BYTOVÁ DRUŽSTVA. právní úprava. SYSTEMATIKA PRÁVNÍ ÚPRAVY základní předpisy. O.Z. OBČANSKÝ ZÁKONÍK obecná úprava ZOK ZÁKON O OBCHODNÍCH KORPORACÍCH

SYSTEMATIKA PRÁVNÍ ÚPRAVY základní předpisy

BYTOVÁ DRUŽSTVA

I.

Zákon č. 89/2012 Sb.

občanský zákoník – o.z. (obecné principy, nájem, vlastnictví, právnické osoby a korporace obecně)

II.

Zákon č. 90/2012 Sb.

zákon o obchodních korporacích - ZOK zákon o obchodních společnostech a družstvech (družstva, bytová družstva)

právní úprava

31.5. a 7.6.2016

Družstevní minimum

1

31.5. a 7.6.2016

O.Z. – OBČANSKÝ ZÁKONÍK obecná úprava


2

ZOK – ZÁKON O OBCHODNÍCH KORPORACÍCH obchodní korporace (㼲 1 – 94 ZOK) – obecná úprava všech obchodních korporací (obchodní společnosti i družstva) družstva (㼲 552 – 726 ZOK ) – obecná úprava družstev

• obecná úprava osob fyzických i právnických, obecná úprava orgánů právnických osob, jednání za právnickou osobu • rodinné právo, příbuzenství, manželské majetkové právo, dědění • zastoupení • věci, věcná práva včetně vlastnictví a bytového spoluvlastnictví • smluvní právo včetně nájmu bytů • zajištění (zástavní právo) • náhrada újmy a promlčení • atd.

31.5. a 7.6.2016


bytová družstva (㼲 727 – 757 ZOK) – speciální úprava • Vymezení bytového družstva • Vznik a zánik družstev • Orgány družstev • Uspokojování bytových potřeb • Členství, společné členství manželů • Samosprávy družstev • Převod členských práv a povinností • Vypořádací podíl 3

31.5. a 7.6.2016


4

Další zákony

Ostatní právní předpisy

Platby za užívání bytů (není-li stanovami BD určeno jinak): vZákon o službách - 67/2013 Sb.

katastrální předpisy: vKatastrální zákon - 256/2013 Sb. ükatastrální vyhláška - 357/2013 Sb. üvyhláška ČÚZK o poskytování údajů z katastru - 358/2013 Sb. üvyhláška ČÚZK o stanovení formulářů pro podání návrhu - 359/2013 Sb. ünávod pro správu katastru nemovitostí – účinnost od 1. 4. 2016 prováděcí předpisy k o.z.: üNařízení vlády, kterým se určuje výše úroků z prodlení a nákladů spojených s uplatněním pohledávky – 351/2013 Sb. üNařízení vlády o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím – 366/2013 Sb. ü Nařízení vlády o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu – 308/2015 Sb.

obchodní rejstřík: vZákon o veřejných rejstřících právnických a fyzických osob - 304/2013 Sb. převody bytů: vZákon o vlastnictví bytů - 72/1994 Sb. v Zákon o převodech vlastnického práva k jednotkám a skupinovým rodinným domům některých bytových družstev (“zvláštní zákon”) – 311/2013 Sb.

31.5. a 7.6.2016


5

31.5. a 7.6.2016

TYPY BYTOVÝCH DRUŽSTEV z hlediska doby jejich vzniku


TYPY BYTOVÝCH DRUŽSTEV z hlediska velikosti

I. “stará” BD – vzniklá před 1.1.1992 • někdejší lidová bytová družstva (LBD) • někdejší stavební bytová družstva (SBD) (a jejich právní nástupci)

I.

“velká” BD – 200 a více členů

II.

“střední” BD – 50 až 200 členů

II. “nová” BD - vzniklá po účinnosti obchodního zákoníku č. 513/1991 Sb. privatizační družstva • investorská bytová družstva (nová výstavba)

III. “malá” BD – méně než 50 členů

(vliv na pravidla při převodech bytů do vlastnictví členů)

(vliv na možnost organizačního uspořádání družstva)

31.5. a 7.6.2016


6

7

31.5. a 7.6.2016


8

TYPY BYTOVÝCH DRUŽSTEV z hlediska předmětu jejich činnosti / podnikání

ZÁKLADNÍ POJMY

I. správa vlastního majetku

• BYTOVÉ DRUŽSTVO

II. správa domů a bytů (správcovské firmy) - správa domů s byty a nebytovými prostory ve vlastnictví jiných osob

• DRUŽSTEVNÍ PODÍL • DRUŽSTEVNÍ BYT

III. vedle správy domů a bytů podnikání v dalším oboru - vedle správy domů s byty a nebytovými prostory ve vlastnictví jiných osob - provozování podnikatelské činnosti – ta však: o nesmí nesmí ohrozit uspokojování bytových potřeb členů BD o musí mít poze doplňový nebo vedlejší charakter

31.5. a 7.6.2016


9

31.5. a 7.6.2016

ZÁKLADNÍ POJMY „bytové družstvo“

10

ZÁKLADNÍ POJMY „družstevní podíl“

• •DEFINICE BYTOVÉHO DRUŽSTVA: 㼲 727 ZOK : „Bytové družstvo může být založeno jen za účelem zajišťování bytových potřeb svých členů. Bytové družstvo může spravovat domy s byty a nebytovými prostory ve vlastnictví jiných osob䇾.

DEFINICE DRUŽSTEVNÍHO PODÍLU: 㼲 595 ZOK : „Družstevní podíl představuje práva a povinnosti člena plynoucí z členství v družstvu. Každý člen družstva může mít pouze 1 družstevní podíl“ . = souhrn majetkových i nemajetkových práv a povinností

Alespoň 3 členové

31.5. a 7.6.2016


Družstevní podíl je ve vlastnictví člena družstva = věcí v právním smyslu


11

31.5. a 7.6.2016


12

ZÁKLADNÍ POJMY „družstevní byt“

NOVINKY spojené s družstevním podílem po 1. 1. 2014

• spoluvlastnictví družstevního podílu

•DEFINICE DRUŽSTEVNÍHO BYTU: 㼲 729 ZOK : „Družstevním bytem nebo družstevním nebytovým prostorem (dále jen „družstevní byt䇾) se rozumí byt nebo nebytový prostor, který: - je v budově ve vlastnictví nebo spoluvlastnictví bytového družstva, nebo který je ve vlastnictví nebo spoluvlastnictví bytového družstva, - a bytové družstvo jej poskytlo do nájmu členovi bytového družstva, který se sám nebo jeho právní předchůdce na jeho pořízení podílel členským vkladem“ .

• družstevní podíl lze zastavit, jestliže to stanovy nevylučují

• lze vyloučit členství právnických osob

!!! Jako družstevní byty veřejnost označuje obecně všechny byty ve vlastnictví BD, což je z hlediska definice „družstevního bytu“ nesprávné – je nutno tyto pojmy rozlišovat!!!

31.5. a 7.6.2016


13

31.5. a 7.6.2016

STANOVY BD (povinné náležitosti)

Povinný obsah stanov bytových družstev (㼲 731 ZOK): a) podmínky, za kterých vznikne členovi bytového družstva právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu, a b) podrobnější úprava práv a povinností člena bytového družstva spojených s právem na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu a práv a povinností člena bytového družstva spojených s užíváním družstevního bytu. Družstevní minimum

14

STANOVY BD (nepovinné náležitosti)

Povinné náležitosti stanov společné pro všechna družstva (㼲 553 ZOK + obecná o.z.): a) firma družstva, b) sídlo, b) předmět podnikání nebo činnosti, c) výše základního členského vkladu, popřípadě vstupního vkladu, d) způsob a lhůtu splacení ZČV přistupujícím členem, e) způsob svolání členské schůze a pravidla jejího rozhodování, f) počet členů představenstva a kontrolní komise a délka jejich funkčního období, g) podmínky vzniku členství v družstvu a h) práva a povinnosti člena a družstva.

31.5. a 7.6.2016


15

Nepovinné náležitosti stanov (vhodné upravit) a) zastavení družstevního podílu, b) spoluvlastnictví, c) členství právnických osob, d) možnost dalších členských vkladů, e) určení výpovědní doby při vystoupení člena z družstva, f) určení orgánu, který uděluje výstrahu před vyloučením z družstva, g) způsob určení a splatnost vypořádacího podílu, h) podmínky finanční asistence

31.5. a 7.6.2016


16

Členství – vznik

Členství – podmínky

• PODMÍNKY ČLENSTVÍ

• VZNIK ČLENSTVÍ – při založení družstva dnem vzniku družstva – na základě rozhodnutí o přijetí do existujícího družstva – převodem nebo přechodem družstevního podílu

31.5. a 7.6.2016


– převzetí a splnění vkladové povinnosti: • převzetí závazku k základnímu členskému vkladu písemným prohlášením • splacení ZČV / DČV

– spoluvlastnictví možné, pokud to stanovy nevyloučí – členství právnické osoby možné, pokud to stanovy nevyloučí nebo neomezí – stanovy mohou upravit další podmínky členství (např. pobyt, osobní užívání bytu, i jiné podmínky), nesplnění podmínek je důvodem pro vyloučení z družstva

17

31.5. a 7.6.2016

Členství - zánik

VZNIK A ZÁNIK SPOLEČNÉHO ČLENSTVÍ MANŽELŮ: Společné členství manželů v družstvu vzniká jen v případě, že je družstevní podíl součástí společného jmění (㼲 739 ZOK) = režim SJM

– – – – – – –

dohodou vystoupením člena vyloučením člena převodem družstevního podílu (dobrovolné zcizení) přechodem družstevního podílu, smrtí člena družstva/zánikem právnické osoby, která je členem, prohlášením konkursu na majetek člena/zamítnutím insolvenčního návrhu pro nedostatek majetku člena, – v případech stanovených zákonem při výkonu rozhodnutí nebo exekuci – zánikem družstva bez právního nástupce


18

Společné členství manželů

• ZÁNIK ČLENSTVÍ

31.5. a 7.6.2016


SMLUVNÍ VOLNOST – manželé mohou společné členství vyloučit

19

31.5. a 7.6.2016


20

Převod družstevního podílu v bytovém družstvu

Přechod družstevního podílu • u BD nelze přechod vyloučit, je-li s členstvím spojeno právo nájmu / právo na uzavření nájemní smlouvy • přechází zároveň nájem bytu / právo na uzavření nájemní smlouvy včetně práv a povinností s tím spojených a) DĚDĚNÍ: - dědic může vypovědět 3 měsíce výpovědní doba = nestane se členem BD - podíl v SJM přechází na pozůstalého manžela (přihlédne se při vypořádání dědictví, avšak není projednáváno v dědickém řízení)

• družstevní podíl = představuje práva a povinnosti člena plynoucí z členství v družstvu • převodem družstevního podílu dochází k převodu nájmu družstevního bytu včetně všech práv a povinností s tím spojených, a to včetně dluhů převodce vůči BD a dluhů BD vůči převodci, které souvisejí s užíváním družstevního bytu (dluhy na nájemném a úhradách za služby spojené s nájmem bytu) • nabyvatel musí splňovat podmínky členství

31.5. a 7.6.2016


b) ZÁNIK ČLENA – PRÁVNICKÉ OSOBY: - přechod na právního nástupce, pokud předem PO požádala a představenstvo souhlasilo 21

31.5. a 7.6.2016

Rozdělení družstevního podílu


22

Zastavení družstevního podílu

• v BD nelze omezit ani vyloučit stanovami

• Obecně možné

• možné jen tehdy, pokud člen = nájemce nejméně 2 družstevních bytů (družstevních nebytových prostorů)

• Lze stanovami: – omezit – vyloučit

• účinnost až po splacení základního členského vkladu nabyvatele

(㼲 32 odst. 3 ZOK)

• Zatím se nevyužívá, ne zcela jasná evidence ve veřejném rejstříku

31.5. a 7.6.2016


23

31.5. a 7.6.2016


24

Členská práva

-

Členské povinnosti

Volit a být volen do orgánů družstva Právo na informace o družstvu a právo kontroly činnosti družstva Účastnit se řízení a rozhodování v družstva Podílet se na výhodách poskytovaných družstvem: Právo na uzavření nájemní smlouvy k družstevnímu bytu na dobu neurčitou po splnění podmínek Právo na stanovení neziskového nájemného Práva vyplývající z užívání družstevního bytu Členská žaloba Právo na vypořádací podíl aj.

31.5. a 7.6.2016


Dodržovat stanovy (povinnosti vyplývající z užívání družstevního bytu) Dodržovat rozhodnutí orgánů družstva Vkladová povinnost Uhrazovací povinnost

-

25

31.5. a 7.6.2016

Užívání družstevních bytů – právní úprava


26

ORGÁNY

• Úprava ve stanovách BD • Obecná úprava nájmu bytu 㼲 2235 o.z. a násl.

• • • •

nejvyšší orgán (členská schůze / shromáždění delegátů) statutární orgán kontrolní orgán další orgány určené stanovami (ředitel)

specifika družstev různé velikosti

31.5. a 7.6.2016


27

31.5. a 7.6.2016


28

Orgány – kontrolní komise

Orgány - představenstvo ÚKOLY:

ÚKOLY: -

-

statutární orgán družstva (jedná „navenek䇾 jménem družstva) výkonný (řídící) orgán - obchodní vedení družstva všeobecná kompetence - naplňuje cíle stanovené členskou schůzí vedení účetnictví schází se podle potřeby

SLOŽENÍ:

SLOŽENÍ: -

-

3 a více členů volených členskou schůzí předseda představenstva volen členy představenstva nebo čl. schůzí místopředseda / místopředsedové

-

usnášeníschopnost: přítomnost nadpoloviční většiny členů Rozhodnutí přijímá nadpoloviční většina přítomných

31.5. a 7.6.2016


3 a více členů volených členskou schůzí/shromážděním delegátů předseda kontrolní komise volen členy představenstva nebo čl. schůzí/shrom. del. místopředseda / místopředsedové

ROZHODOVÁNÍ:

ROZHODOVÁNÍ: -

kontroluje veškerou činnost družstva projednává stížnosti členů může požadovat jakékoli informace a doklady o hospodaření družstva nezávislost na ostatních orgánech družstva právo účastnit se jednání orgánů družstva

29

USNÁŠENÍSCHOPNOST: přítomnost nadpoloviční většiny Rozhodnutí přijímá nadpoloviční většina přítomných

31.5. a 7.6.2016

Orgány – členská schůze •

• SVOLÁVÁNÍ nejméně 1x ročně (představenstvo), do 30.6. pro schválení úč. závěrky kdykoli v zájmu družstva, v zákonem stanovených případech, také na žádost 10% členů nebo 1/5 všech hlasů nebo na žádost kontrolní komise

• PŮSOBNOST: Změna stanov Volba a odvolávání členů představenstva a kontrolní komise a jejich odměňování Schvalování účetní závěrky Hlavní koncepce rozvoje družstva Zásadní změny družstva (přeměna družstva/zrušení družstva) Rozhodování o majetkových dispozicích s nemovitostmi (jen po předchozím písemném souhlasu většiny členů bytového družstva, kteří jsou nájemci v nemovitosti, které se rozhodování týká; to neplatí, jestliže družstvu vznikla povinnost převést byt nebo nebytový prostor do vlastnictví člena, který je nájemcem) – Rozhodování o dalších záležitostech podle stanov, zákona, nebo o záležitostech které si k rozhodování vyhradí – – – – – –


30

Orgány – členská schůze (rozhodování)

= schůze všech členů družstva, nejvyšší orgán družstva

31.5. a 7.6.2016


31

ROZHODOVÁNÍ – Usnášeníschopnost: přítomna alespoň nadpoloviční většina (50%) všech členů; při hlasování o zásadních otázkách (likvidace družstva) nutná přítomnost 2/3 všech členů – Každý člen 1 hlas (od 1.1.2014: stanovy mohou určit, že členové družstva – nájemci bytů - mají více hlasů - 㼲 755 odst. 1 ZOK) – Možné zastoupení na základě plné moci – Přijetí rozhodnutí: • nadpoloviční většina (50 %) členů přítomných na schůzi • Kvalifikovaná většina (2/3) pro důležitá rozhodnutí (např. likvidace družstva) – nutná přítomnost alespoň 2/3 všech členů • Od 1.1.2014: Souhlas všech členů družstva (100%), kteří mají nájemní smlouvu/právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu se vyžaduje pro změnu stanov ve věcech nájmů družstevních bytů – Vyhotovuje se zápis (obsahuje usnesení, výsledky hlasování, nepřijaté námitky členů, kteří požádali zaprotokolování), k zápisu se přikládá seznam účastníků, pozvánka a podklady k projednávaným bodům; v případě změny stanov je nutná forma notářského zápisu – Možné rozhodování per rollam (od 1.1.2014), jestliže to stanovy umožňují – Zákaz hlasování v určitých případech týkajících se osoby člena (㼲 660 a 661 ZOK)

31.5. a 7.6.2016


32

Orgány – velká družstva

Orgány – střední družstva

50 – 200 členů

minimálně 200 členů volební obvod volební obvod volební obvod

dílčí schůze dílčí schůze dílčí schůze

delegát delegát delegát

SHROMÁŽDĚNÍ DELEGÁTŮ namísto členské schůze

ČLENSKÁ SCHŮZE sčítají se hlasy všech dílčích schůzí stejný program, rozmezí 40 dnů

PŘEDSTAVENSTVO

PŘEDSTAVENSTVO

KONTROLNÍ KOMISE

KONTROLNÍ KOMISE

31.5. a 7.6.2016


33

31.5. a 7.6.2016

Orgány – malá družstva

KONTROLNÍ KOMISE

34

Nepovinné orgány V bytových družstvech:

méně než 50 členů

PŘEDSTAVENSTVO


- Ředitel (orgán nebo zaměstnanec)

může nahradit PŘEDSEDA DRUŽSTVA (je statutárním orgánem družstva)

Problematika „souběhu“

nemusí se zřizovat (ale může) (kontrolu vykonává členská schůze)

- Různé komise (nejčastěji stavební)

ČLENSKÁ SCHŮZE beze změn nutno upravit ve stanovách! po zvýšení počtu členů musí do 3 měsíců jmenovat představenstvo a kontrolní komisi

31.5. a 7.6.2016


35

31.5. a 7.6.2016


36

Samosprávy BD

Orgány – společná pravidla

• základní vnitřní organizační jednotka družstva • podmínky určují stanovy • společné řízení a rozhodování o životě v jednotlivých družstevních bytových domech, jejich správě, opravách a údržbě • orgány (lze modifikovat stanovami): – schůze samosprávy – výbor /předseda výboru samosprávy

31.5. a 7.6.2016


• členem orgánu může být jen člen družstva • pro platnost rozhodování se vyžaduje: – řádné svolání – přítomnost nadpoloviční většiny – souhlas většiny přítomných • funkční období maximálně 5 let (končí všem členům orgánu stejně) • odměňování – výši odměn schvaluje nejvyšší orgán

37

31.5. a 7.6.2016

ORGÁNY – odpovědnost

A) ZÁNIK S LIKVIDACÍ • zrušení rozhodnutím soudu • na základě vlastního rozhodnutí

– vydání majetkového prospěchu (i v penězích) – vypořádání újmy na základě dohody s družstvem (schvaluje členská schůze 2/3 všech hlasů)

• regulace pro případy střetu zájmů • odpovědnost při insolvenci - ručení členů orgánů při úpadku (rozhodnutím soudu) • členská žaloba vůči členu orgánu (náhrada újmy – 584 ZOK)


38

ZÁNIK BYTOVÉHO DRUŽSTVA

• jednat pečlivě s potřebnými znalostmi, v zájmu družstva • pravidlo podnikatelského úsudku • odpovědnost za porušení povinnosti jednat s péčí řádného hospodáře:

31.5. a 7.6.2016


39

B) ZÁNIK S PRÁVNÍM NÁSTUPCEM (bez likvidace) • změna na jiné než bytové družstvo dokud existují členové – nájemci NENÍ MOŽNÁ

31.5. a 7.6.2016


40

BEZPLATNÉ PŘEVODY JEDNOTEK Z VLASTNICTVÍ BD do vlastnictví členů

ÚPLATNÉ PŘEVODY JEDNOTEK Z VLASTNICTVÍ BD do vlastnictví členů

Týká se pouze „starých“ – tj. transformovaných BD vzniklých do 1.1.1992 a jejich právních nástupců!

Týká se „nových“ BD vzniklých po 1.1.1992 Nárok na převod do vlastnictví vzniká pouze za předpokladu, že družstvo o převodech do vlastnictví rozhodlo nebo pokud jsou převody zaručeny stanovami

Převody povinné x dobrovolné a) včas podaná výzva člena - nájemce dr. bytu (do 30.6.1995) NEBO družstvo rozhodlo o převodech do 31. 12. 2013: podmínky pro převody bytů upravuje 㼲 23 a 㼲 24 BytZ

- neuplatní se zvláštní podmínky BytZ, ani zákona č. 311/2013 Sb. - žádné zvláštní požadavky na obsah smlouvy o převodu - zpravidla se oproti kupní ceně započítává členský vklad - otázka zániku členství - pokud to stanovy nevyžadují, není již podmínkou předchozí souhlas členů daný písemnou formou

b) družstvo rozhodlo o převodech po 1. 1. 2014: podmínky pro převody bytů upravuje 㼲 3 až 㼲 14 zákona č. 311/2013 Sb. jinak automaticky právní nárok na převod bytu do vlastnictví nevzniká! 31.5. a 7.6.2016


41

31.5. a 7.6.2016

DRUHY JEDNOTEK

PROCES PŘEVODŮ JEDNOTEK „STARÉ“ JEDNOTKY

„NOVÉ“ JEDNOTKY

ZÁKON Č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů (㼲 2, písm. h))

1.

KROK: VYHOTOVENÍ PROHLÁŠENÍ O ROZDĚLĚNÍ DOMU NA JEDNOTKY + vklad do katastru nemovitostí ČÁST TECHNICKÁ:

vymezení bytů a nebytových prostor a vymezení společných částí domu

JEDNOTKA (byt / nebyt)

JEDNOTKA byt/nebyt

Podíl pozemek

Podíl pozemek

Stále se budou převádět podle ZVB! Družstevní minimum

NOZ 㼲 1159 JEDNOTKA = nemovitá věc (byt není samostatná věc, je součástí jednotky)

Podíl Společné části domu

ČÁST PRÁVNÍ – PRAVIDLA: pro správu domu pro užívání společných částí pro příspěvky na náklady spojené se správou (stanovy SVJ součást prohlášení po r. 2014)

31.5. a 7.6.2016

42


43

říjen 2014

Budou převádět podle NOZ Družstevní minimum

44

PROCES PŘEVODŮ JEDNOTEK 2.

KROK: SMLOUVA O PŘEVODU JEDNOTKY DO VLASTNICTVÍ ČLENA

Děkuji za pozornost… SBD a LBD – také náležitosti a přílohy podle 㼲 24 BytZ nebo podle 㼲 9 a 㼲 10 zákona č. 311/2013 Sb. pozor na úvěry na modernizace

31.5. a 7.6.2016


45

31.5. a 7.6.2016


46

BYTOVÁ DRUŽSTVA. právní úprava. SYSTEMATIKA PRÁVNÍ ÚPRAVY základní předpisy. O.Z. OBČANSKÝ ZÁKONÍK obecná úprava ZOK ZÁKON O OBCHODNÍCH KORPORACÍCH

Recommend Documents