De huurwaarde van stationsretail

De huurwaarde van stationsretail      Voorop in Europa met kennis van de combinatie Retail en Mobiliteit    

 

          Amsterdam School of Real Estate  MRE jaargang 2009‐2011    Master Thesis door:  Drs. ing. A.R.C. (Alex) Rigter      Begeleiders  Prof. dr. P. (Peter) van Gool FRICS 

 (Professor Vastgoedeconomie aan de Amsterdam School of 

  Ir. drs. J.P.A. (Jeroen) van den Heuvel MBA 

(Asset Developer NS Poort onderzoek & concepten) 

 

Real Estate van de Universiteit van Amsterdam en  Hoofd onroerend goed SPF‐Beheer) 

15 oktober 2011

 

1

VOORWOORD 

  Deze master thesis is geschreven in het kader van de MRE opleiding aan de Amsterdam School of  Real Estate.     Het beeld op de voorpagina geeft inzicht in de eindsituatie van de verbouwing van station  Utrecht Centraal. De verbouwing is gestart en de eindsituatie zal de komende jaren steeds meer  werkelijkheid worden. Station Utrecht Centraal is het grootste station van zeven andere stations  die zullen worden herontwikkeld. De opgave voor de komende jaren is een station te  ontwikkelen voor de toekomst, waarin de reizigersvoorzieningen en stationsretail zo goed  mogelijk zijn gepositioneerd.    Met deze achtergrond neem ik u graag mee in dit onderzoek dat gaat over één van de  belangrijkste financiële onderliggers van dergelijke grote projecten: de markthuurwaarde van  stationsretail. Dit onderzoek geeft inzicht in de belangrijkste facetten van stationsretail en  berekent de markthuurwaarde theoretisch. De markthuurwaarde is een waarde op een bepaald  moment uitgaande van de beschikbare informatie. Met het beschikbaar komen van meer  informatie zal de markthuurwaarde nauwkeuriger kunnen worden vastgesteld. De toekomst zal  uitwijzen wat de werkelijke markthuurwaarde van stationsretail op de stations zal zijn.    Graag wil ik hierbij in het bijzonder mijn vrouw Annebeth bedanken voor het geduld dat zij heeft  moeten opbrengen gedurende de gehele MRE opleiding en ook voor haar adviezen ten aanzien  van deze master thesis op zowel inhoudelijk als taalkundig gebied.    Daarnaast wil ik graag mijn begeleiders Peter van Gool en Jeroen van de Heuvel bedanken, die  als sparringpartner het denkproces goed hebben weten te structureren. En ook Johan  Haringsma wil ik hierbij graag bedanken. Naast het feit dat ik gebruik heb gemaakt van zijn  onderzoek en publicaties op het gebied van winkelvastgoed heeft hij ook een zeer welkome  bijdrage geleverd aan het afstudeerproces. En als laatste wil ik graag Joop Buisman bedanken  voor zijn kennis en ervaring op het gebied van de combinatie winkels en stations.      Utrecht, oktober 2011    Alex Rigter  Asset Manager Winkels   

 

2

SAMENVATTING   

Winkelhuren op station aanzienlijk hoger dan in de binnenstad.  

  De markthuurwaarde van stationsretail is met het gereed komen van nieuw aanbod op de  stations door de Nieuwe sleutelprojecten uitermate belangrijk voor eigenaar en gebruiker.  Door het specifieke karakter van de markt op het station, de historie van NS (Poort) en de  beperkte transparantie van vergelijkbare markten is de markthuurwaarde een black box.  In dit onderzoek wordt inzicht verschaft in de black box door de markthuurwaarde te  berekenen. Uit de analyse van de berekende markthuurwaarde blijkt dat de reguliere  kengetallen in de winkelmarkt niet kunnen worden gebruikt voor stationsretail. Dit komt  doordat de omzetten van retailers op het station veel hoger zijn dan bij retailers in de  binnenstad. Daarnaast blijkt dat de hoogste berekende markthuurwaarde van standaard  winkelruimtes op het station aanzienlijk hoger is dan de tophuur van standaard  winkelruimtes gelegen in het kernwinkelgebied van dezelfde stad. Dit grote verschil wordt  voornamelijk veroorzaakt door het grotere aantal passanten en de kleinere  winkelvloeroppervlaktes op het station ten opzichte van de binnenstad.     Wat is de definitie van markthuurwaarde?  Met de markthuurwaarde wordt de te verwachten jaarhuur bij de verhuur van een onverhuurde  winkelruimte bedoeld, die op het meetmoment in de markt kan worden behaald volgens de  opgave van de taxateur, uitgaande van een optimale marketing en verhuur aan de meest  biedende gegadigde en exclusief servicekosten, BTW en eventuele huurconcessies, zoals  huurvrije perioden en bijdragen in de inrichting (bewerking definitie ROZ/IPD, 2007). Van  belang is dat het om een onverhuurde winkelruimte gaat, die in de markt wordt aangeboden. Als  de huurwaarde van een verhuurde winkelruimte wordt herzien conform artikel 7:303 BW dan  betreft het de herzieningshuur. Deze waarde is in een markt van stijgende huurprijzen lager dan  de markthuurwaarde.    Waarom is de markthuurwaarde moeilijk vast te stellen?  De markthuurwaarde is moeilijk vast te stellen, omdat maar weinig huurcontracten op het  station in volledige concurrentie zijn afgesloten. De markthuurwaarde is daardoor niet  eenvoudig te berekenen. De reden dat zo weinig huurcontracten in concurrentie zijn afgesloten  ligt aan het feit dat, ten eerste zo’n 70% van de contracthuren op de top 50 stations zijn  afgesloten met aan NS‐gelieerde huurders. De huren worden bij deze contracten intern  doorbelast. En ten tweede ligt dit aan het feit dat de meeste niet aan NS‐gelieerde huurders al  zeer lang huren op het station. Maar enkele huurcontracten zijn recentelijk in volledige  concurrentie afgesloten.    Waarom is stationsretail anders dan regulier winkelvastgoed?  Het station is een omgeving waar vastgoed en mobiliteit samenkomen. Deze combinatie maakt  dat de consument ander koopgedrag vertoont en dat de consument ook nog eens op andere  momenten dan bij regulier winkelvastgoed koopt. Het doel is namelijk reizen en niet  consumeren. De verblijfsduur op het station is veel korter dan in de binnenstad. De  winkelexploitatie en het assortiment worden vervolgens aangepast op dit andere koopgedrag.  De exploitatie is veel meer gericht op snelheid en het assortiment bestaat voornamelijk uit  relatief kleine goedkopere producten. De winkelruimtes zijn op het station ook kleiner dan in de  binnenstad. Dit mede als gevolg van het feit dat veel stationsgebouwen al vele decennia oud zijn.  Het aantal passanten is op het station vaak relatief hoog in vergelijking met de binnenstad.  Hogere aantallen passanten zorgen voor hogere omzetten, waardoor retailers bereid zijn hogere  huren te betalen. Als gevolg van de combinatie vastgoed en mobiliteit is op het station ook  specifieke wetgeving van toepassing. Deze regelgeving heeft enerzijds betrekking op de borging  van de transfer en anderzijds op de kwaliteit van deze openbare omgeving. Juridisch bevindt het 

 

3

station zich in een publiek‐privaat domein. NS heeft ook vanuit het vervoer van reizigers in  treinen een publiek‐privaat belang. De regelgeving en dit publiek‐privaat belang heeft invloed op  de branchering van de winkels op het station. Niet per definitie wordt de best betalende retailer  in een bepaalde winkelruimte geplaatst. Bij regulier winkelvastgoed in de binnenstad is dit  veelal wel het geval. De best betalende huurder/formule vestigt zich op de duurste locaties  gelegen aan de drukste passantenstroom. Stationsretail is daarmee wezenlijk anders dan  regulier winkelvastgoed en dus is de markthuurwaarde ook anders.    Welke huurwaardebepaling­methoden zijn er?  In de theorie en praktijk zijn vijf huurwaardebepaling‐methoden beschikbaar. Dit zijn: de  comparatieve of directe vergelijkende methode, de meervoudige regressiemethode, de  huurwaardemethode of meer specifiek voor de winkelmarkt de ITZA methode, de  draagkrachthuur‐methode en de overall methode. Van deze methoden is de draagkrachthuur‐ methode de enige methode die uitgaat van de omzet als basis voor de berekening van de  huurwaarde. Gezien het feit dat maar weinig huurtransacties in concurrentie zijn afgesloten op  het station en dat vergelijking met andersoortig vastgoed moeilijk is, is gekozen om de  draagkrachthuur‐methode verder uit te werken.    De draagkrachthuur­methode  De draagkrachthuur‐methode is een methode, waarbij de huurwaarde wordt berekend door de  omzet te vermenigvuldigen met de huurquote (huur als percentage van de omzet). De  gehanteerde omzet is de gerealiseerde of geschatte omzet die in 2010 is behaald op het station.  De gehanteerde huurquote is de huurquote van regulier winkelvastgoed. De berekening  veronderstelt dat de huurquote van stationsretail gelijk is aan de huurquote van regulier  winkelvastgoed. Om deze veronderstelling te toetsen is een alternatieve huurwaardebepaling‐ methode ontwikkeld. Deze nieuwe huurwaardebepaling‐methode is de ‘afgeleide  draagkrachthuur‐methode’ genoemd. De methode is ‘afgeleid’ van de draagkrachthuur‐methode,  omdat ook deze methode als basis de omzet van de retailer gebruikt.    De afgeleide draagkrachtmethode  De afgeleide draagkrachthuur‐methode is een methode die de huurwaarde berekent door uit te  gaan van het ‘resultaat‐voor‐huur’ in plaats van de ‘omzet’. Bij deze methode wordt het  resultaat‐voor‐huur als het ware verdeeld in een deel voor de retailer (het resultaat) en een deel  voor de vastgoedeigenaar (de huur). De verhouding is bepaald op basis van kengetallen uit de  reguliere detailhandel en horeca. De verhouding is berekend door de huurquote te delen door de  som van de huurquote en het resultaat als percentage van de retailomzet (return‐on‐sales). Per  branche zijn grote verschillen in kengetallen geconstateerd. Grofweg is de vuistregel dat de  verhouding huur/ resultaat ongeveer 50/50 bedraagt.     Welke methode is nauwkeuriger?  Uit de berekening van de markthuurwaarde op basis van beide draagkrachthuur‐methoden is  gebleken dat een significant verschil bestaat tussen de reguliere en de afgeleide  draagkrachthuur‐methode. Hieruit kan worden geconcludeerd dat de huurquote van regulier  winkelvastgoed niet is te gebruiken voor stationsretail. Dit komt doordat de omzetten van  retailers op het station veel hoger zijn dan bij retailers in de binnenstad. De berekende  markthuurwaarde door middel van de afgeleide draagkrachthuur‐methode is vervolgens correct  verondersteld. Een toetsing van de berekende markthuurwaarde kan in de toekomst alleen  worden gedaan als winkelruimtes op het station in volledige concurrentie worden uitgegeven.   

 

4

Wat is de berekende gemiddelde markthuurwaarde van stationsretail?  Vanuit analyse‐ en rapportagedoeleinden zijn de winkelruimtes in klassen verdeeld. De klassen  worden met elkaar vergeleken, zodat conclusies kunnen worden getrokken. Een onderverdeling  in klassen is gemaakt voor vier verschillende invloedsfactoren, die van belang zijn voor de  markthuurwaarde van stationsretail. De invloedsfactoren, aantal in‐ en uitstappers op het  station, de winkelbranche, de winkeloppervlakte en het type huurder (wel of niet aan NS  gelieerd) zijn onderscheiden.     De gemiddelde markthuurwaarde is bepaald op basis van de afgeleide draagkrachthuur‐ methode. De verhouding tussen de berekende markthuurwaarden en de contracthuur zijn per  in‐ en uitstappersklasse weergegeven in Tabel A. De gemiddelde berekende markthuurwaarde is  ruim 30% hoger dan de contracthuur. Hieruit kan worden geconcludeerd dat ruimte bestaat  voor huurgroei. In hoeverre er onderscheid bestaat tussen dit percentage en het percentuele  verschil tussen de markthuur en de herzieningshuur in de reguliere winkelmarkt is niet  onderzocht.    De spreiding rond de berekende gemiddelde markthuurwaarde is groot, zie Tabel B. Om de  markthuurwaarde te bepalen van de individuele winkelruimte zal de lokale situatie kritisch  moeten worden beoordeeld.      Tabel A: Verhouding gemiddelde berekende  Tabel B: Spreiding berekende markthuur  mar kthuur ten opzichte van de contracthuur  stationsretail    sta tionsretail        € 2.500 € 12.000 Markthuur Contracthuur   Markthuur Lineair (Markthuur) € 10.000   € 2.000   € 8.000   € 1.500   € 6.000   € 1.000 € 4.000     € 500 € 2.000   Hoe verhoudt de berekende markthuurwaarde zich met de contracthuur?  €0 €0 De gemiddelde berekende markthuurwaarde is ruim 30% hoger dan de contracthuur op de top  0 100. 000 150. 000 10k-15k 15k-30k 30k -50k 50k-100k > 100k 50.000 200.000 50 stations. Dit betekent dat op de stations nog veel potentie bestaat voor huurgroei. Met name  Aantal in&uitstappers per dag Aantal in&uitstappers per dag op de grootste stations is veel huurgroei mogelijk.      Bron: NS Poort   Bron: NS Poort    Is de berekende markthuurwaarde van stationsretail hoog of juist laag?  Deze vraag is beantwoord door de berekende markthuurwaarde van stationsretail in perspectief  te zetten met regulier winkelvastgoed. Een directe vergelijking met marktconforme recente  huurtransacties op het station is immers niet mogelijk. Vier vergelijkingen zijn uitgewerkt op  basis van de hoogste berekende markthuurwaarde op het station:  1. Vergelijking tophuren standaard winkelruimtes in dezelfde stad  2. Vergelijking tophuren winkelruimtes van 100‐200 m2 in dezelfde stad  3. Vergelijking tophuren standaard winkelruimtes met gelijk aantal passanten  4. Vergelijking tophuren winkelruimtes van 100‐200 m2 met een gelijk aantal passanten.    De belangrijkste richtinggevende vergelijkingen zijn de eerste en de vierde vergelijking. De  eerste vergelijking geeft de werkelijkheid weer, doordat twee werkelijke standaarden worden  vergeleken. De vergelijking is echter één van ‘appels met peren’. Standaard winkelruimtes zijn  op het station nu eenmaal kleiner dan de standaard winkelruimte in de binnenstad en dus zijn  de verschillen groot. De vierde vergelijking vergelijkt het station met een bepaalde hoeveelheid   

5

in‐ en uitstappers met de duurste winkelstraat in een binnenstad van een andere stad/ plaats  met een vergelijkbaar aantal passanten. Deze vergelijking lijkt reëler, omdat meer ‘appels met  appels’ worden vergeleken.    Uit de eerste vergelijking volgt dat de hoogste berekende markthuurwaarde van standaard  winkelruimtes op het station (kleiner dan 100 m2) 3 tot 8 keer (gemiddeld circa 4 keer) zo hoog  is als die van standaard winkelruimtes (100‐200 m2) in de duurste winkelstraat gelegen in  dezelfde stad/ plaats. Het een en ander is sterk afhankelijk van het aantal in‐ en uitstappers op  het station. Hoe kleiner het station, hoe groter het verschil. Dit verschil komt voort uit de  markthuurwaarde die wordt behaald in de kiosken op kleine stations. De retailer van kiosken is  in staat een hoge omzet te realiseren op kleine stations, waardoor ook een hoge  markthuurwaarde kan worden betaald. Dit komt doordat kiosken op kleine stations gunstig  liggen ten opzichte van de passantenstroom en ook een beperkte concurrentie van andere  retailers ondervinden.    Uit de vierde vergelijking volgt dat de hoogste berekende markthuurwaarde van winkelruimtes  op het station met een winkeloppervlakte van 100‐200 m 2 vergelijkbaar zo hoog is als de  tophuurprijzen van de duurste winkelstraat met een vergelijkbaar zo groot winkeloppervlakte  en met een vergelijkbaar zo hoog aantal passanten als in‐ en uitstappers op het station.     Uit het resultaat van de vergelijkingen blijkt dat de invloedsfactor mobiliteit bij stations maar  een beperkte impact heeft op de markthuurwaarde van winkels op het station. De combinatie  retail en mobiliteit bij stations zorgt dus niet voor een premie boven de markthuurwaarde van  winkels in de binnenstad. Het grote verschil in de vergelijking van de markthuurwaarde op het  station ten opzichte van de binnenstad gelegen in dezelfde stad/ plaats wordt voornamelijk  veroorzaakt door het grotere aantal passanten en de kleinere winkelvloeroppervlaktes op het  station ten opzichte van de binnenstad.     

 

6

Inhoudsopgave    VOORWOORD    SAMENVATTING  1.

INLEIDING..................................................................................................................................................9

2. ONDERZOEKSOPZET..............................................................................................................................9 2.1. Inleiding .................................................................................................................................................................9 2.2. Probleemstelling.................................................................................................................................................9 2.3. Doel en vraagstelling ..................................................................................................................................... 11 2.4. Eindproduct....................................................................................................................................................... 11 2.5. Relevantie onderzoek.................................................................................................................................... 12 2.6. Onderzoeksmethoden ................................................................................................................................... 12 2.7. Onderzoeksafbakening ................................................................................................................................. 13 Leeswijzer .......................................................................................................................................................... 14 2.8. 3. STATIONSRETAIL ................................................................................................................................ 15 3.1. Inleiding .............................................................................................................................................................. 15 3.2. Historische context......................................................................................................................................... 15 3.3. Stakeholders...................................................................................................................................................... 16 3.4. Wetgeving winkelruimtes (7:290 BW‐bedrijfsruimte)................................................................... 17 3.5. Publiek/ private regelgeving stations .................................................................................................... 19 3.6. Ontwerpkader .................................................................................................................................................. 20 3.7. Branchering ....................................................................................................................................................... 21 3.8. Toekomst van stationsretail ....................................................................................................................... 23 Deelconclusie .................................................................................................................................................... 23 3.9. 4. HUURWAARDEBEPALING ................................................................................................................. 25 4.1. Inleiding .............................................................................................................................................................. 25 4.2. Definitie markthuurwaarde stationsretail............................................................................................ 25 4.3. Invloedsfactoren.............................................................................................................................................. 27 4.3.1. Inleiding .............................................................................................................................................................27 4.3.2. invloedsfactoren winkels............................................................................................................................27 Invloedsfactoren stationsretail ...............................................................................................................28 4.3.3. Huurwaardebepaling‐methode winkels................................................................................................ 29 4.4. 4.4.1. Comparatieve of directe vergelijkende methode:...........................................................................30 4.4.2. Draagkrachthuur­methode ......................................................................................................................30 4.4.3. Meervoudige regressiemethode..............................................................................................................31 4.4.4. Huurwaardemethode/ ITZA­methode.................................................................................................32 4.4.5. Overall methode .............................................................................................................................................34 4.5. Huurwaardebepaling‐methode stationsretail .................................................................................... 34 Deelconclusie .................................................................................................................................................... 35 4.6. 5. TOEPASSING MARKTHUURWAARDE BEPALING STATIONSRETAIL.................................. 36 5.1. Inleiding .............................................................................................................................................................. 36 5.2. Draagkrachthuur‐methode voor stationsretail .................................................................................. 36 5.3. Afgeleide berekening draagkrachthuur‐methode voor stationsretail ...................................... 40 5.4. Invloedsfactoren ingedeeld in klassen ................................................................................................... 44 Deelconclusie .................................................................................................................................................... 46 5.5. 6. MARKTHUURWAARDE VAN STATIONSRETAIL ........................................................................ 47 6.1. Inleiding .............................................................................................................................................................. 47 6.2. markthuurwaarde op totaal niveau......................................................................................................... 47 markthuurwaarde per in‐ en uitstappersklasse................................................................................. 47 6.3.  

7

6.4. 6.5. 6.6. 6.7. 6.8.

Markthuurwaarde per oppervlakteklasse ............................................................................................ 48 Markthuurwaarde per brancheklasse .................................................................................................... 49 Markthuurwaarde per type huurder ...................................................................................................... 50 Spreiding markthuurwaarde per m2...................................................................................................... 50 Deelconclusie .................................................................................................................................................... 50

7. MARKTHUURWAARDE VAN STATIONSRETAIL IN PERSPECTIEF....................................... 52 7.1. Inleiding .............................................................................................................................................................. 52 7.2. Markthuurwaarde ten opzichte van contracthuur............................................................................ 52 Markthuurwaarde van stationsretail ten opzichte van regulier winkelvastgoed................ 53 7.3. 7.3.1. Inleiding .............................................................................................................................................................53 7.3.2. Bronnen regulier winkelvastgoed..........................................................................................................54 7.3.3. Vergelijkingsmethode stationsretail en regulier winkelvastgoed ..........................................55 Resultaat vergelijking markthuurwaarde stationsretail en regulier winkelvastgoed .57 7.3.4. Deelconclusie .................................................................................................................................................... 58 7.4. 8. CONCLUSIE EN AANBEVELINGEN ................................................................................................... 61 8.1. Conclusie............................................................................................................................................................. 61 Aanbevelingen .................................................................................................................................................. 63 8.2. BIBLIOGRAFIE ................................................................................................................................................ 65 DEFINITIEOVERZICHT................................................................................................................................. 67   BIJLAGEN 1 T/M 12 – ZIE SEPARAAT BIJLAGENBOEK (VERTROUWELIJK) 

 

8

1. INLEIDING    Nederland wenst vanuit economisch perspectief goed ontsloten te zijn op internationale  infrastructuurnetwerken. Een onderdeel van deze infrastructuurnetwerken is het  spoorwegennetwerk voor Hogesnelheidstreinen, dat de grote Nederlandse steden verbindt met  de belangrijkste Europese steden. Het Ministerie van Infrastructuur en Milieu verwacht dat  hierdoor de groei van het aantal binnenlandse en internationale reizigers aanzienlijk zal  toenemen. Het ministerie verwacht dat de groei tot 2020 van het aantal reizigerskilometers met  het openbaar vervoer tussen de 20% en 30% zal bedragen. Om de groei te faciliteren worden  veel van deze stations nu of binnen enkele jaren voor de toekomst gereed gemaakt.     Op zeven grote stations in Nederland zullen daarom ‘metamorfoses’ plaatsvinden. Dit beleid is in  1998 door de overheid voor zes Hogesnelheidslijn (‘HSL’) stations ingezet met de Nieuwe  Sleutelprojecten en ook op Amsterdam CS. Amsterdam CS met de komst van de Noord/Zuidlijn  en de nieuwe IJ‐hal. De stations die vallen onder de Nieuwe Sleutelprojecten zijn: Amsterdam  Zuidas, Arnhem, Breda, Den Haag Centraal, Rotterdam Centraal en Utrecht Centraal. Veel nieuwe  voorzieningen zullen worden toegevoegd om het grotere aantal reizigers te bedienen.  Bestaande, maar ook nieuwe formules zullen aan het aanbod worden toegevoegd. Nieuwe  huurcontracten zullen worden afgesloten, waarbij de hoogte van de huur altijd onderwerp van  discussie is.     De huurwaarde van stationsretail is vanuit verschillend perspectief van belang. De retailer  wenst deze voor hem belangrijke en vaak langjarig gecontracteerde kostenpost te drukken. NS,  die belegger en ook ontwikkelaar is van de stationsretail, wenst naast een bepaalde kwaliteit en  flexibiliteit een minimaal rendement te behalen. Dit rendement wordt mede bepaald door de  verwachte toekomstige huurinkomsten of huurwaarde 1 . De haalbaarheid van  stations(her)ontwikkelingen hangt daarmee mede af van de huurwaarde van stationsretail.  Samenvattend kan worden gesteld dat herontwikkeling in veel gevallen in het belang is van  huurder en verhuurder, en dat de huurwaarde cruciaal is voor de totstandkoming ervan.    De hoeveelheid nieuwe huurcontracten die dient te worden afgesloten als gevolg van de  toename van het winkelaanbod op de grote stations in de komende jaren, én het belang van de  huurwaarde van stationsretail voor de haalbaarheid van stations(her)ontwikkelingen, is  aanleiding geweest om onderzoek te doen naar huurwaarde van stationsretail.  

2. ONDERZOEKSOPZET  2.1. INLEIDING  In dit hoofdstuk wordt toegelicht wat het probleem is bij de bepaling van de markthuurwaarde  van stationsretail, waarom het van belang is meer hierover te weten en op welke manier  onderzoek is gedaan. Ook is een leeswijzer toegevoegd ter verduidelijking van de opbouw van  het rapport.  2.2. PROBLEEMSTELLING  Het probleem dat ontstaat bij de bepaling van de markthuurwaarde van stationsretail is dat de  hoogte van de markthuurwaarde niet direct is te toetsen aan de praktijk. Dit komt doordat zo’n  70% van de contracthuren op het station zijn afgesloten met aan NS‐gelieerde huurders (hierna:  ‘NS‐huurders’), waarvan onduidelijk is of een marktconform tarief wordt doorbelast. En van de  niet aan NS‐gelieerde huurders (hierna: ‘Niet‐NS‐huurders’) is maar een zeer beperkt aantal  huurcontracten in volledige concurrentie afgesloten. De huurcontracten met Niet‐NS‐huurders                                                               

1 Met de huurwaarde wordt de in de markt te verwachten haalbare jaarhuur bedoeld. 

 

9

zijn daarnaast veelal lang geleden afgesloten. Deze redenen maken dat de markthuurwaarde niet  eenvoudig kan worden berekend. In de paragraaf ‘historische context’ wordt ingegaan op de  achtergrond hiervan.    Een alternatieve manier om de markthuurwaarde van stationsretail te bepalen is door de  markthuurwaarde van stationsretail te vergelijken met andersoortig vastgoed. Daarbij ontstaat  het probleem: Met welke vastgoed is stationsretail dan te vergelijken? Hieronder zijn de  implicaties van drie vergelijkingen beschreven. Dit zijn de vergelijkingen van stationsretail met:  regulier winkelvastgoed, stationsretail in het buitenland en retail op high traffic locaties.    Een vergelijking zou kunnen worden gemaakt met regulier winkelvastgoed. De vraag is echter in  hoeverre regulier winkelvastgoed vergelijkbaar is met stationsretail? Het station is een  omgeving waar vastgoed en mobiliteit worden gecombineerd. Het specifieke karakter van de  exploitatie van stationsretail is daarmee wezenlijk anders dan bij reguliere winkels. Dit komt,  doordat de klant bij stationsretail een ander doel, ander gedrag en een andere behoefte heeft  dan de klant bij reguliere winkels. De voornaamste reden waarom consumenten naar de high  traffic locatie komen is om te reizen en niet om te consumeren. De verblijfsduur van een  consument op een station is veelal korter dan bij reguliere winkels. De behoefte van de  consument wordt mede bepaald door het reismoment. Naarmate consumenten dichter bij hun  reismoment komen zijn de behoeftes meer gericht op relatief goedkope impulsaankopen, zoals  koffie en snacks en in mindere mate op relatief duurdere en grote aankopen zoals wit‐ en  bruingoed en sportartikelen, die meer tijd vergen. Dit andere klantgedrag maakt dat de  winkelexploitatie veel meer is gericht op snelheid en logistiek dan bij reguliere winkels. Om deze  reden kan er een groot verschil bestaan tussen de huurwaarde van stationsretail en regulier  winkelvastgoed. Dit maakt de vergelijking moeilijk.    Ook zou een vergelijking kunnen worden gemaakt met bijvoorbeeld internationaal gelegen  stationsretail. Hierbij wordt gestuit op het probleem dat de internationale spoorsector niet  transparant is. Internationaal gezien is nog geen of beperkte uitwisseling van informatie en  kennis aan de orde over de huurwaarde van stationsretail. De reden hiervan is dat een  consolidatieslag in de spoorsector gaande is. Onderlinge kennisdeling in de sector levert  spoorbedrijven daardoor op dit moment geen voordeel. Opgedane kennis wordt juist benut om  een voorsprong te behalen op andere spoorbedrijven, waarna mogelijk overnames kunnen  plaatsvinden. Daarnaast is de spoorsector in vele Europese landen nog steeds een nationale  aangelegenheid.     Een andere vergelijking zou kunnen worden gemaakt met winkelvastgoed op andere high traffic  locaties, zoals luchthavens. De luchthavensector kenmerkt zich net als de spoorsector door veel  traffic van reizigers. Ook is de eigendomsituatie van de luchthavens in Nederland in veel  gevallen, net als op de stations, in handen van één partij. Dit geeft ook die markt een gesloten  karakter. Gegevens over markthuurprijzen op luchthavens zijn niet openbaar. Andere enigszins  vergelijkbare high traffic locaties zijn benzinepompen en wegrestaurants, die vergelijkbaar als  bij stations en luchthavens, gelegen zijn bij verkeersaders en ook een vergelijkbaar ontmoetings‐  of vergaderkarakter kunnen hebben. Te denken valt aan AC restaurants, Mac Donald’s  vestigingen en convenience winkels bij benzinepompen. Hier blijft de vraag bestaan in hoeverre  deze high traffic locaties daadwerkelijk vergelijkbaar zijn.     Kortom de huurwaarde van stationsretail is niet eenvoudig te berekenen uit recente transacties  op het station en de vergelijking van stationsretail met andersoortig vastgoed levert ook  bezwaren op.  

 

10

2.3. DOEL EN VRAAGSTELLING  Zoals in de inleiding naar voren komt is de huurwaarde van stationsretail van belang voor  verschillende partijen. Uit de probleemstelling blijkt dat de huurwaarde van stationsretail niet  eenvoudig is te bepalen. Vanuit deze problematiek zijn de doelstelling, hoofdvraag en deelvragen  geformuleerd.    Doelstelling:  De doelstelling van dit onderzoek is meer kennis te ontwikkelen over de markthuurwaarde van  stationsretail. Vanuit deze doelstelling is de hoofdvraag geformuleerd.    Hoofdvraag:  Wat is de markthuurwaarde van stationsretail?      Met de markthuurwaarde wordt bedoeld: de te verwachten jaarhuur bij de verhuur van een  onverhuurde winkelruimte, die op het meetmoment in de markt kan worden behaald volgens de  opgave van de taxateur, uitgaande van een optimale marketing en verhuur aan de meest  biedende gegadigde en exclusief servicekosten, BTW en eventuele huurconcessies, zoals  huurvrije perioden en bijdragen in de inrichting (bewerking definitie ROZ/IPD, 2007).    Deelvragen:  1. Wat is de context waarbinnen stationsretail zich bevindt en hoe heeft de context invloed  op de huurwaarde van stationsretail? (H3)  2. Hoe is gekomen tot de hierboven gedefinieerde markthuurwaarde en welke andere  waardebegrippen zijn van belang? (H4)  3. Welke factoren zijn van invloed op de markthuurwaarde van stationsretail? (H4)  4. Welke huurwaardebepaling‐methoden bestaan voor winkels? (H4)   5. Welke huurwaardebepaling‐methode is geschikt voor stationsretail? (H4)  6. Hoe is de huurwaardebepaling‐methode toegepast op stationsretail? (H5)  7. Wat is de berekende markthuurwaarde van stationsretail? (H6)  8. Hoe verhoudt de berekende markthuurwaarde van stationsretail zich tot de  contracthuur van stationsretail? (H7)  9. Hoe verhoudt de berekende markthuurwaarde van stationsretail zich tot de  markthuurwaarde van regulier winkelvastgoed? (H7)  2.4. EINDPRODUCT  Het eindproduct van dit onderzoek is dat inzicht is verkregen in de context van stationsretail en  de factoren die van belang zijn voor de markthuurwaarde van stationsretail. Daarnaast is inzicht  verkregen in de in de literatuur beschikbare huurwaardebepaling‐methoden voor  winkelruimtes. En ook is inzicht verkregen in de geschiktheid van de verschillende  huurwaardebepaling‐methoden voor stationsretail op basis van de huidige beschikbare  informatie. Op basis van bovenstaande inzichten is de markthuurwaarde van stationsretail  berekend.     Zoals in de probleemstelling is aangegeven is de markthuurwaarde niet eenvoudig te berekenen,  doordat onvoldoende huurcontracten op het station recent en in concurrentie zijn afgesloten.  Dit onderzoek berekent dan ook een theoretische markthuurwaarde, die pas getoetst kan  worden bij nieuwe huurtransacties.    Om toch enige relatie te leggen met de praktijk is de berekende markthuurwaarde afgezet tegen  enerzijds de contracthuur van stationsretail en anderzijds de markthuurwaarde van regulier  winkelvastgoed. 

 

11

2.5. RELEVANTIE ONDERZOEK  Dit onderzoek is relevant vanwege het feit dat de haalbaarheid van stations(her)ontwikkelingen  mede afhankelijk is van de markthuurwaarde van stationsretail. Stations(her)ontwikkelingen  zijn van maatschappelijk belang vanwege nationaal economische redenen. Dit zal in dit  onderzoek verder worden toegelicht. Daarnaast is de markthuurwaarde van stationsretail een  belangrijke inkomstenbron of kostenpost voor eigenaar en retailer op het station. Ook geeft dit  onderzoek meer inzicht in de effecten van de combinatie vastgoed en mobiliteit of meer  specifiek winkelvastgoed en mobiliteit. De kennis over retail op high traffic locaties is nog  relatief beperkt. Daarmee is ieder onderzoek van toegevoegde waarde, waarbij meer inzicht  wordt verschaft in deze koppeling. De huurwaarde van stationsretail is voor NS van belang  vanuit een inkomsten‐ en een managementperspectief.     Inkomstenperspectief  Vanuit inkomstenperspectief is het voor de belegger van belang met nieuwe huurders op het  station marktconforme huurcontracten te kunnen af te sluiten om niet onnodig potentiële  inkomsten te verliezen. Een te hoge huurprijs maakt de winkelexploitatie onmogelijk en creëert  faillissementen, leegstand en hoge transactiekosten. Bij een te lage huurprijs wordt waarde  geschonken aan de retailer. Bovendien resulteert onvoldoende inzicht in de potentiële  huurinkomsten in een te laag investeringsniveau. De komende jaren zullen met de Nieuwe  sleutelprojecten vele extra winkelruimtes worden toegevoegd ter financiering van de  ontwikkelprojecten en dus zullen vele nieuwe huurcontracten worden afgesloten. Daarmee is  onderzoek over de markthuurwaarde van stationsretail vanuit het inkomstenperspectief voor  zowel de maatschappij als NS van toegevoegde waarde.     Managementperspectief  Vanuit managementperspectief is het van belang de organisatie goed te kunnen aansturen en  bedrijfsonderdelen efficiënt te laten werken. De hoogte van de interne huren is van belang voor  de verdeling van het rendement van de huurder en verhuurder. Als de interne huur niet  marktconform is, dan is het moeilijk de managementprestatie van beide bedrijfsonderdelen te  beoordelen. Vergelijking met de markt is dan niet mogelijk en dus is de efficiency van de  bedrijfsonderdelen niet te beoordelen.     Naast de bovenstaande argumenten om de marktconforme huurwaarde te bepalen denkt NS een  kennisvoorsprong op de bouwen ten opzichte van buitenlandse partijen. Dit gezien het feit dat  de markt voor stationsretail een steeds meer Europees karakter krijgt.  2.6. ONDERZOEKSMETHODEN  Om de markthuurwaarde van stationsretail te bepalen zijn de volgende twee  onderzoeksmethoden gehanteerd:    1. literatuuronderzoek   Het literatuuronderzoek is gedaan om antwoord te krijgen op de eerst vier deelvragen. De eerste  vier deelvragen gaan over de context waarin stationsretail zicht bevindt, de invloedsfactoren die  van belang zijn voor de markthuurwaarde van stationsretail, het in de markt gebruikelijke  begrippenkader en de in de literatuur beschikbare huurwaardebepaling‐methoden voor  winkels. Uit dit onderzoek volgt de manier waarop de markthuurwaarde van stationsretail kan  worden bepaald.    2. kwantitatieve analyse  Op basis van de volgende bronnen is de markthuurwaarde van stationsretail berekend:   • De database van NS Poort;  • Feiten en cijfers van Hoofdbedrijfschap Detailhandel (HBD);  • Feiten en cijfers van Bedrijfschap Horeca en Catering (BHenC). 

 

12

  De berekende markthuurwaarde is in perspectief gezet op basis van informatie afkomstig van de  volgende bronnen:  • De internetsite www.huurprijsvergelijker.nl van WPM Groep en Hoofdbedrijfschap  Detailhandel;  • Publicaties van DTZ Zadelhoff;   • De database VTIS (Vastgoed Transactie Informatie Systeem) van marktonderzoeksbureau  Strabo.  2.7. ONDERZOEKSAFBAKENING  Naast de onderzoeksafbakening die voortvloeit uit de gebruikte bronnen is ook de  dataverzameling van NS Poort afgebakend. In dit onderzoek zijn de huurcontracten van  winkelruimtes op de stations met meer dan 3 mln. in‐ en uitstappers per jaar in 2009  meegenomen. Dit komt neer op stations met meer dan 10.000 in‐ en uitstappers per werkdag en  betreft de grootste vijftig stations in Nederland op basis van het aantal in‐ en uitstappers. Deze  afbakening is gekozen, omdat bij winkels op kleinere stations andere aspecten een rol gaan  spelen. Winkels op kleine stations worden namelijk veelal niet met een commercieel doel  geëxploiteerd. De stations die onderdeel zijn van dit onderzoek zijn weergegeven in bijlage 1.     Om tot een dataverzameling te komen, die geschikt is om de markthuurwaarde van  stationsretail te kunnen berekenen, zijn data uitgesloten en zijn aannames gedaan. De uitleg van  de bepaling van de dataverzameling en de aannames die zijn gedaan om te komen een werkbare  dataverzameling zijn in bijlage 2 toegelicht.    Op basis van de gehanteerde dataverzameling en de uitgangspunten resteert een  dataverzameling van stationsretail. De verdeling naar type huurder is weergegeven in Figuur  2.1. Uit de figuur blijkt dat 69% van de huurders NS‐huurders betreffen en 31% Niet‐NS‐ huurders. De verdeling is gemaakt op basis van het gehuurde winkelvloeroppervlakte.  Figuur 2.1 Type huurders eind 2010   (op basis van de verhuurde winkelvloeroppervlakte)  

Figuur 2.2 Winkelformules op het station eind 2010  (op basis van de verhuurde winkelvloeroppervlakte)  17%

31%

29% Niet NS Huurder

Food Horeca Non food

NS Huurder

69%

Bron: NS Poort 

 

54%

 

Bron: NS Poort 

  Daarnaast is ook de verdeling van de winkelformules op het station weergegeven. De verdeling  naar Food, Non‐food en Horeca formules zijn weergegeven in Figuur 2.2. De Food, Non‐food en  Horeca winkelformules vertegenwoordigen respectievelijk 17%, 29% en 54% van de  winkelvloeroppervlakte in de dataverzameling. Daarmee vertegenwoordigen de Horeca  winkelformules op het station het grootste aandeel winkelformules. Meer gedetailleerde  informatie over de winkelformules is weergegeven in bijlage 3. 

 

13

2.8. LEESWIJZER  De leeswijzer is schematisch weergegeven in Figuur 2.3. In Hoofdstuk 2 is de onderzoeksopzet  toegelicht. Om de hoofdvraag: wat is de markthuurwaarde van stationsretail? te kunnen  beantwoorden dient eerst de context van stationsretail te worden toegelicht. Dit is beschreven  in hoofdstuk 3. Vervolgens dienen de huurwaardebepaling‐methoden vanuit de literatuur te  worden geïnventariseerd en dient te worden beoordeeld of de te gebruiken  huurwaardebepaling‐methoden geschikt zijn voor de berekening van de markthuurwaarde van  stationsretail. Waarna een keuze dient te worden gemaakt welke huurwaardebepaling‐ methode(n) wordt toegepast. Dit is beschreven in hoofdstuk 4. In hoofdstuk 5 wordt beschreven  hoe de gekozen huurwaardebepaling‐methode wordt toegepast.    Dit leidt in Hoofdstuk 6 tot een resultaat. Om inzicht te krijgen in de hoogte van de berekende  markthuurwaarde van stationsretail dient het berekende resultaat in perspectief te worden  gezet. Dit staat beschreven in hoofdstuk 7. Het onderzoek sluit af in hoofdstuk 8 met de  conclusies en aanbevelingen.  Figuur 2.3 Leeswijzer 

 

Onderzoeksvraag H2: Wat is de Markthuurwaarde stationsretail?

Wat is stationsretail? H3

Hoe is de huurwaarde te bepalen? (theorie) H4

Toepassing huurwaardebepaling (praktijk) H5

Resultaat markthuurwaarde berekening H6

Resultaat markthuurwaarde in perspectief H7

  Bron: eigen onderzoek 

 

 

14

3. STATIONSRETAIL  3.1. INLEIDING  In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de vraag: wat is stationsretail? Dit wordt gedaan door de  verschillende specifieke aspecten van stationsretail te behandelen. Allereerst is de historische  context beschreven. Vervolgens wordt de invloed van stakeholders op stationsretail behandeld.  Daarna worden het wettelijke en ontwerpkader toegelicht waarmee een eigenaar of retailer van  een winkelruimte op het station te maken heeft. Deze kaders hebben mede invloed op de  branchering van winkelruimtes op het station. De belangrijkste door NS gehanteerde modellen  voor de branchering van stationsretail worden behandeld. Tot slot wordt het  toekomstperspectief behandeld. Het overheidsbeleid voor de komende jaren en de retailtrends  in de huidige winkelmarkt komen hier aan de orde.  3.2. HISTORISCHE CONTEXT  Sinds 1995 is het vervoer op het spoor en het beheer van de railinfrastructuur in Nederland van  elkaar gescheiden. Dit is het gevolg van beleid van de Nederlandse overheid die handelde naar  aanleiding van Europese richtlijnen, die liberalisatie en scheiding van exploitatie en beheer  voorschreef. Het nieuwe bedrijf ProRail scheidde zich destijds af van NS en werd namens de  overheid verantwoordelijk voor de aanleg, het onderhoud en het beheer van het Nederlandse  spoorwegnet, inclusief alle bijbehorende voorzieningen: tunnels, overwegen, bovenleiding,  seinen, wissels en stations. Daarnaast is ProRail ook verantwoordelijk voor de verdeling van de  capaciteit op het spoor en de railverkeersleiding. NS is verantwoordelijk voor het vervoeren van  reizigers over het spoorwegnet. De scheiding is vastgelegd in de Spoorwegwet. NS is momenteel  een naamloze vennootschap, waarbij 100% van de aandelen in handen is van de Staat. NS heeft  tot 2015 van de overheid de vervoersconcessie op het hoofdrailnet (HRN), wat inhoudt dat NS  het alleenrecht heeft reizigerstreinen te rijden op dit net. Het hoofdrailnet komt grotendeels  overeen met trajecten waar intercity’s rijden. Na 2015 is openbare aanbesteding van de  vervoersconcessie op het HRN mogelijk.     De vastgoedposities zijn destijds verdeeld over de twee bedrijven. Grofweg kan worden gezegd  dat de gronden onder en om het spoor in eigendom zijn van ProRail en de overige gronden in  eigendom zijn van NS. De stations zijn volledig in eigendom van NS. De perrons zijn volledig  eigendom van ProRail, waarbij NS het commerciële exploitatierecht heeft. Dit is vastgelegd in de  zogenaamde Definitie Zeggenschap Infrastructuur (‘DZI’). Dit is de privaatrechtelijke  overeenkomst tussen ProRail en NS, die bij de afsplitsing is afgesloten in1995.     NS Poort is het vastgoedbedrijf van de Nederlandse spoorwegen, dat bestaat uit vier  bedrijfsonderdelen: het Exploitatiebedrijf (‘EB’), het Beheerbedrijf (‘BB’), het Ontwikkelbedrijf  (‘OB’) en het Retailbedrijf (‘RB’). Onder NS Poort valt dus niet alleen het vastgoed maar ook een  aanzienlijk deel van de winkelexploitatie op de stations. Dit exploiteert het RB onder de  bedrijfsnaam ‘Servex’.     NS Poort ontwikkelde de laatste jaren grondposities aan het spoor en op de stations. De  aandacht was daarmee verdeeld. De bijdrage van NS Poort aan NS Groep was voor een  aanzienlijk deel financieel. De laatste jaren is de strategie van NS Poort veel meer gericht op de  beleving van de reiziger op het station en de klanttevredenheid. NS Poort levert hierdoor een  directe bijdrage aan de missie van NS: “meer reizigers veilig, op tijd en comfortabel vervoeren  via aantrekkelijke stations.” NS Poort en dus NS tracht met aantrekkelijke stations invloed uit te  oefenen op de openbare aanbesteding van de vervoersconcessie op het HRN in 2015. En dus zijn  commerciële voorzieningen op de stations bezien vanuit deze relatief recent doorgevoerde en  meer gefocuste visie nog niet geoptimaliseerd. Retail was voorheen voor het verzelfstandigde NS  geen kernactiviteit. Door de verschuiving van de aandacht is het belang van stationsretail en 

 

15

daarmee ook de huurwaarde ervan groter geworden. Binnen NS Poort is de huurwaarde van  stationsretail voor het gedeelte dat intern aan dochter Servex is verhuurd een ‘vestzak broekzak’  zaak en daarmee voor NS niet van groot belang. Meer dan 50% van de stationsretail op alle  stations in Nederland worden intern doorverhuurd aan NS‐huurders.    Servex is in 1973 opgericht en is ontstaan uit de verantwoordelijkheid voor de  stationsrestauraties, die daarvoor werden geëxploiteerd door zelfstandige ondernemers. In  eersten instantie Servex had niet alleen de verantwoordelijkheid voor de stationsrestauraties,  maar ook voor andere stationsactiviteiten, zoals Bruna, GWK en Rijwielstallingen. Gedurende  een periode van 10 jaar vanaf 1993 werden de restauraties overgenomen. In 2003 is Servex  geïntegreerd met Wizzl. In 2004 is Stationsfoodstore overgenomen, die de exploitatie van de AH  to go winkels doet. In 2005 heeft Servex de Joint Venture met Burger King overgenomen en in  2006 is de eerste La Place winkel geopend. Zoals is weergegeven in Figuur 2.1 draagt Servex  eind 2010 69% van de huurinkomsten op de grootste vijftig stations intern af aan het  Exploitatiebedrijf. Het relatief grote belang van Servex is dus het gevolg van overnames in het  verleden.     Binnen NS Poort is het Exploitatiebedrijf verantwoordelijk voor de verhuur van stationsretail.  Het Exploitatiebedrijf neemt daarmee de rol van belegger in. Servex is verantwoordelijk voor de  winkelexploitatie. Servex huurt dus intern aan bij het Exploitatiebedrijf. Het Exploitatiebedrijf en  Servex zijn gezamenlijk actief om de stationsretail te optimaliseren.     De huidige huurcontracten van stationsretail zijn als gevolg van de beschreven historie ontstaan.  Deze historie maakt dat de meeste huurcontracten op het station niet concurrentie tot stand zijn  gekomen.  3.3. STAKEHOLDERS   Het station is een plek waar vele belangen samen komen. Dit maakt de plek interessant en ook  complex. De belangen van de gebruiker (reiziger/ consument, retailer), eigenaren (ProRail en  NS), andere vervoersmaatschappijen (trein, bus, metro, tram), de overheid (rijk, provincie,  gemeente) en vastgoedeigenaren en gebruikers in de omgeving, komen hier samen. Vooral bij  stations(her)ontwikkelingen is dit van belang. Het is dan ook niet zo vreemd, dat  stations(her)ontwikkeling veel organisatievermogen vergt van de ontwikkelaar en dat  dergelijke projecten vaak zeer langdurig zijn. De belangen en de invloed van de verschillende  stakeholders op de huurwaarde zijn hieronder kort weergegeven.    De reiziger/ consument is van belang voor de huurwaarde van stationsretail, omdat de reiziger  door de koop van winkelwaar de omzet van de retailer bepaalt. Vanuit de marktwerking geldt:  hoe hoger de omzet, hoe hoger de potentiële huur. En hoe meer reizigers, hoe meer potentiële  omzet. Daarnaast bepaalt de reiziger het klantoordeel over NS. Het behouden van de  vervoersconcessie op het hoofdrailnet wordt mede bepaald op basis van dit klantoordeel.  Indirect bepaalt de reiziger hierdoor de kwaliteit van het station. De kwaliteit van het station  heeft effect op de huurwaarde van stationsretail.     Retailers zijn gebaat bij een zo laag mogelijke huurprijs in een zo kwalitatief hoogwaardig  mogelijk station. De retailer ondervindt direct voordeel of hinder bij wijzigingen of problemen  op het spoor. De retailer is gebaat een grote hoeveelheid reizigers in het station. Wederom geldt:  hoe meer reiziger, hoe meer omzet potentie en hoe hoger de potentiële huurwaarde.    ProRail heeft vanuit de overheid de taak gezamenlijk met NS de transfer en de kwaliteit van het  station te borgen. ProRail is vanuit de spoorsector gebaat bij een zo hoog mogelijke kwaliteit van  het station. ProRail daarmee heeft direct invloed op de huurwaarde van stationsretail.   

 

16

Andere vervoersmaatschappijen (trein, bus, metro, tram) wensen veelal ruimte in de  stationsomgeving. Niet alleen om een goede aansluiting te hebben met het treinennetwerk van  NS wat van belang is voor bijna alle stakeholders, maar ook als huurder van stationsruimtes  voor bijvoorbeeld loketten, personeelsruimtes en magazijnen. Omdat de ruimte binnen een  station veelal beperkt is, neemt het ruimteaanbod voor stationsretail af en stijgt de huurwaarde  op het station.     De overheid is bepalend op drie niveaus: rijk, provincie en gemeente. Het Rijk is bepalend in de  aanleg van sporen en stations. Ook is het Rijk bepalend in het gewenste kwaliteitsniveau van de  Nieuwe sleutelprojecten. Via het overheidsbeleid speelt de overheid bij de herontwikkeling van  stations en ook bij parkeervoorzieningen bij het station een zeer belangrijke rol. Vanwege de  complexheid van stations(her)ontwikkelingen, mede door het grote aantal stakeholders, zijn de  investeringen in vergelijking met projectontwikkelingen elders relatief hoog. De haalbaarheid  van stations(her)ontwikkelingen hangt daarom vaak mede af van de subsidieverstrekking van  de overheid. Daarnaast bepaalt de Minister van Infrastructuur en Milieu (voorheen de minister  van Verkeer en Waterstaat) het financieringsbudget van ProRail. Kortom de politiek bepaalt  mede de kwaliteit van het station en de stationsomgeving en heeft daarmee ook direct invloed  op de hoogte van de huurwaarde van stationsretail.     Tot slot zijn de vastgoedeigenaren en gebruikers in de omgeving te noemen. Deze  stakeholders profiteren of ondervinden hinder van de reizigers op het station. Indien een  (her)ontwikkeling van het station plaatsvindt dan zullen veel eigenaren en gebruikers in de  omgeving een vorm van impact ervaren, waarbij een (negatieve) impact kan leiden tot  langdurige juridische conflicten. Deze stakeholder heeft beperkte indirecte invloed op de  huurwaarde van stationsretail.    De stakeholders van stationsretail zijn net zoals bij regulier winkelvastgoed van belang voor de  huurwaarde van stationsretail, omdat deze partijen bij veranderingen in de omgeving de  winkelexploitatie positief, maar ook negatief kunnen beïnvloeden. In de volgende paragraaf  wordt de overheid uitgelicht vanwege de belangrijke rol ten aanzien van de kwaliteit van de  stationsomgeving. De kwaliteit van de stationsomgeving is van wezenlijk belang voor de hoogte  van de huurwaarde van stationsretail. Het overheidsbeleid geeft voor de toekomst de potentie  voor huurwaardegroei aan voor eigenaar en retailer.  3.4. WETGEVING WINKELRUIMTES (7:290 BW­BEDRIJFSRUIMTE)  Het uitgangspunt in de Wet met betrekking tot de vaststelling van de hoogte van de huurprijs is  dat partijen vrij dienen te zijn in het vaststellen van de huurprijs. Na overeenkomen van een  huurcontract geniet de huurder van bedrijfsruimten (de retailer) huurbescherming. Deze  huurbescherming wordt verkregen vanuit de gedachte dat de huurder een bedrijf exploiteert,  dat een waarde vertegenwoordigt, die nauw samenhangt met de locatie van de onderneming. De  retailer heeft als het ware een zekere plaatsgebondenheid.     Huurprijsherzieningen bestaan wettelijk voor het eerst na het verloop van de eerste huurtermijn  en vervolgens om de vijf jaar gerekend vanaf de laatste huurprijsvaststelling. De eerste  huurtermijn voor winkelvastgoed is in Nederland veelal 5 à 10 jaar. Bij de rechter bestaat de  mogelijkheid voor de huurder en verhuurder een nadere huurprijs te vorderen. De huurwaarde  is wettelijk bepaald in artikel 7:303 BW. In het boek taxatieleer van Ten Have is de definitie van  de ‘wettelijke huurwaarde’ als volgt beschreven:   “Wettelijke huurwaarde 7:290 BW­bedrijfsruimte is de huurprijs voor een artikel 7:290  BW­bedrijfsruimte, exclusief de door de huurder aangebrachte verbeteringen, die berekend  wordt, gelet op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter  plaatse die zich hebben voorgedaan in een tijdvak van vijf jaren voorafgaande aan de dag  van het instellen van een vordering en die herleid zijn volgens de algemene ontwikkeling 

 

17

van het prijspeil sinds de dag waarop die huurprijs gold tot aan die van het instellen van de  vordering” (Ten Have, 2007, p. 114).     De wettelijke huurwaarde wordt ook wel ‘huurzieningswaarde’ of ‘303­huurwaarde’ genoemd.  De definitie van de wettelijke huurwaarde leidt in de praktijk tot veel en langdurige  huurprijsherzieningsprocedures. Als gevolg van de wettelijke maatstaf betreft de  herzieningshuurprijs niet de actuele markthuurwaarde, maar een huurprijs die tot stand is  gekomen door referentiewaarden uit het verleden. De referentieperiode en het gemiddelde van  de huurprijzen werken ‘matigend’ en ‘vertragend’ op de huurwaarde in een opgaande en dalende  markt. Dit matigende effect treedt ook op, doordat de begrippen ‘vergelijkbaar’ en ‘ter plaatse’  aanleiding geven voor langdurige procedures. Soms kan dit een gehele herzieningstermijn  vergen (Visser, 2009, p. 19). In Figuur 3.2 is dit matigende en ook vertragende effect grafisch  weergegeven.   In de praktijk ontstaat een verschil tussen de  Figuur 3.1 Verschil markt‐ en herzieningshuur ‘markthuurwaarde’ en de  ‘herzieningshuurwaarde’, die wezenlijk van  markthuur vertragend elkaar kunnen afwijken. De Stichting ROZ  Eur/m2 herzieningshuur Vastgoedindex geeft in de publicatie  matigend “Taxatierichtlijnen ROZ/IPD vastgoedindex”  (ROZ, 2007) richtlijnen uit voor taxaties. In  deze richtlijn maakt de stichting wezenlijk  onderscheid tussen de verschillende waardes.  In 2002 gaf de stichting aan dat uit onderzoek  bleek dat een verschil tussen de markthuur en  de huurherzieningshuurwaarde zou kunnen  ontstaan van 60‐90% bij winkels tot 200 m2 in  tijd een opgaande markt en boven de 100% in een  Bron: eigen onderzoek  dalende markt (Mols, 2006).     Een ander thema wat vanuit de Nederlandse wetgeving knelpunten oplevert is de  ‘omzetgerelateerde huur’ of ‘omzethuur’. Onder omzethuur wordt een verhuursituatie verstaan,  waarbij de retailer een variabele huur betaalt. Deze variabele huur is veelal aan de (gedeeltelijk)  aan de omzet gerelateerd. In landen als de Verenigde Staten, Verenigd Koningrijk, Zweden,  Frankrijk en Spanje is omzethuur een meer gebruikelijke contractvorm dan in Nederland  (Buvelôt, 2009, p. 48). Omzethuur maakt dat het rendement en risico van de retailer wordt  gedeeld met de verhuurder.   Voor een vastgoedeigenaar kan omzethuur voordelen opleveren als de vastgoedeigenaar wenst  te investeren in de kwaliteit van het vastgoed. Als gevolg van de Nederlandse wetgeving, die  uitgaat van een vaste huur, vertalen deze investeringen zich namelijk niet direct in hogere  huurinkomsten. Omzethuur kan ook gunstig zijn voor de eigenaar, omdat de retailer dan  verplicht is informatie te verschaffen over de exploitatie, die van groot belang kan zijn voor de  vastgoedexploitatie.   Voor de retailer kan omzethuur gunstig zijn bij de start van nieuwe winkelformules, die zich nog  niet hebben bewezen. En ook bij nieuw ontwikkelde winkelcentra kan omzethuur gunstig zijn.  Nieuwe winkelcentra zijn namelijk niet direct bekend bij het winkelende publiek en kennen  vaak een ingroei‐periode. Het gedeeltelijk delen van het exploitatierisico kan retailers over de  streep trekken om een huurcontract aan te gaan. Het probleem met omzethuur vanuit de  Nederlandse wetgeving is dat de wet niet expliciet uitsluit dat de rechter bij een  huurprijsherziening mogelijk een nieuwe vaste huurprijs vaststelt in plaats van een omzethuur.  Een dergelijke situatie kan tot zeer ongewenste situaties leiden voor de verhuurder. 

 

18

 

3.5. PUBLIEK/ PRIVATE REGELGEVING STATIONS  Het station is een ander domein dan een regulier winkelgebied, waarop specifieke regelgeving  van toepassing is. Dit komt doordat een regulier winkelgebied alleen een commerciële functie  heeft met veelal alleen privaat eigenaarschap, terwijl een station een dubbele functie heeft:  transfer en commercie en daarbij een gedeeld publiek en privaateigenaarschap. De regelgeving  op het station is ook uitgebreider. Niet alleen geldt voor eigenaar en retailer de wetgeving die  van toepassing is op winkelruimtes (7:290 BW‐bedrijfsruimte), maar ook de zogenaamde  Definitie Zeggenschap Infrastructuur en de Spoorwegwet. Dit maakt de stationsomgeving meer  complex dan een regulier winkelgebied. In dit hoofdstuk wordt de specifieke regelgeving op  stations toegelicht, die van toepassing is op retailers die op het stations opereren.     Definitie Zeggenschap Infrastructuur  De Definitie Zeggenschap Infrastructuur (‘DZI’) is een privaatrechtelijke overeenkomst, waarin  het eigenaarschap van NS en ProRail in en rond stations is vastgelegd. De DZI is geformuleerd bij  de afsplitsing van ProRail van NS in 1995. De eigendomssituatie volgens de DZI is weergegeven  in Figuur 3.2.    De DZI maakt in de stationsomgeving onderscheidt tussen de gemengde infrastructuur (‘GI’) en  de railverkeers‐ en vervoersinfrastructuur (‘RVVI’). Onder de GI wordt het stationsgebouw  verstaan en onder de RVVI worden de perrons, tunnels en trappen verstaan. ProRail is eigenaar  van de RVVI en NS heeft het commercieel exploitatierecht van de RVVI. NS is eigenaar van de  stationsgebouwen inclusief de fietsenstalling en de commerciële voorzieningen op de RVVI,  zoals kiosken, krantenbakken en reclamezuilen. NS heeft de plicht de transfer te waarborgen.  De RVVI heeft als hoofdfunctie de transfer en als secundaire functie commercie. De  stationsgebouwen hebben twee gelijkwaardige functies: transfer en commercie.     Figuur 3.2 Schematisch overzicht van de eigendomsituatie op het station 

Bron: NS Poort  

 

  Voor een retailer betekent dit dat een huurcontract wordt afgesloten met hetzij de eigenaar van  de gemengde infrastructuur of de houder van het commercieel exploitatierecht. In beide  gevallen is dit NS. Hoewel het commercieel exploitatierecht een minder sterk recht is dan   

19

eigendom, zal dit verschil voor de huurder geen consequenties hebben. De principes, waarmee  de huurovereenkomst kunnen worden verkort en/of beëindigd, zijn voor zowel de GI als de  RVVI gelijk, namelijk bij stationsverbouwingen of transferveiligheid situaties. Het potentiële  risico dat een retailer zou moeten wijken voor de transfer ligt bij de eigenaar. Een retailer kan  als een dergelijke situatie zich voordoet opteren voor een schadevergoeding via het huurrecht.     Spoorwegwet  De Spoorwegwet is op 23 april 2003 vastgesteld en op 1 januari 2005 in werking getreden. De  Spoorwegwet is opgesteld onder verantwoordelijkheid van de minister van het toenmalige  Ministerie van Verkeer en Waterstaat. De spoorwegwet ziet toe op onder meer de veiligheid in  de stationsomgeving.     Voor de eigenaar en retailer van stationsretail is het van belang te weten dat een vergunning  noodzakelijk is, indien een ruimte zich binnen elf meter van het hart van het buitenste spoor  bevindt. ProRail verstrekt deze vergunning voor wat betreft de RVVI en GI na toetsing van de  spoorwegveiligheid. Een belangrijk onderdeel van de toets is de transferveiligheid, die wordt  gedaan op basis van transfernormen. In onderstaande tabel, die nog in ontwikkeling is, is de  transferdrukte aangegeven.    Tabel 3.1 Normering serviceniveaus perrons (in ontwikkeling) 

Bron: NS en ProRail 

 

  De algemene privaatrechtelijke en publiekrechtelijke afspraken die specifiek van toepassing zijn  op stations zouden in vergelijking met reguliere winkels een drukkend effect kunnen hebben op  de huurwaarde van stationsretail, omdat deze regels een bepaalde onzekerheid met zich  meebrengen ten aanzien van de looptijd en continuïteit van de winkelexploitatie. De extra  afspraken en wetgeving werken daarnaast ook in praktische zin beperkend voor eigenaar en  retailer van stationsretail. Dit kan bijvoorbeeld spelen bij casco‐uitbreidingen,  inrichtingswijzigingen en reclame‐uitingen, zoals signing en branding.   3.6. ONTWERPKADER  Voor stations gelden ontwerprichtlijnen ten aanzien van het station en de commerciële  voorzieningen op het station. De richtlijnen ten aanzien van het station zijn vastgelegd in het  zogenaamde Spoorbeeld en ten aanzien van de commerciële voorzieningen in het zogenaamde  Retailbeeld.     Het Spoorbeeld is een visie over hoe de stationshal, perrons, de stationsomgeving en de treinen  er uit dienen te zien. NS en ProRail hebben Bureau Spoorbouwmeester benoemd voor de  ontwikkeling van de visuele identiteit van het spoor. Bureau Spoorbouwmeester heeft een  onafhankelijke positie. Bureau Spoorbouwmeester beheert en ontwikkelt het Spoorbeeld en is  betrokken bij ‘Spoorbeeldmanagement’, de selectie van ontwerpers, de toetsing van ontwerpen  en de evaluatie van prototypes. In het Spoorbeeld wordt gestreefd naar een eenduidig en  herkenbaar beeld rondom het spoor.   

 

20

In het Retailbeeld beschrijven NS, ProRail en Bureau Spoorbouwmeester de gewenste uitstraling  voor wat betreft retail in het station(somgeving). Bureau Spoorbouwmeester adviseert ook ten  aanzien van de verschijningsvorm van retail om de integrale kwaliteit op stations te  waarborgen. Het Retailbeeld geeft de ambitie van NS weer. Het is een bindende richtlijn voor  ProRail en NS, nieuwe contracten, nieuwe huurders, architecten en ontwerpers. Daar waar het  Retailbeeld niet onverkort kan worden toegepast maken NS, ProRail en Bureau  Spoorbouwmeester keuzes die zoveel mogelijk in lijn zijn met de uitgangspunten geformuleerd  in het Retailbeeld. De visies, ontwerpkaders en richtlijnen zijn opgesteld door ontwerpers,  verhuurders, huurders en beheerders van het station. Het Retailbeeld leidt tot een goede  retailomgeving met een heldere retailmix en optimale profilering van de commerciële ruimten.     De dubbele functie van het station: commercie en transfer, zoals die ook naar voren komt in wet  en regelgeving is dus ook van toepassing op het ontwerp van het station. Ten opzichte van het  ontwerp van een regulier winkelcentrum zijn meer partijen betrokken, die iets te zeggen hebben  over de kwaliteit van het station(somgeving). Dit kan een opwaarts drukkend effect hebben op  de huurwaarde van stationsretail vanuit het perspectief van kwaliteit en ook een negatief effect  hebben vanuit het perspectief van de doorvoersnelheid van ontwerpwijzigingen ten opzichte  van regulier winkelvastgoed.  3.7. BRANCHERING  Net zoals bij het opzetten of managen van grote winkelcentra speelt branchering bij  stationsretail een belangrijke rol. Branchering is het organiseren van de optimale mix van  winkelformules (winkelbranches), opgebouwd vanuit de klantbehoefte op een manier die leidt  tot een optimale huuropbrengst. Bij branchering wordt onder andere gelet op de diversiteit van  het marktaanbod en de kwaliteit van winkels. Branchering is van invloed op het wel of niet  ‘werken’ van een winkelcentrum. De gedachte is dat door juiste branchering een winkelcentrum  meer aantrekkingskracht geniet. Zeker bij de herontwikkeling van grote stations speelt dit een  belangrijke rol. Anders dan bij reguliere winkelcentra speelt de mobiliteit een centrale rol.  Branchering en routing van passantenstromen zijn mede bepalend voor de omzetpotentie en  dus de winkelexploitatie van retailers en daarmee ook voor de huurwaarde van winkelruimtes.     NS werkt met verschillende concepten/visies om invulling te geven aan de branchering van een  station. De concepten/visies: Stationsconcept, Wereldstation, Ambitie NS Poort en het OMAN‐ model geven richting aan het specifieke aggregatieniveau.    Het Stationsconcept is een openbare visie, ontwikkeld door Bureau Spoorbouwmeester, in  nauwe samenwerking met ProRail en NS. Deze visie gaat over de gewenste beleving, uitstraling  en inrichting van stations. De ambitie van ProRail en NS om gericht te sturen op de uitstraling en  inrichting van stations is basis geweest voor het Stationsconcept. Het Stationsconcept verdeelt  het station in domeinen, zie Figuur 3.3. Binnen elk domein zijn functies en voorzieningen  geordend naar de behoefte van  Figuur 3.3 Domeinen volgens het Stationsconcept  gebruikers. Ruimte, functionaliteit en  beleving komen samen in de  stationsdomeinen, waardoor per  stationsdomein een herkenbare  identiteit ontstaat. Vier  stationsdomeinen zijn geïdentificeerd:  een aankomstdomein, een  ontvangstdomein, een reisdomein en  een verblijfdomein. De  loopverbindingszone verbindt de  domeinen en is overal duidelijk  herkenbaar, vindbaar en voorziet in  Bron: Bureau Spoorbouwmeester  een snelle, veilige transfer.   

21

 

  

Nacht

Avond

Middag

Ochtend

  Het wereldstation geeft voor wat betreft de tien grootste stations, waaronder de Nieuwe  sleutelprojecten verder invulling aan de kwaliteit van de commerciële voorzieningen. De  werelden clusteren op een aantrekkelijke manier voorzieningen rond thema’s die aansluiten bij  de wensen van mensen onderweg, hierbij worden per stationscategorie drie assortimenten  onderscheiden, zie Figuur 3.4. Het kernassortiment betreft de basis voorzieningen die op ieder  station aanwezig dienen te zijn. Het gewenst assortiment biedt de door de gebruikers gewenste  voorzieningen en het optioneel assortiment biedt de extra’s. Op deze manier wordt op ieder type  station een palet samengesteld van  Figuur 3.4 Assortimentswaaier NS    diensten‐, retail,‐ en horecaconcepten. Voor  de kleinere stations geeft de ‘Ambitie NS  Poort’ een visie op de kwaliteit van de  commercie.    Het zogenaamde OMAN‐model, dat staat  voor Ochtend‐Middag‐Avond‐Nacht is een  instrument om formules te brancheren op  basis van de behoeftes van reizigers  gedurende de dag. Onderscheid wordt  gemaakt tussen producten voor nu en voor  later en voorzieningen voor verblijven,  Bron: NS Visie op Stations: Het Wereldstation  ontmoeten en werken, zie Figuur 3.5.  De branchering van stationsretail is  Figuur 3.5 OMAN‐model (met voorbeeld invulling) wezenlijk anders dan bij regulier  winkelvastgoed, omdat het publieke  Product Connectiviteit Hub belang van de transferfunctie een  for later to go to stay to meet to work belangrijke rol speelt. Dit is bepalend voor  de huurwaarde van stationsretail, omdat  La Gare Brooodzaak type 2 op het station het publieke belang mede de  branchering bepaalt en dus de formule in  Starbucks een bepaalde winkelruimte. De formule is  Regus S2S Seetz2Meet weer bepalend voor de maximale  markthuur die kan worden opgebracht.  Julia's Gedacht moet bijvoorbeeld worden aan  Smullers noodzakelijke diensten als de   kaartjesverkoop (Tickets&services en NS  Internationaal) of de politie. In de  binnenstad is dit anders. In de binnenstad  bepaalt de locatie de branche. De meest  betalende huurder/formule vestigt zich op  Bron: NS Poort de duurste locaties gelegen aan de drukste  passantenstroom. Dit is een reden van het verschil in huurwaarde tussen stationsretail en  regulier winkelvastgoed in de binnenstad. Daarnaast hebben de transfergerelateerde functies  ruimte nodig in de vaak begrensde omgeving van het station. Het aanbod neemt daarmee af op  het station voor commerciële winkelruimtes wat een positief effect heeft op de huurwaarde.    Ook is de branchering van stationsretail anders, doordat de transferfunctie maakt dat  consumenten een andere behoefte hebben, waardoor het aan te bieden winkelassortiment  anders is. Per domein in het station verschilt de behoefte en ook de gewenste transactiesnelheid  van klanten. Anders dan bij regulier winkelvastgoed komen klanten op het station gedurende de  gehele week. Doordeweeks is dit voornamelijk de forens en in het weekend is dit de recreatieve  reiziger. Dit maakt dat over het algemeen op vele stations over de gehele week bezien meer  passanten komen dan in een regulier winkelgebied in dezelfde stad. Dit is een andere reden van  het verschil tussen de huurwaarde van stationsretail en regulier winkelvastgoed.    

22

 

3.8. TOEKOMST VAN STATIONSRETAIL  Zoals in de historische context beschreven, is het station een omgeving die commercieel gezien  nog niet volledig is ontwikkeld. Dit biedt kansen voor de toekomst. Meer dan vroeger is de focus  van NS Poort de laatste jaren, mede door de realisatie van de Nieuwe Sleutelprojecten, op  stations en stationsretail gericht. Voor de huurwaarde van stationsretail betekent dit dat er  potentie voor huurgroei zou bestaan.     Zoals beschreven in de paragraaf van de stakeholders is de overheid een belangrijke speler die  de kwaliteit van de stations(omgeving) bepaalt. Om inzicht te hebben in de toekomst van  stationsretail is het overheidsbeleid van groot belang. Het overheidsbeleid is in juni 2011 door  de minister van Infrastructuur en Milieu gepresenteerd in de zogenaamde ontwerp  Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Een samenvatting van deze plannen is weergegeven in  bijlage 4. Uit deze plannen blijkt dat het beleid van de overheid voor de toekomst gericht blijft op  verbetering van de internationale bereikbaarheid van Nederland om toekomstige economische  groei zeker te stellen. Dit is voor de overheid de belangrijkste reden om een kwaliteitsimpuls op  de belangrijkste stations in Nederland te bewerkstelligen, wat een positief effect zal hebben op  de huurwaarde van stationsretail.    Het station kenmerkt zich door een relatief groot aantal passanten. Deze passantenstroom is  meer stabiel en beter verdeeld over de week in vergelijking met reguliere winkelgebieden. Ook  de bereikbaarheid van het station is gezien de hub­functie 2  van het station beter dan bij  reguliere winkelgebieden. Door het groot aantal passanten zou het station geschikt kunnen zijn  voor nieuwe concepten als try­vertising en flagshipstores. Dit geldt ook voor reclame‐uitingen.  Dergelijke concepten bieden kansen voor het station evenals de huidig spelende thema’s in de  winkelbranche: ‘beleving’ en ‘verrassen’.     Een ander fenomeen wat in de winkelbranche steeds belangrijker lijkt te worden, is de invloed  van internet. Steeds minder producten worden fysiek in de winkel gekocht. Het station zou in de  veranderende markt naar de zogenaamde cross channel‐markt, waarbij minder transacties  plaatsvinden in de winkel, door het grote aantal passanten een bijzondere rol kunnen vervullen.     Kortom de stationsomgeving is nog niet uitontwikkeld en biedt goede kansen voor eigenaar en  retailer. Dit zal voor de toekomst effect kunnen hebben op de hoogte van de huurwaarde van  stationsretail.   3.9. DEELCONCLUSIE  In deze paragraaf is antwoord gegeven op de deelvraag: Wat is de context waarbinnen  stationsretail zich bevindt en hoe heeft deze invloed op de huurwaarde van stationsretail?   Hieronder is het antwoord op deze vraag stapsgewijs samengevat:    • Het station kent een eigendomssituatie die tot stand is gekomen door de splitsing van NS en  ProRail in 1995. De vastgoed‐ en winkelexploitatie zijn bij NS ondergebracht bij het  bedrijfsonderdeel NS Poort. Binnen NS Poort doet het Exploitatiebedrijf de vastgoedexploitatie  en het Retailbedrijf (Servex) de winkelexploitatie. NS Poort belast 69% van de totale huur op de  vijftig grootste stations in Nederland intern door.   • Van de stakeholders hebben de overheid en ProRail een belangrijke rol. De overheid bepaalt  via overheidsbeleid en subsidies mede de kwaliteit en de haalbaarheid van  stations(her)ontwikkelingen. Daarnaast stelt de overheid de financieringsbudgetten van ProRail  vast. ProRail is ook vanwege gedeeld eigendom belangrijk. De kwaliteit van de stationsomgeving  is bepalend voor de huurwaarde van stationsretail en daarmee is overheidsbeleid een factor  waar rekening mee dient te worden gehouden.                                                                

2 Met een hub wordt een knooppunt van verbindingen in een netwerk bedoeld.  

 

23

• De wetgeving van winkelruimtes (7:290 BW bedrijfsruimten) is ook van toepassing op  stationsretail. Hierdoor genieten retailers op het station dezelfde bescherming als retailers  buiten het station, behalve dat retailers op het station mogelijk zouden moeten wijken in  verband met de transferveiligheid. Dit zou een negatief effect kunnen hebben op de hoogte van  de huurwaarde van stationsretail. Als gevolg van de geldende wetgeving van winkelruimtes is  net als bij regulier winkelvastgoed onderscheid te maken tussen de huurherzieningshuurwaarde  en de markthuurwaarde.   • Stationsretail bevindt zich in een omgeving die specifiek van toepassing is op stations. Bij de  afsplitsing van NS en ProRail zijn publiekrechtelijk en privaatrechtelijke afspraken gemaakt, die  de exploitatie en dus de huurwaarde van stationsretail beïnvloeden. Het onderscheid tussen  stationsretail en regulier winkelvastgoed wordt veroorzaakt door de dubbele functie van  commercie en transfer. De algemene privaatrechtelijke en publiekrechtelijke afspraken zouden  in vergelijking met reguliere winkels een drukkend effect kunnen hebben op de huurwaarde van  stationsretail, omdat deze regels een bepaalde onzekerheid met zich meebrengen ten aanzien  van de looptijd en continuïteit van de winkelexploitatie.  • Naast specifiek voor het station geldende juridische regelgeving bestaat er ook specifieke  regelgeving vanuit het ontwerp die de kwaliteit van de stationsomgeving positief beïnvloeden en  daarmee ook de huurwaarde van stationsretail.  • Bij de branchering dient rekening te worden gehouden met het publiek‐privaat belang van  de transferfunctie. Dit is wezenlijk anders dan bij regulier winkelvastgoed. Bij stationsretail  bepaald de branchering als gevolg van de transferfunctie de formule in de winkelruimte. Omdat  een bepaalde formule een bepaalde maximale huur kan opbrengen, bepaald de branchering  mede de huurwaarde. Bij regulier winkelvastgoed bepaald de locatie de markthuurwaarde. Hoe  beter de ligging, hoe meer passanten, hoe hoger de markthuur. Ook is het station vaak een  begrensde omgeving waar ook transfergerelateerde functies dienen te zitten en dus kan het  aanbod voor commerciële winkels kleiner zijn, wat de markthuurwaarde positief beïnvloed.  • Het station biedt voor de toekomst veel kansen om te ondernemen, omdat het station in  vergelijking met andere winkelgebieden relatief veel passanten heeft. Deze kansen zullen  huurgroei voor de toekomst mogelijk kunnen maken.   

 

24

4. HUURWAARDEBEPALING  4.1. INLEIDING  Het doel van dit hoofdstuk is vanuit de literatuur te bepalen hoe de markthuurwaarde van  stationsretail is te berekenen. Om de markthuurwaarde van stationsretail te berekenen is eerst  het begrip markthuurwaarde gedefinieerd (wat wordt verstaan onder de markthuurwaarde?),  vervolgens zijn de invloedsfactoren op de huurwaarde onderzocht (welke invloedsfactoren zijn  van belang?). Daarna zijn de beschikbare huurwaardebepaling‐methoden onderzocht (hoe is de  huurwaarde te berekenen?). Bij al deze stappen is eerst onderzocht wat de literatuur schrijft  over winkelvastgoed en vervolgens is de vertaalslag gemaakt naar stationsretail. Tot slot is een  keuze gemaakt welke huurwaardebepaling‐methode toe te passen voor stationsretail.   4.2. DEFINITIE MARKTHUURWAARDE STATIONSRETAIL  Het begrip markthuurwaarde wordt in deze paragraaf toegelicht op basis van verschillende  definities van vergelijkbare begrippen. De begrippen en definities zijn afkomstig van de  volgende bronnen: Stichting ROZ Vastgoedindex Nederland, Nederlandse vereniging van  makelaars (NVM), Bolt (2003) en het Burgerlijk Wetboek. Uit deze definities is de in dit  onderzoek gehanteerde definitie voor het begrip markthuurwaarde bepaald.    De Stichting ROZ Vastgoedindex Nederland definieert twee begrippen in de taxatierichtlijnen en  de definitielijst ROZ/IPD Vastgoedindex van 15 maart 2007. Dit zijn de begrippen ‘bruto  markthuurwaarde’ en ‘huurherzieningshuurwaarde winkels’. De bruto markthuurwaarde gaat  uit van de hoogst haalbare huurprijs volgens de taxateur op een bepaald moment:     “De bruto open markthuurwaarde is de jaarhuur voor het gehele object, welke op het  meetmoment in de markt behaald kan worden volgens de opgave van de taxateur,  uitgaande van een optimale marketing en verhuur aan de meest biedende gegadigde.  Hierop worden eventuele huurconcessies, zoals huurvrije perioden en bijdragen in de  inrichting, niet in mindering gebracht. Eventuele huurconcessies dienen in de kasstromen  opgenomen te worden. Indien de taxateur reeds bij de bepaling van de markthuur rekening  houdt met incentives, dan dient hij aanvullend op te geven welk bedrag in mindering is  gebracht voor de incentives” (ROZ/IPD, 2007).    De huurherzieningshuurwaarde winkels is de huurwaarde die behaald kan worden bij  huurherziening als de winkelruimte is verhuurd.     “De te verwachten haalbare huur bij een huurherziening van winkels, rekening houdend  met een eventuele 7:303 BW procedure” (ROZ/IPD, 2007).    De Nederlandse Vereniging van Makelaars definieert het overeenkomstige begrip ‘economische  huurwaarde’ en gaat daarbij uit van een situatie bij bieding, waarbij eveneens de hoogste  haalbare huurprijs zou zijn bereikt.    “Economische huurwaarde: De prijs die bij aanbieding ten verhuur, op de voor de  onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding, door de meest  biedende gegadigde zou zijn besteed” (NVM, 2011).    Bolt onderscheidt in zijn definiëring van het begrip markthuur twee mogelijkheden. Hij gaat uit  van de situatie bij werkelijke verhuur en bij een taxatie:    “Onder een markthuur van een winkelobject wordt verstaan de huurprijs (excl. BTW) die bij  aanbieding ter verhuur, plaatsvindende op de voor dat object meest passende wijze en 

 

25

voorbereiding, door de meest biedende gegadigde wordt betaald. Gaat het niet om een  werkelijke verhuur, maar om een taxatie van de markthuurprijs van een winkelpand, dan  wordt die doorgaans bepaald aan de hand van recente huurmutaties van vergelijkbare  panden” (Bolt, 2003, p. 80).    Zoals in de paragraaf over de wetgeving van 7:290 BW Bedrijfsruimten behandeld, is de definitie  van de ‘wettelijke huurwaarde’ of ‘huurherzieningshuurwaarde’ als volgt geformuleerd:    “Wettelijke huurwaarde 7:290 BW­bedrijfsruimte is de huurprijs voor een artikel 7:290  BW­bedrijfsruimte, exclusief de door de huurder aangebrachte verbeteringen, die berekend  wordt, gelet op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter  plaatse die zich hebben voorgedaan in een tijdvak van vijf jaren voorafgaande aan de dag  van het instellen van een vordering en die herleid zijn volgens de algemene ontwikkeling  van het prijspeil sinds de dag waarop die huurprijs gold tot aan die van het instellen van de  vordering” (Ten Have, 2007, p. 114).     Duidelijk is dat voor ieder specifiek doel een definitie geformuleerd is door verschillende  instanties en dat verschillende huurwaardes kunnen worden bepaald: de markthuur en de  herzieningshuur. In dit onderzoek zijn keuzes gemaakt voor de te hanteren definities. Om  huurwaardes met elkaar te kunnen vergelijken zijn alle huurwaardes in dit onderzoek niet  uitgedrukt in absolute jaarlijkse huurbedragen, maar in jaarlijkse huurbedragen per vierkante  meter winkelvloeroppervlakte, zie definitieoverzicht. Daarnaast betreft het onderzoek alleen  huurwaardes voor winkelruimtes (artikel 7:290 BW‐bedrijfsruimte).    Met het begrip huurwaarde wordt in dit onderzoek de in de markt te verwachten realiseerbare  huur bedoeld, onafhankelijk van het feit of de ruimte wel of niet verhuurd is. Het is een  verwachte huur, omdat anders gesproken wordt over de huurprijs of contracthuur. De hoogte  van de huurwaarde hangt als gevolg van de wetgeving voor winkelruimtes af van het feit of het  pand verhuurd of leeg staat/komt. Met een object dat leeg komt wordt bedoeld dat de retailer  die het object huurt, vertrekt en het object weer te verhuren is aan een andere huurder. De  maatstaf heeft betrekking op het feit of er wel of niet rekening gehouden dient te worden met de  huurwetgeving waarop een zittende huurder zich op kan beroepen. Indien het pand leeg staat of  komt is de realiseerbare huur de markthuur en als het pand is verhuurd dan is sprake van de  herzieningshuur. Omdat het begrip huurwaarde doelt op de twee verschillende situaties is in dit  onderzoek de aansluiting gezocht met de meest algemene definitie van de NVM.    Voor wat betreft de markthuur is in dit onderzoek aansluiting gezocht bij de definitie van de  Raad voor Onroerende Zaken vanwege het feit dat wordt gedoeld op de bruto jaarhuur  voorkomende uit een taxatie, dat eveneens de verwachting benadrukt. Kanttekening hierbij is  dat het begrip bruto open markthuurwaarde veronderstelt dat een ‘open’ marktsituatie van  toepassing is. Voor wat betreft de winkelruimtes op het station is beperkt sprake van een ‘open’  marktsituatie. Een dergelijke situatie is alleen van toepassing bij verhuur aan Niet‐NS‐huurders.  Ook is geen rekening gehouden met eventueel betaalde incentives. Op top winkellocaties zijn  incentives minder van belang dan op locaties met een kleinere passantenstroom. Dit is het gevolg  van schaarste van het aantal winkelruimtes op toplocaties. Een entreefee die wordt betaald door  de retailer is eerder gebruikelijk. De stations, die in dit onderzoek zijn meegenomen bevinden  zich op top winkellocaties. Voor wat betreft winkelruimtes op de grote stations komen incentives  vooralsnog alleen in bijzondere situaties voor en bij kleinere stations is dit eerder gebruikelijk.  Zelfs de huidige markt geeft op de grote stations weinig aanleiding tot het geven van incentives.    De herzieningshuur of zoals in de literatuur genoemd de huurherzieningshuurwaarde, betreft de  verwachte realiseerbare huur als het pand verhuurd is. Om deze reden is aansluiting gezocht  met de definitie van de wettelijke huurwaarde.     

26

Samenvattend zijn in dit onderzoek de volgende definities gehanteerd:   Definitie  Huurwaarde   (of economische  huurwaarde of  markconforme  huurwaarde)    Markthuur(waarde)  (of bruto open  markthuurwaarde)   

  De te verwachten jaarhuur van hetzij een verhuurde hetzij een  onverhuurde winkelruimte, die bij aanbieding ten verhuur, op de voor  het onroerend goed meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding,  door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed, exclusief  servicekosten, BTW en huurconcessies (bewerking NVM, 2011).    De te verwachten jaarhuur bij de verhuur van een onverhuurde   winkelruimte, die op het meetmoment in de markt kan worden behaald  volgens de opgave van de taxateur, uitgaande van een optimale marketing  en verhuur aan de meest biedende gegadigde en exclusief servicekosten,  BTW en eventuele huurconcessies, zoals huurvrije perioden en bijdragen  in de inrichting (bewerking definitie ROZ/IPD, 2007).    Herzieningshuur(waarde)  De te verwachten haalbare jaarhuur van een verhuurde winkelruimte,  (of huurherzienings‐ exclusief de door de huurder aangebrachte verbeteringen, die berekend  huurwaarde)  wordt, gelet op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare    bedrijfsruimte ter plaatse die zich hebben voorgedaan in een tijdvak van  vijf jaren voorafgaande aan de dag van het instellen van een vordering en  die herleid zijn volgens de algemene ontwikkeling van het prijspeil sinds  de dag waarop die huurprijs gold tot aan die van het instellen van de  vordering (bewerking definitie Ten Have, 2007).    Contracthuur   Dit is de jaarhuur, exclusief servicekosten, BTW en huurconcessies, zoals  (of Huurprijs of  is vastgelegd in de huurovereenkomst.  Huursom)     

4.3. INVLOEDSFACTOREN  4.3.1. Inleiding  In deze paragraaf wordt vanuit de literatuur onderzocht wat de invloedsfactoren zijn op de  huurwaarde van stationsretail. Dit is gedaan door eerst de ruime beschikbaarheid aan literatuur  over de invloedsfactoren op de huurwaarde van winkels samen te vatten, die kan worden  gebruikt voor stationsretail. Vervolgens is de beperkte literatuur over de invloedsfactoren op de  huurwaarde van stationsretail samengevat.  4.3.2. invloedsfactoren winkels  Een toonaangevende deskundige op het gebied van vastgoedwaarderingen in Nederland is Ten  Have (onlangs overleden). In zijn laatste boek Taxatieleer vastgoed 1 geeft hij aan dat de  invloedsfactoren, waar rekening mee dient te worden gehouden voor de (huur)waarde, zijn te  verdelen in twee categorieën: (i) externe en algemene invloedsfactoren en (ii) interne  invloedsfactoren (2007, p. 59). Onder de categorie externe en algemene invloedsfactoren  verstaat hij de: marktomgeving, economische omgeving, wettelijke omgeving en sociale  omgeving. Dit zijn zaken waar de vastgoedeigenaar weinig tot geen invloed op kan uitoefenen,  omdat het zaken betreft die gaan over de economie, wetgeving of maatschappelijke opvattingen.  Onder de categorie interne invloedsfactoren verstaat hij de: fysieke, economische en juridische  kwaliteit. Dit zijn invloedsfactoren waar de vastgoedeigenaar meer invloed op heeft, omdat het  zaken betreft die met het vastgoed verbonden zijn. Met fysieke kwaliteit wordt gedoeld op het  winkelpand zelf. Het pand is te wijzigen. Met economische kwaliteit wordt gedoeld op het  actuele of toekomstige inkomen uit het pand. De concurrentie speelt daarbij een rol. Met  juridische kwaliteit wordt bedoeld de privaatrechtelijke en publiekrechtelijke bepalingen ten  aanzien van het winkelpand. Voorbeelden hiervan zijn de gebruiks(on)mogelijkheden.  De  genoemde invloedsfactoren zijn generiek voor ieder type vastgoed en van belang in de  beoordeling van de (huur)waarde.    

27

  Haringsma categoriseert in zijn boek Huurniveaus winkels nauwkeurig te bepalen de  invloedsfactoren ook op drie niveaus: macro‐, meso‐ en microniveau (Haringsma, 2002, p. 6):  • Macroniveau: de invloedsfactoren op dit niveau betreffen eigenschappen van het centrum  waar de unit zich in bevindt. Belangrijk daarbij zijn factoren die te maken hebben met het niveau  van het winkelcentrum, zoals de omvang van het winkelgebied, het verzorgingsgebied en de  ligging in verstedelijkt gebied. Binnen het macroniveau onderscheidt Haringsma de  draagvlakcomponent, aanbodcomponent en bezoekerscomponenten.  • Mesoniveau: de invloedsfactoren op dit niveau betreffen voornamelijk de ligging van de unit  binnen het winkelcentrum. Te denken valt aan de trekkerverdeling, de zichtbaarheid, maar  vooral de ligging ten opzichte van passantenstromen.  • Microniveau: de invloedsfactoren op dit niveau betreffen zaken die direct gebonden zijn aan  het gebruik en de kwaliteit van de winkelunit zelf zoals: formule/ branche, unitvorm en de  aanwezigheid van kelder en verdiepingen.     Bolt specificeert in zijn boek Winkelvoorzieningen op waarde geschat dezelfde driedeling in zoals  hij dit noemt werfkracht bepalende factoren. De niveaus die Haringsma beschreef, noemt Bolt  factoren (Bolt, 2003, pp. 58‐60):  • Macrofactoren: dit zijn factoren, die te maken hebben met de omgeving, waarin een  (winkel)centrum zich bevindt. Deze factoren zijn niet of in slechts beperkte mate beïnvloedbaar  door de retailer.   • Mesofactoren: dat zijn factoren, die betrekking hebben op het (winkel)centrum zelf. Deze  factoren zijn in beperkte mate te beïnvloeden. Door belangen‐ en managementorganisaties is  enigszins invloed uit te oefenen.  • Microfactoren: dit zijn factoren, die te maken hebben met de individuele kwaliteiten van de  winkels en voorzieningen binnen het (winkel)centrum.   Naast deze meer algemeen omschreven invloedsfactoren noemt Bolt in zijn boek vele  invloedsfactoren ter verduidelijking van de macro‐, meso‐ en microfactoren. Deze  invloedsfactoren, die betrekking hebben op het heden en de toekomst zijn in dit onderzoek  schematisch weergegeven in bijlage 5.    De drie bronnen vormen de basis voor verder onderzoek naar de invloedsfactoren van  stationsretail. Vanwege het specifieke karakter van stationsretail zijn genoemde factoren meer  en minder van belang voor de (huur)waarde.  4.3.3. Invloedsfactoren stationsretail  De invloedsfactoren, die van invloed zijn op de (huur)waarde van stationsretail, zijn in de  masterthesis van Elshof in een kwalitatief onderzoek onderzocht (2008, p. 54). Dit onderzoek  was exploratief van aard en dient vanwege het beperkt aan aantal geïnterviewden worden  beschouwd als eerste aanzet. Elshof heeft een inventarisatielijst gemaakt van invloedsfactoren  die specifiek voor stationsretail van belang zijn voor de (huur)waarde van stationsretail (zie  Tabel 4.1). Op basis van de aangebrachte categorisering is duidelijk dat aansluiting is gezocht  bij de theorie van Ten Have, waarbij specifieke invloedsfactoren voor stationsretail zijn gekozen  en herbenoemd. Daarnaast blijkt dat marktpartijen zeer eenduidig aangeven dat het aantal in‐  en uitstappers of passantenstroom van essentieel belang is. Een invloedsfactor die veel minder  van belang is maar als tweede belangrijkste is aangewezen is de routing van de  passantenstromen binnen het station. Ook deze invloedsfactor heeft te maken met de  passantenstroom. Voor de huurwaarde van stationsretail is de economische kwaliteit met 54%  als belangrijkst aspect aangegeven, vervolgens is dit de kwaliteit van de locatie met 42% en  minder van belang is de fysieke kwaliteit van de winkel met 4%.     Binnen NS is in 2008 ook onderzoek uitgevoerd naar de invloedsfactoren op de potentiële  retailomzet. De potentiële retailomzet heeft via de huurquote invloed op de huurwaarde van 

 

28

stationsretail. Uit dit onderzoek blijken er variabelen te zijn die een sterke samenhang vertonen  met de omzetpotentie van stationsretail. In volgorde van belang zijn dit de volgende variabelen:   1. het aantal in‐ en uitstappers op het station;   2. het totaal metrage aan commerciële voorzieningen op het station;   3. de maximale huur in de stad;   4. het maximaal aantal passanten in de binnenstad;   5. het aantal inwoners van de plaats.   Tabel 4.1 Kwalitatieve gewogen invloedsfactoren stationsretail Economische kwaliteit Aantal In- en uitstappers Gerealiseerde omzet Kwaliteit van de locatie Multimodale bereikbaarheid Overige verbindingen (bus, tram en metro) Parkeervoorzieningen auto Fietsenstalling Ligging station Gebiedsstructuur station-centrum Afstand tot hoofdwinkelgebied Afstand tot dichtstbijzijnde winkelgebied Samenstelling aanbod dichtstbijzijnde winkelgebied Aanwezigheid werkfunctie Aanwezigheid woonfunctie Functionele kwaliteit Branchepatroon Aanwezigheid horeca Clustering van units Routing/structuur station Fysieke kwaliteit Attractiviteit station als verblijfsruimte Layout/vorm van winkelunit Totale score

Max. Score 270 250 20

% vh. Totaal 54% 50% 4%

210

42%

10 10 5

2% 2% 1%

5 5 25 10 20 5

1% 1% 5% 2% 4% 1%

25 20 30 40

5% 4% 6% 8%

20 10 10

4% 2% 2%

500

100%

Bron: bewerking, tabel scriptie Waardebepaling van stationswinkels, (Elshof B., 2008) 

 

4.4. HUURWAARDEBEPALING­METHODE WINKELS  Er zijn vele verschillende huurwaardebepaling‐methoden beschikbaar voor de  huurwaardebepaling van vastgoedobjecten. Voor de bepaling van de huurwaarde van  winkelvastgoed zijn de volgende methoden van belang: de comparatieve of directe vergelijkende  methode, de draagkrachthuur‐methode, de meervoudige regressiemethode, de  huurwaardemethode of meer specifiek voor de winkelmarkt de ITZA methode en de overall  methode. Een uitputtend overzicht van de methoden voor de bepaling van de huurwaarde van  winkelvastgoed is in de literatuur niet voor handen. Mols geeft in zijn Masterthesis een overzicht  van drie van de vijf aangegeven methoden naar aanleiding van de bestudering van Nederlandse,  Duitse en Engelse bronnen (2006, pg. 25). Hieronder volgt een beschrijving van de vijf  genoemde huurwaardebepaling‐methoden, waarbij per methode is aangegeven of de methode  geschikt is voor de huurwaarde bepaling van stationsretail.     De geschiktheid is beoordeeld in overeenstemming met de categorisering van Bolt en Haringsma  (macro‐, meso‐ en micro‐invloedsfactoren), waarbij de volgende specifieke onderverdeling voor  stationsretail is gemaakt:  i. macroniveau: stationseigenschappen, zoals het aantal in‐ en uitstappers of passanten,  grootte van het station met de (commerciële) voorzieningen en eigenschappen van de  plaats, waarin het station ligt, zoals het huurniveau en het aantal inwoners in de stad.  ii. mesoniveau: locatie van de winkelruimte binnen het station, waarbij zaken van belang  zijn als ligging ten opzichte van de passantenstroom, zichtbaarheid en concurrentie. 

 

29

iii.

microniveau: eigenschappen van de winkelruimte zelf, zoals de  winkelvloeroppervlakte, de branche of formule en de vorm van de winkel. 

4.4.1. Comparatieve of directe vergelijkende methode:   De huurwaardebepaling op basis van de comparatieve of vergelijkende methode is de meest  bekende methode. Deze eenvoudige methode gaat uit van de vergelijking van de huurwaarde  van een bepaald winkelpand met één of meerdere soortgelijke winkelpanden. Gezocht wordt  naar winkelpanden met zoveel mogelijk gelijkenis. Rekening wordt gehouden met aspecten als  ligging, omvang, transactietijdstip. De huurprijzen van de vergelijkbare winkelpanden worden  vervolgens omgerekend naar eenheidsprijzen op basis van vierkante meters. De berekenende  huurprijs per vierkante meter wordt vervolgens vermenigvuldigd met de  winkelvloeroppervlakte van het te waarderen winkelpand.     Voorbeeld:   Figuur 4.1 Comparatieve methode Huurwaardebepaling van een winkelruimte van 120  m2 in 2011.  Gegevens vergelijkbare (referentie) winkelruimte:    100 m2, verhuurd voor € 60.000 in 2010.    Berekening:  De eenheidsprijs wordt als volgt berekend: € 60.000  /100 m2 = € 600/m2 De huurwaarde bedraagt: € 600/m2 x 120 m2 x 1,025  (index) = € 73.800    Deze methode is op dit moment ongeschikt voor de  huurwaardebepaling van stationsretail op ieder niveau  Bron: eigen onderzoek  (macro‐, meso‐ en microniveau). Dit ligt aan het feit dat  vergelijking van stationsretail met andersoortig  vastgoedcategorieën (nog) moeilijk te maken is. De correctiefactor om referentievastgoed te  corrigeren naar stationsretail is daarmee zodanig grof dat deze methode geen zekerheid  verschaft. Zoals in eerdere hoofdstukken beschreven is vergelijking moeilijk door onvoldoende  inzicht in het (grote) verschil in exploitatie met regulier winkelvastgoed, de beperkte  transparantie van de internationale spoorsector en het feit dat over meer specifiek vergelijkbaar  vastgoed nog geen gegevens beschikbaar zijn (zoals vastgoed op ‘high traffic locaties’). Dit maakt  de comparatieve methode in dit onderzoek ongeschikt. Met dit onderzoek zal meer inzicht  worden verkregen in het verschil tussen de huurwaarde van stationsretail en regulier  winkelvastgoed. Hierdoor zal de comparatieve methode in de toekomst, als meer kennis over  stationsretail beschikbaar is, wel kunnen worden gebruikt.   4.4.2. Draagkrachthuur­methode  De draagkrachthuur‐methode is een huurwaardebepaling‐methode, waarbij de huurwaarde  wordt berekend uit de potentiële omzet die een retailer in de winkelruimte zou kunnen  genereren. Anders dan de andere huurwaardebepaling‐methoden wordt hier niet het  winkelpand als uitgangspunt genomen, maar de exploitatie ervan. De branche waarin de  gevestigde winkel zich begeeft of mogelijke winkelbranche die zich in de winkelruimte zou  kunnen vestigen is dan het uitgangspunt. Via genormeerde potentiële omzetten per branche per  vierkante meter winkelvloeroppervlakte kan de potentiële omzet worden bepaald.     Vermenigvuldiging van deze potentiële omzet met de huurquote levert de huurwaarde, die de  winkelruimte zou moeten kunnen opbrengen. Uitgangspunt bij deze methode is dat er een  directe relatie bestaat tussen de huurwaarde en de omzet. De huurquote is te definiëren als het  percentage huur van de omzet. Huur is een bedrijfseconomische kostenpost. De redenering geldt 

 

30

dat een bepaalde huur alleen kan worden opgebracht als er voldoende omzet is te behalen. In de  winkelvastgoedsector is de huurquote een veel gebruikt kengetal.     Voorbeeld:  Figuur 4.2 Draagkrachthuur‐methode Huurwaardebepaling van een winkelruimte van 300 m2,    waarin een supermarkt is gevestigd.  Gegevens vergelijkbare supermarkt: 270 m2 met een  omzet € 8 mln.  Huurquote supermarkt branche: 3% in 2011    Berekening:  De winkelruimte zal met de mindere vierkante meters  een vergelijkbare omzet van € 8 mln. moeten kunnen    halen.    Bron: eigen onderzoek  De huurwaarde bedraagt: € 8 mln. x 3% = € 240.000    De draagkrachthuur‐methode is voor stationsretail geschikt op ieder niveau (macro, meso en  micro). De methode neemt als uitgangspunt de mogelijk door de retailer te behalen omzet en  niet de huur. Omdat veel gerealiseerde omzetcijfers bekend zijn is de draagkrachthuur‐methode  zeer geschikt voor de berekening van de  markthuurwaarde, zie Figuur 4.3. Van de  Figuur 4.3 Percentage bekende en onbekende  gerealiseerde omzet in 2010 is 61% afkomstig van  omzetcijfers in 2010  NS‐huurders. De gerealiseerde omzetcijfers van NS‐ 11% huurders zijn bekend binnen NS Poort. Van de  overige Niet‐NS‐huurders heeft en groot deel een  NS-huurder: Bekend huurcontract met een omzetcomponent, waardoor  Niet-NS-huurder: Bekend 27% deze gegevens ook bekend zijn binnen NS Poort.  Niet-NS-huurder: Het gedeelte van de Niet‐NS‐huurders waarvan de  61% Onbekend gerealiseerde omzet niet bekend is zal moeten  worden geschat. Dit betreft echter maar een klein  gedeelte van 11% van de totale gerealiseerde  Bron: NS Poort  winkelomzet in 2010 op de top 50 stations.    De winkelbranche organisaties Hoofdbedrijfschap Detailhandel (HBD) en Bedrijfschap Horeca  en Catering (BHenC) publiceren feiten en cijfers over de huisvestingskosten van reguliere  winkels. Deze kengetallen kunnen worden gehanteerd voor stationsretail met de kanttekening  dat de huurquote van stationsretail anders zou kunnen zijn dan voor regulier winkelvastgoed.  De beschikbaarheid van data maakt deze methode geschikt.  4.4.3. Meervoudige regressiemethode  Een huurwaardebepaling‐methode waarbij op basis van  veel transactiegegevens samenhang wordt berekend  tussen geïdentificeerde variabelen. Deze methode is als  het ware vergelijkbaar met de comparatieve methode,  echter met meer data over meer referentieobjecten. Bij de  meervoudige regressie beïnvloeden meerdere  invloedsfactoren de afhankelijke variabele, wat in dit  geval de huurwaarde is. De variabelen vormen  gezamenlijk ‐gewogen op basis van de mate van invloed  op de huurwaarde ‐ een functie waaruit de huurwaarde  volgt. Invullen van de variabelen leidt tot de verwachte  huurwaarde. Hoe meer variabelen worden toegevoegd,  hoe dichter de huurwaarde bij de feitelijke huurwaarde  zal komen te liggen. Deze methode wordt veelal bij de 

Figuur 4.4 Meervoudige  regressiemethode 

 

 

 

Bron: eigen onderzoek 

 

31

waardering van grote aantallen woningen gehanteerd (bijvoorbeeld bij de waardering voor de  Wet Onroerende Zaken). Een voorwaarde bij deze methode is de beschikbaarheid van veel  betrouwbare data.    Voor stationsretail zou deze methode in de toekomst geschikt kunnen zijn op ieder niveau  (macro, meso en micro). Het voordeel van deze methode is dat vele invloedsfactoren  meegenomen kunnen worden in de bepaling van de huurwaarde van stationsretail. Daarnaast  geeft deze methode ook inzicht in de mate van belang van invloedsfactoren voor de huurwaarde.  De data van de invloedsfactoren zijn echter nog beperkt beschikbaar en betrouwbaar. Dit maakt  de methode voor stationsretail op dit moment minder geschikt.  4.4.4.  Huurwaardemethode/ ITZA­methode  De huurwaardemethode berekent de huurwaarde op basis van dezelfde uitgangspunten als bij  de directe vergelijkende methode, echter hier wordt het vastgoedobject niet als één geheel  beschouwd, maar wordt het vastgoedobject in eenheden opgedeeld. Het opdelen in eenheden  wordt ‘zonering’ genoemd, waarbij de optimale oppervlakte als 100% wordt gekwalificeerd. Er  bestaan geen vaste regels voor het proces van zonering. Dit is aan degene die de huurwaarde  bepaalt.     Voor winkelruimtes heet dit de ITZA methode. Deze terminologie komt uit Groot Brittannië en  staat voor ‘In Terms of Zone A’. Bij solitaire winkelruimtes is deze methodiek veel gebruikt,  omdat deze winkels veelal verschillend zijn qua grootte,  vorm en aantal bouwlagen. Retailers beoordelen  Figuur 4.5 ITZA‐methode  winkelruimtes op de inpasbaarheid van hun formules    en op de omzetpotentie die behaald kan worden per  vierkante meter. Het kwalificeren van zones gebeurt  volgens een methode, waarbij het oppervlakte van de  winkel wordt omgerekend naar de meest attractieve  vierkante meters aan de frontzijde van de winkel direct  achter de winkelpui. De meest attractieve  winkeloppervlak wordt de ‘Zone A’ genoemd. De  omzetpotentie per vierkante meter neemt af naar mate  je dieper de winkel in gaat. Alle vierkante meters  worden als een percentage van Zone A uitgedrukt.  Dieper ten opzichte van de winkelpui gelegen zones of      de verdieping of de kelder krijgen een lager percentage  Bron: eigen onderzoek  toebedeeld dan Zone A.     Drie ITZA methoden worden gebruikt in de markt. Dit zijn de methoden waarbij de Nederlandse,  Engelse en Natuurlijke zonering wordt gehanteerd.   • De Nederlandse zonering gaat uit van een standaard winkel met een frontbreedte van 5 tot 6  m1 en een totale vloeroppervlakte van 100 tot 120 m2. Verschillende winkeldieptes worden in de  markt gebruikt om zone A te definiëren. Dit levert onduidelijkheid op. De gehanteerde  winkeldieptes verschillen met dieptes van 10 m1, 14 m1, 15 m1 tot 25 m1. Ook is het hanteren  van vuistregels niet ongebruikelijk. Maten als 3 tot 4 keer de frontbreedte zijn daarbij  gebruikelijk bij een frontbreedte van 5 tot 10 m1.  • De Engelse zonering gaat uit van een standaard winkel met een frontbreedte van 6 tot 8 m1  en een totale vloeroppervlakte van 108 tot 126 m1. De winkeldiepte wordt verdeeld in delen van  6 m1. Zone A betreft het oppervlak tot de eerste 6 m1 vanaf de winkelpui en Zone B de tweede 6  m1, etc.  De toegekende percentages per Zone halveren. Zone A wordt gesteld op 100%, Zone B  op 50%, Zone C op 25%, etc. 

 

32

• De natuurlijke zonering gaat uit van standaarddiepten per zone. Zone A is de zone in  overeenstemming met de kleinste winkelruimte in de zone. Zone B is in overeenstemming met  de zone tot de één na kleinste, etc.    Voorbeeld:  Huurwaardebepaling van een rechthoekige winkelruimte van 140 m 2 met een winkelfront/pui  van 6 m1 en een verdieping van 40 m2. De gemiddelde ITZA‐m2 huurprijs bedraagt ter plaatse  € 500/m2. De kleinste winkelruimte in de buurt (zone) heeft een winkeldiepte van 12 m1 en de  één na kleinste van 18 m1.    Berekening op basis van de Nederlandse zonering:  Deze berekening gaat uit van een vaste winkeldiepte van 10 m 1 Ruimte  Oppervlakte  Zone A   6 x 10 m1 = 60 m2 Zone B   6 x 10 m1 = 60 m2 Zone C   3,3 x 6 m1 = 20 m2 40 m2 Winkel 1e verdieping   Totaal        De huurwaarde bedraagt: 95,4 m2 x € 500/m2 =  

Kwalificatie  100%  50%  25%  10%     

ITZA­m2 60 m2 30 m2 5 m2 0,4 m2 95,4 m2   € 47.700 

Ruimte  Oppervlakte  Zone A   6 x 6 m1 = 36 m2 Zone B   6 x 6 m1 = 36 m2 Zone C   6 x 6 m1 = 36 m2 Zone D  5,3 x 6 m1 = 32 m2 40 m2 Winkel 1e verdieping   Totaal        De huurwaarde bedraagt: 67,9 m2 x € 500/m2 =  

Kwalificatie  100%  50%  25%  12,5%  10%     

ITZA­m2 36 m2 18 m2 9 m2 4,5 m2 0,4 m2 67,9 m2   € 33.950 

Ruimte  Oppervlakte  Zone A   6 x 12 m1 = 72 m2 Zone B   6 x 6 m1 = 36 m2 Zone C   5,3 x 6 m1 = 32 m2 Winkel 1e verdieping   40 m2 Totaal        De huurwaarde bedraagt: 98,4 m2 x € 500/m2 =  

Kwalificatie  100%  50%  25%  10%     

ITZA­m2 72 m2 18 m2 8 m2 0,4 m2 98,4 m2   € 49.200 

  Berekening op basis van de Engelse zonering: 

  Berekening op basis van de Natuurlijke zonering: 

  Duidelijk is uit bovenstaande voorbeelden dat de uitkomst zeer variërend kan zijn afhankelijk  van de gekozen berekeningswijze.    De ITZA‐methode is niet geschikt op macroniveau, omdat de methode variabelen hanteert die op  meso‐/microniveau liggen. De ITZA‐methode is in de toekomst geschikt voor de  huurwaardebepaling van stationsretail op meso‐/microniveau. Voorwaarde bij deze methode is  dat data met betrekking tot frontbreedte en de loopstromen voor de winkelruimtes bekend zijn,  zodat de ITZA zones en ITZA‐m2 huurprijs kunnen worden vastgesteld. Deze data zijn voor wat  betreft stationsretail nog niet beschikbaar en daarmee is deze methode vooralsnog niet geschikt.  

 

33

4.4.5. Overall methode   De overall methode is een huurwaardebepaling‐methode, waarbij vergelijking wordt gezocht  met winkelruimtes die vergelijkbaar zijn wat betreft winkelvloeroppervlakte op de begane  grond. Terugrekenen van huurprijzen naar huurprijzen per vierkante meter is bij deze methode,  wat anders is bij de overige methoden, niet aan de orde.  Figuur 4.6 Overall‐methode  De nuancering van de huurprijs op basis van  frontbreedte, vorm, toegankelijkheid, etc. is bij deze  methode niet aan de orde. De huurwaarde van overige  ruimtes zoals magazijnen, verdiepingen en kelders  worden afgetrokken van de winkelhuurwaarde.  Correctiepercentages worden toegepast om verschillen  met betrekking tot de ligging/ zichtbaarheid te  kwantificeren. Deze methode wordt vooral gebruikt bij  zeer grote of juist kleine winkelruimtes.     Op macroniveau kan deze vrij grove methode voor  stationsretail worden gebruikt en de uitkomst is dan  hooguit richtinggevend voor de huurprijs. De    verscheidenheid aan winkels in de stationsomgeving is    Bron: eigen onderzoek  zo groot qua winkelruimte, maar ook qua ligging met  betrekking tot zichtbaarheid en afstand tot de  passantenstroom, dat deze methode voor de individuele stationsretailruimte en dus op meso‐ en  microniveau ongeschikt is. Bij kleinere stations met één of twee winkelruimtes van vergelijkbare  grootte, zou deze methode geschikt kunnen zijn. Dit onderzoek beoordeelt de top 50 grootste  stations en dus is deze huurwaardebepaling‐methode niet geschikt voor dit onderzoek.   4.5. HUURWAARDEBEPALING­METHODE STATIONSRETAIL  In de vorige paragraaf is per huurwaardebepaling‐methode die bestaat voor winkels beschreven  of de methode geschikt is voor stationsretail. Om een keuze te kunnen maken welke  huurwaardebepaling‐methode te gebruiken in dit onderzoek, zijn de argumenten uit de vorige  paragraaf schematisch weergegeven, zie Tabel 4.2. Twee variabelen zijn daarbij van belang. Dit  zijn de toepasbaarheid van de methode op stationsretail en de beschikbaarheid van data om de  methode te kunnen uitvoeren.   

Tabel 4.2 Geschiktheid huurwaarde bepalingmethode stationsretail top 50 stations    Vergelijkings­ Toepasbaarheid   Beschikbaarheid   maatstaf  stationsretail  Data  9  8  Comparatieve methode  Huurprijs  9  9  Draagkrachthuur­methode  Omzet en  huurquote  9  Meervoudige regressiemethode  Huurprijs (of  o  omzet)  9  8  ITZA­methode  Huurprijs  8  9  Overall methode  Huurprijs  Bron: eigen onderzoek 

  Zoals uit de vorige paragraaf en uit de tabel naar voren komt is de draagkrachthuur‐methode op  dit moment een geschikte methode om de huurwaarde van stationsretail te bepalen, omdat  enerzijds relatief veel data beschikbaar zijn en anderzijds de vergelijkingsmaatstaf de omzet is  en niet de huur. De omzet is een betere vergelijkingsmaatstaf dan de huur, omdat (zoals eerder  beschreven) onduidelijk is of de feitelijke contracthuren marktconform zijn. Van de omzet  daarentegen mag worden verondersteld dat NS‐huurders en Niet‐NS‐huurders trachten een zo  hoog mogelijk resultaat te behalen.     

34

De meervoudige regressiemethode met als vergelijkingsmaatstaf de huur is niet geschikt. Het  hetzelfde vergelijkingsprobleem doet zich dan voor als bij de overige methoden. Namelijk dat  andersoortig vastgoed (nog) moeilijk is te vergelijken met stationsretail. De methode is zeer  geschikt als data beschikbaar is van meerdere invloedsfactoren. Op basis van de beschikbare  data zouden verbanden kunnen worden gevonden voor stationsretail. De omzet kan echter ook  dienen als vergelijkingsmaatstaf. Als de omzet wordt gebruikt als vergelijkingsmaatstaf dan  dient de omzet te worden omgerekend naar de huur, bijvoorbeeld door middel van de  huurquote en ontstaat als het ware een combinatie van de meervoudige regressiemethode en de  draagkrachtmethode. Gekozen is deze methode niet verder uit te werken.     De ITZA‐ methode is zeer geschikt op microniveau en kan mogelijk worden uitgevoerd als in de  toekomst meer gegevens beschikbaar zijn. De overall‐methode is niet toepasbaar op  stationsretail.    De comparatieve methode is op dit moment niet geschikt voor de bepaling van de  markthuurwaarde van stationsretail, omdat de vergelijking tussen andersoortig vastgoed en  stationsretail (nog) niet goed is te maken. Om het resultaat uit de berekening van de  markthuurwaarde van stationsretail in perspectief te zetten is deze methode in hoofdstuk 7  gebruikt om stationsretail te vergelijken met regulier winkelvastgoed.   4.6. DEELCONCLUSIE  Hieronder is het antwoord geformuleerd op de volgende deelvragen:  ­ Hoe is gekomen tot de gedefinieerde markthuurwaarde en welke andere waardebegrippen zijn  van belang?  ­ Welke factoren zijn van invloed op de markthuurwaarde van stationsretail?  ­ Welke huurwaardebepaling­methoden bestaan voor winkels?  ­ Welke huurwaardebepaling­methode is geschikt voor stationsretail?    • Het begrip huurwaarde wordt in de markt afhankelijk van het doel van de organisatie  verschillend gedefinieerd. De definities, die in dit onderzoek zijn gehanteerd, zijn beschreven in  de paragraaf: “Definitie markthuurwaarde stationsretail”. Belangrijk is te onderscheiden dat een  verschil bestaat in huurwaarde tussen de markthuur en de herzieningshuur. Dit is het gevolg van  de Nederlandse wetgeving met betrekking tot winkels (7:290 BW bedrijfsruimte) die vanuit de  historie beschermend is voor de retailer/ middenstander en ook van toepassing is op  stationsretail.  • Uit kwalitatief onderzoek blijkt dat voor de huurwaarde van stationsretail de ‘economische  kwaliteit’ van het station met 54% het belangrijkst aspect is. Dit aspect wordt voor het grootste  deel bepaald door de invloedsfactor het ‘aantal in‐ en uitstappers’. De kwaliteit van de locatie is  ook zeer van belang met 42% en minder van belang is de fysieke kwaliteit van de winkel met 4%  (Elshof, 2008).  •  Voor de bepaling van de huurwaarde van winkelvastgoed bestaan de volgende methoden: de  comparatieve of directe vergelijkende methode, de draagkrachthuur‐methode, de meervoudige  regressiemethode, de huurwaardemethode of meer specifiek voor de winkelmarkt de ITZA  methode en de overall methode.  • De draagkrachthuur‐methode is op dit moment de meest geschikte huurwaardebepaling‐ methode voor stationsretail vanwege de vergelijkingsmaatstaf die uitgaat van de omzet in plaats  van de huur en het feit dat veel gegevens over de winkelexploitatie beschikbaar zijn van  stationsretail. 

 

35

5. TOEPASSING MARKTHUURWAARDE BEPALING STATIONSRETAIL  5.1. INLEIDING   Zoals in het vorige hoofdstuk naar voren is gekomen, is voor de berekening van de  markthuurwaarde van stationsretail gekozen voor de draagkrachthuur‐methode. De berekening  door middel van deze methode wordt in dit hoofdstuk verder toegelicht. Ter toetsing van de  deze berekening en vanwege het feit dat veel winkelexploitatiecijfers bekend zijn van  stationsretail is ook een alternatieve berekening van de draagkrachthuur‐methode uitgevoerd.  In dit hoofdstuk wordt deze alternatieve draagkrachthuur‐methode toegelicht.     Naast de uitleg van de twee berekeningen is het resultaat uit de berekeningen vanwege analyse‐  en rapportagedoeleinden verdeeld in klassen. Dit is gedaan door invloedfactoren op de  markthuurwaarde te kiezen en vervolgens in klassen te verdelen. De gemiddelde  markthuurwaarde wordt vervolgens berekend per invloedsfactor‐klasse. In dit hoofdstuk wordt  toegelicht welke en waarom invloedsfactoren zijn gekozen en hoe de klassen zijn ingedeeld.   5.2. DRAAGKRACHTHUUR­METHODE VOOR STATIONSRETAIL  Het uitgangspunt van de draagkrachthuur‐methode is de winkelexploitatie van de retailer. Wat  zou de retailer moeten kunnen opbrengen aan huur gegeven de branche waarin de retailer actief  is? In een markt waar retailers concurreren zou dit moeten kloppen. Echter in verschillende  branches worden verschillende omzetten behaald en dus kunnen retailers een verschillende  huur opbrengen. Hoe meer een retailer verdient, hoe meer de retailer bereid is te betalen aan  huur. Als de eigenaar van het station alleen vanuit het oogpunt van opbrengstmaximalisatie zou  handelen, dan zou het station alleen de best betalende retailers faciliteren. Zoals in de paragraaf  3.7 is uitgelegd, wat gaat over de branchering op stations, wordt ook naar andere factoren  gekeken dan alleen de huuropbrengst. In dit onderzoek is ervan uitgegaan dat de retailer in de  winkelruimte op het station de optimale branchering vertegenwoordigt.     Veronderstelling: De huidige retailer in de winkelruimte van het station vertegenwoordigt de  branche die vanuit het perspectief van branchering als optimaal is verondersteld.     Zoals in het vorige hoofdstuk is behandeld, berekent de draagkrachthuur‐methode de  huurwaarde door de omzet van de retailer te vermenigvuldigen met de huurquote. In  onderstaande vergelijking is weergegeven welke waarden met elkaar worden vermenigvuldigd.    Vergelijking 5.1: Draagkrachthuur­methode  Markthuurwaarde = omzet (van de stationsretailer) x huurquote (van regulier winkelvastgoed)      

  In dit onderzoek wordt de markthuurwaarde van stationsretail berekend door de omzet van de  retailer te vermenigvuldigen met de huurquote van regulier winkelvastgoed in dezelfde of in een  vergelijkbare branche. De marktconforme huurquote van stationsretail is namelijk niet bekend.  Deze berekening gaat er dus vanuit dat de huurquote van stationsretail gelijk is aan de  huurquote van regulier winkelvastgoed. Omdat het onduidelijk is of dit daadwerkelijk zo is, is  hiervan uitgegaan.     Veronderstelling: de huurquote van stationsretail is gelijk aan de huurquote van regulier  winkelvastgoed.    Een van de twee variabelen is de omzet van de retailer. Verondersteld is dat de retailer op het  station een winkel naar beste kunnen exploiteert. Deze veronderstelling geldt zowel voor de  Niet‐NS‐huurder en voor de NS‐huurder.  

 

36

  Veronderstelling: De gerealiseerde omzet door de retailer op het station is marktconform.    Zoals in het vorige hoofdstuk is aangegeven en zichtbaar is in Figuur 4.3 is van de gerealiseerde  omzet in 2010 89% bekend binnen NS poort. Deze omzetcijfers zijn meegenomen in de  berekening van de draagkrachthuur‐methode. Als de gerealiseerde omzet negatief is, dan is  aangenomen dat de gerealiseerde omzet nul is. Een winkel, die een blijvend negatief resultaat  behaalt, zal op den duur failliet gaan en daarmee is een dergelijke winkel niet representatief  voor winkels op het station. De overige 11% van de totale gerealiseerde omzet in 2010 dient te  worden geschat. Dit is door NS Poort per winkelformule gedaan op basis van huurniveaus van  vergelijkbare winkelformules op vergelijkbare stations wat betreft het aantal in‐ en uitstappers.     De ander variabele is de huurquote. De huurquote wordt verkregen via gespecialiseerde  organisaties op het gebied van retail. De meest bekende organisaties zijn: het Hoofdbedrijf  Detailhandel, het Bedrijfschap Horeca en Catering, Locatus en EIM.     Het Hoofdbedrijfschapdetailhandel en het Bedrijfschap Horeca en Catering publiceren periodiek  (niet ieder jaar) het exploitatiebeeld en de omzetkengetallen van retailers per branche. Het  exploitatiebeeld geeft inzicht in de feitelijke kosten van retailers als percentage van de omzet.     Researchorganisatie Locatus publiceert ook openbare kengetallen over de Nederlandse  Detailhandel. De meest recente jaarlijkse publicatie van Locatus is de publicatie Locatus  Retailfacts 2010. In deze publicatie staan kengetallen over de winkel of branchedichtheid in  Nederland. Locatus publiceert bijvoorbeeld per branche en per gebied over: het aantal m2  winkelvloeroppervlaktes, het aantal verkooppunten en het aanwezigheidspercentage van  formules. Een andere bekende researchorganisatie is EIM, wat onderdeel is van Panteia. EIM  verstrekt geen openbare winkelkengetallen op hun internetsite.     Tabel 5.1 Meest recent gepubliceerde  De openbare gegevens van het  huisvestingskosten cijfers  Hoofdbedrijfschap Detailhandel en het  Branches Hoofddetailhandel Huisvestingskosten Bedrijfschap Horeca en Catering zijn in dit  Bedrijfschap (% vd. omzet) jaar onderzoek gebruikt om de huurquote te  Brood-en banketzaak 5,0% 2008 Snoep- en chocolateriezaak 7,0% 2010 berekenen.  Supermarkt 4,0% 2010   Vishandel 5,0% 2010 Bloemenwinkel 9,0% 2007 Het Hoofdbedrijfschap Detailhandel publiceert  Boekhandel 7,0% 2010 huisvestingskosten en het Bedrijfschap Horeca  CD-zaak 8,0% 2010 en Catering publiceert de geconsolideerde  Drogisterij 7,0% 2010 Modezaak (klein bedrijf) 10,0% 2010 kostenpost: huur, afschrijving en interestkosten.  Modezaak (groot bedrijf) 12,0% 2010 In Tabel 5.1 zijn de verschillende gepubliceerde  Modezaak: Damesmode 8,0% 2010 Modezaak: Bodyfashion 10,0% 2010 kosten als percentage van de omzet  Modezaak: Modeartikelen & bijouterie 12,0% 2010 weergegeven. De meest recent gepubliceerde  Parfumerie 9,0% 2010 percentages zijn veelal uit 2010. De huurquote  Schoenzaak 12,0% 2010 per branche wordt vervolgens berekend uit de  Huur, afschrijving en gepubliceerde huisvestingskosten van de twee  Branches Bedrijfschap Horeca en interestkosten Catering (% vd. omzet) jaar bronnen. Zoals zichtbaar in de tabel zijn de  Fastservicesector 14,8% 2009 huisvestingskosten van het Hoofdbedrijfschap  Restaurantsector 13,6% 2009   Detailhandel gehele getallen en daarmee niet erg  Bron: Hoofdbedrijfschap Detailhandel en Bedrijfschap Horeca  en Catering  nauwkeurig. De resultaten uit de berekeningen  door middel van de draagkrachthuur‐methode in  dit onderzoek dienen dan ook in het licht van deze nauwkeurigheid te worden bezien.    Om de huurquotes uit het Hoofdbedrijfschap Detailhandel en Bedrijfschap Horeca en Catering te  kunnen gebruiken dienen de winkelformules op de stations te worden ingedeeld in de branches  die de bedrijfschappen hanteren. In bijlage 6 is deze indeling weergegeven.   

37

  Het Hoofdbedrijfschap Detailhandel hanteert een  Tabel 5.2 Exploitatiebeeld supermarkten (in % van de netto‐omzet, exclusief btw)  standaard exploitatiebeeld per branche. Als voorbeeld    van wat het Hoofdbedrijfschap publiceert is in Tabel  2002 2010 5.2 het exploitatiebeeld van supermarkten  netto-omzet 100% 100% weergegeven. Het Hoofdbedrijfschap Detailhandel  74% 75% inkoopwaarde geeft bij de publicatie van de huisvestingskosten aan  26% 25% brutowinst dat de huisvestingskosten sterk kunnen verschillen per  kosten: 24% 23% personeelskosten 12% 12% bedrijf. De huisvestingskosten zijn namelijk afhankelijk  3% 4% - huisvestingskosten van de eigendomsverhouding. Een pand in eigendom  2% 1% - verkoopkosten heeft veelal andere kosten dan een gehuurd pand.  6% 6% - overige kosten Verondersteld is dat de gepubliceerde  2% 2% bedrijfsresultaat   huisvestingskosten gaan over winkels die huren. Het  Bron: Hoofdbedrijfschap Detailhandel  Hoofdbedrijfschap Detailhandel heeft naar aanleiding  van telefonisch onderzoek bevestigd dat het overgrote  deel van de winkels in hun bestand inderdaad huurt.     Veronderstelling: de gepubliceerde huisvestingskosten door het Hoofdbedrijfschap Detailhandel  betreffen winkels die het vastgoed huren en niet in eigendom hebben.     Het exploitatiebeeld van het Hoofdbedrijfschap Detailhandel geeft de kostenpost  ‘huisvestingskosten’ weer voor de Food en Non Food formules. Deze kostenpost is een sommatie  van kosten die met de huisvesting te maken hebben. Het hoofdbedrijfschap Detailhandel heeft  naar aanleiding van telefonisch onderzoek aangegeven de uitsplitsing van de kostenpost  ‘huisvestingskosten’ niet te hebben. Het Hoofdbedrijfschap Detailhandel gaf aan dat onder de  huisvestingskosten mag worden verstaan alle aan de huisvestinggerelateerde kosten, zoals de  huursom, schoonmaakkosten, onkosten onroerende zaken (belastingen en onderhoud) en  energiekosten. Op basis van kennis en ervaring binnen NS Poort is de huur geschat op 90% van  de totale huisvestingskosten.     Veronderstelling: de huurquote voor de Food en Non­food formules bedraagt 90% van de door het  Hoofdbedrijfschap Detailhandel gepubliceerd huisvestingskosten als percentage van de omzet.    Het Bedrijfschap Horeca en Catering geeft voor de Horeca formules de kostenpost ‘huur,  afschrijving en interest’ in een percentage van de omzet weer. De huurquote is te berekenen door  van de huur, afschrijving en interest de afschrijvingen en interestkosten af te trekken. Omdat de  afschrijvingskosten en interestkosten per branche niet bekend zijn, zijn per branche  veronderstellingen gedaan voor de hoogte van de afschrijvings‐ en interestkosten. De hoogte  van de investeringskosten per branche zijn geschat op basis van kengetallen van NS Poort. De  afschrijvingstermijn is op basis van ervaringen van NS Poort gesteld op 7 jaar met een lineair  afschrijvingsschema. De hoogte van de interestkosten zijn gesteld op 5% van de investering in  de inrichting. Op basis van de aangegeven aannames en kengetallen van NS Poort is de totale  afschrijving‐ en interestkosten als percentage van de omzet berekent op 6%.     Veronderstelling: de huurquote voor de Horeca formules bedraagt circa 6% van de omzet minder  dan de door het bedrijfschap Horeca en Catering gepubliceerde en geconsolideerde kostenpost:  huur, afschrijving en interestkosten (als percentage van de omzet).     Bovenstaande berekening leidt tot de huurquote van regulier winkelvastgoed per branche. In  Tabel 5.3 zijn de berekenende huurquotes per branche weergegeven.     De huurquote in 2010 is gebruikt voor de berekening van de markthuurwaarde. Hiermee is de  tweede variabele bekend en kan vergelijking 1 worden toegepast. De markthuurwaarde die op 

 

38

basis van deze gegevens wordt berekend is  Tabel 5.3 Meest recente huurquotes per branche en de periode  de markthuurwaarde eind 2010. De  2002‐2010  gerealiseerde omzet van de retailer is de  Gemiddelde Food/ Non Huurquote huurquote omzet over het jaar 2010. De meest actuele  Branche Food/ Horeca 2010 (2002-2010) gepubliceerde huurquote voor regulier  Brood-en banketzaak Food 4,5% 4,5% winkelvastgoed is met enige uitzonderingen  Snoep- en chocolateriezaak Food 6,3% 8,1% Supermarkt Food 3,6% 3,2% ook uit 2010.  Vishandel Food 4,5% 5,0%   Bloemenwinkel Non Food 8,1% 8,1% Om te kunnen beoordelen of de meest recent  Boekhandel Non Food 6,3% 5,4% gepubliceerde huurquotes door  CD-zaak Non Food 7,2% 6,8% Drogisterij Non Food 6,3% 5,9% Hoofdbedrijfschap Detailhandel en  Modezaak (klein bedrijf) Non Food 9,0% 8,1% Bedrijfschap Horeca en Catering afwijkend  Modezaak (groot bedrijf) Non Food 10,8% 10,4% zijn ten opzichte van andere jaren is het  Modezaak: Damesmode Non Food 7,2% 7,2% Modezaak: Bodyfashion Non Food 9,0% 9,0% gemiddelde over de periode 2002‐2010 van  Modezaak: Modeartikelen & de gepubliceerde huurquotes berekend. De  bijouterie Non Food 10,8% 10,8% gemiddelde huurquote over de periode 2002‐ Parfumerie Non Food 8,1% 7,7% 2010 en de meest actuele huurquote kunnen  Schoenzaak Non Food 10,8% 9,9% Fastservicesector Horeca 8,8% 9,1% dan worden vergeleken.   Restaurant Horeca 8,6% 8,8%   De bedrijfschappen publiceren niet ieder jaar  ­ De meest recent gepubliceerde huurquotes van brood­ en banketzaak  cijfers per branche. Net als in het jaar 2010  zijn uit 2008, bloemenwinkel uit 2007, fastservicesector en restaurant  zijn in 2002 ook een groot deel van de  uit 2009.  Bron: bewerking Hoofdbedrijfschap Detailhandel en Bedrijfschap  huurquotes per branche onderzocht door de  Horeca en Catering  bedrijfschappen. In de andere jaren zijn  enkele huurquotes gepubliceerd wat ook nog  eens verschillend is gedaan per branche. De gemiddelde huurquote per branche is op basis van  de beschikbare informatie weergegeven in Tabel 5.3. In de tabel is zichtbaar dat het verschil  over de jaren per branche niet zeer groot is. Om deze reden en omdat de berekening wordt  uitgevoerd op macroniveau is een dergelijke gevoeligheid niet belemmerend voor de uitkomst  van de markthuurwaarde.    Is het jaar 2010 een piekjaar voor wat betreft de omzet van de retailer?  De markthuurwaarde in 2010 is de markthuurwaarde die de retailer bereid zou moeten zijn te  betalen aan huur gegeven de omzetverwachting. Als het jaar 2010 een piek jaar is, wat betreft de  gerealiseerde omzet, dan zal de retailer niet bereid zijn een huur te betalen die aan de omzet van  het jaar 2010 is gerelateerd. De huurquote is een variabele die over de jaren niet veel fluctueert,  zoals blijkt uit Tabel 5.3. De omzet fluctueert daarentegen meer dan de huurquote over de jaren.  Dit is niet zo vreemd, want de omzet is alleen afhankelijk van de marktomstandigheden en de  huur is ook afhankelijk van huurwetgeving voor winkelruimtes. De huur fluctueert, zoals in  paragraaf 3.4 beschreven, vertragend en matigend ten opzichte van de marktomstandigheden.  Om te kunnen beoordelen of het jaar 2010 een piekjaar is, en de berekende markthuurwaarde in  2010 relatief hoog is, is gekeken naar de ontwikkeling van de totale omzet over de jaren van de  NS‐huurders. Alleen de NS‐huurders zijn beoordeeld vanwege de beschikbaarheid van de  informatie. Omdat de NS‐huurders een zeer groot deel van de omzet genereren op de stations is  een goed beeld te verkrijgen van de totale omzet over de jaren. Naar verwachting zal de omzet  van de Niet‐NS‐huurders een vergelijkbaar omzetbeeld tonen over de jaren.    De ontwikkeling van de totale omzet van de NS‐huurders over de jaren 2006‐2010 is  weergegeven in bijlage 7 in figuur 1. De omzetcijfers zijn niet gecorrigeerd voor acquisities/  disposities en openingen/ sluitingen van winkelruimtes op het station. In deze periode hebben,  zoals in de historische context reeds beschreven, meer acquisities en openingen van nieuwe  winkelformules plaatsgevonden dan disposities en sluitingen. De stijging van de omzet is dan  ook waarschijnlijk naast de inflatie voor het grootste deel te verklaren uit de groei van het aantal  winkelformules hetzij door acquisitie, hetzij door de ontwikkeling van nieuwe winkelformules.  De onderbouwing van deze aanname zou kunnen worden gedaan door de totale omzet per   

39

vierkante meter te berekenen. Historische informatie over de vloeroppervlakte van het totale  winkelbezit is echter niet beschikbaar. Als de omzetgroei zou worden gecorrigeerd voor de groei  van het aantal in bezit zijnde formules, dan is de verwachting dat het omzetniveau over de jaren  betrekkelijk stabiel is. Naar verwachting is dit omzetbeeld wezenlijk anders bij winkels buiten  het station. Dit vanwege het feit dat consumenten op het station veelal reizen als primaire doel  hebben om op het station te komen in niet consumeren en dus zal de omzetontwikkeling van  retailers over de jaren op het station stabieler zijn dan bij reguliere winkels.    Omdat de omzet van de NS‐huurders op het station een betrekkelijk stabiel niveau vertoont over  de jaren en de huurquote op basis van de beschikbare informatie eenzelfde stabiel niveau toont  is aan te nemen dat de markthuurwaarde over het jaar 2010 de huur is die een retailer bereid  zou moeten zijn te betalen op het station. Hierbij dient wel te worden opgemerkt dat deze  conclusie is getrokken op basis van een analyse van de omzetcijfers over de periode 2006‐2010.  Verondersteld is dat de periode 2006‐2010 representatief is voor de omzet op de stations.    Veronderstelling: De omzetontwikkeling over de periode 2006­2010 is representatief voor de  langjarige omzetontwikkeling op van retailers op het station.    Concluderend is op basis van bovenbeschreven berekeningen en veronderstellingen de  markthuurwaarde van stationsretail bepaald door de gerealiseerde omzet op de stations in 2010  te vermenigvuldigen met de huurquote van regulier winkelvastgoed in 2010.  5.3. AFGELEIDE BEREKENING DRAAGKRACHTHUUR­METHODE VOOR STATIONSRETAIL   De draagkrachthuur‐methode berekent de markthuurwaarde zonder dat de  winkelexploitatiekosten worden meegenomen. De berekening vermenigvuldigt immers de  omzet met de huurquote. Als verschillende reguliere winkelexploitaties met elkaar worden  vergeleken levert dit geen problemen, omdat impliciet is verondersteld dat de  winkelexploitatiekosten gelijk zijn. Als de winkelexploitatiekosten van stationsretail percentueel  gelijk zijn met de winkelexploitatiekosten van regulier winkelvastgoed, dan zou ook hier geen  probleem ontstaan. Echter, het is de vraag of  Tabel 5.4 Beredeneerd verschil Verlies en winstrekening  dit zo is. In werkelijkheid zal hier een  Stationsretail met regulier winkelvastgoed  onderscheid tussen bestaan. Op basis van  Verschil stationsretail een expertbespreking binnen NS Poort is het  Exploitatiebeeld tov. regulier Totale detailhandel winkelvastgoed verschil beredeneerd. De uitkomst van deze  netto-omzet 100% bespreking is schematisch weergegeven in  inkoopwaarde 66% geen Tabel 5.4. In absolute zin is de verwachting  brutowinst 34% dat het verschil in kosten niet zeer groot zal  kosten: 30% zijn. Naar verwachting bestaat er wel in  - personeelskosten 14% langer openingstijden absolute zin een verschil in de hoogte van de  - huisvestingskosten 6% conclusie onderzoek - verkoopkosten 3% geen personeelskosten als gevolg van de langere  - overige kosten 7% ? openingstijden. Een uitspraak over het  bedrijfsresultaat 4%   verschil in relatieve zin (percentages) is    moeilijker te maken, omdat de hoogte van de  ­ De totale detailhandel betreft alleen de Food en Non Food  omzet dan van belang is. Onduidelijk is of de  winkelformules en niet de Horeca winkelformules  hoogte van de omzet van retailers op het  ­ Personeels­ en huisvestingskosten kunnen sterk verschillen per  bedrijf.  station hoger is dan de omzet die wordt    behaald bij regulier winkelvastgoed.  Bron: bewerking Hoofdbedrijfschap Detailhandel    Ter toetsing van de veronderstelling dat de huurquote van stationsretail gelijk is aan de  huurquote van reguliere winkels is een alternatieve berekening van de markthuurwaarde van  stationsretail bedacht. Deze alternatieve berekening gaat als basis uit van het resultaat­voor­ huur in plaats van de omzet. In de reguliere vastgoedmarkt is een dergelijke berekening veelal  niet toepasbaar, omdat de taxateur (waarschijnlijk) niet beschikt over dergelijke informatie van 

 

40

de winkelexploitatie. De berekening op basis van het resultaat‐voor‐huur is als het ware een  afgeleide berekening van de draagkrachthuur‐methode.  Niet alleen de omzet maar ook de  winkelexploitatiekosten wordt marktconform verondersteld. De huur wordt vervolgens bepaald  uit het resultaat­voor­huur. Deze alternatieve berekening is weergegeven in de volgende  vergelijking:    Vergelijking 5.2 Afgeleide draagkrachthuur­methode  Markthuurwaarde = resultaat­voor­huur (van de stationsretailer) x verhouding huur/ resultaat­ voor­huur (van regulier winkelvastgoed)     

  Veronderstelling bij Vergelijking 5.2: de winkelexploitatiekosten van stationsretail zijn  marktconform.     Figuur 5.1 Voorbeeld berekening op basis van  Als de veronderstelling bij Vergelijking 5.2 correct is,  Winst en verliesrekening detailhandel van  dan zal de berekening op basis van vergelijking 2, die  vergelijking 5.1 en 5.2   uitgaat van resultaat‐voor‐huur de werkelijkheid  Netto-omzet 100 dichter benaderen en een nauwkeuriger resultaat  Inkoopwaarde -70 opleveren. De twee berekeningsmethoden zijn in  Overige bedrijfslasten -20 Resultaat voor huur 10 Figuur 5.1 op basis van een voorbeeldberekening  Huurkosten -6 toegelicht.   Bedrijfsresultaat 4   De variabele resultaat­voor­huur is voor de NS‐ Huurquote (= 6/100) 6% Verhouding huur/ resultaat voor huur (= 6/10) 60% huurders bekend (circa 60% van het totaal resultaat‐ voor‐huur) en voor de Niet‐NS‐huurders onbekend  Vergelijking 1: huurwaarde = netto-omzet x huurquote (circa 40% van het resultaat‐voor‐huur). Voor de  = 100 x 4% = 6 Niet‐NS‐huurders zal dus een berekening  dienen te  Vergelijking 2: huurwaarde = resultaat voor huur x verhouding huur/ resultaat voor huur worden gemaakt van het resultaat‐voor‐huur. Het  = 10 x 60% = 6   resultaat‐voor‐huur wordt berekend door de omzet te  Bron: eigen onderzoek  vermenigvuldigen met het (winkel)resultaat als  percentage van de omzet en daarbij de werkelijke betaalde huur op te tellen. Het kengetal  resultaat als percentage van de omzet wordt in de detailhandel ook wel ‘return‐on‐sales’  (afgekort: ‘ROS’) genoemd. Op deze manier wordt het werkelijke resultaat‐voor‐huur berekend,  dat overblijft als van de omzet de bedrijfslasten (exclusief huur) worden afgetrokken.     Resultaat‐voor‐huur (Niet‐NS‐huurder) = omzet (van de stationsretailer) x resultaat als  percentage van de omzet (van regulier winkelvastgoed)    De variabele verhouding huur/ resultaat­voor­huur (van regulier winkelvastgoed) verdeelt  het resultaat‐voor‐huur in een huur en een resultaat component. Deze verhouding is per  branche verschillend net zoals dit geldt voor de huurquote. De verhoudingen bij regulier  winkelvastgoed zijn voor wat betreft Food en Non‐food formules afkomstig van het  Hoofdbedrijfschap Detailhandel en voor wat betreft Horeca van het Bedrijfschap Horeca en  Catering. In Tabel 5.5 is de verhouding huur/ resultaat‐voor‐huur in 2010 weergegeven.    De verhouding huur/ resultaat‐voor‐huur is berekend uit de huurquote en het resultaat als  percentage van de omzet in 2010. Dit is gedaan door de huurquote te delen door de som van de  huurquote en het resultaat als percentage van de omzet. Van belang is te realiseren dat de  verhouding huur/ resultaat‐voor‐huur gelijk is aan de verhouding huurquote/ (huurquote +  resultaat als percentage van de omzet). Dit komt doordat de huurquote en het resultaat als  percentage van de omzet beide worden bepaald op basis van de omzet. De absolute en de  relatieve verhouding is daarmee gelijk. In Tabel 5.5 is het resultaat van deze berekening  weergegeven.    

 

41

Tabel 5.5 Berekende gemiddelde verhouding huur/ resultaat per branche Branche

Brood-en banketzaak Snoep- en chocolateriezaak Supermarkt Vishandel Bloemenwinkel Boekhandel CD-zaak Drogisterij Modezaak (klein bedrijf) Modezaak (groot bedrijf) Modezaak: Damesmode Modezaak: Bodyfashion Modezaak: Modeartikelen & bijouterie Parfumerie Schoenzaak Fastservicesector Restaurantsector

Food/ Non Food/ Horeca

Huurquote 2010

Resultaat 2010

Verhouding huur/ resultaat voor huur 2010

Gemiddelde verhouding huur/ resultaat voor huur (2002-2010)

Food Food Food Food Non Food Non Food Non Food Non Food Non Food Non Food Non Food Non Food

4,5% 6,3% 3,6% 4,5% 8,1% 6,3% 7,2% 6,3% 9,0% 10,8% 7,2% 9,0%

12% 8% 2% 10% 10% 3% -1% 5% 8% 3% 9% 9%

27% 44% 64% 31% 45% 68% 100% 56% 53% 78% 44% 50%

27% 50% 61% 33% 45% 61% 77% 59% 50% 78% 44% 50%

Non Food Non Food Non Food Horeca Horeca

10,8% 8,1% 10,8% 8,8% 8,6%

8% 7% 4% 14,2% 7,4%

57% 54% 73% 38% 54%

57% 54% 66% 39% 50%

 

­ De meest recent gepubliceerde cijfers van brood­ en banketzaak zijn uit 2008, bloemenwinkel uit 2007, fastservicesector  en restaurant uit 2009.  ­ Gemiddelde verhouding huur/ resultaat­voor­huur is bepaald op basis van de beschikbare gepubliceerde data.  ­ De huurquote van Food en Non­food is bepaald op 90% van de totale huisvestingskosten. De huisvestingskosten kunnen  sterk verschillen per bedrijf.  ­ De huurquote van Horeca is berekend door de huur, afschrijving en interestkosten te verminderen met afschrijving en  interestkosten. De afschrijvingstermijn is gesteld op 7 jaar op basis van een lineaire afschrijving. De hoogte van de  inrichtingsinvesteringen zijn geschat op basis van kengetallen van NS Poort per retailbranche. De interestkosten zijn  gesteld op 5% van de investering.    Bron: bewerking Hoofdbedrijfschap Detailhandel en Bedrijfschap Horeca en Catering 

  Omdat de berekening net zoals bij de reguliere draagkrachthuur‐methode als input de openbaar  gepubliceerde huisvestingskosten voor Food en Non‐food formules (bron: Hoofdbedrijfschap  Detailhandel) en de huur, afschrijving en interestkosten voor Horeca formules (bron:  Bedrijfschap Horeca en Catering) hanteert, geldt eenzelfde veronderstelling als bij de reguliere  draagkrachthuur‐methode. Namelijk dat de vermenigvuldigingsfactor (huur/ resultaat‐voor‐ huur) voor stationsretail gelijk is aan de factor bij regulier winkelvastgoed. Daarnaast geldt ook  de opmerking ten aanzien van de nauwkeurigheid van de gepubliceerde gegevens.    Veronderstelling: de verhouding huur/ resultaat­voor­huur van stationsretail is gelijk aan de  verhouding huur/ resultaat­voor­huur bij regulier winkelvastgoed.    Grafisch is de verhouding huur/ resultaat per branche weergegeven in Figuur 5.2. De branches  die zijn weergegeven, zijn de branches die zich op de stations bevinden. Realiseer daarbij dat, de  verhouding huur/ resultaat is gelijk aan de verhouding huurquote/ resultaat als percentage van  de omzet. Realiseer daarnaast dat, het resultaat­voor­huur is gelijk aan de som van de huur en  het resultaat. De figuur geeft in feite de verdeling van het resultaat­voor­huur weer in een huur  en een resultaat component. Uit de figuur blijkt dat ondanks de grote verschillen in verhouding  per branche, de verhouding huur/ resultaat over alle branches op het station bezien grofweg  50/50 bedraagt.     Conclusie: de verhouding huur/ resultaat bedraagt grofweg 50/50 (vuistregel)    De berekening van de markthuurwaarde door middel van de afgeleide draagkrachthuur‐ methode gaat net als bij de reguliere draagkrachthuur‐methode uit van de waardebepaling in 

 

42

Figuur 5.2 Verhouding huur/ bedrijfsresultaat 2010 0%

10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Brood-en banketzaak Snoep- en chocolateriezaak Supermarkt Vishandel Bloemenwinkel Boekhandel CD-zaak

Huur (% vh. resultaat voor huur)

Drogisterij Modezaak (klein bedrijf)

Bedrijfsresultaat (% vh. resultaat voor huur)

Modezaak (groot bedrijf) Modezaak: Damesmode Modezaak: Bodyfashion Modezaak: Modeartikelen & bijouterie Parfumerie Schoenzaak Fastservicesector Restaurantsector

  ­ De Fastservicesector en de Restaurantsector zijn Horeca winkelformules.   ­ De meest recent gepubliceerde cijfers van brood­ en banketzaak zijn uit 2008, bloemenwinkel uit 2007, fastservicesector  en restaurant uit 2009.    Bron: bewerking Hoofdbedrijfschap Detailhandel en Bedrijfschap Horeca en Catering 

2010. Dezelfde problematiek als bij de reguliere draagkrachthuur‐methode kan zich dan  voordoen, namelijk dat het resultaat‐voor‐huur en de verhouding huur/ resultaat‐voor‐huur een  piek laten zien in het jaar 2010. De vergelijking van de verhouding huur/ resultaat‐voor‐huur  over de periode 2002‐2010 en 2010 is in Tabel 5.5 zichtbaar. Uit de tabel blijkt een verschillend  beeld per branche. Met name de branche CD‐zaak laat een groot verschil zien. Dit ontstaat  doordat het resultaat als percentage van de omzet in 2010 in deze branche negatief is, zie tabel.  In het algemeen is echter geen zeer groot verschil zichtbaar tussen de gemiddelde verhouding  huur/ resultaat‐voor‐huur over de periode 2002‐2010 en de verhouding in 2010. Om deze reden  is de verhouding huur/ resultaat‐voor‐huur in 2010 als basis gehanteerd voor de berekening  van de markthuurwaarde volgens de afgeleide draagkrachthuur‐methode. En hoe zit dit met het  resultaat‐voor‐huur?      Is het jaar 2010 een piekjaar voor wat betreft het resultaat‐voor‐huur?  Omdat 2010 een piekjaar zou kunnen zijn en dus een onrealistisch hoge of lage  markthuurwaarde zou kunnen genereren is wederom een analyse gedaan op basis van de  beschikbare informatie van het resultaat‐voor‐huur voor de NS‐huurders. In bijlage 7 in Figuur 2    is het werkelijk gerealiseerde resultaat‐voor‐huur van NS‐huurders weergegeven. Het resultaat‐ voor‐huur toont over de periode 2006‐2010 een piek in 2010. In 2010 is het resultaat‐voor‐huur  circa 10% hoger dan de trendlijn die is getrokken door de resultaat‐voor‐huur over de jaren  2006‐2010. Om een betrouwbare uitkomst te hebben voor de markthuurwaarde dient het  resultaat‐voor‐huur dus gecorrigeerd te worden vanwege de piek in het resultaat‐voor‐huur in  2010.     Ter bepaling van de correctiefactor is niet alleen de trendlijn gebruikt, maar ook de  omzetstijging over de periode 2006‐2010. De omzetstijging heeft een toename gekend van circa  30%, (zoals eerder aangegeven) als gevolg van acquisities van winkelformules en de opening  van nieuwe formules. De acquisities en de opening van nieuwe winkels hebben ook impact op   

43

het resultaat‐voor‐huur. Het resultaat‐voor‐huur is in over dezelfde periode berekend met circa  40% toegenomen. Het verschil in toename tussen de omzet en het resultaat‐voor‐huur is dus  circa 10% (40% minus 30%). Omdat het verschil over de periode 2006‐2010 op basis van de  trendlijn circa 10% bedraagt en ook het verschil tussen de omzetstijging en de stijging van het  resultaat‐voor‐huur 10% bedraagt, is het resultaat‐voor‐huur in 2010 gecorrigeerd met 10%. De  variabele resultaat‐voor‐huur in de vergelijking is dus 10% lager verondersteld dan in  werkelijkheid, omdat het jaar 2010 een piekjaar was.     Wel dient, net zoals bij de reguliere berekening van de draagkrachthuur‐methode, te worden  gerealiseerd dat is uitgegaan van de veronderstelling, dat de ontwikkeling van het resultaat‐ voor‐huur over de periode 2006‐2010 representatief is voor de langjarige ontwikkeling van het  resultaat‐voor‐huur.    Veronderstelling: De ontwikkeling van het resultaat­voor­huur over de periode 2006­2010 is  representatief voor de langjarige ontwikkeling van het resultaat­voor­huur van retailers op het  station.    Concluderend wordt de markthuurwaarde op basis van de afgeleide draagkrachthuur‐methode  berekend door het voor fluctuaties gecorrigeerde resultaat‐voor‐huur in 2010 te  vermenigvuldigen met de gemiddelde verhouding huur/ resultaat‐voor‐huur van regulier  winkelvastgoed in 2010.   5.4. INVLOEDSFACTOREN INGEDEELD IN KLASSEN  Vanwege analyse en rapportagedoeleinden is een manier gezocht om niet alleen één gemiddelde  markthuurwaarde te berekenen over alle top 50 stations, maar meerdere waardes te berekenen  die met elkaar kunnen worden vergeleken. Dit is gedaan door invloedsfactoren te kiezen die  bepalend zijn voor de markthuurwaarde en deze vervolgens te verdelen in klassen. De  invloedsfactoren zijn gekozen op basis van het belang voor de markthuurwaarde (zie hoofdstuk  4) en de beschikbaarheid en betrouwbaarheid van de informatie. Als de markthuurwaarde  wordt berekend per klasse, dan kunnen de uitkomsten per klasse met elkaar worden vergeleken  en kunnen conclusies worden getrokken. Hierdoor ontstaat inzicht in de markthuurwaarde per  invloedsfactor‐klasse.    De gekozen vijf invloedsfactoren zijn: 1. het aantal in‐ en uitstappers, 2. de grote van de  winkelvloeroppervlakte, 3. de kwaliteit van de locatie, 4. de branche en 5. de huurder. Per  invloedsfactor‐klasse is de gemiddelde markthuurwaarde per vierkante meter  winkelvloeroppervlakte (wvo) berekend.     De klassen zijn zodanig bepaald dat op basis van de hoeveelheid data per klasse een statistisch  betrouwbare markthuurwaarde kan worden berekend. Hierbij is een pragmatische stelregel  gehanteerd. De pragmatische stelregel is dat de klassen niet minder dan het absolute minimum  van 30 huurcontracten per klasse hebben (Baarde, 2006, p. 166). Als hieraan niet wordt  voldaan, dan kan geen statistisch betrouwbare uitspraak worden gedaan over de berekende  markthuurwaarde.     1. In‐ en uitstappersklasse  Deze klasse betreft een indeling op basis van het aantal in‐ en  Tabel 5.6 In‐ en  uitstappersklassen  uitstappers per werkdag. Binnen deze klasse is opnieuw gegroepeerd,  Aantal in- en uitstappers zoals weergegeven in Tabel 5.6. In feite worden de stations met een  per werkdag in 2009 vergelijkbaar aantal in‐ en uitstappers geclusterd, waardoor de  10k-15k geclusterde verzameling data van winkelruimtes op het station met  15k-30k elkaar kan worden vergeleken.  30k-50k   50k-100k  

>100k Bron: eigen onderzoek

 

44

De in‐ en uitstappersklasse is ‘alleen’ op het aantal in‐ en uitstappers gebaseerd. Dit betreft een  groot deel maar niet het totaal aantal passanten op het station. Andere passanten zouden  gebruikers kunnen zijn van andere vormen van openbaar vervoer, zoals metro, tram of bus.  Daarnaast zijn er ook bezoekers van het station, die niet een reisdoel hebben, zoals  ‘interwijkers’. Dit is de benaming die NS Poort hanteert voor personen, die het station gebruiken  om naar de andere kant van het spoor te komen. De reden dat alleen de in‐ en uitstappers zijn  gebruikt in de analyse is gelegen in het feit dat van de overige bezoekers van het station nog  onvoldoende betrouwbare informatie beschikbaar is. Bij de indeling in klasse op basis van het  aantal in‐ en uitstappers is ook rekening gehouden met het type station. Op basis van kennis  binnen NS Poort zijn stations geclusterd die enigszins vergelijkbaar zijn. Het resultaat van de  indeling per in‐ en uitstappersklasse is weergegeven in bijlage 8.    2. Oppervlakteklasse  Deze klasse betreft de indeling op basis van de winkelvloeroppervlakte. De indeling is bepaald  op basis van vaker in de markt gebruikte klassen. Daarbij is rekening  Tabel 5.7 Oppervlakteklassen gehouden met de hoeveelheid subklassen (minimaal vier klassen).  Oppervlakteklasse (m2) Ook is rekening gehouden met het relatief groot aantal kleinere  0-50 winkelruimtes op het station. In Tabel 5.8 is de steekproef per  50-100 oppervlakteklasse weergegeven. Uit de tabel blijkt dat circa 40% van  100-200 de winkelruimtes op het station in de steekproef kleiner zijn dan  >200   50 m2 en 63% van de winkelruimtes is kleiner dan 100 m2.  Bron: NS Poort    3. Standkwaliteitklasse  Deze klasse betreft de indeling op basis van de ligging van de  Tabel 5.8 Standkwaliteitklassen stationsretailruimte binnen het station. De onderverdeling is gemaakt  Standkwaliteitklasse van winkelruimtes op het station die in of buiten de  A B ‘loopverbindingszone’ liggen. Zie Figuur 3.3 voor de grafische    Bron: NS Poort  weergave van de loopverbindingszone. In Tabel 5.9 is de steekproef  per standkwaliteit weergegeven.    Standkwaliteit A betreft stationsretail die zich in de loopverbindingszone bevindt en  Standkwaliteit B betreft stationsretail die zich buiten de loopverbindingszone bevindt. Deze vrij  grove indeling is aangebracht, omdat loopstromen binnen het station nog niet worden gemeten.  Op basis van deze standkwaliteit is iedere winkelruimte op het station beoordeeld. Uit deze  analyse blijken 95% van de winkelruimtes een standkwaliteitklasse A te hebben. De  standkwaliteitklasse B heeft maar weinig winkelruimtes, omdat bij de dataselectie een groot  deel van deze winkelruimtes is uitgesloten. Omdat het aantal winkelruimtes met standkwaliteit  B kleiner is dan 30 is geen statistisch betrouwbare uitkomst uit de analyse te halen. Om deze  reden is deze klasse niet gebruikt voor verdere analyses.     4. Brancheklasse  Tabel 5.9 Brancheklassen Deze klasse betreft de indeling op basis van de branche. De  Brancheklasse gehanteerde branche indeling is: Food, Non‐food en Horeca, zie ook  Food Non food Tabel 5.10. De steekproef bestaat voor 10% uit Food huurcontracten,  Horeca voor 30% uit Non‐food huurcontracten en voor 60% uit Horeca    Bron: NS Poort  huurcontracten.    5. Type huurder  Deze klasse betreft de indeling op basis van het feit of de huurder wel of niet gelieerd is aan de  NS en dus NS‐huurder of Niet‐NS‐huurder is, zie Tabel 5.11. Dit onderscheid is gemaakt,  vanwege het feit dat de grootste NS‐huurder, Servex, onderdeel is van  Tabel 5.10 Type huurder NS en als zodanig een interne huur betaalt aan het Exploitatiebedrijf  Type huurder van NS Poort. Deze interne huur is niet per definitie marktconform,  NS-huurder Niet-NS-huurder omdat deze huur niet in concurrentie tot stand is gekomen. Bij de    Bron: NS Poort 

 

45

overige huurders, Niet‐NS‐huurders, is verondersteld dat deze huurcontracten in concurrentie  in een open marktsituatie tot stand zijn gekomen.  5.5. DEELCONCLUSIE  Hieronder wordt antwoord gegeven op de deelvraag: Hoe is de huurwaardebepaling­methode  toegepast op stationsretail?    • De markthuurwaarde is op twee manieren berekend. Dit is gedaan via de draagkrachthuur‐ methode en een alternatieve meer nauwkeurige methode van de draagkrachthuur‐methode, de  afgeleide draagkrachthuur­methode. De afgeleide draagkrachthuur‐methode gaat uit van het  gerealiseerde resultaat‐voor‐huur in plaats van de omzet, zoals bij de draagkrachthuur‐ methode. Het resultaat‐voor‐huur wordt vervolgens vermenigvuldigd met de verhouding huur/  resultaat‐voor‐huur van regulier winkelvastgoed om te komen tot de berekende  markthuurwaarde. Deze methode veronderstelt, anders dan de reguliere draagkrachthuur‐ methode, dat de gerealiseerde winkelexploitatiekosten voor stationsretail marktconform zijn.   • De voor de berekening gehanteerde data: huisvestingskosten van het Hoofdbedrijfschap  Detailhandel en de kostenpost huur, afschrijvingen en interestkosten van het Bedrijfschap Horeca  en Catering geven geen nauwkeurige gemiddelden per branche. Daarnaast betreft het  gemiddelden over de gehele detailhandel of horecasector. De resultaten uit de berekeningen  door middel van de draagkrachthuur‐methode in dit onderzoek dienen dan ook in het licht van  deze nauwkeurigheid te worden bezien.  • Vanwege analysedoeleinden en om nauwkeuriger te kunnen rapporteren is ervoor gekozen  om de markthuurwaarde verder te differentiëren per invloedsfactor. Uitgangspunt bij de keuze  voor de invloedsfactor is het belang voor de markthuurwaarde en de beschikbaarheid van data.  De gekozen invloedsfactoren zijn: het aantal in‐ en uitstappers, de grote van de  winkelvloeroppervlakte, de kwaliteit van de locatie, de branche en de huurder. Per klasse is de  gemiddelde markthuurwaarde berekend per vierkante meter winkelvloeroppervlakte.   

 

46

6. MARKTHUURWAARDE VAN STATIONSRETAIL   6.1. INLEIDING  Het doel van dit hoofdstuk is de resultaten te presenteren uit de beide draagkrachthuur‐ methode berekeningen. De rapportage wordt gedaan door de per gedefinieerde klasse de  gemiddelde markthuurwaarde te berekenen. De laatste paragraaf van dit hoofdstuk gaat in op  de spreiding van de gemiddelde berekende markthuurwaarde.     In verband met de vertrouwelijkheid zijn de berekende markthuurwaarden niet weergegeven.    6.2. MARKTHUURWAARDE OP TOTAAL NIVEAU  De gemiddelde markthuurwaarde, die is berekend op basis van de reguliere draagkrachthuur‐ methode is ruim 35% lager dan de gemiddelde markthuurwaarde, die is berekend op de  afgeleide draagkrachthuur‐methode. De reden van dit grote verschil is in de volgende  paragraven toegelicht.  6.3. MARKTHUURWAARDE PER IN­ EN UITSTAPPERSKLASSE  De resultaten van de berekeningen van de  Figuur 6.1 Verhouding gemiddelde markthuurwaarde per  reguliere en de afgeleide draagkrachthuur‐ in‐ en uitstappersklasse  methode op basis van de in‐ en  € 2.500 uitstappersklassen is weergegeven in Figuur 6.1.   Markthuur = omzet x markthuurquote   Markthuur (obv. afgeleide methode) Zoals verwacht zijn grote verschillen zichtbaar  € 2.000 per klasse. Hoe meer in‐ en uitstappers hoe  hoger de markthuurwaarde per vierkante meter  € 1.500 is.    € 1.000 Uit de figuur blijkt dat de markthuurwaarde, die  is berekend op basis van afgeleide  draagkrachthuur‐methode, met uitzondering  € 500 van de klasse 10 tot 15 duizend in‐ en  uitstappers, hoger is dan de berekende waarde,  €0 die is berekend op basis van de reguliere  10k-15k 15k-30k 30k-50k 50k-100k >100k draagkrachthuur‐methode. Het verschil tussen  Aantal in&uitstappers per dag de beide berekeningsmethoden neemt toe naar    mate het aantal in‐ en uitstappers toenemen.   Bron: NS Poort, Hoofdbedrijfschap Detailhandel, Bedrijfschap  Horeca en Catering    De reden van dit verschil is het relatief hoge  resultaat‐voor‐huur bij grote stations ten opzichte van regulier winkelvastgoed. Het resultaat‐ voor‐huur is hoger, doordat de omzet op het station hoger is en daardoor is de kostenstructuur  percentueel gunstiger. Hiermee is duidelijk geworden dat de detailhandelskengetallen, zoals de  huurquote, te laag is. De huurquote in de reguliere winkelmarkt is dan ook niet te gebruiken  voor de grotere stations.     Conclusie: de huurquote van reguliere winkels gepubliceerd door het Hoofdbedrijfschap  Detailhandel en Bedrijfschap Horeca en Catering zijn te laag voor de stations met meer dan 15  duizend in­ en uitstappers. De berekening door middel van de reguliere draagkrachthuur­methode  leidt daarmee tot een te lage markthuurwaarde.    In een rekenvoorbeeld is de redenering toegelicht, zie Tabel 6.1. In het rekenvoorbeeld is  uitgegaan van het exploitatiebeeld van de totale detailhandelsector (voor de duidelijkheid: de  cijfers van de totale detailhandel zijn exclusief horeca‐ en cateringwinkelformules). Vanwege de 

 

47

eenvoud is uitgegaan van een netto‐omzet van 100. Voor de grotere stations is nu een netto‐ omzet genomen van 300. Het resultaat‐voor‐huur bedraagt voor de detailhandel 10% van de  omzet (10/100). Het resultaat‐voor‐huur bij een netto‐omzet van 300 bedraagt in dit voorbeeld  25% van de omzet (75/300). Het resultaat‐voor‐huur is dus bij grotere omzetten hoger als  gevolg van de relatief lage en meer efficiënte kostenstructuur. Het gevolg hiervan is dat, als de  huur wordt berekend met de reguliere draagkrachthuur‐methode, een relatief lage huur wordt  berekend. In het voorbeeld bedraagt de huur dan 18 (300 x 6%). De retailer behaalt bij deze  huur een resultaat van 57. Zoals geconcludeerd in Figuur 5.2 dient de verhouding huur/  resultaat grofweg 50/50 te zijn of zoals in dit voorbeeld 60/40. Als de huur wordt berekend  door het resultaat‐voor‐huur te vermenigvuldigen met de verhouding huur/ resultaat‐voor‐huur  dan bedraagt de huur 45 (75 x 60%). Dit is aanzienlijk hoger dan de 18 berekend volgens de  reguliere draagkrachthuur‐methode.   Tabel 6.1 Rekenvoorbeeld op basis van Winst en verliesrekening totale  Detailhandel 

Netto-omzet Inkoopwaarde Overige bedrijfslasten Resultaat voor huur Huurkosten Bedrijfsresultaat

Exploitatiebeeld Reguliere Afgeleide totale draagkrachthuur- draagkrachthuurmethode detailhandel methode 100 300 300 -66 -175 -175 -24 -50 -50 10 75 75 -6 -18 -45 4 57 30

Exploitatiebeeld totale detailhandel Huurquote (= 6/100) Verhouding huur/ resultaat voor huur (= 6/10)

6% 60%

Reguliere draagkrachthuur-methode Huurkosten = netto-omzet x huurquote = 300 x 6% =

18

Afgeleide draagkrachthuur-methode Huurkosten = resultaat-voor-huur x verhouding huur/ resultaat-voor-huur = 100 x 60% =

45  

Bron: eigen onderzoek 

  De afgeleide draagkrachthuur‐methode doet voor stationsretail op de grotere stations meer  recht aan de rendement/ risico verhouding van de retailer en de vastgoedeigenaar. Naar  verwachting zal de berekening van de markthuurwaarde met de afgeleide draagkrachthuur‐ methode daarom het meest precies de werkelijke markthuurwaarde te benaderen.     Mocht een verhuurder en huurder toch een contract wensen af te sluiten met een huurquote op  het station, omdat te weinig inzicht bestaat over de omzetpotentie van een winkelruimte, dan  kan dat door een omzetstaffel op te nemen in het huurcontract. Hoe hoger de omzet, hoe hoger  de huurquote. Door een omzetstaffel in het huurcontract op te nemen is het probleem van de  onbekendheid van de marktconforme huurquotes op het station enigszins te ondervangen.    6.4. MARKTHUURWAARDE PER OPPERVLAKTEKLASSE  De resultaten van de berekeningen van de beide draagkrachthuur‐methoden op basis van de  oppervlakteklasse is weergegeven in Figuur 6.2.    Uit de figuur blijkt dat de gemiddelde berekende markthuurwaarde geleidelijk afneemt naar  mate het oppervlak toeneemt.    

 

48

Daarnaast is (zoals verwacht) in de figuur een groot verschil zichtbaar tussen de verschillende  oppervlakteklassen. Hoe kleiner de ruimte, hoe hoger de markthuurwaarde. De  vloerproductiviteit is hoger op kleinere winkeloppervlaktes. In kleinere winkels worden relatief  hoge omzetten behaald per vierkante meter, doordat iedere meter efficiënt wordt benut. Bij  relatief grote vloeroppervlaktes wordt niet iedere meter efficiënt benut.    Uit de figuur blijken de huurniveaus van de  Figuur 6.2 Verhouding gemiddelde markthuurwaarde reguliere en de afgeleide draagkrachthuur‐ per oppervlakteklasse  methode. De berekening van de markthuurwaarde  € 2.500 volgens de afgeleide draagkrachthuur‐methode  Markthuur = omzet x huurquote levert logischerwijs ook in deze klasse een hoger  Markthuur (obv. afgeleide methode) resultaat dan de reguliere draagkrachthuur‐ € 2.000 methode. In deze klasse bestaat er echter een  verschil in iedere oppervlakteklasse. De  € 1.500 verschillen zoals bij de in‐ en uitstappersklasse  zijn echter minder groot. Behalve bij grote  € 1.000 winkelvloeroppervlaktes is een zeer groot  percentueel verschil zichtbaar. De reden dat de  € 500 grote oppervlaktes grotere verschillen tonen is  gelegen aan het feit dat de grotere  €0 winkeloppervlaktes bijna allen zijn gelegen op de  0-50 50-100 100-200 >200 relatief grote stations. En dus geldt hier dezelfde  Oppervlakte (m2 wvo) conclusie als in de vorige paragraaf, namelijk dat  de berekening van de markthuurwaarde met de  Bron: NS Poort, Hoofdbedrijfschap Detailhandel, Bedrijfschap  reguliere draagkrachthuur‐methode op de grotere  Horeca en Catering  stations niet leidt tot de juiste waarde. 

 

6.5. MARKTHUURWAARDE PER BRANCHEKLASSE  De resultaten van de berekeningen van de draagkrachthuur‐methode op basis van de  brancheklasse is weergegeven in Figuur 6.3.     Uit de figuur blijkt dat een zeer groot verschil te  Figuur 6.3 Verhouding gemiddelde markthuurwaarde per  bestaan tussen de huurniveaus van beide  brancheklasse  methoden bij de Food formules. Bij de Non‐food  € 2.500 en Horeca formules is het verschil beperkt. De  Markthuur = omzet x huurquote reden van dit verschil komt voort uit het  Markthuur (obv. afgeleide methode) € 2.000 beperkte aantal winkels uit de steekproef dat  zich in de Food branche bevindt. Van de winkels  in deze categorie zijn 84% van de winkels van  € 1.500 AH to go. De AH to go is een winkelformule die  op het station in verhouding zeer hoge omzetten  € 1.000 behaald.   € 500

€0 Food

Non food

Horeca

Bron: NS Poort, Hoofdbedrijfschap Detailhandel, Bedrijfschap  Horeca en Catering

 

49

 

6.6. MARKTHUURWAARDE PER TYPE HUURDER  De resultaten van de berekeningen van de  draagkrachthuur‐methoden op basis van het  type huurder is weergegeven in Figuur 6.4.    Uit de figuur blijkt nauwelijks een verschil  tussen de berekeningen van de  markthuurwaarde op basis van de reguliere en  de afgeleide draagkrachthuur‐methode bij de  Niet‐NS‐huurders. Bij de NS‐huurders blijkt een  aanzienlijk verschil. Dit wordt veroorzaakt door  het feit dat NS Huurders op betere plekken en  ook meer op de grotere stations zijn gelegen. 

Figuur 6.4 Verhouding gemiddelde markthuurwaarde per  type huurder  € 2.500 Markthuur = omzet x huurquote

€ 2.000

Markthuur (obv. afgeleide methode)

€ 1.500

€ 1.000

€ 500

Berekende markthuur/ m2 wvo per formule (EUR)

6.7. SPREIDING MARKTHUURWAARDE PER M2  €0 Uit voorgaande paragraven blijkt dat de  NS-huurder Niet NS-huurder gemiddelde berekende markthuurwaarde  aanzienlijk kan verschillen binnen de    verschillende invloedsfactor‐klassen. Om  Bron: NS Poort, Hoofdbedrijfschap Detailhandel, Bedrijfschap  inzicht te krijgen in de spreiding rond de  Horeca en Catering berekende gemiddelden is de spreiding op basis  Figuur 6.5 Spreiding van de berekende markthuurwaarde  van de afgeleide draagkrachthuur‐methode  per m2 wvo  grafisch weergegeven, zie Figuur 6.5.  € 12.000   Uit de figuur blijkt dat de berekende  € 10.000 markthuurwaarde per formule zeer kan  verschillen. De maximale berekende  € 8.000 markthuurwaarde toont hierin geen ander  beeld. De minimale berekende  € 6.000 markthuurwaarde is in een aanzienlijk aantal  € 4.000 gevallen zeer laag. De reden van deze lage  waarden is dat de berekening is gebaseerd op  € 2.000 de gerealiseerde of ingeschatte omzet. De  gerealiseerde omzet is in sommige gevallen  €0 negatief of zeer laag. Formules met een  0 50.000 100.000 150.000 200.000 dergelijke omzet verdwijnen van het station,  Aantal in- en uitstappers per w erkdag per station tenzij de formule een noodzakelijk gewenste  Bron: NS Poort, Hoofdbedrijfschap Detailhandel, Bedrijfschap Horeca  dienst op het station levert. De lage  en Catering  gerealiseerde omzet kan aan vele factoren  liggen. Naast het assortiment of het winkelconcept kan dit ook liggen aan bijvoorbeeld de locatie  van de winkel binnen het station of de positie van de winkel aan de loopstroom. Verder  onderzoek is noodzakelijk om hier conclusies aan te kunnen verbinden.  6.8. DEELCONCLUSIE  Hieronder wordt antwoord gegeven op de deelvraag: Wat is het resultaat van de toepassing van  de huurwaardebepaling­methode?    • Een belangrijke conclusie is dat de huurquotes van reguliere winkels gepubliceerd door het  Hoofdbedrijfschap Detailhandel en Bedrijfschap Horeca en Catering te laag zijn voor de stations  met meer dan 15 duizend in‐ en uitstappers. Dit komt door de hoge omzetten die formules op  het station behalen. Door deze hoge omzetten zijn de reguliere kengetallen voor winkels niet toe  te passen voor stationsretail. Berekening van de markthuurwaarde door middel van de reguliere 

 

50

draagkrachthuur‐methode leidt daarmee tot te lage waarden. De grondslag voor de berekening  van de markthuurwaarde door middel van de afgeleide draagkrachthuur‐methode (‘resultaat‐ voor‐huur’) leidt daarom waarschijnlijk tot een nauwkeuriger resultaat dan de grondslag bij de  reguliere draagkrachthuur‐methode (‘omzet’). De toekomst zal uitwijzen wat de werkelijke  markthuurwaarde van stationsretail op de stations zal zijn.  • Mocht een huurder toch huurcontracten met een huurquote wensen af te sluiten, dan kan  dat door gebruik te maken van een omzetstaffel in het huurcontract. Hierdoor is het probleem  van de onbekendheid van de marktconforme huurquotes op het station enigszins te  ondervangen.  • De berekening van de gemiddelde markthuurwaarde door middel van de afgeleide  draagkrachthuur‐methode wordt in dit onderzoek als de meest nauwkeurig verondersteld.  • De resultaten die voortkomen uit dit onderzoek zijn gemiddelden. Deze gemiddelden  kennen een zeer grote spreiding. Dit kan liggen aan de locatie van de winkelruimte binnen het  station. Het blijft dan ook noodzakelijk kritisch op winkelruimteniveau afwegingen te maken ter  bepaling van de markthuurwaarde.      

 

51

7. MARKTHUURWAARDE VAN STATIONSRETAIL IN PERSPECTIEF  7.1. INLEIDING  Het doel van dit hoofdstuk is de berekende markthuurwaarde van stationsretail in perspectief te  zetten. Omdat toetsing van de markthuurwaarde aan feitelijke huurtransacties niet mogelijk is,  is voor deze benadering gekozen. Twee vergelijkingen van stationsretail zijn uitgewerkt. De  vergelijking van de gemiddelde berekende markthuurwaarde met de gemiddelde contracthuur  op het station en de vergelijking van de berekende markthuurwaarde van stationsretail met  regulier winkelvastgoed.    Zoals geconcludeerd in het vorige hoofdstuk leidt de afgeleide draagkrachthuur‐methode  waarschijnlijk tot een meer nauwkeurige markthuurwaarde dan de reguliere draagkrachthuur‐ methode. De waarde uit de afgeleide methode is dan ook in de twee vergelijkingen meegenomen.    In verband met de vertrouwelijkheid zijn de berekende markthuurwaarden en de contracthuren  niet weergegeven.  7.2. MARKTHUURWAARDE TEN OPZICHTE VAN CONTRACTHUUR  De gemiddelde berekende markthuurwaarde is ruim 30% hoger dan de contracthuur. Hoe dit  percentage zich verhoudt met de markt is onduidelijk, omdat data hierover niet beschikbaar is.  In de markt betreft het de verhouding van de markthuur ten opzichte van de herzieningshuur,  die in hoofdstuk 3 grafisch is weergegeven in Figuur 3.1. Onduidelijk is of het grote verschil  komt door het niet kunnen ‘verzilveren’ van markthuur als gevolg van de huurwetgeving of dat  dit komt door het feit dat de markthuurwaarde van stationsretail moeilijk is vast te stellen. Wel  kan worden geconcludeerd dat de huidige huren potentie hebben te stijgen.    De vergelijking van de gemiddelde berekende markthuurwaarde en de gemiddelde contracthuur  van stationsretail is ook gedaan per klasse. Dit is gedaan vanwege analysedoeleinden. De  vergelijkingen van de markthuurwaarde en de contracthuur is net als bij de berekening van de  markthuurwaarde gedaan op basis van de volgende klassen: in‐ en uitstappers‐, oppervlakte‐,  branche‐, type huurder klasse.     Vergelijking per in‐ en uitstappersklasse  De vergelijking van de gemiddelde berekende  Figuur 7.1 Verhouding gemiddelde berekende  markt‐ en contracthuurwaarde per in‐ en  markthuurwaarde ten opzichte van de contracthuur  uitstappersklasse is weergegeven in Figuur 7.1.   

De gemiddelde berekende markthuurwaarde voor  de grote stations met meer dan 100.000 in‐ en  uitstappers per werkdag ligt zo’n 40% hoger dan  de contracthuur. Dit is het grootste verschil als de  verschillende in‐ en uitstappersklassen worden  bezien. Op de kleine stations met 10‐15 duizend  in‐ en uitstappers per werkdag is het percentuele  verschil zo’n 20%. Zoals zichtbaar in de figuur is  het verschil bij de tussenliggende in‐ en  uitstappersklassen zeer verschillend.     Op basis van deze analyse blijkt potentie voor  huurgroei over de volle breedte van de top 50  stations. De grootste huurgroei is mogelijk op de  grootse stations met meer dan 100.000 in‐ en  uitstappers per werkdag.    

per in‐ en uitstappersklasse  € 2.500 Markthuur

Contracthuur

€ 2.000 € 1.500

€ 1.000 € 500

€0 10k-15k

15k-30k

30k-50k 50k-100k

>100k

Aantal in&uitstappers per dag

Bron: NS Poort, Hoofdbedrijfschap Detailhandel, Bedrijfschap  Horeca en Catering 

52

 

  Zoals in bijlage 4 beschreven zullen als gevolg van de Nieuwe sleutelprojecten op de grote  stations in de komende jaren een aanzienlijk aantal nieuwe winkelruimtes worden opgeleverd.  Hiermee stijgt het aanbod van winkelruimtes op het station. Dit stijgende aanbod aan  winkelruimtes zal de markthuurwaarde in de toekomst naar verwachting negatief bijstellen.     Vergelijking per oppervlakteklasse  De vergelijking van de gemiddelde berekende markt‐ en contracthuurwaarden per  oppervlakteklasse is weergegeven in Figuur 7.2.    Figuur 7.2 Verhouding gemiddelde markthuurwaarde  De gemiddelde berekende markthuurwaarde voor  ten opzichte van de contracthuur per  de kleine oppervlaktes van 0‐50 m2 ligt ruim 20%  oppervlakteklasse  hoger dan de contracthuur. De gemiddelde  € 2.500 berekende markthuurwaarde voor de grote  Markthuur Contracthuur oppervlaktes, die groter zijn dan 200 m2 wvo is  € 2.000 hier ruim 60% hoger dan de contracthuur. Bij de  tussenliggende oppervlakteklassen ligt het  € 1.500 percentuele verschil meer in lijn met de kleinere  winkelruimtes op het station.   € 1.000   Het grote verschil in markt‐ en contracthuur bij de  € 500 grotere winkelruimtes (> 200 m2) is te verklaren  uit het feit dat deze ruimtes zich bevinden op de  €0 grote stations. Hiervan is al geconstateerd dat de  0-50 50-100 100-200 >200 grootste huurgroei op de grootste stations  Oppervlakte (m2 wvo) mogelijk is.       Bron: NS Poort, Hoofdbedrijfschap Detailhandel, Bedrijfschap  Vergelijking per brancheklasse  Horeca en Catering  De vergelijking van de gemiddelde berekende  markthuurwaarde en de contracthuur per oppervlakteklasse is weergegeven in bijlage 9. Hieruit  blijkt dat met name de Food formules een relatief lage contracthuur betalen en dus bestaat bij  deze formules veel potentie voor huurgroei.    Vergelijking per type huurder  De vergelijking van de gemiddelde berekende markthuurwaarde en de contracthuur per type  huurder is weergegeven in bijlage 9. Hieruit blijkt dat met name de NS‐huurders een relatief lage  contracthuur betalen en dus bestaat bij deze huurders veel potentie voor huurgroei.    In algemene zin kan worden geconcludeerd dat de berekende markthuurwaarde aanleiding  geeft tot huurgroei. De berekende waarde is namelijk aanzienlijk hoger dan de gemiddelde  contracthuur. Per klasse zijn echter grote verschillen geconstateerd.   7.3. MARKTHUURWAARDE VAN STATIONSRETAIL TEN OPZICHTE VAN REGULIER WINKELVASTGOED   7.3.1. Inleiding  Om de markthuurwaarde van stationsretail in perspectief te zetten is naast de vergelijking met  de contracthuur van stationsretail ook een vergelijking gemaakt van de markthuurwaarde met  regulier winkelvastgoed. Zoals, echter reeds in de probleemstelling is geconcludeerd, is het van  belang te realiseren dat de winkelexploitatie van stationsretail afwijkt van regulier  winkelvastgoed en dus dat feitelijk ‘appels met peren’ worden vergeleken.     Om een vergelijking te kunnen maken met regulier winkelvastgoed zijn eerst verschillende in de  markt beschikbare openbare bronnen onderzocht. Vervolgens zijn op basis van de beschikbare  informatie afkomstig van deze bronnen vergelijkingen gemaakt die zoveel mogelijk ‘appels met   

53

appels’ vergelijkt. De resultaten uit deze vergelijkingen zijn gepresenteerd in het laatste deel van  dit hoofdstuk.  7.3.2. Bronnen regulier winkelvastgoed  Op basis van drie bronnen is de markthuurwaarde van winkels bepaald in steden waar de top 50  stations zijn gelegen. De gebruikte bronnen zijn: de internetsite www.huurprijsvergelijker.nl van  WPM Groep en Hoofdbedrijfschap Detailhandel, publicaties op internet van DTZ Zadelhoff en de  database van VTIS (Vastgoed Transactie Informatie Systeem) van marktonderzoeksbureau  Strabo. De bronnen publiceren allen huurprijzen op basis van daadwerkelijke huurtransacties en  daarmee betreffen het markthuurprijzen. Hieronder is beschreven welke bron welke informatie  verschaft.    Huurprijsvergelijker  De internetsite www.huurprijsvergelijker.nl geeft voor elk winkelgebied in Nederland per  standkwaliteit de maximale hoogte van winkelhuurprijzen. Deze winkelhuurprijzen gelden voor  een standaard winkelruimte van 100‐200 m2 bvo. Dit is in Nederland de meest voorkomende  winkelgrootte. De standkwaliteit van de winkelruimtes, zoals ook in de uitleg van de ITZA  methode is beschreven in paragraaf 4.4.4, zijn achtereenvolgens aflopend van kwaliteit en  beginnend met de beste standkwaliteit: A1, A2, B1, B2 en C. De internetsite baseert de maximale  huurprijzen op een database van circa 13.000 huurtransacties aangevuld met externe openbare  bronnen. Onduidelijk is wat de peildatum is van de gegevens.     Kenniscentrum DTZ Zadelhoff  Het kenniscentrum van DTZ Zadelhoff geeft op de internetsite www.dtz.nl openbare informatie  over de onder‐ en bovengrenzen van huurprijzen van winkelruimtes gelegen in de duurste  winkelstraten van Nederland. De huurprijsoverzichten van winkelruimtes zijn geclusterd per  regio (Noord, Oost, West en Zuid Nederland) en binnen de regio per plaats. DTZ Zadelhoff  publiceert de jaarlijkse huurprijzen van zo’n 300 steden/plaatsen in Nederland. De huurprijzen  zijn per vierkante meter verhuurbaar oppervlakte exclusief BTW, servicekosten en  huurderspecifieke voorzieningen. Ondanks dat het kenniscentrum van DTZ Zadelhoff in de  publicaties niet aangeeft uit te gaan van een bepaalde standaard grote winkelruimtes is dit wel  het geval. DTZ Zadelhoff geeft aan, na telefonisch onderzoek, dat de gepubliceerde huurprijzen  uitgaan van standaard winkelruimtes van circa 150 m2 met een frontbreedte van circa 6 m1. De  onder‐ en bovengrenzen van de huurprijzen in 2010 behaald in de duurste winkelstraten in  Nederland zijn weergegeven in bijlage 10.    Database VTIS  Deze niet openbare database van VTIS beschikt over circa 84.000 huurtransacties van  commercieel vastgoed over de periode 1986 tot heden. De database beschikt over  transactiegerelateerde informatie op een vrij gedetailleerd niveau. Naast de basis  transactiegerelateerde informatie over het object, transactieprijs en de locatie zijn bijvoorbeeld  ook gegevens beschikbaar over de huurder, de verhuurder, makelaar en bron waar de data van  afkomstig is. Daarnaast zijn de huurders ook geclassificeerd in branchecategorieën  (bijvoorbeeld: detailhandel ‐ kleding en mode‐accessoires).    Om een goede vergelijking te maken met stationsretail is het noodzakelijk aansluiting te zoeken  met de data afkomstig van de verschillende bronnen. Hoe dit is gedaan is toegelicht in de  volgende paragraaf. 

 

54

7.3.3. Vergelijkingsmethode stationsretail en regulier winkelvastgoed  Het resultaat uit de berekening van de markthuurwaarde van stationsretail in hoofdstuk 6 wordt  in deze paragraaf vergeleken met de markthuurwaarde van reguliere winkels. De  markthuurwaarde van reguliere winkels is bepaald uit de gegevens afkomstig van de genoemde  bronnen in de vorige paragraaf.     Vijf vergelijkingen zijn gedaan om de markthuurwaarde van stationsretail te vergelijken met  regulier winkelvastgoed. Gekozen is voor de vijf vergelijkingen vanwege de beschikbaarheid van  data. Eerst is een vergelijking gemaakt van de hoogste berekende markthuurwaarde van  stationsretail met de tophuur op de beste locaties in de binnenstad van dezelfde stad/plaats.  Vervolgens is een vergelijking gemaakt met dezelfde markthuurwaarden, echter met een  vergelijkbaar aantal in‐ en uitstappers op het station als het aantal passanten in de binnenstad.  Het aantal passanten in de duurste winkelstraten zijn afkomstig van onderzoeksbureau Locatus.  De twee vergelijkingen zijn gedaan op basis van de standaard winkeloppervlak op het station en  in de binnenstad. Dit is gedaan op basis van een vergelijkbaar zo groot winkeloppervlak van 100­ 200 m2. Ter verduidelijking is de vergelijkingsmatrix toegevoegd, zie Tabel 7.1.    Tabel 7.1 Vergelijkingsmatrix   

  Standaard  winkeloppervlak    Correctie  Winkeloppervlak 

Binnenstad   in dezelfde stad/ plaats  Vergelijking 1:  Binnenstad in dezelfde stad met  standaard winkeloppervlak    Vergelijking 2:  Binnenstad in dezelfde stad met  Winkeloppervlak van 100‐200 m2   

Correctie   aantal passanten  Vergelijking 3:  Binnenstad met hetzelfde aantal  passanten als in‐ en uitstappers  met standaard winkeloppervlakte  Vergelijking 4:  Binnenstad met hetzelfde aantal  passanten als in‐ en uitstappers en  Winkeloppervlak van 100‐200 m2 

Bron: eigen onderzoek 

  Behalve deze vier vergelijkingen is tot slot een vergelijking 5 gemaakt van individuele  winkelformules die zich op het station en ook in de binnenstad bevinden.    Gekozen is stationsretail te vergelijken met winkels gelegen op de beste winkellocaties in de  binnenstad, omdat dan relatief veel invloedsfactoren vergelijkbaar zijn. Daarnaast is de keuze  gebaseerd op de beschikbaarheid van de gegevens in de markt. Niet is gekozen voor de  vergelijking van stationsretail met bijvoorbeeld winkelcentra, omdat de markthuur in Nederland  in de winkelcentra niet de hoogste huren worden behaald. Dit bleek uit een analyse van data  afkomstig van de internetsite www.huurprijsvergelijker.nl. De markthuurwaarde van  stationsretail ligt al aanzienlijk hoger dan de tophuren in de binnenstad en dus is een dergelijke  vergelijking niet zinvol.     Bepaling tophuurprijs in de binnenstad  In bijlage 11 zijn de tophuurprijzen per vierkante meter in 2010 per plaats aangegeven van de  verschillende gebruikte bronnen. Uit dit overzicht blijkt dat de internetsite  www.huurvergelijker.nl het meest uitgebreid is met betrekking tot het aantal referentie  winkelgebieden. Ieder station heeft bij deze bron een referentie winkelgebied. Dit is in mindere  mate het geval bij DTZ Zadelhoff en VTIS.     Opvallend is dat de maximale huurprijzen afkomstig van de database van VTIS sterk afwijken  van de andere twee bronnen. Dit komt doordat het aantal winkeltransacties in de duurste  winkelstraten op jaarbasis beperkt is. Doordat het aantal huurtransacties beperkt is bepalen  individuele huurtransacties in sterke mate de hoogste behaalde huurprijs in de winkelstraat.  Deze individuele huurprijzen kunnen zijn behaald op zeer goede of juist matige locaties. Ook  kunnen deze huurprijzen zijn behaald in zeer kleine of juist grote winkeloppervlaktes. Op basis   

55

van deze constatering is geconcludeerd dat de data afkomstig van VTIS niet geschikt is voor de  vergelijking met stationsretail. Anders dan de internetsite www.huurprijsvergelijker.nl en DTZ  Zadelhoff geeft de database van VTIS geen waardeoordeel over het huurprijsniveau en dus  fluctueren de hoogst behaalde huren per jaar aanzienlijk.    De internetsite www.huurprijsvergelijker.nl en DTZ Zadelhoff blijken aardig overeen te komen  voor wat betreft de hoogte van het huurprijsniveau. Omdat de beide bronnen uitgaan van  vergelijkbare grote standaard winkelruimtes zou dit ook moeten overeenkomen. De internetsite  www.huurprijsvergelijker.nl is meer uitgebreid dan de data afkomstig van DTZ Zadelhoff en  daarom is deze site als vergelijkingsbron gehanteerd.    Standaard oppervlakte winkelruimte  De standaard winkelruimte op het station is bepaald op een winkelruimte kleiner dan 100 m2.  Dit bleek ook uit Tabel 5.8 in hoofdstuk 5. Uit de tabel blijkt dat 60% van het aantal  winkelruimtes uit de steekproef binnen deze standaard winkelruimte valt. Op het station  hebben retailers zich gespecialiseerd in de winkelexploitatie op een relatief kleine winkelruimte.    Definiëring: De standaard winkelruimte op het station is bepaald op een winkelruimte die kleiner is  dan 100 m2 (oppervlakte klasse: 0­100 m2)    De internetsite www.huurprijsvergelijker.nl hanteert als standaard winkelruimte een  winkelruimte van 100‐200 m2. Dit doet de internetsite (en overigens ook DTZ Zadelhoff) om een  betrekkelijk stabiel beeld te vertonen over de jaren. In de binnenstad zijn winkelruimtes van  kleiner dan 100 m2 eerder een uitzondering dan de regel. De extreme winkelhuurprijzen in de  duurste winkelstraten zijn daardoor buiten de bepaling van de tophuurprijs gelaten. Het verschil  in grootte van de standaard winkelruimtes benadrukt dat er een verschil bestaat tussen de  winkelexploitatie op stations en de exploitatie van regulier winkelvastgoed.     Omdat twee verschillende standaard winkeloppervlaktes met elkaar worden vergeleken worden  in zekere zin ‘appels met peren’ vergeleken. Om deze reden is de tweede vergelijking gemaakt  van de tophuurprijzen met een gelijk winkeloppervlakte van 100‐200 m2. Omdat het aantal  huurcontracten met een winkelruimte van 100‐200 m2 op het station te klein is, zijn andere in‐  en uitstappersklassen gehanteerd om toch een statistisch betrouwbare conclusie te kunnen  trekken. De gehanteerde in‐ en uitstappersklassen zijn in Tabel 7.2 aangegeven.   

Tabel 7.2 Percentage winkelhuurcontracten van het totaal per in‐ en uitstappers en per oppervlakteklasse.   Aantal winkelcontracten Groot/ middel-groot station Groot station (>30k.) Middel groot station (<30k.) Eindtotaal

Bron: NS Poort 

oppervlakteklasse 0-50

50-100

100-200

>200

23% 14% 37%

16% 10% 26%

14% 9% 23%

9% 5% 14%

Eindtotaal 62% 38% 100%

 

  Zoals uit de tabel is te lezen is een nieuwe onderverdeling gemaakt op basis van het aantal in‐ en  uitstappers. Een groot station is gedefinieerd als een station met meer dan 30.000 in‐ en  uitstappers per werkdag en een middelgroot station is gedefinieerd als een station met 10.000  tot 30.000 in‐ en uitstappers per dag. Het aantal huurcontracten in de oppervlakteklasse 100‐ 200 m2 zijn door de keuze van deze klassen hoog genoeg om statistisch betrouwbare conclusies  te trekken.    Vergelijking dezelfde winkelformules op het station en in de binnenstad  Naast vergelijkingen op stationsniveau is ook een vergelijking gemaakt op winkelniveau. De  winkelformules op het station die ook elders zijn gehuisvest zijn in ogenschouw genomen. Het  betreft de winkelformules: Albert Heijn, AKO/Bruna, Burger King, ETOS, Free Record Shop, 

 

56

Hema, Sissy Boy en Starbucks. Vanwege de uitgebreide informatie per transactie is de database  VTIS als bron gebruikt.  7.3.4. Resultaat vergelijking markthuurwaarde stationsretail en regulier  winkelvastgoed  Het resultaat uit de vijf vergelijkingen die in de vorige paragraaf zijn beschreven zijn hieronder  toegelicht.    Vergelijking 1: tophuren standaard winkelruimtes in dezelfde stad  De vergelijking van de tophuren van stationsretail ten opzichte van de tophuren van  winkelvastgoed in de binnenstad in dezelfde plaats is weergegeven in Figuur 7.3.    Zoals in de figuur zichtbaar, bestaat er een groot  Figuur 7.3 Vergelijking station – binnenstad in 2010 verschil tussen de hoogste markthuurwaarde op het  € 10.000 station en de hoogste behaalde huurtransacties in  Hoogste markthuurwaarde station 2010 in de binnenstad van dezelfde plaats. De  Tophuur binnenstad € 8.000 markthuren van stationsretail zijn 3 tot 8 keer  (gemiddelde circa 4 keer) zo hoog als die van  € 6.000 regulier winkelvastgoed in dezelfde plaats,  afhankelijk van het aantal in‐ en uitstappers op het  € 4.000 station. Dit grote verschil wordt veroorzaakt door  de markthuurwaarde die op het station door de  € 2.000 kiosken worden behaald. Dit zijn goed lopende  winkels op relatief kleine winkeloppervlaktes.   €0   10k-15k 15k-30k 30k-50k 50k-100k >100k Uit de figuur blijkt de hoogste markthuurwaarde op  Aantal in&uitstappers per dag de kleinere stations ook hoog. Dit komt doordat  kiosken op kleine stations vanwege de gunstige  Bron: NS Poort en internetsite www.huurprijsvergelijker.nl  ligging ten opzichte van de passantenstroom en de  beperkte concurrentie een hoge omzet behalen en  daardoor ook een hoge huurprijs kunnen dragen. Dit verklaart ook het grillige verloop van de  hoogste markthuurwaarde op het station. Het kan zo zijn dat kiosken op een groter station het  slechter doet dan een kiosk op een kleiner station, omdat de ligging en de concurrentie minder  gunstig uitpakt. De tophuren in de binnenstad daarentegen nemen zoals verwacht toe naar mate  het aantal in‐ en uitstappers toeneemt, zie figuur.  Figuur 7.4 Vergelijking tophuur station – binnenstad  Hoe meer in‐ en uitstappers, hoe groter de stad en  winkels van 100‐200 m2 in 2010  hoe meer passanten in de binnenstad van het  € 10.000 kernwinkelgebied.  Hoogste markthuurwaarde station   Tophuur binnenstad € 8.000 Vergelijking 2: tophuren winkelruimtes van 100‐200  m2 in dezelfde stad   € 6.000 De vergelijking van de hoogste markthuurwaarde  van stationsretail en de tophuurprijzen in de  € 4.000 binnenstad met een gelijk winkeloppervlakte van  100‐200 m2, zijn zichtbaar in Figuur 7.4.  € 2.000   Het procentuele verschil bedraagt voor de stations  €0 met meer dan 30.000 in‐ en uitstappers per werkdag  100-200 ruim 70% (factor 1,7) en voor de stations met  Oppervlakte (m2 wvo) minder dan 50.000 in‐ en uitstappers is dit verschil  Bron: NS Poort en internetsite www.huurprijsvergelijker.nl  circa 50% (factor 1,5). Een groot deel van het  verschil tussen de markthuurwaarde op het station  en de binnenstad wordt dus verklaard door het verschillende winkeloppervlak.     

57

Vergelijking 3: tophuren standaard winkelruimtes met gelijk aantal passanten  De vergelijking van de hoogste markthuurwaarde van stationsretail en de tophuurprijzen van  winkelruimtes in de binnenstad met een vergelijkbaar aantal in‐ en uitstappers op het station als  passanten in de binnenstad zijn weergegeven in bijlage 12.    De gemiddelde hoogste berekende markthuurwaarde per 1 miljoen in‐ en uitstappers per jaar  bedraagt over de in ogenschouw genomen steden/plaatsen € 368. De gemiddelde tophuurprijs  in de duurste winkelstraten van een standaard winkelruimte per 1 miljoen passanten over de in  ogenschouw genomen steden/plaatsen bedraagt € 120. Daarmee is de markthuurwaarde van  stationsretail circa 2 maal zo hoog als de tophuur van regulier winkelvastgoed. Het verschil in  markthuurwaarde op het station en in de binnenstad is dus ook verklaard door het grotere  aantal passanten op het station.    Vergelijking 4: tophuren winkelruimtes van 100‐200 m2 met een gelijk aantal passanten   De resultaten van de vergelijking van de hoogste markthuurwaarde van stationsretail en de  tophuurprijzen van winkelruimtes in de binnenstad met niet alleen een vergelijkbaar aantal in‐  en uitstappers op het station als passanten in de binnenstad, maar ook een gelijk  winkeloppervlak van 100‐200 m2 is ook weergegeven in bijlage 12.    De gemiddelde hoogste berekende markthuurwaarde van stationsretail met een  winkeloppervlak van 100‐200 m2 per 1 miljoen in‐ en uitstappers per jaar bedraagt over de in  ogenschouw genomen steden/plaatsen € 125. De gemiddelde tophuurprijs in de duurste  winkelstraten van een standaard winkelruimte van eveneens 100‐200 m2 per 1 miljoen  passanten over de in ogenschouw genomen steden/plaatsen bedraagt € 120. Daarmee is de  markthuurwaarde van stationsretail ongeveer gelijk aan de tophuur van regulier  winkelvastgoed. Kennelijk bestaat er na correctie van het winkeloppervlak en het aantal  passanten weinig verschil tussen de markthuurwaarde van stationsretail en winkels in de  binnenstad. En dus wordt er geen huurpremie betaald door winkels die profiteren van de  combinatie mobiliteit en vastgoed.    Vergelijking 5: dezelfde winkelformules op het station en in de binnenstad  Het aantal huurtransacties over een tijdsperiode van 5 jaar in de plaatsen, waar de top 50  stations zijn gelegen, betreft 53. Van deze 53 huurtransacties zijn 23 afgesloten door de Hema en  15 door Albert Heijn. Van de 53 huurtransacties zijn er vier die een oppervlakte hebben die  kleiner is dan 200 m2. De hoogste huurprijs per m2 is gemeten in Utrecht en bedraagt €620/m2.  De overige transacties liggen rond de €200/m2. Omdat de huurprijzen van stationsretail vele  malen hoger liggen is geen verder onderzoek gedaan naar de ligging van de winkelruimtes  buiten het station. Op basis van het beperkt aantal transacties van winkelformules die zich op  het station en ook in de binnenstad bevinden, blijkt dat de markthuur van stationsretail hoger is  dan in de binnenstad. De vergelijking is echter oneigenlijk.  7.4. DEELCONCLUSIE   Hieronder wordt antwoord gegeven op de volgende twee deelvragen:   ­ Hoe verhoudt de berekende markthuurwaarde van stationsretail zich tot de contracthuur van  stationsretail?  ­ Hoe verhoudt de berekende markthuurwaarde van stationsretail zich tot de markthuurwaarde  van regulier winkelvastgoed?    Het antwoord op de eerste deelvraag is per klasse schematisch weergegeven in Tabel 7.4 en  vervolgens hieronder kort toegelicht.     • Totaal niveau: De gemiddelde berekende markthuurwaarde is ruim 30% hoger dan de  contracthuur. Geconcludeerd kan worden dat ruimte bestaat voor huurgroei. In hoeverre er een 

 

58

onderscheid bestaat tussen dit percentage en het percentuele verschil tussen de markthuur en  de herzieningshuur in de winkelmarkt is onduidelijk.  • In‐ en uitstappersklasse: Bij de verschillende in‐ en uitstappersklassen is de gemiddelde  berekende markthuurwaarde circa 20‐40%  Tabel 7.3 Percentuele verschil tussen de berekende  hoger dan de contracthuur. De grootste  markthuurwaarde en de gemiddelde contracthuur per  huurgroei in absolute zin is mogelijk op de  klasse per m2 wvo  grootste stations.  verschil % • Oppervlakteklasse: Bij de verschillende  In- en uitstappers klasse 10k-15k 22% 15k-30k 42% oppervlakteklassen is de gemiddelde berekende  30k-50k 27% markthuurwaarde circa 15‐60% hoger dan de  50k-100k 18% contracthuur. Het grootste verschil bestaat in de  >100k 39% 31% Gemiddeld oppervlakteklasse > 200 m2. De grote  winkelruimtes bevinden zich voornamelijk op  Oppervlakteklasse 0-50 22% de grote stations.  50-100 24% 100-200 14% • Brancheklasse: Grote verschillen per klasse  >200 63% zijn zichtbaar. Met name in de Food formules is  31%   Gemiddeld huurgroei mogelijk.  Bron: bewerking data NS Poort, Hoofdbedrijfschap Detailhandel,  • Type huurder: Grote verschillen per klasse  Bedrijfschap Horeca en Catering  zijn zichtbaar. Met name bij NS‐huurders is  huurgroei mogelijk.    In algemene zin kan worden geconcludeerd dat de berekende markthuurwaarde aanleiding  geeft tot huurgroei, omdat de berekende waarde veelal hoger is dan de gemiddelde  contracthuur. Per klasse zijn echter grote verschillen geconstateerd.       Het antwoord op deelvraag twee is hieronder toegelicht. Het is daarbij van belang te realiseren  dat de winkelexploitatie van stationsretail afwijkt van regulier winkelvastgoed en dat dus  feitelijk ‘appels met peren’ worden vergeleken. Om deze reden zijn vier verschillende  vergelijkingen naast elkaar gezet. In Tabel 7.4 zijn de vier vergelijkingen en de resultaten uit  deze vergelijkingen weergegeven. De tabel is vervolgens toegelicht.    

Tabel 7.4 Vergelijkingsmatrix met resultaten   

  Standaard  winkeloppervlak    Correctie  Winkeloppervlak 

Binnenstad in dezelfde stad 

  1. Binnenstad in dezelfde stad met  standaard winkeloppervlak  (factor: 3­8)    2. Binnenstad in dezelfde stad met  Winkeloppervlak van 100‐200 m2   (factor: 1,6) 

Correctie   aantal passanten  3. Binnenstad met hetzelfde aantal  passanten als in‐ en uitstappers  met standaard winkeloppervlak  (factor: 2)   4. Binnenstad met hetzelfde aantal  passanten als in‐ en uitstappers en  Winkeloppervlak van 100‐200 m2  (factor: ≈ 0) 

Bron: eigen onderzoek 

  1. Vergelijking tophuren standaard winkelruimtes in dezelfde stad: De hoogste berekende  markthuurwaarde van standaard winkelruimtes op het station (kleiner dan 100 m2) is 3 tot 8  keer (gemiddeld circa 4 keer) zo hoog als die van standaard winkelruimtes in de binnenstad  (100‐200 m2) gelegen in dezelfde stad/ plaats. Het een en ander is sterk afhankelijk van het  aantal in‐ en uitstappers op het station. Hoe kleiner het station, hoe groter het verschil. Dit  verschil komt voort uit de markthuurwaarde die wordt behaald in de kiosken op kleine stations.  Kiosken zijn instaat een hoge omzet te realiseren op kleine stations, waardoor ook een hoge  markthuurwaarde kan worden betaald. Dit komt doordat kiosken op kleine stations gunstig  liggen ten opzichte van de passantenstroom en ook een beperkte concurrentie van andere  retailers ondervinden. 

 

59

2. Vergelijking tophuren winkelruimtes van 100‐200 m2 in dezelfde stad: Op de stations zijn  de winkelruimtes relatief klein in verhouding tot de winkelruimtes in de binnenstad. Hierom is  de maatstaf markthuurwaarde per vierkante meter vertekenend. Om deze reden is een correctie  gemaakt op basis van het winkeloppervlak. Uit deze vergelijking blijkt dat de hoogste berekende  markthuurwaarde van winkelruimtes op het station met een winkeloppervlakte van 100‐ 200 m2 circa 1,6 keer zo hoog is als de tophuurprijzen van winkelruimtes in de binnenstad met  een vergelijkbaar zo groot winkeloppervlakte en gelegen in dezelfde stad/ plaats.   3. Vergelijking tophuren standaard winkelruimtes met gelijk aantal passanten: Het aantal in‐  en uitstappers op het station in dezelfde stad/plaats is veelal hoger dan het aantal passanten in  de binnenstad in dezelfde stad. Om deze reden is ook een correctie gemaakt op basis van het  aantal passanten. Uit de vergelijking blijkt dat de hoogste berekende markthuurwaarde van  standaard winkelruimtes op het station (kleiner dan 100 m2) 2 keer zo hoog is als die van  standaard winkelruimtes in de binnenstad (100‐200 m2) met een verglijkbaar zo hoog aantal  passanten als in‐ en uitstappers op het station.   4. Vergelijking tophuren winkelruimtes van 100‐200 m2 met een gelijk aantal passanten: De  vergelijking van de tophuren, waarbij de winkelruimtes en het aantal passanten vergelijkbaar zo  groot zijn, komt het meest in de buurt van een reële vergelijking. Een dubbele correctie is  doorgevoerd op basis van het winkeloppervlak en ook het aantel passanten. Uit deze  vergelijking blijkt dat de hoogste berekende markthuurwaarde van winkelruimtes op het station  met een winkeloppervlakte van 100‐200 m2 vergelijkbaar zo hoog is als de tophuurprijzen van  winkelruimtes in de binnenstad met een vergelijkbaar zo groot winkeloppervlakte en met een  vergelijkbaar zo hoog aantal passanten als in‐ en uitstappers op het station.    De belangrijkste richtingsgevende vergelijkingen zijn de eerste en de laatste vergelijking. De  eerste vergelijking geeft het meest de werkelijkheid weer. Dit vanwege het feit dat twee  werkelijke standaarden worden vergeleken. De vergelijking is echter één van ‘appels met peren’.  Standaard winkelruimtes zijn op het station nu eenmaal kleiner dan de standaard winkelruimte  in de binnenstad. Hierdoor is het verschil tussen de berekende markthuurwaarde en de  markthuur in de binnenstad groot. De laatste vergelijking is meer reëel, omdat meer ‘appels met  appels’ worden vergeleken. Een correctie heeft plaats gevonden op basis van het aantal in‐ en  uitstappers en het winkeloppervlakte.     Het resultaat uit de laatste vergelijking maakt dat kan worden geconcludeerd dat er geen premie  op de markthuur in de binnenstad wordt betaald door retailers op het station. De combinatie  mobiliteit en vastgoed levert dus geen extra hoge markthuurwaarde. Op het station zijn, echter  vaak meer reizigers dan passanten in dezelfde stad/ plaats en de winkelruimtes zijn op het  station kleiner dan in de binnenstad.   

 

60

8. CONCLUSIE EN AANBEVELINGEN  8.1. CONCLUSIE  Met de realisatie van de Nieuwe sleutelprojecten zullen nieuwe stations verrijzen in Nederland,  die gereed zijn voor de verwachte stijging van het aantal reizigers in de toekomst. Hiermee  wordt veel nieuw aanbod van stationsretail aan de reiziger geboden. Het is belangrijk voor  eigenaar en gebruiker inzicht te hebben in de markthuurwaarde van stationsretail. Door het  specifieke karakter van de markt op het station, de historie van NS Poort en de beperkte  transparantie van vergelijkbare markten is de markthuurwaarde van stationsretail moeilijk vast  te stellen. Vanuit deze achtergrond is de hoofdvraag van dit onderzoek bepaald:     Wat is de markthuurwaarde van stationsretail?     Om een antwoord te kunnen geven op deze vraag is de vraag uitgesplitst in een negental  deelvragen. De antwoorden op de deelvragen zijn hieronder aangegeven.    Wat is de context waarbinnen stationsretail zich bevindt en hoe heeft deze invloed op de  huurwaarde van stationsretail?  • Stationsretail is wezenlijk anders dan regulier winkelvastgoed door de context waarbinnen  vastgoedeigenaar en retailer zich bevinden. De huidige NS‐organisatie is vanuit een  verzelfstandiging van een overheidsorganisatie tot stand gekomen. Meer dan 50% van de  retailers op alle stations zijn interne NS‐huurders. Naast de reizigers/ klanten zijn de overheid  en ProRail de belangrijkste stakeholders op het station, die mede de kwaliteit van het station  bepalen. Stationsretail bevindt zich juridisch in een publiek‐private omgeving die specifiek van  toepassing is op stations. Stationsretail en regulier winkelvastgoed onderscheiden zich door de  dubbele functie van commercie en transfer. Dit heeft impact op onder andere de winkel‐ branchering op het station en daarmee op de huurwaarde op het station. De wetgeving met  betrekking tot winkelruimtes (7:290 BW bedrijfsruimten) is ook van toepassing op  stationsretail. Naast specifiek voor het station geldende juridische regelgeving bestaat er ook  specifieke regelgeving vanuit het ontwerp. Doordat de stationsomgeving nog niet volledig is  uitontwikkeld bestaan er veel kansen voor ondernemers, die ook positief zijn voor de  huurwaarde groei in de toekomst.    Welke huurwaardebepaling­methode is geschikt voor stationsretail?  • Voor de bepaling van de huurwaarde bestaan de volgende methoden: de comparatieve of  directe vergelijkende methode, de draagkrachthuur‐methode, de meervoudige  regressiemethode, de huurwaardemethode of meer specifiek voor de winkelmarkt de ITZA‐ methode en tot slot de overall methode.   De draagkrachthuur‐methode is op dit moment het meest geschikt voor de huurwaardebepaling  van stationsretail. Dit ligt aan het feit dat de vergelijkingsmaatstaf uitgaat van de omzet in plaats  van de huur. Daarnaast zijn veel gegevens over de winkelexploitatie van stationsretail voor dit  onderzoek beschikbaar. De draagkrachthuur‐methode berekent de huurwaarde door de omzet  van de retailer te vermenigvuldigen met de huurquote.    Hoe is de huurwaardebepaling­methode toegepast op stationsretail?  • Naast de reguliere draagkrachthuur‐methode is ook een nieuwe afgeleide berekening van de  draagkrachthuur‐methode bepaald. Dit is gedaan om te toetsen of de huurquote bij reguliere  winkels is te hanteren voor stationsretail. De afgeleide draagkrachthuur‐methode gaat uit van  het gerealiseerde resultaat‐voor‐huur in plaats van de omzet. De afgeleide methode gaat  daarmee uit van de gerealiseerde omzet minus de werkelijke exploitatiekosten. Daarmee is de  afgeleide draagkrachthuur‐methode nauwkeuriger verondersteld dan de reguliere  draagkrachthuur‐methode. Bij beide huurwaardebepalingen is rekening gehouden met lange‐

 

61

termijn ontwikkelingen. De lange termijn ontwikkelingen zijn echter in dit onderzoek op een vrij  grof niveau bepaald. Dit is het gevolg van de beperkte beschikbaarheid van informatie in de tijd.     Wat is het resultaat van de toepassing van de huurwaardebepaling­methode?  • Uit de berekening van de markthuurwaarde van stationsretail blijkt dat de reguliere  draagkrachthuur‐methode tot te lage waarden leidt. De huurquotes op het station zouden hoger  moeten zijn dan de huurquotes van regulier winkelvastgoed. Dit komt doordat de omzetten van  retailers op het station veel hoger zijn dan bij retailers in de binnenstad. De berekening op basis  van de afgeleide draagkrachthuur‐methode leidt dus inderdaad tot een nauwkeuriger resultaat.  De resultaten zijn gemiddelden, die een zeer grote spreiding kennen.    Hoe verhoudt de markthuurwaarde van stationsretail zich tot de contracthuur?  • De gemiddelde berekende markthuurwaarde is ruim 30% hoger dan de huidige  contracthuur op de top 50 stations. Grote verschillen per klasse zijn te onderscheiden. Deze  conclusie onderbouwt dat de huren van stationsretail in de toekomst kunnen worden verhoogd  naar meer marktconforme huurwaarden.    Hoe verhoudt de markthuurwaarde van stationsretail zich tot de markthuurwaarde van regulier  winkelvastgoed?  Vier vergelijkingen hebben geleid tot een antwoord op de deelvraag:  • Vergelijking tophuren standaard winkelruimtes in dezelfde stad: De hoogste berekende  markthuurwaarde van standaard winkelruimtes op het station (kleiner dan 100 m2) is 3 tot 8  keer (gemiddeld circa 4 keer) zo hoog als die van standaard winkelruimtes in de binnenstad  (100‐200 m2) gelegen in dezelfde stad/ plaats.   • Vergelijking tophuren winkelruimtes van 100‐200 m2 in dezelfde stad: De hoogste  berekende markthuurwaarde van winkelruimtes op het station met een winkeloppervlakte van  100‐200 m2 is circa 1,6 keer zo hoog als de tophuurprijzen van winkelruimtes in de binnenstad  met een vergelijkbaar zo groot winkeloppervlakte en gelegen in dezelfde stad/ plaats.   • Vergelijking tophuren standaard winkelruimtes met gelijk aantal passanten: De hoogste  berekende markthuurwaarde van standaard winkelruimtes op het station (kleiner dan 100 m2)  is 2 keer zo hoog als die van standaard winkelruimtes in de binnenstad (100‐200 m2) met een  verglijkbaar zo hoog aantal passanten als in‐ en uitstappers op het station.   • Vergelijking tophuren winkelruimtes van 100‐200 m2 met een gelijk aantal passanten: De  hoogste berekende markthuurwaarde van winkelruimtes op het station met een  winkeloppervlakte van 100‐200 m2 is even hoog als de tophuurprijzen van winkelruimtes in de  binnenstad met een vergelijkbaar zo groot winkeloppervlakte en met een vergelijkbaar zo hoog  aantal passanten als in‐ en uitstappers op het station.    Het resultaat uit de laatste vergelijking maakt dat kan worden geconcludeerd dat er geen premie  op de markthuur in de binnenstad wordt betaald door retailers op het station. De combinatie  mobiliteit en vastgoed op het station levert dus geen extra hoge markthuurwaarde. Op het  station zijn vaak meer reizigers dan passanten in dezelfde stad/ plaats en de winkelruimtes zijn  op het station kleiner dan in de binnenstad. 

 

62

8.2. AANBEVELINGEN  Op basis van de conclusies uit dit onderzoek zijn vijf aanbevelingen geformuleerd voor NS en  twee voor retailers op het station. Ook zijn aanbevelingen voor verder onderzoek op een rij  gezet.    Aanbevelingen voor NS:  1. Verhoog de huur van winkels op het station. Zoals in het onderzoek naar voren is gekomen,  is de berekende markthuurwaarde momenteel circa 30% hoger dan de huidige contracthuur.  Hierdoor vloeit onnodig geld weg naar Niet‐NS‐huurders. Daarnaast maakt een te lage interne  huurafdracht aan NS‐huurders de eigen organisatie inefficiënt en moeilijk vergelijkbaar met  andere sectoren. Bij marktconforme huren zal de organisatie meer optimaliseren en effectiever  worden.      2. Creëer transparantie voor Niet‐NS‐huurders door (pro‐)actief vastgoedmanagement. Geef  winkelruimtes op het station in volledige concurrentie uit aan Niet‐NS‐huurders en biedt daarbij  zoveel mogelijk handvatten voor de retailers om inzicht te krijgen in de omzetpotentie van het  station. Voor nieuwe formules op het station zouden contracten op basis van omzethuur  geschikt zijn met oplopende staffels.    3. Zet in op innovatie van winkelformules van NS‐huurders, zodat de organisatie klaar is om  nieuwe concepten te introduceren en uit te rollen. Tracht daarbij een juiste balans te vinden  tussen de interne en externe activiteiten.     4. Creëer een stationsomgeving, waarbij de kansen voor de toekomst door de retailers kunnen  worden gerealiseerd. Hierdoor zullen de retailers hogere omzetten en winsten behalen, wat  verdere huurgroei mogelijk maakt. Denk daarbij niet alleen aan de ruimtelijke omgeving, maar  ook het ondersteunen en mogelijk maken van nieuwe concepten en trends. De stationsomgeving  is hiervoor met de relatief hoge en zekere aantallen passanten gedurende de gehele week zeer  geschikt.    5. Doe verder onderzoek naar de invloedsfactoren op de markthuurwaarde van stationsretail  om op niveau van individuele winkelruimtes de markthuurwaarde nauwkeuriger te kunnen  bepalen. De spreiding rond de in dit onderzoek berekende gemiddelde markthuurwaarden is  immers groot. Essentieel daarbij is dat meer nauwkeuriger data beschikbaar komt over de  invloedsfactoren ter bepaling van de markthuurwaarde. “Meten is weten.” De meer  gedetailleerde aanbevelingen voor verder onderzoek zijn na de aanbevelingen voor retailers  puntsgewijs beschreven.    Aanbevelingen voor retailers:  1. Nieuwe retailers dienen zich te realiseren dat op het station hogere omzetten en winsten  zijn te behalen, dan in reguliere winkels op de beste locaties in de binnenstad. Het in de  retailmarkt gebruikte exploitatiebeeld met kengetallen gebaseerd op de omzet zijn daardoor  niet te gebruiken.    2. Huidige retailers op het station dienen zich te realiseren dat nog vele kansen aanwezig zijn  voor toekomstige omzetgroei. De aanbeveling is dan ook: Maak meer gebruik van de  mogelijkheden die het station biedt als gevolg van grote hoeveelheid passanten die het station  heeft als gevolg van de dubbele functie van het station: transfer en commercie. Denk daarbij  verder dan alleen de winkelexploitatie. Het station biedt een mooi platvorm voor nieuwe  concepten en initiatieven.   

 

63

Aanbevelingen voor verder onderzoek:  • Doe meer onderzoek naar de invloedsfactoren op de markthuurwaarde van stationsretail. In  de masterthesis van Elshof is onderzoek gedaan naar de factoren, die van invloed zijn op de  (huur)waarde van stationsretail. Dit kwalitatieve onderzoek was exploratief van aard en dient  vanwege het beperkt aantal geïnterviewden te worden beschouwd als een eerste aanzet. Dit  onderzoek zou kwantitatief moeten worden uitgevoerd om aan te tonen wat de relatie is tussen  de verschillende invloedsfactoren en de huurwaarde van stationsretail. Dergelijk onderzoek  versterkt de resultaten op ieder niveau (macro‐, meso‐ en microniveau). Vanwege het feit dat  momenteel relatief weinig data beschikbaar is, wordt de volgende aanbeveling gedaan.   • Meet de invloedsfactoren op het station op een meer nauwkeurig niveau. Als meer data  beschikbaar komt over de invloedsfactoren dan kan de relatie van de invloedsfactoren verder  worden onderzocht. In dit onderzoek is de gemiddelde markthuurwaarde in klassen bepaald  (macro/ mesoniveau). Met meer gedetailleerde informatie op winkelniveau (microniveau) kan  de markthuurwaarde nauwkeuriger worden vastgesteld. Een dergelijke verfijning kan daarnaast  ook inzicht geven in de spreiding rond de gemiddelde markthuurwaarde op het station en per  winkelruimte.  • Meet met name de belangrijkste invloedsfactor, ‘het aantal passanten’, op een meer  nauwkeurig niveau. Op het station worden de looproutes van reizigers bepaald door het aantal  en de frequentie van aankomende en vertrekkende treinen. Periodiek ontstaat dus drukte, wat  een bijzondere dynamiek met zich meebrengt. Het stationsgebouw heeft ook vaak verschillende  in‐ en uitgangen, wat loopstromen splitst en samenbrengt. Daarnaast zijn er op het station niet  alleen treinreizigers, maar ook reizigers die met ander (openbaar) vervoer reizen en bezoekers  van het station. De hoeveelheid personen, de looproutes binnen het station en de behoeftes van  de verschillende klantgroeperingen kunnen onderwerp zijn van vervolgonderzoek.   • Herhaal dit onderzoek als met de oplevering van de Nieuwe sleutelprojecten nieuwe  huurcontracten in volledige concurrentie zijn afgesloten. Het aantal huurcontracten zal in de  komende jaren toenemen met het gereed komen van de Nieuwe Sleutelprojecten. Hierdoor zal  op de grote stations het aanbod aan winkelruimtes toenemen, wat invloed zal hebben op de  markthuurwaarde op deze stations. Daarnaast zullen retailtrends een steeds dominantere rol  gaan spelen op het station wat effect zal hebben op de markthuurwaarde.   • Maak het onderzoek naar de markthuurwaarde van stationsretail nauwkeuriger met de  berekening van de markthuurwaarde in de jaren voorafgaand aan het jaar 2010. De berekening  van de markthuurwaarde is in dit onderzoek gedaan met omzetgegevens van individuele  winkels uit 2010. De afwijking van dit jaar ten opzichte van voorgaande jaren is op een globaal  niveau gecorrigeerd over een beperkte periode. Een meer nauwkeurige berekening van de  markthuurwaarde in de voorgaande jaren kan het resultaat uit de berekening van de  markthuurwaarde in 2010 beïnvloeden.  • Tracht inzicht te krijgen in de oorzaak van het verschil in markthuur en contracthuur van  stationsretail. Op basis van dit onderzoek is niet duidelijk of het berekende verschil van 30%  komt door het niet kunnen verzilveren van de markthuur door de huurwetgeving of dat dit komt  doordat de markthuurwaarde van stationsretail moeilijk is vast te stellen.  • Doe onderzoek naar de verschillen en overeenkomsten van stationsretail met andere  vergelijkbare sectoren. De vergelijkingen met luchthavens en andere vergelijkbare sectoren  zouden ook nieuwe inzichten kunnen opleveren. Het artikel “Determinants of retail revenu for  today’s airports” van Volkova uit 2009 biedt hiervoor aardige invalshoeken. Daarnaast is  vergelijking van stationsretail op internationaal niveau aan te bevelen. Houd bij een dergelijk  onderzoek rekening met het feit dat de nationale wetgeving een grote rol kan spelen. 

 

64

BIBLIOGRAFIE  • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

 

Baarde, D.B. en De goede, M.PM. (2006) Basisboek Methoden en Technieken. Houten: Wolters‐ Noordhoff Groningen  Bedrijfschap Horeca en catering (2011). Homepage (www.kenniscentrumhoreca.nl), 14 juli  2011  Bolt, E.J. (2003). Winkelvoorzieningen op waarde geschat. Merkelbeek.  Buvelôt, S. (2007). Omzethuur en de waarde van winkelcentra. Amsterdam: Amsterdam  School of Real Estate.  EIM (2011). Homepage (www.eim.nl), 14 juli 2011  Elshof, B. (2008). Waardebepaling van stationswinkels. Groningen: Master Vastgoedkunde  Rijksuniversiteit Groningen.  First Formula (2011). Homepage (www.firstformula.nl), 14 juli 2011  FoodService Instituut Nederland (2011). Homepage (www.fsin.nl), 14 juli 2011  Foodstep (2011). Homepage (www.foodstep.com) , 14 juli 2011  Grapperhaus, J.J.M. (2009). Loyens&loeff Burgerlijk Wetboek, wetteksten 2009­2010.  Amersfoort: Sdu Uitgevers  Haringsma, J. (2002). Huurprijsniveaus winkels nauwkeurig te bepalen. Amsterdam: Property  Research Quarterly en WPM Groep  Hoofdbedrijfschap Detailhandel (2011). Homepage (www.hbd.nl), 29 juni.  Kuenen, B. (2008). De stationsomgeving als beleggingslocatie. Amsterdam: MRE  Masterproof.  Locatus (2011). Homepage (www.locatus.com), 14 juli 2011  Locatus (2011). Retail Facts 2011, Kengetallen over de Nederlandse Detailhandel. Woerden  Ministerie van Infrastructuur en Milieu (2003). Nieuwe Sleutelprojecten in aantocht. Den  Haag.  Ministerie van Infrastructuur en Milieu (2011). Ontwerp Structuurvisie Infrastructuur en  Ruimte. Den Haag.  Ministerie van Infrastuctuur en Milieu (2011). Homepage (www.rijksoverheid.nl), 26 mei.  Moerman, A.R. (2009). In de crisis een kans, Omzethuur in Nederland. Amsterdam:  Amsterdam School of Real Estate.  Mols, B.J. (2006) Hoe kun je appels met peren vergelijken? Amsterdam: MRE Masterproof.  NS (2011). Homepage (www.ns.nl), 26 mei.  NS Poort (2011). Homepage (www.nspoort.nl), 26 mei.   ProRail (2011). Homepage (www.prorail.nl), 26 mei.  Rosiers, F., des, Theriault, M., Menetrier, L. (2005). Spatial Versus Non­Spatial Determinants  of Shopping Center Rents: Modeling Location and Neighborhood ­ Related Factors. Quebec City,  Canada, Laval University.  Stichting ROZ Vastgoedindex en Investment Property Databank Ltd (2007). Definitielijst  ROZ/ IPD Vastgoedindex. Almere.  Strijker, K. (2011). Loop/huur quote. Amsterdam: researchpublicatie DTZ Zadelhoff.  Studiecentrum Snacks en Zoetwaren Benelux (2011). Homepage (www.ssz.nl), 14 juli 2011  Ten Have, G.M. (2007) Taxatieleer vastgoed 1. Groningen/Houten: Wolters‐Noordhoff.  Van Gool, P., Brounen, D., Jager P. en Weisz, R.M. (2007). Onroerend goed als belegging.  Groningen/Houten: Noordhoff Uitgevers.  Vereniging Raad voor Onroerende Zaken (2011). Homepage (www.roz.nl), 29 juni 2011.  Vermeer, G. (2009). Jaarboek detailhandel 2009. Rijswijk: Artoos drukkerijen.  Visser, R. (2009) Werk aan de winkel? Huurrecht middenstandsbedrijfsruimte. Amsterdam:  MRE Masterproof.  Vreenegoor, P., (2011). De belevingswaarde van de Nederlandse binnensteden. Amsterdam:  MSRE Masterproof. 

65

• •

Volkova, N. (2009). Determinants of retail revenue for today’s airports. Berlijn, Humboldt  University Berlin.  Volkova, N. (2009). Optimal Food & Beverage Mix at Full Service Airline and Low Cost Carrier  Terminals. Berlijn, Humboldt University Berlin. 

 

 

66

DEFINITIEOVERZICHT  • Aantal in­ en uitstappers: Het aantal in‐ en uitstappers is het aantal keren dat een station  wordt bezocht (in‐ en uittellingen), gecorrigeerd voor de dubbeltelling van het aantal niet  treinreizen (mensen die niet met de trein reizen en het station in‐ en uitlopen, hebben slechts 1  bezoekmoment, maar zijn twee keer geteld). Onder deze laatste categorie vallen onder andere:  – Zogenaamde interwijkers: ‘personen die het station gebruiken als doorgang’   – ‘Personen die iemand afhalen of wegbrengen’   – ‘Personen die naar het station komen om iets te kopen’.     De in‐ en uitstapcijfers komen tot stand uit de volgende bronnen:   – Verkoopinformatie (van kaartverkoop is bekend van waar naar waar)   – Klanttevredenheids (‘KTO’) onderzoek: continu wordt onderzoek uitgevoerd onder circa  80.000 reizigers per jaar, onder meer om de abonnementen te kunnen toedelen naar  herkomst en bestemming (niet uit kaartverkoop te traceren)   – Relatiematrix (geeft de stromen per corridor), maakt correctie mogelijk van  bovenstaande gegevens   – Incidentele tellingen, bijvoorbeeld de nieuwe stations, en stations waar onduidelijkheid  over bestaat   – GIS database ‘waar ligt de markt’ ondermeer voor de Business‐to‐business (‘B2B’) markt  (forenzen abonnementen).  • Brancheklasse: In dit onderzoek is de brancheklasse gedefinieerd als de indeling in klassen  op basis van de branche, waar de retailer toebehoort die de winkelruimte aanhuurt. De  brancheklassen Food, Non‐food en Horeca zijn te onderscheiden.  • Contracthuur (of huurprijs of huursom): Dit is de jaarhuur, exclusief servicekosten, BTW  en huurconcessies, zoals is vastgelegd in de huurovereenkomst.  • Comparatieve (of directe vergelijkende) methode: Een huurwaardebepaling‐methode,  die uitgaat van de vergelijking van de te taxeren huurwaarde van een bepaald winkelpand met  één of meerdere soortgelijke winkelpanden. Gezocht wordt naar winkelpanden met zoveel  mogelijk gelijkenis. Rekening wordt gehouden met aspecten als ligging, omvang,  transactietijdstip.  • Definitie Zeggenschap Infrastructuur (‘DZI’): De DZI is een privaatrechtelijke  overeenkomst, waarin het eigenaarschap van NS en ProRail in en rond stations is vastgelegd. De  DZI is geformuleerd bij de afsplitsing van ProRail van NS in 1995.  • Directe vergelijkende methode: zie comparatieve methode.  • Draagkrachthuur­methode: De draagkrachthuur‐methode is een huurwaardebepaling‐ methode, waarbij de huurwaarde wordt berekend uit de potentiële omzet die een retailer in de  winkelruimte zou kunnen genereren. De huurwaarde wordt berekend door de omzet van de  retailer te vermenigvuldigen met de huurquote.  • Gemengde infrastructuur (‘GI’): De GI is een term die is gedefinieerd in de Definitie  Zeggenschap Infrastructuur. Onder de GI wordt het stationsgebouw verstaan. NS is eigenaar van  de stationsgebouwen.  • Loopverbindingszone: De loopverbindingszone is een zone die specifiek voor de  stationsomgeving in Nederland is gedefinieerd door Bureau Spoorbouwmeester in het   Stationsconcept. In het Stationsconcept zijn vier stationsdomeinen zijn geïdentificeerd: een  aankomstdomein, een ontvangstdomein, een reisdomein en een verblijfdomein. De  loopverbindingszone verbindt de domeinen en is overal duidelijk herkenbaar, vindbaar en  voorziet in een snelle, veilige transfer.  • Herzieningshuur(waarde) of huurherzieningshuurwaarde: In dit onderzoek  gedefinieerd als de te verwachten haalbare jaarhuur van een verhuurde winkelruimte, exclusief  de door de huurder aangebrachte verbeteringen, die berekend wordt, gelet op het gemiddelde  van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse die zich hebben voorgedaan in  een tijdvak van vijf jaren voorafgaande aan de dag van het instellen van een vordering en die 

 

67

herleid zijn volgens de algemene ontwikkeling van het prijspeil sinds de dag waarop die  huurprijs gold tot aan die van het instellen van de vordering.   • Huurquote: De huurquote is de verhouding tussen de huur en de (winkel)omzet.  • Hub (Engelse begrip voor naaf): Het begrip komt uit de luchtvaartsector. Met een Hub  wordt een luchthaven bedoeld, waar men overstapt op andere vluchten, mogelijk van dezelfde  maatschappij. Ook een station kan worden aangeduid als een hub, omdat dit een punt is waar  personen kunnen overstappen tussen dezelfde of naar andere vervoersmiddelen.   • Huurwaarde (of economische huurwaarde of markconforme huurwaarde): In dit  onderzoek gedefinieerd als de te verwachten jaarhuur van hetzij een verhuurder hetzij een  onverhuurde winkelruimte, die bij aanbieding ten verhuur, op de voor het onroerend goed  meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding, door de meest biedende gegadigde zou zijn  besteed, exclusief servicekosten, BTW en huurconcessies.  • Huurwaardemethode (of ITZA methode): Deze huurwaardebepaling‐methode berekent  de huurwaarde op basis van dezelfde uitgangspunten als bij de directe vergelijkende methode,  echter hier wordt het vastgoedobject niet als één geheel beschouwd, maar wordt het  vastgoedobject in eenheden opgedeeld. Het opdelen in eenheden wordt ‘zonering’ genoemd,  waarbij de optimale oppervlakte als 100% wordt gekwalificeerd. De ITZA methode staat voor ‘In  Terms of Zone A’ en wordt vaak gebruikt voor de huurwaarde bepaling van winkelruimtes.   • Huurherzieningshuurwaarde: zie herzieningshuur.  • Interwijkers: Dit is de benaming die NS Poort hanteert voor personen, die het station  gebruiken om naar de andere kant van het spoor te komen. Het station is als het ware een  passage van de ene naar de ander wijk.  • ITZA methode: zie huurwaardemethode  • Nieuwe Sleutelprojecten: De Nieuwe Sleutelprojecten zijn grootschalige  ontwikkelingsplannen voor zes stations waar hogesnelheidstreinen (HST) in de toekomst  stoppen en hun omgeving: Amsterdam Zuidas, Arnhem, Breda, Den Haag, Rotterdam en Utrecht.  • Markthuur(waarde): In dit onderzoek gedefinieerd als de te verwachten jaarhuur bij de  verhuur van een onverhuurde winkelruimte, die op het meetmoment in de markt kan worden  behaald volgens de opgave van de taxateur, uitgaande van een optimale marketing en verhuur  aan de meest biedende gegadigde en exclusief servicekosten, BTW en eventuele huurconcessies,  zoals huurvrije perioden en bijdragen in de inrichting.  • Meervoudige regressiemethode: Een huurwaardebepaling‐methode, waarbij op basis van  veel transactiegegevens samenhang wordt berekend tussen geïdentificeerde variabelen. Deze  methode is vergelijkbaar met de comparatieve methode, echter met meer data van  invloedsfactoren over meer referentieobjecten.  • Overall methode: De overall methode is een huurwaardebepaling‐methode, waarbij  vergelijking wordt gezocht met winkelruimtes die vergelijkbaar zijn wat betreft  winkelvloeroppervlakte op de begane grond. De nuancering van de huurprijs op basis van  frontbreedte, vorm, toegankelijkheid, etc. is bij deze methode niet aan de orde.  • Railverkeers­ en vervoersinfrastructuur (‘RVVI’): De RVVI is een term die is gedefinieerd  in de Definitie Zeggenschap Infrastructuur. Onder de RVVI worden de perrons, tunnels en  trappen verstaan. ProRail is eigenaar van de RVVI en NS heeft het commercieel exploitatierecht  van de RVVI.  • Return­on­sales (afgekort: ‘ROS’): Engels voor het resultaat als percentage van de omzet  (voor interest en belasting).   • Stationsconcept: Het Stationsconcept is een openbare visie, ontwikkeld door Bureau  Spoorbouwmeester.  • In­ en uitstappersklasse: In dit onderzoek is de in‐ en uitstappersklasse gedefinieerd als de  indeling op basis van het aantal in‐ en uitstappers per werkdag.   • Standkwaliteitklasse: In dit onderzoek is de standkwaliteitklasse gedefinieerd als de  indeling op basis van de ligging van de stationsretailruimte binnen het station. Onderscheid is  gemaakt tussen standkwaliteit A en B. Standkwaliteit A betreft stationsretail dat zich in de 

 

68

loopverbindingszone bevindt en Standkwaliteit B betreft stationsretail dat zich buiten de  loopverbindingszone bevindt.  • Spoorbeeld: Het Spoorbeeld is een visie over hoe de stationshal, perrons, de  stationsomgeving en de treinen er uit dienen te zien. NS en ProRail hebben Bureau  Spoorbouwmeester benoemd voor de ontwikkeling van het Spoorbeeld.  • Spoorbouwmeester: Voor de ontwikkeling van de visuele identiteit van het spoor  formuleert de Spoorbouwmeester vanuit een onafhankelijke positie een visie op het Spoorbeeld.  NS en ProRail benoemen een Spoorbouwmeester.   • Spoorwegwet: De Spoorwegwet regelt in Nederland de aanleg, het beheer, de  toegankelijkheid en het gebruik van spoorwegen alsook het verkeer over spoorwegen. De  huidige Spoorwegwet is bij de afsplitsing van ProRail van de Nederlandse spoorwegen op 23  april 2003 vastgesteld en op 1 januari 2005 in werking getreden. De vorige Spoorwegwet was  van 1875. De huidige Spoorwegwet is opgesteld onder verantwoordelijkheid van de minister  van het toenmalige Ministerie van Verkeer en Waterstaat. In de Spoorwegwet is enerzijds de  verantwoordelijkheid voor de infrastructuur en anderzijds de verantwoordelijkheid voor het  vervoer vastgelegd.  • Transfer: De transfer is de ruimte van de openbare weg naar de trein inclusief bijbehorende  voorzieningen, zoals wachtruimtes en fietsenstallingen, bewegwijzeringen en  presentatiemiddelen.  • Verhuurbaar vloeroppervlakte (wvo): Het verhuurbaar oppervlak van een object is het  gebruiksoppervlak van het object vermeerderd met de "correctie glaslijn". Deze correctie wordt  berekend door van de raamopeningen in de buitenbegrenzingen de afstand tussen de meetlijn  voor de netto‐vloeroppervlakte en de binnenkant van het glas op 1,5 m boven de vloer te  bepalen en te vermenigvuldigen met de breedte van deze glasopeningen. De meting vindt plaats  op basis van NEN 2580. Hierbij dienen oppervlakten van schalmgaten en vides met een groter  oppervlak dan 4 m² niet mee te worden genomen, maar tevens dienen de ruimten voor verticaal  transport en (eventueel) ruimten voor (gemeenschappelijk) sanitaire ruimten, horizontaal  verkeer en installaties in mindering te worden gebracht (ROZ/ IPD Vastgoedindex, 2007).  • Winkelvloeroppervlakte (wvo): Onder winkelvloeroppervlakte (wvo) wordt verstaan de  in de winkel voorkomende oppervlakte bedoeld voor de uitstraling en de verkoop van  detailhandelsartikelen. Dit is in het algemeen de (inpandige) voor het publiek zichtbare en  toegankelijke vloeroppervlakte inclusief die van de eventueel voorkomende etalage, vitrine,  tochtsluis, toonbank‐ en kassaruimte (plus de loopruimte voor het personeel daarachter)  alsmede de oppervlakte ten behoeve van schappen, paskamers, winkelwagens en lege dozen  (Bolt, 2003, pg. 145).  • Winkelgebruiksoppervlakte (wgo): Van winkelgebruiksoppervlakte (wgo) is sprake  indien bij de wvo wordt opgeteld de ruimte voor uitsluitend personeel (zoals sanitair en  kantine) en de oppervlakte ten behoeve van eventueel magazijn/opslag, bedrijfskantoor,  portiek, ambacht, reparatie alsmede van de distributieruimte voor de verwerking van  bestellingen evenals van de ruimte van de door personeel bediende diepvries‐ en koelcellen.  Dragende binnenwanden en ruimtes groter dan 0,5 m2 oppervlakte ten behoeve van vrijstaande  kolommen resp. van het bedienen van gebouwinstallaties of schachten ten behoeve van  leidingen, ruimten die aan weersinvloeden onderhevig zijn (bijv. met afdak overdekte ruimten  bij tuincentra en bouwmarkten), buitenbergingen en stallingruimten als ook ruimten groter dan  4 m2 betreffende vides, trappengaten, trappenhuizen, schalmgaten en liftkokers behoren niet tot  de wvo of wgo (Bolt, 2003, pg. 145).  • 7:290 BW­bedrijfsruimte: Het Burgerlijk wetboek definieert het begrip bedrijfsruimte.  Onder een bedrijfsruimte volgens wordt verstaan een gebouwde onroerende zaak of een  gedeelte daarvan, die krachtens overeenkomst van huur en verhuur, bestemd is voor ofwel de  uitoefening van een klein handelsbedrijf, van een restaurant‐ of cafébedrijf, van een afhaal‐ of  besteldienst of van een ambachtsbedrijf, een en ander indien de verhuurde ruimte een voor  publiek toegankelijk lokaal voorrechtstreekse levering van roerende zaken of voor 

 

69

dienstverlening aanwezig is, ofwel is bestemd voor de uitoefening van een hotel‐ of  kampeerbedrijf (art. 7:290 lid2 BW). 

 

70