B&W-voorstel
Onderwerp:Vaststelling projectbesluit kantoorontwikkeling Meerendonkweg
1) Status Het voorstel heeft betrekking op het uitoefenen van de collegebevoegdheid als bedoeld in het Delegatiebesluit 2008 in samenhang met de artikelen 3.10 en 3.11 van de Wet ruimtelijke ordening. 2) Samenvatting Aanleiding voor het voorliggende projectbesluit is het plan voor de kantoorontwikkeling van de locatie aan de Meerendonkweg op Pettelaarpark te 's-Hertogenbosch. Het plan betreft het bouwrijp maken van het bouwterrein en het realiseren van kantoren ter plaatse. De ontwikkeling is in strijd met de bouw- en gebruiksvoorschriften van het bestemmingsplan “Partieel uitbreidingsplan in hoofdzaak Zuid en Oost”. Om het project te realiseren is een herziening van het bestemmingsplan dan wel een projectbesluit noodzakelijk. Het plan voldoet aan het provinciale en gemeentelijke beleid. Nu de kantoren een hoogte van 30 meter zullen hebben, is er een onderzoek uitgevoerd conform de Nota Hoogbouw. Uit het ruimtelijk onderzoek blijkt dat de bouw van de kantoorbebouwing, gelet op de situering van de nieuwbouw, de vormgeving van het bouwvolume en de inpasbaarheid in de omgeving, aanvaardbaar is. Daarbij is eveneens van belang dat de hoogbouw de kantoorbebouwing in de directe omgeving en het stadsilhouet niet aantast. Zowel uit ruimtelijk, functioneel als kwalitatief oogpunt is de invulling van deze 'laatste vrije kavel' met kantoren aan de Meerendonkweg aanvaardbaar en gewenst. Het ontwerpprojectbesluit heeft vanaf 15 maart 2010 zes weken voor een ieder ter visie gelegen op grond van de Wet ruimtelijke ordening. Tegen het ontwerpprojectbesluit zijn een drietal zienswijzen ingediend. Geen van de zienswijzen hebben het project inhoudelijk doen wijzigen. Slechts de zienswijze van het waterschap Aa en Maas heeft ertoe geleid dat een drietal kleine omissies in de tekst van de ruimtelijke onderbouwing zijn aangepast. De verbeelding, voorschriften en beperkingen en het besluit zijn ongewijzigd gebleven. 3) Voorstel 1. 2.
de zienswijzen van de in de ‘Nota zienswijzen Kantoorontwikkeling Meerendonkweg’ genoemde reclamanten gegrond dan wel ongegrond te verklaren; vast te stellen het digitale projectbesluit “Kantoorontwikkeling Meerendonkweg” met bijbehorende ruimtelijke onderbouwing, zoals vervat in de verbeelding met nummer NL.IMRO.0796.0002122-1401, en de voorschriften en beperkingen, zoals gewijzigd conform de ‘Lijst van wijzigingen ontwerpprojectbesluit Kantoorontwikkeling Meerendonkweg’, zoals bij dit besluit gevoegd, met gebruikmaking van de ondergrond, zoals die vastgelegd is en bewaard wordt in het bestand o_NL.IMRO.0796.0002122-
2
3.
Steller Tel. E-mail
1401.dgn; bij de afdruk van de analoge plankaart is van deze ondergrond gebruik gemaakt; geen exploitatieplan vast te stellen nu het verhaal van kosten anderszins verzekerd is en het bepalen van een tijdvak of fasering, als bedoeld in artikel 6.13 lid 1 onder c, 4º, onderscheidenlijk 5º Wro, noch het stellen van eisen, regels of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13 lid 2 onderscheidenlijk b,c, of d Wro, noodzakelijk is.
: Kolkman : 073-615 9865 :
[email protected]
3
4) Aanleiding Aanleiding voor het voorliggende projectbesluit is het plan voor de ontwikkeling van de laatste vrije kavel in de zuidoosthoek het kantorenpark Pettelaarpark aan de Meerendonkweg te 's-Hertogenbosch. Het plan betreft het bouwrijp maken van het bouwterrein en het realiseren van kantoren ter plaatse. Het gebruik en de maatvoering van de nieuwe ontwikkeling dienen te passen in het ter plaatse geldende bestemmingsplan. In het geldende bestemmingsplan "Partieel uitbreidingsplan in hoofdzaak Zuid en Oost" zijn de gronden, waarop de ontwikkelingslocatie is voorzien, bestemd tot "terreinen voor aktieve en passieve recreatie". Voor een deel van de gronden is niet eerder een bestemmingsplan gemaakt. De ontwikkeling van de kantoren is in strijd met de bebouwings- en gebruiksvoorschriften van het vigerende bestemmingsplan en de bouwverordening. Met het bouwplan ontstaat een stedenbouwkundige afronding van Pettelaarpark. Daarnaast wordt voorzien in de vraag naar een snelweglocatie bij de zakelijke kantoorgebruikers. Om het project te realiseren is een herziening van het bestemmingsplan dan wel een projectbesluit noodzakelijk. Binnen Pettelaarpark ligt de ontwikkelingslocatie in de zuidoost-hoek, direct aan de A2. Het plangebied ligt ingesloten tussen reeds bestaande kantoren, het tijdelijke transferium Pettelaarpark aan de noordzijde en een sportcomplex aan de oostzijde. Aan de oost- en zuidzijde wordt de grens van het plangebied gevormd door waterlopen. Het plangebied wordt ontsloten door de Meerendonkweg, die aantakt op de ontsluitingsstructuur van Pettelaarpark. In maart 2010 is het ontwerpprojectbesluit “Kantoorontwikkeling Meerendonkweg” ter kennisname aan de gemeenteraad voorgelegd. Met ingang van 15 maart 2010 is het plan ter visie gelegd op grond van artikel 3.11 van de Wet ruimtelijke ordening.
5) Inhoud Ontwikkeling Het kantoorgebouw bestaat uit 8 lagen en is in totaal 30 meter hoog. De onderste laag is een verdiepte parkeergarage. Deze parkeervoorziening ligt 50 cm onder maaiveld. De laag daarboven bestaat uit een parkeerdek. Er wordt met name aan de zijde van de A2 geparkeerd. Op dezelfde laag is ook de plint van het kantoorgebouw ondergebracht. Aan de noordzijde bevinden zich diverse entrees. Het gebouw is opgebouwd uit twee bouwdelen. Vanaf laag 5 worden de plattegronden van de twee volumes ten opzichte van elkaar gespiegeld en deels verschoven. Hierdoor ontstaat een interessante ruimtelijke compositie. De voorgestelde bouwmassa is in de omgeving goed inpasbaar. Gezien de bijzondere situering van het gebouw, in de hoek van Pettelaarpark aan de A2, is er op deze kavel vanuit stedenbouwkundig oogpunt gezien ruimte voor een bebouwingsaccent. De schaalsprong, die met de nieuwbouw gestalte krijgt, geeft daar op passende wijze invulling aan. Daarnaast vormt de hoogwaardige kantoorbebouwing een structurerende lijn in het gebied. Er wordt aandacht besteed aan een zorgvuldige inpassing in de omgeving. Dit krijgt met name vorm door de groene inpassing van de parkeergarage. Deze wordt aan het zicht ontnomen door het opwerpen van groene taluds. Doordat de taluds ook boven het parkeerdek uitkomen, zal ook hier het wagenpark voor een groot deel aan het zicht worden onttrokken. Een dergelijke oplossing draagt bij aan een positieve belevingswaarde vanaf de rijksweg A2. Bij de realisering van Pettelaarpark is in de negentiger jaren een parkeernorm gehanteerd van 1 parkeerplaats per 50 m2 bvo. Ook nu is de parkeernorm uit de gemeentelijke Nota 4
Parkeernormen 2003 voor kantoren op overige locaties, dus niet bij een ov-knooppunt, 1 parkeerplaatsen per 50 m2 brutovloeroppervlak (bvo). Deze normering is niet meer actueel. In de huidige situatie is er een schrijnend tekort aan parkeerplaatsen hetgeen te constateren is aan: het volledig in gebruik hebben van het parkeerterrein op onderhavige projectlocatie; het volledig gebruiken van het voorplein van het Provinciehuis; het parkeren van auto's in de (woon)omgeving. Om toekomstige druk op het openbaar gebied te voorkomen en te zorgen dat zowel werknemers als bezoekers voldoende parkeergelegenheid op de locatie hebben, is de parkeernorm verhoogd. De gehanteerde parkeernorm voor onderhavig plan is dan ook 1 parkeerplaats per 30 m2 bvo. Aanpassing van de parkeernormering voor dit soort locaties naar een reële norm is al van toepassing op onder andere de locatie de Herven. Ook hier wordt een norm van 1 parkeerplaats per 30 m² bvo gehanteerd. Bij een realisatie van maximaal 12.600 m2 bvo dienen 420 parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd te worden. Beleid Nota Ruimte voor Kantoren 2004-2015 De ontwikkelingslocatie betreft een echte snelweglocatie. Voor deze ontwikkeling is het gemeentelijk kantorenbeleid belangrijk. Dit is vervat in de nota Ruimte voor Kantoren 20042015, welke is vastgesteld door de gemeenteraad. De invulling van de locatie Bolduc (de Herven) is in de nota voorzien. De uitbreiding van Pettelaarpark met één kantoor niet. Overeind blijft de beleidslijn uit de kantorenvisie om voor de vestiging van grootschalige kantoren prioriteit te geven aan het Paleiskwartier. Uit de discussie met projectontwikkelaars en vastgoedmakelaars komt naar voren dat het aanbod op de Bossche kantorenmarkt eenzijdig is en dat de markt onvoldoende wordt bediend. Er is vraag naar snelweglocaties bij de zakelijke kantoorgebruikers (accountantskantoren en ICT), die hechten aan een eigen imago en voor hun functioneren sterk auto-afhankelijk zijn. De ontwikkeling van een geheel nieuwe snelweglocatie is niet verantwoord. Wel kan beperkt in de vraag worden voorzien om op bestaande kantoorlocaties ruimte te benutten. Concrete mogelijkheden zijn hiervoor aanwezig op Pettelaarpark en de Herven. De locatie Pettelaarpark is in beeld gekomen na een inventarisatie van de verschillende bouwmogelijkheden langs de snelweg. Met het bouwplan ontstaat een stedenbouwkundige afronding van Pettelaarpark. De positie van Pettelaarpark als kantoorlocatie wordt versterkt. Pettelaarpark is als kantoorlocatie bij de kantoorgebruikers in trek; de locatie kent nauwelijks leegstand. Met een tweetal kantoorgebruikers is al geruime tijd overleg gevoerd over een geschikte huisvesting. Uiteindelijk is de keuze gevallen op de locatie Pettelaarpark. Nota Hoogbouw Het nieuwe kantoorgebouw kent een hoogte van ongeveer 30 meter, gezien vanaf maaiveld. Daarmee valt het gebouw onder de noemer 'hoogbouw', waarmee ieder gebouw met een hoogte van meer dan 25 meter wordt aangeduid. Conform het bepaalde in de Nota Hoogbouw is voor deze locatie een ruimtelijk onderzoek uitgevoerd. Middels dit onderzoek is de inpasbaarheid in de omgeving en in het stadssilhouet nagegaan. Daarbij zijn de verschillende onderdelen, zoals deze zijn gesteld in de nota, gemotiveerd. Uit het ruimtelijk onderzoek blijkt dat de bouw van de kantoorbebouwing, gelet op de situering van de nieuwbouw, de vormgeving van het bouwvolume en de inpasbaarheid in de omgeving aanvaardbaar is. Daarbij is eveneens van belang dat de hoogbouw de kantoorbebouwing in de directe omgeving en het stadsilhouet niet aantast. Er zijn geen belemmeringen ten aanzien van bezonningsaspecten en windhinder. Bovengenoemd onderzoek (inclusief de beoordeling van het windklimaat) is als bijlage bij het projectbesluit gevoegd. 5
Ontwerpprojectbesluit: Met ingang van 15 maart 2010 heeft het betreffende ontwerpprojectbesluit gedurende 6 weken ter visie gelegen op grond artikel 3.11 van de Wet ruimtelijke ordening. Daarbij heeft voor eenieder de mogelijkheid opengestaan om zijn of haar zienswijzen over het ontwerp schriftelijk in te brengen. Tijdens deze ter visie legging zijn de volgende zienswijzen ingediend: 1. Waterschap Aa en Maas, Postbus 5049 te ’s-Hertogenbosch; 2. Sv. B.L.C., Postbus 1328 te ’s-Hertogenbosch; 3. SNS Reaal, Postbus 8444 te Utrecht. In de bijgevoegde ‘Nota Zienswijzen Kantoorontwikkeling Meerendonkweg’ is een samenvatting van de zienswijzen opgenomen, alsmede een gedetailleerde beoordeling. Naar deze nota wordt kortheidshalve verwezen. Hieronder wordt in het kort ingegaan op de hoofdpunten van de zienswijzen en de beoordeling daarvan. Het waterschap geeft aan dat de gegevens omtrent de waterbergingsopgave en het peil niet correct zijn. Deze gegevens zijn aangepast in de ruimtelijke onderbouwing. De overige opmerkingen van het waterschap hebben geen betrekking op de ruimtelijke procedure en zullen in het vervolgtraject betrokken worden. Voetbalvereniging B.L.C. heeft een zienswijze ingediend. Hierin is aangegeven dat er geen oplossing wordt geboden voor het parkeren van leden en bezoekers tijdens wedstrijddagen en de doordeweekse trainingen. Zoals reeds in de ruimtelijke onderbouwing is aangegeven, wil de gemeente zorgen dat B.L.C. ook in de toekomst een goede parkeervoorziening zal hebben. Daarom is met het bestuur van B.L.C. afgesproken dat bij uitgifte van het voormalige parkeerterrein de gemeente zich zal inspannen om een voor B.L.C. bevredigende oplossing te realiseren. Er zijn een tweetal mogelijkheden ten aanzien van de parkeerproblematiek van B.L.C. Allereerst medegebruik van het transferium. Omdat het parkeren van B.L.C. door de week (maandag t/m donderdagavond) pas na 18.00 uur aan de orde is, bestaat er geen bezwaar tegen het gebruik maken van het transferium op deze momenten. Ook op zondagen is dat, gezien de door B.L.C. opgegeven aantallen, geen bezwaar. Op zaterdagen is het echter niet mogelijk gebruik te maken van het transferium, omdat dan de volledige capaciteit beschikbaar moet zijn voor werkers in en bezoekers van de binnenstad. Daarnaast bestaat de mogelijkheid van gebruik van het parkeerterrein van het naastgelegen bedrijfspand. De gemeente heeft contact gehad met een tweetal huurders en de beheerder van dit bedrijfspand. Partijen staan positief tegenover het verzoek om het B.L.C. mogelijk te maken buiten kantooruren gebruik te maken van hun parkeergelegenheid. De gemeente heeft B.L.C. hierover geïnformeerd. B.L.C. heeft intussen vruchtbaar contact gehad met de beheerder om tot een afspraak over gebruik te kunnen komen. Concreet betekent bovenstaande dat het parkeren van leden en bezoekers van B.L.C. de komende jaren geen probleem zal zijn. Tot slot heeft SNS Reaal een zienswijze ingediend. De zienswijze richt zich tegen een mogelijk leegstandrisico, planschade, parkeren en bereikbaarheid. SNS Reaal vreest dat er een ongezond overaanbod op Pettelaarpark ontstaat. Zij vraagt de gemeente dan ook om een minimale voorverhuur van initiatiefnemer te verlangen. Allereerst wordt opgemerkt dat de gemeente ’s-Hertogenbosch een tweetal goede kantoorlocaties heeft, te weten Pettelaarpark en het Paleiskwartier. In beide kantorenclusters is de leegstand minimaal. Bovendien is inderdaad contractueel vastgelegd dat er een 6
minimale voorverhuur moet zijn van 60%. Dit percentage wordt ten aanzien van deze ontwikkeling ruimschoots gehaald. De werknemers van SNS Reaal gebruiken de ontwikkelinglocatie op dit moment als parkeervoorziening. Deze voorziening zal met de kantoorontwikkeling verdwijnen en het beginsel dat elke eigenaar op eigen terrein een oplossing moet vinden is voor SNS Reaal niet langer acceptabel. Uitgangspunt voor de gemeente is en blijft dat iedere eigenaar van een pand zijn eigen parkeerbehoefte moet oplossen. De overheid heeft immers geen grip op het gebruik van het pand zelf. Als een eigenaar besluit om het pand intensiever te gaan gebruiken door andere manieren van werken, dan zal zij ook dienovereenkomstig de parkeerbehoefte moeten aanpassen. Ook voor SNS Reaal blijft dan ook parkeren op eigen terrein uitgangspunt. Hoewel SNS Reaal tot nu toe de mogelijkheid had om op onderhavige ontwikkelingslocatie te parkeren, is in contracten hieromtrent eveneens vastgelegd dat dit eindig zal zijn in verband met de uitgifte van deze onderhavige gronden. SNS Reaal was hier dan ook van op de hoogte. Om in de overgangsfase toch een alternatief te bieden aan de gebruikers van Pettelaarpark is met het bestuur van ondernemersvereniging De Pettelaar besloten om het transferium, wat in eerste instantie bedoeld is om het parkeren voor de binnenstad te accommoderen, tijdelijk en gedeeltelijk in te zetten. Jaarlijks wordt geijkt of en in welke mate hiermee door kan worden gegaan afhankelijk van het gebruik als transferium wat vanzelfsprekend de eerste prioriteit heeft. Tot slot spreekt SNS Reaal de zorg uit over de bereikbaarheid van Pettelaarpark. De avondspits zorgt soms voor grote problemen, waarbij congestie en file tot op de parkeerplaatsen van gebruikers terugslaat. Reclamanten verzoeken grote aandacht te geven aan een vlotte verkeerafhandeling c.q. inregeling van de verkeerslichten bij de afwikkeling van de avondspits. In het avondspitsuur (17-18 uur) komen er maximaal 1.100 auto’s uit de Brabantlaan. Circa 800 daarvan rijden richting snelweg A2. Die aantallen gaan naar respectievelijk maximaal 1.250 en 900 na realisering van het onderhavige kantoorgebouw. De huidige verkeersregelinstallatie (VRI), recentelijk opnieuw geprogrammeerd, is met wat kleine aanpassingen in onder andere de prioritering in staat de nieuwe aantallen te verwerken, Deze aanpassingen zullen dan ook worden doorgevoerd om de bereikbaarheid te behouden. De zienswijzen hebben, uitgezonderd het herstellen van de omissies in de waterparagraaf, niet geleid tot aanpassing van het projectbesluit. Ook hebben er geen ambtshalve wijzigingen plaatsgevonden. Conclusie: Het projectbesluit “Kantoorontwikkeling Meerendonkweg” kan met inachtneming van de inhoud van de ‘Nota van zienswijzen Kantoorontwikkeling Meerendonkweg’ en met de voorgestelde wijzigingen in de ruimtelijke onderbouwing, conform de ‘Lijst van wijzigingen projectbesluit Kantoorontwikkeling Meerendonkweg’ worden vastgesteld.
6) Financiële paragraaf De bouwkosten verband houdende met de uitvoering komen voor rekening van de initiatiefnemer. Eventuele kosten voor planschade komen eveneens voor rekening van initiatiefnemer. Hiervoor is een planschade-overeenkomst opgesteld. 7
De gemeente 's-Hertogenbosch verkoopt de grond tegen een marktconforme prijs. Alle publiekrechtelijke kosten en aanpassingen aan het openbaar gebied worden gedekt uit de marktconforme grondopbrengsten. Kostenverhaal is hiermee verzekerd. Voor de gemeente zijn aan de ontwikkeling en uitvoering van onderhavig plan dan ook geen negatieve financiële consequenties verbonden. Het plan is hiermee economisch uitvoerbaar. De grondexploitatie Pettelaarpark is al geruime tijd afgesloten. De netto-opbrengst komt na afronding van deze grondtransactie geheel ten gunste van de algemene reserve van het grondbedrijf.
7) Communicatie
8) Zienswijze portefeuillehouder
Bijlagen: 1. ‘Nota Zienswijzen Kantoorontwikkeling Meerendonkweg’ 2. ‘Lijst van wijzigingen projectbesluit Meerendonkweg’ Ter inzage: 1. Ingekomen zienswijzen. 2. Ontwerpprojectbesluit zoals ter visie gelegd ex artikel 3.11 Wro. 3. Definitief (ontwerp-)projectbesluit behorend bij onderhavig voorstel.
8
Nota zienswijzen ‘Kantoorontwikkeling Meerendonkweg’ (Bijlage bij collegevoorstel / - besluit van de gemeente ’s-Hertogenbosch tot vaststelling van het projectbesluit “Kantoorontwikkeling Meerendonkweg”)
Nota Zienswijzen “Kantoorontwikkeling Meerendonkweg” Pagina 1 van 7
Nota zienswijzen “Kantoorontwikkeling Meerendonkweg” I. De procedure Het ontwerpprojectbesluit “Kantoorontwikkeling Meerendonkweg" heeft met ingang van 15 maart 2010 gedurende zes weken ter inzage gelegen op het informatiecentrum van de gemeente ’s-Hertogenbosch. Tijdens deze termijn heeft ingevolge artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening eenieder schriftelijk of mondeling zijn zienswijze omtrent het ontwerp kenbaar kunnen maken bij het college van burgemeester en wethouders van ’s-Hertogenbosch. De terinzagelegging is bekendgemaakt in de Staatscourant d.d. 12 maart 2010 en de Bossche Omroep d.d. 14 maart 2010 en op de gemeentelijke website op 12 maart 2010. II. De ingediende zienswijzen/ontvankelijkheid De volgende zienswijzen zijn ingediend: 1. Waterschap Aa en Maas, Postbus 5049 te ’s-Hertogenbosch; 2. Sv. B.L.C., Postbus 1328 te ’s-Hertogenbosch; 3. SNS Reaal, Postbus 8444 te Utrecht De termijn van terinzagelegging eindigt op zondag 25 april 2010. Op grond van de Algemene termijnenwet wordt een in de wet gestelde termijn die op een zondag of algemeen erkende feestdag eindigt, verlengd tot en met de eerstvolgende dag die niet een zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag is. Dit betekent in dit geval dat de termijn wordt verlengd tot en met maandag 26 april 2010. De ingediende zienswijzen zijn binnen de termijn ontvangen c.q. verzonden. III. Samenvatting ingekomen zienswijzen en beoordeling zienswijzen Hieronder zijn de ingebrachte zienswijzen samengevat en van commentaar voorzien. Voor de volledigheid wordt hierbij vermeld, dat de volledige zienswijzen, zoals deze zijn ingediend, zijn betrokken bij de opstelling van het commentaar en alle zienswijzen, zoals deze zijn ingediend, volledig ter inzage liggen in het kader van de (verdere) besluitvorming.
Ingekomen zienswijzen a.,b.,c… : samenvatting zienswijze • : commentaar
1. a.
Waterschap Aa en Maas Ten aanzien van de bergingsopgave is het onduidelijk hoe de achterliggende berekening is elkaar zit. Een verhardingstoename van 1.740m2 (bitumendak) resulteert op basis van een indicatieve berekening in een waterbergingsopgave van 83m3. Daarnaast is voor het sedumdak van 931m2 een berging nodig van 26m3. In totaal bedraagt de wateropgave 109m3. Het waterschap verzoekt om een uitwerking in de waterparagraaf voor de totale verhardingstoename resulterend in een bijbehorend wateropgavetotaal dat in het plangebied dient te worden verwerkt. In de waterparagraaf is een waterbergingsopgave opgenomen van 13 m3. Hierbij is helaas een fout gemaakt in het aflezen van gegevens. De bergingsopgave is in totaal 109 m3 groot.
Nota Zienswijzen “Kantoorontwikkeling Meerendonkweg” Pagina 2 van 7
Deze omissie is aangepast in de waterparagraaf. De mogelijke maatregelen waarmee gestreefd wordt deze berging te realiseren zijn niet veranderd. b.
c.
d.
e.
In paragraaf 6.2 wordt ingegaan op zomer- en winterpeil. Dit is niet correct. Er wordt in stedelijk gebied één peil gehanteerd van 1,90 m + NAP. Hetgeen is beschreven over zomer- en winterpeil is aangepast in de ruimtelijke onderbouwing. Voor de ruimtelijke procedure, de waterparagraaf noch het project heeft dit implicaties. Op dit moment is er een verbeterd gescheiden stelsel aanwezig dat wordt omgebouwd naar een gescheiden stelsel. Op dit moment ligt er inderdaad een verbeterd gescheiden stelsel. Dit wordt aangepast in de ruimtelijke onderbouwing. In het jaarprogramma GRP 2010 is budget opgenomen om te onderzoeken of onder andere dit stelsel aangepast kan worden naar een gescheiden stelsel. Echter, het is nog mogelijk dat er een tussenoplossing uitkomt. In paragraaf 6.4 is aangegeven dat aanvullende afspraken zijn gemaakt tussen waterschap, gemeente en initiatiefnemer over de wijzigingen in en nabij de leggerwatergang. Wij verzoeken de intiatiefnemer met een ontwerp te komen op basis waarvan afspraken kunnen worden vastgelegd. Uitgangspunt is dat de aanpassingen geen knelpunten voor het beheer en onderhoud van het waterschap oplevert. Ten aanzien van de wijzigingen in en nabij de leggerwatergang zijn afspraken gemaakt tussen de gemeente en het waterschap. Over beheer en onderhoud wordt door de gemeente met het waterschap thans overleg gevoerd en de afspraken hieromtrent zullen uiteindelijk worden vastgelegd. Deze afspraken hoeven echter niet in de ruimtelijke procedure meegenomen te worden. Uitgangspunt blijft immers dat de aanpassingen geen knelpunten voor het beheer en onderhoud van de leggerwatergang zullen opleveren. De opmerkingen hieromtrent worden derhalve meegenomen in het verdere proces en worden thans voor kennisgeving aangenomen. Aanpassingen aan en nabij een leggerwatergang (hier verbreding en talud) en het aanbrengen van een vertraagde afvoervoorziening op een leggerwatergang zijn watervergunningplichting. Een mogelijke grondwateronttrekking ten behoeve van de ontwikkeling kan ook vergunningplichtig zijn. U dient daartoe een watervergunning aan te vragen bij het Waterwetloket. Eventuele waterwetvergunningen zullen vanzelfsprekend door de gemeente dan wel de initiatiefnemer op het daartoe geëigende moment worden aangevraagd. De voortgang van de ruimtelijke procedure is hier niet van afhankelijk. De opmerkingen hieromtrent worden derhalve meegenomen in het verdere proces en worden thans voor kennisgeving aangenomen. Conclusie: de ingediende zienswijze is deels gegrond en kan deels voor kennisgeving aangenomen worden.
2.
Sv. BLC Reclamant maakt bezwaar tegen het ontwerp-projectbesluit nu er absoluut geen oplossing wordt geboden voor het parkeren van leden en bezoekers tijdens wedstrijddagen en de doordeweekse trainingen. Zoals reeds is aangegeven in de ruimtelijke onderbouwing wil de gemeente zorgen dat B.L.C. ook in de toekomst een goede parkeervoorziening zal hebben. Daarom is met het bestuur Nota Zienswijzen “Kantoorontwikkeling Meerendonkweg” Pagina 3 van 7
van B.L.C. afgesproken dat bij uitgifte van het voormalige parkeerterrein de gemeente zich zal inspannen om een voor B.L.C. bevredigende oplossing te realiseren. Er zijn een tweetal mogelijkheden ten aanzien van de parkeerproblematiek van B.L.C.: Allereerst medegebruik van het transferium. Omdat het parkeren van B.L.C. door de week (maandag t/m donderdagavond) pas na 18.00 uur aan de orde is, bestaat er geen bezwaar tegen het gebruik maken van het transferium op deze momenten. Ook op zondagen is dat, gezien de door B.L.C. opgegeven aantallen, geen bezwaar. Op zaterdagen is het niet mogelijk gebruik te maken van het transferium, omdat dan de volledige capaciteit beschikbaar moet zijn voor werkers in en bezoekers van de binnenstad. Daarnaast bestaat de mogelijkheid van medegebruik van het parkeerterrein van het naastgelegen bedrijfspand. De gemeente heeft contact gehad met een tweetal huurders en de beheerder van dit bedrijfspand. Partijen staan positief tegenover het verzoek om het B.L.C. mogelijk te maken buiten kantooruren gebruik te maken van hun parkeergelegenheid. De gemeente heeft B.L.C. hierover geïnformeerd. B.L.C. heeft intussen vruchtbaar contact gehad met de beheerder om tot een afspraak over gebruik te kunnen komen. Concreet betekent bovenstaande dat het parkeren van leden en bezoekers van B.L.C. de komende jaren geen probleem zal zijn. Conclusie: de zienswijze is gegrond in die zin dat er samen met BLC is gezocht naar een oplossing, maar dit leidt niet tot aanpassing van de ruimtelijke onderbouwing. 3.
SNS REAAL Namens Pettelbosch Beheer I B.V. (eigenaar van Pettelaarpark 130), Pettelbosch II BV (eigenaar van Pettelaarpark 120) en SNS Bank N.V. wordt deze zienswijze ingediend op het onderhavige ontwerpprojectbesluit:
a.
Op Pettelaarpark, evenals op de landelijke kantorenmarkt is sprake van leegstand. Bij toenemende leegstand op Pettelaarpark zal sprake zijn van een neerwaartse druk op gerealiseerde huurprijzen. Dit heeft tot gevolg dat de marktwaarde van de gebouwen op Pettelaarpark daalt. Reclamant meent dat er minimaal sprake moet zijn van 80% voorverhuur zodat een ongezond overaanbod wordt voorkomen. Wordt een garantie van een minimale voorverhuur van bijvoorbeeld 80% door de gemeente van inititiatiefnemer verlangd en wordt deze door de initiatiefnemer daadwerkelijk gegeven? Allereerst wordt opgemerkt dat de gemeente ’s-Hertogenbosch een tweetal goede kantoorlocaties heeft, te weten Pettelaarpark en het Paleiskwartier. In beide kantorenclusters is de leegstand minimaal. De hogere leegstand is gelegen in de sterk verouderde kantoren die aangeboden worden op bedrijventerreinen. De gemeente heeft al 20 jaar een restrictiebeleid voor de bouw van kantoren en zal dit continueren. Voorts heeft de gemeente in haar kantorenvisie uit december 2004 vastgesteld dat zij er naar streeft om 2.500 m2 aan oude kantoren per jaar uit de markt te nemen c.q. te laten nemer door herontwikkeling of sloop.
Ten behoeve van de nieuwe ontwikkeling is inderdaad contractueel vastgelegd dat er een minimale voorverhuur moet zijn van minimaal 60%. Dit percentage wordt ten aanzien van deze ontwikkeling ruimschoots gehaald. Reclamant hoeft gelet op het bovenstaande niet te vrezen dat onderstaande ontwikkeling wordt gebouwd voor leegstand. b.
Het risico is aanwezig dat het gebouwencomplex van reclamant vanuit de richting utrechtEindhoven als zichtlocatie verdwijnt. Het verlies aan zichtbaarheid/imago of attentiewaarde is nadelig voor de gebruiker en zal leiden tot markwaardeverlies van het gebouw. Ook het Nota Zienswijzen “Kantoorontwikkeling Meerendonkweg” Pagina 4 van 7
leegstandsrisico kan hier deel van uitmaken. Deze mogelijke planschade dient voor vergoeding in aanmerking te komen. Reclamant neemt aan dat de planschadeprocedure via de gemeente zal lopen. Voorts vraagt reclamant stil te staan bij de spelregels in verband met planschade en de te verstrekken waarborgen door de initiatiefnemer of de gemeente. Het staat een belanghebbende vrij bij het college van burgemeester en wethouders een verzoek om planschadevergoeding als bedoeld in artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening in te dienen, indien hij/zij meent daarvoor in aanmerking te komen. Op grond van dit artikel kent het college van burgemeester en wethouders aan degene, voor zover blijkt dat deze ten gevolge van de bepalingen van het nieuwe bestemmingsplan dan wel projectbesluit schade lijdt of zal lijden in de vorm van inkomensderving of vermindering van de waarde van een onroerende zaak, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de tegemoetkoming niet voldoende door anderszins is verzekerd, op zijn/haar verzoek een tegemoetkoming toe. Schade kan echter pas ontstaan als de planologische maatregel in werking is getreden. Bij de beoordeling van een planschadeverzoek dient het oude planologische regime te worden vergeleken met het nieuwe planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar hetgeen planologisch maximaal kon en kan worden gerealiseerd. Zoals hiervoor aangegeven is een verzoek om planschadevergoeding wettelijk geregeld en is slechts het college van burgemeester en wethouders bevoegd deze aanvraag te behandelen. De ‘spelregels’ zijn geregeld in de Wet ruimtelijke ordening alsmede in de ‘Procedureverordening voor advisering tegemoetkoming in planschade gemeente ’s-Hertogenbosch’. De procedureverordening zal aan reclamant worden toegezonden.
c.
De parkeerproblematiek van Pettelaarpark is bekend. SNS Bank is als eerste eigenaar/werkgever op Pettelaarpark in goed overleg met de gemeente overgegaan tot het oplossen van de parkeerproblematiek op eigen terrein door het realiseren van een parkeergarage. Daarnaast krijgen personeelsleden op verzoek een OV-jaarkaart. De vestigingskeuze voor Pettelaarpark is voor een belangrijk deel ingegeven door het feit dat het een snelweglocatie is en dit genereert vanzelfsprekend autoverkeer. Ook nieuwe huisvestingsconcepten als het Nieuwe Werken en werkplekdelen genereert soms meer autoverkeer. Tenslotte heeft SNS Bank in overleg met de gemeente op eigen kosten het tijdelijke ‘parkeer-overloopterrein’ aangelegd. Hiervan wordt nog altijd gebruik gemaakt. Deze voorziening zal met de kantoorontwikkeling verdwijnen en het beginsel dat elke eigenaar op eigen terrein een oplossing moet vinden is niet langer acceptabel. Er zijn voor reclamant geen mogelijkheden meer om op eigen terrein te parkeren. De nieuwe parkeerproblematiek wordt grotendeels ondervangen indien reclamant gebruik kan maken van de parkeergelegenheid op het huidig tijdelijk transferium onder nog nader overeen te komen condities. Medegebruik door SNS Bank kan voor de gemeente economisch interessant zijn en geeft blijk van duurzaam en maatschappelijk verantwoord ondernemen, terwijl geen nadelige effecten door de toe te nemen vraag naar parkeerplaatsen ontstaat.
Pettelaarpark is ontwikkeld tussen 1987 en 1997 met een parkeernorm van 1:50 m2 brutovloeroppervlak kantoor. Inmiddels is over de hele wereld het gebruik van kantoren en de manier van werken veranderd en flexibeler gemaakt, mede door de evolutie in de ICT. Dit heeft tot gevolg dat kantoren veel intensiever gebruikt worden en dat is zeker zo op een snelweg gebonden kantorenlocatie. Op Pettelaarpark concentreert het parkeerprobleem zich met name op het middeneiland door de relatief kleine kavels ten opzichte van de gebouwde kantoren.
Nota Zienswijzen “Kantoorontwikkeling Meerendonkweg” Pagina 5 van 7
SNS Reaal heeft enkele jaren geleden na de verkoop van het gebouw Pettelaarpark 70 dit parkeerprobleem onderkent, waarbij voor haar organisatie 185 parkeerplaatsen verloren gingen. Het personeel was inmiddels sterk uitgebreid en geconcentreerd in de huidige twee gebouwen. Op de huidige locatie waren 135 parkeerplaatsen aanwezig en met de bouw van een parkeergarage is dat uitgebreid tot 285 parkeerplaatsen. Om de uitbreiding toch mogeljk te maken en het tussentijds parkeren elders onder te brengen, werd een kavel grenzend aan Pettelaarpark 60 (de ontwikkelingslocatie) op kosten van SNS Reaal ingericht als tijdelijke parkeerplaats zo lang de bouw van de parkeergarage zou duren. Dit is contractueel vastgelegd waarbij eveneens de opleverdatum werd vastgelegd. De gemeente heeft geconstateerd dat er na oplevering van de parkeergarage van SNS nog steeds sterke behoefte was aan deze parkeervoorziening van in de eerste plaats SNS zelf en verder door andere gebruikers van Pettelaarpark. Daarom is de tijdelijke voorziening in stand gehouden conform eerder opgesteld contract. Het is echter voor SNS en andere gebruikers van dit overloopparkeerterrein altijd duidelijk geweest dat dit een tijdelijke oplossing is en dat het uitgangspunt van de gemeente was en is dat parkeren op eigen terrein opgelost dient te worden. Ook was het SNS bekend dat onderhavige kavel door de gemeente zou worden uitgegeven. Uitgangspunt voor de gemeente is en blijft dat iedere eigenaar van een pand zijn eigen parkeerbehoefte moet oplossen. De overheid heeft immers geen grip op het gebruik van het pand zelf. Als een eigenaar besluit om het pand intensiever te gaan gebruiken door andere manieren van werken, dan zal zij ook dienovereenkomstig de parkeerbehoefte moeten aanpassen. Ook voor SNS Reaal blijft dan ook parkeren op eigen terrein uitgangspunt. Hoewel SNS Reaal tot nu toe de mogelijkheid had om op onderhavige ontwikkelingslocatie te parkeren, is in contracten hieromtrent eveneens vastgelegd dat dit eindig zal zijn in verband met de uitgifte van deze onderhavige gronden. Zoals reeds gesteld was SNS Reaal hiervan op de hoogte. Om in de overgangsfase toch een alternatief te bieden aan de gebruikers van Pettelaarpark is met het bestuur van ondernemersvereniging De Pettelaar besloten om het transferium, wat in eerste instantie bedoeld is om het parkeren voor de binnenstad te accommoderen, tijdelijk en gedeeltelijk in te zetten. Jaarlijks wordt geijkt of en in welke mate hiermee door kan worden gegaan afhankelijk van het gebruik als transferium wat vanzelfsprekend de eerste prioriteit heeft. d.
Reclamant spreekt zijn zorg uit over de bereikbaarheid van Pettelaarpark. De avondspits zorgt soms voor grote problemen, waarbij congestie en file tot op de parkeerplaatsen van gebruikers terugslaat. Reclamanten verzoeken grote aandacht te geven aan een vlotte verkeerafhandeling c.q. inregeling van de verkeerslichten bij de afwikkeling van de avondspits. Reclamanten gaan er vanuit dat de belangen van de huidige gebruikers voldoende zijn bewaakt. Voor zover dit achterwege is gebleven nemen reclamanten aan dat uit hoofde van het zorgvuldigheidsbeginsel alsnog eerst deze gevolgen in kaart worden gebracht en worden opgelost. In het avondspitsuur (17-18 uur) komen er 1100 auto’s uit de Brabantlaan. Circa 800 daarvan rijden richting A2. Die aantallen gaan naar respectievelijk 1250 en 900 na realisering van het onderhavige bedrijfsgebouw. De huidige verkeersregelinstallatie (VRI), recentelijk opnieuw geprogrammeerd, is met wat kleine aanpassingen in o.a. de prioritering in staat de nieuwe aantallen te verwerken. Deze aanpassingen zullen dan ook worden doorgevoerd. Nota Zienswijzen “Kantoorontwikkeling Meerendonkweg” Pagina 6 van 7
De bereikbaarheid in de avondspits zal door de toevoeging van dit kantoorgebouw met de voorgestelde aanpassingen dan ook niet verslechteren ten aanzien van de huidige situatie. . Hoewel met de aanpassingen aan de verkeersregelinstallatie de bereikbaarheid niet zal verslechteren en de toevoeging dan ook acceptabel is, blijft het van groot belang dat ook bedrijven op Pettelaarpark hun verantwoordelijkheid nemen waar het de (eigen) bereikbaarheid betreft. Dat kan door enerzijds het vervoer van fiets en openbaar vervoer te stimuleren, anderzijds door het streven naar meer spreiding in de werktijden. Met name een grotere spreiding zal positief bijdragen aan een goede doorstroming en afwikkeling van het autoverkeer en daarmee aan een optimale bereikbaarheid van Pettelaarpark. Conclusie: de zienswijze van reclamant is gegrond ten aanzien van de aanpassingen VRI en ongegrond voor wat betreft het overige.
Nota Zienswijzen “Kantoorontwikkeling Meerendonkweg” Pagina 7 van 7
Lijst van wijzigingen “Kantoorontwikkeling Meerendonkweg” (Bijlage bij collegevoorstel/ - besluit van de gemeente ’s-Hertogenbosch tot vaststelling van het projectbesluit “Kantoorontwikkeling Meerendonkweg”) In de ruimtelijke onderbouwing “Kantoorontwikkeling Meerendonkweg” zijn de volgende wijzigingen aangebracht:
Ruimtelijke onderbouwing: 1. Paragraaf 6.2 Waterparagraaf: De omissie ten aanzien van het peil is aangepast. De tekst luidt thans: Het plangebied ligt in het afwateringsgebied van Zuid met een peil van 1.90 m + NAP. De regionale stromingsrichting van het freatische grondwater is globaal noordwestelijk gericht. De huidige grondwaterstand varieert van 2.50m + NAP tot 2.90m + NAP. 2. Paragraaf 6.4. ‘Bergingsopgave’ is de omissie ten aanzien van de totale bergingsopgave aangepast van 13 m3 naar 109 m3. Daarnaast is de tekst redactioneel aangepast. De tekst luidt thans als volgt: In het plangebied zijn meerdere innovatieve oplossingen bedacht om met de wateropgave van de nieuwbouw om te gaan. Er zal gewerkt worden met groene daken van verschillende typen en met infiltratie onder parkeerplaatsen en het bouwblok. Door eerder genoemde innovatieve oplossingen neemt in het plangebied van ca. 7000m2 het totale verharde oppervlak slechts met 1740m2 toe. Hiervoor is 83m3 berging nodig in infiltratievoorzieningen. Het sedumdak heeft een oppervlak van 931m2 en heeft een kleinere afvoercoëfficiënt dan het omringende gebied, waardoor hier slechts 26m3 berging voor nodig is. De parkeerplaatsen hebben een hoge doorlatendheid en bergingscapaciteit, waardoor hiervoor geen extra berging nodig is. In totaal is voor dit plan 109m3 berging nodig. Dit kan op onderstaande manieren worden gerealiseerd. De ontwikkeling staat bodeminfiltratie in principe niet in de weg. Regenwater moet daarom bij voorkeur in de nieuwe situatie in de bodem worden gebracht en daar worden geborgen. Om afdoende bergingscapaciteit te garanderen moet de dimensionering van de infiltratievoorzieningen zijn afgestemd op de infiltratiecapaciteit van de bodem ter plekke. Het heeft de voorkeur om het overtollige regenwater oppervlakkig af te voeren naar infiltratievoorzieningen in de groene ruimte. Wanneer de infiltratiecapaciteit niet groot genoeg is in deze openbare ruimte, kunnen als tweede keuze in de flanken van de stallingsgarage bergingsvoorzieningen aangelegd worden. Met de aanleg van infiltratievoorzieningen ontstaan binnen het plangebied kansen om naastgelegen delen van het bestaande stedelijk gebied af te koppelen van de gemengde riolering. Uit zorg voor een goede kwaliteit van het grond- en oppervlaktewater moet bij de ontwikkeling worden afgezien van het gebruik van uitlogende bouwmaterialen in daken, gevels, verhardingen en erfafscheidingen en regenwatervoorzieningen (goten en leidingen). De kosten van bovenstaande maatregelen komen voor rekening van de ontwikkelaar.
Lijst van wijzigingen ‘Kantoorontwikkeling Meerendonkweg’ Pagina 1 van 1
1
