Campuscontract discussie. Geschiedenis, samenvatting en beleid. ABo

Campuscontract discussie Geschiedenis, samenvatting en beleid

ABo

Voorwoord Voor je ligt het verslag van de ABo waarin alle gebeurtenissen die ons de afgelopen tijd bezig hebben gehouden omtrent de campuscontracten nog eens worden langsgelopen. Ook wordt het beleid van de ABo behandeld, en wordt verdedigd waarom dit beleid is gekozen. Wij hebben het zo overzichtelijk en helder mogelijk proberen te verwoorden en denken daar aardig in geslaagd te zijn. Hopelijk komt hiermee de nodige transparantie in het ons beleid en ons handelen, iets waarmee wij met andere middelen niet geheel in geslaagd (blijken te) zijn. Ik hoop dat je als lezer niet uit het oog verliest dat er ook nog iets bestaat als voortschrijdend inzicht. Sommige dingen en handelingen die de ABo heeft gedaan kunnen achteraf gekenschetst worden als onlogisch gezien de huidige status quo. Echter waren ze op het moment van doen een logische stap om te zetten. Ik hoop dat dit verslag je (eventueel) ontstane twijfels geheel of gedeeltelijk kan wegnemen wat betreft de integriteit en kundigheid van het huidige bestuur.

Delft, 1 juli 2008

Diederik Luttmer ABo bestuurslid en medeverantwoordelijke binnen het bestuur voor de behandeling van dit dossier

2

Inhoudsopgave Inleiding H1 Tijdlijn van de gebeurtenissen H2 Communicatie 2.1 aangeschreven bewoners 2.2 Contractdiscussieupdates 2.3 Informatieavonden 2.4 ARV 2.5 ALV H3 Input leden H4 taakverdeling H5 Beleid en standpunt 5.1 Standpunt 5.2 Beleid 5.2.1 Communicatie 5.2.2 Ondersteuning 5.2.3 Overlegpartners 5.2.4 Extern advies 5.2.5 Adviesaanvraag I DUWO H6 Beleidsevaluatie en toekomstig beleid Appendix A – Contractdiscussie updates Appendix B – Informatiebijeenkomst met advocaat 05/06/2008 Appendix C – Notulen ARV’s Appendix D – Notulen ALV’s Appendix E – Adviesaanvraag I DUWO Appendix F – Reactie koepel adviesaanvraag (App. E)

4 5 6 6 6 6 7 7 8 9 10 10 10 10 10 10 11 11 15 16 27 34 39 43 45

3

Inleiding Dit verslag behandelt de verschillende stappen die de ABo heeft gezet, en het beleid van de ABo, omtrent de campusactie van DUWO. Met deze actie wil DUWO het rendement van hun verhuureenheden verhogen, zodat ze meer studenten kunnen huisvesten. Dit willen ze doen door te zorgen dat alle huidige student-huurders een campuscontract hebben waardoor ze na hun studie direct hun woning moeten verlaten. Daarnaast willen ze het huurcontract opzeggen van hun huurders die geen student meer zijn. Eerst zullen alle gebeurtenissen die in deze zaak geweest zijn op een rijtje worden gezet, vervolgens zal het een en ander worden gezegd over de manieren van communicatie waarop de ABo haar leden heeft geïnformeerd, en waarop de leden hun mening naar ons konden doorspelen. Het beleid en standpunt zullen daaropvolgend worden behandeld. Het verslag wordt afgesloten door een korte evaluatie en de vorming van een toekomstig beleid. Omdat dit verslag naar alle verwachting ook gelezen wordt door leden die nog niet veelvuldig met de ABo in contact komen, volgt hieronder nog een korte begripsbepaling. Afkortingen die gebruikt worden in het verslag: DL RS JN ARV ALV BV

Diederik Luttmer Renske van Slooten (vz.) Jeroen Nierop Adviesraadvergadering. De adviesraad bestaat uit één afgevaardigde van elke BC, en derden. Algemene ledenvergadering. Tijdens deze vergaderingen zijn alle leden welkom. Besloten (bestuurs-)vergadering

Termen die uitleg kunnen behoeven: ABo

Algemene Bewoners organisatie; belangenbehartiger van de 4000 huurders van DUWO en de Short Stayers (SSH) VBU Vereniging Bewoners Uilenstede; onze collega huurdersorganisatie in Amstelveen Duwoners onze collega huurdersorganisatie in Amsterdam Vulcanusweg onze collega huurdersorganisatie in Delft; voor niet-studentenwoningen. Aangeschreven De (zestig) bewoners die door DUWO zijn aangeschreven met het verzoek om te bewoners bewijzen dat ze nog studeren.

4

H1 Tijdlijn van gebeurtenissen Hieronder staat een tijdlijn weergegeven waar de belangrijkste gebeurtenissen die hebben plaatsgevonden, in zijn opgesomd. Alle interne gesprekken, zowel binnen de ABo als binnen de koepel, zijn niet opgenomen in dit schema, evenals niet-relevante gebeurtenissen, zoals de ondersteuning van specifieke personen, de beantwoording van vragen etc. Eind nov

19 dec 8 jan 11 jan 18 jan 12 feb 15 feb 22 feb 26 feb

3 mrt 5 mrt 11 mrt 7 apr

9 apr 18 apr

24 mei 5 juni 24 juni

DUWO heeft aan zestig bewoners een brief gestuurd met het verzoek om aan te tonen dat ze nog staan ingeschreven bij een onderwijsinstelling. Indien dit niet het geval is wordt overgegaan tot de opzegging van het huurcontract ABo heeft een informatieavond met Jan-Willem Van Beek (vestigingsdirecteur DUWO) georganiseerd. Contractdiscussie update 1 Contractdiscussie update 2 Contractdiscussie update 3 DUWO heeft een adviesaanvraag betreffende deze thematiek aan ABo gestuurd Contractdiscussie update 4 Contractdiscussie update 5 De koepel (ABo, VBU, Duwoners) heeft gereageerd op deze adviesaanvraag. In ons advies stond dat de adviesaanvraag onvoldragen was, dat we de situatie wilden bevriezen en in gesprek wilden met DUWO Contractdiscussie update 6 Contractdiscussie update 7 DUWO heeft de 60 bewoners een tweede, meer concretere brief, gestuurd. Ditmaal vergezeld met een campuscontract dat getekend moet worden. Centraal bewonersoverleg met ABo (DL, RS), VBU en Duwoners van de kant van de huurdersorganisaties. DUWO was vertegenwoordigd door Noek Pouw, Jan Benschop en Jan Willem van Beek. Hier is de bevroren situatie geëist en verkregen Contractdiscussie update 8 Er is een werkgroep opgericht om tot een voldragen adviesaanvraag te komen. Vertegenwoordigers van de koepel (DL voor de ABo) hebben hun eerste werkgroep gehad met Jan-Willem van Beek ARV ABo heeft een informatieavond met advocaat Rogier Scheltes georganiseerd ALV

5

H2 Communicatie Communicatie is een belangrijk punt voor de ABo. Wij proberen onze leden altijd zo goed mogelijk op de hoogte te houden van wat er speelt. De communicatie zoals die heeft plaatsgevonden heeft verschillende vormen gehad. De ABo heeft contractdiscussie updates verstuurd en informatieavonden georganiseerd. Hiernaast zijn natuurlijk ook nog de gebruikelijke kanalen van ALV en ARV gebruikt voor de communicatie. 2.1 aangeschreven bewoners Het heeft de ABo veel moeite gekost om in contact te komen met de 60 aangeschreven bewoners. Enkelen van hen hebben contact met ons gezocht, die hebben we op de mailinglist gezet. Daarnaast hebben wij enkelen via de website contractdiscussie.kvz.tudelft.nl bereikt. DUWO heeft ons de adressen van deze personen nooit willen verstrekken vanwege de privacywetgeving, en aanvankelijk alle medewerking om deze personen te bereiken geweigerd. Wij hebben daarom brieven verstuurd voor de eerste informatieavond aan alle panden waarvan wij het vermoeden hadden dat de kans groot was op een al wat oudere (ex-)student. Op deze informatieavond lag een inschrijflijst waar bewoners en geïnteresseerden zich op konden inschrijven Voor de uitnodiging voor de informatieavond met de advocaat heeft DUWO ons echter wel geholpen. DUWO heeft voor ons de uitnodigingsbrieven verstuurd naar de door hen aangeschreven bewoners, althans naar degenen die nog niet verhuisd waren. Op deze informatieavond was eveneens een inschrijflijst aanwezig. De ABo beschikt daarmee momenteel op een ‘compleet’ adressenbestand van alle door DUWO aangeschreven bewoners die prijs stellen op onze ondersteuning. 2.2 Contractdiscussieupdates De manier die de ABo hanteert om de aangeschreven bewoners te informeren is via zogenaamde contractdiscussie updates. Deze worden verstuurd naar zowel de aangeschrevenen als de geïnteresseerden die zich daarvoor hebben ingeschreven. Verder worden ze gepubliceerd op het forum contractdiscussie.kvz.tudelft.nl, en binnenkort ook op onze website. De updates die zijn verstuurd hebben als doel het op de hoogte houden van de aangeschreven personen over de situatie. De inhoud van alle totnogtoe verstuurde updates is bijgevoegd in appendix A. 2.3 Informatieavonden De ABo heeft twee informatieavonden georganiseerd. Met deze informatieavonden wil de ABo de groep aangeschreven bewoners met elkaar en met ons in aanraking te brengen. Daarnaast zijn ze gebruikt om de nodige informatie te verstrekken aan de aangeschreven bewoners. Tevens is een van de informatieavonden op verzoek van de achterban georganiseerd. De eerste, gehouden op 19 december 2007, had als spreken Jan-Willem van Beek. Hij heeft het beleid vanuit het oogpunt van DUWO belicht, en de nodige vragen beantwoordt. Na het vertrek van dhr. Van Beek heeft de ABo een praatje gehouden en gepeild waar de aangeschreven bewoners behoefte aan hadden.

6

De tweede informatieavond is gehouden op 5 juni. De uitnodiging voor deze informatieavond hebben alle aangeschreven bewoners ontvangen, zie ook paragraag 2.1. Deze avond is gehouden op verzoek van de achterban. Tijdens de avond heeft mr. Rogier Scheltes van advokatenkollektief Rotterdam een algemeen verhaal gehouden over het hoe en wat van een proces, en de kansen voor de aangeschreven bewoners. Tevens is gesproken over het beleid van de ABo. Een verslag hiervan is te vinden in appendix B. 2.4 ARV De ARV van 1 april had op de agenda het punt contractdiscussie staan. Hierin is de ABo geadviseerd om een inventarisatie te maken van de verschillende situaties en om een bijeenkomst met een advocaaat te organiseren. Beide zijn gedaan. Tijdens de ARV van 26 mei heeft de ABo advies gevraagd aan haar adviesraad met betrekking tot deze thematiek. Verteld is over het beleid van de ABo en de adviesaanvraag van DUWO. Vervolgens is gestemd over de categorieën, waarover meer in volgende hoofdstukken. De stemming in categorie 2 was 5 vóór, en 1 tegen het beleid van de ABo. Bij de overige categorieën was geen eenduidig resultaat behaald bij stemming, vooral omdat de adviesraad meer informatie nodig had in de vorm van een concreter advies. De relevante passages uit de notulen van de ARV’s zijn te vinden in appendix C 2.5 ALV Tijdens de ALV van 11 december 2007 is gesproken over ons campuscontractenbeleid. De informatiebijeenkomst van 19 december werd aangekondigd Ook werd over dit onderwerp kort gesproken op de ALV van 24 juni. Toen is besloten om binnen afzienbare tijd een aparte ALV te organiseren voor de campuscontractdiscussie waarbij de ABo haar beleid zal verdedigen. De relevante passages uit de notulen van de ALV’s zijn te vinden in appendix D

7

H3 Input leden De ABo hecht veel waarde aan kritiek en opmerkingen van onze leden. Wij zijn er immers door en voor hen. Ook met minderheden proberen we rekening te houden, voor zover dit de meerderheid van onze leden uiteraard niet (teveel) hindert. De leden van de ABo hebben op verschillende manieren en in verschillende stadia hun input kunnen geven over het ABo beleid. De ABo heeft de adviesraad tijdens de ARV’s om advies gevraagd. Wij hebben hier ons standpunt toegelicht en de adviesraad heeft daar hun mening over gegeven. Daarnaast wordt er tijdens ALV’s over gesproken en is hier ons beleid aan bod geweest. Tijdens ALV’s kunnen alle leden hun input aan ons geven. Ook is er natuurlijk altijd en voor alle leden de mogelijkheid om hun kritieken op ons beleid persoonlijk aan ons mee te delen. Wij zijn te bereiken via het mailadres [email protected]. Ook hebben sommige leden de privécontactgegevens van bestuursleden, die hier ook voor gebruikt kunnen worden. En tijdens andere gelegenheden, zoals door de ABo georganiseerde informatieavonden, is het ook altijd mogelijk om ons en public danwel privé voor of na de vergadering aan te schieten. Met de input van alle leden wordt serieus omgegaan. Alle input wordt overwogen, door bestuursleden zelf of tijdens een BV, en er wordt gekeken of deze geïmplementeerd kan worden binnen het beleid in het geval we het nuttige input vinden. Het beleid van de ABo moet immers een afspiegeling vormen van het algemene belang van onze leden, de huurders van DUWO die wonen in voor jongeren/studenten bestemde woonruimte. Om hier een paar voorbeelden van te geven in het campuscontracten beleid, kan bijvoorbeeld ons standpunt voor rechtszekerheid, en voor de vriendelijkere toon genoemd worden. Om met het eerste te beginnen: Ons is meerdere malen ter ore gekomen dat de onzekerheid omtrent de procedure erg vervelend is. Daarom is ons beleid voor een belangrijk deel geënt op het leveren van zekerheid, waar in paragraaf 5.1 verder op in wordt gegaan. Daarnaast heeft een lid zich beklaagd bij ons over de toon van DUWO in de brieven. Deze is niet erg vriendelijk, omdat je meteen wordt geoormerkt als halve misdadiger waartegen geprocedeerd moet worden. Daarom pleit de ABo ook voor een vriendelijkere toon in de brieven van DUWO.

8

H4 taakverdeling Binnen de ABo is een taakverdeling gemaakt voor een zo efficiënt mogelijke be- en afhandeling van het dossier. Tot de werkgroep van 18 april is Renske de hoofdverantwoordelijke binnen het bestuur geweest, daarna heeft Diederik dit voor een groot deel overgenomen, met dien verstande dat hij de werkgroepen afhandelt en zich verdiept in de materie. Renske is wel actief gebleven met de ondersteuning van Diederik. De overige bestuursleden is tijdens BV’s om hun input en advies gevraagd, en hebben het handelen van Renske en Diederik gesteund. Wat betreft deze bestuursleden kan gezegd worden dat ze niet actief bezig zijn geweest met dit beleid, maar wel in de ondersteuning met de uitvoer van dit beleid, zoals bijvoorbeeld het versturen van brieven aan bewoners en het meegaan naar de advocaat.

9

H5 beleid en standpunt 5.1 Standpunt De voornaamste speerpunt in het beleid van de ABo is de rechtszekerheid. Wij willen dat de bewoners weten waar ze wanneer aan toe zijn, en het liefst zo snel mogelijk, en zonder veel processen te voeren. Processen zijn immers een onzekere factor. Wij zouden graag onze leden zo spoedig mogelijk duidelijkheid willen verschaffen. De enige manier waarop dit kan gebeuren is volgens ons een proces, dan wordt er immers een vonnis of arrest gewezen waar de betrokken partijen zich onvoorwaardelijk aan moeten houden. Het standpunt van de ABo is niet specifiek vóór een bepaalde partij, dit is namelijk feitelijk onmogelijk omdat wij dan lichtelijk vooruit zouden moeten lopen op een gerechtelijke uitspraak en daarnaar handelen. Daarnaast zijn wij er ons van bewust dat er binnen onze achterban verschillende meningen zijn omtrent deze thematiek. Een partij is bijvoorbeeld de ex-studenten die uiteraard hun woning niet willen verlaten. Een andere partij zijn echter studenten, die momenteel huren bij DUWO, maar intern willen doorverhuizen naar bijvoorbeeld een grotere en/of mooiere kamer. Deze partij heeft er baat bij als de ex-studenten hun woning verlaten, omdat de vrijgekomen kamers de interne doorstroming bevorderen. Echter zijn wij wel van mening dat DUWO al hun huurders met de nodige respect moet behandelen, en daarom vinden wij de brieven die zij naar de zestig aangeschreven bewoners hebben gestuurd niet netjes. Wij vinden dat er een overgangsregeling moet komen voor huurders waarvan DUWO het contract wil opzeggen, gewoon omdat wij vinden dat dit redelijk en billijk is. 5.2 beleid Het beleid van de ABo valt in verschillende deelonderwerpen uiteen. Ten eerste het communicatie en ondersteuningsbeleid. Dit is het beleidsterrein waar onze leden direct mee te maken hebben, en daarom van groot belang. Vervolgens zal het beleid omtrent overlegpartners en het inwinnen van extern advies worden behandeld. In subparagraag 5.2.5 zal worden ingegaan op de adviesaanvraag van DUWO d.d. 12 februari 2008, en de standpunten van de ABo hierop. 5.2.1 Communicatie Een goede communicatie vinden wij zeer belangrijk. Om meteen met de deur in huis te vallen: een goed werkende website van de ABo is een vitaal en onmisbaar onderdeel van onze communicatiestrategie. Deze is er nog niet, maar zal er gelukkig wel snel komen. Een website is immers een goed platform om veel van onze leden te bereiken. Momenteel worden de geïnteresseerden en de aangeschreven bewoners regelmatig op de hoogte gehouden middels mailings, zoals de contractdiscussie updates. Ook is er een aparte mailinglist voor de aangeschreven bewoners. Daarnaast zijn er verschillende fora op het internet, overigens niet gefaciliteerd door de ABo, waar belanghebbenden en belangstellenden hun mening op kunnen geven en informatie vanaf kunnen halen. De documenten die de ABo uitgeeft staan ook grotendeels op de

10

fora. Daarnaast is er communicatie via de georganiseerde informatieavonden, en natuurlijk de ARV en ALV. 5.2.2 Ondersteuning De ABo levert een pro-actieve ondersteuning aan de bewoners. Wij beantwoorden niet alleen de vragen die gesteld worden, bijvoorbeeld via de mail, maar faciliteren ook door het in contact brengen van aangeschreven bewoners met een advocaat. 5.2.3 Overlegpartners De ABo is van mening dat een dergelijk grote juridische procedure, die door de precedentenwerking invloed zal hebben in heel Nederland, niet alleen op Delfts niveau behandeld dient te worden. Daarom hebben we contact gezocht met onze mede-huurdersorganisaties in Amsterdam en Amstelveen, Duwoners en VBU respectievelijk. Samen vormen deze overlegpartijen de koepel (in oprichting). Het te voeren beleid omtrent de adviesaanvraag is dan ook een gezamenlijk beleid van de koepel. Om het overzichtelijk te houden is er een werkgroep opgericht met één afgevaardigde uit iedere koepelhuurdersorganisatie, zodat er een efficiënte overlegvorm ontstaat. De koepelwerkgroep bestaat uit Diederik Luttmer (ABo), Susan Hommerson (Duwoners, vz.) en Noor Wieringa (VBU, vz.). De leden uit de werkgroep koppelen uiteraard hun beleid regelmatig terug aan hun besturen en leden. 5.2.4 Extern advies Extern advies is onontbeerlijk in een dusdanig complexe juridische zaak. Voor de advisering van de werkgroep over de adviesaanvraag van DUWO is daarom advies gevraagd aan Teamwonen. Henri Zegers (Teamwonen) heeft samen met de werkgroep de eerste adviesaanvraag van DUWO doorgenomen en ons van de nodige juridische en andere informatie voorzien. Dit is overigens ongenotuleerd gebleven. Daarnaast hebben we voor de juridische procedure contact gelegd met advocaat Rogier Scheltes. Deze heeft ons de nodige informatie verschaft over de proceskosten e.d., en heeft onze vragen, en de vragen van leden tijdens de informatieavond, beantwoordt. 5.2.5 Adviesaanvraag I DUWO De adviesaanvraag die DUWO op 12 februari aan de ABo heeft verstuurd is te vinden in Appendix E. Deze adviesaanvraag was gericht aan de ABo en Vulcanusweg, maar de ABo vindt het een koepelzaak, en heeft de zaal dus op koepelniveau getrokken. Zolang de adviesaanvraag loopt moet de situatie wat ons betreft bevroren blijven. DUWO is immers te laat met het versturen van de adviesaanvraag, in die zin dat ze het beleid reeds zijn begonnen alvorens ons om advies te vragen. Dit advies is te vinden in Appendix F De adviesaanvraag van DUWO maakt onderscheidt tussen verschillende categorieën. Deze categorieën zijn wat ons betreft een goed onderscheid. De categorieën zullen apart behandeld worden. Studenten + campuscontract + studentenwoning (cat. 1)

11

DUWO wil de studenten die huren op basis van een campuscontract tweemaal per jaar controleren op ‘ingeschreven staan’. De koepel vindt dat dit onjuist en wil teruggaan naar een controle van één keer per jaar, zoals wettelijk is geregeld. Bovendien staat het niet erg gastvrij van DUWO en kost het voor de studenten toch weer enige moeite om hun ‘ingeschreven staan’ te bewijzen. Studenten + niet-campuscontract + studentenwoning (cat. 2) De studenten die huren op basis van een niet-campuscontract, maar wel in de voor studenten bestemde woonruime huurder zijn, krijgen het redelijke aanbod om een campuscontract te tekenen. Zowel de koepel als DUWO wil hiervoor een proefproces. Een proefproces is een proces dat alleen aanhangig is gemaakt om een principiële gerechtelijke uitspraak te verkrijgen omtrent een onzeker punt in de wetgeving (definitie: Van Dale). De voordelen van een proefproces is dat het in een ‘gecontroleerdere’ manier verloopt dat een gewoon proces, omdat er vooraf aan het proces afspraken gemaakt worden tussen beide partijen, bijvoorbeeld over de verdeling wat betreft proceskosten. Daarnaast kan er een afspraak met DUWO gemaakt worden over de persoon die wordt aangeklaagd. Dit is zeer positief want nu wordt er in eerste instantie dus iemand aangeklaagd die het daarmee eens is, en worden dus niet huurders ermee opgezadeld die dit helemaal niet willen. Een proces is immers een zeer onzekere, verveldende en tijdconsumerende bezigheid. Onze voorzitter Renske van Slooten is wat ons betreft een goede kandidaat voor een proefproces. Zij is een ‘vrijwilliger’ die alle moeite op zich wil nemen, en is tevens een gemiddelde student in deze categorie en is daarmee goed generaliseerbaar. Het is de bedoeling dat het proefproces plaatsvindt vóórdat DUWO alle bewoners die in deze categorie vallen gaat aanschrijven. Doordat de uitspraak in het proefproces dan al geweest is, is voor deze categorie duidelijk waar zij aan toe is. Dit is volgens de ABo veel beter dan gewoon alle bewoners in deze categorie aanschrijven, dan kijken wie er uit zichzelf een campuscontract tekenen, en de rest dagvaarden. Dan is er immers een grote onzekerheid onder deze grote groep die het op een zaak laat aankomen, omdat er nog nooit eerder een proces heeft plaatsgevonden over dit onderwerp. Aangezien het standpunt van de ABo is dat er rechtszekerheid moet komen, zijn wij voor het proefproces, alvorens de overige personen in deze categorie aan te schrijven. Conform ons standpunt nemen we geen positie in over de al dan wel niet gewenstheid van een campuscontract voor deze groep studenten. Uit het oogpunt van rechtszekerheid is de ABo er ook voor om de rechter in eerste aanleg, de kantonrechter, over te slaan. Eventueel zelfs het gerechtshof over te slaan en door te gaan naar de rechter in laatste aanleg, de Hoge Raad der Nederlanden. Dit heet sprongcassatie, en is mogelijk indien beide procespartijen er mee instemmen. De voordelen zijn dat er op deze manier sneller een uiteindelijke uitspraak komt, omdat er geen beroepsmogelijkheden meer zijn ná de Hoge Raad, en de uitspraak dus onomstotelijk vaststaat. En snelheid komt de rechtszekerheid ten goede Ex-studenten + niet-campuscontract + studentenwoning (cat. 3) Van voormalig studenten die (ooit) als student voor studenten bestemde woonruimte hebben gehuurd op basis van een niet-campuscontract wil DUWO het huurcontract opzeggen op grond van dringend eigen gebruik.

12

Deze categorie is niet generaliseerbaar en daarom is een enkel proefproces zinloos, omdat situaties in deze groep weinig overeenkomsten vertonen. Daar zijn de koepel en DUWO het met elkaar eens. Wat betreft het beleid dat DUWO voor de rest voert (en zal voeren) in deze categorie niet. Ten eerste vinden we dat de toon die DUWO aanslaat in haar brieven een stuk vriendelijker moet. Niet meteen brieven sturen waarin je zo ongeveer wordt aangemerkt als een misdadiger, maar een vriendelijk verzoek om de woning te verlaten. Bovendien pleiten we voor meer tijd om een nieuwe woning te vinden, zoals bijvoorbeeld een jaar. Ook vinden we dat personen die vrijwillig hun woning verlaten moeten worden beloond, en wel met een zo hoog mogelijk bedrag. Hierover wordt onderhandeld om tot een zo hoog mogelijke ‘bonus’ te komen. Deze bonus wordt betaald uit het geld dat DUWO uitspaart doordat zij geen proces hoeft te voeren. Ook moet DUWO wat duidelijker zijn naar deze groep toe over wat ze kunnen verwachten, dus betere communicatie en concrete data. Voor bepaalde gevallen vinden we dat er een uitzondering gemaakt moet worden: er zijn personen in deze groep waarvoor het zeer onbillijk is om ze tot een proces te dwingen. Hiervoor pleiten we voor een soepelere overgangsregeling, zodat ze (nog) langer in hun huidige woning kunnen blijven zitten, en bovendien urgentie krijgen bij andere sociale verhuurders zoals Vestia. Deze personen zullen wel zelf bij DUWO moeten aankloppen en gemotiveerd weergeven waardoor zij in aanmerking moeten komen voor deze versoepelde regeling. Als ondanks deze overgangsregeling mensen hun woning toch niet willen verlaten, is de koepel uiteindelijk voor procederen door DUWO. Hierbij bepaalt de (kanton-)rechter welke gevallen mogen blijven zitten en welke niet. Dit is een objectieve toets met een uit rechte afdwingbare uitkomst, iets dat past in ons standpunt van rechtszekerheid. Een proces is volgens ons ook de eerlijkste methode. Overige personen + niet campuscontract + studentenwoning (cat. 4) Anderen, niet studenten, die voor studenten bestemde woonruimte huren op basis van een nietcampuscontract zal DUWO verzoeken uit te zien naar een andere woning. Uiteindelijk kan ook de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik aan de orde zijn. De koepel vindt dit te vaag om iets zinnigs over te zeggen, daarom moet deze categorie eerst verduidelijkt worden. Overige personen + niet campuscontract + niet-studentenwoning (cat. 5) Anderen, niet studenten, die niet voor studenten bestemde woonruimte huren op basis van een nietcampuscontract vallen buiten de aanpak van DUWO. Hier is de koepel het in principe mee eens. Overige voorwaarden Naast onze wensen in de voornoemde categorieën heeft de koepel ook nog een paar algemene wensen. Zo vinden wij dat partijen eigen proceskosten moeten betalen, zodat bij het verliezen van een zaak een huurder niet alle kosten van DUWO hoeft te betalen, die in de duizenden euro’s zullen lopen. Een procedure voor een huurder kan dan al vanaf €94,- gevoerd worden, afhankelijk van de draagkracht (inkomen en kapitaal). Bovendien zijn de proceskosten dan al vantevoren bekend en komen er geen onvoorziene kosten om de hoek.

13

Daarnaast wil de koepel een document met daarin de aantallen huurders in iedere categorie, zodat we weten om hoeveel mensen het gaat. Positief advies De koepel is van plan om een positief advies te geven op de adviesaanvraag van DUWO, mits aan al onze punten is voldaan. Wij vinden het heel belangrijk om dit te doen, en om aan de onderhandelingstafel te blijven zitten, omdat wij denken er meer uit te kunnen halen op deze manier, vooral wat betreft categorie 3. Als wij een positief advies geven is DUWO bij rechte gebonden aan al hetgeen wij met ze hebben afgesproken over bijvoorbeeld een vergoeding. Als wij een negatief advies echter geven hebben wij alle invloed verloren en kan DUWO doen wat hij wil en hoeft niet in onderhandeling met ons te treden, met dien verstande dat ze de adviesaanvraag wel eerst door de Raad van Commissarissen vergadering moeten loodsen. Aangezien de RvC tamelijk pro-DUWO is, is het onze verwachting dat dit zonder veel problemen zal gebeuren. Overigens kunnen wij met onze adviezen het fundamentele huurrecht, zoals opgeschreven in de wet, jurisprudentie, etc., niet aantasten. Wij kunnen alleen voor extra rechten voor de huurder zorgen, en niet voor extra plichten. Dit hebben we ook nogmaals geverifieerd bij advocaat Rogier Scheltes, die hierop bevestigend heeft geantwoord. Negatief advies Sommige van onze leden hebben graag dat wij een negatief advies geven aan DUWO over hun beleid. De voornaamste reden hiervoor is een principiële, namelijk dat we het principieel onjuist is wat DUWO doet. Echter past dit niet binnen ons standpunt. Bovendien levert strategisch gedrag vanuit onze kant meer op. Immers kunnen wij niet voor minder rechten voor onze huurders zorgen, alleen voor meer rechten. Door te onderhandelen met DUWO hebben de huurdersorganistaties dus de mogelijkheid om te pleiten voor extraatjes voor onze leden, die dan voor alle leden bij rechte gelden. Wij vinden het daarom onverstandig om alleen om principiële redenen een negatief advies te geven. Bovendien, als het principieel onjuist is wat DUWO doet, zal de rechter hier ook zo over oordelen. Dus dan is een uitspraak van een rechter juist wenselijk, en sorteert ons beleid ook het gewenste effect voor deze groep mensen.

14

H6 beleidsevaluatie en toekomstig beleid ALV’s en ARV’s zijn voor een bestuur altijd de beste momenten om hun beleid van de afgelopen periode te toetsen. Met de input die wij van onze leden krijgen kunnen we vervolgens ons beleid overdenken, kijken waar de kritieke punten zitten, en ons beleid desgewenst aanpassen. Tijdens de informatieavond van 5 juni en de ALV van 24 juni j.l. is gebleken dat de communicatie een van deze kritieke punten is. Ondanks de contractdiscussie updates, ALV’s en ARV’s, hebben enkele leden te kennen gegeven dat ze meer informatie willen. Met het document dat je op dit moment aan het lezen bent, en een extra ALV specifiek over dit onderwerp hopen we aan deze wens voldoende tegemoet te komen. Als er weer schot in de zaak zit zullen er uiteraard ook weer contractdiscussie updates worden verstuurd. Daarnaast komt binnenkort de vernieuwde website van de ABo online, waar ook de nodige informatie op komt met betrekking tot dit dossier. Wat betreft inhoudelijke kritiek over ons beleid in de adviesprocedure is het lastiger een goed beleid te voeren. Tijdens de ARV van 26 mei is bijvoorbeeld gebleken tijdens een stemming dat de meerderheid voor het door de ABo gevoerde beleid inzake categorie 2 is, maar tijdens de ALV van 24 juni is het tegenovergesteld gebleken. Wij denken dat dit voor een groot gedeelte komt door de communicatie, en zullen dus manieren bedenken om deze te verbeteren zodat de achterban een zo compleet mogelijk beeld van de (gang van) zaken heeft. Op verzoek van de ALV van 24 juni wordt een extra ALV gepland op korte termijn. Hier zal een afgevaardige van de Woonbond bij aanwezig zijn. Hierdoor hopen we ons beleid wat effectiever te kunnen toelichten en tot een gestructureerdere vergadering te komen

15

Appendix A Contractdiscussie updates Contractdiscussie update 8; 4/9/’08 Beste bewoners, goed nieuws vanuit de ABo! DUWO heeft voorlopig de acties tegen bewoners opgeschort. Alle bewoners die zijn aangeschreven en gevraagd werden hun huis te verlaten, zullen hier ook een brief vanuit DUWO over ontvangen. Waarom? De ABo heeft als reactie op een adviesaanvraag over deze zaak DUWO gemeld dat we er alleen op koepelniveau over willen communiceren, dus met onze collega's in Amsterdam en Amstelveen. Dit omdat het een zaak betreft die ook voor hun huurders gaat gelden vanwege de precedentenwerking van gerechtelijke uitspraken. Dit verzoek heeft DUWO gehonoreerd en dientengevolge zaten alle partijen afgelopen maandag met elkaar om tafel, met Jan Benschop, Jan-Willem van Beek en Noek Pauw van DUWO's kant. De inzet vanuit de koepel was het bevriezen van de huidige situatie totdat er meer duidelijkheid is en zodat er eerst in alle rust kan worden gesproken met de bewonersorganisaties over overgangsregels en procesdetails. Uiteraard was DUWO niet heel erg tevreden met onze eis tot het opschorten van de rechtszaken. Uiteindelijk hebben we DUWO er van kunnen overtuigen dat dit voor ons een noodzakelijke voorwaarde is, en hier is mee ingestemd. Wat nu? ABo gaat overleg voeren met DUWO en pleiten voor een goede overgangsregeling (vervangende woonruimte, verhuiskostenvergoeding ed). In de tussentijd organiseren we ook een informatie-avond met een advokaat voor degene die hierin interesse hebben. Want van uitstel komt geen afstel. Het geeft ons echter wel meer ruimte voor een degelijke voorbereiding. Wat kun je verder van de ABo verwachten? Steun dus, door middel van meer ruimte om je voor te bereiden en een advocaat om je daar bij te helpen. De twee informatieavonden, conform afgesproken in de ARV, - de eerste zonder en de tweede met advocaat - worden momenteel geregeld, dus verwacht binnenkort een datum en uitnodiging vanuit onze kant. Met vriendelijke groet, Renske van Slooten Voorzitter ABo PS: Voel je vrij om deze update te verspreiden, helaas heeft de ABo geen complete e-mail lijst van geinteresseerden. [email protected] Tel: 06 48540359

16

Contractdiscussie update 7; 3/5/’08 Beste bewoners, bij deze alweer een update. De deadline om naar DUWO te reageren is morgen, dus vandaar hier wat informatie over wat er daarna zal gebeuren. Ik zal dit per categorie toelichten. Ik neem aan dat jullie niet gereageerd hebben hierbij: A ) Geen student/oud-student DUWO zal je een brief sturen waarin ze je huur opzeggen. Niet per direct, je krijgt waarschijnlijk zeven maanden om iets nieuws te vinden. Ben je het hier niet mee eens, blijf dan niet wachten, maar reageer. Per brief bijvoorbeeld, of bel DUWO. Anders volgt er na zeven maanden automatisch een proces dat jou geld gaat kosten (omdat je het op een proces hebt laten aankomen).De reactie kan verschillend zijn: 1) Je bent het er nog steeds niet mee eens. Dit weet DUWO dan en het komt waarschijnlijk nog steeds op een proces aan. Wellicht heb je goede redenen waarom je het er niet mee eens bent en dan kan DUWO overwegen geen proces te voeren tegen je. Echter, je kan dan ook op manier 2 reageren. De ABo raadt manier 1 af, omdat je flink in de proceskosten kan komen en verhuizen minder gedoe oplevert. Maar als je hier principieel in bent, dan is dit de beste manier. 2) Je bent het er wel mee eens, maar hebt meer tijd of hulp nodig. DUWO is bereid om in bepaalde gevallen (zeg, een gehandicapte bewoner, of een bewoner die op een koophuis wacht, of op opgebouwde inschrijfduur) wat coulanter te zijn. Ze willen de bewoners er uit, het liefst op korte termijn, maar een paar maanden kunnen ze wel wachten. Je kunt deze omstandigheden dan per brief of telefonisch melden. Mochten ze je niet helpen, dan is dit altijd een goed stuk vanuit jouw kant mocht het tot een proces komen. Een soort ' maar DUWO wist ervan' idee. 3) Je wilt best verhuizen. Meld dit dan ook gewoon. Het heeft geen zin om voor de termijn stiekem al te verhuizen. Je kunt wellicht hulp van DUWO uit je open houding slepen, of alternatieve woonruimte. Bovendien heb je zo wat speling mocht de verhuizing niet doorgaan; je wilde immers wel verhuizen, het lukte alleen niet. Proces in categorie A Als er een proces volgt, is dat tegen een individuele bewoner met speciale omstandigheden. Lastig dus om hier een proefproces van te maken en waarschijnlijk ook niet in het belang van de bewoners (DUWO wil dan een bewoner waar ze zeker bij denken te winnen). Dit moet je dus zelf voeren. Je kunt dit wel gesubsidieerd doen als je weinig geld hebt, via een sociale advocaat. Je kunt hiervoor bijvoorbeeld kijken op www.het-jl.nl of de ABo advocaat gebruiken (Rogier Scheltes, van het advokatenkollektief Rotterdam). Heb je echter wel veel geld, dan betaal je de volle mep. Nogmaals, een proces kan je zomaar verliezen, DUWO heeft enkele sterke punten, en dan betaal je voor het proces. Als je echter een goede zaak hebt kun je ook zomaar winnen en in je huis blijven. Onze advocaat schat de kansen op het laatste lager dan op het eerste, dus raadt het af. Maar zaken verschillen van persoon tot persoon en een algemeen advies kan de ABo dan ook niet geven. B) Studenten Dit is een andere zaak. ABo en DUWO zijn in overleg, omdat dit wel in aanmerking komt voor een proefproces. Het is een algemene vraag of het redelijk is om mensen zonder campuscontract er wel een te geven. De ABo meent van niet. We hebben weten te voorkomen dat alle bewoners van een complex het komende jaar een brief hierover ontvangen. We willen eerst dit proces voeren. Mocht er onder de nu aangeschreven groep niemand meer zijn die deze categorie vertegenwoordigt (geen student meer, of wel een campuscontract getekend) dan gebruiken we een andere proefpersoon (zoals een bestuurslid)

17

Als je onder categorie B valt roepen we je op contact met ons op te nemen om het over een proefproces te hebben. Conclusie Elk geval is anders, dus een algemeen advies is niet te geven. Rechtszaken ontwijken als je niet zeker bent dat je ze zal winnen lijkt ons de beste manier, omdat je anders mogelijk veel geld moet betalen. Daarnaast sleep je er misschien meer uit als je in overleg treedt met DUWO. Mocht je echter principieel niet willen verhuizen, dan raden we je aan dit aan DUWO te melden. Ik hoop dat jullie nu weten waar jullie aan toe zijn. De ABo heeft getracht er zo veel mogelijk uit te halen voor gedupeerden, maar bij individueel verschillende gevallen is echt juridische ondersteuning nodig. Als jullie een brief met beindiging van het huurcontract binnen hebben, zal de ABo een sessie organiseren met de advocaat. Dan is het ook pas echt mogelijk voor hem om er iets over te zeggen. Met vriendelijke groet, Renske van Slooten

[email protected] Tel: 06 48540359

18

Contractdiscussie update 6; 3/3/’08 Beste bewoners, wederom een mail vanuit het ABo front. Wederom is het lastig om iets concreets toe te kunnen zeggen, maar wel de volgende zaken: Protest De ABo en de collega vertegenwoordigers uit Amsterdam hebben samen een reactie geschreven aan DUWO. Daarin staat dat we het niet eens zijn met de gang van zaken, de bangmakerij en de uitlatingen in de pers vanuit DUWO. We eisen in de brief onmiddelijke stopzetting van alle acties van DUWO totdat ze hun beleid hebben voorgelegd aan alle huurdersorganisaties. De vraag is natuurlijk of ze dit ook doen, maar we hebben wel een signaal afgegeven. Advocaat Op verzoek van bewoners zal ik morgen de advocaat bellen en vragen of hij morgenavond nog naar Delft kan komen om de bewoners te ontmoeten. Mijn verontschuldigingen dat ik dit niet eerder heb geregeld, maar hij gaf al aan dat het nog wel zes maanden kan duren tot er een rechtszaak komt. Echter, voor de bewoners is het beter om zo snel mogelijk goed geinformeerd te zijn en dit heb ik mij onvoldoende gerealiseerd. Mocht hij niet kunnen komen, dan vraag ik hem op papier te zetten wat jullie als bewoners kunnen verwachten. Overleg Woensdag heeft de ABo overleg met dhr. van Beek, vestigingsdirecteur Delft. We gaan dan bespreken hoe het verder moet, we zullen o.a. voorstellen dat de DUWO een plan opstelt hoe ze gaan communiceren over dit onderwerp. Daarnaast zullen we kijken in hoeverre urgentieregelingen kunnen gelden voor bewoners die DUWO graag ziet verhuizen. En daarnaast willen we duidelijkheid wat de bewoners te wachten staat vanuit DUWO. Ik hoop dat dit een beetje duidelijk is. Mocht je deze mail niet meer willen ontvangen, meld het dan even. Renske Voorzitter ABo [email protected] Tel: 06 48540359

19

Contractdiscussie update 5; 2/22/’08 Beste allen, bij deze de beloofde update. Ik heb met de advocaat gesproken en met DUWO. Ik beschrijf even kort waar iedereen aan toe is. Mail me vooral bij vragen. Beleid DUWO heeft een beleidsvoorstel gedaan. Dit behoort voor actie te komen, maar de actie is al geweest middels de brieven. Voorlopig zien we dit door de vingers. De ABo gaat niet zomaar akkoord met het voorgenomen beleid. We vinden dat er goede regelingen moeten komen voor niet-studenten die uit hun kamer gezet gaan worden. Daarnaast vinden we het onredelijk om studenten zonder campuscontract wel zo'n contract op te dringen. Vooral omdat het was toegezegd dit niet te gaan doen. Bewoners die een brief hebben gehad Ongeacht het beleidsvoorstel, hebben een aantal bewoners al een brief gehad. Het kost normaal zo'n 6 maanden voordat de verhuurder je heeft gedagvaard. Vandaar dat ze er maar vast mee begonnen zijn. Er zijn twee situaties denkbaar; je bent wel student, of je bent niet-student. Zie mijn vorige mail over het onderscheid in niet-studenten. DUWO ziet een proefproces tegen studenten wel zitten. Tegen de niet-studenten niet, omdat deze verschillend zijn. Wat zijn je kansen? Niet studenten dreigt de duwo met dringend eigen gebruik. Dit is heel tricky. In het verleden zijn er mensen op grond hiervan uit een studentenhuis gezet. en de definitie van studentencomplex is nogal onduidelijk momenteel. Onze advocaat gaf aan dat als de kamer waar de bewoner uitgezet wordt daarna aan een student gegeven wordt, dit bij een rechter waarschijnlijk zal gelden als een studentenkamer. Dit gedeelte kan dus ongunstig uitpakken voor de bewoner. De ABo wil hier dan ook op een andere manier voordeel voor de bewoner uitslepen: alternatieve woonruimte, verhuiskostenvergoeding of voorrang bij een andere coorperatie. Mocht je toch willen procederen, dan kan je bij een sociale huurrecht advocaat terecht. Je moet dan dus wel iets betalen, maar als je geen geld hebt, zal dit niet zoveel zijn. Mocht je ABo ondersteuning willen, neem dan vooral contact op. Wel studenten kunnen meedoen aan een proefproces. dit bespaart je kosten, maar je moet je wel aan de uitspraak houden. Dit proces is voor het gehele land interessant, dus samen met de landelijke studenten vakbond kunnen we deze zaak wel veel publiciteit geven. Je kunt ook voor jezelf dit proces voeren. Zie dan hierboven hoe het zit met advocaten. Zie ook http://contractdiscussie.kvz.tudelft.nl/ voor info over advocaten en verhitte discussies. Samenvattend Als DUWO het voorgenomen beleid uitvoert, krijgt iedereen een campuscontract of moet eruit. Zover is het nog niet, en de nu aangeschrevenen zullen een cruciale rol spelen in de juridische haalbaarheid van DUWO's plan. Renske van Slooten voorzitter ABo [email protected] Tel: 06 48540359

20

Contractdiscussie update 4; 2/15/’08 Beste bewoners, Allereerst mijn excuses voor de late update. Ik wachte op een document van DUWO. En waar zij haast maken bewoners uit te zetten, lijken ze met hun documenten toch minder haast te hebben. Ik heb nu echter wel een aantal zaken te melden. Mail of bel me gerust met opmerkingen en/of vragen. Brief 2 Een aantal van jullie heeft na de eerste dreigende brief een tweede ontvangen. De strekking hiervan is dat de ontvanger nog tot 6 maart heeft om te reageren. Daarna zal er een uitzetprocedure worden gestart. Deze brief verschilt niet enorm van de eerste, maar is volgens DUWO juridisch noodzakelijk. Wat kan je verwachten als je niet reageert? Een proces aan je broek. DUWO krijgt een bewoner er alleen uit via de rechter, dus zij zullen moeten aantonen dat er genoeg reden is je eruit te gooien. Ze zijn zelf redelijk pessimistisch aan het worden over het proefproces, omdat ze denken dat elke zaak zo verschillend is dat er niet een bewoner als voorbeeld kan dienen. Echter, hier hebben we het nog over met onze advocaat, die dat niet gelooft. Hier volgt zo snel mogelijk meer over, waarschijnlijk hebben we volgende week een afspraak met hem en zullen jullie ook worden uitgenodigt. Overleg gemeenteraad Ik heb een gesprek gehad met GroenLinks, een van de collegepartijen in Delft. Zij hebben vragen gesteld aan de wethouder over jullie zaak. De wethouder reageerde dat hij zich hard wil maken voor specifieke gevallen van mensen die echt niet zomaar hun huis uit kunnen. Hij zal dan kijken of er een uitzondering gemaakt kan worden bij een van de andere coorperaties om je voorrang te geven. Of om DUWO onder druk te zetten dit te regelen. Herken je je hierin, mail me dan vooral. Als je geen zin hebt in een proces, maar ook niet zomaar kan vertrekken, is dit wellicht een goede oplossing. De wethouder ziet wel graag concrete voorbeelden, dus het heeft geen zin om als groep via hem iets te bereiken. LSVb Ook de landelijke studentenvakbond heeft interesse getoond in de zaak. Het interessantste zijn dan met name de studenten die gedwongen een campuscontract krijgen. Zij hebben zelf een juridisch medewerker in dienst, dus mocht je hun hulp op dit gebied willen, bel ze dan vooral (of geef het aan mij door, dan breng ik je in contact). Beleid DUWO DUWO heeft naar de ABo een adviesaanvraag gestuurd,. Hierin leggen ze hun beleid uit en vragen ze dus om advies. Hieronder heb ik dit geplakt. We hebben maandag overleg, dus mochten jullie via ons nog iets hierover mee willen geven aan DUWO, mail het me vooral. Let er vooral op dat DUWO zegt dat ze je eventueel begeleiden. Ik raad een ieder aan die hier geen principiele bezwaren tegen heeft, van dit aanbod gebruik te maken. Volgens afspraak zet ik in het navolgende het voorgenomen beleid op papier, zoals DUWO wil gaan hanteren om, tegen de achtergrond van groeiende studentenaantallen en een tekortschietend bouwprogramma, het rendement van de huidige voorraad studentenwoningen te verhogen door strikter erop toe te zien dat studentenwoningen ook door studenten bewoond worden. Het uitgangspunt is derhalve: Studentenwoningen van DUWO zijn voor studenten. Wat zijn studentenwoningen? Woningen die onderdeel uitmaken van aangewezen complexen. De hele lijst staat op de DUWO site, "overzicht complexen campuscontract". Wat is daarnaast een belangrijke aanwijzing dat een wooneenheid bestemd is voor studenten? De toepasselijkheid van de instemmingsregeling.

21

De drijfveer is de te verwachten woningnood onder aanstaande studenten, zowel nationaal als internationaal, in combinatie met de veronderstelling dat er momenteel veel niet-studenten in studentencomplexen wonen. De aanpak is a) Studenten zoveel mogelijk op "campus-contract-basis huisvesten en b) Niet-studenten uit studentencomplexen laten verhuizen. Welke situaties zijn er op hoofdlijnen te onderscheiden en wat is de benadering die daarbij past? 1) Studenten die voor studenten bestemde woonruimte huren op basis van een campuscontract. Worden twee keer per jaar gecontroleerd op "ingeschreven staan" en moeten uiterlijk zes maanden na beëindiging van de studie vertrokken zijn. 2) Studenten, die voor studenten bestemde woonruimte huren op basis van een nietcampuscontract. Krijgen het redelijke aanbod (waarvan het weigeren een opzeggingsgrond voor de verhuurder oplevert) alsnog op basis van een campus-contract te gaan huren. Vallen daarna onder categorie 1) 3) Voormalige studenten, die (ooit) als student voor studenten bestemde woonruimte hebben gehuurd op basis van een niet-campuscontract. Ontvangen de boodschap dat DUWO de voorbereidingen treft om de huurovereenkomst op te zeggen wegens dringend eigen gebruik. Deze huurders krijgen ruim de tijd om vervangende woonruimte te vinden en desgewenst daarbij advies en begeleiding van DUWO. 4) Anderen, niet studenten, die voor studenten bestemde woonruimte huren op basis van een nietcampus-contract. Zullen worden benaderd en verzocht uit te zien naar vervangende woonruimte. Kunnen daarbij advies en begeleiding van DUWO krijgen. Naar verloop van tijd kan ook in deze categorie de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik aan de orde zijn. 5) Anderen, niet studenten, die niet voor studenten bestemde woonruimte huren op basis van een niet-campus-contract. Vallen buiten de aanpak. Wat nu? Zoals blijkt is er nog veel onduidelijk. Een eenduidig advies wat je kan doen, is er dan ook niet te geven. wij blijven in gesprek met onze advocaat om tot een proces te komen. We zullen DUWO een kritisch advies geven op hun voorstel. Daarnaast mail ik jullie volgende week weer en zal mijn best doen dan meer duidelijkheid te geven.

[email protected] Tel: 06 48540359

22

Contractdiscussie update 3; 1/18/’08 Beste allen, bij deze een korte update. Brieven Deze of volgende week kunnen jullie een brief van DUWO verwachten, als je niet gereageerd/negatief gereageerd hebt. Daar zit geen verschil tussen. Die brief zal over juridische stappen gaan die nu volgen. Proefproces ABo's advocaat en DUWO zijn nog in onderhandeling over het proefproces. Er zijn verschillende situaties, waar waarschijnlijk verschillende processen uit volgen. -Student die nu een campuscontract moet tekenen. Dit wordt op redelijk nieuw aanbod gespeeld -Niet student die zn kamer uit moet, op grond van dringend eigen gebruik. Toon DUWO de toon van DUWO wordt steeds naarder. van Beek begon over 25+ aan schrijven, in de krant gebruiken ze harde taal. Dit is erg jammer, want we willen er als ABo graag samen uitkomen. Maar we zijn er voor jullie middels een advocaat als dat niet lukt. Links artikelen Vanavond tussen 8 en 10 op BNN, radio1, een item erover. Delta 02 staat niet online, maar daar staat DUWO in. En ook de telegraag besteedt er aandacht aan. http://www.telegraaf.nl/binnenland/3061757/_30-plussers_bezetten_studentenflat__.html (naar stuk) Als je nog in de media wilt over dit onderwerp, kun je mij je nummer doorgeven, dan kan ik dat geven als er weer een journalist belt..Maar geen zorgen, ik geef niet zomaar gegevens door. Hoop dat dit wat meer duidelijkheid schept. Hou mij ook op de hoogte als er een brief binnenkomt.

[email protected] Tel: 06 48540359

23

Contractdiscussie update 2; 1/11/’08 Beste bewoners, naar aanleiding van mijn vorige mail stuur ik aan iedereen antwoorden op vragen die er nog kwamen. Daarnaast wijs ik jullie op een stukje in de Delta, waarin wellicht ook duidelijk wordt waar de DUWO en de ABo op aan sturen. Ik hoop dat het zo duidelijker is. Delta Nog niet online, maar vast snel wel: In Delta 01, pagina 5 het bericht 'proefproces over dertigplusbewoners'. Highlights: 'op dit moment zetten we zelfstandige woningen in de krant, maar dan met voorwaarde dat je student bent', zegt DUWO vestigingsdirecteur Jan Willem van Beek. Was die voorwaarde er destijds niet, dan staan bewoners in hun recht meent hij. na de inventarisatie zoeken DUWO en ABo een specifiek geval waarvan beide vinden dat een proefproces de moeite waard is, " wat uit dit proces volgt, geldt ook voor anderen", zegt van Beek. Reactie naar DUWO eerder was er sprake van dat de ABo een voorbeeldbrief zou maken, die bewoners als reactie naar DUWO konden sturen. Onze advocaat zei echter dat dit niet noodzakelijk was. Niet reageren geeft ook al aan dat je het er niet mee eens bent en geeft DUWO de mogelijkheid je te dagvaarden. Kosten Omdat we aansturen op een proefproces, zullen er afspraken worden gemaakt tussen DUWO en de bewoner die dit betreft. Een van de voorwaarden van de ABo is dat DUWO hoe dan ook de proceskosten betaald. Als bewoner zul je dus niet de kosten van een proces hoeven dragen. Dit is het grootste voordeel van het proefproces. Afspraak advocaat Omdat de afspraken met DUWO nog niet op papier staan, leek het de advocaat onhandig om al met bewoners om tafel te gaan zitten. Hij kan namelijk nog niet in details vertellen hoe het zal gaan en dus ook niet meer dan op de informatieavond aan bod kwam. Op het moment dat deze afspraken op papier staan komt hij naar Delft. Dit is wellicht niet heel handig voor jullie beslissing. Maandag heeft de ABo weer overleg met DUWO en zal ook aan bod komen op welke termijn we die afspraken hebben en wat bewoners kunnen doen als ze echt geen proces willen op dat moment. Ik hoop dat dit iets toevoegd en de vragen beantwoordt. Ik mail na het weekend weer :) Renske van Slooten voorzitter ABo

24

Contractdiscussie update 1; 1/8/’08 Beste bewoners, zoals in mijn vorige mail beloofd, heeft de door de ABo in de hand genomen advocaat contact gehad met de DUWO. Ik zal hieronder kort de resultaten beschrijven en vervolgens nogmaals jullie opties geven. Ik hoop dat dit voldoende duidelijk is, maar zoniet ben ik altijd te bereiken via e-mail. Proefproces DUWO is bereid tot een vorm van een proefproces. Het gaat dan om een proces dat tegen een individuele bewoner wordt gevoerd, maar waar spelregels over worden afgesproken. De uitspraak geldt in principe ook voor die ene bewoner, maar geeft wel een indicatie voor de andere bewoners van hun kansen. De spelregels kunnen gaan om proceskosten en of er eerst naar de kantonrechter of direct naar het gerechtshof wordt gegaan. De afspraken hierover zijn nog niet definitief gemaakt. DUWO zal naar ons, de ABo, en de advocaat hun beleid op papier zetten, op korte termijn. Dit betekent waarschijnlijk voor Februari. Op dat moment kunnen we er over onderhandelen en tot spelregels komen. Geplaatst in eenheid Zowel de DUWO als onze advocaat komen tot de conclusie dat de bewoners die bij het intrekken in de woning geplaats zijn hierin (bijvoorbeeld door woonruimteverdeling Haaglanden) er niet op basis van de huidige argumenten van DUWO (dat het studentenhuisvesting betreft) eruit gezet kunnen worden. Om zeker te weten of je in deze categorie valt kun je je eigen contract nogmaals goed bekijken, of met DUWO bellen hierover. Je hoeft je dan naar alle waarschijnlijkheid geen zorgen te maken en kunt gewoon blijven zitt en. Reageren naar DUWO Als je zeker wilt zijn dat je niet gedagvaard wordt, moet je voor 15 januari contact opnemen met DUWO en accoord gaan met je nieuwe contract. Ga je niet accoord, dan hoef je helemaal niet te reageren. Je loopt dan het risico dat je wel gedagvaard wordt. Het kan ook zo zijn dat DUWO besluit je niet te dagvaarden, maar dit valt niet te voorspellen.

OPTIES Het belangrijkste voor jezelf is wat je opties zijn. Je kan het beste handelen vanuit je eigen belang en voor jezelf beslissen wat je gaat doen. Je kunt: A. Accoord gaan met het voorstel van DUWO, wat betekent dat je vanaf nu een campuscontract hebt. B. Alvast verhuizen als je een huis tegenkomt zodat je in ieder geval geen proces of campuscontract krijgt C. Niet reageren op DUWO's brief en kans lopen gedagvaard te worden. Het gevolg van optie C kan ook nog verschillen: 1. Je krijgt een dagvaarding. Je kunt dan kiezen of je gebruik maakt van de advocaat die ABo heeft benaderd, je eigen advocaat zoekt of zonder advocaat werkt.Uiteraard zal op dat moment onze advocaat met jullie praten en alle juridische details verder uitleggen. 2. Je krijgt (nog) geen dagvaarding, omdat DUWO eerst de zaak die als 'proefproces' dient wil afwachten om te kijken wat hun kansen zijn. Wordt die gewonnen door DUWO, dan zullen ze je waarschijnlijk alsnog dagvaarden of je een brief sturen zodat je uit jezelf weggaat. Wordt die niet gewonnen door DUWO, dan kunnen ze je alsnog proberen te dagvaarden, maar hebben een heel stuk minder kans (en de vraag is of ze het dan zullen doen)

25

Conclusie In alle eerlijkheid geeft een proces veel onzekerheid en gedoe voor de individuele bewoner. De ABo en DUWO hebben beide wel belang bij een uitspraak van de rechter, omdat er dan zekerheid is waar de bewoner aan toe is. Maar het is aan jou als bewoner om te beslissen voor welke optie je gaat. Mocht je besluiten geen reactie naar DUWO te sturen, dan staat de ABo volledig achter je in het proces dat gevoerd moet worden om je uit de kamer te krijgen. Ik hoop dat dit voldoende duidelijk is voor nu. De termijn waarop ik meer nieuws verwacht is dus 2-3 weken. Mocht er in de tussentijd nog een verandering optreden, dan horen jullie die direct. Ik plaats de inhoud van deze mail ook op http://contractdiscussie.kvz.tudelft.nl/ . Met vriendelijke groet, Renske van Slooten Voorzitter ABo [email protected] Tel: 06 48540359

26

Appendix B Informatiebijenkomst advocaat 05/06/2008 Verslag informatiebijeenkomst campuscontractendiscussie 05-06-08 20.35 uur 21.58 – 22.16 uur 23.00 uur

Opening vergadering Pauze (bij Q&A&O) Einde informatiebijeenkomst

Algemene mededelingen: 1. Voorstellen van dhr. Rogier Scheltes van Advokatenkollekief Rotterdam 2. DUWO heeft de adressen van de 60 aangeschreven huurders niet gegeven aan ABo voor het uitnodigen van deze informatiebijeenkomst vanwege de privacy. Om deze reden zijn de uitnodigingen via DUWO verstuurd. 3. De bijeenkomst is in eerste instantie bedoeld voor de 60 aangeschreven huurders en hebben daarom voorrang bij het stellen van vragen. 4. Er is een intekenlijst voor de 60 aangeschreven huurders en een intekenlijst voor belangstellenden. 5. De ALV van de ABo vindt plaats op 24 juni om 20.00 uur in Delfstede zaal 120 6. Campuscontracten discussie is ook te vinden op contractdiscussie.kvz.tudelft.nl 7. Q = Question A = Answer O = Opmerking RS = advocaat Rogier Scheltes DL = Diederik Luttmer (ABo)

27

Status update De Onderhandelingen van DUWO en de huurdersorganisaties (ABo, VBU en de DUWONERS) DUWO heeft het proces bevroren, omdat de huurdersorganisaties dit hebben bedongen vanwege de onderhandelingen over overgangsregeling voor huurders die zijn aangeschreven door DUWO. De huurdersorganisaties hebben de volgende criteria/opmerkingen: - Er is meer tijd nodig voor het zoeken naar een woning - De communicatie vanuit DUWO naar de aangeschreven huurders moet op een meer vriendelijke toon. - Voor speciale gevallen is er speciale behandeling nodig. - Premie voor huurders die vrijwillig weggaan. - De tijd waarin de aangeschreven huurder in de woning mag blijven hangt af de onderhandelingen en de overgangsregeling, er is geen garantie voor een bepaalde tijd. - Als de huurder besluit te blijven zitten, bestaat een grote kans op een dagvaarding. - Huurders die van mening zijn dat ze in hun gelijke staan kunnen juridische hulp van de advocaat van het advokaten kollektief krijgen. Er wordt dan advies gegeven op de persoonlijke situatie. - De urgentieverklaring is alleen bedoeld voor speciale gevallen voor mensen die door de uitzetting in de problemen komen. Dit geldt bijvoorbeeld en in ieder geval voor psychiatriche gevallen. DUWO geeft nog de criteria door wat onder een speciaal geval valt, echter de rechter bepaalt de uiteindelijke criteria. - ABo en DUWO willen beiden streven naar een positief advies op het onderhandelingsproces. Q: Waarom is ABo als vertegenwoordiger gekozen als de huurder nooit een fiat heeft gegeven? A: (DL) ABo is er zo ingerold door een adviesaanvraag van de DUWO. Daardoor is deze constructie ontstaan dat ABo de huurder in dit geval vertegenwoordigt. Q: Heeft het wel zin om een compromis te sluiten als er huurbescherming is? A: (DL) DUWO wil studentenhuisvester worden en gaat door met het uitvoeren van de processen. Als de huurdersverenigingen faliekant tegen zijn, verliezen de Huurdersorganisaties hun inspraak. O: (Hans Talmon) Als de afspraken te ver worden gemaakt tussen de DUWO en de ABo, dan kan dit gevolgen hebben voor de rechtspositie van de huurder en dit mag niet!

28

Juridische informatie

Algemeen (RS) Advocaat Rogier Scheltes stelt zich voor. Hij werkt bij het advokaten kollektief in Rotterdam. Hij is betrokken geraakt door het proefproces tussen DUWO en ABo, beide partijen willen meer duidelijkheid over de rechtspositie van de huurder. Hij heeft 1 keer overlegd voor informatie en is voor deze bijeenkomst gevraagd om meer duidelijkheid te geven over de situatie: 1. Oude huurovereenkomsten voldoen niet meer aan de nieuwe wetgeving. 2. Aangeschreven huurders hebben een oude huurovereenkomst krijgen een aanbod voor een nieuwe huurovereenkomst die wel voldoet aan huidige wetweging. 3. Het redelijke aanbod geldt voor studenten. 4. Als je het niet met DUWO eens bent, kan DUWO besluiten om naar de kantonrechter te gaan. In 2002 heeft het gerechtshof in Den Haag besloten dat een student een campuscontract moest aanvaarden. Het redelijke aanbod was dat het campuscontract voldoet aan de wetgeving van juli 2006. Om deze reden denkt DUWO nu ook kans te maken. Echter de uitspraak is gebaseerd op de oude situatie. 5. Er vinden twee procedures plaats: Procedure 1: DUWO spreekt de huurder aan op het redelijke aanbod voor het veranderen van het oude contract naar het campuscontract. Procedure 2: DUWO dagvaardt de huurder op grond van dringend eigen gebruik. Procedure 1 gaat vooraf aan procedure 2. Voor huurders die geen student zijn geldt direct procedure 2 en wordt niet voorafgegaan aan procedure 1.

O: (Hans Talmon) De jurisprudentie in 1980 is onvergelijkbaar met nu. Toen was de SVSH wel specifiek voor studenten en zo stond het ook in het reglement, dit is nu niet het geval. O: Het is alleen redelijk aan studenten met een collegekaart, studenten zonder collegekaart worden gedagvaard. O: (RS) Het gerechtshof in Den Haag was in 2002 pro-verhuurder. ABo heeft toen verloren in een rechtszaak waarin ABo het campuscontract onredelijk vindt.

29

Procedure 2: dringend eigen gebruik 1. De huurder krijgt een aanstellingsbrief. De huurder krijgt 6 maanden de tijd om te verhuizen. 2. Na deze periode vindt een dagvaarding plaats. Hier kan uitstel over worden gevraagd als de huurder inhoudelijk kan aangeven dat hij langer moet blijven wonen. 3. De zitting vindt plaats tussen DUWO en de huurder: beide partijen komen met stellingen en bewijzen. 4. Het vonnis wordt gegeven: Moet de huurder wel of niet ontruimen? Zo ja, wanneer (dit wordt door de rechter bepaald) 5. Beide partijen kunnen vervolgens in hoger beroep gaan, maar het vonnis mag alvast worden uitgevoerd. Wanneer een van de partijen dit niet wil, kan een nieuwe procedure worden gestart. Wanneer men in hoger beroep gaat is dit proces al 2 jaar verder. 6. De verhuiskostenvergoeding wordt door de rechter bepaald. Een schatting is €5200,- voor zelfstandige woonruimte, dit is echter geen garantie. Voor onzelfstandige woonruimte geldt een vergoeding naar redelijkheid. De oude huurovereenkomst en het nieuwe campuscontract 1. De oude huurovereenkomst geldt voor onbepaalde tijd. Uitzetting mag alleen plaatsvinden wanneer men bijvoorbeeld geen huur betaalt of bij renovatie. 2. Per 1 juli 2006 geldt het campuscontract: De huurder moet na maximaal 6 maanden na het beëindigen van de studie eruit. 3. In het campuscontract staat niet vermeld: De woning wordt opnieuw verhuurd aan een student. Dit betekent dat de huurder mag blijven zitten als er de nieuwe huurder geen student is. 4. Dringend en eigen gebruik staan los van elkaar. Er vindt geen toetsing plaats voor eigen gebruik, omdat dit al is gedaan. Er is nog geen uitspraak over wat wel of niet dringend is, dit ligt nog open en moet worden getoetst. De rechter kijkt daarom of er voldoende vervangende woonruimte is en niet naar het eigen gebruik. ABo Volgens de overlegwet moet DUWO overleggen met ABo over belangrijke beslissingen. DUWO mag niet zomaar besluiten nemen, mocht DUWO daarvan afwijken dan moet het beargumenteerd worden. Dit voorgaande staat los van de relatie tussen de huurder en de verhuurder: Onderhandelingen tussen ABo en DUWO staan los van de uitspraak over de huurder en verhuurder. De huurder is niet gebonden aan wat ABo doet, ook al is hij lid. Een advies uitgegeven door ABo kan DUWO eventueel inbrengen bij een rechtszaak. ABo is echter wel belangrijk, omdat huurders beroep kunnen doen op de uitkomsten van de onderhandelingen tussen DUWO en ABo. Advokaten kollektief 1. Voordat je van de diensten van het Advokaten Kollektief gebruik wil maken, wordt je inkomen van 2006 getoetst door de belastingdienst. 2. Wanneer aan de toetsing voldaan wordt, wordt een afspraak gemaakt met de advocaat. Iedere huurder is uniek, dus persoonlijk advies en geen collectieve zitting. 3. Doe vooral beroep op de advocaat bij een dagvaarding, want wanneer de huurder niets doet wordt de huurder eruit gezet. 4. De huurdersorganisaties pleiten ervoor dat proceskosten door iedere partij zelf gedragen worden. Wanneer de huurder de rechtszaak verliest hoeft hij/zij niet de kosten voor DUWO te betalen, DUWO betaalt zijn eigen kosten.

30

Q&A&O O: Bij het ondertekenen van het contract was ik geen student! A: (RS) Het hangt af van de huurovereenkomst. In dit geval is de huurder in zijn voordeel als DUWO wist dat de huurder geen student was Q: Wat is wel en wat is geen studentenhuis? A: (RS) Bij de gemeente is dit aangegeven, bij DUWO echter niet, bij DUWO wisselt het steeds. (DL) Huurdersorganisaties hebben gevraagd aan DUWO wat wel en wat geen studentenhuis is. Antwoord volgt nog. O: Ik heb een dagvaarding gekregen! A: (DL) Het proces is bevroren en DUWO stuurt voorlopig geen nieuwe dagvaardingen. Echter alleen (RS) DUWO kan de dagvaarding intrekken door dit schriftelijk te doen, dit is niet gebeurt. De dagvaarding blijft dus van kracht. O: (RS) De definitie in wet is het enige wat telt: dringend eigen gebruik geld ook voor de student Q: Moet ik verplicht mijn collegekaart tonen A: (RS) Nee Q: Wat is het doel van de ABo? A: (DL) Een positief advies geven over het proces, anders verspeelt ABo zijn adviesrecht, want een rechtszaak komt er toch. O: (Hans Talmon) Een positief advies van ABo is een fiat voor DUWO en dit is in nadeel van de huurder O: (Thijs Timmerman) Onderhandelingen zijn nu wel nodig, omdat dit niet meer kan na een rechtszaak, de huurdersorganisaties hebben dan een zwakkere positie. DUWO gaat dit onverhinderd doorzetten ondanks positief, negatief of geen advies. O: (Hans Talmon) Het proefproces is alleen voor een redelijk aanbod. O: Uitspraak van het gerechtshof in Den Haag heeft invloed op de uitspraken van de kantonrechters in de omgeving. Q: Bij de oude huurovereenkomst is niet aangegeven dat het een campuscontract is, maar bij het ondertekenen is in het meegegeven welkomstpakket indirect aangegeven dat het een campuscontract is, geldt dit voor de rechter? A: (RS) Ja, als je wist dat het wel zo is, DUWO dit moet echter wel bewijzen/aantonen. Zoek vooral naar gegevens waarin het tegendeel blijkt. O: Bij het tekenen van een contract heb ik expliciet niet gekozen voor een complex met een campuscontract. Er zijn toen mondelinge toezeggingen geweest van DUWO dat ik voor onbepaalde tijd mag blijven zitten! A: (RS) Dit is een stevige situatie voor de huurder, procedure 1 geldt niet meer.

31

O: Tijdens de informatiebijeenkomst van DUWO is gezegd dat de motivatie voor dringend eigen gebruik sterk staat in de rechtszaak. O: Het is strategisch gedrag van DUWO. Q: Een pand waar instemming geldt is een studentenhuis en daarom weet de huurder dat het om een studentenhuis gaat. Echter dit staat niet in het oude huurovereenkomst, kan dit als argument gebruikt worden? A: (RS) Coöptatierecht is wel een argument, maar geen sterk punt omdat dit ook in veel nietstudentenwoningen voorkomt. Q: Vallen MBO’ers onder studenten of leerlingen? A: (RS) Dit wordt nog nagekeken. Q: Wordt er onderscheid gemaakt in zelfstandige en niet zelfstandige woningen in het proces? A: (RS) Nee Q: Is ABo de enige vertegenwoordiger? A: (RS) Nee, DUWO mag meerdere vertegenwoordigers erkennen. Q: Geldt een toezegging van DUWO als het niet voor een huurdersorganisatie is, maar bijvoorbeeld voor een bewonerscommissie of een individuele huurder? A: (RS) Iedere toezegging geldt, maakt niet uit voor wie. Beleid mag wel veranderd worden als het gemotiveerd is, toezeggingen echter niet. Het veranderen van beleid heeft echter wel consequenties voor mensen met een oude huurovereenkomst O: Er is een verschil in de prognoses van DUWO en de TU Delft A: Dit is het verschil tussen het aantal inschrijvingen en werkelijke aanmeldingen. Q: Is het dringend eigen gebruik voor internationale studenten toegestaan? A: (RS) Ja, maar als je dringend eigen gebruik zelf oproept mag je dit niet toeschuiven aan de huurders. Q: Kan DUWO huurverhoging gebruiken als verkapte uitzetting? A: (RS) Nee, huurverhoging is gebonden aan regels. DUWO kan niet zomaar de huur verhogen. Q: Kan DUWO een willekeurige bewoner kiezen voor het proefproces? A: (RS) Ja, iedere overeenkomst is een individuele overeenkomst Q: Kun je DUWO aanspreken op de nieuwe bewoner die zich schaart onder student, maar eigenlijk geen student is? A: (RS) Ja, dit is in strijd met het dringend eigen gebruik O: In Amsterdam zijn er probleemjongeren komen wonen in plaats van studenten. Q: In de statuten van DUWO staat dat de doelgroepen minder vermogenden zijn! A: (RS) De wet zegt dat de huurder een student moet zijn, de wet staat voor de statuten Q: Wat kan de bewoner het beste doen: wel of geen procedure? A: (RS) Het hangt af van DUWO en waar je mee geconfronteerd wordt.

32

Q: Verdedigt de advocaat de bewoner of ABo? A: (DL) De bewoners Q: Moet ABo het proces voortzetten? A: (RS) Als het een procedure is met een huurder die juridisch zwak ervoor staat niet, met een huurder die juridisch sterk staat wel. Daarnaast heeft de ABo geen invloed op de advocaat van de DUWO. Q: Hoelang duurt een versnelde procedure? A: 5 jaar Q: Waarom een ‘geavanceerde’ rechtszaak, door direct naar een gerechtshof te stappen en de sector kanton over te slaan? A: Een sterkere uitspraak, minder geld, meer rechtszekerheid en de kantonrechter houdt zich aan die uitspraak. -

Einde

-

33

Appendix C Notulen ARV’s Notulen ARV 1 april 2008 (relevante passages) 5. Contractdiscussie Renske vertelt dat de bewonerscommissie van Renswoude een pamflet heeft opgesteld. Hans deelt deze uit. Noortje geeft aan dat zij over 6 weken moet reageren op het voorstel van DUWO om de huur op te zeggen per januari 2009. Het vreemde is dat er twee verschillende brieven zijn gekomen: de eerste gaf aan dat je alleen mag blijven wonen als je HBO of WO doet, de tweede gaf aan dat alleen TU studenten mogen blijven wonen. Thijs vertelt dat dit HBO en WO zou moeten zijn en geen AIO. Joris geeft aan dat studenten moeten reageren voor 11 april. De brief naar studenten was overigens veel beter qua opzet. Renske geeft aan wat ABo heeft gedaan: een informatieavond georganiseerd, communiceren via internet en ABo heeft het advies gegeven om een rechtzaak te vermijden, omdat de proceskosten zijn te verhalen op de bewoner als deze in het ongelijk wordt gesteld. Joris vraagt zich af waarom ABo wel een rechtzaak wil doen voor de studenten, terwijl vroeg of laat studenten toch afstuderen. Renkse geeft aan dat ABo contact heeft gezocht met de huurdersraad van DUWO Amsterdam. Daar wisten ze van niks over de situatie in Delft. Daarom wil de ABo dit onderwerp op koepelniveau bespreken en weer terug naar het begin. De koepel in vorming heeft m.b.v. een adviseur een brief gestuurd naar DUWO dat de koepel overleg eist. Maandag 7 april is dit overleg tussen de koepel en DUWO. ABo heeft zich tot doel gesteld om de kosten van het proefproces hoe dan ook voor DUWO zijn. DUWO ziet dit namelijk als een test-case. Thijs vindt dit vreemd; DUWO daagt de bewoners uit, dus ABo zal de kosten moeten vergoeden. Thijs stelt voor om één proefproces te vragen aan DUWO. Renske reageert dat DUWO dit niet wil, omdat er veel verschillende zaken zijn. Hans vraagt zich af of het proefproces binnenkort al wordt uitgevoerd. Renske reageert dat ze het proces nu proberen te stagneren, omdat er geen adviesaanvraag is gedaan door DUWO. ABo kan het proces echter niet tegenhouden. Renske vraagt de ARV om advies: moet de ABo maandag vragen of de kosten van het proefproces altijd bij DUWO worden betaald? Reactie Thijs: De kantonrechter is niet duur, enkele honderden euro’s. Aljen reageert dat ABo enkele zaken zou kunnen betalen. Hans voegt toe dat als ABo de zaak wint, dat DUWO dan verder zal gaan, omdat de zaken verschillen. Twan reageert dat dit behoorlijk in de kosten kan lopen, aangezien 40 maal een proces van €500,- al een bedrag van €20.000 is. Hans geeft aan dat hij heeft gesproken met de advocaat, maar dat de advocaat nog van niets wist. Renske reageert dat dit kan kloppen, aangezien de advocaat nog niet is ingewerkt. De ARV adviseert de ABo om eerst een inventarisatie te maken van de verschillende situaties en vervolgens een sessie te organiseren met de advocaat. Renske geeft toe dat ABo een verkeerde inschatting heeft gemaakt over de inschakeling van een advocaat. Joris voegt toe dat het verstandig is om aan de advocaat te vragen wat hij nodig heeft voor deze zaken. Hans vertelt over de inhoud van zijn pamflet. Zie Bijlage 1 voor details. Twan geeft aan dat het verstandig is om eerst een voorgesprek met de advocaat te regelen.

34

Renske stelt het volgende plan voor: ABo doet een voorgesprek met de advocaat Abo stuurt een uitnodiging naar iedere huurder van DUWO voor een 2e bijeenkomst (na de eerste bijeenkomt in december) over 2 weken, om de gegevens te verzamelen over de verschillende situaties en eventueel van andere geïnteresseerden. ABo regelt na deze bijeenkomst over 4 weken een sessie met de advocaat. Enkel bewoners die op de 2e bijeenkomst zijn geweest (of zich hebben afgemeld) worden voor deze sessie uitgenodigd. Hans vraagt zich af of de ABo ook aangeeft dat de situatie in de toekomst wellicht ook voor 25 plussers kan gelden. Renske reageert dat dit nog officieel bekend is, dus dit zal niet vermeld worden in de uitnodiging. Notulen ARV 26 mei 2008 (relevante passages) 4. Contractdiscussie & tegenstrijdige berichten Amsterdam Diederik legt uit wat er zich tot nu toe allemaal heeft afgespeeld; november 2007 - DUWO stuurt de eerste brieven. 12 februari 2008 - ABo ontvangt het eerste adviesaanvraag van DUWO. 26 februari 2008 - Koepeloverleg. Er wordt een werkgroep gevormd om tot een goed adviesaanvraag te komen. 1 april 2008 - Uit AVR komt naar voren dat de AVR graag snel contact met een advocaat wil. 8 mei 2008 - Abo is bij advocaat om hem in te werken. Er wordt een afspraak gemaakt voor 5 juni 2008 om 20:30. tot nu toe is er nog geen nieuwe adviesaanvraag ontvangen, waardoor Abo geen verdere stappen kan ondernemen. Diederik legt uit dat ABo graag advies wil over de 5 categorieën: Categorie I) Studenten met een campuscontract. Studenten worden 2 keer per jaar gecontroleerd. Categorie II) Studenten zonder campuscontract. Er zal naar hun een redelijk aanbod worden gedaan. Categorie III) Niet-studenten die in een studentencomplex wonen. Deze bewoners moeten volgens DUWO weg. Categorie IV) Een vage categorie, deze mensen krijgen een bepaalde periode toegewezen dat ze mogen blijven wonen. Categorie V) Bewoners in niet-studenten complexen. Joris vraagt of dit beleid geldt voor DUWO landelijk. Renske antwoord dat dit het geval is. Diederik vertelt dat er binnenkort een nieuw advies wordt verwacht van DUWO. De laatste adviesaanvraag was slecht, en daarom zijn verdere stappen procedureel tegen gehouden totdat er een goed advies wordt aangevraagd. Hans merkt op dat we niet weten wat er in een nieuw adviesaanvraag staat. Renske reageert dat we wel weten wat we kunnen verwachten. Allert vraagt of DUWO onderscheid maakt tussen zelfstandige en onzelfstandige eenheden. Diederik antwoordt dat DUWO hier geen onderscheid tussen maakt. John vraagt wat de definitie is van een studentenhuis. Diederik antwoord dat DUWO dit zelf bepaalt. Joris merkt op dat er momenteel een rechtszaak in Amsterdam plaatsvindt over zo’n situatie. De categorieën worden behandeld: Categorie I) Thijs merkt op dat het wettelijk is geregeld dat studenten slechts 1 keer per jaar mogen worden gecontroleerd. DUWO zal toelichting moeten geven aan studenten zoals het in de wet staat beschreven.

35

Categorie II) ABo wil graag een proefproces voeren, waarvan de uitkomst zal gelden voor iedereen in deze categorie. Hierdoor zal er zekerheid ontstaan voor deze groep studenten. Thijs merkt op dat er wel verschillende subcategorieën zijn: studenten dicht bij hun afstuderen en tweedejaars die net voor 1 maart 2007 een oud contract hebben afgesloten. Abo gaat één goede situatie uitkiezen welke generaliseerbaar is. De kosten zijn €94,- per student die deze situatie wil aanvechten. Luc merkt op dat ongeveer twee jaar terug DUWO aan sommige mensen van de van Hasseltlaan heeft gegarandeerd dat ze konden blijven zitten na hun afstuderen. Nu blijkt dat een leugen. Hans zou graag redeneren vanuit het recht, vanuit de basis. Hans vindt dat categorie 3 prioriteit heeft. Renske reageert dat dit juist is, maar dat we nu de volgorde aanhouden. Corneth merkt een ander probleem op: mensen die ergens anders studeren. In het contract staat namelijk dat een student binding moet hebben met regio Haaglanden. Wat nu als iemand in Rotterdam studeert? Thijs reageert dat in de wet staat dat iemand student is of niet, en dat het niet uit maakt waar iemand studeert. DUWO zal hierin één lijn moeten trekken. Thijs is benieuwd met welke argumenten er recht op compensatie zal worden gevraagd voor deze studenten uit categorie II. Diederik reageert dat het voor een advocaat de tactiek is om hoog in te zetten en dan eventueel een stapje terug te doen. Renske vraagt de ARV of zij een proefproces redelijk vinden. Thijs reageert voor een proefproces te zijn, zodat de mogelijkheden goed in kaart worden gebracht. Jeroen vraagt naar mogelijkheden van een bulkproces. Diederik reageert dat dit niet zal gebeuren, omdat mensen niet zullen tekenen voor een rechtszaak dat hun niet persoonlijk aangaat. Hans wil de groep graag bij elkaar houden. Thijs vindt dit geen goed idee; het contract is tussen DUWO en 1 persoon. Hans is van mening dat categorie II een verkapte versie is van categorie III. Thijs reageert dat deze twee categorieën gescheiden moeten blijven. Renske voegt toe dat ABo zo veel mogelijk uit het proefproces wil halen. Luc oppert het idee om de ‘oprottermijn’ van 6 maanden proberen te verlengen. Joris vraagt zich af of hiermee niet te veel inspeelt op de wensen van DUWO. Thijs vindt van niet; met het proefproces zet je een rem op de uitstroomneigingen van DUWO. Allert vraagt zich af hoe groot de groep van categorie II is. Diederik antwoordt dat de deze statistieken bij de volgende adviesaanvraag van DUWO worden bijgeleverd. Renske zegt dat een groot gedeelte van de groep er geen problemen heeft om hun contract om te zetten, wel lastig is het voor de groep studenten die zich op het randje tussen categorie II en III bevinden. Allert is voor een proefproces. Luc geeft aan dat hij op de website van de VHSL gevraagd heeft om reacties te emailen naar ABo. Nu blijkt dat er geen emails zijn binnengekomen concludeert Luc dat deze zaak niet echt leeft onder categorie II. Renske vraagt wie er voor een proefproces is voor deze categorie. Thijs, Corneth, Allert, Luc en Joris zijn voor een proefproces, bewonerscommissie Renswoude 2 is tegen. Joris biedt zich aan als kandidaat voor het proefproces. Diederik geeft aan dat samen met de advocaat zal worden gekeken naar welke ‘situatie’ het beste is om een proefproces te voeren. Categorie III) Hans is van mening dat deze categorie erg sterk staat. Thijs reageert dat we dit bij een rechtszaak zullen zien. Diederik legt uit dat de werkgroep bij DUWO pleit voor een ruime periode (1 jaar) aan de bewoner om te verhuizen. Als er binnen deze periode wordt verhuisd dan krijgt de bewoner een beloning (bedrag staat niet vast, maar er wordt gedacht aan €2000,-) van DUWO. Dit zal worden geformuleerd in een vriendelijke brief. Als bewoners niet reageren, krijgen ze na een half jaar nog een brief. Als ze de bewoner er niet uit gaat, zal de beloning opgaan in de proceskosten. De ABo is voor een proces tegen bewoners die na die aanbod nog in hun woning willen blijven wonen.

36

Corneth vraag zich af wat DUWO kan doen als het contract eenzijdig wordt opgezegd. Corneth zegt dat een bewoner veel kan bereiken met een urgentieverklaring, want de woningen van woonnet Haaglanden zijn goed te betalen. Hans reageert dat woonnet Haaglanden niet op een urgentieverklaring van 1000 personen zit te wachten. Luc vraagt of er twee winpunten zijn: de €5000 euro beloning en het vooruitzetten van de verhuisdatum. Aranea merkt op dat voor onzelfstandige eenheden verhuiskosten slechts €450,- is. Dit is te weinig. Renske vraagt wat de AVR vindt van het idee dat DUWO geld aanbiedt. Thijs ziet dit als een bonus; er wordt niemand in zijn recht geschonden. Aranea merkt op dat in Amsterdam mensen in onzelfstandige huurruimte de helft de vergoeding krijgen als die van zelfstandige eenheden: €2500,-. Thijs merkt op dat hier geen landelijke wetgeving over bestaat, er zal moeten worden geïnventariseerd hoe dit zit. Thijs denkt dat dit parallel loopt met de renovatie uiteenzetting. Luc vraagt of er ook een mogelijkheid tot urgentieverklaring is. Volgens Thijs is dit volgens de wet niet het geval; DUWO is niet verantwoordelijk voor het regelen van een andere woonruimte. Hans merkt op dat de rechtspositie dus het zelfde blijft. Allert vraagt of ABo ook zal inzetten voor een langere periode dan 1 jaar. Renske reageert dat het nu 1 jaar is, omdat het een urgent probleem is. Volgens haar zou ABo misschien voorstellen om deze termijn langer te maken. Hans vraagt zich af of je het op deze wijze niet moeilijker maakt voor sommige andere personen, omdat DUWO “we hebben er alles aan gedaan” als argument kan gebruiken. Hans benadrukt dat dit geen aanspraak doet op rechtspositie. Categorie IV) Diederik zegt dat deze categorie zeer vaag geformuleerd is. Daarom wil ABo eerst duidelijkheid over wat deze categorie inhoud, alvorens we hierover kunnen discussiëren. Thijs vraagt wat DUWO met deze categorie wil. Renske reageert dat DUWO aardig zal zijn tegen deze categorie. Thijs denkt dat dit een wachtkamer categorie is. Hans denkt dat dit eigenlijk de klassieke huurder is. Thijs merkt op dat DUWO nog nooit aan haar huurders duidelijk heeft gemaakt dat ze in een studentenwoning zitten. Allert merkt op dat op de E. du Perronlaan er soms 40 plussers in normale studentenwoningen zitten; dit is een slechte zaak. Maar op de E. du Perronlaan zijn ook zelfstandige woningen voor personen die het sociaal minder hebben; deze moeten wel geholpen worden. Joris denkt dat het DUWO niet om die 200 studenten zal gaan, maar om een grotere groep. Renske voegt toe dat er daarom eerst duidelijkheid moet komen over wat DUWO met deze groep gaat doen en wie deze groep is. Daarna zal ABo advies geven. Luc merkt op dat categorie 3 en 5 eigenlijk hetzelfde zou zijn als de status van de woning wordt veranderd. Thijs vindt het laf van DUWO om een verkeerd signaal af te geven, omdat sommige mensen in 2004 van te voren hebben gevraagd of ze uit hun woning worden gezet zodra ze zijn afgestudeerd. Thijs denkt dat DUWO doorstroming ook kan bevorderen door haar bewoners te stimuleren om zich in te schrijven bij Woonnet Haaglanden. Corneth vertelt dat DUWO dit momenteel al actief doet. 4b. tegenstrijdige berichten Amsterdam Renske geeft aan dat Hans dacht dat samen met de huurderorganisaties was afgesproken dat er geen proefproces zou plaatsvinden. Renske zegt dat de huurderorganisaties het er nu gezamenlijk over eens zijn dat er een proefproces wordt gestart. De opmerking van Hans is dus achterhaald. Hans snijdt het onderwerp vervolgkosten aan. Volgens Hans zouden de vervolgkosten veel hoger zijn. Diederik reageert dat DUWO van plan is bij de Hoge Raad te beginnen. Beide partijen moeten hiermee instemmen. Met de advocaat zal worden overlegd of dit gunstig is of niet. Hans vraagt zich af waarom je het hiermee eens zou zijn. Diederik antwoordt dat er dan sneller helderheid is. De volgorde is Kantongerecht – Gerechtshof – Hoge Raad. Het kantongerecht is slechts 1 rechter, terwijl het Gerechtshof met 3 rechters meer bekwaam is. Joris merkt op dat in de uitnodiging voor de bijeenkomst van de advocaat er niet heel uitnodigend wordt gecommuniceerd naar mensen die niet zijn aangeschreven. Renske reageert dat dit klopt, want deze informatieavond is expliciet georganiseerd voor gedaagden.

37

Hans merkt op dat hij op zoek is naar een dagvaarding uit een rechtszaak in Nijmegen. Renske reageert dat de advocaat hier over na zal denken; Hans hoeft zich hier niet mee te bemoeien. ABo zal dit meenemen als tip.

38

Appendix D Notulen ALV’s Notulen ALV 11 dec 2007 (relevante passages) Renske vertelt dat de ABo een standpunt heeft opgesteld naar aanleiding van de brief van DUWO, waarin bewoners van 30 jaar en ouder worden verzocht om hun woning te verlaten. Graag wil de ABo een reactie op dit standpunt. De ABo is voor de doorstroom van studenten en daarom ook voor het vertrek van bewoners die niet meer studeren. De ABo is dan ook voor het idee van de campuscontracten. De brief van DUWO is echter een stuk minder vriendelijk dan de ABo had verwacht naar aanleiding van eerdere informatieverstrekking vanuit DUWO. Het is in het belang van de huidige leden van de ABo dat zij die zijn aangeschreven ondersteuning krijgen van de ABo. De ABo zal dit dan ook gaan doen. Het is voor de ABo belangrijk om te weten hoe het op juridisch gebied zit. Omwille van de duidelijkheid zou de ABo dan ook een proefproces willen voeren. De ABo is van mening dat het op dit moment onduidelijk is wat ‘eerlijk’ is. Het vellen van dit oordeel is ook niet aan de ABo of aan DUWO, maar aan de rechter. In verband met de doorstroming blijft de ABo bewoners wel adviseren om te vertrekken na afloop van hun studie. Volgende week woensdag zal de ABo een informatiebijeenkomst organiseren. Na afloop van die bijeenkomst wil de ABo met een aantal bewoners, in samenwerking met een advocaat, een proefproces gaan houden. Tijdens deze bijeenkomst zal ook de heer Van Beek even langs komen om uitleg te geven. Hij zal niet tijdens de hele bijeenkomst aanwezig zijn. Jochem vraagt of de ABo verwacht dat DUWO mee wil werken aan zo’n proefproces. Renske zegt dat dit wel binnen de verwachtingen ligt. Thijs Welman vindt het interessant om te weten wat er met de rest van de groep gebeurt. Renske zegt dat de ABo gaat proberen om af te spreken met DUWO dat deze mensen vervangende woonruimte krijgen en een verhuiskostenvergoeding. Thijs Timmerman is van mening dat op basis van deze brief nog geen juridische stappen kunnen worden genomen. Jochem vindt de Van Hasseltlaan een goede kandidaat voor een proefproces. DUWO heeft daar twee keer bevestigd dat ze niet de intentie hebben om alle contracten om te zetten in campuscontracten. Dit kan wellicht handig zijn bij een onderhandelingsproces. Josanne stelt voor om aan de bewoners zelf te vragen wat zij een redelijke termijn vinden waarop ze moeten vertrekken. Kasper vindt dat je er dan impliciet mee instemt dat DUWO contracten mag opzeggen en daar is hij het niet mee eens. Voor de duidelijkheid legt Renske uit dat mensen op basis van twee principes kunnen worden uitgezet. Allereerst wordt aan studenten zonder campuscontract, een campuscontract aangeboden. Wanneer studenten weigeren deze te ondertekenen, zal de student worden uitgezet op basis van het weigeren van een ‘redelijk aanbod’. Ten tweede worden niet-studenten uitgezet op basis van ‘dringend eigen gebruik’. Renske vertelt dat DUWO binnenkort met een tweede brief zal komen. Mensen die niet voor 15 januari hebben gereageerd zullen deze brief krijgen. Notulen ALV 24 juni 2008 (relevante passages) 6. Campuscontracten

39

Renske merkt op dat het bestuur niet zal reageren op de 2e helft van pagina 2 van het ingekomen stuk van Hans Talmon, omdat dit een aanval op de persoon is. Renske adviseert Hans om een brief te sturen naar het ABo bestuur. Er vindt een discussie plaatst over wanneer dit onderwerp wel ter sprake moet komen. Renske concludeert uit deze discussie dat er algemeen vraag is naar dit onderwerp. Renske voegt daarom het punt “Belangenverstrengeling” in. 6b. Belangenverstrengeling Hans vertelt dat er een deal is gesloten tussen de VSSD, TU Delft en DUWO met als doel om meer huizen te bouwen voor studenten. Nu wordt er versneld een beleid uitgevoerd om niet-studenten uit huis te zetten. Bestuursleden bij ABo hebben belangrijke functies gehad bij de VSSD en momenteel bij ABo en studentenraadpartij Het Principe. Renske legt haar persoonlijke situatie uit: in 2005-2006 is Renske vice-voorzitter geweest bij de VSSD en was toen niet verantwoordelijk voor huisvesting. Aljen is in 2004-2005 penningmeester geweest bij de VSSD. Na de VSSD bestuurswissel is alle verantwoordelijkheid overgedragen aan de opvolgers. Na de VSSD periode heeft Renske een half jaar niks gedaan en vanaf toen is ze voorzitter bij ABo geworden. De studentenpartij Het Principe heeft niets te zeggen over de huisvesting DUWO/TU Delft, dus er is geen sprake van een dubbele pet. Dat er nu vanuit de gemeente vertraging is met het bouwen van huizen is een zaak van de VSSD van nu. Thijs heeft het gevoel dat de richting meer opgaat voor de studenten dan voor bewoners, in de periode voor 1 april is ABo meer opgekomen voor studenten. Gert-Jan voegt toe dat de communicatie gebrekkig is geweest. Aljen begrijpt dat deze mindset richting studenten lijkt te komen uit functies uit het verleden, maar Aljen denkt dat dit eerder te maken heeft met het feit dat de meeste ABo bestuursleden zelf student zijn. Bart denk dat de belangen van de leden op het gebied van de campuscontractdisccusie nog niet goed zijn vertegenwoordigd. Thijs voegt toe dat hij in het verleden bij Rogier heeft aangekaart dat deze discussie er aan zat te komen, dus dat dit voor ABo niet onverwacht had kunnen komen. Renske reageert dat dit voor ABo wel onverwacht is gekomen, waarschijnlijk door een slechte overdracht. Thijs vindt deze lijn teleurstellend. Aljen snapt nu dat de ABo niet alles op de juiste wijze heeft aangepakt. Daarnaast kan Aljen de functies goed scheiden; studentenraad gaat over het beleid van de TU, ABo gaat over DUWO en mochten er vergaderingen komen waarbij beide partijen aanwezig zijn, dan zal Aljen niet aanwezig zijn. Hans geeft aan dat hij toch het idee heeft dat het bestuur met twee petten opzit. Jeroen legt uit dat het traject, aldus Thijs, teleurstellend is verlopen. De suggestie van twee petten is niet juist; er is geen sprake van opzet. Thijs reageert dat als er geen opzet in het spel is, dat dan het bestuur niet competent genoeg is voor zo’n dossier. De vergadering wordt geschorst van 21:40h tot 21:55h. Renske vertelt dat Aljen en Renske hebben uitgelegd hoe zij deze zaak zien. Renske bergijpt dat de studentenraad en het voorzitterschap bij ABo niet te combineren is, Renske zal volgend jaar dan ook niet in de studentenraad plaats nemen. De studentenraad campagne was ook erg ontactvol. Hans vraagt naar een conclusie. Renske vertelt dat de schijn is te zien, en dat de situatie is uitgelicht.

40

Gert-Jan merkt op dat in de statuten staat aangegeven dat ABo de belangen behartigt van bewoners van studenten- en jongerenwooneenheden. Maar deze complexen zijn helemaal niet zo gedefinieerd. Thijs merkt op dat je dit in verband moet zien met VulcanusDelft. Gert-Jan vraagt het ABo bestuur of ze absoluut onderkennen dat er ook mensen in deze complexen wonen die geen student zijn. Renske zegt toe dat de ABo dit onderkent. Hans merkt op dat alleen de officiële bestemming telt: het contract van bewoner en DUWO. Gert-Jan merkt op dat de bewonerscommissie van de v. Hasseltlaan enkel opkomt voor studenten. Hans denkt dat de ABo en de bewonerscommissies zijn overvallen door de campuscontractdiscussie. Renske legt nogmaals uit dat de ABo de belangen behartigt van de bewoners in de complexen die op de ABo-lijst staan, dus ook de van Hasseltlaan. Hans merkt op dat de statuten ondergeschikt zijn aan de werkelijk bestemming van het contract. Bart stelt voor om wellicht de statuten te veranderen. Renske zegt dat de discussie over statuten een punt is voor na de zomer. Hans vertelt dat hij zich heeft aangeboden om een commissie te vormen voor het begeleiden van de advocaat. Gert-Jan merkt op dat als er meer transparantie van het bestuur zou zijn, dat dit tot minder van dit soort discussies zal leiden. Renske merkt op dat de website binnen twee weken klaar is. Hans merkt op dat het verstandig zou zijn om tussenmaatregelen te nemen. 5. Vervolg Campuscontractdiscussie Renske vertelt dat de ABo nu duidelijk is dat de aanpak volgens de ALV tot nu teleurstellend is geweest en daarom zal ABo nu zo goed mogelijk proberen dit probleem aan te pakken. Diederik vertelt wat er zich tot nu toe heeft afgespeeld: • Eind november 2007: eerste brief naar 30+ bewoners (ongeveer 60 bewoners). • 19 december: infoavond met de vestigings directeur DUWO Delft J.W. van Beek • 12 februari: eerste adviesaanvraag van DUWO richting ABo; te laat en verkeerd. • 26 februari: reactie op koepelniveau: het adviesaanvraag is niet goed, met de eis om de situatie te bevriezen. • 11 maart: nieuwe brief gestuurd naar bewoners vanuit DUWO • 18 april: de situatie is bevroren en er heeft zich een werkgroep gevormd van leden van de koepel en DUWO om tot een nieuw adviesaanvraag te komen. Momenteel wacht ABo nog steeds op het advies aanvraag. • 8 mei: eerste gesprek met advocaat. • 5 juni: informatieavond met advocaat. Momenteel wacht de koepel en dus ABo op een nieuw adviesaanvraag, wat als voordeel heeft dat er extra tijd bijkomt voor bewoners omdat de situatie is bevroren. Thijs merkt op dat de dagvaarding van 1 november nog steeds staat, omdat deze niet is herroepen. Thijs denkt dat als het adviesaanvraag er voor 1 november is, dat de bewoners alsnog worden gedaagd op 1 november. Diederik merkt op dat als er een proces komt, dat dan de ‘bevroren tijd’ er bovenop zal komen. Thijs reageert dat de druk van 1 november nog steeds aanwezig is voor deze bewoners. Thijs’ voorstel is dan ook dat ABo DUWO expliciet vraagt om de huuropzegging in te trekken. Renske reageert dat ABo dacht dat dit was gedaan. Gert-Jan merkt op dat dit dus nog niet is gedaan. Diederik gaat verder met de verschillende categorieën toe te lichten. Categorie 1 bestaat uit studenten met een campuscontract. Deze studenten mogen slechts 1 keer per jaar worden gecontroleerd op inschrijving aan een onderwijsinstelling, in plaatst van de voorgestelde twee keer van DUWO.

41

Joris vraagt hoe het met de AIO’s zit. Thijs voegt toe dat DUWO een keuze moet maken tussen bedrijfshuisvesting en studentenhuisvesting. Hans merkt op dat er wordt ingezoomd op studenten. Gert-Jan heeft met de advocaat op 5 juni nagepraat over de mogelijkheid om de v. Hasseltlaan tot geen-studentencomplex te benoemen. Daarnaast vraagt Gert-Jan zich af of het campuscontract wettelijk geldig is. Diederik reageert dat er een klein foutje in de campuscontracten van de Balpol staat. Thijs denkt dat dit contract wel van kracht kan blijven, omdat deze getoetst is bij de rechter. Categorie 2 bestaat uit studenten zonder campuscontract. DUWO wil bij deze studenten een redelijk aanbod doen, en dit met een proefproces toetsen. ABo is voor een proefproces omdat dit meer rechtszekerheid geeft. Thijs begrijpt dit wel aan de ene kant, maar aan de andere kant is de ‘6 maanden regel’ al getoetst; en de rechter kan geen wet toetsen. Thijs verwacht daarom dat een proefproces weinig zinvol is, omdat de bewoner weinig kans maakt. Er zal hooguit frictie optreden bij studenten die tegen hun afstuderen aanzitten. Joris merkt op dat de zaak ‘student’ minder sterk staat dan de zaak ‘niet-student’. Renske reageert dat als er geen proefproces wordt gevoerd, dat DUWO dan zelf een persoon kiest, dus dat je met een proefproces invloed hebt wie er gedaagd gaat worden. Diederik ziet liever een gecontroleerd proces tegen 1 persoon. Hans maakt zich zorgen over een mogelijk boemerang effect. Renske reageert dat er per categorie verschillende dingen worden behandeld. Joris vraagt zich af op welk juridisch advies deze keuze gebaseerd is. Diederik geeft aan dat deze keuze op geen juridisch advies is gebaseerd. Joris zegt dat ABo dus een juridisch advies moet aanvragen en dat ze dit al lang hadden moeten hebben gedaan. Hans merkt op dat Duwoners niet meewerken aan een proefproces. Renske vertelt dat dit al is besproken tijdens de ARV. Renske vraagt of Jeroen de vergadering wil verlaten. Renske merkt op dat de Duwoners een intern probleem hebben, want uit de mond van Suzan is afgesproken dat de Duwoners voor een proefproces zijn. Gert-Jan vraagt zich af of het goed is om de classificatie over te nemen. Het is financieel aantrekkelijk voor DUWO om zo veel mogelijk buitenlandse studenten te huisvesten. Renske vindt dit een goed punt. Gert-Jan denk dat er geen sprake is van classificatie, omdat DUWO er iedereen uit wil jagen. Renske vraagt of er behoefte is aan een werkgroep advocaat en of er de wens is om een apparte ALV te organiseren over campuscontractdiscussie. Bart geeft aan dat ABo hun beleid moet herzien. Thijs reageert dat hij eerst wil weten wat het beleid inhoud. Hans merkt op dat de BC Renswoude 2 al een halfjaar stukken heeft gestuurd waar nog geen reactie op gegeven is. Hans denkt dat de enige deal is dat DUWO vraagt aan de bewoners om vrijwillig te vertrekken, inclusief verhuiskosten. Renske vat samen dat de ALV dus eigenlijk geen classificatie wil. Thijs reageert direct dat hier eerst rustig over gediscussieerd moet worden en stelt voor op dit punt op te schorten. Diederik moet de tijd krijgen om de plannen toe te lichten in een ALV. Hans stelt voor om het bestuur te herkiezen voor 1 maand. Renske en Thijs stellen voor om het bestuur voor 1 jaar te herkiezen en eventueel een motie van wanttrouw in te dienen. Er wordt gestemt over de gewenste aanpak: Hans’ aanpak krijgt 4 stemmen. Renskes aanpak krijgt 7 stemmen.De overige personen stemmen blanco. Er wordt overgegaan naar het volgende punt.

42

Appendix E Adviesaanvraag I DUWO Ons kenmerk: 08.37534/JW/KV Uw kenmerk: Behandeld door: J.W. van Beek Bijlage(n):

Aan het bestuur van VulcAbo Phoenixstraat 66, K126 2611 AM DELFT

Datum: 12 februari 2008 Onderwerp: adviesaanvraag campusactie

Geacht bestuur,

Volgens afspraak zet ik in het navolgende het voorgenomen beleid op papier, zoals DUWO wil gaan hanteren om, tegen de achtergrond van groeiende studentenaantallen en een tekortschietend bouwprogramma, het rendement van de huidige voorraad studentenwoningen te verhogen door strikter erop toe te zien dat studentenwoningen ook door studenten bewoond worden. Het uitgangspunt is derhalve: Studentenwoningen van DUWO zijn voor studenten. Wat zijn studentenwoningen? Woningen die onderdeel uitmaken van aangewezen complexen. De hele lijst staat op de DUWO site, “overzicht complexen campuscontract”. Wat is daarnaast een belangrijke aanwijzing dat een wooneenheid bestemd is voor studenten? De toepasselijkheid van de instemmingsregeling. De drijfveer is de te verwachten woningnood onder aanstaande studenten, zowel nationaal als internationaal, in combinatie met de veronderstelling dat er momenteel veel niet-studenten in studentencomplexen wonen. De aanpak is a) Studenten zoveel mogelijk op “campus-contract-basis huisvesten en b) Niet-studenten uit studentencomplexen laten verhuizen. Welke situaties zijn er op hoofdlijnen te onderscheiden en wat is de benadering die daarbij past? 1) Studenten die voor studenten bestemde woonruimte huren op basis van een campuscontract. Worden twee keer per jaar gecontroleerd op “ingeschreven staan” en moeten uiterlijk zes maanden na beëindiging van de studie vertrokken zijn. 43

2) Studenten, die voor studenten bestemde woonruimte huren op basis van een niet-campuscontract. Krijgen het redelijke aanbod (waarvan het weigeren een opzeggingsgrond voor de verhuurder oplevert) alsnog op basis van een campus-contract te gaan huren. Vallen daarna onder categorie 1) 3) Voormalige studenten, die (ooit) als student voor studenten bestemde woonruimte hebben gehuurd op basis van een niet-campuscontract. Ontvangen de boodschap dat DUWO de voorbereidingen treft om de huurovereenkomst op te zeggen wegens dringend eigen gebruik. Deze huurders krijgen ruim de tijd om vervangende woonruimte te vinden en desgewenst daarbij advies en begeleiding van DUWO. 4) Anderen, niet studenten, die voor studenten bestemde woonruimte huren op basis van een nietcampus-contract. Zullen worden benaderd en verzocht uit te zien naar vervangende woonruimte. Kunnen daarbij advies en begeleiding van DUWO krijgen. Naar verloop van tijd kan ook in deze categorie de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik aan de orde zijn. 5) Anderen, niet studenten, die niet voor studenten bestemde woonruimte huren op basis van een niet-campus-contract. Vallen buiten de aanpak. Vriendelijk verzoek ik u mij aangaande dit voorgenomen beleid van advies te dienen overeenkomstig het geldende participatiereglement. Tot nadere toelichting gaarne bereid en met vriendelijke groet,

Jan Willem van Beek Vestigingsdirecteur DUWO Delft

44

Appendix F Reactie koepel adviesaanvraag (App. E) Amsterdam, 26-2-2008 Geachte Jan Benschop, Jan Willem van Beek, De huurderskoepel (i.o.) van DUWO, op 26 februari bijeen in Amsterdam, hecht eraan om u het volgende mee te delen met betrekking tot de op 12 februari aan de ABo-Delft gestuurde brief met als kenmerk: 08.37534/JW/KV. Het betreft hier een onderwerp waarop onder andere de artikelen 4 en 5 van de Wet Overleg Huurders Verhuurder van toepassing zijn. Eveneens zijn wij van mening dat het Besluit Beheer Sociale Huursector van toepassing is. Tot ons ongenoegen stellen wij vast dat u eind 2007, in ieder geval in de vestiging, Delft al tot uitvoering van de door u gewenste aanpassingen van de algemene huurvoorwaarden bent overgegaan. U heeft hiermee gehandeld in strijd met de strekking van de hiervoor genoemde wet. Uw handelswijze heeft in Delft geleid tot veel beroering onder de huurders. De door de directeur –bestuurder publiek gedane uitingen op Uilenstede hebben onder uw huurders vallend onder de vestiging Amsterdam eveneens veel onrust veroorzaakt. Over de hiervoor aangehaalde brief van 12 februari het volgende. Wij zijn van mening dat het gestelde gezien de aard en de formulering een nog onvoldragen adviesaanvraag vormt. Wij stellen dan ook dat het onmogelijk is om dit de basis te kunnen doen vormen van onze advisering en wij nodigen u daarnaast ook uit om op korte termijn met ons in overleg te treden, dit met het doel om na overleg en consultatie ons vervolgens een adviesaanvraag voor te kunnen leggen waarbij wij wel in staat zijn om onze overlegpositie naar behoren in te kunnen nemen Wij verzoeken u, omdat er in strijd is gehandeld met- in ieder geval de intentie van - bovengenoemde wet én wij de adviesaanvraag onvoldragen achten, om de door u geïnitieerde acties in Delft te staken, totdat er consultatie en overleg heeft plaatsgevonden met de huurdersvertegenwoordigers van de verschillende vestigingen en de huurderskoepel (i.o) . In dat licht verwachten wij van u een proactieve houding ook met dien verstande dat u de betreffende huurders in Delft persoonlijk aanschrijft en hen op de hoogte zal stellen van het feit dat er eerst overleg met hun huurdersvertegenwoordigers zal plaatsvinden. Wij hopen u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd, In afwachting van een spoedige reactie, De Huurdersverenigingen van DUWO, Algemene Bewonersorganisatie Delft Vereniging Bewoners Uilenstede Duwoners Amsterdam

45

46