Nota Grondbeleid Son en Breugel 2012-2015
Inleiding Voor u ligt de Nota grondbeleid voor de jaren 2012-2015. In 2006 heeft de gemeenteraad de huidige nota grondbeleid vastgesteld. Door veranderende wetgeving en ervaringen met de huidige nota grondbeleid is het verstandig om de nota grondbeleid te actualiseren en aan te passen. Het grondbeleid bevat een breed scala van onderwerpen. In het laatste hoofdstuk worden de voorstellen die nieuw zijn ten opzichte van het huidige grondbeleid samengevat. Het college stelt voor om deze nota met de belangrijkste kaders en uitgangspunten vast te laten stellen door de gemeenteraad met daarin een paragraaf groenstroken waarbij het college beleidsruimte krijgt om de uitvoering dynamisch aan te passen als situaties daarom vragen (binnen de kaders en uitgangspunten zoals die door de raad worden vastgesteld). Met de invoering van de grondexploitatiewet als onderdeel van de Wet ruimtelijke ordening heeft de gemeente betere mogelijkheden gekregen om tot verhaal van plankosten te komen. Dat kan door het sluiten van een overeenkomst (zogenaamde anterieure overeenkomst) voorafgaand aan het vaststellen van een planologische maatregel die een ontwikkeling mogelijk maakt of door tegelijkertijd met de vaststelling van het bestemmingsplan een exploitatieplan op te stellen. De marktomstandigheden veranderen en dit weerspiegelt zich onder andere in het consumentenvertrouwen, het aanbod op de bestaande woningmarkt, en de positie die de banken, de bouwbedrijven en ontwikkelende partijen innemen. Bij deze omstandigheden die naar het zich laat aanzien nog enige tijd zullen aanhouden, is er behoefte aan flexibiliteit en bewegingsruimte in het grondbeleid. De marktomstandigheden vragen om maatwerk, zowel bij de toepassing van het instrumentarium op het gebied van de ruimtelijke ontwikkeling als bij de uitvoering van het grondbeleid. De huidige nota Grondbeleid is vijf jaar oud. Aan de hand van de opgedane ervaringen is op onderdelen actualisatie nodig. Grondbeleid en ruimtelijk beleid Grondbeleid is ondersteunend aan ruimtelijk beleid. Door de inzet van instrumenten, menskracht en middelen kan concreet sturing worden gegeven aan het realiseren van ruimtelijke doelstellingen. De realisatie van bouwlocaties (inclusief sturing op programma) en de aanleg van infrastructuur en natuur kan met goed grondbeleid positief worden beïnvloed in de gewenste ontwikkelrichting. De nota grondbeleid moet richting geven, maar mag geen keurslijf zijn. De door het college geformuleerde basisprincipes: “samenhang, betrokkenheid en duurzaamheid”, waarbij de gemeente een regisserende rol wil vervullen moeten ook tot uitdrukking komen in het grondbeleid. Er is momenteel een toekomstvisie en een structuurvisie in voorbereiding. Daarnaast wordt de woonvisie geactualiseerd en afgestemd op de toekomstvisie. Met name de
1
structuurvisie vormt de paraplu waaronder grondbeleid de komende jaren wordt gevoerd. Het college van B&W stelt de gemeenteraad voor om in de nota grondbeleid de kaders vast te leggen. Het speelveld en de spelregels worden bepaald. Daarbinnen is handelingsvrijheid vereist. Grondbeleid is geen blauwdruk. De concrete toepassing is maatwerk, sterk afhankelijk van situatie, locatie en moment in de tijd. Grondbeleid komt op drie niveaus aan de orde: • strategisch: visie op de rol die de gemeente wil spelen op de grond- en vastgoedmarkt (verwoord in deze nota); • tactisch: keuzes en afwegingen gericht op toepassing instrumentarium (handelingsruimte voor het college binnen kaders); • operationeel: de feitelijke inzet van instrumenten, middelen en menskracht. Ruimtelijke ambities Son en Breugel De ruimtelijke ambities van de gemeente Son en Breugel vormen het uitgangspunt bij het voeren van grondbeleid. Daarbij is in de ontwerp Structuurvisie aangegeven dat vooral wordt ingezet op de verwezenlijking van de woningbouwopgave in Sonniuspark en dat zich een aantal inbreidingslocaties aandienen waar actief ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt. Een deel van die locaties is in eigendom van de gemeente, een deel is in particuliere eigendom. Voor een aantal locaties geldt dat deze deels gemeentelijk eigendom zijn en deels particulier eigendom. Zowel op korte als op middellange termijn dienen zich inbreidingslocaties aan. Ten aanzien van bedrijvigheid heeft Son en Breugel een sterke positie. Met name door Ekkersrijt is er sprake van veel hoogwaardige werkgelegenheid. Uitbreiding van grondgebruik met bestemming “Bedrijvigheid” is binnen de gemeentegrenzen echter beperkt, mede vanwege regionale afspraken hierover. De nog mogelijke (her) ontwikkelingen zijn private aangelegenheden waarbij de gemeentelijke rol een planologische is bijvoorbeeld door het gebruiken van de wijzigingsbevoegdheid in het bestemmingsplan waarmee nieuwe functies kunnen worden toegelaten. Bij transformatie van deelgebieden weegt ook de gemeentelijke duurzaamheidsambitie mee. Langs de Kanaalzone wordt gestudeerd op de mogelijkheden om een multimodaal overslagcentrum te ontwikkelen. Hiervoor is inmiddels een concept convenant opgesteld. Vanuit de eigendomspositie kan de gemeente sterk sturen op de invulling die zij op een specifieke locatie verwezenlijkt wil zien. Het ligt dan ook voor de hand om ambities ten aanzien van woningbouwprogramma of nieuwbouw voor specifieke doeleinden ( bijvoorbeeld om in specifieke woonbehoeften te voorzien) te realiseren op gronden die de gemeente (grotendeels) in eigendom heeft. Afhankelijk van de omvang van de locatie en de gewenste ontwikkeling kan door middel van selectie tot de keuze voor een of meerdere marktpartijen of wellicht collectief particulier opdrachtgeverschap worden gekomen. Bij de voor herontwikkeling vrijkomende locaties binnen de kernen zal de Gemeente zich actief opstellen. Op locaties die beschikbaar komen voor herontwikkeling wordt actief gestuurd op woningbouw die aansluit bij woonbehoeften (op basis van de in voorbereiding zijnde Woonvisie). Binnen grotere projecten wordt “bewaakt” dat woonbehoeften worden ingevuld waarvoor onvoldoende aanbod beschikbaar is. De exacte invulling van de te bouwen woningen wordt gekoppeld aan de Woonvisie en de daarin neer te leggen uitgangspunten.
2
Omdat de marktomstandigheden naar verwachting de komende jaren lastig zullen blijven ligt het niet erg voor de hand om zeer actief gronden te gaan verwerven. Het voert echter te ver om louter passief grondbeleid te voeren. Waar mogelijk en waar nodig zal het college binnen kaders actief grondbeleid voeren. Een voorbeeld zou kunnen zijn om op een vrijkomende locatie die voor ontwikkeling in aanmerking komt en waar de gemeente al eigendommen heeft, de eigendomspositie uit te breiden om een logische ontwikkelvlek te creëren. Op strategische plekken in of rond het centrum of bij een voornemen om een uitbreidingslocatie in ontwikkeling te nemen kan het verstandig zijn om zelf als gemeente een grondpositie in te nemen. Soms is er voldoende tijd om ruggespraak te houden met de gemeenteraad, maar soms ook moet het college snel opereren. De raad verleent het college mandaat om tot een maximum van twee miljoen euro strategische aankopen te doen welke buiten een grondexploitatie vallen. Het college zal deze bestedingen zo spoedig mogelijk doch minimaal éénmaal per jaar verantwoorden. Voor “grotere” ontwikkelingen binnen een grondexploitatie, geeft een door de gemeenteraad vastgestelde grondexploitatie prima kaders waarbinnen grondbeleid kan worden toegepast. Voor kleinere ontwikkelingen en voor situaties waarin snel handelen vereist is moet het college bewegingsvrijheid hebben. Wat onder “kleiner” wordt verstaan is situatie afhankelijk. Vooralsnog wordt door het college vooral gedacht aan de locaties die vrij komen voor herontwikkeling, bijvoorbeeld door functieverandering (nieuwbouw sporthal of school op een andere dan de huidige locatie) bedrijfsverplaatsing of bedrijfsbeëindiging op plekken in of nabij de kernen. Het zal daarbij vaak gaan om de mogelijkheid om op kleine schaal woningen te realiseren, een appartementengebouw of een combinatie van grondgebonden en gestapelde functies. In die gevallen spreekt men vaak van locatieontwikkeling. Bij gebiedsontwikkeling (een groter samenhangend gebied waarvoor een grondexploitatie wordt opgesteld en vaak meerdere grondeigenaren zijn betrokken) geldt een andere aanpak. Vanuit een door de gemeenteraad vast te stellen grondexploitatie worden specifiek voor het betreffende gebied de kaders bepaald waarbinnen het college kan opereren. Beleidsdoelstellingen Het college onderscheidt een aantal beleidsdoelstellingen ten aanzien van het te voeren ruimtelijk beleid en daarmee ook ten aanzien van het grondbeleid dat de gemeente voert: • • • • • •
versterken van het centrum van Son (voorzieningen voor de hele gemeente) en het centrum van Breugel (voorzieningen voor de kern Breugel); woonruimte bieden voor starters en jongeren en deze kansen geven om zich zelfstandig in Son en Breugel te vestigen; het dorpse en kleinschalige karakter van Son en Breugel behouden, waarbij de kwaliteit van de openbare ruimte (zowel groen, water als infrastructuur) hoog is, het streven naar duurzaamheid in de gebouwde omgeving het bieden van onderwijs en zorg dicht bij de burger (voorbeeld verplaatsing school naar de woningbouwlocatie Sonniuspark) voorzien in woonbehoeften, zoals nader uitgewerkt in de Woonvisie
Er bestaat een hecht verband tussen ruimtelijk beleid en grond(prijs)beleid. Het is volstrekt logisch dat de mate waarin de gemeente actief stuurt afhankelijk is van de prioriteit die zij stelt aan een bepaalde ontwikkeling. In het bijzonder de 3
uitvoeringsparagraaf van de structuurvisie die in voorbereiding is kan antwoord geven op de vraag hoe en waar de gemeente prioriteiten legt bij locatie- en gebiedsontwikkeling. Deels zal prioritering ook voortkomen uit de Woonvisie en de conclusies die daarin worden neergelegd over de woonbehoeften in de gemeente Son en Breugel. De inzet van het college is om actief in te zetten op realisatie van projecten die in de structuurvisie geprioriteerd worden en de bouw van woningen waar volgens de woonvisie behoefte aan is. Initiatieven van derden/particulieren die binnen de structuurvisie en de woonvisie passen worden actief ondersteund, met name in de planontwikkeling. Waar nodig zal het college actief gronden verwerven. Op initiatieven die niet in de structuurvisie passen wordt terughoudend gereageerd. Bij particuliere initiatieven streeft de gemeente naar het vooraf vastleggen van afspraken over kostenverhaal in een anterieure overeenkomst. Slechts in uitzonderingsgevallen wordt een exploitatieplan opgesteld bij een ontwikkeling waar de gemeente niet alle gronden in eigendom heeft, er geen anterieure overeenkomst kan worden gesloten en de gemeente de ontwikkeling toch planologisch mogelijk wil maken. In de huidige marktomstandigheden ligt het niet voor de hand om grote grondposities op te bouwen omdat er grote onzekerheid is over marktomstandigheden en afzet/uitgifte van gronden en daarmee aanzienlijke financiele risico’s gemoeid zijn. Dit gegeven biedt echter ook kansen aan de gemeente. Waar het gaat om grotere gebiedsontwikkeling zal de keuze om substantieel actief gronden te verwerven steeds in nauwe samenspraak met de gemeenteraad worden voorbereid. Vanuit strategische overwegingen kan het echter ook bij grotere projecten zo zijn dat het college handelend moet optreden. Dat zal dan altijd (moeten) passen binnen de financiële kaders die met de gemeenteraad zijn vastgelegd. Grondprijsbeleid woningbouw In de nota grondbeleid uit 2006 wordt een generiek prijsbeleid gevoerd. Er is sprake van een vaste grondprijs van € 375,- per m 2 voor uitgifte van kavels bouwgrond. Voor het project Sonniuspark is in 2008 separaat grondprijsbeleid vastgesteld. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen marktwoningen € 430,-/m 2 en sociale woningen € 389,/m 2 (prijspeil 1 januari 2012). Deze prijzen worden jaarlijks geïndexeerd. De grondprijs die in Son en Breugel wordt gehanteerd voor sociale huurwoningen is in vergelijking met gemeenten in de omgeving relatief hoog. In Sonniuspark is de afgelopen jaren ook sociale woningbouw gerealiseerd. Indien de komende jaren sociale huurwoningen worden toegevoegd in de gemeente zal het college steeds kritisch bezien of de grondprijs voor sociale huurwoningen moet worden aangepast. In de huidige marktomstandigheden worstelen veel gemeenten met de vraag hoe om te gaan met grondprijsbeleid. Los van de methodiek (vaste grondprijs, grondquote, residuele waardebepaling) moet de vraag worden gesteld “wat wil je met grondprijsbeleid bereiken?”. Als het gaat om stimulering van woningbouw voor doelgroepen of om te voorzien in woonbehoeften, ontwikkeling en realisatie van woningen op een bepaalde locatie of een positieve beïnvloeding van het tempo waarin grond kan worden uitgegeven is sprake van maatwerk. Er zal voortdurend goed in het oog moeten worden gehouden welke doelstellingen de gemeente wil verwezenlijken en welke grondprijsmethodiek daar het beste bij past.
4
Individuele kaveluitgifte Als het gaat om individuele kaveluitgifte aan particulieren ten behoeve van de bouw van een eigen woning, voldoet een vaste m 2 prijs het beste. Deze geeft duidelijkheid aan burgers zonder dat er al een bouwplan moet liggen of een idee moet zijn wat exact gebouwd zal gaan worden. Voorstel is dan ook om voor particuliere kaveluitgifte een vaste m 2-prijs te hanteren van € 430,- per m 2 bouwgrond. Deze prijs zal jaarlijks worden geïndexeerd met de consumentenprijsindex. Bij gunstig gelegen kavels kan een hogere grondprijs worden gerealiseerd. Bij grotere kavels (> 750 m 2) kan de grondprijs eventueel worden gecorrigeerd voor de extra vierkante meters. De vaste m 2prijs bij individuele kaveluitgifte moet jaarlijks worden geactualiseerd door voortdurend te toetsen aan marktomstandigheden en bijbehorende prijsvorming. Belangrijkste input voor actualisatie vormen de ontwikkelingen op de woningmarkt. Met een jaarlijkse actualisatie blijft de gemeente voorop lopen bij het inspelen op marktontwikkelingen. De gemeente kan het zich in de huidige woningmarkt niet veroorloven om voor een periode van 4 of 5 jaar vooruit te bepalen hoe de grondprijzen zullen zijn/blijven. Dat is in de huidige marktomstandigheden onverstandig. Momenteel worden in Son en Breugel alleen op de locatie Sonniuspark kavels uitgegeven aan particulieren voor zelfbouw. Sonniuspark vormt een referentie voor eventuele individuele kaveluitgifte elders in de gemeente. De verwachting is dat de komende jaren incidenteel op inbreidingslocaties ook mogelijkheden zullen ontstaan voor individuele kaveluitgifte. Projectmatige ontwikkeling Als het gaat om de uitgifte van gronden ten behoeve van projectmatige ontwikkeling moet sprake zijn van meer beleidsvrijheid. Mede afhankelijk van eigendomsverhoudingen, mate van sturing die de gemeente wil uitoefenen op het programma, het tempo waarin een ontwikkeling tot stand gebracht kan worden ontstaat in gesprekken en onderhandelingen met marktpartijen een onderhandelingsresultaat. Dat resultaat kan afwijkend zijn van de vaste grondprijzen die bij particuliere kaveluitgifte wordt gerekend, omdat ook andere doelstellingen worden nagestreefd en verwezenlijkt. Als de gemeente bijvoorbeeld collectief particulier opdrachtgeverschap actief wil stimuleren kan dit betekenen dat met aangepaste grondprijzen wordt gewerkt om dit soort initiatieven mogelijk te maken. Als de gemeente woningbouw die voorziet in benodigde woonbehoeften vanuit de woonvisie actief wil stimuleren kan het nodig zijn om de grondprijzen aan te passen en genoegen te nemen met een lagere grondopbrengst dan bij een geheel vrije ontwikkeling. Er wordt beleidsvrijheid gecreëerd voor het college om met grondprijsbeleid te bevorderen dat de in de ogen van de gemeente juiste woningen worden gebouwd. Ten aanzien van gestapelde woningbouw moet prijsstelling plaatsvinden op basis van een bouwplan dat residueel kan worden getoetst door de gemeente. Afhankelijk van de locatie en het te realiseren programma en de te realiseren vrij op naamprijzen zal de grondwaarde daarbij variëren. Residuele toetsing Om te kunnen beoordelen of de grondprijzen marktconform zijn, stelt het college voor om deze residueel te toetsen en daarnaast goed de ontwikkelingen in de directe omgeving er bij te betrekken.
5
De gemeente Son en Breugel heeft een unieke positie op de woningmarkt, maar moet zich wel blijven spiegelen aan referentiekaders in de directe omgeving. Daarnaast moet worden gestuurd op programma en bijbehorende vrij op naamprijzen of op zijn minst inzicht bestaan in de kostenopbouw van een woningbouwprogramma. Bij het maken van contractuele afspraken met marktpartijen (bouwbedrijven, projectontwikkelaars) zal de gemeente inzetten op maximaal resultaat, in eerste instantie bezien vanuit de te verwezenlijken beleidsdoelstellingen, maar ook op te realiseren grondwaarde. De expertise om residueel te toetsen heeft de gemeente niet of beperkt zelf in huis. Zo nodig moet externe expertise worden ingehuurd. Jaarlijkse evaluatie methodiek Voorgesteld wordt om jaarlijks de methodiek te evalueren, mede in het licht van de dan geldende marktomstandigheden. Als blijkt dat het grondprijsbeleid moet worden bijgesteld dan kan dat. Waar het gaat om herontwikkelingslocaties zal per locatie de grondprijs worden bepaald op basis van een residuele berekening. Afhankelijk van het te realiseren programma, de vraag of de woningbouw voor bepaalde woonbehoeften wordt gestimuleerd en de wens om collectief particulier opdrachtgeverschap actief te stimuleren kan de grondprijs per project/locatie verschillen. Op grond van de wet ruimtelijke ordening kunnen eisen worden gesteld specifiek voor een locatie en tevens ten aanzien van het te realiseren aandeel sociale woningbouw. Steeds per locatie zal de gemeente bezien of zij gebruik wil maken van dit instrumentarium. Als het nodig is kan aanvullend instrumentarium worden ingezet om zeggenschap over de grond te krijgen door toepassing van de Wet voorkeursrecht gemeenten en/of de Onteigeningswet. Voorgesteld wordt om terughoudend gebruik te maken van dit instrumentarium, maar als het nodig is, toepassing te geven. Uitgifte gronden voor andere functies dan woningbouw Recreatieve doeleinden Ten aanzien van uitgifte van gronden voor recreatieve doeleinden wordt geen generiek beleid voorgesteld. Indien dit aan de orde is zal op basis van marktonderzoek de grondprijs worden bepaald bij uitgifte van gronden voor recreatieve doeleinden. Bedrijvigheid Als de gemeente zelf kavels voor bedrijvenontwikkeling uitgeeft dan moet wel een duidelijk prijsbeleid worden gevoerd om ondernemers goed te kunnen informeren. Voor de uitgifte van bedrijvenkavels wordt op basis van marktonderzoek een richtprijs vastgesteld, eventueel gedifferentieerd naar kantoren en bedrijvigheid om enige indicatie te hebben c.q. te kunnen bieden aan geïnteresseerde bedrijven. Wat betreft Ekkersrijt past het Industrieschap de regionale afspraken over grondwaardebepaling toe. Deze gelden tot 2014. Voor de enkele keer dat de gemeente elders kavels voor bedrijvenontwikkeling kan uitgeven vormen de afspraken in Ekkersrijt een goede referentie. De komende jaren zullen binnen Ekkersrijt en aangrenzend de nodige gronden in aanmerking komen voor herontwikkeling en/of functieverandering. Reststroken De gemeente Son en Breugel heeft een uitgebreide grondpositie. De vele groenstroken, brede bermen en bosjes leveren een belangrijke bijdrage aan de positieve stedenbouwkundige beleving die men heeft. Veel burgers treden in contact met de gemeente over het gebruik van de gemeentelijke gronden. Er is behoefte aan een totaal beleidsdocument waarin het mogelijke particuliere gebruik van
6
gemeentelijke groenstroken wordt vastgelegd. Hiermee wordt duidelijkheid geschapen naar de burger over wat kan en wat niet kan. De burger heeft recht op duidelijkheid, zeker indien de gemeente consequent wil handhaven wanneer illegaal gebruik wordt geconstateerd. Daarnaast spelen de ambtelijke kosten een rol. De administratieve lasten bij de beoordeling, de contractuele vastlegging en vervolgens de repeterende werkzaamheden van facturatie en mogelijk aanmaningen, wegen vaak niet op tegen de vergoedingen die betaald worden voor het gebruik van gemeentegronden. Een commerciële huurprijs is echter ook niet wenselijk omdat vanwege de huurbescherming de flexibiliteit van het terugclaimen door de gemeente in het gedrang komt. Om tot duidelijke spelregels te kunnen komen stelt de raad de volgende kaders vast voor het gebruik van gemeentegronden en verzoekt het college van burgemeester en wethouders om binnen deze kaders de regels vast te stellen en te communiceren naar de burgers: 1. duidelijkheid voor de burger wélke gronden de gemeente in eigendom en eigen beheer wil houden en/of welke afwegingen daarbij gemaakt worden; 2. duidelijkheid over de (rand)voorwaarden en kaders voor in gebruik geven van gemeentelijke gronden; 3. verlaging van de ambtelijke inzet voor in gebruik geven gemeentelijke gronden; 4. balans tussen kosten en opbrengsten bij in gebruik geven gemeentelijke gronden; 5. mogelijkheid bewaren om in gebruik gegeven gronden terug in eigen gebruik te nemen indien de situatie dat verlangt; 6. meer differentiatie in koopprijs reststroken; 7. communicatie en openheid naar burger. Financiele paragraaf Winstneming uit grondexploitatie bij 75 % gerealiseerde opbrengst In de nota grondbeleid van 2006 is het principe van winstneming beschreven en het beleid vastgesteld dat winst genomen kan worden nadat 75 % van de geprognosticeerde opbrengst is gerealiseerd in een grondexploitatie. Vanaf dat moment kan winst worden afgeroomd naar rato van de gerealiseerde opbrengst. Dit is een behoudende benadering die goed past bij de huidige marktomstandigheden. Dit uitgangspunt wordt gehandhaafd. Rentevoet: opslag 0,5 % Voor het berekenen van de rentelasten in de diverse complexen binnen het grondbedrijf wordt uitgegaan van een jaargemiddelde, samengesteld uit de rentepercentages rond 1 januari en rond 31 december in een jaar, zoals gepubliceerd door de VNG voor lineaire leningen met een looptijd van 10 jaar, fixe. Op dit jaargemiddelde wordt een risico-opslag van 0,5 % gezet. Financiering strategische aankopen: budget Ter financiering van de rentelasten verbonden aan mogelijke strategische aankopen van grond en/of vastgoed, buiten de door de gemeenteraad vastgestelde grondexploitaties, is budget nodig. Rekening houdend met een fictieve rentevoet van 5 % over € 2.000.000,- is een budget van € 100.000,- nodig. Voor eventuele strategische aankopen binnen een door de gemeenteraad vastgestelde grondexploitatie zal in die grondexploitatie budget zijn gereserveerd voor verwerving. Fonds Bovenwijkse voorzieningen, 1 % van de grondwaarde De gemeente kweekt een reserve voor Bovenwijkse voorzieningen. Per m 2 bouwgrond die wordt verkocht door de gemeente, wordt ook het fonds Bovenwijkse voorzieningen
7
gevoed ter dekking van kosten van projecten die niet zijn opgenomen in de structuurvisie waardoor verhaalsmogelijkheden bij particuliere ontwikkelaars beperkt dan wel niet aanwezig zijn. In het project Sonniuspark heeft de gemeente vastgesteld dat per m 2 bouwgrond een bedrag van € 4,54 wordt afgedragen aan het fonds Bovenwijkse voorzieningen, dat komt overeen met circa 1 % van de grondopbrengst. Bij toekomstige grondverkopen wordt 1 % van de grondwaarde afgedragen aan het fonds. Natuurfonds, 0,25 % van de grondwaarde Op dezelfde wijze als voor het fonds Bovenwijkse voorzieningen wordt ook het natuurfonds gevoed. Dit fonds wordt gebruikt als dekking voor de soms noodzakelijke bos- of natuurcompensatie. Binnen het project Sonniuspark is met een vast bedrag van € 500,- per kavel gewerkt. Dit bedrag komt overeen met ca 0,25 % van de grondwaarde. Bij toekomstige grondverkopen wordt 0,25 % van de grondwaarde afgedragen aan dit fonds Financieringsfonds SRE In het kader van de regionale bestuurlijke samenwerking van de 21 gemeenten in Zuidoost-Brabant, het SRE, is iedere deelnemende gemeente verplicht om per verkochte m 2 bouwgrond een bedrag af te dragen aan het SRE. Dit bedrag is op dit moment (2012) € 7,90 per m 2 en wordt regelmatig door SRE geactualiseerd. Het doel van het financieringsfonds is het bijeenbrengen van middelen voor ontwikkeling en realisering van projecten van tenminste stadsregionale betekenis. Het verschuldigde bedrag wordt jaarlijks op basis van de gerealiseerde grondverkopen aan SRE afgedragen. Hier is dus geen sprake van middelen die door de gemeente zelf kunnen worden aangewend. Beleidsvoorstellen 1. Actief grondbeleid binnen de kaders van de nota grondbeleid. Dat wil zeggen dat de gemeente terughoudend zal zijn met het actief aankopen van gronden ten behoeve van ruimtelijke ontwikkeling, maar waar dit vanuit strategisch belang voor de gemeente noodzakelijk is, actief zal verwerven. 2. Voor grondaankopen waardoor de totale voorinvestering in een project hoger wordt dan € 2.000.000,- is separaat toestemming van de gemeenteraad vereist. Toestemming kan impliciet en vooraf door de gemeenteraad worden gegeven met het vaststellen van een grondexploitatie. De in zo’n grondexploitatie vastgelegde financiele kaders zijn dan leidend voor de handelingsvrijheid van het college. 3. Indien de gemeente actief wil verwerven en minnelijk overleg leidt niet tot overeenstemming met de grondeigenaar of grondeigenaren dan wordt gebruik gemaakt van de beschikbare instrumenten uit de Wet voorkeursrecht gemeenten en/of de Onteigeningswet. 4. De grondprijs bij particuliere kaveluitgifte (voor grondgebonden woningen) wordt vastgesteld op € 430,- per m 2 bouwgrond (exclusief BTW), prijspeil 1 januari 2012. Deze prijs wordt jaarlijks op 1 januari geïndexeerd (met de consumentenprijsindex alle huishoudens, 2011=100). 5. De grondprijs voor grondgebonden sociale woningbouw wordt vastgesteld op € 389,- per m 2 bouwgrond (exclusief BTW), prijspeil 1 januari 2012. Deze prijs wordt jaarlijks op 1 januari geïndexeerd (met de consumentenprijsindex alle huishoudens, 2011=100).
8
6. De grondprijs bij projectmatige woningbouw wordt vastgesteld op basis van onderhandelingen met de betrokken marktpartijen en wordt residueel getoetst, met inachtneming van de door de gemeente te verwezenlijken beleidsdoelstellingen. 7. De grondprijs bij gestapelde woningbouw wordt vastgesteld door marktonderzoek en/of taxatie. 8. De grondprijs voor uitgifte ten behoeve van bedrijfs- en/of kantoorontwikkeling wordt vastgesteld op basis van marktonderzoek en/of taxatie. 9. De grondprijs voor uitgifte van gronden ten behoeve van recreatieve voorzieningen/doeleinden wordt bepaald door middel van marktonderzoek en/of taxatie. 10. Het beleid voor de uitgifte (verkoop/verhuur) van gemeentelijke reststroken worden aangepast op basis van de in deze Nota opgenomen kaders. 11. Het fonds Bovenwijkse Voorzieningen wordt structureel gevoed met 1 % van de grondopbrengst, zoals de afgelopen jaren is gebeurd in het project Sonniuspark. 12. Het Natuurfonds wordt structureel gevoed met 0,25 % van de grondopbrengst, zoals de afgelopen jaren is gebeurd in het project Sonniuspark.
9
