4fejezet.qxd
2007.10.20.
15:43
Page 1
Csizmady Adrienne A paneles lakótelepek revitalizációja
1. Bevezetés1 A városrekonstrukció kifejezést eddig általában a századfordulón épített belvárosi bérházak megújítására vonatkoztatták. Ennek megfelelõen a szakmai közvélemény a hagyományos – mára már gyakran elfeledett – technológiával épült lakóházak felújítására, a megvalósítás lehetséges módjaira, az idõközbeni társadalmi változások kezelésére összpontosított. A rendszerváltás óta eltelt idõben azonban olyan tendenciák váltak nyilvánvalóvá, amelyeknek hatásaként a városrekonstrukció már nemcsak a belsõ városrészek felújításával, hanem a paneles lakótelepek2 helyzetének javításával kapcsolatban is felmerült. Ebben az esetben is egyre láthatóbbá váltak a „fizikai” és társadalmi problémák. A lakásállomány majdnem felénél már meg kellett volna kezdeni a „fizikai értelemben vett” lakóépület-felújítást. 1. táblázat: A fõvárosi paneles lakótelepi és a teljes lakásállomány megoszlása építési idõ szerint és a paneles épületek „tervezett” felújításának ideje
Építésiidõ
–1959
1960/69 1970/79 1980/89 1990/96 Ö sszesen
Paneles lakás Ö sszes lakás
17 806 93 347 80 068 805 192 026 0 94 382 149 519 120 534 16 223 777 253 396 595 „Tervezett” 1991- 2000- 2011- 2016– – felújításiidõ -1999 -2010 -2015 -2020
1
2
A tanulmány alapját „A lakótelepek térbeni-társadalmi szerkezetének változásai 1960–1999” címû doktori disszertációm hasonló címû fejezete képezi, amely a disszertáció óta eltelt idõben folytatott kutatásaim eredményeivel bõvült. A tanulmány a D 042224 számú OTKA posztdoktori ösztöndíj kutatás keretében készült. Magyarország lakásállományának 19,3 százaléka (780 ezer lakás) épült paneles technológiával, és ezekben a lakásokban kétmillió ember él. Budapest lakásállományának jelentõs része, mintegy negyede paneles lakótelepeken található, a rendszerváltáskor a valamivel kétmillió fölötti lakosságának 22,88 százaléka (mintegy 460 ezer fõ) élt itt. Ez az arány az elmúlt 10–12 évben sem változott említésre méltóan.
61
4fejezet.qxd
2007.10.20.
15:43
Page 2
Csakhogy a paneles technikával épült házak felújítása a századfordulós bérházak felújításával szemben más technikát, szakértelmet és társadalmi értelemben véve is más eljárásmódot igényel. A lakótelepek esetében teljesen új tervet, programot kell kidolgozni, így még a sikeres példákat sem lehet átvenni. A munkát ugyan megkönnyíti, hogy mind a hazai, mind a nemzetközi panelrekonstrukciós tapasztalatok felhasználhatók, de egyben meg is nehezíti, hiszen ezen tapasztalatokat nem lehet az eltérõ fizikai és társadalmi tényezõk vizsgálata, vagyis az eredeti program megváltoztatása nélkül alkalmazni. A lakótelepek fizikai felújítása természetesen elsõsorban a mûszaki hibák és hiányosságok kijavítását és kiküszöbölését jelenti. (Ezek a hiányosságok Európa keleti és nyugat felén is jelentõs hasonlóságokat mutatnak.) A napjainkra kialakult helyzet összetettsége miatt azonban a fizikai problémák megoldása önmagában még nem meríti ki a rekonstrukciót és a lakótelepek körüli problémák teljes körû rendezését. A jól látható fizikai problémák kevésbé látható, ám egyre súlyosbodó gazdasági és társadalmi problémákkal társulnak. A három tényezõ között olyan szoros a kölcsönhatás, hogy egyáltalán nem tûnik triviálisnak feltenni a kérdést, mi mibõl is következik, azaz hol is található a probléma gyökere. Vajon az a „baj” a lakótelepekkel, hogy az ott élõk jelentõs része nem fizeti ki a számláit, mivel olyan helyzetbe került, hogy anyagilag nem tud hozzájárulni a felújítási költségekhez, éppen ezért a felújítást meg sem lehet kezdeni? Vagy netán a lakótelepek már a megépítésüktõl kezdve, tetézve a rendszerváltás traumájával, mintegy magukban hordozzák a szociális csapda lehetõségét, ahonnét az itt élõk nem találnak kiutat és egy lefelé húzó spirálba kerülnek? E tanulmányban azt kívánjuk körbejárni, mennyiben képzelhetõ el a nyugat-európai gyakorlat egészének vagy egyes részeinek átvétele, milyen faktorokat kell egy átfogó lakótelep-rehabilitációhoz figyelembe venni, illetve milyen megoldási módokra, „taktikákra” van szükség egy sikeres rehabilitációs terv kidolgozásához. Mindezen kérdések megválaszolásához elsõsorban berlini és budapesti kutatásainkra és példáinkra támaszkodunk.
2. A lakótelep építés célcsoportja, a lakáskiutalás gyakorlata A lakótelepi lakásépítés programja mind ideológiájában, mind a megcélzott csoportok tekintetében más-más tartalmat hordozott a szocialista és a nyu62
4fejezet.qxd
2007.10.20.
15:43
Page 3
gat-európai országok esetében. A nyugat-európai országokban a lakótelepi lakások jelentõs része jól körülhatárolható szociálisan hátrányos helyzetû réteg lakásigényének szociális szempontú megoldására irányult, míg a szocialista országokban, köztük hazánkban is, az összkomfortos lakótelepi lakás megszerzése egy bizonyos privilegizáltságot jelentett. Valójában mindkét módozat az igények szûkített formájú kielégítését valósította meg. A lakótelepi lakásépítés az elõbbi esetben a társadalom valamely értelemben hátrányos helyzetû rétegeit célozta meg, az utóbbi esetben a társadalom egészét, ami a lakáskiutalások korlátozott száma következtében valamiféle „jutalom-jelleggel” párosult. Magyarországon a paneles lakótelepi lakás nemcsak az új lakáshoz jutást, hanem a kedvezmények egész sorát is jelentette. Mivel a szocialista tervgazdálkodás nem támogatta (sõt hosszú ideig bizonyos mértékben még akadályozta is) a magán lakásépítést, ezért a lakáshoz jutás a rendszerváltás elõtti évtizedekben igen nehezen megoldható problémának számított. A társadalom jelentõs hányada – a hivatalos lakáspolitika következtében – nem számíthatott állami beruházásban épült szövetkezeti lakás vagy tanácsi bérlakás kiutalására. Nem maradt más megoldás, mint saját erejébõl – korszerû gépek igénybevétele nélkül, kézi erõvel és igen gyakran kalákában – építsen lakást, családi házat. Az így elkészült lakások, házak komfortfokozata az esetek legnagyobb részében – az 1980-as évek közepéig – jelentõsen elmaradt a panellakás nyújtotta komforttól. A fõ különbséget azonban nem a komfortfokozatban mutatkozó eltérés jelentette, hanem az, hogy a lakótelepen élõk ehhez a magasabb komforthoz szinte „ingyen” jutottak hozzá. Az állandó melegvízellátásért és a távfûtésért az igen jelentõs állami dotáció jóvoltából csak minimális térítést kellett fizetniük. A családi házak esetében az ugyanilyen komfortfokozatú lakás építési és fenntartási költségei a megfizethetetlen kategóriába tartoztak. Tehát az állami beruházás keretében felépült tanácsi bérlakás kiutalásához jutottaknak az állam fedezte a lakásépítés költségét, a lakás használatáért pedig csak egy igen alacsony mértékû lakbért kellett havonta fizetniük. A szocialista gyakorlattal szemben például a nyugat-berlini lakótelepi lakások túlnyomó részben állami támogatással épültek, és szociális bérlakásként utalták ki õket. A szociális bérlakáshoz jutásnak törvényileg szabályozott feltételei voltak, melyeknek részletes ismertetésétõl most eltekintve csak néhány lényeges vonását emeljük ki. A bérlakáshoz jutást egyrészt a jövedelem nagysága alapján szabályozták, másrészt megkülönböztettek elõnyt élvezõ jogosultsági csoportokat; ilyenek voltak például azok, akik63
4fejezet.qxd
2007.10.20.
15:43
Page 4
nek a lakását vagy házát szanálták, az idõsek, a nagycsaládosok. Ennek következtében a lakótelepi szociális bérlakásba kerülõk csoportjában a népesség egészéhez képest nagyobb arányban voltak jelen valamely mutató mentén alacsony státusban lévõ családok, mint például alacsony jövedelmû vagy segélyben részesülõ háztartások, nagycsaládosok, külföldiek (fõleg török vendégmunkások) és egyszemélyes háztartások. A lakótelepekre tehát nagyrészt a szociális lakáspolitika elveinek megfelelõen valamilyen értelemben és mértékben hátrányos helyzetû csoportokat költöztettek. Európa két felén a lakótelepi lakás tehát már a tervezésekor sem jelentett azonos státusú lakhelyet. Az oda kerülõk összetételét nemcsak a lakáspolitika szabályozásai, hanem másodlagos tényezõk is meghatározták, amelyek tovább erõsítették a két terület közötti különbségeket.
3. A lakótelepi népesség összetétele a lakások elsõ kiutalása után Magyarországon a szinte állandó lakáshiány, a korlátozott mértékû állami lakásépítés és a nem piaci tényezõk vezérelte lakáspiac következtében a paneles lakás megépülésétõl kezdve relatíve sokkal magasabb státussal bírt, mint a nyugat-európai országokban. Ezt támasztják alá a lakótelepek népességének összetételével kapcsolatos vizsgálataink is (Csizmady 2000b). A szocialista lakáspolitika gyakorlatának köszönhetõen igen változatos társadalmi összetételû lakótelepek jöttek létre. A lakótelep városszerkezeti helye szoros kapcsolatban állt az ott épülõ lakások tulajdonviszonyával és az oda kerülõ népesség társadalmi összetételével. A szocialista piacgazdaságban – legalábbis a hetvenes-nyolcvanas években – annyira azért érvényesültek a szabadpiac elvei is, hogy a városszerkezetbe jobban illeszkedõ, jobb fizikai mutatókkal bíró lakásokat felvonultató lakótelepeken nagyobb arányban a szövetkezeti és az OTP-lakások (például a Kárpát utcai és a Római úti lakótelepeken). Ezeken a területeken így inkább a magasabb státusú népesség jutott lakáshoz. Ezzel szemben a város külsõbb területein épült lakótelepeken igen magas volt a tanácsi bérlakások aránya (például Havanna, Csepel). Ezeken a lakótelepeken nagyrészt a szocialista lakáspolitika által megcélzott rétegek jutottak lakáshoz. Gyakran akciószerû „betelepítések” keretében utaltak ki itt lakásokat a szanáltak vagy a nagycsaládosok számára (például Újpalo64
4fejezet.qxd
2007.10.20.
15:43
Page 5
tán, Békásmegyeren). Ebben az esetben a nyugat-európaival párhuzamba állítható szociális típusú bérlakásokról beszélhetünk. Az összehasonlításnál azonban nem lehet figyelmen kívül hagyni azt a tényt, hogy a nyugat-európai lakótelepek olyan szociálisan hátrányos helyzetben lévõ csoportok (munkanélküliek, vendégmunkások, bevándorlók, szociális segélyezettek stb.) lakáshelyzetének megoldására szolgáltak, amelyek nem vagy csak igen kis arányban fordultak elõ a szocialista társadalomban. Ettõl eltekintve a nagy népességszámú, túlnyomórészt tanácsi bérlakásos „szocialista” és a nyugat-európai lakótelepek megegyeztek abban, hogy az adott ország, illetve város térbeli-társadalmi szerkezetében ab ovo nem foglaltak el jó pozíciót. További „fejlõdésük” azonban már nem állítható ilyen egyszerûen párhuzamba. Míg a nyugat-európai lakótelepeken a felerõsödõ szegregáció – és ezzel párhuzamosan a slumosodás – oda vezetett, hogy üres lakások és háztömbök jelentek meg, és a probléma kezelésére központi forrásokat kellett megmozgatni, addig Budapesten ilyen jelenségeket eddig még nem tapasztalhattunk. A fõvárosi lakótelepekrõl általánosságban elmondható, hogy sohasem koncentráltak extrém alacsony státusú népességet, ugyanakkor a fõváros más építési technikájú lakásai között – Szelényiék feltételezésével szemben (Szelényi–Konrád 1969) – sohasem voltak a legmagasabb státusúak lakóhelyei sem (a lakótelepek legfeljebb a rendszernek önmagáról hirdetett képében szerepeltek a „szocialista életformával” leginkább adekvát városi lakókörzetekként). Ennek a rendszerváltáskor még fennálló helyzetnek a megváltozását két tényezõ idézte/idézheti elõ. Az egyik a fizikai környezet romlásának üteme és láthatóvá válásának intenzitása. A másik a lakásprivatizáció nyomán felgyorsuló lakosságcsere, és az így átalakuló társadalmi státus. A lakást keresõk számára igen fontos szempont a fizikai környezet minõsége, azonban még ennél is fontosabb a kiválasztott lakótelepen élõ emberek társadalmi státusa. A „rossz” társadalmi környezet könnyen felülírhatja az elõnyös fizikai megjelenést és a népesség összetételének negatív irányú változásához vezethet. Jelenleg csak néhány lakótelepen találhatunk a státus jelentõs romlására utaló jeleket, a helyzet tehát még mindig nem olyan „súlyos”, mint Nyugat-Európában, ahol e problémák – nem utolsósorban a lakótelepek eltérõ társadalmi szerkezete miatt – sokkal korábban és sokkal intenzívebben jelentek meg. Németországban már a hetvenes évek utolsó harmadára világossá vált, hogy a paneles technológia mégsem jelentheti a jövõ (egyszerû, gyors és olcsó) építkezési módját. Még a jól megépített épületek is gyors fizikai 65
4fejezet.qxd
2007.10.20.
15:43
Page 6
romlást mutattak, nagyban hozzájárulva az ott élõk társadalmi státusának negatív irányú változásához. Megépülésükkor a lakótelepi lakások a viszonylag alacsony lakbérek miatt igen gyorsan bérlõre találtak. Jóllehet a lakások nagy része szociális bérlakás volt, ennek ellenére az elsõ bérbeadáskor még nem csupán a szociálisan leghátrányosabb helyzetû (például munkanélküli, bevándorló) rétegek „kaptak” lakást. Az itt élõk státusukat tekintve nem alkottak homogén csoportot, bár ez a lakásforma – éppen az igények szûkített kielégítésének következtében – a magasabb státusú rétegek esetében már ekkor sem jöhetett szóba. A közepes státusú rétegek ugyanakkor vagy nem szorultak lakótelepi lakásra, vagy ha mégis, akkor a fizikai környezet romlása, illetve a lakbér mértéke és a lakókörnyezet meg nem felelése következtében gyorsan odébb álltak. Ezt a folyamatot felgyorsította, hogy a lakásokért fizetendõ lakbér mértéke a nyolcvanas évek elejére megközelítette a szabadpiaci lakbéreket, sõt néhány esetben meg is haladta. Ugyanakkor a lakótelep építészeti sajátosságai és az ott élõk társadalmi összetétele nem ellentételezték a magas lakbéreket, így ezek a lakások nem vehették fel a versenyt a belsõ városrészek kedvezõbb lakbérû, illetve a suburbokban újonnan épült lakások – hasonló árfekvésû, de – kedvezõbb tulajdonságú lakásaival. Mindez ahhoz vezetett, hogy a közepes mértékû jövedelemmel bíró és ezért mobilabb családok lakótelepi lakásukat könnyen magasabb színvonalúra tudták cserélni. Összességében tehát a lakáspiaci mozgások, a lakótelepek fizikai és társadalmi környezetének negatív irányú változása ahhoz vezetett, hogy az ilyen lakások egy része a korábbi lakbérszínvonal mellett kiadhatatlanná vált, és az itt élõk összetétele fokozatosan a hátrányos helyzetû népesség szegregációjának irányában mozdult el. A lakótelepi problémakör leglátványosabb jelei – a nyolcvanas évek elején – az angliai és hollandiai lakótelepek hosszú távon üresen álló lakásai és házai voltak.
4. Társadalmi jellemzõk változása az 1980–1990-es években A nyolcvanas évek közepén Európa két felén nagyon eltérõ megítélés alá esett a lakótelepi beruházás kérdése. Nyugat-Európában a lakótelepépítés hanyatlását, a rekonstrukció szükségességét, Közép-Kelet-Európában pedig az építkezések töretlen fellendülését láttuk. Az eltérõ társadalmi-gazdasági 66
4fejezet.qxd
2007.10.20.
15:43
Page 7
berendezkedés hasonló fizikai környezetben eltérõ társadalmi környezetet alakított ki, és a hetvenes évek végétõl bekövetkezõ változások is eltérõ irányúak voltak mind az intenzitás, mind a következmények tekintetében. Magyarországon a lakótelepek elsõ betelepítése után kialakult státusát viszonylag gyors ütemben változtatta meg a „minõségicserés” népességmozgás, mely már a szocializmus utolsó két évtizedében is igen jelentõs volt. A nyolcvanas évek végén meginduló privatizáció pedig újabb jelentõs mobilitást eredményezett. A magasabb státusú rétegek ugyanis – a tanácsi bérlakásokat, illetve a szövetkezeti és OTP-lakásokat már nagyrészt a rendszerváltás elõtt is ugródeszkának használva és a magas állami szubvenciót kihasználva – „olcsóbban” tudtak magasabb státusú lakásokhoz jutni. A rendszerváltás – fõleg a közüzemi költségek állami támogatásának fokozatos csökkentésével – azonban nem kedvezett ennek a lakástípusnak. Már a kilencvenes évek elejétõl a lakótelepen élõ felsõközép- és középrétegek jelentõs része sem tudta lakását olyan jól „felhasználni”, hogy ezzel magasabb „lakásosztályba” lépjen. Sokan „leragadtak” a lakótelepeken vagy – jobb lehetõség híján – a város külsõ kerületeinek családi házas övezetei, illetve a suburb felé mozdultak tovább. Az alsóközép- és az alacsony státusú rétegek pedig még ennyire sem tudták kamatoztatni a magas „szubvenciótartalmat”. Azon túl, hogy nem tudták megtartani a szocializmus alatti jó lakáspiaci helyzetüket, csapdába is estek. Vagyis, miközben a társadalmi ranglétrán megtartották helyzetüket, ez a „lakásosztály” lefelé mozdult, és õket is elkezdte lejjebb húzni. Ezt a hatást tovább erõsítette anyagi helyzetük fokozatos romlása. A megvásárolt lakásba beinvesztált megtakarított tõke és a felvett kedvezõ hitel ellenére a törlesztés már túl nagy terhet jelentett ezeknek a családoknak, amelyet csak tovább növelt a lakás – fõleg a távfûtés miatti – igen magas fenntartási költsége. Ezen tényezõk összejátszása következtében a veszélyeztetett lakótelepek esetében a szociális problémák megjelenését követõen egy önmagát gerjesztõ folyamat veszi kezdetét. Egyrészt a lakótelepi díjhátralékos családok száma a maihoz viszonyítva egyre jobban fog emelkedni.3 A lakótelep olyan szociális csapdává válhat, ahonnan nincs menekülés. A folyamatosan növekvõ infláció és csökkenõ életszínvonal mellett a lakás megvételével
3
Országos szinten jelenleg 200–250 ezer olyan család van, amely nem tudja a lakáshitel részleteit, illetve a közüzemi díjakat kifizetni. Egy részük ellen már jogerõs bírói ítélet is születtet. (A „panelházak jövõje – sok kérdõjellel” [Budapest, 2002. október] címû konferencián elhangzott adat.)
67
4fejezet.qxd
2007.10.20.
15:43
Page 8
vállalt anyagi áldozat akkora rést jelent a család költségvetésében, melyet az esetek többségében csak a közüzemi díjak kiegyenlítésének „halogatásával” lehet befoltozni. Ebben a lakáskonstrukcióban ugyanis szóba sem jöhetnek azok az eljárások – a fogyasztás csökkentése, más típusú fûtés és világítás alkalmazása –, amelyek úgymond kitolhatják a „díjhátralékossá válás” idõpontját. A távfûtés esetében a fogyasztás mérésére és szabályozására most még nincs olcsó lehetõség, így megtakarítást egyedül csak a háztartás áramfogyasztásának radikális korlátozásával lehetne elérni. A közüzemi kiadásokban azonban nem annyira az áramfogyasztás, hanem a melegvíz-szolgáltatás, illetve a központi fûtés költségeinek kiegyenlítése jelent súlyos terhet. Az utóbbi szolgáltatásért ugyanis nem a fogyasztás alapján, hanem a lakás légköbmétere szerint megállapított díj függvényében kell fizetni (a melegvíz elõállításának költségét és a fûtéshez kapcsolódó készenléti díjat természetesen a fûtési idényen kívül is fizetni kell). Ugyanakkor a rendszer hátránya rövid távú „elõnyt” is jelent, hiszen aki díjhátralékossá válik, az sem marad szolgáltatás nélkül, mivel a távfûtést nem lehet csak egyetlen lakásban kikapcsolni, illetve ha erre a távfûtõ mûvek – bizonyos mûszaki átalakításokkal – megoldást is találna, a környezõ lakások fûtése akkor is 20–22 °C-os meleget biztosítana a lakásban. A megélhetési nehézségekkel küzdõ háztartások – ha kényszerû okból is – tehát legkönnyebben annak a szolgáltatásnak a számláit nem fizetik ki, amelyet nem lehet megszûntetni.4 A díjhátralékosokkal szembeni fellépés az utóbbi idõben egyre „drasztikusabb” formákat kezd ölteni, jól mûködõ szociális háló nélkül a probléma kezelhetetlenné válik. A jelentõs mértékben felhalmozódott tartozások mellett az adós nem tudna már kitörni ebbõl a helyzetbõl: még azon az áron sem, ha a lakást értékesítené. Hiszen egy olcsóbb lakótelepi lakás eladásából befolyt összegbõl a hitelek és tartozások kifizetése után nem maradna annyi pénze, amennyibõl egy másik – a családja számára még elfogadható színvonalú – lakást tudna vásárolni. Ez pedig a slumosodás mélyülést hozza magával. 1996-ban a változásokat vizsgálva még azt gondoltuk, hogy az elszegényedési folyamat nem jut a fent vázolt következményekig, és egy másik scenáriónak sokkal nagyobb esélye van (Csizmady 1996). Azt feltételeztük ugyanis, hogy az alacsony státusú családok még idejében megpróbálnak
4
Ezt a hiányosságot néhány vidéki városban például úgy próbálták meg áthidalni, hogy egy egész lakótömb fûtését kapcsolták ki, így akarván rákényszeríteni a nem fizetõket a számlák kiegyenlítésére.
68
4fejezet.qxd
2007.10.20.
15:43
Page 9
túladni a lakásukon, még akkor, amikor az eladási árból – az adósságok kifizetése után is – tudnak (noha Budapestnek csak egy sokkal alacsonyabb státusú körzetében vagy valahol a fõvárostól távolabb) lakást vásárolni. Ez utóbbi folyamat a mostaninál magasabb státusú családok beköltözését eredményezné, hiszen csak õk vehetnének meg egy ilyen magas fenntartási költségekkel rendelkezõ lakást. Ez hosszú távon a lakótelepek felértékelõdéséhez vezethetne, legalábbis addig, amíg a lakáspiacon nagy tömegû és kedvezõbb helyzetû lakás nem jelenne meg. A 21. század elején azonban a két scenárió közül hosszabb távon és a legalacsonyabb státusú csoportokat vizsgálva inkább az elsõ folyamat megvalósulása látszik valószínûbbnek. Míg az alsó-középosztályhoz tartozók egy része mobilabb volt és képes volt lakását még a megfelelõ idõben értékesíteni s másik lakásba költözni, addig a legelesettebbeknek erre nem volt lehetõségük. A kisebb mértékû – néhány százezer forintos – tartozást felhalmozók esetében a lakás eladása még mindig járható út lett volna. Jóllehet a tartozás igen nagy mérvû, ha azt a havi jövedelemhez viszonyítjuk, viszont egy átlagos lakótelepi lakás árának „mindössze” 1–5 százalékát teszi ki. „Racionálisan” gondolkozva a lakás eladásával a hátralék kifizethetõ lenne és a család egy kisebb rezsijû, de még azonos lakásosztályhoz tartozó lakásba költözhetne (10 százalékos lakásár különbség esetén még nem túl nehéz azonos lakásosztályhoz tartozó lakást találni). Sajnos azonban – különösen az alacsonyabb státusú csoportok esetében – a középosztályi logika szerint természetesnek tûnõ racionális érvek nem merülnek fel, és tanácsként sem kerülnek megfontolásra (Csanádi–Csizmady 2002). Úgy tûnik, hogy az alacsony státusú lakótelepek helyzetének megmerevedését tovább fokozza az ott élõk mozdulni képtelensége, valamint az, hogy a lakótelep társadalmi státusa, illetve annak változása meghatározza az ingatlanpiac árait és ezen keresztül azt is, hogy kik költöznek oda, illetve kik költöznek el onnan. A nyugat-európai lakótelepek státusváltozását vizsgálva könnyebb helyzetben vagyunk, hiszen ott nem kell számolnunk a rendszerváltás traumájával. Ettõl eltekintve a problémák mégis hasonlóak, bár egy-másfél évtizeddel korábban jelentkeztek. Az 1970-es években a nyugat-berlini lakáspiaci mozgásoknak köszönhetõen túlkínálat mutatkozott a lakótelepi lakások terén. Ez még inkább elõmozdította azt a folyamatot, amelynek során az elsõ kiutaláskor a fokozottan hátrányos helyzetû csoportok a lakótelepeken a szokottnál is nagyobb arányban jutottak lakáshoz. Ez – mint a német szociológiai vizsgálatok is jelezték – a beilleszkedési problémákon túl hosz69
4fejezet.qxd
2007.10.20.
15:43
Page 10
szabb távú negatív hatással is járt. Az elsõ kiutalás során „rossz hírûvé” vált lakótelepek státusát a késõbbiekben a népesség cserélõdése sem tudta megváltoztatni, és ez tartósan rossz lakáspiaci helyzetben tartotta az adott lakótelepet, melyet csak a késõbbi felújítás oldott fel. Az 1980-as évek elején Nyugat-Berlinben jelentõs lakáspiaci mozgások indultak meg, melyeket több tényezõ is indukált. Az egyik ilyen jelentõs tényezõ a belsõ városrészek rehabilitációjának felgyorsulása, a másik pedig a magánlakáspiac megélénkülése volt. Ennek köszönhetõen a lakáspiacon tömegesen jelentek meg a magas forgalmi értékû magánerõs építkezés során készült vagy állami támogatással rehabilitált lakások. A nagyobb választék pedig azt jelentette, hogy – a lakáshiányos idõszakkal ellentétben – most már a lakások lakáspiaci helyzetét kizárólag a lakbér és a lakás értéke között fennálló egyensúly határozta meg. Ez az egyensúly viszont a lakótelepek esetében – a hetvenes évek jelentõs lakbéremelkedése okán – felborult. A lakótelepi lakbérek a lakások „használati értékéhez” képest túl magasra nõttek. Így a lakótelepi lakások „kívánatosságának” mértéke fokozatosan csökkent. A szociális (és nem szociális) bérlakások bérlõinek felsõ, jobb jövedelmi helyzetben lévõ rétege más kedvezõbb konstrukciójú lakást tudott bérelni, melynek következtében néhány lakótelep esetében megindult ezen rétegek látható elvándorlása. Az elvándorlást tovább erõsítette, hogy bevezették a jövedelemfüggõ lakbért, amelynek következtében a magasabb jövedelmûek számára drágult a lakás, míg az alacsony jövedelmûek továbbra is lakbértámogatást kaptak. Tulajdonképpen ezek a folyamatok vezettek oda, hogy néhány lakótelep esetében tartósan üresen álló lakások jelentek meg, melyek – még ha nem is az angol vagy holland értelemben, de mégis – a lakótelep teljes slumosodásának veszélyét hordozták magukban. Annyi mindenesetre a kutatások tanúsága szerint bizonyos, hogy néhány lakótelep esetében jelentõsen megnövekedett az alacsony jövedelmû, lakbértámogatásban és szociális segélyben részesülõ háztartások száma, illetve nagyobb lett az olyan bérlõk aránya, akik a lakótelepi lakást csak lakáshelyzetük átmeneti megoldására kívánták felhasználni. Az 1980-as évek vége újabb változás hozott a lakáspiaci mozgásokban. Egyrészt csökkentek a lakásépítkezések, másrészt megnõtt a vidékrõl, illetve külföldrõl városba költözõk száma. A kereslet növekedésére válaszolva a magántulajdonú bérlakások lakbére jelentõsen megemelkedett, amelynek következtében az alacsonyabb státusban lévõk egyre nehezebben találtak maguknak lakást. Ismét felerõsödött tehát az érdeklõdés a szociális bérlakások iránt, melyet tovább fokozott az, hogy az állam a szociális bérlakások 70
4fejezet.qxd
2007.10.20.
15:43
Page 11
esetében lakbércsökkentõ intézkedéseket is bevezetett. A lakótelepi lakások jelentõs hányada pedig szociális bérlakás, ami a lakótelep bizonyos mértékû „felértékelõdéséhez” vezetett. A kilencvenes évek elején azonban ismét jelentõsen változott a kialakult helyzet, és megint a kedvezõtlenebb tendenciák kerültek felszínre. Kelet- és Nyugat-Berlin egyesülésével ugyanis a lakótelepi lakások (és legfõképpen a problémásak) aránya megnövekedett. Egy városban egyesült a szocialista és a kapitalista típusú lakásgazdálkodás által létrehozott lakótelepi problémacsoport, mely újabb és igen érdekes helyzetet teremtett, amelynek részletes elemzésére jelen tanulmányunk keretén belül nincs lehetõségünk.
5. A lakótelepei rekonstrukció eddigi formái, lehetõségei és buktatói Jóllehet különösen a hetvenes években épült paneles lakótelepek esetében a fizikai problémák egyre „láthatóbbakká” válnak Magyarországon, a fõvárosban még nem végeztek teljes épületre kiterjedõ felújítási munkálatokat. Tudunk néhány olyan tanulmányról, amelyek a lakótelepek felújításának lehetõségével kapcsolatban a III., illetve IV. kerületrõl készültek, de ezek nyomán eddig még jelentõsebb munkálatok nem indultak meg. A vidéki városok között is csak két-három olyan található (például Szeged), ahol önkormányzati segítséggel teljes (egész épületet) átfogó felújítást végeztek. A rehabilitáció nehéz beindulásának a legelsõ és legsúlyosabb okát a gazdasági erõforrások hiányában látjuk. A lakók nem tudják vállalni ezt a terhet, az önkormányzatoknak pedig nincsen megfelelõ anyagi erejük hitelek folyósítására. Létezik ugyan külsõ, külföldi segítség, a gyakorlatban azonban eddig ez sem mutatkozott életképesnek. Ennek legjobb példája az a hárommilliárd forintos német hitel, melyet 1996-ban panellakások felújítására lehetett volna felvenni. Az Ipari és Kereskedelmi Minisztérium akkori felmérése szerint az épület korát és állapotát figyelembe véve a teljes körû felújításhoz lakásonként 200–800 ezer forintra lett volna szükség. (Ezt az összeget azonban a családok nagy része nem tudta – még kölcsönökkel sem – megfizetni, hiszen ekkor az alkalmazásban állók nettó átlagkeresete 30 ezer forint körül mozgott.) Ez azt jelenti, hogy a körülbelül 780 ezer magyarországi panellakásból talán ötezret lehetett volna felújítani. Buda71
4fejezet.qxd
2007.10.20.
15:43
Page 12
pesten megközelítõleg 191 ezer panelos technológiával épült lakás van, ez a hitel tehát csak néhány ház problémáját oldotta volna meg. Ugyanakkor a felújítás anyagi lehetõségei miatt úgy tûnik, hogy a régebben épült és ezen belül alacsonyabb státusú lakótelepek, illetve a lakótelep alacsonyabb státusú házai – éppen a felújítási kényszer következtében – hátrányosabb helyzetbe kerülnek. Hiszen a lakók összetétele miatt valószínûleg a magasabb státusú lakótelepek, illetve a magasabb státusú házak kerülhetnének felújításra, a hitel felvételére ugyanis eddig csak akkor volt lehetõség, ha a ház minden lakója kérte és minden lakó egyben hitelképes is volt. Ez azonban egy olyan veszélyes folyamatot indíthat el, amelynek során a házak állapotának romlása magával vonja majd a lakótelepek közötti és a lakótelepeken belül a házak közötti különbségek felerõsödését. Ennek nyomán a kellemetlenebb fizikai környezetû területrõl a magasabb társadalmi státusú családok folyamatosan elköltözhetnek, helyüket alacsonyabb státusú családok vehetik át, amelyek alacsony jövedelmi szintje folyományaként még kevesebbet tudnának a felújításra költeni. Ez pedig tovább fokozhatja a leromlás ütemét. Ez a folyamat – ha kisebb léptékben is – már jól látható például a Havanna és a Békásmegyeri lakótelep egyes házaiban. Ahhoz viszont, hogy ez a folyamat ne gyorsuljon fel – a lakótelepek státusukat, ha nem is emeljék, de legalábbis megtartsák, és ne álljon elõ egy olyan helyzet, amelynek nyomán a magasabb státusú lakók elköltöznek –, mindenképpen szükség lenne a lakótelepek „célirányos”, társadalmilag is megtervezett felújítására és megfelelõ támogatási formák, hitelkonstrukciók kidolgozására. A nyugat-európai lakótelepek esetében már többé-kevésbé jól mûködõ rekonstrukciós gyakorlattal találkozunk. A berlini lakótelepek problémáiról számos építészeti, azonban igen kevés szociológiai tanulmány készült. Mivel a dolgozatnak nem célja, hogy a teljes problémakört és a megoldás módozatait elemezze, ezért csak néhány fõbb problémát szeretnénk – mintegy „villanófényszerûen” – megjeleníteni, ízelítõt adva egy másik ország problémakezelõ gyakorlatából. A különbözõ tanulmányok a lakótelepi problémakör kialakulásának általában két fõ okcsoportját különböztetik meg: 1. Fizikai problémák. A házak technikai állapotának rohamos romlása, amelynek elõrehaladtához nagyban hozzájárult, hogy a városrekonstrukcióra rendelkezésre álló összegeket általában a belsõ városrészek felújítására fordították.
72
4fejezet.qxd
2007.10.20.
15:43
Page 13
2. Társadalmi problémák. A szociális problémákkal küzdõ, csökkenõ vagy stagnáló jövedelmû csoportok arányának növekedése, ami a díjhátralékosság megjelenését hozta magával. Ez a folyamat a „lakónépesség” összetételének megváltozásához vezetett, azaz a lakótelepek nagy részérõl (esetleg csak a lakótelepek bizonyos területérõl) a magasabb jövedelmû családok jobb helyen lévõ területekre (például családi házas környék) költöztek. Fokozódott a társadalmi és etnikai szegregáció. (Ha egy pillanatra kitekintünk a magyarországi és ezen belül a budapesti viszonyokra, akkor azt megállapíthatjuk, hogy a hátrányok kisebbnagyobb mértékben megtalálhatók lakótelepeink esetében is.) A problémák sokrétûsége miatt egymástól eltérõ módozatokat dolgoztak ki, amelyeket a kiépítés, átépítés, leépítés, lebontás, feljavítás címszavak jellemeznek a legjobban. Berlinben már született néhány olyan megoldási módozat, amely biztos pozitív eredménnyel kecsegtetett. Ezeknek a módozatoknak az „ideáltípusait” a következõképpen jellemezhetjük (Gibbins–Olaf 1988: 19–23): 1. Nullamegoldás – lassú leromlás. Ebben az esetben a problémát a tulajdonosok által végletekig elhanyagolt karbantartás és elodázott felújítás okozza. Az építészeti és az emberi tényezõ elhanyagolása azonban nem lassú leromláshoz vezet, hanem felgyorsítja az állagromlást, a szociális eróziót és a még rendelkezésre álló népgazdasági tõkét is megsemmisíti. 2. Minimális megoldás – azaz állagmegóvás. Az elõzetes költségszámítások szerint egy lakótelep felújítása a tulajdonosnak olyan anyagi terhet jelentene, amelyre nem képes, ezért megoldásként a folyamatos állagmegóvás jöhet csak szóba. Az aktuálisan szükséges építési hibák kijavítása azonban még nem járul hozzá a szociális és gazdasági téren fellépõ problémák megoldásához, sõt inkább jelenti egy átfogó felújítás és az ehhez kapcsolódó invesztáció idõbeli kitolását. A már problémákkal küzdõ lakótelepek szétesését, további romlását ez a megoldás csak lassítja.
73
4fejezet.qxd
2007.10.20.
15:43
Page 14
3. Átépítés, hozzáigazítás, kiépítés – a lakótelepek átfogó modernizálása és továbbfejlesztése. Az építészeti, városfejlesztési, szociális és lakáspolitikai intézkedések együttesét jelentõ komplex megoldási mód. Ebben az esetben a házakhoz kapcsolódó építészeti munkálatok mellett a lakónépesség struktúrájának adminisztratív úton történõ megváltoztatása, a lakáskínálat igények szerinti átalakítása, a lakótelepi zöld területek használhatóvá tétele és a lakótelep városépítészeti integrációja jelentik a fõbb csomópontokat. 4. Az emeletek számának csökkentése és épületek lebontása. A több emeletes épületek esetében számot kell vetni azzal, hogy bizonyos esetekben a javítás már nem jelent megfelelõ megoldást, ezért elõtérbe kerülhet néhány emelet lebontása. Ebben az esetben azonban a technikai problémák még nem teljesen megoldottak, valamint a lakástulajdonost is kár éri a megszûnõ lakások lakbérjövedelmének kiesése miatt. Másrészrõl viszont a lakosság célzott kérdõíves felmérése arra enged következtetni, hogy egyes jelentõs mértékben stigmatizált épületek lebontása – akár szimbolikus értelemben is – hozzájárulhat az átfogó felújítás sikeréhez. A lebontás nem csak a lakóházak gondjaira jelenthet megoldást. Az üres parkolóházak és a lakók által nem használt bevásárlóközpontok esetében az átalakítások kiesése miatt csak a lebontás marad, ami egyben hozzájárul a terület dimenziójának megváltoztatásához is. Tervek már születtek ebben az irányban, sõt kivitelezési példákról is tudunk. Ez a stratégia még nem ítélhetõ meg pontosan, hiszen kevés az európai példa, Németországban eddig a Dorsten-Wuffeln-i META-Stadt az egyetlen sikeres projekt. Az eddigi elemzésbõl úgy tûnhetett, hogy a nyugat-európai lakótelepek fizikai és társadalmi jellemzõiket tekintve sokkal „egyszerûbbek”, ezért a rehabilitáció is könnyebben megvalósítható. A fenti leírás azonban szemléltette, hogy egy néhány dimenzióval egyszerûen leírható probléma megoldásához is többféle „taktika” kidolgozása szükséges. Ezért jelzésértékû, hogy a magyarországi, sokkal bonyolultabb helyzet esetében még körültekintõbben kell eljárni.
74
4fejezet.qxd
2007.10.20.
15:43
Page 15
6. Egy átfogó lakótelepi rehabilitációs terv kidolgozásához figyelembe veendõ tényezõk A rehabilitáció során szem elõtt kell tartani a lakótelep „történetét”, jelenlegi népességének összetételét, vagyis a lakótelepek heterogenitását. Nem lehet olyan univerzális stratégiákat kidolgozni, melyek az ország összes lakótelepe esetében sikerrel alkalmazhatók. A lakótelepek státusát meghatározó tényezõk mellett a helyi jellegzetességeket is figyelembe kell venni. Az elõbbi – a lakótelepek státusa – többé-kevésbé jól meghatározható, ezért ehhez általános stratégiai elvek is kidolgozhatók. Az utóbbi – a helyi jellegzetességek – meghatározása és figyelembevétele már nehezebb, körültekintõbb, központilag kevésbé irányítható beavatkozást igényel. A lakótelepek státusát meghatározó tényezõk három nagy csoportba sorolhatók: 1. Városszerkezeti hely, építészeti jelleg, fizikai tényezõk. 2. A népesség társadalmi összetétele. 3. A lakótelep ingatlanpiacon elfoglalt helye. Mindhárom tényezõ szoros kapcsolatban, esetenként kölcsönhatásban áll egymással. A lakótelepeket e tényezõk szerint sorba rendezve viszonylag erõs rangkorrelációt tapasztalhatunk, de a három tényezõnek önállóan is lényeges szerepe van például az eltérõ lakótelepi státus által elõidézett problémák megjelenésénél (vagy amikor a megfelelõ felújítási stratégiáról gondolkozunk).5 A dimenziók közötti kapcsolatot jól illusztrálja a lakótelepek ingatlanpiaci helyzetének és társadalmi státusának összefüggése. A szocialista lakáspolitika eredményeként létrejött társadalmi státus és a rendszerváltás privatizációs hullámával szerzett elõnyök, illetve hátrányok a lakáspiacon manifesztálódtak. A lakótelepek elsõ „betelepítéskor” kialakult társadalmi státusában a rendszerváltás még nem okozott hirtelen vagy jelen5
Például Budapest egyik tradicionálisan legelegánsabb villaövezetének határán, a természeti környezet tekintetében is igen hasonló helyen található a fõvárosi lakótelepek egyik legmagasabb és egyik legalacsonyabb státusú példája. A hasonló városszerkezeti helyen megtalálható eltérõ társadalmi státus oka a szocialista várostervezés jellegzetességeiben található. Az egyik lakótelepet a nagycsaládosok és szanáltak számára építették, és a telekpiaci szempontok ekkor – a hetvenes években – egyáltalán nem jöttek számításba. A másik lakótelep – több mint egy évtizeddel késõbb – hangsúlyozottan magas státusúaknak épült. Ekkor a kedvezõ ökológiai pozíció – ha kimondatlanul is – már lényeges szempont volt, a lakótelepi lakások elosztásánál pedig a magas státusúakat elõnyben részesítõ adminisztratív szempontok keveredtek össze a szocialista lakáspiac „üzleti” szempontjaival.
75
4fejezet.qxd
2007.10.20.
15:43
Page 16
tõs változást, a rendszerváltás után eltelt öt–hat évben pedig minden lakótelep csak kisebb-nagyobb mértékû árváltozáson ment keresztül. Az alacsony és magas társadalmi státusú lakótelepek csoportja között a négyzetméter árában fennálló különbség a rendszerváltáskor még viszonylag kicsi volt, 2000-re azonban már jelentõs mértékben megnövekedett (Csizmady 2000a). Ez a változás jól nyomon követhetõ az alábbi diagramon szereplõ négy eltérõ státusú lakótelep esetében. 1. ábra: Néhány lakótelep ingatlanpiaci árainak változása Békásmegy er Óbuda Gazdagrét Római part
100 90 80 70 60 50 40 30 20
Békásmegyer Óbuda Gazdagrét Római part
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
1989
10 0
A lakótelepek mindhárom státuscsoportjának belsõ rétegzõdését részletesen is megvizsgálva azt tapasztaltuk, hogy a csoport ingatlanpiaci státusát alapvetõen meghatározza a társadalmi státus, és ehhez képest minden más jellemzõ, például a fizikai státus, a városszerkezetben elfoglalt hely csak kismértékû módosító tényezõként hathat. Az ingatlanpiacon az esetek jelentõs részében a kiinduló magas társadalmi státus fokozott elõnyt jelent, vagyis ezen lakótelepek lakáspiaci helyzete nagyobb ütemben változik pozitív irányban, mint az alacsonyabb társadalmi státusúaké, a társadalmi státusbeli különbségek tehát egyre erõteljesebben „válthatók át készpénzre”. Természetesen ez alól a tendencia alól minden státuscsoportban vannak kivételek, hiszen mindig találunk néhány olyan lakótelepet, amelyek nemcsak a csoport átlagától, hanem a többi lakótelep viselkedésétõl is jelentõsen eltérnek. Ezek az esetek a másodlagos tényezõk erõteljes szerepére utalnak. (Ilyen 76
4fejezet.qxd
2007.10.20.
15:43
Page 17
például a III. kerületi Római úti lakótelep, amely pozitív irányban „ugrik ki” csoportjából, illetve a VIII. kerületi Szigony utcai lakótelep, amely az alacsony státusú lakótelepek csoportjában is igen rossz helyet foglal el.) A lakótelepek ingatlanpiaci helyzetét tehát – mint láttuk – több tényezõ is befolyásolja. A városszerkezeti elhelyezkedés mellett természetesen alapvetõ tényezõi magának a lakótelepnek és az ott lévõ lakásoknak a fizikai jellemzõi. Ezeket a jellemzõket azonban a társadalmi környezet sajátosságai felülbírálhatják. Mivel a lakótelepek fizikai állapota folyamatosan romlik, ezért a felújítások elmaradása halmozódóan negatív hatással jár, növekszik az ott élõk „elköltözési” vágya. 2. ábra: Költözési hajlandóság (a lakók önbevallása szerint, 1999)6 Bartók Béla Angyalföld József Attila Pék utca Gazdagrét Káposztásmegyer Újpest Békásmegyer Csepel Havanna
0
20
40
60
80
100
költözni vágyók %
A költözési hajlandóság a lakótelep státusával egyenes arányban változik, vagyis minél magasabb az „általános” státus, ez az arány annál alacsonyabb. Azonban még azokon a helyeken is, ahol mind a fizikai, mind a társadalmi környezet kedvezõ jellemzõkkel rendelkezik, a fõvárosi átlagnál magasabb a költözési hajlandóság. A rosszabb fizikai, de jó társadalmi jellemzõkkel rendelkezõ helyeken már a lakóközösség közel fele, a rossz fizikai és rossz társadalmi környezetbõl pedig majdnem 60 százaléka szeretne elköltözni. A ténylegesen elköltözõ családok pedig szinte minden esetben – 6
Az adatok egy, a Fõvárosi Távfûtõ Mûvek megbízásából készített survey-felvételbõl származnak.
77
4fejezet.qxd
2007.10.20.
15:44
Page 18
a lakótelep saját státusát alapul véve – a magasabb státusúak közé tartoznak. E jelenség hatása a legtragikusabban a slumosodó lakótelepeknél jelentkezik, hiszen itt a szegregáció tovább erõsödik, a slumosodás még „láthatóbbá” válik, a bûnözés növekszik. Ezeknél a lakótelepeknél a fizikai környezet az egyetlen olyan jellemzõ, melynek stabilizálásával vagy – a lehetõségeken belüli – esetleges javításával a helyzet befolyásolható lenne.
7. Javaslat egy lehetséges rehabilitációs sémára A fenti dimenziókat figyelembe véve tehát a rehabilitációs program kidolgozásakor abból kell kiindulni, hogy a lakótelepek eltérõ fizikai és társadalmi státussal rendelkeznek. Tosics Ivánnal szemben7 azonban azt gondoljuk, hogy közöttük nemcsak annyiban kell különbséget tenni, hogy az eltérõ státusú lakótelepeken a rehabilitációt eltérõ mértékben kell támogatni és eltérõ támogatási és hitelezési konstrukciókat kell kidolgozni, hanem abban is, hogy az ott élõ lakóközösséget a munkálatokba eltérõ mértékben lehet és kell bevonni. A sikeres rehabilitációnak tehát a három alapvetõ lakótelepi státuscsoporthoz kellene illeszkednie, az alábbi tényezõk figyelembe vételével: 1. Magas státusú lakótelep. A magas státusú lakótelepek esetében „halogatható” legtovább a rekonstrukció. Ezek a lakótelepek mind fizikailag, mind társadalmi státusukat tekintve még relatíve jobb helyzetben vannak. Nem szabad azonban szem elõl téveszteni, hogy az itt élõ népesség – éppen státusából fakadóan – mobilabb, költözésre „hajlamos”, az új építésû lakóparkok és suburb lakóhelyek potenciális vásárlója. A rehabilitáció tehát itt sem halogatható túl sokáig, hiszen ezzel növelhetõ a terület népességmegtartó ereje. Ennek megfelelõen ebben az esetben státusemelõ, presztízsnövelõ rehabilitációt kell tervezni és végrehajtani. A cél az, hogy olyan lakások és lakókörnyezet alakuljanak ki, amelyek ennek a rétegnek piacközelibb megoldásokat nyújtanak, illetve a lakótelepi lakást továbbra is az ingatlanpiac felsõ harmadában tartják. 7
A „Panelházak jövõje – sok kérdõjellel” címû konferencián (Budapest, 2002. október) elhangzott elõadás.
78
4fejezet.qxd
2007.10.20.
15:44
Page 19
2. Közepes státusú lakótelep. A közepes státusú lakótelepek helyzete már igen sok kérdõjelet tartalmaz. Még mindig ezek azok a telepek, ahol a közepes státusú népesség szívesen keres magának lakást. Az itt élõk és beköltözõk között még mindig magas az elsõgenerációs értelmiségiek, illetve a vidékrõl fõvárosba költözõk aránya. Azonban – ahogyan Hegedûs József kutatásai is bizonyítják – ezek a rétegek csak átmeneti megoldásnak tekintik a lakótelepi lakást – útban egy másik, jobb lakásosztály felé. Ezért itt a rehabilitációnak egy olyan együttmûködõ formáját kell megvalósítani, ahol a népesség és a lakóhely között szoros kötödést lehet kialakítani. Ehhez jó példát nyújtanak a Németországban felújított hasonló státusú lakótelepek. Az együttmûködésre hajlamos, lakókörnyezete iránt érdeklõdõ csoportoknak már a tervezés folyamatában aktív részvételt kell biztosítani, nemcsak a házak külsejének megtervezése, hanem a belsõ udvarok tervezésében és kialakításában is. 3. Alacsony státusú lakótelep. Az alacsony státusú lakótelepek esetében a legkomolyabb a helyzet. Ezek azok a helyek, ahol a be nem avatkozás a slumosodási folyamatok visszafordíthatatlanságát eredményezheti. Itt már elodázhatatlan a komplex és minél gyorsabb vészelhárítás, amikor is nemcsak állami támogatásra és kedvezõ hitelkonstrukciókra, hanem a népesség aktív bevonására is szükség van. Aktív bevonás alatt – mint az elõzõ esetben – nem csak a lakók elképzeléseinek figyelembevételét, illetve az önként vállalt munkát értjük. Az itt élõk jelentõs része ugyanis munkanélküli, akiknek a felújítási munkálatok „legális” munkavállalási lehetõséget – és ezen keresztül stabil jövedelmet – jelentenének. Az így létesített munkahelyekhez pedig jelentõs mértékû EU-támogatás is igényelhetõ. A felújítás ezáltal nemcsak a környezet megújítását, hanem az itt élõ emberek megélhetési lehetõségeinek javítását is jelentheti. A probléma lényege, hogy a különbözõ státusú lakótelepek esetében különbözõ programokat kell kidolgozni – amelyek az egyedi lehetõségek figyelembevételével rugalmasan alakíthatóak –, és nemcsak az anyagi
79
4fejezet.qxd
2007.10.20.
15:44
Page 20
támogatási konstrukciójukat, hanem az ott élõ lakók bevonását tekintve is differenciáltak. Míg a magas státusú lakótelepeken a lakókat kevésbé lehet bevonni, addig a közepes státusúakon élõk sokkal jobban motiválhatók. Az alacsony státusú lakótelepeken pedig a munkába is bevonhatók, mégpedig új munkahelyek teremtésével. Ez nemcsak a munkanélküliek, hanem a díjhátralékosok esetében is járható utat jelentene. Ennek megvalósításához természetesen nem elég a program kidolgozása, olyan programirodát is létre kellene hozni, amelyik – a nyugati példa alapján – hozzáértõ személyzet segítségével tájékoztatja a lakókat és tartja velük a kapcsolatot. A rehabilitációs akciótervet a lehetõ leggyorsabban kell kidolgozni és egy gyors és példaértékû rehabilitáción „bemutatni”, mert a lakótelep a mobilabb rétegek számára csak ily módon maradhat eléggé vonzó. Ez a fejezet nem tûzhette ki célul a lakótelepek felújítási szempontú tipológiájának részletes bemutatását, csupán a tipológia kialakításának fontosabb dimenzióit sorolta fel, és megmutatta, e tipológia alkalmas arra, hogy különbözõ eszközöket felhasználó stratégiák kidolgozásának hátteréül szolgáljon. E kidolgozandó stratégiák lényeges dimenziói ugyan hasonlóak az egyes lakótelepi típusokban, de figyelembe veszik az eltérõ pozíciókat és ezek összefüggéseit is. E tipológia alkalmas lehet arra is, hogy a nyugati országokban – ahol a „lakótelep-probléma” már korábban megjelent – kialakított megoldási stratégiákat társadalmi és technikai környezetüket figyelembe véve értékeljük és a strukturált magyar lakótelepi helyzethez adaptáljuk. Nagyon röviden talán azt is mondhatjuk, hogy a Nyugaton sikeres rekonstrukciós esetek fõ pozitívumai valószínûleg éppen azok voltak, hogy a konkrét lakótelepi társadalmi helyzetet is figyelembe vették, míg a sikertelenségek legnagyobb részének oka a túlzottan általános, a helyzethez nehezen alkalmazkodni képes stratégia felülrõl való kényszerítése volt.
8. Összegzés A tanulmány arra vállalkozott, hogy részletes képet adjon a budapesti és a nyugat-berlini lakótelepépítésrõl és a Nyugaton használt rehabilitációs gyakorlat adaptálhatóságáról. Elsõdleges célunk az volt, hogy bizonyítsuk, a külsõre hasonló lakótelepeket nem lehet egyformának tekinteni. A fizikai környezet, az ideológia háttér és a kialakuló társadalmi státus összehasonlítása egyaránt azt jelzi, hogy a különbségek sokkal jelentõsebbek annál, mint
80
4fejezet.qxd
2007.10.20.
15:44
Page 21
hogy a nyugat-európai rehabilitációs gyakorlatot változatlanul vagy esetleges kisebb módosítások után fel lehetne használni. A lakótelepen élõk öszszetétele olyan jelentõsen különbözik egymástól, hogy a felújítás társadalmi problémák kezelésére kidolgozott gyakorlata legfeljebb csak néhány – a nyugatihoz hasonlós státusú és népességösszetételû – lakótelep esetében lenne alkalmazható. Az alkalmazhatóságot azonban még ezekben az esetekben is megkérdõjelezi a tulajdonviszony szerinti összetétel. Míg ugyanis a nyugatnémet lakótelepek lakásai csak egy kézben összpontosulnak (állami, önkormányzati vagy egy olyan magántulajdonos kezében, aki több házat is birtokol), addig a hazai lakótelepek tulajdonviszonyait teljesen megváltoztatták, szétaprózták a privatizációs folyamatok. A fõvárosi paneles lakásállomány a rendszerváltáskor még 46–54 százalékos arányban oszlott magántulajdonú és állami tulajdonú lakásokra. A rendszerváltás környékén meginduló privatizáció – ahogyan a fõváros többi részén, úgy – a paneles lakótelepeken is minimálisra (10 százalék körülire) csökkentette az önkormányzati bérlakások arányát. Az új tulajdonhoz jutó vásárlók olyan lakást „kaptak”, amelyek felújítása meghaladja anyagi lehetõségeiket. Az elõzetes számítások szerint a panelházak teljes körû felújításakor az egy lakásra jutó költség olyan magas, amely megfelel egy kisebb alapterületû, alacsony komfortfokozatú lakás vételárának. Ilyen anyagi áldozat vállalására az új tulajdonosok jelentõs része még kedvezõ hitelek segítségével sem lenne képes. Ráadásul még nem is állnak rendelkezésre ilyen hitelek, illetve a felújításra jelenleg felvehetõ hitelek feltételeinek teljesítése egyelõre az érdekeltek nagy része számára nem látszik megvalósíthatónak.8 Az épületek fenntartását, állagmegóvását és korszerûsítését azonban az anyagi korlátok mellett bizonyos esetekben tovább nehezítik a még mindig létezõ vegyes tulajdonú formák is. Ugyanis a lakótelepi lakások bizonyos része – a legroszszabb lakótelepeken lévõ, legrosszabb lakások – még mindig önkor8
A karbantartáshoz szükséges anyagi fedezet megteremtésére azonban van egy járható út. A társasházak úgynevezett felújítási alapot képezhetnek, amellyel az évek során – és itt valóban hosszú évekrõl van szó – a munkálatokhoz vagy legalábbis az ahhoz szükséges pénz megpályázásához „jogot” nyernek. Az alapképzés mértékét azonban törvényileg nem szabályozták, illetve nem tették kötelezõvé, így a legtöbb társasház esetében az így összegyûlt pénzeszközök igen szûkösek. A közös költségbõl befolyt pénz jelentõs része vagy teljes hányada az üzemeltetésre megy el, hiszen a lakótelepi házak – különösen a középmagas épületek – üzemeltetése a hagyományos és kisebb épületekhez képest viszonylag sokba kerül. Jelentõs költségnövelõ tényezõt jelent, hogy a lépcsõházak és sok esetben a konyhák ablak híján csak mesterségesen világíthatók meg, illetve szellõztethetõk, ez pedig többletenergiát jelent. A szellõzõventilátorok, liftek karbantartása szintén jelentõs költségnövelõ tényezõ.
81
4fejezet.qxd
2007.10.20.
15:44
Page 22
mányzati tulajdonban vannak. Az esetek egy részében egy házon belül egyaránt megtalálhatók az önkormányzati és magántulajdonú lakások is, ami a korszerûsítési munkák megszervezését és elvégzését is nehezíti. A problémát tovább súlyosbítja, hogy a paneles lakótelepi lakásoknak éppen az a része volt tanácsi bérlakás, amelynek felújítására a közeljövõben mindenképpen sort kellene keríteni. Az elmúlt néhány évben tehát a lakótelepi lakások szinte teljes egészében magántulajdonba kerültek, így a nyugati gyakorlat fõ pillére hiányzik Magyarországon. A rehabilitációt nem lehet központilag elrendelni és irányítani, központi forrásokból finanszírozva végrehajtani. Egy ház esetében nem egy, hanem – legrosszabb esetben – 200–300 olyan tulajdonossal van dolgunk, akik eltérõ anyagi lehetõséggel és eltérõ igényekkel rendelkeznek. Eddigi elemzéseink egyre jobban megerõsítik azt a feltevést, miszerint a hazai rehabilitációhoz – az itthoni adottságokhoz és körülményekhez jobban illeszkedõ – egyéni tervet kell kidolgozni, amelynek megalkotásánál érdemes a nyugati rehabilitáció bizonyos sikeres elemeit beépíteni. A magyarországi (illetve budapesti) lakótelepek tehát olyan jellegzetesen térnek el a fizikailag hasonló nyugat-európaiaktól, ami más jellegû problémákat generál és más jellegû megoldási módot követel. Ez nem azt jelenti, hogy a Nyugat-Európában követett megoldásokat ne kellene tanulmányozni, csupán azt, hogy azok kudarcai és sikerei a társadalmi-gazdasági kontextussal együttesen érthetõk meg. Ebbõl adódóan a feladat természetesen bonyolultabb annál, mint ha egyszerû know-how átvételérõl lenne szó, ugyanakkor a hasonló mechanizmusokon alapuló technikák felhasználására kedvezõbb lehetõség nyílik akkor, ha a lakótelepek társadalmi problémáit szélesebb összefüggésbe ágyazva kíséreljük meg interpretálni.
Irodalom DR. BIRGHOFFER PÉTER – HIKISCH LÓRÁNT (szerk.) 1994: A panelos lakóépületek felújítása. Budapest: Mûszaki Könyvkiadó CSANÁDI GÁBOR – CSIZMADY ADRIENNE 2002: Szuburbanizáció és várostervezés. (Kézirat.) Budapest: ELTE Szociológiai Intézet. CSIZMADY ADRIENNE 1996: Lakótelep és társadalmi szegregáció. Szociológiai Szemle (3–4), 96–132. CSIZMADY ADRIENNE 2000a: A fõvárosi lakótelepek ingatlanpiaci helyzetének változása a rendszerváltás után. Szociológiai Szemle (4), 87–105.
82
4fejezet.qxd
2007.10.20.
15:44
Page 23
CSIZMADY ADRIENNE 2000b: A fõvárosi lakótelepek térbeni-társadalmi helyzete a rendszerváltás után. Szociológiai Figyelõ (1–2), 24–42. GIBBINS, OLAF 1988: Großsiedlungen – Bestandspflege und Weiterentwicklung. München: Verlag Callwey. KSH 1983: Az 1980. évi népszámlálás. A lakótelepek fõbb adatai. Budapest: Központi Statisztikai Hivatal. KSH 1994: Az 1990. évi népszámlálás adatai. CD-ROM. Budapest: Központi Statisztikai Hivatal. MIKROCENZUS (1996) 1998: A lakótelepi lakások és lakóik. Budapest: Központi Statisztikai Hivatal. SZELÉNYI IVÁN – KONRÁD GYÖRGY 1969: Az új lakótelepek szociológiai problémái. Budapest: Akadémiai Kiadó.
83
4fejezet.qxd
2007.10.20.
15:44
Page 24
