Crisismonitor september 2010
Samenvatting Economie en bedrijvigheid Het consumentenvertrouwen in Nederland is nog altijd negatief, maar laat deze zomer wel een licht herstel zien. Positief is dat het aantal nieuwe bedrijven (189) in Houten in het tweede kwartaal nog steeds het aantal bedrijfsopheffingen (59) en faillissementen en surseances van betaling (10) overtreft. Arbeidsmarkt en inkomen De werkloosheid in Houten neemt toe, met name onder jongeren. Alhoewel het aantal arbeidsplaatsen is toegenomen, blijft het aantal vacatures bij het UWV Werkbedrijf ver achter bij het aantal werkzoekenden. Ruim de helft van de deelnemers bij Vakwerk is aan het werk. Het aantal WW- uitkeringen stijgt in houten. Het aantal bijstandsuitkeringen lijkt zich in 2010 te stabiliseren na een forse stijging vanaf begin 2009. De vraag om schuldhulpverlening is sinds september 2009 nagenoeg verdubbeld. Woningmarkt en vastgoed De Houtense koopwoningmarkt heeft nog altijd te kampen met een gebrekkige doorstroming. Het aantal transacties en de verkoopprijs en van woningen bevinden zich nog altijd onder het niveau van voor de crisis. Met name het duurdere segment heeft het wat dit betreft moeilijk. De sociale huurwoningmarkt komt steeds meer onder druk te staan. De woningbouwplanning zal de komende jaren neerwaarts moeten worden bijgesteld. Er is sprake van een langere doorlooptijd van de grondverkoop c.q. planontwikkeling bij de uitgifte van bedrijfsterreinen in Houten. Dit ligt niet zozeer aan een gebrek aan belangstelling, maar meer aan het feit dat financiering voor bedrijven lastig is.
Inleiding Crisismonitor Vanwege de economische recessie in Nederland is er behoefte aan inzicht in de gevolgen hiervan voor de gemeente Houten. De Concernstaf brengt daarom in samenwerking met Sociale Zaken en Ruimtelijk Beleid ieder half jaar een Crisismonitor uit. Hierin komen de volgende thema’s aan bod:
Economie en bedrijvigheid Arbeidsmarkt en inkomen Woningmarkt en vastgoed
Per thema worden de meest actuele feiten en ontwikkelingen weergegeven. Bij de crisismonitor wordt een collegebrief gevoegd, waarin de belangrijkste uitkomsten uit de monitor nader wordt geduid en waarin de aanpak van de crisis en de gevolgen voor het beleid nader worden beschreven. Ook wordt in de brief ingegaan op de actuele financiële ontwikkelingen binnen de gemeente. De wereldwijde crisis op de financiële markten, ontstond in de zomer van 2007. De Nederlandse economie kwam als gevolg van de kredietcrisis in een forse recessie terecht. Vanaf september 2008 was sprake van een escalatie van de problemen: diverse grote banken kwamen in problemen, het bancaire systeem dreigde vast te lopen door een grotendeels bevriezen van de interbancaire geldmarkt. Vanaf het tweede kwartaal van 2008 was de groei van het bruto nationaal product (op kwartaalbasis) negatief. Door de cijfers in deze monitor, waar mogelijk, vanaf begin 2007 te presenteren kunnen de ontwikkelingen vanaf het begin van de crisis worden gevolgd.
1
Economie en bedrijvigheid In het navolgende wordt als eerste een algemeen beeld van de huidige economische situatie geschetst. Daarbij wordt met name ingegaan op het consumentenvertrouwen. Vervolgens wordt inzicht gegeven in enerzijds het aantal nieuwe bedrijven en anderzijds het aantal bedrijfsopheffingen en faillissementen in Houten.
Economie De onzekerheid over de ontwikkeling van zowel de wereldeconomie als de Nederlandse economie 1 blijft onveranderd groot. Dagelijks staan er berichten in de krant die iets met de economie van doen hebben. Zijn het niet de vooruitzichten van de pensioenfondsen, dan zijn het wel maatregelen om het tij te keren, zoals onlangs de tijdelijke btw verlaging voor de bouwsector. Het uitblijven van een nieuw kabinet draagt in deze tijd niet bij aan het economisch herstel. De verwachting is dat een nieuw kabinet de komende jaren aanzienlijk zal bezuinigen. Afhankelijk van de mate waarin en de snelheid waarmee dat gebeurt, wordt de economische ontwikkeling op de korte en middellange termijn meer of minder geremd. Licht herstel consumentenvertrouwen Het consumentenvertrouwen geeft informatie over het vertrouwen en de verwachtingen van 2 consumenten over de ontwikkelingen van het economisch klimaat en de koopbereidheid. Het consumentenvertrouwen heeft zich in het afgelopen kwartaal iets hersteld van de negatieve tendens die sinds het begin van het jaar inzette. Aannemelijk is dat (mede) de positieve berichtgeving van economisch herstel hieraan ten grondslag ligt. Figuur 1:
Consumentenvertrouwen in Nederland, seizoensgecorrigeerd
Bron: CBS.
Vertrouwen van de ondernemers in het centrum neemt toe Hoewel niet cijfermatig onderbouwd, blijkt uit een eigen onderzoek onder de winkeliers op het Rond, dat het vertrouwen van de ondernemers in het centrum toeneemt. Na een tijd van negatieve berichten, zijn de ondernemers positiever gestemd over de komende periode. Of dit ook in de omzetcijfers is terug te vinden, is onbekend aangezien deze cijfers niet beschikbaar komen.
1
Nieuwsbrief Centraal Planbureau (juni 2010) De index kan een waarde aannemen van -100 tot +100. Bij een indexwaarde van 0 is het aandeel pessimisten gelijk aan het aandeel optimisten. 2
2
Bedrijvigheid Aantal nieuwe bedrijven overtreft wederom het aantal bedrijfsopheffingen en faillissementen Het aantal bedrijfsopheffingen in het tweede kwartaal bedroeg 59. Het aantal faillissementen en surseances van betaling over het tweede kwartaal bedroeg 10. Opvallende namen hierbij zijn Aspa en de Corgwell Group. Het aantal nieuwe bedrijven bedroeg 189. Dus wederom nam het aantal bedrijven in de gemeente Houten toe. De volgende twee figuren geven het aantal nieuwe bedrijven en het aantal bedrijfsopheffingen en faillissementen weer in de gemeente Houten. Figuur 2:
Nieuwe bedrijven in Houten*
200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 1e kw
2e kw
3e kw
2007
4e kw
1e kw
2e kw
3e kw
4e kw
1e kw
2008
Starters
2e kw
3e kw
2009
4e kw
1e kw
2e kw
2010
Oprichtingen
* De groep starters betreft nieuwe bedrijven die zich in Houten vestigen. Bij oprichtingen gaat het om bestaande bedrijven die nieuw in Houten komen, maar geen starter zijn. Bron: Kamer van Koophandel.
Over de hele tijdsperiode gezien neemt het aantal opheffingen en faillissementen/surseances van betaling, gestaag toe (uitschieters daargelaten). Omdat echter ook het totaal aantal bedrijven toeneemt, lijkt er tenminste ook een verband met de toename van de totale bedrijvigheid aan ten grondslag te liggen. In het laatste kwartaal werden er 72 nieuwe bedrijven gestart (figuur 3). De overige oprichtingen (117) kwamen volledig voor rekening van bedrijven die nieuw in Houten komen, maar geen starter zijn. Naast nevenvestigingen en dochterondernemingen kunnen dit ook verplaatsingen betreffen van bedrijven die voorheen buiten Houten gevestigd waren. Naar verwachting zal het voor een groot aandeel ZZP-ers betreffen die nieuw in Houten zijn komen wonen.
3
Figuur 3:
Bedrijfsopheffingen en faillissementen in Houten
200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 1e kw
2e kw
3e kw
4e kw
1e kw
2007
2e kw
3e kw
2008
Opheffingen
4e kw
1e kw
2e kw
3e kw
4e kw
1e kw
2009
2e kw
2010
Faillissementen/surseances
Bron: Kamer van Koophandel.
4
Arbeidsmarkt en inkomen Dit deel van de crisismonitor behandelt de thema’s arbeidsmarkt en inkomen. Daarbij wordt ingegaan op de werkloosheidscijfers, de ontwikkeling van vacatures, de resultaten van Vakwerk Houten, het aantal WW- en WWB-uitkeringen en de vraag om schuldhulpverlening in Houten.
Arbeidsmarkt Een belangrijke indicator voor de economische situatie is het aantal werklozen. In de onderstaande grafieken wordt weergegeven hoe het er met de werkloosheid in Houten voorstaat. Naast de algemene ontwikkeling wordt ingegaan op de ontwikkeling van de werkloosheid naar leeftijd en geslacht. De werkloosheid neemt verder toe, na een korte verbetering in het begin van 2010 De onderstaande figuur geeft weer hoe het aantal niet werkende werkzoekenden (NWW’ers) zich in Houten ontwikkelt sinds 2007. Figuur 4:
Werkloosheid (Niet Werkende Werkzoekenden*) in Houten
* Niet-werkende werkzoekenden (NWW): bij UWV ingeschreven werkzoekenden van 15-64 jaar zonder werk of minder dan 12 uur per week werkzaam. Bron: www.werk.nl (Landelijke arbeidsmarktinformatie).
Vanaf begin 2009 neemt het aantal niet-werkende werkzoekenden in Houten gestaag toe. Na een korte terugloop in het begin van 2010, is de stijging daarna weer doorgezet met het toppunt in juli 2010. Het aantal was toen 722; een niveau dat na mei 2007 niet meer werd bereikt. Landelijke cijfers laten een vergelijkbaar beeld zien. Het percentage werklozen ten opzichte van de Houtense beroepsbevolking is in 2009 2,8%. In 2007 was dit nog 1,4%. De wekloosheid laat met name onder jongeren toename zien De volgende twee figuren laten de ontwikkeling van de werkloosheid naar leeftijd en geslacht zien.
5
Figuur 5:
NWW naar geslacht en leeftijd in Houten
Bron: www.werk.nl (Landelijke arbeidsmarktinformatie).
In 2010 zijn er absoluut gezien ongeveer anderhalf keer zoveel 46-65 jarigen als 28-45 jarigen niet werkende werkzoekenden. Verder blijkt dat de werkloosheid onder vrouwen en mannen nagenoeg gelijk is gedurende 2010. Het aantal niet werkende werkzoekenden in de leeftijdscategorie 15-27 jaar is absoluut gezien wat minder groot, maar stijgt relatief wel het snelst. In december 2009 waren dat er nog 60; in juli 2010 zijn het er 90. Ter vergelijking: in januari 2009 waren het er 43. Een dergelijke toename is in de andere leeftijdscategorieën niet opgetreden. De relatieve cijfers (figuur 6) maken nog inzichtelijker dat vooral jongeren worden getroffen door de economisch verslechterende omstandigheden op de arbeidsmarkt. De voorbije maanden in 2010 laten een bijzonder sterke stijging zien van het aantal werkzoekenden onder jongeren. Ook landelijk zijn het de jongeren die het meest hinder ondervinden van het economisch tij bij het vinden van een baan.
Figuur 6:
NWW naar geslacht en leeftijd in Houten, geïndexeerd januari 2007 = 100
Bron: www.werk.nl (Landelijke arbeidsmarktinformatie).
Aantal vacatures UWV Werkbedrijf blijft ver achter bij het aantal werkzoekenden Kijken we naar de ontwikkeling van het aantal vacatures in Houten (figuur 7) dan blijkt dat het aantal vacatures dat in Houten geregistreerd staat bij het UWV Werkbedrijf, ver achter blijft bij het aantal werkzoekenden in Houten. Hierbij moet overigens worden aangetekend dat mensen die werk zoeken zich ook regionaal oriënteren op openstaande vacatures. Omgekeerd zullen werkzoekenden uit andere gemeenten zich ook interesseren voor vacatures in Houten. Bovendien wordt de vacaturemarkt maar deels (gezegd wordt 10%) bestreken door het UWV.
6
Figuur 7:
Vacatures UWV Werkbedrijf Houten
Bron: www.werk.nl (Landelijke arbeidsmarktinformatie).
Uit de cijfers komt naar voren dat het aantal nieuw gemelde vacatures zich de afgelopen jaren elke maand tussen de 10 en 40 bevindt. De uitschieter naar boven in januari is de voorbode geweest van een veel grilliger beeld. In 2010 is wat dit betreft nog geen duidelijke trend waar te nemen. Helft deelnemers Vakwerk is aan het werk Effectieve re-integratie in de arbeidsmarkt vereist maatwerk. Daarom kiest de gemeente Houten voor Vakwerk Houten, een samenwerkingsverband tussen de gemeente en het ROC Midden Nederland (ROCMN). Vakwerk Houten begeleidt potentiële werknemers met een bijstandsuitkering naar economische zelfstandigheid. Onderstaand figuur laat zien hoe het er momenteel voorstaat met de deelnemers aan Vakwerk. Figuur 8:
Aantal aanmeldingen en ‘geplaatste’ deelnemers Vakwerk Houten
250 200 150 100 50 0 jan 10
febr 10
mrt10
apr 10
mei 10
jun 10
jul 10
Aantal aanmeldingen Totaal aantal aan het werk (betaald: lopende het traject en duurzaam) Aantal aan het werk met behoud van uitkering
Bron: Vakwerk Houten.
3
Begin januari 2010 was sprake van in totaal 160 aanmeldingen bij Vakwerk . De helft van deze aangemelde deelnemers was op dat moment aan het werk (51%), waarbij bijna één op de vijf van het totaal aantal deelnemers (18%) duurzaam is uitgestroomd.
3
Het betreft het totaal aantal aanmeldingen sinds 1 januari 2009. Vanaf die datum wordt een nieuwe registratie bijgehouden. Dit na een eerste startfase van Vakwerk in 2007 en 2008. Bij de start van de nieuwe registratie op 1 januari 2009 werd reeds uitgegaan van 76 aanmeldingen, afkomstig uit de eerste fase.
7
Naast deze 51% was begin januari 8% van de deelnemers aan het werk met behoud van uitkering (vrijwilligerswerk, taalstage of werkervaringsplek). Eind juli 2010 is het totaal aantal aanmeldingen gestegen tot in totaal 232. Van deze groep is bijna 52% aan het werk, waarbij één op de vier van het totaal aantal deelnemers (26%) duurzaam is uitgestroomd. Daarnaast werkt op dat moment bijna 10% met behoud van uitkering.
Inkomen Aantal WW-uitkeringen stijgt Onderstaande figuur laat de invloed van de crisis zien op het aantal uitkeringen op grond van de Werkloosheidswet. Figuur 9:
WW-uitkeringen (einde kwartaal) in Houten
600 500 400 300 200 100 0 1e kw 2e kw 3e kw 4e kw 1e kw 2e kw 3e kw 4e kw 1e kw 2e kw 3e kw 4e kw 1e kw 2007
2008
2009
2010
Bron: CBS Sociale Zekerheid op Maat.
Het aantal WW-uitkeringen loopt sinds het vierde kwartaal 2008 op in Houten. Dit is in overeenstemming met de landelijke trend. Aantal bijstandsuitkeringen in 2010 stabiel Houtenaren die onvoldoende inkomsten hebben om in hun levensonderhoud te kunnen voorzien, kunnen bij de gemeente een bijstanduitkering aanvragen. Zij moeten daarbij als werkzoekende staan ingeschreven bij het UWV. De volgende figuur laat zien hoe het is gesteld met het aantal WWBuitkeringen in Houten.
8
Figuur 10:
WWB- en WIJ-uitkeringen < 65 jaar in Houten
Bron: Sociale Zaken/ GWS4All (via WISz).
Het aantal WWB-uitkeringen is in de loop van 2009 toegenomen, zoals ook werd verwacht. De economische crisis heeft duidelijk effect op het aantal mensen dat, eventueel na een WW-periode, afhankelijk wordt van een bijstandsuitkering. De landelijke stijging in de WWB over 2009 bedroeg 9%. De stijging in Houten ligt op hetzelfde niveau. De verwachting was dat het aantal bijstanduitkeringen in 2010 verder zou toenemen. Tot op dit moment blijkt Houten echter in staat een stabiele omvang van het bestand te realiseren. Daarmee doet Houten het beter dan de meeste andere gemeenten in Nederland. Aantal aanvragen algemene bijstand neemt toe sinds de tweede helft van 2009 4 De maandelijkse aantallen aanvragen algemene bijstand, (verkorte) bijzondere bijstand en de 5 langdurigheidtoeslag in de periode 2008-2010 worden in onderstaand figuur weergegeven. Figuur 11:
Aanvragen algemene bijstand (WWB), bijzonder bijstand en langdurigheidtoeslag in Houten
Bron: Sociale Zaken/ GWS4All (via WISz).
Het aantal aanvragen algemene bijstand per maand neemt toe sinds de tweede helft van 2009, met een piek in februari 2010. Na een korte terugval daarna, is sinds juni 2010 weer een stijging 4
Bijzondere bijstand betreft een eenmalige uitkering die een inwoner kan aanvragen indien deze noodzakelijke kosten heeft die hij/zij niet van het inkomen kan betalen. 5 Langdurigheidstoeslag betreft een jaarlijkse toeslag die een inwoner kan ontvangen als deze langdurig een laag inkomen heeft en geen zicht heeft op inkomensverbetering.
9
waarneembaar. Het aantal aanvragen verkorte bijzondere bijstand en bijzondere bijstand schommelt de laatste jaren respectievelijk rond de 10 en 20 per maand. De aanvragen langdurigheidtoeslag laten een wat grilliger verloop zien. De eerste piek halverwege 2009 kan worden verklaard door een nieuwe verordening die eind februari 2009 is vastgesteld. In afwachting van deze verordening (landelijke wetgeving), zijn veel aanvragen aangehouden. De nieuwe verordening had tot gevolg dat de referteperiode is verlaagd van 5 naar 3 jaar. Het gaat daarbij om de periode gedurende welke iemand een laag inkomen heeft gehad waarbij het inkomen niet uitkwam boven 120% van de bijstandsnorm. Deze bovengrens van 120% is eveneens aangepast en was voordat de nieuwe verordening werd vastgesteld 100%. Door deze wijzigingen komen nu meer mensen sneller in aanmerking voor een langdurigheidtoeslag. De tweede piek eind 2009 betrof een inhaalslag door extra inzet van personeel op de afhandeling van alle openstaande aanvragen voor het einde van dat jaar. De vraag om schuldhulpverlening neemt toe De crisis heeft ook zijn weerslag op het aantal aanvragen voor schuldhulpverlening, zoals uit figuur 12 blijkt.
Figuur 12:
Aantal lopende dossiers schuldhulpverlening in Houten
250 200 150 100 50 0 01-01-2009
08-09-2009
07-12-2009
19-03-2010
15-5-2010
15-8-2010
Bron: Sociale Zaken gemeente Houten.
Sinds september 2009 is het aantal lopende dossiers schuldhulpverlening nagenoeg verdubbeld. Ook de complexiteit van de schuldenproblematiek neemt toe. Betrouwbare cijfers met betrekking tot schuldhulpverlening van voor 2009 zijn helaas niet beschikbaar.
10
Woningmarkt en vastgoed In dit laatste deel van de crisismonitor worden de ontwikkelingen met betrekking tot de woningmarkt in Houten en de omliggende regio behandeld. Het gaat daarbij om de bestaande koopwoningen en de sociale huursector. Daarnaast worden binnen het thema vastgoed de onderwerpen woningbouwplanning en de uitgifte van bedrijfsterreinen behandeld.
Woningmarkt In vergelijking met voor de crisis nog steeds geringe dynamiek in de markt Over het algemeen geldt zowel in de gemeente Houten als in de provincie Utrecht dat: - huishoudens sterker op prijsdalingen en -stijgingen reageren dan in tijden van hoogconjunctuur; - het aanbod in alle segmenten van de woningmarkt blijft toenemen (m.u.v. het goedkoopste segment in Houten (vraagprijs tot € 225.000)); 6 - de mediane verkoopprijs van woningen lager is dan voor de crisis; - de dynamiek op de woningmarkt gering is. Het aantal transacties ligt ver onder het niveau van voor de crisis; - het aantal transacties toeneemt sinds begin 2010 in de categorie tussenwoningen en in de woningen met een mediane transactieprijs tussen de € 225.000 - € 350.000; - het duurste segment (vraagprijs ≥ € 350.000) het moeilijk heeft. Deze ontwikkelingen zijn niet perse zorgwekkend, aangezien de woningmarkt voor het intreden van de crisis erg overspannen was. Er is nu weer iets te kiezen. Ook levert de trage verkoop over het algemeen geen kapitaalproblemen op voor huishoudens. Wel betekent het een afname van de dynamiek op de woningmarkt (de beweging tussen woningen door middel van verhuizing). Positief is het feit dat de regio Utrecht wordt gewaardeerd als een van de beste vestigingsplaatsen in Nederland. Daarnaast kan de enorm lage hypotheekrente de maandlasten positief beïnvloeden. Functioneren van de provinciale koopmarkt Dynamiek woningmarkt provincie trekt weer wat aan in het tweede kwartaal 2010 Op de provinciale woningmarkt leidde de aanhoudende stijging van het aanbod aan bestaande koopwoningen tot een daling van de vraagprijzen in het tweede kwartaal 2010. Dit is (potentiële) kopers niet onopgemerkt gebleven. Een goede onderhandelingspositie leverde voor hen iets lagere verkoopprijzen op. Dit heeft - samen met een historisch lage hypotheekrente - een gunstig effect op de dynamiek op de woningmarkt: het aantal verkochte woningen nam toe. Ook namen de looptijden licht af, vooral voor eengezinswoningen (figuur 13). Of dit een teken is van een eerste herstel, is echter niet te zeggen op basis van alleen het laatste kwartaalcijfer. Het algemene beeld laat zien dat huishoudens sterk reageren op prijsdalingen- en stijgingen, wat zich direct vertaalt in een tegengestelde beweging in de prijzen en looptijden.
6
De mediaan is de middelste waarde in een reeks getallen die gerangschikt zijn naar grootte. Dat wil zeggen dat 50% van de getallen boven de mediaan ligt en 50% van de getallen onder de mediaan. Het werken met een mediaan in plaats van een gemiddelde, verdient op een relatief kleine woningmarkt als die in Houten de voorkeur. Dit omdat enkele huizen die uitschieten naar boven dan wel beneden in prijs of verkooptijd (zogenaamde ‘uitbijters’), het gemiddelde drastisch kunnen beïnvloeden. Dit vertroebelt het zicht op de gemiddelde trend.
11
Figuur 13:
Transactieprijs en looptijd NVM woningen in de provincie Utrecht (Op basis van mediaan. Transactieprijs in euro's en looptijd in dagen.)
400000
250 200
300000
150 200000 100 100000
50
0
0 2e kw 2007
2e kw
3e kw
4e kw
2008
1e kw
2e kw
3e kw
4e kw
2009
1e kw
2e kw
2010
Transactieprijs appartementen
Transactieprijs eengezinswoningen
Looptijd appartementen
Looptijd eengezinswoningen
Bron: NVM.
Functioneren van de Houtense woningmarkt Markt voor bestaande koopwoningen in Houten gevoelig voor fluctuaties Sinds de start van de crisis neemt het aanbod aan bestaande koopwoningen op de Houtense woningmarkt nog altijd toe (met lichte schommelingen). Ook kenmerkt de Houtense woningmarkt zich door sterke fluctuaties in de ontwikkeling van de looptijden en verkoopprijzen per kwartaal. Dit wordt 7 veroorzaakt door het geringe aantal transacties (fluctuaties in volume zijn sterk waarneembaar) en een verschuiving van transacties tussen woningtypen en prijscategorieën. Dat maakt dat slechts voorzichtige conclusies kunnen worden getrokken op basis van alleen recente cijfers. Dure segment heeft het moeilijk Het dure segment (verkoopprijs ≥ € 350.000) heeft het zichtbaar moeilijk. Naast een aanhoudende aanbodstijging (50% van het aanbod in het tweede kwartaal is een woning in het dure segment) zet in het tweede kwartaal 2010 een daling van de vraag- en transactieprijzen in. Dit is zichtbaar bij zowel vrijstaande, 2-onder-een- kap als hoekwoningen. De daling van de mediane transactieprijs van eengezinswoningen in het tweede kwartaal 2010 is dan ook geheel toe te schrijven aan een stagnatie van de verkoop en prijsdalingen (mediane vraag- en verkoopprijzen) in het dure segment (figuur 14).
7
73 transacties in de bestaande koopwoningenmarkt in het tweede kwartaal 2010.
12
Figuur 14:
Transactieprijs en looptijd NVM woningen in Houten (Op basis van mediaan. Transactieprijs in euro's en looptijd in dagen.)
400000
250 200
300000
150 200000 100 100000
50
0
0 2e kw 2007
2e kw
3e kw
4e kw
2008
1e kw
2e kw
3e kw
2009
4e kw
1e kw
2e kw
2010
Transactieprijs appartementen
Transactieprijs eengezinswoningen
Looptijd appartementen
Looptijd eengezinswoningen
Bron: NVM.
Toename dynamiek en verkoopprijzen bij tussenwoningen Andere prijssegmenten van de woningmarkt laten herstel zien. Er wordt weer wat meer verkocht en ook tegen hogere verkoopprijzen dan enkele kwartalen eerder. Het meest geldt dit voor de tussenwoningen. Waar tussenwoningen in 2009 van de markt werden gehaald (en huishoudens de marktontwikkelingen af wachtten) stijgt het aanbod en het aantal transacties van dit woningtype in 2010. Met andere woorden, de dynamiek lijkt hier weer langzaam op gang te komen. Dit gaat gepaard met een (lichte) stijging van de transactieprijzen in de prijscategorieën € 225.000 – 350.000. Echter, of deze ontwikkeling doorzet is de vraag. Trends zijn moeilijk zichtbaar en conclusies zijn moeilijk te trekken op basis van een kwartaalanalyse en het zeer geringe aantal transacties in Houten. Geringe dynamiek op de appartementenmarkt Tot slot kent de Houtense appartementmarkt weinig dynamiek. Het geringe aanbod in het goedkope segment en het feit dat duurdere appartementen minder in trek zijn bij kopers speelt hier een belangrijke rol. Sociale huurwoningmarkt staat steeds meer onder druk De sociale huurwoningmarkt is (door regelgeving) een regionale markt. Vanaf 2005 is sprake van een enorme verslechtering van de ‘slaagkans’. Zo is de voor verhuur herbezetbare regionale woningvoorraad gedaald van ruim 7.000 woningen naar ruim 5.000 in 2009. Tegelijkertijd is het aantal actief woningzoekenden regionaal gestegen van 33.000 naar 42.000. In Houten is een vergelijkbare beweging zichtbaar: minder doorstroming vanuit de huursector naar de koopsector en (mede daardoor) minder doorstroming binnen de huursector en daarnaast meer geregistreerde woningzoekenden. Eind juni 2010 staan in het regionale systeem circa 8.000 Houtense huishoudens als woningzoekend geregistreerd (in 2005 waren dit er nog ruim 5.000). Hiervan is circa 10% actief op zoek naar een huurwoning. Het overig deel staat in feite ingeschreven om wachttijd op te bouwen.
13
Vastgoed Planning woningbouw zal komende jaren waarschijnlijk vertragen Voor de periode 2011-2013 geldt in totaal een bouwopgaaf van zo'n 1.500 woningen. Het leeuwendeel wordt gebouwd in Zuid-Oost en Zuid-West. De woningmarkt in Houten kent echter nog steeds een gebrekkige doorstroming. Bovendien kampt de koopwoningmarkt in Houten met meer fluctuaties dan de woningmarkt in de provincie. Gezien de huidige economische situatie, noodzaakt dit tot een heroverweging van het huidige instrumentatrium dat wordt ingezet om te komen tot een prognose. In het kader van de uitwerking van de het collegeprogramma 2010-2014 ‘Houten werkt’, zal een proces worden ingezet om te komen tot een nieuw ontwikkelprofiel voor de ruimtelijke agenda van Houten. Daarbij zal niet alleen de woningbouw aan de orde komen, maar ook de overige majeure en complexe ruimtelijke opgaven en de daarbinnen te realiseren ambities en programma’s en de ontwikkeling van het financieel weerstandsvermogen/ grondexploitatie. Langere doorlooptijd grondverkoop c.q. planontwikkeling bij uitgifte bedrijfsterreinen Ook bij de uitgifte van bedrijfsterreinen zien we een vertragend effect optreden dat te wijten valt aan de huidige economische situatie en dan met name de werking van de financiële markt (figuur 15). 2
In de eerste helft van 2010 werd 13.316 m terrein uitgegeven aan bedrijfsactiviteiten. Deze werden nagenoeg geheel op de Meerpaal gerealiseerd. Vooralsnog lijkt het erop dat er in totaal ongeveer 3 hectare uitgegeven zal gaan worden in 2010. Figuur 15:
2
Uitgifte bedrijfsterreinen (in m ) in Houten
70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 Meerpaal
Koppeling 2007
2008
2009
Weteringhoek 2010
Bron: POW, gemeente Houten.
Er is op de Meerpaal nog ongeveer 7 hectare uitgeefbaar, waarbij over 5 hectare momenteel wordt onderhandeld. Er is dus nog 2 hectare vrij uitgeefbaar. Opmerkelijk is dat er ondanks de crisis, voldoende belangstelling blijft voor uitgeefbaar terrein, maar dat onderhandelingstermijnen langer duren. Dit komt met name omdat financiering voor bedrijven lastig blijkt.
14
