de
Oldegalileën
stappenplan voor nieuw Eelân
Taco van Mesdag, Renze Kuilman, Pim Koelma, Mieke Prins, Sebastiaan Hogt, Dennis Hofstee, Simon Zeilstra, Luiza Figueira, Dick Sonneveld, Ton van Vilsteren, Cees Coppens
Inhoud - Vraagstelling gemeente - Interpretatie opgave - Uitwerking opgave - Scenario’s - Fasering ontwikkeling - Verbinding wijk <> NHL - Conclusie
Inleiding In de januari workshop is er een groep studenten van de Academie van Bouwkunst aan de slag geweest met een herstructureringsplan voor een gebied in Leeuwarden. Dit gebied is momenteel aan het verpauperen en het is tijd om er nieuwe plannen voor te maken. In het verleden zijn hier al wel plannen voor gemaakt, maar die bleken om verschillende redenen niet haalbaar. Daarom aan ons de taak om een realiseerbaar en financieel verantwoordt plan te maken. Wat ideaal zou zijn is het maken van een plan die in fases zou kunnen worden uitgevoerd. In dit boekje is dan ook een plan te vinden die in fases kan worden uitgevoerd. Er is gewerkt met verschillende thema’s. Wonen aan het water, hergebruik en bijvoorbeeld studentenhuisvesting met kantoorjen voor pas afgestudeerde HBO’ers. Deze verschillende thema’s zijn geïntegreerd in het fasenplan. We zullen in dit boekje benoemen wat de vraag van de gemeente was, en hoe we deze opgave hebben geïnterpreteerd. Ook hebben we onszelf een doel voor ogen gesteld. Wat willen we uiteindelijk behalen? Om een beter beeld te krijgen van de wijk, laten we de meest belangrijke foto’s zien en daarnaast waren we allemaal onbekend in Leeuwarden, en kenden we de wijk niet. Om meer grip op de wijk en plangebied te krijgen zijn er een aantal analysetekeningen gemaakt. In eerste instantie zijn we begonnen met een aantal scenario’s uit te werken om meer grip op de opgave te krijgen. Later zijn deze scenario’s verder vertaald in een plan die in fases is opgedeeld. Ten slotte is er een eindbeeld gecreeërd. Dit eindbeeld wat wij voor ogen hebben is realiseerbaar, haalbaar en de gewenste situatie voor deze wijk.
Doemscenario
Als deze wijk verder leegstand oproept zal in toekomst het gebied nog meer aan kwaliteit verliezen. Dit vormt ook een bedreiging voor de omliggende wijken.
Vraagstelling gemeente De gemeente heeft bepaalde belangen bij het plangebied. Hieronder vindt u een aantal uitgangspunten de gemeente Leeuwarden heeft gesteld - De kwaliteit van de Ee is beleefbaar maken - Typologie verkaveling n.a.v. industrieel verleden - Achterliggende wijk een impuls geven - Stimuleren pioniers mentaliteit
Ambitieniveau
Dit is wat wij en de stad willen bereiken. Een waardevolle stukje stad met sfeer dicht aan het water.
Interpretatie opgave - Plangebied Oldegalileeën <> Noordelijke Hogeschool Leeuwarden stapsgewijs op basis succesvolle ingrepen ontwikkelen tot een leefbaar en bloeiend gebied - Stedenbouwkundig plan aanpassen aan het beeld n.a.v. de rijke historie - Kleinschalige bedrijvigheid motor eerste ontwikkelig - Dokkumer Ee kwalitatief onderdeel van de wijk op basis van het historisch verleden van de Dokkumer Ee
Uitwerking opgave Om tot een gedegen voorstel te komen hebben wij de opgave stapsgewijs opgepakt. Hieronder ziet u de stappen die wij doorlopen hebben. - Analyse locatie en kwaliteiten - Scenario’s gebiedsontwikkeling - Tijdlijn gebiedsontwikkeling
Overzicht uitwerking, Analyse > Scenario’s > Tijdlijn fasering
Locatie: Plangebied
Het plangebied beslaat voor een groot deel een gebied aan de oostelijke oever van de Dokkumer Ee. En een klein stukje grond aan de Noord-Westelijke oever aan de Ee
Locatie:
Foto impressie Op het plangebied staat momenteel en mengelmoes van bestaande bebouwing. Op de kop van de kavel staat een kenmerkend gebouw. Momenteel is dit gebouw in gebruik als daklozenopvang. Daarnaast staan er nog een aantal gebouwen in het plangebied die verwijzen naar het industrieel verleden van de locatie aan de Dokkumer Ee. Samen met het kenmerkend gebouw aan de kop van de locatie verdienen deze gebouwen het om in het nieuwe plan een herbestemming te krijgen. Niet alleen omdat deze gebouwen nog bruikbaar zijn, maar zeker ook omdat deze gebouwen karakter hebben en het gevoel van de wijk uitstralen.
Locatie:
Foto impressie Naast de kenmerkende gebouwen in het plangebied zijn er ook veel gebieden die opgeknapt moeten worden. Hierbij valt te denken aan de arbeiderswoningen die in de wijk staan. Zodoende wordt de wijk weer leefbaarder. Daarnaast zijn er een aantal braakliggende terreinen in het plangebied. Deze terreinen bieden voldoende kwaliteit om te ontwikkelen tot een bruisende leefbare omgeving aan de Dokkumer Ee.
Historie Het plangebied kent een rijke en gevarieerde geschiedenis. De oorsprong van de Oldegalileën stamt uit de middeleeuwen. De weg is vernoemd naar het Franse monnikenklooster “Galilea” dat in 1472 werd gesticht aan de Dokkumer Ee net buiten de stad Leeuwarden. Het klooster is allang verdwenen maar de buurt is gekenmerkt gebleven door kleinschalige handel en industrie. In de 19e eeuw verrees een buurtje met arbeiderswoningen en kleine fabrieken. Er ontstond een concentratie van nijverheid die uit het stadscentum werd geweerd. Iets ten zuiden van de plek waar het klooster moet hebben gestaan werd het Mariahof gebouwd. Dit complex is in de jaren ’70 van de vorige eeuw gesloopt maar de naam is gehandhaafd. Veel straatnamen in de buurt refereren aan de oude opvaarten en ambachten. De huidige aanblik van de buurt wordt gedomineerd door grondgebonden rijtjeswoningen en in onbruik geraakte opslagloodsen.
Steekwoorden:
De Ee Het oude klooster, Scheepsvaart Oude opvaarten Hofstructuur
Kwaliteiten, eigenschappen - Dokkumer Ee - Noordelijke Hogeschool Leeuwarden - Industrieel erfgoed - Bestaande groenstructuur
Legenda: De groende sterren duiden kwaliteiten aan die in het plangebied aanwezig zijn. Dit kan naast gebouwen ook openbare ruimte zijn. De oranje/rode sterren geven gebouwen en openbare ruimte aan waar weining tot geen kwaliteiten aanwezig zijn.
Scenario’s
Scenario 1:
Herontwikkeling bestaande gebouwen Het eerste scenario gaat uit van hergebruik van de aanwezige bebouwing, voor zover deze voldoende bouwkundige, constructieve en esthetische kwaliteiten bezit. De doelgroep voor de ruimte die door deze ingreep beschikbaar komt bestaat uit startende ondernemingen (afgestudeerden van de NHL) met beperkt budget en een relatief bescheiden eis aan de kwaliteit van de bedrijfsruimte. Wonen in hetzelfde gebouw behoort tot de opties. Het kantoorgebouw aan de noordzijde van het plangebied is met geringe middelen geschikt te maken voor eenvoudige studentenhuisvesting. Enkele van de loodsen aan het water lenen zich goed voor dit hergebruik. Om de kwaliteit van de omgeving een impuls te geven en het vestigingsklimaat te verbeteren gaat dit scenario ook uit van gerichte sloop op beperkte schaal en het (tijdelijk) inrichten van openbaar groen op braakliggende terreinen. De ruimte aan het water kan eenvoudig worden ingericht als terras, vestiging van een koffiecorner en/of snackbar is een impuls voor de gewenste bedrijvigheid. Scenario 1 biedt kansen voor de aanloopfase van de herontwikkeling van het gebied. Met relatief geringe middelen is een doelgroep te bedeinen die als pioniers de buurt naar een hoger plan zouden kunnen trekken.
Herontwikkeling bestaande gebouwen: De huidige daklozenopvang aan de Noordzijde van het plangebied dient te worden omgebouwd tot studentenhuisvesting. Zodoende krijgt dit gebouw een derde leven voor een periode van ca. 10 jaar. Door deze oplossing wordt de door de gemeente nieuw te ontwikkelen studentenhuisvesting overbodig, dit bespaart enrom veel kosten. Daarnaast bestaal de eerste fase ontwikkelingen langs de Ee uit het opknappen en herontwikkelen van de bestaande industiele gebouwen. Deze gebouwen worden in de eerste fase gereed gemaakt voor kleinschale bedrijfsruimte voor pas afgestudeerde HBO studenten van de NHL. Zodoende blijft de kennis van de afgestudeerde HBO’ers in Leeuwarden aanwezig. Dit stimuleerd de locale economie. De studentenhuisvesting moet samen met de bedrijfstuimte het gebied aanjagen. En zodoende tot meer ontwikkelingen in het plangebied leiden.
Geouwen die herbestemd worden
Scenario 2:
Hoge densiteit direct aan het water De tweede scenario bestaat uit volledige nieuwbouw. De bestaande bebouwing moet ervoor zorgen dat het gebied weer levendigheid krijgt en bewoonbaar wordt. Bij deze scenario moet het plangebied visueel een boost krijgen. Voor de hoofdvorm is een eerste opzet weergegeven waar enkele belangrijke aspecten zijn verwerkt en weergegeven. Hieronder is het principe omschreven van de opbouw van de bebouwing op basis van het scenario De hoofdvorm bestaat uit een gesloten bouwblok. Binnen in dit blok ontstaat een collectieve ruimte. Deze ruimte is opgehoogd waardoor er een verhoogd maaiveld ontstaat. Onder dit verhoogd maaiveld kan het parkeren plaatsvinden. De keuze voor het gesloten bouwblok komt voort uit de geschiedenis van de wijk. Rond 1500 heeft er vlak bij deze plek een klooster gestaan, destijds nog buiten de stad. Deze beslotenheid van een klooster is terug te vinden in het gebouw.
Aan de straatzijde kent de vorm een laag karakter welke aansluit op de wijk. Op de kop van het gebouw is hoogbouw gerealiseerd. De zichtlijn bijna evenwijdig aan het Ee kan en mag niet genegeerd worden. Ook geeft hoogbouw aan de kop van dit blok een mooie aansluiting op de kop van het plangebied en aan rak 2. Aan de waterkant wordt de bebouwing voorgezet met drie a vier lagen om de stedelijke wand langs het water vorm te geven. Vanaf de straatzijde ontstaat er een geleidelijke verhoging in het gebouw naar het water toe. Aan de zuid- westzijde van het gebouw ontstaat een plein. Om dit plein een intiem en spannend karakter te geven is deze afgesloten met de achterliggende wijk met een bebouwingsblok. Aan weerszijden van dit blok is een smal pad welke toegang bied tot het plein of binnenplaats aan het water. Het bebouwingsblok is aan de straatzijde naar binnen gedrukt om de bijzondere ligging en functie van dit blok te benadrukken. Een uitvoering van de uitstraling van het plein en het gebouw zijn weergegeven in de naastgelegen afbeeldingen.
Referentie beelden
De plint van het hoofdgebouw kan worden gebruikt voor bedrijfjes. Deze plint is naar binnen gedrukt waardoor er een overdekte kade ontstaat. Er wordt relatie gelegd met het water en de bedrijven. Ook ontstaat er een prachtige zichtlijn langs de kadelijn welke voor alle gebouwen van rak 1 en rak 2 langs loopt. De bedrijven kunnen in combinatie worden gebracht met de bovenliggende woningen. Dus werken in de plint en wonen boven de woning. De plint loopt de hoek om naar de zuid-westzijde van het gebouw en naar het bebouwingsblok welke het intieme karakter van het plein bepaald. Ook boven deze plint wordt gewoond, al dan wel of niet in combinatie met werken. De bedrijvigheid in de plint aan het plein is voornamelijk gericht op de horeca. Aan de straatzijde loopt de plint niet door. Hier wordt enkel woningbouw gerealiseerd om het straatprofiel niet te verstoren.
Scenario 3:
Hofjesstructuur aan het water in relatie met de wijk
Referentie beelden
Hofjesstructuur: In het onderzoek naar de historie en de ontwikkelingen in het plangebied zijn we op interessante aanleidingen gestuit. Zo is er een schets van het Klooster Galilea en later hofstructuren terug gevonden. Deze typologische structuren bieden een mate aan geborgenheid, saamhorigheid en veiligheid. De mogelijke invulling van zal later aan bod komen. Naast dat de oude hofstructuur een verbinding met vroeger kan leggen, is dit scenario tevens denkbaar vanwege verschillende toepassingen qua doelgroep en ook hierbij passende invulling van de gebouwen.
Historische referenties
Gebiedsvisie ontwikkelingen
Om de haalbaarheid van de ontwikkeling te garanderen zal er gefaseerd onderbouwd ontwikkeld moeten worden. Een scenario voor de komende 20 jaar is dan ook alleen maar te bedenken en moeilijk in te schatten, Laat staan vast te leggen. Om een beeld te krijgen van mogelijke ontwikkelingen in de tijd hebben we een mogelijke invulling van het plangebied in fasering uitgewerkt.
Fase 1:
Ontwikkeling kleinschalige bedrijfsruimte Om dit gebied weer een nieuwe impuls te geven wordt gestart met het deels slopen en renoveren van een karakteristiek historisch bedrijfspand. De aan- en uitbouwen worden gesloopt en de basis van de voormalige werkplaats wordt teruggebracht tot een functionele en vrij indeelbare ruimte die geschikt is voor het starten van kleine ondernemingen voor studenten (met eventueel een slaapverblijf) Ook kan deze ruimte gebruikt worden voor verschillende korte of lange wijkactiviteiten.
Om de aanzien van de wijk direct te verbeteren en een fris aanblik te geven zal het braakliggend terrein worden schoongemaakt en als grasveld worden ingezaaid met enkele bomen. Vanaf het begin af aan, kan de wijk t.p.v. het gerenoveerde multifunctionele pand, van het water genieten door de aangelegde brede trap tot in het water met aangrenzend terras. Bovenstaande ontwikkeling geeft dit wijkdeel bij benadering direct een aantrekkelijke uitstraling. Ook zal in de eerste fase de locatie voor opvang van dak- en thuislozen op de kop van het plangebied worden omgebouwd tot studentenhuisvesting (voor onbepaalde periode). Om het gebouw tot z’n recht te laten komen en om ruimte in de wijk te maken, zal de plint voor zover mogelijk worden gesloopt.
Referenties: Fase 1
Referentie beelden
Fase 2:
Ontwikkeling hoge densiteit aan het water Inmiddels is de 1e fase ingevuld en is het braakliggende terrein ten oosten van de Oldegalileen gevuld met nieuwbouw. Het voorheen braakliggende terrein (nu groenstrook) is omsloten door nieuwe en frisse ontwikkeling wat waardevermeerdering voor deze vlek oplevert. De groenstrook wordt ingevuld met een lintvormige bebouwing, gebaseerd op de vorm als omschreven bij scenario 2, met een plint die vanaf het water doorloopt tot de openbare weg. Hierin kan detailhandel, diensten en parkeren worden ondergebracht. Op de plint worden als wand langs het water ruime woningen gesitueerd. Hiermee wordt het woningsegment van de wijk opgewaardeerd en de variatie in aanbod vergroot.
Het openbare gebied naast de gerenoveerde werkplaatsen is door de bouw van de appartementen en een buurthuis (zie schets) een gezellig pleintje geworden wat een grote aantrekkingskracht heeft op de aangrenzende wijk.
Referenties: Fase 2
Referentie beelden
Referenties: Fase 2
Fase 3:
Realiseren hofjesstructuur Het wordt tijd om de laatste negatief beeldbepalende bebouwing te verwijderen. Aan de noordzijde tussen de nieuwe appartement en de studentenhuisvesting is dat het betonstenen jaren-70-rijtje. Hierdoor krijgt de wijk weer een nieuwe ruime verbinding met het water die direct waarneembaar is bij het inrijden van de oldegalileen. Ook word de voormalige caravanstalling en de bebouwing rondom het hofje gesloopt. Net als in fase 1 wordt het terrein volledig schoongemaakt en omgebouwd tot (tijdelijk) park. Ook de oude opvaarten worden teruggebracht en deels verbreedt t.b.v. een passantenhaven, waardoor het park een aantrekkelijke plaats wordt om te verblijven. Zo wordt dit deel opgewaardeerd waardoor het als inbreidingslocatie beter te ontwikkelen is.
Ook word de voormalige caravanstalling en de bebouwing rondom het hofje gesloopt. Net als in fase 1 wordt het terrein volledig schoongemaakt en omgebouwd tot (tijdelijk) park. Ook de oude opvaarten worden teruggebracht en deels verbreedt t.b.v. een passantenhaven, waardoor het park een aantrekkelijke plaats wordt om te verblijven. Zo wordt dit deel opgewaardeerd waardoor het als inbreidingslocatie beter te ontwikkelen is.
Op deze afbeelding ziet u het gebruik van de toenmalige opvaarten van de Dokumer Ee. Deze opvaarten worden in fase 3, vanuit historisch perspectief in ere hersteld. Zie bijbehorende schets van Fase 3. Twee pagina’s terug.
Referentie beelden
Ontwerpprincipe: Fase 3
Profiel doorsnede ontwerpprincipe hofjesstructuur
Fase 4:
Realisatie gebouwen kop plangebied In de 4e fase wordt t.p.v. dit tijdelijk park een grote gesloten hof gebouwd gebaseerd op de historische bebouwing (mariahof en klooster). De binnentuin bevind zich op 1e verdieping niveau, waaronder het parkeren voor alle woningen kan plaatsvinden. Binnen deze tuin bevindt zich nog een hof, waarbij de binnentuin zich weer op maaiveld bevind. De plint van het bouwblok licht dus volledig tussen de buiten en de binnenring. De appartementen zijn geschikt voor ouderen die volledig zelfstandig zijn, maar ook voor hulpbehoevende groepen. De bouwmassa vormt langs het water een wand en vormt samen met het bouwblok uit fase 2 een lint langs de EE.
Om de toegang (via water) tot het stedelijk verdichtte RAK 2 vanaf het noorden te versterken en de beide oevers met elkaar te verbinden worden aan weerszijde van de EE, aan de noordzijde van het plangebied, 2 verticale bouwvolumes gebouwd. Zodoende ontstaat een poort die de toegang tot leeuwarden begeleidt.
Referenties: Fase 4
Referenties: Fase 4
Verbinding wijk <> NHL De Dokkemer Ee is in de bestaande situatie een barrière tussen de campus van de Noordelijke Hogeschool Leeuwarden (NHL) en de wijk “Oldegalileeën”. Het versterken van de relatie tussen deze twee gebieden zorgt niet alleen voor een directe verbinding, Maar zorgt voor meer leefbaarheid in de wijk. Oplossingen als een nieuwe fiets/loopbrug of tunnel is niet reëel vanwege de kosten en het vele passeren van boten. Daarnaast is de visie om de toegankelijkheid van de Dokkemer Ee onveranderd te laten. De keuze voor een verbinding over water doormiddel van een pontje blijkt een goed alternatief. Door het in gebruik nemen van een pontje ontstaat er een nieuwe route van de campus over het water, door de Oldegalileeën naar de achterliggende wijken. Langs de route vindt interactie plaats tussen buurtbewoners en passanten waardoor de leefbaarheid op straat word vergroot. De locaties langs deze route zijn geschikt voor horeca en kleine bedrijvigheid en/of woningen.
Buurtboot:
Relatie omgeving Vroeger was de belangrijkste verbinding tussen Leeuwarden en de omringende dorpen het water, het water werd voornamelijk ingezet voor het transporteren van goederen. Tegenwoordig zijn de wateren rond Leeuwarden steeds minder interessant voor het transport, en wordt het voornamelijk gebruikt door recreanten. Met de arken willen wij aan de Dokkummer Ee en misschien ook andere wateren, een nieuwe functie geven. Namelijk die van het verbindings water voor het uitwisselen van de verschillende diensten die op de arken aanwezig zijn. Doordat de diensten op deze manier zeer mobiel zijn kan er makkelijk een uitwissel programma gemaakt worden tussen de dorpen rondom de EE en Leeuwarden. Zo ligt bijvoorbeeld de “AH ark” de ene dag in Snakkerburen en de volgende dag in Bartlehiem.
Beeldend samenvatten: Ambitieniveau
Ontwerpschets
Beeldend samenvatten: Ambitieniveau
Ontwerpschets
Eerste aanzet ontwikkeling Daarnaast dient de huidige daklozen opvang aan de Noordzijde van het plangebied omgebouwd worden tot studentenhuisvesting. Dit is de aanzet voor de ontwikkeling van het gebied, met als doel om dit hele gebied steeds meer te kunnen bedekken met groene sterren.
De eerste fase ontwikkelingen langs de Ee beslaat het opknappen en herontwikkelen van de bestaande industiele gebouwen en deze gereed maken voor kleinschale bedrijfsruimte voor pas afgestudeerde HBO studenten van de NHL.
Januariworkshop TWA Architecten Aan deze stappenplan voor nieuw Eelân aan de Dokkumer Ee hebben de volgende personen meegewerkt: Academie van Bouwkunst Groningen -
Taco van Mesag; Renze Kuilman; Pim Koelma; Mieke Prins; Sebastiaan Hogt; Dennis Hofstee; Simon Zeilstra; Luiza Figueira; Dick Sonneveld; Ton van Vilsteren;
- Cees Coppens.
Verder hebben de volgende bedrijven en instanties hun medewerking verleend aan het tot stand komen van het eindresultaat, waarvoor dank: TWA Architecten Gemeente Leeuwarden
