Jaarverslag 2013
Colofon Uitgave van Stichting Volkshuisvesting Arnhem, gevestigd aan de Kadestraat 1 in Arnhem. Het verslag heeft betrekking op het boekjaar 2013, dat parallel loopt met het kalenderjaar 2013. Het werkgebied van Stichting Volkshuisvesting Arnhem omvat de gemeenten Arnhem, Beuningen, Doesburg, Duiven, Groesbeek, Heumen, Lingewaard, Millingen aan de Rijn, Montferland (Didam), Mook en Middelaar, Nijmegen, Overbetuwe, Renkum, Rheden, Rozendaal, Rijnwaarden, Ubbergen, Westervoort, Wijchen en Zevenaar (Zevenaar en Angerlo). Het huidige bezit van Volkshuisvesting bevindt zich volledig in de gemeente Arnhem. Stichting Volkshuisvesting Arnhem is als ‘Vereniging Volkshuisvesting’ opgericht op 27 maart 1908. Haar statuten werden goedgekeurd bij Koninklijk Besluit van 1 juni 1908 nr. 144. De Stichting is als toegelaten instelling uitsluitend werkzaam in het belang van de volkshuisvesting. Zij heeft haar middelen in het verslagjaar dan ook uitsluitend in dat belang aangewend. Deze toelating werd gehandhaafd bij Koninklijk Besluit van 11 januari 1967 nr. 60. De laatste statutenwijziging dateert van 16 mei 2003. Deze statutenwijziging vond plaats vanwege een wijziging in het BBSH, betreffende artikel 7, kenmerk DGW/SR2003033060. De inschrijving in het Handelsregister vond plaats op 3 maart 1998, onder dossiernummer 09063142. Vanaf 1 januari 2013 wordt Stichting Volkshuisvesting aangemerkt als Algemeen Nut Beogende Instelling (ANBI). Ons RSIN (Rechtspersonen en Samenwerkingsverbanden Informatienummer) is 80 188 1444. De Stichting is aangesloten bij Aedes, Vereniging van Woningcorporaties. Vormgeving: Sjoerd Stellingwerf | sjoerdstellingwerf.nl Foto’s voorzijde: Grote foto: in Geitenkamp wordt een jungle omgebouwd tot een prachtige tuin. Bovenste kleine foto: Minister Blok reikt de Gouden Piramide uit aan Volkshuisvesting Middelste kleine foto: Onderhoud aan het dak in Lombok Onderste kleine foto: Johan van Oldenbarneveldt was bij de opening van de Transformatie Dit jaarverslag en de jaarrekening 2013 zijn vastgesteld door de bestuurder en goedgekeurd door de Raad van Commissarissen op 16 april 2014. 2
JAARVERSLAG
3
4
Beschouwing Hij zucht. Minister Blok zucht als hij op 30 november 2013 in het juryrapport voor de Gouden Piramide leest dat Volkshuisvesting Arnhem deze wedstrijd voor inspirerend opdrachtgeverschap heeft gewonnen. Een woningcorporatie! Juist met woningcorporaties is minister Blok in een hevige discussie gewikkeld over hun werkveld. Natuurlijk toont de minister zijn professionaliteit en reikt hij op gepaste wijze de prijs uit. Wat waren wij blij. Een fantastische prijs voor een jarenlang proces van fysieke, sociale en economische vernieuwingen in Klarendal. Samen met bewoners en gemeente. Onze onorthodoxe brede aanpak heeft zijn vruchten afgeworpen en de prijs is een blijk van waardering. En daar zit voor de minister juist de pijn. Hij wil dat de corporaties terug gaan naar een zeer beperkte taak: het verhuren van sociale huurwoningen.
Gerrit Breeman in gesprek met ‘Johan van Oldenbarneveldt’
Bloks aanval op de corporaties is, vanuit zijn perspectief, zeer succesvol te noemen. Hij heeft zijn zware verhuurdersheffing
overnemen. Juist in Klarendal is merkbaar dat de markt nu
binnengehaald en hij heeft corporaties aangezet tot een bezui-
gelooft in de wijk en investeert. Minister Blok zou Klarendal als
niging op de bedrijfskosten. Hij heeft indirect een debat over
voorbeeld kunnen stellen voor zijn voorgestelde rolverdeling bij
betaalbaarheid op gang gebracht en niet te vergeten het debat
wijkontwikkeling. Hij moet dan accepteren dat woningcorpo-
over het speelveld van de woningcorporaties.
raties een aanjagende functie vervullen. Ook bij commerciële projecten. In het belang van de wijk. Als anderen het niet doen.
Volkshuisvesting Arnhem heeft in 2013 ook een interne
Deze gedachte kan rekenen op brede steun. Bijna alle wethou-
discussie gevoerd over het speelveld. In een bijeenkomst met
ders in Nederland erkennen en waarderen de aanjagende rol
Wouter Hart (auteur van het boek Verdraaide organisaties)
van corporaties bij wijkontwikkeling.
hebben managementteam en Raad van Commissarissen
Het is pijnlijk te constateren dat minister Blok op dit moment
gefocust op het bestaansrecht van de organisatie: de bedoeling.
(maart 2014) volhardt in het standpunt dat corporaties er alleen
Vanuit de bedoeling is gekeken naar de samenhang tussen de
zijn voor het verhuren van sociale huurwoningen. Hij kiest voor
leefwereld (de wereld van de bewoners, het leven in de buurt)
het (politieke) spel en is los komen te staan van de dagelijkse
en de systeemwereld (de wereld van de regels, regels van ons,
praktijk, de leefwereld. Wij hopen dat minister Blok de uitnodi-
van de gemeente, van de toezichthouders, de accountant, de
ging om in Klarendal te kijken, snel aanvaardt.
financiers, etcetera). Deze discussie leidde tot een herbevestiging van onze missie: “Volkshuisvesting Arnhem maakt goed
De discussie over ‘de bedoeling’ heeft ook geleid tot een herzie-
en betaalbaar wonen in vitale wijken mogelijk”. Voor ons is
ning van onze strategie voor nieuwbouw. Vanaf 2014 bouwen
wonen meer dan een aantrekkelijke woning. Het is ook een
we huurwoningen die we zo mogelijk verkopen. Voorheen
aantrekkelijke woonomgeving en wij vinden dat we daar een
bouwden we ook koopwoningen die we verhuurden als ze
rol in hebben. Als anderen het niet doen.
niet verkocht waren. Deze strategiewijziging zorgt voor een
In Malburgen, Klarendal en de Geitenkamp hebben we laten
gestage woningproductie in de komende jaren. We hebben ook
zien hoe we dat doen: in samenspraak met bewoners, onderne-
besloten om de locaties in Centrum Oost waar dure koopwo-
mers en gemeente; afgestemd op de kenmerken van de wijk;
ningen gepland zijn niet meer zelf te ontwikkelen, omdat het
middels een breed scala van fysieke, sociale en economische
niet meer in ons takenpakket past. Dat laten we dus over aan
ingrepen; en met een lange adem. Net zo lang tot bewoners
commerciële partijen. We verwachten dat de markt voor koop-
of markt het overnemen. Wij zien onze commerciële activitei-
woningen weer aantrekt en dat deze locatie over ongeveer vijf
ten (mode-ateliers, luxe huurwoningen, gezondheidscentrum,
jaar tot ontwikkeling komt.
horeca) als residu van de wijkontwikkeling. Wij zijn bereid dit vastgoed te verkopen als een marktpartij of huurder het wil
De Gouden Piramide was voor Volkshuisvesting het hoog5
tepunt van 2013. Het absolute dieptepunt van 2013 was de
November 2013 was een cruciale maand voor Volkshuisves-
gasontploffing in de flat aan het Driemondplein waarbij een
ting. Meerdere langlopende belangrijke dossiers kwamen
bewoner om het leven kwam. Het is één van de grootste cala-
tot een afronding. En ook nog met het gewenste resultaat.
miteiten in meer dan honderd jaar Volkshuisvesting Arnhem.
De swap met de ABN-AMRO werd afgewikkeld, waardoor
Twee appartementen werden verwoest, vele tientallen licht
we ook de kritiek van het CFV over het ontbreken van een
tot zwaar beschadigd. Een groot deel van de bewoners heeft
risicobuffer voor de swap achter ons konden laten. Het
één of meer nachten elders doorgebracht. Voor veel bewoners
WSW stelde het nieuwe faciliteringsvolume beschikbaar,
was het een traumatische ervaring waarvan zij langzaam
waardoor we onze nieuwbouwproductie kunnen realiseren.
herstellen. Volkshuisvesting heeft veel energie gestoken in
Door het eigenmiddelenbeleid van het WSW hebben we ook
de begeleiding van de bewoners. Een enkeling is verhuisd. We
de financiering van onze historische niet-DAEB activiteiten
nemen de komende tijd maatregelen om de rust in de flat
georganiseerd. En tot slot hebben we met de Belastingdienst
voor langere tijd te garanderen. Vlak voor de kerst hebben we
overeenstemming bereikt over onze belastingaangifte. De
samen met de bewoners en de burgemeester terug gekeken
afwikkeling van deze dossiers haalde externe druk van de
op deze dramatische gebeurtenis. 2013 was het eerste
ketel. We voldoen weer aan alle regels en hebben onze eigen
volledige jaar van ons nieuwe ondernemingsplan. In het plan
weg naar de oplossing gevonden.
nodigen we Arnhemmers uit initiatieven te nemen ter verbetering van hun straat, buurt, wijk of stad. Wij zijn bereid de
De nieuwe regels van de verschillende instanties zorgden voor
initiatieven te ondersteunen die bijdragen aan de leefbaar-
een grote verrassing toen we de jaarrekening opmaakten.
heid. Deze vorm van participatiesamenleving is gebaseerd op
We sluiten 2013 af met een verlies van € 53 miljoen. Over
onze visie op wijkontwikkeling. Bewoners en ondernemers
2012 hadden we een verlies van ruim € 40 miljoen en in 2014
zijn de ervaringsdeskundigen die de ontwikkeling moeten
verwachten we een verlies van € 18 miljoen. Deze jaarresulta-
dragen. Het is immers hun wijk en hun woongenot. Volks-
ten zijn niet meer uit te leggen aan het publiek. Hoe kan het
huisvesting heeft in 2013 ruim honderd initiatieven onder-
dat we niet failliet gaan en zelfs meer huurwoningen gaan
steund met kennis, tijd, ruimte of geld. Het was fantastisch
bouwen? Dit komt omdat we financieel gezond zijn. Helaas
te zien hoe trots de initiatiefnemers waren als zij hun project
komt dat niet in ons jaarresultaat tot uiting omdat we de
toonden aan buurtgenoten. De opbrengst is hoog: voor het
regels voor de verslaglegging moeten volgen. De systeemwe-
individu, de groep en de omgeving. Helaas is dit effect niet
reld domineert in dit geval de leefwereld.
in geld uit te drukken. Je moet het meemaken om het op z’n
Het wordt tijd om de systeemwereld met de leefwereld te
waarde te kunnen schatten.
verbinden. Dat kan door vanuit de bedoeling te werken en vanuit de leefwereld de systemen in te richten en niet andersom. Voor
2013 was ook het jaar van de verhuurdersheffing, het woon-
onze organisatie gaan wij die weg bewandelen. We denken dat
akkoord en de inkomensafhankelijke huurverhoging. We
dat de eenvoud en efficiency ten goede komt. We werken graag
hadden de nasleep van de Vestia-affaire die resulteerde in
samen met organisaties die dezelfde route volgen.
een saneringsbijdrage en scherpere regels van CFV en WSW. De beschikbare middelen nemen af en de regeldruk neemt
Gerrit Breeman
toe. Gelukkig leren onze financiële analyses dat wij onze
Directeur-bestuurder
inspanningen in de wijken kunnen continueren.
5 maart 2014
6
Inhoudsopgave Jaarverslag Colofon
2
BESCHOUWING 5 Inhoudsopgave 7
HOOFDSTUK 1: RESULTATEN IN WIJK EN STAD 1.1
Wijkontwikkeling
HOOFDSTUK 4: FINANCIEEL BELEID
39
4.1
Uitgangspunten Financiële Meerjaren Raming
39
4.2
Externe beoordeling
39
4.2.1 Aangepast beoordelingskader WSW
39
4.2.2 Beoordeling Centraal Fonds Volkshuisvesting
39
4.3
39
Financiele Meerjaren Raming 2013
9
4.3.1 Najaar 2013
39
9
4.3.2 Update ten behoeve van dPi.
40
1.1.1 Centrum Oost: nieuwe creatieve woonwijk
10
4.4
Treasurybeleid
41
1.1.2
11
4.5
Fiscaal Beleid
44
1.1.3 Klarendal
12
4.5.1 Fiscale strategie
44
1.1.4 Elders in Arnhem-Noord
14
4.5.2 Vennootschapsbelasting
44
1.1.5 Schuytgraaf
14
4.5.3 Omzetbelasting
45
1.1.6 Malburgen
16
4.6 Verbindingen
45
1.1.7 Immerloo
18
1.1.8 Kronenburg
18
En verder
18
HOOFDSTUK 5: INTERN TOEZICHT EN BESTUUR
47
1.2 1.3
Maatschappelijk dividend
19
De Geitenkamp: kantelpunt
5.1
Governancestructuur
5.1.1 Juridische structuur en inrichting
HOOFDSTUK 2: ONS VASTGOED, VERHUUR,
VERKOOP, ONDERHOUD VAN WONINGEN EN HET
van de organisatie
47
5.1.3 Bestuur
48
5.1.4 Beloning
48
20
5.1.5 De audit van de financiële verslaglegging,
2.1
20
de positie van de interne controlefunctie
en de onafhankelijke externe accountant
2.2 Woningen voor specifieke aandachtsgroepen
47
5.1.2 Raad van Commissarissen
BETREKKEN VAN HUURDERS Ontwikkelingen in ons vastgoed
47
48
en mensen die zorg nodig hebben
23
5.1.6 Maatschappelijke verantwoording en
2.3
De kwaliteit van ons woningbezit
25
2.4
Woningen betaalbaar houden
26
5.1.7 Toepassing van de Governancecode
2.5
Woonruimteverdeling
28
Woningcorporaties
48
2.6
Het verhuren van vrijkomende woningen
28
5.2
Verslag van de Raad van Commissarissen
49
2.7
Het verkopen van woningen
30
5.2.1 Taak en werkwijze
2.8
Het onderhouden van ons vastgoed
31
5.2.2 Samenstelling Raad van Commissarissen
53
2.9
Het betrekken van huurders bij onze
5.2.3 Remuneratiebeleid
54
activiteiten
5.3
55
31
HOOFDSTUK 3: ORGANISATIE 33 3.1
Ontwikkelingen in de organisatie
33
3.2
Werknemers
34
3.3
Strategie en beleid
35
3.4
Bedrijfsmiddelen
37
7
beleidsbeïnvloeding
Verslag van het bestuur
48
50
5.3.1 Risicobeheersing
56
5.3.2 Samenstelling Bestuur en rechtspositie
56
5.3.3 Tegenstrijdige belangen
56
6. VOLKSHUISVESTING IN CIJFERS
57
8
Hoofdstuk 1: Resultaten in wijk en stad VOLKSHUISVESTING ARNHEM IS WIJKONTWIKKELAAR: WE ZIJN ACTIEF IN WIJKEN EN BUURTEN, OP PLEKKEN WAAR DAT NODIG IS. WE BRENGEN INITIATIEVEN UIT DE SAMENLEVING VERDER. IN DIT HOOFDSTUK LATEN WE ZIEN WAT WE OP DAT GEBIED IN 2013 GEDAAN HEBBEN. AL ONZE ACTIVITEITEN VINDEN PLAATS IN BUURTEN WAAR WIJ EEN TAAK HEBBEN, OMDAT ER VEEL MENSEN VAN ONS HUREN. WIJ VOELEN ONS OOK VERANTWOORDELIJK VOOR ARNHEM ALS GEHEEL. WIJ WILLEN DE STAD MOOIER MAKEN.
1.1 Wijkontwikkeling
vaak jaren voordat in de statistieken blijvende verandering zichtbaar is. Gelukkig zijn we dat moment gepasseerd in
Als wijkontwikkelaar is Volkshuisvesting Arnhem gericht op
bijvoorbeeld Klarendal en Malburgen, de nummer 1 en 2 in de
plekken waar energie en inspiratie nodig zijn: van mensen die
lijst van best presterende krachtwijken van het Rijk.
daar (willen) wonen of groepen die daar (willen) werken. Met
Nog belangrijker is dat onze huurders ons voor de derde maal
hen willen we bouwen aan een diverse, aantrekkelijke stad
op rij een uitstekend rapport hebben gegeven.
waar het lekker wonen is.
In de volgende paragrafen beschrijven we de resultaten
Als maatschappelijke onderneming beoordelen we onze
(output): alles wat we gedaan hebben in de stad. Waar mogelijk
investeringen niet louter op hun financiële consequenties.
beschrijven we ook het effect van de investeringen (outcome).
Bij elke investering in geld of inzet van onze medewerkers schatten we de betekenis van die inspanning voor klant, maatschappij en bedrijf in.
We zijn trots op de rapportcijfers van onze huurders en dat vieren we met taart uit Klarendal!
Bij de klant streven we naar verbetering van de woning, de woonomgeving en/of onze dienstverlening. Voor het bedrijf is de belangrijkste afweging: kan Bruin het trekken? De
Goed rapport van onze huurders Onze huurders hebben ons voor de derde
waarde van een investering voor de maatschappij kan zijn
maal op rij een goed
dat de uitstraling van een (stukje) Arnhem verbetert door
rapport gegeven. We
transformatie of nieuwbouw. Daarvoor is geen eenduidig
scoren een 7,5 voor
recept. Wat in de ene wijk noodzakelijk is, kan in de andere
onze dienstverlening
achterwege blijven. Wijkontwikkeling gaat altijd uit van de
en de kwaliteit van
kansen die de wijk en de stad bieden voor die plek.
de woning. Voor de
Resultaten zijn makkelijk vast te stellen. Als we ons voornemen
woonomgeving geven
om honderd huizen te bouwen, kunnen we na oplevering tellen
de huurders een 7,4.
of het er inderdaad honderd zijn. Als we ons voornemen om
We scoren beter dan
een rijksmonument te vullen met ateliers, kunnen we na afloop
corporaties in vergelijkbare steden. Op alle fronten. Mensen
vaststellen of dat gelukt is.
in enkele buurten waarderen hun woonomgeving minder
We willen ook weten of we de gewenste effécten bereiken. Dat
dan een 7. Dat is voor ons aanleiding om te kijken hoe we
is lastiger. Of een investering bijdraagt aan verbetering van de
met hen daarin verandering kunnen brengen.
woonomgeving van mensen is moeilijk te meten. Het duurt
9
Impressie Centrum Oost
1.1.1 Centrum Oost: nieuwe creatieve woonwijk
De gemeente Arnhem is gestart met de sanering van het
Johan van Oldenbarneveldt was afgelopen zomer persoonlijk
saneringsacties van Gelderland. De lage kade aan de Rijn is
aanwezig bij de feestelijke opening van de Transformatie
versmald. En de herinrichting van de Westervoortsedijk is
in Centrum Oost. De grote staatsman uit de Gouden
gereed en opgeleverd. Deze entree van de stad ziet er nu veel
Eeuw hield het kort waarna honderden nieuwsgierigen
beter uit. De eerste nieuwbouw aan de Westervoortsedijk-
het gebouw binnenstroomden. In meer dan tachtig
Broekstraat wordt voorbereid. In deze nieuwbouw gaan we
ateliers in het gerestaureerde rijksmonument aan de Van
met DrieGasthuizenGroep zorgappartementen ontwikkelen.
Oldenbarneveldtstraat werken creatieven uit alle disciplines.
Zij wordt eigenaar van deze woningen en gaat de zorg leveren.
De eerste belangstellenden voor de 46 nieuwbouwwoningen
Op de begane grond is ruimte voor een supermarkt als
op het terrein meldden zich al op deze dag. Inmiddels is de
basisvoorziening voor deze buurt.
voormalige gasfabriekterrein. Dit is een van de grootste
bouw flink op dreef. Opening van de Transformatie
Ontwerpateliers In 2013 zijn er verschillende ontwerpateliers georganiseerd in Centrum Oost. In deze ateliers nodigden wij potentiële kopers uit om samen met ontwerpers mee te denken over hun nieuwe thuis. Tijdens de open dag van de Transformatie waren ook veel bezoekers geïnteresseerd in het nieuwbouwproject Mondriaan. Dit zijn de eerste 14 koopwoningen in Centrum Oost. Nieuwbouw Volkshuisvesting gaat 387 woningen bouwen in het gebied tussen de John Frostbrug, Eusebiusbuitensingel, Boulevard Heuvelink en de Van Oldenbarneveldtstraat. De huidige Rijnwijk wordt gesloopt. De bewoners kunnen verhuizen naar een andere plek in of buiten Centrum Oost. 10
1.1.2 Geitenkamp: kantelpunt
in 2014 verantwoordelijk wordt voor de exploitatie.
In Geitenkamp bruiste het van de nieuwe activiteiten waarbij
ontwikkeling.
Volkshuisvesting zorgt voor enige ondersteuning bij deze
de lokale ondernemers èn bewoners betrokken waren. Het kantelpunt waarbij het overwegend denken vanuit problemen wordt omgezet in een positief en kansrijk denkbeeld komt in beeld. Ondernemers komen in actie. Er is een fraaie ontmoetingstuin gekomen en in november zorgde het project Kamp & Geit voor veel nieuwe verbindingen in de wijk. Gildenwijk en Kracht op de bult De Geitenkamp is een van de wijken die bijzondere aandacht heeft van de corporaties en de gemeente. Onder de naam ‘Geitenkamp Gildenwijk’ voert Volkshuisvesting, samen met
De Binnenplaats
partners, initiatieven uit om het ondernemersklimaat in de wijk te versterken. Doelen die we op langere termijn willen
De Binnenplaats: van jungle tot ontmoetingstuin
bereiken: meer bewoners aan het werk en meer koopkracht.
In juni werd ‘De Binnenplaats’ officieel geopend. Samen met
Hiermee wordt het voorzieningenniveau – dat behoorlijk onder
bewoners is een groot jungleachtig binnenterrein op de
druk staat – verbeterd. Vanuit het sociale perspectief is het
Geitenkamp omgetoverd in een prachtige (ontmoetings)tuin.
programma ‘Kracht op de Bult’ in uitvoering gegaan. Dit jaar
Daarvoor hebben bewoners een deel van hun tuin afgestaan.
is de gewenste kanteling, waarbij ondernemers en bewoners
Fraaie houten bergingen met een mos-sedumdak zijn in de
vanuit de wijk de regie nemen, in gang gezet. Zo was er een
plaats gekomen van aftandse betonnen bouwsels. Het beton is
Gildenweekend met ambachtsmarkt, werd in samenwerking
hergebruikt voor de keer- en stapelmuurtjes. Bij de inrichting is
met het Arentheem College gewerkt aan een verbetering
gebruik gemaakt van leer-werkstages. Het beheer van de tuin
van de uitstraling van het Marktplein en is de nog jonge
wordt door bewoners vormgegeven, waarbij Volkshuisvesting
Ondernemersvereniging actief in het leggen van verbindingen
voorlopig nog enige ondersteuning biedt.
tussen de Geitenkampse ondernemers. Kamp en Geit Onder deze titel maakten in november 82 spelers uit de wijk, onder aansporing van Theater De Plaats drie dagen lang vijftien spetterende (muziek)theaterscènes op diverse locaties in de wijk. Achter de schermen: 62 wijkvrijwilligers. Het doel om Geitenkamp positief op de kaart te zetten en nieuwe verbindingen te leggen tussen mensen in de wijk (en daarbuiten) lijkt behaald. De reacties van deelnemers en bezoekers waren zeer positief. Volkshuisvesting was
Gildenhuis60
de initiatiefnemer van
Gildenhuis60
dit project. Ook de
Gildenhuis60 is de etalage voor ondernemend Geitenkamp.
corporaties Portaal en
Er werken zzp-ers en de begane grond kent vergader- en
Vivare deden mee.
flexplekken. De exploitatie van de begane grond is in de
In 2014 en 2015 is er
loop van dit jaar overgenomen door de ondernemers die in
opnieuw een Kamp en
het Gildenhuis werken in combinatie met een netwerk aan
Geit, zodat het gelegde
vrijwilligers uit de wijk.
fundament van deze wijkontwikkeling de
We zien dit als een tussenfase. De intentie is dat de
kans krijgt verder te
Ondernemersvereniging, via een nog op te richten stichting,
groeien. 11
1.1.3 Klarendal Project afgesloten… Zonder veel plichtplegingen heeft Volkshuisvesting het project Klarendal 100%Mode XL in oktober formeel afgesloten. We hebben onze doeleinden bereikt en zien de gewenste effecten. Binnen budget. Klarendal XL formuleerde in 2008 de kaders voor de ontwikkeling van het Modekwartier. We hebben meer dan zestig bedrijfspanden gerealiseerd (doelstelling was vijftig),
Volkshuisvesting ontvangt de Gouden Piramide
iconische gebouwen neergezet (Station Klarendal en Hotel Modez/Café Caspar) of behouden (voormalige Menno
Gouden Piramide
van Coehoornkazerne). Nagenoeg alle bedrijfspanden zijn
‘Jubelstemming in Klarendal’ kopte De Gelderlander begin
verhuurd. Doelen kun je formuleren en tot stand brengen.
december. Volkshuisvesting ontving de Rijksprijs voor
Maatschappelijke effecten hóóp je te bereiken. Dat is gelukt in
inspirerend opdrachtgeverschap. We kregen de Gouden
Klarendal:
Piramide uit handen van minister Blok voor de ontwikkeling
• De Klarendallers zijn weer trots op hun wijk. De waardering
van het Modekwartier in Klarendal. De jury prees de brede
voor de woonomgeving is fors gestegen, de overlast
taakopvatting van Volkshuisvesting. Die was ‘doorslaggevend
aanzienlijk gedaald, de rommel flink verminderd.
voor het succes waarmee Volkshuisvesting Arnhem… de wijk
• De werkloosheid is aanzienlijk méér afgenomen dan in de
op een indrukwekkende manier uit het slop heeft gehaald.’
rest van Arnhem.
Het succes is een gedeeld succes: we hebben Klarendal samen
• Het onroerend goed in Klarendal is relatief in waarde
met gemeente en bewoners ontwikkeld. Het geldbedrag van
gestegen ten opzichte van de rest van de stad.
€ 50.000 hebben we daarom ook gedeeld, in vijven:
• Naar schatting tweehonderd mensen werken in de
Speeltuin De Leuke Linde, Wijkplatform Klarendal,
voorzieningen die dankzij het Modekwartier zijn ontstaan.
Ondernemersvereniging DOCKS, de gemeente en wijzelf.
Dat geldt bijvoorbeeld ook voor het medisch centrum in School III dat formeel buiten ModeXL valt, maar zonder Modekwartier hier niet was gekomen. • Particuliere ontwikkelaars investeren in bedrijfspanden en woningen. Wij wilden met onze inspanningen het vliegwiel op gang brengen. • Klarendal doet het het beste van alle veertig krachtwijken in Nederland, zo meldde het Rijk in juni 2013 in het Leefbaarheidsoverzicht van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. …maar we bouwen door Volkshuisvesting is al meer dan honderd jaar betrokken bij
School III
Klarendal en dat blijft, ook na afsluiting van Klarendal XL. Driestroom (gehandicaptenzorg) en Volkshuisvesting gaan
Dokters in School III
aan de Klarendalseweg samen een blokje studentenwoningen
Waar ooit kinderen zich bogen over de tafels van 1 tot 10,
uit de jaren tachtig tot een sociaal restaurant transformeren.
hebben nu dokters onderdak gevonden. Afgelopen zomer
Nog mooier is dat we achter dit pand een moestuin aanleggen
opende gezondheidscentrum Onder de Linden in de voormalige
in een van de meest verweesde stadsvernieuwingsdelen
School III. Een apotheek, huisartsen en meer dan twintig
van Klarendal. Daarmee zullen de mensen wier voordeur op
paramedici, van fysiotherapie tot huidzorg, werken in het
deze steeg uitkomt opeens aan een levendig parkje wonen.
gebouw. In het blad Duurzaam bouwen was aandacht voor de
Driestroom betrekt buurtbewoners bij het onderhoud. We
bijzondere wijze waarop de tweede verdieping geïntegreerd
verwachten het aantal winkels tussen de Neerlands Tuinstraat
verwarmd, gekoeld en geventileerd wordt. Het centrum bedient
en Hoflaan verder uit te breiden.
niet alleen Klarendal maar ook de omliggende wijken. 12
Straatbeeld Klarendal
Klarendalse woningen van DrieGasthuizenGroep gekocht
Inspiratie
Het zoemde al een tijdje rond onder de huurders van
De ontwikkeling van Klarendal en het Modekwartier was
Openbaar Belang, onderdeel van DrieGasthuizenGroep:
een bron van inspiratie voor velen. Al jaren bezoeken bijna
‘we krijgen een nieuwe huisbaas’. Sinds 1 februari 2013
wekelijks delegaties van gemeentelijke, provinciale en
is dat een feit. We zijn eigenaar geworden van 291 extra
landelijke bestuurders de wijk. Hetzelfde geldt voor collega’s
woningen in Klarendal. DrieGasthuizenGroep wilde
van corporaties, stedenbouwkundigen, ontwikkelaars en
zich als organisatie concentreren op verpleeghuizen,
architecten. Vijf studenten zijn afgestudeerd op een scriptie
woonzorgcentra en appartementen voor ouderen en besloot
over Klarendal. Tenminste vier boeken zagen het licht: De
om alle woningen die niet geschikt zijn voor ouderen te
nieuwe kracht van Klarendal, een rapport van Scale en Stipo in
verkopen. Volkshuisvesting vond het belangrijk om deze
opdracht van de Rijksbouwmeester (2011); José Teunissen
woningen in Klarendal te behouden voor de sociale sector.
Mode design hotel Modez Arnhem- Het Gesamtkunstwerk van
Wijkontwikkeling en vergroten van leefbaarheid konden we
Piet Paris ArtEZ Press, Arnhem 2012; Case studies city streets 2:
versterken door meer woningen in Klarendal in ons bezit te
Klarendal Arnhem in Meredith Glaser e.a. The city at eye level
hebben. We hebben ons als nieuwe huisbaas voorgesteld
- Lessons for street plinths Eburon, Delft 2012; Toegevoegde
aan alle huurders. Bijna elke huurder van Openbaar Belang
waarde - Gouden Piramide 2013, Rijksprijs voor inspirerend
bezocht de buurtmaakbijeenkomst in de molen.
opdrachtgeverschap, nai010 uitgevers, Rotterdam 2013. 13
1.1.4 Elders in Arnhem-Noord
De initiatiefnemers van de bouw zijn Vandermolenbv, KWP en Volkshuisvesting. Volkshuisvesting wil hier 45 kleine zelfstandige sociale huurappartementen realiseren voor jongeren, verdeeld over drie woonlagen. Jongeren wonen graag in de stad en hebben weinig kans op een starterswoning. Woonruimte in de HBS biedt jongeren een betaalbare woning op een gewilde locatie. Leren en werken staan centraal op de begane grond van de HBS. Daar ontwikkelen onze partners een vorm van horeca waar jongeren het vak ‘omgekeerd’ leren. ‘Omgekeerd’ door eerst te werken en aanvullend onderwijs te volgen met als einddoel het
Lombok
gewenste diploma. Het gebouw wordt ambachtelijk gebouwd. Voor jonge
Lombok staat er weer opgefrist bij
bouwvakkers in opleiding wordt dit de perfecte leerlocatie
Aan het eind van het jaar zijn de steigers en bouwketen weer
onder begeleiding van een gepokt en gemazelde leermeester.
uit het straatbeeld van Lombok verdwenen. Alle woningen
Nu reeds is bij de ontwikkeling de Eschergroep betrokken, een
zijn aan de buitenkant opgefrist. Het houtwerk van ramen
initiatief van Volkshuisvesting: hoog opgeleide jongeren die
en deuren is in de oorspronkelijke kleuren geschilderd. Het
de projectgroep met raad en daad bijstaan. De Eschergroep
was ook nodig om nogal wat houtrot aan te pakken. Om
dreigt aan het eigen succes ten onder te gaan. De meeste leden
het helemaal af te maken zijn in alle ramen opnieuw roedes
vonden in 2013 een goede werk- of leerbestemming.
aangebracht, zodat de kleine glazen ruitjes weer terug zijn
1.1.5 Schuytgraaf
in de buurt. Alle bewoners hebben van begin tot eind flink meegedacht en meegewerkt. Heel wat buurtbewoners, schilders en andere vaklui hebben midden in de zomer bij de
Singelkwartier opgeleverd
buurtbarbecue op het plein bij het Huukske de verhalen en
Begin 2013 zijn tachtig sociale huurappartementen opgeleverd.
belevenissen tussendoor nog eens gedeeld.
Dit zijn de laatste woningen die wij in het Singelkwartier hebben gebouwd. Ontworpen in de stijl van de Amsterdamse School. Alle woningen hebben we in korte tijd verhuurd. In een aantal appartementen is ruimte gemaakt voor begeleid wonen. In het Singelkwartier hebben we gezamenlijk met drie andere corporaties ook koopwoningen gebouwd. In 2013 is de laatste koopwoning verkocht.
Wederbouw oude HBS
Onderzoek wederbouw oude HBS De oude HBS kan terugkeren op het Gele Rijdersplein. Daarmee krijgt niet alleen het plein een oppepper. Bouw van het pand betekent ook dat het gat in de Arnhemse singelstructuur na zeventig jaar weer gedicht wordt. Het college van burgemeester en wethouders heeft met de bouwplannen ingestemd. Het positieve besluit volgde op
Singelkwartier
onze haalbaarheidsstudie in 2013 naar de mogelijkheden. 14
Werken aan het centrum van Schuytgraaf
afvalmateriaal, hout en steen.
In het centrum van Schuytgraaf, vlakbij het station, is de
Op het terrein vind je ook het buitenpodium De Blauwe Kikker,
gemeente na de zomer gestart met het bouwrijp maken.
het theater De Autark en de beeldentuin met sculpturen
Begin 2014 wordt de eerste paal geslagen voor het tweede
gemaakt door de kunstenaars van de KW37 groep. In de zomer
multifunctionele centrum (MFC) in Schuytgraaf. Dit is het begin
hebben buurtbewoners weer genoten van allerlei evenementen
van de bebouwing in het centrumgebied. Het MFC opent in
die op het terrein zijn georganiseerd.
2015 zijn deuren. Ook in de ontwikkeling van het winkelcentrum is voortgang geboekt. Wij werken samen met de corporaties Portaal en Vivare, de winkelontwikkelaar en de gemeente aan het realiseren van zo’n zestig sociale huurwoningen boven de winkels. Iedereen streeft naar start bouw eind 2014. Ontwikkeling van Schuytgraaf gaat gestaag voort Als Schuytgraaf klaar is staan er totaal ruim 6.000 woningen. De gemeente, die sinds 2012 zelf het heft in handen heeft, gaat uit van een langere ontwikkeltijd tot 2028. Eind 2013 staan er in Schuytgraaf bijna 3.200 woningen. Ondertussen biedt de gemeente de braakliggende terreinen ook voor tijdelijk gebruik aan. Zo heeft een aantal boeren al wat grond gepacht, er zijn bijenstallen geplaatst en bloemenvelden aangelegd.
Kunstwerken in Singelkwartier
Groen, maar dan anders De kunstwerken die op de bergingen achter de eengezinswoningen in het Singelkwartier zijn aangebracht maken de uitstraling van de binnenterreinen een stuk groener.
Kunstwerkplaats
Samen met kunstenares Janske Hombergen hebben bewoners
Kunstwerkplaats
ideeën uitgewerkt en zijn er frisse, groene ontwerpen
De Kunstwerkplaats was in 2009 de eerste tussentijdse
gemaakt. Ook in de trappenhuizen en de entrees van de
voorziening die neerstreek in Schuytgraaf. Mede op
nieuwbouwappartementen zijn grote panelen geplaatst,
ons initiatief ontstond deze creatieve belevingsplek op
geïnspireerd door de natuur.
braakliggende bouwkavels, bedoeld om kleur en reuring te brengen in de jongste wijk van Arnhem. Op deze unieke locatie
Juridische samenwerking corporaties afgebouwd
naast station Arnhem-Zuid werken en wonen beeldhouwers,
Met drie andere corporaties hebben we via de Stichting
muzikanten, theatermakers, dansers en nog veel meer andere
Bouwontwikkeling Schuytgraaf en de CV/BV Rhijnstroom
creatieven bij elkaar.
samengewerkt aan de nieuwbouw in de sociale sector in Schuytgraaf. Volkshuisvesting deelt voor 38,4% mee in
In 2013 werd hier voor de tweede keer de introductie voor
de kosten en de resultaten van de koopwoningen. Nu de
nieuwe ArtEZ-studenten gehouden. Het hele terrein van de
oorspronkelijke opgave voor het bouwen van huur- en
Kunstwerkplaats werd een week lang intensief gebruikt. Ook
koopwoningen voor de corporaties nagenoeg is voltooid,
scholen organiseren hier met enige regelmaat activiteiten. Zo
wordt de juridische samenwerking beëindigd. In 2013 is hard
is basisschool Het JongLeren deze zomer aan de slag geweest
gewerkt aan de afwikkeling van lopende zaken. Begin 2014 is de
met huttenbouwen. Kinderen bouwden drie weken met
liquidatie definitief. 15
1.1.6 Malburgen
Energiethuis Eind 2013 zijn veertien energiezuinige huurwoningen opgeleverd. Deze woningen zijn voorzien van triple glas, zonnepanelen en hebben een warmte-terugwininstallatie. Bij de verhuur van deze woningen hebben we gezocht naar mensen met een groen hart. We hebben geïnteresseerden gevraagd om een motivatie te schrijven. De bewoners van de eerste energiezuinige woningen van Volkshuisvesting worden in het duurzaam wonen begeleid door onze energiecoaches. Zo zijn de woningen én de bewoners energiezuinig. Koningsvaren De bouw van de eerste 21 woningen in het project
Uniek uitzicht Langs de Rijn
Koningsvaren is gestart op 2 september 2013. Vlak voor de zomer van 2014 moeten de woningen gereed zijn voor bewoning. Er zijn nog geen woningen verkocht. Waterlelielaan Begin 2013 zijn de eerste woningen in het Nieuwe Zuid opgeleverd. In maart zijn we gestart met de overige tien woningen. De stadswoningen zijn gelegen aan water en bestaan uit verschillende typen.
Bouw Langs de Rijn
Langs de Rijn Op een prachtige locatie aan de uiterwaarden van de Rijn, met uitzicht op de binnenstad, zijn twee woontorens gebouwd. De ene toren bestaat uit 33 huurappartementen, de andere heeft 22 koopwoningen. Alle huurappartementen zijn inmiddels vergeven. Een derde van de appartementen is verkocht. Bouwbedrijf Vastbouw draagt het risico van de verkoop. De twee gebouwen zijn met elkaar verbonden door een parkeergarage op het maaiveld. Het grasdak loopt vloeiend
Waterlelielaan
over in de dijk. 16
Het Nieuwe A
Het Nieuwe A In Malburgen West leverden we dit verslagjaar 32 woningen op. Hiervan zijn er 26 verkocht en vijf verhuurd. Eén woning staat nog te huur. We hebben de ontwikkeling hier stopgezet, omdat blijkt dat verkoop van de woningen tegen de huidige prijzen bijna onmogelijk is. We gaan opnieuw ontwikkelen en daarvoor is een bestemmingsplanwijziging nodig. Akker71
Loungen in Akker71 Naast het Bruishuis staat Akkerwinde, eveneens een bejaard bejaardenhuis. Ook Akkerwinde krijgt een nieuwe bestemming. Naast het bruisende Bruishuis is behoefte aan een rustiger oord. Dat wordt Akker71, met aandacht voor rust, ontspanning en spiritualiteit. Het RIBW gaat drie etages huren voor mensen die bij hen begeleiding krijgen. Het in Klarendal succesvolle beweegcentrum FormUpgrade krijgt ook een plek in Akker71. Op medisch advies, betaald door de zorgverzekering, kunnen mensen letterlijk in beweging komen. Nieuw is een etage waar
Ondertekening huurovereenkomst Bruishuis
islamitische ouderen met zorg en begeleiding gaan wonen.
Bewonersbedrijf Malburgen exploitant Bruishuis
We werken aan nieuwe vormen van leren-werken en
Net voor de kerst hebben Volkshuisvesting en het
dagbesteding om beheer en exploitatie van Akker71 leuker,
Bewonersbedrijf Malburgen de overdracht van het Bruishuis
beter en goedkoper te maken.
bezegeld met de ondertekening van de huurovereenkomst. Het is nu aan deze groep Malburgse bewoners om het Bruishuis te beheren en er een eigen kleur aan te geven. De plannen voor een mooie horecavoorziening liggen er. Welzijnsorganisatie Philadelphia zal met haar eigen cliënten en bewoners uit de wijk zorgen dat ieder zijn bakje koffie en warme maaltijd kan krijgen. In en rondom het Bruishuis zijn huurders, wijkbewoners en mensen uit de reclassering aan de slag om te zorgen voor klussen binnen en buiten. We kijken terug op een spannend proces waarin zowel de bewoners als Volkshuisvesting veel tijd hebben gestoken. Daarmee is een goede basis gelegd voor het Bewonersbedrijf
Beweegcentrum FormUpgrade
Malburgen om het Bruishuis succesvol te gaan runnen. 17
Licht-fontein De Berm
Rotondekunst
denken positiever over hun buurt.
In het donker werd op 5 november 2013 de licht-fontein ‘De
We hebben twee jaar zelf het voortouw genomen en het
Berm’ feestelijk onthuld. Met het omzetten van de knop door
initiatief nu overgedragen aan de gemeente.
wethouder Van Gastel straalde de fontein. Het kunstwerk is door en voor bewoners gerealiseerd. De rotondes in de Huissensestraat moesten ‘iets kleurrijks, leuks, origineels en spannends’ krijgen om deze hoofdroute door de wijk Malburgen te markeren. Bewoners hebben het initiatief genomen en samen met Volkshuisvesting de plannen uitgewerkt. Daarna hebben ze zelf aan de spade gestaan en ook nog eens drie bankjes en een plaquette geplaatst. Behalve Volkshuisvesting hebben het wijkplatform en wijkbeheergroepen meebetaald. Het initiatief voor de fontein is mede ontstaan vanuit een wens van Bert Slingenberg, voormalig voorzitter van de Raad van Commissarissen van Volkshuisvesting. Hij wilde bij zijn
Immerloo
afscheid geen cadeau, maar opperde het idee voor een fontein in Malburgen, de wijk waar hij lang woonde.
1.1.8 Kronenburg
1.1.7 Immerloo
De sociale samenhang in Kronenburg staat onder druk.
Ook dit jaar is Immerloo nog leuker geworden. Niet alleen ging
Bewoners zijn pessimistisch over de toekomst, het aantal
de Speelgoedbank van start, ook is een speelplek voor kleine
bijstandsgerechtigden is tweemaal zo hoog als het stedelijk
kinderen ingericht, beheerd door een bewonerscommissie.
gemiddelde, het aantal werklozen ook. Kronenburg is te warm
Naast de flat liggen, dankzij een groep betrokken bewoners,
en heeft te weinig groen.
de gezamenlijke moestuin en picknickplek er weer prachtig bij.
Wij hebben geprobeerd om de uitbreiding van het
Ook wordt de taalachterstand verder teruggedrongen door de
winkelcentrum aan te grijpen om de wijk te verbeteren. Nu ziet
voortzetting van de Voorleesexpress en verzamelen kinderen
het ernaar uit dat eigenaar Wereldhave voorlopig afziet van
zwerfvuil in de buurt.
expansie. Dat is voor ons reden om ons te concentreren op de
Met vereende krachten blijven bewoners, scholen,
leefbaarheid in en om het Schepen te Boeckoppad.
buurtcentrum en diverse professionals hard werken aan het
1.2 En verder…
mooier maken van het zuidelijke puntje van Malburgen. In Immerloo, waar de meesten mensen in grote flats wonen, is het de afgelopen jaren steeds beter en leuker wonen. Een wijk als
Jo’s werkplaats op stoom
springplank, waar bewoners zelf kansen maken en gebruiken
Jo’s werkplaats timmert flink aan de weg. In de werkplaats
om hun eigen situatie en perspectief te verbeteren. Bewoners
van Volkshuisvesting werkt Jo met mensen die al lang zonder 18
‘t Huukske, de Lommerd en Buurtcentrum Plattenburg. Wij ondersteunen bij het opvrolijken en verduurzamen van het gebouw. We denken mee over de invulling van het gebouw en de aanvraag van subsidies. Het blijft een uitdaging om met de baten de kosten te dekken, maar met de inzet en de creativiteit werk zitten en eigenlijk niet meer weten welke vaardigheden
van de bewoners en gebruikers lijkt dit toch echt te lukken.
en discipline een baan vraagt. Maar liefst 72 verschillende kandidaten onder wie zes vrouwen zijn dit jaar voor langere
Museumwoningen
of korte tijd aan de slag geweest. Daar waar we vorig jaar nog moesten knokken voor voldoende instroom, bleven dit jaar de nieuwe aanmeldingen binnen komen. Jo’s medewerkers hebben samen voor meer dan 7.100 uur aan werk verzet in projecten van Volkshuisvesting en andere maatschappelijke partners. Wie in de werkplaats binnenstapt, voelt de energie en het plezier waarmee mannen en vrouwen aan het werk zijn. Ieder volgt zijn eigen traject op zoek naar waar hij goed in is en plezier in heeft. Jo’s mannen en vrouwen werken in de bouw en het groen of timmeren aan meubels. Van de 72 kandidaten waren er aan het
Museumwoning
eind van het jaar nog 22 mensen aan het werk in Jo’s werkplaats. In totaal zijn 49 kandidaten uitgestroomd waarvan zeven naar werk, negen terug naar school en 33 vielen terug de zorg in.
Erfgoed midden tussen de mensen behouden is de
Door de instroom van mensen met een grotere afstand tot de
kerngedachte van de Arnhemse Museumwoningen.
arbeidsmarkt dan voorgaande jaren, zien we dat het lastiger is
Volkshuisvesting wil een tiental woningen in verschillende
om mensen richting werk te begeleiden. Veel kandidaten doen
wijken en uit onderscheiden periodes in de authentieke staat
goede werkervaring op maar blijken uiteindelijk nog niet klaar
houden. Heel soms komt het voor dat we bij vertrek van
om betaald werk te gaan verrichten. Wel blijkt dat het merendeel
bewoners een woning aantreffen waaraan de moderniseringen
een aantal belangrijke stappen heeft kunnen zetten in de eigen
van de afgelopen decennia voorbij zijn gegaan. Samen met
ontwikkeling. En ook dat is winst.
het Nederlands Openluchtmuseum en andere corporaties proberen we deze levende geschiedenis te behouden en levend te houden. Inmiddels zijn vier woningen (uit 1910, 1921, 1947 en 1950) volop museumwoning en hebben enkele al de eerste bezoekers gehad. Van alle kanten krijgt Volkshuisvesting authentieke meubels en andere spulletjes toegeschoven om in bruikleen te geven aan bewoners. Tijdens de Open Monumentendag 2013 trokken enkele van onze woningen een groot aantal bezoekers.
1.3 Maatschappelijk dividend In het ondernemingsplan nodigen we bewoners, ondernemers
Jo’s werkplaats
en andere creatieven met goede ideeën uit om bij ons langs
Buurthuizen bloeien
te komen. Als ze gericht zijn op plekken waar we actief zijn
Dat bezuinigingen op buurtcentra niet alleen negatieve
of kwesties waarmee wij van doen hebben, willen wij graag
consequenties hebben laten bewoners in Lombok,
meedenken. Soms blijft het bij meedenken, soms leggen we
’t Spijkerkwartier en Plattenburg wel zien. Hard werken is het
contact met andere mensen of organisaties die actief zijn op
wel, maar door vereende krachten van wijkbewoners leven
die plek of bij die kwestie. Soms geven we ondersteuning in de
de buurtcentra als nooit tevoren. Muziek, theater, therapie,
vorm van geld of menskracht. En soms nemen we de rol van
sport, kaarten of samen eten, het scala aan activiteiten is groot.
investeerder of ontwikkelaar.
Ontmoeting staat centraal. Volkshuisvesting is eigenaar van
Afgelopen jaar hebben we op deze wijze meer dan honderd 19
projecten een duw(tje) in de rug gegeven. Dat kunnen
Mensen voor de Arnhemse Uitdaging; ruimtes voor Oogst
projecten zijn die direct verband houden met onze taak als
Klarendal en Lichtheid en Utopia van de academie voor
volkshuisvester. Enkele voorbeelden: Achter de voordeur
Bouwkunst; Introductie van ArtEZ op de Kunstwerkplaats
(maatschappelijk werker kijkt met huurders naar financiën en
Schuytgraaf.
meer), Buurtbemiddeling, Schilders^cool (schilderwerk door jongeren), huisvesting voor tienermoeders.
Zoals uit het voorgaande mag blijken investeren we in maatschappelijke activiteiten in de stad en in de wijken. Een deel
We initiëren zelf ook projecten in wijken waarvoor we
van de financiële investeringen in deze activiteiten verdienen
samenwerken met mensen ter plaatse. Een greep: moestuin bij
we niet terug. Deze investeringen zien we als uitkering aan
het Bruishuis in Malburgen, een groenproject in Kronenburg,
de maatschappij, oftewel ‘maatschappelijk dividend’. In deze
een kunstwerk op een rotonde in Malburgen.
paragraaf geven wij een overzicht van de waarde van onze maatschappelijke investeringen. Het gaat hierbij om uitgaven
We doen een financiële bijdrage aan projecten die gericht
in het kader van leefbaarheidsinitiatieven en sociaal investeren.
zijn op de jeugd. We noemen er een paar: Weekendschool
Voor Volkshuisvesting heeft leefbaarheid te maken met het
(inspirerende lessen voor kansarme jongeren), Ome Joops Tour
woongenot van bewoners, waarbij we uit gaan van een woning
(vakantiefietstocht voor kinderen door Nederland), skatebaan,
en woonomgeving die schoon, heel en veilig is.
voorleesexpress, Speeldorp Klarendal, Kinderwijkteam Geitenkamp. Minstens zo belangrijk is ook de manier waarop de mensen met We sponsoren culturele projecten in de wijken waar wij actief
elkaar omgaan in hun buurt, met sociale bindingen die mensen
zijn, zoals Wijken voor kunst in Klarendal en St. Marten; de
in hun buurt en wijk hebben. Met onze maatschappelijke
carnavalsoptocht in Klarendal; Kamp en Geit van Theater
uitgaven willen we een maatschappelijk effect sorteren; in de
de Plaats op de Geitenkamp; Hoogte 80 Festival op de
wijken waar we bezit hebben, of voor Arnhem als stad.
Geitenkamp; Westwaarts, theater in Heijenoord; Ode aan Arnhem, liedjeswedstrijd over Arnhem en haar wijken.
Volgend overzicht toont onze uitgaven aan de maatschappij
Tenslotte faciliteren we projecten. Bijvoorbeeld: een dak voor
waarbij behalve het onderscheid in vijf categorieën ook het
zonnepanelen voor Spijkerenergie in het Spijkerkwartier;
onderscheid in fysieke en sociale uitgaven is gemaakt.
excursies voor het personeel van het Stedelijk Gymnasium;
Tabel: Maatschappelijk dividend 2013
Fysiek
Sociaal
Wonen-Zorg-Welzijn-Educatie
In 2013 betrof dit 16 projecten waaronder de inrichting van de Binnentuinen Geitenkamp en Achter de voordeur.
€ 559.480
€ 232.431
Wonen-Werken-Leren
Dit omvat projecten van stage- en leerwerkafdeling Jo's Werkplaats , Wijkomgevingsploegen en 2 projecten voor jongeren .
€ 268.856
€ 60.037
Kwaliteit van wonen
Behalve het verschil tussen inkomsten en uitgaven voor het Glas- en Servicefonds, betreft dit de inzet van huismeesters bij woongebouwen.
€ 107.812
€ 171.133
Woonomgeving
Vanuit het leefbaarheid budget ondersteunen we initiatieven van bewoners. We voeren verzoeken of ideeën uit van bijvoorbeeld bewonerscommissies en wijkplatforms. Ook vanuit onze eigen organisatie kunnen initiatieven ontstaan.
€ 298.060
€0
Overig Sociaal Investeren
Het gaat hierbij om sponsorbijdragen die we leveren aan maatschappelijke initiatieven en bijdragen aan initiatieven voor kansen voor de jeugd.
€0
€ 43.927
€ 1.234.208
€ 507.528
Totaal
€1.741.736
Onder ‘Overig Sociaal Investeren’ is een bedrag van € 21.573 voor sponsoring opgenomen. Verder zit in de overige bedrijfslasten voor € 21.928 aan uitgaven voor sponsoring. De totale sponsoring bedraagt € 43.501.
20
Hoofdstuk 2: Ons vastgoed, verhuur, verkoop, onderhoud van woningen en het betrekken van huurders WIJ HEBBEN – ALS TOEGELATEN INSTELLING – EEN AANTAL WETTELIJKE TAKEN WAAROVER WE VERSLAG DOEN. HET GAAT DAN OM HET LEVEREN VAN VOLDOENDE WONINGEN IN EEN GEVARIEERD AANBOD, HET BETAALBAAR BOUWEN ZOWEL IN HUUR ALS KOOP, HET GOED ONDERHOUDEN (EN ZO NODIG VERBETEREN) VAN ONZE WONINGEN, HUISVESTING VOOR BIJZONDERE DOELGROEPEN EN HET BETREKKEN VAN HUURDERS BIJ BELEID EN ACTIVITEITEN. IN DIT HOOFDSTUK BERICHTEN WE OVER ONZE RESULTATEN IN 2013.
2.1 Ontwikkelingen in ons vastgoed Tabel: Het totale vastgoed van Volkshuisvesting Arnhem (per 31 december) 2011
2012
2013
12.161
12.143
12.472
209
224
264
12.370
12.367
12.736
Garages en bergingen
803
768
773
Bedrijfsruimten
378
363
449
1.181
1.131
1.222
13.551
13.498
13.958
0
187
187
13.551
13.685
14.145
458
496
2011
2012
2013
Aantal nieuwbouw huur toegevoegd (in exploitatie)
102
98
150
43
14
331
Verkochte woningen (bestaand bezit)
-108
-100
-108
Zelfstandige huurwoningen Onzelfstandige huurwoningen Subtotaal huurwoningen
Subtotaal niet woongelegenheden Totaal eigen verhuureenheden in exploitatie
in beheerinvoor VanVerhuureenheden het totaal aantal verhuureenheden bezitderden zijn 458 eenheden ‘Niet DAEB’. (Bruishuis)
Totaal verhuureenheden in exploitatie Daarvan zijn niet-DEAB
Tabel: Ontwikkelingen in ons vastgoed
Aangekocht
Verkochte overig (bestaand bezit) Gesloopt
Overige mutaties (samengevoegd, splitsing, herclassificatie) Totaal mutaties
-7 -1
-54
-3
5
176
97
41
134
460
21
* DAEB = Diensten van Algemeen Economisch Belang. Populair gezegd omvatten DAEB-activiteiten de kerntaken van een corporatie. Voor DAEB-taken kan een corporatie geborgd lenen. Niet-DAEB zijn de zogenaamde commerciële activiteiten voor een corporatie en kunnen zowel woningen (geliberaliseerd segment) als bedrijfsruimten bevatten.
Tabel: Opbouw van ons woningbezit naar type
Aantal woon eenheden per 31-12-2012
Aantal woon eenheden per 31-12-2013
Aandeel in woning-bezit 2013
5.378
5.533
43%
Bovenwoning
970
1.020
8%
Benedenwoning
700
728
6%
Flat zonder lift
2.345
2.334
18%
Flat met lift
2.704
2.813
22%
46
44
0%
12.143
12.472
98%
Bijzonder woongebouw
18
22
0%
Onzelfstandige eenheid
153
189
1%
Woonwagenstandplaats
46
46
0%
7
7
0%
224
264
2%
12.736
100%
Eengezinswoning
WinkelwoningAtelierwoning Subtotaal zelfstandige huurwoningen
Woonwagen Subtotaal onzelfstandige huurwoningen Totaal 2013 Totaal 2012
12.367
100%
Totaal 2011
12.370
100%
Toelichting op de veranderingen in ons vastgoed
bedrijfsruimten in Akker 71 in Malburgen.
• Het totaal aantal huurwoningen is met 369 eenheden
• In 2013 hebben we, naast 108 woningen uit de
toegenomen. Dit komt vooral door de aankoop van 291
bestaande voorraad, nog zeven andersoortig vastgoed,
woningen van DrieGasthuizenGroep in Klarendal. Ook
zoals garages, verkocht. Hierbij hoort ook de laatste
hebben we 23 onverkochte nieuwbouwwoningen rond
nieuwbouwbedrijfsruimte in de Toren van Gelre in
het winkelcentrum in Malburgen overgenomen van een
Malburgen. Ook zijn enkele eenheden aan de Turfstraat
ontwikkelaar. Daarnaast zijn aan het einde van het jaar
aan de gemeente verkocht in het kader van de
nog acht zogenaamde inruilwoningen in ons bezit. Dit is de
gebiedsontwikkeling Rijnboog.
‘oude’ woning die de koper bij aankoop van een van onze
• Het aandeel niet-DAEB eenheden is met 38 gestegen naar
nieuwbouwwoningen ‘in kon ruilen’.
496. Dit zijn met name de luxe huurwoningen die we in het
• Het aantal bedrijfsruimten is met 86 toegenomen. Dit komt
Singelkwartier, Schuytgraaf hebben opgeleverd en een aantal
vooral door de 42 bedrijfsruimten in het gezondheidscentrum
niet verkochte woningen in het nieuwe A in Malburgen West
Onder de Linden in Klarendal (School III) en 32 eenheden
die we in huurexploitatie hebben genomen.
Tabel: Nieuwbouwwoningen in Arnhem 2011
2012
2013
Opgeleverde nieuwbouwwoningen in Arnhem
448
674
560
Aandeel corporaties
382
498
397
Aandeel Volkshuisvesting Arnhem
242
96
158
54%
14%
28%
Percentage Volkshuisvesting op totaal aantal
22
Tabel: Door Volkshuisvesting opgeleverde woningen
Malburgen
96
2011
44*
22
totaal opgeleverd
2011
140
80
118 0
Schuytgraaf
102
124
2012
0
242
2012
0
34
62
96
34
62
96
41
2013
0
2013
41
37
80
117
78
80
158
koop
huur
2011
2012
2013
totaal
* Aandeel (38,4%) Volkshuisvesting in koopwoningen die gezamenlijk met andere corporaties via Rhynstroom zijn ontwikkeld. In 2013 zijn de laatste zeven woningen verkocht. In 2013 zijn daarnaast 80 ateliers in Centrum-Oost opgeleverd. Eind 2013 hadden we 146 woningen in aanbouw. Eind 2012 waren dit er 217.
2.2 Woningen voor specifieke aandachtsgroepen en mensen die zorg nodig hebben
verhuurd aan klanten met een verstandelijke beperking. • Kinderen met psychiatrische steun: In Presikhaaf zijn twee woningen met tien eenheden toegevoegd aan de zeven die het RIBW al in gebruik had voor zijn ‘kindproject’: kinderen met psychiatrische hulp. Daarnaast heeft het
Volkshuisvesting Arnhem werkt met verschillende partners
RIBW 45 eenheden in gebruik genomen in Malburgen als
samen om mensen die een vorm van begeleiding nodig hebben
resocialisatieproject om weer te leren wonen. • Autisten: In de seniorenflat op het Driemondplein zijn de
te huisvesten. Daarmee dragen we bij aan een opgave op stedelijk en regionaal niveau. We spelen in op behoefte. Ook in
eerste twee woningen in gebruik genomen door IBASS, een
2013 hebben we weer een aantal projecten opgeleverd:
stichting die zich richt op hulp en begeleiding van autisten. De bedoeling is om uit te breiden tot tien woningen.
• Tienermoeders: in Schuytgraaf zijn zeventien nieuw-
• Jeugdhulp: In Klarendal zijn zestien voormalige
bouwwoningen verhuurd aan tienermoeders via Pluryn.
studenteneenheden omgebouwd tot onzelfstandige
• Mensen met verstandelijke beperking: eveneens in
huisvesting voor jongere cliënten van Pactum in het kader
Schuytgraaf zijn vijf nieuwe woningen via Driestroom
van jeugdhulpverlening. 23
Daarnaast werken we in allerlei uiteenlopende kleinere
Crisisopvang is bedoeld voor tijdelijke opvang van
en grotere projecten ook samen met onder meer Iriszorg
woningzoekenden die, omdat ze dak- en thuisloos zijn, acuut een
(verslaafden en crisisopvang), met instellingen die werken met
dak boven hun hoofd nodig hebben. Oorzaken zijn uiteenlopend
cliënten met een verstandelijke beperking zoals Siza, J.P. van
van aard. We hebben huurovereenkomsten met Iriszorg voor
de Bentstichting, ‘s Heerenloo, Philadelphia en Zorgroep Kans
crisisopvang in twee panden.
(cliënten psychiatrische en persoonlijke problematiek). Vanwege
In Akker71 hebben we twee etages met in totaal dertig
de grootschalige herziening van de zorgfinanciering vanaf
pauzewoningen beschikbaar. Een pauzewoning is een kamer
2015 hebben we inmiddels ook de eerste stappen gezet voor
waar mensen na een scheiding tijdelijk onderdak vinden.
hernieuwde samenwerkingsafspraken met zorginstellingen,
Bijzonder is ons project ‘Anders Wonen’. Vijf RIBW-cliënten
onder meer gericht op doorstroming van cliënten.
die niet in een gewone buurt of voorziening passen, wonen in evenveel vrijstaande prefab woonunits in Malburgen.
We onderscheiden een aantal specifieke aandachtsgroepen die
Ten slotte hebben we woonruimte geboden aan cliënten van
zelfstandig wonen: senioren, studenten, mindervalide personen
uiteenlopende zorginstellingen.
en vergunninghouders.
Tabel: Woningen voor mensen met fysieke beperkingen
• We dragen bij aan de rijkstaakstelling voor de huisvesting van asielzoekers/vergunninghouders die hier mogen blijven. Arnhem loopt daarin al jaren voorop. De voorsprong op de rijkstaakstelling voor Arnhem per 1 januari 2014 bedraagt
Rolstoelgeschikte woningen
tachtig plaatsen. Corporaties in de gemeente Arnhem werken
Levensloopgeschikte woningen
op basis van voordrachten door de gemeente Arnhem. In 2013
2012
2013
72
72
775
922
zijn twee voordrachten voor de huisvesting van gezinnen toegekend in het kader van het ‘kinderpardon’. Daarnaast
Een deel van ons vastgoed maken we geschikt voor mensen met
worden vergunninghouders gehuisvest via het reguliere
fysieke beperkingen. Deze woningen zijn gelabeld en worden
woonruimteverdeelsysteem, waarbij ze dezelfde rechten
toegewezen aan mensen die een indicatie hebben op basis van
hebben als andere woningzoekenden.
de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO). Binnen de
• De belangstelling voor - met name onzelfstandige -
Regionale Huisvestingsverordening onderscheiden we twee
wooneenheden voor studenten blijft in toenemende mate
woningtypen:
achter bij het aanbod. In de afgelopen jaren zijn vijfenveertig
• Rolstoelgeschikte woning. Hieronder vallen ook de dertig
ex-studenteenheden beschikbaar gesteld voor jongeren met
woningen in Kronenburg en Stadseiland die specifiek bestemd
psychiatrische problematiek. Ook 45 eenheden worden bij
zijn voor verhuur op voordracht van de Stichting Fokus.
mutatie beschikbaar gesteld aan de HAN in het kader van
• Levensloopgeschikte woning. Je kunt hier zonder trap met
huisvesting van buitenlandse studenten. We zijn gestart met
de rollator naar binnen. Alle primaire ruimten zijn meestal op
een onderzoek naar functie- of doelgroepwijziging in een
één etage.
complex van 52 studenteenheden.
De toename komt vooral door de toevoeging van nieuwbouwwoningen die in principe allemaal levensloopgeschikt zijn.
Tabel: Huisvesting voor specifieke aandachtsgroepen
Doorstroomtafel In 2012 is de stedelijke ‘Doorstroomtafel’ opgezet met als doel om
2012
2013
Woningzoekenden vanaf 55 jaar
972
972
Studenten
555
524
Crisisopvang
40
40
5 units
5 units
Bijzondere wooneenheden voor mensen met onaangepast gedrag (via RIBW)
cliënten uit de maatschappelijke opvang, op basis van bepaalde criteria, een passende woning te bieden. De Arnhemse corporaties hebben met de gemeente Arnhem de afspraak gemaakt dat vanaf 2013 maximaal twintig cliënten in de stad worden gehuisvest langs deze weg. In 2013 zijn vijftien kandidaten voorgedragen. Acht mensen kwamen in aanmerking voor huisvesting bij voorrang. Volkshuisvesting Arnhem heeft vier van hen geholpen.
24
2.3 De kwaliteit van ons woningbezit Tabel: Ontwikkeling kwaliteit van het woningbezit
seniorenwoningen zijn er nog aanvullende eisen. Al onze nieuwbouwwoningen voldoen aan de eisen van het Politiekeurmerk Veilig Wonen en het in 2013 binnen de Stadsregio
137,3
gesloten Groene Akkoord.
Aantal woningen per energielabel eind 2012
133,1
129
131,4
130,6
3,5% 4,4%
11,1%
G A
F 2009
2010
2011
2012
9,4%
B
2013
Gemiddeld aantal woningswaarderingpunten (WWS)
Gemiddelde kwaliteit toegenomen
19,5%
E
22,4%
C
Kwalitatief goede woningen dragen in belangrijke mate bij aan het woongenot. De systematiek van woningwaarderingspunten (WWS-punten) geeft een indicatie van de kwaliteit van onze woningen. Aflopen jaar nam het gemiddeld aantal punten
D
met 4,2 toe. De vernieuwing van onze woningvoorraad en de investeringen in de bestaande voorraad hebben tot deze relatief forse stijging
29,7%
geleid. Ook het toekennen van definitieve energielabels droeg bij aan een toenemend aantal WWS-punten.
Aantal woningen per energielabel eind 2013
Kwaliteitsbeleid en duurzaamheid In ons kwaliteitsbeleid is vastgelegd welke niveaus aan wooncomfort we de klant bieden. Het merendeel van het
5,5%
woningbezit is gelabeld met het niveau basiskwaliteit. De basiskwaliteit is ons beeld van de kwaliteitseisen die klanten
F
13,8%
aan hun woning stellen. Voor een beperkt aantal woningen
E
hanteren we een lager kwaliteitsniveau. Dat zijn woningen die voor sloop of grootschalige investeringen in beeld zijn. Het
2,9% 4,5% 15,5%
G A B
accent ligt dan op functionaliteit en minder op comfort. Voor de categorie ‘luxe huur’ houden we een hoger afwerkings- en uitrustingsniveau aan. Duurzaamheid is onderdeel van onze basiskwaliteit. De werk-
D
zaamheden zijn onderdeel van het planmatig onderhoud. Bij
C
27,5%
planmatig onderhoud brengen we de woningschil op basis-
30,4%
niveau. Isolatieglas wordt aangebracht en dak, vloer en gevel worden indien mogelijk geïsoleerd. Bij woningen die muteren passen we de kwaliteit aan de binnenzijde zodanig aan dat ze voldoen aan de vastgestelde basiskwaliteit. In 2013 hebben we extra ingezet op het labelen van onze We sluiten bij de ontwikkeling van nieuwbouwwoningen
woningen. Eind 2013 hebben 9.300 van onze woningen een
aan op de eisen van ‘Woonkeur’. Hiermee kunnen de woningen
energielabel. 50% heeft een label A, B of C. Eind 2012 was dit
als levensloopgeschikt worden beschouwd. Voor Fokus- en
nog ruim 36%. Een forse toename in ‘groene’ labels. 25
2.4 Woningen betaalbaar houden
Streefhuur is de huur die wij vragen bij een nieuwe verhuring. De streefhuur is een percentage van de maximaal redelijke huur. De maximaal redelijke huur is de huur die we maximaal
Wij onderscheiden vier huurprijsklassen: Goedkoop:
mogen vragen op basis van het aantal woningwaarderingspunten. We hebben onze streefhuurniveaus vastgelegd op 72%, 77% en 82%, afhankelijk van de marktpositie.
woningen met een huur waarbij
Bij onze huurders is de jaarlijkse huuraanpassing het enige
volledige huurtoeslag mogelijk is voor
moment om geleidelijk de afstand tussen de huidige huurprijs
lagere inkomens (bovengrens 2013:
en de gewenste huurprijs te dichten.
€ 374,44); Jaarlijkse huuraanpassing
Betaalbaar:
De Tweede Kamer heeft, op basis van het Woonakkoord,
woningen met een huur waarbij huur-
ingestemd met een huurverhoging boven inflatie en de
toeslag deels mogelijk is voor lagere
introductie van een inkomensafhankelijk huurverhoging voor
inkomens (bovengrens 2013: voor een-
midden- en hogere inkomens. Door de extra huurverhoging
en tweepersoonshuishoudens € 535,91
kunnen corporaties meer inkomsten krijgen, om daarmee de
en voor drie- en meerpersoonshuishou-
verhuurdersheffing te betalen.
dens € 574,35);
Volkshuisvesting hanteert al jaren een inflatievolgend huurbe-
Bereikbaar:
leid. In 2013 hebben we dit uitgangspunt
woningen met een huur tot € 681,02
noodgedwongen losgelaten. Extra huuropbrengsten zien we als
(liberaliseringsgrens). Een gedeeltelijke
noodzaak om de ruimte om te ondernemen te behouden.
huurtoeslag is mogelijk voor lagere
Wel houden we vast aan ons beleid. We hebben de streefhuren
inkomens.
niet verhoogd. Dat betekent dat als de huurprijs na verhoging
Luxe:
per 1 juli door de grens van de vastgestelde streefhuur zou schieten, we deze corrigeren tot het niveau van de streefhuur.
woningen met een huurprijs hoger dan
Wat betekende dit in de praktijk?
€ 681,02. Recht op huurtoeslag bij deze woningen is niet meer van toepassing.
De maximale huurverhoging van 1,5% boven inflatie, de zogenaamde basishuurverhoging, is als nieuw uitgangspunt voor alle huishoudens genomen. Daarnaast kregen hogere inkomensgroepen (> € 43.000) een huurverhoging van 4% boven
Huurprijsbeleid
inflatie.
Ons huurprijsbeleid is er op gericht dat er voldoende goedkope
Voor woningen uit het geliberaliseerde of luxe-segment
en betaalbare woningen zijn om de primaire doelgroep te
hanteren we de marktprijs als basis. De huurverhoging voor
bedienen. We willen minimaal 70% van ons woningbezit
deze woningen bedroeg 2,5%, gelijk aan het inflatiepercentage.
verhuren aan de primaire doelgroep, volgens de definitie van het BBSH. Het gaat dan om meerpersoonshuishoudens met een
De huuraanpassing per 1 juli 2013 bedroeg 4,0% voor alle sociale
inkomen tot ongeveer € 28.500 en eenpersoonshuishoudens
huurwoningen. Uitzondering hierop zijn huishoudens met een
tot circa € 21.000.
inkomen > € 43.000. Deze huurders kregen een huurverhoging van 6,5%.
Ook zetten we in op goede prijs-kwaliteitverhoudingen. Bij het
Als de streefhuur lager lag dan de berekende nieuwe huurprijs,
vaststellen van de kwaliteit hebben we naast de woningwaar-
werd de nieuwe huurprijs dus gecorrigeerd naar het niveau van
deringspunten ook gebruik gemaakt van de aantrekkingskracht
de streefhuur.
van onze huizen op de markt. Met deze twee componenten
Het komt voor dat de huidige huur hoger is dan de gewenste
bepalen we de streefhuur. De streefhuur vormt voor ons dus
huurprijs. Dan verhogen we de huur niet tot hij weer in de pas
een juiste afspiegeling van de prijs-kwaliteitverhouding voor de
loopt.
woning. Daar waar deze verhouding uit balans is, trekken we De effectief gerealiseerde huurverhoging per 1 juli bedroeg 3,2%.
dit recht bij een huurdersmutatie. 26
Huurprijsontwikkeling van ons woningbezit
Ontwikkeling (netto) huurklassen woningbezit 2009-2013 2%
2%
3%
35%
3%
4%
32%
30%
2009
betaalbaar
2011 62%
bereikbaar
3%
7%
27%
2010 60%
goedkoop
3%
5%
9%
25%
2012 62%
2013 63%
63%
luxe
Aandeel woningen met een huur van:
Tabel: Opbouw van ons woningbezit naar type en huurprijsklasse per 31 december 2013 Eengezinswoning Bovenwoning Benedenwoning
Aantal Aandeel in woon woningeenheden bezit 2013 per 31-12-2013
<€ 374,44
€ 374,44 € 574,35
goedkoop
€ 574,35€ 681,02
>€ 681,02
betaal- bereikbaar baar
luxe
5.533
43%
11%
67%
18%
4%
1.020
8%
22%
74%
3%
1%
728
6%
37%
62%
1%
0%
Flat zonder lift
2.334
18%
61%
38%
1%
0%
Flat met lift
2.813
22%
15%
79%
4%
2%
44
0%
20%
39%
14%
27%
12.472
98%
Bijzonder woongebouw
22
0%
0%
0%
0%
100%
Onzelfstandige eenheid
189
1%
82%
17%
0%
1%
Woonwagenstandplaats
46
0%
100%
0%
0%
0%
7
0%
0%
100%
0%
0%
264
2%
Totaal 2013
12.736
100%
25% 3.184
63% 8.024
9% 1.146
3% 382
Totaal 2012
12.367
100%
92%
5%
3%
Totaal 2011
12.370
100%
94%
4%
2%
Winkelwoning- Atelierwoning Subtotaal zelfstandige huurwoningen
Woonwagen Subtotaal onzelfstandige huurwoningen
We zien een lichte verschuiving in de huurprijsklassen van
terstand. Meer mensen komen in problemen met hun (huur)
goedkoop/betaalbaar naar bereikbaar. Het aandeel woningen met
betalingen. De wachtlijsten voor hulp via het Budget
een huur boven de € 574 is met 2% toegenomen naar 9% van ons
Advies Centrum lopen op. De huurachterstand komt dit jaar
totale bezit. Deze verschuiving is voor een groot deel toe te schrijven
uit op bijna 1,4% van de totale huursom, ruim boven
aan de extra huurverhogingen bovenop de inflatiecorrectie als
de begrote 1,0%.
gevolg van de verhuurdersheffing. De categorie ‘luxe huur’ blijft beperkt tot 3%. Eind 2013 hebben wij ons de vraag gesteld of we met
Ondanks de stijgende huurachterstanden zijn er minder
dit beleid onze doelstelling van voldoende betaalbare woningen ook
mensen uit hun woning gezet. We zetten met de gemeente
op termijn realiseren. Dit krijgt in 2014 zijn uitwerking.
en hulpverlening alles op alles om uitzetting te voorkomen. Het aantal uitgevoerde ontruimingen daalde in 2013 na jaren
Huurachterstand
van gestage toename. In totaal zijn 69 woningen ontruimd. In
We merken de gevolgen van de crisis in de hoogte van de huurach-
2012 waren dat er nog 85. 27
2.5 Woonruimteverdeling
4. Maatwerk: Corporaties kunnen een vijfde van de vrijkomende woningen zelf toewijzen aan bijvoorbeeld bijzondere
Onze woningen verdelen wij via het regionale systeem van
doelgroepen of mensen die te maken krijgen met sloop van
Enserve. Dat werkt voor de Stadsregio Arnhem-Nijmegen.
hun woning. Ook goedgekeurde experimenten om bepaalde
Vrijkomende sociale huurwoningen in de hele regio worden via
effecten op lokaal of wijkniveau te bereiken vallen onder
dit systeem aangeboden aan woningzoekenden.
het maatwerk. Volkshuisvesting benut deze ruimte vooral voor de huisvesting van bijzondere doelgroepen via of op
Mensen die om medische of sociale redenen dringend een
voordracht van verschillende instellingen.
woning nodig hebben, kunnen bij de corporaties terecht voor benoemd door de Stadsregio, behandelt hun verzoeken.
2.6 Het verhuren van vrijkomende woningen
Een nieuwe huisvestingsverordening
Ons uitgangspunt bij verhuur van vrijkomende sociale
In januari 2013 is een vernieuwde regionale
huurwoningen is dat die terechtkomen bij onze doelgroep.
huisvestingsverordening van kracht geworden. Het lijkt erop dat
Meer in het bijzonder streven wij ernaar dat minimaal 70%
deze vernieuwing positieve effecten heeft op de woningmarkt.
terechtkomt bij de groep mensen met een inkomen van
Mensen verhuizen makkelijker. Dat is goed, want veel van hen
maximaal € 29.000. Deze grens is vastgelegd in het Besluit
laten een woning achter voor starters. Starters zijn meestal
Beheer Sociale Huursector (BBSH). Deze doelstelling halen we:
jongeren en die hebben dankzij de verloting van een deel van de
we hebben 71,5% verhuurd aan deze primaire doelgroep.
een urgentieaanvraag. Een onafhankelijke Urgentiecommissie,
woningen een grotere kans op slagen dan vroeger. Alle gemeenten en aldaar werkzame corporaties in de stadsregio
Daarnaast geldt ook de Europese regelgeving. Die verplicht ons
werken volgens de nieuwe regels.
om minimaal 90% van onze sociale huurwoningen te verhuren aan mensen met een inkomen tot € 34.229. Met 93% toewijzing
Wat zijn de belangrijkste veranderingen?
aan deze doelgroep voldoen wij ruimschoots aan deze eis.
1. De invoering van het begrip registratietijd: Voorheen
Tabel: Verhuurgegevens
was meettijd bepalend om in aanmerking te komen voor toewijzing van een woning. Meettijd was voor
aantal verhuurde woningen
starters (degenen zonder woning) hun inschrijftijd en voor doorstromers (degenen die een woning achterlaten)
- waarvan nieuwbouw
hun woonduur. Deze meettijd verviel als je een woning
- waarvan in categorie goedkoop (<€ 374,44)
accepteerde. Daarmee moest opnieuw meettijd worden opgebouwd om in de toekomst te kunnen verhuizen. Dat is veranderd. De meettijd is registratietijd geworden. Bij acceptatie van een woning of verhuizing raken woningzoekenden hun registratietijd niet meer kwijt. 2. Loting: 15 procent van de woningen wordt via loting toegewezen. Iemand die snel een huis zoekt kan het nu proberen via loting. Ruim 70% van de starters maakt van deze mogelijkheid gebruik en slaagt vaker. 3. Digitaal: Leegkomende huurwoningen worden alleen nog digitaal aangeboden.
28
2011
2012
2013
899
1074
1259
122 (14%)
98 (9%)
153 (12%)
320 (36%)
294 (27%)
358 (28%)
Sociale huurwoningen verhuurd aan primaire doelgroep
687 (76%)
831 (77%)
902 (71,5%)
Verhuringen volgens Europese inkomensnorm (90% toets)
93,0%
93,5%
93,0%
Mutatiegraad in percentages
7,0%
7,3%
9,5%
Huurderving in % van de huren en vergoedingen
2,6%
3,1%
2,6%
Huurachterstand in % van de huren en vergoedingen
1,0%
1,4%
1,4%
Gemiddelde netto huurprijs per woning (per 1 juli)
€ 414
€ 426
€ 445
Tabel: Toewijzing naar huishoudgrootte, leeftijd en inkomen In de volgende tabel is de verhuur van 2013 uitgesplitst naar prijscategorie, omvang van het huishouden en inkomen, volgens de BBSH-normering.
Leeftijd
tot 65 jaar
vanaf 65 jaar
Goedkoop
inkomen
< € 21.025 > € 21.025
34
< € 21.100
3
> € 21.100
2
tot 65 jaar
vanaf 65 jaar
tot 65 jaar
vanaf 65 jaar
5
0
39
12
6
0
4
0
312
Goedkoop
122
Betaalbaar
t/m € 374,44
12
Bereikbaar
€ 374,44 - € 535,91
Luxe
€ 535,91 - € 681,02
vanaf € 681,02
32
> € 28.550
3
22
< € 28.725
0
7
7
0
> € 28.725
0
4
4
1
90
123
Goedkoop
inkomen
1
42 29
35
26
82
Betaalbaar
t/m € 374,44
25
Bereikbaar
€ 374,44 - € 574,3
Luxe
€ 574,3 - € 681,02
vanaf € 681,02
< € 28.550
8
58
> € 28.550
2
9
38
< € 28.725
0
1
0
0
> € 28.725
0
0
0
0
totaal
Leeftijd
14
vanaf € 681,02
< € 28.550
totaal
Leeftijd
73
85
Luxe
€ 535,91 - € 681,02
208
301
inkomen
Bereikbaar
€ 374,44 - € 535,91
262
totaal
Leeftijd
Betaalbaar
t/m € 374,44
10
Leeftijd, inkomen en/of huishoudgrootte onbekend veelal door ‘clusterverhuur’ aan (zorg-)instellingen in hoofdzakelijk nieuwbouw.
92
Betaalbaar
t/m € 374,44
4
20
68
Goedkoop
inkomen
1
54
Bereikbaar
€ 374,44 - € 535,91 3
21
Luxe
€ 535,91 - € 681,02 23
vanaf € 681,02 1
Daarnaast zijn twee (goedkope) woningen in bruikleen uitgegeven en heeft één samenvoeging plaatsgevonden in de categorie betaalbaar.
Samenvattend: Ruim 60% van onze vrijkomende huurwoningen is verhuurd aan eenpersoonshuishoudens. 21% aan tweepersoonshuishoudens en de rest aan drie- en meerpersoonshuishoudens. Dat is vergelijkbaar met voorgaande jaren. 29
2.7 Het verkopen van woningen
Koopgarant en starterslening
Meer verkoop huurwoningen ondanks moeilijke koopmarkt
me prijs. Daarnaast bieden wij verschillende regelingen om
In 2013 hebben wij meer bestaande huurwoningen verkocht
de koopmogelijkheden van klanten te vergroten. Huurders die
dan we in de begroting hadden voorzien: 96, plus nog eens
willen kopen hebben de mogelijkheid te kopen met Koopgarant.
twaalf woningen die met bijdrageregelingen (Koopgarant of
Zij kopen dan met 25% korting, die bij terugkoop verrekend
Starterslening) zijn verkocht. Wij hadden 79 verkopen begroot.
wordt. We stellen een inkomenseis (bruto huishoudinkomen tot
Wij verkopen woningen omdat we keuzevrijheid tussen huren
€ 46.000) en bij een gegarandeerde terugkoop door Volkshuis-
en kopen willen bieden aan onze bewoners. En ook om het
vesting delen we winst of verlies. Een beperkt aantal woningen
eigen woningbezit in bepaalde wijken te vergroten, waardoor
(zes), eerder verkocht als nieuwbouwwoning met Koopgarant,
een eenzijdig samengestelde bevolking, gevarieerder wordt.
is vorig jaar opnieuw doorverkocht met Koopgarant. Daarnaast
Dat komt de leefbaarheid ten goede.
heeft afgelopen jaar één huurder zijn/haar woning gekocht
We hebben 5.500 woningen die de huurder kan kopen.
met Koopgarant. Medio 2012 is Volkshuisvesting gestopt met de
Van deze woningen bieden wij ongeveer de helft te koop op
verkoop van woningen met Kopen naar Wens. Sinds 2012 bieden
de vrije markt als de huurder vertrekt.
we de Volkshuisvesting Starterslening. Deze is beschikbaar voor
Volkshuisvesting verkoopt woningen tegen een marktconfor-
mensen tot 35 jaar die voor het eerst een woning kopen. Dat
Tabel: Verkoop huurwoningen in cijfers
kan zowel een bestaande als een nieuwbouwwoning zijn. Het
2011
maximale leningsbedrag bedraagt € 25.000. Huurwoningen verkocht aan bewoner
16 92 108
2012 6
Tabel: Verkoop nieuwbouw in 2013 Verkochte nieuwbouwwoningen
Huurwoningen verkocht, na verhuizing huurder
Malburgen
Totaal verkocht
94
Waarvan met starterslening
Schuytgraaf
14
7
0
0
100
2013
Verkoop van nieuwbouw De zeven verkochte woningen in Schuytgraaf vormden de laatste
4 104
nog te verkopen woningen van het samenwerkingsverband van
108
Arnhemse corporaties in deze uitbreidingswijk. Om de verkoop van nieuwbouwwoningen in Malburgen te stimu-
Tabel: Kopen met bijzondere regelingen
leren is Volkshuisvesting eind 2011 gestart met een inruilregeling.
2011
Kopers kunnen hun eigen koopwoning inruilen bij aankoop van Koopgarant
de nieuwbouwwoning. Voorwaarde is dat de koopsom maximaal
5
Kopen naar wens
€ 180.000 bedraagt (bij appartementen € 150.000) en de woning
-
Starterslening
weer te verkopen of te verhuren is. Dankzij de inruilregeling zijn
90
Geen regeling
sinds de start zeventien nieuwbouwwoningen verkocht. In 2013
Totaal
was sprake van zeven verkochte nieuwbouwwoningen met inruil.
13
108
2012 12 5
In 2013 zijn dertien inruilwoningen in eigendom overgedragen Koopgarant
aan Volkshuisvesting. Daarvan zijn er drie doorverkocht, zeven
Kopen naar wens
verhuurd en één woning stond bij de jaarwisseling nog te koop.
10
Starterslening
73
Geen regeling
VVE-beheer
Totaal
Bij verkoop van appartementen ontstaat van rechtswege een
100
2013
Vereniging van Eigenaren. De Vereniging van Eigenaren behartigt
7
Koopgarant
de gemeenschappelijke belangen van de eigenaren. Er is een
-
Kopen naar wens
wettelijke plicht om een bestuur aan te stellen. Volkshuisvesting
6
Starterslening
leverde in 2013 het bestuur van 33 Verenigingen van Eigenaren.
96
Geen regeling
Verder participeerde Volkshuisvesting in 81 kleine VvE’s (boven-
Totaal
benedenwoningen).
108
30
2.8 Het onderhouden van ons vastgoed
2.9 Het betrekken van huurders bij onze activiteiten
We plannen jaarlijks onderhoud voor een zesde tot een
Overleg met huurders
zevende deel van ons woningbezit. Naast dit planmatige
We vinden het belangrijk om de betrokkenheid van huurders
onderhoud voeren we reparaties uit op verzoek van de huurder.
en wijkbewoners bij hun buurt te vergroten. Daarom hebben
Wanneer een huurder de huur opzegt lopen wij de woning door
we naast de formele overlegstructuren ook gesprekken met
op onderhoudszaken. Aan onderhoud is in 2013 totaal
mensen die met ideeën komen. We zoeken naar ondersteuning
€ 18,7 miljoen uitgegeven. De gemiddelde totale onderhouds-
op maat waarbij we de verantwoordelijkheid zoveel mogelijk
kosten per verhuureenheid vallen in 2013 wat lager uit dan ons
bij huurders/bewoners laten. De ene keer is het alleen het
normbedrag van € 1.438 per verhuureenheid. Wat daarbij mee
meedenken of het beschikbaar stellen van ons netwerk, de
heeft geholpen is het sinds april naar 6% verlaagde btw-tarief
andere keer een stuk grond, huisvesting vinden of een finan-
op arbeidsuren.
ciële bijdrage. De samenwerking tussen Volkshuisvesting en afzonderlijke bewoners- en projectcommissies is vastgelegd in
Tabel: Onderhoudskosten Totale onderhoudskosten per verhuureenheid in €
overeenkomsten. Projectcommissies houden zich bezig met de 2011
2012
2013
voorbereiding en uitvoering van uiteenlopende onderhouds-
1.525
1.326
1.323
projectcommissies financieel in staat hun taken te verrichten.
en/of verbeterplannen in wijken. Wij stellen de bewoners- en Nieuwe en relevante beleidszaken voor huurders worden
Er zijn veel kleinere onderhoudswerken uitgevoerd zoals schilder-
voorgelegd aan onze formele bewonerscommissies waarmee
werk, kozijnenherstel, dakvervanging, gevelwerkzaamheden en
we een samenwerkingsovereenkomst hebben afgesloten. We
het aanbrengen van isolatieglas en cv-ketels. In de uitvoering loopt
kennen geen centrale huurdersorganisatie.
een aantal werken over de jaargrens heen, maar dat is gebruikelijk. In het najaar van 2013 is een evaluatie gestart om de samenDaarnaast hebben we ook weer groter onderhoud gedaan. In
werkingsovereenkomst met onze bewonerscommissies onder
Lombok kregen bijna tweehonderd woningen hun monumen-
de loep te nemen. Deze evaluatie wordt in het voorjaar van
tale uitstraling weer terug, fris in de verf en met isolatieglas.
2014 afgerond. Gebaseerd op deze uitkomsten en onze eigen visie op de samenwerking met bewoners wordt een nieuwe
In 2013 hebben we een behoorlijk bedrag aan asbestsaneringen
invulling gegeven aan de samenwerkingsvorm.
uitgegeven. Zo zijn bijna tweehonderd voordeuren aan de Voetiuslaan en Johan de Wittlaan vervangen. Nadat we constateerden dat
Projectcommissies
er asbestbeplating op zat, weliswaar van de minst gevaarlijke soort,
In een vroeg stadium betrekken we onze bewoners bij de
hebben we in overleg met de bewoners alle deuren vervangen.
voorbereiding en uitwerking van (grote) onderhouds- en verbeterplannen in de wijk. In 2013 waren zeven projectcommissies
Tabel: Woningaanpassingen op verzoek van de huurder 2011 2012 2013 Aantal woningaanpassingen op verzoek van de huurder
1.239
1.003
actief met 63 actieve leden. Daarnaast zijn we in zeven wijkplatforms vertegenwoordigd, waarin we samenwerken met bewoners(organisaties), gemeentelijke diensten en welzijns- en
1.192
zorginstellingen.
Huurders kunnen via Volkshuisvesting hun woning laten
Behandeling van klachten
verbeteren. De meest gevraagde verbetering is nog altijd het
Mensen die ontevreden zijn over de kwaliteit van het geleverde
plaatsen van een nieuwe keuken, gevolgd door een douche,
werk of de houding van medewerkers kunnen bij Volkshuisves-
toilet en vervolgens het plaatsen van een cv-installatie en
ting een klacht indienen. Het aantal klachten was afgelopen
isolatieglas. Mensen betalen de kosten in een keer of de kosten
jaar met 219 iets lager dan in 2012 (255). Bijna de helft (103)
worden met een huurverhoging verrekend. In 2013 is het aantal
heeft betrekking op onderhoud. Twaalf huurders hadden een
aanvragen behoorlijk gestegen ten opzichte van 2012. Een
opmerking over het gedrag van een medewerker.
veelgemaakte opmerking door onze huurders is dat ze er voor
Zestig huurders maakten bezwaar tegen een rekening. Op basis
hebben gekozen niet te gaan verhuizen en hun woning willen
daarvan besloten wij in ruim de helft van de gevallen dat de
opknappen.
rekening onterecht verstuurd was (32). Deze mensen hoefden 31
dus niet te betalen of kregen hun geld terug.
Verantwoording aan klanten
In alle gevallen komen de klachten terecht bij de manager van
Iedere twee jaar voeren wij een tevredenheidsonderzoek uit
de betrokken medewerker of afdeling. Hij of zij onderzoekt de
onder onze huurders. Dit jaar hebben we gevraagd wie van de
klacht en neemt zelf contact op met de klager of laat dat doen.
huurders bereid is om met ons mee te praten en denken over
We hebben een termijn gesteld van tien dagen. Afgelopen jaar
verschillende onderwerpen die onze dagelijkse praktijk verbe-
was 77% van de klachten binnen de gestelde termijn behandeld.
teren. Maar liefst zeshonderd huurders reageerden positief. In
Van de 219 klachten kwamen er zeven bij de Klachtencommissie
december 2013 hebben we hen gevraagd om deel te nemen
Woningcorporaties terecht.
aan onze digitale pool. Zo willen we snel en eenvoudig ideeën toetsen, vragen voorleggen, maar ook suggesties van onze
Klachtencommissie Woningcorporaties
huurders ophalen.
De Klachtencommissie Woningcorporaties toetst het beleid
We zijn een open organisatie. Onze klanten krijgen inzicht in
en het handelen van de corporaties. Zij is een onafhankelijke
onze maatschappelijke activiteiten. Naast het Jaarverslag dat
regionale commissie die werkt in opdracht van een aantal
onze stakeholders ontvangen, leggen we sinds 2003 ook aan
corporaties uit Arnhem en directe omgeving. De deelnemende
onze klanten verantwoording af. Dat doen we in de vorm van
corporaties zijn Waardwonen, Woningstichting Valburg, Woon-
uitgebreide informatie op onze website (www.volkshuisvesting.nl).
service IJsselland, Woningstichting Heteren, Openbaar Belang,
Niet alleen tekst en foto’s, maar ook filmpjes. Daarnaast kan
Portaal, Vivare en Volkshuisvesting Arnhem. Samen beheren zij
iedereen het Jaarverslag en de Jaarrekening digitaal inzien of
circa 50.000 woningen.
downloaden van onze website. Desgevraagd sturen we een
De commissie bestaat uit een evenredig aantal vertegenwoor-
geprint exemplaar toe.
digers van huurders- en verhuurderorganisaties. Het doel is om klachten van huurders, woningzoekenden en erkende bewonersgroepen in behandeling te nemen en van een passend antwoord te voorzien. De commissie onderzoekt de klacht en brengt vervolgens advies uit. De betreffende corporatie is verplicht om dit advies op te volgen.
Tabel: Aantal klachten over Volkshuisvesting dat bij de Klachtencommissie is ingediend 2011
2012
2013
Klacht vóór behandeling afgehandeld
3
3
1
Gegrond
1
0
1
Gedeeltelijk gegrond
0
1
0
Tot onderlinge overeenstemming gekomen
0
0
1
Ongegrond
0
0
0
Klacht ingetrokken
1
0
0
Niet in behandeling genomen met verwijzing
1
0
0
Niet meer van klager vernomen
0
2
1
Nog niet afgerond
2
0
3
Totaal
8
6
7
32
Hoofdstuk 3: Organisatie DE ONTWIKKELINGEN IN ONZE SAMENLEVING EN ONZE EIGEN UITDAGINGEN VRAGEN OM EEN ORGANISATIE DIE GOED IS TOEGERUST. MEDEWERKERS FUNCTIONEREN HET BESTE ALS ZIJ BUITEN EN BINNEN OP BASIS VAN DEZELFDE WAARDEN EN PRINCIPES WERKEN. WE ZOEKEN OOK IN ONZE ORGANISATIE ENERGIE EN INSPIRATIE OP EN GEVEN DE RUIMTE. WE STAAN OPEN VOOR INITIATIEVEN, WERKEN SAMEN EN INVESTEREN IN DE ONTWIKKELING VAN MEDEWERKERS. IN DIT HOOFDSTUK ONZE VERRICHTINGEN IN 2013.
3.1 Ontwikkelingen in de organisatie
gevraagd. Mede om deze reden hebben we op bestuursniveau de aandacht voor ‘goed bestuurderschap’ (governance),
Nominatie ‘Beste Werkgevers Award’
wet- en regelgeving (compliance) en risicoanalyse versterkt.
Met plezier naar je werk gaan staat bij ons voorop. We bieden
We hebben in 2013 de nieuwe functie van Bestuurssecretaris
faciliteiten en ontplooiingsruimte zodat medewerkers eigen
ingevoerd. Deze functie is door verschuivingen intern ingevuld.
verantwoordelijkheid kunnen nemen. In 2012 kwam dit tot
Als gevolg hiervan hebben we de hoofdafdeling Bedrijfsbeheer
uitdrukking in een 8,2 voor medewerkerstevredenheid. In 2013
opgeheven. De aansturing van de afzonderlijke afdelingen is
werden we genomineerd voor de landelijke ‘Beste Werkgevers
door andere managers overgenomen.
Award 2013’. Uiteindelijk behaalden we de zevende plaats in de categorie van bedrijven met minder dan 1.000 medewerkers. In
De afdeling Planning & Control is uitgebreid met Huuradministratie
de categorie Woningcorporaties eindigden we zelfs als tweede.
en Treasury. De afdeling heeft een nieuwe naam: Financiën & Control. De manager maakt deel uit van het managementteam.
Verschuivingen in managementteam en hoofdafdelingen
De afdeling Strategie & Organisatie is uitgebreid met ICT,
Discussies over toezicht en financiering blijven spelen in de
Informatiemanagement en Facilitair. P&O is ondergebracht bij de
corporatiesector. Er wordt vaker en om meer verantwoording
manager Vastgoed. De nieuwe structuur is op 1 april ingegaan.
Raad van Commissarissen toezichthoudend orgaan
Directie
directeur - bestuurder projectontwikkeling
Wonen
Klantenservice klantcontact huurzaken controle woonfunctie Serviceonderhoud staf werkvoorbereiding uitvoering toezicht Huren & Kopen huren kopen Sociale Ontwikkeling
Vastgoed personeel & organisatie inkoop en contractbeheer
Financiën & Control
Strategie & Organisatie
financiële administratie
onderzoek en strategie communicatie ICT Informatiemanagement Facilitair
financiële ondersteuning
technisch advies Vastgoedcontrol Vastgoedontwikkeling Vastgoedbeheer
control
33
2005
2007
2009
2011
2013
Gemiddeld*
De dienstverlening in totaal
7,2
7,2
7,3
7,4
7,5
7,1
Telefonische bereikbaarheid
7,5
7,4
7,7
7,6
7,8
7,4
-
-
-
6,7
7,3
6,8
Het nakomen van afspraken
7,1
6,9
7,3
6,8
7,4
6,8
De klantvriendelijkheid van de medewerkers
7,4
7,4
7,7
7,5
7,7
-
De afhandeling van het reparatieverzoek
*Gemiddelde van vergelijkbare stedelijke corporaties in 2013
Klantenservice
werken bij een andere organisatie. Iedereen beschikt over een
Afgelopen jaar is onze Klantenservice verder gegroeid tot een
loopbaanbudget, te gebruiken voor de eigen ontwikkeling. Aan
klantgericht team dat gemiddeld per dag meer dan 450 vragen van
het eind van 2013 hadden 83 medewerkers gebruik gemaakt van
huurders en andere klanten ontvangt. De meeste zijn reparatiever-
hun budget. In totaal ging het om ongeveer € 60.000. Zo werden
zoeken. De vragen komen binnen via de telefoon, mail of in persoon
er coachingstrajecten uit betaald, is een aantal mensen aan een
aan onze balie. Klantenservice bestaat uit vaste medewerkers
HBO-opleiding begonnen en er is Nederlandse les gevolgd.
en studenten en slaagt erin om zeven van de tien klanten direct antwoord te geven. We willen naar 80%. De beantwoording van
Personeelsformatie
de overige vragen komt van specialisten binnen Volkshuisvesting.
Ons beleid is de bedrijfskosten zo laag mogelijk te houden en
Klantenservice zorgt ervoor dat ook deze vragen tijdig beantwoord
daar waar mogelijk in formatie terug te gaan. De behoefte
worden. We zien dat onze klanten zich minder vaak melden. Het
aan personeel is ook minder omdat we minder bouwen. De
aantal vragen is met 10% gedaald. Bij de specialistische afdelin-
flexibele schil van medewerkers met tijdelijke arbeidscontracten,
gen Huren (-30%) en Huurzaken (-16%) is het aantal nog verder
afgestemd op de omvang van onze nieuwbouwopgaven, is
afgenomen. Wij vermoeden dat de reden is dat mensen beter
inmiddels grotendeels afgebouwd. In vergelijking met 2012 is
geholpen worden en daarom niet terug hoeven te bellen.
het aantal medewerkers gelijk gebleven, het aantal fulltime equivalenten (fte’s) is eind 2013 gedaald tot 144,1. Geen van de
Resultaten USP-tevredenheidsscan 2013
werknemers is buiten Nederland werkzaam.
Wij laten iedere twee jaar door bureau USP een meting uitvoeren
Tabel: omvang formatie
naar de mening van onze huurders over onze dienstverlening, kwaliteit van de woning en de kwaliteit van de woonomgeving.
in fte’s
in aantal medewerkers
eind 2011
153,2
177
eind 2012
148,5
166
eind 2013
144,1
166
Onze scores zijn verder gestegen en liggen boven het gemiddelde van vergelijkbare corporaties. Informatiemanagement: nieuwe loot In de tweede helft van 2013 hebben we de projectorganisatie voor de implementatie en uitbreiding van ons primaire
Tabel: verdeling mannen/vrouwen
informatiesysteem Empire ontmanteld. Het beheer van ons primaire informatiesysteem doen we zelf. Om dit goed te borgen hebben we in september de afdeling Informatiemanagement opgezet. Deze afdeling verzorgt, in samenwerking met de
vrouwen
mannen
managers en kerngebruikers in de lijn, de informatievoorziening
eind 2011
86
91
bij Volkshuisvesting. Ze is de schakel tussen de bedrijfsprocessen
eind 2012
83
83
eind 2013
83
83
voltijd
deeltijd
eind 2012
54%
46%
eind 2013
54%
46%
en ICT. De afdeling bestaat uit twee functioneel beheerders en een manager. Deze zijn afkomstig it de eigen organisatie.
Tabel: deeltijd/voltijd
3.2 Werknemers Persoonlijke ontwikkeling Binnen de organisatie bieden we verschillende mogelijkheden om aan de eigen ontwikkeling te werken; tijdelijk een andere functie, deelnemen aan een project, coaching on the job, of tijdelijk 34
Ziekteverzuim
energie op van inspirerende mensen: bewoners en betrokke-
Het ziekteverzuim is dit jaar opnieuw gedaald. Onze norm is
nen. Onze focus verbreedt zich van de vijf aandachtswijken
5% en daar zitten we met 4,8% in 2013 onder. In 2013 heeft een
naar de hele stad. Tegelijkertijd zoomen we in op specifieke
aantal medewerkers te kampen gehad met langdurige ziekte.
plekken. Onze aanpak is breder èn kleinschaliger geworden.
Tabel: ziekteverzuimpercentage
Koerswijziging nieuwbouw
Exclusief zwangerschap
Inclusief zwangerschap
2011
6,0%
6,3%
2012
5,5%
6,2%
2013
4,8%
5,4%
In onze Financiële Meerjaren Raming (FMR) van 2012 hadden we de bouw van 1.900 nieuwbouwwoningen opgenomen, waarvan 65% in de koopsector. De toevoeging van huurwoningen draagt bij aan onze missie, de bouw van koopwoningen in sociaal zwakkere wijken zorgt voor differentiatie van inkomens en levert een bijdrage aan de leefbaarheid. Het bouwprogramma heeft grotendeels betrekking op twee aandachtswijken in Arnhem: Malburgen en Centrum Oost. Voor beide ontwikkelge-
Tabel: gemiddeld aantal ziekmeldingen Exclusief zwangerschap
Inclusief zwangerschap
2011
1,9
1,9
2012
1,5
1,6
2013
1,5
1,5
bieden is een convenant gesloten met de gemeente Arnhem. Door de economische situatie was de verkoop van nieuwbouwwoningen in 2013 nagenoeg stilgevallen. De markt voor koopwoningen is slecht. Het aanbod is groter dan de vraag. De financiële situatie bij de banken zorgt ervoor dat banken hun eigen financiële buffers moeten verhogen en daardoor zijn ze minder bereid om geld uit te lenen. Strengere regelgeving zorgt er ook voor dat consumenten minder mogen lenen voor hun woning.
Tabel: gemiddelde verzuimduur in dagen Exclusief zwangerschap
Inclusief zwangerschap
Daarnaast is het beleid van de huidige regering erop gericht
2011
8,1
8,6
Deze kerntaken bestaan uit Diensten van Algemeen Econo-
2012
10,0
10,7
2013
11,0
11,6
om woningcorporaties terug naar hun kerntaken te brengen. misch Belang (DAEB). Kortgezegd het bouwen en exploiteren van huurwoningen in het sociale segment. De financiering van corporaties voor niet DAEB-activiteiten, zoals de bouw van koopwoningen, is niet meer borgbaar door het WSW en
3.3 Strategie en beleid
daardoor veel moeilijker geworden. Daarom hebben we in de
Ondernemingsplan
Van de 1.900 geplande woningen hebben we 1.073 voornamelijk
In het Ondernemingsplan 2012-2015 hebben wij (in 2012) onze
koopwoningen uit het programma van de eerstkomende jaren
pijlers neergezet.
gehaald. Het gaat hierbij om 692 kavels in Malburgen en 381
• Het huisvesten van de primaire doelgroep blijft ons
kavels in Centrum Oost. De grond hebben we voor de sociale
loop van 2013 ons nieuwbouwprogramma opnieuw gewogen.
fundament;
kavelwaarde op de balans gezet. De gemaakte kosten hebben
• Wij werken met anderen aan een bruisende en mooie stad
we afgeboekt. Omdat er in voorgaande jaren voorzieningen
Arnhem;
waren gevormd zijn deze hiervoor ingezet. Zodra de markt weer
• Wij zijn wijkontwikkelaar en richten ons behalve op wijken
aantrekt starten we de bouw van deze woningen direct weer op.
ook op buurten en plekken; • Wij leveren onze bijdrage aan het oplossen van maatschap-
We bouwen echter wel gewoon door. Namelijk 623 woningen in
pelijke kwesties.
de komende jaren. Maar met een andere strategie. We bouwen nu alleen nog huurwoningen. In de te bouwen huurwoningen
Nadrukkelijk geven we in dit ondernemingsplan ruimte aan
zit een segment dat voorheen als koopwoning was bestempeld.
goede ideeën uit de samenleving. Onze rol kan wisselen van
Als we voor deze woningen een koper vinden, verkopen we de
initiatiefnemer tot facilitator of begeleider. We zoeken de
woning alsnog. 35
De Ondernemingsraad in 2013
Volkshuisvesting doorgenomen. De vragen en opmerkingen hierover zijn vervolgens met de directie besproken.
Met een nieuwe voorzitter, twee nieuwe en vier zittende leden ging de Ondernemingsraad enthousiast van start in
Verder heeft de OR met medewerkers van de afdeling
januari 2013. De OR behartigt de belangen van de werknemers
Klantcontact in de zomer een lunchbijeenkomst gehouden
van Volkshuisvesting en overlegt met de directie over de
over de ervaringen met de ontwikkeling van de nieuwe
algemene gang van zaken en het beleid. Door verschillende
Klantenservice. Onderwerpen die daarbij aan bod kwamen
ontwikkelingen binnen Volkshuisvesting was 2013 een intensief
waren: veiligheid, communicatie, opleiding en training en
jaar voor de OR.
privacy. Deze heeft de OR met de directie besproken. Zowel de medewerkers, OR als directie hebben deze bijeenkomst
In 2013 heeft de OR vijf overlegvergaderingen met de
als positief ervaren. In 2014 wil de OR graag deze manier van
bestuurder gehad. Naast dit formele overleg heeft de OR
contact met de achterban voortzetten.
met de directie samen ook een bijeenkomst gehad onder begeleiding van een externe trainer. Daarbij is in een open sfeer
In de loop van het jaar heeft de OR twee keer advies
gesproken over de ervaringen en verwachtingen over en weer
uitgebracht en twee instemmingsaanvragen ontvangen.
en over de organische ontwikkeling van de organisatie. Directie
De adviesaanvragen hadden betrekking op de Organisatie-
en OR kijken positief op deze dag terug.
aanpassing voor Informatiemanagement/Functioneel Beheer en op de Wijziging Organigram en Functie Bestuurssecretaris.
Met de Raad van Commissarissen heeft de OR twee keer
De instemmingsaanvragen gingen over een eenmalige
overlegd. In deze bijeenkomsten hebben we nader kennis
afwijking van de sollicitatieprocedure en over de nieuwe inkoop
met elkaar gemaakt en is de gang van zaken binnen
van de Ziekteverzuimbegeleiding.
Volkshuisvesting en de rol en initiatieven van de OR besproken. Intern heeft de OR negen keer vergaderd en een gezamenlijke
Alle ontwikkelingen, intern, lokaal en landelijk, zorgen
trainingsdag gehad om de rechten en mogelijkheden van
voor de nodige dynamiek voor Volkshuisvesting en haar
een OR te bespreken en samen te verkennen waar we als OR
medewerkers. De OR wil ook in 2014 weer een positieve en
voor staan. In een aparte bijeenkomst heeft de OR met een
actieve bijdrage leveren aan een prettig werkklimaat en gezond
extern financieel expert het Jaarverslag en de Jaarrekening van
Volkshuisvesting.
De Ondernemingsraad
36
Beleidskaders Afgezien van de koerswijziging bij nieuwbouw heeft in 2013 geen noemenswaardige aanpassing plaatsgevonden van strategische beleidsonderdelen als huurprijsbeleid, kwaliteitsbeleid, verkoopbeleid, HRM- of communicatiebeleid. Wel zijn we een proces gestart om alle beleidskaders van ons strategisch voorraadbeleid opnieuw vorm te geven. Dit krijgt in 2014 zijn uitwerking.
3.4 Bedrijfsmiddelen
Nieuwe bussen voor de vaklieden
Empire: ons primair informatiesysteem In het voorjaar hebben we ons primaire informatiesysteem
is meteen marktleider en heeft een ambitieuze ontwikkelings-
Empire naar een nieuwere versie overgezet. Het was een
strategie gepresenteerd. We houden de ontwikkeling en onze
complex project, omdat we ook nieuwe functionaliteit, zoals
belangen goed in de gaten.
het automatiseren van de servicekostenafrekening, hebben meegenomen. We zijn in juni succesvol ‘live’ gegaan.
Nieuw intranet In juni ging ons nieuwe intranet online. Het intranet is een
De ontwikkeling van functionaliteiten voor ons service- en
belangrijk informatiekanaal voor onze medewerkers. Nieuws
mutatieonderhoud verliep moeizaam. De geplande bouw van
over ontwikkelingen in en buiten de organisatie heeft er een
een digitaal portaal voor reparatieverzoeken bleek, na uitwer-
prominente plek. Het intranet levert zo ook een bijdrage aan
king van een functioneel ontwerp, dermate kostbaar dat we
het laten zien van ‘de bedoeling van Volkshuisvesting’ bij onze
dit project in de ijskast hebben gezet. We houden de (snelle)
medewerkers en nodigt uit tot nieuwe initiatieven en het
ontwikkelingen in de markt in de gaten en verwachten dat
leggen van verbindingen.
er in 2014-2015 wel een betaalbare standaardoplossing op de markt komt, die voldoende aansluit op onze wensen. Het
Nieuwe bussen voor de vaklieden
aannemersportaal is na een lange voorbereiding gereed om in
In juli zijn de negen bussen voor de vaklieden vervangen door
januari 2014 live te gaan. De implementatie van de Inspectie
FIAT Ducato’s. Elke vakman heeft in de bus het magazijn in
App, die geautomatiseerde vooropnames bij mutatiewoningen
een nieuw interieur. De bussen zijn voorzien van het logo van
mogelijk maakt, is uitgesteld tot het voorjaar van 2014. Reden is
Volkshuisvesting. Mede door bluetooth, achteruitrijsensoren
een vertraging in de ontwikkeling hiervan bij onze leverancier.
en (in betreffend seizoen) winterbanden rijden de vaklieden
Met deze ‘tools’ realiseren we een stevige efficiencyslag bij de
comfortabel en veilig door Arnhem.
afdeling Serviceonderhoud. SEPA Eind 2013 werd ook bekend dat de leverancier van Empire,
Tot slot hebben we eind 2013 onze bedrijfssystemen succesvol
DSA-Vision, ging fuseren met Cegeka (de leverancier van ons
SEPA-proof gemaakt, zodat het betalingsverkeer ook in de
documentarchiefsysteem). De nieuwe combinatie Cegeka-DSA
toekomst is geborgd.
37
38
Hoofdstuk 4: Financieel beleid DE FINANCIËLE VERTALING VAN ONZE ACTIVITEITEN STAAT IN HET TWEEDE DEEL VAN DIT JAARVERSLAG, DE JAARREKENING. HIER, IN HOOFDSTUK 4, ZOOMEN WE IN OP ONS FINANCIEEL BELEID. OM TE BEGINNEN GEVEN WE EEN TOELICHTING OP DE UITGANGSPUNTEN VAN ONS FINANCIEEL BELEID. VERDER GEVEN WE EEN TOELICHTING OP ONZE KOERSWIJZIGING OP HET GEBIED VAN NIEUWBOUW. VERVOLGENS ZOOMEN WE IN OP DE FINANCIËLE GEVOLGEN VAN DE VERHUURDERSHEFFING, DE INKOMENSAFHANKELIJKE HUURVERHOGING EN DE WIJZE WAAROP WE DIE IN ONZE VERANTWOORDING EN BEGROTING HEBBEN VERWERKT. WAT BETEKENEN DE NIEUWE PARAMETERS VAN HET WSW VOOR ONS? OOK ONS TREASURYBELEID, FISCAAL BELEID EN MET NAME ONZE DERIVATEN WORDEN TOEGELICHT.
4.1 Uitgangspunten Financiële Meerjaren Raming
24 kwalitatieve vragen en vijf financiële kengetallen: - Interest Dekkingsratio: Binnen de operationele kasstroom moet ruimte zijn om een stijging van 40% van de rentekos-
In de Financiële Meerjaren Raming (FMR) rekenen we de
ten op te vangen. De ondergrens is 1,4.
financiële gevolgen door van onze strategie en beleid. Het ver-
- Debt Service Coverage Ratio: Uitgangspunt is de fictie dat als
trekpunt hiervoor is vastgelegd in de Strategische Visie. Deze
een corporatie stopt, de operationele kasstroom voldoende
visie is de basis voor het denken en handelen van Volkshuisves-
moet zijn voor rente en aflossing. De ondergrens is 1,0.
ting. Het is de waardenoriëntatie. Vanuit de hier opgenomen
- Loan to Value: Het vreemd vermogen mag niet meer
grondgedachten over mens en maatschappij, wonen, werken
bedragen dan 75% van de bedrijfswaarde.
en ondernemen worden keuzes gemaakt. Deze keuzes worden
- Solvabiliteit: Het eigen vermogen moet minimaal 20% zijn
geconcretiseerd in het vierjaarlijkse Ondernemingsplan.
van het balanstotaal.
Daarnaast beschikt Volkshuisvesting over een doelstelling
- De Dekkingsratio: De leningen mogen maximaal 50% zijn van
per wijk en een strategie per cluster. Deze zijn opgenomen in
de WOZ waarde.
de Wijkvisies en in het Strategisch Voorraadbeleid. Ieder jaar worden de activiteiten uitgewerkt in een Jaarplan.
In paragraaf 4.3 staat een toelichting op onze kengetallen.
De FMR geeft een beeld van de toekomstige ontwikkeling van de li-
4.2.2 Beoordeling Centraal Fonds Volkshuisvesting
quiditeit, solvabiliteit en financierbaarheid. Volkshuisvesting maakt twee maal per jaar de FMR op, die steeds tien jaar vooruit kijkt.
Het CFV heeft in oktober 2013, op basis van de dVi, haar
Daarnaast werken we scenario’s uit om de effecten van mogelijke
Toezichtsbrief 2013 geschreven. Het CFV heeft risicogericht
beleidsaanpassingen of risico’s in beeld te brengen. Het eerste jaar
onderzoek gedaan op een zestal toezichtsterreinen die van
van de FMR wordt gedetailleerd uitgewerkt in de Begroting.
invloed kunnen zijn op de financiële continuïteit van de corporatie. Die terreinen zijn: kwaliteit van de financiële informatie,
Afzonderlijke investeringen worden getoetst aan het
behoud maatschappelijk gebonden vermogen, financieel risico-
Investeringsstatuut. Er wordt bekeken of een investering in
beheer, liquiditeit, solvabiliteit en draagkracht vermogen.
vastgoed of voorstel tot strategische samenwerking binnen de
Op grond van dit onderzoek besluit het CFV eventueel tot
Strategische Visie, het Ondernemingsplan en Wijkvisie past en
nader onderzoek. Voor Volkshuisvesting heeft het CFV ‘op dit
of de investering voldoet aan de financiële kaders.
moment geen aanleidingen of opmerking tot nader onderzoek’ en ‘geen aanleiding tot het doen van interventies’.
4.2 Externe beoordeling
4.3 Financiële Meerjaren Raming
4.2.1 Aangepast beoordelingskader WSW
4.3.1 Najaar 2013
Eind 2013 heeft het WSW haar beoordelingssystematiek aangepast. Corporaties worden beoordeeld op een mix van
Door de veranderde wetgeving en ook de voortdurende ondui39
4.3.2 Update ten behoeve van dPi
delijkheid over de aanpassingen van de wetgeving, de wijze waarop de accountant zijn controles aanpast aan de nieuwe omstandigheden, het veranderde beoordelingskader van
Omdat in december 2013 de verhuurdersheffing een wettelijk
het WSW en de slechtere economische situatie is er ook veel
kader heeft gekregen, is de FMR aangepast. In deze FMR Najaar
dynamiek in onze FMR en verantwoording.
2013 Update, is de verhuurdersheffing ook onderdeel geworden van de bedrijfswaarde. En heeft daarmee een fors negatief
De in paragraaf 3.3 toegelichte koerswijziging bij nieuwbouw
effect op de bedrijfswaarde en het vermogen.
(van koopwoningen naar huurwoningen) is verwerkt in de FMR Najaar 2013. Daarnaast is in deze FMR ook het effect verwerkt
De inkomensafhankelijke huurverhoging is in de Update niet
van het Woonakkoord en het akkoord dat koepelorganisatie
aangepast.
Aedes met de minister heeft gesloten. Tweederde van de corpo-
In onderstaande tabel staan de WSW-kengetallen die horen
raties stemde voor het akkoord dat Aedes had gesloten met de
bij de FMR Najaar 2013 Update. Door de toerekening van de
minister. Volkshuisvesting heeft ook voor het akkoord gestemd.
verhuurdersheffing aan de bedrijfswaarde, daalt de bedrijfswaarde zodanig dat de Loan to Value gedurende drie jaar boven
Samenvattend is de verhuurdersheffing in de FMR Najaar
de norm komt.
2013 verwerkt als onderdeel van de kasstromen, gedurende de gehele looptijd van de FMR.
In 2014 nemen wij maatregelen om ook de Loan to Value weer onder de 75% te laten dalen.
De inkomensafhankelijke huurstijging is ingerekend tot en met 2017. De streefhuren zijn niet aangepast. Gevolg is dat
Jaarrekening 2013
de huurder op termijn wel de streefhuur betaalt, maar dat de
Het hierboven genoemde wettelijk kader voor de verhuurders-
absolute huurniveaus niet stijgen. Daarnaast hebben we de
heffing leidt er toe dat de heffing ook onderdeel wordt van de
huren van de middeninkomens niet met 2% (plus inflatie) maar
bedrijfswaarde in de jaarrekening 2013. Dat was in 2012 nog
met 1,5% (plus inflatie) verhoogd.
niet het geval.
In de tabel staan de WSW-kengetallen die horen bij de FMR
De inkomensafhankelijke huurverhoging is alleen voor 2014
Najaar 2013. Alle kengetallen zijn positief.
wettelijk toegestaan en daarom in de jaarrekening maar voor één jaar onderdeel van de bedrijfswaarde.
De uitgangspunten van de FMR van 2012 waren nagenoeg gelijk aan die van 2013. De inkomensafhankelijke huurverhoging in 2013 is doorgevoerd conform gemaakte begroting.
Tabel: Beoordelingskader WSW Kengetal
norm
2013
2014
2015
2016
2017
Interest Dekkings Ratio
>= 1,4
1,53
1,51
1,59
1,57
1,56
Debt Service Coverage Ratio
>= 1,0
1,33
1,22
1,2
1,17
1,16
Loan to Value
< 75%
76,0%
75,9%
75,8%
73,7%
72,1%
Solvabiliteit
> 20%
30,2%
30,7%
30,9%
31,4%
33,7%
Dekkingratio
< 50%
27,6%
29,4%
31,6%
32,9%
32,6%
40
4.4 Treasurybeleid
Derivaten Binnen de bestaande leningenportefeuille heeft Volkshuis-
In 2013 stonden de treasuryactiviteiten van Volkshuisvesting
vesting een deel van de renterisico’s afgedekt met behulp van
soms wel erg prominent in de media. De reden daarvan was dat
renteswaps. Ook bevinden zich extendible leningen en basis-
een van onze vier derivaten steeds slecht uit de stresstest kwam.
renteleningen binnen de portefeuille.
Een breakclause die per november 2013 uitgeoefend kon worden
Samenstelling leningenportefeuille
was de boosdoener. Omdat de marktwaarde negatief was moesten we een liquiditeitsbuffer aanleggen. Uiteindelijk heeft de bank gebruik gemaakt van de break en hebben wij uit het Eigenmiddelenbeleid de benodigde financiering aangetrokken. Treasurystatuut Sinds 1 oktober 2012 is een nieuwe ‘beleidsregel inzake het gebruik van derivaten door toegelaten instellingen Volkshuisvesting’ van kracht. Nieuwe contracten moeten aan bepaalde
lineair
voorwaarden voldoen. Zo is er nog maar een beperkt aantal
renteswap
€ 45.000.000
producten toegestaan en mag de looptijd van bijvoorbeeld
extendible
€ 61.850.000
swaps niet langer zijn dan tien jaar. Ook overeenkomsten waarbij
basisrente
€ 95.500.000
sprake is van ‘embedded derivatives’ vallen onder de beleidsre-
annuïtair
gel. Op grond daarvan zijn bijvoorbeeld ‘extendible leningen’ en
fixe
€ 2.243.533
€ 43.383.794 € 189.792.632
basisrenteleningen met een looptijd langer dan tien jaar niet meer toegestaan. Derivaten die al in ons bezit zijn kunnen we in principe aanhouden. Het beleid van Volkshuisvesting is om geen nieuwe derivatentransacties meer aan te gaan. Dit beleid is begin 2014 in een nieuw treasurystatuut vastgelegd. Renteswaps Financiering
Ultimo 2013 beschikt Volkshuisvesting over drie renteswaps
Onze financierings- en beleggingsactiviteiten zien wij als
voor in totaal € 45 miljoen.
louter ondersteunend aan onze volkshuisvestingsactiviteiten
Een ‘(Interest Rate) Swap’ of renteswap is een onderhandse
en wij richten ons op het afdekken van risico’s die voortko-
overeenkomst, waarbij twee partijen afspreken om gedurende
men uit die kernactiviteiten. De nadruk ligt daarbij op het
een vooraf bepaalde periode kasstromen in de vorm van rente-
aanhouden van een zo klein mogelijk werkkapitaal. Dat
betalingen uit te wisselen (waarbij een vaste rente tegen een
betekent dat wij streven naar een minimale omvang van onze
variabele rente wordt ‘geruild’), zonder dat deze ruil een uitwis-
leningenportefeuille en het voorkomen van beleggingen.
seling van de onderliggende schuld of vermogenstitel inhoudt.
Daarnaast krijgen de spreiding van renterisico’s en verlaging
Binnen een swap kan ‘marktwaarde’ ontstaan. Dit is de
van onze vermogenskostenvoet (de gemiddelde rente op onze
contante waarde van de renteverschillen tussen de over-
leningenportefeuille) aandacht. Met betrekking tot de ren-
eengekomen vaste rente en de betreffende marktrente op
terisico’s wordt gestreefd naar een zodanige opbouw van de
enig moment. Een marktwaarde hoeft alleen bij tussentijdse
leningenportefeuille dat jaarlijks tussen de 5% en 15% van de
beëindiging van de swap daadwerkelijk afgerekend te worden.
schuldrest qua renteniveau (opnieuw) moet worden overeen-
Zonder tussentijdse beëindiging is ‘slechts’ sprake van een
gekomen. Het percentage dat daarbinnen uiteindelijk wordt
debiteurenpositie. Indien overeengekomen kan de partij in
afgedekt is tevens afhankelijk van de marktomstandigheden
wiens voordeel de marktwaarde is, verlangen dat (een deel
en verwachte ontwikkeling daarin. De financiële doelstellin-
van) deze waarde in onderpand wordt gegeven. Dit kan leiden
gen en uitgangspunten met betrekking tot ons financierings-
tot een liquiditeitsbeslag. Op grond van de nieuwe beleidsre-
en beleggingsbeleid staan verwoord in ons Treasurystatuut.
gel derivaten dienen corporaties een liquiditeitsbuffer aan te
Daarin worden tevens de toegestane instrumenten, limieten
houden die hen in staat stelt op ieder moment aan dergelijke
en tegenpartijen genoemd en staat aangegeven op welke
onderpandverplichtingen te voldoen en daarbij een marge aan
wijze invulling moet worden gegeven aan de administratieve
te houden die groot genoeg is om een verdere daling van de
organisatie en interne controle.
rente met 2% op te kunnen vangen. 41
Bij onze swaps zijn wij geen onderpandverplichtingen over-
als met langlopende renteswaps, echter zonder zelf swaps te
eengekomen. Dat betekent dat er geen liquiditeitsrisico’s zijn
hoeven aantrekken. De verdere uitbreiding van het deel (zeer)
en wij geen liquiditeitsbuffer hoeven aan te houden. Wel is
langlopende leningen binnen onze portefeuille heeft daarom
bij één van de drie transacties – een swap van 25 miljoen euro
in de jaren na 2009 plaatsgevonden met basisrenteleningen.
met Deutsche Bank – een zogeheten ‘mandatory termination
Op grond van de beleidsregel derivaten mogen echter geen
clause’ opgenomen per 1 juni 2023. Op dat moment wordt de
nieuwe basisrenteleningen meer worden aangetrokken met
swap in principe beëindigd. Er kan op dat moment sprake zijn
een looptijd langer dan tien jaar.
van een marktwaarde die afgerekend moet worden, waardoor een liquiditeitsrisico kan ontstaan. Vanaf 2018 dient deze
Liquiditeitsopslagen binnen basisrenteleningen moeten door de
‘clause’ aan het CFV gemeld te worden. Vanaf 1 juni 2022 dienen
kortere looptijd dus wel regelmatig worden herzien. Daarmee
wij te beschikken over een liquiditeitsbuffer om een eventuele
werd dus een nieuw risico geïntroduceerd. Omdat de opslag
negatieve marktwaarde te kunnen bekostigen (waarbij dus een
echter maar een beperkt deel van de totale rentekosten uitmaakt
marge moet worden aangehouden die groot genoeg is om een
en de hoogte ervan is te beïnvloeden door bij een herziening
verdere daling van de rente met 2% op te kunnen vangen).
voor een kortere of langere looptijd te kiezen, wordt dit risico beperkt geacht. In onze FMR rekenen we voor alle toekomstige
Op grond van de beleidsregel derivaten is het verder nodig om
herzieningen met een verwachte gemiddelde opslag van veertig
eventuele toezichtsbelemmerende bepalingen in de bestaande
basispunten. In 2013 vonden zes herzieningen plaats: allen met
contracten te elimineren. Bij ons is nog bij één contract sprake
een opslag, lager dan veertig basispunten.
van dergelijke bepalingen. Dit betreft een renteswap met onze huisbankier ING. Mede gezien de beperkte resterende
Extendible leningen
looptijd van nog geen vier jaar achten wij de risico’s gering. In
Ultimo 2013 beschikt Volkshuisvesting over acht extendible
het uiterste geval zijn wij in staat de swap af te wikkelen en
leningen voor een totaalbedrag van € 61,8 miljoen. Net als bij
de marktwaarde te verrekenen. Onze voorkeur gaat er echter
een normale vastrentende lening is het renteniveau bij een
naar uit om extra kosten en eventueel liquiditeitsbeslag te
extendible lening voor een langere periode (‘het eerste tijdvak’)
voorkomen. Wij hebben het CFV toestemming gevraagd om het
afgedekt. Hier kan nog een tweede tijdvak aan worden toe-
contract in oorspronkelijke vorm uit te dienen.
gevoegd. De geldgever (en niet de geldnemer) heeft namelijk het recht de lening met een vooraf afgesproken looptijd en
Basisrenteleningen
tegen een vooraf afgesproken vaste (basis-)rente te verlengen.
Ultimo 2013 beschikt Volkshuisvesting over twaalf basisrentele-
Dit keuzemoment is eenmalig aan het einde van de eerste
ningen voor een bedrag van € 95,5 miljoen. Basisrenteleningen
periode. Indien de geldgever geen gebruik maakt van zijn recht,
kenmerken zich door een vaste basisrente gedurende de hele
wordt de lening afgelost of voortgezet als lening met variabele
looptijd. Daarbovenop komt nog een liquiditeitstoeslag. Deze
rente (roll-over lening). Dit keuzerecht van de geldgever heeft
liquiditeitstoeslag heeft een kortere looptijd en moet dus regel-
een waarde. De geldnemer ontvangt daarvoor een premie,
matig worden herzien. ‘Achter de schermen’ (bij de geldgever) is
waarmee de rente in het eerste tijdvak wordt verlaagd. Deze
sprake van een roll-over lening met een renteswap. Als partijen
afspraak in de leningsovereenkomst kan ook zelfstandig in de
het niet eens worden over een nieuwe liquiditeitsopslag en
markt worden verkocht als een zogeheten ‘receiver swaption’.
besluiten tot stopzetting van het contract, dan moet - net als
Dit is een product waarbij de houder het recht koopt om over
bij een renteswap - de marktwaarde van de basisrente op dat
een bepaalde toekomstige periode (de uitoefenperiode) een
moment worden afgerekend. Dit kan vervolgens leiden tot een
bepaalde vaste rente (de uitoefenrente of strike) te mogen
liquiditeitsvraagstuk. Om die reden vallen basisrenteleningen
ontvangen. Vanwege dit ‘embedded derivative’ vallen extendi-
ook onder de werking van de nieuwe beleidsregel derivaten.
ble leningen ook onder de werking van de nieuwe beleidsregel.
Omdat er geen onderpandverplichtingen zijn, is voor deze
Op grond van de nieuwe beleidsregel mogen geen financiële
leningen geen liquiditeitsbuffer nodig. De opslagherzieningsmo-
derivaten meer worden verkocht. Het afsluiten van extendible
menten worden dus niet als ‘break-moment’ aangemerkt.
leningen behoort hiermee tot het verleden. Omdat er geen
Basisrenteleningen maakten het mogelijk om langlopende
onderpandverplichtingen zijn, is er voor deze leningen geen
leningen aan te trekken en hierbij ook de (basis)rente voor
liquiditeitsbuffer nodig. Net als iedere andere lening moet een
lange tijd vast te leggen, zonder geconfronteerd te worden met
extendible lening een keer worden afgelost. Dit liquiditeits-
de hogere liquiditeitsopslagen die normaal gesproken bij die
vraagstuk is dus een regulier herfinancieringsvraagstuk. Alleen is
looptijden hoorden. Hiermee kon dus hetzelfde bereikt worden
niet duidelijk wanneer dat moment is. Dit is immers afhankelijk 42
van de vraag of de geldgever te zijner tijd haar recht uitoefent
sten zijn substantiële rentereducties in het eerste tijdvak bereikt.
en de lening verlengt of niet. Bij het aangaan van de leningen
Zoals gezegd heeft het keuzerecht van de geldgever een
is hiermee rekening gehouden door de looptijd en de rente te
waarde. Deze waarden worden hieronder gepresenteerd.
beoordelen in relatie tot zowel niet als wel uitoefenen van het
Op grond van toekomstige jaarverslagleggingsregels is het
toekomstig recht door de geldgever (beide tijdvakken moesten
wellicht verplicht om (het verloop van) deze marktwaarden in
‘passen’ qua looptijd en renteniveau). Met de premieopbreng-
volgende boekjaren via het resultaat te laten verlopen.
Tabel: extendible leningen Eerste tijdvak
Mogelijk tweede tijdvak looptijd in jaren
einddatum lening
marktwaarde verlengingsrecht per 31-12-2013 in € x 1000
4,45
20
04-07-36
-1.620
11-09-16
4,35
20
11-09-36
-1.132
4,22
03-11-16
4,22
20
03-11-36
-1.013
8
4
01-12-16
4,00
20
01-12-36
-830
04-06-10
10
2,9
04-06-20
3,00
38
04-06-58
-951
12.000
01-03-12
7
1,68
01-03-19
3,00
42
01-03-61
-1.703
NWB
8.000
01-06-12
8,6
2,26
01-01-21
3,00
40
01-01-61
-1.130
NWB
12.000
01-11-12
7
2,935
01-11-19
3,50
30
01-11-49
-1.936
geldgever
hoofdsom in € x 1000
ingangsdatum
looptijd in jaren
rentepercentage
NWB
7.400
04-07-08
8
NWB
5.250
11-09-08
ABN/ AMRO
5.000
NWB
‘strike’ datum
‘strike’ percentage
4,45
04-07-16
8
4,35
03-11-08
8
5.000
01-12-08
NWB
7.200
NWB
= excl. liquiditeitsopslag
Stresstest Centraal Fonds Volkshuisvesting
renteswap was er een break-moment eind november 2013.
Het Centraal Fonds Volkshuisvesting heeft zowel per 30 juni
De betreffende swap had op 31 december 2012 een negatieve
2013 als per 31 december 2013 een stresstest uitgevoerd bij cor-
marktwaarde van 9,1 miljoen euro. Indien de rente 1% lager
poraties met een derivatenportefeuille om inzicht te krijgen in
had gestaan, dan was de negatieve marktwaarde ca. 20
de daarmee samenhangende liquiditeitsrisico’s (zowel bij de
miljoen euro geweest en bij een 2% lagere rente ca. 36 miljoen
individuele corporatie als voor de sector als geheel).
euro. Hiervoor hielden wij geen liquiditeitsbuffer aan. Het
Met de stresstest brengen wij in beeld wat de omvang is van
voornemen was namelijk de betreffende swap in november
onze derivatenportefeuille, inclusief de basisrenteleningen
2013 te beëindigen, dan wel het liquiditeitsrisico anderszins te
en de extendible leningen waarbij sprake is van ‘embedded
elimineren. Uiteindelijk is de swap afgewikkeld onder afreke-
derivatives’ en de (eventueel) daartoe benodigde liquiditeits-
ning van de toen optredende marktwaarde (5,9 miljoen euro).
buffer. Ook is aangegeven wat de marktwaarden waren van
Daarna hadden wij geen derivaten meer met onderpandver-
de derivaten op 31 december 2013 en hoe die bedragen zouden
plichtingen en hoefden wij dus geen liquiditeitsbuffer meer
zijn geweest als de rente nog eens 1% respectievelijk 2% lager
aan te houden. Per 31 december 2013 voldeden wij weer aan de
had gestaan.
eisen van de stresstest.
Gedurende een groot deel van 2013 voldeden wij niet aan de stresstest. Zoals hiervoor beschreven bij ‘Renteswaps’ hebben
Onderstaand de uitkomst van de stresstest per 31 december
wij weliswaar geen onderpandverplichtingen, maar bij één
2013 (de bedragen zijn in € 1.000): 43
Tabel: stresstest
1% rentedaling
2% rentedaling
Resultaat stresstest liquiditeitsbuffer Uitkomst stresstest liquiditeitsbuffer is:
0 voldoende
0 voldoende
Resultaat stresstest buffer andere zekerheden: Uitkomst stresstest buffer andere zekerheden is:
0 voldoende
0 voldoende
Onderliggende (notional) waarde gehele portefeuille Marktwaarde gehele portefeuille Marktwaarde -/- 100 resp. -/-200 basispunten gehele portefeuille
45.000 -7.163 -19.190
-37.411
Nominale waarde basisrenteleningen Nominale waarde overige leningen met embedded derivaten
95.500 61.850
Beleggingen
Volkshuisvesting heeft een interne fiscalist in dienst. Deze is
Aangezien wij streven naar een zo klein mogelijk werkkapi-
verantwoordelijk voor correcte fiscale aangiftes en adviseert
taal, een minimale omvang van de leningenportefeuille en het
over te maken keuzes in projectontwikkeling. Daarnaast
voorkómen van beleggingen, wenden we eventuele (struc-
voorzien interne procedures (onder meer bij projectontwikke-
tureel) overtollige middelen in eerste instantie aan voor het
ling) in het tijdig inschakelen van de interne fiscalist. Volks-
aflossen van leningen. Dit betekent dat overschotten die zich
huisvesting raadpleegt verschillende externe fiscalisten, die de interne fiscalist adviseren en de aangiftes globaal toetsen.
toch nog voordoen een beperkte duur en omvang hebben.
Fiscale planning
De tijdelijk overtollige middelen parkeren we in principe
Om binnen de wettelijke kaders de belastingdruk voor de vennoot-
op onze spaarrekening. Daarnaast kan het voorkomen dat
schapsbelasting en omzetbelasting zo laag mogelijk te houden,
middelen tijdelijk worden belegd, bijvoorbeeld in termijndepo-
maakt Volkshuisvesting gebruik van fiscale planning. In de twee
sito’s of in kasgeldleningen aan collega-woningcorporaties.
volgende paragrafen wordt deze planning verder toegelicht.
4.5 Fiscaal Beleid
4.5.2 Vennootschapsbelasting Voor de toepassing van de integrale vennootschapsbelasting
4.5.1 Fiscale strategie
heeft Volkshuisvesting een vaststellingsovereenkomst (VSO2) met de Belastingdienst gesloten. Deze overeenkomst liep tot 31
Volkshuisvesting heeft in de uitoefening van haar werkzaam-
december 2013. Wij hebben gebruik gemaakt van de mogelijk-
heden te maken met vennootschapsbelasting, omzetbelasting,
heid om deze VSO te verlengen voor 2014.
overdrachtsbelasting, loonheffing en onroerend zaak belasting. Wij voldoen aan de wettelijk gestelde eisen van de belasting-
Volkshuisvesting is vanaf 2006 belastingplichtig voor de ven-
heffing. Voor zover binnen het wettelijk kader keuzes gemaakt
nootschapsbelasting. Tot op heden heeft dat, door de toepas-
kunnen worden die tot een lagere belastingdruk leiden, zal
sing van fiscale planning, nog niet geleid tot een belastingaf-
Volkshuisvesting hiervan gebruik maken. Deze keuzemoge-
dracht. Conform onze huidige fiscale meerjarenplanning is er
lijkheden doen zich voor bij de vennootschapsbelasting, de
vanaf 2016 sprake van een belastingafdracht. In 2014 gaan wij
omzetbelasting en de overdrachtsbelasting.
onze fiscale strategie zodanig bijstellen dat we, naar verwachting pas in 2017 belasting gaan betalen. Hierna wordt de fiscale
Beheersmaatregelen
planning van Volkshuisvesting per onderwerp toegelicht.
Het belang van een goede fiscale beheersing van de bedrijfsvoering neemt toe. De regelgeving rond vennootschapsbe-
In onze fiscale planning was opgenomen dat de grond onder
lasting en omzetbelasting is complex en bewerkelijk en het
1.200 inmiddels gesloopte woningen in Malburgen, voor 70%
financieel belang is groot.
van de WOZ-waarde, wordt ingebracht in de grondexploitatie. 44
Bij bebouwing en verkoop van de grond, wordt dan fiscaal
worden gebouwd, over interne uren die worden besteed aan
verlies gemaakt. Dit latente verlies was onderdeel van onze
nieuwbouw omzetbelasting zou moeten afdragen. Volkshuis-
fiscale planning. Door de Koerswijziging in 2013 (we bouwen
vesting heeft op twee locaties met bouwplannen grond in
huurwoningen, die we eventueel verkopen) blijft het grootste
eigendom: Malburgen en Centrum Oost. In Malburgen hebben
gedeelte van het latente verlies voorlopig ook latent. We
we een convenant met de Belastingdienst op het gebied van
hebben onze fiscale planning hierop aangepast.
BTW. Op basis van dit convenant was de integratieheffing nog niet verwerkt in de bouwplannen. Nu is de heffing niet meer
Tot en met 2012 heeft Volkshuisvesting een aantal grote on-
van toepassing. In Centrum Oost was de integratieheffing wel
derhoudsprojecten uitgevoerd. De kosten van deze projecten
onderdeel van de bouwkosten. In onze financiële meerjarenra-
waren dusdanig hoog dat deze leidden tot fiscaal verrekenbare
ming is de heffing uit de kosten verwijderd.
verliezen. Deze verliezen waren onderdeel van onze fiscale
4.6 Verbindingen
planning. In 2013 zijn we met de Belastingdienst tot overeenstemming gekomen over de fiscale verwerking hiervan. Onze fiscale planning hebben we naar aanleiding van deze afspraken aangepast. Vanaf het moment dat de fiscale noodzaak zich
Voor de ontwikkeling en realisatie van woningen, centrum-
voordoet zijn wij voornemens om de voorziening groot
voorzieningen en sociaal culturele voorzieningen in het
onderhoud op te voeren.
plangebied Schuytgraaf te Arnhem is een B.V.-C.V. constructie (Besloten vennootschap - Commanditaire Vennootschap)
Een mogelijke afwaardering van verhuurd vastgoed vanwege
opgericht. Het realiseren van het ontwikkelingsplan vindt
een permanent lagere WOZ-waarde is nog niet toegepast. De
plaats binnen de werkmaatschappij Realisatiemaatschappij
fiscale planning is erop gericht om eerst de compensabele
Schuytgraaf C.V. Rhynstroom B.V. is beherend vennoot en
verliezen over de jaren 2008 tot en met 2010 te verrekenen met
draagt daarom het risico voor de uitvoering. Volkshuisvesting
fiscale winsten vanaf 2011.
loopt risico voor de inleg. De commandieten in de C.V. zijn
De herinvesteringsreserve is nog niet ingezet. Dit behoort wel
Stichting Volkshuisvesting Arnhem (aandeel 38,4%), Stichting
tot de toekomstige mogelijkheden.
Vivare, Woningstichting Openbaar Belang Anno ‘1894’ en Omnia Wonen. Zij participeren allen in de B.V. Het aandeel van
Volkshuisvesting kan tot en met 2011 gebruik maken van de
Volkshuisvesting in de B.V. is 38,5%.
herbestedingsreserve. Voor zover er sprake is van fiscale winst in enig jaar. Vanaf 2012 is deze faciliteit niet meer toepasbaar
De ontwikkeling van het plan is afgerond. De B.V. en C.V. zijn in
voor woningcorporaties.
liquidatie. De verwachting is dat de verbindingen in de loop van 2014 definitief beëindigd worden. Volgens de jaarrekeningen
4.5.3 Omzetbelasting
2012 van de vennootschappen is het eigen vermogen nihil. Tussen Volkshuisvesting en Schuytgraaf C.V. is er een rekening-
In het Woonakkoord is afgesproken dat de integratiehef-
courantovereenkomst, waarbij er tot en met 2012 een rente werd
fing vervalt. Deze heffing voorzag erin dat Volkshuisvesting
berekend voor één maand Euribor plus 1%: in 2012 1,326%. Per
over gronden in eigendom, waarop nieuwe huurwoningen
ultimo 2013 was het saldo van de rekening courant € 485.189,35.
45
46
Hoofdstuk 5: Intern toezicht en Bestuur IN DIT HOOFDSTUK ZETTEN WIJ ONZE GOVERNANCESTRUCTUUR UITEEN. VERVOLGENS LEGGEN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN EN DE BESTUURDER VERANTWOORDING AF OVER HUN ACTIVITEITEN IN 2013. TOT SLOT KOMEN BELONINGSBELEID EN BELONINGEN IN 2013 VOOR DE RAAD VAN COMMISSARISSEN EN BESTUURDER AAN DE ORDE.
5.1 Governancestructuur
weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van bij de
Onze Governance Code is in 2011 geactualiseerd en vastge-
is verantwoordelijk voor de kwaliteit van zijn eigen functio-
steld door de Directeur/Bestuurder en goedgekeurd door de
neren. De Raad van Commissarissen beslist over benoeming,
Raad van Commissarissen. Zij is gebaseerd op de Governan-
beoordeling, beloning, schorsing en ontslag van de Bestuurder.
woningcorporatie betrokkenen af. De Raad van Commissarissen
cecode Woningcorporaties die per 1 juli 2011 is herzien. In deze paragraaf worden de hoofdlijnen van de governancestructuur
Onafhankelijkheid
uiteen gezet.
Ieder lid van de Raad van Commissarissen heeft de verantwoordelijkheid onafhankelijk en kritisch bij te dragen aan de
5.1.1 Juridische structuur en inrichting van de organisatie
besluitvorming. Dat dient zo te gebeuren dat de Raad van Commissarissen de (in aanmerking komende) belangen op evenwichtige wijze kan afwegen. De Raad van Commissarissen
Volkshuisvesting Arnhem is een stichting die wordt bestuurd
is zodanig samengesteld dat de leden, ten opzichte van elkaar,
door één Bestuurder. Ook kent zij een Raad van Commissarissen
ten opzichte van de Bestuurder en ten opzichte van welk deel-
die bestaat uit zes leden. De organisatie bestaat uit vier hoofd-
belang dan ook, onafhankelijk en kritisch kunnen opereren.
afdelingen; Wonen, Vastgoed, Financiën & Control en Strategie & Organisatie. De managers van deze afdelingen vormen
Deskundigheid en samenstelling
samen met de Bestuurder het Management Team.
Elk lid van de Raad van Commissarissen dient in staat te zijn om de hoofdlijnen van het totale beleid te beoordelen. Elk lid van de
Volkshuisvesting streeft er naar om zo veel mogelijk zelfstan-
Raad van Commissarissen beschikt over specifieke deskundig-
dig en zónder verbindingen te opereren. Onze enige juridische
heid en voldoet aan de eisen die in de profielschets van de Raad
verbindingen zijn met Rhynstroom B.V. en Schuytgraaf C.V. Deze
zijn geformuleerd. Een herbenoeming van een lid van de Raad
worden in 2014 beëindigd.
van Commissarissen vindt plaats na zorgvuldige overweging en is gebaseerd op de in 2012 geactualiseerde profielschets.
Integriteit Bij onze maatschappelijke taak past een integere bedrijfs-
Rol van de voorzitter
cultuur. Het is onze ambitie dat iedere dag in woord en daad
De voorzitter van de Raad van Commissarissen bereidt de
waar te maken. Deze ambitie is niet nieuw en zij komt tot
agenda van de vergadering voor en leidt de vergaderingen van
uitdrukking in tal van documenten en maatregelen. Onze
de Raad. Hij ziet toe op het functioneren van de Raad en een
Integriteitscode is de kern. Deze is in 2012 vastgesteld. In 2013
goede besluitvorming. Hij is namens de Raad van Commissa-
is één incident gemeld. Dit is met een schriftelijke reprimande
rissen het aanspreekpunt voor de Bestuurder. Hij initieert de
afgerond.
evaluatie van het functioneren van de Raad van Commissarissen en de Bestuurder. De Bestuurder is secretaris voor de Raad.
5.1.2 Raad van Commissarissen
Tegenstrijdige belangen en nevenfuncties
Taak en werkwijze
Elke vorm en schijn van belangenverstrengeling wordt
De Raad van Commissarissen houdt toezicht op de Bestuurder
vermeden. De Raad van Commissarissen moet goedkeuring
en op de algemene gang van zaken in de woningcorporatie.
geven aan besluiten waarbij Volkshuisvesting transacties
Ook geeft de Raad de Bestuurder gevraagd en ongevraagd
aangaat en waarbij tegenstrijdige belangen van leden van de
advies. De Raad van Commissarissen richt zich, bij de uitoefe-
Raad van Commissarissen kunnen spelen. De Raad van Com-
ning van zijn taak, op het belang van de woningcorporatie en
missarissen is verantwoordelijk voor de besluitvorming over de 47
omgang met tegenstrijdige belangen door: de Bestuurder, leden
Accountant
van de Raad van Commissarissen en de externe accountant in
De Raad van Commissarissen benoemt de onafhankelijke
relatie tot Volkshuisvesting Arnhem. Als een lid van de Raad van
externe accountant en stelt zijn beloning vast. De Bestuurder
Commissarissen een nevenfunctie aanvaardt die van betekenis
adviseert de Raad hierover. De externe accountant woont in
is voor de uitoefening van zijn taak als commissaris, dan moet de
ieder geval de vergadering van de Raad van Commissarissen bij
Raad van Commissarissen vooraf goedkeuring geven.
waarin over de vaststelling van de jaarrekening wordt besloten.
5.1.3 Bestuur
Interne controle en auditing
Taak en werkwijze
afdeling Financiën & Control. Daarnaast gebruiken we externe
De Bestuurder is verantwoordelijk voor de strategie en re-
en interne auditors voor de versterking van de processen.
De interne controle is een taak van de managers en van de
alisatie van de doelstellingen van de woningcorporatie. Hij
5.1.6 Maatschappelijke verantwoording en beleidsbeïnvloeding
legt verantwoording af aan de Raad van Commissarissen. Hij verschaft de Commissarissen tijdig de informatie die nodig is voor de uitoefening van hun taak. Hij rapporteert aan de Raad van Commissarissen en bespreekt ook de interne risicobeheer-
Rol belanghebbenden in visie, missie en beleidsdoelstellingen
sing- en controlesystemen.
De Strategische Visie van Volkshuisvesting Arnhem verwoordt onze opvattingen over de maatschappelijke positie van de wo-
Tegenstrijdige belangen en nevenfuncties
ningcorporatie. De Bestuurder vertaalt die visie in een missie en
Elke vorm en schijn van belangenverstrengeling, tussen de wo-
in doelstellingen in het Ondernemingsplan. Volkshuisvesting
ningcorporatie en de Bestuurder, wordt vermeden. Wanneer de
betrekt belanghebbenden bij beleidsvorming en voert met hen
corporatie besluit transacties aan te gaan waarbij tegenstrijdi-
een dialoog over de uitvoering van het beleid.
ge belangen van de Bestuurder kunnen spelen, dan hebben die transacties de goedkeuring nodig van de Raad van Commissa-
Overleg
rissen. Dat geldt ook voor het aanvaarden van een nevenfunctie
Volkshuisvesting overlegt met belanghebbenden over het voor-
door de Bestuurder.
genomen beleid en de uitvoering. Daarvoor kiest Volkshuisvesting verschillende vormen en verschillende momenten.
5.1.4 Beloning
Visitatie
Raad van Commissarissen
Het maatschappelijk presteren van Volkshuisvesting wordt
De Raad van Commissarissen stelt de bezoldiging van zijn leden
eenmaal per vier jaar onder de loep genomen met een maat-
vast. Die is niet afhankelijk van de resultaten van de woningcor-
schappelijke visitatie. Daarbij wordt een oordeel gegeven over
poratie.
de prestaties. Bestuurder en Raad van Commissarissen verstrekken samen de opdracht. De laatste visitatie stamt uit 2011. In
Bestuur
2014 beginnen we met de voorbereiding van de derde visitatie
De Raad van Commissarissen stelt het bezoldigingsbeleid voor
die in 2015 plaatsvindt.
de Bestuurder vast. In 2000 heeft de Raad van Commissarissen
5.1.7 Toepassing van de Governancecode Woningcorporaties
met de Bestuurder een arbeidsovereenkomst gesloten waarin de bezoldiging is opgenomen.
5.1.5 De audit van de financiële verslaglegging, de positie van de interne controlefunctie en de onafhankelijke externe accountant
Volkshuisvesting heeft alle principes van de Governancecode
Financiële verslaggeving
• Remuneratiecommissie: De Raad kent geen afzonderlijke
Woningcorporaties onderschreven, met uitzondering van het volgende:
De Bestuurder is verantwoordelijk voor de kwaliteit en de
remuneratiecommissie. Gesprekken met de Bestuurder over
volledigheid van de openbaar gemaakte financiële berichten.
zijn functioneren en belonen vinden plaats door de voorzitter
De Raad van Commissarissen ziet erop toe dat de Bestuurder
en - bij toerbeurt - een lid van de Raad.
deze verantwoordelijkheid vervult.
• De Bestuurder heeft een contract voor onbepaalde tijd. 48
De Raad van Commissarissen heeft afgelopen jaar bij wijze van proef een commissie Maatschappelijk Presteren in het leven geroepen. Deze wordt niet genoemd in de Governancecode. De Raad wilde op deze manier vooraf meer zicht krijgen op de beoogde maatschappelijke effecten van investeringsbeslissingen. Achteraf wil de Raad zien hoe de gerealiseerde effecten zich verhouden tot de bedoeling. De Maatschappelijke Commissie bestaat uit twee commissarissen en overlegt met twee leden van het managementteam. In 2014 is een evaluatie van deze commissie voorzien.
5.2 Verslag van de Raad van Commissarissen Een vreselijke ontploffing in de sterflat aan het Driemondplein en het winnen van de prestigieuze Gouden Piramide voor de ontwikkeling van het Modekwartier in Klarendal zijn opvallende uitersten waar Volkshuisvesting in 2013 tegen aan liep. Aan het Driemondplein hebben de medewerkers van Volkshuisvesting van het ene op het andere moment hun professionaliteit getoond tegenover de gedupeerden en de andere bij deze ramp betrokken partijen. De professionaliteit komt bij het winnen van de Gouden Piramide, de rijksprijs voor inspirerend opdrachtgeverschap, op een andere manier naar voren: vanuit een visie op een nieuw perspectief voor Klarendal is er een aantal jaren op creatieve en vasthoudende wijze gewerkt aan
Herstelwerkzaamheden Driemondpleinflat
de succesvolle realisatie van dit nieuwe perspectief, samen met bewoners, gemeente en andere betrokkenen uit de stad. In het vorige jaarverslag refereerden wij aan het begrip
verhuurdersheffing en de uitwerking daarvan, ook gevolgen
‘Wijkontwikkelaar’ uit het Ondernemingsplan om weer te
hebben voor de huurders, staat buiten kijf. Aandacht hiervoor is
geven wat Volkshuisvesting is en waaraan het wil werken. De
nodig met het oog op betaalbaarheid en beschikbaarheid van
overhandiging door minister Blok van de Gouden Piramide
de woningen.
is een mooie steun voor deze opvatting, die verder wordt geschraagd door het Leefbaarheidsoverzicht van het Ministe-
Onder invloed van de marktontwikkelingen is aan het eind van
rie van BZK waar Klarendal als beste uit de bus komt van de
2013 besloten tot een aanpassing van de sturing op nieuwbouw.
veertig krachtwijken in Nederland, onmiddellijk gevolgd door
Door de insteek ’koopwoningen bouwen en onverkochte
Malburgen.
woningen verhuren’ te wijzigen in ‘huurwoningen bouwen die we zo mogelijk verkopen’ wil Volkshuisvesting ook de komende
Tijdens de jaarlijkse excursie heeft de Raad, samen met het
tijd voldoende bijdragen aan de woningproductie in de stad.
Managementteam, deze en ook andere wijken bezocht en (opnieuw) kennis genomen van de stand van zaken van de
In het verslag over 2012 is aangegeven dat de ontwikkelingen
ontwikkelingen.
(economische situatie, woningmarkt, rijksbeleid, sector-perikelen) en een goed toezicht daarop binnen de Raad hebben
Ondanks de veelvuldige onduidelijkheid die een flink deel
geleid tot een sterkere financiële focus. Alle leden zijn daarop
van het jaar boven de corporatiesector heeft gehangen lukt
betrokken en de auditcommissie verricht waardevol voorwerk.
het Volkshuisvesting om de eigen plannen en bedrijfsvoering
Het is een goede zaak dat in 2013 een proef is begonnen met de
overeind te houden.
commissie Maatschappelijk Presteren opdat wij ons voldoende
Dat de maatregelen van de rijksoverheid, met name de
blijven afvragen of onze maatschappelijke doelstellingen bij de 49
investeringsbeslissingen tot hun recht komen. In 2013 is mevrouw N. Külci benoemd tot trainee in de Raad.
Het reguliere interne toetsingskader van de Raad van Commissarissen wordt op hoofdlijnen gevormd door de
De Raad is zich welbewust van de eisen die worden gesteld met
Strategische Visie, Ondernemingsplannen, Jaarplannen
betrekking tot het toezicht en werkt er voortdurend aan om
en Jaarbegrotingen, Financiële Meerjaren Ramingen,
daaraan zo goed mogelijk tegemoet te komen. De samenstel-
Tussenrapportages, Jaarverslagen en Jaarrekeningen.
ling van de Raad is passend, maar aanvullend is een adequate
Het begin 2012 goedgekeurde Investeringsstatuut c.a.
informatievoorziening over de diverse ontwikkelingen aan de
biedt eveneens houvast. Daarnaast zijn toetsingskaders
leden van de Raad belangrijk en waar nodig het volgen van
beschikbaar op project- en gebiedsniveau zoals het
cursussen.
Ontwikkelingsplan voor de herstructurering van Malburgen,
In dat verband hecht de Raad veel waarde aan de jaarlijkse
de notitie Klarendal 100%ModeXL, de notitie ‘Centrum Oost
tweedaagse conferentie, waarbij de Raad zich samen met het
/ Goedkeuring grondexploitatie’ en de ontwikkelings- en
Managementteam, verdiept in een aantal actuele onderwerpen.
realisatie-overeenkomst voor Fluvium-Noord en Rijnwijk.
De conferentie stond in 2013 in het teken van het wezen van de corporatie: wat voor corporatie wil Volkshuisvesting zijn?
In de notities die de Raad van Commissarissen ter goedkeuring worden aangeboden, is de doelstelling van de transactie in
De Raad is ingenomen met het overleg met de Ondernemings-
relatie tot de visie van Volkshuisvesting aangegeven. Meestal
raad dat twee keer plaatsvond. Dat geldt ook voor het contact
gaat het om wijkontwikkeling of nieuwbouwproductie. Alle
met de huurders onder meer door het bijwonen van de bijeen-
notities bevatten standaard een risicoparagraaf. Daarnaast
komsten van de gezamenlijke bewonerscommissies.
wordt het effect van de goedkeuringen van de Raad op onder meer de solvabiliteit en de kasstromen van Volkshuisvesting inzichtelijk gemaakt.
5.2.1 Taak en werkwijze
Drie keer per jaar bespreekt de Raad van Commissarissen de
De Raad van Commissarissen vergadert in principe zes keer
Tussenrapportage over de bedrijfsvoering en de bedrijfspresta-
per jaar. De vergaderingen kenmerken zich door een zakelijke
ties. Deze bevat een inleidende beschouwing door de Bestuur-
bespreking van de voorgelegde, goed gedocumenteerde onder-
der, een overzicht (realisatie en prognose) van de operationele
werpen in een goede sfeer. Per onderwerp is duidelijk aange-
kasstromen en de winst- en verliesrekening, een rapportage
geven wat de Raad gevraagd wordt: goedkeuren, bespreken
van de MT-leden over de voortgang en prestaties van hun
of informatie ontvangen. Ieder lid van de Raad van Commis-
afdelingen in het licht van voornemens en randvoorwaarden
sarissen krijgt, bij ieder onderwerp, het woord om zijn/haar
en een verantwoording over project- en wijkontwikkeling. Het
mening kenbaar te maken. Hierdoor is een brede beschouwing
geheel wordt gecompleteerd met bijlagen inzake de winst- en
van het onderwerp gegarandeerd en zijn alle leden maximaal
verliesrekening, bedrijfsinvesteringen, onderhoud, maatschap-
betrokken. Na de individuele bespiegelingen en discussie vindt
pelijk dividend, de productie van koop- en huurwoningen, het
besluitvorming plaats. Minderheidsstandpunten worden in het
risicovolume van woningen in aanbouw, de afwaardering van
verslag van de vergadering expliciet vastgelegd.
huurwoningen en het resultaat op koopwoningen, de personeelsformatie, een integrale risicomatrix van de bestuurder en
De werkwijze van de Raad van Commissarissen is vastgelegd in
een overzicht met kengetallen.
een reglement. Ieder jaar houdt de Raad van Commissarissen in het najaar De Raad kan zijn besluiten toetsen aan kaders op het gebied van:
een tweedaagse conferentie waarbij het Managementteam
• Governance
aanwezig is. Tijdens die bijeenkomst bespreken externen en/of
• Compliance
internen drie à vier specifieke thema’s met de Raad van Com-
• Risicobeheersing
missarissen. De thema’s hebben betrekking op de beleidsont-
• Integriteit
wikkeling, de bedrijfsvoering of de ontwikkelingen in de sector.
• Maatschappelijke verankering en effectiviteit
De besprekingen gaan diep in op de materie en hebben een
• Bedrijfsmatige en financiële effectiviteit, efficiency
open karakter. Hierdoor krijgen de leden van de Raad tevens
en continuïteit.
een kijkje in de keuken van de organisatie. Datzelfde effect
50
wordt ook bereikt tijdens de jaarlijkse excursie voor de Raad
het centrum aan de Turfstraat en de Trompetstraat
van Commissarissen en het Managementteam. De behandelde
(7 oktober).
onderwerpen komen hierna ter sprake.
• De aankoop, samen met Omnia Wonen en Vivare, van 4.400 m2 bouwgrond in Schuytgraaf (7 oktober).
In opdracht van de Raad van Commissarissen controleert de
• Centrum Oost (MOW De Transformatie): de bouw van
externe accountant de boeken. Bij de jaarlijkse bespreking van
14 sociale huurwoningen (16 december).
de jaarrekening in de Raad zijn de Manager Financiën & Control
• Malburgen; Waterlelielaan, Zwanebloemlaan en
(van Volkshuisvesting) en de (externe) accountant aanwezig.
Huissenstraat: De omzetting van 42 koopwoningen naar
De accountant doet verslag van zijn controle en bespreekt
huurwoningen, De bouw van 51+62 sociale huurwoningen.
actuele thema’s met de Raad.
(28 december)
Vergaderingen
Conferentie
De Raad van Commissarissen heeft in 2013 zeven keer
In onze jaarlijkse conferentie (dit jaar op 20 en 21 september)
vergaderd waarvan één keer in besloten vorm en één keer in
zijn de volgende onderwerpen behandeld:
ingelaste vorm. De vergadering van 15 april werd voorafgegaan
• Werken vanuit de bedoeling; inleiding door Wouter Hart,
door een overleg met de Ondernemingsraad. De vergadering
schrijver van het boek Verdraaide organisaties.
van 18 november werd voorafgegaan door een themabijeen-
• Veranderingen in de bouwwereld; presentatie door Jan
komst en een bijeenkomst met de Ondernemingsraad.
Waegemaekers van Giesbers Bouw over ketenintegratie, lean bouwen, industrialisatie en rolverdeling.
Naast het Jaarverslag 2012, Jaarrekening 2012, Jaarplan 2014,
• Wijkgericht werken door de gemeente Arnhem; Jan Jans en
Begroting 2014, de beide Financiële Meerjaren Ramingen en
Ron van der Linden, programma managers van de gemeente
het Huurbeleid 2013 bepaalden vooral de continuïteit van de
Arnhem, vertelden over de veranderingen bij de gemeente.
woningbouwproductie in relatie tot de crisis, de vergaderingen
• Zelfstandig wonen met (beperkte) begeleiding; Hanny Jansen
van de Raad van Commissarissen. Op 26 maart is een ingelaste
en Bianca Hutten vertelden hoe het RIBW omgaat met de
vergadering belegd voor de goedkeuring van de FMR ten
scheiding van wonen en zorg.
behoeve van de DpI aangifte.
De leden van het Managementteam van Volkshuisvesting hebben de conferentie bijgewoond en deelgenomen aan de dis-
De Raad hecht eraan bij alle vergaderingen voltallig te zijn. Bij
cussies die op de presentaties volgden.
twee vergaderingen ontbrak één lid van de Raad vanwege ziekte. De besluiten van de Raad van Commissarissen in 2013 hadden
Excursie
onder andere betrekking op:
De jaarlijkse excursie van de Raad van Commissarissen en het
• Het bezwaren van School III (Onder de linden 21) met een
Managementteam van Volkshuisvesting (dit jaar op 14 juni)
hypotheek van € 2.100.000 (18 februari).
stond in het teken van bezoeken aan de Arnhemse wijken. Na
• Treasury Jaarplan 2013 (18 februari).
een presentatie over strategisch voorraadbeleid bij Volkshuis-
• De aankoop van het pand Nieuwe Kade 13-14 inclusief het
vesting is Malburgen per fiets verkend. In de middag werd met
geven van een garantie voor schadeloosstelling / bedrijfsver-
een bus een bezoek gebracht aan Lombok, ons complex Roden-
plaatsingskosten aan de voormalige eigenaar (15 april).
burgstraat en Geitenkamp.
• De bouw van 83 grondgebonden eengezinswoningen aan de Huissensestraat (15 april).
Vergaderingen met Ondernemingsraad
• De bouw van 46 sociale huurappartementen c.a. en ca. 753
De Raad van Commissarissen overlegt meestal twee keer per
m2 werkruimte/atelier in Centrum Oost – MOW (15 april).
jaar met de Ondernemingsraad (OR). Dat was ook het geval
• De afnamegarantie voor zestig woningen in Schuytgraaf
in 2013. Op 15 april stond het overleg in het teken van kennis-
(24 juni).
making met drie nieuwe OR-leden waaronder de voorzitter.
• De aankoop van het appartement Schepen van Voorsthof 202
Daarnaast zijn de inwerk- en opleidingsplannen besproken. In
(24 juni).
het najaarsoverleg op 18 november werd gesproken over:
• De aankoop van Het Bruishuis, acht woningen en één
• De wijze waarop de OR invulling geeft aan haar advies- en
kinderdagverblijf (Akkerwindestraat 1, 3 tot en met 17 en 19
instemmingsrecht.
(7 oktober).
• De trainingen die de OR (soms ook met de Bestuurder) heeft
• De verkoop van negen woningen en twee winkelpanden in
gevolgd. 51
• Initiatieven van de OR in de richting van de achterban.
het functioneringsgesprek met de Bestuurder in januari 2014
Deze thema ’s werden besproken tegen de achtergrond van de
waarvoor voorafgaand aan dat gesprek, een gesprekslei-
organische manier waarop Volkshuisvesting zich ontwikkelt.
draad aan de Bestuurder is toegezonden.
Bijeenkomsten bewonerscommissies
Rol voorzitter Raad van Commissarissen
De Raad is ook vertegenwoordigd op de gebruikelijke
De rol van de voorzitter is in de evaluatie van het eigen func-
voorjaars- en najaarsbijeenkomst van de gezamenlijke be-
tioneren van de Raad expliciet aan de orde geweest.
wonerscommissies en tijdens de eindejaarsbijeenkomst. Onafhankelijkheid Besloten vergadering
Geconstateerd is dat alle leden in 2013 onafhankelijk waren.
De Raad van Commissarissen heeft in december een
Van een mogelijke belangenverstrengeling is geen sprake
besloten vergadering gehouden, waarbij uitsluitend de leden
geweest. De betrokkenheid van de leden van de Raad bij
van de Raad aanwezig waren. Voorafgaand is een gespreks-
Volkshuisvesting is groot, mede door de vooruitstrevende
leidraad vastgesteld met betrekking tot zowel een evaluatie
werkwijze van de organisatie.
van het functioneren van de Raad en zijn individuele leden als een evaluatie van het functioneren van het Bestuur. Bij
Tegenstrijdige belangen
de evaluatie van de Raad is de door de Bestuurder verstrekte
De Raad heeft in haar besloten vergadering geconstateerd
notitie over het functioneren van de Raad betrokken. Als
dat in 2013 geen sprake is geweest van tegenstrijdige
referentiekader voor het gesprek is vooraf een lijst verstrekt
belangen.
met aandachtspunten die is ontleend aan het rapport van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW)
De audit van de financiële verslaglegging
‘Evaluatie van de raad van commissarissen en zijn leden’.
In haar vergadering van 18 februari heeft de Raad (zoals gebruikelijk) de Managementletter van de externe accountant
De Raad heeft het afgelopen jaar goed gefunctioneerd. De
en de reactie daarop van het Managementteam besproken.
Raad heeft zich verder ontwikkeld en heeft zich met name
Op 15 april heeft de Raad met de accountant van gedachten
ook financieel versterkt. De werking van de Auditcommis-
gewisseld over Jaarverslag 2012, Jaarrekening 2012 en het
sie is goed uit de verf gekomen. Het is daarnaast goed dat
Controleverslag.
de Raad de proef in gang heeft gezet met de commissie
Hieruit maakt de Raad onder meer op dat de samenwerking
Maatschappelijk Presteren. De toereikende uitvoering van de
tussen de organisatie en de accountant goed verloopt en dat
werkzaamheden van de Raad is daarenboven ook mogelijk
de accountant voldoende voortgang ziet in de versterking
gemaakt door een tijdige en goede informatievoorzie-
van de organisatie. De accountant geeft ook aan dat verdere
ning, zowel vanuit de organisatie als van buiten, inclusief
verbetering mogelijk en wenselijk is.
cursussen. Onderdeel van de evaluatie van het functioneren was ook een uitwisseling over het functioneren van alle
Deskundigheid en samenstelling
individuele commissarissen. Daarbij is expliciet stilgestaan
De deskundigheid van de Raad is op peil gehouden door
bij het functioneren van de twee commissarissen die in 2014
geregelde interactie van leden van de Raad met professio-
aftredend zijn in relatie tot een mogelijke herbenoeming.
nals werkzaam in de sector (met name VTW en accountants). De door de leden gevolgde cursussen en symposia dragen
Het tweede deel van de besloten vergadering betrof het
tevens bij aan de deskundigheid van de Raad. Er is ook
evalueren van het functioneren van het Bestuur. Daarbij
frequent contact met medewerkers uit de organisatie. Voor
is zowel aandacht besteed aan het functioneren binnen
een deel van de leden van de Raad loopt de deskundigheids-
de organisatie Volkshuisvesting als aan de samenwerking
bevordering ook langs hun reguliere werk.
met de Raad van Commissarissen. Voor het eerst is bij deze jaarlijkse evaluatie gebruik gemaakt van een door de Be-
In de loop van 2013 is mevrouw N. Külci als trainee toege-
stuurder opgesteld overzicht met persoonlijke doelstellingen
treden tot de Raad. Het traineeship heeft een tijdsduur van
voor 2013 dat aan het begin van het jaar binnen de Raad is
twee jaar. Mevrouw Külci wordt in de gelegenheid gesteld
besproken; tevens van een door de Bestuurder opgestelde
zich binnen de Raad inhoudelijk verder te ontwikkelen door
evaluatie van zijn persoonlijke doelstellingen. Het evalueren
het volgen van cursussen. Zij wordt in dit traject begeleid
van het functioneren van het Bestuur vormde de basis voor
door de vice-voorzitter van de Raad. 52
5.2.2. Samenstelling Raad van Commissarissen De samenstelling van de Raad van Commissarissen is per 31 december 2013 als volgt:
Naam
in functie sinds
aftredend
termijn
functie
Dhr. S. van Bodegraven
2011
2015
2011-2015
lid / lid commissie Maatschappelijk Presteren
Dhr. M.A.N. Idema
2010
2014
2010-2014
Voorzitter
Dhr. B.L.M.T. van Moerkerk
2012
2016
2012-2016
lid / lid Audit commissie
Dhr. R.F.M. Post
2012
2016
2012-2016
lid / lid commissie Maatschappelijk Presteren
Mevr. H. Pries
2011
2015
2011-2015
vicevoorzitter / lid Audit commissie
Dhr. F.H. van der Togt
2010
2014
2010-2014
lid / voorzitter Audit commissie
Mevr. N.Külci
2013
2015
2013-2015
trainee (zonder stemrecht)
Beknopt curriculum vitae van de leden van de Raad van Commissarissen.
Vrienden van de Oude Jan, de Oudheidkundige Kring Rheden-Rozendaal en als voorzitter van vereniging De Sociëteit in Velp. Incidenteel verricht hij advieswerk.
De heer S. van Bodegraven (1961) De heer Van Bodegraven is in juli 2011 benoemd als huurders-
De heer B.L.M.T. van Moerkerk (1962)
commissaris van de Raad van Commissarissen. Hij is algemeen
Sinds 1 juli 2012 is de heer Van Moerkerk lid van de Raad van
directeur van Fundeon, kennis- en adviescentrum voor het
Commissarissen. Vanaf 1989 tot 2011 heeft hij diverse functies
opleiden en ontwikkelen van personeel in de bouw- en infra-
vervuld binnen Rabobank Nederland (o.a. manager Interna-
sector. In 2009 en 2010 was hij lid van de adviescommissie van
tional Business Consultancy en Hoofd International Desk
de Minister van WWI voor de zogenaamde 40+ wijken. In 2009
Corporate Clients) en binnen Rabobank LiemersPoort (o.a. als
leidde hij een adviescommissie voor de verstedelijkingsopgave
statutair Directeur Commercie, zakelijke en particuliere markt).
in de Stadsregio Arnhem Nijmegen. Van 2003 tot 2008 was hij
Sinds 2011 is de heer Van Moerkerk zelfstandig ondernemer
als wethouder Ruimtelijke Ordening en Volkshuisvesting van
en geeft hij financieel advies aan internationaal opererende
Arnhem betrokken bij vele fysieke projecten en projecten ter
bedrijven. Ook is hij beschikbaar als interim manager. Op 13
verbetering van het woon- en leefklimaat. Daarvoor werkte hij
februari 2013 is de heer Van Moerkerk benoemd als lid van de
geruime tijd voor internationaal opererende technische advies-
Raad van Commissarissen van woningcorporatie De Woonmen-
bureaus. In de gemeente Rheden was hij vele jaren bestuurlijk
sen in Apeldoorn. Daarnaast is hij actief betrokken bij de Onder-
actief in het welzijnswerk en lokale politiek.
nemersvereniging Lindus, bij Serviceclub Kiwanis te Arnhem en als organisator bij het Arnhems Midzomeravondfestival.
De heer M.A.N. Idema (1946) De heer Idema is benoemd in de Raad van Commissarissen per
De heer R.F.M. Post (1965)
1 april 2010. Hij is opgeleid tot (stads-) geograaf en planoloog.
De heer Post is vanaf 1 juli 2012 lid van de Raad van Commis-
Lange tijd werkzaam bij Companen te Arnhem, adviesbureau
sarissen. Hij is sinds begin 2011 advocaat bij Plieger & Saija
op het terrein van het wonen, vanaf juli 1987 tot juli 2005 als
Advocaten te Arnhem met een algemene praktijk waarin de
directeur. De heer Idema vervulde diverse functies binnen
nadruk ligt op financieel en civiel recht. Tussen begin 2005 en
beroepsorganisaties en gaf onder andere van daaruit vele
begin 2011 was de heer Post werkzaam als toezichthouder bij
cursussen, zoals op het terrein van volkshuisvesting, wijkaan-
de Autoriteit Financiële Markten in Amsterdam. Vanaf begin
pak en wonen-welzijn-zorg, ook aan de Bestuursacademie
1995 tot begin 2005 was hij onder meer werkzaam bij Hestia
Nederland (hogere bestuursdienstopleiding). Van 2004 tot en
Makelaardij als hypotheekadviseur, bij Sterpolis/Interpolis ver-
met 2011 was hij lid van de Raad van Toezicht van een zorgin-
zekeringsmaatschappij als hypotheekspecialist en accountma-
stelling, aan het eind van die periode ook van de Auditcom-
nager zakelijke markt, bij Rechtswinkel Nijmegen als juridisch
missie. Hij vervulde diverse bestuursfuncties, onder andere in
adviseur en tot slot was hij secretaris van de Geschillencommis-
een lokaal, later regionaal schoolbestuur, thans bij de Stichting
sie Bankzaken/Hypothecaire Financieringen in Den Haag. 53
De heer F.H. van der Togt (1952)
voorzitter van Stichting Atelierbeheer Slak. Op dit moment is
De heer Van der Togt maakt sinds 1 juli 2010 deel uit van
zij als zelfstandige werkzaam.
de Raad van Commissarissen. Hij heeft vanaf 1971 diverse functies vervuld binnen de externe en interne accountan-
Mevrouw N.Külci (1981)
cy, het (inter)nationale bedrijfsleven en als zelfstandig
Mevrouw Külci is per 1 juni 2013 benoemd tot trainee (zonder
interim manager. In de jaren 2000 tot en met 2010 was de
stemrecht) van de Raad. Na haar bestuurs- en bedrijfskundige
heer Van der Togt als CFO statutair verantwoordelijk bij
opleidingen heeft mevrouw Külci als medewerker van de Kamer
het woningbeleggingsfonds Vesteda. Hij beschikt over een
van Koophandel bedrijfsvoorlichting gegeven. Ook heeft zij als
ruime ervaring op het gebied van beleggingen, financierin-
kwartiermaker bij de gemeente Arnhem een bijdrage geleverd aan
gen, volkshuisvesting en projectontwikkeling. Sinds 2007
het verbeteren van de dienstverlening aan (allochtone) ouderen.
maakt de heer Van der Togt tevens deel uit van de Raad van
Op dit moment is zij werkzaam als zelfstandig adviseur, coach en
Commissarissen van Niko Projects BV, leverancier en partner
projectmanager op het gebied van ondernemerschap en diversiteit.
op het gebied van gebouw- en woningautomatisering (Domotica).
5.2.3 Remuneratiebeleid
Mevrouw H. Pries (1959)
In 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen
Mevrouw Pries is per 1 juli 2011 benoemd als huurderscom-
semi publieke sector (WNT) van kracht geworden. Deze wet
missaris. Na haar bouwkundestudie is ze haar loopbaan
regelt dat topfunctionarissen niet meer mogen verdienen dan
begonnen als bewonersdeskundige in Rotterdam. Zij is
130% van het salaris van een minister. Voor overschrijdingen is
vanuit diverse invalshoeken (stadsvernieuwingscoördinator,
een overgangsregeling van kracht.
raadslid, ZZP-er) betrokken geweest bij Arnhem. Van 2002 tot aan 2011 heeft zij gewerkt bij p2 projectmanagement.
In onderstaande tabel is de beloning aangegeven voor de jaren
Zij is lid geweest van de bestuurscommissie De Basis en
2013-2014-2015.
Tabel: bezoldiging topfunctionarissen Naam
2014 Maximaal € 167.000
2013
2015 Maximaal € 185.200
ontvangen
te ontvangen
Maximum
Overgangsregeling
te ontvangen
Maximum
Overgangsregeling
189.957
185.200
167.000
18.200
185.200
185.200
-
M.A.N Idema
12.440
12.412
12.525
12.412
13.890
-
H. Pries
10.344
9.260
8.350
910
9.260
9.260
-
F.H. van der Togt
10.344
9.260
8.350
910
9.260
9.260
-
B.L.M.T van Moerkerk
9,516
9.260
8.350
910
9.260
9.260
-
S. van Bodegraven
8.275
8.350
8.350
0
9.260
9.260
-
R.F.M. Post
8.275
8.350
8.350
0
9.260
9.260
-
Directeur Gerrit Breeman
RvC
54
Tabel: beloningsstaffel 2013
2014
2015
Aantal verhuur eenheden
10.001 - 25.000
10.001 - 25.000
10.001 - 25.000
Aantal inwoners Arnhem
100.001 - 150.000
150.001 - 375.000
150.001 - 375.000
G
H
Beloningsmaximum Bestuurder
167.000
185.200
Beloningsmaximum Voorzitter RvC
12.525
13.890
Beloningsmaximum Lid RvC
8.350
9.260
Klasse
In 2014 worden de bezoldigingen van bestuurder en de
Onze financiële prestaties in 2013 zijn goed. Het jaarresultaat
commissarissen van Volkshuisvesting, voor zover van toepas-
is weliswaar zwaar negatief, maar dat is het gevolg van de
sing, naar beneden bijgesteld, tot aan het WNT-maximum
nieuwe richtlijnen voor de Jaarverslaglegging, net als in de
van 2015. Hierbij maken vier functionarissen in 2014 gebruik
Jaarrekening 2012. Het saldo van de operationele kasstroom is
van de overgangsregeling. In 2015 wordt geen gebruik meer
positief. De Interest Dekkings Ratio ligt boven de ondergrens
gemaakt van de overgangsregeling.
van 1,4% die het WSW stelt.
Toelichting toepassing beloningsstaffel
November 2013 was een cruciale maand voor Volkshuisvesting. Meerdere langlopende belangrijke dossiers kwamen tot een
Voor woningcorporaties is met ingang van 2014, een ge-
afronding. En ook nog met het gewenste resultaat! De swap
staffeld beloningsmaximum opgenomen in de WNT. De
met de ABN werd afgewikkeld waardoor we ook de kritiek van
staffel bestaat uit een aantal klassen. De klasseindeling is
het CFV over het niet beschikken over een risicobuffer voor de
gebaseerd op een combinatie van het aantal verhuureenhe-
Swap achter ons konden laten. Het WSW stelde het nieuwe fa-
den van de betreffende corporatie en het aantal inwoners in
ciliteringsvolume beschikbaar waardoor we onze nieuwbouw-
het werkgebied.
productie kunnen realiseren. Door het Eigenmiddelenbeleid van het WSW hebben we ook de financiering van onze historische
Voor Volkshuisvesting geldt, conform de bovenstaande
Niet-DAEB activiteiten georganiseerd. We hebben overeen-
tabel, in 2014 klasse G en in 2015 klasse H.
stemming bereikt met de Belastingdienst over onze belastingaangifte en last but not least hoorden we op 30 november
5.3 Verslag van het Bestuur
dat we de Gouden Piramide gewonnen hadden. De jury had ons een half jaar in spanning weten te houden. Het afrondende
Terugkijkend op 2013 kunnen we constateren dat we een
debat over de verhuurdersheffing op 17 december sloot mooi
bewogen en turbulent jaar meegemaakt hebben. Het Re-
aan op de piek in november.
geerakkoord, het Woonakkoord, het akkoord van Aedes met minister Blok. De invoering van de verhuurdersheffing en
Al deze ontwikkelingen lijken te leiden tot meer rust in 2014.
inkomensafhankelijke huurverhogingen. In onze Financiële
Daar is iedereen bij gebaat. Politieke en financiële rust betekent
Meerjaren Ramingen hebben we steeds de gevolgen van het
dat we ons op het echte werk kunnen richten. De recente
overheidsbeleid en de wisselingen daarin gevolgd.
opleving van het aantal verkochte woningen is daarop een
En geconstateerd dat het ons steeds lukt om, ondanks de
welkome aanvulling. Er gloort weer hoop op de woningmarkt.
veelvuldige onduidelijkheid, onze eigen plannen en bedrijfs-
Onze verandering op de sturing van nieuwbouw (van ‘koop-
voering overeind te houden.
woningen bouwen en onverkochte woningen verhuren’ naar 55
‘huurwoningen bouwen die we zo mogelijk verkopen’) kan daar
Met het oog op versterking van onze control is in 2013 de
ook een goede bijdrage aan leveren.
taakverdeling binnen het Managementteam gewijzigd. De afdeling Bedrijfsbeheer is opgeheven en haar taken zijn
In de organisatie zijn we een kostenbesparingsprogramma
verdeeld over de afdeling Strategie & Organisatie en de
gestart. Alle medewerkers zijn ingeschakeld.
nieuwe afdeling Financiën & Control. De manager van deze
De resultaten worden in 2014 verwacht.
nieuwe afdeling is toegetreden tot het Managementteam.
5.3.1 Risicobeheersing
Doordat we in 2013 onze nieuwbouwstrategie hebben bijge-
Bij ondernemen horen risico’s. Risico’s zijn niet te voorkomen,
ningen is uit onze productieplanning gehaald. We bouwen
wel te beheersen. Hierna verantwoorden we ons over de wijze
nu alleen nog huurwoningen, maar deze proberen we wel te
waarop wij onze risico’s beheersen.
verkopen. Hierdoor is ons marktrisico en ons financieringsri-
Risicobeheersing en bedrijfscultuur gaan hand in hand. Onze ma-
sico afgenomen.
steld is ons risicoprofiel gereduceerd. De bouw van koopwo-
nagementstijl is niet alleen op resultaten gericht, maar ook op
5.3.2 Samenstelling Bestuur en rechtspositie
openheid en vertrouwen. We sturen op groei van het bewustzijn van onze medewerkers over hun waardeoriëntatie. Zo scheppen we een draagvlak voor versterking van onze governance.
Sinds 2000 is de heer G. Breeman (1955) Bestuurder van woningcorporatie Volkshuisvesting Arnhem. Hij is benoemd
Risicobeheersing heeft een plaats in het intern verantwoor-
voor onbepaalde tijd. De heer Breeman werkte tien jaar als
dings- en rapportageproces. In onze Tussenrapportages hebben
docent Wonen op Hogeschool Diedenoort te Wageningen,
wij een risicomatrix opgenomen. In deze matrix brengen wij
vier jaar als Bestuurder bij Woningbouwvereniging De Goede
continu de huidige risico’s op diverse deelgebieden in beeld. We
Woning in Doetinchem en vijf jaar bij de koepel van woning-
benoemen de mogelijke risico’s op economisch en maatschap-
corporaties (voorganger van Aedes, vereniging van Woning-
pelijk gebied. Dat doen we ook voor de marktrisico’s, zoals de
corporaties). Hij was tot 1 oktober 2009 voorzitter van de
risico’s op de woningmarkt, de financiële- en de arbeidsmarkt.
Raad van Commissarissen van Stichting Enserve en hij is lid
Als laatste inventariseren we continu de operationele risico’s.
van de Raad van Commissarissen van Facility Point Arnhem.
Per risico maken we een analyse en een kwantificering en
Eind 2011 is hij toegetreden tot de Raad van Toezicht van het
benoemen we de beheersingsmaatregelen.
Jongerenbestuur AlteNu, in het land van Heusden en Altena.
Daarnaast heeft risicobeheersing ook een concrete plaats in
5.3.3 Tegenstrijdige belangen
ons besturingsproces, door middel van de Financiële Meerjaren Raming. We toetsen meerdere malen per jaar of onze financiële continuïteit is gewaarborgd. Als blijkt dat onze financiële con-
In 2013 heeft zich geen situatie voor gedaan waarbij er ten
tinuïteit onvoldoende gewaarborgd is, stellen we ons beleid bij.
aanzien van de Bestuurder sprake was van tegenstrijdige
Ook bij de inrichting van onze processen en projecten hebben
belangen.
we maatregelen genomen ter voorkoming van risico’s.
56
Hoofdstuk 6: Volkshuisvesting in cijfers Omvang en samenstelling van het vastgoed Huurwoningen in exploitatie
2013
2012
2011
Toelichting Per 31 december
12.736
12.367
12.370
Garages en bergingen in exploitatie
773
768
803
Bedrijfsruimte in exploitatie
449
363
378
13.958
13.498
13.551
187
187
-
14.145
13.685
13.551
4
4
5
Nieuwbouw huur
131
98
102
Aangekocht
331
14
43
Verkocht bestaand bezit
-115
-100
-108
Verkochte eenheden
-3
-54
0
Gesloopte eenheden
116
176
5
Dit bevat herclassificatie, splitsing, samenvoeging.
460
134
42
191
103
242
21
40
103
9,5%
7,3%
7,0%
Het aantal opzeggingen als % van het totaal aantal huurwoningen
6,1
16,2
7
Gemiddeld aantal aanbiedingen voor verhuring
Verhuurleegstand
18,8
67,4
12
Verhuringen aan primaire doelgroep (obv laagste inkomensklasse)
72%
77%
76%
Het % van totale verhuringen verhuurd aan primaire doelgroep (mensen met een inkomen tot €29.000)
Verhuringen volgens EC-norm 90% toets
93%
94%
93%
Aantal verhuringen met huurprijs tot €681 aan huurders met een inkomen tot €34.229
Aantal verhuurde woningen
1.259
1.074
899
Aantal opnieuw verhuurde woningen
waarvan: - nieuwbouw
153
98
122
waarvan: - goedkoop
358
294
320
Totaal aantal eenheden in exploitatie Eenheden in beheer voor derden Totaal aantal verhuureenheden in exploitatie Verhuureenheden ten dienste van eigen bedrijfsvoering
Ontwikkelingen in vastgoed
Gesloopt Overige mutaties Saldo Opgeleverde nieuwbouwwoningen Aantal verkochte nieuwbouwwoningen
Verhuur en incasso gegevens Mutatiegraad Aanbiedingsresultaat
Gemiddelde netto huurprijs per woning
Bruishuis
Huureenheden woningen en nietwoningen in exploitatie genomen Aangekochte eenheden
Saldo toevoegingen en onttrekkingen Opgeleverde nieuwbouwkoopwoningen huur en koop
Gemiddeld aantal dagen leegstand wooneenheden
Goedkoop is met een huurprijs tot € 374,44(2013)
€ 445
€ 426
€ 415
De peildatum is 1 juli.
Huurachterstand in percentage van ontvangsten
1,4%
1,4%
1,0%
Openstaande huurvorderingen als % van de totale huuropbrengsten per jaar.
Huurderving in % van de huren en vergoedingen
2,5%
3,1%
2,6%
Totale huurderving als % van de totale huuropbrengsten en ontvangen vergoedingen.
Huurderving wegens oninbaar in percentage van te innen jaarhuur
0,41%
0,31%
0,39%
Afgeboekte vorderingen wegens oninbaarheid als % van de huuropbrengsten.
57
Kwaliteit van het bezit
Gemiddeld aantal woningwaarderingspunten per woning
137,3
133,1
131,4
€ 1.323
€ 1.326
€ 1.525
Formatie op peildatum in FTE's
144,1
152,2
163,8
Het aantal FTE's in dienstverband per 31 december
Ziekteverzuimpercentage
4,8%
5,5%
6,0%
Verzuimuren als % van het totaal aantal werkbare uren (excl.zwangerschap)
10,1
10,9
11,4
Gemiddelde kosten onderhoud per eenheid
Organisatie
Personeelsbezetting per 1.000 verhuureenheden
Gemiddelde onderhoudskosten per eenheid
Het aantal FTE's per 1.000 verhuureenheden De eerste vijf kengetallen betreffen het toetsingskader van het WSW.
Financiële sturing
norm
Interest Dekkings Ratio
>= 1,4
1,53
Binnen de operationele kasstroom moet er ruimte zijn voor een stijging van de rentekosten van 40%.
Debt Service Coverage Ratio
>= 1,0
1,36
De operationele kasstroom moet voldoende groot zijn voor rente en aflossing(=1).
Loan to Value
< 75%
74,7%
De langlopende schulden mogen maximaal 75% bedragen van de bedrijfswaarde van het bezit.
Solvabiliteit
> 20%
29,6%
Het eigen vermogen is minimaal 20% van het balanstotaal.
Dekkingratio
< 50%
27,0%
De langlopende leningen zijn maximaal 50% van de WOZ waarde van het bezit.
Vermogenskostenvoet Duration Netto bedrijfslasten per verhuureenheid (excl. leefbaarheid)
3,56%
3,85%
4,06%
9,5
7,7
7,5
€ 1.373
€ 1.212
€ 1.181
58
Gemiddeld rentepercentage van de leningenportefeuille Gemiddelde resterende looptijd leningenportefeuille in €
