CASE II - GROEP EMMAÜS

Financiële analyse en planning: Emmaüs

CASE II GROEP EMMAÜS Vlaanderen telt momenteel een 40-tal initiatieven voor beschut wonen. Deze initiatieven stellen zich tot doel mensen met psychische problemen opnieuw in de samenleving te integreren. Eén van de initiatieven betreft het beschut wonen project “De Sprong” van het Psychiatrisch Centrum Bethanië in Zoersel, dat een uitbreiding en verbouwing van De Sprong bestudeert. Het Psychiatrisch Centrum, dat opereert onder het domein van de geestelijke gezondheidszorg, maakt deel uit van de groep Emmaüs. De 20 afdelingen van de groep – “voorzieningen” genoemd – genieten een grote mate van (financiële) autonomie. Elke voorziening beschikt immers over een eigen directie, voert een eigen boekhouding en staat in voor haar eigen financieel beleid. Aangezien de diverse voorzieningen geen rechtspersoonlijkheid bezitten, blijft de groep Emmaüs evenwel rechtstreeks verantwoordelijk voor de financiële prestaties van de voorzieningen. Het is de raad van bestuur van de groep die toezicht uitoefent op de prestaties van de voorzieningen. Volgens de directie van het Psychiatrisch Centrum voldoen de huidige gebouwen van De Sprong niet meer aan de hedendaagse standaarden. Er werd dan ook beslist om de mogelijkheid tot het bouwen van een aantal nieuwe en multifunctionele gebouwen te onderzoeken. Concreet zou het project bestaan uit het opzetten van een aanloopadres en een secretariaat enerzijds en het bouwen van 4 woningen en 4 studio’s anderzijds. De woningen en studio’s leveren 20 plaatsen op voor de opvang van bewoners die tot op heden verbleven in huurhuizen die geen eigendom zijn van de groep. Het aanloopadres is bedoeld voor de bewoners van de 75 plaatsen binnen beschut wonen. Het secretariaat zal de nieuwe administratieve werkplaats worden van de medewerkers. Dit investeringsdossier wordt begin 2014 voorgelegd aan de heer Werner Peremans, de financieel en economisch coördinator van de groep, die optreedt als financieel adviseur naar de raad van bestuur toe. Elk investeringsproject is het onderwerp van een haalbaarheidsstudie op basis waarvan de raad van bestuur al dan niet haar goedkeuring tot uitvoering van het project verleent. Op deze manier tracht men situaties waarbij verkeerde investeringsbeslissingen in één of meerdere van de voorzieningen het voortbestaan van de ganse groep zouden bedreigen, te voorkomen. Om deze doelstelling te verwezelijken, werden binnen de groep “meerjaarplannen” op basis van bedrijfseconomische criteria ontwikkeld. Een belangrijke bekommernis van dhr. Peremans hierbij is het opvolgen van het risicoprofiel van de groep, die in hoge mate samenhangt met de financiering ervan. Hierin gesteund door de raad van bestuur van de groep en zijn voorzitter, dhr. Van Oevelen, hanteert dhr. Peremans drie criteria bij de evaluatie van investeringsprojecten. Vooreerst wordt een minimaal vereist rendement (kapitaalkost) voor alle nieuwe investeringen vooropgesteld.

1


Daarnaast streeft hij naar een verbetering van de solvabiliteit van de groep als één van de belangrijkste financiële doelstellingen voor de komende jaren. Meer bepaald wordt vooropgesteld om de graad van financiële onafhankelijkheid (solvabiliteit) in de diverse voorzieningen op te trekken tot gemiddeld 50%. Wat betreft het derde criterium, tenslotte, wordt binnen elke voorziening gestreefd naar een liquiditeitsratio in enge zin groter dan 1. Indien een voorziening structureel geconfronteerd wordt met een liquiditeitsratio in enge zin kleiner dan 0,8, wordt er bij de directie van deze voorziening op aangedrongen de nodige maatregelen te nemen teneinde de situatie te verbeteren. Het is echter belangrijk in te zien dat bij het nemen van investeringsbeslissingen in een nonprofit organisatie zoals Emmaüs, men naast bovenvermelde financiële doelstellingen eveneens oog dient te hebben voor de maatschappelijke doelstellingen. Het gebeurt met andere woorden dat een bepaald project niet voldoet aan de bovenvermelde financiële criteria maar, gegeven de noodzakelijkheid ervan in het kader van de verwezenlijking van het maatschappelijk doel van de groep, toch doorgang zal vinden. Het weze duidelijk dat een dergelijke subtiele afweging tussen het bereiken van de maatschappelijke doelstellingen van de groep enerzijds en het nastreven van de financiële gezondheid van de organisatie anderzijds niet altijd even voor de hand liggend is.

OPDRACHT Dhr. Peremans wenst na te gaan ofdat het opzetten van het aanloopadres en secretariaat en de investeringen in de woningen en studio’s een financieel evenwichtig project is, dat bovendien beantwoordt aan de investeringsregels die de groep hanteert. In het door de directie van het Psychiatrisch Centrum ingediende investeringsdossier vindt dhr. Peremans de volgende gegevens terug. Het totale project valt inzake financiering uiteen in twee deelprojecten. Het eerste deelproject omvat de financiering van het aanloopadres en de burelen voor een bedrag van 235.781 euro. 60% van dit bedrag zal worden gesubsidieerd de overheid. De subsidies worden, in overeenstemming met de boekhoudregels voor ziekenhuizen, geboekt onder de boekhoudpost “Investeringssubsidies,” als onderdeel van het eigen vermogen. De overige 40% zal gefinancierd worden met behulp van een lening (lening met vaste jaarlijkse annuïteiten) met een interestvoet van 4% en een looptijd van 20 jaar. De subsidies en lening worden verstrekt eind 2015. De eerste aflossing en betaling van interestlasten vinden plaats eind 2016. We gaan er eenvoudigheidshalve van uit dat het aanloopadres en de burelen tegen eind 2015 afgewerkt zullen zijn. Het tweede deelproject betreft de financiering van de 4 woningen en 4 studio’s voor een bedrag van 1.115.000 euro. Hiervoor zal een lening met dezelfde modaliteiten als hierboven worden aangegaan. De eerste schijf, 810.000 euro, wordt door de bank ter beschikking gesteld eind

2


2014. De tweede schijf, 305.000 euro, volgt eind 2015. De eerste aflossing en betaling van interestlasten gebeuren respectievelijk eind 2015 en eind 2016. Opnieuw wordt er ter vereenvoudiging van uitgegaan dat eind 2014 de woningen en studio’s voor een bedrag van 810.000 euro zijn voltooid. De woningen en studio’s zullen voor het volledige bedrag van 1.115.000 euro zijn opgeleverd eind 2015 en zullen vanaf begin 2016 worden verhuurd. Startend in 2017 voorziet dit deelproject tevens in jaarlijkse onderhoudskosten. Voor 2017 wordt een bedrag van 20.000 euro voorzien. In de daaropvolgende jaren stijgt dit bedrag met telkens 1.000 euro. De woningen en studio’s zullen in 2025 verkocht worden voor een bedrag van 750.000 euro. Alle investeringen (aanloopadres, burelen, woningen en studio’s) worden vanaf eind 2015 lineair afgeschreven over een periode van 33 jaar. De kosten van de begeleiding van de bewoners kunnen worden opgesplitst in een component wonen en een component zorg. De financiering van de component wonen gebeurt via huurinkomsten en moet er voor zorgen dat de zware investeringen in de woningen en studio’s worden terugverdiend. In het investeringsdossier gaat de directie voor 2016 uit van een maandelijkse huurinkomst van 300 euro per cliënt (met een jaarlijkse indexatie van 2%) en een feitelijke bezettingsgraad van gemiddeld 93%. Tot op heden stelden er zich geen structurele betalingsproblemen. De meeste bewoners verblijven immers, voor hun komst naar De Sprong, in een psychiatrisch ziekenhuis en zijn bijgevolg volledig in orde voor wat betreft hun sociale zekerheidsstatuut. Vandaar dat het vereiste rendement voor de investering in de woningen en studio’s door dhr. Peremans op 4% (de huidige kostprijs van het vreemd vermogen) wordt gelegd. De kosten van de component zorg bestaan hoofdzakelijk uit personeelskosten. In 2013 bedroegen de totale personeelskosten voor 8,4 personeelsleden 249.438 euro. In het kader van het hierboven besproken investeringsdossier voorziet de directie in de aanwerving van één extra personeelslid, die de bewoners van de nieuwe woningen en studio’s zal ondersteunen. De financiering van de personeelskosten gebeurt door het RIZIV. Wel dient rekening gehouden te worden met een betalingstermijn van 30 dagen. Voor de bestaande activiteiten van de voorziening De Sprong beschikt dhr. Peremans naast de balans eind 2013 (zie Appendix I) over een aantal bijkomende gegevens. De bestaande gebouwen worden over de resterende afschrijvingstermijn van 24 jaar volledig lineair afgeschreven. Voor het onderhoud van de gebouwen wordt er in 2014 een budget van 30.000 euro voorzien. Per jaar voorziet men in een stijging van de onderhoudskosten met 2.000 euro tot maximaal 60.000 euro. De lening op lange termijn (vaste interestvoet 4%) van 660.000 euro heeft een resterende looptijd van 22 jaar en wordt terugbetaald a.h.v. vaste jaarlijkse annuïteiten. Voor de korte termijn leningen (die voornamelijk verband houden met het werkkapitaal) wordt er van uitgegaan dat deze op vervaldag kunnen worden verlengd. De verhuur van de bestaande 55 plaatsen gebeurt tegen dezelfde als de bovenvermelde voorwaarden.

3


VRAGENSET 1: FINANCIEEL EVENWICHT Vraag 1 Je berekent een schatting voor enerzijds de jaarlijkse cashflow en anderzijds de cumulatief gegenereerde cashflow uit het investeringsproject over de volledige looptijd van het project (2014-2035). Welke conclusies koppel je aan je gemaakte berekeningen i.v.m. het al dan niet financieel evenwichtig zijn van dit project? Vraag 2 Bereken de jaarlijkse cashflow en de cumulatief gegenereerde cashflow op het niveau van De Sprong. Je combineert met andere woorden de kasstromen uit het investeringsproject dat voorligt met de reeds bestaande kasstromen. Welke conclusies koppel je aan je gemaakte berekeningen over het financiële evenwicht van De Sprong? Vraag 3 Projecteer de balans van De Sprong over de periode 2014-2035. Deze projectie vereist uiteraard een schatting van het jaarlijkse resultaat. Ga na of de door dhr. Peremans vooropgestelde doelstellingen inzake solvabiliteit en liquiditeit worden gehaald. Vraag 4 Stel nu dat de drie bijkomende bankleningen onderworpen zijn aan een vijfjaarlijkse herziening van de interestvoet en de bank eind 2019, ten gevolge van stijgende interestvoeten op de internationale financiële markten, de jaarlijkse interestvoet voor het eerst verhoogt van 4% naar 5,75%; de andere leningen ondergaan dezelfde aanpassing op hun eerste herzieningsdag. Bereken de impact van deze wijziging op al je voorgaande berekeningen.

VRAGENSET 2: INVESTERINGSANALYSE Vraag 5 Je berekent de netto actuele waarde, de interne rendementsgraad, de winstgevendheidsindex en de (verdisconteerde) payback periode van de bouw van de 4 woningen en 4 studio’s (deelproject 2). Voor de meeste projecten binnen de groep wordt een payback van 7 jaar gehanteerd. Welke conclusies i.v.m. het al dan niet economisch aanvaardbaar zijn van dit project koppel je aan je gemaakte berekeningen?

4


Vraag 6 Bereken de maandelijkse huurprijs waarbij de netto actuele waarde van deelproject 2 gelijk is aan nul. Bespreek de wenselijkheid van een dergelijke huurprijs.

APPENDIX I: BALANS VAN DE SPRONG, 2013

Vaste activa Gebouwen

2156000 2156000

Vlottende activa Vorderingen Liquide middelen

294000 279000 15000

Totale Activa

2450000

Eigen vermogen Kapitaal Subsidies Overgedragen winst of verlies

1290000 1250000 0 40000

Voorzieningen

110000

Totale schulden Schulden lange termijn Schulden korte termijn

1050000 660000 390000

Totale Passiva

2450000

5

CASE II - GROEP EMMAÜS

Recommend Documents