Capital at Risk model Meten van projectrisico s

Capital at Risk model Meten van projectrisico’s

Amsterdam, 14 oktober 2011

Risicomodel voor projectrisico’s – Overzicht Doeleinden risicomodel • Inzicht verschaffen in het risico van een project; • Rekening houden met verwachte en onverwachte verliezen; • Kosten van risico’s op projectniveau inzichtelijk maken; • Kosten worden verwerkt in de cashflow analyse van het project. Onverwacht verlies • Het onverwacht verlies is het bedrag dat de woningcorporatie in een extreem nadelig geval kwijt zal zijn aan een project. Kosten van risico 1. De verwachte kosten als gevolg van risico: de kostenpost onvoorzien, kan meegenomen worden in prijsstelling. 2. De kosten van het risico in extreme situaties: een bepaald percentage van het onverwachte verlies. Hiervoor zal een buffer moeten worden aangehouden.

3. Deze twee risico-gewogen aspecten hebben een direct gevolg op het rendement.

2

© 2011 Deloitte Nederland

Verwacht en onverwacht verlies Verwacht verlies • Verlies dat men onder normale omstandigheden verwacht te realiseren • Verwacht verlies = kans op verlies x omvang verwacht verlies Onverwacht verlies • Verlies dat bovenop het verwachte verlies verloren kan worden. • Het totale of maximale verlies is gedefinieerd als een bovengrens die in b.v. 95% van de gevallen niet overschreden zal worden. Dit wordt ook wel aangeduid als Value at Risk. • Onverwacht verlies = maximaal verlies – verwacht verlies. Verwacht verlies

Maximaal verlies in b.v. 95% van de gevallen

Onverwachte verlies

3


Rekenvoorbeeld De woningcorporatie start een project. Er is een totale investering mee gemoeid van €10.000.000. Er is bijvoorbeeld één risicofactor die bepaalt of een verlies optreedt: afzetrisico. • • •

•

Kans dat afzetrisico tot een verlies leidt is 10% in een enig jaar. Wanneer een verlies optreedt door afzetrisico is het verlies 5% van de totale investering. In 95% van de gevallen (eens in de twintig jaar) is het totale verlies op een project van deze omvang door afzetrisico meer dan EUR 1.050.000. Voor onverwacht verlies wordt een eigen vermogen buffer aangehouden van 20%.

Verwacht verlies

= kans op verlies x impact = 10% x (0,05 x EUR 10.000.000) = EUR 50.000

Onverwacht verlies

= maximale verlies met 95% zekerheid – verwacht verlies = EUR 1.050.000 – EUR 50.000 = EUR 1.000.000

Eigen vermogen buffer

= 20% van onverwacht verlies = 0,20 x EUR 1.000.000 = EUR 200.000

4


Risicomodel Input voor model De type risico’s • Verwervingsrisico; • Bouwkostenrisico; • Afzetrisico; • ... Inschatting van kans op verlies Risico Bijbehorende classificatie kans N.v.t.

0%

Verwervingsrisico

15% (grondkosten)

Laag

2%

Bouwkostenrisico

25% (bouwkosten)

Middel

5%

Afzetrisico

10% (investeringskosten)

Hoog

10%

...

...

...

...

Kosten van onverwacht risico:

5

Inschatting van impact bij verlies Type risico Impact in percentage van kostenpost

20%


Risicomodel - Voorbeeld van Excel implementatie Project MooiHuis 1: Bepaling van de kans op impact. n.v.t. laag middel hoog

2: Bepaling van de impact.

Kans (op impact) 0,00% 1,00% 5,00% 10,00% Impact

n.v.t. zeer laag laag middel hoog extreem hoog

0,0% 1,0% 5,0% 10,0% 20,0% 80,0%

3: Bepaling van de impact scores en investerings-/ opbrengstenpost.

Verwerving Afzetrisico Financiering Fiscaal Subsidie Planologie (omgevingsvergunningen) Bezwaarprocedures/ vergunningen Politiekrisico Draagvlak stakeholders (excl. politiek) Samenwerkingsrisico Faillisementsrisico bouwpartner

4: Bepaling van het significantie niveau.

Impact op investerings-/ dekkingspost

Impact Standaard project

Impact Standaardplus project

Impact Complex project

Grondkosten incl. resultaat GREX TOTALE INVESTERINGSKOSTEN TOTALE INVESTERINGSKOSTEN TOTALE INVESTERINGSKOSTEN Subsidies Grondkosten incl. resultaat GREX TOTALE INVESTERINGSKOSTEN Grondkosten incl. resultaat GREX Grondkosten incl. resultaat GREX TOTALE INVESTERINGSKOSTEN Bouwkosten

n.v.t. laag n.v.t. zeer laag extreem hoog middel zeer laag middel laag zeer laag middel

hoog laag zeer laag middel extreem hoog hoog zeer laag hoog laag laag middel

hoog middel laag middel extreem hoog extreem hoog laag extreem hoog middel laag middel

Significantie niveau 95,0%

5: Bepaling van de gewenste solvabiliteit. Percentage van de risicogewogen activa

6

Footer

Gewenste solvabiliteit 20,0%


Risicomodel - Voorbeeld van Excel implementatie Project MooiHuis 1. Invoer van de investeringskosten en dekking voor het totale project.

Grondkosten Resultaat GREX Grondkosten incl. resultaat GREX Bouwkosten Bijkomende kosten

2.000.000 0 2.000.000 7.000.000 1.000.000

TOTALE INVESTERINGSKOSTEN

10.000.000

Subsidies Verkoopopbrengsten Huuropbrengsten Bedrijfswaarde huurproject

0 2.000.000 7000000 0

OPBRENGSTEN

9.000.000

RESULTAAT (incl. resultaat GREX)

(1.000.000)

2: Bepaling van de deelneming. 100%

7


Risicomodel - Voorbeeld van Excel implementatie Project MooiHuis 1: Invoer beginjaar en eindjaar Naam Project Begin jaar Eind jaar

Project MooiHuis 2011 2015

2: Bepaling van de kans op impact project met behulp van risicoscores. Mogelijke scores

Bijbehorende kans

n.v.t.

0,0%

n.v.t.

laag middel hoog

1,0% 5,0% 10,0%

1 op de 100 1 op de 20 1 op de 10

Verwerving Afzetrisico Financiering Fiscaal Subsidie Planologie (omgevingsvergunningen) Bezwaarprocedures/ vergunningen Politiekrisico Draagvlak stakeholders (excl. politiek) Samenwerkingsrisico Faillisementsrisico bouwpartner

8

Risicoscore n.v.t. hoog n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t.

Interpretatie

Toelichting score


Risicomodel - Voorbeeld van Excel implementatie Project MooiHuis Samenvatting van project Project naam Type project Totale investeringskosten Opbrengst Resultaat Deelneming

Project MooiHuis Standaard project 10.000.000 9.000.000 -1.000.000 100%

Samenvatting projectspecifieke risico´s Risico Verwerving Afzetrisico Financiering Fiscaal Subsidie Planologie (omgevingsvergunningen) Bezwaarprocedures/ vergunningen Politiekrisico Draagvlak stakeholders (excl. politiek) Samenwerkingsrisico Faillisementsrisico bouwpartner

Kans op impact n.v.t. hoog n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t.

Impact n.v.t. laag n.v.t. zeer laag extreem hoog middel zeer laag middel laag zeer laag middel

Totaal op het project Verwacht verlies Kapitaalsbuffer Capital at Risk

In euro's 50.000 208.376 258.376

In % investering 0,50% 2,08% 2,58%

Deelneming Verwacht verlies Kapitaalsbuffer Capital at Risk

In euro's 50.000 208.376 258.376

In % investering BW 0,50% 2,08% 2,58%

Impact op Grondkosten incl. resultaat GREX TOTALE INVESTERINGSKOSTEN TOTALE INVESTERINGSKOSTEN TOTALE INVESTERINGSKOSTEN Subsidies Grondkosten incl. resultaat GREX TOTALE INVESTERINGSKOSTEN Grondkosten incl. resultaat GREX Grondkosten incl. resultaat GREX TOTALE INVESTERINGSKOSTEN Bouwkosten

Kwantificering risico

9


Risicomodel - Voorbeeld van Excel implementatie Project MooiHuis Grondkosten incl. resultaat GREX

Thousands

Verwacht verlies Capital at Risk

10.000 51.675

Bijkomende Bouwkosten kosten Subsidies Verkoopopbrengsten 35.000 180.863

5.000 25.838

0 0

Bedrijfswaarde Huuropbrengsten huurproject 0 0

0 0

0 0

200 180

160 140 120

100

Verwacht verlies Capital at Risk

80 60 40 20 0 Grondkosten incl. resultaat GREX

10

Bouwkosten

Bijkomende kosten

Subsidies

Verkoopopbrengsten Huuropbrengsten

Bedrijfswaarde huurproject


Plan van aanpak 1. Risico’s vaststellen • Woningcorporatie stelt een lijst met project-risico’s op. • In workshop 1 worden de risico’s geanalyseerd en wordt een selectie gemaakt van de belangrijkste risico’s • Per risico wordt vervolgens een eenduidige risicodefinitie opgesteld.

2. Kans op verlies bepalen • In workshopverband (2) wordt de verdeling van de risicoclassificatie (bijvoorbeeld n.v.t.laag-middel-hoog) en bijbehorende kans (%) bepaald.

3. Impact per projectcategorie benoemen • De impact per risico als percentage van een kostenpost wordt in workshop 3 bepaald. • Tevens wordt bepaald of een verdeling naar projectcategorieën gewenst is. • 2 voorbeeldprojecten van worden betrokken om de impact en categorieindeling te toetsen.

4. Oplevering model • Het conceptmodel wordt door de woningcorporatie getest. • De testresultaten worden besproken en eventuele wijzigingen worden verwerkt in het definitieve model. • Het model wordt opgeleverd samen met een gebruikershandleiding en technische documentatie.

Mogelijke vervolgstappen: • Berekening koppelen aan fasering van het project (planning). • Vertalen van het projectmodel naar een portefeuillemodel. 11


Mogelijk projectteam vanuit Deloitte Bart Hoevers

Micha Reusen

Partner bij Deloitte Real Estate Advisory

Manager bij Deloitte Real Estate Advisory

Relevante kennisgebieden: Projectanalyses, risicomanagement bij projectontwikkeling

Gespecialiseerd in risicomanagement bij projectontwikkeling

Arjen Pasma

Arjan de Ridder

Director bij Deloitte Financial Risk Management

Senior Consultant bij Deloitte Financial Risk Management

Investment manager, portfolio risico management

Risico manager en ervaren risico modelleur

12


Deloitte refers to one or more of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, a UK private company limited by guarantee, and its network of member firms, each of which is a legally separate and independent entity. Please see www.deloitte.com/about for a detailed description of the legal structure of Deloitte Touche Tohmatsu Limited and its member firms. Deloitte provides audit, tax, consulting, and financial advisory services to public and private clients spanning multiple industries. With a globally connected network of member firms in more than 140 countries, Deloitte brings world-class capabilities and deep local expertise to help clients succeed wherever they operate. Deloitte's approximately 169,000 professionals are committed to becoming the standard of excellence. This publication contains general information only, and none of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, Deloitte Global Services Limited, Deloitte Global Services Holdings Limited, the Deloitte Touche Tohmatsu Verein, any of their member firms, or any of the foregoing’s affiliates (collectively the “Deloitte Network”) are, by means of this publication, rendering accounting, business, financial, investment, legal, tax, or other professional advice or services. This publication is not a substitute for such professional advice or services, nor should it be used as a basis for any decision or action that may affect your finances or your business. Before making any decision or taking any action that may affect your finances or your business, you should consult a qualified professional adviser. No entity in the Deloitte Network shall be responsible for any loss whatsoever sustained by any person who relies on this publication.


Capital at Risk model Meten van projectrisico s

Recommend Documents