieke opgave te kunnen samenwerken met de particulier. Het blijkt echter wel dat voor een goede samenwerking het noodzaak is de mening van de particulier te respecteren. Inspraak in de wijze van aanpak is belangrijk. Het maatschappelijk verantwoord ondernemen zal nadrukkelijk bij de ontwikkelende aannemer aanwezig moeten zijn. Vanuit de praktijk komt naar voren dat een open en betrouwbare benadering essentieel is, waarbij de ontwikkelende aannemer aantoonbaar onafhankelijk moet zijn en zich flexibel zal moeten opstellen maar ook in de vrijheden van de particulieren, omdat deze waar mogelijk ook zelf werkzaamheden willen uitvoeren. Wat zijn voorwaarden voor de ontwikkelende aannemer om op efficiënte en rendabele wijze voor de particulier te kunnen werken? Voor de ontwikkelende aannemer is het deelnemen op wijkniveau aan de stedelijke vernieuwing belangrijk, dit kan door de belangen van zoveel mogelijk particulieren te vertegenwoordigen en te kunnen participeren in de totale wijkaanpak. Uiteraard zal een ontwikkelende aannemer een positief resultaat willen behalen in de wijkaanpak. Het vraagt, zo blijkt uit de theorie en de praktijk, om een andere invulling van de processen en een open en transparante samenwerking met alle actoren.


4.2

Conclusies en aanbevelingen Benader de opgave op verschillende niveaus

Voor de stedelijke vernieuwing geldt allereerst de verbetering van de hele wijk. Ook de bewoners van de wijk hebben een belang hierbij en hebben middels de enquête aangegeven dat zij het wijkbelang belangrijker vinden dan hun individuele woongenot. De ontwikkelende aannemer zal deel uitmaken van de organisatie die beroepshalve bij de wijkontwikkeling is betrokken. wijkniveau; buurtniveau; individueel niveau. Zoveel als mogelijk zal de opgave op dit niveau benaderd moeten worden. Op het moment dat het gaat om maatwerk zal er vervolgens gekeken moeten worden naar collectiviteit in verschillende woningblokken. Pas wanneer geen draagvlak mogelijk is op groter niveau zou gekeken moeten worden naar individueel niveau. In veel gevallen zal naar voren komen dat deze verschillende niveaus door elkaar lopen als het gaat om bijvoorbeeld financiering, sociale problematiek of kleinschalig fysiek ingrijpen. De wijk (het gebied) zal uiteindelijk centraal komen te staan. Erken de particulier en maak de wensen van deze groep inzichtelijk Hoewel in de literatuur vanuit verschillende invalshoeken de aandacht voor de particulier wordt erkend, is er tot op heden weinig onderzoek gedaan naar de specifieke situatie van deze particulier binnen de bestaande woningvoorraad. Wat opvalt is, dat er in de literatuur vaak wordt gesproken over bewoners. Bewoners bestaan hierbij uit eigenaren en huurders. Hoewel deze beide groepen op wijkniveau vrijwel dezelfde belangen hebben, bestaat er toch een heel andere insteek van de opgave. De particulier heeft immers een woning waar (financiële) aspecten aan verbonden zijn. Zij wil zelf de beslissingen kunnen nemen over de eigen woning. Het is dan noodzaak om bij een wijkaanpak de particuliere woningvoorraad nadrukkelijk te betrekken en op individuele basis ook met de wensen van de particulieren om te gaan, de opgave op individueel niveau is tenslotte maatwerk.


Het pleit voor een specifiek onderzoek naar de woonwensen van de particulier. In het woononderzoek van de rijksoverheid zou een hoofdstuk toegevoegd moeten worden waarbij de bestaande woning als uitgangpunt wordt genomen, onderzoek zal leiden naar de gewenste aanpassingen door de particulier in de bestaande woning. Hierbij kan behalve woonruimte ook woonkwaliteit een veel grotere rol spelen. Het zal ertoe leiden dat in het woononderzoek op verschillende punten een scheiding erkend wordt in de wensen van eigenaren en de wensen van huurders. Desondanks zal per project een apart onderzoek gedaan moeten worden, waar de bewoners van de wijk belang aan hechten en welke ingrepen zij voor de individuele woning en op wijkbelang wensen. Het inzichtelijk maken van deze wensen zal op individueel niveau gebeuren, vervolgens kan via een bottom‐up methode het proces worden vormgegeven. Betrek de particulier en motiveer anderen via hem of haar Bij de wijkaanpak is het van belang dat er een breed draagvlak wordt gecreëerd waarbij zoveel mogelijk eigenaren participeren. Waar mogelijk zal gezocht worden naar de gedeelde belangen en het enthousiasmeren van de particulieren. Het pleit ervoor om particulieren elkaar enthousiast te laten maken door bijvoorbeeld een “kartrekker” of zoals in het geval van Amersfoort een straatambassadeur, iemand die de kansen van de wijk ziet. Wanneer de mensen ervaren dat de ontwikkelingen in de wijk breed worden gedragen, zullen zij zelf eerder bereid zijn om te participeren. Het zal leiden tot een breed maatschappelijk draagvlak, waar veel inwoners van de wijk zich mee kunnen identificeren. Schep vertrouwen bij de particulier, pas waar nodig de werkwijze aan Wil de ontwikkelende aannemer de belangen voor de particulier kunnen behartigen en waar nodig de werkzaamheden uitvoeren, zal er gewerkt moeten worden aan wederzijds vertrouwen. Door het benadrukken van het maatschappelijk verantwoord ondernemen, het bieden van transparantie in onder andere offerteverstrekking en motiveringen zal dit allen bijdragen aan het vertrouwen. In dit oprechte handelen zal de ontwikkelende aannemer zuivere adviezen verstrekken aan de particulier. De particulier zal hierbij vervolgens de beslissingen nemen. De ontwikkelende aannemer kan enkel adviseren en wijzen op het totale wijkbelang, maar zal voor het uitvoeren van de werkzaamheden uiteindelijk opdrachtnemer zijn van de particulier.


Community planning “Community Planning is een snel en interactief planproces waarbij communicatie, participatie en ruimtelijk ontwerp in een geïntegreerd proces worden uitgevoerd. Uitgangspunt is dat iedereen verstand heeft van wonen. Iedereen woont immers ergens en weet vanuit die ervaring wat wel en wat niet werkt in de woonomgeving” (www.ismaatwerk.nl).

“Politici, stedenbouwers, ontwikkelaars, corporaties, organisaties, groepen en individuele bewoners nemen op gelijkwaardig niveau deel. Het is in Amerika, Engeland en verschillende andere Europese landen een gevestigde methode om ruimtelijke visies en plannen te ontwikkelen. De methode, die ontwikkeld is door de Engelse architect John Thompson (John Thompson & Partners), gaat uit van het principe dat iedereen die in een bepaalde wijk leeft, werkt of er bij betrokken is, iets bij te dragen heeft aan de toekomst ervan. Voor de Nederlandse praktijk zit het vernieuwende element met name in de snelheid in planontwikkeling en uitvoering: de methode werkt als een soort snelkookpan. Kern van deze methode is namelijk een weekend (Community Planning Weekend) waarin alle betrokkenen via verschillende werkvormen ideeën aandragen voor een gezamenlijk plan. Vervolgens worden de ideeën en plannen waarover consensus is bereikt, in slechts drie dagen tijd uitgewerkt tot een concrete visie. Communicatie, participatie en ruimtelijke ordening worden als het ware geïntegreerd. Community Planning geldt niet als vervanging van een wettelijk ruimtelijk ordeningskader. Het is ook niet de bedoeling om diensten van professionals te vervangen. Het resultaat is een op draagvlak gebaseerd plan of visie en geen vrijblijvend advies.” (www.kei‐centrum.nl).

Figuur 4.1: community planning een methode waarbij de invloed van de bewoners maximaal is er zichtbaar wordt gerespecteerd.21

21

www.ismaatwerk.nl, www.kei‐centrum.nl


Voor de particulier moet het aantoonbaar zijn dat zijn mening telt en wordt gerespecteerd. Bij de planvorming kan dit uiting komen door de particulier invloed te geven op de wijkvisie (bijvoorbeeld door community planning, zie figuur 4.1). Daar waar de particulier twijfels heeft aan de oprechtheid en de transparantie in van de ontwikkelende aannemer is het bieden van vergelijkende offertes, van partijen die geen enkel belang hebben een oplossing. Benader de opgave als eenheid, ook financieel Vele actoren hebben belang bij de ontwikkeling van de wijk. Het zal in de toekomst vooral een eenheid zijn, bestaande onder andere uit corporaties, gemeenten, ontwikkelende aannemers en financiers, die de totale aanpak op een bottom‐up wijze zullen regisseren, en zich voor langere tijd, bij voorkeur voor de gehele duur van de wijkaanpak, aan elkaar verbinden. De ontwikkelende aannemer zal de belangen van de particulier behartigen, maar uiteraard ook meedenken en participeren in het totale wijkbelang. Financiers zullen betrokken moeten zijn vanwege hun directe belang in de woningvoorraad, vrijwel alle woningeigenaren maken immers gebruik van financieringen. Door alle partijen te betrekken ontstaat er een gezamenlijk verantwoordelijkheidsgevoel dat door het beheren van een totale exploitatie voor de hele wijk versterkt kan worden en wordt omgezet in een gezamenlijk belang. Partijen die de sociale en economische programma’s zullen organiseren, zullen intensief betrokken zijn, omdat ook voor deze programma’s financiering noodzakelijk is. Door de financiering op wijkniveau te organiseren kunnen efficiënte samenwerking en schaalvoordelen leiden tot lagere kosten. Bovendien kunnen onrendabele investeringen op deze wijze gedekt worden met extra inkomsten uit onder andere nieuwbouw of verhoogde WOZ als gevolg van een stijgende woningwaarde. Het vraagt bereidheid bij alle betrokken partijen. De maatschappelijke insteek zal groot zijn en er zal niet direct gedacht moeten worden aan het behalen van winsten. De kosten zullen minimaal gelijk zijn aan de baten, waarbij het behalen van winst pas later volgt. Deze extra inkomsten kunnen daarmee terugvloeien naar de individuele particulier waarmee ingrepen worden gestimuleerd en subsidies die vanuit het rijk niet meer worden versterkt enigszins worden gecompenseerd.


Eigen belangen zullen ondergeschikt zijn aan het grote belang en transparantie is essentieel. Een creatieve flexibele insteek hiervoor is noodzaak en men zal moeten denken in mogelijkheden in plaats van problemen. Wanneer alle partijen het belang inzien van deze wijkontwikkeling en willen werken aan een goede wijk waar mensen naar tevredenheid wonen zal men trots zijn op de wijk. Bovendien bestaat de mogelijkheid dat door de hechte samenwerking partijen elkaar op basis van goodwill bij andere projecten betrekken waar rendementen behaald kunnen worden. Leg de nadruk op de woonlasten Uit de enquête komt naar voren dat veel particulieren bereid zijn om te investeren, door een hogere hypotheeklast te dragen wanneer de totale woonlast gelijk blijft of op termijn daalt. Dit gecombineerd met de vraag naar ingrepen op energetisch gebied kan leiden tot een maandlast die gelijk blijft, maar de onderlinge verhoudingen in de maandlast verschillen. De hypotheeklast zal stijgen, terwijl de energielast zal dalen. Het vraagt om een andere insteek en financieringsbereidheid van de hypotheekverstrekkers, maar ook om meer flexibiliteit en begrip bij de overige actoren. Het verlagen van de energielast zal bij de particulier extra benadrukt moeten worden, maar ook duurzame materialen waardoor in onderhoudskosten wordt bespaard verdienen de aandacht. Financiers zullen de totale woonlast moeten berekenen en op deze wijze meer geld kunnen vestrekken. Immers als de woonlast gelijk blijft kan het voor de particulier betaalbaar blijven. Maak duidelijk het verschil met de aanpak uit het verleden Zoals de stedelijke vernieuwing een duidelijk verschil maakte met de stadsvernieuwing, zo zal deze aanpak een verschil maken met de stedelijke vernieuwing. Om het verschil duidelijk te maken en het maatschappelijk belang nog meer tot uitdrukking te laten komen, zou de opgave anders benoemd moeten worden. Hiermee wordt tevens voorkomen dat er wordt teruggedacht aan negatieve herinneringen die sommige mensen hebben aan benamingen als bijvoorbeeld “vogelaarwijk” of “aandachtswijk”. Omdat de wijkaanpak in de toekomst op private wijze benaderd wordt ligt de term “private herontwikkeling” voor de hand. Een werkwijze waarbij de invloeden van vele factoren en actoren zullen leiden tot een duurzame en toekomstbestendige wijk, waar alle belangen even zwaar wegen (figuur 4.2).


Figuur 4.2: De aanpak waarbij gedeelde belang een feit is en de wijk centraal staat 22

22

Visualisatie van de ”maatschappelijke wijkvernieuwing” De tandarts van de wijk ‐ 67


BIJLAGEN


Bijlage I: Bronvermelding Literatuur Agricola, E. en Helleman, G. (2006), “Tien jaar stedelijke vernieuwing in vijftig projecten en teksten”, Nai Uitgevers Bos, B.H.M. et al. (2005), “Nederland verbouwt, stimulering kwaliteit van de particuliere woningvoorraad”, Bouwend Nederland Bergeijk, E. van et al. (2008) “Helpt herstructurering? effecten van stedelijke herstructurering op wijken en bewoners”, Eburon, Delft Graaf, P. van der en Duyvendak, J.W. (2009) “Thuis voelen in de buurt: een opgave voor stedelijke vernieuwing”, University Press, Amsterdam Kei‐Bureau (2009), “Versnipperd bezit” Zwaan Printmedia, Wormerveer Kei‐Bureau (2010), “Zelforganisatie” Zwaan Printmedia, Wormerveer NAW (2011a), “NAW dossier, Onderzoeksdossier stedelijke woonmilieus” Bouwfonds Ontwikkeling NAW (2011b), Kwartaal magazine over intergrale gebiedsontwikkeling” Bouwfonds Ontwikkeling Ouwehand, A. et al. (2008), “Van wijken weten, beleid en praktijk van stedelijke vernieuwing”, IOS Press, Amsterdam Rooy, P. van et al. (2009), “Nederland boven water II”, Habiforum, Gouda Rooy, P. van et al. (2006), “Nederland boven water”, Habiforum, Gouda Tweede Kamer de Staten‐Generaal (1997), “Stedelijke vernieuwing”, Sdu uitgevers, Den Haag Vermeend, W. (2009), “De kredietcrisis 2009”, Lebowski, Amsterdam Vestia (2007) “Hoe wijken komen en gaan van de VROM‐lijsten” Position paper VROM (2006), “Particulieren aan zet, verbetering van de particuliere voorraad”, Ministerie van VROM, Den Haag VROM (2008), “De kracht van samenwerking, samenwerkingsmodellen in stedelijke vernieuwing”, Ministerie van VROM, Den Haag VROM (2009) “Het inkleuren van voorkeuren, de woonconsument bekend”, Ministerie van VROM, Den Haag VROM en CBS (2009), “Het wonen overwogen, De resultaten van het WoonOnderzoek Nederland 2009”, Ministerie van VROM en Centraal Bureau voor de statistiek, Den Haag Vromraad (2002), “Haasten en onthaasten in stedelijke herstructurering” Watertorenberaad (2010a) “watertorenberaad werkboek 2010” Watertorenberaad (2010b) “Watertorenberaad werkplan 2010‐2011 Zeeuw, F. de et al. (2011) “Gebiedsontwikkeling in een andere realiteit” praktijkleerstoel gebiedsontwikkeling, TU Delft, OCC dehoog media partners, Oosterhout 70 ‐ De tandarts van de wijk

Websites www.kei‐centrum.nl www.ismaatwerk.nl Gesprekken Mevr. A. Schuitemaker, KEI Mevr. A. Kennis, VVE‐010 Dhr. H. Platte, Nieuw Overstad Dhr. J. van Zomeren, Era Contour Mevr. A. Visser, SEV Dhr. T. van Mierlo, Landelijk Samenwerkingsverband Aandachtswijken (LSA) Dhr. B. Maas, Vereniging Eigen Huis (VEH) Dhr. H. Meijdam, Vromraad Dhr. R. Meijer, BAM Mevr. L. Apers, Triant Dhr. P. Hakkoer, Woonstad Rotterdam Dhr. C. Meijerink, Steeds Dhr. W. Schotman, Projectatelier 119 Dhr. D. Mous en mevr. M. Lok, Aanpak Rotte Kiezen Mevr. G. Sanders, Dura Vermeer Dhr. H. Ostendorf, Bouwcompagnie, voor toetsing van de conclusies Dhr. B. Vos, Bouwfonds, voor toetsing van de conclusies


Bijlage II: Lijst met geïnterviewde personen

Mevr. A. Schuitemaker, KEI (18‐03‐2011) KEI, kenniscentrum Stedelijke Vernieuwing. Bij deze partij wordt veel onderzoek verricht naar stedelijke vernieuwing en de aanpak hiervan. Het gesprek is aangegaan om referentieprojecten te achterhalen en de probleemstelling te onderkennen.

Mevr. A. Kennis, VVE‐010 (18‐03‐2011) VVE‐010 is actief betrokken bij de wijkaanpak van Rotterdam Zuid. Deze partij betrekt en ondersteunt hierin de verschillende VvE’s die in Rotterdam Zuid aanwezig zijn. In dit gesprek is gezocht naar motivaties van particulieren en ervaringen in referentieprojecten.

Dhr. H. Platte, Nieuw Overstad (21‐03‐2011) Overstad is een binnenstedelijke herontwikkeling in het centrum van Alkmaar. Nieuw Overstad is de organisatie die deze gebiedsontwikkeling vorm zal geven. Veel private panden (detailhandel) zijn in dit gebied gevestigd. Er zal voor de aanpak van dit gebied draagvlak gezocht worden om de verschillende partijen te betrekken. Ook de wijze waarop nieuwe bewoners worden benaderd speelt mee in het creëren van draagvlak. In dit gesprek is gezocht naar motivaties van de particulieren.

Dhr. J. van Zomeren, Era Contour (23‐03‐2011) Era Contour is een partij die actief is in binnenstedelijk bouwen. Zij is naast aannemer ook projectontwikkelaar. Bij veel van de projecten die Era Contour uitvoert zijn ook de particulieren een belangrijke doelgroep om rekening mee te houden. Gezien de brede ervaringen van deze partij is dit gesprek voor alle deelvragen relevant.

Mevr. A. Visser, SEV (30‐03‐2011) Bij de Stichting Experimenten Volkshuisvesting doet men onderzoek naar innovatieve projecten op gebied van wonen. Bij dit kenniscentrum worden de ervaringen en praktijkvoorbeelden uitgewisseld. Hiermee is er inzicht in het handelen en de motivaties van verschillende partijen en een goed beeld van referentieprojecten.

Dhr. T. van Mierlo, LSA (08‐04‐2011) De stichting Landelijk Platform Aandachtswijken is een platform van bewoners die actief betrokken zijn bij de stedelijke vernieuwing van de wijken waarin zij wonen. Deze bewoners kunnen zowel huurders als particuliere woningbezitters zijn. LSA ondersteunt en faciliteert deze bewoners waar mogelijk. Er zijn hierdoor inzichten in de motivaties en (on)mogelijkheden van de verschillende bewoners.


Dhr. B. Maas, VEH (13‐04‐2011) Vereniging Eigen Huis is de vertegenwoordiger van de particuliere woningbezitters in Nederland. Zij heeft leden in vele verschillende wijken en woningtypen. In het gesprek is gezocht naar de wensen en motivaties van specifiek de woningbezitters in stedelijke vernieuwingswijken, wat hen motiveert en welke fysieke ingrepen deze bewoners wensen.

Dhr. H. Meijdam, Vromraad (14‐04‐2011) De Vromraad is het advies orgaan van het (voormalig) ministerie van VROM. Sinds de samenvoeging van verschillende ministeries onder het huidig kabinet (Rutte I) eind 2010 is het ministerie van VROM opgeheven. De Vromraad is blijven bestaan (onderdeel Raden voor Leefomgeving en Infrastructuur) en geeft nog steeds advies aan regering en parlement. Zij heeft door de adviezen zicht op geldende wet‐ en regelgeving, maar ook op (on)mogelijkheden op dit gebied. Veel kennis is aanwezig van datgene wat speelt in de ruimtelijke ordening. In het gesprek is met name ingegaan op de meerwaarde van de aannemer en welke mogelijkheden hiervoor zijn binnen de geldende wetten en regels.

Dhr. R. Meijer, BAM (15‐04‐2011) BAM (ontwikkelende aannemer) heeft in Rotterdam ervaring opgedaan met een project waarbij de particuliere voorraad is aangepakt. Het ging hierbij om een project met maatwerk en veel inspraak. Hiermee is een goed beeld gevormd wat een ontwikkelende aannemer kan betekenen voor de particulier en op welke schaal.

Mevr. L. Apers, Triant (27‐04‐2011) Triant is een organisatie werkzaam in VVE beheer Deze partij betrekt en ondersteunt hierin verschillende VvE’s in omgeving Rotterdam. Dit zijn VvE’s met gemengd bezit, particulieren en corporatie. In dit gesprek is gezocht naar de motivaties van de VvE’s om verschillende ingrepen te doen, hoe gaat men om met draagvlak creatie en wat als niet ieder lid van de VVE de ingrepen steunt of kan bekostigen?

Dhr. P. Hakkoer, Woonstad Rotterdam (27‐04‐2011) Namens Woonstad, een woningcorporatie in Rotterdam is de heer Hakkoer betrokken bij de aanpak van VvE’s in Rotterdam Charlois. Dit zijn VvE’s met gemend bezit, particulieren en corporatie. In dit gesprek is gezocht naar de motivaties van de VvE’s om verschillende ingrepen te doen, hoe gaat men om met draagvlak creatie en wat als niet ieder lid van de VVE de ingrepen steunt of kan bekostigen?


Dhr. C. Meijerink, Steeds (28‐04‐2011) Steeds is een adviesbureau op gebied van stedelijke vernieuwing. Zij adviseert zowel praktisch als beleidsmatig. De heer Meijerink heeft veel ervaring op gebied van herontwikkeling van wijkwinkelcentra. Deze winkelcentra kenmerken zich door grote mate van particulier eigendom. Draagvlak creatie is hierbij essentieel. In het gesprek is ingegaan op de wensen en eisen van de particuliere eigenaren, wat motiveert hen en wat willen deze particulieren?

Dhr. W. Schotman, Projectatelier 119 (28‐04‐2011) Projectatelier 119 is actief op het gebied van burgerparticipatie. Voor verschillende initiatieven bijvoorbeeld op gebied van duurzaamheid creërt zij draagvlak bij particulieren. Zij kan dus aangeven wat particulieren motiveert en wat de aandachtpunten zijn in de samenwerking met deze particulieren.

Dhr. D. Mous en mevr. M. Lok, Aanpak Rotte Kiezen (29‐04‐2011) In Friesland is men actief met de Aanpak Rotte Kiezen. Een project waarbij verouderd vastgoed met particulier geld wordt gerenoveerd. Mevrouw Lok is projectleider voor deze aanpak. Zij zal inzichten kunnen geven in de motivaties en wensen van de particulieren en de (on)mogelijkheden van hen.

Mevr. G. Sanders, Dura Vermeer (09‐05‐2011) Dura Vermeer (ontwikkelende aannemer) heeft in Rotterdam ervaring opgedaan met een project waarbij de particuliere voorraad is aangepakt. Het ging hierbij om een project met maatwerk en veel inspraak. Hiermee is een beeld ontstaan wat een ontwikkelende aannemer kan betekenen voor de particulier en in de welke schaal.


Bijlage III: Resultaten enquête De enquête is verstuurd onder ca. 200 leden van het LSA. In ongeveer 1,5 week hebben 67 mensen de enquête ingevuld. Deze respondenten zijn een mix van huurders en eigenaren. Het merendeel van de vragen gaat over de woonwensen en de binding met de wijk, deze zijn aan zowel huurders als eigenaren gesteld. Vraag 4, 10, 11, 12, 13 en 14 zijn alleen aan de woningeigenaren gesteld. 1: Bent u eigenaar of huurder van de woning? Huurder 68.66% Eigenaar 31.34% 2: Hoe lang woont u in uw woning? 0 – 2 jaar 10.45% 2 – 5 jaar 7.46% 5 – 10 jaar 11.94% 10 – 15 jaar 13.43% 15 – 20 jaar 11.94% 20 ‐ > 44.78% 3: Hoe lang bent u nog van plan in de woning te blijven wonen? 0 – 2 jaar 8.96% 2 – 5 jaar 10.45% 5 – 10 jaar 13.43% 10 – 15 jaar 13.43% 15 – 20 jaar 16.42% 20 ‐ > 37.31% 4: Wat is de WOZ waarde van uw woning?* < € 150.000 20.00% € 150.000 ‐ € 180.000 15.00% € 180.000 ‐ € 210.000 15.00% € 210.000 ‐ € 240.000 15.00% € 240.000 ‐ € 270.000 15.00% € 270.000 ‐ € 300.000 10.00% € 300.000 ‐> 10.00% 5: Wat is voor u reden om te participeren bij de stedelijke vernieuwing in uw wijk? Verbetering van de eigen woning, ik vind mijn woongenot belangrijk 8.96% Betrokkenheid bij de wijk, goed contact met de buren is belangrijk 32.84% Verbetering van de eigen woonomgeving, hoe beter de buurt hoe 58.21% prettiger wonen De tandarts van de wijk ‐ 75

6: Op welke wijze bent u betrokken bij de stedelijke vernieuwing in uw wijk? Ik denk actief mee in het wijkbelang 41.79% Ik ben bereid om ook diensten te leveren / mij actief in te zetten 58.21% voor de wijk(vrijwilligerswerk) Ik ga zelf iets aan mijn woning (laten) veranderen 0.00% 7: Welke ingrepen ziet u het liefst aan uw woning? Kozijnen 5.41% Dubbel glas 21.62% Isolatie (dak) 10.81% Isolatie (gevel) 5.41% Verwarmingssysteem 8.11% Keuken 16.22% Badkamer / toilet 18.92% Aanbouw 2.70% Dakkapel 10.81% 8: Als uw meer wooncomfort ervaart bent u dan bereid om meer huur of hypotheeklast te betalen? Ja 55.22% Nee 44.78% 9: Als uw energielasten omlaag gaan bent u dan bereid om meer huur / hypotheeklasten te betalen? Ja, mits de totale maandlasten niet stijgen 43.28% Ja, als ik hierdoor op termijn kosten bespaar 28.36% Nee 28.36% 10: Hoeveel budget heeft u de komende 5 jaar beschikbaar voor ingrepen aan uw woning?* € 0 – € 500 5.88% € 500 – € 1.000 0.00% € 1.000 – € 2.000 29.41% € 2.000 – € 5.000 35.29% € 5.000 – € 10.000 23.53% € 10.000 – € 20.000 0.00% € 20.000 ‐ > 5.88%


11: Als de waarde van uw woning toeneemt, vergroot dit uw investeringsbereidheid?* Ja 33.33% Nee 66.67% 12: Als een adviserende partij (bijvoorbeeld een ontwikkelende aannemer) door de gemeente of corporatie wordt ingeschakeld om uw te adviseren, te begeleiden en eventuele ingrepen uit te voeren, wilt u dan overwegen om de ingrepen aan uw woning door deze partij te laten uitvoeren?* Ja als deze aantoonbaar de juiste kennis heeft 14.29% Alleen als deze partij aantoonbaar onafhankelijk is 52.38% Nee, ik regel het liever zelf 33.33% 13: Als u de woningen wilt verbeteren, doet u dit zelf of laat u dit doen?* Zoveel mogelijk doe ik alles zelf omdat ik dit kan 38.10% Ik doe alles zelf omdat dit goedkoper is 19.05% Ik laat alles doen 42.86% 14: Als uw buren besluiten om een ingreep te laten doen die het gehele blok ten goede komt, bent u bereid dan hierin te participeren?* Ja, alleen als ik dezelfde ingreep van plan was 23.81% Ja, als het door collectiviteit goedkoper wordt 28.57% Ja, als daarmee het hele blok beter wordt 33.33% Nee, als ik geen waarde hecht aan de ingreep doe ik het niet 14.29% 15: Als u zorgbehoevend / slechter ter been zou worden en de mogelijkheid bestaat om met ingrepen aan de woning op huidige locatie te blijven wonen heeft dit dan uw voorkeur? Ja 84.85% Nee 15.15% * Vragen 4 en 10 t/m 14 zijn alleen gesteld aan de eigenaren, overige vragen zijn aan alle respondenten gesteld


Over de auteur Benny Duimel (24 mei 1984) heeft na de havo een MBO opleiding bouwkunde gevolgd en succesvol afgerond. Na deze opleiding studeerde hij bouwtechnische bedrijfskunde (profiel vastgoed) met als specialisatie de minor stedelijke vernieuwing, ondersteund door het lectoraat stedelijke vernieuwing. Aansluitend is hij in dienst getreden bij Mulder Obdam Ontwikkeling, onderdeel van Mulder Obdam Holding, een ontwikkelende aannemer in Noord‐Holland. Vanuit deze positie is hij in 2009 gestart met Master of Urban & Area Development (MUAD), ontwikkeld door het lectoraat stedelijke vernieuwing. Deze opleiding biedt hem de mogelijkheid zijn werkzaamheden bij Mulder Obdam te combineren met zijn interesse voor de binnenstedelijke opgave. In dit Afstudeeronderzoek heeft hij de binnenstedelijke opgave onderzocht vanuit een nieuwe invalshoek. De uitkomsten geven voor alle partijen, werkzaam in stedelijke vernieuwing, mogelijkheden en inzicht op hun eigen rol. Op deze wijze heeft Duimel gepoogd zijn onderzoek zo breed mogelijk toepasbaar te laten zijn.



Het gevaar bestaat dat “om” deze particulieren heen gewerkt gaat worden waardoor deze als een “rotte kies” achterblijven in de verbeterde wijken. De overheid hoort erop toe te zien dat onderhoud gepleegd wordt, maar vanuit de overheid is een terugtrekkende beweging gaande, met als gevolg dat de rol van marktpartijen zal toenemen.

Benny Duimel

ISBN/EAN 978-90-817693-0-3


Sinds de invoering van de woningwet poogt men door middel van beleid om de woningvoorraad te laten voldoen aan vastgestelde kwaliteitseisen. Van deze programma’s zijn stadsvernieuwing en stedelijke vernieuwing de meest bekende. Tijdens de stedelijke vernieuwing was er met name aandacht voor de corporatiewoningen. De aandacht voor de particuliere woningvoorraad is toen, in vergelijking met stadsvernieuwing, sterk afgenomen.

De rol van ontwikkelende aannemers in het belang van particuliere woningbezitters in stedelijke vernieuwingswijken

Master of Urban & Area Development Benny Duimel, juni 2011

De tandarts van de wijk

Recommend Documents