De huishuren in België, 1800-1920, voorstelling van een databank.
by
Yves SEGERS
Quantitative Economic History
Center for Economic Studies Discussions Paper Series (DPS) 99.15 http://www.econ.kuleuven.be/ces/discussionpapers/default.htm
June 1999
DE HUISHUREN IN BELGIE, 1800-1920. DATABANK
VOORSTELLING VAN EEN
door
Yves SEGERS*
Abstract Deze paper draagt de bouwstenen aan voor een diepgaande analyse van de huurprijsontwikkeling in enkele Belgische steden gedurende de jaren 1800-1920. Nieuw onderzoek in archieven van openbare instellingen (OCMW’s en steden), gecombineerd met reeds gepubliceerd cijfermateriaal, leverde een uitgebreide databank op met huurprijsgegevens van acht Vlaamse en Waalse steden: Antwerpen, Brugge, Brussel, Gent, Kortrijk, Leuven, Luik en Namen. Aan de hand van deze data werden -volgens de methode van een schakelindex- stedelijke indices berekend. Deze vormden op hun beurt de basis voor de berekening van een nationale huurprijsindex.
Workshop in Quantitative Economic History Center for Economic Studies Katholieke Universiteit Leuven
Juni 1998
*Dank aan prof. dr. Erik Buyst, prof. em. dr. Herman Van der Wee en de leden van de werkgroep Kwantitatieve Economische Geschiedenis voor hun kritische bemerkingen bij een eerdere versie van deze tekst.
De huishuren in België, 1800-1920
INHOUDSTAFEL
Inleiding 1. Bronnen 2. Methodologie 3. Woningmarkt en wetgeving in de “lange 19de eeuw” 4. De huurprijsindices: een analyse 5. Besluit 6. Bibliografie 7. Bijlagen
2
De huishuren in België, 1800-1920
3
INLEIDING
Het belang van huurprijzen, en prijzen tout court, voor de kennis van de sociaaleconomische geschiedenis is niet gering1. De ontwikkeling van de huurprijzen oefende een aanzienlijke invloed uit op het uitgavenpatroon van de huurder en zijn koopkracht, vermits de woningbehoefte essentieel is. De vraag naar huisvesting is weinig prijselastisch. De huurder kan immers moeilijk zijn vraag naar een onderdak opgeven wanneer de prijzen toenemen. Hij kan hoogstens zijn toevlucht zoeken in substitie. Maar dit alternatief, dat kan bestaan uit het verhuizen naar een meer bescheiden huurwoning of het aankopen van een eigen woning, zorgt voor behoorlijk wat extra-kosten. De uitgaven voor huisvesting waren trouwens niet gering. Chris Schroeven raamde hun aandeel in de totale gezinsbestedingen omstreeks 1920 op 15%. Aan de vooravond van de Tweede Wereldoorlog zou dit reeds zijn opgelopen tot 25%2. Voor de eigenaars van de woningen betekenden de huishuren een vorm van vergoeding voor in het verleden gedane investeringen (bouw, onderhoud en allerlei kosten). De huren vervullen een niet geringe invloed op hun inkomen en op nieuwe investeringen in de bouwsector. Lage relatieve huurprijzen schrikken potentiële beleggers af, terwijl hoge huurprijzen een belangrijke stimulans voor de bouwsector betekenen. Hoge relatieve huurprijzen maken woningen niet alleen tot een interessante belegging, maar moedigen de huurders in zeker mate aan om zich een eigen woning aan te schaffen3. Ondanks het belang ervan hebben sociaal-economisch historici relatief weinig aandacht besteed aan de ontwikkeling van de huurprijzen in België in het verleden. Tot op heden werden huurprijsindices van slechts enkele steden gepubliceerd. De nadruk lag hierbij bovendien op het Ancien Regime en het interbellum4. Voor de 19de eeuw zijn slechts een drietal studies verschenen. Etienne Scholliers, die in België als eerste met dit soort onderzoek startte, bestudeerde de huishuren in Antwerpen tot 1873. Peter Scholliers nam de ontwikkeling van de Gentse huishuren in de tijdsspanne 1796-1925 onder de loep. Patricia Van den Eeckhout bekeek de situatie in Brussel voor wat betreft de periode 1800-
1
Over het belang van prijzen en lonen zie: C. Vandenbroeke, “Prijzen en lonen als sociaal-economische Handelingen der Maatschappij voor Geschiedenis en Oudheidkunde te Gent, XXXVI, 1982, 103-137; H. Van der Wee, “De geschiedenis van prijzen en lonen. Terugblik en toekomstperspectief”, in Arbeid in veelvoud. Een huldeboek voor Prof. Dr. J. Craeybeckx en Prof. Dr. E. Scholliers. Brussel, 1988, 252-259 2
C. Schroeven, Consumer expenditure in interwar Belgium: the reconstruction of a database. Brussel, 1994, 260. (Studies in Belgian Economic History IV) 3 A. Leeman, De woningmarkt in België (1890-1950). Kortrijk, 1955, 17-30 en 114-115. 4 Negentiende eeuw: F. Masson, “Huishuren te Brugge (1500-1796)”, in C. Verlinden, Dokumenten voor de geschiedenis van prijzen en lonen in Vlaanderen en Brabant, deel III (XVIe-XIXe eeuw). Brugge, 1972, 394; D. Van Rijssel, De Gentse huishuren tussen 1500 en 1795. Bijdrage tot de kennis van de conjunctuur van een stad. Brussel, 1967; idem, “Huishuren te Gent (1500-1795)”, in C. Verlinden, Dokumenten voor de geschiedenis van prijzen en lonen in Vlaanderen en Brabant, deel II (XVIe-XIXe eeuw). Brugge, 1965, 163353. Interbellum:A. Henau, De Belgische huishuren gedurende het interbellum. Leuven, 1991. (CES Workshop on Quantitative Economic History. Research Paper 91.01)
De huishuren in België, 1800-1920
4
19135. De voorhanden zijnde 19de eeuwse nationale huurindex was bijgevolg gebaseerd op de prijsevolutie in slechts twee (gedeeltelijk drie) steden. Het ging bovendien uitsluitend om grote, Vlaamse steden. De opzet van deze paper bestaat er dan ook in om een meer uitgebreide, evenwichtige huurindex voor België op te stellen. Er werden met dat oogpunt nieuwe huurprijsgegevens verzameld van kleinere en grotere Vlaamse en Waalse steden. Drie belangrijke onderzoeksvragen worden op basis van deze databank beantwoord. 1) Hoe evolueerde de nationale huurindex in België gedurende de “lange 19de eeuw”? 2) Welke verschillen of overeenkomsten kunnen worden vastgesteld tussen de diverse onderzochte steden 3) Welke factoren determineerden het huurprijsverloop? Deze paper is opgebouwd uit vijf hoofdstukken. Het eerste hoofdstuk beschrijft de zoektocht naar geschikt cijfermateriaal en stelt de gebruikte archiefbronnen voor. In het tweede hoofdstuk wordt ingezoemd op de gehanteerde methodologie (gewone index of schakelindex). De representativiteit van het verzamelde huizenbestand wordt eveneens uitvoerig gecontroleerd en besproken. Vervolgens komen in een derde hoofdstuk de belangrijkste ontwikkelingen op de woning- en huurmarkt in de hier bestudeerde periode aan bod, evenals de vigerende huurwetgeving. De analyse van de gereconstrueerde nationale en stedelijke huurindices gebeurt in het vierde hoofdstuk. Het huurprijsverloop wordt er geconfronteerd met belangrijke determinanten als bevolkings- en gezinsontwikkeling, de bouwactiviteit en economische factoren. Een algemeen besluit vat de voornaamste conclusies uit deze studie samen. De bijlagen, die zeer omvangrijk zijn, bevatten de volledige databank die aan de basis lag van alle uitgevoerde berekeningen.
5
E. Scholliers, “Prijzen en lonen te Antwerpen en in het Antwerpse (16e-19e eeuw)” in C. Verlinden, Dokumenten voor de geschiedenis van prijzen en lonen in Vlaanderen en Brabant, deel II (XVIe-XIXe eeuw). Brugge, 1965, , 641-?; P. Van den Eeckhout en P. Scholliers, De Brusselse huishuren: 1800-1940. Brussel, 1979 (Centrum voor Hedendaagse Sociale Geschiedenis. Prijzenreeks 1) en G. Avondts en P. Scholliers, Gentse prijzen, huishuren en budgetonderzoeken. Brussel 1977. (Centrum voor Hedendaagse Sociale Geschiedenis. Dossier 5).
De huishuren in België, 1800-1920
5
1. BRONNEN6 Het reconstrueren van een huurprijsindex van een land, een stad of een gemeente is geen eenvoudige opdracht. Er kan pas sprake zijn van een degelijk onderbouwde index wanneer er voldoende langdurige observaties zijn verzameld. Dat is echter in vele gevallen een moeilijke, zelfs onoverkoombare opdracht. Tijdens het onderzoek bleek reeds vlug dat het bij gebrek aan prijsgegevens onmogelijk was om voor de plattelandsgemeenten en de meeste kleine steden een huurindex op te stellen. Jammer genoeg kon evenmin voor de meeste Waalse steden evenmin voldoende materiaal worden teruggevonden. De zorg voor het archief lijkt in het zuiden van het land vrij gering. Enkele belangrijke 19de eeuwse industriële groeipolen zoals Verviers, Bergen en Charleroi, blijven noodgedwongen onbesproken in deze studie. Het archiefmateriaal dat de tand des tijds doorstond, was bovendien zeer moeilijk toegankelijk. De huurindex van Luik kon pas worden opgesteld nadat alle registers (een 300-tal) van het niet-geordende C.P.A.S.-archief, dat wordt bewaard in het plaatselijke rijksarchief, stuk voor stuk waren doorgenomen. De zoektocht naar prijsgegevens van huizen verhuurd door particulieren bleef zonder succes. De geconsulteerde archieven van notarissen, van vermogende families en/of van (sociale) woonmaatschappijen leverden echter geen bruikbaar materiaal op. De teruggevonden data verschaften bijna uitsluitend de huurprijs op slechts één welbepaald tijdstip, terwijl langetermijnreeksen noodzakelijk zijn. Het cijfermateriaal opgenomen in de diverse 19de eeuwse onderzoeken over de woonomstandigheden van de Belgische arbeiders en de budgetenquêtes, lijdt trouwens aan dezelfde tekortkoming7. Een alternatieve invalshoek, die gebruik maakt van prijsvermelden in huuradvertenties in lokale kranten, boekte evenmin resultaten. De advertenties geven slechts uitzonderlijk de gevraagde huurprijs op8. Deze studie is bijgevolg, net zoals de eerder gepubliceerde databanken, gebaseerd op het huurbeleid van enkele openbare instellingen. De belangrijkste dataleveranciers waren de Burelen van Weldadigheid en de Burgerlijke Godshuizen. Beide instellingen werden in (bijna) elke Belgische gemeente opgericht kort na de Franse Revolutie. De Weldadigheidsburelen (of Bureaux de Bienfaisance) steunden de behoeftigen met geld en vooral levensnoodzakelijke producten zoals voedsel, kleding, steenkool, enz. De Burgerlijke Godshuizen (of Hospices Civils) stonden in voor de verzorging van zieken, gebrekkigen en bejaarden in instellingen, zoals gasthuizen, godshuizen en gestichten. Beide instanties beschikten van oudsher over een uitgebreid patrimonium: gronden, boerderijen, huizen, ed. Niet zelden werden deze goederen bekomen door schenking9. De Burelen van Weldadigheid en de Burgerlijke Godshuizen smolten met de wet van 25
6
Een deel van het bronnenonderzoek werd reeds begin jaren 1990 verricht door Anne Henau. Zij verzamelde een belangrijk deel van de Leuvense en Antwerpse data voor de periode 1830-1914. 7 Seebohm Rowntree, Comment diminuer la misère. Etudes sur la Belgique. Parijs, (1910), 448; H. de Royer de Dour, Les habitations ouvrières en Belgique. Essai d’étude d’économie sociale. Brussel, 1890. 8 Voor een voorbeeld van deze invalshoek zie o.a. R.A. Margo, “The Rental Price of Housing. In New York The Journal of Economic History, 3, 1996, 605-625. 9 De families Lacroix en Dubois legateerden op het einde van de 19de eeuw bijvoorbeeld elk een tiental burger- en handelshuizen aan het Bureel van Weldadigheid van Luik.
De huishuren in België, 1800-1920
6
maart 1925 samen. De nieuwe organisatie, de Commissie voor Oenbare Onderstand (C.O.O.) nam alle taken over10. Het basismateriaal voor het berekenen van de individuele stedelijke huurprijsindices werd hoofdzakelijk geput uit de huishuurregisters en/of de jaarrekeningen van beide instellingen. In het geval van Brugge en Kortrijk werden ook enkele woonhuizen in het bezit van de stedelijke overheid toegevoegd aan het bestand. Dit tijdrovende archiefonderzoek leverde nieuwe huurprijsindices op voor de volgende Vlaamse en Waalse steden: Antwerpen11, Leuven, Brugge, Kortrijk, Luik (allen tot 1920) en Namen (tot 1870). De bewaarde huishuurregisters vermelden per wooneenheid (huis, appartement, kamer) de evolutie van de jaarlijkse huurprijs ingaande op de dag van een nieuw contract en/of een prijswijziging. Elk huishuurregister bestrijkt enkele decennia. Het cijfermateriaal voor Brugge en deels ook voor Kortrijk werd bij gebrek aan dergelijke registers geput uit de jaarlijks bijgehouden inkomsten- en uitgavenboeken. De huishuurregisters bevatten naast de prijsgegevens ook meer kwalitatieve informatie betreffende de huurder en/of het verhuurde goed. Alle bronnen, behalve voor Brugge en Kortrijk, vermelden vanaf de tweede helft van de 19de eeuw vrij nauwgezet het beroep van de huurder(s). Dankzij deze informatie kan men zich een idee vormen van de sociale standing van het huis. Het Antwerpse archiefmateriaal maakte bovendien een onderscheid tussen woonhuizen (werkmanswoning of bedienden/burgershuizen) en handelshuizen. De meest recente registers uit Antwerpen en Luik lichten daarnaast de onderzoeker in over de oppervlakte van de verhuurde eigendom (woning en tuin). De registers van Luik, Brugge, Leuven, Antwerpen en Kortrijk vermelden naast de contractueel vastgelegde huurprijs ook de in werkelijkheid ontvangen huurgelden. Dat maakt het mogelijk de betalingen te toetsen aan de afgesproken huurprijs en wanbetalers en periodes van leegstand te traceren. In de meeste gevallen betaalde de huurder elke trimester of semester het overeenstemmend bedrag.
10
Y. Segers, Zusters in het wit. De gasthuiszusters augustinessen van Boom, 1846-1996. 150 jaar ziekenzorg in de Rupelstreek. Leuven, 1996, 25 en 35-36. 11 De Antwerpse huurindex van E. Scholliers werd niet overgenomen omdat hij slechts liep tot 1873. De huishuurregisters werden voor de periode 1800-1920 (opnieuw) volledig doorgenomen. Een aantal huizen die Scholliers niet had opgenomen, werden aan het bestand toegevoegd.
De huishuren in België, 1800-1920
7
2. METHODOLOGIE
2.1. Het verzamelen van de data Hoe werd er concreet te werk gegaan? De jaarlijkse huurprijs werd per wooneenheid en per burgerlijk jaar overgenomen uit de registers of de jaarboeken. Doorgaans waren de huren uitgedrukt in Belgische franken, soms ook in Nederlandse of Brabantse guldens. Indien nodig werden ze omgerekend in de hier gehanteerde eenheidsmunt: Belgische franken. Een probleem stelde zich bij het overgaan van de ene huurprijs naar de andere. Indien de prijswijziging samenviel met het begin van het kalenderjaar, werd de nieuwe huurwaarde zonder meer overgenomen. De huurprijs veranderde evenwel dikwijls in de loop van het burgerlijk jaar. In deze gevallen werd een gemiddelde jaarlijkse huurprijs berekend op basis van het aantal maanden en/of weken waarin de oude prijs nog van kracht was en het aantal weken en/of maanden waarin reeds de nieuwe prijs gold. Indien een huis of appartement gedurende een bepaalde periode onverhuurd bleef, werd de oude prijs gewoon doorgetrokken tot op het ogenblik dat de nieuwe prijs in voege kwam. De op deze manier bekomen jaarlijkse huurprijzen werden steeds tot op de eenheden afgerond. De huurprijzen bevatten in een (weliswaar zeer beperkt) aantal gevallen niet alleen de werkelijke huursommen, maar ook enkele bijkomende lasten zoals brandverzekering, belasting op ramen en deuren, enz. Het bronnenmateriaal maakte een opsplitsing huursom/huurlast niet altijd mogelijk. Er dient bovendien te worden opgemerkt dat de verzamelde data de aan de hoofdverhuurder verschuldigde huursommen betreffen. Ze houden dus geen rekening met wanbetalers, noch met hogere huurprijzen aan onderhuurders. Vooral dit laatste aspect noopt tot voorzichtigheid vermits het onderverhuren in de 19de eeuw (en zelfs later) een wijdverspreid gebruik was. Niet alle verhuurde huizen kwamen in aanmerking voor het opstellen van de index. Huizen uit het begijnhof voor een lange periode verhuurd aan religieuzen, of woningen verhuurd tegen een symbolische prijs aan personeelsleden van de Burelen van Weldadigheid en de Burgerlijke Godshuizen, werden wegens hun weinig representatief karakter buiten beschouwing gelaten. Huurgegevens die een periode korter dan negen jaar besloegen, kwamen evenmin in aanmerking. Het bestand bevat bovendien alleen huizen, kamers of appartementen die overduidelijk een functie als woon- en verblijfplaats vervulden. Kelders, pakhuizen, magazijnen, vergaderlokalen, ed. werden niet opgenomen in het bestand. Huizen die grondige verbouwingen of uitbreidingen ondergingen, werden na de werkzaamheden -wanneer een aangepaste prijs gold- ingeschaald als nieuwe eenheden. Hetzelfde gebeurde met huizen die werden afgebroken en op dezelfde plaats herbouwd. Uiteindelijk werden voor de acht bestudeerde steden 1643 verschillende wooneenheden verzameld. Tabel 1 geeft de cijfers weer per stad. Zoals verwacht konden voor de grote steden de meeste huurgegevens worden teruggevonden. De Burgerlijke Godshuizen en Burelen van Weldadigheid beschikten er over een groter onroerend patrimonium. Het was bovendien zo dat in deze steden bijna alle huizen effectief werden verhuurd. In Kortrijk en Brugge stelden de Burgerlijke Godshuizen en de Burelen van Weldadigheid vele (vooral kleine) huisjes gratis ter beschikking van de meest behoeftigen. Ondanks een intensieve zoektocht kon voor de stad Namen slechts een miniem aantal data worden teruggevonden en dat slechts voor een beperkte periode (1800-1870). De meeste huizen werden er naar het midden van de 19de eeuw verkocht aan particulieren.
8
Tabel 1. Totaal aantal verzamelde wooneenheden per stad Antwerpen 183 Kortrijk 97 Brugge 128 Leuven 147 Brussel 476 Luik 238 Gent 351 Namen 23 Bron: Van den Eeckhout en Scholliers, op.cit., 7; Avondts en Scholliers, op.cit., 57; eigen databank (zie bijlagen).
2.2. De representativiteit van het bestand De herkomst van het in deze studie gehanteerde bronnenmateriaal is weinig gediversifieerd. Bijna alle in het bestand opgenomen huizen werden verhuurd door een openbare instelling. Dat wil echter niet zeggen dat de data niet representatief zouden zijn. De Burelen van Weldadigheid en de Burgerlijke Godshuizen bezaten doorgaans zowel goedkope arbeiderswoningen als chique burgerhuizen, handelspanden (winkels, cafés, zelfs hotels) en woningen voor de middenklasse. In Brugge, Kortrijk en Leuven domineerden evenwel de goedkopere huizen. Dat euvel kon enigszins worden verholpen door de woonhuizen in het bezit van de stedelijke overheid mee op te nemen in het bestand. Het weze echter duidelijk dat de gereconstrueerde huurindex van deze steden vooral één bepaald segment van de huurmarkt voorstelt, met name dat van de eerder goedkope huurhuizen. De vrees dat deze huurindex anders zou evolueren dan de index van de particuliere huurmarkt lijkt nochtans ongegrond. Het feit dat het huisjesmelken niet in de filosofie van beide openbare instellingen paste, kan hooguit iets in het prijsniveau schelen, maar niet in de evolutie van de huurindex. Bovendien vormde de verhuur van huizen een voorname bron van inkomsten voor de Burelen van Weldadigheid en de Burgerlijke Godshuizen. Bij de vaststelling van de huurprijzen werd dan ook rekening gehouden met de gangbare marktvoorwaarden. Het archiefonderzoek wees daarenboven uit dat in alle bestudeerde steden diverse huizen, in het bezit van bovenstaande instellingen, openbaar werden verhuurd. Daarnaast bevestigden de studies van Anne Henau en Erik Buyst dat de Commissies voor Openbare Onderstand tijdens het interbellum hun onroerend eigendom wel degelijk aan de heersende marktvoorwaarden verhuurden en de wettelijk toegestane prijsverhogingen toepasten12. De sociale en geografische representativiteit van het verzamelde huizenbestand werd in de mate van het mogelijke voor elke stad gecontroleerd. Aan de hand van de opgegeven beroepen en/of het type woning kon worden nagegaan of elke beroepsgroep of sociale klasse voldoende was vertegenwoordigd. De opgave van de straatnaam, of in sommige gevallen een vage plaatsomschrijving, maakte het mogelijk de verspreiding van de huizen in elke stad na te gaan. De ligging speelde immers een niet onbelangrijke rol in de bepaling van de huurwaarde van een huis. De huurder genoot niet alleen van de diensten van de gehuurde woning, maar eveneens van verschillende aan de omgeving verbonden 12
E. Buyst, Het inkomen uit onroerend vermogen toevloeiend aan particulieren: België, 1920-1939. Leuven, 1994, 17. (CES Workshop on Quantitative Economic History. Research Paper 94.01); A. Henau, op.cit.,1718.
De huishuren in België, 1800-1920
9
faciliteiten, zoals waterleiding, riolering, nabijheid van werk of openbaar vervoer, en van het sociaal prestige van de buurt. Het was niet mogelijk om elke woning te lokaliseren. De huishuurregisters en jaarboeken vermelden voor de eerste decennia van de 19de eeuw soms geen straatnaam. Een huisnummer wordt vóór de jaren 1870-1880 nauwelijks vermeld. Het adres (straatnaam en huisnummer) van eenzelfde woning veranderde daarenboven soms verschillende keren in de onderzochte tijdsspanne. Dat zorgde af en toe voor een “identificatieprobleem”. In de databanken, opgenomen als bijlage, wordt steeds de laatst gangbare straatnaam of het laatst geldende huisnummer genoteerd.
2.3. Een bewuste keuze: de schakelindex De hier gepresenteerde huurindices werden opgebouwd aan de hand van een schakelindex, een methode die ontwikkeld is door Etienne Scholliers in zijn studie over de Antwerpse huishuren13. Deze techniek, die werkt met een opschuifbaar basisjaar, is bij uitstek geschikt voor de constructie van een huurindex over langere termijn waarbij de samenstelling van het huizenbestand voortdurend wijzigt. Dankzij deze werkwijze kunnen de huurprijsgegevens van recent verworven huizen op gelijk welk moment aan de index worden toegevoegd. Bij een gewone index is dat niet mogelijk, omdat het basisjaar steeds hetzelfde blijft. Een schakelindex maakt het m.a.w. mogelijk een groter aantal huizen in aanmerking te nemen. Ook de nieuwbouw, toch een belangrijke factor in het bepalen van de geldende huurprijzen, kan alzo in rekening worden gebracht. Beide factoren zijn van cruciaal belang vermits de betrouwbaarheid van het totale indexcijfer afhankelijk is van het totaal aantal opgenomen eenheden en de diversiteit van het bestand. Tabel 2 geeft voor elke stad het minimum, maximum en gemiddeld aantal eenheden waarop de index jaarlijks is gebaseerd. Het is meteen duidelijk dat de grootte van het huizenbestand zeer sterk fluctueerde gedurende de bestudeerde periode. Een jaarlijks overzicht van het huizenbestand, met opgave van het aantal weggegvallen en nieuw ingeschaalde wooneenheden, wordt voorgesteld in tabel B2 (bijlagen).
Tabel 2. Minimale, maximale en gemiddelde grootte van het huizenbestand per stad Antwerpen 16/125/86 Kortrijk 16/65/44 Brugge 23/53/42 Leuven 19/110/83 Brussel 32/214/109 Luik 37/109/59 Gent 72/141/106 Namen 4/14/10 Bron: Van den Eeckhout en Scholliers, op.cit., 104-214; Avondts en Scholliers, op..cit.,148150; eigen databank (zie bijlagen).
Het principe van een schakelindex werkt als volgt. De huurprijzen van de eenheden die in een gekozen basisjaar X voorkomen, worden in de index omgezet met als basis 100. Vervolgens wordt het rekenkundig gemiddelde van alle individuele indices voor het basisjaar X berekend, met als resultaat (uiteraard) 100. Het indexcijfer van de totale groep eenheden komt in het jaar X+1 overeen met het rekenkundig gemiddelde van alle indices 13
E. Scholliers, op.cit., 645-649.
De huishuren in België, 1800-1920
10
van het jaar X+1. De nieuwe huizen, die in het jaar X+1 voor het eerst voorkomen, krijgen een indexcijfer toegewezen dat gelijk is aan het gemiddelde indexcijfer van het jaar X+1. De absolute huurprijzen van de nieuwe eenheden worden vervolgens omgerekend tot indices met als basis het gemiddelde indexcijfer van het jaar X+1. Pas vanaf het volgende jaar (X+2 dus) bepalen de indices van de nieuwe huizen mee de totale index. De berekening verloopt volgens deze methode verder, jaar in jaar uit. In de literatuur werd reeds gewezen op een belangrijk nadeel van de schakelindex. Het plots wegvallen of inschakelen van een grote hoeveelheid huizen zou de index in belangrijke mate kunnen verstoren, zonder dat er zich in werkelijkheid een daling of een stijging van de huurprijs voordeed14. Deze bewering werd voor Leuven en Antwerpen gecontroleerd15. Op basis van de beschikbare data werd zowel een schakel- als een gewone index opgesteld. Het resultaat van deze oefening (zie grafiek 1) bewijst zonder meer dat de verschillen tussen beide benaderingen zeer gering zijn. De algemene trend blijft voor de twee steden gelijk. De Antwerpse gewone index vertoont de belangrijkste afwijkingen: in de jaren 1830-1840 en 1875-1913 bevindt de gewone index zich op een iets hoger peil dan de schakelindex. Het verschil bedraagt maximaal 9%. De voor Leuven berekende indices zijn quasi identiek. De schakelindex is m.a.w. een geschikt alternatief voor de gewone indexberekening, temeer omdat voor een aantal steden niet genoeg langetermijnobservaties -noodzakelijk voor het berekenen van een representatieve gewone huurindex- konden worden verzameld.
Grafiek 1. Vergelijking gewone index vs. schakelindex voor Leuven en Antwerpen, 1830-1913 (1830=100)
14
A. Henau, op.cit., 5. Zij maakte in haar studie uitsluitend gebruik van huizen die gedurende de hele periode werden verhuurd. Nieuwbouw kwam niet in aanmerking. Dankzij dit homogeen, in de tijd niet wijzigend huizenbestand kon zij een gewone index opstellen. 15
Deze oefening was alleen mogelijk voor Antwerpen en Leuven omdat uitsluitend voor deze twee steden voldoende huizen in het bestand zaten die gedurende de ganse tijdsspanne 1830-1914 werden verhuurd.
De huishuren in België, 1800-1920
11
325
275
225
175
125
A'pen index
Leuven index
Leuven schakelindex
1911
1908
1905
1902
1899
1896
1893
1890
1887
1884
1881
1878
1875
1872
1869
1866
1863
1860
1857
1854
1851
1848
1845
1842
1839
1836
1833
1830
75
A'pen schakelindex
Bron: zie bijlagen.
Het reconstrueren van de huurprijsindices verliep volledig geautomatiseerd. Het opbouwen van de schakelindex per stad ving aan met het chronologisch rangschikken van de verzamelde eenheden. Vervolgens werden de data ingevoerd in een software-programma dat automatisch de indices per huis en per stad berekende16. Deze stedelijke indices werden dan op basis van een ongewogen gemiddelde omgezet tot één nationale huurindex. Als basisjaar voor alle indices werd in navolging van Scholliers en Van den Eeckhout geopteerd voor het jaar 1800. De acht stedelijke huurindices werden vervolgens herleid tot één nationale huurindex. Er werd geopteerd om de steden op te splitsen in twee groepen. De indices van Antwerpen, Brussel, Luik en Gent werden op basis van hun bevolkingscijfer herwogen tot één index. Hetzelfde gebeurde met de indices van de vier kleinere steden Brugge, Kortrijk, Leuven en Namen. De twee op deze manier bekomen indices werden op hun beurt herwogen tot een finale huurindex. De grote steden kregen het gewicht van hun eigen bevolking mee; de kleinere steden dat van de bevolking van alle steden die in 1880 meer dan 20000 inwoners telden. Het is duidelijk dat de geconstrueerde nationale huurindex vooral het huurprijsverloop in de grote en middelgrote steden weerspiegelt. Bij gebrek aan voldoende lange termijngegevens over de huurontwikkeling op het platteland en in de kleine steden wordt voorlopig aangenomen dat de huurprijzen er parallel evolueerden.
16
Michel Ceusters schreef dit programma, waarvoor onze dank.
De huishuren in België, 1800-1920
12
5. DE HUURPRIJSINDICES: EEN ANALYSE
5.1. Een nationale huurprijsindex voor België De evolutie van de nationale huurindex tussen 1800 en 1920, opgesteld op basis van de acht stedelijke huurindices (ongewogen), wordt weergegeven in grafiek 2. Er zijn duidelijk vier verschillende fasen te onderscheiden. Tussen 1800 en ca. 1860 verdubbelde het prijsniveau van de huishuren in België. Vervolgens vond onder invloed van een sterke toename van het aantal gezinnen een groeiversnelling plaats tot omstreeks 188017. De volgende twee decennia kenmerkten zich door een stabilisering: de huurindex schommelde tussen waarde 330 en 340; een lichte daling deed zich zelfs voor tussen 1890 en 1897. Vanaf ca. 1900 zette zich een nieuwe groeifase in, die bruusk werd onderbroken door de Eerste Wereldoorlog. Het huurprijsniveau daalde lichtjes tussen 1915 en 1918. De daling was echter van korte duur. De zeer hoge inflatie na de oorlog stuwde de huurprijzen als nooit tevoren de hoogte in. In twee jaar tijd steeg het huurprijsniveau van waarde 377 naar 446.
Grafiek 2. Nationale huurindex, 1800-1920 (1800 = 100) 450
400
350
300
250
200
150
100
50
1920
1916
1912
1908
1904
1900
1896
1892
1888
1884
1880
1876
1872
1868
1864
1860
1856
1852
1848
1844
1840
1836
1832
1828
1824
1820
1816
1812
1808
1804
1800
0
Bron: eigen berekeningen (zie tabel B1 in bijlage)
De zeer sterke stijging van de huurprijzen vanaf de tweede helft van de 19de eeuw komt tot uiting wanneer de huurindex wordt vergeleken met een index van de levenskosten. Vermits er tot op heden voor 19de eeuws België geen cost-of-living index bestaat, wordt gebruik 17
In deze periode namen zowat overal de huurprijzen sterk toe. In Parijs steeg tussen 1835 en 1870 de huurwaarde met 150%, in Berlijn tussen 1850 en 1895 zelfs met 300 %. C. Lis, “Proletarisch wonen in Westeuropese steden in de 19de eeuw: van wildgroei naar sociale controle”, in Belgisch Tijdschrift voor Nieuwste Geschiedenis, 3-4, 1977, 330.
13
gemaakt van de voor Gent gereconstrueerde data. Deze index bevat de voornaamste consumptieproducten, zoals voedsel, drank, brandstof (steenkool en parafine), zeep en huishuren18. Grafiek 3 toont aan dat de huurprijzen tot ongeveer 1860 hetzelfde verloop kenden als de voornaamste consumptiegoederen. Tussen ca. 1860 en 1870 stegen beide indices. Maar de huurindex groeide verder door, zodat vanaf 1875 het huren van een huis relatief duur werd. De huurindex bleef stijgen, terwijl de prijs van de consumptieproducten daalde. Het verschil tussen beide indices bereikte omstreeks 1895 een hoogtepunt. De index van de levenskosten bedroeg ongeveer de helft van die van de huurprijzen. Vanaf de eeuwwissling kenden beide indices opnieuw eenzelfde verloop. De evolutie van de huurprijzen had een onmiskenbare invloed op de investeringen in woongebouwen (zie grafiek ?). Stijgende reële huurprijzen betekenden voor de belegger een aanmoediging om in nieuwbouw te investeren. Ook huurders werden gestimuleerd om een eigen huis te verwerven. Het is dan ook niet verwonderlijk dat er een positieve correlatie bestond tussen het huurpeil en de nieuwbouw.
Grafiek 3. Vergelijking huurindex en index levenskosten, 1835-1914 (1835-1839 = 100) 250
200
150
100
50
index levenskosten
1920
1917
1914
1911
1908
1905
1902
1899
1896
1893
1890
1887
1884
1881
1878
1875
1872
1869
1866
1863
1860
1857
1854
1851
1848
1845
1842
1839
1836
1833
1830
0
index huurprijzen
Bron: P. Scholliers, Wages, Manufacturers and Workers, 228-229; eigen berekeningen.
5.2. De stedelijke indices 5.2.1. Algemeen De individule huurindices van de bestudeerde steden worden in grafiek 5 visueel voorgesteld. De ontwikkeling van de huurprijzen in de grote steden Antwerpen, Luik, 18
P. Scholliers, Wages, Manufacturers and Workers in the Nineteenth-Century Factory. The Voortman Cotton Mill in Ghent. Oxford-Washington, 1996, 228-229; zie ook idem, “A century of real industrial wages in Belgium, 1840-1939”, in P. Scholliers en V. Zamagni, Labour’s Reward. Real wages and economic change in 19th- and 20th-century Europe. Aldershot, 1995, 107-116.
De huishuren in België, 1800-1920
14
Brussel, Gent en ook Leuven vertoonde een enigszins gelijklopend patroon, zeker vanaf de jaren 1860. Vanaf dat ogenblik stegen de huurprijzen onder invloed van een alsmaar sterker wordende bevolkingsdruk. Omstreeks 1880 werd een eerste, voorlopig hoogtepunt bereikt. Een relatief stabiele periode volgde de hausse van de voorbije twee decennia op. Gedurende enkele jaren bleven de huurprijzen op hetzelfde niveau, om vervolgens vanaf het einde van de jaren 1880 lichtjes te dalen. Een herneming van de toename van de huurprijzen zette zich samen met een heropbloei van de Belgische en internationale economie in vanaf het einde van de jaren 1890 (in Luik pas begin 20ste eeuw). Deze groeibeweging hield aan tot het begin van de Eerste Wereldoorlog. Omwille van sociale motieven werden in de meeste steden (Antwerpen, Luik, Brussel, Gent en ook Brugge) de huurprijzen aangepast aan de moeilijke levensomstandigheden. Deze ingreep was uiteraard slechts tijdelijk. In Antwerpen bijvoorbeeld sloten vele huurders met het bestuur van de Burgerlijke Godshuizen en het Bureau van Weldadigheid de overeenkomst de huurprijs op een lager niveau te plaatsen tot het einde van de Duitse bezetting. De vraag rijst echter of de particuliere huurmarkt in deze moeilijke oorlogsjaren op dezelfde manier evolueerde. Waarschijnlijk niet. Bovendien reageerden niet alle Burgelijke Godshuizen en Burelen van Weldadigheid op dezelfde manier. Zowel in Leuven als in Kortrijk was van een prijsaanpassing geen sprake. Na het afsluiten van de wapenstilstand namen de huurprijzen opnieuw overal een stijgende trend aan.
Grafiek 4. De stedelijke huurindices, 1800-1920 (1800=100)
1000
Antw erpen
Brugge
Brussel
Gent
Kortrijk
Leuven
Luik
Bron: Avondts en Scholliers, op.cit., ?; Van den Eeckhout en Scholliers, op.cit., ?; eigen berekeningen (zie tabel B1).
Namen
1920
1916
1912
1908
1904
1900
1896
1892
1888
1884
1880
1876
1872
1868
1864
1860
1856
1852
1848
1844
1840
1836
1832
1828
1824
1820
1816
1812
1808
1804
1800
100
Ondanks een grote overeenkomst in de ontwikkeling van de huurindices, was de absolute toename van het algemeen huurpeil in de grote steden sterk verschillend. De huurprijzen stegen in Gent met factor 3.6, in Antwerpen gingen ze de lucht in met factor 9.2. De huurindices van de kleinere steden Kortrijk, Brugge en Namen evolueerden anders. Ze kenden een eerder geleidelijk verloop en namen in vergelijking met de grotere steden slechts weinig toe. In Brugge waren de huurprijzen op het einde van de onderzochte tijdsspanne net niet verdubbeld.
Grafiek 5. De huurindices in Antwerpen opgesplitst naar aard (handelshuizen, arbeiderswoningen, bedienden/burgerswoningen), 1800-1920 (1800=100) 1000 900 800 700 600 500 400 300 200 100
handelshuizen
arbeidersw oningen
Bron: eigen berekeningen (zie tabel B3 in bijlage)
bedienden/burgershuizen
1920
1914
1908
1902
1896
1890
1884
1878
1872
1866
1860
1854
1848
1842
1836
1830
1824
1818
1812
1806
1800
0
Tabel 3. Evolutie demografie en huizenbouw in de onderzochte steden (in absolute cijfers), 1800-1920 Gent (1)
Brussel (2)
1800
55161
1820
65764
(3)
(1)
Antwerpen (2)
(3)
(1)
66297
(2)
Leuven (3)
(1)
Brugge (2)
(3)
(1)
Kortrijk (2)
55925
18200
34026
55650
21233
33948
(3)
(1)
Luik (2)
(3)
(1)
Namen (2)
(3)
(1)
(2)
(3)
45000
1829
11823
83783
16438
13619
98279
21879
10970
72962
16582
4312
25643
5221
7333
39519
10137
3937
19036
4134
8488
58087
12892
1827
21571
4455
1846
17103
102977
22044
13563
123874
30550
13626
88487
18106
5560
30278
6745
8428
49308
10706
4798
21571
4566
9675
75961
17397
1992
22218
4672
1856
14396
108925
23210
16843
152828
39021
13689
102761
17324
5772
30765
6860
8651
48673
10266
4711
22216
4528
10854
89411
21050
2197
24716
4971
1866
22890
115354
24858
17641
157905
44116
15338
117269
20378
5750
31198
6815
8334
47015
10661
4815
22945
5000
12496
99129
24816
2267
22643
5308
1880
26329
131431
30584
17643
162498
44784
22010
169112
34880
6890
35893
8050
8931
44501
9637
5855
26943
5913
15545
123131
31260
2804
25354
5556
1890
31377
148729
36114
18474
176026
49682
31616
224012
51521
7478
40624
8757
9890
47497
10227
6768
30383
6376
18777
147660
38762
3458
30087
6624
1900
34449
160133
42141
20776
183686
55993
32699
272831
68006
8151
42070
9764
10287
51657
11518
7187
33143
7035
21783
157760
44859
4101
31196
7724
1910
37421
166445
49055
21210
177078
58299
37940
301766
84704
8787
42123
10509
10955
53285
11909
7470
35689
7777
25218
167251
52955
4649
32362
8803
1920
38313
167042
55398
20361
154801
56239
39186
302058
88895
8206
38064
10885
11103
51968
12765
7522
36320
8855
27001
163298
57022
4974
30919
9013
(1) = aantal huizen (2) = totale werkelijke bevolking (3) = aantal gezinnen Bronnen: +Data vóór 1846: Leuven: W.G. Jonckheere, Bevolking en mortaliteit, 131-136; H. Camerlinckx, Bijdrage tot de studie van de demografische en sociaal-economische structuur van Leuven, 174-175. Antwerpen, Gent, Luik, Brussel: J. Kruithof, "De demografische ontwikkeling in de XIXde eeuw", 509-510. Kortrijk: Demografische en economische structuren van het kanton Kortrijk, 124-125; 156. Brugge: +Data 1829: A. Quetelet en E. Smits, Recherches sur la reproduction et la Mortalité de l'homme aux différents âges, et sur la population de la Belgique, 82-95. +Data vanaf 1846: Volkstellingen 1846, 1856, 1866, 1880, 1890, 1900, 1910 en 1920.
Grafiek 6. De huurindices in Luik opgesplitst naar aard (handelshuizen, arbeiderswoningen, bedienden/burgershuizen), 1800-1920 (1800=100) 800 700 600 500 400 300 200 100
arbeidersw oningen
bedienden/burgershuizen
Bron: eigen berekeningen (zie tabel B3 in bijlage).
handelshuizen
1920
1914
1908
1902
1896
1890
1884
1878
1872
1866
1860
1854
1848
1842
1836
1830
1824
1818
1812
1806
1800
0
De huishuren in België, 1800-1920
19
6. BESLUIT Het algemene huurprijsverloop kende na een lange periode van stabiliteit in de 18de eeuw een sterke hausse tussen 1800 en 1920. Over de hele periode steeg de huurwaarde gemiddeld met factor 4.5. Tussen 1800 en 1860 verdubbelde het huurprijsniveau om vervolgens, onder druk van de sterke bevolkingsgroei en het kleiner worden van de gezinnen, sterk te stijgen. Een stabilisering van het huurpeil zette zich in omstreeks 1880 en duurde bijna twee decennia. Vanaf de eeuwwisseling volgde een nieuwe prijsstijging, die enkel door de oorlogsjaren werd onderbroken. De acht bestudeerde steden kenden niet allemaal hetzelfde prijsverloop. Het huurpeil onwikkeld zich in de grote steden (Brussel, Gent, Luik, Antwerpen en Leuven) helemaal anders dan in de kleine steden (Brugge, Kortrijk en Namen). De bevolkingsdruk zorgde in de eerste groep voor een sterkere toename van de huurprijzen. Daar waar de prijs in de kleinere steden geleidelijk aan steeg, werden de grotere steden gekenmerkt door een meer gevarieerd huurprijsverloop. In Brussel, Antwerpen en Luik namen de huurprijzen gedurende de eerste decennia van de 19de eeuw het felst toe. Vanaf ca. 1840 vertoonden de vijf grotere steden een gelijkaardige evolutie. De activiteit in de bouwnijverheid en de demografische ontwikkelingen, als barometer van de economische conjunctuur, vormden hierbij de voornaamste verklaringsfactoren. De overheid kwam pas na de Eerste Wereldoorlog actief tussen op de huurmarkt. Ze bevroor door het invoeren van enkele nieuwe huurwetten de vrije ontwikkeling huurprijzen.
De huishuren in België, 1800-1920
6. BIBLIOGRAFIE
6.1. Onuitgegeven bronnen Antwerpen O.C.M.W. Archief -Huishuurregisters Bureel van Weldadigheid, 1800-1920 -Huishuurregisters Burgerlijke Godshuizen, 1800-1920
Brugge O.C.M.W. Archief -Jaarrekeningen Bureel van Weldadigheid, 1800-1920 -Jaarrekeningen Burgerlijke Godshuizen, 1800-1920 Stadsarchief -Jaarrekeningen stad Brugge, 1800-1920
Kortrijk O.C.M.W.-archief Kortrijk (niet geïnventariseerd) -Huishuurregisters Bureel van Weldadigheid, 1826-1920 -Huishuurregisters Burgerlijke Godshuizen, 1800-1920 -Jaarboeken inkomsten en uitgaven Bureel van Weldadigheid, 1800-1830 Rijksarchief Kortrijk -Jaarrekeningen stad Kortrijk, ?
Leuven O.C.M.W.-archief Leuven -Huishuurregisters Bureel van Weldadigheid, 1800-1920 -Huishuurregisters Burgerlijke Godshuizen, 1800-1920
Luik Rijksarchief Luik (niet geïnventariseerd) Huishuurregisters Bureel van Weldagigheid, 1800-1902 (niet geïnventariseerd) Huishuurregisters Burgerlijke Godshuizen, 1800-1902 (niet geïnventariseerd) O.C.M.W. Archief Huishuurregisters Bureel van Weldadigheid, 1902-1920 Huishuurregisters Burgerlijke Godshuizen, 1902-1920
20
De huishuren in België, 1800-1920
21
Namen Rijksarchief Namen Fonds Assistance Publique nrs. 180-181; 230-231, 603-604, 741-743 (1800-1870) (inventaris: L. Génicot, Inventaire des Archives de la Commission d’Assistance Publique de Namur. An V-1870. Brussel, 1970) O.C.M.W.-archief Namen Registers i.vm. renten, verhuur gronden, boerderijen en huizen (1870-1900)
6.2. Uitgegeven bronnen
Bulletin officiel des lois et arrêtés royaux de la Belgique. Brussel, VIII, 1833. La région liégeoise: démographie, logement, industrie et commerce: l’évolution depuis 1846 et les données du recensement général de 1947. Luik, 1951. Pasinomie: collection complète des lois, décrets, arrêtés et règlements généraux qui peuvent être invoqués en Belgique. Brussel, 1888. Statistique de la Belgique. Population. Recensement géneral du 31 décembre 1846. Brussel, 1849. Satistique de la Belgique. Population. Recensement géneral du 31 décembre 1856. Brussel, 1861. Statistique de la Belgique. Population. Brussel, 1870.
Recensement géneral du 31 décembre 1866.
Statistique de la Belgique. Population. Recensement géneral du 31 décembre 1880. Brussel, 1884. Statistique de la Belgique. Population. Recensement géneral du 31 décembre 1890. Brussel, ?. Statistique de la Belgique. Population. Recensement géneral du 31 décembre 1900. Brussel, ?. Statistique de la Belgique. Population. Recensement général du 31 décembre 1910. Brussel, 1912. Statistique de la Belgique. Population. Recensement général du 31 décembre 1920. Brussel, 1912.
De huishuren in België, 1800-1920
22
6.3. Werken J.-F. Angenot, Mille ans de commerce de Liège. Luik, 1980. A. Augustyn, “Demografische en economische structuren van het kanton Kortrijk en hun evolutie tussen 1799 en 1816”, in Handelingen van de Koninklijke Geschied- en Oudheidkundige Kring van Kortrijk, LIII, 1987, 123-205. G. Avondts en P. Scholliers, Gentse prijzen, huishuren en budgetonderzoeken in de 19e en 20e eeuw. Brussel, 1977. Centrum voor Hedendaagse Sociale Geschiedenis. Dossier 5. J. Brose, Dictionnaire des rues de Liège. Luik, 1977. E. Buyst, An economic history of residential building in Belgium between 1890 and 1961. Brussel, 1992. (Studies in Belgian Economic History I). E. Buyst, Het inkomen uit onroerend vermogen toevloeiend aan particulieren: België, 1920-1939. Leuven, 1994. (CES Workshop on Quantitative Economic History. Research Paper 94.01). L. Bettendorf en E. Buyst, “Rent Control and Virtual Prices: A Case Study for Interwar The Journal of Economic History, 3, 1997, 654-673. H. Camerlinckx, Bijdrage tot de studie van de demografische en sociaal-economische structuur van Leuven tijdens het Hollands Bewind. Onuitgegeven licentiaatsverhandeling, Leuven, 1960. Cost of living in Belgian towns. Report of an enquiry by the Board of Trade into working class rents, housing and retail prices, together with the rates of wages in certain occupations in the principal industrial towns of Belgium. Londen, 1910. L. Creten, De gezinsbestedingen in België, 1853-1974. Een studie van de Belgische . Onuitgegeven licentiaatsverhandeling, Leuven, 1982. F. Daelemans, “De bevolking (19de-20ste eeuw)”, in A. Smolart-Meynart en J. Stengers (o.l.v.), Het gewest Brussel. Van de oude dorpen tot de stad van nu. Brussel, 1989. J.-P. De Bruyne, “L’évolution des prix des immeubles urbains de l’agglomération Bulletin de I.R.E.S., vol. 22, 1956, 57-93. H. de Royer de Dour, Les habitations ouvrières en Belgiques. Essai d’étude d’economie sociale. Brussel, 1890. V. Duchêne en A. Soete, Investeringen in woon- en bedrijfsgebouwen en machines in België (19de-20ste eeuw). Niet-gepubliceerde onderzoekspaper CES-KU Leuven, 1997. V. Duchêne en J. Fontaine, De impact van de conjunctuur, economische regio en socioprofessionele klasse op de residentiële investeringen in België tijdens de 19de eeuw. Een empirische studie. Niet-gepubliceerde onderzoekspaper CES-KU Leuven, 1998.
De huishuren in België, 1800-1920
23
V. Fillieux, “Vastgoedmarkt en industrialisatie in de 19de eeuw. Casestudy: het Centrum in Tijdschrift van het Gemeentekrediet, 3, 1997, 51-64.
T. Gobert, Liège à travers les âges. Les rues de Liège. Brussel, 1975-1978. 12 delen. M. Gottschalk, “Le pouvoir d’achat et la consommation des ouvriers belges à différentes Revue Internationale du Travail, 1932, 823-841. A. Henau, De Belgische huishuren gedurende het interbellum. Leuven, 1991. Workshop on Quantitative Economic History. Research Paper 91.01).
(CES
W.G. Jonckheere, Bevolking en mortaliteit. Aspekten van de demografische evolutie te Leuven onder het Franse bewind (1797-1814). Onuitgegeven licentiaatsverhandeling, Leuven, 1960. J. Kruithof, “De demografische ontwikkeling in de XIXde eeuw”, in Bouwstoffen voor de geschiedenis van Antwerpen in de XIXe eeuw. Instellingen, Economie, Kultuur. Antwerpen, 1964. Y. Leblicq, “L’urbanisation de Bruxelles aux XIXe et Xxe siècles (1830-1952)”, in Villes en mutation XIXe-XXe siècles. Steden in ontwikkeling 19de-20ste eeuw. Cities in development 19th-20th centuries. 10e Colloque International. 10de Internationaal Colloquium. 10th International Colloquium. Spa, 2-5 september 1980. Brussel, 1982, 335-394. A. Leeman, De woningmarkt in België (1890-1950). Kortrijk, 1955. C. Lis, “Proletarisch wonen in Westeuropese steden in de 19de eeuw: van wildgroei naar Belgisch Tijdschrift voor Nieuwste Geschiedenis, 3-4, 1977, 325-363. C. Lis, Social change and the labouring poor. Antwerp, 1770-1860. New Haven-Londen, 1986. Leuven, een stad die groeit. Een gemeenschap bouwt aan haar milieu. Leuven, 1975. R.A. Margo, “The Rental Price of Housing in New York City, 1830-1860”, in The Journal of Economic History, 3, 1996, 605-625. F. Masson, “Huishuren te Brugge (1500-1796)”, in C. Verlinden, Dokumenten voor de geschiedenis van prijzen en lonen in Vlaanderen en Brabant, deel III (XVIe-XIXe eeuw). Brugge, 1972. M. Oris, “De verstedelijking van de provincie Luik, 1800-1970. Over een concept, de benadering en de werking ervan”, in Tijdschrift van het Gemeentekrediet, 172, 1990, 7799. A. Quetelet en E. Smits, Recherches sur la reproduction et la mortalité de l’homme aux différents âges, et sur la population de la Belgique. Brussel, 1832.
De huishuren in België, 1800-1920
24
E. Scholliers, “Un indice du loyer: les loyers Anversois de 1500 à 1873”, in F. Amintore, Studi in onore di Amintore Fanfani. Milaan, 1962, deel V, 595-617. E. Scholliers, “Prijzen en lonen te Antwerpen en in het Antwerpse (16e-19e eeuw)”, in C. Verlinden, Dokumenten voor de geschiedenis van prijzen en lonen in Vlaanderen en Brabant, deel II (XIVe-XIXe eeux) B. Brabant. Brugge, 1965, 848-940; P. Scholliers, “A century of real industrial wages in Belgium, 1840-1939”, in P. Scholliers en V. Zamagni, Labour’s Reward. Real wages and economic change in 19th- and 20thcentury Europe. Aldershot, 1995, 107-116. P. Scholliers, Wages, Manufacturers and Workers in the Nineteenth-Century Factory. The Voortman Cotton Mill in Ghent. Oxford-Washington, 1996. C. Schroeven, Consumer expenditure in interwar Belgium: the reconstruction of a database. Brussel, 1994. (Studies in Belgian Economic History IV) B. Seebohm Rowntree, Comment diminuer la misère. Etudes sur la Belgique. Parijs, (1910). Y. Segers, Zusters in het wit. De gasthuiszusters augustinessen van Boom, 1846-1996. 150 jaar ziekenzorg in de Rupelstreek. Leuven, 1996. J.A. Sporck, “L’évolution urbanistique des centres industriels wallons (principalement le cas Villes en mutation XIXe-XXe siècles. Steden in ontwikkeling 19de-20ste eeuw. Cities in development 19th-20th centuries. 10e Colloque International. 10de Internationaal Colloquium. 10th International Colloquium. Spa, 2-5 september 1980. Brussel, 1982, 427-451. M.-R. Thielemans, “De aanzet van de industrie in het Brusselse vóór 1830”, in Tijdschrift van het Gemeentekrediet, 149, 1984, 51-85. R. Tijs, Antwerpen. Cultuurhistorische synthese van een kunststad. Gent, 1991. M. Yans, Aux origines de la grande agglomération. La banlieue liégeoise. Luik, 1974. C. Vandenbroeke, “Prijzen en lonen als sociaal-economische verklaringsvariabelen (14e-20e Handelingen der Maatschappij voor Geschiedenis en Oudheidkunde te Gent, XXXVI, 1982, 103-137. P. Van den Eeckhout en P. Scholliers, De Brusselse huishuren: 1800-1940. Brussel, 1979. Centrum voor Hedendaagse Sociale Geschiedenis. Prijzenreeks 1. H. Van der Wee, “De geschiedenis van prijzen en lonen. Terugblik en toekomstperspectief”, in Arbeid in veelvoud. Een huldeboek voor Prof. Dr. J. Craeybeckx en Prof. Dr. E. Scholliers. Brussel, 1988, 252-259. E. Vanhaute, “Chacun est propriétaire ou espère le devenir. Het grondbezit in Vlaanderen, begin 19de-begin 20ste eeuw”, in Belgisch Tijdschrift voor Nieuwste Geschiedenis, 1-2, 1996, 105-131.
De huishuren in België, 1800-1920
25
E. Van Hoonacker, Duizend Kortrijkse straten. Kortrijk, 1986. J.A. van Houtte en N. Maddens, “Economische sociale geschiedenis van het Kortrijkse”, in Bekaert 100. Economische ontwikkeling in Zuid-West-Vlaanderen. Tielt, 1980, 15-170. D. Van Rijssel, De Gentse huishuren tussen 1500 en 1795. Bijdrage tot de kennis van de conjunctuur van een stad. Brussel, 1967. Pro Civitate, Historische Uitgaven, Reeks in 8°, nr. 15). D. Van Rijssel, “Huishuren te Gent (1500-1795), in C. Verlinden, Dokumenten voor de geschiedenis van prijzen en lonen in Vlaanderen en Brabant. Brugge, 1965, deel II, 163353. L. Verniers, Bruxelles et son agglomération de 1830 à nos jours. Brussel, 1958. Visages urbains de Liège depuis 1830. Luik, 1985.
De huishuren in België, 1800-1920
26
7. BIJLAGEN 7.1. Tabellen Tabel B1. Nationale huurindex en stedelijke huurindices, 1800-1920 (1800=100) Antwerpen
Brugge
Brussel
Gent
Kortrijk
Leuven
Luik
Namen
Nationale Index
1800
100
100
100
100
100
100
100
100
100
1801
100
100
98
100
100
100
100
100
100
1802
100
100
98
101
100
100
100
100
100
1803
100
100
98
104
103
100
100
100
101
1804
110
100
97
102
109
100
100
100
102
1805
111
100
97
101
109
100
101
100
102
1806
111
99
97
104
109
100
104
100
103
1807
121
98
96
103
114
104
105
100
105
1808
133
99
99
104
114
108
105
100
108
1809
189
100
99
104
114
109
104
100
115
1810
209
100
99
105
112
109
108
100
118
1811
212
101
100
105
112
111
110
100
119
1812
212
100
101
106
112
111
110
104
119
1813
218
100
101
106
115
110
116
104
121
1814
224
101
102
106
115
111
118
104
123
1815
222
101
102
106
116
110
117
107
123
1816
217
99
105
106
116
109
118
107
122
1817
211
100
103
106
115
109
119
110
122
1818
208
100
108
106
116
109
121
112
122
1819
204
101
112
107
116
116
123
112
124
1820
200
101
118
111
116
116
126
112
125
1821
198
100
124
112
117
116
132
113
126
1822
197
99
131
112
116
115
133
113
127
1823
196
100
134
113
117
115
133
113
128
1824
196
100
143
113
117
116
137
113
129
1825
197
101
150
113
117
119
140
109
131
1826
199
99
155
113
117
119
139
108
131
1827
212
99
161
114
117
119
142
107
134
1828
223
100
167
114
117
120
140
107
136
1829
241
101
168
113
117
120
150
107
140
1830
254
101
169
116
117
116
151
108
142
1831
261
101
173
119
117
116
152
108
143
1832
263
100
170
120
117
114
152
109
143
1833
280
100
169
121
117
116
152
109
146
1834
285
100
170
126
117
117
156
110
148
1835
285
100
173
129
117
119
169
109
150
1836
287
100
173
131
117
123
176
109
152
1837
289
100
175
132
117
125
177
112
153
1838
290
100
183
135
117
129
181
115
156
1839
291
100
189
138
117
131
182
116
158
1840
289
99
191
142
118
140
192
116
161
1841
287
100
191
147
118
142
204
116
163
1842
287
100
193
152
120
143
208
116
165
1843
287
101
191
153
122
143
215
116
166
De huishuren in België, 1800-1920
Antwerpen
Brugge
Brussel
27
Gent
Kortrijk
Leuven
Luik
Namen
Nationale Index
1844
286
100
190
153
123
143
234
118
168
1845
286
102
192
149
123
143
246
119
170
1846
287
103
195
146
135
147
245
116
172
1847
292
104
195
146
135
148
245
114
172
1848
293
102
196
146
135
148
256
117
174
1849
293
102
193
146
135
150
266
120
176
1850
298
103
193
145
135
152
275
120
178
1851
303
102
194
143
136
152
276
120
178
1852
307
102
195
143
138
150
281
120
180
1853
313
100
196
143
138
149
289
114
180
1854
315
100
196
145
158
150
294
114
184
1855
319
100
195
146
159
150
291
116
184
1856
324
100
196
148
159
152
291
117
186
1857
334
100
189
150
159
155
280
117
185
1858
345
100
189
151
159
160
281
117
188
1859
355
100
188
153
159
163
276
117
189
1860
362
100
194
156
159
165
248
119
188
1861
375
102
199
162
159
167
257
119
192
1862
384
102
201
162
159
172
274
119
197
1863
393
102
207
186
159
173
285
119
203
1864
402
103
214
189
159
175
292
117
206
1865
413
104
216
193
160
176
319
117
212
1866
419
106
225
199
161
182
353
118
220
1867
423
107
227
208
161
184
376
116
225
1868
428
110
231
217
164
189
382
116
230
1869
435
112
235
217
167
199
395
120
235
1870
441
117
246
218
168
206
396
126
240
1871
449
118
249
220
168
209
400
259
1872
458
119
254
220
171
215
404
263
1873
497
122
271
223
173
223
411
274
1874
524
127
276
229
174
237
421
284
1875
563
130
285
249
174
255
433
298
1876
614
132
298
253
174
265
448
312
1877
628
135
299
255
175
276
465
319
1878
637
135
304
261
175
285
458
322
1879
649
135
321
263
176
288
446
325
1880
656
138
321
266
177
290
449
328
1881
651
138
326
284
177
293
459
332
1882
650
139
327
283
177
301
461
334
1883
655
141
326
288
175
303
443
333
1884
658
144
333
298
176
307
438
336
1885
651
145
337
299
176
307
436
336
1886
655
143
336
301
176
308
433
336
1887
650
143
335
306
177
313
432
337
1888
648
145
335
309
177
312
428
336
1889
649
146
332
310
185
311
433
338
1890
649
147
331
306
210
312
429
341
1891
643
152
330
305
211
311
419
339
1892
640
155
328
307
214
307
421
339
1893
631
158
325
304
213
302
425
337
1894
624
154
324
304
214
299
422
334
De huishuren in België, 1800-1920
Antwerpen
Brugge
Brussel
28
Gent
Kortrijk
Leuven
Luik
Namen
Nationale Index
1895
620
154
323
301
218
297
421
333
1896
619
151
322
302
220
296
414
332
1897
618
156
321
301
223
294
411
332
1898
619
156
321
302
223
296
409
332
1899
619
160
322
305
232
298
413
335
1900
617
164
323
308
236
299
411
337
1901
618
166
324
308
237
301
414
338
1902
619
167
326
309
240
305
411
340
1903
620
169
329
308
245
307
413
342
1904
621
171
332
307
245
311
405
342
1905
623
172
336
308
245
315
409
344
1906
625
175
341
309
245
316
418
347
1907
626
178
347
313
245
317
422
350
1908
633
180
355
313
244
318
430
353
1909
634
182
360
318
245
318
436
356
1910
640
184
366
319
245
320
453
361
1911
647
187
371
321
244
323
458
364
1912
661
188
376
322
243
326
463
368
1913
676
188
372
322
245
326
464
370
1914
711
190
358
324
250
327
466
375
1915
726
190
358
321
260
336
466
380
1916
724
191
358
319
260
337
460
378
1917
715
189
362
318
260
337
458
377
1918
710
186
365
319
260
341
459
377
1919
764
187
390
328
261
349
474
393
1920
919
191
422
359
276
379
575
446
Tabel B2. Samenstelling stedelijke huishuurindices Antwerpen (1) (2) 1800 1801 1802 1803 1804 1805 1806 1807 1808 1809 1810 1811 1812 1813 1814 1815 1816 1817 1818 1819 1820 1821 1822 1823 1824 1825 1826 1827 1828 1829 1830 1831 1832 1833 1834 1835 1836 1837
16 16 16 30 35 35 43 53 55 62 62 62 62 62 62 62 61 60 60 60 60 57 56 56 56 58 59 61 61 61 86 86 86 88 88 88 88 88
(3)
14 5 8 10 2 7 1
1
1 1
3 1
2 1 2
25
2
Brugge (1) (2) 23 23 23 23 23 23 29 29 29 28 28 30 31 31 33 34 34 35 33 44 44 41 40 40 40 43 46 46 51 51 52 52 52 52 39 39 38 38
(3)
6
1 2 1 3 1
1
1 2 11 1 1
4 1 1
3 3 6
1
1
1
14 1
1
Brussel (1) (2) 55 55 66 77 98 111 112 123 141 141 146 144 142 141 140 144 145 146 123 113 111 114 115 119 111 100 96 90 80 76 78 89 96 97 99 101 102 101
11 11 21 13 1 12 18 1 5 2 4 4 4 3 5 2 3 4 8 3 4 2 4 1 2 3 12 7 1 4 2 1
(3)
1 1 4 6 5 1 2 4 25 13 6 5 2 10 11 8 7 10 6 1 1
2
1 2
Gent (1) 89 89 90 90 90 95 97 100 102 101 101 100 102 104 104 103 104 104 104 104 76 76 77 77 72 72 73 74 75 75 76 78 78 78 79 77 75 77
(2)
(3)
1
5 3 3 4
1 2 2
1 2 1 2
2 2 1
1 1 2 1
2
30
2
1
1 2 2 4 2 1 3 1 1 1 3
5 1 1 1 3 2 1 1
3 2 1 1
Kortrijk (1) (2) 16 16 16 16 16 16 16 16 16 16 16 16 16 15 15 14 14 32 32 32 33 34 41 41 56 57 59 59 59 59 61 61 61 62 62 61 61 61
(3)
1 1 18
1 1 7 15 1 2
2
1 1
Leuven (1) (2) 19 20 24 25 29 33 37 43 47 54 56 64 64 64 65 67 71 71 71 73 73 73 72 73 75 75 74 74 74 75 83 82 82 83 81 83 84 85
(3)
1 4 1 4 4 4 6 4 7 2 8
1 2 4 1 3 1
1 1 1 1
1 2 1 1 1 14
1 6 1
1 2 2 1 1 1
Luik (1) 37 37 37 37 37 37 50 56 57 59 63 65 65 44 42 44 46 46 46 43 45 44 43 43 44 45 48 47 51 52 52 52 52 54 53 52 55 57
(2)
(3)
13 6 1 2 4 2 1 2 3 1 1 3 1
1 2 3
22 2 1 1 4 1 2 1
1 1
4 1
2 1 1 3 2 2
Namen (1) (2) 6 6 6 8 8 8 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 11 11 11 11 12 13 13 13 13 11 10 9 10 11 13 13 13 13 11 10 10 11
(3)
2
1
2
1 1
1 1 1 2
2 2 1
2 1 1
De huishuren in België, 1800-1920
Antwerpen (1) (2) 1838 1839 1840 1841 1842 1843 1844 1845 1846 1847 1848 1849 1850 1851 1852 1853 1854 1855 1856 1857 1858 1859 1860 1861 1862 1863 1864 1865 1866 1867 1868 1869 1870 1871 1872 1873 1874 1875 1876 1877 1878 1879 1880
88 88 94 95 95 95 95 96 96 92 92 93 93 92 91 90 90 92 91 91 91 91 85 87 87 87 87 87 87 87 88 87 87 87 87 87 84 83 82 84 84 82 82
(3)
6 1
1 4 1 1 1 1 2 1
6 2
2
1 1
3 1 1 2 2 2
Brugge (1) (2) 39 40 36 36 37 38 40 41 43 43 41 41 40 40 40 37 37 38 38 37 37 39 39 41 41 41 41 39 40 40 41 41 41 44 44 44 43 43 44 43 46 47 49
(3)
1 4 1 1 2 1 2 1 1
1 1 1
1 2 1 1
4 1
1 2 1 2
1
1
1 2
1 1
3
1 2 1 3 1 3 1
1 2
1
30
Brussel (1) (2) 99 100 102 100 101 104 101 100 100 99 99 101 101 99 96 98 99 96 96 64 62 54 49 49 47 48 46 43 43 44 44 46 42 42 44 45 48 51 48 49 43 37 36
3 2 2 3 1 3
(3) 2 2 1 3 2 3 1
2 2 3 2 1 1 2 1
3 1 34 2 9 5 2
1 1
2 4
1 2 4 2 3 3 3
2
3 1 1
2
7 6 1
Gent (1) 76 76 72 75 80 95 98 90 92 95 106 112 116 113 113 112 109 107 107 105 102 102 102 102 100 96 94 94 95 98 97 95 96 103 105 108 102 114 120 123 121 125 126
(2)
(3)
1
1 4 1
4 5 16 4 3 5 3 13 7 6 3 1 1 2 1 1
2 2 4 3 3 3 3 1 5 7 3 3 20 12 3 1 6 1 1
1 1 11 3 2 1 2 6 1 1 4 4 1 3 3 2 2 2 8 5 3 2 2 2 4 1 6 8 6 3 2 1
Kortrijk (1) (2) 61 64 64 64 65 65 57 57 56 57 56 56 56 56 56 56 56 57 59 63 64 64 64 65 65 65 65 65 65 64 64 64 64 64 66 65 64 64 64 64 63 63 63
(3)
3
1 8 1 1 1
2 2 2 4 1
2 1
1
1
2 1
2 1
1
1
Leuven (1) (2) 86 84 76 76 76 76 76 79 79 81 81 83 83 83 82 82 82 83 83 83 85 85 85 84 84 84 84 84 85 86 86 86 86 86 86 86 86 90 90 90 90 89 88
1 1
(3) 3 9
3 2 2 1
1
1 1
2 1
1
2
1
2
1 1
4
1 1
Luik (1) 59 58 57 57 58 57 58 62 62 62 64 64 65 65 64 64 64 65 65 62 60 57 50 51 46 45 45 44 43 42 42 43 44 45 45 42 43 42 49 49 50 50 53
(2)
(3) 1 1
1 1 1 4 1 1 2
2
1 1
1
2 1 2
1 2 1 1 3 2 3 7
1 1 1 1
2 1 1 1 2 1 1
6 2 1 1 1 1 2
2 4 1
7 1 2
1 1
3 2
1
Namen (1) (2) 11 11 11 11 11 14 14 14 14 13 13 12 12 12 12 11 11 10 10 8 8 8 8 8 8 8 8 8 7 6 6 5 4
(3)
3
1 1
1 1 2
1 1 1 1
De huishuren in België, 1800-1920
Antwerpen (1) (2) 1881 1882 1883 1884 1885 1886 1887 1888 1889 1890 1891 1892 1893 1894 1895 1896 1897 1898 1899 1900 1901 1902 1903 1904 1905 1906 1907 1908 1909 1910 1911 1912 1913 1914 1915 1916 1917 1918 1919 1920
80 65 66 76 82 81 83 95 98 99 104 109 110 114 114 116 121 124 124 125 124 124 124 124 123 123 122 118 119 120 120 120 119 117 108 107 106 105 103 103
(3) 15
1 10 6 1 2 13 7 2 5 5 1 4
1 4 1
2 5 3 1 1
1
2 1
1 4 1
1 2 9 1 1 1 2
Brugge (1) (2) 50 47 46 46 46 45 45 45 46 45 45 47 47 45 46 47 47 47 45 53 52 52 53 54 52 52 51 51 51 51 52 52 51 50 50 50 50 48 48 47
1 1 1 1 1 3 2
2 1
(3) 4 2 1 1 1 1 3 1 1
1 2
1 1
2 8 1 1 1 2 1
1 1
1
1 1
2 1
31
Brussel (1) (2) 38 38 38 38 38 34 118 201 206 209 212 213 211 213 212 211 212 212 212 214 211 212 212 212 212 210 208 208 208 209 204 197 126 40 40 41 42 42 48 63
(1) = totaal aantal eenheden opgenomen in de index (2) = aantal eenheden toegevoegd aan de index (3) = aantal weggevallen eenheden
88 83 5 3 4 1 4 2 1 1
(3)
4 4
1 2 2 3 2
2 3 1 1 2 2
1 1
1 2 4 2 1 5 7 71 86
1 1 6 15
Gent (1) 126 124 123 119 122 122 122 123 124 125 125 125 124 124 123 125 124 131 126 126 128 125 131 132 133 133 134 134 134 140 141 139 136 134 130 128 127 132 132 130
(2)
(3)
3 5 1 8 3 1 1 1 1
5 6 5 5 3 1
1 5 2 8 2
1 1 1 3 3 1 7
2 3 6 2 1 2 1 2 7 1 1 2
1
1 1 2 1 3 5 2 4 2 1
5 2
Kortrijk (1) (2) 64 66 64 63 63 63 63 63 46 24 25 23 23 22 21 22 22 23 24 26 27 26 26 26 26 26 26 26 26 26 25 25 25 24 21 21 21 21 21 21
(3)
2 2 1
17 22 1 2 1 1 1 1 1 1 3 1
1
1 1
1
1 3
Leuven (1) (2) 88 88 88 100 100 100 101 101 101 101 101 101 102 103 103 103 107 107 107 107 107 107 106 106 106 106 106 106 106 110 110 110 110 110 89 88 84 83 82 79
(3)
12
1
1 1
4
1
4
21 1 4 1 1 3
Luik (1) 54 56 55 61 63 66 67 66 63 66 69 72 74 74 72 73 73 73 72 71 71 72 66 62 60 55 52 51 50 109 105 105 104 103 103 103 103 103 103 103
(2)
(3)
2 1 6 2 4 1
1 1 3
3 5 3 4 1
2 2 1 2
1
1 1 1
62
6 4 2 5 3 1 1 3 4 1 1
Tabel B3. Opsplitsing huurindices Antwerpen en Luik, 1800-1920 Antwerpen (1)
Luik (2)
(3)
(1)
(2)
(3)
1800
100
100
100
100
100
100
1801
100
99,6
100
101
100
100
1802
100
99,6
100
102
100
100
1803
100
99,6
100
100
100
100
1804
100
102,5
123
100
101
100
1805
100
104
123
100
101,3
100
1806
100
104
123
103,5
108,8
100,5
1807
100
125,8
123
104,9
109
100,9
1808
100
135,1
150
101,1
109,9
100,4
1809
153
199,8
195,1
101,1
109,4
100,4
1810
167
213,7
232,6
122,2
109,4
100,4
1811
170
214,7
237,7
126
109,4
102,9
1812
170
214,7
237,7
126
109,4
103,1
1813
179
219,7
238,8
136,7
113
106,9
1814
178
234,3
242,1
140,3
113,2
107,2
1815
173
233,9
242,3
146,1
107,6
107,3
1816
173
232,2
226,2
147,3
108,5
107,4
1817
171
224,9
217,4
147,3
108,5
108,1
1818
167
222,2
214,8
147,3
112,4
108,1
1819
173
206
214,8
159,1
112,9
101,8
1820
173
203,8
202,7
167
113,6
102,4
1821
166
211
196,4
185,6
114,5
104,6
1822
165
210,8
196,4
185,6
114,5
104,5
1823
162
210,8
195,6
185,6
114,6
104,8
1824
166
207,7
195,6
196,1
116,1
104,8
1825
166
208,3
198,6
202,2
118,3
112,5
1826
167
208,3
203,3
197,7
118,5
114
1827
172
215,9
228,5
203,2
119,4
121,8
1828
185
228
234
196,5
119,5
121,8
1829
194
257,8
248,2
232,6
121,6
129,3
1830
205
257,8
277,1
232,6
121,9
134,6
1831
206
263,2
291,8
233,3
121,9
134,6
1832
209
263,2
293,2
232,8
121,9
133,4
1833
243
262,1
297,3
233,8
122,7
133,2
1834
253
262,1
301,1
241,1
124,6
137
1835
257
263,5
296,2
241,3
143,7
147,3
1836
258
258,3
305,9
262,3
146,7
147,9
1837
258
264,2
306,8
263,5
148,7
147,9
1838
258
266,1
309,3
274,3
151,3
149
1839
258
266,3
311,7
280
150,8
149
1840
256
269,4
303,9
295,1
161
149
1841
254
269,5
302,1
305,1
174,5
160,5
1842
252
269,7
304,6
306,2
180,5
164,1
1843
252
268,9
304,6
307,4
186,8
171,2
1844
252
268,9
304,1
313
226,2
176,1
1845
251
268,9
304,5
337,6
233
186,4
1846
249
270,1
307,1
341,9
232
176,4
1847
249
274,5
315
350,6
229
175,9
1848
249
275
317,4
353,5
235,5
210,9
1849
249
276,7
318,5
380,9
239
215,8
33
1850
251
276,7
328,8
424,7
237,1
215,8
1851
251
280,3
339,2
426,6
237,9
215,8
1852
255
284,9
342,8
427,7
243,8
220,1
1853
256
297,3
346,6
427,5
249,7
236,4
1854
257
298,8
350,5
427,5
259
241
1855
259
304,8
353,4
411,4
261,1
242,9
1856
263
306
362,5
407,7
260,2
249,6
1857
267
316,1
376,9
407,7
225,7
262,3
1858
275
320,9
396,2
421
225
264,2
1859
277
341,5
405,2
370,5
226
277,6
1860
280
349,4
421,9
301,3
232,8
219,5
1861
294
357,5
434,3
305,5
233,2
252,3
1862
300
357,5
454,3
320,3
248,7
272,1
1863
306
354,1
472,8
326
266,2
284,1
1864
312
364,4
485,7
326,8
279,4
284,1
1865
323
392,8
488,9
387
294,2
317,7
1866
325
399,2
497,9
440,8
343
325,5
1867
326
410
502,1
455,7
362,4
371,6
1868
327
411,7
511,5
468,1
379,3
367,2
1869
335
412,1
524,2
489,5
398,8
367,2
1870
341
417,8
529,4
489,5
399,9
367,2
1871
350
428,4
531,1
502,4
397,3
369,8
1872
358
437,4
542,3
510,2
392,5
369,8
1873
417
459,3
563,6
510,3
426,9
369,8
1874
455
479,5
576,7
533,5
426,9
377,3
1875
503
502
608,1
555,9
443,8
378,8
1876
565
532,4
645,5
578,3
443,4
408,1
1877
575
549,4
661,1
632,7
431,5
414
1878
573
561,1
683,3
619,8
423,5
414
1879
589
560,8
688,6
577,8
424
424,9
1880
602
561,6
690,2
578
440
419,9
1881
606
560,4
660,9
587,2
465,6
419,9
1882
608
597,7
594,8
588,8
476,8
419,9
1883
614
603,9
596,6
572,3
476,8
380,7
1884
618
623,1
589,4
559
474,8
379,1
1885
618
561,7
589,1
555
470,7
379,1
1886
618
620,3
575,7
551,8
468,9
372
1887
617
597,7
571,6
550,8
462,2
375,8
1888
611
604,6
570,9
550,8
460,2
368,9
1889
604
600,4
572,9
563
462,5
368
1890
605
599
570,1
561
455
364,3
1891
595
588,1
569,7
556,8
422,9
359,9
1892
589
588,1
570,1
564,4
422,7
357,7
1893
576
586,4
567,1
570,6
429,7
360,8
1894
566
582,1
566,8
565,2
430,9
355
1895
560
581,2
565,3
564,3
428,1
349,8
1896
558
580,8
565,6
563,7
401,8
341,1
1897
556
583,4
565,7
564,3
402,1
332,6
1898
556
586,1
565,4
563,7
402,1
329,8
1899
556
586,7
564,9
566,2
402,1
327,7
1900
553
587
565,3
561,2
402,1
322,8
1901
555
587
563,8
559,6
418,8
322,8
1902
556
590,7
563,8
548,6
418,8
322,8
1903
556
592,6
564
548,5
418,8
330,3
1904
556
592,6
566,3
536,4
363,2
331,5
1905
557
595,2
570,6
529,4
387,5
332,4
1906
558
595,2
573,1
534,3
457,1
332,4
De huishuren in België, 1800-1920
34
1907
559
597,8
573,6
550,4
457,1
328,2
1908
560
593
588,8
569,9
457,1
328,2
1909
563
593
588,1
579,2
427,1
333
1910
570
594,1
593,1
597,9
431
342,9
1911
575
604,7
599,4
625,5
432,9
353,6
1912
588
616,4
612,3
646,4
434,3
357,3
1913
602
629,7
618,9
653,6
434,4
358,9
1914
626
684,8
648,2
677,8
434,5
370,4
1915
639
705,4
655,3
684,2
435,6
370,4
1916
631
715
653,8
663
430,9
367,4
1917
627
701,7
640,4
659,2
429,6
361,9
1918
621
707,9
631,9
677,8
432,1
360,3
1919
671
746
689,4
691
432,5
390,1
1920
791
910
853,9
756,3
517,1
482,4
(1) = handelshuizen (2) = arbeiderswoningen (3) = bedienden/burgershuizen
Tabel B4. Evolutie indicatoren woonkwaliteit Gent
Brussel
(1)
(2)
(3)
1829
1,39
5,10
7,09
1846
1,29
4,67
1856
1,61
1866
Antwerpen
(1)
(2)
(3)
6,02
2,25
4,05
9,13
4,69
7,57
2,32
3,92
1,09
4,64
5,04
2,50
1880
1,16
4,30
4,99
1890
1,15
4,12
1900
1,22
3,80
1910
1,31
1920
1,45
Leuven
(1)
(2)
(3)
1,51
4,40
6,65
1,33
4,89
9,07
1,27
3,58
8,95
2,54
3,63
4,74
2,69
4,65
2,70
3,39
4,45
3,02
4,36
Brugge
(1)
(2)
(3)
6,49
1,21
4,49
5,45
5,93
7,51
1,19
4,48
1,33
5,75
7,65
1,19
9,21
1,58
4,85
7,68
3,54
9,53
1,63
4,35
3,28
8,84
2,08
4,01
2,75
3,04
8,35
2,23
2,76
2,75
7,60
2,27
Bron: zie tabel 6; eigen berekeningen. (1) = aantal gezinnen per huis (2) = gemiddelde gezinsgrootte (3) = gemiddeld aantal personen per huis
Kortrijk
(1)
(2)
(3)
1,38
4,16
5,75
1,27
4,61
5,33
1,19
4,58
5,43
1,17
4,46
7,09
1,17
8,34
1,20
3,56
7,95
3,40
7,71
Luik
(1)
(2)
(3)
5,85
0,95
4,72
4,50
4,74
5,63
0,96
4,91
1,28
4,41
5,64
1,04
5,21
1,08
4,62
4,98
4,64
5,43
1,03
4,64
4,31
5,16
1,12
4,48
1,20
4,01
4,79
1,09
1,33
3,50
4,64
1,15
(1)
Namen (2)
(3)
(2)
(3)
1,80
4,37
7,85
4,72
1,94
4,25
8,24
2,35
4,76
11,15
2,26
4,97
4,59
4,77
1,99
3,99
11,25
7,93
2,34
4,27
1,01
4,56
4,60
2,01
9,99
3,94
7,92
1,98
4,56
9,04
4,80
0,94
4,77
4,49
5,02
0,98
4,71
4,61
2,06
3,81
7,86
1,92
4,54
8,70
2,06
3,52
7,24
1,88
4,04
4,47
4,86
1,04
4,59
7,61
4,78
2,10
3,16
6,63
1,89
3,68
4,07
4,68
1,18
4,10
6,96
4,83
2,11
2,86
6,05
1,81
3,43
6,22
1,52
(1)
2,44
7.2. Databanken zie excell-file
Copyright © 1999 @ the author(s). Discussion papers are in draft form. This discussion paper is distributed for purposes of comment and discussion only. It may not be reproduced without permission of the copyright holder. Copies of working papers are available from the author.
