DE HERZIENE EIGENWONINGREGELING

DE HERZIENE EIGENWONINGREGELING Voldoende herzien om de woningmarkt te reguleren en de schuldenlast te reduceren in Nederland?

januari 2014

Student: Rianne Brits studentnummer 6158846

Begeleidend docent: Mevrouw R. Hennuin Aantal woorden: 10.996 Ingeleverd op 6 januari 2014 Master Nederlands Belastingrecht

INHOUDSOPGAVE Inhoudsopgave ........................................................................................................................... 2 Lijst van gebruikte afkortingen .................................................................................................. 4 Inleiding ..................................................................................................................................... 5 1

De eigenwoningregeling voor 1 januari 2013 ..................................................................... 7 1.1

Inleiding ....................................................................................................................... 7

1.2

Het doel van hypotheekrenteaftrek .............................................................................. 7

1.3

Inperkingen rondom hypotheekrenteaftrek in Wet IB 2001 ........................................ 7

1.3.1

Eigenwoningschuld .............................................................................................. 8

1.3.2

Hypotheekrenteaftrek ........................................................................................... 9

1.3.3

Bijleenregeling ................................................................................................... 11

1.3.4

Eigenwoningforfait............................................................................................. 11

1.3.5

Kapitaalverzekering, spaarrekening en beleggingsrecht eigen woning ............. 12

1.3.6

Aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld .......................................... 13

1.4 2

Conclusie ................................................................................................................... 14

De Wet herziening fiscale behandeling eigen woning ...................................................... 15 2.1

Inleiding ..................................................................................................................... 15

2.2

Inhoud Wet herziening fiscale behandeling eigen woning ........................................ 16

2.2.1

Aanpassing van het begrip eigenwoningschuld ................................................. 17

2.2.2 Afschaffing van het regime van de kapitaalverzekering (KEW), spaarrekening eigen woning (SEW) en het beleggingsrecht eigen woning (BEW)................................. 18 2.2.3 Overgangsrecht op grond waarvan een bestaande schuld behoort tot de eigenwoningschuld ........................................................................................................... 19 2.3 3

4

Conclusie ................................................................................................................... 19

Internationale standaarden ................................................................................................ 21 3.1

Inleiding ..................................................................................................................... 21

3.2

Europese Commissie ................................................................................................. 21

3.3

OESO ......................................................................................................................... 22

3.4

IMF ............................................................................................................................ 23

3.5

Conclusie ................................................................................................................... 24

De huurmarkt .................................................................................................................... 25 4.1

Inleiding ..................................................................................................................... 25

2

4.2

Huidige situatie huurwoningenmarkt ........................................................................ 25

4.3

Adviezen OESO en EU ............................................................................................. 25

4.4

Maatregelen huurwoningenmarkt .............................................................................. 27

4.4.1

Marktgerichte huurprijzen .................................................................................. 27

4.4.2

Inkomensafhankelijke huurverhoging ................................................................ 27

4.4.3

Verhuurdersheffing ............................................................................................ 28

4.5 5

6

Conclusie ................................................................................................................... 29

Buurlanden België en Duitsland ....................................................................................... 30 5.1

Inleiding ..................................................................................................................... 30

5.2

Duitsland .................................................................................................................... 30

5.3

België ......................................................................................................................... 32

5.4

Conclusie ................................................................................................................... 33

Conclusie en aanbevelingen .............................................................................................. 34

Literatuurlijst ............................................................................................................................ 39 Bijlagen .................................................................................................................................... 43 Bijlage 1 ................................................................................................................................... 44

3

LIJST VAN GEBRUIKTE AFKORTINGEN AWR

Algemene wet inzake rijksbelastingen

BBP

Bruto Binnenlands Product

BEW

Beleggingsrecht eigen woning

CPB

Centraal Planbureau

DNB

De Nederlandsche Bank

EU

Europese Unie

IMF

Internationaal Monetair Fonds

KEW

Kapitaalverzekering eigen woning

NHP

Nationaal Hervormingsprogramma

OESO

Organisatie voor Economische Samenwerking en Ontwikkeling

SEW

Spaarrekening eigen woning

Wet IB 1964

Wet Inkomstenbelasting 1964

Wet IB 2001

Wet Inkomstenbelasting 2001

WOZ

Wet Waardering Onroerende Zaken

WWS

Woningwaarderingsstelsel

4

INLEIDING De eigenwoningregeling is al jarenlang één van de meeste bediscussieerde onderdelen van het Nederlandse belastingstelsel. Er is regelmatig aandacht geschonken aan de vraag of een herziening van de regeling noodzakelijk zou zijn.

Sinds de invoering van de Wet Inkomstenbelasting 2001 is het bereik van de eigenwoningregeling al meerdere keren ingeperkt, maar door de eurocrisis is de noodzaak tot schuldreductie nadrukkelijk op de agenda van de regering komen te staan. Door veranderingen en waardedalingen op de woningmarkt lopen eigenwoningbezitters het risico in betalingsproblemen te komen of – bij verkoop – met een restschuld te blijven zitten. Uiteindelijk kunnen deze individuele risico’s doorwerken naar de financiële stabiliteit van burgers en zelfs van heel Nederland. 1

De inzet van de regering is behoud van de hypotheekrenteaftrek. De kwetsbaarheden die nu te zien zijn op de woningmarkt zouden volgens de regering niet tot gevolg moeten hebben dat de aftrek van rente betaald voor een lening die is aangegaan ter verwerving, onderhoud of verbetering van een eigen woning, wordt afgeschaft omdat dat het eigenwoningbezit bevordert. Het beleid is daarom gericht op het beperken van de risico’s van hoge schulden, zoals betalingsproblemen en restschulden. 2

Tegen deze achtergrond is de eigenwoningregeling begin 2013 herzien, namelijk in de Wet herziening fiscale behandeling eigen woning, die op 1 januari 2013 in werking is getreden. Deze nieuwe wet heeft meerdere doelen, te weten: - het verlagen van de hypotheekschulden van burgers; - de versteviging van financiële stabiliteit van zowel burgers als van heel Nederland; - de verbetering van de financierbaarheid van de hypotheekportefeuille van banken 3. Tevens wordt er met de nieuwe wet gepoogd burgers zekerheid te bieden om daarmee het herstel van vertrouwen op de woningmarkt te bevorderen. 4

1

Kamerstukken II 2012/13, 33 405, nr. 3 Idem noot 1 3 Met hypotheekportefeuille wordt bedoeld het verstrekken van hypotheken door banken 4 Zie M.J.J.R. van Mourik, G.G.M. Snoeks & R.Stam CPL, De herziene eigenwoningregeling, Deventer: Kluwer 2013, p.2 2

5

Ondanks deze wijzigingen in de eigenwoningregeling is een aantal internationale organisaties, waaronder de Organisatie voor Economische Samenwerking en Ontwikkeling (hierna: OESO), niet heel positief over de Nederlandse woningmarkt en economie. De OESO heeft geconstateerd dat de huizenprijzen scherp zijn gedaald, waardoor de hypotheken van steeds meer woningbezitters onder water staan. In dat licht juicht de OESO in ieder geval toe dat de hypotheekrenteaftrek wordt beperkt. En naast de OESO vinden ook andere internationale organisaties zoals de Europese Commissie en het IMF dat de hypotheekrenteaftrek in Nederland beperkt, danwel helemaal afgeschaft moet worden, om op termijn een verdere afname te realiseren van de maximale loan-to-value ratio 5 van woninghypotheken. 6

In deze scriptie wordt onderzocht of de Wet herziening fiscale behandeling eigen woning een voldoende herziening inhoudt om de woningmarkt te reguleren en de schuldenlast te reduceren in Nederland. In hoofdstuk 1 zal eerst worden ingegaan op de ontwikkelingen die de fiscale behandeling van de eigen woning tot en met december 2012 heeft doorgemaakt. In hoofdstuk 2 zal vervolgens de op 1 januari 2013 in werking getreden Wet herziening fiscale behandeling eigen woning worden behandeld. Daarna wordt in hoofdstuk 3 ingegaan op de internationale standaarden en adviezen van de Europese Commissie, de OESO en het IMF, en wordt onderzocht of de fiscale behandeling van de eigen woning hieraan voldoet. In hoofdstuk 4 zal worden gekeken naar de huurwoningenmarkt, want ook de huurwoningenmarkt moet worden herzien om de woningmarkt te reguleren. Tot slot wordt in hoofdstuk 5 een vergelijking gemaakt met buurlanden België en Duitsland. Kennen zij een vergelijkbare regeling, vanwege vergelijkbare problemen?

De vraag die centraal staat in deze scriptie is de volgende: “Is de herziening van de eigenwoningregeling die is ingetreden op 1 januari 2013 afdoende om de doelen die worden beoogd te realiseren? Dat wil zeggen de financiële stabiliteit in Nederland te verstevigen, de woningmarkt te reguleren en de hypotheekschulden in Nederland te reduceren. En zo nee, op welke punten zou deze verder kunnen worden herzien.”

5

De maximale hoogte van het hypothecair krediet ten opzichte van de waarde van de woning Vastgoedmarkt.nl (2013). Nederlandse woningprijzen nog in top 5 Oeso-landen. Geraadpleegd op 22 november 2013 via http://www.vastgoedmarkt.nl/nieuws/2013/05/30/Nederlandse-woningprijzen-nog-in-topOeso-landen 6

6

1 DE EIGENWONINGREGELING VOOR 1 JANUARI 2013 1.1 INLEIDING Op 1 januari 2013 is een herziening van de eigenwoningregeling van kracht geworden en is de Wet herziening fiscale behandeling eigen woning in werking getreden. In dit hoofdstuk wordt de eigenwoningregeling besproken zoals die eruit zag voor de invoering van deze wet.

1.2 HET DOEL VAN HYPOTHEEKRENTEAFTREK Met het eigenwoningregime voor 1 januari 2013 wilde de overheid het eigenwoningbezit stimuleren, onder andere met de hypotheekrenteaftrek. Want de hypotheekrenteaftrek maakte het ook voor lagere inkomensgroepen en starters gemakkelijker om een eigen woning aan te schaffen. Dit fiscaal gunstige beleid rond de eigen woning heeft er jarenlang inderdaad voor gezorgd dat er meer woningen werden gekocht. Toch is de eigenwoningregeling regelmatig het onderwerp van discussie (geweest) waarbij het vooral gaat om de vraag of de eigenwoningregeling herzien moet worden. Zo is bijvoorbeeld de afschaffing van de hypotheekrenteaftrek geopperd, omdat deze de Staat te veel geld zou kosten. Maar ook hebben veel burgers hoge schulden opgebouwd door het aangaan van een lening voor de eigen woning.

1.3 INPERKINGEN RONDOM HYPOTHEEKRENTEAFTREK IN WET IB 2001 Met de invoering van de Wet IB 2001 in 2001 heeft de eigenwoningregeling al enkele inperkingen ondergaan op het gebied van de hypotheekrenteaftrek. Met de belastingherziening in 2001 is het begrip eigenwoningschuld ingevoerd en alleen wanneer de schuld kwalificeert als eigenwoningschuld is de hypotheekrenteaftrek van toepassing. Dat komt er op neer dat alleen voor de eigen woning de kosten aftrekbaar zijn die betrekking hebben op de financiering van deze woning. Sinds 2001 geldt bovendien de hypotheekrenteaftrek nog maar voor maximaal dertig jaar. Verder is in 2004 de bijleenregeling geïntroduceerd. Deze houdt in dat bij de bepaling van de eigenwoningschuld van een nieuwe woning rekening wordt gehouden met de overwaarde op de oude woning. Sinds 2009 is het plafond voor het eigenwoningforfait afgeschaft, waardoor de bijtelling ook bij hogere eigenwoningwaarden oploopt met de Waardering onroerende zaken-waarde 7 (hierna: WOZ-waarde).

7

Gemeenten stellen deze waarde vast, aan de hand van het prijspeil van vergelijkbare woningen op 1 januari van het voorgaande jaar. 7

Er zijn niet alleen inperkingen geweest maar er zijn ook maatregelen ingevoerd om de aflossing van de hypotheekschuld te bevorderen. Ten eerste is ingevoerd dat met een kapitaalverzekering eigen woning (hierna: KEW) gespaard kan worden voor de aflossing van de hypotheekschuld. Wanneer het gespaarde daadwerkelijk wordt aangewend voor de aflossing van de hypotheekschuld blijft de in de KEW opgebouwde rente onbelast. Voor de KEW geldt ook een maximale periode van dertig jaar waarin gespaard kan worden. Ten tweede geldt sinds 2005 een aftrek voor geen of geringe eigenwoningschuld. Deze aftrek heeft de naam ‘Hillen-aftrek’ gekregen, vernoemd naar het toenmalige (in 2001) lid van de Tweede Kamer, Hillen, die in 2001 een initiatiefwetsvoorstel heeft ingediend om het aflossen van de hypotheekschuld te bevorderen en de lasten te verminderen voor eigenwoningbezitters zonder hypotheekschuld of met een lage hypotheekschuld. De Hillen-aftrek, of aftrek voor geen of geringe eigenwoningschuld, zoals die is opgenomen in de Wet IB 2001 heeft inderdaad dit doel. 8 Ten derde bestaat sinds 2008 de mogelijkheid om via een geblokkeerde spaarrekening (spaarrekening eigen woning, hierna: SEW) of beleggingsrecht (beleggingsrecht eigen woning, hierna: BEW) vermogen op te bouwen voor de aflossing van de eigenwoningschuld. Tenslotte zijn er in 2010 nog een tweetal wijzigingen geweest. Te beginnen met de afschaffing van de goedkoperwonenregeling. Dit was een uitzondering op de bijleenregeling voor doorstromers naar een goedkopere woning. Mensen die goedkoper gingen wonen werden door deze regeling begunstigd. Daarnaast wordt het eigenwoningforfait sinds 2010 stapsgewijs verhoogd voor woningen met een waarde boven €1.040.000. Het zal oplopen tot 2,35% in 2016. 9 Hierna zullen de hiervoor genoemde onderdelen kort worden besproken.

1.3.1 EIGENWONINGSCHULD Met de herziening van de Wet IB in 2001 is het boxenstelsel geïntroduceerd. Daarbij is een strikte scheiding gemaakt tussen de eigen woning, het hoofdverblijf, en de tweede woning. Ook de wijze van belastingheffing is daarmee veranderd, de eigen woning wordt in box 1 belast tegen een progressief tarief, terwijl de tweede woning in box 3 valt en belast is tegen een forfaitaire rendementsheffing. 10 Deze strikte scheiding en de wijze van belastingheffing gelden nog steeds in de Wet IB 2001 in 2013. Wat onder een eigen woning moet worden verstaan is omgeschreven in art. 3.111 lid 1 Wet

8

Zie Kamerstukken I 2011/12, 33 000, V, p. 20 Zie M.J.J.R. Van Mourik, G.G.M. Snoeks & R. Stam CPL, De herziene eigenwoningregeling, Deventer: Kluwer 2013, p. 2 10 Zie Kamerstukken I 2011/12, 33 000, V, p. 20 9

8

IB 2001. Men spreekt van een eigen woning als een gebouw, of een gedeelte van een gebouw, met de daartoe behorende aanhorigheden, voor zover dat de belastingplichtige of personen die behoren tot zijn huishouden anders dan tijdelijk als hoofdverblijf ter beschikking staat, op grond van eigendom of recht van vruchtgebruik, bewoning of gebruik verkregen krachtens erfrecht. Onder een woning kan onder voorwaarden ook verstaan worden een woonwagen of een duurzaam aan een plaats gebonden schip. 11 Van belang is dat de woning als hoofdverblijf ter beschikking staat. Een tweede woning of vakantiewoning die niet permanent in gebruik is, valt hierdoor niet onder het begrip eigen woning. Zij vallen, zoals beschreven, onder de vermogensrendementsheffing van box 3. 12 Ook is van belang dat de woning de belastingplichtige ter beschikking moet staan op grond van eigendom, economisch eigendom daar onder begrepen. Het spreekt voor zich dat gehuurde woningen om die reden niet onder de eigenwoningregeling kunnen vallen, want het (economische) eigendom ligt in die gevallen niet bij de huurder. 13

Art. 3.111 Wet IB 2001 is in 2010 tijdelijk op twee punten gewijzigd voor drie jaar (2010 t/m 2012), met als reden het stimuleren van de woningmarkt in tijden van financiële crisis. De eerste wijziging hield in het herleven van het recht op hypotheekrenteaftrek van de voormalige eigen woning na een periode van verhuur. De tweede wijziging behelst de verlenging van de maximale termijn van hypotheekrenteaftrek in verhuissituaties van twee naar drie jaar. 14 Inmiddels gelden deze wijzigingen niet meer.

1.3.2 HYPOTHEEKRENTEAFTREK De hypotheekrenteaftrek is ingevoerd in 1893, toen in datzelfde jaar de toenmalige Minister van Financiën, Nicolaas Pierson, de eerste inkomstenbelasting invoerde. Vanaf dat moment moesten Nederlanders belasting betalen over hun inkomsten, daaronder begrepen de eigen woning. Dat een woning inkomsten kon opleveren kwam af van het idee dat de eigen woning ook verhuurd kon worden. De kosten die gemaakt werden voor het verwerven van het inkomen c.q. het verwerven van de eigen woning, konden worden afgetrokken. Tot op heden is deze insteek terug te vinden in de wetsbepalingen rondom de hypotheekrenteaftrek. 15

Het is van belang om vast te stellen of er sprake is van een eigen woning omdat de 11

Art. 3.111 lid 1 Wet IB 2001 Commentaar bij art. 3.111 Wet IB 2001, ‘15. Historie Wet IB 1964 t.o.v. art. 3.111 Wet IB 2001, NDFR 13 Idem noot 12 14 Idem noot 12 15 Zie Kamerstukken I 2011/12, 33 000, V, p. 8 – 9 12

9

hypotheekrenteaftrek alleen daarop van toepassing is. Daarnaast kan slechts één woning in aanmerking komen voor hypotheekrenteaftrek, namelijk het hoofdverblijf. Hiermee wordt bedoeld een voor duurzaam eigen gebruik bestemde woning die in overeenstemming is met deze bestemming en die ter beschikking staat aan de belastingplichtige of personen die behoren tot zijn huishouden (art. 3.111 lid 1 Wet IB 2001). Feiten en omstandigheden bepalen of sprake is van een hoofdverblijf, waarbij aansluiting wordt gezocht bij art. 4 lid 1 Algemene wet inzake rijksbelastingen (hierna: AWR). 16 De hypotheekrenteaftrek is een van de aftrekbare kosten die worden genoemd in art. 3.120 lid 1 Wet IB 2001 en vormt ook het grootste deel van de aftrekbare kosten. De aftrekbare kosten met betrekking tot de eigen woning zijn volgens dat artikel het gezamenlijke bedrag van: - renten van schulden, kosten van geldleningen daaronder begrepen, die behoren tot de eigenwoningschuld, en; - periodieke betalingen op grond van de rechten van erfpacht, opstal en beklemming met betrekking tot de eigen woning. 17 De eigenwoningschuld die in het artikel wordt genoemd, moet zijn aangegaan ter aanschaf, verbetering of onderhoud van de eigen woning. 18 Daarnaast kunnen ook in het jaar van aanschaf van de woning, eenmalig, de financieringskosten worden afgetrokken. Financieringskosten ter aanschaf van de woning zijn bijvoorbeeld kosten die verband houden met het verkrijgen van geldleningen, notariskosten en taxatiekosten (voor het verkrijgen van een lening). 19 Sinds de invoering van de Wet IB 2001 geldt er echter wel een beperking van de hypotheekrenteaftrek, in die zin dat de hypotheekrente maximaal dertig jaar aftrekbaar is. 20 Dat houdt in dat deze rente alleen in aftrek kan worden gebracht in het geval de lening niet ouder is dan dertig jaar. De termijn van dertig jaar begint te lopen vanaf het jaar waarin de rente op de hypotheek voor het eerst in aftrek wordt gebracht en stopt wanneer de hypotheekschuld volledig is afgelost. In het geval de hypotheekschuld gedeeltelijk wordt afgelost, loopt de termijn voor het bedrag waarvoor de lening is aangegaan door. Het daarna opnemen van een eerder afgelost deel van een lening kan dan alleen tot hypotheekrenteaftrek én een nieuwe periode van dertig jaar leiden indien het opgenomen bedrag daadwerkelijk wordt gebruikt voor aanschaf, onderhoud of verbetering van de eigen woning. Verder kan 16

Zie J.E. van den Berg, De eigen woning, Deventer: Kluwer 2013, p 43 Art. 3.120 lid 1 Wet IB 2001, de tekst die gold in 2012. Bron: wetten.overheid.nl 18 Art. 3.119a lid 2 Wet IB 2001 19 Belastingdienst (2013). Eenmalig aftrekbare kosten. Geraadpleegd op 30 november 2013 via http://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/bldcontentnl/belastingdienst/prive/woning/uw_hypotheek_of_le ning/wat_is_aftrekbaar/eenmalig_aftrekbare_kosten/ 20 Art. 3.120 lid 2 Wet IB 2001, de tekst die gold in 2012. Bron: wetten.overheid.nl 17

10

tussentijds een tweede lening worden afgesloten in verband met bijvoorbeeld de financiering van kosten voor de verbetering of het onderhoud van de eigen woning. In dat geval gaat er voor die nieuwe, tweede lening eveneens een termijn van dertig jaar lopen. Als dertig jaren zijn verstreken kan de rente niet meer in aftrek worden gebracht op het inkomen uit box 1 en zal de lening verschuiven naar box 3, op grond van art. 2.14 lid 3 sub a Wet IB 2001. 21 Met de intreding van de Wet herziening fiscale behandeling eigen woning is de hypotheekrenteaftrek niet afgeschaft maar zijn er wel strengere voorwaarden gesteld waaraan moet zijn voldaan wil de belastingplichtige recht hebben op hypotheekrenteaftrek. Hier wordt in hoofdstuk 2 verder op ingegaan.

1.3.3 BIJLEENREGELING In 2004 is de bijleenregeling toegevoegd aan de eigenwoningregeling en deze bestaat tot op heden nog steeds, namelijk in het huidige art. 3.119aa Wet IB 2001. Deze regeling heeft als doel om de aftrekbaarheid van rente over de overwaarde, welke vrijkomt bij de verkoop van de woning, te beperken. Het is de bedoeling dat de volledige overwaarde wordt gebruikt ter financiering van de nieuwe eigen woning. Wordt het geld daar niet voor gebruikt, dan is geen renteaftrek mogelijk over het leningbedrag ter grootte van de overwaarde en verschuift dit deel naar box 3. De regeling is op deze manier ingericht om te voorkomen dat de overwaarde wordt gebruikt voor consumptie of beleggingen in box 3. Het gevolg zou namelijk zijn dat voor het nieuwe gedeelte van de lening, ter compensatie van de belegde overwaarde gebruik wordt gemaakt van de renteaftrek in box 1, terwijl het rendement van de ‘weggesluisde’ overwaarde belast wordt tegen het 30%-tarief van box 3. 22

1.3.4 EIGENWONINGFORFAIT Het eigenwoningforfait is geregeld in art. 3.112 Wet IB 2001. De eigen woning is onder het box 1 inkomen geschaard; inkomen dat uit werk wordt genoten en/of voordelen die worden behaald uit de eigen woning worden belast in box 1. Het eigenwoningforfait is een voordeel dat behaald is uit de eigen woning, net als de uitkering van de kapitaalverzekering eigen woning. De hoogte van het eigenwoningforfait is afhankelijk van de waarde van de eigen woning. In art. 3.112 lid 1 Wet IB 2001 is dit voordeel gesteld op een bepaald percentage van de WOZ-waarde van de eigen woning dat wordt opgeteld bij het box 1 inkomen. De percentages zijn vastgelegd in het artikel en tot €1.040.000,- (in 2013) is dat percentage maximaal 0,60% van de WOZ-waarde. Voor eigen woningen met een WOZ-waarde hoger

21 22

Zie J.E. van den Berg, De eigen woning, Deventer: Kluwer 2013, p. 206 L.G.M. Stevens, ‘Fiscale beleidsnotities 2009’, WFR 2008/1021 11

dan €1.040.000,- is het eigenwoningforfait (in 2013) vastgesteld op een bedrag van €6360,vermeerderd met 1,55% van de woningwaarde voor zover deze uitgaat boven €1.040.000,-. 23 Sinds 2009 geldt er geen plafond meer en deze regeling is in 2013, ook na de invoering van de Wet herziening fiscale behandeling eigen woning, nog steeds van toepassing.

1.3.5 KAPITAALVERZEKERING, SPAARREKENING EN BELEGGINGSRECHT EIGEN WONING De kapitaalverzekering, spaarrekening en beleggingsrecht eigen woning waren tot en met 2012 opgenomen in de artikelen 3.116 t/m 3.119 Wet IB 2001. Kapitaalverzekeringen en beleggingen worden in de Wet IB 2001 in principe gerekend tot het inkomen uit sparen en beleggen, box 3. In box 3 worden de voordelen uit de kapitaalverzekering of de belegging jaarlijks forfaitair vastgesteld op 4% van de waarde in het economische verkeer van deze kapitaalverzekering of de belegging en belast tegen het 30%-tarief. Maar hierop zijn een paar uitzonderingen gemaakt, namelijk voor: - de kapitaalverzekering die is afgesloten om de geldlening af te lossen die gediend heeft voor de aanschaf, het onderhoud en de verbetering van de eigen woning. Dit wordt de kapitaalverzekering eigen woning (KEW) genoemd, en; - de spaarrekening eigen woning (SEW) en het beleggingsrecht eigen woning (BEW).

Bij deze KEW, SEW en BEW, moet voor tenminste vijftien jaar, jaarlijks premies worden betaald. Bij de uitkering aan het einde van de looptijd zijn de voordelen (het rentebestanddeel uit de uitkering of het tegoed) uit de KEW, SEW en BEW onderdeel van de belastbare inkomsten uit eigen woning, maar deze voordelen zijn vrijgesteld in box 1 als de uitkering wordt gebruikt om de eigenwoningschuld mee af te lossen. 24 Aan deze vrijstelling is een plafond gebonden. Wanneer tenminste twintig jaar premies zijn betaald is het voordeel (de rente) begrepen in de KEW vrijgesteld tot een bedrag van €154.000,-. In het geval waarbij gedurende vijftien jaar premies zijn betaald, is het voordeel (de rente) begrepen in de KEW vrijgesteld tot een bedrag van €34.900,- (art. 3.118 lid 4 (oud) Wet IB 2001). 25 Met de invoering van de Wet herziening fiscale behandeling eigen woning in 2013 is het regime van de KEW, de SEW en het BEW komen te vervallen. Voor bestaande KEW’s, SEW’s en BEW’s op 31 december 2012 is er overgangsrecht opgenomen in de Wet IB 2001. Dit zal verder aan de orde komen in hoofdstuk 2.

23

Art. 3.112 lid 1 Wet IB 2001 Zie J.E. van den Berg, De eigen woning, Deventer: Kluwer 2013, p. 69 25 O.C.R. Marres, S.J. Mol-Verder & J.L. van de Streek, Hoofdzaken belastingrecht, Den Haag: Boom fiscale uitgevers 2012 24

12

De eigenwoningregeling vóór 1 januari 2013 heeft ertoe geleid dat de voorkeur bestond om de hoogte van de eigenwoningschuld dertig jaar lang op hetzelfde hoge niveau te houden zodat optimaal gebruik kon worden gemaakt van de hypotheekrenteaftrek. Veelal werd daarom een aflossingsvrije hypotheek afgesloten waarbij tijdens de looptijd van de hypotheek niets werd afgelost en er optimaal gebruik kon worden gemaakt van de hypotheekrenteaftrek. Daarnaast kon er doormiddel van een KEW worden gespaard voor de aflossing van de eigenwoningschuld. Maar doordat de huizenprijzen de laatste jaren flink zijn gedaald is er voor eigenwoningbezitters met een aflossingsvrije hypotheek geen of te weinig overwaarde op hun eigen woning ontstaan. De hypotheekschuld zal dan niet afgelost kunnen worden waardoor eigenwoningbezitters in de betalingsproblemen komen en met een restschuld achterblijven.

1.3.6 AFTREK WEGENS GEEN OF GERINGE EIGENWONINGSCHULD Op grond van art. 3.1 lid 2 sub e Wet IB 2001 vallen onder het inkomen uit werk en woning onder andere de belastbare inkomsten uit eigen woning, met een aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld (art. 3.1 lid 2 sub h Wet IB 2001). Deze aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld, ook wel Hillen-aftrek genoemd, staat beschreven in art. 3.123a Wet IB 2001 en geldt wanneer de voordelen uit eigen woning (het eigenwoningforfait) meer bedragen dan de op deze voordelen drukkende aftrekbare kosten. 26 De aftrek is gelijk aan de voordelen (het eigenwoningforfait) verminderd met de op deze voordelen drukkende aftrekbare kosten. 27 Met deze aftrek heeft de overheid het aflossen van de eigenwoningschuld willen bevorderen. Wie namelijk (snel) aflost en daarmee uiteindelijk een lage of zelfs geen eigenwoningschuld heeft, kan gebruikmaken van deze aftrek. En deze aftrek zorgt er dan voor dat het belastbare inkomen van box 1 kleiner wordt en er daardoor minder belasting betaald hoeft te worden door de belastingplichtige. Wanneer de belastingplichtige bijvoorbeeld een eigen woning heeft met een WOZ-waarde van €200.000,- en geen eigenwoningschuld meer heeft, dan bedragen de voordelen uit eigen woning (het eigenwoningforfait) €1.200,- (€200.000 x 0,60%). 28 Maar omdat er geen eigenwoningschuld meer is geldt de aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld en die bedraagt in dit geval €1.200,-, op grond van art. 3.123a lid

26

Art. 3.123a lid 1 Wet IB 2001 Art. 3.123a lid 2 Wet IB 2001 28 Art. 3.112 lid 1 Wet IB 2001 27

13

2 Wet IB 2001, waardoor het saldo inkomen uit eigen woning op nihil wordt gesteld. De aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld is in 2013 nog altijd van toepassing.

1.4 CONCLUSIE Het beleid van de overheid is er tot en met december 2012 op gericht geweest het eigenwoningbezit te stimuleren door verschillende fiscaal aantrekkelijke financierings- en aftrekregelingen te bieden zoals de KEW en de hypotheekrenteaftrek. Dit heeft er toe geleid dat burgers in Nederland hoge schulden hebben opgebouwd door het aangaan van een lening voor de financiering van de eigen woning. De overheid heeft dat opgemerkt en is tot en met december 2012 al bezig geweest om ongelimiteerde opbouw van schulden in te perken.

14

2 DE WET HERZIENING FISCALE BEHANDELING EIGEN WONING 2.1 INLEIDING Dat er al veel gesproken is over een herziening van de eigenwoningregeling staat vast. En zoals uiteen is gezet in hoofdstuk 1 heeft de eigenwoningregeling al een aantal inperkingen ondergaan sinds de invoering van de Wet IB 2001 maar zijn er ook al een paar maatregelen ingevoerd om het aflossen van de hypotheekschuld te bevorderen. Door de eurocrisis is de noodzaak tot schuldenreductie steeds belangrijker geworden. Dat is een van de redenen voor de herziening van de eigenwoningregeling van 1 januari 2013 geweest. Vooral degenen die recent een eigen woning hebben gekocht met een hoge hypotheek (in verhouding tot de waarde van de woning) lopen het risico in betalingsproblemen te komen of met een restschuld te blijven zitten wanneer ze moeten verhuizen vanwege bijvoorbeeld verandering van werk, echtscheiding of relatiebreuk. Tot nu toe zijn de risico’s van hoge schulden beperkt gebleven ondanks de economische crisis (huishoudens hebben over het algemeen nog steeds grotere bezittingen dan schulden 29), maar uiteindelijk kunnen deze risico’s doorwerken naar de financiële stabiliteit van Nederland. De woningmarkt beleeft een lastige tijd de laatste jaren. Sinds de eurocrisis staan de prijzen van huizen onder druk, verhuizen nog maar weinig mensen en is het vertrouwen in de economie en de woningmarkt gedaald. Deze ontwikkelingen laten zien dat er kwetsbaarheden zijn op de hypotheekmarkt. Kwetsbaarheden op huishoudniveau, waar vooral de recente koper met een hoge hypotheek (in verhouding tot de waarde van de woning) het risico loopt in betalingsproblemen te komen of met een restschuld te blijven zitten wanneer deze koper moet verhuizen als gevolg van bijvoorbeeld verandering van werk. Daarnaast speelt mee dat de helft van de afgesloten hypotheken in Nederland, hypotheken zijn die (voor een deel) aflossingsvrij zijn. Op overheidsniveau zijn ook kwetsbaarheden te zien, de overheidsfinanciën kunnen namelijk onder druk komen te staan wanneer er een groter beroep moet worden gedaan op de Nationale Hypotheekgarantie 30. 31 Het kabinet vindt echter dat die risico’s niet tot gevolg moeten hebben dat de aftrek van hypotheekrente die is betaald voor een lening die is aangegaan ter verwerving, onderhoud of verbetering van een eigen woning, wordt afgeschaft. Het pleit voor behoud van de 29

Kamerstukken I 2011/12, 33 000, V, p. 10 (tabel 1) Wanneer een eigenwoningbezitter de maandelijkse hypotheeklasten niet meer kan dragen en de eigen woning moet verkopen maar de opbrengst is niet voldoende om de hypotheekschuld af te lossen, dan betaalt de NHG de restschuld aan de hypotheekverstrekker, zodat de verkoper niet met een restschuld blijft zitten. 31 Kamerstukken I 2011/12, 33 000, V, p. 5 30

15

hypotheekrenteaftrek omdat ze het belangrijk vindt dat het eigenwoningbezit bevorderd blijft worden. Het signaleren van de kwetsbaarheden heeft er toe geleid dat beleid om het eigenwoningbezit te bevorderen gericht is op het beperken van de risico’s van hoge hypotheekschulden.

2.2 INHOUD WET HERZIENING FISCALE BEHANDELING EIGEN WONING De Wet herziening fiscale behandeling eigen woning is een uitwerking van het Lenteakkoord 32 en de wet is op 20 november 2012 aangenomen door de Tweede Kamer. Op 1 januari 2013 is de wet in werking getreden. De herziening bevat vooral wijzigingen rondom het begrip eigenwoningschuld en de grootste verandering heeft dan ook betrekking op art. 3.119a Wet IB 2001. In dit artikel staat dat een lening als een eigenwoningschuld kwalificeert als deze is aangegaan ter verwerving, onderhoud of verbetering van een eigen woning. Deze voorwaarde bestond dus al voor 1 januari 2013 maar per 2013 zijn hier enkele voorwaarden aan toegevoegd. Een lening moet namelijk contractueel verplicht in maximaal 360 maanden (dertig jaar), tenminste volgens een annuïtair aflossingsschema en volledig worden afgelost.

Op het moment dat de herziene wet in werking trad, was ongeveer de helft van alle hypotheken aflossingsvrije hypotheken. Met de aanpassing van het begrip eigenwoningschuld verwacht het kabinet dat de stimulans voor aflossingsvrije leningen verdwijnt en het aantal aflossingsvrije leningen in de komende 30 jaar sterk zal teruglopen. Dit is uiteindelijk goed voor de schuldenpositie van huishoudens en voor de financiële stabiliteit in Nederland. Verder wordt met deze herziene wetgeving gepoogd om meer zekerheid te bieden aan burgers en het (gedeukte) vertrouwen in de woningmarkt weer te doen toenemen. Die zekerheid wordt geboden doordat er nu duidelijke regels zijn met betrekking tot de hypotheekrenteaftrek; deze wordt niet afgeschaft maar de nieuwe regels zijn er wel voor bedoeld om de risico’s van hoge hypotheekschulden tegen te gaan.

De Wet herziening fiscale behandeling eigen woning bestaat grofweg uit drie onderdelen: 1. Aanpassing van het begrip eigenwoningschuld; 2. Afschaffing van het regime van de kapitaalverzekering eigen woning (KEW), de spaarrekening eigen woning (SEW) en het beleggingsrecht eigen woning (BEW); 3. Overgangsrecht op grond waarvan een bestaande schuld behoort tot de eigenwoningschuld.

32

Hierin staan afspraken voor de begroting voor 2013 die zijn gemaakt door vijf politieke partijen: VVD, CDA, D66, GroenLinks en ChristenUnie 16

2.2.1 AANPASSING VAN HET BEGRIP EIGENWONINGSCHULD Het nieuwe artikel 3.119a lid 1 Wet IB 2001 verstaat onder ‘eigenwoningschuld’ het gezamenlijke bedrag van de schulden van de belastingplichtige: a. die zijn aangegaan in verband met een eigen woning; b. ter zake waarvan een contractuele verplichting geldt tot het gedurende de looptijd ten minste annuïtair en in ten hoogste 360 maanden volledig aflossen overeenkomstig art. 3.119c Wet IB 2001; c. ter zake waarvan aan de verplichting tot aflossing wordt voldaan (aflossingseis); en d. ter zake waarvan, ingeval art. 3.119g Wet IB 2001 van toepassing is, aan de verplichting tot informatieverstrekking, bedoeld in dat artikel, wordt voldaan.

Als aan deze vier voorwaarden is voldaan behoort een schuld tot de eigenwoningschuld en levert dat een renteaftrek op in box 1. Als aan een van de voorwaarden niet wordt voldaan, behoort de schuld in box 3. 33 De veranderingen ten opzichte van het begrip eigenwoningschuld van voor 1 januari 2013 zijn dat een lening voortaan in maximaal 360 maanden (30 jaar), tenminste annuïtair en volledig wordt afgelost. Van belang is dat deze voorwaarden alleen gelden voor leningen die zijn aangegaan op of na 1 januari 2013. Het ‘ten minste annuïtair’ wordt niet getoetst aan de hand van het in een jaar af te lossen bedrag maar aan de hand van de (resterende) hoogte van de schuld. Een lineair aflossingsschema voldoet daardoor bijvoorbeeld ook aan de aflossingseis. 34 De voorwaarde dat annuïtair afgelost moet worden zal goed in de gaten worden gehouden en als op enig moment te weinig wordt afgelost, waardoor de omvang van de schuld hoger ligt dan die zou zijn conform het aflossingsschema, dan verliest de lening de status van ‘eigenwoningschuld’ en is vanaf dat moment de rente niet meer aftrekbaar. Er is hier wel een kleine marge ingebouwd waardoor de eventueel opgelopen achterstand het volgende jaar kan worden en moet zijn ingehaald zonder verlies van de renteaftrek.

Overigens kunnen na 31 december 2012 nog steeds aflossingsvrije hypotheken worden afgesloten voor de eigen woning maar deze hypotheken worden fiscaal niet meer gefaciliteerd omdat ze niet meer kwalificeren als eigenwoningschuld. De keuze ligt nog steeds bij de belastingplichtige. Maar verwacht mag worden dat door de intreding van de Wet herziening fiscale behandeling eigen woning het belang van de aflossingsvrije hypotheken substantieel 33 34

Van Mourik, M.J.J.R. & Snoeks, G.G.M. (2013), De herziene eigenwoningregeling, Deventer: Kluwer 2013 Bijlage 1 – tenminste annuїtair aflossen 17

zal afnemen in de komende dertig jaar en het belang van de annuïtaire en lineaire leningen zal toenemen.

Eén van de doelen die met deze vernieuwing van de fiscale behandeling van de eigen woning wordt beoogd is meer financiële stabiliteit in Nederland. Dat doel wordt bereikt. Immers, de verhouding tussen de uitstaande schuld aan hypotheekleningen op de balansen van de banken en de waarde van het onderliggende onderpand, de loan-to-value ratio, zal hierdoor verbeteren. Ook is het goed voor de schuldpositie van de burgers, een ander doel van de herziene regeling, omdat zij hun schuld in 30 jaar afbetalen en de lening dus na 30 jaar volledig is afgelost. Deze twee positieve effecten zullen volgens het Centraal Plan Bureau (hierna: CPB) uiteindelijk leiden tot een welvaartswinst van 0,3% van het Bruto Binnenlands Product (hierna: BBP). En de Nederlandsche Bank (hierna: DNB) concludeert dat de kwetsbaarheden (de risico’s van betalingsproblemen en restschulden en het mogelijke grotere beroep op de Nationale Hypotheekgarantie) in het financiële stelsel zullen verminderen door de nieuwe maatregelen. 35

2.2.2 AFSCHAFFING VAN HET REGIME VAN DE KAPITAALVERZEKERING (KEW), SPAARREKENING EIGEN WONING (SEW) EN HET BELEGGINGSRECHT EIGEN WONING (BEW) De eigenwoningregeling vóór 1 januari 2013 heeft ertoe geleid dat de voorkeur bestond om de hoogte van de eigenwoningschuld dertig jaar lang op hetzelfde hoge niveau te houden (bijvoorbeeld met een aflossingsvrije hypotheek) zodat optimaal gebruik kon worden gemaakt van de hypotheekrenteaftrek. Daarnaast kon doormiddel van een KEW worden gespaard voor de aflossing van de eigenwoningschuld. Dit heeft er voor gezorgd dat veel eigenwoningbezitters een aflossingsvrije hypotheek hebben afgesloten. Doordat de huizenprijzen de laatste jaren flink zijn gedaald is er voor deze eigenwoningbezitters geen of te weinig overwaarde op hun eigen woning ontstaan. De hypotheekschuld zal dan niet afgelost kunnen worden waardoor eigenwoningbezitters in de betalingsproblemen komen en met een restschuld achterblijven. Een KEW had als groot voordeel dat het opgebouwde vermogen niet belast werd in box 3 als voordeel uit sparen en beleggen en dat daarnaast het rentebestanddeel in de uiteindelijke uitkering of het tegoed uit een KEW was vrijgesteld in box 1. Deze vrijstelling gold alleen wanneer voldaan was aan de voorwaarden die stonden opgesomd in art. 3.116 lid 2 (oud) Wet 35

Kamerstukken II 2012/13, 33 405, nr. 3 18

IB 2001, te weten: Van een kapitaalverzekering eigen woning is sprake zolang de verzekeringnemer of zijn partner een eigen woning heeft en: - in de overeenkomst is bepaald dat de begunstigde de uitkering zal aanwenden ter aflossing van de eigenwoningschuld; - in de overeenkomst is bepaald dat ten minste 15 jaar, of tot het overlijden van de verzekerde, jaarlijks premies ter zake van de verzekering worden voldaan waarbij de hoogste premie niet meer bedraagt dan het tienvoud van de laagste premie; - de verzekering recht geeft op een eenmalige kapitaalsuitkering bij leven of overlijden; - de premies voor de verzekering verschuldigd zijn aan een levensverzekeraar als bedoeld in artikel 1:1 van de Wet op het financieel toezicht. Per 1 januari 2013 zijn de artikelen rondom de KEW, SEW en BEW (artt. 3.116 t/m 3.119 Wet IB) komen te vervallen. Nu er een verplichte aflossing in de wet is opgenomen is het niet meer nodig om andere aflossingsvormen fiscaal te ondersteunen. Voor de KEW, SEW en BEW die op 31 december 2012 bestonden is er overgangsrecht opgenomen in de wet 36 en in het Begrotingsakkoord 2013 van mei 2012 is ook opgenomen dat de vrijstelling voor de KEW, SEW en BEW voor bestaande hypotheken blijft gehandhaafd. 37

2.2.3 OVERGANGSRECHT OP GROND WAARVAN EEN BESTAANDE SCHULD BEHOORT TOT DE EIGENWONINGSCHULD

De wijziging van het begrip eigenwoningschuld die is ingetreden op 1 januari 2013 heeft alleen betrekking op leningen die zijn afgesloten op of na 1 januari 2013. De hypotheekrenteaftrek blijft ongewijzigd voor de bestaande eigenwoningschuld. Als hoofdregel geldt hierbij dat alle op 31 december 2012 bestaande schulden die een belastingplichtige is aangegaan ter financiering van de eigen woning, als bestaande eigenwoningschuld worden aangemerkt en daarmee onder het overgangsrecht vallen. 38

2.3 CONCLUSIE De herziening van de eigenwoningregeling zal op den duur de doelen bereiken zoals die geformuleerd zijn bij de Wet herziening fiscale behandeling eigen woning. De hypotheekschulden zullen door het annuїtaire aflossing in dertig jaar zijn afgelost. En omdat de hypotheekrenteaftrek alleen van toepassing is op hypotheken die volgens een annuїtair

36

Art. 10bis.2 Wet IB 2001 Kamerstukken II 2012/13, 33 405, nr. 3 38 Kamerstukken II 2012/13, 33 405, nr. 3 37

19

aflossingsschema moeten worden afgelost, zullen eigenwoningbezitters vanaf 2013 veelal voor die hypotheekvorm kiezen. Als Nederlandse burgers minder schulden hebben zal dit doorwerken naar de financiële stabiliteit van die huishoudens maar ook naar de verbetering van de financierbaarheid van de hypotheekportefeuille van banken aangezien zij met een annuїtaire hypotheek meer zekerheid hebben dat de lening wordt afgelost. Er mag dus wel iets verwacht worden in de bestrijding van de problematiek die is gegroeid tot en met december 2012. Waarschijnlijk zullen de doelen alleen niet zo snel behaald worden als dat gewenst is door de overheid en misschien wel noodzakelijk is voor de economie in Nederland. De reden daarvoor is dat de aangescherpte regels voor de hypotheekrenteaftrek alleen gelden voor leningen die zijn aangegaan op of na 1 januari 2013 want voor bestaande hypotheken blijven de oude regels gelden.

20

3 INTERNATIONALE STANDAARDEN 3.1 INLEIDING De reden dat is besloten om de fiscale behandeling eigen woning te herzien is voornamelijk voortgekomen door de veranderde financiële positie van huishoudens door de eurocrisis. Veel Nederlanders hebben zich in verhouding tot hun inkomen relatief diep in de schulden gestoken, gestimuleerd door de hypotheekrenteaftrek. Door de hypotheekrenteaftrek zijn de huizenprijzen jarenlang gestegen, maar door de marktcorrectie tijdens de eurocrisis zijn deze weer fors gedaald. Eigenwoningbezitters zien daardoor de waarde van hun woning afnemen, terwijl hun hypotheekschuld hetzelfde blijft. Echter, dit was voor het Nederlandse kabinet niet de enige stimulans om de eigenwoningregeling te herzien. Brussel, de Europese Commissie, en internationale organisaties als de OESO en het IMF hebben Nederland meermaals geattendeerd op het belang van het reduceren van deze hoge hypotheekschulden met betrekking tot de eigen woning.

3.2 EUROPESE COMMISSIE De Europese Commissie is onderdeel van de Europese Unie (hierna: EU). Zij is het uitvoerende orgaan en zij doet voorstellen voor nieuwe Europese wetgeving, maar ziet er ook op toe dat het EU-recht correct wordt toegepast door de EU-lidstaten. Tevens beheert zij de EU-begroting en vertegenwoordigt zij de EU op internationaal niveau. De Europese Commissie is gevestigd in Brussel. Recent, in april 2013, heeft de Europese Commissie een analyse uitgebracht over de Nederlandse economie. 39 Daarin staat onder andere dat zij concluderen dat de Nederlandse economie uit balans is. De situatie is niet excessief maar Brussel maakt zich wel zorgen over de Nederlandse huizenmarkt. In de analyse laat de Europese Commissie weten een voorstander te zijn van de afschaffing van de hypotheekrenteaftrek. Ze vindt de maatregelen die nu zijn genomen, met de invoering van de Wet herziening fiscale behandeling eigen woning, een stap in de goede richting: “Alle initiatieven die de fiscale stimulans voor het aangaan van een schuld wegnemen en/of het aflossen van hypothecaire leningen stimuleren, zijn gerechtvaardigd”. Toch zouden de maatregelen volgens de Europese Commissie nog verstrekkender moeten zijn. Zo zou, om de huizenmarkt vlot te trekken, bijvoorbeeld ook de vrije huursector gezonder en groter moeten worden. 39

European Commission, ‘Macroeconomic Imbalances Netherlands 2013’, april 2013 21

Nederland heeft deze analyse meegenomen in het Nationaal hervormingsprogramma dat eind april 2013 naar Brussel is gestuurd. Het Nationaal Hervormingsprogramma (hierna: NHP) is een jaarlijkse rapportage in het kader van het Europees Semester van economische en budgettaire beleidscoördinatie, en wordt gestuurd naar de Europese Commissie. In deze rapportage is een overzicht gegeven van de wijze waarop het kabinetsbeleid invulling zal geven aan de aanbevelingen die zijn vastgesteld door de Raad van de Europese Unie (hierna: de Raad van de EU) in 2012. Daarin wordt onder andere gesproken over de maatregelen voor de woningmarkt. Het kabinet neemt daarbij de aanbeveling van de Raad in acht, welke als volgt luidt: “De woningmarkt onder meer door de volgende maatregelen geleidelijk te hervormen: i) wijziging van de gunstige fiscale behandeling van eigenwoningbezit, onder meer door een geleidelijke afschaffing van de hypotheekrenteaftrek, en/of door een systeem voor toerekening van de huurwaarde; ii) totstandbrenging van een meer marktgericht prijsstelsel 40 op de huurwoningenmarkt, en; iii) aanpassing van de huren voor sociale woningen aan het inkomen van huishoudens.” Het kabinet is deze aanbevelingen tegemoet gekomen door de invoering van de Wet herziening fiscale behandeling eigen woning en de daarbij horende gewijzigde bepalingen. 41 Hierop heeft de Europese Commissie op 29 mei 2013 laten weten dat de hervormingen van de woningmarkt verder opgevoerd moeten worden om Nederland weer economisch gezond te maken. Het advies dat Brussel geeft is om de beperking van de hypotheekrenteaftrek nog sneller in te voeren en de huren beter te koppelen aan de inkomens van huishoudens in de sociale woningsector. 42

3.3 OESO De Organisatie voor Economische Samenwerking en Ontwikkeling (OESO) heeft een raadgevende rol en verenigt 34 landen die door een democratische regering en een markteconomie worden gekenmerkt. Zij heeft als doel om de beleidsdomeinen te bevorderen die instaan voor de verbetering van de economische en sociale welvaart in de wereld. 43 In 2010 heeft de OESO zich uitgelaten over de woningmarkt in Nederland. De organisatie is vooral kritisch over de grote en rigide sociale woningbouw. De kritiek komt voort uit het feit

40

Marktgericht wil zeggen dat met alle partijen (huurders, verhuurders, woningcorporaties) rekening wordt gehouden bij het bepalen van de huurprijs. 41 Ministerie van Economische Zaken, ‘Nederlands Nationaal Hervormingsprogramma 2013’, april 2013 42 H. Haverkort (2013). Brussel houdt Nederland aan bezuinigingen. Geraadpleegd op 7 december 2013 via http://www.nu.nl/economie/3486948/brussel-houdt-nederland-bezuinigingen.html 43 www.oeso.org 22

dat de toegang tot de sociale woningbouw is onderworpen aan een inkomensonderzoek dat achteraf niet wordt herhaald en door de strenge regelgeving omtrent huren. De OESO adviseert dan ook om de huren vrij te laten bij woningen die nieuw op de markt komen om zo de huursector flexibeler te maken. Ook zouden de huurcontracten een beperkte duur moeten krijgen zodat huurprijzen makkelijker zijn aan te passen aan de markt. Daarnaast is de OESO geen voorstander van de hypotheekrenteaftrek. Zij vindt een beperking gewenst en stelt dat het doelmatiger zou zijn om de hypotheekrenteaftrek om te zetten in een lagere loonbelasting. 44 Al lange tijd is de OESO voor (een geleidelijke) afschaffing van de hypotheekrenteaftrek maar sinds de eurocrisis vindt zij helemaal dat de regeling, die de Staat miljarden kost, afgeschaft zou moeten worden. De OESO stelt dat dat geld beter besteed zou kunnen worden aan het verlagen van de belastingheffing op arbeid. En niet alleen kost de hypotheekrenteaftrek de Staat veel geld, volgens de OESO houdt het tevens de belastingtarieven hoog, beperkt de mobiliteit van eigenwoningbezitters, bevoordeelt de burgers met de hoogste inkomens en verstopt de woningmarkt in die zin dat het aantal verhuizingen de laatste jaren is gedaald. 45 En ook recent heeft de OESO zich nogmaals weinig positief geuit over de Nederlandse woningmarkt (en economie). De huizenprijzen zijn dan wel flink gedaald maar de hypotheken van eigenwoningbezitters staan steeds meer onder water. De inperking van de hypotheekrenteaftrek met de invoering van Wet herziening fiscale behandeling eigen woning wordt toegejuicht door de OESO, maar volgens haar is er een verdere beperking nodig om de maximale loan-to-value ratio en daarmee de schuldenopbouw te laten afnemen. 46

3.4 IMF Het Internationaal Monetair Fonds (IMF) is een gespecialiseerde instelling van de Verenigde Naties, die in 1944 werd opgericht om het tot stand brengen van een stabiele wereldeconomie te bevorderen. Het IMF heeft haar hoofdzetel in Washington en wordt bestuurd door 183 landen. De instelling speelt een centrale rol inzake de internationale betalingen en de wisselkoersen en haar doel is om crises te voorkomen door de landen aan te moedigen een

44

OECD, ‘OECD Economic Surveys: Netherlands overview’, June 2010 N. Goebert (2004). OESO wil afschaffing hypotheekrenteaftrek. Geraadpleegd op 12 november 2013 via http://www.volkskrant.nl/vk/nl/2680/Economie/article/detail/710126/2004/05/27/OESO-wil-afschaffinghypotheekrenteaftrek.dhtml 46 Vastgoedmarkt.nl (2013). Nederlandse woningprijzen nog in top 5 Oeso-landen. Geraadpleegd op 22 november 2013 via http://www.vastgoedmarkt.nl/nieuws/2013/05/30/Nederlandse-woningprijzen-nog-in-topOeso-landen 45

23

gezond politiek beleid te voeren. Zoals de naam aangeeft beheert het IMF ook een fonds waarop landen een beroep kunnen doen wanneer sprake is van financiële problemen. 47

Net als de EU en de OESO is het IMF voorstander van een geleidelijke beperking van de hypotheekrenteaftrek in Nederland. Volgens het IMF heeft de aftrek mede bijgedragen aan de sterk gegroeide hypotheekschuld in Nederland. Doordat de hypotheekrente aftrekbaar is, kunnen mensen duurdere huizen kopen met als gevolg dat de woonlasten door de aftrek ook bij duurdere huizen betaalbaar blijven. Probleem nu is dat de huizenprijzen dalen, de huizen minder waard zijn, maar de hypotheeklasten hetzelfde blijven. In maart 2011 heeft het IMF in een rapport 48 over de Nederlandse economie de regering geadviseerd om geleidelijk maatregelen te treffen om de hypotheekrente af te bouwen. Nederlandse banken lopen ook te veel risico door de hoge hypotheekschuld in verhouding tot de (verminderde) waarde van het onderpand, volgens de economen van het IMF.

3.5 CONCLUSIE Ook van verschillende buitenlandse organisaties, namelijk de EU, het IMF en de OESO, komt het advies om te hypotheekrenteaftrek te beperken danwel helemaal af te schaffen. Deze regeling heeft volgens hen namelijk voor een aantal negatieve effecten gezorgd op de woningmarkt en het heeft er voor gezorgd dat veel eigenwoningbezitters in de financiële problemen zijn geraakt. Echter, hun adviezen blijven ‘slechts’ adviezen en hun voorgestelde maatregelen zijn niet afdwingbaar. Maar (volledig) negeren kan Nederland de adviezen van deze toonaangevende instituten niet. Nederland voert de herziening van de fiscale behandeling eigen woning en de beperking van de hypotheekrenteaftrek langzaam door, in lijn met de adviezen, maar in lager tempo dan de internationale organisaties graag zouden zien.

47

www.imf.org IMF (2011). Kingdom of the Netherlands—The Netherlands 2011 Article IV Consultation: Preliminary Conclusions. Geraadpleegd op 20 november 2013 via http://www.imf.org/external/np/ms/2011/032811.htm 48

24

4 DE HUURMARKT 4.1 INLEIDING Om de woningmarkt te reguleren zal niet alleen de koopwoningenmarkt maar ook de huurwoningenmarkt aangepakt moeten worden, zodat er meer evenwicht komt tussen koop en huur en er meer keuzevrijheid en doorstroming ontstaat. 49 Omdat de situatie op de markt voor koopwoningen en huurwoningen niet gelijk is, is het nodig om voor elk van deze markten een eigen aanpak te ontwikkelen. In hoofdstuk 2 is de aanpak op de koopwoningenmarkt besproken, namelijk het beperken van hypotheekrenteaftrek. In dit hoofdstuk zal worden ingegaan op de ontwikkelde aanpak voor de huurwoningenmarkt.

4.2 HUIDIGE SITUATIE HUURWONINGENMARKT De huidige situatie op de huurwoningenmarkt kenmerkt zich door een grote vraag naar betaalbare huurwoningen. Toch zijn er meer dan genoeg betaalbare huurwoningen om alle huishoudens met een laag inkomen (€33.614,- of minder) te huisvesten. De grote vraag wordt veroorzaakt doordat de gereguleerde voorraad huurwoningen voor een deel wordt bewoond door huishoudens met een inkomen boven de toewijzingsgrens voor sociale huurwoningen. Dit wordt ook wel scheefwonen genoemd. Hierdoor zijn sociale huurwoningen voor lagere inkomens minder toegankelijkheid. Huishoudens met een hoger inkomen (meer dan €33.614,-) stromen maar beperkt of in ieder geval vertraagd door naar duurdere huurwoningen of koopwoningen. Ondanks dat duurdere huurwoningen of koopwoningen de kwaliteit bieden die deze huishoudens zoeken, weegt deze verbetering in kwaliteit kennelijk niet op tegen het prijsverschil. Als gevolg hiervan zijn er minder betaalbare woningen beschikbaar voor lagere inkomensgroepen en is er constant een druk om nieuwe betaalbare huurwoningen bij te bouwen. Om de doorstroming te bevorderen is het nodig om de huurwoningenmarkt beter als een markt te laten functioneren en meer woningen voor de lagere inkomensgroepen beschikbaar te krijgen. 50 De aanpak voor de huurwoningenmarkt bevat maatregelen om deze doorstroming te bevorderen, hier wordt verder op ingegaan in paragraaf 4.4.

4.3 ADVIEZEN OESO EN EU Naast de ideeën die het kabinet zelf heeft om de situatie op de huurmarkt aan te pakken, hebben de OESO en de Europese Unie ook hun advies gegeven. 49

Zie Ministerie van Economische Zaken, ‘Nederlands Nationaal Hervormingsprogramma 2013’, april 2013, p. 29 50 Zie Kamerstukken II 2011/12, 33 330, nr. 3, p. 2 25

De OESO neemt in een recente rapportage de Nederlandse huizenmarkt onder de loep. Zoals eerder gezegd is de organisatie vooral kritisch over de ‘grote en rigide’ sociale woningbouw in Nederland. De OESO adviseert om de huren vrij te laten bij woningen die nieuw op de markt komt om op deze manier de huursector flexibeler te maken. Daarnaast zouden huurcontracten volgens de OESO een beperkte duur moeten krijgen zodat huurprijzen eenvoudiger zijn aan te passen aan de markt. 51

De EU pleit er voor dat vooral minder beslag wordt gelegd op de Rijksbegroting. Ze adviseert daarom om de huur beter te koppelen aan de inkomens van huishoudens in de sociale woningsector. Daarnaast zouden woningcorporaties zich weer meer moeten gaan richten op huishoudens die het meest behoefte aan sociale woningen hebben, zo oordeelt de EU. 52 De EU is verder van mening dat de huurmarkt wordt afgeremd door de regulering en de aanwezigheid van een zeer grote sociale woningsector die lange wachtlijsten heeft. Ze vindt de recente invoering van enige huurdifferentiatie op basis van het inkomen een stap in de goede richting, maar het effect ervan is beperkt. Hoewel de maatregelen stappen in de goede richting zijn, verlopen de hervormingen om de problemen aan te pakken over het geheel genomen in een traag tempo. Er moet meer vaart achter worden gezet, terwijl er daarnaast voor moet worden gezorgd dat sociale woningen beschikbaar blijven voor huishoudens met een laag inkomen die geen huisvesting tegen marktvoorwaarden kunnen vinden, aldus de EU. De aanbevelingen met betrekking tot de huurmarkt die de EU geeft, zijn er dan ook op gericht om de inspanningen voor de geleidelijke hervorming van de woningmarkt op te voeren. Dit zou volgens haar moeten gebeuren door een meer marktgericht prijsstelsel op de huurwoningenmarkt in te voeren waarbij met alle partijen (huurders, verhuurders, woningcorporaties) rekening wordt gehouden, maar ook door de huur beter te koppelen aan de inkomens van huishoudens in de sociale woningsector. 53 Hoe het marktgerichte prijsstelsel ingericht zou moeten worden, daar zegt de EU niks over, dat wordt aan de Nederlandse overheid overgelaten.

Het kabinet heeft deze aanbevelingen tot zich genomen en is eveneens van mening dat hervorming van de woningmarkt – huur en koop – essentieel is. Het kabinet zal zich inzetten 51

OECD, ‘OECD Economic Surveys: Netherlands overview’, June 2010 H. Haverkort (2013). Brussel houdt Nederland aan bezuinigingen. Geraadpleegd op 7 december 2013 via http://www.nu.nl/economie/3486948/brussel-houdt-nederland-bezuinigingen.html 53 Europese Commissie, ‘Aanbevelingen van de Raad over het nationale hervormingsprogramma 2013 van Nederland’, mei 2013 (http://ec.europa.eu/europe2020/pdf/nd/csr2013_netherlands_nl.pdf) 52

26

voor een structureel beter werkende woningmarkt met meer evenwicht tussen koop en huur, meer keuzevrijheid en meer doorstroming. Hierbij is op termijn ook de Nederlandse economie gebaat.

4.4 MAATREGELEN HUURWONINGENMARKT In 2012 zijn er diverse maatregelen genomen op de woningmarkt. Sommige maatregelen zijn in 2013 reeds van kracht, zoals de beperking van de hypotheekrenteaftrek. Andere zullen gedurende de lopende kabinetsperiode worden uitgewerkt, zoals de verhuurdersheffing, die vanaf 2014 gaat gelden. De maatregelen hebben één ding gemeen, namelijk dat ze moeten leiden tot een beter werkende woningmarkt en een lager budgettair beslag op de Rijksbegroting en dat ze een drukkend effect moeten hebben op de groei van de Nederlandse hypotheekschuld. Dat laatste komt de financiële stabiliteit ten goede. De plannen en maatregelen voor de koopmarkt zijn in hoofdstuk 2 aan bod gekomen. In het Nederlands Nationaal Hervormingsprogramma heeft het kabinet de plannen en maatregelen voor, onder meer, de huurmarkt uiteen gezet. Deze worden hieronder verder uitgewerkt.

4.4.1 MARKTGERICHTE HUURPRIJZEN Voor wat betreft de doelstelling om meer marktgerichte huurprijzen te creëren wil het kabinet het woningwaarderingsstelsel (hierna: WWS) voor de vaststelling van de huurprijs vereenvoudigen en baseren op een combinatie van het bestaande WWS en de werkelijke waarde van de woning, op basis van de Wet Waardering Onroerende Zaken (hierna: WOZ). Door dit te doen komt de aantrekkelijkheid van een woning, bijvoorbeeld vanwege de locatie, beter tot uitdrukking in de huurprijs. Dit zou volgens het kabinet kunnen bijdragen aan de doorstroming op de woningmarkt en de verkorting van wachtlijsten voor sociale huurwoningen in gebieden waar huurwoningen schaars zijn. 54 De vraag is of op deze manier inderdaad een marktgerichte huurprijs tot stand komt. Het lijkt er niet op, want er is dan namelijk nog steeds sprake van een samengestelde prijs en de WOZ-waarde is slechts een geschatte waarde van de woning, niet de werkelijke waarde.

4.4.2 INKOMENSAFHANKELIJKE HUURVERHOGING Naast de marktgerichte huurprijzen wil het kabinet de jaarlijkse huurverhoging inkomensafhankelijk maken. Verhuurders zullen daarom in de gelegenheid worden gesteld om de huren jaarlijks met meer dan het inflatiepercentage te verhogen. Van 2007 t/m juni 2013 was de maximale jaarlijkse huurverhoging gelijk aan het inflatiepercentage. Vanaf 1 juli 54

Zie Ministerie van Economische Zaken, ‘Nederlands Nationaal Hervormingsprogramma 2013’, april 2013, p. 30 – 31 27

2013 kan de maximale jaarlijkse huurverhoging meer zijn dan de inflatie. De volgende percentages zijn door het kabinet vastgesteld: - voor huishoudinkomens tot €33.614,- kan een verhuurder een huurverhoging opleggen van het inflatiepercentage plus 1,5% - voor huishoudinkomens tussen €33.614,- en €43.000,- kan een verhuurder een huurverhoging opleggen van het inflatiepercentage plus 2% - voor huishoudinkomens boven €43.000,- kan een verhuurder een huurverhoging opleggen van het inflatiepercentage plus 4% 55

Met het invoeren van deze maatregel wordt uitvoering gegeven aan één van de afspraken uit het Begrotingsakkoord 2013. 56 De in deze maatregel opgenomen inkomensgrens sluit aan bij de inkomensgrens waarbij huishoudens nog in aanmerking komen voor een gereguleerde huurovereenkomst van een toegelaten instelling. Het kabinet is van mening dat voor de inkomensgroep boven die inkomensgrens de mogelijkheid bestaat een iets ruimere maximale huurstijging toe te staan. De huur van huurders met een relatief hoog inkomen, die daarom niet tot de doelgroep van de sociale huursector behoren, wordt zo meer in lijn gebracht met hun inkomen en zij krijgen hierdoor een prikkel om te verhuizen. Daarnaast is het kabinet van mening dat deze maatregel zal bijdragen aan een beter functionerende huurwoningenmarkt, omdat de huren op deze manier meer richting marktconform niveau worden gebracht. Het is vervolgens de bedoeling dat de extra huurinkomsten van verhuurders worden afgeroomd met een verhuurderheffing. Dit levert de overheid meer inkomsten op. 57 De verhuurdersheffing komt aan bod in paragraaf 4.4.3.

4.4.3 VERHUURDERSHEFFING Op 1 januari 2014 zal de Wet verhuurderheffing in werking treden waarin een heffing is geïntroduceerd van verhuurders, over de waarde van hun voor verhuur bestemde huurwoningen in de gereguleerde sector. Het doel van deze nieuwe wet is gelegen in het genereren van inkomsten voor de Staat. De verhuurdersheffing zal worden geheven bij verhuurders die meer dan tien huurwoningen verhuren in de gereguleerde sector. Dit kunnen particuliere verhuurders zijn maar ook woningcorporaties, zolang ze minimaal tien huurwoningen verhuren in de gereguleerde 55

Rijksoverheid (2013). Extra huurverhoging hogere inkomens en middeninkomens. Geraadpleegd op 5 januari 2014 via http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huurwoning/huurverhoging/extra-huurverhoging-hogereinkomens 56 Kamerstukken II 2011/12, 21 501-07, nr. 910, p. 8 57 Ministerie van Economische Zaken, ‘Nederlands Nationaal Hervormingsprogramma 2013’, april 2013 28

sector. Hierbij worden onzelfstandige woonruimten, zoals onzelfstandige wooneenheden voor studenten, buiten beschouwing gelaten. De grondslag voor de heffing wordt gevormd door de totale WOZ-waarde van de huurwoningen in de gereguleerde sector die de verhuurder in bezit heeft, verminderd met de waarde van tien woningen. De waarde van die tien woningen wordt berekend naar de gemiddelde WOZ-waarde van alle huurwoningen van de verhuurder in de gereguleerde sector. Het tarief van de heffing wordt jaarlijks vastgesteld aan de hand van de beoogde opbrengst. Voor 2014 is de verhuurdersheffing vastgesteld op 0,381%. De beoogde opbrengst voor 2014 is €800 miljoen. De verhuurder zal het bedrag van de heffing als belasting betalen via een aangifte. 58

4.5 CONCLUSIE Het advies van de EU is door de Nederlandse overheid uitgewerkt in een aantal maatregelen op de huurwoningenmarkt. Ten eerste in meer marktgerichte huurprijzen. De vraag is echter of de manier waarop de overheid dit wil bewerkstelligen inderdaad zorgt voor marktgerichte huurprijzen. Op de manier waarop de overheid dat namelijk heeft geformuleerd is er nog steeds sprake van een samengestelde prijs en niet van een prijs die meer gebaseerd is op de vraag en aanbod in de markt. Ten tweede is een van de maatregelen om inkomensafhankelijke huurverhogingen in te voeren. Met dit beleid zal meer evenwicht tussen koop en huur ontstaan omdat huishoudens met een hoger inkomen door huurverhogingen geprikkeld worden om naar een duurdere huurwoning te gaan of zelfs naar een koopwoning die meer past bij de kwaliteit die zij zoeken voor de prijs die zij betalen. Dit heeft weer tot gevolg dat er meer betaalbare huurwoningen vrijkomen voor de lagere inkomens en er meer doorstroom is. Ten derde voert de overheid de verhuurdersheffing in. De huurverhoging die verhuurders vragen levert hen meer huurinkomsten op, die zij via de verhuurdersheffing afdragen aan de overheid. Dit levert voor de overheid meer inkomsten op, naar schatting zo’n €800 miljoen per jaar. Op termijn zullen de ingevoerde maatregelen bijdragen aan het beter op elkaar aansluiten van de markt voor koopwoningen en huurwoningen. Bovendien zal met deze aanpak blijvend worden voorzien in een stabiele gereguleerde sociale woningsector die betaalbare huurwoningen kan bieden aan mensen met een laag inkomen.

58

Rijksoverheid (2013). Verhuurdersheffing. Geraadpleegd op 5 januari 2014 via http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huurwoning/verhuurderheffing 29

5 BUURLANDEN BELGIË EN DUITSLAND 5.1 INLEIDING In Nederland heeft de overheid besloten om de eigenwoningregeling te herzien en de hypotheekrenteaftrek te beperken. Dit met het oog op het beperken van de risico’s van hoge schulden, het verminderen van de schuldenlast, het reguleren van de woningmarkt en om het vertrouwen in de woningmarkt te herstellen. De woningmarkt in Nederland zit namelijk sinds de eurocrisis ‘op slot’ en consumenten hebben nog maar weinig vertrouwen in de woningmarkt. De oorzaak hiervan is te vinden in de sterk gedaalde huizenprijzen en het aantal hypotheken dat onder water staat. Wanneer we kijken naar onze buurlanden Duitsland en België zien we deze problemen niet. In Duitsland stijgen de huizenprijzen juist en is er de laatste twee jaren sprake geweest van economische groei, terwijl wereldwijd c.q. in Europa de economische crisis nog volop merkbaar is. En in België wordt de aangekondigde afschaffing van de hypotheekrenteaftrek nauwelijks gevoeld. Hoe kan dit? Wat doen zij anders? Daarop wordt in dit hoofdstuk ingegaan.

5.2 DUITSLAND Duitsland heeft flink geleden onder de financiële en economische crisis, die begon in 2007 op de Amerikaanse huizenmarkt. De kredietcrisis daar ontstond doordat de huizenprijzen begonnen te dalen, de waarde van deze hypotheken zakte en de banken vele miljarden moesten afschrijven en in financiële problemen kwamen. Met als gevolg dat banken elkaar ook bijna geen geld meer uitleenden vanwege het verminderde vertrouwen in elkaar. Die crisis bereikte daarna al snel ook Europa. Duitse banken kwamen in financiële problemen, omdat zij miljarden hadden gestoken in Amerikaanse ‘rommelhypotheken’ en andere financiële constructies en deze door de crisis moest worden afgeschreven op de investeringen. De crisis bereikte in Duitsland een dieptepunt in de laatste maanden van 2009, met een krimp van het BBP van 4,7%. Echter in het jaar daarna, 2010, nam het BBP weer met 3,6% toe. En ook in 2011 was er een stijging te zien, namelijk van 3%. Eén van de redenen van deze stijging is dat de overheid actief heeft ingegrepen tijdens de crisis; door rente- en belastingverlagingen, subsidies en conjunctuurpakketten is de consument aanzienlijk ontlast. 59

59

S. van der Ploeg & H. Jürgens (2013). Financiële en economische crisis in Duitsland. Geraadpleegd op 23 december 2013 via http://www.duitslandweb.nl/naslagwerk/economie 30

Waar de Duitse economie groeit, met 3% in 2011 en 0,6% in 2012, zien we in Nederland een krimpende economie van -0,7% in 2011 en -0,75% in 2012. Het verschil in deze cijfers komt onder andere tot uiting op de huizenmarkt. Duitse consumenten beleggen namelijk hun spaargeld in huizen. Ze beschouwen dat als een veilige investering, bovendien is de verkoop van de oude woning daar bijna nooit een probleem. Daarnaast hoeven ze niet te vrezen voor een mogelijke afschaffing van de hypotheekrenteaftrek; een dergelijke aftrek kent Duitsland namelijk niet (meer). 60 Het is duidelijk dat de Duitsers wel zekerheid en vertrouwen (kunnen) hebben in de woningenmarkt en de Nederlanders minder. Duitsland heeft wel een hypotheekrenteaftrek gekend maar deze is, samen met het huurwaardeforfait, in de jaren ‘80 gefaseerd afgeschaft. In 1996 is toen nog wel de Eigenheimzulage geïntroduceerd. Dit was een eigenhuis subsidie die maximaal acht jaar ontvangen kon worden, bedoeld voor kopers die voor de eerste keer een huis kochten. Deze regeling is echter met ingang van 2006 weer komen te vervallen. 61 Waar in Duitsland het eigenwoningbezit een bron van zekerheid en vertrouwen is, is de woningmarkt in Nederland voor de hele economie een bron van onzekerheid geworden en daardoor een van de oorzaken dat Nederland lagere groeicijfers laat zien dan Duitsland.

Verder is de hypotheekrente in Duitsland lager dan in Nederland en kan in Duitsland maximaal 70% van de waarde van de woning geleend worden bij de bank; de rest van de woning moet gefinancierd worden met eigen geld. Dit zorgt er voor dat de lening gemakkelijker afgelost kan worden en consumenten niet met restschulden blijven zitten op het moment dat zij hun huis verkopen. Ter vergelijking, in Nederland kan 105% 62 van de koopsom worden gefinancierd. 63

Een ander systeem dat in Duitsland wordt gehanteerd inzake de woningfinanciering en dat een belangrijke rol speelt, is het bouwsparen. Dit bouwspaarsysteem bestaat al zeer lang en is populair onder de Duitse bevolking. Er wordt ook wel gesproken van zogenoemde 60

X. van Uffelen (2012). Waarom Nederland in de malaise zit en Duitsland niet. Geraadpleegd op 23 december 2013 via http://www.volkskrant.nl/vk/nl/9824/De-zoektocht-naarmiljarden/article/detail/3216487/2012/03/04/Waarom-Nederland-in-de-malaise-zit-en-Duitsland-niet.dhtml 61 HomeFinance (2013). Hypotheekrenteaftrek in het buitenland. Geraadpleegd op 24 december 2013 via http://www.homefinance.nl/hypotheek/informatie/hypotheekrenteaftrek/hypotheekrenteaftrek-buitenland.asp 62 Vanaf 1 januari 2014 wordt dit in stappen van 1% per jaar afgebouwd naar 100% in 2018, zie http://www.eigenhuis.nl/hypotheken-financien/hypotheken/regels/ 63 Hypotheekvisie (2013). Duitse hypotheek: aantrekkelijk of niet? Geraadpleegd op 24 december 2013 via http://www.hypotheekvisie.nl/nieuws/duitse-hypotheek-aantekkelijk-of-niet 31

cofinanciering, namelijk omdat de huizenkoper een deel van het aankoopbedrag van de eigen woning spaart en de overheid en banken een deel financieren. Binnen de kaders van de wet bieden bouwspaarkassen (financiële instellingen) diverse producten aan en concurreren met elkaar. Er zijn bijvoorbeeld speciale bouwspaarcontracten voor jongeren en men kan kiezen uit producten die een vaste of variabele spaarrente geven. Op dit moment (2013) zijn er ongeveer 30 miljoen uitstaande bouwspaarcontracten met een totale waarde van ruim €800 miljard (dit is de waarde van het toekomstige spaarbedrag en de bouwspaarlening). En bouwsparen wordt tevens gedaan voor woningverbeteringen of grote aankopen en dus niet alleen voor woningaankoop of woningbouw. Bouwsparen is bovendien voor velen interessant vanwege de staatsondersteuning. De overheid ondersteunt het bouwsparen namelijk met premies. De premies zijn wel gemaximeerd en kennen bovendien een maximale inkomensgrens. 64

5.3 BELGIË In België wordt een met Nederland vergelijkbare hypotheekrenteaftrek gehanteerd, met de naam ‘woonbonus’. Deze woonbonus is in 2005 geïntroduceerd en kan alleen worden gebruikt tijdens de looptijd van de hypothecaire lening; zodra de lening volledig is afgelost kan er geen gebruik meer van worden gemaakt. De aftrek is een vast bedrag (in 2013 €2.260,-), ongeacht de waarde van de woning of het belastbaar inkomen. Daarbovenop komt maximaal 10 jaar lang een extra aftrek (in 2013 €750,-) en voor gezinnen met 3 of meer kinderen komt daar nog eens €80,- per jaar bovenop 65. De belastingplichtige krijgt hiermee een fiscale vrijstelling op kapitaalaflossingen, interesten en betaalde premies voor levensverzekeringen die waarborgen dat de hypotheekschuld wordt afgelost. De vrijstelling is begrensd door de bedragen die hierboven zijn genoemd. Dit bedrag wordt van het netto belastbaar inkomen afgetrokken. Het financiële voordeel is uiteindelijk afhankelijk van de hoogste belastingschijf die op de belastingplichtige van toepassing is. 66

In januari 2012 werd echter bekend gemaakt dat de hypotheekrenteaftrek in België in 2014 zal worden afgeschaft. Dat wil zeggen, nationaal afgeschaft. Als gevolg van het overhevelen van bevoegdheden van de federale overheid naar de deelstaten Vlaanderen, Wallonië en 64

K. Dol & H. van der Heijden, onderzoeksrapport TU Delft, ‘Bouwsparen bij de buren’, november 2013, p. 36 Bron: http://netto.tijd.be/geld_en_gezin/vastgoed/Wat_levert_de_woonbonus_op.9296834-1625.art. Deze bedragen worden jaarlijks geïndexeerd 66 Hoeveel kost mijn huis.be (2013). Het belastingvoordeel op je hypotheek. Geraadpleegd op 5 januari 2014 via http://www.hoeveelkostmijnhuis.be/belastingen/fiscaliteit.html 65

32

Brussel zullen deze deelstaten vanaf 2014 zelf moeten bepalen of en zo ja, op welke manier zij het eigenwoning bezit fiscaal willen ondersteunen en/of bevorderen. 67

In België speelt de hypotheekrenteaftrek niet zo’n grote rol als in Nederland. Het is een veel kleiner systeem en het kost de overheid een stuk minder geld; namelijk € 1,4 miljard per jaar, in tegenstelling tot de ruim € 12 miljard die het de Nederlandse overheid jaarlijks kost. Daarnaast hebben de Belgen een veel kleinere hypotheekschuld en is ook hun hypotheekrenteaftrek lager dan in Nederland; een modaal gezin kan ongeveer 1/5e aftrekken van wat een Nederlands modaal gezin kan aftrekken. 68

Net als de Duitse economie laat ook de Belgische economie een groei zien. Uit cijfers van de Nationale Bank van België blijkt dat in het derde kwartaal van 2013 het BBP in België is toegenomen met 0,3% ten opzichte van het voorgaande kwartaal. In vergelijking met het derde kwartaal van 2012 gaat het zelfs om een stijging van 0,4%. Philippe Ledent, econoom van ING vindt deze cijfers een goed teken voor Europa. Volgens hem is de groei onder meer te wijten aan de open economie die België heeft, waarmee zij heeft geprofiteerd van de groei in buurlanden, voornamelijk Duitsland. 69

5.4 CONCLUSIE In Duitsland en in mindere mate in België bestaan geen fiscale maatregelen (meer) zoals Nederland de hypotheekrenteaftrek kent. De impact van het eigenwoningbezit op de economie is dus veel kleiner dan in Nederland. Eigenwoningbezitters hebben minder schulden, de financiële stabiliteit van burgers en de overheid is groter en er zit geen slot op de woningmarkt zoals in Nederland. Dat ‘bewijst’ zich in economische (groei)cijfers, ook tijdens de crisis. Door onder andere die kleinere impact hebben Duitsland en België de crisis beter doorstaan dan Nederland.

67

HomeFinance (2013). Hypotheekrenteaftrek in het buitenland. Geraadpleegd op 24 december 2013 via http://www.homefinance.nl/hypotheek/informatie/hypotheekrenteaftrek/hypotheekrenteaftrek-buitenland.asp 68 J. van Poppel (2012). België heeft stiekem hypotheekrenteaftrek afgeschaft. Geraadpleegd op 27 december 2013 via http://nos.nl/audio/330335-belgie-heeft-stiekem-hypotheekrenteaftrek-afgeschaft.html 69 ANP (2013). Belgische economie groeit verder. Geraadpleegd op 5 januari 2014 via http://www.parool.nl/parool/nl/30/ECONOMIE/article/detail/3535991/2013/10/30/Belgische-economie-groeitverder.dhtml 33

6 CONCLUSIE EN AANBEVELINGEN De reden dat de hypotheekrenteaftrek jaren geleden is geïntroduceerd, is omdat de overheid het eigenwoningbezit wilde stimuleren. Door deze gunstige aftrekpost werd het ook voor de lagere inkomensgroepen en voor starters gemakkelijker om een eigen woning aan te schaffen. En dit fiscaal gunstige beleid heeft gewerkt; er werden jarenlang inderdaad meer huizen gekocht. Desondanks kleven er ook nadelen aan dit beleid. Zo kost de hypotheekrenteaftrek de Staat ongeveer €12 miljard per jaar. En ook hebben veel eigenwoningbezitters schulden opgebouwd door het aangaan van een lening voor hun eigen woning. Door de eurocrisis van de laatste jaren is de noodzaak tot schuldreductie veel nadrukkelijker aanwezig bij de regering. Door veranderingen en waardedalingen op de woningmarkt lopen eigenwoningbezitters het risico in betalingsproblemen te komen of met een restschuld te blijven zitten. Het beleid van de regering om het eigenwoningbezit te stimuleren is daarom nu gericht op het beperken van de risico’s van hoge schulden, zoals betalingsproblemen en restschulden maar daarnaast behoudt van de hypotheekrenteaftrek.

Dit beleid is tot uitdrukking gekomen in de Wet herziening fiscale behandeling eigen woning. Waarbij de hypotheekrenteaftrek is beperkt en de KEW, SEW en BEW zijn afgeschaft per 1 januari 2013. Het beleid is niet alleen vanuit de regering zelf gekomen; onder andere de Europese Commissie, het IMF en de OESO hebben Nederland geattendeerd op het belang om de schuldenlast te reduceren in Nederland en hebben daarbij geadviseerd tot beperking, dan wel afschaffing van de hypotheekrenteaftrek.

Bij de herziening van de eigenwoningregeling is er voor gekozen om de nieuwe regels alleen te laten gelden voor leningen ter financiering van de eigen woning, die zijn aangegaan op of na 1 januari 2013. Voor leningen die reeds op 31 december 2012 bestonden gelden de nieuwe regels niet, dat is opgenomen in het toegevoegde overgangsrecht bij de Wet herziening fiscale behandeling eigen woning.

In deze scriptie is onderzocht of de Wet herziening fiscale behandeling eigen woning een voldoende herziening inhoudt om de woningmarkt te reguleren en de schuldenlast te reduceren in Nederland. De vraag die daarbij centraal stond is: “Is de herziening van de eigenwoningregeling die is ingetreden op 1 januari 2013 afdoende 34

om de doelen die worden beoogd te realiseren? Dat wil zeggen de financiële stabiliteit in Nederland te verstevigen, de woningmarkt te reguleren en de hypotheekschuld in Nederland te reduceren. En zo nee, op welke punten zou deze verder kunnen worden herzien.”

De beperking van de hypotheekrenteaftrek, waarbij deze alleen nog van toepassing is op hypotheken die volledig worden afgelost in dertig jaar volgens een annuїtair aflossingsschema, zal er toe leiden dat daadwerkelijk gaat worden afgelost op de hypotheek. Waar voorheen veel burgers kozen voor een aflossingsvrije hypotheek en gedurende de looptijd van de lening niets afloste, zal dit positief veranderen. Hierdoor zal namelijk de hypotheekschuld in Nederland reduceren wat door zal werken naar een bevordering van de financiële stabiliteit van eigenwoningbezitters in Nederland. En nu er ook meer duidelijkheid is over de regels rondom de hypotheekrenteaftrek zal ook het vertrouwen in de woningmarkt verbeteren. Maar omdat de herziene eigenwoningregeling alleen geldt voor leningen ter financiering van de eigen woning, die op of na 1 januari 2013 zijn aangegaan is de regeling niet afdoende herzien. Het betekent namelijk dat er tot 2044 twee systemen naast elkaar lopen en dat kan voor veel verwarring zorgen. Bestaande hypotheken zijn vrijgesteld van de nieuwe regels omdat bij wijzigende wetgeving een afweging moet worden gemaakt door de wetgever, tussen het gelijkheidsbeginsel en het rechtszekerheidsbeginsel. In dit geval is meer gewicht toegekend aan het rechtszekerheidsbeginsel. Volgens de wetgever mocht een belastingplichtige die in 1994, 2003 of 2011 een woning kocht, er op vertrouwen dat hij jaren later volledige aftrek van de hypotheekrente zou hebben. Daarom worden bestaande en nieuwe gevallen niet gelijk behandelt. Daar is uiteraard wat voor te zeggen maar de regeling zoals die nu in de wet staat is behoorlijk complex en dat was wellicht niet nodig geweest. De complexiteit komt onder andere tot uiting wanneer een eigenwoningbezitter, die op 31 december 2012 een bestaande eigenwoningschuld heeft, besluit te gaan verhuizen, om welke reden dan ook. Hij zal dan met beide regelingen (de oude en de nieuwe) te maken krijgen. Hoe zal dat gaan met bijvoorbeeld de aflossingsstand die op dat moment wordt opgemaakt en de belastingplichtige vervolgens een nieuwe eigen woning koopt. De renteaftrek over de nieuwe eigenwoningschuld wordt dan namelijk beperkt, over de resterende looptijd. Zou dan de eigenwoningschuld die wordt aangegaan bij de aanschaf van de nieuwe woning gesplitst moeten worden in een deel waarvoor nog het aantal jaren van de resterende looptijd recht op hypotheekrenteaftrek bestaat, en een ander deel waarvoor dertig jaar recht op 35

hypotheekrenteaftrek bestaat? Aangenomen mag worden dat de wetgever niet heeft gewild dat bij de aanschaf van een nieuwe woning na 1 januari 2013 opnieuw een dertigjaarstermijn gaat lopen waarbij recht op hypotheekrenteaftrek bestaat, als de belastingplichtige reeds daarvoor al een aantal jaren gebruik heeft gemaakt van de hypotheekrenteaftrek onder het oude regime.

Een aanbeveling zou dan ook zijn om de bestaande hypotheek ook aan te pakken. Er is zelfs aangekondigd dat dit per 2014 ook zal gaan gebeuren. De maximale hypotheekrenteaftrek van 52% zal met 0,5% per jaar afnemen en in 28 jaar worden teruggebracht naar 38%. Vooral eigenwoningbezitters met hogere inkomens zullen hier wat van merken omdat zij nu nog gebruik kunnen maken van de maximale hypotheekrenteaftrek van 52% maar die voor hen straks nog slechts 38% is. Daarentegen zullen eigenwoningbezitters met een brutoloon onder €56.000,- per jaar weinig merken van deze beperking. Omdat in 2014 ook een belastingverlaging wordt doorgevoerd van 42% naar 38% hebben zij minder hypotheekrenteaftrek maar een hoger netto loon.

P.G.H. Albert noemt de Wet fiscale behandeling eigen woning in zijn artikel ‘gammele, kwetsbare wetgeving’. Naar zijn mening is de wetgeving kwetsbaar omdat het zo complex is dat hij maar weinig terecht ziet komen van een correcte uitvoering. En gammel omdat de wettekst onvolkomenheden bevatten maar vooral omdat de wet is gebouwd op een, naar zijn mening, zwak fundament, namelijk het rechtszekerheidsbeginsel. Hij had liever gezien dat het gelijkheidsbeginsel meer gewicht had gekregen. Volgens P.G.H. Albert had de wet veel eenvoudiger, rechtvaardiger en beter uitvoerbaar kunnen zijn als nieuwe én bestaande gevallen hetzelfde zouden worden behandeld, namelijk door een deel (dat in de loop van de tijd kan toenemen) van de hypotheekrente van aftrek uit te sluiten. 70

Volledige afschaffing van de hypotheekrenteaftrek lijkt op dit moment geen goed idee. Dit zal (te) grote gevolgen hebben voor veel eigenwoningbezitters en de huizenmarkt. Omdat veel eigenwoningbezitters een hypotheekschuld hebben die hoger is dan de waarde van hun eigen woning is de hypotheekrenteaftrek voor hen een gunstige aftrek die de maandlasten drukt. Wanneer de hypotheekrenteaftrek wordt afgeschaft zullen zij dus hogere maandlasten hebben waardoor de kans bestaat dat zij in financiële problemen komen. Ze kunnen in betalingsproblemen komen, of gedwongen hun huis zullen moeten verkopen en met een

70

P.G.H. Albert, ‘Wet fiscale behandeling eigen woning: gammele, kwetsbare wetgeving’, WFR 2013/459 36

restschuld blijven zitten. Dit zou averechts werken op de plannen waarbij nu juist wordt geprobeerd stabiliteit aan te brengen op de woningmarkt en de schuldenlast te reduceren.

Op 3 januari 2014 verscheen er nog een artikel in de Volkskrant waarin stond dat in 2013 opvallend veel vrijwillige aflossingen op de hypotheekschuld zijn gedaan door Nederlandse eigenwoningbezitters. Een mogelijke reden is volgens de banken de angst voor restschulden. Eigenwoningbezitters beginnen te realiseren dat zij hun hypotheekschuld echt moeten gaan aflossen en er niet meer op kunnen vertrouwen dat een waardestijging van hun eigen woning ze uit de brand helpt. In het artikel stond ook dat door TNS Nipo is uitgezocht dat 43% van de eigenwoningbezitters vrijwillig extra aflost omdat ze zich zorg maken over hoge maandlasten en/of hoge schulden. 71 Deze vrijwillige extra aflossingen zorgen voor minder schulden bij eigenwoningbezitters, de schuldenlast reduceert.

Het is goed om te zien dat eigenwoningbezitters beseffen dat het aflossen van de hypotheekschuld belangrijk is en problemen kan voorkomen. Daarom is de herziening van de eigenwoningregeling, waarin een aflossingseis is opgenomen, een goede maatregel die eigenlijk al veel eerder ingevoerd had moeten worden. Op den duur zal de schuldenlast in Nederland dan ook wel reduceren maar omdat de nieuwe regels alleen van toepassing zijn op nieuwe leningen is de herziening niet afdoende en zouden ook de bestaande hypotheken aangepakt moeten worden.

Wat betreft het reguleren van de woningmarkt is Nederland goed op weg en kan gezegd worden dat de herziening op dit gebied wel afdoende is. De invoering van de maatregelen op de huurwoningenmarkt (het marktgerichte prijsstel, de inkomensafhankelijke huren en de verhuurdersheffing) en de koopwoningenmarkt (beperking hypotheekrenteaftrek) zullen er samen voor zorgen dat er meer evenwicht komt tussen huur en koop. Veranderingen aan de huurprijzen, door ze bijvoorbeeld inkomensafhankelijk te maken, zorgen er voor dat huishoudens met een hoger inkomen vaker over zullen stappen naar de koopwoningenmarkt. Dit bevordert de koopwoningenmarkt doordat er meer vraag komt naar koopwoningen en de huizenprijzen mogelijk zullen stijgen. En omdat er op de huurwoningenmarkt meer betaalbare

71

Y. Hofs (2014). Waarom Nederlanders plots van hun hypotheek af willen. Geraadpleegd op 4 januari 2014 via http://www.volkskrant.nl/vk/nl/2664/Nieuws/article/detail/3570967/2014/01/03/Waarom-Nederlanders-plotsvan-hun-hypotheek-af-willen.dhtml 37

huurwoningen beschikbaar komen voor huishoudens met een laag inkomen zal ook de huurwoningenmarkt bevorderen waarbij tevens het zogenoemde scheefwonen zal verdwijnen.

38

LITERATUURLIJST Boeken Marres e.a. 2012 O.C.R. Marres, S.J. Mol-Verder & J.L. van de Streek, Hoofdzaken belastingrecht, Den Haag: Boom fiscale uitgevers 2012

Rijkers e.a. 2006 A.C. Rijkers & H. Vording, Vijf jaar Wet IB 2001, Deventer: Kluwer 2006

Van den Berg 2013 J.E. van den Berg, De eigen woning, Deventer: Kluwer 2013

Van Mourik e.a. 2013 M.J.J.R. Van Mourik, G.G.M. Snoeks & R. Stam CPL, De herziene eigenwoningregeling, Deventer: Kluwer 2013

Artikelen Albert 2013 P.G.H. Albert, ‘Wet fiscale behandeling eigen woning: gammele, kwetsbare wetgeving’, WFR 2013/459

Stevens 2008 L.G.M. Stevens, ‘Fiscale beleidsnotities 2009’, WFR 2008/1021

Parlementaire stukken Kamerstukken II 2013/14, 33 819, nr. 3 Kamerstukken II 2012/13, 33 405, nr. 3 Kamerstukken II 2011/12, 33 330, nr. 3, p. 2 Kamerstukken I 2011/12, 33 000, V Kamerstukken II 2011/12, 21 501-07, nr. 910

Websites ANP 2013 39

ANP (2013). Belgische economie groeit verder. Geraadpleegd op 5 januari 2014 via http://www.parool.nl/parool/nl/30/ECONOMIE/article/detail/3535991/2013/10/30/Bel gische-economie-groeit-verder.dhtml

Belastingdienst 2013 Belastingdienst (2013). Eenmalig aftrekbare kosten. Geraadpleegd op 30 november 2013 via http://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/bldcontentnl/belastingdienst/prive/wo ning/uw_hypotheek_of_lening/wat_is_aftrekbaar/eenmalig_aftrekbare_kosten/ Goebert 2004 N. Goebert (2004). OESO wil afschaffing hypotheekrenteaftrek. Geraadpleegd op 12 november 2013 via http://www.volkskrant.nl/vk/nl/2680/Economie/article/detail/710126/2004/05/27/OES O-wil-afschaffing-hypotheekrenteaftrek.dhtml

H. Haverkort 2013 H. Haverkort (2013). Brussel houdt Nederland aan bezuinigingen. Geraadpleegd op 7 december 2013 via http://www.nu.nl/economie/3486948/brussel-houdt-nederlandbezuinigingen.html

Hoeveelkostmijnhuis.be 2013 Hoeveelkostmijnhuis.be (2013). Het belastingvoordeel op je hypotheek. Geraadpleegd op 5 januari 2014 via http://www.hoeveelkostmijnhuis.be/belastingen/fiscaliteit.html

Hofs 2014 Y. Hofs (2014). Waarom Nederlanders plots van hun hypotheek af willen. Geraadpleegd op 4 januari 2014 via http://www.volkskrant.nl/vk/nl/2664/Nieuws/article/detail/3570967/2014/01/03/Waaro m-Nederlanders-plots-van-hun-hypotheek-af-willen.dhtml

HomeFinance 2013 HomeFinance (2013). Hypotheekrenteaftrek in het buitenland. Geraadpleegd op 24 december 2013 via 40

http://www.homefinance.nl/hypotheek/informatie/hypotheekrenteaftrek/hypotheekrent eaftrek-buitenland.asp

Hypotheekvisie 2013 Hypotheekvisie (2013). Duitse hypotheek: aantrekkelijk of niet? Geraadpleegd op 24 december 2013 via http://www.hypotheekvisie.nl/nieuws/duitse-hypotheekaantekkelijk-of-niet

IMF 2011 IMF (2011). Kingdom of the Netherlands—The Netherlands 2011 Article IV Consultation: Preliminary Conclusions. Geraadpleegd op 20 november 2013 via http://www.imf.org/external/np/ms/2011/032811.htm

S. van der Ploeg e.a. 2013 S. van der Ploeg & H. Jürgens (2013). Financiële en economische crisis in Duitsland. Geraadpleegd op 23 december 2013 via http://www.duitslandweb.nl/naslagwerk/economie

Rijksoverheid 2013 Rijksoverheid (2013). Extra huurverhoging hogere inkomens en middeninkomens. Geraadpleegd op 5 januari 2014 via http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huurwoning/huurverhoging/extrahuurverhoging-hogere-inkomens

Rijksoverheid 2013 Rijksoverheid (2013). Verhuurdersheffing. Geraadpleegd op 5 januari 2014 via http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huurwoning/verhuurderheffing

X. van Uffelen (2012) X. van Uffelen (2012). Waarom Nederland in de malaise zit en Duitsland niet. Geraadpleegd op 23 december 2013 via http://www.volkskrant.nl/vk/nl/9824/Dezoektocht-naar-miljarden/article/detail/3216487/2012/03/04/Waarom-Nederland-inde-malaise-zit-en-Duitsland-niet.dhtml

41

Vastgoedmarkt.nl 2013 Vastgoedmarkt.nl (2013). Nederlandse woningprijzen nog in top 5 Oeso-landen. Geraadpleegd op 22 november 2013 via http://www.vastgoedmarkt.nl/nieuws/2013/05/30/Nederlandse-woningprijzen-nog-intop-Oeso-landen

Overige NDFR, Commentaar bij art. 3.111 Wet IB 2001, ‘15. Historie Wet IB 1964 t.o.v. art. 3.111 Wet IB 2001’

K. Dol & H. van der Heijden, onderzoeksrapport TU Delft, ‘Bouwsparen bij de buren’, november 2013

Europese Commissie, ‘Aanbevelingen van de Raad over het nationale hervormingsprogramma 2013 van Nederland’, mei 2013

European Commission, ‘Macroeconomic Imbalances Netherlands 2013’, april 2013

Ministerie van Economische Zaken, ‘Nederlands Nationaal Hervormingsprogramma 2013’, april 2013

OECD, ‘OECD Economic Surveys: Netherlands overview’, June 2010

42

BIJLAGEN Bijlage 1 – tenminste annuїtair aflossen

43

BIJLAGE 1

Het tenminste annuїtair aflossen wordt niet getoetst aan de hand van het in een jaar af te lossen bedrag maar aan de hand van de (resterende) hoogte van de schuld. Daarom voldoet een lening met een (contractueel en daadwerkelijk) lineair aflossingsschema bijvoorbeeld ook aan de aflossingseis.

In het figuur hierboven geeft de kromme rode lijn de hoogte van de schuld weer bij een annuїtair aflossingsschema. Een aflossingsschema dat contractueel en daadwerkelijk onder die kromme lijn blijft, op elk punt, (zoals de rechte diagonale lijn in het figuur) voldoet aan de aflossingseis. Bron: Memorie van Toelichting Wet herziening fiscale behandeling eigen woning (Kamerstukken II 2012/13, 33 405, nr. 3)

44