CEO.13 juni 2007, agendapunt 8 Helden, mei Kadernotitie perifere detailhandel

Kadernotitie perifere detailhandel

CEO.13 juni 2007, agendapunt 8

Helden, mei 2007

Inhoudsopgave

pagina

1. INLEIDING

3

2. BESTAANDE BELEIDSKADERS 2.1 Rijksbeleid 2.2 Beleid Provincie Limburg 2.3 Beleid gemeente Helden 2.4 Samenvattend

4 4 5 6 7

3. TRENDS EN ONTWIKKELINGEN

9

4. INITIATIEVEN

12

5. ONTWIKKELINGSMOGELIJKHEDEN 5.1 De bestaande winkelstructuur 5.2 De branches nader bezien 5.3 Ambities en doelstellingen perifere detailhandel 5.4 Ontwikkelingsrichting perifere detailhandel 5.5 Conclusies

14 14 14 16 18 21

2

1. Inleiding Diverse initiatieven voor met name de perifere detailhandel De ontwikkeling van de perifere detailhandel is in de gemeente Helden momenteel volop in discussie. Dit wordt uiteraard aangejaagd door de diverse initiatieven (doe-hetzelf, wonen en tuin) die zich op dit vlak in de gemeente aandienen. De gemeente Helden beschikt niet over een actueel beleidskader voor de ontwikkeling van de perifere detailhandel. Het laatste volledige distributie-planologische onderzoek dateert uit 19971. Nadien heeft in het kader van het centrumplan Panningen nog wel een beperkte actualisatie van de ontwikkelingsmogelijkheden plaatsgevonden. Behoefte aan kadernotitie als vervolg op liggende notities Recentelijk zijn diverse aanzetten geleverd om te komen tot een actuele visie op de ontwikkeling van met name de perifere detailhandel: • Gemeente Helden, discussienota perifere detailhandel, 2006 • Centrummanagement Panningen, detailhandelsvisie Helden, 2007 • Informatieve bijeenkomst perifere detailhandel, 15 februari 2007. Daarnaast is er een Masterplan Groenfactorij in voorbereiding, met als onderlegger een DPO De Groenfactorij2. In deze rapportage zijn de onderliggende stukken gebundeld tot een start c.q. kadernotitie perifere detailhandel. Van de diverse bronnen is dankbaar gebruik gemaakt. De focus in deze notitie is gericht op de perifere detailhandel en dan specifiek de branches tuin, doe-het-zelf en wonen. Ten behoeve van deze notitie heeft geen nader onderzoek plaatsgevonden. Definitie perifere detailhandel Met perifere detailhandel wordt in het algemeen de detailhandel bedoeld die plaatsvindt buiten de reguliere winkelcentra, bijvoorbeeld op bedrijventerreinen. In het tot voor kort geldende Rijksbeleid ging het dan om de volgende branches: Detailhandel in brand- en explosiegevaarlijke stoffen en detailhandel in ABC-goederen (auto’s boten, caravans), tuincentra, bouwmarkten, grove bouwmaterialen, keukens en sanitair alsmede woninginrichting waaronder meubels. Leeswijzer In de notitie zullen de volgende onderwerpen aan bod komen: • schets van de bestaande beleidskaders voor detailhandelsontwikkeling (hoofdstuk 2); • trends en ontwikkelingen in de perifere branches wonen, doe-het-zelf en tuin en dier (hoofdstuk 3); • relevante initiatieven (hoofdstuk 4); • ontwikkelingsmogelijkheden voor perifere detailhandel (hoofdstuk 5).

1 2

DPO-onderbouwing planvisie 3e wijziging bestemmingsplan Kern Panningen, BRO 1997 DPO, De Groenfactorij Panningen, concept DTNP, 2007

3

2. Bestaande beleidskaders In de bestaande beleidskaders voor detailhandelsontwikkeling in de gemeente Helden kan onderscheid gemaakt worden in drie niveaus: • Rijksbeleid; • Provinciaal beleid; • Gemeentelijk beleid. 2.1

Rijksbeleid

De nieuwe Wet ruimtelijke ordening In 2006 is door een meerderheid van de Tweede Kamer ingestemd met het wetsvoorstel voor de nieuwe Wet ruimtelijke ordening. In deze wet wordt de lijn die door de Nota Ruimte is ingezet, doorgezet: van toelatingsplanologie naar ontwikkelingsplanologie. De Wro vereenvoudigt onder andere de procedures, maakt scherp onderscheid in verantwoordelijkheden van de verschillende overheden, bevordert een goede ruimtelijke kwaliteit en biedt toereikende mogelijkheden voor handhaving. De nieuwe Wro zal daarom een ruimere doelstelling hebben dan de huidige WRO. De belangrijkste wijzigingen in de nieuwe Wro zijn: • Structuurvisie als opvolger van PKB, streekplan en structuurplan; • Rijk en provincie kunnen ook bestemmingsplannen maken; • Rijk en provincie kunnen bindende eisen stellen aan bestemmingsplannen (amvb’s, verordeningen); • Coördinatieregeling voor Rijk, provincie en gemeente. De goedkeuring en toetsingsgrondslag voor bestemmingsplannen verschuift in de Wro van de provincie (goedkeuringsvereiste voor bestemmingsplannen door GS vervalt) naar regioniveau. Op dit niveau hebben regio en provincie samen mogelijkheden om in structuurvisies gewenste en ongewenste ontwikkelingen aan te geven en (on)mogelijk te maken. Sturing vindt zo vooraf plaats. De positie van het bestemmingsplan wordt hierdoor versterkt. In het “nieuwe” bestemmingsplan kunnen daardoor ook meer kwaliteitseisen worden gesteld, ook op het vlak van branchering/thematisering. Decentralisatie van verantwoordelijkheden In de Nota Ruimte is het locatiebeleid voor bedrijven en voorzieningen en het locatiebeleid voor perifere en grootschalige detailhandel vervangen door een integraal locatiebeleid voor bedrijven en voorzieningen. De hoofdlijn voor de Nota Ruimte is decentralisatie. De verantwoordelijkheden voor een nadere invulling van het ruimtelijk beleid worden bij de provincies, regio’s en gemeenten neergelegd. Nieuwe vestigingslocaties mogen niet ten koste gaan van de bestaande structuur Het nieuwe locatiebeleid dient drie doelstellingen: economische ontwikkelingsmogelijkheden, bereikbaarheid en leefbaarheid. Provincies en gemeenten zijn verantwoordelijk voor een voldoende en gevarieerd op de vraag afgestemd aanbod van locaties voor bedrijven en voorzieningen. Uitgangspunt is dat nieuwe vestigingslocaties voor detailhandel niet ten koste mogen gaan van de bestaande detailhandelsstructuur in wijkwinkelcentra en binnensteden. Ook is in de Nota Ruimte

4

aangegeven dat de gemeenten de mogelijkheid moeten krijgen om in bestemmingsplannen een aparte bestemming voor perifere detailhandel op te nemen. Opheffen branchebeperking is geen vrijbrief Het opheffen van de branchebeperking in het Rijksbeleid is, mede door aanvullende eisen, moties en de mogelijke detailleringsvrijheden voor gemeenten, geen vrijbrief voor de detailhandel om zich nu overal te kunnen vestigen. Uitgangspunt van het Rijksbeleid blijft het bieden van een goede plaats voor ieder bedrijf, zodat een optimale bijdrage kan worden geleverd aan de versterking van de kracht van steden en dorpen. Afgewogen branchering blijft noodzakelijk Om de juiste kwaliteit te bereiken is het zaak iedere vestigingsplaats op de juiste wijze in functionele zin te profileren en daartoe ook de mogelijkheden te bieden. Hiervoor kan het nodig zijn bewust schaarste te creëren om ontwikkelingen op relatief moeilijke locaties te stimuleren. Een goede afweging van de branchering naar concentratiegebied is daarbij een belangrijke randvoorwaarde. In het traject van de Nota Ruimte is afgesproken dat de Provincies in het IPO, gezamenlijk richtlijnen opstellen met betrekking tot branchebeperkingen voor perifere detailhandel.

2.2

Beleid Provincie Limburg

Actualisatie POL Het Provinciaal Omgevingsplan Limburg (POL) uit 2001 is in september 2006 door Provinciale Staten geactualiseerd en omgevormd tot een plan op hoofdlijnen. Het plan op hoofdlijnen is vooral een visie op hoofdlijnen, ofwel een structuurvisie, geworden. Het is de bindende factor tussen een stelsel van nadere documenten, die zich specifiek richten op het laten doorwerken van die visie in gebieden en projecten. Een van die documenten is de ‘Handreiking Ruimtelijke Ontwikkeling’ (HRO) die in januari 2007 in werking is getreden. Hiermee heeft de Provincie de IPO-basisrichtlijnen voor perifere detailhandel toegesneden op Limburg. In het POL is vastgelegd dat de omvang van detailhandel in kernen op het platteland afgestemd dient te zijn op de omvang van de locale en regionale markt. Aanvullende regels HRO De Handleiding Ruimtelijke Ontwikkeling bevat een groot aantal aanvullende regels. In het kader van de perifere detailhandel zijn met name de volgende regels van belang: Vestiging detailhandel landelijk gebied Alle kernen op het platteland kunnen ruimte bieden aan kleinschalige detailhandel en supermarkten met een lokaal of regionaal verzorgende functie. Grootschalige detailhandel (> 1.000 m² wvo) is toegestaan in de grotere kernen Gennep, Horst, Helden-Panningen, Gulpen, Valkenburg en Vaals als de functie is toegespitst op het regionaal verzorgingsniveau en als deze winkels geen bedreiging vormen voor detailhandelsvoorzieningen in de nabijgelegen stadsregio’s. Uitgangspunt is dat deze winkels worden gevestigd in de bebouwde kom, bij voorkeur in of- aansluitend aan het

5

kernwinkel- of voorzieningengebied. De provincie acht het gewenst dat bij nieuwe grootschalige functies een economische effectenrapportage (EER) plaatsvindt. Vestiging detailhandel op bedrijventerreinen Detailhandelsfuncties zijn niet toegestaan op bedrijventerreinen, bestaande rechten worden gerespecteerd. Voor het landelijke gebied geldt dat winkels die niet ruimtelijk inpasbaar zijn binnen de bestaande bebouwde kom, in hieronder genoemde gevallen terecht kunnen op een lokaal bedrijventerrein in de betreffende kern. Het gaat dan om detailhandelsvestigingen behorende tot een van de volgende branches: • grove bouwmaterialen; • landbouwmachines; • brand- en explosiegevaarlijke stoffen; • handel in 2e hands auto’s. Maar het kan ook gaan om reeds lokaal gevestigde autobedrijven, bouwen tuincentra en boerenbondwinkels. In de kernen Gennep, Horst, Helden/Panningen, Gulpen, Valkenburg en Vaals kunnen dit ook verplaatsers uit de betreffende sectoren uit de omliggende regio zijn. Een zorgvuldige afweging is nodig in het kader van de schaarse ruimte maar ook in het kader van de concurrentie met nabijgelegen stadsregio’s.

2.3

Beleid gemeente Helden

Geen actueel detailhandelsbeleid, prioriteit bij integrale visie op korte termijn Het meest recent is de ontwikkelingsvisie centrumplan Panningen, opgesteld in 1997. Hiermee beschikt de gemeente Helden niet over een actuele detailhandelsnota waarin integraal wordt gekeken naar de ontwikkeling van de detailhandel in de kernen en in het bijzonder ook in de verhouding centrumaanbod versus perifeer aanbod. De gemeente is wel voornemens om op korte termijn het functioneren van de beide centra te evalueren en actualiseren. Dit moet in 2008 leiden tot een nieuwe en integrale detailhandelsnota. De gemeente streeft bovendien een actieve aanpak na bij de verdere ontwikkeling van de winkelcentra in Panningen en Helden. Succesvolle ontwikkeling Panningen-centrum Het Centrumplan Panningen (1999) heeft een zeer belangrijke aanjaagfunctie vervuld voor de ontwikkeling van het winkelcentrum Panningen, met de Pit, DOK6 en de Parel als aansprekende resultaten. Concept-structuurplan In oktober 2005 is het concept-structuurplan door de Raad vastgesteld. Voor het onderdeel Economie is er aangegeven dat sprake is van voorlopige beleidskeuzen, in afwachting van de nota economie en werkgelegenheid in 2006. Voor wat betreft de perifere detailhandel zegt het concept-structuurplan alleen wat over de locaties daarvoor: bedrijvenpark J.F. Kennedylaan en de locatie tuinboulevard op het industrieterrein Panningen. De concept-sociaal-economische visie pleit voor het opstellen van beleid voor de perifere detailhandel: Welke voorwaarden moeten er worden gesteld om te voorkomen dat afbreuk wordt gedaan aan het functioneren van de

6

winkelcentra en welke oplossingen zijn mogelijk die het functioneren van de verschillende centra versterken?

2.4

Samenvattend

Worden de drie beleidsniveaus naast elkaar gezet dan valt het volgende op: • Het landelijk beleid biedt voldoende ruimte om op provinciaal en op lokaal niveau invulling te geven aan de ontwikkeling en de dynamiek in de (perifere) detailhandel. Dit zeker tegen de achtergrond van decentralisatie. • Het provinciaal beleid van de Provincie Limburg is tot nu toe nog weinig faciliterend voor het onderdeel perifere detailhandel in landelijke gemeenten zoals Helden/Panningen. In de praktijk doen zich ook steeds meer afwijkingen van het beleid voor, omdat het alleen van toepassing is op verplaatsers (voor autobedrijven, bouwen tuincentra en boerenbondwinkels) en de branche wonen (meubelen en woninginrichting) is uitgesloten. Theoretisch gezien betekent dit dat in de landelijke gemeenten nieuwvestiging van bouwmarkten, tuincentra en meubelen/woninginrichting alleen mogelijk is op locaties direct aansluitend bij het kernwinkel- of voorzieningengebied. Dit roept uiteraard veel discussie op over de definitie en de begrenzing van het voorzieningengebied. Daarnaast zijn verplaatsers vanuit de woonbranche naar een ‘perifere’ locatie op basis van het huidige beleid eveneens uitgesloten. In de praktijk blijkt dat op basis van lokaal maatwerk afgeweken wordt van de theorie. Met andere woorden dit onderdeel van het provinciaal beleid vraagt om actualisering. • De gemeente Helden kent geen specifiek op de perifere detailhandel toegesneden beleid. Ondanks het ontbreken van dit beleid hebben zich in de loop der jaren wel enkele ontwikkelingen in deze sfeer voorgedaan zoals de verplaatsing van de Boerenbond vanuit Helden-dorp naar de Steenstraat in Panningen en de vestiging van de Gamma-bouwmarkt aan de J.F. Kennedylaan (op basis van vrijstelling). Om tot een goede sturing van de nieuwe initiatieven te komen is nieuw detailhandelsbeleid voor de gemeente Helden (in ieder geval voor de perifere detailhandel) zeer gewenst. De gemeente Helden wenst dit ook met voortvarendheid en een actieve insteek op te pakken.

7

3. Trends en ontwikkelingen In dit hoofdstuk zal een aantal trends worden beschreven in de relevante perifere branches wonen, doe-het-zelf en tuin. Wonen (incl. keukens, kurk en parket en verlichting) • Er is sprake van een verdichting van het netwerk van filiaalbedrijven: ook de kleinere verzorgingsgebieden worden bediend door onder andere formules als Leen Bakker en Kwantum. Veelal gaat de verdichting ook gepaard met schaalvergroting. • Blijvend sterke ontwikkeling richting clustering. De verzorgingsstructuur kristalliseert zich verder uit: kleinere clusters op stedelijk en beperkt regionaal niveau, middelgrote clusters op regionaal niveau en grote clusters op gewestverzorgend niveau. Met name de grootste woonboulevards doen het goed en worden steeds groter. • Voor de consument blijkt de aanwezigheid van veel keuze een belangrijk bezoekmotief. De keuzemogelijkheden komen tot uiting in veel winkels, maar ook in de aanwezigheid van enkele (zeer) grootschalige, sterk aansprekende branchespecifieke warenhuizen. • Naast schaalvergroting zien we tevens een trend tot verdere specialisatie naar prijsniveau en/of deelassortiment. Meer gespecialiseerde winkels komen zowel voor op perifere locaties als in reguliere winkelgebieden, met name in de aanloop- of zwerfmilieus van grotere binnensteden. • Vooral keukenzaken en kurk- en parketzaken hebben last van de branchevervaging. Met name de concurrentie door woonwarenhuizen, bouwmarkten en bouwmaterialenhandels neemt toe. • De woonzaken hebben in 2005 volgens het CBS 5,3% minder omgezet dan in 2004. Vergeleken met 2000 is de omzet ruim 16% lager. De omzetontwikkeling in de branche blijft daarmee al jaren achter bij de ontwikkeling in de sector detailhandel als geheel. Over 2006 is echter een omzetplus van ca. 4,4% ten opzichte van 2005 bereikt, het eerste positieve resultaat sinds 2001. Het omzetniveau ligt echter nog altijd 10% lager dan toen. De verwachtingen over de omzetontwikkeling in 2007 en 2008 zijn ook positief vanwege de verwachte economische groei en de toename van het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen en het aantal huishoudens (gezinsverdunning). • De woonconsument is steeds mondiger, beter geïnformeerd (oriëntatie via internet) en mobieler. De behoefte aan inspiratie en advies neemt toe, evenals het servicebewust zijn, mede door de groeiende groep (kooplustige) oudere consumenten. Doe-het-zelf • De consument geeft relatief veel geld uit aan de woning en de woonomgeving en richt zich daarbij steeds meer op het makkelijke en comfortabele kopen bij bouwmarkten. Het verbeterde imago van zelfwerkzaamheid, de individualisering van de woonomgeving en de toenemende ‘kluservaring’ van de consument (geholpen door doe-het-zelf-tv-programma’s) zijn hierop mede van invloed. • Na een langdurige periode van sterk toenemende omzetten in de doe-het-zelfbranche is de groei begin jaren 2000 afgevlakt en is het bestedingsniveau gestabiliseerd.

9

•

•

• •

•

• •

2006 laat echter, zoals in de meeste detailhandelsbranches, weer een stevige groei zien (raming: ca. 5%). De schaalvergroting zet zich voort. 3.000 tot 4.500 m² wvo is voor een bouwmarkt al normaal. Daarnaast is er ook een toenemende druk vanuit de markt voor het vestigen van zeer grootschalige bedrijven. Voorbeeld hiervan is de Hornbachformule. De uitbreiding van het winkeloppervlak gaat gepaard met verbreding en verdieping van het assortiment. Ook neemt de integratie van andere branches toe, men verkoopt ook keukens, badkamers, tuinartikelen, verlichting, auto- en fietsaccessoires, huishoudelijke artikelen en woninginrichtingartikelen. Inmiddels bestaat ca. 20% van de omzet uit branchevreemde artikelen. Het onderscheid tussen de diverse bouwmarktformules is beperkt en de onderlinge concurrentie groot. De prijsconcurrentie lijkt toe te nemen. Speciaalzaken zoeken steeds meer naar niches in de markt. De kwaliteiten van speciaalzaken liggen in het verlenen van service (persoonlijke benadering, vertrouwen), deskundigheid, exclusiviteit en het flexibel inspelen op de behoefte van de klant, zoals het leveren van een totaalconcept (‘niet alleen verf, maar ook gordijnen en andere sfeermakers, dus de complete inrichting’). Toch staan speciaalzaken onder druk. Het marktaandeel van bouwmarkten blijft toenemen en het wordt steeds moeilijker in service en kwaliteit te onderscheiden (opvolgingsproblemen, vakpersoneel moeilijk te vinden). Introductie van nieuwe concepten zoals shop-in-shop-formules. Bijvoorbeeld een Bosch-shop in een bouwmarkt. Diverse marktpartijen betreden nieuwe markten: bouwmaterialengroothandel richten zich op de particulier, en de doe-het-zelfdetailhandel op de professional.

Tuin en dier • De belangstelling van veel consumenten voor de tuin is de laatste jaren sterk toegenomen. Consumenten stellen prijs op inspiratie, sfeer en advies voor de tuininrichting. Speciale tuinprogramma’s en tijdschriften besteden bijzonder veel aandacht aan thema’s en lifestyle. Men zoekt dus naar aanbod dat anticipeert op de behoefte aan sferen proeven, ideeën opdoen, inrichtingen met alle facetten. De tuincentra spelen hier zo goed mogelijk op in. Zij presenteren zich steeds breder en vernieuwend, ook naar buiten toe. • Ook in deze branche een toenemende schaalvergroting. Nieuwe, moderne tuincentra zijn vaak ca. 5.000 – 10.000 m² wvo groot, maar er zijn landelijk enkele zeer grootschalige zaken (bijvoorbeeld Intratuin Halsteren of Overvecht Utrecht). Het aantal tuincentra loopt de laatste jaren terug. • Schaalvergroting gaat gepaard met assortimentsuitbreiding De tuincentra verkopen steeds meer artikelen waaronder woonaccessoires, interieurartikelen, cadeauartikelen, en decoratiemateriaal. ‘Groen’ blijft daarbij wel het centrale thema in het assortiment, maar ook hierbij lopen ‘binnen’ en ‘buiten’ steeds meer in elkaar over. • Een relatief nieuwe ontwikkeling die zich richt op de voornoemde trends is het concept ‘Aan de Dis’ binnen de Intratuin-formule. Dit is een soort shop-in-the-shop, gericht op het thema koken en tafelen. • Vooral de grotere tuincentra beschikken tegenwoordig over een horeca-gedeelte. Hiermee wordt ingespeeld op het recreatieve winkelen in de zaak en een dergelijke voorziening draagt ook bij aan een verlenging van de verblijfstijd. Een belangrijk

10

•

•

•

•

•

•

•

deel van de bezoekers van tuincentra bestaat uit vrouwen die vaak vooral komen om ideeën op te doen. Er is ook een trend van specialisatie in opkomst van bijvoorbeeld afzonderlijke aanbieders in tuinhuisjes, speeltoestellen, tuinmeubels, vijvers, e.d.. Tamelijk nieuwe, expansieve formules die zich vooral op woonboulevards vestigen, zijn in dit verband Roobol Tuin- en Serremeubelen en Blokker Tuinmeubelen. Tuincentra zijn veelal gelegen op solitaire locaties, mede door belang van het parkeren en een goede bereikbaarheid. Wel zien we dat de tuincentra steeds meer aansluiting zoeken bij andere perifere branches (o.a. Lelystad, Heerlen, Breda). In Duiven zijn een bouwmarkt en een tuincentrum zelfs geïntegreerd in één gebouw. In de branche wordt geëxperimenteerd met themacentra. De ontwikkeling van tuinboulevard Gardenz in Geleen is tot op heden echter niet succesvol. In Tilburg zijn plannen ontwikkeld om een themapark natuurlijk leven en genieten met een tuincentrum als kern te realiseren. Tuincentra ondervinden veel concurrentie vanuit met name de bouwmarkten. Niet alleen voeren deze veel tuinartikelen in het assortiment (tuingereedschap, tuinhout) maar de grootste zaken hebben tegenwoordig ook een gedeelte met planten. Bovendien worden actiematig vaak planten aangeboden (bijvoorbeeld perkplanten in het voorjaar). Op het gebied van dierenbenodigdheden en –voeding (dibevo) hebben de speciaalzaken maar een beperkt marktaandeel. Vooral supermarkten trekken veel bestedingen naar zich toe, evenals tuincentra. De aanwezigheid van een dierenafdeling in tuincentra is tegenwoordig gemeengoed geworden. Voortgekomen uit vijverattributen, en mede bedoeld om de afhankelijkheid van het tuin seizoen te verminderen. Ook bij ‘Boerenbondwinkels’ sterkere nadruk op dibevo. De Belgische boerenbondwinkelformule Aveve richt zich op Nederland. Opkomst meer grootschalige formules in de branche, zoals Jumper en Dobey.

11

4. Initiatieven Tuinboulevard de Groenfactorij De Groenfactorij 3 wil een tuinboulevard realiseren op het bedrijventerrein van Panningen. De locatie bestaat uit het voormalige SIF-complex en de aanpalende percelen. Het project zal bestaan uit een sfeercentrum (de oude SIF-fabriek) omringd door semi-vrijstaande (winkel-)bedrijven. Het programma voor De Groenfactorij is opgebouwd uit de volgende onderdelen: • groencentrum; (4.000 tot 6.000 m² bvo); • tuinspecialisten (3.000 tot 6.000 m² bvo); • bouwmarkt/Boerenbondwinkel (2.500 m² bvo); • showroom (3.000 m² bvo); • horeca en dienstverlening (2.500 m² bvo). De totale omvang van volumineuze detailhandel in het project bedraagt 9.500 à 14.500 m² bvo. De omvang per onderdeel is afhankelijk van de distributieve ruimte en van de hoeveelheid verplaatsers. Door Droogh Trommelen en Partners (DTNP) is een distributie-planologisch onderzoek verricht inzake de effecten van de geplande detailhandel op de bestaande structuur. De belangrijkste conclusies van DTNP luiden als volgt: • In de tuinbranche is in de gemeente Helden een aanbod haalbaar van circa 8.000 m² wvo. Voor de invulling van de Groenfactorij wordt zo veel mogelijk gestreefd naar verplaatsing van lokale en regionale aanbieders, waardoor niet of nauwelijks sprake zal zijn van negatieve omzeteffecten op bestaande aanbieders in de regio. Door de concentratie van het aanbod tuinartikelen wordt de aanbodstructuur versterkt. Consumenten wordt een goed aanbod geboden en ondernemers kunnen van elkaars nabijheid profiteren. • In de doe-het-zelf branche is slechts beperkte distributieve ruimte te berekenen. De komst van een extra bouwmarkt van circa 2.200 m² bvo kan naar verwachting leiden tot een (versnelde) sanering van een deel van het aanbod in de doe-het-zelf branche, totdat een nieuw evenwicht wordt bereikt. Het heeft daarom de voorkeur van DTNP om de bouwmarkt in de Groenfactorij in te vullen door middel van een verplaatser. Omdat geen sprake is van een onaanvaardbare afname van het aanwezige aanbod en de variatie daarin, is ook bij een netto-uitbreiding volgens DTNP geen sprake van een duurzame ontwrichting van de aanbodstructuur4. • Vanwege de aard van het aanbod zal de Groenfactorij zeer doelgericht worden bezocht door bezoekers uit een grote regio. De Groenfactorij is daardoor complementair aan het aanbod in het centrum, aldus DTNP. Meubelbranche De meubelbranche is binnen de gemeente Helden verspreid gevestigd in en om het centrum van Panningen. Al eerder is de discussie opgestart om een locatie aan te wijzen op industrieterrein Panningen dan wel bedrijvenpark J.F. Kennedylaan voor concentratie van meubelzaken. 3 4

Bron: DPO, De Groenfactorij, concept DTNP, april 2007 In een eerder onderzoek van BRO DPO-mogelijkheden doe-het-zelf en overig PDV, gemeente Helden, december 2005 is ook aangegeven dat geen of nauwelijks distributieve ruimte aanwezig is voor een uitbreiding in de doe-het-zelf branche. Door BRO is geconstateerd dat de toevoeging van een extra bouwmarkt mogelijk kan leiden tot uitval bij bestaande aanbieders.

12

Bouwmarkten/Boerenbondwinkels Recentelijk is belangstelling getoond vanuit de bouwmarktbranche voor een de vestiging van een nieuwe bouwmarkt in Panningen. Daarnaast heeft o.a. ook de Boerenbond interesse getoond voor verplaatsing. De Hubo in het centrum van Panningen zal binnenkort gaan sluiten. Grootschalige detailhandel (inclusief supermarkten) Ook in Panningen hebben bestaande en nieuwe ‘grootschalige’ aanbieders (zijnde geen PDV-aanbod, maar bijvoorbeeld supermarkten en electro) interesse getoond voor schaalvergroting respectievelijk nieuwvestiging. De ruimtebehoefte kan daarbij oplopen tot > 1.000 m² wvo. De vraag ligt voor waar deze ruimtevraag het beste geaccommodeerd kan worden. Verdere ontwikkeling centrum Panningen Binnenkort zal DOK 6 geopend worden en ook het project de Parel is volop in aanbouw. Daarnaast is met de verplaatsing van Jan Linders naar het Edah-pand eveneens sprake van dynamiek in de supermarktbranche. Aan de route MarktKepringelehof vindt een herontwikkeling plaats met winkelruimte en appartementen. Kortom, ook het centrum van Panningen is nog steeds volop in ontwikkeling.

13

5. Ontwikkelingsmogelijkheden 5.1

De bestaande winkelstructuur

Omdat de discussie zich met name toespitst op de locaties in Panningen en de relatie met Panningen-centrum zal eerst kort worden ingegaan op de bestaande winkelstructuur in de kern Panningen. Panningen-centrum: sterk in boodschappen doen en recreatief winkelen Het centrum van Panningen heeft zich sinds eind jaren ‘90 zeer voortvarend ontwikkeld en kent inmiddels een compacte en gevarieerde winkelstructuur. Het centrum is helder en herkenbaar begrensd met entrees vanaf het Pastoor Huybenplein, de Raadhuisstraat, de Ruysstraat, de Beekstraat en de Schoolstraat. Het centrum heeft zich vooral sterk ontwikkeld van binnenuit. De belangrijke trekkers (op enkele aanbieders zoals C1000, Maxwell en de Bruin Sport na) zijn in het kernwinkelgebied gevestigd. Het centrum vervult dan ook een prominente functie in het boodschappen doen en het recreatief winkelen. Door de recente projecten en initiatieven is er ruimte voor ontwikkeling en dynamiek. De uitlopers van het centrum In de Kerkstraat (C-1000, bakker, Beumers Atelier, rijwielen), de Schoolstraat (Maxwell bruin- en witgoed, Beumers wonen, Cocoon wonen) en de Ruijsstraat (o,a. sporthuis de Bruijn) is sprake van enige (in aantal beperkte) versnippering/uitwaaiering van het aanbod. Grofweg gaat het hier om de uitlopers van het centrum. Perifere detailhandel De belangrijkste perifere aanbieders zijn de Gamma-bouwmarkt aan de J.F. Kennedylaan, de Boerenbond aan de Steenstraat, Woonspeciaalzaak Beumers aan de Schoolstraat, Beumers Ateliers aan de Kerkstraat, badkamer- en sanitairspeciaalzaak Komhoff aan de J.F. Kennedylaan en nog een tweetal zaken in automaterialen (langs de Kennedylaan en Heuts op Industrietterrein Panningen Noord). Van enige concentratie is geen sprake. Ook het aanbod aan dierenbenodigdheden (Dobey) bevindt zich op een afzijdige locatie.

5.2

De branches nader bezien

Reguliere vormen van detailhandel Conform het provinciale beleid horen de reguliere vormen van detailhandel in de gemeente Helden thuis in of aansluitend aan het kernwinkel – of voorzieningengebied. Dit geldt ook voor grootschalige detailhandel (> 1.000 m² wvo) zoals supermarkten. Momenteel bestaat geen actueel inzicht in de kwantitatieve en kwalitatieve ontwikkelingsmogelijkheden voor de detailhandel in de gemeente. Zo op het eerste oog biedt de huidige dynamiek in en direct

eo07061308kadernotitie perifere detailhandel

aansluitend op het centrum van Panningen (de Parel, individuele bouwplannen, supermarkten, panden die nog geen winkelfunctie hebben, eventuele schillocaties (nog nader te benoemen)) voldoende ruimte om de ontwikkelingen voor de komende jaren op te vangen. Er is dan ook geen aanleiding om dit beleid, dat in de visie van 1997 is ingezet, te wijzigen. Wel is het van belang om het beleid in een integrale detailhandelsnota te actualiseren. Daarbij zijn de volgende vragen in ieder geval van belang: • Wat zijn de kwantitatieve en kwalitatieve ontwikkelingsmogelijkheden voor de detailhandel in de gemeente Helden? • Welk gebied kan gedefinieerd worden als zijnde het kernwinkelgebied of voorzieningengebied voor de kernen Helden en Panningen en wat wordt bedoeld met gebieden direct aansluitend aan het kernwinkelgebied? Wat zijn bijvoorbeeld de ontwikkelingskansen en – mogelijkheden van de schil rond het centrum van Panningen? Zijn er ontwikkelingskansen door functiewijziging binnen de huidige contouren? • Hoe moet worden omgegaan met andere vormen van detailhandel zoals showroomfuncties, computerzaken, internetwinkels, verkoop bij tankstations en op trafficlocaties, aan huis gebonden vormen van detailhandel, detailhandel als nevenassortiment etc.? Vestiging van supermarkten en grootschalige vormen van de detailhandel (voor zover geen perifere detailhandel) niet passend binnen de bovengenoemde gebieden is niet aan de orde. De gemeente Helden wil een actieve rol vervullen bij het formuleren en het uitwerken van de integrale visie op de ontwikkeling van de detailhandel. Hierin is een actualisatie en een evaluatie voorzien van het functioneren van de centra van Panningen en Helden. Perifere detailhandel In het vigerende (provinciale) beleid voor perifere detailhandel is het in de gemeente Helden mogelijk om reeds lokaal gevestigde autobedrijven, bouwen tuincentra en boerenbondwinkels te verplaatsen naar een lokaal bedrijventerrein. Dit geldt evenzeer voor verplaatsers uit de omliggende regio. De praktijk in vergelijkbare kernen als Panningen toont aan dat het hierbij niet alleen gaat om verplaatsers maar vaak ook om nieuwvestigers, mits dit distributie-planologisch verantwoord en onderbouwd is. Opmerkelijk genoeg blijft de branche wonen volledig buiten beschouwing voor perifere vestiging op het niveau van gemeenten als Helden. Recent is een tweetal studies5 uitgevoerd naar de kwantitatieve ontwikkelingsmogelijkheden in de branches doe-het-zelf, wonen en tuin. Daaruit blijkt dat de kwantitatieve 5

DPO, de Groenfactorij, concept, DTNP, april 2007 DPO mogelijkheden, doe-het-zelf en overig PDV, gemeente Helden, BRO 2005


ontwikkelingsmogelijkheden in de branches wonen en doe-het-zelf6 beperkt zijn. In de branche tuinartikelen is wel structureel ruimte voor uitbreiding. Dit geeft nog maar eens aan dat het, buiten het initiatief voor de tuinboulevard, niet om omvangrijke winkelontwikkelingen en volumes kan gaan in de Heldense markt voor perifere detailhandel. Per saldo zal het gaan om enkele individuele ontwikkelingen (vooral toch verplaatsers), het marktgebied is te klein voor woonboulevard-achtige initiatieven. Zoals ook al eerder gesteld, spelen er momenteel diverse initiatieven op het vlak van de perifere detailhandel. Dynamiek is er volop, maar de sturing naar branche, assortiment en locatie ontbreekt. Het is dringend gewenst om voor de gemeente Helden beleid en visie op de ontwikkeling van de perifere detailhandel te formuleren. Hierbij dienen de volgende vragen primair aan de orde te komen: • Welke branches komen voor perifere detailhandelsvestiging in de gemeente Helden in aanmerking en onder welke voorwaarden? • Wat is de gewenste ruimtelijk-functionele PDV-structuur in de gemeente Helden en welke locaties komen binnen deze structuur voor perifere detailhandelsvestiging in aanmerking? • Hoe dient te worden omgegaan met brancheverbreding en branchevervaging op deze locaties? In de volgende paragrafen zijn de kaders benoemd voor het perifeer detailhandelsbeleid in de gemeente Helden.

5.3

Ambities en doelstellingen perifere detailhandel

Regionale verzorgingsfunctie Het winkelaanbod in de kern Panningen heeft een regionale verzorgingsfunctie. Uitgangspunt is het handhaven en waar mogelijk versterken van de verzorgende functie van het detailhandelsaanbod van Panningen voor de gemeente Helden zelf en voor de direct omliggende regio. Gelet op de functie van andere plaatsen in de omgeving (Venlo, Weert, Roermond) moet de regio-functie van Panningen wel passen in de regionale positionering. Een sterk aanbod in perifere detailhandelsbranches kan ook bijdragen aan de gewenste verzorgingsfunctie van de gemeente Helden. Vernieuwing binnen randvoorwaarden Het consumentengedrag is voortdurend aan verandering onderhevig. Voor behoud en versterking van de regionale verzorgingsfunctie van de detailhandel in Panningen is het van belang dat de gemeente de sector de mogelijkheid biedt zich, binnen randvoorwaarden, 6

In deze studies is nog geen rekening gehouden met de sluiting van de Hubo


steeds te vernieuwen. Tegemoetkoming aan schaalvergroting en vernieuwing is hiervan een belangrijk onderdeel. Voldoende keuzemogelijkheden voor de consument Het streven is en blijft erop gericht om voor zowel de lokale als de regionale consument te zorgen voor een optimaal voorzieningenpakket met ruime keuzemogelijkheden en variatie in de detailhandel en andere voorzieningen. Niet bedreigend voor het centrum Met de ontwikkelingen in het centrum heeft Panningen gekozen voor een voorzieningenstructuur waarin het hoofdwinkelcentrum een zeer prominente plaats inneemt. Om deze positie te handhaven en verder uit te bouwen is het noodzakelijk dat de ontwikkelingen buiten het centrum complementair zijn aan de functie van het centrum. Geen uitplaatsing niet-perifeer aanbod De druk op winkels in de branches zoals sport en spel, bruin- en witgoed, rijwielen maar ook supermarkten om zich perifeer te vestigen neemt toe onder invloed van schaalvergroting en verschuivingen in landelijk beleid. Deze (al dan niet grootschalige) winkels leveren een belangrijke bijdrage aan de functiemix in het centrum van Panningen en kunnen de aantrekkingskracht van het centrum vergroten. Schaalvergroting en vernieuwing in deze branches dient dan ook primair in of direct aansluitend aan het centrum van Panningen ingepast te worden. Transparant beleid perifere detailhandel Het huidige perifeer detailhandelsbeleid bestaat niet (lokaal) of is onvoldoende transparant en moeilijk hanteerbaar (provincie). Het nieuwe perifere detailhandelsbeleid voor de gemeente Helden dient derhalve eenduidig en transparant te zijn. De volgende uitgangspunten zijn belangrijk: • Perifere vestiging van detailhandel in de branches bouwmarkten, tuincentra, meubelen en keukens/sanitair is, onder voorwaarden, toegestaan. Dit geldt zowel voor nieuwvestiging als verplaatsing. • De functie van de (nieuwe c.q. te verplaatsen) voorzieningen is toegespitst op de aard, maat en schaal van het regionaal verzorgingsniveau en vormt geen bedreiging voor detailhandelsvoorzieningen in de nabijgelegen stadsregio’s. Een distributie-planologisch onderzoek of een Economische Effectenrapportage dient dit te onderbouwen. • Perifere detailhandel dient zich te vestigen aansluitend aan bestaande winkelconcentratiegebieden of op een specifiek daartoe door de gemeente Helden aangewezen gebied, goed ontsloten en gelegen binnen of direct aansluitend aan het bestaand stedelijk gebied. • Indien sprake is van verplaatsers in het kader van de perifere detailhandel moet het streven erop gericht zijn om op de achterblijvende locaties tot een afbouw van de detailhandelsbestemming te komen. Dit geldt uiteraard alleen op de vanuit de


detailhandelsstructuur “ongewenste” locaties en niet voor achterblijvende locaties die vallen binnen het kernwinkel- of voorzieningengebied. Bovengenoemd voorstel is beduidend ruimer geformuleerd dan het vigerende provinciaal beleid voor perifere detailhandel. De consequenties van de voorstellen op het centrum van Panningen zullen beperkt zijn, mits de nieuwe ontwikkelingen ook passen bij de schaal van de gemeente en de brancheverbreding wordt ingeperkt. De meeste branches zijn ook nu al buiten het centrum gevestigd, daarnaast geven eventuele verplaatsingen uit het centrum (bijvoorbeeld Omsels) ook weer ruimte voor het doorontwikkelen van de recreatieve winkelfunctie in het centrum.

5.4

Ontwikkelingsrichting perifere detailhandel

Trend is gericht op clustering en concentratie Bij de ontwikkeling van perifere detailhandel is de trend (en het beleid) vooral gericht op concentratie ofwel clustering van het aanbod. Een gecontroleerde, structurele perifere ontwikkeling heeft immers meer toekomstwaarde dan verspreid aanbod. Door clustering kunnen aanbieders profiteren van elkaars aantrekkingskracht op de consument. De consument heeft het gemak van het aanbod bij elkaar (keuzemogelijkheden en combinatiebezoeken zoals bijvoorbeeld in de branches meubelen en keukens/sanitair gebeurt). De bedrijven kunnen op hun beurt profiteren van elkaars aantrekkingskracht, gezamenlijke promotie en het gezamenlijk gebruik van faciliteiten (bijvoorbeeld parkeren). Concentratie van perifeer aanbod draagt hierdoor bij aan een hogere binding en aan een hogere toevloeiing van koopkracht en aan een vergroting van de regiopositie. Voor de ontwikkelingsrichting van de perifere detailhandel (i.c. bouwmarkten, meubelen, keukens/sanitair en tuincentra) in de gemeente Helden zijn, op basis van de huidige stand van zaken, twee modellen mogelijk. Beide modellen komen nu achtereenvolgens aan de orde. Model 1 : clustering PDV-aanbod op één locatie Dit model richt zich op clustering van het aanbod aan perifere detailhandel op één locatie. Hiervoor gelden twee varianten: a) Concentratie op Bedrijvenpark J.F. Kennedylaan met name in de omgeving van de Gamma. Feitelijk is op dit terrein al de grootste aanzet voor perifere detailhandel (doehet-zelf, automaterialen, sanitair) in Panningen aanwezig. De ontsluiting en zichtbaarheid is goed. In de detailhandelsnota van het Centrum Management Panningen is dit ook als voorkeursontwikkeling aangegeven wellicht in combinatie met het gebied Ringovenstraat-Kerkstraat. Overigens betekent clustering op deze locatie niet dat de zaken aaneengesloten naast elkaar gevestigd zullen zijn.


b) Concentratie op Industrieterrein Panningen Noord in combinatie met de te realiseren tuinboulevard. Beide varianten roepen direct uitwerkingsvragen op. Ook aandacht voor de feitelijke situatie De afweging tussen de modellen en varianten is uiteraard afhankelijk van de feitelijke situatie: • Variant 1a ligt wellicht het meest voor de hand, maar hier is bijvoorbeeld sprake van een gebrek aan fysieke ruimte, zeker in relatie tot de tuinboulevard. • De variant 1b vraagt om verplaatsingen vanaf de Kennedylaan (o.a Gamma). Is dit reëel gezien de forse investeringen die ter plaatse zijn gedaan? Leidt deze variant uiteindelijk toch nog naar een ontwikkeling op twee locaties? • Voor variant 1b is een masterplan de Groenfactorij in ontwikkeling en is de planvorming al lopend. Model 2: Twee thema’s op twee locaties Vanuit de feitelijke situatie ontstaat een tweede meer realistisch model met twee thema’s op twee locaties: • J.F. Kennedylaan e.o. cluster voor doe-het-zelf, meubelen, keukens en sanitair. • Industrieterrein Panningen-Noord: thema-ontwikkeling Groenfactorij: tuin met de doehet-zelf sector als ondersteuning van het thema. Het aanbod wordt weliswaar versnipperd over twee locaties, die echter wel op relatief korte afstand van elkaar liggen. De ontwikkelingen kunnen in de genoemde verdeling redelijk complementair aan elkaar zijn. Spanning zit er mogelijk in de doe-het-zelf branche. Het opnemen van een groot volume aan doe-het-zelf (al dan niet via verplaatsers) in de Groenfactorij zal leiden tot verdringing in de lokale markt. Het is dan ook het streven om in model 2 voor het concept Groenfactorij zo dicht mogelijk bij de basis van het concept te blijven (groen en tuin) en doe-het-zelf ondersteunend aan het concept te laten zijn. Uiteraard geldt wel dat de thematische ontwikkeling voldoende onderscheidend vermogen en kritische massa dient te hebben, anders kan immers ook geen sprake zijn van een thema maar veeleer van een solitaire individuele perifere ontwikkeling. Bij de verdere uitwerking van de plannen voor de Groenfactorij vormt dit een belangrijk aandachtspunt. Model 2 sluit aan bij de realiteit Samenvattend is, gegeven de huidige omstandigheden, het oordeel dat model 1 in de beide varianten niet reëel is. Het model biedt te weinig aaneengesloten fysieke ruimte om de gewenste programma’s onder te brengen, biedt ook nog een groot aantal onderzekerheden en sluit niet aan bij de lopende planvorming en processen. Daarmee komt vanzelf model 2 als keuze in beeld, als wel een realistisch en praktisch uitvoerbaar model.


Voorkomen ongewenste brancheverbreding Voor de bedrijfsvoering van PDV-zaken kan het gewenst zijn dat naast het kernassortiment ook andere assortimenten gevoerd worden (bijvoorbeeld bij een themacentrum of bij een ontwikkeling tot branchegericht warenhuis). Regelmatig wordt op de aangewezen locaties gewerkt met toegesneden assortimentslijsten. Het doel hiervan is om: • enerzijds het voeren van nevenassortimenten mogelijk te maken, • en anderzijds te voorkomen dat in de (cluster van) perifere detailhandelsvestigingen door verschuivingen in het assortiment van deze winkels, uiteindelijk een winkelaanbod ontstaat dat gaat concurreren met de bestaande winkelcentra. Voor specifiek aangewezen locaties voor bijvoorbeeld tuincentra en/of bouwmarkten kunnen meer op het thema toegespitste lijsten worden opgesteld, evenals voor de beoogde thematische ontwikkelingen. Een nadeel van de brancheringslijsten is het statische karakter. Daarom wordt aangeraden om met enige regelmaat de lijsten te checken op actualiteit, en eventueel aan te passen. Net als de vaststelling van het beleid en de codificeren daarvan, is ook ‘handhaving’ onderdeel van goed beleid. Het heeft geen enkele zin om een regeling vast te stellen om vervolgens te constateren dat niemand er zich iets van aantrekt, terwijl met niet optreedt tegen een overtreding.


5.5

Conclusies

De belangrijkste conclusies luiden als volgt; 1. Er is geen aanleiding om het ingezette detailhandelsbeleid voor de gemeente Helden gericht op een versterking van het kernwinkelgebied of- het voorzieningengebied te wijzigen. Ook naar de toekomst toe dient dit uitgangspunt te zijn. 2. Wel is het van belang om het vigerende detailhandelsbeleid te actualiseren in een nieuwe nota. Belangrijke aandachtspunten zijn dan: • De kwalitatieve en kwantitatieve ontwikkelingsmogelijkheden; • De begrenzing van het kernwinkel- en voorzieningengebied. Met name in het centrum van Panningen is het gewenst om te kijken naar de ontwikkelingskansen van de schil rond het huidige centrum of functiewijziging binnen de huidige centrumcontouren. • Hoe om te gaan met bijzondere vormen van detailhandel? De gemeente Helden wil met voortvarendheid het opstellen van een integrale detailhandelsvisie ter hand nemen. Een actieve aanpak is gevraagd. Hierin is een actualisatie en een evaluatie voorzien van het functioneren van de centra van Panningen en Helden. 3. Schaalvergroting en vernieuwing in de grootschalige branches in de detailhandel, zoals sport- en spel, bruin- en witgoed, rijwielen en supermarkten dient primair plaats te vinden in het centrum (kernwinkelgebied/voorzieningengebied) van de kern Panningen of op locaties direct aansluitend op het centrum (i.c. de schil). 4. De noodzaak is direct aanwezig om nieuwe kaders te stellen voor de ontwikkeling van perifere detailhandel. De volgende kaders zijn in deze notitie geformuleerd: • Perifere vestiging van detailhandel in de branches bouwmarkten, tuincentra, meubelen en keukens/sanitair is, onder voorwaarden, toegestaan. Dit geldt zowel voor nieuwvestiging als verplaatsing. • De functie van de (nieuwe c.q. te verplaatsen) voorzieningen is toegespitst op de aard, maat en schaal van het regionaal verzorgingsniveau en vormt geen bedreiging voor detailhandelsvoorzieningen in de nabijgelegen stadsregio’s. Een distributieplanologisch onderzoek of een Economische Effectenrapportage dient dit te onderbouwen. • Perifere detailhandel dient zich te vestigen aansluitend aan bestaande winkelconcentratiegebieden of op een specifiek daartoe door de gemeente Helden aangewezen gebied, goed ontsloten en gelegen binnen of direct aansluitend aan het bestaand stedelijk gebied. • Bij verplaatsers dient gestreefd te worden naar het opheffen van de detailhandelsbestemming op de achterblijvende “ongewenste” locatie. 5. Voor de ontwikkelingsmogelijkheden van de perifere detailhandel komen in principe 2 modellen in de gemeente Helden in aanmerking: • Clustering PDV-aanbod op één locatie. Hierbij gaat het om twee varianten: Bedrijvenpark J.F. Kennedylaan en Industrieterrein Panningen-Noord


Twee thema’s op twee locaties: • J.F. Kennedylaan e.o. als cluster voor doe-het-zelf-, meubelen, keukens en sanitair; • Industrieterrein Panningen-Noord: thema-ontwikkeling Groenfactorij (tuin met de doe-het-zelf sector als ondersteuning van het thema), uiteraard wel met voldoende kritische massa. 6. Model 2 (Twee thema’s op twee locaties) sluit het beste aan bij de feitelijke en realistische mogelijkheden die zich anno 2007 in de gemeente Helden voordoen. Model 1 stuit op meerdere knelpunten zoals bijvoorbeeld de ruimtelijke inpasbaarheid van de tuinboulevard. •


CEO.13 juni 2007, agendapunt 8 Helden, mei Kadernotitie perifere detailhandel

Recommend Documents