De afbeeldingen op de omslag zijn afkomstig van campagnemateriaal van de energielabelingcampagne van VROM

EPBD VAN ROOD NAAR GROEN

H.W.W. HARTMAN

a


De afbeeldingen op de omslag zijn energielabelingcampagne van VROM.

H.W.W. HARTMAN

afkomstig

van

campagnemateriaal

van

de

© Copyright 2008 by H.W.W. Hartman, TU-Delft and Vestia Rotterdam Noord All rights reserved. No part of the material protected by this copyright notice may be reproduced or utilized in any way or by any means, electronic or mechanical, including photocopying, recording or by any information storage and retrieval system, without the prior permission from the proprietors. Uitgave is uitsluitend bestemd als eindresultaat voor de afstudeerrichting Sustainable Housing Transformation aan de TU-Delft. Hoewel met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is gewerkt aan de totstandkoming van dit rapport, kan geen aansprakelijkheid voor de juistheid van de gegevens worden geaccepteerd. Voor eventuele verbeteringen houdt de samensteller zich aanbevolen.

i


H.W.W. HARTMAN

EPBD van rood naar groen Een onderzoek naar de incorporatie van energetische kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad in het strategisch voorraadbeleid van woningcorporaties.

Afstudeerorganisatie Personalia Naam Adres Tel nr. E-mail Student nr.

Henk Hartman Hendrik Hamerstraat 109 3295 CH ‘s-Gravendeel 06-30005178 / 078-8443474 [email protected] b 1168916

Universiteit Faculteit Afdeling Afstudeerlab Rapport

Technische Universiteit Delft Bouwkunde Real Estate & Housing Sustainable Housing Transformation Peiling 4

Datum rapport Datum peiling

17 juni 2008 24 juni 2008

Afstudeerbegeleiders afdeling RE&H, faculteit Bouwkunde TU Delft Hoofdmentor Prof. Dr. ir. J.D.M. van Hal 2e mentor Dr. ir. V.H. Gruis Gecommitteerde

Ir. R. J. Nottrot

Afstudeerbedrijf en begeleider Bedrijf Vestia Rotterdam Noord Adres Kruisplein 15 Postbus 521 3000 AM Rotterdam Begeleider Ir. J.W. Smid (beleidsmedewerker)

ii


H.W.W. HARTMAN

Lijst met afkortingen BAR BARe BBSH BEG BRL CEN CGI CO2 CR CV DE DIN DUP EFQM EG EI EIA EOS EPA EPBD EPC EPG EPN ESAM ESCN EU H2 HCR HIP HR INK ISSO KBI KWR MEP MIA MT MV NEN NMDA NPR OFW PDCA PEGO POS PV RCI REG RE&H RV SAP

Bruto Aanvangsrendement Bruto Aanvangsrendement energiebesparende maatregelen Besluit Beheer Sociale Huisvesting Besluit Energieprestatie Gebouwen Beoordelingsrichtlijnen Comité Européen de Normalisation Clinton Global Initiative Koolstofdioxide Conventioneel Rendement Centrale Verwarming Duurzame Energie Deutsches Institut für Normung Delft Universitaire Pers European Foundation for Quality Management Europese Gemeenschap Energie Index Energie Investeringsaftrek Energie Onderzoek Subsidie Energie Prestatie Advies Energy Performance of Building Directive Energie Prestatie Coëfficiënt Energieprestatie Gebouwen Energie Prestatie Norm Energy Strategic Asset Management Energie Service Center Nederland Europese Unie Waterstof Home Condition Report Home Information Pack Hoog Rendement Instituut Nederlandse Kwaliteit Kennisinstituut voor de installatiesector Stichting Kwaliteitsborging Installatiesector Kwalitatieve Woningregistratie Milieukwaliteit Energie Productie Milieu Investeringsaftrek Management Team Mechanische Ventilatie Norm, vastgesteld door Stichting Nederlands Normalisatie-instituut Niet Meer Dan Anders Nederlandse Praktijkrichtlijn Oost Flevoland Wonen Plan, Do, Check, Act Platform Energietransitie Gebouwde Omgeving Planmatig Onderhoud Schil Photovoltaïsch Rotterdam Climate Initiative Regeling Energieprestatie Gebouwen Real Estate & Housing Ruimte Verwarming Standard Assessment Procedure iii


SDE SMART SNG SVB TU VAMIL VN VR VRN VROM WKK WKO WM WOZ WTW WWS ZAV

H.W.W. HARTMAN

Stimuleringsregeling Duurzame Energieproductie Specifiek, Meetbaar, Acceptabel, Realistisch, Tijdgebonden Substitute Natural Gas Strategisch Voorraadbeleid Technische Universiteit Willekeurige afschrijving milieu-investering Verenigde Naties Verbeterd Rendement Vestia Rotterdam Noord Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer Warmte Kracht Koppeling Warmte Koude Opslag Wet Milieubeheer Waarde Onroerende Zaken Warmteterugwinning Woningwaarderingsstelsel Zelf Aangebracht Veranderingen

iv


H.W.W. HARTMAN

Voorwoord Dit afstudeerrapport is geschreven in het kader van het afstudeeronderzoek genaamd: EPBD van rood naar groen – een onderzoek naar de incorporatie van energetische kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad binnen het strategisch voorraadbeleid van woningcorporaties. Het onderzoek is verricht aan de faculteit Bouwkunde op de Technische Universiteit Delft. Het onderwerp van het onderzoek is verbonden aan het afstudeerlaboratorium Sustainable Housing Transformation als onderdeel van de mastervariant Real Estate & Housing. De titel ‘EPBD van rood naar groen’ slaat op de vernieuwende regelgeving, welke als doel hebben de energetische kwaliteit van de bestaande woningvoorraad te verbeteren. Maar in hoeverre hebben sturende maatregelen en nieuwe regelgeving invloed op een corporatie om de woningvoorraad van een rood naar een groen energielabel te brengen? En op welke manier kan een corporatie energiebesparende maatregelen verwerken binnen haar beleid? Dit onderzoek leidt tot de aanbeveling hoe een woningcorporatie energetische kwaliteitsverbetering, binnen de bestaande woningvoorraad, kan verwerken binnen haar strategisch voorraadbeleid. Graag wil ik van de mogelijkheid gebruik maken om de betrokkenen bij dit onderzoek te bedanken voor hun bijdrage. Speciale dank gaat uit naar mijn mentoren van de TU Delft, Anke van Hal en Vincent Gruis voor hun sturing en kritische vragen gedurende het afstudeerproces. Daarnaast gaat mijn dank uit naar mijn begeleider vanuit Vestia Rotterdam Noord Jan-Willem Smid voor het inzicht in de praktijk en zijn ervaringen m.b.t. dit onderwerp. Verder wil ik graag Gilles de Rooij van adviesbureau Atrivé, Fattah Kabbaj van woningcorporatie Staedion en Ad Straub van het onderzoeksinstituut OTB bedanken voor de discussies die wij gevoerd hebben over dit onderwerp. Tenslotte wil ik één ieder bedanken welke enigszins betrokken is geweest bij het tot stand brengen van dit afstudeerrapport. Henk Hartman ’s-Gravendeel, 17 juni 2008

v


H.W.W. HARTMAN

Samenvatting Introductie Na de film ‘An Inconvenient Truth’ van Al Gore, is er een flinke discussie losgebarsten over het milieu en duurzaamheid wereldwijd. Eenieder is er zich van bewust geworden wat voor effecten milieuvervuiling kan hebben op de maatschappij van nu en in de toekomst. Op internationaal tot regionaal niveau wordt gesproken over het verbeteren van de energetische kwaliteit van de bestaande woningvoorraad, het verlagen van CO2 emissies, duurzame energie etc. Vanuit de Kyoto doelstellingen moet Nederland in 2012 een CO2 reductie van 6% t.o.v. 1990 behalen, echter de centrale overheid van Nederland heeft een doelstelling geformuleerd van 30% CO2 reductie in 2020 t.o.v. 1990. [www.vrom.nl – 26-0208] Binnen de Europese Unie nemen gebouwen ruim 40% van het totale energieverbruik en 30% van de totale CO2 uitstoot voor hun rekening. [Sunikka, 2006] Voor Nederland betekent dit dat er een belangrijke opgave is weggelegd voor woningcorporaties welke een groot deel van de Nederlandse woningvoorraad bezitten. Aedes, de branchevereniging voor woningcorporaties binnen Nederland, heeft een doelstelling geformuleerd in ‘Het antwoord aan de samenleving’ van 20% CO2 reductie op gasverbruik binnen de bestaande woningvoorraad in de periode 2008-2018. Mede om al deze redenen is het van belang dat een woningcorporatie energetische kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad incorporeert in haar dagelijkse processen. De eerste stap die hierbij gemaakt moet worden is het verwerken van energetische kwaliteitsverbetering in het strategisch voorraadbeleid (SVB) van een woningcorporatie. De centrale hoofdvraag van dit afstudeerrapport luidt daarom: Hoe kan een woningcorporatie, met behulp van een procesmodel, energetische kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad incorporeren in het strategisch voorraadbeleid? Huidige situatie Duurzaamheid en het verbeteren van de energetische kwaliteit in de ruimste zin van het woord zijn thema’s die tegenwoordig een prominente plaats innemen op veel beleidsagenda’s. Steeds meer bedrijven spelen in op de maatschappelijke-, socialeen duurzaamheidvraagstukken en noemen zich maatschappelijk verantwoorde ondernemers. Corporaties zijn al maatschappelijke ondernemingen, integratie van duurzaamheid in het beleid maakt het tot een duurzame maatschappelijke onderneming. Bij het duurzaam ondernemen gaat het vooral om de evenwichtige samenhang tussen de sociale-, ruimtelijke-, milieu- en economische kwaliteiten. In dit rapport is er niet gesproken over duurzaamheid maar over het verbeteren van de energetische kwaliteit van de bestaande woningvoorraad. Dit omdat duurzaamheid een erg ruim begrip is en voor meerdere interpretaties vastbaar is. Over het algemeen zijn de activiteiten en ontwikkelingen in de bedrijfvoering bij corporaties er niet op gericht om de energetische kwaliteit van de bestaande woningvoorraad te verbeteren. Echter er zijn tal van bewegingen die in de goede richting duiden (zie praktijkvoorbeelden hoofdstuk 3). Dit komt mede door stimulerende maatregelen die de Europese Unie de verschillende lidstaten en dus indirect corporaties heeft opgelegd. Zo heeft de Europese Unie de EPBD-richtlijn ingevoerd. Deze Europese richtlijn richt zich enerzijds op het mondiale klimaatprobleem, maar daarnaast ook op de concurrentiepositie van de gemeenschap en wat hier verder mee samenhangt. In feite richt de richtlijn zich op twee kernpunten; klimaatverandering tegengaan en voorzieningszekerheid van energie. Aan de richtlijn zijn een vijftal concrete verplichtingen verbonden, voor woningcorporaties is de verplichting van de invoering van een systeem voor energiecertificering voor Nederland van belang. Dit betekent dat woningcorporaties voor januari 2009 alle woningen moeten voorzien van een energieprestatiecertificaat. Door vi


H.W.W. HARTMAN

middel van een energieprestatiecertificaat en/of een energieprestatie maatwerkadvies kan er gestuurd worden op de energetische kwaliteit binnen de voorraad van een woningcorporatie. Immers alle relevantie data zijn voorhanden en te gebruiken in analyses, scenarioberekeningen en de vertaling naar concrete verbeterplannen. Voorbeelden hiervan zijn de verdeling van de verschillende energielabels over de woningvoorraad gekoppeld aan huurklassen, woningtypen en/of bouwjaarklassen. Beleid Het doorrekenen van scenario’s kan van groot belang zijn bij het bepalen van het beleid. Beleidsmatige kwesties als wat zijn de investeringskosten en wat zijn de besparingsresultaten op het gebied van CO2 reductie, labelklassen verbetering, woonlastenverlichting et cetera kunnen m.b.v. scenarioberekeningen beantwoord worden. Bij de ontwikkeling van een strategisch voorraadbeleid is het van belang een goed en vooral onderbouwd inzicht te hebben in de energetische kwaliteit van de woningen en daarmee samenhangende kwaliteitsaspecten zoals wooncomfort, binnenmilieukwaliteit en woonlasten. Door de energetische voorraadgegevens op strategisch beleidsniveau te koppelen aan andersoortige voorraadgegevens zoals markten, doelgroepen en kwaliteitsen serviceniveaus, kan de kwaliteit van het woonproduct verder geoptimaliseerd worden. Hierbij is uitdrukkelijk sprake van tweerichtingsverkeer. De energetische kwaliteit weegt mee in de bepaling van het beleid en het beleid bepaalt mede het energetische of duurzame ambitieniveau.

Figuur 1: Niveaus vastgoedbeheer van Driel Bron: Nieboer et al, (2003) – bewerkt door auteur

Het strategisch voorraadbeleid valt vooral binnen het strategisch en tactisch managementniveau, echter de uitvoering van het beleid is bij het verbeteren van de energieprestatie van gebouwen van essentieel belang. Om deze reden is in dit rapport ook het operationele niveau meegenomen bij het proces voor het opstellen van een strategisch voorraadbeleid. De energieprestatie van gebouwen heeft ankerpunten op alle niveaus van het strategisch voorraadbeleid. Op strategisch niveau, waarbij aan de hand van data- en scenarioanalysen een goed inzicht wordt opgebouwd voor het beleid en de keuzen met betrekking tot de energetische kwaliteit van de bestaande woningvoorraad. Op het tactische niveau waar de beleidskeuzes worden afgestemd en gekoppeld aan de verschillende complexen om de meest doelmatige onderhouds- en energiebesparende maatregelen te kunnen realiseren per complex. En op operationeel niveau waar met behulp van de beschikbare energieprestatiedata op detailniveau wordt berekend wat de meest optimale oplossingen zijn voor een bepaald project. Daarnaast zal energieprestatie ook gekoppeld moeten worden aan communicatie- en verhuurfuncties. De uitvoering van het beleid, m.b.t. het energetisch verbeteren van de bestaande woningvoorraad, zal vooral via onderhoud plaats vinden. Een koppeling tussen de gewenste onderhoudssituatie en de feitelijke onderhoudssituatie ofwel de koppeling tussen het strategisch voorraadbeleid en het onderhoudsbeleid is van essentieel belang. Doormiddel van conditiescores is het mogelijk om het gewenste onderhoudsniveau aan te geven en deze te toetsen aan het vii


H.W.W. HARTMAN

feitelijke onderhoudsniveau, het is hierdoor mogelijk om maatregelen te bepalen. De conditiescores worden bepaald aan de hand van verschillende beleidsparameters waaronder ook de energieprestatie gebracht kan worden, het energieprestatielabel is een geschikt label om de gewenste en feitelijke waarde te bepalen. Incorporatie energieprestatie in het beleid en de organisatie De noodzaak om te investeren in energetische kwaliteitsverbetering is vanuit de beschreven doelstellingen groot te noemen. Er zit echter een gat tussen de noodzaak en de daadwerkelijke uitvoering. De sleutel voor het verbeteren van de energetische kwaliteit van de bestaande woningvoorraad bij woningcorporaties ligt niet bij de uitvoering/techniek maar bij beleidsmatige en organisatorische oplossingen. Vanuit de strategie moet er een toekomstige lijn uitgezet worden wat men met de woningportefeuille wil bereiken. Door concrete doelstellingen te formuleren kan men vanuit het beleid en de organisatie de energetische kwaliteit van de bestaande woningvoorraad integraal verbeteren. De daarop volgende fase is het uitvoeren van de maatregelen om deze doelstellingen te kunnen behalen. Zonder het verwerken van energetische kwaliteit binnen het strategisch voorraadbeleid zal het integraal toepassen van maatregelen niet mogelijk zijn, de maatregelen zullen hierdoor ad hoc plaats vinden. De sleutel om de voorraad daadwerkelijk energetisch te verbeteren ligt om deze reden bij beleidsmatige en organisatorische oplossingen. De vraag is echter hoe dit beleidsmatig en organisatorisch verwerkt kan worden. Het opnemen van energetische kwaliteitsverbetering binnen het strategisch voorraadbeleid speelt hierbij een essentiële rol. Uit het praktische (case study Vestia Rotterdam Noord) als theoretische onderzoek is een algemeen procesmodel opgesteld hoe energetische kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad verwerkt kan worden binnen het strategisch voorraadbeleid van een woningcorporatie. Positionering onderneming

Rekening houdend met huidig SVB

Toetsing op bedrijfsniveau

Toetsing technisch en sociaal

Bepalen complexstrategie

Financiële doorrekening

Strategie toetsing O.a. toetsing doelstellingen

Algemene analyse per complex Sociaal, financieel, fysiek, ruimtelijk

Portefeuillemanagement Voorraadmanagement

Energetische analyse per complex

Tactisch niveau


Toetsing positieve en negatieve effecten t.o.v. alle doelstellingen

Externe analyse

Vaststellen CO2 reductie doelstelling(en)

Sociaal, financieel, fysiek, ruimtelijk

Energetische ontwikkelingen

Voorraadbeheer

Maatschappelijke effecten

Operationeel niveau

Portefeuille effecten

Interne analyse


CO2 reductie analyse portefeuille

Strategisch niveau

Missie

Complex beheerplannen

Woonlastenverlaging

Implementatie

Energie in organisatie

Maatschappelijke inbedding

Verbetering energetische kwaliteit

Organisatorische inbedding


Uitvoeren complexbeleid

Terugkoppeling strategisch niveau – intern (energetisch) Terugkoppeling tactisch niveau - energetisch

Verbeteren & vernieuwen (APK)

Terugkoppeling strategisch niveau – extern (energetisch) Terugkoppeling tactisch niveau - algemeen

Figuur 2: Procesmodel om energiebeleid te verwerken binnen het strategisch voorraadbeleid viii


H.W.W. HARTMAN

Het procesmodel geeft primair antwoord op de hoofdvraag van het onderzoek, ofwel hoe energetische kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad geïncorporeerd kan worden binnen het strategisch voorraadbeleid van een woningcorporaties. De volgende niveaus met de verschillende stappen worden onderscheiden (hoofdstuk 6 beschrijft het model gedetailleerd): Strategisch niveau: De missie is bij de verwerking van energetische kwaliteitsverbetering in het strategisch voorraadbeleid vaak al vastgesteld. Het is voor een corporatie van belang om na te gaan of de huidige missie voldoet aan de rol die zij willen innemen in de veranderende omgeving ook m.b.t. energetische kwaliteitsverbeteringen. Naast de missie moet er een interne en externe analyse gemaakt worden. Bij de externe analyse is het van belang de energetische ontwikkelingen, verwachtingen en eisen te volgen vanuit internationaal tot regionaal perspectief. Daarnaast kunnen de ontwikkelingen binnen de sector, andere woningcorporaties, bijdragen aan nieuwe inzichten. De interne analyse zal zich vooral richten op de corporatie zelf, waarbij de visie van het bestuur en interne opinieleiders van belang is voor het creëren van een draagvlak voor energetische kwaliteitsverbeteringen. Daarnaast zal er een portefeuilleanalyse gemaakt moeten worden wat er energetisch gezien mogelijk is binnen de huidige voorraad. Voor het bepalen van de energetische kwaliteit op voorraadniveau is een globale indeling van de totale woningvoorraad in een beperkt aantal voorbeeldwoningen voldoende. Het aantal voorbeeldwoningen bepaalt de gedetailleerdheid van de energetische kwaliteitsbepaling voor de woningvoorraad. Bij het vaststellen van voorbeeldwoningen worden o.a. de volgende gegevens meegenomen: type woning (eengezins/meergezins), het bouwjaar, type verwarmingsketel, aanwezigheid isolatie, dubbelglas, oppervlakten glas, vloer en dak. De volgende stap is het vaststellen van maatregelpakketten. Voor het vaststellen van de maatregelenpakketten zijn verschillende invalshoeken mogelijk. Wordt bijvoorbeeld gestreefd naar het verkrijgen of verbeteren van het ‘groene’ imago ligt een keuze voor maatregelen als het plaatsen van zonneboilers en warmtepompen voor de hand. Streeft de woningcorporatie vooral naar woonlastenverlichting kunnen pakketten worden gekozen die de meeste energiebesparing opleveren tegen de laagste mogelijke kosten. Is een corporatie zich nog aan het oriënteren dan kan de benadering vanuit de Trias Energetica een manier zijn om een pakket energiebesparende maatregelen samen te stellen. Een mogelijk middel voor het samenstellen van verschillende pakketten is het koppelen van de voorbeeldwoningen aan de energiebesparingverkenner van SenterNovem. De energiebesparingverkenner berekend voor verschillende maatregelen de woonlastenverlichting, de investeringkosten, het EPBD-energielabel en de besparing op elektriciteit- en gasverbruik waardoor de CO2 reductie berekend kan worden. Na het toewijzen van de voorbeeldwoningen en de maatregelenpakketten kan de gehele woningvoorraad worden doorgerekend. Binnen deze berekeningen is het van belang de gewenste portefeuilleontwikkeling mee te nemen. Dit betekent dat sloop, nieuwbouw, aankoop en verkoop doorberekent dient te worden. Echter aangeraden wordt de verkoop van woningen alleen mee te berekenen als de woningen voldoen aan nieuwbouw eisen. Het verkopen van woningen met een slechte energetische kwaliteit is slechts een verplaatsing van het probleem en niet een definitieve oplossing. Daarnaast wordt aangeraden om berekeningen uit te voeren op CO2 reductie niveau, dit omdat er op internationaal tot regionaal niveau gesproken wordt over het verlagen van de CO2 uitstoot. Daarnaast brengt de berekening via woonlasten verlaging een onnauwkeurigheid van gemiddelde huren met zich mee en de energielabel verbeteringsmethode heeft slechts een beperkt aantal maatregelpakketten (zie conclusie hoofdstuk 4). Het kan soms juist interessant zijn om iets meer of iets minder te investeren waardoor het beoogde label veranderd.

ix


H.W.W. HARTMAN

Om de uiteindelijke doelstelling te bepalen moet een woningcorporatie verschillende scenarioberekeningen maken m.b.v. de energiescan. Na de berekening van de verschillende scenario’s is het mogelijk een CO2 reductie doelstelling te formuleren. Om te bepalen of de CO2 reductie doelstelling haalbaar is, en zo ja op welk termijn is een financiële doorrekening op strategisch niveau van belang. Een mogelijke doelstelling voor een corporatie m.b.t. het energetisch verbeteren van de woningvoorraad met als kenmerk CO2 reductie is: Corporatie X zal binnen 10 jaar t.o.v. 2008 een CO2 reductie van 25% over zijn gehele voorraad behalen. Tactisch niveau: Na het vaststellen van de energetische doelstelling is het van belang te bepalen wat de strategie is per complex. Hier voorafgaand zal er een algemene analyse en een energetische analyse per complex en per wijk gemaakt moeten worden. Het verbeteren van de energetische kwaliteit van de bestaande woningvoorraad moet uit de invalshoeken milieu-, sociale-, fysieke- en ruimtelijke kwaliteit bekeken worden. Een integrale benadering is op dit niveau van groot belang om uiteindelijk de juiste investeringsbeslissingen te maken. Wordt dit niet gedaan en worden de beslissingen slechts vanuit één invalshoek genomen kan dit leiden tot verkeerde investeringsbeslissingen. Zo kan een corporatie voor een complex dat wordt gerenoveerd op basis van CO2 reductie besluiten om de schil niet te verbeteren maar alleen installatietechnische verbeteringen aan te brengen. Op die manier kan immers relatief gemakkelijk het CO2 reductiepercentage worden behaald. Echter het complex wordt gerenoveerd met het oog op verdere exploitatie van bijvoorbeeld nog minimaal 40 jaar. Met dat perspectief zou het veel logischer zijn om juist wel de schil te verbeteren. Met dit voorbeeld wordt aangegeven dat het van essentieel belang is een balans te vinden tussen de verschillende invalshoeken. De integrale benadering kan worden verduidelijkt met de ‘Quadruple P’, wat staat voor People, Planet, Prosperithy en Project. Door uiteindelijk een evenwicht te vinden tussen de algemene analyse, de energetische analyse en alle gestelde doelstellingen van een woningcorporatie kan de strategie per complex bepaald worden. Nadat de complexstrategie is bepaald is het mogelijk om een meer gedetailleerde financiële doorrekening te maken. Naast de financiële doorrekening zullen de complexstrategieën getoetst moeten worden. In eerste instantie is het van belang om te toetsen of de CO2 reductiedoelstelling behaald wordt met de voorgestelde complexstrategieën, daarnaast moet er een toetsing zijn op alle andere doelstellingen en op de missie/visie van een corporatie. Een proces van aanpassingen en toetsingen zal volgen om vanuit de missie/visie, alle doelstellingen en de interne en externe analyse de definitieve complexstrategieën vast te stellen. Operationeel niveau: Na de vaststelling van de definitieve complexstrategieën is het zaak de complexbeheerplannen op te stellen. Met betrekking tot het verbeteren van de energetische kwaliteit van de bestaande woningvoorraad zullen er binnen de complex beheerplannen alleen aanpassingen gemaakt moeten worden mochten de complexstrategieën veranderd zijn. Tussen het opstellen en het daadwerkelijk uitvoeren van het beleid zit een bepaald gat, dit gat kan deels opgevangen worden door een organisatorisch en maatschappelijk draagvlak te creëren voor investeringen in energetische kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad. Organisatorisch wordt aangeraden een energiecoördinator aan te stellen binnen de organisatie. Hij/zij is er als procescoördinator voor verantwoordelijk dat de resultaten van het inbeddingtraject verder worden geïmplementeerd en de doelstelling(en) worden behaald. Enerzijds is hij de rechterhand van het verwantwoordelijke MT-lid, anderzijds staat hij collega’s met raad en daad terzijde.

x


H.W.W. HARTMAN

Door publiciteitscampagnes van de overheid, de invoering van de EPBD-energielabels en het stijgen van de energiekosten worden huurders zich steeds meer bewust van het belang van de energieprestatie van woningen. Bij het energetisch verbeteren van de woningen is het voor een woningcorporatie van belang inzicht te geven in de woonlastenverlaging, eventueel ook na een huurverhoging. Door inzichtelijk te maken welke voordeel er voor de huurder is, d.m.v. woonlastenverlaging, is het mogelijk een maatschappelijk draagvlak te creëren. Voordat het beleid definitief wordt uitgevoerd zal een laatste financiële doorrekening aan de hand van de complexbeheerplannen uitgevoerd worden. Deze financiële berekening kan op detailniveau worden uitgevoerd omdat alle maatregelen in de complexbeheerplannen zijn vastgesteld. De definitieve financiële consequenties van het vernieuwde beleid kunnen gedetailleerd in kaart worden gebracht. Verbeteren & vernieuwen: Na het ‘plan’ en ‘do’ is nu het ‘check’ en ‘act’ aan de orde. Vastgoedsturing begint en eindigt met verbeteren & vernieuwen. Check en act houdt in dat er gecontroleerd en zo nodig bijgesteld moet worden. Het sluiten van de PDCA cirkel is een belangrijke stap binnen het proces om de uiteindelijke doelstellingen te behalen en het strategisch voorraadbeleid op een hoger niveau te brengen. Vanaf dit moment moet energieprestatie meedraaien in de dagelijkse corporatiepraktijk alsof het nooit anders is geweest. Het incorporeren van energetische kwaliteitsverbeteringen van de bestaande woningvoorraad in het strategisch voorraadbeleid van een woningcorporatie moet zo snel mogelijk plaatsvinden, immers stilstaan betekent achterblijven wat als gevolg een verzwakking van de bereikbaarheid van woningen heeft (stijgende woonlasten). Daarnaast heeft een corporatie een maatschappelijke verantwoordelijkheid en voorbeeldfunctie, waarop zij aangesproken kunnen worden. Ten slotte hebben investeringen in het verbeteren van de energetische kwaliteit van woningen een verbetering van de technische kwaliteit van woningen tot gevolg en zal dit bijdragen aan een verbetering van het comfort, veiligheid en gezondheid van de woningvoorraad.

xi


H.W.W. HARTMAN

Inhoudsopgave 1.

ONDERZOEKSKADER ..................................................................................................... - 1 1.1 1.2 1.3 1.4

2.

BEGRIPPENKADER ........................................................................................................ - 11 2.1 2.2 2.3

3.

DUURZAAM BELEID WONINGCORPORATIES ..................................................................- 24 QUADRUPLE P .................................................................................................................- 27 PRAKTIJKVOORBEELDEN.................................................................................................- 31 SAMENVATTEND ..............................................................................................................- 39 -

ENERGIESCAN BESTAANDE WONINGVOORRAAD ...................................... - 41 4.1 4.2 4.3

5.

MOGELIJKHEDEN TOT BEPERKING CO2-EMISSIE .........................................................- 41 ENERGIEBESPARING IN BESTAANDE WONINGEN ..........................................................- 46 SCENARIOBEREKENINGEN BESTAANDE WONINGEN .....................................................- 49 -

INCORPORATIE ENERGIEBELEID IN VOORRAADBELEID.................. - 53 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7

6

ENERGY PERFORMANCE OF BUILDING DIRECTIVE .......................................................- 11 STRATEGISCH VOORRAADBELEID ..................................................................................- 14 ONDERHOUDSBELEID .....................................................................................................- 19 -

ENERGETISCHE KWALITEIT IN HUIDIG BELEID .................................... - 24 3.1 3.2 3.3 3.4

4.

AANLEIDING ......................................................................................................................- 1 PROBLEEMANALYSE ..........................................................................................................- 2 RESULTAAT EN RELEVANTIE ONDERZOEK .......................................................................- 6 ONDERZOEKSAANPAK.......................................................................................................- 9 -

PROCESMODEL ................................................................................................................- 53 STRATEGISCH NIVEAU....................................................................................................- 55 TACTISCH NIVEAU ..........................................................................................................- 57 OPERATIONEEL NIVEAU ..................................................................................................- 59 VERBETEREN EN VERNIEUWEN.......................................................................................- 61 ORGANISATORISCHE INBEDDING ..................................................................................- 61 SAMENVATTEND ..............................................................................................................- 68 -

CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN ..................................................................... - 70 6.1 6.2 6.3

CONCLUSIES ...................................................................................................................- 70 AANBEVELINGEN VOOR VERDER ONDERZOEK...............................................................- 75 REFLECTIE .......................................................................................................................- 76 -

LITERATUURLIJST.................................................................................................................. - 78 -

xii


BIJLAGE BIJLAGE BIJLAGE BIJLAGE BIJLAGE BIJLAGE BIJLAGE BIJLAGE BIJLAGE BIJLAGE BIJLAGE

*

*

I : Energy Performance of Building Directive * II : Richtlijn 2002/91/EG * III : Besluit energieprestatie gebouwen (BEG) * IV : Regeling energieprestatie gebouwen * V : Strategisch voorraadbeleid * VI : Onderhoudsbeleid * VII : Toelichting onderhoudsaspecten * VIII : CO2 reductieberekeningen * IX : Randvoorwaarden Vestia Rotterdam Noord * X : Analysemodel * XI : Organisatiemodellen

H.W.W. HARTMAN

- 116 - 125 - 133 - 151 - 162 - 179 - 197 - 201 - 229 - 233 - 235 -

Voor de bijlagen wordt verwezen naar de bijgevoegde cd

xiii


H.W.W. HARTMAN

Leeswijzer Deze leeswijzer geeft de structuur van het rapport weer en verduidelijkt de samenhang tussen alle verschillende hoofdstukken. Een meer gedetailleerde uitleg van de onderzoeksstructuur wordt beschreven in paragraaf 1.4. Hoofdstuk 1: Onderzoekskader Hoofdstuk 1 zal ingaan op het onderzoekskader met betrekking tot het afstudeeronderwerp. Dit hoofdstuk zal de aanleiding, de probleemanalyse, het resultaat en de relevantie van het onderzoek, en de onderzoeksaanpak bespreken. Hoofdstuk 2: Begrippenkader Hoofdstuk 2 heeft voornamelijk een theoretische inslag. In eerste instantie zal de Europese richtlijn Energy Performance of Building Directive (EPBD) besproken worden in relatie tot de corporatiesector. Het tweede begrip wat besproken wordt in dit hoofdstuk is strategisch voorraadbeleid. Ten slotte zal er ingegaan worden op het onderhoudsbeleid van woningcorporaties. Hierbij zal een koppeling gemaakt worden tussen het strategisch voorraadbeleid en het onderhoudsbeleid. Immers het verbeteren van de energetische kwaliteit van de bestaande woningvoorraad zal d.m.v. onderhoud gerealiseerd moeten worden. Hoofdstuk 3: Energetische kwaliteit in huidig beleid Het derde hoofdstuk zal ingaan op praktijkvoorbeelden hoe corporaties op dit moment omgaan met energetische kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad in het beleid en in de organisatie. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt tussen de invalshoeken People, Planet, Prosperithy en Project ofwel de ‘Quadruple P’. Hoofdstuk 4: Energiescan bestaande woningvoorraad Om te bepalen welke energetische kwaliteitsverbetering er haalbaar is voor een corporatie wordt er in hoofdstuk 4 een energiescan besproken. Deze energiescan kan gebruikt worden om de huidige portefeuille door te rekenen en door middel van scenario’s een CO2 reductie, woonlastenbesparing of EPBD-energielabel verbetering te bepalen. Hoofdstuk 5: Incorporatie energiebeleid in voorraadbeleid Door de bevindingen uit de Case Study en het algemene onderzoek te combineren is het mogelijk een procesmodel te ontwikkelen hoe energetische kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad verwerkt kan worden binnen het SVB van een woningcorporatie. Dit procesmodel zal aan de hand van de verschillende stappen besproken worden in hoofdstuk 6. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen de stappen op strategisch, tactisch en operationeel niveau. Daarnaast zal er aan de hand van het INKmanagementmodel besproken worden hoe de organisatie energiebeleid succesvol kan implementeren. Hoofdstuk 6: Conclusies en aanbevelingen Hoofdstuk 7 zal uiteindelijk antwoord geven op de hoofdvraag van dit onderzoek, daarnaast zullen er aanbevelingen worden gegeven voor verder onderzoek, aanbevelingen voor Vestia Rotterdam Noord en zal uiteen worden gezet hoe het onderzoek is verlopen.

xiv


1.

H.W.W. HARTMAN

Onderzoekskader

Het onderzoekskader beschrijft de wetenschappelijke structuur van afstudeeronderzoek. Dit hoofdstuk bespreekt de aanleiding tot het onderzoek, probleemanalyse met de probleemstelling, de doelstelling en onderzoeksvragen, maatschappelijke en wetenschappelijke relevantie en beschrijft uiteindelijk onderzoeksaanpak waarbij ook verwant onderzoek wordt aangegeven.

1.1

het de de de

Aanleiding

Na de film ‘An Inconvenient Truth’ van Al Gore, is er wereldwijd een flinke discussie losgebarsten over het milieu en duurzaamheid. Eén ieder is er zich van bewust geworden wat voor effecten milieuvervuiling kan hebben op de maatschappij van nu en in de toekomst. Al in de jaren ’90 waren de Verenigde Naties (VN) zich bewust van de toenemende risico’s van klimaatverandering. Naar aanleiding van deze bewustwording is er een klimaatverdrag opgesteld welke als doel had: “Het stabiliseren van concentraties van broeikasgassen in de atmosfeer op een niveau waarop gevaarlijke verstoring van het klimaatsysteem ten gevolge van menselijk handelen wordt voorkomen.” [ECN, 1999] Het Kyoto Protocol vloeit voort uit het klimaatverdrag van de VN. Dit protocol bepaalt dat de meest ontwikkelde landen hun emissies van de zes broeikasgassen (CO2, CH4, N2O en de fluorverbindingen HFK, PFK en SF6) in de periode 2008-2012 met gemiddeld ruim 5% ten opzichte van het niveau van 1990 respectievelijk 1995 moeten reduceren. Per land gelden uiteenlopende reductiepercentages. De VS moet de uitstoot van broeikasgassen met 7% verminderen, Japan met 6% en de Europese Unie (EU) met gemiddeld 8%. [www.vrom.nl – 24-09-07] De EU heeft vervolgens na onderling overleg de emissie reducties per lidstaat bepaald. Nederland moet zijn broeikasgasemissies in de periode 2008 tot 2012 met 6% hebben gereduceerd ten opzichte van 1990. [www.vrom.nl – 24-09-07] De percentages lopen sterk uiteen (tabel 1.1.), dit komt doordat bij de verdeling rekening is gehouden met factoren als economische groei en de mogelijkheden die landen hebben om kosteneffectieve reducties te realiseren. Tabel 1.1 Verplichtingen van de EU-lidstaten ten opzichte van het referentieniveau 1990 Lidstaten België

Verplichting -7,5%

Lidstaten

Verplichting

Lidstaten

Verplichting

Griekenland

+25,0%

Oostenrijk

+13,0%

Portugal

+27,0%

Spanje

+15,0%

Denemarken

-21,0%

Ierland

Duitsland

-21,0%

Italië

Finland

0,0%

Luxemburg

Frankrijk

0,0%

Nederland

-6,5% -28,0% -6,0%

-13,0%

Engeland

-12,5%

Zweden

+4,0% Bron: Dalen e.a., 2007

Het verwarmen van onze woningen wordt inmiddels gezien als een milieuprobleem. Er bestaat dan ook een verband tussen het energieverbruik van woningen en de CO2 uitstoot die hierbij gepaard gaat. “Binnen de Europese Unie (EU) nemen gebouwen ruim 40% van het totale energieverbruik en 30% van alle CO2-uitstoot voor hun rekening.” [Sunikka, 2006] Om de CO2 uitstoot van de gebouwde omgeving te verminderen heeft de EU een stimuleringsinstrument opgesteld. De Energy Performance of Building Directive (EPBD) is een stimuleringsinstrument van de EU om de CO2 uitstoot te verminderen in de gebouwde omgeving, doel van de richtlijn is:

-1-


H.W.W. HARTMAN

“… het stimuleren van verbeterde energieprestatie van gebouwen in de Gemeenschap — rekening houdend met zowel de klimatologische en plaatselijke omstandigheden buiten het gebouw als met de eisen voor het binnenklimaat —, en de kosteneffectiviteit.” [Europees parlement & de raad van de Europese Unie, 2002]

Deze Europese richtlijn richt zich enerzijds op het mondiale klimaatprobleem, maar daarnaast ook op de concurrentiepositie van de gemeenschap en wat hier verder mee samenhangt. Immers de betekenis van het energieprestatiecertificaat zal in een ontspannen markt wellicht een grotere rol spelen bij de woningkeuze van consumenten. In feite richt de richtlijn zich op twee kernpunten; klimaatverandering tegengaan en voorzieningszekerheid van energie. Met betrekking tot de invoering van de EPBD-richtlijn zijn er voor de verschillende lidstaten een vijftal concrete verplichte activiteiten:

“Het ontwikkelen van een methode voor de berekening van de geïntegreerde energetische prestaties van gebouwen. Het vaststellen van minimumnormen voor energieprestaties van gebouwen. Het vaststellen van minimumnormen voor energieprestaties van bestaande gebouwen met een oppervlakte groter dan 1000m2 die een ingrijpende renovatie ondergaan. Het invoeren van een systeem voor energiecertificering van gebouwen. Het invoeren van een systeem ten aanzien van het regelmatig keuren van verwarmingsketels en airconditioningsystemen in gebouwen en een eenmalige totale keuring van verwarmingsinstallaties waarvan de ketel ouder is dan 15 jaar.” [Dalen e.a., 2007]

Beleidsmakers in Nederland hebben verdergaande ambities, zo zijn in het werkprogramma ‘Schoon en zuinig: nieuwe energie voor het klimaat’ van het kabinet de volgende ambities beschreven:

“De uitstoot van broeikasgassen, met name CO2, in 2020 met 30% verminderen vergeleken met 1990. Het tempo van energiebesparing de komende jaren verdubbelen van 1% nu naar 2% per jaar. Het aandeel duurzame energie in 2020 verhogen van ongeveer 2% nu naar 20% van het totale energiegebruik.” [www.vrom.nl – 26-02-08]

De invoering van deze maatregelen hebben voor woningcorporaties, welke een groot deel van de woningvoorraad binnen Nederland bezitten, mogelijk grote gevolgen. Het in te voeren energiecertificaat zal naar verwachting voor corporaties een belangrijke omschakeling betekenen in het te voeren beleid. De verwachting is dat bij invoering van de EPBD de energetisch kwaliteit van woningen hoger op de agenda komt te staan. Om de energetische kwaliteit van de bestaande woningvoorraad daadwerkelijk te verbeteren zal dit onderwerp geïncorporeerd moeten worden binnen de processen en het beleid van een woningcorporatie. De bepalendheid van verschillende beslisfactoren kan veranderen of er kunnen nieuwe beslisfactoren bij komen die een rol gaan spelen (bijvoorbeeld een duurzaamheidfactor). De vraag is echter hóe kan een woningcorporatie energetische kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad verwerken binnen haar beleid.

1.2

Probleemanalyse

Vanuit internationaal tot regionaal perspectief wordt er gesproken over het verbeteren van de energetische kwaliteit van de woningvoorraad. Voor woningcorporaties is er de verplichting om voor 1 januari 2009 alle woningen te voorzien van een energieprestatiecertificaat. Het energieprestatiecertificaat zal naar verwachting een groeiende invloed hebben op de verhuurbaarheid van woningen, met name in een aanbiedersmarkt. Dit komt mede omdat de energieprijzen de afgelopen jaren sterk zijn -2-


H.W.W. HARTMAN

gestegen, waardoor in de toekomst de energielasten wellicht hoger zijn dan de kale huurlasten. Hoewel de verplichte certificering slechts informatief van karakter is, is het te verwachten dat overheidssturing op basis van de energie-index in het verschiet ligt. Dat kan bijvoorbeeld door aanpassing van het woningwaarderingstelsel (WWS) op de energieprestatie, door de energieprestatie te koppelen aan de onroerende zaak- of overdrachtsbelasting of door bijvoorbeeld de laagste energieprestatie certificaten onbewoonbaar te verklaren mocht dit juridisch gezien tot de mogelijkheden behoren. Dit zijn logische mechanismen die uiteindelijk stimuleren of dwingen tot energiebesparende maatregelen. In positieve zin zijn er nieuwe financiële producten bij hypotheekverstrekkers ontstaan, zoals klimaathypotheken. Daarbij wordt een gunstige hypotheekrente berekent, mede omdat betaalbare energielasten het betalingsrisico beperken. De noodzaak om te investeren in het energetisch verbeteren van de bestaande woningvoorraad is aanwezig echter er is voor woningcorporaties ook een keerzijde aan dit verhaal. Voor corporaties betekent woningverbetering, m.b.t. de energetische kwaliteit, een extra kostenpost. Om een woning energetisch te verbeteren moet extra geïnvesteerd worden, investeringen die niet altijd direct terugverdiend kunnen worden. Voor corporaties bestaat het probleem dat de besparingen op het energiegebruik voor de bewoners zijn. Ook in verband met de huurwet kunnen investeringen lang niet altijd doorberekend worden aan de huurders. Maar ook de eisen van een gemeente en van de overheid bepalen de speelruimte van een corporatie. Daardoor zijn corporaties verplicht de energieprestaties van nieuwe woningen te verbeteren. Daarnaast staan er twee opvallende passages in het ‘Antwoord aan de Samenleving’ van Aedes, met betrekking op het energiebeleid: “Wooncorporaties zijn bereid een extra impuls aan energiebesparing te geven, omdat de energielasten een substantieel deel uitmaken van de vaste lasten van onze huurders. We verlagen met energiebesparingen de woonlasten van onze huurders. Tevens zijn hiermee positieve milieueffecten te realiseren. Ook zo dragen wij extra bij aan betaalbaarheid!” [Aedes, 2007]

“We zullen het mogelijk maken dat tenminste 20 procent wordt bespaard op het gasverbruik in de bestaande voorraad over de periode 2008-2018.” [Aedes, 2007] Doormiddel van het energieprestatiecertificaat krijgt een woningcorporatie inzicht in de energetische kwaliteit van haar woningvoorraad, waardoor zij verbetermaatregelen kan bepalen. Vanuit het strategisch voorraadbeleid kan bepaald worden welke investeringen in welke complexen gedaan moeten worden, de invloed van het verbeteren van de energetische kwaliteit van de bestaande woningvoorraad kan hierbij een grotere rol gaan spelen. Door het toepassen van energetische verbeteringen kan de technische kwaliteit van woningen verbeterd worden en kan er een bijdrage geleverd worden aan het comfort, veiligheid en de gezondheid van de woningvoorraad. Daarnaast kan een woningcorporatie voldoen aan haar maatschappelijke doelstelling, het bereikbaar houden van huurwoningen. Immers door het investeren in energetische verbeteringen zullen de woonlasten van de huurder per saldo dalen. Door de aanpassing van het woningwaarderingstelsel in 2009 zullen de huurinkomsten van een corporatie afhankelijk worden van de energieprestatie van gebouwen, waardoor het financieel gezien aantrekkelijk is te investeren in energetische kwaliteitsverbeteringen. Al deze veranderingen geven het belang aan van het verbeteren van de energetische kwaliteit van de bestaande woningvoorraad voor een woningcorporatie. Het is daarom zaak voor een corporatie om energetische kwaliteit in te bedden in de dagelijkse processen. De eerste stap die hierbij gemaakt moet worden is het verwerken van energetische kwaliteitsverbetering in het strategisch voorraadbeleid (SVB) van een woningcorporatie. Zolang energetische kwaliteit niet openomen wordt/is in het SVB zal dit onderwerp mogelijk naar de achtergrond verdwijnen, omdat het niet als beslisfactor beschouwd wordt. Op deze manier zal de verplichting van een energielabel in

-3-


H.W.W. HARTMAN

2009 ook gezien worden als een verplichting en niet als een stimulering om te investeren in maatregelen die de energieprestatie van woningen verbeteren. Samenvattend kan vastgesteld worden dat de EPBD wetgeving voor corporaties mogelijk een verandering binnen het strategisch voorraadbeleid betekent. Hoe het strategisch voorraadbeleid van een corporatie aangepast moet worden aan de nieuwe wetgeving is nog niet helder. Er zal mogelijk een verandering optreden binnen het langere en kortere termijn beleidsplan. Met kortere termijn betekent dit een verandering binnen het technisch beheer van een corporatie (klachtenonderhoud, mutatie onderhoud, planmatig onderhoud, renovatie e.d.). Met langere termijn wordt bedoeld wat er met woningen met een laag label (bijv. G label) moet gebeuren. Als de woningmarkt zich ontspant, heeft dit mogelijk consequenties voor het huurbeleid, of in directe zin de verhuurbaarheid e.d. Om als corporatie zowel voor zichzelf als voor de huurder positieve resultaten uit energetische kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad te halen zal een corporatie mogelijk zijn strategisch voorraadbeleid aan moeten passen. In dit rapport zal onderzoek gedaan worden op welke manier dit mogelijk is.

1.2.1 Doelstelling Door middel van dit onderzoek wordt geprobeerd zowel voor huurders als woningcorporaties een positief resultaat te halen uit het verbeteren van de energetische kwaliteit van de bestaande woningvoorraad. De EPBD moet gezien worden als een kans om de huidige woningvoorraad te verbeteren met als doel het energie verbruik terug te dringen. Voor huurders is dit van belang om de energiekosten te verlagen, daarnaast leeft men in een goed geïsoleerde woning prettiger. Voor een woningcorporatie is het van belang om de woningkwaliteit te verhogen om zo het gehele bezit in een goede staat te krijgen wat mogelijk waardecreatie tot effect heeft. Daarnaast is dit een stap om de Kyoto en andere doelstellingen dichterbij te halen wat van belang is voor de gehele maatschappij. Binnen dit onderzoek wordt ingezoomd op het strategisch voorraadbeleid van een woningcorporatie. Dit wordt gedaan omdat hier de belangrijkste beslissingen worden genomen m.b.t. het beleid voor de komende jaren waarin de bovengenoemde energiebesparing van belang is. Het strategisch voorraadbeleid beschrijft onder andere de belangen van een corporatie rekening houdend met de huurders. De definitie van strategisch voorraadbeleid die bij dit onderzoek gebruik wordt luidt als volgt: “Alle activiteiten die een woningbeheerder in onderlinge samenhang als onderdeel van een markgerichte, strategische en integrale visie ontplooit. Ze hebben tot doel de woningvoorraad op kortere en langere termijn in overeenstemming te houden en/of te brengen met de zich ontwikkelende marktvraag en bedrijfsdoelen van de verhuurder.” [Broeke van de, 1998]

De doelstelling van het onderzoek luidt als volgt: “Aanbevelingen geven aan woningcorporaties hoe zij, met behulp van een procesmodel, energetische kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad kunnen incorporeren in het strategisch voorraadbeleid”

1.2.2 Onderzoeksvragen Om het doel zoals eerder beschreven te kunnen bereiken zal antwoord gegeven moeten worden op de centrale vraagstelling die hieruit is afgeleid. De centrale vraagstelling die uit de doelstelling naar voren komt is:

-4-


H.W.W. HARTMAN

Hoe kan een woningcorporatie, met behulp van een procesmodel, energetische kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad incorporeren in het strategisch voorraadbeleid? Om antwoord te kunnen geven op de centrale hoofdvraag zijn er verschillende onderzoeksvragen en deelvragen opgesteld. De onderzoeksvragen en deelvragen zijn afgeleid uit het onderzoeksdesign (figuur 1.3). Hierin is ook de Case Study bij Vestia Rotterdam Noord verwerkt. Theoretisch basismodel OTB

Model van den Broeke

Theoretisch model Strategisch voorraadbeleid

Model SenterNovem

5-lagenmodel Atrivé

Verhuurbaarheid (WWS, Huurtoeslag e.d.)

Energetische kwaliteit in SVB

Scenario berekeningen

Terugkoppeling II

Energielabel

Terugkoppeling I

Woonlasten

POS (Planmatig Onderhoud Schil) VESTIA

Analyse aanpak Vestia Rotterdam Noord

Project- / planmatig

Verhuur

Huur

Technisch beheer

Onderhoud

Mutatie onderhoud

Klachtenonderhoud Renovatie

Figuur 1.3 Onderzoeksdesign

Uit de centrale hoofdvraag en het onderzoeksdesign zijn een drietal belangrijke begrippen te filteren, dit zijn de begrippen energetische kwaliteit, strategisch voorraadbeleid en onderhoudsbeleid. De drie begrippen worden in hoofdstuk 2 uitvoerig besproken. Door middel van verschillende deelvragen wordt de relatie tussen de drie begrippen gelegd. Door de relatie te leggen tussen de drie begrippen is het mogelijk de centrale hoofdvraag te beantwoorden. De verschillende onderzoeksvragen met de deelvragen zijn: Onderzoeksvraag 1: Op welke manier gaan corporaties op dit moment om met energiebesparende maatregelen binnen het beleid? Deelvragen: 1.1 1.2

1.3

Wat is de Energy Performance of Building Directive (EPBD), en welke verplichtingen brengt deze richtlijn met zich mee voor woningcorporaties? Wat is strategisch voorraadbeleid van woningcorporaties, en welke theoretische modellen zijn er om het strategisch voorraadbeleid van een woningcorporatie op stellen? Op welke manier zit energetische kwaliteit in het huidige beleid van woningcorporaties verwerkt?

-5-


H.W.W. HARTMAN

Onderzoeksvraag 2: Welk belang heeft een corporatie erbij om de energetische kwaliteit van woningen te verbeteren? Deelvragen: 2.1 2.2

Wat is het mogelijke effect van het verbeteren van de energetische kwaliteit op de verhuurbaarheid van woningen? Wat is de betekenis van het verbeteren van de energetische kwaliteit voor huurders?

Onderzoeksvraag 3: Wat voor effect heeft het incorporeren van energetische kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad in het strategisch voorraadbeleid op het onderhoudsbeleid van een woningcorporaties? Deelvragen: 3.1 3.2 3.3

Wat zijn de mogelijk effecten op het projecten planmatig onderhoud van een woningcorporatie? Wat zijn de mogelijke effecten op het mutatieonderhoud van een woningcorporatie? Wat zijn de mogelijke effecten op het klachtenonderhoud van een woningcorporatie?

Onderzoeksvraag 4: Op welke manier kan een woningcorporatie de energetische kwaliteit zodanig verbeteren dat het voor hen voordelig is rekening houdend met milieutechnische-, sociale-, ruimtelijke- en economische kwaliteiten? Deelvragen: 4.1 4.2 4.3

1.3

Wat voor voor- en nadelen heeft verbetering van de energetische kwaliteit voor woningcorporaties? Wat voor voor- en nadelen heeft verbetering van de energetische kwaliteit voor huurders/bewoners? Op welke manier kan een woningcorporatie inzichtelijk maken wat de energetische kwaliteit is van de huidige woningvoorraad, en wat de mogelijkheden zijn tot verbetering?

Resultaat en relevantie onderzoek

Het resultaat van het onderzoek moet ten eerste inzicht geven in de complexiteit van het incorporeren van energetische kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad in het strategisch voorraadbeleid van woningcorporaties. Hierbij moeten alle mogelijke momenten van implementatie en verschillende inzichten op het onderwerp worden meegenomen. De belangen moeten constant vanuit alle actoren en kenmerken bekeken worden. Daarnaast zal het onderzoek voor Vestia Rotterdam Noord een gerichte aanpak geven hoe zij de implementatie van het energiebeleid in het strategisch voorraadbeleid aan kunnen pakken.

-6-


H.W.W. HARTMAN

1.3.1 Maatschappelijke relevantie Binnen het onderzoek wordt er onderzocht wat de mogelijke rol van energetische kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad binnen het strategisch voorraadbeleid van een woningcorporatie is. Woningcorporaties hebben zelf verschillende verantwoordingsvelden / maatschappelijke taken, alle activiteiten op het gebied van de volkshuisvesting moeten altijd bijdragen aan het vervullen van de kerntaken en deze verantwoordingsvelden. Volgens de Woningwet mogen toegelaten instellingen uitsluitend werkzaam zijn op het gebied van de volkshuisvesting (kerntaken). In het Besluit Beheer Sociale Huisvesting (BBSH) is een limitatieve opsomming gegeven van wat hieronder dient te worden verstaan:

“Het bouwen, verwerven, bezwaren en slopen van woongelegenheden; Het in stand houden van en het treffen van voorzieningen aan eigen woongelegenheden en aan woongelegenheden van derden; Het in stand houden en verbeteren van de direct aan de woongelegenheden grenzende omgeving; Het verbeteren, toewijzen en verhuren van woongelegenheden; Het vervreemden (verkopen) van woongelegenheden; Het aan bewoners verlenen van diensten die rechtstreeks verband houden met de bewoning, alsmede het aan aanstaande bewoners verlenen van diensten die rechtstreeks verband houden met het huisvesten van die personen; De werkzaamheden die noodzakelijkerwijs voortvloeien uit het verrichten van de hiervoor genoemde werkzaamheden.” [Boerema, 2007]

Het BBSH noemt zes prestatievelden waarop corporaties verantwoordelijkheden dragen, ofwel de maatschappelijke taken:

“Passend huisvesten van de doelgroep; Kwalitatief in stand houden van het woningbezit; Betrekken van bewoners bij beleid en beheer; Waarborgen van de financiële continuïteit; Bevorderen van leefbaarheid in wijken en buurten; Bijdragen aan een combinatie wonen en zorg (per november 2001).” [www.kei-centrum.nl – 04-12-07]

De EPBD zou onder de noemer kwalitatief in stand houden van het woningbezit gebracht kunnen worden waardoor het één van de maatschappelijke taken wordt. Woningcorporatie de Alliantie te Amsterdam heeft het aspect duurzaamheid als een extra maatschappelijke taak aangegeven. [Pel, 2007b] De relevantie van het onderwerp is in eerste instantie uit te leggen aan de hand van de actualiteit. Vanaf januari 2008 moeten woningen een energielabel bezitten bij elke mutatie of dit nu verhuur of verkoop is, voor corporaties moet voor 2009 de gehele voorraad een label bezitten. Daarnaast zijn er de Kyoto en andere doelstellingen die nagestreefd dienen te worden, om deze doelstellingen te behalen moet er minder energie verbruikt worden om de CO2 uitstoot te kunnen verlagen. Tenslotte is het ook voor de huurders van belang, omdat de energiekosten tegenover de huurkosten substantieel meer stijgen. Dit betekent dat de woonlasten de afgelopen jaren flink zijn gestegen. Door meer te investeren in de energetische kwaliteit van woningen kunnen de woonlasten verlaagd worden. Grafiek 1.1 geeft de ontwikkeling van de energieen gaskosten tegenover de stijging van de huurkosten weer.

-7-


H.W.W. HARTMAN

Grafiek 1.1 Ontwikkeling gasprijs en electriciteitskosten tegenover gemiddelde huurkosten Bron: www.cbs.nl /statline – 09-10-2007 H

H

1.3.2 Wetenschappelijke relevantie Invoering van de EPBD heeft mogelijk consequenties voor het beleid van een corporatie. Er zullen mogelijk veranderingen plaats moeten vinden in het strategisch voorraadbeleid, de duurzaamheidfactor zal hoger geplaatst moeten worden bij beslissingen. De vraag die hier bij op kan komen is hoe dit moet worden vormgegeven. Moet er een aparte duurzaamheidfactor worden gebruikt binnen het strategisch voorraadbeleid of moet dit juist worden verweven binnen alle andere factoren. Zoals in het boek ‘Strategisch Voorraadbeleid Delftwonen’ van Gruis uitgelegd wordt is het belangrijk de eerste fase (missie/visie) vast te leggen. Het vastleggen gebeurd aan de hand van beslisfactoren. Deze beslisfactoren geven richting aan de analyse van de strategieselectie in de volgende fasen van het procesmodel. Als beslisfactoren worden genoemd:

“Marktpositie (marktvraag, verhuurbaarheid en klanttevredenheid); Politieke context (prestatie-eisen en prestatieafspraken); Kwaliteit, betaalbaarheid en beschikbaarheid; Financiën (continuïteit, rendement); (Duurzaamheid).” [Gruis et al, 2003]

De EPBD die vanuit de EU opgelegd wordt aan de lidstaten, zal binnen het strategisch voorraadbeleid invloed hebben op de duurzaamheidfactor. Als kantekening kan hierbij geplaatst worden dat het niet altijd vanzelfsprekend is dat duurzaamheid als aparte beslisfactor aanwezig is binnen het strategisch voorraadbeleid.

am ur z

g

vra a

er g i e-

du

en

ik

ee

de

br u

Be

e rgi

pe

ne

rk

Ge

Wetenschappelijk gezien is het relevant om te onderzoeken hoe dit duurzaamheidaspect, in de vorm van energetische kwaliteitsverbetering, moet worden verweven binnen het strategisch voorraadbeleid en of hier een algemeen model uit voort kan vloeien of dat dit corporatie afhankelijk is. Om te komen tot een zo duurzaam mogelijke energievoorziening en een kosteneffectief maatregelenpakket in een gebouw is de zogenaamde ‘Trias Energetica’ ontwikkeld. Deze Trias Energetica is door de TU-Delft geïntroduceerd en door Novem (SenterNovem) uitgewerkt tot een strategie met drie stappen. Er wordt onderscheid gemaakt in de volgende stappen: 1. Beperk de energievraag 2. Gebruik duurzame energie 3. Indien nodig, gebruik fossiele brandstoffen zo efficiënt en schoon mogelijk

Indien nodig gebruik fossiele brandstoffen zo efficiënt en schoon mogelijk

Afbeelding 1.1 Trias Energetica Bron: www.ecofys.nl – 08-10-2007 H

-8-


H.W.W. HARTMAN

Energetische kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad heeft op alle drie de stappen van de Trias Energetica invloed. Door alle drie de stappen van de Trias Energetica te bewerkstelligen is het mogelijk de Kyoto doelstellingen te behalen. De Trias Energetica kan doorlopen worden om zo het duurzaamheidaspect in het strategisch voorraadbeleid tot uiting te laten komen. Daarbij moet wel naar de effectiviteit van de maatregelen gekeken worden, in de bestaande bouw kan het misschien juist slim zijn om de stappen van de Trias Energetica te verwisselen.

1.4

Onderzoeksaanpak

Om de probleemstelling en deelvragen te kunnen beantwoorden, is het noodzakelijk onderzoek te verrichten. Dit onderzoek dient zich te richten op zowel de literatuur, de interne organisatie (Vestia Rotterdam Noord) als de relevante omgeving (de woningmarkt, sociale huurmarkt in het bijzonder). Het verzamelen van gegevens voor het onderzoek heeft op verschillende manieren plaatsgevonden. Allereerst heeft er een literatuuronderzoek plaats gevonden om de relevante informatie te verzamelen voor het onderzoek en om inzicht te krijgen in de probleemstelling. Dit literatuuronderzoek is vooral gebruikt bij de beschrijving van de begrippen Energy Performance of Building Directive (EPBD) en strategisch voorraadbeleid (SVB). Bij de beschrijving van onderhoudsbeleid is gebruik gemaakt van literatuur en van verschillende inzichten van experts op dit gebied. De verdere hoofdstukken is een combinatie van literatuuronderzoek, case study’s, inzichten van experts, data-analyse en eigen onderzoek. De belangrijkste case study is die bij Vestia Rotterdam Noord waarbij onderzoek gedaan is binnen de organisatie om zo naast het literatuuronderzoek ook praktijkkennis in het onderzoek te kunnen verwerken. De resultaten van dit onderzoek zijn niet weergegeven omdat deze privacy gevoelig zijn.

1.4.1 Verwant onderzoek Zowel nationaal als internationaal zijn er verschillende afgeronde of lopende onderzoeken die raakvlakken hebben met het onderwerp van deze scriptie. Binnen deze subparagraaf worden enkele belangrijk onderzoeken aangestipt. Onderzoeksinstituut OTB Het onderzoeksinstituut OTB heeft zich gespecialiseerd in onafhankelijk onderzoek en advies op het gebied van wonen, bouwen en de gebouwde omgeving. Het instituut is onderdeel van de technische Universiteit Delft. Het onderzoeksthema dat relevant is voor dit onderzoek is; ‘Duurzaam woningvoorraadbeleid en kwaliteitszorg’. Gebruikte onderzoeken zijn o.a. afkomstig van Henk Heeger, Nico Nieboer, Jan-Willem Smid, Ad Straub, Geert Vijverberg, Milou Beerepoot en Minna Sunikka. Afstudeerder TU-Delft In 2007 is Fokje Siderius afgestudeerd aan de TU-Delft faculteit Bouwkunde. De titel van haar onderzoek was ‘Betaalbaar wonen in de toekomst, meer dan huur alleen!’. Binnen het onderzoek is gezocht naar hoe je woningcorporaties kunt stimuleren om energiebesparende maatregelen te nemen in de bestaande bouw. Laura Laméris is ook in 2007 afgestuurd aan de TU-Deft faculteit Bouwkunde. De titel van haar onderzoek was ‘De ambities van duurzaam bouwen – de succesfactoren en knelpunten in het ontwikkelingsproces’. Het onderzoek was erop gericht een antwoord te vinden hoe een gemotiveerde projectontwikkelaar het ambitieniveau van duurzaam bouwen in de projectontwikkeling van de woningbouw kan handhaven. Esam project ESAM staat voor Energy Strategic Asset Management welke gericht is op sociale verhuurders binnen Europa. Volgens eigen zeggen streven ze het volgende doel na: “The improvement of the global energy performance of the housing stock will only be possible if -9-


H.W.W. HARTMAN

energy is taken into account at all steps of the management of a Social Housing Operators housing stock. ESAM has chosen to focus on strategic asset management (also called "portfolio management"), which deals with investment decisions for the whole housing stock, and to develop methods and tools to integrate energy as a dimension in these processes: that is what Energy Strategic Asset Management refers to.” [www.esamproject.org – 18-03-08]

PeGO PeGO ofwel Platform Energietransitie Gebouwde Omgeving is een samenwerkingsverband tussen overheid, bedrijfsleven, kennisinstellingen en maatschappelijke organisaties. PeGO richt zich op het verminderen van energieverbruik. Het platform heeft dit uitgewerkt in drie paden, de zogeheten transitiepaden. Dit zijn: 1. Bestaande bouw, 2. Innovatie (zowel in bestaande bouw als in nieuwbouw), 3. Regelgeving. Het platform richt zich nadrukkelijk op mogelijkheden en kansen in de gebouwde omgeving. Het platform komt met initiatieven en voorstellen voor politieke, economische en organisatorische veranderingen om grootschalige energiebesparing in de gebouwde omgeving mogelijk te maken. SenterNovem In opdracht van de overheid ondersteunt SenterNovem initiatieven die duurzaamheid stimuleren. Zij proberen een brug tussen de rijksoverheid en het bedrijfsleven te slaan. Zij bieden adviezen, netwerken, informatie en subsidies m.b.t. duurzaamheid. Clinton Climate Initiative Rotterdam is als enige Nederlandse stad lid van het Clinton Climate Initiative, van voormalige VS president Bill Clinton. In dit initiatief richten ruim 50 wereldsteden met ieder meer dan 3 miljoen inwoners zich op het vinden van praktische en meetbare oplossingen in de strijd tegen klimaatverandering. Rotterdam is gevraagd als voorbeeldstad, omdat in Rotterdam haven, industrie en stad elkaar versterken en als eenheid worden gezien. Dat is wereldwijd uniek. Clinton Global Initiative De Gemeente Amsterdam en Cisco werken samen in een project in het kader van het Clinton Global Initiative (CGI), een initiatief waarin de steden Amsterdam, San Francisco en Seoel de CO2-uitstoot gaan terugdringen door middel van slimme toepassingen. Deze steden worden vervolgens voorbeeldsteden voor de rest van de wereld. Adviesbureaus Er zijn verschillende adviesbureaus actief op het gebied van duurzaamheid, energie, milieu etc. Enkele bekende adviesbureaus zijn: W/E advies, Rigo, Atrivé, ICP+group, CE, Builddesk en nog vele andere.

- 10 -


2.

H.W.W. HARTMAN

Begrippenkader

In dit hoofdstuk wordt nader ingegaan op de belangrijkste begrippen van het onderzoek. In eerste instantie zal er worden ingegaan op het ontstaan van de energieprestatierichtlijn en het energieprestatiecertificaat. Vervolgens zal uiteen worden gezet wat strategisch voorraadbeleid van een woningcorporatie is, en hoe het strategisch voorraadbeleid van een woningcorporatie tot stand kan komen. Ten slotte zal er ingegaan worden op het onderhoudsbeleid van een woningcorporatie, immers energetische kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad zal vooral via onderhoud plaats vinden. Een uitvoerige analyse van de drie verschillende begrippen is opgenomen in bijlage I, V en VI.

2.1

Energy Performance of Building Directive

“Binnen de Europese Unie (EU) nemen gebouwen ruim 40% van het totale energieverbruik en 30% van alle CO2 uitstoot voor hun rekening.” [Sunikka, 2006] Het aantal woningen zal de komende jaren blijven doorgroeien wat gepaard zal gaan met stijging van het verbruik van energie en stijging van de CO2 uitstoot. Om dit energieverbruik te beperken tot wat maximaal nodig is, is de EPBD richtlijn in Europa ingevoerd. Het doel van de richtlijn is het stimuleren van verbeterde energieprestatie van gebouwen in de gemeenschap, rekening houdend met zowel de klimatologische en plaatselijke omstandigheden buiten het gebouw als met de eisen voor het binnenklimaat, en de kosteneffectiviteit. [Europees parlement & de raad van de Europese Unie, 2002]

De richtlijn richt zich in feite op twee kernpunten, enerzijds het tegengaan van klimaatverandering en anderzijds voorzieningszekerheid van energie. Met betrekking tot de invoering van de EPBD-richtlijn zijn er voor de verschillende lidstaten een vijftal verplichte maatregelen om de energievraag te beperken, waaronder de energiecertificering van gebouwen (zie bijlage I voor alle maatregelen). Vanaf januari 2008 is het energieprestatiecertificaat verplicht op alle mutatiemomenten van woningen, dus bij verhuur en verkoop. Corporaties hebben gedurende 2008 nog de tijd om hun voorraad te voorzien van een energieprestatiecertificaat. Vanaf januari 2009 moeten alle woning van een corporatie voorzien zijn van een energieprestatiecertificaat.

2.1.1 Energieprestatiecertificaat Het energieprestatiecertificaat geeft op basis van een gestandaardiseerd gebruik van een gebouw inzicht in de relatieve hoeveelheid energie die het gebruik van het gebouw zal veroorzaken. Verder bevat het certificaat referentiewaarden zodat de gebruiker de energieprestatie van zijn gebouw kan vergelijken en beoordelen en is het voorzien van een advies voor verbetering van de energieprestatie. Met het certificaat wordt beoogd dat bij mutatie van een woning of utiliteitsgebouw men bewust wordt van de energiezuinigheid van dat gebouw. Door deze parameter eenvoudig inzichtelijk te maken en toe te voegen aan alle afwegingen die bij bouw, verkoop of verhuur een rol spelen, wordt de verbetering van de energiezuinigheid bevorderd. Het zegt dus niets over het daadwerkelijke energieverbruik omdat dit sterk afhankelijk is van de woninggrootte en de wijze van bewoning, het zogenaamde bewonersgedrag. Om tot energiebesparing te komen is het bewonersgedrag een niet te onderschatten factor. Communicatie en stimulering spelen een grote rol bij de beïnvloeding van bewonersgedrag. In het hoofdstuk 6, incorporatie van energiebeleid in voorraadbeleid, wordt nader ingegaan op communicatieaspecten bij de invoering van het energetisch verbeteren van de bestaande woningvoorraad in de corporatiepraktijk.

- 11 -


H.W.W. HARTMAN

Afbeelding 2.1 Layout energieprestatiecertificaat Bron: REG (bijlage IV)

Naast het energieprestatiecertificaat kan er ook een energieprestatie maatwerkadvies aangevraagd worden wat vergelijkbaar is met het EPA-advies. In dat geval worden de woningen meer in detail opgenomen en doorgerekend op diverse maatregelen. Tevens wordt de bouwtechnische haalbaarheid beoordeeld, waarbij vooral wordt gekeken naar wat de bouwfysische risico’s zijn. Het uitgebreide maatwerkadvies geeft goed inzicht in de totale samenstelling van maatregelen, de investeringskosten, terugverdientijden en bijbehorende gas- en elektrabesparingen, CO2-reducties en verbeteringen in de energielabels. Tabel 2.1 Energieprestatiecertificaat versus energieprestatie maatwerkadvies Energieprestatiecertificaat

Energieprestatie maatwerkadvies

Doel

Voldoen aan wetgeving

Beslissingsondersteunend

Wanneer

Verplicht bij woningmutaties

Vrijwillig

Hoe

Beperkt woning onderzoek

Uitgebreid woning onderzoek

Inzicht huidige situatie

Energie index en energielabel

Energie index en energielabel

Inzicht toekomstige

Geen

Verbeter mogelijkheden,

situatie

genormeerde gasbesparingen, investeringskosten, terugverdientijden, nieuwe energie index, nieuwe energielabel, CO2reductie

Rapportagevorm

Energieprestatiecertificaat

Vrij

(dubbelzijdig A4) Bepalingsmethodiek

ISSO 82-1

ISSO 82-2

Beoordelingsrichtlijn

BRL 9500-01

BRL 9500-02

Gecertificeerd U-waardebepaling

Gecertificeerd U-waardebepaling

volgens flowschema’s in

volgt uit constructieopbouw

Opnamemethode

opnameprotocol Verbeteradvies

Standaard aanbevelingen

Gedetailleerd advies op maat met technische onderbouwing

Extra informatie

Geen

Binnenmilieuaspecten, bouwfysische aspecten Bron: Go en Weevers, 2008

- 12 -


H.W.W. HARTMAN

2.1.2 Instrumenten en methoden In het Besluit Energieprestatie Gebouwen (bijlage III) wordt voor Nederland de kern van de Europese Richtlijn wettelijk geregeld, namelijk de energieprestatie certificaten. In dit besluit is onder andere vastgelegd wanneer een certificaat verplicht is en voor welke gebouwtypen dit geldt. De Regeling Energieprestatie Gebouwen (bijlage IV) is een uitwerking van het Besluit Energieprestatie Gebouwen. In deze regeling worden zowel eisen gesteld aan de energieprestatiecoëfficiënt als aan de verstrekker van het certificaat. Bij de eisen aan het certificaat gaat het voornamelijk om eisen gesteld aan de lay-out en inhoud van het certificaat en aan de rekenmethodiek voor de bepaling van de Energie Index. Verder wordt in de Regeling Energieprestatie Gebouwen de procedure beschreven die bij het afgeven van het certificaat moet worden gevolgd en worden de voorschriften gegeven voor een gelijkwaardige oplossing voor een energieprestatiecertificaat. Het energieprestatieonderzoek en het afgeven van het energieprestatiecertificaat mag alleen plaats vinden door een gecertificeerde energieprestatieadviseur. Zij hebben bewezen dat ze over voldoende kennis beschikken en voldoen aan de adviesproces- en kwaliteitseisen die worden gesteld vanuit de Nederlandse beoordelingsrichtlijnen voor energieprestatiecertificering (BRL 9500-01). De bepaling van de energieprestatie wordt vanuit bestaand materiaal (tekeningen en administratieve gegevens) en vanuit een veldinventarisatie bepaald. Hierbij worden de bouwtechnische samenstelling van de woningschil, de oriëntatie en de wijze van verwarmen geïnventariseerd. Nadat er is bepaald welke energieprestatiecertificaten bij de verschillende woningen behoren is het voor een corporatie mogelijk om haar woningvoorraad energetisch gezien inzichtelijk te maken. Voordat er vervolgens geïnvesteerd wordt in energetische verbetermaatregelen is het van belang om naar de verschillende financiële instrumenten te kijken. Om energiebesparing te bevorderen maakt de Nederlandse overheid gebruik van diverse instrumenten, waaronder ook financiële instrumenten. Voor woningcorporaties kan het hierdoor financieel gezien interessant zijn om op grote schaal energiebesparende maatregelen toe te passen. Voor de verschillende financiële instrumenten die de Nederlandse overheid op dit moment beschikbaar stelt wordt verwezen naar bijlage I.

2.1.3 Corporaties en energieprestatie Door middel van een energieprestatiecertificaat en/of een energieprestatie maatwerkadvies kan er gestuurd worden op de energetische kwaliteit binnen de voorraad van een woningcorporatie. Immers alle relevantie data zijn voorhanden en te gebruiken in analyses, scenarioberekeningen en de vertaling naar concrete verbeterplannen. Voorbeelden hiervan zijn de verdeling van de verschillende energielabels over de woningvoorraad gekoppeld aan huurklassen, woningtypen en/of bouwjaarklassen. Het doorrekenen van scenario’s kan van groot belang zijn bij het bepalen van het beleid. Beleidsmatige kwesties als wat zijn de investeringskosten en wat zijn de besparingsresultaten op het gebied van CO2 reductie, labelklassen verbetering, woonlastenverlichting et cetera kunnen m.b.v. scenarioberekeningen beantwoord worden. Verschillende berekeningsmethodieken, om de scenario’s door te rekenen, worden in hoofdstuk 4 besproken. Echter alleen het berekenen van scenario’s is, om energetische kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad daadwerkelijk uit te voeren, niet genoeg. Het verbeteren van de energetische kwaliteit moet ingebed worden in het bestaande beleid en de bestaande bedrijfsprocessen. Het beleid van een woningcorporatie wordt ook wel strategisch voorraadbeleid genoemd. Voordat gesproken kan worden hoe energieprestatie binnen het beleid geïncorporeerd kan worden zal eerst het begrip strategisch voorraadbeleid worden besproken. De volgende paragraaf zal uiteenzetten wat strategisch voorraadbeleid van een woningcorporatie is, en wat de relatie is met energetische kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad.

- 13 -


2.2

H.W.W. HARTMAN

Strategisch voorraadbeleid

In de jaren negentig van de vorige eeuw heeft de centrale overheid zich voor een groot deel teruggetrokken uit de sociale woningbouwsector. Overheidssubsidies werden teruggetrokken en beleid gedereguleerd. Woningcorporaties zijn nu veel minder gebonden aan overheidsregelingen maar tegelijkertijd betekent dat ook dat de financiële risico’s door de woningcorporatie zelf gedragen moeten worden. Als gevolg daarvan is sinds de jaren negentig het begrip ‘strategisch voorraadbeleid’ binnen sociale woningbouwsector ontstaan. Deze paragraaf zal ingaan op de relatie tussen strategisch voorraadbeleid en vastgoedbeheer, zal een definitie van strategisch voorraadbeleid geven, zal de kenmerken van strategisch voorraadbeleid voor woningcorporaties bespreken, zal enkele procesmodellen bespreken en zal de relatie tussen strategisch voorraadbeleid en energieprestatie aangeven. Voor een uitgebreide analyse van het begrip strategisch voorraadbeleid wordt verwezen naar bijlage V.

2.2.1 Strategisch voorraadbeleid binnen het vastgoedbeheer Binnen het vastgoedbeheer zijn verschillende niveaus te onderscheiden. Er wordt een onderscheid gemaakt tussen het strategische, tactische en het operationele gebied. Het strategische gebied wordt ook wel portfolio management genoemd. Binnen het portfolio management staan vooral de te beleggen gelden en de gewenste samenstelling van de portefeuille centraal. Op dit niveau worden er bij woningcorporaties uitspraken gedaan over de gewenste samenstelling van de gehele woningportefeuille. Op tactisch niveau, ook wel asset mangement genoemd, staat de beoordeling van de afzonderlijke projecten/complexen centraal. Performanceanalyses per complex spelen hier doorgaans een belangrijke rol. Dit niveau gaat meer in op complexniveau en is daardoor iets gedetailleerder dan het portfoliomanagement waar wordt gesproken over de gehele woningportefeuille. Het operationele niveau, ook wel property management genoemd, gaat vooral in op het dagelijks beheer van de projecten/complexen.

Figuur 2.1: niveaus vastgoedbeheer van Driel Bron: Nieboer et al (2003) – bewerkt door auteur T

T

Om het strategisch voorraadbeleid van woningcorporaties onder te brengen binnen de verschillende niveaus van het vastgoedbeheer is een definitie van strategisch voorraadbeleid noodzakelijk. Van den Broeke (1998) definieert strategisch voorraadbeleid als: ‘Alle activiteiten die een woningbeheerder in onderlinge samenhang als onderdeel van een markgerichte, strategische en integrale visie ontplooit. Ze hebben tot doel de woningvoorraad op kortere en langere termijn in overeenstemming te houden en/of te brengen met de zich ontwikkelende marktvraag en bedrijfsdoelen van de verhuurder.’ [Broeke van de, 1998]

- 14 -


H.W.W. HARTMAN

Vijverberg (2005) definieert strategisch voorraadbeleid als: ‘Alle activiteiten die een woningbeheerder ontplooit met als doel de woningvoorraad op de korte en lange termijn in overeenstemming te houden en/of te brengen met de zich ontwikkelende marktvraag en doelstellingen van de verhuurder’. [Vijverberg, 2005] De definitie van van den Broeke is iets specifieker wat betreft de activiteiten binnen het strategisch voorraadbeleid. Hij geeft aan dat er een markgerichte, strategisch en integrale visie ontplooid moet worden. De drie begrippen staan voor het kader waarbinnen de activiteiten van het voorraadbeleid worden ontplooid. Marktgericht betekent dat de corporatie de doelen en strategieën afstemmen op de vraag vanuit de markt. Strategisch staat voor de formulering van de beleidsdoelen, het aangeven van de middelen die ter beschikking staan en het uitwerken van de realisatie. Ten slotte heeft integraal betrekking op de samenhang tussen verschillende beleidsactiviteiten, planningstermijnen en schaalniveaus. [Broeke van de, 1998] Gruis en van Sprundel geven nog een aanvulling op de bovenstaande begrippen uit de definitie. De term ‘systematisch’ wordt toegevoegd als wezenlijk kenmerk van strategische benadering. “Strategisch voorraadbeleid vindt niet plaats in de vorm van ad hoc, ongestructureerde beleidsvorming. Om te komen tot een rationele, transparante en herhaalbare activiteit, zal er onder het strategisch voorraadbeleid een helder beleidsproces met concrete beleidsuitgangspunten moeten liggen.” [Gruis en van Sprundel, 2003] Na het vaststellen van de verschillende niveaus van vastgoedbeheer en de definitie van strategisch voorraadbeleid kan worden bepaald binnen welk niveau het strategisch voorraadbeleid van een woningcorporatie valt. “Het strategisch voorraadbeleid van woningcorporaties kan het best worden geplaatst op het niveau van asset management, maar het bevat ook elementen van portfolio management. Strategisch voorraadbeleid omvat het vaststellen van doelstellingen en strategieën voor de samenstelling van de woningportefeuille in zijn geheel en het daaraan koppelen van strategieën voor afzonderlijke complexen en woningen.” [Gruis en van Sprundel, 2003]

2.2.2 Kenmerken strategisch voorraadbeleid Het proces tot het opstellen van een strategisch voorraadbeleid voor woningcorporaties is complex van aard, bestaat uit meer fasen en omvat verschillende beslismomenten. Vaak ligt er bij het ontwikkelen van het beleid direct of indirect een procesmodel ten grondslag. Er zijn vele verschillende procesmodellen te onderscheiden, specifiek voor strategisch voorraadbeleid van woningcorporaties. Deze modellen kunnen gesitueerd worden tussen twee uitersten: het synoptische (zeer gestructureerd) en het incrementele (ongeordend) model. Enerzijds zal het voorraadbeleid in sterke mate volgens het incrementele model worden ontwikkeld, waarbij terugkoppeling, wisselwerking op basis van overleg en onderhandeling de kernbegrippen zijn. Anderzijds is er het streven om relevante variabelen en onderlinge relaties te benoemen en te operationaliseren om weloverwogen en op basis van rationele argumenten beleidskeuzen te kunnen maken. Kenmerkend voor een strategisch voorraadbeleid is dat er een directe link is tussen de organisatie, beleidsontwikkeling en de informatievoorziening. Voor de beleidsontwikkeling (het strategisch voorraadbeleid) is het van belang dat er inzicht is in de woningvoorraad van de corporatie welke afkomstig is uit de informatievoorziening. Om het voorraadbeleid daadwerkelijk uit te voeren is medewerking nodig van alle medewerkers en niet alleen van de medewerker beleid of de directie. De organisatie is op deze manier direct verbonden met het voorraadbeleid. De informatievoorziening, voor het strategisch voorraadbeleid, van een woningcorporatie kan op twee manieren plaats vinden. Het strategisch voorraadbeleid kan uitgevoerd worden via een bottum-up of top-down strategie. In het kort gezegd houdt het in dat bottum-up meer gericht is op woningniveau of complexniveau

- 15 -


H.W.W. HARTMAN

en is daarmee probleem gestuurd, top-down richt zich meer vanuit een groter kader op het strategisch voorraadbeleid, vanuit de algemene visie van de woningcorporatie. Een combinatie van bottum-up en top-down leidt tot het meest effectieve strategisch voorraadbeleid. Immers de algemene visie van een corporatie moet overeenkomen met de dagelijkse praktijk en de dagelijkse werkzaamheden, daarnaast zal in de dagelijkse praktijk de algemene visie tot uitvoer gebracht moeten worden.

2.2.3 Procesmodellen strategisch voorraadbeleid Zoals aangegeven ligt er vaak direct of indirect een procesmodel ten grondslag aan de ontwikkeling van het strategisch voorraadbeleid van een woningcorporatie. In de theorie zijn er veel verschillende procesmodellen te onderscheiden zoals: het Vijflagen model van Atrivé, de Beleidsachtbaan van het Rigo, het theoretisch basismodel van de TU-Delft i.s.m. onderzoeksinstituut OTB, het procesmodel van van den Broeke en het procesmodel van SenterNovem. Bij de vergelijking van de verschillende modellen is opvallend dat er een bepaalde structuur te vinden is. Achtereenvolgens komen bij de verschillende modellen missie/visie, analyses, strategievorming en toetsing van de strategie aan de orde. Deze overeenkomst tussen de verschillende modellen is terug te brengen naar een meer algemeen model voor beleidsvorming. Het procesmodel van Kotler is niet specifiek gericht op het strategisch voorraadbeleid maar is een algemeen model voor een beleidsvormingsproces. Kotler ziet de formulering van een missie binnen een bedrijf, en deze missie toetsbaar te maken door middel van doelen welke via een bepaalde aanpak bereikbaar zijn, als wezenlijk onderdeel van een strategische beleidsplanning. Dit betekent dat de missie dan wel visie van bijvoorbeeld een woningcorporatie toetsbaar moet zijn door middel van doelen welke via een bepaalde aanpak haalbaar moeten zijn. Figuur 2.2 geeft het model van Kotler weer waarbij er begonnen wordt met het stellen van een missie die uiteindelijk in verschillende doelen geformuleerd moet worden. Pas daarna komt de strategische verwoording van deze doelen aan de orde welke vervolgens een plan van aanpak (programma) moet vormen om de strategische planning te implementeren.

Figuur 2.2: Proces van strategische planning Kotler Bron: Nieboer en Straub, 2003

Twee procesmodellen, specifiek voor strategisch voorraadbeleid van woningcorporaties, zullen in deze paragraaf worden toegelicht. Enerzijds is dit het theoretisch basismodel voor strategisch voorraadbeleid ontwikkeld door de themagroep Strategisch Woningvoorraadbeleid en Technisch Beheer van Onderzoeksinstituut OTB en faculteit Bouwkunde van de TU Delft. Anderzijds wordt het Vijflagemodel van adviesbureau Atrivé besproken, dit model is gebruik bij Vestia Rotterdam Noord voor haar strategisch voorraadbeleid. Bijlage V geeft een overzicht en een analyse van de andere genoemde procesmodellen voor strategisch voorraadbeleid. Het in figuur 2.3 getoonde model is het theoretisch basismodel voor strategisch voorraadbeleid welke gebaseerd is op strategische bedrijfsplanningen, zo ook het besproken model van Kotler. Binnen het model zijn er 7 verschillende fasen te onderscheiden, te noemen:

- 16 -


H.W.W. HARTMAN

Fase 1 – Missie: In deze fase wordt de bedrijfsmissie besproken van de corporatie. In het boek van Gruis en van Sprundel wordt aangegeven dat het van belang is verschillende beslisfactoren mee te nemen bij het opstellen van de missie. Deze beslisfactoren kunnen richting geven in de verdere fasen van het opstellen van het strategisch voorraadbeleid. Voor de hand liggende beslisfactoren zijn: marktpositie, politieke context, kwaliteit, financiën en duurzaamheid. Fase 2 – Interne en externe analyse: In deze fase wordt onderscheidt gemaakt tussen een externe en een interne analyse. De externe analyse heeft betrekking op bijvoorbeeld de woningmarkt, de interne analyse is meer gericht op de voorraad en de producten van de corporatie zelf. Fase 3 – Doelstellingen voorraad en producten: In deze fase worden aan de hand van de analyses de doelstellingen geformuleerd m.b.t. tot de voorraad en de producten van de corporatie. Deze kunnen gericht worden op de kerndoelen van de corporaties: betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit. Fase 4 - Strategieën: In deze fase worden de strategieën geformuleerd. Dit betekent dat er wordt beschreven hoe de verschillende doelstellingen behaald moeten worden. Fase 5 - Toetsing: De verschillende strategieën worden in deze fase getoetst aan de doelstellingen van de corporatie m.b.t. de voorraad en de producten van de corporatie. Hierbij wordt nagegaan of de plannen haalbaar zijn, of de positieve effecten opwegen tegen de negatieve effecten en of de strategieën op complexniveau samen ook het gewenste resultaat opleveren op bedrijfsniveau. Fase 6 - Beheerplannen: Nadat de strategieën definitief zijn geformuleerd worden er beheerplannen gemaakt. Fase 7 - Implementatie: Na het maken van de beheerplannen kan het strategisch voorraadbeleid van de corporatie daadwerkelijk geïmplementeerd worden in de praktijk.

Figuur 2.3: Theoretisch basismodel strategisch voorraadbeleid Bron: Gruis en van Sprundel (2003) T

T

Het model van Atrive om een strategisch voorraadbeleid op te stellen bestaat uit vijf lagen. Daarnaast is er een handboek verkrijgbaar waarin alle stappen zijn uitgeschreven, met behulp van dit handboek kan het strategisch voorraadbeleid opgesteld worden. De vijf lagen van dit sturingsmodel zijn:

- 17 -


H.W.W. HARTMAN

1. Toekomstvisie & missie: In het ondernemingsplan maakt de corporatie duidelijk waar zij voor staat en gaat. Welke uitdagingen worden opgepakt? Op wie richt de corporatie zich met welke producten en diensten? Welke risico’s moeten worden afgedekt? Welke prioriteiten moeten gesteld worden? 2. Portefeuillestrategie: De portefeuillestrategie geeft aan welke vastgoedportefeuille bij de visie en missie past. Financiën lopen vanaf het begin mee. De input voor de portefeuillestrategie is sterk extern georiënteerd. Hoe is de markt? Wat doen de klanten, concurrenten en stakeholders? Wat is de veranderopgave van de woningvoorraad en passend bij welke scenario’s? Wat levert het op? 3. Voorraadbeleid: Het voorraadbeleid levert een concreet, integraal activiteitenplan op voor de woningvoorraad. Markt, prijs, kwaliteit en leefbaarheid komen daarbij allemaal aan bod in een cyclisch proces dat meestal op het niveau van gebieden, buurten of marktcomplexen doorlopen wordt. 4. Beheerplannen: Beheerplannen zijn het ultieme communicatiemiddel binnen een corporatie. Een digitaal beheerplan maakt het voorraadbeleid toegankelijk voor alle medewerkers. Slimme automatisering maakt beheerplannen interactief en visueel van opzet en zorgt tevens voor een optimale informatievoorziening aan klanten. 5. Projecten en processen: Op dit niveau worden aanpak, bedrijfsprocessen en informatievoorziening optimaal ingericht. Dat gaat om bijvoorbeeld marktgericht onderhoud, resultaatgerichte bedrijfsvoering, communicatie met bewoners en vele andere aspecten. De dagelijkse praktijk, de wisselwerking tussen klant, voorraad en organisatie geeft uiteraard ook voeding aan strategie en beleid. Toekomstvisie & missie

Portefeuillestrategie

Voorraadbeleid

Beheerplannen

Projecten & processen

Figuur 2.4: Vijflagenmodel Atrive Bron: Eskinasi (2006) T

T

2.2.4 Strategisch voorraadbeleid versus energieprestatie Het verbeteren van de energetische kwaliteit van de bestaande woningvoorraad zal opgenomen moeten worden in het strategisch voorraadbeleid van een woningcorporatie. In de ontwikkeling van dit strategisch voorraadbeleid is het van belang een goed en vooral onderbouwd inzicht te hebben in de energetische kwaliteit van de woningen en daarmee samenhangende kwaliteitsaspecten zoals wooncomfort, binnenmilieukwaliteit en woonlasten. Door de energetische voorraadgegevens op strategisch beleidsniveau te koppelen aan andersoortige voorraadgegevens zoals markten, doelgroepen en kwaliteitsen serviceniveaus, kan de kwaliteit van het woonproduct verder geoptimaliseerd worden. Hierbij is uitdrukkelijk sprake van tweerichtingsverkeer. De energetische kwaliteit weegt mee in de bepaling van een complexstrategie en de complexstrategie bepaalt mede het energetische of duurzame ambitieniveau. Zoals aangegeven valt het strategisch voorraadbeleid vooral binnen het strategisch en tactisch niveau, echter de uitvoering van het beleid is bij het verbeteren van de energieprestatie van gebouwen van essentieel belang. Om deze reden wordt in dit rapport ook het operationele niveau meegenomen binnen het proces voor het opstellen van een strategisch voorraadbeleid. Bij het proces tot het opstellen van een strategisch voorraadbeleid heeft de energieprestatie van gebouwen ankerpunten op alle niveaus. Op strategisch niveau, waarbij aan de hand van data- en scenarioanalysen een goed inzicht wordt opgebouwd voor het beleid en de keuzen met betrekking tot de energetische

- 18 -


H.W.W. HARTMAN

kwaliteit van de bestaande woningvoorraad. Op het tactische niveau waar de beleidskeuzes worden afgestemd en gekoppeld aan de verschillende complexen om de meest doelmatige onderhouds- en energiebesparende maatregelen te kunnen realiseren per complex. En op operationeel niveau waar met behulp van de beschikbare energieprestatiedata op detailniveau wordt berekend wat de meest optimale oplossingen zijn voor een bepaald project. Daarnaast zal energieprestatie ook gekoppeld moeten worden aan communicatie- en verhuurfuncties. Op welke wijze een corporatie energetische kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad kan incorporeren binnen haar strategisch voorraadbeleid zal besproken worden in hoofdstuk 6.

2.3

Onderhoudsbeleid

De uitvoering van het strategisch voorraadbeleid zal grotendeels plaats vinden via het onderhoudsbeleid, een koppeling tussen deze twee vormen van beleid is dan ook van groot belang. In veel gevallen is het onderhoudsbeleid van een corporatie niet gekoppeld aan het strategisch voorraadbeleid. Deze paragraaf zal in eerste instantie ingaan op de verschillende onderhoudstypen en onderhoudsstrategieën die over het algemeen worden gehanteerd. Vervolgens zal aan de hand van verschillende stappen een koppeling gemaakt worden tussen het strategisch voorraadbeleid en het onderhoudsbeleid van woningcorporaties. Een koppeling tussen het energetisch verbeteren van de woningvoorraad, het strategisch voorraadbeleid en onderhoudsbeleid zal ook aangestipt worden. Een uitgebreide analyse van het onderhoudsbeleid van woningcorporaties vind u in bijlage VI.

2.3.1 Onderhoudstypen en onderhoudsstrategieën Op dit moment worden er relatief weinig woningen gebouwd in Nederland, minder dan 1% van de woningvoorraad wordt nieuw gebouwd. [Thomsen, 2006] Doordat er relatief weinig wordt gebouwd zal de transformatiebehoefte van de bestaande woningvoorraad worden vergroot. Als er gekeken wordt hoe lang de huidige woningvoorraad nog tenminste mee moet, dan kan met het huidige vervangingstempo van circa 0,25% per jaar gesteld worden dat de woningen zo’n 400 jaar meegaan. Dit is gebaseerd op de huidige nieuwbouwproductie van 1% per jaar waarvan slechts een kwart vervangende nieuwbouw is. [Thomsen, 2006] Aangezien de bestaande woningvoorraad nog vele jaren mee zal gaan is onderhoud een onmiskenbare factor binnen de levensloop van gebouwen. Het instandhouden/verbeteren van het prestatievermogen van een gebouw is voor een corporatie van essentieel belang. Het is daarom van groot belang om te investeren in onderhoud aan gebouwen, enerzijds om het prestatieniveau omhoog te brengen en anderzijds om een leefbaar(der) gebied te creëren. Op dit moment geven corporaties ongeveer 3 miljard euro uit aan onderhoud, waarvan ongeveer 1 miljard aan de gevel [Borst et al, 2006]. Om goed te kunnen inschatten waaraan dit geld besteed wordt is het van belang een definitie van onderhoud te geven. Volgens de Van Dale wordt het begrip ‘onderhoud’ als volgt beschreven: “het in goede staat houden van zaken”. Zoals besproken heeft vastgoed een bepaalde levensduur totdat deze gesloopt wordt. Hierdoor is definitie van Van Dale in dit kader niet toereikend en zal aangevuld moeten worden. Hoenderdos en Priemus definiëren onderhoud als: “Het geheel van technische en daarmee samenhangende administratieve activiteiten dat gericht is op het handhaven of opnieuw bereiken of benaderen van de oorspronkelijke of daarmee naar gebruiksmogelijkheden gelijk te stellen staat van een object.” [Hoenderdos en Priemus, 1985]

- 19 -


H.W.W. HARTMAN

Borst et al definiëren onderhoud als: “Het geheel aan maatregelen dat noodzakelijk is om de gebruikswaarde (het beheerdoel) en de goede vervulling van de functie van het vastgoed te waarborgen gedurende de economische levensduur (exploitatieperiode).” [Borst et al, 2006] In deze scriptie zal onderhoud gezien worden als de tweede definitie van Borst et al. Dit omdat dit een allesomvattende definitie is, waarbij alle mogelijkheden open worden gelaten om onderhoud te plegen. Daarnaast wordt de bepaalde levensduur (economische levensduur) meegenomen in de definitie. Onderhoud kan uitgevoerd worden op verschillende momenten en op verschillende manieren. Grofweg worden er drie typen onderhoud onderscheiden; planmatig onderhoud, mutatieonderhoud en klachten-/ serviceonderhoud. Het planmatig onderhoud is onderhoud wat op lange termijn is gepland en noodzakelijk is om de gebouwen in een blijvende goede staat te laten verkeren (schilderwerk, dakbedekking e.d.). Binnen het mutatieonderhoud zijn er twee soorten te onderscheiden. De eerste soort richt zich vooral op het voorkomen van verhuurproblemen, vrijgekomen woningen worden woontechnisch aangepast. Deze vorm van mutatieonderhoud waarbij rekening wordt gehouden met de lokale woningmarkt wordt dynamisch mutatieonderhoud genoemd. De tweede soort richt zich vooral op de wensen en financiële mogelijkheden van de individuele klant, deze vorm wordt ook wel klantgericht mutatieonderhoud genoemd. Ten slotte is er nog het klachten- dan wel serviceonderhoud te onderscheiden, vaak wordt hierbij gesproken over reparatieverzoeken e.d. Veel woningcorporaties maken door middel van een ‘huurders-verhuurders ABC’ duidelijk welke onderhouds- en reparatiewerken voor rekening van de corporatie of huurder zijn. Het gaat hierbij om kleine klachten die direct te repareren zijn (verstoppingen, kapotte ruit e.d.). Naast de verschillende onderhoudstypen zal een corporatie voor elk afzonderlijk complex vastleggen wat de toekomstverwachting is. Deze toekomstverwachting wordt vastgelegd aan de hand van een complexstrategie. Deze strategie wordt in de meeste gevallen vastgelegd voor een vaste periode van bijvoorbeeld 10 jaar. De eerste afweging die gemaakt moet worden bij de bepaling van complexstrategieën is of men kiest voor het handhaven en doorexploiteren van een complex of dat men de exploitatie op afzienbare termijn wil beëindigen. Dit is zowel vanuit de markt- als de complexstrategie van belang. Vervolgens is de vraag aan de orde of het complex door aanpassingen van klant-, product, prijs- en/of exploitatiekenmerken van productgroep (of productlijn) verandert. Deze eerste twee bepalingen moeten leiden tot een keuze voor een bepaalde complexstrategie. Als complexstrategieën zijn te benoemen consolideren, verbeteren, opwaarderen, herbestemmen, afstoten, vervangen en onbekend/onderzoek. In de praktijk kunnen per corporatie de complexstrategieën verschillen en zal men de gehanteerde strategieën mogelijk verder specificeren of nuanceren. Als de exploitatieperiode wordt beëindigd en de voorraad wordt afgestoten dan passen hierbij de strategieën afstoten en vervangen. Als er gekozen wordt om de voorraad te handhaven en door te exploiteren dan kan men kiezen voor de strategieën consolideren, verbeteren, opwaarderen of herbestemmen, hierbij kan de productgroep of productlijn veranderen. Ten slotte is er nog de complexstrategie nader onderzoek, bij deze complexen is nader onderzoek gewenst om te kunnen bepalen wat er met het complex moet gebeuren. Een uitgebreide analyse van de interne en externe omgeving is van groot belang om de toekomstwaarde in te kunnen schatten en de uiteindelijke complexstrategie te kunnen bepalen. Bijlage VI bespreekt de verschillende complexstrategieën, waarbij aangegeven wordt wat het verschil is tussen de strategieën en welke maatregelen er genomen kunnen worden per strategie.

2.3.2 Onderhoudsbeleid versus strategisch voorraadbeleid Tussen oorzakelijke factoren, feitelijk verval en sloop, ofwel de levensduur van woningen, zit zoals aangegeven een bepaald besluitvormingsproces. Om te komen tot een bepaald besluit, bijvoorbeeld sloop, renovatie e.d., moeten er bepaalde factoren beslissend zijn. Vanuit een interne en externe analyse van de woningportefeuille moet op tactisch niveau

- 20 -


H.W.W. HARTMAN

binnen het strategisch voorraadbeleid een beslissing gemaakt worden wat er met een complex moet gebeuren. Om de beslissingen die op tactisch niveau zijn vastgesteld uit te voeren op operationeel niveau moet er een koppeling tussen strategie en onderhoud gemaakt worden. Het is binnen de vastgoedsturing essentieel om de uitvoering van het beleid te waarborgen, een koppeling tussen strategie en onderhoud is daarom van groot belang. Het strategisch voorraadbeleid is immers medebepalend voor het onderhoudsbeleid en het onderhoudsbeleid heeft weer consequenties voor het voorraadbeleid. In de praktijk blijkt het toch lastig deze twee met elkaar te verbinden waardoor het onderhoud vaak los van het strategisch voorraadbeleid wordt uitgevoerd. Vanuit het voorraadbeleid worden verschillende complexstrategieën bepaald, na deze fase is het mogelijk een onderhoudsniveau te bepalen. Het bepalen van onderhoudsniveaus is van groot belang omdat niet elke complexstrategie een zelfde onderhoudsniveau/kwaliteit hoeft te bereiken. Uit onderzoek blijkt dat 60% van de corporaties in 2005 verschillende onderhoudsniveaus hanteerde [Vijverberg 2005], dit is een stijging van 10% ten opzichte van 1997 [Straub, 1997]. Van de corporaties die verschillende kwaliteitsniveaus hanteerden deed 84% dat in planmatig onderhoud, 80% in mutatieonderhoud en 44% in het klachtenonderhoud. Meestal worden er drie verschillende onderhoudsniveaus onderscheiden: een instandhoudings-, basis- en plusniveau. Binnen deze verschillende onderhoudsniveaus is nog een klein onderscheid te maken omdat bijvoorbeeld het instandhoudingsniveau bij consolideren anders is dan bij vervangen. Bij het vervangen zal het kwaliteitsniveau iets verlaagd mogen worden terwijl bij consolideren het huidige kwaliteitsniveau in stand gehouden moet worden. Figuur x laat zien dat er voor het instandhoudingsniveau 3 varianten en voor het basisniveau en plusniveau twee varianten te onderscheiden zijn. Voor een beschrijving van de verschillende varianten wordt verwezen naar bijlage VI.

Complex strategie

Tabel 2.2 Strategielabels gecomineerd met onderhoudslabels

1 2 3 4 5 6 7

Consolideren Verbeteren Opwaarderen Herbestemmen Afstoten Vervangen Nader onderzoek

A. Instandhoudingsniveau Instandhoudingsniveau n.v.t. n.v.t. n.v.t. Instandhoudingsniveau Instandhoudingsniveau Instandhoudingsniveau

1

3 2 1

Gewenste kwaliteit B. Basniveau n.v.t. Basisniveau 1 n.v.t. n.v.t. Basisniveau 2 n.v.t. n.v.t.

C. Plusniveau n.v.t. n.v.t. Plusniveau 1 Plusniveau 2 n.v.t. n.v.t. n.v.t.

De uiteindelijke link tussen het strategisch voorraadbeleid en het onderhoudsbeleid kan gemaakt worden door gebruik te maken van conditiescores. Er kan op deze wijze een verband gelegd worden tussen de feitelijke onderhoudsstaat en de gewenste onderhoudsstaat. Het is van belang om de verschillende onderhoudsniveaus te koppelen aan een conditiescore, hiermee wordt de gewenste onderhoudsstaat aangegeven. Vervolgens is het van belang om een feitelijke inspectie te doen en te bepalen wat de conditie op dit moment is. Het is hierdoor mogelijk een afstemming te maken tussen de feitelijke en gewenste conditiescores en kan er bepaald worden wat er binnen een complex, wat betreft onderhoud, moet gebeuren. De methodiek voor het bepalen van condities is afkomstig uit de conditiemeting beschreven in NEN 2767. Conditiemeting gaat uit van het eenduidig registreren van onderhoudsgebreken waardoor een uniform beeld ontstaat van de onderhoudskwaliteit van de bouwdelen, de kwaliteit wordt uitgedrukt in een conditiescore van 1 t/m 6. De conditiescore loop van uitstekende conditie tot zeer slechte conditie (zie bijlage VI). Voor de beoordeling of ingrepen noodzakelijk zijn en welke prioriteit hieraan gesteld wordt, is een analyse op verschillende punten nodig. Deze analyse wordt gemaakt aan de hand van verschillende beleidsparameters als: belevingswaarde, gebruikswaarde, binnenmilieu, - 21 -


H.W.W. HARTMAN

veiligheid/gezondheid, klachten onderhoud en vervolgschade. Het doel van het gebruik van deze beleidsparameters is het meer inzicht krijgen in de waargenomen gebreken. De gebreken worden in een score uitgedrukt, welke de noodzaak/prioriteit weergeeft van het uitvoeren van een activiteit. Het effect van het niet verhelpen van een gebrek wordt vaak uitgedrukt in een driepuntsschaal, waarbij 1 een gering effect is, 2 een matig effect en 3 een sterk effect. Vanuit de feitelijke opname, m.b.v. de beleidsparameters, kan een conditiescore bepaald worden. Deze feitelijke conditiescore kan uiteindelijk vergeleken worden met de gewenste conditiescore waardoor de maatregelen bepaald kunnen worden. De koppeling tussen het strategisch voorraadbeleid en het onderhoudsbeleid is hierdoor gemaakt. Het is zaak, nadat de afstemming tussen feitelijke en gewenste conditiescore heeft plaats gevonden, een uitwerking te maken zodat de maatregelen toegepast kunnen worden. De maatregelen zullen opgenomen moet worden in de meerjarenplanning, er zullen aanbestedingen uitgeschreven worden, de budgetten moeten worden verdeeld etc. Per complex zal beschreven moeten worden welk onderhoud er gepleegd moet worden om de gewenste conditiescore te behalen. Het gehele proces van strategisch voorraadbeleid tot aan het technisch beheer is te zien in figuur 2.5. Hierbij komt ook een top-down en bottum-up benadering terug. Door middel van het strategisch voorraadbeleid is te bepalen wat er met de complexen moet gebeuren via complexstrategieën, deze informatie is vaak top-down gericht. Het invoeren van conditiemetingen, en hierdoor een relatie te leggen tussen complexstrategieën en onderhoudsstrategieën, maakt het mogelijk om ook bottum-up informatie te integreren binnen het beleid. Een wisselwerking tussen deze twee informatiestromen is van groot belang om uiteindelijk de juiste investeringsbeslissingen te kunnen maken.

Voorraadbeleid

Marktstrategie en complexstrategie

Strategisch voorraadbeleid

Handhaven en doorexploiteren

Zelfde productgroep of productlijn

Consolideren

Verbeteren

Koppeling Technisch beheer

Planvorming en onderhoudsstrategie

Consolideren en onderhoud

Afstemming, planning werkzaamheden en uitvoering

Top down

Exploitatie beëindigen

Ander productgroep of productlijn

Opwaarderen

Herbestemmen

Investeren en aanpassen

Uit woningportefeuille

Afstoten

Vervangen

Nader onderzoek

Investeren en/ of consolideren

Desinvesteren

Consolideren en onderhoud

Instandhouding -niveau 1

Basisniveau 1

Plusniveau 1

Plusniveau 2

Basisniveau 2



Koppeling conditiescore







Inspectie: Feitelijke technische kwaliteit van bouwen installatiedelen uitgedrukt in conditiescores

Inspectie: Feitelijke technische kwaliteit van bouwen installatiedelen uitgedrukt in conditiescores

Afstemming feitelijke en gewenste conditiescores van bouwen installatiedelen

Afstemming feitelijke en gewenste conditiescores van bouwen installatiedelen

Uitwerking toepassingsgebied: technische kwaliteit gebouwenvoorraad, meerjarenplanning, aanbesteding en verdeling budgetten

Uitwerking toepassingsgebied: technische kwaliteit gebouwenvoorraad, meerjarenplanning, aanbesteding en verdeling budgetten

Bottum-up

Figuur 2.5: Proces koppeling strategisch voorraadbeleid met onderhoudsbeleid van een woningcorporatie

- 22 -


H.W.W. HARTMAN

2.3.3 Onderhoudsbeleid versus energieprestatie Energieprestatie kan eveneens een plek krijgen in het onderhoudsbeleid van een woningcorporatie. Vervanging van installaties bij het bereiken van de technische levensduur biedt een natuurlijk moment om te kiezen voor een nieuwe efficiënte installatie. Bij veel corporaties wordt bij ketelvervanging standaard gekozen voor het plaatsen van een HR-ketel. In dat geval wordt over het algemeen de ketel vervangen zonder huuraanpassing. Het is echter ook mogelijk om te kiezen voor een actiever vervangingsbeleid van oude CV-ketels. Met het versneld vervangen van oude ketels door HR-ketels is het mogelijk om op korte termijn de allerslechtste energielabels in het bezit kwijt te raken (zie ook beleid Oost Flevoland Woondiensten – hoofdstuk 3). Bij andere bouwdelen is het niet altijd vanzelfsprekend om te kiezen voor vervanging door technieken die afwijken van de oorspronkelijke kwaliteit, bijvoorbeeld omdat dit verrekend moet worden in de huur. Indien het standaard onderhoudsbeleid bestaat uit het terugplaatsen van de oorspronkelijke basiskwaliteit kan het zijn dat bij vervanging van kozijnen met enkel glas, nieuwe kozijnen met enkel of dubbel glas worden teruggeplaatst. De keuze voor HR++ glas zal dan bijvoorbeeld samengaan met een huurverhoging en moet daarvoor instemming krijgen van (70% van) de bewoners. De keuze om af te wijken van dergelijk standaardbeleid vraagt om aanpassing van de onderhoudsprotocollen. “De mogelijkheden om de milieuprestaties te variëren tijdens het uitvoeren van onderhoudsactiviteiten doen zich met name voor als de resterende exploitatietermijn nog minimaal vijftien jaar is.” [Straub, 2001] Dit omdat de maatregelen afgeschreven moeten worden, wat vaak niet mogelijk is bij een korte exploitatieduur. Echter gezien vanuit de uitspraken van de heer Thomsen dat woningen zo’n 400 jaar meegaan, is het wellicht ook mogelijk om te investeren bij een kortere exploitatietermijn. Dit uitgaande van het feit dat woningen gemiddeld langer mee gaan dan 50 jaar, welke woningcorporaties vaak hanteren voor de exploitatieperiode. Het is mogelijk om milieuprestatie te verwerken in het onderhoud door het toevoegen van een zevende beleidsparameter. Deze beleidsparameter kan onder de noemer energieprestatie worden ingebracht (figuur 2.6). Het EPBD-energielabel is een geschikt middel om de conditiescore te bepalen van de nieuwe beleidsparameter. De gewenste conditiescore kan bepaald worden d.m.v. het definiëren van het gewenste EPBD-energielabel. Het feitelijke energielabel kan bepaald worden d.m.v. een woningopname waardoor het mogelijk is de afstemming te maken tussen de feitelijke en gewenste energieprestatie. Aan de hand van de afstemming kunnen de maatregelen bepaald worden die genomen moeten worden om aan de gewenste energieprestatie te voldoen.

Beleidsparameters 1

Belevingswaarde

2

Gebruikswaarde

3

Binnenmilieu

4

Veiligheid/gezondheid

5

Klachten onderhoud

6

Vervolgschade

7

Energieprestatie

Figuur 2.6: Beleidsparameters

- 23 -


3.

H.W.W. HARTMAN

Energetische kwaliteit in huidig beleid

Het belang om te investeren in het verbeteren van de energetische kwaliteit van woningen krijgt, zoals beschreven in de probleemanalyse (paragraaf 1.2), een steeds grotere rol bij woningcorporaties. In de huidige voorraad kan de grootste slag gemaakt worden om de woningvoorraad energetisch te verbeteren. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op het beleid van woningcorporaties m.b.t. duurzaamheid, worden verschillende invalshoeken van waaruit je het verbeteren van energetische kwaliteit kunt opvatten beschreven en worden deze invalshoeken verduidelijkt met verschillende praktijkvoorbeelden.

3.1

Duurzaam beleid woningcorporaties

In 2004 is, binnen de corporatiesector, een onderzoek door het onderzoeksinstituut OTB Delft uitgevoerd over de vraag welke aspecten een corporatie van belang acht binnen het strategisch voorraadbeleid. Er zijn verschillende aspecten neergelegd waarbinnen de corporatie kon aangeven in hoeverre deze invloed hadden, zie tabel 1.2 voor de uitkomsten van het onderzoek. Tabel 3.1 Mate van bepalendheid van aspecten binnen het strategisch voorraadbeleid Geen invloed Bouwtechnische kwaliteit woningen Woontechnische kwaliteit woningen Milieukwaliteit woningen Stedenbouwkundige kwaliteit Bouwbesluit/gemee ntelijk verordeningen

Enigszins bepalend

Bepalend

Zeer bepalend

Totaal

1

1%

29

32%

47

52%

13

14%

90

1

1%

9

10%

52

58%

28

31%

90

23

26%

52

58%

15

17%

0

0%

90

14

16%

48

53%

28

31%

0

0%

90

27

30%

44

49%

17

19%

2

2%

90

5

6%

24

27%

52

58%

9

10%

90

11

12%

39

43%

34

38%

6

7%

90

9

10%

28

31%

44

49%

9

10%

90

2

2%

14

16%

38

42%

36

40%

90

22

24%

42

47%

25

28%

1

1%

90

8

9%

46

51%

35

39%

1

1%

90

Exploitatieresultaat

9

10%

36

40%

39

43%

6

7%

90

Boekwaarde en/of bedrijfswaarde

10

11%

44

49%

33

37%

3

3%

90

Marktwaarde

16

18%

36

40%

33

37%

5

6%

90

12

13%

37

41%

35

39%

6

7%

90

42

47%

42

47%

6

7

0

0%

90

9

10%

33

37%

40

44%

8

9%

90

Woningtypologie Bouw/renovatie jaar van de woningen Sociale problematiek in straat, buurt, wijk Marktperspectief (verhuurbaarheid) Leefstijlen van bewoners Wensen van zittende bewoners

Maatschappelijk rendement Beschikbaarheid van subsidies Eigen vermogen en/of solvabiliteit

100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 %

Bron: Vijverberg, 2005

- 24 -


H.W.W. HARTMAN

Wat betreft de bepalendheid van de aspecten binnen het strategisch voorraadbeleid, scoren het marktperspectief, de woontechnische kwaliteit en bouwtechnische kwaliteit het hoogst. In het rapport is het niet duidelijk waar de energetische kwaliteit onder valt, als er gekeken wordt vanuit de Kyoto doelstelling dan behoord dit tot de milieutechnische kwaliteit welke laag scoort in bepalendheid. Maar als er vanuit het kenmerk woonlasten reductie gekeken wordt, het terugbrengen van de energiekosten door energetische verbeteringen, dan wordt er gehandeld vanuit het marktperspectief en scoort deze hoog in bepalendheid. Daarnaast is de bepalendheid van energetische kwaliteitsverbetering de afgelopen jaren mogelijk gestegen door de groeiende aandacht die hiervoor is. De vraag die hieruit voort komt is welke overwegingen spelen ten aanzien van energiebesparing in de bestaande woningbouw een rol voor woningcorporaties. In het afstudeerrapport van Siderius is onderzoek gedaan binnen 113 corporaties naar de vraag welke overwegingen een rol bij het huidige beleid spelen ten aanzien van energiebesparende maatregelen bij woningcorporaties en door welke overwegingen corporaties juist meer aandacht gaan besteden aan energiebesparende maatregelen in de bestaande bouw dan bij het huidige beleid. De resultaten kunt u terugvinden in figuur 3.1 en 3.2. De belangrijkste overwegingen die een rol spelen bij het huidige beleid ten aanzien van energiebesparing in de bestaande woningbouw zijn; kwaliteitverbetering van woningen (omschrijving Vijverberg – bouwtechnische kwaliteit), het wooncomfort verhogen (omschrijving Vijverberg – woontechnische kwaliteit) en de verhuurbaarheid verbeteren (omschrijving Vijverberg – marktperspectief) van woningen.

Figuur 3.1 Welke overwegingen spelen een rol bij het huidige beleid ten aanzien van energiebesparing in de bestaande woningbouw Bron: Siderius, 2007a

De invoering van de EPBD-richtlijn kan de overweging om energiebesparende maatregelen te treffen veranderen. Uit de onderzoeken van Vijverberg en Siderius is niet helder of bij de investeringen in woningkwaliteit, wooncomfort en het verbeteren van de verhuurbaarheid energetische kwaliteit een grote rol speelt. Een mogelijkheid om de rol van energetische kwaliteit te vergroten bij beslissingen is het te verwerken binnen het strategisch voorraadbeleid. Zolang energetische kwaliteit niet openomen wordt/is in het strategisch voorraadbeleid zal dit onderwerp mogelijk naar de achtergrond verdwijnen, omdat het niet als beslisfactor beschouwd wordt. Op deze manier zal de verplichting van een energielabel in 2009 ook gezien worden als een verplichting en niet als een stimulering om in energieverbeterende maatregelen te investeren. - 25 -


H.W.W. HARTMAN

Figuur 3.2 Door welke overwegingen gaan corporaties meer aandacht besteden aan energiebesparende maatregelen in de bestaande bouw dan het huidige beleid Bron: Siderius, 2007a

Uit onderzoek van Atrivé blijkt dat 75% van de woningcorporaties in Nederland regelmatig maatregelen neemt in het kader van duurzaam beheer, 15% neemt maatregelen op experimentele basis. Daartegenover gezet heeft slechts 33% daadwerkelijk een milieubeleidsplan in 2001. De afgelopen jaren is dit aantal waarschijnlijk wel gestegen door de aandacht die er voor het milieu is, maar vanzelfsprekend is het nog zeker niet.

Figuur 3.3 Milieubeleid bij Nederlandse woningcorporaties in 2000 Bron: Sunnika, 2006

Uit onderzoek van Sunnika (2006) komt naar voren dat het investeren in duurzaamheid meer uit losse experimenten bestaat dan uit systematisch beheer. Dit is in Nederland het geval maar ook in de vier andere onderzochte landen; Duitsland, Frankrijk, Verenigd Koninkrijk en Finland. Om energiebesparing in de bestaande woningbouw te kunnen realiseren is het van belang het geheel in te bedden in het strategisch voorraadbeleid van

- 26 -


H.W.W. HARTMAN

woningcorporaties. Het tweede opvallende resultaat van het onderzoek van Sunnika (2006) is dat des te groter een woningcorporatie is des te groter de kans is dat zij een milieubeleidsplan hebben opgesteld. Uit het onderzoek van Vijverberg (2005) komt naar voren dat kleine woningcorporaties over het algemeen erg traditioneel te werk gaan, dit kan een mogelijke verklaring zijn waarom de kans op een milieubeleidsplan kleiner is bij kleinere corporaties.

Figuur 3.4 Milieubeleid tegenover het aantal woningen bij Nederlandse woningcorporaties in 2000 Bron: Sunnika, 2006

Uit de verschillende studies van de afgelopen jaren komt duidelijk naar voren dat het nog niet vanzelfsprekend is dat woningcorporaties een energiebeleid hebben. Er worden wel verschillende maatregelen genomen om de energetische kwaliteit van de bestaande woningvoorraad te verbeteren, echter deze beslissingen worden niet integraal genomen. Door het verbeteren van de energetische kwaliteit van de bestaande woningvoorraad op te nemen in het strategisch voorraadbeleid is het mogelijk een integrale aanpak te realiseren. Hierdoor is het mogelijk om daadwerkelijk iets te doen tegen de alsmaar stijgende woonlasten, de CO2 uitstoot etc.

3.2

Quadruple P

Het verbeteren van de energetische kwaliteit kan uit verschillende invalshoeken worden opgevat. Naast milieukwaliteiten worden ook de sociale, ruimtelijke en economische kwaliteiten meegenomen. Door het zoeken naar een evenwicht tussen deze verschillende invalshoeken komt er een confrontatie tussen verschillende doelstellingen/ambities aan bod. Een integrale benadering bevordert het evenwicht in het verbeteren van de energetische kwaliteit in totaal. De integrale benadering vanuit de verschillende invalshoeken kan worden verduidelijkt met de ‘Quadruple P’, die Prof. Ir. C.A.J. Duijvestein als uitgangspunt neemt bij het onderwijzen van duurzaam bouwen aan de TU Delft. De drie P’s People, Planet en Prosperity van Duurzame Ontwikkeling staan voor sociale kwaliteit, milieukwaliteit en economische kwaliteit/welzijn. Bij Duurzaam Bouwen wordt daaraan de P van Project toegevoegd ofwel de ruimtelijke kwaliteit. De drie P’s van ‘Triple P’ kunnen in een driehoek geplaatst worden, met de vierde P van Project wordt de driehoek gevormd tot een tetraëder.

- 27 -


Figuur 3.5: Triple P: People, Planet en Prosperity met de bijbehorende thema’s.

H.W.W. HARTMAN

Figuur 3.6: Quadruple P: People, Planet, Prosperity en Project met de bijbehorende thema’s.

De ‘Quadruple P’ is ontstaan door verschillende kwaliteiten van duurzaam bouwen aan elkaar te relateren. Het verbeteren van energetische kwaliteit van nieuwbouw woningen maar ook zeker van de bestaande bouw is een onderdeel van het duurzaam bouwen. De vier verschillende kwaliteiten (people, planet, prosperity en project) zullen uitgewerkt worden met een directe link naar het verbeteren van de energetische kwaliteit, daarnaast blijft er ruimte voor eigen inbreng omdat er altijd nieuwe invalshoeken kunnen ontstaan (tabel 3.2). Tabel 3.2: Quadruple P met de bijbehorende thema’s m.b.t. energetische kwaliteit People 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Gezondheid Veiligheid Comfort Transparantie/communicatie Keuze vrijheid Woonlasten …

Planet 1. 2. 3. 4.

Prosperity 1. 2. 3. 4. 5.

Betaalbaarheid Verhuurbaarheid Waardeontwikkeling Beheerbaarheid …

Milieu Klimaat Materiaal …

Project 1. 2. 3.

Degelijkheid (levensduur) Imago …

De begrippen zoals beschreven in tabel 3.2 zijn niet opzichzelfstaand. Door middel van de ‘Quadruple P’ worden de verschillende begrippen aan elkaar verbonden. Als er bijvoorbeeld een verbrandingstoestel binnen een woning wordt vervangen heeft dit direct effect op de veiligheid (people) maar daarnaast worden ook de energiekosten (prosperity) verlaagd en het milieu (planet) minder belast met CO2 uitstoot.

3.2.1 People Volgens de ‘Quadruple P’ vallen onder People de onderwerpen; welzijn, gezondheid, (keuze)vrijheid, sociale samenhang en veiligheid. Het gaat om menselijke aspecten binnen en buiten de organisatie, in dit geval woningcorporaties. Als er gekeken wordt naar de verschillende begrippen uit het oogpunt van een woningcorporatie m.b.t. energetische kwaliteitsverbetering zijn de volgende aspecten van belang bij People; gezondheid, veiligheid, comfort, transparantie/communicatie, keuze

- 28 -


H.W.W. HARTMAN

vrijheid en woonlasten. Energiebesparende maatregelen dragen bij aan het verbeteren van de energieprestatie van gebouwen maar daarnaast dragen de maatregelen bij aan de gezondheid, veiligheid en het comfort binnen de woning. HR++ glas pakt tocht aan en verbeterd de energieprestatie wat leidt tot een verbeterd comfort. Het vervangen van open verbrandingstoestellen draagt bij aan de veiligheid in de woning en het comfort wordt verbeterd als dit vervangen wordt door bijvoorbeeld een hoogrendementsketel. Zo zijn er verschillende maatregelen te noemen die in directe zin voor de bewoners voordelen hebben. Naast de directe maatregelen die genomen worden m.b.t. comfort, veiligheid en gezondheid staat de keuzevrijheid onder druk. Voor huurders zijn de energielasten de laatste jaren een steeds groter deel van de woonlasten gaan vormen. Hierdoor staat de keuzevrijheid en de bereikbaarheid voor huurders onder druk. Bij een meer ontspannen markt, waarbij het aanbod groter is dan de vraag, zullen huurders wellicht meer gaan letten op de energetische kwaliteit van woningen om zo lagere woonlasten te hebben. Zowel voor een corporatie als voor de huurder is een niet energiezuinige woning een dure voorraad. Met de verwachte aanscherpingen van de huidige regelgeving zoals minimum prestatie-eisen voor bestaande bouw en de verandering van het woningwaardering stelsel waarbij een koppeling met de energetische kwaliteit van woningen wordt gemaakt is het voor een corporatie van belang te investeren in het verbeteren van de energetische kwaliteit van woningen.

3.2.2 Planet Volgens de ‘Quadruple P’ vallen onder Planet de onderwerpen; stromen, energie, water, materiaal, mobiliteit, afval en zuiverheid. Het gaat hierbij om de gevolgen van menselijk handelen op het (leef)milieu. Steeds meer wereldburgers zullen in de toekomst een beroep doen op schaarse energiebronnen. Ook de opwarming van de aarde baart zorgen, aandacht voor het milieu vraagt daarom de aandacht. Voor woningcorporaties is de aandacht voor het milieu en het klimaat een belangrijk aspect. Dit blijkt mede uit het ‘Antwoord aan de Samenleving’ opgesteld door Aedes, waarin staat: “We zullen het mogelijk maken dat tenminste 20 procent wordt bespaard op het gasverbruik in de bestaande voorraad over de periode 2008-2018.” [Aedes, 2007] Hierin wordt een zeer concrete doelstelling aangegeven waar de aangesloten corporaties zich achter hebben gesteld. Daarnaast heeft platform EnergieTransitie het programma ‘Meer met Minder’ opgesteld waar de volgende concrete maatregelen worden genoemd die voor woningcorporaties van belang kunnen zijn:

Per 2008 wordt het energielabel verplicht op mutatiemomenten (verkoop/verhuur). Subsidieregeling voor stimulering van duurzame energieopties in de bestaande bouw (zonneboilers, warmtepompen en zon-PV). Normstelling aan de energieprestatie van bestaande gebouwen verkennen, juridische implicaties. Afspraken met woningbouwcorporaties over verbetering van de energieprestatie van huurwoningen. Woningwaarderingsstelsel aanpassen per 2009. Overige aanpassingen aan de huurregelgeving worden verkend. Verruiming EIA voor energiebesparing in gebouwen.

In het werkprogramma staat dat het plan betrekking heeft op woningen en utiliteitsbouw, toch worden de beoogde resultaten in termen van aantal woningen geformuleerd. Door de uitvoering van het plan zullen tot 2011 ongeveer 500.000 en vanaf 2012 jaarlijks 300.000 woningen 20% à 30% energiezuiniger gemaakt worden. In totaal moeten dan 3,2 miljoen woningen worden aangepakt tot en met 2020. Dat vraagt wel een zeer grote inspanning van verhuurders en een heel hoog percentage deelnemers in de koopsector.

- 29 -


H.W.W. HARTMAN

“Om 20% tot 30% besparing te realiseren moet een woning ongeveer twee labelklassen verbeteren.” [Menkveld, 2007] De meeste energiewinst is te halen in de woningen met label C of slechter. Wanneer er van uitgegaan wordt dat woningen niet verder verbeterd hoeven te worden dan label B, is deze aanpak in potentie van toepassing op ca. 5,6 miljoen woningen waarvan er in 2020 door sloop nog 5,2 miljoen over zijn. Daarvan zijn er ca. 2 miljoen in bezit van verhuurders. De woningcorporaties kunnen energiebesparing grootschalig realiseren in combinatie met renovatie. In het werkprogramma staat dat het kabinet met de corporaties apart afspraken wil maken. [Menkveld, 2007] In de bestaande woningvoorraad is het mogelijk om een flinke CO2 reductie te behalen. Woningcorporaties bezitten 2,4 miljoen woningen in Nederland. Huishoudens zijn verantwoordelijk voor een aanzienlijk deel van de CO2 uitstoot (figuur 3.7). Nederland veroorzaakte in 2002 een CO2 emissie van circa 175 miljoen ton. Het aandeel van gebouwen in die emissie was 35%, oftewel 60,5 miljoen ton. Deze emissie wordt voornamelijk veroorzaakt door de verbranding van aardgas, hiermee wordt warmte en elektriciteit opgewekt. De uitstoot van huishoudens komt neer op ongeveer 19% oftewel 32 miljoen ton CO2 per jaar. [OFW woondiensten, 2006]

Figuur 3.7 CO2 uitstoot Nederland verdeeld over sectoren – totale uitstoot 175 miljoen ton Bron: OFW woondiensten, 2006

Figuur 3.8 CO2 uitstoot van een gemiddeld huishouden in Nederland – gem. 5 ton CO2 uitstoot Bron: OFW woondiensten, 2006

3.2.3 Prosperity Volgens de ‘Quadruple P’ vallen onder Prosperity de onderwerpen; winst, transparantie, betaalbaarheid en eerlijkheid. Het gaat hierbij om de bedrijfseconomische effecten van duurzaam handelen. Door woningcorporaties wordt veel geïnvesteerd in duurzaam bouwen en energiebesparing. Dit levert voor huurders financieel voordeel op. Er is echter een spanningsveld: de kosten van duurzaam bouwen en energiebesparende maatregelen zijn voor rekening van de woningcorporaties. De besparing die dit oplevert komt geheel ten gunste van de huurder. In het huidige stelsel is het niet altijd mogelijk een huurverhoging door te voeren, nadat er een verbetering heeft plaats gevonden. Dit brengt de betaalbaarheid voor een corporatie onder druk waardoor er niet altijd de gewenste maatregelen doorgevoerd worden. Vanuit het oogpunt van waardeontwikkeling kan er gesteld worden dat wanneer men investeert in het energetisch verbeteren van woningen dat de verkoopwaarde van woningen kan worden verhoogd. Daarnaast investeert men indirect (of direct) in leefbaarheid van de - 30 -


H.W.W. HARTMAN

desbetreffende wijk, Gilles de Rooij noemde dit het ‘het investeren in de negatieve spiralen voor de toekomst’. [Rooij, 2008] De waardeontwikkeling van woningen kan inzichtelijk gemaakt worden door de WOZ waarden van verschillende opeenvolgende jaren tegen elkaar weg te zetten. Hieruit kun je aflezen of de maatregelen ook het gewenste effect hebben op de gewenste waardeontwikkeling van het vastgoed. Prospertiy heeft ook een directe link met het woonlastenverhaal wat in paragraaf 3.2.1 uiteen is gezet onder People. Het aangegeven spanningsveld waar corporaties mee om moeten gaan is tevens het spanningsveld tussen Posperity en People. Enerzijds wil een corporatie investeren om de energetische kwaliteit te verbeteren en de woonlasten te verlagen, anderzijds wil zij geheel of deels de investering terug krijgen via de huur. Daarnaast wil zij de bereikbaarheid voor kwetsbare groepen blijven garanderen en kunnen de huren niet al te veel stijgen.

3.2.4 Project Volgens de ‘Quadruple P’ vallen onder Project de onderwerpen; ruimtelijke kwaliteit, relaties door de schalen, diversiteit, stevigheid en schoonheid. Het gaat er hierbij om in een Project de kwaliteiten van People, Planet en Prosperity te verbinden met elkaar. Het is van groot belang om alle verschillende invalshoeken mee te nemen binnen een project. Hierdoor wordt voorkomen dat er keuzes worden gemaakt die voor een andere invalshoek negatief uit kunnen pakken. Voor het beleid wat gemaakt wordt is het dan ook van belang om vanuit de verschillende invalshoeken analyses te maken op wijk-, complexen verhuureenheidniveau. Deze analyses moeten gecombineerd worden met elkaar om tot de juiste beslissingen te komen wat er energetisch gezien met de voorraad moet gebeuren. Samenvattend zijn er de volgende invalshoeken te onderscheiden m.b.t. het verbeteren van de energetische kwaliteit:

CO2 reductie; samenhangend klimaat en milieu. Woonlasten; samenhangend keuze vrijheid, betaalbaarheid, verhuurbaarheid en waardeontwikkeling. Verwachtingen (van o.a. politiek en huurders); samenhangend transparantie/communicatie en imago. Technische mogelijkheden gebouwen; samenhangend beheerbaarheid, degelijkheid, materiaal, gezondheid, veiligheid en comfort.

De samenhangende begrippen zijn direct te koppelen aan de bijbehorende invalshoek, dit betekent niet dat de andere invalshoeken niet mee genomen moeten worden. Het blijft zaak dat er gekeken wordt van de gehele ‘Quadruple P’.

3.3

Praktijkvoorbeelden

In deze paragraaf worden enkele praktijkvoorbeelden besproken van verschillende corporaties. Hierbij zullen de verschillende invalshoeken terugkomen zoals CO2 reductie benadering, woonlasten benadering e.d.

3.3.1 Oost Flevoland Woondiensten (OFW) Oost Flevoland Woondiensten (OFW) heeft een bezit van 4.600 woningen, winkelpanden, garages e.d. De missie van OFW luidt: “Het bieden van een kansrijke woon- en leefomgeving voor mensen die zwak staan op de woningmarkt in de gemeente Dronten.” [www.ofw.nl – 27-02-08] OFW was één van de eerste corporaties die actief aan de slag is gegaan met duurzaamheid in de sociale woningbouw. OFW heeft aangegeven dat zij duurzaam willen ondernemen, waaronder zij verstaan: - 31 -


H.W.W. HARTMAN

“Voor OFW betekent duurzaam ondernemen dat OFW met alles wat zij doet zich haar maatschappelijke verantwoordelijkheid realiseert en dat zij met name alert is op de meerjareneffecten van haar handelen op de samenleving waarbij de effecten op het milieu zeker goed worden meegewogen.” [OFW woondiensten, 2006] OFW richt zich grotendeels op de stijgende woonlasten van huurders. Zij geven aan dat de toenemende energielasten een steeds groter beslag leggen op het inkomen van huurders met een smalle beurs. Daarbij komt dat huurprijzen, voor zover huurders voor huurtoeslag in aanmerking komen, inkomensafhankelijk zijn. De energieprijzen zijn daarentegen voor iedereen, afhankelijk van het gebruik, gelijk. De consequentie is dat de energielasten een steeds grotere druk leggen op het besteedbare inkomen.

Figuur 3.9 Huur en energielasten per maand Bron: OFW woondiensten, 2006

Figuur 3.10 Woonlasten bij een inkomen van €18.000 (meerpersoonshuishouden, incl. huurtoeslag) Bron:OFW woondiensten, 2006

Figuur 3.10 geeft duidelijk weer wat het effect is van de stijgende energielasten op de totale woonlasten van een huurder. Een meerpersoonshuishouden met een inkomen van €18.000 die een doorzonwoning uit de jaren ’70 huurt die niet geïsoleerd is, is meer aan energielasten kwijt dan aan huurlasten. Vanaf 2006 worden alle huurwoningen van OFW aangeboden met een ESCN-Energie prestatie label. Door naast de huurlasten de energielasten goed in beeld te brengen voor de huurder kan er beter gestuurd worden op de woonlasten (en niet alleen op de huurlasten). Enkele belangrijke punten in het beleid van OFW met betrekking tot het sturen op woonlasten zijn:

“Voorlichting consument bij aanbieden nieuwe huurwoning en bij verkoop van woningen (verplichting EG; deze verplichting geldt overigens pas op het transactiemoment). Voorlichting consument over totale woningaanbod via woonkrant.

- 32 -


H.W.W. HARTMAN

Voorlichting consument over eigen (stook)gedrag. Voorlichting over het effect woningverbetering. Huurbeleid, label E, F, G: 0,5% minder huurverhoging. Meten energetisch en milieueffect energiebesparende maatregelen. Prioriteitsstelling / actualisatie strategisch beleidsplan.” [OFW woondiensten, 2006]

Het strategisch voorraadbeleid is aangepast zodat woningen met een ongunstig energielabel versneld kunnen worden gemoderniseerd of aangepast, dit is met name in de beheerplannen opgenomen. Daarnaast worden woningen zo gemoderniseerd dat ze minimaal een B-label krijgen. Uiteindelijk zal er per complex/woning bekeken worden of er een huurverhoging wordt doorgevoerd, hierbij is het van belang dat de uiteindelijke woonlasten na de huurverhoging gelijk zullen blijven of dalen.

3.3.2 Woonbron Woonbron is een woningcorporatie in de regio Rotterdam verdeeld over 7 verschillende vestigingen. De missie van Woonbron luidt: “Woonbron biedt in de rol als coproducent een brede klantengroep een thuis en keuzemogelijkheden in een vitale stad, met uiteenlopende aantrekkelijke woonmilieus. Wij staan garant voor die klanten, die ons nodig hebben.” [www.woonbron.nl – 07-03-08] Woonbron verstaat onder duurzaamheid “iets maken wat niemand ooit meer kwijt wil…” [Siderius, 2007b]. Het beleid van Woonbron richt zich vooraal op grootschalige aanpak van de gebouwde omgeving, en daarbij het terugdringen van de CO2 uitstoot. Op 5 juli 2007 hebben de wethouders van Wonen en Ruimtelijke ordening en Haven, Economie en Milieu en de voorzitter van de Raad van Bestuur van Woonbron een samenwerkingsconvenant energietransitie gebouwde omgeving binnen het Rotterdam Climate Inititiative (RCI) ondertekent. In dit convenant komt naar voren dat Rotterdam en Woonbron de energietransitie in nauwe samenwerking en met kracht willen realiseren in de regio. “Stad en woningcorporatie gaan daarom voor een ambitieniveau dat uitstijgt boven dat van het Rijk en de Europese Unie: geen 2%, maar 3% CO2-reductie per jaar, oplopend tot een totale reductie van 50% in 2025. Om deze ambitieuze doelstelling te halen, hebben zij een concreet samenwerkingsprogramma opgesteld en financieel commitment gegeven. Daarnaast blijft ieder natuurlijk zijn eigen verantwoordelijkheid nemen.” [Convenant, 2007] In het algemeen kader van de samenwerking worden de concrete doelen aangegeven waar de partijen zich aan moeten houden. Voor Woonbron geld dat er een CO2 reductie gehaald dient te worden van ten minste 3% per jaar (rekenend vanaf 2008), oplopend tot een totaal van 50% reductie in 2025. Een en ander is mede afhankelijk van sectorafspraken met de rijksoverheid en het wegnemen van belemmeringen in de weten regelgeving van het rijk op het gebied van het huurrecht, huurtoeslagstelsel e.d. De stimulerende voorwaarden die Aedes heeft aangegeven, waar ook Woonbron achter staat, zijn:

“In het woningwaarderingstelsel wordt vooral voor kleine woningen beter rekening gehouden met de mate van energiebesparing in een woning. De huurtoeslaggrens, bijvoorbeeld voor groeikernen, zal een huurverhoging na energiebesparende maatregelen niet belemmeren. Mits aantoonbare verbetering (energiebesparing, woonlasten) valt te realiseren, mag de huidige 70-procenteis voor toestemming van bewoners geen belemmering vormen.” [Aedes, 2007]

- 33 -


H.W.W. HARTMAN

De grootschalige toepassing van industriële restwarmte in Rotterdam (en omgeving) is een van de belangrijkste pijlers van het CO2-reductieprogramma van Woonbron. Woonbron zal gemiddeld per jaar tenminste circa 600 woningen aansluiten op restwarmte in de periode 2008-2018. Dit getal is inclusief Hoogvliet, waar reeds industriële restwarmte wordt toegepast. De huurverhoging, na het verbeteren van de energetische kwaliteit van een woning, zal maximaal 75% tot 100% zijn van de berekende gemiddelde besparing van bewoners op de energierekening. Het financiële commitment houdt in dat de onrendabele top (op basis van voorcalculatie), na aftrek van eventuele subsidies van anderen, gedeeld wordt door gemeente en Woonbron in een 50%-50% verhouding. Daarnaast is het financieel rendabele deel van de projectkosten en de eventuele exploitatierisico’s voor rekening van Woonbron. Er is wel een afspraak gemaakt dat beide partijen zich inzetten om projectsubsidies van provincie, Rijk of EU te verkrijgen. Woonbron heeft aangegeven hoe zij de besparing van 3% CO2 per jaar tot uiteindelijk 30% CO2 in 2017 wil bereiken. Met het autonome beleid moet een besparingspotentieel van 5% in 10 jaar behaald kunnen worden. Door de inzet van groene stroom telt men eenmalig een 3% CO2 reductie op. Door middel van het nieuwe beleid waarbij bouwkundige en installatietechnische ingrepen worden genomen moet 12% CO2 reductie in 10 jaar behaald kunnen worden. Het overige besparingspotentieel moet uit innovatieve technieken behaald kunnen worden. De innovatieve technieken worden vanaf 2011 meegerekend binnen de besparingsopbouw (figuur 3.11).

Figuur 3.11 Besparingsopbouw 2008-2017 Woonbron Bron: Siderius, 2007b

Op 25 maart 2008 heeft Woonbron ook een convenant getekend met de stichting Natuur & Milieu en de Woonbond. Dit convenant zorgt voor een samenwerking van de verschillende partijen op het gebied van milieu, gezondheid, woonlasten en bewonersparticipatie. De energiebesparing binnen het convenant is gelijk aan de hierboven benoemde energiebesparingdoelstelling. Naast energiebesparing zijn concrete afspraken vastgelegd op de thema's duurzaam materiaalgebruik, duurzaam renoveren en slopen en het verbeteren van het binnenklimaat in een woning. Ook de betrokkenheid van bewoners is vastgelegd. Zo geeft Woonbron de huurders het recht van initiatief, waarmee ze zelf voorstellen kunnen doen om energiemaatregelen te treffen. Huurverhogingen zullen niet hoger zijn dan 75% van de gemiddelde besparing op de energierekening van bewoners.

3.3.3 De Alliantie De Alliantie beheert een woningvoorraad van circa. 60.000 woningen. Dat gebeurt vanuit vier regiokantoren in Almere, Amersfoort, Hilversum en Amsterdam. De concernstaf is gevestigd in Huizen. - 34 -


H.W.W. HARTMAN

De Alliantie is één van de weinige corporaties die duurzaamheid als maatschappelijk doel heeft geformuleerd. De maatschappelijke doelen van de Alliantie zijn: 1. “Maatschappelijke huisvesting 2. Vitaliteit van wijken 3. Toegankelijkheid van de woningmarkt (voor de lage inkomens, starters doorstroming etc.)

4. Duurzaamheid, voornamelijk gericht op energiebesparing” [Senternovem, 2007a] De achtergrond om de energieprestatie van de woningvoorraad als vierde maatschappelijke doelstelling in het beleid op te nemen waren; de energierekening maakt onderdeel uit van de woonlasten, de energierekening heeft invloed op de huurinkomsten, er is veel maatschappelijke aandacht en politieke prioriteit voor beperking van de CO2 uitstoot en duurzaamheid en de woningvoorraad moet minder afhankelijk worden gemaakt van de schaarser wordende fossiele brandstoffen. [Pel, 2007a] De alliantie heeft 4 verschillende doelstellingen opgesteld vanuit het perspectief van het antwoord aan de samenleving. Vanuit dat perspectief zijn er 4 mogelijkheden: 1. “De Alliantie gaat mee: Aedes spreekt in het bod aan de samenleving over een reductie CO2 uitstoot uit de verbranding van aardgas van 20%, de Alliantie committeert zich aan dit bod. 2. De Alliantie gaat mee en toept: niet 20% besparing vanuit verbranding aardgas, maar 20% op het gemiddelde energieverbruik per m2 woonruimte in de Alliantievoorraad. De focus op aardgas kan tot suboptimalisatie leiden, bijvoorbeeld het installeren van elektrische boilers. 3. De Alliantie toept over: doelstelling wordt besparing van 25% op gemiddeld energieverbruik per m2 in de Alliantievoorraad

4. De Alliantie toept dubbel over: doelstelling wordt besparing van 30% op gemiddeld energieverbruik per m2 in de Alliantievoorraad.” [Pel, 2007a] W/E advies heeft aan de hand van het huidige investeringsprogramma (bestaand bezit, nieuwbouw, sloop en verkoop) berekend wat de mogelijkheden zijn voor de Alliantie. Hieruit kwam naar voren dat alle 4 perspectieven tot de mogelijkheden behoren. Het vierde perspectief (30% besparing) vergt echter zoveel inspanningen binnen het beleid van de Alliantie dat dit de zwaarst wegende maatschappelijke doelstelling zou worden. De Alliantie heeft gekozen voor de streefbesparing van 25% op het gemiddelde energieverbruik per m2 Alliantiebezit per periode van 10 jaar. Om effectief met het budget om te gaan heeft de Alliantie in samenwerking met W/E advies de BARe ontwikkeld. De BAR is in het vastgoed een bekende manier van rekenen; het Bruto Aanvangsrendement op een investering. Met de BARe wordt de effectiviteit van een investering in energiebesparende maatregelen uitgerekend op basis van de daling van de energierekening. BARe is het Bruto Aanvangs Rendement op een investering in energiebesparende maatregelen en wordt als volgt berekend: BARe = besparing energielasten 1e jaar / (meer)investering * 100

- 35 -


H.W.W. HARTMAN

Tabel 3.3: Kostenkentallen (inclusief BTW) nieuwbouw en bestaande bouw Spoor Nieuwbouw

Maatregel EPC 0,8 → 0,6 EPC 0,8 → 0,4

Kosten 25 €/m2 100 €/m2

Opmerking Kan evt. zonder WKO Effect WKO hierin verdisconteerd

Bestaand Projectmatig

Stap bij ingreep minimaal 2 labels; doel minimaal ‘B’

15.000 €/won

De startpositie is qua meerkosten minder relevant dan het doel: Verbeteren van een slecht (G,F) label is relatief kosteneffectiever. Besparing met de 2 klassenstap ca 33%. N.B. Met enkel de energetische aanpak worden in de praktijk vaak andere ingrepen ‘logisch’ meegetrokken tot een aanzienlijk hoger niveau (vb. €50.000). Deze ingrepen zijn als niet puur energetisch aangemerkt en daarom in dit verband niet beschouwd

Bestaand Planmatig

Vloerisolatie Gevelisolatie binnen Gevelisolatie buiten Spouwisolatie Dak schuin Dak plat Beglazing (HR++) CR VR verv HR HR → HR107

25 €/m2 95 €/m2 120 €/m2 90 €/m2 55 €/m2 15 €/m2 120 €/m2 250 € 60 €

Zonneboiler (incl.)

3000 €

Zonneboiler (col.) Zonnestroom Warmtelevering WKO Wind

1250 €/m2 6 €/Wp p.m.

Duurzame energie

-

Meerkosten t.o.v. normaal dubbel glas 40 €/m2 Meerkosten indien al ketelvervanging voorzien Meerkosten indien al ketelvervanging voorzien

CA. 660 €/m2 Niet Meer Dan Anders (NMDA) Minimaal neutraal Weinig marktervaring, kostenniveau PV?

Bron: Donze, 2007 Tabel 3.4: Kosteneffectiviteit per maatregel Maatregel € / kg CO2 HR-toestel → HR107 0,6 CR/VR toestel vervangen door HR 0,7 Dak plat isolatie 1,1 Spouwisolatie 2,2 Beglazing (enkel → HR++) 3,4 Dak schuin 3,9 Vloerisolatie 4,7 EPC 0,8 → 0,6 6,6 Gevelisolatie buiten 10,7 Zonneboiler 11,2 EPC 0,8 → 0,4 13,2 Gevelisolatie buiten 13,5 Beglazing (dubbel → HR++) 14,0 Zonnestroom, PV 14,1 Projectmatig 23,8 *) gebaseerd op basis van meerkosten in reeds geplande ingreep

BARe5 60,7*) 55,6*) 35,6*) 16,7 11,1*) 9,7*) 8,0 5,9 3,5 3,4 2,9 2,8 2,7 2,9 1,6

Bron: Donze, 2007

3.3.4 Staedion Staedion behoort tot de tien grootste woningcorporaties van Nederland en is daarnaast de grootste woningcorporatie in Den Haag. Zij hebben een bezit van 33.000 woningen en 3.500 bedrijfsruimten, winkelpanden, garages en parkeerplaatsen. De missie van Staedion luidt: “Staedion biedt wonen op maat en werkt aan een veilige en leefbare stad en regio. Wij realiseren wensen van vandaag en morgen en treden onze klanten open en actief tegemoet. Zij zijn voor ons de bron van inspiratie.” [Staedion, 2002]

- 36 -


H.W.W. HARTMAN

Staedion vindt het één van hun taken om een bijdrage te leveren aan duurzaamheid en een schoon milieu. De investeringen worden daarom binnen dit gebied op vier maatregelen gericht: “Energiebesparende maatregelen in de bestaande woningvoorraad De inzet van innovatieve energiebesparende technieken Gebruik van FSC-hout bij renovatie, nieuwbouw en drukwerk Hergebruik van materialen bij sloop.” [www.staedion.nl – 26-02-08] Om een duidelijk ‘milieukader’ te bieden aan de medewerkers van Staedion, om inzichtelijk te krijgen waar Steadion op milieugebied voor staat, als communicatief middel naar verschillende actoren (huurders, gemeente, collega-corporaties etc.), als richting voor de komende jaren en als aanjaagfunctie heeft Steadion een milieubeleidsplan opgesteld. Het milieubeleidsplan van Staedion kan vanuit het ondernemingsplan als volgt worden beschreven: “Staedion heeft de ambities om duurzame prestaties na te streven in ‘zo schoon als mogelijk’ het beheren van de woningvoorraad.” [Staedion, 2007] “Staedion bevordert de kwaliteit van wonen. We zijn betrouwbaar, vernieuwend, oplossingsgericht, maatschappelijk betrokken, milieubewust en ondernemend. We investeren onze winst in betaalbare nieuwe woningen en een goede leefomgeving.” [Staedion, 2007]

Het milieubeleid van Staedion staat niet op zichzelf. Het is naar eigen zeggen in grote mate volgend op internationale, nationale en lokale ontwikkelingen op dit gebied. Het milieubeleidsplan is volgens drie thema’s opgesteld; duurzaamheid, leefbaarheid en gezondheid. Om meer in een concrete vorm invulling aan deze thema’s te geven zijn er tien verschillende speerpunten met verschillende ambities benoemd (tabel 3.5). Tabel 3.5 Relatie tussen speerpunten en thema’s [+ Normale relatie, +++ sterke relatie, 0 neutraal] Bijdrage aan thema

Duurzaamheid

Leefbaarheid

1. Duurzaam bouwen en renoveren 2. Reductie energiegebruik en CO2-emissie 3. Duurzaam onderhouden 4. Minder hinder van geluid 5. Duurzaam waterbeheer 6. Betrekken van huurders bij het beheer van de woning 7. Gezond binnenmilieu 8. Grondsanering en archeologisch erfgoed behoud 9. Interne milieuzorg 10. Luchtkwaliteit

+++ +++ ++ 0 + 0

+ 0 0 +++

Gezondheid en veiligheid + 0 + +

+++

+

+ +

+ 0

+++ +

+

0

0 ++

Bron: Staedion, 2007

Staedion heeft een doelstelling van 20% CO2 reductie ten opzicht van 2008. Daarnaast moet er binnen de woningvoorraad een aandeel van 20% duurzame energie in 2020 zijn. De doelstellingen komen neer op een energiebesparing van 2% per jaar. Om grip te hebben op de 20% CO2 reductie heeft Staedion een programma van eisen voor de bestaande bouw ontwikkeld. “In het onderhoudsbeleid krijgt milieu een vooraanstaande rol teneinde milieubelasting te minimaliseren. Integraal ketenbeheer is daarbij het uitgangspunt, met een focus op duurzaamheid en lage onderhoudskosten.” [Staedion, 2002]

- 37 -


H.W.W. HARTMAN

Het programma van eisen voor de bestaande bouw is onderverdeeld in 4 ambitieniveaus. Ieder ambitieniveau komt overeen met een bepaalde strategie. Ambitieniveau Ambitieniveau Ambitieniveau Ambitieniveau Ambitieniveau Ambitieniveau

1a 1b 2 3 4

Duur tot sloop (exploitatieduur) 5 jaar 10 jaar 15+ jaar 25 jaar 25+ jaar

Strategie Afbouwen Instandhouden Consolideren Doorexploiteren Herstructureren

Afbouwen (1a) 5 jaar Hier wordt een minimaal pakket aan maatregelen aangeboden, alleen beheersmaatregelen zijn hierbij van toepassing. Instandhouden (1b) 10 jaar Deze strategie betekent vooral behoedzaam investeren, verbetering van kwaliteit is hierbij niet van toepassing of het zal beoordeeld moeten worden uit het oog van de beperkte levensduur. Consolideren (2) 15+ jaar Het accent bij deze strategie ligt op onderhouden. Optimaliseren binnen bestaande kaders. Exploitatie verbeterend/verlengend indien dit past binnen de vastgestelde kaders (huurprijsniveau, doelgroep, rendabel). Doorexploiteren (3) 25 jaar “Doel: verlengen van de theoretische levensduur door het verbeteren van de aansluiting van het product op de behoefte op de langere termijn.” [Staedion, 2002] Er zijn verschillende maatregelen binnen deze strategie mogelijk; verbeteren van de uitstraling van het complex, aanpassing van de woningplattegronden, technische maatregelen, energiemaatregelen (energieverbruik optimaliseren), binnenmilieu maatregelen, verhogen veiligheid. Onder de maatregel energiemaatregelen staat het volgende genoemd:

“Isolatiemaatregelen in principe Rc > 3 K/W/m2 (>2,5) nastreven (gevelisolatie, dakisolatie (of combineren met onderhoudsmomenten), isolatie b.g.-vloer). C.V. met afweging optimalisering rendement, regelbaar per vertrek. Bij collectieve c.v. afweging rendement, individuele bemetering verbruik, afweging wijzigen in individueel systeemkeuze bij vervanging ketel. Toepassing alternatieve bronnen voor (tapwater)verwarming.” [Staedion, 2002]

Herstructureren (4) 25+ jaar Bij herstructureren is er de mogelijk om het casco te hergebruiken, hierbij moet de nieuwe situatie concurrerend zijn met nieuwbouw. De maatregelen komen in grote mate overeen met het programma van eisen voor nieuwbouw situaties. Voor elk ambitieniveau is er een programma van eisen opgesteld, waarin verschillende onderhoudsaspecten worden beschreven. Naast deze onderhoudsaspecten staan er een viertal niveaus beschreven; wettelijk minimum, basisniveau 1, hoger niveau 2, hoogste niveau 3. Per complex dan wel verhuureenheid moet gekozen worden op welk niveau de aanpassing gaat plaats vinden. Binnen het programma van eisen is er rekening mee gehouden dat des te langer de exploitatieduur nog is des te meer rekening met duurzame maatregelen wordt gehouden. De heer Kabbaj gaf aan dat er in de praktijk pas vanaf ambitieniveau 3 rekening wordt gehouden met duurzaamheid. [Kabbaj, 2008]

- 38 -


H.W.W. HARTMAN

Per project wordt gekeken welk ambitieniveau er volgens het beleid aan het complex hangt. Vanuit daaruit worden de mogelijkheden bekeken en het niveau van ingreep bepaald. Door deze twee momenten binnen het beleid van Staedion probeert men de meest effectieve maatregelen per project toe te passen.

3.3.5 WonenBreburg Woningcorporatie WonenBreburg heeft bijna 30.000 woningen verdeeld over Breda en Tilburg. “WonenBreburg is een regionale volkshuisvester die zekerheid in wonen biedt voor al zijn huurders. De klant centraal, zo luidt ons motto. We besteden bijzondere aandacht aan lage(re) inkomensgroepen, studenten, ouderen, mensen met beperkingen en mensen die zorg en begeleiding nodig hebben. WonenBreburg maakt zich sterk voor de ontwikkeling en het behoud van goed bewoonbare buurten en wijken in de regio waar wij actief zijn.” [www.wonenbreburg.nl – 05-03-08] De bovenstaande missie van WonenBreburg is gestoeld op de volgende kernwaarden: 1. Zekerheid in wonen 2. Ongedeelde stad 3. Maatwerk en een tevreden klant 4. Regionale schaal 5. Betrouwbaar, aanspreekbaar en consciëntieus 6. Samenwerkingsbereid 7. Innovatie, zorg voor het milieu en oog voor architectuur Voor WonenBreburg zijn energiebesparing en energielastenbeheersing belangrijke beleidsthema’s. Het implementeren van dit beleid gebeurt bij WonenBreburg in de vorm van een tweetrapsraket. Trap 1: De eerste trap is het uitvoeren van het reguliere beleid. Aan de hand van EPA’s die in de afgelopen jaren zijn opgesteld, bekijkt WonenBreburg welke maatregelen complexbreed getroffen kunnen worden om de beleidsdoelstellingen in te vullen. De beleidsdoelstellingen worden in het strategisch voorraadbeleid van WonenBreburg vastgelegd. Trap 2: Als de ambities van het reguliere beleid gehaald zijn, komt de tweede trap in de aanpak. Per woning wordt er bekeken of er nog meer energiebesparing haalbaar is. Als er energiebesparende maatregelen blijken te zijn die nog niet uitgevoerd zijn, maar die wel energetische en financieel gunstig zijn, kunnen die als nog toegepast worden. “Binnen het huidige strategisch voorraadbeleid heeft WonenBreburg voor 25 miljoen euro aan energiebesparende maatregelen voorgesteld. Hiervan is ongeveer 20 miljoen onrendabel, de rest wordt terugverdiend door bij mutaties huurverhogingen door te voeren.” [Senternovem, 2007b] WonenBreburg zal per project bekijken wat de mogelijke extra maatregelen zijn m.b.t. energetische kwaliteitsverbetering. Hierdoor kunnen zij een goede afweging maken wat goed is voor People, Planet, Prospertity en uiteindelijk het gehele Project.

3.4

Samenvattend

Duurzaamheid en duurzame ontwikkeling zijn thema’s die tegenwoordig een prominente plaats innemen op elke beleidsagenda. Steeds meer bedrijven spelen in op de maatschappelijke-, socialeen duurzaamheidvraagstukken en noemen zich maatschappelijk verantwoorde ondernemers. Corporaties zijn al maatschappelijke ondernemingen, integratie van duurzaamheid in het beleid maakt het tot een duurzame maatschappelijke onderneming. Bij het duurzaam ondernemen gaat het vooral om de - 39 -


H.W.W. HARTMAN

evenwichtige samenhang tussen de vier eerder genoemde domeinen, ofwel People, Planet, Prospertihy en Project. Over het algemeen kunnen de activiteiten en ontwikkelingen in de bedrijfsvoering bij corporaties niet als duurzaam worden bestempeld (paragraaf 3.1). Echter er zijn tal van bewegingen die in de duurzame richting duiden, zie de verschillende praktijkvoorbeelden. Er is een verandering gaande van een taakgerichte, uitvoerende instantie richting een professionele duurzame onderneming. Bij duurzaam ondernemen is het van belang dat er vanuit verschillende invalshoeken wordt gekeken naar duurzaamheid. Naast de milieukwaliteiten worden ook de sociale, ruimtelijk en economische kwaliteiten meegenomen. Door het zoeken naar een evenwicht tussen deze verschillende invalshoeken komt er een confrontatie tussen verschillende doelstellingen/ambities aan bod. Een integrale benadering bevordert het evenwicht in het verbeteren van de energetische kwaliteit in totaal. De verschillende praktijkvoorbeelden geven aan dat vaak één invalshoek de leidraad vormt vanuit een uitgesproken ambitieniveau dan wel doelstelling. Het vormen van een ambitieniveau dan wel doelstelling vanuit één invalshoek is een mogelijkheid. Het voordeel hiervan is dat er een eenduidige communicatie mogelijk is waarvoor de corporatie staat. Wel zullen de andere invalshoeken meegenomen moeten worden bij beslissingen, met betrekking tot het energetisch verbeteren van de bestaande woningvoorraad. Wordt dit niet gedaan en worden de beslissingen slechts vanuit één invalshoek genomen kan dit leiden tot verkeerde investeringsbeslissingen. Zo kan een corporatie voor een complex dat wordt gerenoveerd op basis van CO2 reductie besluiten om de schil niet te verbeteren maar alleen installatietechnische verbeteringen aan te brengen. Op die manier kan immers relatief gemakkelijk het CO2 reductiepercentage worden behaald. Echter het complex wordt gerenoveerd met het oog op verdere exploitatie van bijvoorbeeld nog minimaal 40 jaar. Met dat perspectief zou het veel logischer zijn om juist wel de schil te verbeteren. Met dit voorbeeld wordt aangegeven dat het van essentieel belang is een balans te vinden tussen de verschillende invalshoeken van de ‘Quadruple P’. Als er naar de verschillende invalshoeken wordt gekeken, puur vanuit het energetisch verbeteren van de woningvoorraad kunnen grofweg de volgende invalshoeken onderscheiden worden:

CO2 reductie; samenhangend met klimaat en milieu. Woonlasten; samenhangend met keuze vrijheid, betaalbaarheid, verhuurbaarheid en waardeontwikkeling. Verwachtingen (van o.a. politiek en huurders); samenhangend met transparantie/communicatie en imago. Technische mogelijkheden gebouwen; samenhangend met beheerbaarheid, degelijkheid, materiaal, gezondheid, veiligheid en comfort.

Vanuit de verschillende invalshoeken is het belangrijk een goede balans te vinden zodat de er een voordeel voor de corporatie en voor de huurder behaald kan worden. Daarnaast is er algemeen belang gezien vanuit het klimaat- en milieuvraagstuk.

- 40 -


4.

H.W.W. HARTMAN

Energiescan bestaande woningvoorraad

Zoals in het vorige hoofdstuk besproken zijn er vele invalshoeken om de energetische kwaliteit van de gebouwde omgeving te verbeteren. In dit hoofdstuk wordt de invalshoek vanuit het verlagen van de CO2 uitstoot besproken. Dit omdat er vanuit internationaal tot regionaal niveau gesproken wordt over CO2 reductie. Voor een woningcorporatie is het wel noodzakelijk om vanuit de Quadruple P te kijken om een evenwicht te vinden wat binnen een project de beste oplossing is voor een woningcorporatie, de huurder en het milieu. Doordat er rekening gehouden moet worden met de Quadruple P zal er in dit hoofdstuk ook gesproken worden over woonlastenverlaging en energielabel verbetering.

4.1

Mogelijkheden tot beperking CO2-emissie

De energie-infrastructuur is onderdeel van de energievoorziening welke is opgebouwd uit een viertal elementen (zie figuur 4.1). In de vraag naar warmte en elektriciteit kan worden voorzien door een aantal energiedragers. In de huidige situatie is dit beperkt tot aardgas, warmte en elektriciteit of door lokaal duurzaam aanbod van warmte of elektriciteit (zonneboilers, PV e.d.). In de toekomst kunnen echter ook andere energiedragers een rol gaan spelen: waterstof (H2), synthetisch aardgas (SNG) of synthesegas.

Figuur 4.1 Schematische weergave van de opbouw van de energievoorziening

Vaak geldt dat er verschillende mogelijkheden zijn om energiedragers centraal te produceren. Deze wijze van productie is sterk van invloed op de uiteindelijk aan de energievraag toe te rekenen CO2-emissie. Bij het opwekken van elektriciteit in een kolencentrale komt per eenheid geproduceerde elektriciteit circa twee keer zoveel CO2 vrij als in een gasgestookte centrale. Bij groene stroom uit hernieuwbare bronnen zoals windenergie komt helemaal geen CO2-vrij. Er zijn grofweg twee verschillende mogelijkheden om de CO2-emissie die wordt toegerekend aan de energievraag in de gebouwde omgeving te beperken: 1. Het beperken van de energievraag. 2. Het verlagen van de CO2-inhoud van energiedragers die in de vraag voorzien. Het beperken van de energievraag in de gebouwde omgeving kan door middel van isolatie van gebouwen, via efficiënte conversie zoals HR-ketels, warmteterugwinning e.d. Het betreft hier met name het beperken van de warmtevraag. Bij het verlagen van de CO2 inhoud van energiedragers die in de vraag voorzien, kan een onderscheid gemaakt worden tussen wat op korter en langer termijn gerealiseerd kan worden. Op lange termijn zijn er veel verschillende mogelijkheden voor klimaatneutrale of hernieuwbare energiedragers met een zeer lage energie-inhoud. Op korte termijn is het aantal alternatieven beperkter. Een voorbeeld is het gebruik van restwarmte vanuit de industrie welke de CO2 uitstoot van de energiedragers die in de vraag voorzien kan verlagen.

4.1.1 Beperken van de energievraag bestaande woningbouw Bij het renoveren van bestaande woningen worden, afhankelijk van de beschikbare plaats, het dak, de vloer en de gevel nageïsoleerd. Voor nieuwbouwwoningen geldt dat met de

- 41 -


H.W.W. HARTMAN

huidige bouwconstructies eenvoudig en zonder onoverkomelijke meerkosten geïsoleerd kan worden met een isolatieweerstand van 3,0 of 3,5 m2K/W. Het energiebesparend effect van de dikte van een isolatiepakket is vooral in de eerste centimeters erg groot. In figuur 4.2 is te zien dat de energiebesparing relatief gezien steeds geringer wordt bij toenemende isolatiedikte. Op een bepaald punt wegen de kosten echter niet meer op tegen de baten van energiebesparing en is het niet efficiënt om nog meer in isolatiemateriaal te investeren. Dit punt ligt meestal rond de genoemde waarden van nieuwbouw. Daarbij moet echter rekening worden gehouden met het feit dat daken en vloeren veel goedkoper te isoleren zijn dan gevels. Bij woningen met een relatief groot dak en vloeroppervlak ligt de maximaal haalbare isolatieweerstand dan ook hoger. Mogelijk kan het optimum door daling van de kosten van isolatie verschuiven richting hogere Rc waarden.

Figuur 4.2 Geschematiseerde invloed van isolatiedikte op energiekosten en totale kosten Bron: Menkveld, 2003

Naast isolatie moet aandacht worden besteed aan het glasoppervlak, aangeraden wordt om HR++ glas toe te passen. Naden en kieren kunnen ook zorgen voor veel warmteverlies, dit is te beperken door een goede aansluiting van de onderlinge isolatieplaten, vermijden van kieren bij deuren en ramen. Om condensatie en mogelijke schimmelvorming tegen te gaan is voldoende ventilatie essentieel.

4.1.2 Verlagen CO2 inhoud energiedragers Het verlagen van de CO2-inhoud van energiedragers is op lange termijn mogelijk door de inzet van hernieuwbare of ‘klimaatneutrale’ energiedragers. Hernieuwbare energiedragers worden geproduceerd met behulp van duurzame bronnen: wind, zon en biomassa. Klimaatneutrale energiedragers worden geproduceerd uit fossiele brandstoffen, zoals aardgas of eventueel kolen. De bij de productie van klimaatneutrale energiedragers vrijkomende CO2 wordt afgevangen en duurzaam opgeslagen in de bodem. In een aantal gevallen, zoals bijvoorbeeld voor waterstof (H2) en elektriciteit, is dezelfde energiedrager ook hernieuwbaar te produceren. Naast de nu reeds bekende energiedragers gas, elektriciteit en warmte zijn er in 2030 wellicht nieuwe energiedragers beschikbaar: waterstof, synthese gas en synthetisch aardgas. Al deze energiedragers kunnen als hernieuwbare of als klimaatneutrale energiedragers geproduceerd worden. Figuur 4.3 geeft een overzicht van de verschillende mogelijkheden om hernieuwbare en klimaatneutrale energiedragers te produceren. De productie van klimaatneutrale energiedragers vindt plaats op centraal niveau. De noodzaak tot CO2-afvang maakt dat dit niet op lokaal, dat wil zeggen op woning- of wijkniveau, kan worden toegepast. Hernieuwbare opties kunnen zowel centraal als ook op lokaal niveau worden opgewekt. - 42 -

H.W.W. HARTMAN

Hernieuwbaar

Klimaat neutraal


Figuur 4.3 Schematische weergave van de relatie tussen de productiewijze van energieneutrale energiedragers en de ruimtelijke dimensie. Bron: Menkveld, 2003

Het onderscheid tussen klimaatneutrale en hernieuwbare energiedragers is dat bij de productie van klimaatneutrale energiedragers wel de, in principe eindige, voorraden fossiele brandstoffen worden gebruikt, terwijl hernieuwbare energiebronnen niet afhankelijk zijn van deze energievoorraden. Tevens wordt bij de inzet van klimaatneutrale energiedragers doorgaans wel CO2 geproduceerd dat (vrijwel geheel) wordt afgevangen en opgeslagen, terwijl bij hernieuwbare bronnen geen CO2 wordt geproduceerd. Indien zowel in de warmte als elektriciteitsvraag wordt voorzien met hernieuwbare of klimaatneutrale energiedragers is de potentiële CO2-reductie in de gebouwde omgeving meer dan 90%.

4.1.3 Mogelijke maatregelen energiebesparing In deze paragraaf zullen verschillende maatregelen besproken worden die mogelijk zijn om energiebesparing en CO2 reductie te bevorderen. In enkele gevallen zal het ook gaan om vergaande duurzame maatregelen, waarbij het door de kosten misschien niet haalbaar is. Deze paragraaf geeft geen directe oplossingen maar schetst een beeld van verschillende mogelijkheden. De verschillende maatregelen zijn opgesteld volgens de 3 stappen van de Trias Energetica: 1. Beperk de energievraag 2. Gebruik duurzame energie 3. Indien nodig, gebruik fossiele brandstoffen zo efficiënt en schoon mogelijk De Trias Energetica is in principe zo ontwikkeld dat de stappen elkaar opvolgen. Doordat er naast het beperken van het energieverbruik en het beperken van de CO2 emissie ook de financiële, bouwtechnische en sociale kenmerken een rol spelen zullen de stappen elkaar niet altijd opvolgen. Een combinatie van mogelijkheden binnen de Trias Energetica kan vaak uit energetisch, financieel, bouwtechnisch en sociaal oogpunt het beste resultaat geven.

- 43 -


H.W.W. HARTMAN

1. Beperk de energievraag Het terugdringen van de warmte- en koelbehoefte leidt direct tot een lagere afhankelijkheid van energie en installaties. Installaties kunnen kleiner worden gedimensioneerd. De bouwkundige maatregelen worden daarmee relatief belangrijk, omdat ze de gehele levensduur van de woning meegaan (in tegenstelling tot de installatie) en nauwelijks meer aan te passen zijn. De eerste stap van de Trias Energetica kan onderverdeeld worden in drie aspecten, waarbij mogelijke ingrepen genoemd worden:

Bouwkundig o Omvang en hoofdvorm van het gebouw. o Oriëntatie ten opzichte van de zon. o Isolatie van de bouwkundige schil (vloer, dak, gevel e.d.). o Detaillering koudebruggen. o Verbetering van de luchtdichtheid. o Verhoudingen open en gesloten delen. o Aanwezigheid van zonwering of beschaduwing. Installatietechnisch o Gebruik van installaties met warmteterugwinning uit bijvoorbeeld ventilatielucht of afvalwater. o Besparing op warm tapwater door volumebegrenzers. o Waterbesparende douchekoppen. Gebruik o Het tegengaan van verspilling door bijvoorbeeld alleen die ruimte te verlichten of te verwarmen waar je aanwezig bent. o Het zoveel mogelijk sluiten van ramen en deuren.

2. Gebruik duurzame energie Met duurzame energie worden de niet eindige energiebronnen bedoeld. Veelal vragen deze om bouwkundige randvoorwaarden in het ontwerp die toepassing van duurzame energie nu of in de toekomst mogelijk maken, zoals een gunstige oriëntatie van dakvlakken, gevels en vertrekken, of het in de grond aanbrengen van warmtewisselaars. De natuur biedt een groot scala aan verschillende vormen van duurzame bronnen: Getijdenwerking Verdamping/neerslag Wind Zon Golven Smelten van ijs Oceaanstromingen Verwarming van oceanen Biomassaproductie (groei bomen en planten) Aardwarmte (geothermische energie) Niet al deze bronnen kunnen op gebouwniveau worden gebruikt. Op gebouwniveau wordt voornamelijk gebruik gemaakt van zonne-energie, bodemwarmte en windenergie. Zonne-energie De zon kan op zowel een passieve als op een actieve manier gebruikt worden. Door direct gebruikt te maken van de zonnewarmte en licht wordt het gebouw op een passieve manier verwarmd. Hierbij valt te denken aan zon bewust ontwerpen of de toepassing van serres en/of atria. Belangrijk aspect hierbij is altijd het voorkomen van oververhitting in de zomerperiode. Zonwering en dakoverstekken kunnen daartoe effectieve maatregelen zijn. Een actieve manier om gebruik te maken van zonne-energie is de toepassing van zonnecollectoren of photovoltaïsche cellen (PV-cellen). Zonnecollectoren zetten

- 44 -


H.W.W. HARTMAN

zonnewarmte om in warm (tap)water en PV-cellen zetten zonne-energie direct om in elektriciteit. Bodemwarmte Bodemwarmte wordt meer en meer toegepast in de Nederlandse bouwwereld in combinatie met warmtepompen. Gebouwen die uitgerust zijn met dit installatieprincipe halen de warmte uit een externe bron (bodem of grondwater) en gebruiken deze warmte voor ruimteverwarming en/of warmtapwater bereiding. In de zomermaanden kan dit systeem omgedraaid worden, zodat deze gebruikt kan worden bij de koeling van een gebouw, of kan de bron positief worden ingezet. Het rendement van een warmtepomp kan verder geoptimaliseerd worden door gebruik te maken van een aquifer. In deze watervoerende laag in de bodem wordt het aanwezige grondwater gebruikt als opslagmedium voor energie. In de wintermaanden wordt warmte onttrokken aan deze laag en wordt de koude uit het gebouw tijdelijk opgeslagen in de bodem. In de zomer wordt dit principe omgedraaid. Dit systeem wordt warmte- en koudeopslag genoemd (WKO). Windenergie In het landschap en op zee zijn windturbines een bekend verschijnsel. Op gebouwniveau wordt deze vorm van duurzame energie nog nauwelijks toegepast. Er zijn echter al wel een aantal systemen beschikbaar waarmee in de gebouwde omgeving wind omgezet wordt in elektriciteit. Hierbij worden horizontale of verticale rotoren geplaatst op of bij een gebouw. 3. Efficiënt gebruik van brandstoffen Duurzame energietechnieken kunnen niet altijd in de gehele warmte-/koudebehoefte voorzien, of de pieken in de vraag niet opvangen. Ook komt het voor dat duurzame energietechnieken technisch of financieel niet haalbaar zijn. In die gevallen worden technieken toegepast op basis van fossiele brandstof. Dit dienen dan wel efficiënte technieken te zijn. Hierbij valt te denken aan het toepassen van HR-ketels of energiezuinige ventilatoren. Op het gebied van installaties is nog een groot besparingspotentieel aanwezig. Een goed voorbeeld is de energieverspillende mobiele airco, die veelal ten gevolge van een verkeerd ontwerp (stap 1 – beperk de energievraag) als noodzakelijk wordt geacht om in de zomerperiode een acceptabel leefklimaat te realiseren.

4.1.4 LCA-methodiek Uit de vorige paragrafen blijkt dat er veel mogelijkheden zijn om de energetische kwaliteit van de bestaande woningvoorraad te verbeteren. Echter het daadwerkelijk verbeteren van de energetische kwaliteit van de bestaande woningvoorraad brengt ook een bepaalde milieubelasting met zicht mee. Om de milieubelasting van bouwprojecten vast te stellen, worden verschillende methoden toegepast. De meest systematische methode op dit terrein is de Levenscyclusanalyse (LCA). De LCA biedt een systematische aanpak voor het meten van de uitputting van natuurlijke bronnen en van de uitstoot van (schadelijke) stoffen die gemoeid zijn met producten, processen en diensten. Deze methode berekent de milieubelasting van een materiaal of product, waarbij alle levensfasen van het materiaal of product worden meegewogen: winning van grondstoffen, transport, productieproces, toepassing, gebruik, verwijdering en hergebruik. De LCA methodiek voorkomt dat problemen in een bepaalde fase van de levenscyclus worden afgewenteld naar een andere fase. Zoals bijvoorbeeld de productie van een aluminium auto in plaats van een auto van staal, betekent weliswaar dat het benzineverbruik van de auto verminderd wordt, maar de productie van aluminium kost meer energie dan het produceren van staal. Slechts wanneer er met al deze aspecten rekening gehouden wordt, dan kan men bepalen wat milieuvriendelijker is. Door een LCA op te stellen is het mogelijk om te bepalen of er, gezien vanuit de invalshoek Planet, daadwerkelijk een winst is te bepalen.

- 45 -


4.2

H.W.W. HARTMAN

Energiebesparing in bestaande woningen

Door de CO2 uitstoot te verlagen is het mogelijk de energetische kwaliteit van woningen te verbeteren. Dit heeft als effect dat de woonlasten voor de huurders kunnen dalen en de technische kwaliteit van woningen wordt verbeterd. Bij het verlagen van de CO2 uitstoot in de bestaande woningbouw spelen naast Planet ook People, Prosperity en Project een grote rol. Bij het opstellen van een strategisch voorraadbeleid is het voor een woningcorporatie interessant om de energetische kwaliteiten van haar woningvoorraad te kennen. De huidige energetische kwaliteit en de mogelijkheid om deze te verbeteren kunnen met het EPBD-energielabel op voorraadniveau in beeld worden gebracht. Naast het EPBDenergielabel is het mogelijk een doelstelling te formuleren aan de hand van de CO2 reductie. Door uit te gaan van het verlagen van de CO2 uistoot creëer je een meetbaar begrip. Omdat het bij strategisch voorraadbeleid om planvorming gaat op een hoger abstractieniveau dan de woning, namelijk voorraad of deelvoorraad, kan vaak worden gewerkt met voorbeeldwoningen die representatief zijn voor de voorraad. Door op deze voorbeeldwoningen verschillende energiebesparende maatregelen toe te passen kan een aantal varianten worden doorgerekend met verschillende energiedoelstellingen. Op basis van deze beleidsvarianten maakt de woningcorporatie een keuze voor de in de toekomst gewenste energetische kwaliteit en de daarbij behorende investeringen. Hierbij gaat het om het verlagen van de energievraag in de gebouwde omgeving, het verlagen van de CO2 inhoud van energiedragers wordt hierbij niet meegenomen. Het verlagen van de CO2 inhoud van energiedragers is niet direct toe te schrijven aan woningcorporaties, hierbij spelen verschillende partijen een rol.

4.2.1 Voorbeeldwoningen In de brochure ‘voorbeeldwoningen bestaande bouw’ gepubliceerd door SenterNovem zijn 27 verschillende voorbeeldwoningen voor de bestaande bouw opgenomen. Elke voorbeeldwoning vertegenwoordigt een bepaald deel van de Nederlandse woningvoorraad. Alle voorbeeldwoningen samen omvatten alle bestaande woningen van de Nederlandse woningvoorraad. Dit betekent dat voor de meeste in de praktijk voorkomende bestaande woningen een voorbeeldwoning beschikbaar is. Tabel 4.1 toont alle typen voorbeeldwoningen met daaraan gekoppeld de eigendomsverhouding en een indicatief EPBD-energielabel. Om op strategisch niveau een afweging te kunnen maken welk CO2 reductiepotentieel haalbaar is, moet er een analyse van de voorraad gemaakt worden. Door de voorbeeldwoningen te koppelen aan verbetermaatregelen m.b.t. de energetische kwaliteit van woningen is het mogelijk om een scenario analyse van de woningvoorraad te maken. SenterNovem heeft een zogenoemde digitale energiebesparingsverkenner ontwikkeld, hierdoor is het mogelijk om per ingreep direct te zien wat het effect is op het energieverbruik, de benodigde investering, en de maandelijkse lasten. De resultaten van de energiebesparingsverkenner zijn uitdrukkelijk indicatief. Dat wil zeggen dat de resultaten juist zijn voor de woningen van het type en de grootte zoals die in de energiebesparingsverkenner worden gebruikt (voorbeeldwoningen), uitgaande van het gegeven gemiddelde gas- en elektriciteitsverbruik, en de voor de investeringsberekening gehanteerde kostprijzen. Voor vergelijkbare woningen kunnen deze kenmerken iets afwijken (bijvoorbeeld een woning met een grotere woonkamer) waardoor ook de werkelijke resultaten mogelijk iets afwijken.

- 46 -


H.W.W. HARTMAN

Tabel 4.1 Voorbeeldwoningen verdeeld naar eigendom en energielabel Nr.

Woningtype

1

Grote vrijstaande woning Bouwperiode < 1966 Grote vrijstaande woning Bouwperiode 1966 – 1988 Grote vrijstaande woning Bouwperiode 1989 – 2000 Kleine vrijstaande woning Bouwperiode < 1966 Kleine vrijstaande woning Bouwperiode 1966 – 1988 Kleine vrijstaande woning Bouwperiode 1989 – 2000 Twee-onder-één-kapwoning Bouwperiode < 1966 Twee-onder-één-kapwoning Bouwperiode 1966-1988 Twee-onder-één-kapwoning Bouwperiode 1989-2000 Rijtjeswoning Bouwperiode < 1946 Rijtjeswoning Bouwperiode 1946 - 1965 Rijtjeswoning Bouwperiode 1966 - 1975 Rijtjeswoning Bouwperiode 1976 – 1979 Rijtjeswoning Bouwperiode 1980 – 1988 Rijtjeswoning Bouwperiode 1989 - 2000 Maisonette Bouwperiode < 1966 Maisonette Bouwperiode 1966 – 1988 Maisonette Bouwperiode 1989 - 2000 Galerijflat Bouwperiode < 1966 Galerijflat Bouwperiode 1966 - 1988 Galerijflat Bouwperiode 1989 - 2000 Portiekflat Bouwperiode < 1966 Portiekflat Bouwperiode 1966 – 1988 Portiekflat Bouwperiode 1989 - 2000 Overige flat Bouwperiode < 1966 Overige flat Bouwperiode 1966 - 1988 Overige flat Bouwperiode 1989 - 2000

2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27

Eigendomsverhouding KoopParticuliere Sociale woning verhuur verhuur 91 % 8% 0%

% totale voorraad

EPBD label

3%

E

99 %

1%

0%

2,2 %

D

99 %

1%

0%

2,2 %

B

84 %

12 %

4%

5%

E

91 %

5%

4%

2,3 %

D

99 %

1%

0%

1%

B

68 %

10 %

21 %

6%

F

92 %

3%

6%

4,6 %

D

96 %

4%

0%

2%

C

63 %

16 %

21 %

7,5 %

E

34 %

5%

61 %

10 %

E

50 %

9%

41 %

10 %

E

71 %

3%

26 %

2,5 %

D

51 %

10 %

39 %

7%

D

70 %

4%

26 %

5%

C

36 %

30 %

34 %

3%

D

20 %

13 %

67 %

1,4 %

C

27 %

1%

72 %

0,3 %

C

22 %

19 %

59 %

1,7 %

E

14 %

19 %

67 %

3,2 %

D

21 %

8%

71 %

1,6 %

B

22 %

26 %

52 %

7%

E

13 %

16 %

71 %

2,7 %

C

35 %

14 %

51 %

1,4 %

C

17 %

33 %

50 %

3,4 %

E

13 %

15 %

72 %

3,1 %

D

17 %

17 %

66 %

1,1 %

C

Bron: SenterNovem, 2007 – bewerkt door auteur

4.2.2 Energiebesparingsverkenner Zoals in de vorige paragraaf besproken is het mogelijk om met behulp van de energiebesparingsverkenner een analyse van de voorraad te maken en ingrepen door te rekenen. Deze paragraaf zal ingaan op de werking van de energiebesparingsverkenner en de mogelijkheden van de applicatie. De energiebesparingsverkenner bevat verschillende stappen om uiteindelijk tot een overzichtsresultaat te komen.

- 47 -


H.W.W. HARTMAN

Stap 1 - woningkeuze:

Figuur 4.4 Stap 1 Energiebesparingsverkenner – woningkeuze Bron: www.energiebesparingsverkenner.nl, 15-04-08

De eerste stap is het kiezen van de juiste voorbeeldwoningen, naast de genoemde voorbeeldwoningen (tabel 4.1) zijn er ook voorbeeldwoningen opgenomen van 2001 tot 2006. Naast het kiezen van de voorbeeldwoning moet er een woningvariant gekozen worden. Met woningvariant wordt bedoeld de ligging van de woning binnen het complex voor een rijtjeswoningen betekent dit dat er twee varianten zijn een eind- en tussenwoning. Voor bijvoorbeeld een galerijwoning zijn er een 8 tal varianten: tussenmidden, tussenvloer, tussendak, tussendakvloer, hoekmidden, hoekvloer, hoekdak en hoekdakvloer. Al deze varianten hebben andere energetische eigenschappen doordat ze verschillend georiënteerd zijn binnen het gebouw.

Stap 2 - Energiemaatregelverkenner:

Figuur 4.5 Stap 2 Energiebesparingsverkenner – Energiemaatregelverkenner Bron: www.energiebesparingsverkenner.nl, 15-04-08

Stap 2 geeft de kenmerken van de huidige woning weer, deze zijn afgeleid vanuit de verschillende voorbeeldwoningen. Het is vervolgens mogelijk om drie verschillende pakketten samen te stellen. Men kan variëren in gevelisolatie, dakisolatie, vloerisolatie, raamisolatie, installaties en PV-cellen. Opvallend hierbij is dat vergaande duurzame maatregelen als WKK, WTW e.d. niet zijn opgenomen. Er wordt in eerste instantie van de ‘basic’ maatregelen uitgegaan, ofwel de eerste stap van de Trias Energetica.

- 48 -


H.W.W. HARTMAN

Stap 3 – Indicatieve vergelijking pakketten

Figuur 4.6 Stap 3 Energiebesparingsverkenner – Indicatieve vergelijking pakketten Bron: www.energiebesparingsverkenner.nl, 15-04-08

Bij stap 2 is het mogelijk per pakket de resultaten te bekijken. Na het afronden van stap 2 wordt er een overzicht gegenereerd van de verschillende pakketten met zijn resultaten. In dit overzicht zijn de volgende resultaten beschreven: maandbesparing energielasten in €, maandlasten totale investering, jaarverbruik gas in m3, jaarverbruik elektriciteit in kWh, besparing elektriciteitsverbruik in kWh, energiekosten per maand in €, investeringsbedrag in €, energielabel, energie-index (EI) en comfortindicatie. Door de voorbeeldwoningen te koppelen aan de energiebesparingsverkenner is het mogelijk verschillende scenario’s te berekenen voor de bestaande bouw. De volgende paragraaf zal beschrijven hoe een corporatie de besproken instrumenten kan gebruiken om een voorraadanalyse te maken m.b.t. het verbeteren van de energetische kwaliteit van de bestaande woningvoorraad.

4.3

Scenarioberekeningen bestaande woningen

Om scenarioberekeningen uit te kunnen voeren op basis van de besproken methode is het voor een corporatie van belang om haar voorraad te verdelen naar voorbeeldwoningen. Nogmaals wordt benadrukt dat de voorbeeldwoningen indicatief zijn en dus vaak niet één op één overeenkomen met de voorraad. Bij de vaststelling van de voorbeeldwoningen is het handig om direct de verschillende liggingvarianten te documenteren. Na het vaststellen van de voorbeeldwoningen en de liggingvarianten moeten de verschillende energieverbeteringspakketten gekozen worden aan de hand van de energiebesparingsverkenner. Na de vaststelling van de pakketten is het mogelijk om op verschillende manieren scenario’s door te rekenen. In deze paragraaf wordt een drietal mogelijkheden besproken waarop de scenario’s kunnen worden berekend. Men kan de energetische verbeteringen berekenen aan de hand van de CO2 reductie, woonlastenverlaging en verbetering van het EPBD-energielabel.

- 49 -


H.W.W. HARTMAN

4.3.1 CO2 reductie Binnen de pakketten van de energiebesparingsverkenner is het jaarverbruik van gas (m3) en elektriciteit (kWh) opgenomen. Daarnaast zijn de jaarlijkse besparingen op gas en elektriciteit, na het toepassen van energetische verbeteringen, weergegeven. Het is mogelijk om de gasbesparing (m3) en elektriciteitsbesparing (kWh) om te zetten naar een CO2 reductie. De volgende waarden moeten worden gebruikt om de CO2 uistoot te berekenen: 1m3 aardgas = 1,78 kg CO2 1 kWh elektriciteit = 0,57 kg CO2 [SenterNovem, 2007b] Door dit toe te passen voor de gehele voorraad is het mogelijk verschillende scenario’s te berekenen. Scenario’s als: welke CO2 reductie is haalbaar als er alleen geïnvesteerd wordt in de oudste woningen, welke CO2 reductie is haalbaar als er alleen geïnvesteerd wordt in portiek- en galerijflats e.d. kunnen worden doorberekend. De investeringskosten van de verschillende ingrepen zijn indicatief te berekenen, deze investeringskosten kunnen mogelijk dalen bij grootschalige aanpak. Naast het berekenen van de effecten van verschillende maatregelen is het ook mogelijk de veranderingen binnen de portefeuille te berekenen. Wat voor invloeden hebben de verkoop, nieuwbouw, sloop en aankoop van woningen op de totale CO2 reductie van de voorraad. Tabel 4.2 geeft een voorbeeld van de CO2 reductie mogelijkheden door het toepassen van verschillende maatregelen op een galerijflat uit 1966-1988. Tabel 4.2 Voorbeeld CO2 berekeningsmethode Galerijflat uit 1966 - 1988 (Tussenmidden) Kenmerken Gevelisolatie Dakisolatie Vloerisolatie Glasisolatie Installatie PV-cellen (4m2)

Huidige woning Pakket 1 Pakket 2 Pakket 3 Max.pakket Matig/na-isolatie Matig/na-isolatie Matig/na-isolatie Goed Goed N.v.t. N.v.t. N.v.t. N.v.t. N.v.t. N.v.t. N.v.t. N.v.t. N.v.t. N.v.t. Dubbel Dubbel HR++ HR++ HR++ Coll. CR + warmtapwater Coll. HR + warmtapwater Coll. HR + warmtapwater Coll. HR + warmtapwater Coll. HR + warmtapwater Nee Nee Nee Nee Ja

Kenmerken Maandbesparing energiekosten in € Maandlasten totale investering in € Jaarverbruik gas in m3 Besparing gasverbruik in m3 Jaarverbruik elektriciteit in kWh Besparing elektriciteitsverbruik in kWh Energiekosten per maand in € Investeringsbedrag in € Energielabel Energieindex

Huidige woning

Kenmerken CO2 uitstoot gasverbruik (kg) CO2 uistoot elektriciteitsverbruik (kg) CO2 reductie gasverbruik (kg) CO2 reductie elektriciteitsverbruik (kg) CO reductie totaal (kg) CO2 reductie totaal (%)

Huidige woning Pakket 1 1699.9 1922.61

Pakket 1

955 3373 136 D 1.93

Pakket 2 13 6 803 152 3129 244 123 2309 C 1.57

Pakket 3 19 11 681 274 3129 244 177 4615 C 1.35

Pakket 2 1429.34 1783.53 270.56 139.08 409.64 11%

Max.pakket 20 17 677 278 3129 244 116 6971 C 1.34

Pakket 3 1212.18 1783.53 487.72 139.08 626.8 17%

27 25 677 278 2763 610 109 10308 B 1.2 Max.pakket

1205.06 1783.53 494.84 139.08 633.92 17%

1205.06 1574.91 494.84 347.7 842.54 23%

4.3.2 Woonlastenverlaging Binnen de pakketten van de energiebesparingsverkenner zijn de maandbesparing energiekosten in €, energiekosten per maand in € en de maandlasten van de totale investeringen in € opgenomen. Door een koppeling te maken met de hoogte van de huur per verhuureenheid of de gemiddelde hoogte van de huur per complex is het mogelijk de woonlasten te berekenen en de uiteindelijke woonlastenverlaging. Een woningcorporatie moet voor zichzelf een afweging maken of zij de investeringen geheel, gedeeltelijk of niet willen doorberekenen aan de huurders. Door de investeringen door te berekenen aan de huurder is het mogelijk dat de totale woonlasten niet dalen maar gelijk blijven. Het is belangrijk om een goede voorlichting te geven aan huurders wat woonlasten zijn en hoe deze tot stand komen. Daarnaast moet de werking van o.a.

- 50 -


H.W.W. HARTMAN

ventilatie en de installaties goed toegelicht worden wil de huurder daadwerkelijk een maandelijkse besparing hebben op de energiekosten. De maandlasten van de totale investering zijn als volgt berekent: “Bij het bepalen van de maandlasten is als uitgangspunt genomen dat de woning door het nemen van de verbeteringsmaatregelen ook meer waard wordt en dat die meerwaarde minimaal van dezelfde ordegrootte blijft als de investering. Daarom wordt alleen de rente (5%) van de lening/hypotheek om de investering te doen in rekening gebracht. Tevens is een fiscaal voordeel van 41,4% (2e schijf) verdisconteerd, omdat verbeteringen aan de woning fiscaal aftrekbaar zijn.” [www.energiebesparingsverkenner.nl – 16-04-08]

In het voorbeeld (tabel 4.3) is er vanuit gegaan dat 25% van de investeringen worden doorberekend aan de huurders. Dit is overigens alleen mogelijk als 70% van de huurders achter een huurverhoging staat, is dit niet zo dan is een huurverhoging alleen mogelijk bij mutatie. Daarnaast is er een fictieve huur van €411,00 gebruikt welke bij elk pakket gelijk blijft. De totale woonlasten zullen maandelijks, ondanks een doorberekening van 25% van de investeringen, behoorlijk dalen. Om een woonlasten scenario door te berekenen is naast het verdelen van de woningvoorraad naar voorbeeldwoningen de hoogte van de huren van belang. Het is hierbij mogelijk om per complex een gemiddelde huur naar woningtype te berekenen, echter dit maakt de berekeningen erg indicatief. Er wordt dan gewerkt met voorbeeldwoningen en gemiddelde huren welke allebei niet precies overeenkomen met de daadwerkelijke woningen. Tabel 4.3 Voorbeeld woonlasten berekeningsmethode Galerijflat uit 1966 - 1988 (Tussenmidden) Kenmerken Gevelisolatie Dakisolatie Vloerisolatie Glasisolatie Installatie PV-cellen (4m2)

Huidige woning Pakket 1 Pakket 2 Pakket 3 Max.pakket Matig/na-isolatie Matig/na-isolatie Matig/na-isolatie Goed Goed N.v.t. N.v.t. N.v.t. N.v.t. N.v.t. N.v.t. N.v.t. N.v.t. N.v.t. N.v.t. Dubbel Dubbel HR++ HR++ HR++ Coll. CR + warmtapwater Coll. HR + warmtapwater Coll. HR + warmtapwater Coll. HR + warmtapwater Coll. HR + warmtapwater Nee Nee Nee Nee Ja


Huidige woning

Kenmerken Energiekosten per maand in € Huurkosten per maand in € Maandlasten totale investering in € Maandbesparing energiekosten in € Woonlasten per maand in € Woonlasten verlaging in €

Huidige woning Pakket 1 € 136,00 € € 411,00 € € € € 547,00 € €

Pakket 1

955 3373 136 D 1,93

Pakket 2 13 6 803 152 3129 244 123 2309 C 1,57

123,00 411,00 6,00 13,00 535,50 11,50

Pakket 3 19 11 681 274 3129 244 117 4615 C 1,35

Pakket 2 € € € € € €

117,00 411,00 11,00 19,00 530,75 16,25

Max.pakket 20 17 677 278 3129 244 116 6971 C 1,34

Pakket 3 € € € € € €

116,00 411,00 17,00 20,00 531,25 15,75

27 25 677 278 2763 610 109 10308 B 1,2 Max.pakket € € € € € €

109,00 411,00 25,00 27,00 526,25 20,75

4.3.3 Energielabel verbetering Voor een woningcorporatie is het ook mogelijk een doelstelling op te stellen die gerelateerd is aan het verbeteren van het EPBD-energielabel. De energiebesparingsverkenner bevat een aparte module waarmee berekend kan worden welke maatregelen genomen moeten worden om een bepaald energielabel te behalen. Hierbij worden de pakketten automatisch samengesteld aan de hand van de laagste investering, laagste maandelijkse energiekosten, laagste maandlasten investeringen of beste maandresultaat investeringen. In het voorbeeld is ervoor gekozen om het pakket samen te stellen door te kiezen voor de laagst maandelijkse energiekosten. Naast het maximale pakket is er bij deze variant maar één andere mogelijkheid om tot een B label te komen. Wat betreft de variatie in

- 51 -


H.W.W. HARTMAN

maatregelen zijn de mogelijkheden beperkt omdat er één label als uitgangspunt wordt genomen. Voor een huurder en verhuurder kan het soms veel aantrekkelijker zijn om te kiezen voor een iets lager label of iets hoger label. Tabel 4.4 Voorbeeld energielabel verbetering berekeningsmethode Galerijflat uit 1966 - 1988 (Tussenmidden) Kenmerken Gevelisolatie Dakisolatie Vloerisolatie Glasisolatie Installatie PV-cellen (4m2)

Huidige woning Pakket 1 Pakket 2 Matig/na-isolatie Matig/na-isolatie N.v.t. N.v.t. N.v.t. N.v.t. Dubbel HR++ Coll. CR + warmtapwater Coll. HR + warmtapwater Nee Ja

Pakket 3

Max.pakket Goed N.v.t. N.v.t. HR++ Coll. HR + warmtapwater Ja


Huidige woning

Pakket 3

Max.pakket

Kenmerken Energielabel Energieindex Verschil energieindex Investeringsbedrag in €

Huidige woning

Pakket 1

Pakket 2 26 19 681 274 2763 610 110 7952 B 1,21

955 3373 136 D 1,93 Pakket 1 D 1,93 €

27 25 677 278 2763 610 109 10308 B 1,2 Pakket 2

B 1,21 0,72 7.952,00

Pakket 3

Max.pakket

€

B 1,2 0,73 10.308,00

4.3.4 Samenvattend De verschillende berekeningsmethoden hebben alleen één doel, het verbeteren van de energetische kwaliteit van de bestaande woningvoorraad. Elke corporatie zal goed moeten afwegen welke maatregelen ze per complex willen uitvoeren. Om toch op strategisch niveau beslissingen te kunnen nemen wat men met de gehele voorraad wil bereiken zal er een analyse plaats moeten vinden. In deze paragraaf zijn drie berekeningsmethoden besproken, de CO2 reductie berekeningsmethode, de woonlastenverlaging berekeningsmethode en de energielabel verbetering berekeningsmethode. Met de woonlastenverlaging berekeningsmethode moeten de huren van de woningen in de berekeningen worden meegenomen. Het komt nogal eens voor dat er per complex veel verschillende woningtypen en huren zijn. Door over deze woningen een gemiddelde huur te berekenen wordt er gewerkt met een bepaalde onnauwkeurigheid. De onnauwkeurigheid die ontstaat moet zoveel mogelijk vermeden worden. Bij de energielabel verbeteringmethode is het zo dat je één bepaald label als uitgangspunt neemt. Het kan in sommige gevallen aantrekkelijker zijn om iets minder te investeren en voor een lager label te kiezen of juist iets meer te investeren en een hoger label bereiken. De mogelijkheden om te variëren met maatregelen is bij deze methode beperkt. De CO2 reductie berekeningsmethode is doordat er alleen met voorbeeldwoningen wordt gewerkt nauwkeuriger dan de woonlastenverlaging berekeningsmethode. Daarnaast heeft de CO2 reductie berekeningsmethode ook meer keuzevrijheid m.b.t. het toepassen van verschillende maatregelen, wat ontbreekt bij de energielabel verbeteringsmethode. Daarnaast wordt er op internationaal tot regionaal niveau gesproken over het verlagen van de CO2 uitstoot. Aangeraden wordt om op strategisch niveau (over de gehele voorraad) een CO2 reductie berekening te maken. Als er per complex wordt bekeken welke maatregelen toegepast moeten worden is het interessant om de woonlastenberekening mee te nemen. Binnen de berekeningen is het tevens mogelijk om de verkoop van woningen en sloop/nieuwbouw mee te nemen. Door deze maatregelen is het mogelijk om een behoorlijke CO2 reductie te behalen t.o.v. de begin situatie. Dit betekent niet dat woningcorporaties massaal de slechtste woningen van hun voorraad moeten afstoten om zo hun doelstellingen te kunnen halen want dan wordt het probleem slechts verplaatst en niet opgelost.

- 52 -


5.

H.W.W. HARTMAN

Incorporatie energiebeleid in voorraadbeleid

Op basis van het onderzoek en de bevindingen in de case study bij Vestia Rotterdam Noord zal in dit hoofdstuk een algemeen model besproken worden om energetische kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad te incorporeren binnen het strategisch voorraadbeleid van een woningcorporatie. Het model zal per stap besproken worden waarbij een scheiding wordt gemaakt tussen strategisch, tactisch en operationeel niveau. Het procesmodel zal in paragraaf 5.1 in zijn totaliteit getoond worden, vervolgens zal in de verdere paragrafen per niveau het model besproken worden. Bij de vervolg paragrafen zal een deel van het model getoond worden waarbij een algemene benaming wordt gebruikt welke overeenkomt met algemene procesmodellen voor strategisch voorraadbeleid.

5.1

Procesmodel

Portefeuillemanagement Voorraadmanagement Voorraadbeheer

Strategisch niveau Tactisch niveau Operationeel niveau





Om het energiebeleid van een woningcorporatie op een systematische manier in het strategisch voorraadbeleid te verwerken kan gebruik worden gemaakt van onderstaand procesmodel (figuur 5.1). Dit model biedt inzicht in welke activiteiten er plaats moeten vinden en welke resultaten er behaald moeten worden om energiebeleid te verwerken binnen het strategisch voorraadbeleid.

Figuur 5.1: Procesmodel om energiebeleid te verwerken binnen het strategisch voorraadbeleid

- 53 -


H.W.W. HARTMAN

Het model is hoofdzakelijk gebaseerd op het ‘theoretisch basismodel strategisch voorraadbeleid’ ontwikkeld door het onderzoekinstituut OTB in samenwerking met de faculteit Bouwkunde. Daarnaast zijn de theorieën van ander modellen meegenomen om zo een bruikbaar en werkend model te creëren. Door het praktisch uitvoeren van enkele stappen van het model binnen de case study bij Vestia Rotterdam Noord is de werking van het model geanalyseerd. Bij het model is naast de verschillende stappen een onderscheid gemaakt in de niveaus die bij vastgoedbeheer te onderscheiden zijn. Er is onderscheid gemaakt tussen portfoliomanagement (strategisch niveau), asset management (tactisch niveau) en property management (operationeel niveau). Binnen het portfoliomanagement staat de verdeling van de te beleggen gelden centraal en is de gewenste samenstelling van de portefeuille aan de orde. Het asset management gaat in op de beoordeling van de afzonderlijke complexen (projecten), hierbij spelen complex analyses een belangrijke rol. Het laagste niveau is het property management waarbij de nadruk ligt op het dagelijks beheer van complexen (projecten). Bij elk vastgoedniveau is een stap geplaatst waarbij een financiële doorrekening plaats moet vinden. De drie momenten waarop er een financiële doorrekening plaats moet vinden is bij portfoliomanagement na het vaststellen van de doelstellingen, bij het asset management na het vaststellen van de complexstrategieën en bij het property management na de implementatie van beleid. Door financieel gezien van grof naar fijn te werken, voorkomt een corporatie het risico van nare verrassingen laat in het proces. Het proces wordt afgesloten met de stap ‘verbeteren en vernieuwen’ deze stap geeft aan dat het belangrijk is de interne en externe omgeving te blijven analyseren. Doormiddel van deze stap wordt het proces cyclisch, er is namelijk een terugkoppeling op strategisch en tactisch niveau. Echter de aller eerste stap die gemaakt moet worden, voordat er aan het proces tot inbedding van energetische kwaliteitsverbetering binnen het strategisch voorraadbeleid begonnen kan worden, is het management en de directie zover krijgen om het proces te laten starten. De doelen en randvoorwaarden voor het project moeten helder uiteen worden gezet en een ieder moet eenduidig worden geïnformeerd over het onderwerp en de mogelijkheden ervan voor het beleid en de organisatie. Vragen als waarom de energieprestatie van woningen van belang is voor een woningcorporatie en andere belanghouders, op welke beleidsvelden de energieprestatie inspeelt en waarop gestuurd moet worden, in welke bedrijfsprocessen energieprestatie aan bod komt en hoe processen moeten worden aangepast en wat de eerste contouren voor het energieprestatie project zijn moeten beantwoord worden. Als het management en de directie overtuigd is van het belang van het inbedden van energetische kwaliteitsverbeteringen van de bestaande woningvoorraad binnen het strategisch voorraadbeleid dan kan begonnen worden met het inbeddingproces.

- 54 -


5.2

H.W.W. HARTMAN

Strategisch niveau

Portefeuillemanagement

Strategisch niveau

Het strategisch niveau gaat in op de samenstelling van de portefeuille in relatie met de te beleggen gelden. Er worden beslissingen genomen over de gehele portefeuille van een woningcorporatie waardoor het een strategische stap is.

Figuur 5.2: Strategisch niveau binnen het procesmodel

Het vaststellen van de doelstelling(en) m.b.t. het verbeteren van de energetische kwaliteit van de bestaande woningvoorraad is een complex proces, dit doordat er beslissingen genomen moeten worden over de gehele woningportefeuille. De resultaten van de interne en externe omgevingsanalyse als de missie bieden de basis voor het stellen van, zoveel mogelijk SMART gestelde, doelstellingen. Bij het proces van het verwerken van energiebeleid binnen het strategisch voorraadbeleid van een woningcorporatie is de missie in de meeste gevallen al vastgesteld. In de missie van corporaties staat vaak dat zij zich inzetten voor de kwetsbare doelgroepen uit de samenleving, hierdoor kan een directe linke gelegd worden met het beheersen van de woonlasten. Het is voor een corporatie van belang om na te gaan of de huidige missie voldoet aan de rol die zij willen innemen in de veranderende omgeving. Ziet ze klimaatverandering, energievoorziening en duurzaamheid als haar medeverantwoordelijkheid? Beoordeelt ze de prijsstijging van energie zodanig dat ze overstapt van huurbeleid naar woonlastenbeleid? Ziet ze de energieprestatie van haar woningen belangrijker worden voor de toekomstige verhuurbaarheid? Zijn Figuur 5.3: Strategische positionering vragen die een corporatie zichzelf moet woningcorporatie stellen, en waarbij nagegaan moet worden of Bron: Os van, 2007 zij haar missie niet moet aanscherpen op deze onderdelen. Naast het eventueel aanscherpen van de missie van de corporatie zal er een interne en externe omgevingsanalyse gemaakt moeten worden om de strategische positionering, m.b.t. het verbeteren van de energetische kwaliteit van de bestaande woningvoorraad, te kunnen bepalen. De missie en de strategische positionering vormen de spreekwoordelijke bril waardoor een corporatie naar haar omgeving kijkt. Deze kijk bepaald welk deel van de omgeving de corporatie tot onderwerp van haar beleid en haar bedrijfsvoering wil maken.

- 55 -


H.W.W. HARTMAN

Praktisch gezien moet er een externe en interne omgevingsanalyse gemaakt worden. Bij de externe analyse is het van belang dat een corporatie kijkt naar de eisen en verwachtingen vanuit internationaal, nationaal en regionaal niveau. De eisen van de EU, centrale overheid en gemeenten zijn vaak bindend en dus van groot belang voor een woningcorporatie. Daarnaast is het van belang dat een corporatie kijkt naar wat voor ontwikkelingen er binnen de sector zijn en wat andere corporaties voor activiteiten ondernemen m.b.t. het energetisch verbeteren van de bestaande woningvoorraad. Immers niet bij elk onderwerp hoeft het wiel zelf of opnieuw uitgevonden te worden. Ten slotte spelen de wensen van de belanghouders, ook die van de huurders, een belangrijke rol. Door een uitgebreide externe analyse is het mogelijk een goede en juiste strategische positionering te bepalen. De gehele externe analyse moet alle maatschappelijke effecten in kaart brengen. Een externe analyse is bij het opstellen van een regulier strategisch voorraadbeleid ook van groot belang, het toevoegen van energetische aspecten maakt het mogelijk in deze stap energiebeleid toe te voegen. De interne analyse is gericht op de corporatie zelf en zal vooral ingaan op de eigen portefeuille. Met betrekking tot het verbeteren van de energetische kwaliteit van de bestaande woningvoorraad is het van belang wat de visie is van het bestuur en interne opinieleiders. Zonder een draagvlak binnen de corporatie zal een energetische verbeterslag een langdurig proces worden. Om het beleid en de doelstelling(en) vast te stellen zal er een portefeuilleanalyse plaats moeten vinden. Het EPBD-energielabel op voorraadniveau biedt inzicht in de energetische kwaliteit van de voorraad en maakt het mogelijk de effecten van energiebesparende maatregelen inzichtelijk te maken. Er wordt echter vanuit internationaal tot regionaal perspectief op strategisch niveau niet gesproken over EPBDenergielabels maar over het verlagen van de CO2 emissie. Hierdoor is het bepalen van de mogelijke CO2 reductie op voorraadniveau een betere meetschaal dan de verbetering van de EPBD-energielabels. In eerste instantie zal ik kaart gebracht moeten worden wat de energetische kwaliteit is van de woningvoorraad. Voor het bepalen van de energetische kwaliteit op voorraadniveau is een globale indeling van de totale woningvoorraad in een beperkt aantal voorbeeldwoningen voldoende. Het aantal voorbeeldwoningen bepaalt de gedetailleerdheid van de energetische kwaliteitsbepaling voor de woningvoorraad. Bij het vaststellen van voorbeeldwoningen worden o.a. de volgende gegevens meegenomen: type woning (eengezins/meergezins), het bouwjaar, type verwarmingsketel, aanwezigheid isolatie, dubbelglas, oppervlakten glas, vloer en dak. De volgende stap is het vaststellen van maatregelpakketten. Voor het vaststellen van de maatregelenpakketten zijn verschillende invalshoeken mogelijk. Zo kan worden gedacht aan pakketten die het meest bijdragen aan het verbeteren van het imago van de woningcorporatie. Wordt bijvoorbeeld gestreefd naar het verkrijgen of verbeteren van het ‘groene’ imago ligt een keuze voor maatregelen als het plaatsen van zonneboilers en warmtepompen voor de hand. Streeft de woningcorporatie vooral naar woonlastenverlichting kunnen pakketten worden gekozen die de meeste energiebesparing opleveren tegen de laagste mogelijke kosten. Is een corporatie zich nog aan het oriënteren dan kan de benadering vanuit de Trias Energetica een manier zijn om een pakket energiebesparende maatregelen samen te stellen. Een mogelijk middel voor het samenstellen van verschillende pakketten is het koppelen van de voorbeeldwoningen aan de energiebesparingverkenner van SenterNovem. De energiebesparingverkenner berekent voor verschillende maatregelen de woonlastenverlichting, de investeringkosten, het EPBD-energielabel en de besparing op elektriciteit- en gasverbruik waardoor de CO2 reductie berekend kan worden. Het toevoegen van maatregelen die niet in de energiebesparingverkenner zijn opgenomen is mogelijk maar dan moeten alle gegevens zelf berekend worden wat op strategieniveau misschien erg tijdrovend kan zijn. Na het aanmaken van de voorbeeldwoningen en de maatregelpakketten kan de hele woningvoorraad worden doorgerekend. Binnen deze berekeningen is het van belang de portefeuilleontwikkeling dan wel de gewenste portefeuilleontwikkeling mee te nemen. Dit

- 56 -


H.W.W. HARTMAN

betekent dat de sloop, nieuwbouw, aankoop en verkoop doorberekent dienen te worden. Echter de verkoop van woningen mag alleen meeberekend worden als de woningen voldoen aan nieuwbouw eisen. Het verkopen van woningen met een slechte energetische kwaliteit is slechts een verplaatsing van het probleem en niet een definitieve oplossing. Het resultaat bestaat uit overzichten waarin de besparingen, de investeringen en de CO2 reductie in procenten wordt uitgedrukt. Vanuit dit punt kunnen verschillende scenario berekeningen gemaakt worden om te bepalen of de eisen dan wel verwachtingen uit de externe analyse haalbaar zijn. Na het berekenen van de verschillende scenario’s is het mogelijk de doelstelling(en) te bepalen m.b.t. het energetische verbeteren van de bestaande woningvoorraad met als kenmerk CO2 reductie. Geadviseerd wordt de doelstelling(en) scherp neer te zetten zodat een corporatie zichzelf verplicht te zoeken naar innovatieve en energiezuinige oplossingen. De laatste stap binnen fase 1 is de financiële doorrekeningen en de terugkoppeling hiervan naar de doelstelling(en). Door op portefeuilleniveau de verschillende maatregelen door te rekenen kan bepaald worden op welk termijn de verschillende maatregelen haalbaar zijn en kan de doelstelling(en) ook aan een maximale termijn verbonden worden. Een mogelijke doelstelling voor een corporatie m.b.t. het energetisch verbeteren van de woningvoorraad met als kenmerk CO2 reductie is: Corporatie X zal binnen 10 jaar t.o.v. 2008 een CO2 reductie van 25% over zijn gehele woningvoorraad behalen.

5.3

Tactisch niveau

Voorraadmanagement

Tactisch niveau

Toetsing positieve en negatieve effecten




Het tactisch niveau gaat in op de beoordeling van afzonderlijke complexen (projecten), hierbij spelen complex analyses een belangrijk rol. Er wordt per complex een strategie bepaald om uiteindelijk tot complexbeheerplannen te komen.

Figuur 5.4: Tactisch niveau binnen het procesmodel

Bij het opstellen van een regulier strategisch voorraadbeleid komt na het vaststellen van de doelstellingen vaak het bepalen de strategielabels per complex. Bij het inbedden van het energiebeleid in het strategisch voorraadbeleid zijn deze strategielabels over het algemeen al bekend. In deze fase zal er een energetische analyse per complex plaats moeten vinden. De energetische analyse per complex zal niet, zoals op het strategisch niveau, in procenten CO2 reductie moeten worden gemaakt. Een formulering in procenten CO2 reductie kan leiden tot een kortzichtige blik wat verkeerde investeringsbeslissingen tot gevolg kan hebben. Zo kan een corporatie er voor kiezen om bij een complex dat gerenoveerd zou worden vanuit de procentenbenadering de schil niet te isoleren en alleen maar installatietechnische ingrepen te doen. Op deze manier is de CO2 reductie doelstelling gemakkelijk te behalen. Echter het complex wordt gerenoveerd met het oog op een verdere exploitatie van minimaal 40 jaar. Vanuit dit perspectief zou het veel logischer zijn - 57 -


H.W.W. HARTMAN

om juist wel de schil extra te isoleren. Het is dan ook van belang om je niet blind te staren en het verbeteren van de energetische kwaliteit te bekijken vanuit één invalshoek. Het verbeteren van de energetische kwaliteit kan uit verschillende invalshoeken worden bekeken. Naast milieukwaliteiten worden ook de sociale, fysieke, ruimtelijke en economische kwaliteiten meegenomen. Er moet gezocht worden naar relaties tussen energieprestatie en huur, energieprestatie en exploitatiestrategie, energieprestatie en productmarktcombinaties e.d. Door het zoeken naar een evenwicht tussen deze verschillende invalshoeken komt er een mogelijke confrontatie tussen de verschillende doelstellingen van een corporatie, immers markt, techniek en financiën zijn vaak doorslaggevend bij verschillende doelstellingen en niet de energieprestatie. Door deze confrontatie bloot te leggen is het mogelijk een evenwicht te vinden tussen Figuur 5.5: Quadruple P de verschillende invalshoeken waardoor een beter resultaat behaald kan worden. Een integrale benadering is in dit stadium van groot belang om uiteindelijk de juiste investeringsbeslissingen te maken. De integrale benadering kan worden verduidelijkt met de ‘Quadruple P’ (paragraaf 3.2). De vier P’s staan voor People, Planet, Prosperity en Project welke staan voor sociale kwaliteit, milieukwaliteit, economische kwaliteit/welzijn en ruimtelijke kwaliteit. De verschillende onderwerpen die bij de vier P’s horen zijn:

Volgens de ‘Quadruple P’ vallen onder People de onderwerpen; welzijn, gezondheid, (keuze)vrijheid, sociale samenhang en veiligheid. Het gaat om menselijke aspecten binnen en buiten de organisatie, in dit geval woningcorporaties. Volgens de ‘Quadruple P’ vallen onder Planet de onderwerpen; stromen, energie, water, materiaal, mobiliteit, afval en zuiverheid. Het gaat hierbij om de gevolgen van menselijk handelen op het (leef)milieu. Volgens de ‘Quadruple P’ vallen onder Prosperity de onderwerpen; winst, transparantie, betaalbaarheid en eerlijkheid. Het gaat hierbij de bedrijfseconomische effecten van duurzaam handelen. Volgens de ‘Quadruple P’ vallen onder Project de onderwerpen; ruimtelijke kwaliteit, relaties door de schalen, diversiteit, stevigheid en schoonheid. Het gaat er hierbij om in een Project de kwaliteiten van People, Planet en Prosperity te verbinden met elkaar.

Per complex zal een energetische analyse gemaakt moeten worden welke gekoppeld dient te worden aan de algemene analyse (strategische woningdata). Door deze koppeling te maken is het mogelijk een complexstrategie te bepalen of een argumentatie te geven om de huidige complexstrategie aan te passen vanuit energetisch oogpunt. Mogelijke analyseresultaten per complex kunnen zijn: Technische kenmerken van de voorraad: Installatietechnische gegevens (‘oude’ cv ketels, slechte dakisolatie, slecht vloerisolatie, glasisolatie e.d). Relatie technische kenmerken met het woningtype. Woonlasten gegevens: Gemiddelde energielasten. Energielasten in relatie met de huurlast. Kwaliteitsgegevens: Relatie EPBD-energielabel en WWS punten. Relatie EPBD-energielabel en kwaliteitsklasse of huidige exploitatiestrategie.

- 58 -


H.W.W. HARTMAN

Milieugegevens: CO2 uitstoot per woning. Verdeling naar gas, elektra en warmte. Verhuurbaarheid gegevens: Relatie EPBD-energielabel en de verhuurbaarheid (acceptatiegraad, mutatiegraad, leegstandsgraad, populariteitsgraad, aantal mutatie) van woningen. Een analyse van de energetische kwaliteit per complex, een algemene analyse per complex/wijk (strategisch woning/wijkdata) en de gestelde doelstellingen van de woningcorporatie vormen samen de basis om uiteindelijk de complexstrategie vast te stellen of aan te passen. Hierbij zullen constant de verschillende invalshoeken meegenomen moeten worden zodat er een evenwicht gevonden wordt tussen de CO2 reductie, woonlastenverlaging, technische mogelijkheden, verwachtingen, financiële mogelijkheden e.d. Nadat de complexstrategieën zijn bepaald of zijn aangepast moeten deze financieel worden getoetst en getoetst worden aan alle doelstellingen van een corporatie. In eerste instantie is het van belang of de gestelde CO2 reductiedoelstelling is behaald, in de tweede plaats moet er getoetst worden of met de gestelde complexstrategieën de overige doelstellingen ook worden gehaald. Er zal vervolgens een proces volgen van aanpassingen en toetsingen om de definitieve complexstrategieën vast te stellen waarbij vanuit de missie, alle doelstellingen en de interne en externe analyse een evenwicht gevonden moet worden tussen People, Planet, Prosperithy en Project.

5.4

Operationeel niveau

Voorraadbeheer

Operationeel niveau

Het operationeel niveau gaat in op het dagelijks beheer van de complexen. Er worden in deze fase complexbeheerplannen opgesteld, de uiteindelijke implementatie gewaarborgd en het complexbeleid uitgevoerd.

Figuur 5.6: Operationeel niveau binnen het procesmodel

Na de toetsing van de strategie en de definitieve vaststelling van de verschillende complexstrategieën is het zaak om complexbeheerplannen op te stellen. De beheerplannen zijn de vraagbaak voor de medewerkers van het frontoffice over het beleid. Beheerplannen bevatten alle informatie over het voorraadbeleid die voor de juiste uitvoering van de processen nodig zijn. Dat zijn de beleidsmatige keuzen op complexniveau, maar ook de bijbehorende werkbeschrijvingen, toelichtingen en dergelijke. Het gaat bij beheerplannen erom dat de juiste informatie beschikbaar is voor opzichters, woonconsulenten, verhuurmakelaars en andere uitvoerende medewerkers. Geadviseerd wordt om een - 59 -


H.W.W. HARTMAN

digitaal beheerplan op te stellen in de vorm van een speciale applicatie of een intranetsite. Voordelen in vergelijking met papieren beheerplannen zijn dat er slimme zoeken communicatiemogelijkheden zijn zoals koppelingen naar foto’s, woningplattegronden, woningcartotheek, onderhoudsplanning, beleidsdocumenten en procesbeschrijvingen. Door deze koppelingen zijn digitale beheerplannen gemakkelijk actueel te houden. De nadelen van digitale beheerplannen zijn de kosten voor externe automatisering en het mogelijk langere implementatietraject. Door de verschillende koppelingen te maken binnen deze digitale tool is het wellicht mogelijk de analyses op strategisch en tactisch niveau via dit systeem plaats te laten vinden. Als het systeem ook voor analyses gebruikt wordt is het zaak verschillende niveaus aan te brengen omdat niet iedere werknemer dezelfde informatie nodig heeft. Door middel van het digitaliseren van de complexbeheerplannen is het mogelijk het strategisch voorraadbeleid in te bedden in de organisatie. Voor het verbeteren van de energetische kwaliteit van de bestaande woningvoorraad is meer nodig dan digitale complexbeheerplannen. Er is inmiddels per complex vastgesteld wat voor ingrepen er plaats gaan vinden maar tussen het formuleren van complexstrategieën en het daadwerkelijk uitvoeren zit een bepaald gat. Het is daarom belangrijk om energetische kwaliteitsverbetering zowel organisatorisch als maatschappelijk in te bedden. De impact van het verbeteren van de energetische kwaliteit van de bestaande woningvoorraad op de organisatie is zonder twijfel groot te noemen. Er zijn dan ook verschillende eisen om dit onderwerp organisatorisch op de juiste manier in te bedden. De eisen aan de organisatie voor een succesvolle implementatie van energiebeleid zullen in paragraaf 6.6 worden besproken aan de hand van het INK managementmodel. Naast de organisatorische inbedding moet er ook een maatschappelijk draagvlak zijn voor energetische verbeteringen. De communicatie naar de huurders is voor een maatschappelijke inbedding van groot belang. De energieprestatie van woningen krijgt voor de huurders steeds meer betekenis. Publiciteitscampagnes van de overheid, het steeds zichtbaarder worden van het EPBD-energielabel in de woningadvertenties en de stijgende energiekosten zorgen voor een steeds groter energiebewustzijn bij huurders. Het voordeel voor een huurder bij het verbeteren van de energetische kwaliteit van de bestaande woningvoorraad ligt vooral bij de verlaging van de woonlasten. Bij het verbeteren van woningen is het daarom van belang inzicht te geven wat de woonlastenverlaging is, ook na een eventuele huurverhoging. Naast het inzicht geven in de woonlasten(verlaging) bij het energetisch verbeteren van woningen is een volgende stap het verhuren van woningen via woonlasten en niet meer via huurlasten. Op deze manier maak je huurders bewust van de invloed van energiekosten op de totale woonlasten. Uiteindelijk zal een corporatie hierdoor een groter draagvlak creëren om te investeren in energetische kwaliteitsverbetering bij huurders. Het is hierbij wel zaak dat de geschatte energiekosten betrouwbaar een actueel zijn. Na het verbeteren van woningen is het van belang bewoners een goede voorlichting te geven hoe zij met de installaties om moeten gaan, immers alleen door goed gebruik zullen de energiekosten dalen. Het uitbrengen van brochures en bewonersbladen, het organiseren van energiemarkten e.d. zullen bijdragen aan de bewustwording van huurders en bewoners. Voordat het beleid definitief wordt uitgevoerd zal een laatste financiële doorrekening gemaakt moeten worden. De kosten kunnen berekend worden aan de hand van de complexbeheerplannen, daarnaast kunnen de kosten van de implementatie van het beleid meegenomen worden in het geheel. Deze laatste financiële doorrekening kan door de opgestelde complexbeheerplannen zeer gedetailleerd uitgevoerd worden waardoor er een goed zicht is op de definitieve financiële consequenties.

- 60 -


5.5

H.W.W. HARTMAN

Verbeteren en vernieuwen

Na het 'plan' en 'do' is nu het 'check' en 'act' aan de orde. Vastgoedsturing begint en eindigt met vernieuwen. Check en act houdt in dat er gecontroleerd en zo nodig bijgesteld/verbeterd moet worden.

Figuur 5.7: Verbeteren en vernieuwen binnen het procesmodel

Het is belangrijk om te evalueren of de behaalde resultaten overeenkomen met de gestelde doelstellingen. Wat ging er goed in het proces, wat ging minder goed, wat moet de volgende keer anders zijn vragen die de organisatie zichzelf moet stellen. Met een goede evaluatie kan een corporatie optimaal leren van de ervaringen. Er is jaarlijks aandacht nodig voor het strategisch voorraadbeleid, het gaat hierbij niet om een complete herijking maar om een voortgangsmeting, actualisatie en waarnodig een verbetering/vernieuwing op bepaalde punten. Bij de ‘check’ is het van belang een terugkoppeling te maken naar zowel strategisch als tactisch niveau. Op strategisch niveau is het van belang de ontwikkelingen m.b.t. het energetisch verbeteren van de bestaande woningvoorraad te volgen om hierop direct in te kunnen spelen. Daarnaast moet er gekeken worden of de voorgestelde portefeuilleontwikkeling ook gehaald wordt, wordt de CO2 reductie doelstelling Figuur 5.8: PDCA circkel daadwerkelijk gehaald. De terugkoppeling op tactisch niveau kan worden vormgegeven door een deel van de complexbeheersessies opnieuw uit te voeren of de belangrijkste probleemcomplexen na te lopen. Zijn bij de verbeteringen de voorgestelde energetische maatregelen ook daadwerkelijk doorgevoerd en is de jaarlijkse besparingsdoelstelling(en) behaald. Na ongeveer 4 jaar is het van belang om de balans op te maken van vier jaar vastgoedsturing: zijn de doelstellingen behaald en hoe kan de corporatie het de komende jaren nog beter doen in het licht van de veranderende omstandigheden. Op deze manier ontstaat een strategisch leerproces binnen de organisatie. Vastgoedsturing is een zeer belangrijk bedrijfsproces, zo niet het belangrijkste. Het sluiten van de PDCA cirkel doormiddel van ‘check’ en ‘act’ is een belangrijke stap binnen het proces om de uiteindelijke doelstellingen te behalen en het strategisch voorraadbeleid op een hoger niveau te brengen. Deze laatste fase binnen het proces is voor het gehele strategisch voorraadbeleid van groot belang en dus ook voor het verbeteren van de energetische kwaliteit van de bestaande woningvoorraad. Vanaf dit moment moet energieprestatie meedraaien in de dagelijkse corporatiepraktijk alsof het nooit anders is geweest.

5.6

Organisatorische inbedding

In de praktijk zijn er vele verschillende managementmodellen die gebruikt kunnen worden bij ontwerp, analyses en veranderingen van organisatie. Bijlage XI bespreekt enkele veel gebruikte managementmodellen: 7-s model van McKinsey, theorie van Mintzberg, Management Skills Assessment Instrument van Cameron, Concurrerende waarden van Cameron en Quinn, INK model en de Balanced Scorecard. De organisatorische inbedding van energetische kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad zal uitgewerkt worden aan de hand van het INK-model. Bij het verbeteren van de energetische kwaliteit

- 61 -


H.W.W. HARTMAN

van de bestaande woningvoorraad is het verbeteren van de processen van groot belang. Het INK-model gaat uit van de PDCA cirkel, waardoor de constante verbetering gewaarborgd is.

5.6.1 INK-model In 1950 werd in Japan voor het eerst de Deming Prize door het Japanese Union of Scientist and Engineers uitgereikt aan bedrijven die op systematische wijze invulling gaven aan kwaliteit in organisaties. Philips Taiwan ondervond met behulp van kwaliteitsmanagement dat de Japanse benadering tot spectaculaire bedrijfsresultaten kon leiden. Eind jaren tachtig leidde dit er zelfs toe dat Philips de Demingprijs won. Dit was voor de toenmalige raad van bestuur van Philips de start om energie te steken in een Europees equivalent. In 1988 werd dan ook de European Foundation for Quality Management (EFQM) opgericht. Het EFQM hield zich aan de centrale gedachte: ‘Hoe kunnen we er voor zorgen dat een organisatie niet alleen anticipeert op wat er in haar omgeving gebeurt, maar ook voortdurend aandacht heeft voor de wijze waarop de organisatie is ingericht en wordt aangestuurd’. In dezelfde periode werd in Nederland de Stuurgroep Nederlandse Kwaliteit opgericht, de voorloper van het huidige INK. Hoewel het EFQM- en INK-model al meerdere keren zijn gewijzigd, zijn de uitgangspunten van het EFQM tot nu toe nog altijd terug te vinden in het INK model. Samengevat bestaat het model uit vijf fundamentele kenmerken: 1. Leiderschap met lef 2. Resultaatgerichtheid 3. Continu verbeteren 4. Transparantie 5. Samenwerking Deze vijf kenmerken zijn uitgewerkt in een model dat gebaseerd is op een Plan-Do-CheckAct cirkel, waarmee continu gestreefd wordt naar verbetering (figuur 6.9). Ten tweede bevat het model zogenaamde ontwikkelingsfasen. De fases die een organisatie kan doorlopen zijn: activiteit georiënteerd, proces georiënteerd, systeem georiënteerd, ketengeoriënteerd en tot slot transformatie georiënteerd. Op basis van bovenstaande informatie is van een organisatie een profielschets te maken die weer gebruikt kan worden om verdere verbetering na te streven. [Ink, 2007]

Waardering door medewerkers

Medewerkers

Leiderschap

Strategie & beleid

Processen

Waardering door klanten en leveranciers

Eindresultaten

Waardering door de maatschappij

Middelen

Organisatie

Resultaat Leren en verbeteren

Afbeelding 5.9 INK model Bron: INK, 2007 - 62 -


H.W.W. HARTMAN

5.6.2 INK-model versus energieprestatie Zoals in paragraaf 5.6.1 beschreven bestaat het INK model uit twee delen. Enerzijds is er de Plan-Do-Check-Act (PDCA) cirkel en ten tweede is er een groeimodel over alle onderdelen van de PDCA cirkel. In deze paragraaf zal aan de hand van de PDCA cirkel (in relatie met het INK-model) beschreven worden hoe een corporatie energetische kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad kan incorporeren binnen haar organisatie. Plan 1. Leiderschap De eerste stap van het INK-model is de manier waarop de leiding van de organisatie de koers bepaald, deze vertaalt naar de dagelijkse werkelijkheid en in steeds wisselende omstandigheden vernieuwt om de overeengekomen strategie en doelstellingen te realiseren. Strategie

Er zijn bij het bepalen van de koers door de leiding twee & Leiderschap beleid uitersten te beschrijven. Enerzijds zijn er corporaties die een goed doordacht en duidelijk geformuleerd beleid hebben. Er is door deze corporaties vaak diepgaand nagedacht over de behoeften van klanten. De leiding zet krachtig de koers van de organisatie uit, maar geeft medewerkers veel ruimte bij de invulling van die koers. Anderzijds zijn er corporaties welke zich vooral richten op het beheer van het woningbezit. Afbeelding 5.10 Plan - INK model Hierbij wordt vooral het bestaande beleid voortgezet en zo Bron: INK, 2007 goed als niet vernieuwd. Om de energetische kwaliteit van de bestaande woningvoorraad integraal te verbeteren zal een woningcorporatie over de grenzen van het traditionele werkgebied heen moeten stappen. Er zullen innovatieve oplossingen gevonden moeten worden om op grote schaal energetische verbeteringen toe te kunnen passen. Het gebruik van duurzame energie (DE) systemen zal in de toekomst mogelijk geen keuze meer zijn maar pure noodzaak door het schaarser worden van fossiele brandstoffen. Wanneer een corporatie DE-systemen gaat introduceren in haar voorraad, wordt de organisatie feitelijk op complexniveau energieleverancier. Een corporatie heeft verschillende mogelijkheden om DE systemen aan te bieden/brengen. Een ‘eigen’ energie exploitatie maatschappij voor bestaande locaties en volgende ontwikkelingen. Voordeel hiervan is dat er aanspraak gemaakt wordt op specifieke subsidies (bijvoorbeeld Energie Investeringsaftrek EIA). Daarnaast is er het voordeel dat corporaties invloed hebben op het behoud van controle over de dimensionering van installaties, de structuur van tarieven, de klantgerichte communicatie en service richting bewoners, en het behoud van een goed imago van de eigen organisatie. Een joint-venture constructie met enige andere partij. Het voordeel hiervan is dat er kennis van buitenaf wordt gehaald, waarbij woningcorporaties toch nog invloed kunnen uitoefenen op de dimensionering van installaties, klantgerichte communicatie etc. Het nadeel hierbij is dat huurders zowel afhankelijk zijn van de woningcorporatie als de andere partij, hierdoor kan communicatie verslechteren. Volledig outscourcen bij enige partij. Voordelen hiervan zijn het eenvoudig aanvragen van Energie Investerings Aftrek, het behoud van eigen vermogen en het overbruggen van een gebrek aan kennis en ervaring binnen de eigen organisatie.

- 63 -


H.W.W. HARTMAN

Organisatorisch gezien zal een corporatie een keuze moeten maken tussen deze verschillende mogelijkheden. Naar voren komt dat elke vorm van exploitatie zijn voor en nadelen heeft. De trend op dit moment is dat grote woningcorporaties een eigen energie exploitatie maatschappij opzetten. In eerste instantie zal de directie en het management toestemming moeten geven om het inbeddingproces van energetische kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad binnen het strategisch voorraadbeleid te laten starten. Keuzes als het opzetten van een eigen energie exploitatie zullen genomen moeten worden. 2. Strategie en beleid Strategie en beleid gaat in op de manier waarop de organisatie haar missie en visie implementeert door een heldere, op alle stakeholders gerichte strategie. Die wordt vertaald in concreet beleid, plannen, budgetten en processen. Het bepalen van de strategie en het beleid van een woningcorporatie met betrekking tot het energetisch verbeteren van de bestaande woningvoorraad is besproken aan de hand van het ontwikkelde model. Dit model geeft aan wat er op strategisch, tactisch en operationeel niveau moet gebeuren. De belangrijkste stappen binnen het ontwikkelen van het beleid en de strategie zijn het oriënteren, creëren en implementeren. De stap oriënteren moet goed en volledig worden uitgevoerd wil er een beleid opgesteld kunnen worden. Dit betekent dat er zowel vanuit externe als interne bronnen informatie gehaald dient te worden. Do 3. Management van medewerkers Met het management van medewerkers wordt bedoeld de manier waarop de organisatie haar medewerkers inzet, stimuleert en waardeert om haar strategie en beleidsdoelstellingen te realiseren. Mensen zijn er voor de organisatie, maar de organisatie is er ook voor ‘haar’ mensen. Door het inbedden van energetische kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad in de strategie en het beleid komen er bepaalde vragen naar boven zoals: wie is verantwoordelijk voor de implementatie en uitvoering, wie trekt de kar, is er voldoende capaciteit, beschikken de medewerkers over de juiste vaardigheden etc.

Medewerkers

Processen

Middelen

Afbeelding 5.11 Do - INK

Gezien er een grote diversiteit en variëteit is in model Bron: INK, 2007 organisatievormen en bedrijfsstijlen binnen corporaties wordt bij het management van medewerkers slechts beperkt tot algemene overwegingen over resultaatgebieden, verantwoordelijkheden en bevoegdheden in relatie tot de energieprestatie. Onderstaande is gebaseerd op het boek ‘Corporaties & Energieprestatie’ van Khing Go en Bert Weevers. Directieverantwoordelijkheid Op managementniveau is het van belang iemand eindverantwoordelijk te maken, bij voorkeur een directielid. Hij/zij zorgt voor een regelmatige terugkoppeling naar de directie en het managementteam, moet een draagvlak creëren voor energetische kwaliteitsverbetering, draagt zorg voor het betrekken van stakeholders en benut kansen voor gezamenlijke viering van successen.

- 64 -


H.W.W. HARTMAN

Raad van Commissarissen (RvC) Het verbeteren van de energetische kwaliteit van de bestaande woningvoorraad en het onderwerp energie in het algemeen zal een grote impact hebben op de organisatie en het beleid. Het is daarom van belang dat de Raad van Commissarissen de besluiten moet goedkeuren, stimuleren en bewaken. De kans bestaat dat er weinig kennis aanwezig is over het verbeteren van de energetische kwaliteit van de bestaande woningvoorraad en over energieprestatie in het algemeen. Van belang kan zijn de Raad van Commissarissen cursussen aan te bieden of bij een nieuwe vacature dit expliciet in de functieomschrijving mee te nemen. Management Alle managers hebben vanuit hun afdeling op de een of andere manier met energieprestatie dan wel het energetisch verbeteren van de bestaande woningvoorraad te maken. De prestaties met betrekking tot de energieprestatie zal per afdeling expliciet tot de verantwoordelijkheid van de manager behoren. Medewerkers Door het doorlichten van de bedrijfsprocessen wordt duidelijk welke werknemers allemaal te maken krijgen met het onderwerp energieprestatie. Omdat het vaak een vrij nieuw onderwerp is binnen woningcorporaties is interne communicatie en training noodzakelijk. Maar ook in werving en selectie, in functioneringsgesprekken en beoordelingsgesprekken zal hier aandacht voor moeten zijn. De formele basis ligt in aangepaste functieprofielen, HRM wordt dus expliciet ingezet om energieprestatie doelen te halen. Extra ondersteuning Om de incorporatie van energetische kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad en energieprestatie in het algemeen in het beleid en de organisatie tot een succes te maken is gedurende een flinke tijd extra aandacht, coördinatie en stimulatie nodig. Om extra aandacht, coördinatie en stimulatie in de organisatie te brengen is het verstandig om een energiecoördinator te benoemen. De energiecoördinator is enerzijds de rechter hand van het verantwoordelijke MT-lid anderzijds staat hij collega’s gevraagd en ongevraagd met raad en daad terzijde. Het is van belang dat deze coördinator op de hoogte is van de wettelijke voorschriften, heeft kennis van bouwfysica, installaties en energieberekeningen en is een echte netwerker en motivator. Hij moet zorgdragen dat er een goede maatschappelijke en organisatorische inbedding is van het energetisch verbeteren van de bestaande woningvoorraad en energieprestatie in het algemeen. In hoeverre er nog andere functies m.b.t. dit onderwerp nodig zijn is afhankelijk van de beleidskeuzes die worden gemaakt. Als energieprestatie één van de zwaarste doelstellingen binnen het beleid wordt zal wellicht ook een energieadviseur aangesteld moeten worden. Deze energieadviseur kan bijvoorbeeld ingezet worden om extern advies te geven aan huurders over mogelijke aanpassingen in woning en/of gedrag om energie te besparen. Als er gekozen wordt voor een eigen exploitatiemaatschappij zoals besproken bij leiderschap dan zijn hiervoor ook mensen nodig. 4. Management van middelen Management van middelen is de manier waarop vanuit strategie en beleid middelen worden aangewend om de activiteiten van de organisatie effectief en efficiënt uit te voeren en zeker te stellen dat de middelen daadwerkelijk waarde toevoegen aan de kernactiviteiten van de organisatie. Een middel om duurzame energie systemen binnen de voorraad effectief te introduceren is het opzetten van een energie exploitatie maatschappij zoals besproken bij leiderschap. Het voordeel van het invoeren van dit middel is dat er gestuurd kan worden op geld, kennis, technologie, materiaal en diensten. Door het opzetten van een eigen exploitatie maatschappij kan een woningcorporatie effectief sturen op de woonlasten van huurders

- 65 -


H.W.W. HARTMAN

waardoor de kernactiviteit van een woningcorporatie het bereikbaar houden van de woningvoorraad gewaarborgd is. Voordat er duurzame energie systemen worden toegepast is het van belang de voorraad energetisch gezien te analyseren, zodat de juiste investeringsbeslissingen genomen kunnen worden. Het EPBD energielabel geeft woningcorporaties veel informatie over de energetische kwaliteit van de bestaande woningvoorraad. Het is van belang hier op een slimme manier mee om te gaan. Doordat er inzichtelijk gemaakt kan worden wat de energetische kwaliteit van de bestaande woningvoorraad is kunnen er gerichte analyses plaats vinden voor het verbeteren van de woningen. Het koppelen van de energieprestatie aan de complexbeheerplannen kan ervoor zorgen dat er slimme zoek mogelijkheden worden gegenereerd. Het combineren van statistische gegevens over bijvoorbeeld de verhuurbaarheid van woningen met de energetische kwaliteit van de woningen kan leiden tot bepaalde investeringsbeslissingen. Er zullen dus middelen ontwikkeld moeten worden waarmee strategische woningdata gecombineerd kan worden met energetische woningdata. 5. Management van processen Management van processen is de manier waarop de organisatie vanuit strategie en beleid haar processen identificeert, ontwerpt, beheerst en waar nodig verbetert of vernieuwt gericht op waardetoevoeging voor alle stakeholders. De manier waarop gezocht wordt naar een gezonde balans tussen procedurele sturing en professionaliteit. Er zijn nogal wat processen bij een corporatie waarin het energetisch verbeteren van de bestaande woningvoorraad een rol gaat spelen. Het mutatieproces is een van de belangrijkste processen waarbij energetische kwaliteit zichtbaar naar buiten komt. Op dit moment is het voor een woningcorporatie verplicht het energielabel te overhandigen aan de huurder. Nadat de huurder de huur heeft opgezegd, neemt een corporatiemedewerker de staat van de woning op. De mutatieopname dient meerdere doelen, namelijk het inventariseren van de staat van de woning voor het controleren van de WWS-punten, het beoordelen van zelf aangebrachte veranderingen en eventueel achterstallig (huurders)onderhoud voor de verrekening met de vertrekkende huurder, vooropname voor het bepalen van de technische maatregelen, voor het relatiebeheer en het vergaren marktinformatie (exit-gesprek). Deze opname is een logisch moment om binnen de processen de energieprestatiedata te controleren of op te stellen. Als er ingrijpend onderhoud heeft plaats gevonden zal het energielabel veelal door de getroffen maatregelen verbeteren. Het is zaak om dit energielabel zo snel mogelijk vast te stellen zodat dit bij de woningadvertentie opgenomen kan worden. Het onderhoud wat nodig is om energetische verbetering uit te voeren ligt vast in de complexbeheerplannen. De complexbeheerplannen zullen beschrijven welke maatregelen gewenst zijn, welke huur gaat gelden en tot welk nieuw energielabel de maatregelen in principe zullen leiden. Het is zaak om bij de oplevering de energieprestatie daadwerkelijk vast te stellen. De informatieverschaffing aan de toekomstige huurders begint bij de woningadvertentie. Hierin kan de corporatie naast het energielabel ook informatie geven over te verwachten woonlasten. Voorwaarde is dat de energieprestatiedata betrouwbaar en actueel zijn. Vervolgens zullen potentiële huurders in toenemende mate nadere en ook persoonlijk informatie wensen over de energieprestatie van de woning. Aan de balie of tijdens de woningbezichtiging zijn woonlasten, eisen beïnvloedingsmogelijkheden, gedrag en beleid van de corporatie onderwerp van gesprek. Gezien de toenemende maatschappelijke aandacht voor het klimaat kan ook informatie over dit aspect bij veel huurders welkom zijn. Het versterkt het imago van de corporatie als duurzame maatschappelijke onderneming.

- 66 -


H.W.W. HARTMAN

Check en act In de resultaatgebieden wordt gemeten wat de werkzaamheden van de organisatie hebben opgeleverd. Het INK-managementmodel onderscheidt drie groepen belanghebbenden (stakeholders) waarvan het voor de organisatie van belang is om hun waardering te weten, namelijk: medewerkers, klanten/leveranciers en de maatschappij. 6. Medewerkers Bij de waardering door medewerkers spelen onderstaande vragen een rol: Hoe denken medewerkers over hun bedrijf? Voldoen het werk en de onderneming aan de verwachtingen van medewerkers in materiële en niet-materiële zin (ontwikkeling, uitdaging, motivatie)? Wat voor een onderneming wil de organisatie zijn voor haar medewerkers en maakt zij dat ook waar?

Waardering door medewerkers

Waardering door klanten en leveranciers

Eindresultaten

7. Klanten Waardering door de De waardering door klanten, leveranciers en partners maatschappij waarmee wordt samengewerkt, is van groot belang voor de continuïteit van de onderneming. Daarom is het nodig te Afbeelding 5.12 Check weten hoe zij de producten, dienstverlening en de INK model samenwerking waarderen. Wat is hun mening over de Bron: INK, 2007 product of de dienstverlening? Heeft de organisatie inzicht in de redenen waarom men wel of niet van de diensten gebruik maakt en wat mag de organisatie voor de toekomst van hen verwachten? 8. Maatschappij Hoe waardeert de maatschappij de inspanningen van de onderneming om naast haar primaire, klantgerichte taken in de bedrijfsvoering rekening te houden met de behoeften en verwachtingen van de lokale, nationale en internationale omgeving? Hierbij spelen elementen als werkgelegenheid, milieu en bijdragen aan het onderwijs een rol. Het investeren in energetische kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad is goed voor het imago van een corporatie en goed voor het milieu. Echter de waardering door medewerkers, klanten en de maatschappij is van groot belang voor de organisatie. In de fase van het incorporeren van nieuw beleid is nog niet aan te geven wat de medewerkers, klanten en de maatschappij van het nieuwe beleid vinden. Bij de uiteindelijke stap van ‘Act’ ofwel het leren en verbeteren is het van groot belang de meningen van de verschillende stakeholders mee te nemen. De resultaten uit de fase ‘Check’ zijn hierbij van groot belang. Aan de hand van de verschillende waarderingen is het mogelijk het beleid aan te passen of bij te stellen, en hierbij organisatorische oplossingen te vinden.

Organisatie

Resultaat Leren en verbeteren

Afbeelding 5.13 Act - INK model Bron: INK, 2007

- 67 -


5.7

H.W.W. HARTMAN

Samenvattend

Voor een corporatie is het van belang om het verbeteren van de energetische kwaliteit van de bestaande woningbouw vanuit strategisch tot aan operationeel niveau door te voeren. Het procesmodel wat besproken is in dit hoofdstuk geeft weer hoe het mogelijk is binnen deze verschillende niveaus energetische kwaliteitsverbetering te verwerken. Op strategisch niveau gaat het om de samenstelling van de portefeuille in relatie met de te beleggen gelden. De belangrijkste stappen m.b.t. het energetisch verbeteren van de woningvoorraad in deze fase zijn een externe en interne analyse om vervolgens in combinatie met de missie een doelstelling(en) vast te stellen. De externe analyse heeft hoofdzakelijk betrekking op wat de ontwikkelingen, de verplichtingen en de verwachtingen zijn op internationaal tot regionaal niveau m.b.t. het energetisch Portfolio management verbeteren van de bestaande woningvoorraad bij woningcorporaties. Daarnaast is het Asset management belangrijk om de ontwikkelingen binnen de sector te volgen om hierbij Property management aan te sluiten. De interne analyse heeft betrekking op de identiteit van Figuur 5.14: Strategisch niveau tot operationeel niveau de corporatie, de financiële positie en de portefeuillesamenstelling. Met betrekking tot het energetisch verbeteren van de woningvoorraad zal er een portefeuilleanalyse gemaakt moeten worden. Deze analyse moet inzicht geven in het haalbare CO2 reductiepercentage binnen de portefeuille van een corporatie. Bij deze analyse moet ook de portefeuilleontwikkeling meegenomen worden met uitzondering van de verkoop van woningen, immers het verkopen van slechte voorraad is slechts een verplaatsing van het probleem en mag hierdoor niet meegerekend worden bij de totale CO2 reductie binnen de woningportefeuille. Het formuleren van een doelstelling via procenten CO2 reductie is op strategisch niveau een goede methode, immers vanuit internationaal tot regionaal perspectief wordt er op strategieniveau gesproken over procenten CO2 reductie. Na het vaststellen van de energetische doelstelling is het zaak deze doelstelling te vertalen naar afzonderlijke complexstrategieën. Op dit tactisch niveau wordt er per complex bekeken wat de mogelijke energetische kwaliteitsverbeteringen kunnen zijn. Doordat de complexstrategieën in enkele gevallen al vast liggen, doordat er al een strategisch voorraadbeleid is opgesteld waarin geen energetische kwaliteitsverbetering is opgenomen, moet bekeken worden of de complexstrategieën de juiste zijn. Om dit te bepalen zal er een analyse gemaakt moeten worden van de energetische kwaliteit per complex. Deze analyse zal moeten plaatsvinden vanuit sociale-, milieu-, economische- en ruimtelijke kwaliteit, ofwel vanuit de Quadruple P. Vanuit een evenwicht tussen de energetische kwaliteit, de algemene kwaliteit (algemene analyse per complex) en eventuele vastgestelde complexstrategieën kan de definitieve complexstrategie bepaald worden. In deze fase is zoals aangegeven het van groot belang dat er uit verschillende invalshoeken wordt gekeken naar het energetische verbeteren van de woningvoorraad. Hierdoor is het uitdrukken van de maatregelen in procentenpunten CO2 reductie op tactisch niveau niet de juiste. Er zal een evenwicht gevonden moeten wordt tussen de CO2 reductie, woonlastenverlaging, technische mogelijkheden, verwachtingen, financiële mogelijkheden e.d. ofwel een evenwicht tussen People, Planet, Prosperity en Project. De uiteindelijk terugkoppeling naar de doelstelling(en) en positionering van de onderneming (missie) zal in de volgende stap ‘strategie toetsing’ worden gemaakt. Er zal een toetsing zijn of het CO2 reductiepercentage op portefeuilleniveau gehaald wordt met de voorgestelde complexstrategieën en de complexstrategieën niet in tegenspraak zijn met andere gestelde doelstellingen. Via de algemene analyse en energetische analyse per complex kunnen de

- 68 -


H.W.W. HARTMAN

complexstrategieën aangepast worden om zo wederom een toetsing te doen totdat het strategisch en tactisch niveau overeenkomen met elkaar. Een financiële doorrekening na het vaststellen van de complexstrategieën is hierbij ook een onmiskenbare stap. Na het toetsen van de complexstrategieën moeten er complexbeheerplannen opgesteld worden. Het samenstellen van de complexbeheerplannen bevind zich in het laagste niveau, ofwel het operationele niveau. Het operationele niveau gaat in op het dagelijks beheer van de complexen. In deze fase is het belangrijk om de implementatie van het strategisch voorraadbeleid te waarborgen. Daarnaast is het belangrijk om zowel organisatorisch als maatschappelijk een draagvlak te creëren voor investeringen in energetische kwaliteitsverbetering van de woningvoorraad. Organisatorisch gezien moet het MT en de directie gemobiliseerd worden om energetische woningvoorraad verbeteringen door te voeren daarnaast is het van belang de doelstelling(en) naar buiten uit te dragen wat goed kan zijn voor het ‘groene’ imago van een woningcorporatie. Om een goede organisatorische inbedding te creëren is het van belang naast het MT en de directie ook alle andere medewerkers te mobiliseren. Door het stimuleren van medewerkers om na te denken over energetische kwaliteitsverbeteringen en het ontwikkelen van kennis hierover is het mogelijk een draagvlak binnen de gehele corporatie te creëren. Het uiteindelijke succes van het verbeteren van de energetische kwaliteit van de bestaande woningvoorraad is mede afhankelijk van de bewoners/huurders. Zij moeten immers achter de verbeteringen staan en de installaties op de juiste manier gebruiken. Door te communiceren via woonlastenverlaging is het mogelijk huurders achter de verbeteringen te krijgen, zij zien immers een financieel voordeel voor zichzelf als woning energetische verbeterd worden. Voor een corporatie is het hierdoor zelfs mogelijk een huurverhoging door te voeren bij bewoning als de huurders erachter staan. Een goede voorlichtingen door middel van brochures, bewonersbladen, energiemarkten e.d. is hierbij een belangrijk element. Na de implementatiefase is het mogelijk het complexbeleid daadwerkelijk uit te voeren. Het proces van ‘plan’ en ‘do’ is nu afgrond, om de gehele PDCA cirkel sluitend te maken zal het nu aankomen op ‘check’ en ‘act’. Een terugkoppeling naar de doelstelling(en) door middel van de interne en externe analyse op strategisch niveau zal gemaakt worden en op tactisch niveau zal er terugkoppeling gemaakt worden naar de analyse van de energetische kwaliteit en de algemene analyse per complex. Het proces van verbeteren en vernieuwen zal jaarlijks terugkeren om uiteindelijk na vier jaar het gehele strategisch voorraadbeleid nog eens goed onder de loep te nemen. Het is absoluut mogelijk door middel van SMART gestelde doelstellingen energetische kwaliteitsverbeteringen in te bedden in het strategisch voorraadbeleid van een corporatie. Voor een corporatie is het zaak om energetische kwaliteitsverbeteringen zo spoedig mogelijk te verwerken binnen het strategisch voorraadbeleid, immers stilstaan betekent achterblijven wat als gevolg een verzwakking van de bereikbaarheid van woningen heeft (stijgende woonlasten). Daarnaast heeft een corporatie een maatschappelijke verantwoordelijkheid en voorbeeldfunctie, waarop zij aangesproken kunnen worden. Ten slotte hebben investeringen in het verbeteren van de energetische kwaliteit van woningen een verbetering van de technische kwaliteit van woningen tot gevolg en zal dit bijdragen aan een verbetering van het comfort, veiligheid en gezondheid van de voorraad.

- 69 -


6

H.W.W. HARTMAN

Conclusies en aanbevelingen

Dit hoofdstuk zal antwoord geven op de centrale hoofdvraag van dit onderzoek. Daarnaast zullen er verschillende aanbevelingen worden gegeven voor verder onderzoek en aanbeveling wat Vestia Rotterdam Noord voor stappen moet nemen om energetische kwaliteitsverbetering te incorporeren binnen haar strategisch voorraadbeleid. Dit hoofdstuk sluit af met een reflectie op het gehele onderzoek.

6.1

Conclusies

Onderzoeksvraag 1: Op welke manier gaan corporaties op dit moment om met energiebesparende maatregelen binnen het beleid? Eén van de grootste maatschappelijke opgaven van deze eeuw is het omschakelen naar manieren waarop wij in onze alsmaar stijgen energiebehoefte gaan voorzien. Klimaathypotheken, klimaatneutraal rijden, ledverlichting en convenanten tussen projectontwikkelaars en de overheid / woningcorporaties en gemeenten laten zien dat het energiethema een grote rol speelt bij verschillende partijen. Uit onderzoek blijkt dat energetische kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad nog niet voldoende is vastgelegd in het beleid van woningcorporaties. Het investeren in energetische kwaliteitsverbetering bestaat op dit moment meer uit losse experimenten dan uit systematisch beheer. [Sunnika, 2006] Echter er zijn tal van bewegingen binnen de sector die de goede richting op gaan. Dit komt mede door stimulerende maatregelen die de Europese Unie de verschillende lidstaten en dus indirect corporaties heeft opgelegd. Zo is de EPBD richtlijn ingevoerd, welke o.a. corporaties moet stimuleren energetische verbetermaatregelen te treffen. Voor Nederlandse woningcorporaties betekent deze richtlijn dat zij vanaf 1 januari 2009 de plicht hebben voor elke woning een EPBDenergielabel te bezitten. Het EPBD-energielabel is een maat voor het energieverbruik van een woning, en dus relevant voor de woonlasten van de huurder. Naarmate de energieprijzen stijgen en de woningmarkt ontspant, zal het energielabel een steeds grotere rol gaan spelen bij de bepaling van wat de huurder per maand kwijt is aan vaste lasten voor de woning. Er is dus alle reden voor woningcorporaties om het energieverbruik van hun woningvoorraad te kennen en, nog veel belangrijker, maatregelen te nemen om de energieprestatie te verbeteren. Het verbeteren van de energetische kwaliteit van woningen moet uit verschillende invalshoeken bekeken worden. Immers niet alleen het verlagen van de woonlasten speelt een rol bij het beleid. Er zal een evenwicht gevonden moeten worden tussen milieu-, sociale-, ruimtelijke- en economische kwaliteiten ofwel een evenwicht tussen CO2 reductie, woonlastenverlaging, energielabel verbetering, technische mogelijkheden, financiële mogelijkheden etc. Gesproken kan worden over het zoeken naar evenwicht binnen de ‘Quadruple P’ – People, Planet, Prosperithy en Project. De noodzaak om te investeren in energetische kwaliteitsverbetering is vanuit de verschillende doelstellingen (van internationaal tot regionaal niveau) belangrijk te noemen. Er zit echter een gat tussen de noodzaak en de daadwerkelijke uitvoering. De sleutel voor het verbeteren van de energetische kwaliteit van de bestaande woningvoorraad bij woningcorporaties ligt niet bij de uitvoering/techniek maar bij beleidsmatige en organisatorische oplossingen. Vanuit de strategie moet er een toekomstige lijn uitgezet worden wat men met de woningportefeuille wil bereiken. Door concrete doelstellingen te formuleren kan men vanuit het beleid en de organisatie de energetische kwaliteit van de bestaande woningvoorraad integraal verbeteren. De daarop volgende fase is het uitvoeren van de maatregelen om deze doelstellingen te kunnen behalen. Zonder het verwerken van energetische kwaliteit binnen het strategisch voorraadbeleid zal het integraal toepassen

- 70 -


H.W.W. HARTMAN

van maatregelen niet mogelijk zijn, de maatregelen zullen hierdoor ad hoc plaats vinden. De sleutel om de voorraad daadwerkelijk energetisch te verbeteren ligt om deze reden bij beleidsmatige en organisatorische oplossingen. De vraag is echter hoe dit beleidsmatig en organisatorisch verwerkt kan worden. Het opnemen van energetische kwaliteitsverbetering binnen het strategisch voorraadbeleid speelt hierbij een essentiële rol. Onderzoeksvraag 2: Welk belang heeft een corporatie erbij om de energetische kwaliteit van woningen te verbeteren? Het uiteindelijke investeren in het verbeteren van de energetische kwaliteit van de bestaande woningvoorraad is voor een corporatie en voor de huurders door meerdere redenen van belang. In algemene zin kan gesteld worden dat een niet energiezuinige woningvoorraad een dure voorraad is voor een corporatie en voor de huurders/bewoners. Immers door het stijgen van de energiekosten, met als gevolg stijgende woonlasten, komt de bereikbaarheid onder druk te staan. De totale woonlasten zullen bij ongewijzigd beleid over enkele jaren meer afhangen van de energieprijs dan van de huurprijs (zie paragraaf 3.3.1), als gevolg hiervan zal in een aanbiedersmarkt de energieprestatie onderdeel uit gaan maken van het zoekgedrag van een huurder. Door niet te investeren in energetische kwaliteitsverbetering kan de verhuurbaarheid in de toekomst onder grote druk komen te staan. Daarnaast worden door aanpassingen van het woningwaarderingstelsel aan de EPBD-energielabeling en de verwachte aanscherping van de huidige regelgeving (onder meer introductie minimum energieprestatie normen bestaande bouw) de huurinkomsten afhankelijk van de energieprestatie van woningen. Naast de financiële consequenties voor huurders/bewoners en de corporatie is er ook een maatschappelijk belang voor woningcorporaties. Er is een grote maatschappelijke aandacht voor het energieprobleem op internationaal tot regionaal niveau. Onder de huidige ontwikkelingen zal een corporatie aangesproken kunnen worden op hun maatschappelijke functie omtrent energieprestatie en de voorbeeldfunctie die zij hebben. Aangezien de bestaande woningvoorraad een groot onbenut energiebesparingspotentieel heeft, en hierdoor een grote invloed heeft op het milieu en klimaat, moet een corporatie investeren in het verbeteren van de energetische kwaliteit. Voor een corporatie betekenen deze verbeteringen een verhoging van de technische kwaliteit van de voorraad en dragen bij aan het verbeteren van het comfort, veiligheid en de gezondheid van de woning. Onderzoeksvraag 3: Wat voor effect heeft het incorporeren van energetische kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad in het strategisch voorraadbeleid op het onderhoudsbeleid van een woningcorporatie? Een groot deel van de energetische verbeteringen in de bestaande bouw zullen verlopen via onderhoud. Het is dan ook zaak het strategisch voorraadbeleid te koppelen aan het onderhoudsbeleid. Een ideale methodiek om het onderhoudsbeleid te koppelen aan het strategisch voorraadbeleid bestaat nog niet. Aanbevolen wordt dat corporaties gaan werken met verschillende onderhoudsniveaus die gekoppeld kunnen worden aan verschillende complexstrategieën. Per onderhoudsniveau zal vastgesteld moeten worden welke conditiescore hiermee samenhangt. De gewenste conditiescores worden voor een aantal verschillende beleidsparameters vastgelegd: belevingswaarde, gebruikswaarde, binnenmilieu, veiligheid/gezondheid, klachtenonderhoud en vervolgschade. Uiteindelijk zal via een inspectie de feitelijke technische kwaliteit van bouwen installatiedelen worden vastgesteld en vertaald in een conditiescore. Door de feitelijke conditiescore vanuit inspectie te vergelijken met de gewenste conditiescore vanuit het beleid zijn de maatregelen te bepalen. De koppeling tussen het strategisch voorraadbeleid en het onderhoudsbeleid kan hierdoor gemaakt worden, echter verder onderzoek wordt gevergd om de koppeling te optimaliseren. Nadat de maatregelen zijn bepaald is het mogelijk de

- 71 -


H.W.W. HARTMAN

uitvoeringsvorm te kiezen, moeten de maatregelen via planmatig-, mutatie- of klachtenonderhoud uitgevoerd worden. De energetische kwaliteitverbetering van de bestaande woningvoorraad kan ondergebracht worden bij de beleidsparameters. Onder welke noemer dit ondergebracht moet worden (duurzaamheid, energetische kwaliteit, energielabel, energieprestatie) zal in een later onderzoeksstadium vastgesteld moeten worden. Onderzoeksvraag 4: Op welke manier kan een woningcorporatie de energetische kwaliteit zodanig verbeteren dat het voor hen voordelig is rekening houdend met milieutechnische-, sociale-, ruimtelijke- en economische kwaliteiten? Over het algemeen kunnen de activiteiten en ontwikkelingen in de bedrijfsvoering bij corporaties niet als duurzaam worden bestempeld. Echter er zijn tal van bewegingen die in de duurzame richting duiden. Bij duurzaam ondernemen is het van belang dat er vanuit verschillende invalshoeken wordt gekeken naar duurzaamheid. Naast de milieukwaliteiten worden ook de sociale, ruimtelijk en economische kwaliteiten meegenomen. Door het zoeken naar een evenwicht tussen deze verschillende invalshoeken komt er een confrontatie tussen verschillende doelstellingen/ambities aan bod. Een integrale benadering bevordert het evenwicht in het verbeteren van de energetische kwaliteit in totaal. De verschillende praktijkvoorbeelden gaven aan dat vaak één invalshoek de leidraad vormt vanuit een uitgesproken ambitieniveau dan wel doelstelling. Het vormen van een ambitieniveau dan wel doelstelling vanuit één invalshoek is een mogelijkheid. Het voordeel hiervan is dat er een eenduidige communicatie mogelijk is waarvoor de corporatie staat. Wel zullen de andere invalshoeken meegenomen moeten worden bij beslissingen, met betrekking tot het energetisch verbeteren van de bestaande woningvoorraad. Wordt dit niet gedaan en worden de beslissingen slechts vanuit één invalshoek genomen kan dit leiden tot verkeerde investeringsbeslissingen. Zo kan een corporatie voor een complex dat wordt gerenoveerd op basis van CO2 reductie besluiten om de schil niet te verbeteren maar alleen installatietechnische verbeteringen aan te brengen. Op die manier kan immers relatief gemakkelijk het CO2 reductiepercentage worden behaald. Echter het complex wordt gerenoveerd met het oog op verdere exploitatie van bijvoorbeeld nog minimaal 40 jaar. Met dat perspectief zou het veel logischer zijn om juist wel de schil te verbeteren. Met dit voorbeeld wordt aangegeven dat het van essentieel belang is een balans te vinden tussen de verschillende invalshoeken van de ‘Quadruple P’ (People, Planet, Prosperithy en Project). Om een evenwicht te vinden tussen de verschillende invalshoeken zal er per complex bekeken moeten worden wat de beste oplossing is. Er is daarom geen eenduidig antwoord mogelijk hoe een corporatie de energetische kwaliteit van de bestaande woningvoorraad kan verbeteren zodat het voor hen voordelig is rekening houdend met milieutechnische-, sociale-, ruimtelijke- en economische kwaliteiten. Centrale hoofdvraag: Hoe kan een woningcorporatie, met behulp van een procesmodel, energetische kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad incorporeren in het strategisch voorraadbeleid? Uit zowel het praktische als theoretische onderzoek is een algemeen procesmodel opgesteld hoe energetische kwaliteit verwerkt kan worden binnen het strategisch voorraadbeleid van een woningcorporatie. Dit procesmodel is gedetailleerd besproken in hoofdstuk 5, waarbij onderscheid is gemaakt naar strategisch, tactisch en operationeel niveau.

- 72 -

Portefeuillemanagement Voorraadmanagement Voorraadbeheer

Strategisch niveau Tactisch niveau Operationeel niveau



H.W.W. HARTMAN




Figuur 6.1: Procesmodel om energiebeleid te verwerken binnen het strategisch voorraadbeleid

Strategisch niveau: De belangrijkste stappen in het procesmodel zijn op strategisch niveau de interne en externe analyse. De interne en externe analyse hebben als doel de strategische positionering van de corporatie te bepalen, onder andere m.b.t. het energetisch verbeteren van de bestaande woningvoorraad. Voor de externe analyse is het belangrijk te kijken naar de ontwikkelingen, verwachtingen en eisen vanuit internationaal tot regionaal perspectief. Daarnaast is het van belang de ontwikkelingen binnen de sector te analyseren waarbij een analyse van de activiteiten van andere corporaties niet mag ontbreken. Ten slotte spelen de wensen van de stakeholders een belangrijk rol, interviews met verschillende stakeholders is van belang voor het bepalen van de uiteindelijke strategisch positionering. De interne analyse zal zich vooral richten op de corporatie zelf, waarbij de visie van het bestuur en interne opinieleiders van waarde is voor het creëren van een draagvlak voor energetische kwaliteitsverbeteringen. Om te bepalen wat er binnen de voorraad mogelijk is aan verbeteringen zal er een portefeuilleanalyse gemaakt moeten worden. Door een energiescan van de bestaande voorraad te maken kan bepaald worden welke CO2 reductie haalbaar is voor een woningcorporatie. Op strategisch niveau wordt er een CO2 reductie percentage bepaald dit omdat er op internationaal tot regionaal niveau gesproken wordt over het verlagen van de CO2 emissie, en het dus een eenduidig communicatiemiddel is.

- 73 -


H.W.W. HARTMAN

Om de uiteindelijke doelstelling te bepalen moet een woningcorporatie verschillende scenarioberekeningen maken m.b.v. de energiescan. Om scenario’s te kunnen berekenen is het van belang de portefeuille ontwikkelingen mee te nemen. Uit het onderzoek blijkt dat sloop, nieuwbouw, aankoop en verkoop als portefeuillestrategie veel uit kan maken op de totaal haalbare CO2 reductie. Echter de CO2 reductie als gevolg van de verkoop van woningen mag alleen doorberekend worden als de woningen voldoen aan de energieprestatie eisen van nieuwbouw. Het verkopen van woningen met een slechte energetische kwaliteit is slechts een verplaatsing van het probleem en geen definitieve oplossing. Daarnaast speelt de vraag een rol of het voor een corporatie maatschappelijk gezien verantwoord is om de slechte voorraad te verkopen. Na de berekening van de verschillende scenario’s is het mogelijk een CO2 reductie doelstelling te formuleren, echter deze moet nog financieel doorgerekend worden om de haalbaarheid te garanderen. Tactisch niveau: Na het vaststellen van de energetische doelstelling is het van belang te bepalen wat de strategie is per complex. Hier voorafgaand zal er een analyse per complex en per wijk plaats moeten vinden waarbij verschillende statistische woningdata en SWOT analyses meegenomen moeten worden. Deze algemene analyse zal aan de energetische analyse gekoppeld moeten worden die per complex gemaakt zal worden. Op dit niveau is het van belang dat een corporatie zich niet blind staart op de te behalen doelstelling m.b.t. het reduceren van de CO2 uitstoot. Het verbeteren van de energetische kwaliteit van de bestaande woningvoorraad moet uit de invalshoeken milieu, sociale-, fysieke- en ruimtelijke kwaliteit bekeken worden. Een integrale benadering is op dit niveau van belang om uiteindelijk de juiste investeringsbeslissingen te maken. De integrale benadering kan worden verduidelijkt met de ‘Quadruple P’, wat staat voor People, Planet, Prosperithy en Project (zie onderzoeksvraag 4). Door uiteindelijk een evenwicht te vinden, door toetsing op strategie niveau, tussen de algemene analyse, de energetische analyse en alle gestelde doelstellingen van een woningcorporatie kan de strategie per complex bepaald worden. Het evenwicht tussen People, Planet, Prosperithy en Project moet gewaarborgd worden, zodat er een evenwicht wordt gevonden tussen CO2 reductie, woonlastenverlaging, technische mogelijkheden, verwachtingen, financiële mogelijkheden etc. Operationeel niveau: Na de vaststelling van de definitieve complexstrategieën is het zaak de complexbeheerplannen op te stellen. De beheerplannen zijn de vraagbaak voor de medewerkers van het frontoffice over het beleid, en bevatten alle informatie over het voorraadbeleid die voor de juiste uitvoering van de processen nodig zijn. Met betrekking tot het verbeteren van de energetische kwaliteit van de bestaande woningvoorraad zullen er binnen de complex beheerplannen alleen aanpassingen gemaakt moeten worden mocht het complexbeleid veranderd zijn. Tussen het opstellen en het daadwerkelijk uitvoeren van het beleid zit een bepaald gat, dit gat kan deels opgevangen worden door een organisatorisch en maatschappelijk draagvlak te creëren voor investeringen in energetische kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad. Organisatorisch betekent dit dat het MT en de directie gemobiliseerd moeten worden om het onderwerp energie te omarmen binnen de organisatie. Een MT- of directielid zal de eindverantwoordelijkheid op zich moeten nemen, op deze manier is het mogelijk om energieprestatie in te bedden in de top van de organisatie. De impact van energieprestatie op de organisatie en het beleid is zo groot dat de Raad van Commissarissen dit proces zal moeten goedkeuren, bewaken en stimuleren. Ook aan de onderkant van de organisatie moet het onderwerp energie spreekwoordelijk gaan leven. Aangeraden wordt om een medewerker uit de organisatie dan wel een nieuwe medewerker te benoemen tot energiecoördinator. Hij/zij is er als procescoördinator voor verantwoordelijk dat de resultaten van het inbeddingstraject verder worden geïmplementeerd en de doelstelling(en) worden behaald. Enerzijds is hij de rechterhand van het verwantwoordelijke MT-lid, anderzijds staat hij collega’s met raad en daad

- 74 -


H.W.W. HARTMAN

terzijde. Alle medewerkers moeten worden gestimuleerd mee te denken over energiebesparende maatregelen in de bestaande woningvoorraad, kennisontwikkeling hierover is essentieel. Om maatschappelijk draagvlak te creëren voor het investeren in energetische kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad, is het naar buiten uitdragen van de doelstelling(en) een eerste stap. Door publiciteitscampagnes van de overheid, de invoering van de EPBD-energielabels en het stijgen van de energiekosten worden huurders zich steeds meer bewust van het belang van de energieprestatie van woningen. Bij het energetisch verbeteren van de woningen is het voor een woningcorporatie van belang inzicht te geven in de woonlastenverlaging, eventueel ook na een huurverhoging (zie voorbeeld paragraaf 5.3.9). Na het uitvoeren van de energiemaatregelen is een goede voorlichting over hoe men met de installaties moet omgaan van essentieel belang, immers alleen door een goed gebruik zullen de energiekosten dalen. Het uitbrengen van bijvoorbeeld brochures, bewonersbladen, en het organiseren van energiemarkten kunnen bijdragen aan de bewustwording van huurders en bewoners over het energieverbruik van hun woning. Een stap die de corporatie in het huurbeleid kan maken is het verhuren via woonlasten in plaats van huurlasten, om zo inzichtelijk te maken voor een huurder wat de totale maandelijkse kosten zullen zijn. Verbeteren & vernieuwen: Na het ‘plan’ en ‘do’ is nu het ‘check’ en ‘act’ aan de orde. Vastgoedsturing begint en eindigt met verbeteren & vernieuwen. Check en act houdt in dat er gecontroleerd en zo nodig bijgesteld moet worden. Het sluiten van de PDCA cirkel is een belangrijke stap binnen het proces om de uiteindelijke doelstellingen te behalen en het strategisch voorraadbeleid continue op een hoger niveau te brengen. Vanaf dit moment moet energieprestatie meedraaien in de dagelijkse corporatiepraktijk alsof het nooit anders is geweest. Het incorporeren van energetische kwaliteitsverbeteringen van de bestaande woningvoorraad in het strategisch voorraadbeleid van een woningcorporatie moet zo snel mogelijk plaatsvinden, immers stilstaan betekent achterblijven wat als gevolg een verzwakking van de bereikbaarheid van woningen heeft (stijgende woonlasten). Daarnaast heeft een corporatie een maatschappelijke verantwoordelijkheid en voorbeeldfunctie, waarop zij aangesproken kunnen worden. Ten slotte hebben investeringen in het verbeteren van de energetische kwaliteit van woningen een verbetering van de technische kwaliteit van woningen tot gevolg en zal dit bijdragen aan een verbetering van het comfort, veiligheid en gezondheid van de woningvoorraad.

6.2

Aanbevelingen voor verder onderzoek

Vanuit het onderzoek en de conclusies volgen een aantal aanbevelingen voor vervolgonderzoek:

De energiescan die ontwikkeld is, is op dit moment vrij statisch. De mogelijkheden om een scan te ontwikkelen die dynamisch is, wat wil zeggen dat deze zich meer aanpast op de woningvoorraad van een corporatie aan de hand van verschillende parameters moet onderzocht worden.

Aanvullend op de vorige aanbeveling is een onderzoek naar de mogelijkheden van het gebruik van duurzaam bouwen methoden in relatie tot het strategisch voorraadbeleid een interessant onderzoek. In hoeverre zijn tools als, DCBA, GPR gebouw, Greencalc, toolkit bestaande bouw etc. geschikt om op strategie niveau te gebruiken.

- 75 -


H.W.W. HARTMAN

Het verkennen van de mogelijkheden hoe een woningcorporatie kan verhuren via woonlasten is een interessant onderzoek. Wat moet een corporatie doen om dit mogelijk te maken wat, wat moet er in de wetgeving veranderen, welke rol speelt de overheid in dit verhaal etc. zijn vragen waarop nog geen antwoord is.

Binnen dit onderzoek is een kort onderzoek gedaan naar hoe een corporatie onderhoudsbeleid kan koppelen aan het strategisch voorraadbeleid. Een uitdieping van de precieze koppeling en de rol van verschillende onderhoudstypen (mutatie-, planmatig- en klachtenonderhoud) zal onderzocht moeten worden.

Het na enkele jaren monitoren van de ontwikkelingen op energetisch gebied bij woningcorporatie kan interessante en nieuwe inzichten geven. Het uitwisselen van ervaringen op energetisch gebied zou een grote bijdrage leveren aan de corporatiesector.

6.3

Reflectie

In deze paragraaf wordt teruggekeken op het onderzoek en de manieren waarop dat is uitgevoerd. Gedurende de Master 3 ben ik bezig geweest met het opstellen van het onderzoeksvoorstel. Het zoeken naar een onderwerp en vervolgens het aantonen van het nut van het geplande onderzoek waren hier de eerste stappen, welke zonder veel problemen konden worden doorlopen. Het afbakenen van het onderzoek was de stap die in de voorbereiding van het onderzoek door mij als het meest lastig is ervaren. De onderwerpen die ik aandroeg bleken veel verschillende elementen in zicht te hebben en konden op veel verschillende manieren geïnterpreteerd worden. Door mij meer te verdiepen in het strategisch voorraadbeleid van woningcorporaties, was het mogelijk een afgebakend onderwerp te formuleren. De twee belangrijkste begrippen binnen het onderzoek waren energetische kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad en strategisch voorraadbeleid. Energetische kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad was en is een belangrijk thema vanuit internationaal tot regionaal niveau. Door de aandacht voor dit thema was het constant monitoren van de veranderingen en ontwikkelingen op alle niveaus belangrijk. Zeker ook de ontwikkelingen op dit gebied bij woningcorporaties heeft mij verder geholpen binnen mijn onderzoek. Het strategisch voorraadbeleid van een woningcorporatie was voor mij een vrij nieuw onderwerp. In eerste instantie ben ik mij gaan verdiepen op de theorie hierachter waarbij ik verschillende procesmodellen heb geanalyseerd. Doordat de procesmodellen vooral theoretisch gericht waren, was ik erg benieuwd naar hoe strategisch voorraadbeleid in de praktijk wordt uitgewerkt. Voor het uiteindelijke onderzoek heb ik gekozen om af te studeren bij een corporatie waarvan het strategisch voorraadbeleid net vernieuwd was maar waarbij energetische kwaliteitsverbetering nog niet verwerkt was. Het toeval wilde dat Vestia Rotterdam Noord het vijflagenmodel van Atrivé als basis heeft gebruikt bij het opstellen van het strategisch voorraadbeleid. Hierdoor was vergelijking tussen de theorie en praktijk goed te maken. Door de werkzaamheden die ik bij Vestia Rotterdam Noord heb uitgevoerd ben ik in het begin van het onderzoek wat tijd verloren. Doordat er veel kennis, informatie en ervaring binnen Vestia Rotterdam Noord aanwezig was wilde ik deze allemaal in mij opnemen. De informatie die ik opving wilde ik vaak verwerken binnen mijn onderzoek echter niet alles had direct met mijn onderzoek te maken. Na enige tijd wist ik toch een afbakening te maken tussen de informatie die echt nuttig was voor mijn onderzoek en welke niet. De verloren tijd binnen het onderzoek is ten goede gekomen aan mijn persoonlijke ontwikkeling. Door de werkzaamheden bij Vestia Rotterdam Noord heb ik meer kennis gekregen over woningcorporaties, de werkzaamheden van woningcorporaties en in het bijzonder strategisch voorraadbeleid.

- 76 -


H.W.W. HARTMAN

Het doel van het onderzoek was hoe energetische kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad verwerkt kon en kan worden binnen het strategisch voorraadbeleid van een woningcorporatie. Binnen het onderzoek is er gezocht naar hoe een woningcorporatie energetische kwaliteitsverbetering kan toepassen binnen de bestaande voorraad. Dit is zowel vanuit praktische maatregelen als vanuit praktijkvoorbeelden van verschillende woningcorporaties bekeken. Er waren echter veel verschillende inzichten op het energetisch verbeteren van de bestaande woningvoorraad, waardoor het moeilijk was één lijn te vinden die op beleidsniveau gebruikt kon worden. Om deze reden ben ik gaan zoeken naar een manier om deze verschillende inzichten te ordenen. Door middel van de ‘Quadruple P’ was het mogelijk de verschillende inzichten en kenmerken te ordenen naar People, Planet, Prosperithy en Project ofwel naar sociale-, milieu-, economische en ruimtelijke kwaliteiten. Echter het doel van het onderzoek was hiermee niet bereikt. De koppeling tussen de mogelijkheden van het verbeteren van de energetische kwaliteit en de daadwerkelijke verwerking binnen het beleid van een corporatie was nog niet gemaakt. Bij het uiteenzetten van de incorporatie van energetische kwaliteitsverbetering in de bestaande woningvoorraad binnen het strategisch voorraadbeleid van een corporatie bleek dit een heel erg beleidsmatig verhaal te zijn. De vraag hoe het beleidsmatig kan was wel beantwoord maar de manier waarop verschillende kenmerken of inzichten berekend konden worden was niet helder. Met andere worden dat er beleidsmatig gezien doelstellingen gesteld moesten worden was helder maar de vraag hoe men kon bepalen of de doelstelling wel realistisch waren was niet beantwoord. Om naast het beleidsmatige verhaal het advies ook praktisch hanteerbaar te maken ben ik gaan zoeken naar berekeningsmethoden. Het EPBD-energielabel wat eigenlijk de aanleiding is geweest van mijn onderzoek bleek uiteindelijk het aanknopingspunt te zijn tot het praktische deel van mijn onderzoek. Door middel van het EPBD-energielabel was het mogelijk inzichtelijk te maken wat de energetische kwaliteit van de bestaande woningvoorraad was of is mede aan de hand van voorbeeldwoningen. Door aan de voorbeeldwoningen verschillende verbeterpakketten te koppelen was het mogelijk woonlastenverlichting te berekenen, CO2 reductie percentages te berekenen en te berekenen hoe men de EPBD-energielabels moest verbeteren. Door de praktische en beleidsmatige uitkomsten uit het onderzoek te combineren met elkaar is het mogelijk geweest een procesmodel te ontwikkelen. Binnen het procesmodel zijn praktische middelen besproken bij de verschillende beleidsmatige stappen. Dit onderzoek, en in het bijzonder het procesmodel, kan gebruikt worden bij de incorporatie van energetische kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad in het strategisch voorraadbeleid van woningcorporaties. Samenvattend zijn er niet veel tegenslagen geweest binnen het onderzoek. De constante ontwikkeling van het onderwerp energie vanuit internationaal tot regionaal niveau bracht soms nieuwe inzichten midden in het proces met zich mee. Deze nieuwe inzichten betekende soms een verandering van uitkomsten of aanpassingen binnen het procesmodel. Daarnaast was de zoektocht tussen een praktisch middel wat binnen het beleidsproces gebruikt kon worden een lastige opgave. Het onderzoek is zonder grote problemen en binnen het tijdsbestek verlopen waarbij ik zeer veel kennis heb opgedaan van het doen van wetenschappelijk onderzoek en van zowel de afstudeeronderwerpen als de corporatiesector in zijn geheel.

- 77 -


H.W.W. HARTMAN

Literatuurlijst Tijdschriften & Boeken

Aedes, (2007), “Antwoord aan de samenleving”, Aedes, Hilversum.

Aedest et al (2007), “Meer met Minder”, onbekend

Aken, J.E. van (2002), “Strategievorming en organisatiestructurering”, Deventer: Kluwer.

Baarda, D. & M. de Goede (2001), “Basisboek methoden en technieken”, Groningen: Wolters-Noordhoff.

Beerepoot,

M.

et

al

(2004),

“Renewable

energy

in

energy

performance

regulations”, Delft: DUP.

Boerema, (2007), “Info wonen 2007”, Doetinchem: Reed Business Information BV.

Borst, C et al (2006), “Prestratie gericht samenwerken bij onderhoud – stimulaties voor innovaties in het onderhoudsbedrijf?”, Gouda: Habiforum.

Broeke, R.A. van den (1998), “Strategisch voorraadbeleid van woningcorporaties: informatievoorziening en instrumenten”, Delft: DUP.

Buys A. et al (2007), “Wonen op een rijtje – de resultaten van het woononderzoek Nederland 2006”, Amsterdam: Rigo.

Cameron,

K.S.

&

R.E.

Quinn

(2006),

“Onderzoeken

en

veranderen

van

organisatiecultuur”, Den Haag: Academic Services.

Convenant

Woonbron

(2007),

“Samenwerkingsconvenant

Energietransitie

gebouwde omgeving binnen het Rotterdam Climate Initiative (RCI)”, onbekend.

Cramer, J.M. (2007), “Schoon en zuinig: nieuwe energie voor het klimaat”, Den Haag: Ministerie van VROM.

Daft, R.L. (2005), “Organisatietheorie en –ontwerp”, Den Haag: Academic Services.

Dalen, J.P. van et al (2007), “Stromen Dossier – EPBD in de praktijk”, Den Haag: SDU.

Donze, G (2007), “ Memo CO2-reductie de Alliantie”, Memo G. Donze (W/E adviseurs) aan M. Pel (de Alliantie) – 18 juni 2007.

ECN (1999), “Uitvoeringsnota Klimaatbeleid – Energieverslag 1999, ECN, Petten

Eskinasi, M & G. Wolleswinkel (2006), “Advies afronding SVB – Vestia Rotterdam Noord” Atrivé: Houten.

Eskinasi, M et al (2006), “Corporaties & Vastgoedsturing”, Nestas: Almere.

Europees Parlement & de raad van de 2002/91/EG

van

het

Europees

Parlement

Europese en

de

Unie Raad

(2002), “Richtlijn -

betreffende

de

energieprestatie van gebouwen”, onbekend.

Gilijamse, W. & B. Jablonska (2002), “Verbetering energieprestatie bestaande woningen”, Petten: ECN.

Go, K. & B. Weevers (2008), “Corporaties & Energieprestatie – een praktische handreiking tot duurzaam succes”, Almere: Nestas communicatie. - 78 -


H.W.W. HARTMAN

Gruis, V.H. (2000), “Financieel-economische grondslagen voor woningcorporaties”, Delft: DUP.

Gruis, V.H. & M. van Sprundel (2003), “Strategisch voorraadbeleid Delftwonen”, Delft: DUP.

Hal, J.D.M. van (2007), “A labeling system as stepping stone for incentives related to the profitability of sustainable housing”, Springer.

Heeger, H. (2007), “Onderhoudsbeleid en Strategisch Voorraadbeleid”, onbekend. Hoenderdos, T. & H. Priemus (1985) “Werkplan Technisch beheer”, Rotterdam: IOP-bouw.

INK

(2007),

“Introductie,

filosofie,

inhoud

en

toepassing

van

het

INK-

managementmodel”, Zaltbommel: INK.

Kabbaj, F. (2008), Interview: Adviseur Onderhoud en Milieu Staedion 21-02-08.

Laméris, L. (2007), “De ambities van duurzaam bouwen – de succesfactoren en knelpunten in het ontwikkelingsproces (afstudeerrapport)”, Delft.

Lamers, I.D. (2003), “McKinsey’s 7s-model”, Hilversum: NCOI.

Menkveld M. (2007), “Beoordeling werkprogramma Schoon en Zuinig – Effecten op energiebesparing, hernieuwbare energie en uitstoot van broeikasgassen”, Petten: ECN.

Menkveld, M. et al (2003), “Verkenning energie-infrastructuur Amsterdam Noord”, Petten: ECN.

Mintzberg, H. (2003), “Organisatiestructuren”, Schoonhoven: Academic Services. NEN (2005), “NEN 2767 ontwerp – conditiemeting van bouwen installatiedelen”, Delft: NEN.

Nieboer N.E.T. & A. Straub (2003), “Strategisch beslissen over het woningbezit”, Delft: DUP.

OFW

woondiensten

(2006),

“Oost

Flevoland

Woondiensten

&

duurzaam

ondernemen”, Dronten: OFW.

OFW woondiensten (2007), “Duurzaam bouwen aan goed wonen – strategisch beleidsplan voorraad en nieuwbouw”, Dronten: OFW.

Os,

P.

van

(2007),

“Mensen

Stenen

Geld

–

Het

beleidsproces

bij

woningcorporaties”, Nivo Drukkerij & DTP Service: Delft.

Pel, M (2007a), “Memo doelstelling energieprestatie”, Memo M. Pel (de Alliantie) aan concerndirectie (de Alliantie) – 18 juni 2007.

Pel, M. (2007b), “Presentatie: Energielabels in beleid Alliantie”, Corpovenista – Energielabels in corporatiebeleid: na inventariseren ook integreren, themamiddag 27 november 2007.

Remkes, J.W. et al (2000), “Nota Wonen - mensen wensen wonen”, Den-Haag: ministerie van VROM.

Rooij, G. de (2008), Interview: Senior adviseur markten vastgoedstrategie Atrivé 04-03-08.

Senternovem (2007a), “BARe helpt De Alliantie energiebesparing te managen” Utrecht: Senternovem (factsheet Praktijvoorbeelden woningbouw)

- 79 -


H.W.W. HARTMAN

Senternovem (2007b), “Cijfers en tabellen”, Utrecht: Senternovem.

Senternovem

(2001c),

“Referentiewoningen

bestaande

bouw”

Utrecht:

Senternovem

Senternovem

(2007d),“Voorbeeldwoningen

bestaande

bouw

2007”,

Utrecht:

Senternovem.

Senternovem (2007e), “Vormgeving ambities energiebeleid - WonenBreburg” Utrecht: Senternovem (kompas, energiebewust wonen en werken)

Senternovem (2007f), “Woningcorporaties en het energieprestatie-certificaat”, Utrecht: Senternovem.

Siderius, F. (2007a), “Betaalbaar wonen in de toekomst, meer dan huur alleen (afstudeerrapport)”, Delft.

Siderius, F. (2007b), “Energielabels in het beleid van woonbron”, presentatie 27 november 2007.

Smid, J.W. (2008), “Notie – ontwikkeling energiebeleid Vestia Rotterdam Noord”, Rotterdam: Vestia Rotterdam Noord.

Smid, J.W. & N. Nieboer (2007), “Energy-efficient asset management for professional landlords”, onbekend.

Staedion (2002), “Programma van Eisen bestaande bouw – versie 1.3.3” Delft: TNO

Staedion (2007), “Milieubeleidsplan 2007 – 2011- versie 1.4”, Den Haag: Staedion.

Straub, A. (2008), Interview: Senioronderzoeker duurzaam woningvoorraadbeleid en kwaliteitszorg OTB Adviseur Onderhoud en Milieu Staedion 19-03-08.

Straub, A. (2001), “Technisch beheer door woningcorporaties in de 21e eeuw”, Delft: DUP.

Straub, A. en G. Vijverberg (2002), “Verbeteren van de woontechnische kwaliteit van sociale huurwoningvoorraad”, Den Haag: VROM.

Sunnika,

M.

&

C.

Boon

(2002),

“Housing

associations

and

sustainable

management”, Delft: DUP.

Sunikka, M. (2006), “Beleid voor het verbeteren van de energieprestaties van de Europese Woningvoorraad”, Gouda: Habiforum.

Thomsen, A. (2006), “Levensloop van woningen”, Delft: DUP.

Vestia (2006), “Het oeuvre van Vestia – innovatieve energieprojecten” Onbekend: Vestia

Vijverberg, G. (2005), “Technisch beheer en strategisch voorraadbeleid in de corporatiesector”, Gouda: Habiforum.

Vrom (2002), “Energiebesparende maatregelen in de woningvoorraad – KWR 2000 maakt de balans op”, Den Haag: Ministerie van Vrom

Vrom (2007), “Cijfers over Wonen 2006 – feiten over mensen, wensen, wonen” Den Haag: Ministerie van Vrom

Waals,

J.F.M.

van

der

et

al

(2000),

“Energiebesparing

en

stedelijke

herstructurering een beleidswetenschappelijke analyse”, Utrecht.

- 80 -


H.W.W. HARTMAN

Websites

Management Methods, Models and More. http://www.12manage.com

http://www2.nen.nl/

Geraadpleegd op 27-05-08

Nederlands Normalisatie Instituut Geraadpleegd op 17-09-2007

Aedes branchevereniging van woningcorporaties http://www.aedes.nl

Geraadpleegd op 14-09-2007 01-10-2007

Alenso adviseur voor energie http://www.alenso.eu

http://www.buurtmonitor.nl


Corenet Global http://www.corenetglobal.org


Projectonwikkelaar Ceres http://www.ceres.nl


Statline – statistische gegevens http://www.cbs.nl/statline


Buurtmonitor - statistische gegevens buurten en wijken


Energiebesparingsverkenner SenterNovem http://www.energiebesparingsverkenner.nl

Geraadpleegd op 15-04-2008 16-04-2008

Ecofys http://www.ecofys.nl

http://www.esamproject.org


Website EU http://www.europa.eu


Projectontwikkelaar Estrade http://www.estrade.nl


ESAM project


Kenniscentrum stedelijke vernieuwing http://www.kei-centrum.nl

Geraadpleegd op 17-09-2007 04-12-2007

Learn.com http://www.learn.com

http://www.ofw.nl


Woningcorporatie Oost Flevoland Wonen Geraadpleegd op 27-02-2008

SenterNovem agentschap voor duurzaamheid en innovatie http://www.senternovem.nl

Geraadpleegd op 01-10-2007 03-12-2007

Woningcorporatie Staedion http://www.staedion.nl


Woningcorporatie Vestia http://www.vestia.nl

Geraadpleegd op 04-12-2007 09-03-2008 / 21-04-2008

Ministerie van VROM http://www.vrom.nl

Geraadpleegd op 16-09-2007 24-09-2007 / 26-02-08

Woningcorporatie Wonen Breburg http://www.wonenbreburg.nl


Woningcorporatie Woonbron http://www.woonbron.nl

Geraadpleegd op 07-03-2008 - 81 -


H.W.W. HARTMAN

- 82 -

De afbeeldingen op de omslag zijn afkomstig van campagnemateriaal van de energielabelingcampagne van VROM

Recommend Documents