Co přinese rok 2013?
Eva Zamrazilová Členka bankovní rady ČNB
Očekávaný vývoj realitního trhu a developerských projektů v ČR a na Slovensku Brno 5. Prosince 2012
Proč centrální banky zajímá realitní trh ? • Faktor ovlivňující cenovou stabilitu v širším pojetí – dříve než v jiných sektorech se uvolněné měnové podmínky mohou projevit právě na realitním trhu • Makroekonomické dopady „prasknutí bublin“ na realitním trhu (USA, Španělsko, Irsko) • Dopady na finanční stabilitu skrze bilance bank (LGD) • Vstřebání korekce u „bublin“ na trhu nemovitostí trvá déle než u nerovnováh vzniklých na trzích akcíí
2
Makroekonomický vývoj - poptávka 6 4 2 0 -2 -4 -6 -8 I/08
I/09
I/10
Spotřeba domácností Tvorba hrubého f ixního kapitálu Změna stavu zásob
I/11
I/12
Čistý vývoz Spotřeba vlády Výdaje neziskových institucí
Zdroj: ČSÚ
• Ekonomiku podporuje pouze čistý vývoz • Spotřeba a investice slábnou 3
Makroekonomický vývoj - odvětví 8 6 4 2 0 -2 -4 -6 -8 I/08
I/09
I/10
I/11
I/12
Zpracovatelský průmysl Peněžnictví a podnikatelské služby Obchod, pohostinství, doprava Ostatní služby Stavebnictví Těžba, výroba a rozvod energií Zemědělství, lesnictví a rybářství Hrubá přidaná hodnota v základních cenách (mzr. změny v %) Zdroj: ČSÚ
• Stavebnictví má záporný příspěvek k HDP již několik čtvrtletí • Stavebnictví vysoce procyklické, silně závislé na domácí poptávce 4
Nové úvěry: úrokové sazby Úrokové sazby z nových korunových úvěrů (%)
Meziroční dynamika růstů úvěrů (v %)
40
8
35
7
30 25
6
20
5
4,0%
15
4
10
3
5
2
0
3,8%
-5
1
2,3%
-10
0 I-07
VII-07
I-08
VII-08
I-09
VII-09
I-10
VII-10
I-11
VII-11
Úvěry nefinančním podnikům (levá osa)
I-12
VII-12
1/07 7/07 1/08 7/08 1/09 7/09 1/10 7/10 1/11 7/11 1/12 7/12 Úvěry celkem Nefinanční podniky Obyvatelstvo
Úvery domácnostem na bydlení (levá osa) 2W repo (levá osa) 3M Pribor (levá osa)
Zdroj: ČNB
• • •
Zdroj: ČNB
Měnová politika uvolnila úrokové sazby na historická minima Zpřísňuje ale neúroková složka úvěrových podmínek Stav úvěrů domácnostem i podnikům potvrdil obrat, nicméně růst mírný 5
Vývoj v úvěrové oblasti Nové korunové úvěry nefinančním podnikům (vč. Kontokorentních úvěrů, v %)
Meziroční růst úvěrů domácnostem (v%) 40 30 20 10 0 -10 -20 -30 -40 -50 03/07
03/08
03/09 03/10 Úvěry na bydlení u bank
03/11
Nebankovní finanční ins tituce
03/12
40 35 30 25 20 15 10 5 0 -5 -10 -15 -20 -25 -30 -35
6,0 5,0 4,8%
3,0%
Zdroj: ČNB
• •
3,0 2,0 1,0 0,0
1/07 7/07 1/08 7/08 1/09 7/09 1/10 7/10 1/11 7/11 1/12 7/12 Meziroční změna objemu úvěrů
Spotřebitels ké úvěry u bank Celkem
4,0
Úroková sazba (pravá osa)
Zdroj: ČNB
Úvěry domácnostem stabilně rostou mírným tempem Meziročně se začal zvyšovat objem nově poskytnutých korunových úvěrů nefinančním podnikům 6
Byty: výstavba a rychlost prodejů Odhad postupu prodejů rezidenčních developerských projektů
Bytová výstavba (v tis.)
100 200,0
70,0
90
60,0 160,0 50,0
140,0 120,0
40,0
100,0 30,0
80,0 60,0
20,0
80 70 60 50 40 30 20
40,0
10
20,0
0
10,0
0,0
0,0
Procento prodaných bytů
180,0
-600
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Dokončené byty
Zdroj: ČSÚ
• • •
zahájené byty
rozestavěné byty (pravá osa)
-300
0 Dní po dokončení
Celkově
2006
2007
2009
2010
2011
300
600 2008
Zdroj: ČSÚ
Zpomalení především zahájené, ale i dokončené výstavby po roce 2008 pokračuje, rozestavěnost stále vysoká Klesá podíl bytů prodaných před dokončením, stoupá doba od dokončení do prodeje 7 Stoupá variabilita úspěšnosti mezi developery – lokalita, kvalita
USA: Case- Shiller index 189 (2000 = 100)
200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 87 19
89 19
91 19
93 19
95 19
97 19
99 19
01 20
03 20
05 20
07 20
09 20
11 20
Case- Shillerův index
Zdroj: Wikipedia
•
Vrchol bubliny 2006 – nárůst o 90 % oproti roku 2000
•
Ceny dnes pravděpodobně jen mírně pod hladinou při dlouhodobě rovnovážném růstu…
8
ČR: diferencovaná korekce Ceny nemovitostí – realizační ceny (absolutní index; 1Q 1999 = 100) 400,00
369,5
350,00 300,00
251 250,00
217,
200,00
205
150,00 100,00 50,00 0,00 III.99
III.00
III.01
III.02
III.03
III.04
III.05
III.06
Rodinné domy
Byty
Stavební pozemky
Index celkem
III.07
III.08
III.09
III.10
III.11
III.12
Bytové domy
Zdroj: ČNB
• • •
Ceny nemovitostí v současné době odpovídají fundamentům Největší rozsah korekce pozorujeme u klasických bytů Naopak pomalejší ale stabilní vzestup cen pozemků – pravděpodobně bude pokračovat
9
Korekce cen zvýšila úvěrové riziko Podíly úvěrů v selhání v sektoru developerů (v %; pro ceny bytů meziroční růst) 20
40
15
30
10
20
5
10
0
0 -10
-5
-20
-10 12/02
10/04
08/06
06/08
04/10
02/12
Nefinanční podniky celkem
Developeři NACE 68+411
Vybraní developeři
Ceny bytů (pravá os a)
Zdroj: ČSÚ, ČNB
• •
S korekcí cen stoupl v sektoru developerů podíl úvěrů v selhání • 8 % versus 14 % i více V sektoru hypotečních úvěrů domácností podíl úvěrů v selhání podstatně nižší (cca 4 %)
10
Rozsah korekce: mezinárodní srovnání Ceny nemovitostí v mezinárodním srovnání – rozvinuté země
Ceny nemovitostí v mezinárodním srovnání – vybrané země EU
(v reálném vyjádření, absolutní index; průměr 2005 =100)
(v reálném vyjádření, absolutní index; průměr 2005 =100)
130 220 200
110
180 160 140
90
120 100
70
80 60
50
40
12/05
12/07
12/09
12/05
12/07
UK
FR
IE
US
PL
ES
AT
BE
DE
BG
Zdroj: BIS, ČSÚ, Case-Shiller (US), Nationwide (UK)
• • •
12/11
12/09
CZ
SK
EE
LT
12/11 HU
Zdroj: BIS, národní statistické úřady a centrální banky
Rozsah bubliny v USA srovnatelný s Irskem, v GB srovnatelný se Španělskem Německo, Rakousko, Belgie i Francie – stabilní vývoj nebo počínající bublina ? Vývoj v Česku velmi podobný Slovensku 11
Ceny nabídky a poptávky: regionální pohled Realizační a nabídkové ceny bytů (meziroční změny v %) 40
15,00
30
10,00
20
5,00
10
0,00 -5,00
0
-10,00
-10
-15,00 -20
Zdroj: ČNB
• • •
IX .0 9 III .1 0 IX .1 0 III .1 1 IX .1 1 III .1 2 IX .1 2
IX .0 5 III .0 6 IX .0 6 III .0 7 IX .0 7 III .0 8 IX .0 8 III .0 9
III .0 4 IX .0 4 III .0 5
Praha realizované daně Praha IRI nabídkové Zbytek ČR ČSÚ realizované
I II .0 9 V. 09 VI I.0 9 IX .0 9 XI .0 9 I.1 0 I II .1 0 V. 10 VI I.1 0 IX .1 0 XI .1 0 I.1 1 I II .1 1 V. 11 VI I.1 1 IX .1 1 XI .1 1 I.1 2 I II .1 2
-20,00 -30
Praha ČSÚ nabídkové Praha realiz. -výb. šetření Zbytek ČR ČSÚ nabídkové
Zdroj: ČNB
Praha (realizační, starší)
Praha (nabídkové)
Zbytek ČR (realiz., starší)
Zbytek ČR (nabídkové)
Praha (realizační, nové)
Praha, 2006 – 2008: růst nabídkových cen nižší než růst realizačních cen Praha 2012: nabídkové ceny rostou rychleji než realizační ? Zbytek ČR: korekce rychlejší • 2011 – 2012 sblížení dynamiky realizačních a nabídkových cen 12
Indikátory udržitelnosti cen Ukazatele udržitelnosti cen bytů (průměr 2000–2007 = 100) 160 150 140 130 120 110 100 90 I/08
I/09
I/10
I/11
I/12
Poměr ceny bytu a mezd Poměr ceny bytu a tržního nájemného
Zdroj: ČNB
•
Ukazatele udržitelnosti vývoje cen bytů poklesly na nejnižší hodnoty za posledních 5 let
•
Indikuje spíše možné „statistické podhodnocení“ než nadhodnocení 13
Výnosy z nájemného Výnosy z nájemného (průměry za období, v %, porovnání s výnosy desetiletého vládního dluhopisu a sazeb úvěrů na bydlení) 13 11 9 7 5 3 1 2002
2004
2006
06/07
12/07
06/08 12/08
06/09
12/09 06/10
12/10 06/11
12/11
Praha
Brno
Os trava
Olom ouc
Výnos 10Y
Úrok úvěry na bydlení
06/12
Ús tí nad Labem
Zdroj: ČNB, IRI
• •
•
Výnos z nájemného (inverzní ukazatel Price-to-Rent) aktuálně spíše roste Vzhledem k poklesu úrokových sazeb je ve všech regionech výnos z nájmu vyšší než • výnos dluhopisů • úroků z úvěrů na bydlení 14 Nové otevření možnosti spekulativních nákupů
Mezinárodní srovnání: PTI a PTR Ukazatel price-to-income v mezinárodním srovnání
Ukazatel price-to-rent v mezinárodním srovnání
(absolutní index, 2000=100)
(absolutní index, 2000=100)
200
180 170 160 150 140 130 120 110 100 90 80 70 60 50
180 160 140 120 100 80 60 40 20
1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 CZ
UK
Zdroj: Thomson Reuters
•
FR
IE
USA
ES
DE
1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 CZ
UK
FR
IE
USA
ES
DE
Zdroj: Thomson Reuters
Ukazatele udržitelnosti cen bytů klesají aktuálně na nejnižší hodnoty za posledních pět let i v USA , Irsku, Španělsku 15
Price-to-income a Price-to-rent Vztah indexů price-to-income a price-to-rent pro různé země (údaje za rok 2011, dlouhodobý průměr=100)
Price-to-income
150 CA FR SE AU SP UK NZ NL
130 IT
DN
GR CHIE US
FI
110 90
BE CZ (max) NO
CZ (2011)
DE
70
JP
KO
50 50
70
90
110 130 Price-to-rent 2011
150
170
190
maximum
Zdroj: Thomson Reuters, ČSÚ, IRI, výpočet ČNB
16
Výhled trhu pro rok 2013 • • • • • •
ČNB podporuje hospodářskou aktivitu, současně ovšem dohlíží nad fungováním bank a zajišťuje celkovou finanční stabilitu Přetrvávají již nyní vysoká rizika v sektoru developerů, role vysoké nejistoty spojené se změnami daňového systému. Na trhu nemovitostí došlo k materializaci rizik poklesu cen - především z titulu nižší ekonomické aktivity a nižšího růstu reálných mezd Pokles cen nemovitostí může dále pokračovat a jejich předpokládané oživení se odkládá do roku 2014 (oživení nabídkových cen v Praze dle ČSÚ chápeme spíše jako statistickou anomálii) Rizika nadále vychýlena směrem dolů - nucené prodeje bytů, další poklesy ekonomické aktivity, vyšší pokles disponibilních příjmů domácností, nárůst nezaměstnanosti Zvýšení výnosů z nájemného - obnovení atraktivity nájemního bydlení jako investiční aktivity 17
Děkuji za pozornost www.cnb.cz Eva Zamrazilová členka bankovní rady Česká národní banka
[email protected]
