CASE STUDY RAHSIA SUBLET PREMIUM -Jana Duit melalui hartanah tanpa hartanah Sendiri -
Sila gunakan modul ini untuk rujukan anda. Anda dibenarkan mencetak modul ini hanya untuk kegunaan sendiri sahaja bagi memudahkan pembelajar an dan rujukan. Anda TIDAK DIBENARKAN mengedarkan mana-mana bahagian modul ini dalam apa bentuk dan cara sekalipun sama ada elektronik, mekanik, fotokopi, rakaman atau pengstoran maklumat dalam bentuk softcopy melalui CD, disket dan bahanbahan lain. Penulis tidak akan bertanggungjawab jika terdapat apa-apa masalah berhubung kesilapan atau kesalahan maklumat, apa-apa risiko, sama ada secara peribadi atau tidak, y ang berlaku atas penggunaan dan aplikasi e-book ini secara langsung atau tidak langsung. Hasil kandungan e-book ini adalah be rdasarkan pengalaman, kajian dan pemerhatian yang dilakukan oleh penulis semasa tulisan ebook ini dibuat.
Alhamdulillah, Saya pasti anda semua telah pun menghabiskan 6 modul di dalam E-book RAHSIA SUBLET PREMIUM. Bagaimana rasanya? Lepas ni boleh mempunyai 1 unit Sublet Premium tak? Saya yakin dan percaya anda semua juga mampu memulakan bisnes Sublet Premium ini. Memang pada permulaannya agak sukar dan mencabar tetapi selagi tidak dicuba selagi itulah kita masih dalam keadaan biasa-biasa sahaja. Jangan takutkan risiko.Seperti kata mentor hartanah saya, minimakan risiko dengan ilmu. Berita baiknya anda semua telah memulakan langkah yang pertama dengan melengkapkan diri dengan Ilmu perniagaan Sublet Premium ini. TAHNIAH DIUCAPKAN KEPADA ANDA!! Jadi dalam Case study ini saya akan berkongsi cerita bagaimana saya terjebak dalam bisnes sublet premium ini secara terperinci. Detik permulaan.. Saya bermula pada bulan Oktober 2013, waktu itu saya cuti rehat selama lebih kurang 2 minggu di Hospital disebabkan oleh keadaan kesihatan yang tidak memberangsangkan. Dalam waktu berehat itu saya terfikir “Apa yang akan berlaku sekiranya aku terlantar di hospital? Macamana nak bekerja? Bagaimana nak menyara keluarga? Bagaimana kalau kesakitan ini berterusan?
Jadi bermacam-macam perkara yang difikirkan pada waktu itu. Dalam hati ini berkata “Aku perlu melakukan sesuatu selain pekerjaan sekarang untuk terus hidup, apa akan berlaku sekiranya kalau terjadi apa-apa kepada diriku ini?”. Ketika itu saya mempunyai sebuah rumah sendiri yang disewakan untuk tujuan pelaburan bagi mendapatkan aliran tunai tetap setiap bulan. Alhamdulilllah rumah
tersebut menjana lebih dari RM 1000 setiap bulan. Ini merupakan positive cashflow (aliran tunai positif) yang baik untuk saya. Oleh yang demikian, terfikir di dalam hati ini untuk mencari rumah lagi. Tetapi pada waktu tersebut saya tidak mempunyai modal. Pada waktu itu tengah popular dengan sublet. Konsep ini pada waktu itu agak terkenal.Saya pun menghadiri Seminar Sublet yang dianjurkan di Shah Alam.Pada waktu itu rasanya dalam siri yang ke-enam. Alhamdulillah selepas menghadiri kursus itu saya berjaya mendapat 4 unit rumah sublet biasa dan 1 unit rumah sublet premium. Untuk 1 unit sublet premium itu saya perolehi dalam bulan Januari 2014.Tetapi pencarian unit premium ini saya lakukan dari November 2013 lagi. Unit Sublet Premium saya adalah satu studio unit berkeluasan 363 per kaki persegi di Empire Damansara, Damansara Perdana.
Empire damansara di Damansara Perdana
Kenapa unit ini dipilih? Berdasarkan modul 2 di dalam E-book Rahsia Sublet Premium saya ada senaraikan 4 ciri tempat yang hot. Lagi banyak ia menepati kriteria kawasan yang disenaraikan lagi senang untuk kita mendapat tempahan (sales). Jadi mari kita lihat mengapa Empire Damansara ini dipilih untuk tujuan sublet premium saya.
Cuba kita lihat kedudukan Empire Damansara di dalam Wikimapia di atas. Disebelah Empire ada Bangunan PJ Trade Centre. Bangunan PJ Trade Center ini mempunyai 4 menara yang setiap satunya mempunyai 21 tingkat. Antara Syarikat yang berada di situ ialah LHDN, EMKAY, GAMUDA dan BATA Malaysia.PJ trade Centre merupakan pejabat bagi syarikay-syarikat di atas. Terdapat juga satu CBD di kawasan itu iaitu di Perdana Business Centre (dibulatkan). Di kawasan ini terdapat banyak kedai-kedai dan juga bank-bank. Kawasan Empire Damansara ini juga mempunyai akses yang mudah kerana ia bersebelahan dengan Lebuhraya LDP dan juga Lebuhraya Penchala Link. Jadi laluan ke Pusat Bandar Kuala Lumpur juga adalah mudah. Hanya 15-30 minit sahaja jika menaiki kenderaan.Ini juga merupakan salah satu dari ciri-ciri sebuah unit sublet premium yang berpotensi tinggi kerana jaraknya dengan Pusat Bandar Kuala Lumpur.
Gambar di atas pula menunjukkan kawasan yang berada dalam jarak 500 meter dari Empire
Damansara.Kawasan tersebut adalah Mutiara Damansara.Di dalam kawasan ini terdapat Tesco, Ikea, The Curve ,IKANO Power Centre dan Kids Zania. Lihat betapa banyaknya kawasan tarikan berhampiran dengan lokasi sublet premium saya ini. Jadi tetamu saya mempunyai lebih banyak pilihan dan tidak perlu ke Pusat Bandar untuk membeli-belah kerana di kawasan berhampiran sahaja sudah banyak tempat yang menarik. Jadi ini adalah antara kriteria yang saya lihat sebelum memilih untuk unit Sublet premium saya.
Bukan setakat itu sahaja,terdapat satu mini shopping complex yang dinamakan Heritage Lane di tingkat Lower Ground (LG) bangunan ini.Terdapat kedai pakaian,kedai makanan segera (Texas Chicken),kedai makanan korea,Starbuck,My News.com,7-Eleven dan banyak lagi.Ini menjadikan tempat itu sendiri menarik untuk diduduki.
Texas Chicken merupakan antara kedai makanan segera yang menjadi tarikan di Heritage Lane,Empire Damansara Bagaiman cara mendapatkan unit? Seperti dalam modul 3, saya mendapat unit ini daripada Agen Hartanah. Kawasan ini merupakan kawasan yang baru. Jika tidak silap memang pemilik baru mendapat kunci pada bulan Oktober 2013.Jadi pada waktu itu memang rancak pembelian dan penyewaan. Kebanyakan agen berlumba-lumba mencari penyewa. Dan pada waktu itu juga sewa untuk satu unit studio masih lagi agak murah berbanding pada hari ini. Seperti yang saya nyatakan sebelum ini proses pencarian tidaklah semudah yang disangka.Kerana kebanyakan pemilik adalah dari berbangsa Cina. Apabila kita menyatakan hasrat untuk menyewa semula unit mereka (sublet), mereka akan terus reject.Tetapi berkat kesabaran dan usaha yang tidak pernah mengenal erti putus asa maka Alhamdulillah saya berjumpa juga dengan seorang pemilik studio berbangsa cina yang sanggup menyewakan studio unitnya kepada saya untuk saya jadikan HOMESTAY /Rumah Tamu.
Perjanjian Sewaan.. Selepas berjaya berunding dengan pemilik dan agen hartanah ,maka tibalah detik yang paling penting iaitu menandatangani perjanjian sewaan. Saya menggunakan Tenancy Agreement kerana tempoh sewaan yang dibenarkan oleh pemilik hanyalah 2 tahun sahaja.
Tetapi perlu di ingatkan sekiranya anda menandatangani Tenancy Agreement pastikan klausa untuk membenarkan anda sublet ada di dalam perjanjian tersebut kerana kebiasaan tenancy agreement mempunyai klausa yang tidak membenarkan anda sublet rumah tersebut.
Kebiasaannya Tenancy agreement ini disediakan oleh Agen Hartanah sendiri. Jika boleh sebelum anda menandatangani perjanjian tersebut minta agen tersebut emailkan dahulu kepada anda salinan perjanjian supaya anda boleh meneliti keseluruhan kandungan perjanjian tersebut.
Kos yang terlibat… Seperti biasa kos deposit yang terlibat adalah 2+1 + ½ bulan (utility).Kos sewa untuk sebulan adalah RM 1200. Jadi untuk deposit saya mengeluarkan sebanyak RM 4,200. TETAPI yang best nya berkaitan dengan unit studio ini ia sudah mempunyai perabot sendiri.Dengan kata lain ia dah FULLY FURNISHED. Itu adalah antara kelebihan unit-unit yang eksklusif seperti service apartment/kondo atau yang setaraf dengannya. Antara perabot yang saya perolehi secara percuma : 1) Katil Queen. 2) Air Cond. 3) Televisyen. 4) Peti Sejuk. 5) Almari Pakaian. 6) Sofa Bed. 7) Water Heater. Jadi saya dah jimat banyak untuk barang-barang keperluan ini.Boleh dikatakan KOS untuk PERABOT saya adalah = RM 0. Untuk kos-kos barangan keperluan asas lain adalah seperti pembelian : Barangan
Harga (RM)
Bantal (4 unit)
250
Sarung Tilam + Quilt + Quilt Cover (2 Set)
399
Tuala Mandi + Pengelap Kaki
150
Sabun Mandi (1 Kotak = 500 Biji Sabun)
200
Seterika
50
Pemanas Air
45 JUMLAH KESELURUHAN
RM 1,094
Untuk kos pembelian barangan ini kita perlulah menitik beratkan kualiti bagi sesetengah barang itu.Biarlah pada permulaannya kos agak tinggi tetapi yang penting tetamu yang datang akan melihat unit kita sebagai sebuah hotel yang terkemuka. Biar la hotel satu bintang pun asalkan mereka selesa dan gembira dengan unit kita. Pendek kata ibarat pepatah lama “Alah membeli,menang memakai”.Ini kerana tetamu yang gembira dengan unit kita akan membuat tempahan semula (repeat order) dan juga mencadangkan unit kita kepada rakan-rakan dan saudara mara mereka.
Kerja-kerja pemasangan lampu dan water heater pada permulaannya.Semua KOS ditanggung oleh pemilik rumah sepenuhnya. Cara pemasaran.. Saya tumpukan kepada pemasaran ONLINE melebihi dari pemasaran secara OFFLINE.Untuk pemasaran secara OFFLINE, saya telah membuat Flyers dan diedarkan ke kawasan yang berhampiran.
Contoh Flyers yang dibuat untuk pemasaran OFFLINE.
Kos yang diperlukan untuk membuat flyers ini tidak sampai RM 200 untuk 1000 keping. Flyers yang dibuat ini saya letak di kawasan bawah Ground Floor di tingkat paling bawah di sekitar unit sublet premium saya yang mempunyai kedai-kedai makan dan kedai sebaneka. Selain itu juga flyers ini boleh diselitkan kedalam surat khabar yang dijual di kawasan persekitaran.Minta bantuan dari pengedar surat khabar untuk memasukkan Flyers kita ke dalam surat khabar yang mereka jual. Kita juga boleh meletakkan flyers ini di dalam Peti Surat penduduk setempat. Kebanyakan service apartment/kondo mempunyai satu peti surat yang berpusat. Maka lebih mudah untuk kita mengedarkan flyers ini. Untuk pemasaran ONLINE pula saya menggunakan 3 medium yang utama iaitu dengan menggunakan AGODA.COM ,AirBnB dan juga Facebook Pages. Boleh dikatakan 90% daripada tempahan yang saya perolehi melalui AGODA.COM manakala selebihnya tempahan melalui manual.Tempahan secara manual ini saya perolehi melalui iklan saya di MUDAH.MY dan juga di FACEBOOK PAGE saya Iaitu EMPIRE DAMANSARA STAY. Saya suka menggunakan AGODA.COM kerana ia banyak membantu dari segi marketing.Kalau anda perasan jika anda ingin mencari sesuatu hotel di sesuatu kawasan di dalam agoda, selesai saja anda CLICK pencarian hotel tersebut dan kembali untuk BROWSE laman web lain, anda akan perhatikan IKLAN agoda tersebut masih ada.Mereka mengggunakan teknik GOOGLE ADWORDS. Kita seolah-oleh menumpang mereka untuk mendapatkan Ranking Tertinggi di dalam sesuatu SEARCH dalam ENJIN Carian.Ini juga boleh dikirakan Leverage.Menumpang Iklan AGODA.COM
Contoh Carian “EMPIRE DAMANSARA STAY” di dalam GOOGLE
Apa yang menariknya tentang AGODA ini, selepas mendaftar unit saya di dalam AGODA.COM, tidak sampai 24 Jam saya telah menerima tempahan yang pertama. Betapa POWERFULnya menggunakan perkhidmatan AGODA ini untuk pemasaran unit sublet premium saya. Screenshoot menyatakan unit sublet saya telah LIVE dan boleh beroperasi pada 15/4/2014:
Pada tarikh yang sama iaitu pada 15/4/2014, tidak sampai 24 JAM, tempahan pertama diterima:
Dengan menggunakan Agoda juga saya bukan juga mendapat tempahan dari dalam negara, malahan saya juga turut menerima tempahan dari luar Negara.Berikut adalah contoh-contoh tempahan yang diperolehi melalui AGODA.COM dari tetamu-tamu di luar Negara:
Untuk setiap tempahan yang diperolehi AGODA.COM akan mengambil komisyen sebanyak 17% daripadanya.Ini merupakan sumber pendapatan mereka. Kerana
itulah mereka
sangat-sangat
mengalukan sekiranya ada unit-unit yang baru yang boleh mereka iklankan. Selesai mendaftarkan unit anda di dalam sistem AGODA.Mereka akan memberikan anda satu akaun untuk Log-In ke dalam sistem khas untuk kesemua pengendali Hotel.
Gambar di atas merujuk kepada sistem yang mereka berikan kepada kita. Di dalam sistem ini kita boleh menetapkan harga penginapan,melihat saingan kita,melihat tempahan,dan membuat tuntutan kepada AGODA. Selepas membuat tuntutan kepada AGODA, kebiasaanya ia mengambil masa 5-10 hari bekerja untuk membayar kepada kita.Satu notifikasi yang menyatakan payment telah dibayar akan dihantar melalui emel seperti di dalam gambar dibawah.
Gambar di bawah pula adalah contoh tempahan yang diperolehi daripada AGODA dalam Bulan November 14 dan juga bulan Februari 2015
Setakat hari ini (4 Mac 2015), jumlah pendapatan yang saya perolehi melalui AGODA.COM dari 15/4/2015 adalah sebanyak RM 16,198.48. Satu pulangan yang agak lumayan untuk satu unit sublet premium yang beroperasi tidak sampai 1 tahun.
Salah satu medium pemasaran secara ONLINE yang saya gunakan adalah dengan menggunakan AirBnB. Berikut adalah pengenalan berkaitan dengan AirBnB yang saya ambil terus daripada laman web mereka:
Ditubuhkan pada bulan Ogos 2008 dan berpangkalan di San Francisco, California, Airbnb ialah pasaran komuniti yang dipercayai untuk orang ramai menyenaraikan, mencari, dan menempah penginapan yang unik di seluruh dunia - dalam talian atau melalui telefon bimbit. Sama ada apartmen untuk semalam, istana untuk seminggu, atau vila untuk sebulan, Airbnb menghubungkan orang ramai dengan pengalaman pengembaraan yang unik, pada sebarang harga, di lebih daripada 34,000 bandar dan 190 negara. Ditambah dengan perkhidmatan pelanggan bertaraf dunia dan komuniti pengguna yang semakin berkembang, Airbnb merupakan cara paling mudah orang ramai memperoleh wang daripada ruang lebihan mereka dan memaparkannya kepada berjuta-juta orang audiens. Dari segi pendapatan pula, tidak banyak tempahan yang saya perolehi melalui AirBnB. Setakat ini pendapatan yang diperolehi melalui AirBnB adalah sebanyak RM 726 untuk tahun 2014 dan RM 290 untuk tahun 2015.Tapi masih lagi berbaloi untuk mengggunakan AirBnB kerana sasaran pasaran mereka juga adalah di peringkat antarabangsa.
Saya juga menggunakan FACEBOOK PAGES di atas nama EMPIRE DAMANSARA STAY.
Tidak perlu saya bercerita panjang berkaitan dengan Facebook fanpage ini kerana untuk membuat Page ini anda boleh melihat sendiri di Youtube. Untuk Fanpage ini saya menggunakan FB Ads untuk mendapatkan LIKE.Selepas mendapat LIKE saya akan update Fanpages ini secara berkala.Antara yang saya highlight di dalam Fanpages ini adalah Acara di kawasan sekitar, tempat yang menarik di sekitar, promosi yang ada di kawasan sekitar dan juga sekiranya terdapat tetamu dari luar negara saya akan bergambar dengan mereka dan Update di dalam Fanpage saya.
Saya juga turut menerima review di dalam Fanpages ini.Daripada review ini boleh dijadikan testimonial di dalam pengiklanan saya yang lain.
Cabaran yang dihadapi… Tidak dinafikan sepanjang menjalankan bisnes ini banyak cabaran dan halangan yang perlu di hadapi.Antara cabaran yang pernah saya lalui adalah: a) Ketiadaan pekerja untuk melakukan HouseKeeeping selepas Check-Out Pada permulaannya setiap kali check out saya sendiri yang akan mengemas kembali unit untuk menerima tetamu yang seterusnya. Saya meletakkan masa untuk Check-Out di dalam pukul 12.00 tengahari dan Check-In pada pukul 2.00 ptg.2 jam ini saya peruntukkan masa untuk saya sampai dari pejabat ke unit sublet saya dan juga menyelesaikan kerja-kerja mengemas.Kadangkadang di sebabkan kerja-kerja di pejabat atau terpaksa menghadirkan diri ke mesyuarat luar, maka saya tidak sempat untuk datang mengemas. Alhamdulillah sekarang ini saya telah mengupah adik saya sendiri untuk menguruskan kerja-kerja housekeeping kerana kedudukannya yang berhampiran dengan unit sublet saya. b) Menghadapi karenah tetamu Banyak kerenah tetamu yang perlu kita hadapi .Tetapi yang peliknya kebanyakan tetamu dari dalam negara kita sendiri.Saya tidak banyak menghadapi kerenah dari tetamu dari luar negara.Tetamu luar negara selepas sebelum check-out ada dikalangan mereka yang mengemas sendiri bilik yang digunakan. Antara masalah tetamu yang pernah saya hadapi ialah check-out melebihi masa yang ditetapkan, ada tetamu yang mengambil barang, ada yang mungkir janji (tidak muncul sewaktu Check-In) , ada yang merosakkan barangan perabot,ada tetamu yang lalai meninggalkan barang berharga dan banyak lagi.Kita sebagai pemilik seharusnya bersedia dengan setiap masalah yang bakal dihadapi.Sebab itu pentingnya deposit sekuriti untuk kita kenakan sebelum penyerahan kunci sewaktu Check-In. c) Masalah dengan pengawal keselamatan. Tetamu yang ingin check-In perlu melalui pengawal keselamatan kerana mereka yang akan membantu menggunakan Kad Akses untuk tetamu saya naik ke tingkat atas.Disebabkan terlampau ramai tetamu yang silih berganti, dan juga pengawal keselamatan yang berubahubah,ada dikalangan mereka yang tidak membenarkan tetamu saya naik ke atas.Jadi tetamu saya terpaksa telefon saya dan saya akan bercakap sendiri dengan pengawal keselamatan tersebut.Ini akan menyebabkan masalah kelewatan Check-In yang dihadapi oleh tetamu tersebut.
d) Masalah dengan Pengurusan Bangunan. Setiap bangunan mempunyai Badan Pengurusan yang tersendiri. Masalah yang saya hadapi dengan pengurusan saya adalah bil utiliti untuk setiap bulan lewat. Ada ketika itu sewaktu tetamu sedang menghuni unit saya, bekalan elektrik dipotong pada waktu malam.Ini menyebabkan kemarahan tetamu tersebut. Apabila disemak keesokan harinya, terdapat bil yang baru diterima yang belum dijelaskan.Untuk masalah seperti ini saya sendiri akan sentiasa update dengan pihak pengurusan bangunan secara bulanan untuk mengelakkan pemotongan air/elektrik terhadap unit tersebut. e) Masalah tempat meletakkan kenderaan Empire Damansara juga merupakan Pusat Komersil selain dari residensi dimana untuk mendapatkan parking, pemilik terpaksa menyewa tapak secara bayaran bulanan.Kebanyakan tetamu akan bertanya mengenai parking adakah disediakan atau tidak?.Untuk ini saya menjelaskan kepada mereka bahawa terdapat kesulitan mendapatkan
parking
dan
memberitahu kadar parking yang dikenakan.Mujurlah kadar yang dikenakan tidak terlalu mahal. f)
Masalah dengan unit sublet Saya menghadapi masalah dengan keadaan unit saya sendiri dimana terdapat kerosakan yang berlaku pada perabot dan juga kebocoran dari air-cond.Ini merupakan defect (kejanggalan) yang berpunca dari pihak pemaju sendiri. Masalah-masalah kerosakan yang besar ini saya telah maklumkan kepada pemilik supaya di ambil tindakan segera. Mujur pemilik seorang yang bertanggungjawab.Dia telah berjumpa dengan pihak pengurusan untuk pihak kontraktor mengambil tindakan segera ke atas kejanggalan yang ada di dalam unit tersebut.
Bagaimana saya automasikan
Saya pasti mesti anda semua tertanya-tanya bagaimana saya menguruskan sublet premium ini dengan pekerjaan yang sedia ada.Memang saya akui pada permulaanya memang agak sukar kerana saya perlu mengemas sendiri selepas tetamu Check Out.Ada pada satu hari saya terkejarkejar untuk mengemas sebab terdapat tetamu yang check out dan check in pada hari yang sama.
Untuk yang masih bekerja, sekiranya anda memilih untuk untuk menguruskan sendiri (kemas,bagi kunci waktu check in & ambil kunci waktu check out) saya amat sarankan anda memilih unit yang berhampiran dengan tempat kerja supaya memudahkan kerja-kerja yang dinyatakan di atas. Bagi yang ingin meng“automasikan” caranya mudah sahaja.Pertama anda perlu mencari seseorang yang boleh dipercayai untuk membersihkan unit anda selepas tetamu anda check out.Untuk perkara ini memang tidak ada cara lain selain daripada anda try and error sahaja.Saya juga lebih 3 kali menukar cleaner bagi membersihkan unit saya. Yang kedua anda boleh membeli mangga bernombor seperti gambar di bawah.Setiap kali tetamu ingin masuk anda hanya memberikan nombor password sahaja kepada mereka supaya mereka boleh masuk ke dalam rumah.
Setiap kali selepas tetamu saya check out saya akan minta cleaner tersebut untuk menukar nombor password bagi mangga tersebut.Saya akan whatsapp atau SMS tentang cara-cara bagaimana mereka boleh self Check In sebelum mereka sampai ke unit saya.
Kesimpulannya.. Perkongsian di atas merupakan Case Study sebenar sepanjang saya menguruskan unit Sublet Premium di Empire Damansara.Mungkin anda boleh jadikan contoh dan panduan dalam memulakan bisnes sublet premium anda.Tetapi perlu di ingat tidak semua cara yang dikongsikan di dalam Case study ini sesuai di praktikkan dengan kawasan yang bakal anda mulakan bisnes ini.Cara dan kaedah yang dikongsikan mungkin boleh diolah mengikut kesesuaian kawasan anda.Diharap dengan perkongsian ini sedikit sebanyak dapat memberi panduan untuk pengurusan SUBLET PREMIUM anda. TERIMA KASIH & SELAMAT MAJU JAYA.
