Inhoud
1 Planning ............................................................................................................................................... 4 Verbouwing en plan van aanpak ...................................................................................................... 4 Voorbereiding verbouwing ............................................................................................................... 5 Mooie en leuke verbouwing .............................................................................................................. 5 2 Praktische Verbouw Adviezen ........................................................................................................... 6 3 Sloopwerk............................................................................................................................................ 7 Het sloopwerk uitbesteden of niet?.................................................................................................. 7 Je weet pas wat je echt wilt met het huis na het slopen.................................................................. 7 Bij het sloopwerk leer je je huis pas echt goed kennen .................................................................. 8 Wat moet er vervangen worden in huis? ......................................................................................... 8 Sloop niet teveel ................................................................................................................................. 8 Plannen maken voordat je gaat slopen ............................................................................................ 8 Voorbeeld verbouwing ...................................................................................................................... 9 Niet te veel geld uitgeven bij de verbouwing .................................................................................. 9 4 Het selecteren van een aannemer ................................................................................................... 10 5 Aandachtspunten bij de offerte ....................................................................................................... 11 Stelposten en de offerte................................................................................................................... 11 Betalingen aan de aannemer........................................................................................................... 11 Houdt contact met de aannemer tijdens het verbouwen. ............................................................ 11 Bespreek vaak de planning met je aannemer. ............................................................................... 11 Gebruik je logisch verstand bij een verbouwing. .......................................................................... 11
Copyright 2011. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd door middel van druk, fotokopieën, geautomatiseerde gegevensbestanden of op welke andere wijze ook zonder schriftelijke toestemming van de auteur.
1 Planning Verbouwing en plan van aanpak Bij een grote nieuwbouw zoals dit utiliteitsgebouw (kantoorgebouw) worden er jaren besteed aan voorbereiding van planontwikkeling, ontwerp en het plannen van de juiste mensen op de uitvoering. Meestal is er zo’n 10 a 15% van de kosten van het kantoor voor nodig om de plannen uitvoeringsgereed op tafel te krijgen. Als je op deze link klikt zie je een kort filmpje voor de bouw van een kantoor en wat jij eraan hebt voor jouw verbouwing.
Bij een kantoor van 10 miljoen euro is dat dus ca 1 a 1,5 miljoen euro! Vervolgens gaat de aannemer erover nadenken hoe hij het moet maken en zijn spullen bestellen etc. Dat kost ook nog een behoorlijke som geld.
Voorbereiding verbouwing Wat ik ermee aan wil geven is dat jouw verbouwing niet in 1 avond of weekend gepland kan worden. Althans als je een flinke verbouwing te gaan hebt en je wilt een efficiënte en zinvolle verbouwing. Het lijkt misschien zo overdreven en gedoe om te tekenen, plannen, te budgetteren, te overleggen met de gemeente en buren. Wat wil je verbouwen en wat niet? Wat is waarde-vermeerderend voor je huis en wat niet? Maar je zal merken dat je tijdens de verbouwing veel hebt aan een goed doordacht en besproken plan. Helaas heb ik dat al te vaak fout zien gaan. Vandaar dat me dat filmpje wel op zijn plaats leek! Mooie en leuke verbouwing Nu kun je niet alleen terugkijken op een mooie verbouwing maar ook op een mooi verbouwproces. Je hebt met niemand onenigheid, alle kosten zijn in de hand gehouden en je bent op tijd klaar. Dit zal wel nooit helemaal 100% lukken maar het moet wel je streven zijn. Uiteindelijk scheelt die goede voorbereiding je een hoop verbouwingsstress en geld. Daar ben ik van overtuigd.
“Elke minuut die je nu investeert in de voorbereiding scheelt je meerdere minuten in de uitvoering”
2 Praktische Verbouw Adviezen
Kies goede bouwmaterialen. Kies voor A-merken of in ieder geval voor A-kwaliteit. Dit zal je veel ergernissen besparen tijdens het verbouwen en ook eventueel bij benodigde garantie. Dit geldt overigens ook voor gereedschap, kies voor goede kwaliteit, soms is het nog beter om een tweedehands apparaat te kopen of wat te huren dan voor de C-merken te kiezen;
Sta open voor noviteiten en bijzondere oplossingen voor je zolder. Ben alleen sceptisch als ze nog niet eerder zijn toegepast. Vraag dan lange garantietermijnen waarbij 100% vergoed wordt als het binnen 10 jaar (of langer) gebreken vertoond. Schrijf alles op wat je moet doen in je huis. Doe dit zowel voor de binnenkant van je huis als voor de buitenzijde van je woning. Je zult merken dat je dan rust krijgt om klus voor klus voor te bereiden, te ontwerpen, uit te besteden (of niet), materialen te kopen en te zorgen voor goed gereedschap. Beschrijf het project stap voor stap en maak ook checklists per ruimte. Houd de kleurnummers van gebruikte verf bij, ook voor in de toekomst;
Maak foto’s van de werkzaamheden, bijvoorbeeld van het leidingwerk en installaties die later aan het zicht worden onttrokken. Dat is handig voor later en goed bij eventuele verkoop om aan te tonen wat en hoe er is verbouwd in de woning. Als jij dit netjes bij de verkoop mee kunt geven aan de verkoper dan onderscheid je je bij de verkoop. Want als je dat al zo netjes voor elkaar hebt dan zal de rest van het huis ook wel netjes zijn;
Zorg voor noodvoorzieningen wanneer je elektra en water moet afsluiten. Althans indien dat nodig is;
Bedenk goed hoeveel wandcontactdozen en schakelaars je op welke plek wilt hebben. Het installeren van een extra stopcontact kost nu weinig moeite. Althans als je hem niet als meerwerk laat uitvoeren;
Zorg voor een telefoonlijst van mensen die je kunt bellen tijdens de verbouwing. Als er dan onverhoopt toch snel iemand nodig is ben jij goed voorbereid;
Zoek op internet naar aanbiedingen;
Koop niet alles nieuw maar (zo goed als nieuwe) tweedehands spullen. Maar kies wel voor kwaliteits- producten;
Zoek goedkope bedrijven / personen die je familie en vrienden al eerder geholpen hebben;
Sloop niet automatisch alles in je huis voor je gaat verbouwen, sommige dingen zijn nog goed genoeg zijn om na een schoonmaak of opknapbeurt te hergebruiken in je woning. Alles wat je niet hoeft te vervangen scheelt je eenvoudigweg geld;
Zoek naar subsidiemogelijkheden. Die zijn bijvoorbeeld mogelijk bij duurzame verbouwingen. Denk hierbij aan isolatie, warmtepompen, HR ketels, Zonnepanelen, windmolens, Zonneboilers, Warmte- koude opslag etc;
Zoek naar de actuele BTW voordeelregels;
Doe een verbouwing samen met je buurman, dan zal je zien dat de verbouwing voor jouw goedkoper wordt omdat de vaste kosten van de aannemer over meerdere klussen uitgesmeerd kunnen worden;
Leer goed onderhandelen, of neem iemand mee die dat goed kan.
3 Sloopwerk Het sloopwerk van een woning doen de meeste mensen zelf omdat dat veel geld bespaard. Er zijn echter meer redenen om dat zelf te doen! Het sloopwerk uitbesteden of niet? Het is vaak handig om zelf te beginnen met het sloopwerk vanwege de volgende 3 redenen: 1. Je weet pas wat je echt wilt met het huis als je de lege ruimte(s) kunt zien. 2. Zo leer je je huis pas echt goed kennen 3. En ja, het bespaart kosten. Als je het niet zelf wilt doen kun je er natuurlijk ook prima voor kiezen om er vaak bij te zijn. Je weet pas wat je echt wilt met het huis na het slopen. Het helpt je enorm om het huis te leren kennen en te bedenken wat je echt wilt als je aan het slopen bent. Bij het slopen van de muren en kozijnen zie je de grote ruimtes ontstaan. Dan pas kun je je echt goed voorstellen wat je wilt. Een ervaren rot in het vak
kan zeker door wat muren ‘heenkijken’ en hoeft niet eerst te slopen voor hij weet wat er allemaal mogelijk is met het huis. Maar dat geldt dus niet voor de meeste mensen.
Bij het sloopwerk leer je je huis pas echt goed kennen Meestal gebruik ik het voorbeeld van de auto. Als je een tweedehands auto hebt gekocht dan leer je de staat ervan pas echt kennen bij het schoonmaken. Als je aan het wassen bent vind je her en der een beschadiging en bij het stofzuigen vind je handige opbergvakjes en merk je dat de stoel niet meer zo makkelijk naar achteren schuift. Zo is het ook met een huis. Wat moet er vervangen worden in huis? Net zoals je bij een auto pas op dat moment zaken tegenkomt die je liever niet ziet, is het ook bij een huis. Slechte kozijnen, zwakke vloeren, onhandige of onveilige electra of andere installaties komen pas aan het licht als je ermee bezig bent. Ook een slecht dak met houtrot of schimmels komt pas aan het licht als je alle betimmeringen hebt weggehaald. We hopen natuurlijk dat dat erg meevalt. Dat zou ook zo moeten zijn als je een goede bouwkundige keuring hebt uit laten voeren. Sloop niet teveel Dit zou suggeren dat je niets moet plannen voordat je gaat slopen. Dat is onjuist. Voor dat je lekker met de sloophamer in de weer gaat (werk veilig!) is het toch wel handig om eerst te denken wat je wilt. Plannen maken voordat je gaat slopen Toch moet je wel heel goed nadenken over hoe het huis moet worden voordat je gaat slopen. Maak goede tekeningen van hoe het nu is (of haal ze bij je gemeentehuis of makelaar) en ga dan denken, ontwerpen en tekenen. Eventueel met hulp van anderen. Na het sloopwerk zul je die plannen misschien willen aanpassen maar dat maakt niet uit.
Voorbeeld verbouwing Zo is het waarschijnlijk slimmer om die dubbele deuren naar de tuin toch te maken zodat het stucwerk van wand en plafond, de radiator en de vloer al helemaal goed zijn. Dat wil je niet een jaar later nog gaan openbreken en dus beschadigen. Dan moet bijvoorbeeld die mooie maar dure vloer op de verdieping maar even wachten. De goedkoopste vloerbedekking houdt het best een paar jaar uit. Niet te veel geld uitgeven bij de verbouwing Het idee van die plannen vooraf maken is dat je goed nadenkt over wat wel en niet moet blijven staan. Het gebeurt namelijk vaak dat er teveel wordt gesloopt onder het motto “dat kunnen we de ruimte goed beoordelen”. Om vervolgens weer heel veel muren op dezelfde plaats terug te zetten. Dat is zonde natuurlijk. Dus je moet een afweging maken tussen alles slopen en deels zaken behouden.
4 Het selecteren van een aannemer
Zet al je ideeën op papier en communiceer dit naar de aannemer, ook als je alles al hebt besproken is het goed om het toch vast te leggen. Dat lijkt misschien kinderachtig maar zo heb je altijd iets om op terug te vallen, het is gewoon verstandig om alle afspraken die je maakt schriftelijk vast te leggen. Je zult merken dat er dan best nog iets over is om over te praten (of wat tussen wal en schip is gevallen). Zeg ook duidelijk wat over de tijd die de verbouwing in beslag gaat nemen, dit schept duidelijkheid voor beide partijen. Doet je aannemer hier erg moeilijk over, dan kan dit een reden zijn om op zoek te gaan naar een ander.
Denk na over de kleinste details, het is immers jouw huis. De verwarming, de kozijnenafmetingen, badkamervloeropbouw, keukenaansluitingen tot en met de deurklink en de plinten. Bouwtekeningen scheppen duidelijkheid en werken prettig voor een aannemer, misschien heb je wel iemand in je omgeving die dit voor je kan doen?
Het is meestal handig om een bekende aannemer uit de buurt in te schakelen of eentje die al vaker verbouwingen in jouw vriendenkring heeft uitgevoerd. De kans is groot dat hij beter op de hoogte is van plaatselijke voorschriften en omstandigheden dan een willekeurige ander.
Mocht de uitvoering van een verbouwing onverhoopt mis gaan dan wil je hier op voorbereid zijn. Of een aannemer lid is van een beroepsorganisatie zegt niet zo veel over de kwaliteit van zijn werk, het geeft je in het geval van een conflict wel de kans om via de organisatie tot een oplossing te komen.
Kies voor de zekerheid van de verbouwgarantie.
5 Aandachtspunten bij de offerte Stelposten en de offerte In je contract moet duidelijk staan wat je krijgt en wat het kost. Hoe meer losse eindjes, hoe meer reden tot discussie naderhand. En voordat jij getekend hebt, heb jij meer invloed op wat gemaakt wordt dan daarna. Bedenk dat een aannemer ook gewoon geld wil verdienen naast dat hij een mooie verbouwing wil maken. Leg alles dus goed vast. Stelposten moet je zien te voorkomen in je contract, want dat geeft ook reden tot overleg of wellicht discussie naderhand. Het beste is om gewoon alle materialen en afwerkingen op te laten nemen in de offerte. En als je niet onder een stelpost uit kunt dan moet je de vrijheid hebben om de producten van de stelpost (zelf) overal te kunnen kopen. Dus bijvoorbeeld niet een keuken van 5.000 euro bij die ene leverancier. Zet in ieder geval alles op papier; werkomschrijving, afwerkingsniveau, vaste prijs, vaste opleverdatum en zo nodig een boeteclausule voor te laat opleveren. Betalingen aan de aannemer Betaal nooit iets vooruit, kom termijnbedragen overeen die je betaalt zodra daar in het werk aanwijsbaar recht op is. Betaal op een zodanige manier dat als de aannemer die dag stopt, je niet in de financiële problemen komt! Houdt contact met de aannemer tijdens het verbouwen. Je kunt je niet onttrekken aan het bouwproces. Een nieuwbouw is makkelijker dan een grote renovatie, want in een renovatie kom je altijd dingen tegen die je van tevoren niet hebt bedacht en die niet te overzien waren. Bereid je daarom voor op tegenvallers en ad-hoc beslissingen. Leg die naderhand vast als ze groot zijn. Bespreek vaak de planning met je aannemer. Ik adviseer je om wekelijks de planning erbij te pakken en te vragen hoe ver het staat. Bedenk en bekijk zelf of het realistisch is wat de aannemer zegt. Gewoon een streep trekken op de planning en zeggen dat alles goed komt is wat weinig. Gebruik je logisch verstand bij een verbouwing. De laatste tip is misschien wel de eenvoudigste. Bouwen is veel specialisme maar ook veel je logisch verstand gebruiken. Je mag best eens irritant overkomen als je vragen blijft stellen. Het is tenslotte jouw verbouwing en jouw portemonnee! Aan de ander kant is een overeenkomst ook gebaseerd op wederzijds respect en vertrouwen. Voor kleine dingen mag je er best van op aangaan dat het ‘goed komt’ als de aannemer dat zegt.
Nu heb je een aantal tips om te beginnen met het voorbereiden van je verbouwing. Het leek me niet zinvol om je direct met alle informatie en details te geven want dan zie je door de bomen het bos niet meer. Vandaar dat het redelijk compact is gebleven met de tips om verstandig met je verbouwingsbudget om te gaan om een start te maken met het nadenken over je verbouwing. En de genoemde adviezen helpen je om een aannemer te selecteren om de verbouwing uit te voeren.
Succes met jouw verbouwing. Als je er iets aan gehad hebt zou ik het erg waarderen om de moeite neemt om een reactie achter te laten op Facebook. Je kunt dat hier doen:
