Budapest, XVIII. kerület Pestszentlőrinc- Pestszentimre Önkormányzat Polgármesteri Hivatal

Budapest, XVIII. kerület Pestszentlőrinc- Pestszentimre Önkormányzat Polgármesteri Hivatal

Budapest, XVIII. kerület Pestszentlőrinc- Pestszentimre Önkormányzat Lakáskoncepciója 2003-2006. év

2003

2 Tartalomjegyzék Bevezetés

Oldal számok ……………………………………………………………………………4.

I. Fejezet: A kerület lakáshelyzetének elemzése 1. 2.

Visszatekintés a korábbi lakáshelyzet állapotára …………………………………5. A jelenlegi lakáshelyzet ismertetése

……………………………………………..5.

3.

A kerület népességének adatai …………………………………………….6. a.) A kerület népesség adatai a lakosság korösszetétele alapján ……..7. A kerület népesség adatai a lakótelepek, és a családi házas részben élő lakosság arányában ………………………………………………………….7.

b.)

4.

5.

A kerületben lévő lakások összetétele …………………………………………….8. a.) A magántulajdonú lakások összetétele …………………………………..8. b.) Az önkormányzati bérlakások …………………………………….9. A kerületben lévő lakások műszaki állapota ……………………………………10. a.) Magántulajdonú lakások műszaki állapota ……………………………10. b.) Önkormányzati bérlakások műszaki állapota ……………………10.

6.

A lakáshoz jutás lehetőségei a kerületben ……………………………………13. a.) Magántulajdonú lakások építése, bővítése ……………………………13. b.) Magántulajdonú lakások építéséhez, vásárlásához nyújtható támogatások ……………………………………………………………………………………13. c.) Önkormányzati támogatás a kerületben letelepedő lakosok részére …...14. d.) Önkormányzati lakás bérbe adásának lehetőségei a kerületben ..………15. 7.

Lakásmobilizáció megvalósítási lehetőségei ……………………………………..17. a.) A lakossági hátralékok elemzése ……………………………………..17. b.) A lakossági hátralékkal kapcsolatos problémák ……………………..18. c.) A meglévő hátralékok felszámolásának lehetőségei ……………………..18. A hátralék kialakulásának megelőzési lehetőségei ……...……………….19.

d.)

8.

Társasházak, és lakásszövetkezetek keretében épült lakások támogatása ……………20.

9.

Megvalósult lakásprogramok a kerületben ……………………………………………21. a.) Városrehabilitációs program megvalósítása ………………………………21. b.) (Pedagógus) Lakásprogram megvalósítás ………………………………...22. Széchenyi-terv keretében vásárolt szociális bérlakások megvásárlására irányuló pályázat ……………………………………………………………..22. c.) Lakásért életjáradék rendszer megvalósítása a kerületben ………………22.

c.)

10. A kerületben jellemző lakásárak 11. A kerület telekgazdálkodása

……………………………………………………..25. ……………………………………………………..26.

2

3

II.

Fejezet: Európai Unió tagállamaiban lévő országok lakáshelyzetének ismertetése ……………………………………………27. III. Fejezet: Az Önkormányzat lakáspolitikai céljai és megvalósításának elemei …..29. 1.

Az időskorúak részére végleges lakásmegoldás megteremtése ……………………….29. a.) Nyugdíjasház létrehozása ……………………………………………….30. b.) Idősek Otthonának létrehozása ……………………………………….30.

2. Első lakáshoz jutók (fiatal házasok ) támogatása ……………………………….31. a.) Önkormányzati támogatás összegének emelése a kerületben letelepedő lakosok részére …….………………………………………………………………….31. b.) Garzonház, fecskeház létesítése ………………………………………………..31. c.) Kedvezményes telekvásárlás ………………………………………………..32. 3.

a.)

5.

Lakásépítési program megvalósítása ………………………………………………..32. a.) Városrehabilitációs program II-III. ütemének megvalósítása ………...32. b.) A korábbi építésű lapostetős lakótelepi épületek tetőtérbeépítési lehetősége.33. c.) Lakásépítési akcióterületek ………………………………………………….33.

4. Lakásmobilizáció megvalósulása ………………………………………………..33. Hátralékos bérlők, illetve jelenlegi bérlakásukat fenntartani képtelen lakók elhelyezése ……………….………………………………………………..34. b.) Az önkormányzati lakásállomány bővítésének lehetőségei …………………34. c.) Önkormányzati lakásállomány hasznosítása ………………………………...34.

Önkormányzati tulajdonú lakások műszaki állapotának javítása, ingatlanok gazdaságossági szempontból történő hasznosítása ………………………………...36. 6. 7.

Prioritást élvező lakáspolitikai célok meghatározása

Összegzés

…..…………………………….37.

……..…………………………………………………………………………37. ♦♦♦♦♦

3

4

Bevezetés A helyi önkormányzatok 13 éves működése számos tapasztalatot és tanulságot kínál egyrészt az önkormányzati rendszer gyakorlati megvalósításához, másrészt a törvényi rendelkezések jövőbeni korszerűsítéséhez. Az Önkormányzat kiemelkedő fontosságú feladata a lakásgazdálkodás továbbfejlesztésének elősegítése. A koncepció átfogó képet kíván nyújtani a Budapest, XVIII. kerület lakásvagyonának gazdálkodásáról, működésének tapasztalatairól. Jelen koncepcióban megfogalmazott irányelvek összhangban állnak az Önkormányzat mindenkori vagyongazdálkodási és városfejlesztési irányelveinek tartalmával. Az Önkormányzat 1997-ben elfogadta a lakáskoncepcióját, melynek aktualizálása időszerűvé vált. Ennek megfelelően a lakáskoncepció a lakásgazdálkodás minden területén bemutatja az előző évekhez képest elért eredményt és felvázolja azokat a feladatokat, amelyek a kerület további fejlődését elősegítik. A lakáskoncepció az európai integrációs folyamatokra tekintettel – egy rövid kitenkintés erejéig, amely paraméterekben megfogalmazva előre vetíti a lakásgazdálkodás követendő távlati céljait – ismerteti azokat a lakásállomány összetételére vonatkozó adatokat, melyek az Európai Unio országait a mai napig jellemzik. Az önkormányzatok szerepe a lakáspolitika kialakításában folyamatosan növekszik (bérlakásprogram, felújítási program ). A helyi lakáspolitika célja egy olyan jövőre vonatkozó terv, mely a helyi érdekvédelmi és szakmai szervezetek véleményének figyelembe vételével kerül kidolgozásra. ♦♦♦♦♦

4

5

I. Fejezet A kerület lakáshelyzetének elemzése 1.

Visszatekintés a korábbi lakáshelyzet állapotára

A rendszerváltás előtt jelentős számban épültek olyan állami bérlakások, amelyekhez korábban ingyenesen, később lakáshasználatba-vételi díj megfizetése ellenében juthattak az állampolgárok. A lakbérek államilag olyan alacsony szinten kerültek megállapításra, hogy azok nem nyújtottak fedezetet a lakóépületek üzemeltetéséhez és fenntartásához, ehhez az állam a fenntartó szervezetek részére központi forrásokból támogatást biztosított. A központi források alacsony mértéke miatt a lakásállomány műszaki állapota folyamatosan, és fokozatosan romlott, a rendszerváltás idején a felújítási lemaradást több milliárdban jelölték meg. Az állam a terheket a törvények folyamatos változtatásával egyre inkább a tulajdonosok oldalára helyezte át, rendező elvként kimondta ugyan, hogy a lakbér a lakhatás ellentétele, az összes többi szolgáltatásért a bérlőnek fizetnie kell, ám a lakásbérbeadásából származó bevételek rendre elmaradnak az önkormányzatok lakásokra fordított kiadásaitól. A Budapest, XVIII. kerületben jelentős változás következett be akkor, amikor az 1991. évi XXXIII. törvény a korábban állami tulajdonú lakásállományt a vagyonátadó bizottság intézkedésével az Önkormányzat tulajdonába adta. Ezzel egyidejűleg körvonalazódott a központi jogszabályozásnak az a koncepciója, hogy a törvények csak keretet fogalmaznak meg, a konkrét döntések az Önkormányzatok hatáskörében, helyi szabályozással jönnek létre. A lakásállomány állami tulajdonból önkormányzati tulajdonba adásakor az állam a jövőbeli feladatok ellátásához minimális pénzügyi feltételrendszert biztosított, a meglévő felújítási lemaradás pénzügyi alapjainak központilag történő megteremtésére nem került sor arra hivatkozással, hogy az önkormányzatok ingyenesen kapták meg a korábban állami vagyont minden hasznával és terhével. A vagyonátadás időszakában erősödtek azok az állampolgári igények, amelyek a bérlakások megvásárlására irányultak. Ezt az igényt a politika támogatta, így került sor a jelentős értékű kedvező vételi feltételekkel történő értékesítésre. ♦♦♦♦♦ 2.

A jelenlegi lakáshelyzet ismertetése

A lakások és helyiségek bérletére vonatkozó szabályok egységesítése, valamint egyszerűsítése érdekében, a lakásokkal való ésszerűbb, a piaci viszonyokhoz igazodó gazdálkodás jogi feltételeinek megteremtése, továbbá a bérlakásrendszer ellentmondásainak fokozatos megszűntetése céljából – a polgári jog alapelveit szem előtt tartva, az önkormányzatok bérbeadói jogait erősítve és a bérlők méltányos érdekeinek védelmét érvényesítve 1994. január 1-jével hatályba lépett a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII törvény (továbbiakban: Lakástörvény).

5

6

A Lakástörvény felhatalmazta a Fővárosi Önkormányzat Közgyűlését, hogy a fővárosi kerületi önkormányzatok tulajdonában lévő lakások bérbe adása során érvényesíthető szociális, jövedelmi, vagyoni feltételekről, valamint lakáscsere hozzájárulás és megtagadás feltételeiről alkosson rendeletet, melynek hatálya terjedjen ki a fővárosi kerületi önkormányzatok tulajdonában lévő lakásaira. A Lakástörvény felhatalmazása alapján a Bp. XVIII. ker. Önkormányzat is megalkotta a lakások és helyiségek bérletére vonatkozó, többször módosított 14/1996. (V.30.) számú rendeletét ( továbbiakban: önkormányzati rendelet), melynek hatálya kiterjed az Önkormányzat tulajdonában lévő lakásokra, és nem lakás célú helyiségekre. A bérbe adói jogok gyakorlására jogosultak körét az önkormányzati rendelet határozza meg, melynek alapján a lakások tekintetében bérbe adásra jogosult: a Képviselő- testület, polgármester, Lakásügyi Bizottság. A nyilvántartás alapján az Önkormányzat tulajdonában maradt lakásállomány jelentős része a vegyes tulajdonú társasházakban található. Ezen felül megállapítható, hogy az Önkormányzat tulajdonát képezik azok a bérlakások is, amelyek nincsenek olyan műszaki állapotban, hogy értékesíthetők legyenek. A felmérések alapján megállapítható az is, hogy a határozatlan bérleti jogviszonnyal rendelkező, többségükben elvileg megvásárolható lakásokban jelentős lakbér, fűtési díjhátralékkal rendelkező bérlők laknak. A lakáskoncepció kidolgozásának szükségességét indokolja, hogy az állampolgárok lakással való ellátottsága országos szinten is kiemelkedő jelentőséget képviselő problémát jelent. Az Önkormányzat jelenlegi lakáshelyzetét a következő fejezetekben több megközelítésből vizsgáljuk, melynek elemezése alapján teljes képet kaphatunk a tényadatok feltárásán túl mindazokra az irányvonalakra, melyek az Önkormányzat rövid- és hosszú távú elképzeléseit tartalmazzák. ♦♦♦♦♦ 3.

A kerület népességének adatai

Budapesten - a Központi Statisztikai Hivatal 2001. évi feldolgozott népszámlálás adatai szerint - összesen 1.777.921 lakos regisztrálható, melynek 5.4 % - a kerületben lakik. A Budapest, XVIII. kerültet két fő településből: Pestszentlőrincből és Pestszentimréből áll. A kb: 100 ezer fő állandó lakos 79-21 % arányban oszlik meg a két területrész között.

6

7

a.)

A kerület népesség adatai a lakosság korösszetétele alapján

A XVIII. kerület népességének tényadat ismertetése egy átfogó képet ad a település lakáshelyzetéhez közvetetten kapcsolódó sajátos helyzetről. A népesség létszáma az elmúlt 3 éven belül korcsoportonkénti bontásban az alábbiak szerint alakult: 1. táblázat: A Budapest, XVIII. kerület népesség adatai 2000- 2002. év között Év 2000. 2001. 2002.

Eltartott 18 év alatti 18.842 17.240 17.901

Aktív 18-62 év közötti 62.976 62.262 60.860

Inaktív 62 év feletti 15.425 17.063 17.285

/Fő Összesen 94.243 96.565 96.046

A táblázatból megállapítható, hogy a népességszám mérsékelt növekedése mellett a kerület népességének jelentős hányadát az aktív korban lévő lakosok száma teszi ki. Létszámuk 2002. évben a 2000. évi adathoz viszonyítva csökkenést mutat, mely adott időszakban a fiatalkorúak adatait is jellemzi. A táblázatból továbbá megállapítható, hogy a fiatalkorúak létszáma magasabb, mint az inaktív korban lévő lakosok száma. Országos tendenciaként megfigyelhető az állampolgárok egészségi állapotának fokozatos romlása és az életszínvonal folyamatos csökkenése. Mindezek leginkább az időskorú rétegeket sújtják, ők azok akik – kielégítő segítséget nyújtó családi háttér nélkül – egyre kevésbé tudják szinten tartani mind életszínvonaluk mind egészségi állapotuk tekintetében önmagukat. b.)

A kerület népesség adatai a lakótelepek, és a családi házas részben élő lakosság arányában

A népesség adatait vizsgálva megállapítható, hogy a kerület nagyobb mértékben családi házas beépítettségű, a lakótelepen élők aránya a kerületben élő lakók számához viszonyítva 34,3 %-ot mutat.

7

8

2.

táblázat: A Budapest, XVIII. kerület népesség adatai a kerületben elhelyezkedő lakótelepek, és a családi házas részben élő lakosság arányában Megnevezés

Lakosság száma (fő) 5.941

Lakatos lakótelep Szent Lőrinc lakótelep

Lakótelepen, illetve a családi házas részben élő lakosság aránya a kerületben lakó összlakosság számához képest. 6,1 %

4.053 17.204 3.639 2.066 63.143 96.046

Havanna lakótelep Glóriett lakótelep Alacska lakótelep Családi házas rész Összesen:

4,2 17,9 3,7 2,1 65,7 % 100 %

% % % %

A táblázatból továbbá megállapítható, hogy a kerületben elhelyezkedő lakótelepek közül a Havanna lakótelep rendelkezik a legmagasabb népesség arányával, majd ezt követi a Lakatos lakótelep, illetve a Szent Lőrinc lakótelep. ♦♦♦♦♦ 4. A kerületben lévő lakások összetétele Budapesten - a Központi Statisztikai Hivatal 2001. évi feldolgozott népszámlálás adatai szerint - összesen 747.597 db lakás regisztrálható, melynek 8.5 %-a önkormányzati tulajdonú. A kerületben 36.091 db lakás regisztrálható, mely a budapesti lakások 4.8 %-át képezi. a.) A magántulajdonú lakások összetétele Az alábbi táblázatban önkormányzati és a magántulajdonú megoszlási aránya látható lakótelepi, illetve családi házas ingatlanok szerinti bontásban: 3. táblázat: Az önkormányzati és magántulajdonú lakások megoszlási aránya 2002. évben Megnevezés Önkormányzati Magántulajdonú Összesen

Lakásállomány 1.895 34.196 36.091

Lakótelepi 1.010 10.692 11.702

db Családi házas 885 23.504 24.389

8

9

Kerületünk kertvárosi jelleget mutat, hiszen az összes lakásállomány közel 70%-át családi házas ingatlan teszi ki. A kerület főleg lakójellegű peremkerület, többségében alacsony szintszámú, családi házas beépítéssel és több lakóteleppel kiegészülve. Ez a családi házas jellegében megnyilvánuló sajátossága egyértelműen pozitívumként jelentkezik, természetes közeget jelent azoknak az embereknek, akik itt leltek otthonra és az állampolgárok részére egyben lakóhelyhez való kötődést is kifejez. b.) Az önkormányzati bérlakások Az önkormányzati bérlakások adatairól pontos információk állnak rendelkezésünkre. Az alábbi táblázat megmutatja, hogy 1993. év óta – amely évet követően elkezdődött a privatizálás – hogyan alakult a bérlakások száma napjainkig. 3.

táblázat: Az Önkormányzat tulajdonában lévő bérlakások megoszlása komfortfokozat szerint 1993. és 2002. év között

Év 1993-ban a meglévő lakásállomány 2002-ig elidegenítésre került Fennmaradó lakásállomány Elidegenítési arány az 1993. évi lakás állományához viszonyítva Fennmaradó Lakásállomány %-os aránya

Összkomfortos Bérlakás

Komfortos Bérlakás

Félkomfortos bérlakás

Komfort bérlakás

nélküli Bérlakás összesen

5.650 db

680 db

428 db

858 db

7.616 db

4.640 db

368 db

309 db

404 db

5.721 db

1.010 db

312 db

119 db

454 db

1.895 db

83 %

55 %

73 %

47 %

75 %

53 %

16 %

7%

24 %

100 %

Az elmúlt évtizedre jellemző lakásprivatizáció átrendezte az önkormányzati bérlakás állomány szerkezetét. 1993. év óta a bérlakásállomány 75 %-a elidegenítésre került. A privatizáció során elsősorban a jobb műszaki állapotú, rendezett tulajdoni hátterű, lakótelepi lakások kerültek elidegenítésre. A bérlakások elidegenítése során a megmaradó bérlakások közül első helyen az összkomfortos lakások, a második helyen pedig a komfort nélküli lakások szerepelnek. A táblázatból megállapítható, hogy komfort nélküli lakásoknál van a legkevesebb elidegenítési arány, mely azt jelzi, hogy az adott körülmények között élő családok az alacsony vételár ellenére sem tudják megvásárolni a bérlakást. Ez egyrészt a családok elszegényedését jelenti, másrészt a szociális juttatások és lehetőségek kibővítését teszi szükségessé. ♦♦♦♦♦

9

10

5.

A kerületben lévő lakások műszaki állapota a.) Magántulajdonú lakások műszaki állapota

A magántulajdonú állomány felújítása nem tartozik közvetlenül az önkormányzat felelősségi körébe. Az önkormányzati ingatlankezelő szervezet nem tartja a felújítási problémát szükségszerűnek a házak kedvező korösszetétele, és a magánszemélyek által megalapozottan végzett kezelési tevékenység miatt. A többlakásos magántulajdonú állomány súlya a lakásállományon belül becslésünk szerint kb 50-60 %. Állapotának meghatározására kevés lehetőség van. Átfogó állapotfelmérésre nem került sor. A műszaki állapotra csak a korösszetételből tudunk következtetni, más városokkal összehasonlítva lényegesen fiatalabb. b.) Önkormányzati bérlakások műszaki állapota Az önkormányzati tulajdonú bérlakás állomány műszaki állapota nem kielégítő, folyamatosan felújításra szorul, egyre több az életveszélyesnek nyilvánított családi házas ingatlan és sok esetben az ingatlanok felújítása gazdaságtalan, mivel a rendbehozatalra fordított összegből szinte egy új lakást lehetne felépíteni. A Vagyonkezelő Rt. felmérést készített a legkritikusabb állapotú lakásokról, amelyet az alábbiakban ismertetünk: 4.

táblázat: a közeljövőben elbontandó lakások listája (címlista, becsült bontási költség)

Ssz 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Cím Gyömrői út 88-90. Podhorszky 29. Üllői út 323. Üllői út. 325. Üllői út 361. Nemes 13. Nemes 20. Nemes 22. Deák F 9-11. Attila

Ingatlanok száma

4 lakás, 2 üzlet 4 lakás 7 lakás 1 lakás, 1 üzlet 6 lakás, 4 üzlet 2 lakás, 6 üzlet 11 lakás 7 lakás

Becsült bontási költség (e Ft nettó) 3000 3000 7500 5500 15000 3000 8000 8000 3000 4500

10

11

5.

táblázat: 2004. év során elkerülhetetlen lakásfelújítások (címlista, becsült ráfordítási igény) Cím

Ssz 1 2 3 4 5 6 7

Üllői út 425. Kubinyi 14. Üres lakások felújítása Baross 5. Batthyány 70. (ingatlanfelújítás) Batthyány 78/a (ingatlanfelújítás) Batthyány 80 (ingatlanfelújítás)

Becsült ráfordítási igény (e Ft nettó) 15000 7000 25000 5500 8000 4500 7500

7. táblázat: Bérlakásként hasznosított önkormányzati lakások üzemeltetésével, fenntartásával, karbantartásával kapcsolatos ráfordítások jogcímenkénti megoszlása 2000- 2002. év közötti időszakban e Ft Év Bérlakások üzemeltetésével, Közös Üzemeltetési Karbantartási Kezelési költség fenntartásával, költség költség költség karbantartásával kapcsolatos költségek összesen 2000. év 399.019 171.064 89.752 97.231 40.972 2001. év 387.639 184.808 68.361 102.300 32.170 2002. év 416.536 124.657 98.466 147.076 46.337 Összesen 1.203.194 480.439 256.579 346.607 119.479 Százalékos aránya 100 % 41,5 % 21,2 % 27,3 % 9,8 % A fenti táblázat a fővárosi rendelet rendelkezésének megfelelően tartalmazza az Önkormányzat ráfordítását a bérlakásokra 2000 - 2002. évre vonatkozóan. A táblázatból megállapítható, hogy az Önkormányzat kiadásait jelentős mértékben a közös költségek képviselik. A bérlakások elidegenítésével vegyes tulajdonú társasházak jöttek létre, melynek közgyűlése évente meghatározza a közös költség mértékét. A táblázat alapján a közös költség összege csökkenő tendenciát mutat, mely a bérlakás vásárlás további lehetőségeinek kiterjesztésével magyarázható. Az Önkormányzat nagyobb kiadásai között második helyen szerepel a karbantartási költség összege. A kezelési szerződés alapján a Vagyonkezelő Rt a 100 %-os önkormányzati tulajdonban lévő ingatlanokra minden évben köteles karbantartási tervet készíteni, melyet a Képviselő-testület a költségvetési rendelettel egyidejűleg az egész évre vonatkozóan elfogadja.

11

12 A táblázat alapján az 2000. évi összeghez képest 2002. évre a lakás karbantartására fordított összeg közel a másfélszeresére emelkedett, mely a bérlakások egyre rosszabb műszaki állapotára utal. A részleges felújítások ellenére a családi házas ingatlanok műszaki állapota tovább romlik, rendbehozataluk egyre gazdaságtalanabb. A lakások bérbeadásából származó bevételek csak részben biztosítanak fedezetet a megmaradt lakások üzemeltetési és karbantartási költségeire, melyet az alábbi táblázatban szereplő adatok is bizonyítanak. 8. táblázat: Bérlakásként hasznosított önkormányzati lakások lakbérbevétele, valamint az Önkormányzat ráfordítása 2000- 2002. év közötti időszakban Év

Bérlakások üzemeltetésével, fenntartásával, karbantartásával kapcsolatos költségek összesen

Lakbér és egyéb bevétel összesen

e Ft

A ráfordítás, a lakbérbevétel és az egyéb bevételek különbözete

A ráfordítás és a lakbérbevétel %-os aránya

e Ft 2000. év 2001. év 2002. év

399.019 387.639 416.536

170.296 160.032 206.588

e Ft 228.723 227.607 209.948

42.7 41.3 49.6

A táblázatból megállapítható, hogy az Önkormányzat lakásainak üzemeltetésére, fenntartására, karbantartására fordított összegnek átlagosan 40 %-a a bérlakásból befolyó lakbér. A Képviselő-testület által elfogadott 2003. évi Vagyongazdálkodási irányelv olyan lakásgazdálkodás kialakítását tervezi, melynek eredményeképpen a lakások üzemeltetésével kapcsolatos költségek megtérülnek. A fővárosi rendelet értelmében a tulajdonos önkormányzatnak a lakbérek meghatározásánál – mint alapelvet – figyelembe kell venniük a Lakástörvényben foglaltakat úgy, hogy a tulajdonukban lévő önkormányzati lakások bérbe adásából származó bevétel fedezze a bérlakásként hasznosított önkormányzati lakások üzemeltetésével, fenntartásával, karbantartásával kapcsolatos ráfordításaikat. A lakbérbevételnek nem kell fedezni azokat a ráfordításokat, amelyek az önkormányzati lakások üresen tartásából, az elmarad felújítások elvégzéséből, illetve a bérbe adás előtt rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotba helyezéséből adódnak. ♦♦♦♦♦

12

13

6.

A lakáshoz jutás lehetőségei a kerületben

A bérlakások építése kerületünkben 1989-ben befejeződött, akkor épült fel a Fővárosi Tanács beruházása alapján az összesen 1171 db önkormányzati tulajdonú bérlakást magába foglaló Alacska – és Glóriett lakótelep. A lakosok kerületünkben önerőből természetesen próbálkoznak megoldani lakáshelyzetüket, melyhez az Önkormányzat a lehetőségeihez mérten segítséget nyújt. a.) Magántulajdonú lakások építése, bővítése A Polgármesteri Hivatal Építéshatósági Csoport által kiadott új lakásra, illetve bővítésre vonatkozó engedélyek számából megállapítható, hogy az elmúlt három évben összesen 2.479 esetben végezték el önerőből a lakosok a magántulajdonú lakások építését, mely az alábbi táblázatban látható új lakás és bővítés megoszlásban: 9. táblázat: Magántulajdonú lakások építése 2000- 2002. év között db Év 2000. 2001. 2002. Összesen

Új lakás 540 764 983 2.287

Bővítés 81 91 199 371

A táblázatból megállapítható, mely egyben országos tendenciát is mutat, hogy az új lakások építése folyamatosan nő. A 2000. évi adatokhoz képest 2002. évben az új lakások építése majdnem kétszeresére emelkedett, a családi ház bővítése pedig 2,5 szeres növekedést mutat. Az építkezés számának a növekedése a kedvezményesebb feltételű állami kölcsönök igénybe vételével indokolható. b.) •

Magántulajdonú lakások építéséhez, vásárlásához nyújtható támogatások A költségvetési törvény alapján a Kormány - a gazdasági lehetőségekkel összhangban a házasok, a többgyermekes fiatal családok és más arra rászorultak lakásigénye kielégítése érdekében - minden évben szabályozza a lakáscélú támogatások igénybevételének feltételeit. A Kormányrendelet alapján állami támogatás vehető igénybe lakás építésére, vásárlására, bővítésére, korszerűsítésére, a lakóépületek közös használatú részeinek felújítására. Az igénybe vehető állami támogatások a következők: - lakásépítési kedvezmény gyermekek és más eltartottak után, - adóvisszatérítési támogatások, - jelzáloglevéllel finanszírozott hitelek kamattámogatása, - kiegészítő kamattámogatás, - kamattámogatás értékesítés vagy bérbeadás céljára való lakás építéséhez.

13

14

•

Az Országgyűlés annak érdekében, hogy ösztönözze a lakáscélok saját erőből történő megvalósítását elősegítő előtakarékosságot, a lakásvagyon állomány értékének megőrzését, megteremtse a biztonságos kerete között, állami támogatással történő lebonyolításának feltételeit, megalkotta a lakástakarékpénztárakról szóló 1996. évi CXIII törvényt.

•

A lakáscélú állami támogatásokról szóló, többször módosított 12/2001. (I.31.) számú Kormányrendelet lehetőséget adott, hogy a települési önkormányzatok kamatmentes kölcsönt, illetőleg részben vagy egészben vissza nem térítendő támogatás nyújtsanak a rászoruló családok részére új vagy használt lakás megszerzéséhez, bővítéshez, korszerűsítéshez, felújításhoz, lakáscélú kölcsön törlesztő részleteinek, lakás lakbérének megfizetéséhez. c.) Önkormányzati támogatás a kerületben letelepedő lakosok részére

Az önkormányzati tulajdonban álló lakások lakbérövezeteiről, a lakbér megállapítás, és a lakásfenntartási támogatás elveiről, valamint a lakásépítési támogatásnak rendszeréről szóló 50/1995. (X.20.) Fővárosi Közgyűlés rendeletének felhatalmazása alapján a Budapest, XVIII. ker. Önkormányzat megalkotta a lakásépítési támogatás rendszeréről szóló, többször módosított 22/1997. (VI.4.) számú rendeletét. A rendelet szabályozza a helyi támogatás, illetve a fiatal házasok vissza nem térítendő támogatásának feltételeit. •

Az Önkormányzat helyi támogatásként kamatmentes kölcsönt nyújthat azoknak a családos magyar állampolgároknak, akik a XVIII. kerületben személyi tulajdonú lakást építenek, illetve vásárolnak. A támogatás összege 2003. évben 700.000.-Ft-ra emelkedett, melynek visszafizetési határideje 15 év. A helyi támogatás összege, illetve a visszafizetés időtartama a kérelmező család személyi, jövedelmi, vagyoni viszonyainak mérlegelése (így különösen: a gyermekek száma, az egy főre jutó jövedelem ) alapján kerül megállapításra. Az Önkormányzat a biztosítandó támogatásnál magasabb összegben részesíti azokat a családokat, akik gyermeküket egyedül nevelik. Rendkívüli méltánylást érdemlő esetben – különösen, ha a családban önmaga ellátására képtelen, állandó vagy tartós felügyeletre szoruló súlyos fogyatékos vagy rokkantsági nyugdíjra jogosult személy van – vissza nem térítendő helyi támogatás is adható. A helyi támogatás visszafizetési kötelezettségét – ha a család átmenetileg szociális, egészségügyi ok miatt fizetésképtelenné válik – az Önkormányzat 1 évre felfüggesztheti.

14

15

10. táblázat: A kamatmentes kölcsönben részesülő családok száma és a támogatás összege 2000- 2002. év között Év Helyi Költségvetésből Biztosított támogatásban Biztosított Helyi támogatás részesülők Éves keret Összege átlagban száma 64 15.000 e Ft 234.375.-Ft 2000. 57 20.000 e Ft 350.877.-Ft 2001. 40 20.000 e Ft 500.000.-Ft 2002. A táblázatból kitűnik, hogy a támogatás átlagos összege az infláció mértékét követte, ennek ellenére a ténylegesen kifizetett támogatás összegének reálértéke csökkenő tendenciát mutat. •

Fiatal házasok támogatásban részesülhetnek azok a házastársak, akiknek egyike sem töltötte be a 35 . életévet, és meghatározott lakás építésével, vásárlásával méltányolható lakásigényük kielégítése céljából kívánnak első lakáshoz jutni. A fiatal házasok számára nyújtható támogatás egyösszegű, és vissza nem térítendő, mértéke 2003. július 1től 400.000.-Ft-ra emelkedett.

11. táblázat: A fiatal házasok vissza nem térítendő támogatásban részesülő családok száma és a támogatás összege 2000- 2002. év között Év 2000. 2001. 2002.

Támogatásban részesülők Száma 17 24 21

Költségvetésből Biztosított Éves keret 5.000 e Ft 5.000 e Ft 8.000 e Ft

Biztosított támogatás összege átlagban 294.117.-Ft 208.333.-Ft 380.952.-Ft

A táblázatból megállapítható, hogy a vissza nem térítendő támogatás összege folyamatosan növekszik. Az igénylők számához viszonyítva a költségvetésben biztosított támogatás összege a bemutatott időszakban elegendőnek mutatkozott. Elsőként 2003-ban figyelhető meg, hogy a költségvetési összeget kismértékben túllépték az igénylők kérelmei. d.) Önkormányzati lakás bérbe adásának lehetőségei a kerületben Az Önkormányzat a rászoruló családok részére 1994-ig kiutalásos formában biztosított bérlakásokat, majd a megváltozott jogi helyzet folytán azonban már csak pályázati úton van lehetősége az állampolgároknak a lakáshoz jutáshoz.

15

16

A kerületi önkormányzati rendelet értelmében lehetőség van: - költségalapon meghatározott lakbérű lakás pályázatára, - szociális, jövedelmi, vagyoni feltételekkel bérbe adott önkormányzati lakás pályázatára, - illetve krízis helyzet alapján – pályázaton kívül - bérbe adott bérlakásra. A kerületben 1999. év óta lakáspályázat nem került meghirdetésre, melynek okai az alábbiakra vezethetők vissza: •

A Lakástörvény rendelkezéseinek értelmében az Önkormányzatok törvényi kötelezettsége volt az állampolgár tulajdonában álló lakásra- ideértve az államosított lakást is – 1953. április 1. napja előtt bármilyen jogcímen, illetőleg azt követően a lakásügyi hatóság kiutaló határozata alapján létrejött lakásbérlet felszámolása. Az Önkormányzat a kerületben fellépő 113 db kényszerbérlő elhelyezését biztosította lakás bérbe adás, illetve pénzbeli térítés formájában.

•

A Lakástörvény hatálybalépését megelőzően a bíróság kötelezhette a Bp. XVIII. ker. Tanács Végrehajtó Bizottságát a bérlő elhelyezésére. A Hivatal a végrehajthatóság határidejének lejárta miatt már nem tartja nyilván azokat a bérlőket, akik ilyen irányú jogerős bírói ítélettel rendelkeznek. A korábbi nyilvántartás szerint 56 főt tett ki az elhelyezésre várók száma, melyből az Önkormányzat most már csak érdeklődés esetén teljesíti a lakásigény kielégítését bérlakás bérbe adásával.

•

A krízis helyzet alapján lakásbérbeadás intézménye 2002. évtől létezik a kerületben. A rendelet formájában kihirdetésre került lakáshoz jutásnak lehetőségét a korábbi szociális bérlakás pályázat tapasztalatai indokolták. Az Önkormányzat kevés olyan szociálisan bérbe adható lakással rendelkezett, melyet a kerületben szociális pályázat útján meghirdethetett volna. Az 1999. évben történt szociális pályázat során a 11 bérlakásra 400 pályázó nyújtotta be igényét, melynek eredményeképpen több volt az elégedetlen bérlakásra váró, mint a lakásigényét kielégítő állampolgár. Az Önkormányzat ezt figyelembe véve – a rendeletben foglalt feltételek megléte esetén – negyedévente csak a rendkívüli élethelyzetbe került családokat támogatja lakás bérbe adásával.

•

A Lakástörvény rendelkezése szerint az Önkormányzat feladata az életveszélyessé nyilvánított lakásban lakó személyek elhelyezése is. A rendelkezés értelmében, ha a lakás elemi csapás, vagy más ok következtében megsemmisül, illetőleg az építésügyi hatóság életveszély miatt annak kiürítését rendelte el, és a bérlő (használó) elhelyezéséről maga vagy a lakással rendelkező szerv nem tud gondoskodni, az ideiglenes elhelyezésről az említett lakás fekvése szerint illetékes önkormányzat köteles gondoskodni. Sajnos minden évben az Önkormányzat kb.: 2-5 család elhelyezését biztosítja az életveszély fennállása miatt. ♦♦♦♦♦

16

17

7.

Lakásmobilizáció megvalósítási lehetőségei

Jelentős nehézségekkel küszködik a bérlakásokban lakó kerületi állampolgárok egy része tekintettel arra, hogy bér – és egyéb juttatásaik nem fedezik a bérlakások megnövekedett kiadási költségeit. Sok esetben önhibájukon kívül kerülnek a bérlők teljesen – vagy részlegesen fizetésképtelen helyzetbe, ezáltal egyre nő az ún. hátralékosok száma a kerületben. Az újonnan épült bérlakásokra kiírt pályázatok elbírálásánál minimálisan költségalapú, lehetőség szerint piaci alapú bérleti díjakat kell meghatározni olyan feltételrendszerben, hogy a pályázat felgyorsítsa a lakásszektor mobilizációját. a.) A lakossági hátralékok elemzése A Vagyonkezelő Rt által készített, és az alábbi táblázatban szereplő kimutatás alapján megállapítható, hogy az összes hátralék 1996. és 2000. év között jelentősen emelkedett, 2001. évtől viszont folyamatosan csökken. 12. táblázat: A bérlakások hátralékai jogcím szerinti megoszlásban 1996. és 2002. év között Lakossági hátralék Lakbér Víz- csatorna Fűtés- melegvíz Egyéb Összesen

1996. év

1997. év

1998. év

1999. év

2000. év

2001. év

e Ft 2002. év

27.267 34.534 20.369 4.372 86.542

44.180 46.934 21.730 6.725 119.569

65.411 66.133 26.209 10.086 167.839

87.565 79.514 24.716 12.596 204.391

98.287 84.591 19.314 13.298 215.490

99.545 73.114 17.029 12.843 202.531

104.344 57.203 15.633 12.581 189.761

A táblázatból kitűnik, hogy a hátralék tekintetében a díjhátralékok elmaradása is súlyos problémát okoz, melynek rendezetlensége már nemcsak Önkormányzatnak jelent terhet. A hátralékok közül a lakbérhátralék 1996-tól folyamatosan nőtt, viszont a növekedés üteme csökkent. A közüzemi díjhátralékok az elmúlt évek folyamán folyamatosan csökkentek. A lakbér összegének további emelkedése jelzi, hogy a Hivatalnak a következő időszakban fel kell gyorsítani a hátralékkal rendelkező, és részletfizetési megállapodást nem kötő bérlők, illetve jogcím nélküli lakók lakásügyeinek rendezését. A táblázatból továbbá megállapítható, hogy a lakossági hátralékok 2000. évig emelkedő tendenciát mutatott, majd ezt követő időszakban ennek mértéke jelentős mértékben csökkent.

17

18

b.) A lakossági hátralékokkal kapcsolatos problémák A lakbér hátralékok az Önkormányzatnál költségvetési hiányt, a közüzemi díjtartozások pedig a Vagyonkezelő Rt-nél jelentenek likviditási problémát. A munkanélküliség és az időskorú bérlők arányának növekedése jelentősen rontja a fizetőképességet. A fogyasztást mérő órák hiányában nem ellenőrizhető és nem befolyásolható a takarékos fogyasztás, valamint az átalánydíj számlázás az átlagnál nagyobb terhet ró a bérlőkre. A lakótelepen a távfűtés és a melegvíz-szolgáltatás díja az átlagosnál nagyobb mértékű. A tartósan önkormányzati tulajdonban lévő lakóingatlanok állaga folyamatosan romlik, és ez a bérlők közérzetén keresztül, áttételesen tovább rontja a fizetőképességet. Egyre nő azon bérlőknek az aránya, akik képtelenek bármilyen nagyságú bérleti és közüzemi díjat megfizetni. A kezelhetetlen nagyságrendű hátralékok komoly feszültséget jelentenek az önkormányzati lakásgazdálkodásban és a helyi szociális ellátó szférában. c.) A meglévő hátralékok felszámolásának lehetőségei A kerület állampolgárainak lakáshelyzetével kapcsolatos – különböző szempontok alapján történő – elemzéséből kitűnik, hogy a fenti problémák kezelésére valamilyen megoldást találni kell, hiszen a kerületi lakosok közérzete szempontjából alapvető és kiemelt fontosságú lakáskérdésük rendezése. A lakásbérlők hátralékainak felszámolása során meg kell különböztetni a hátralék okot: a fizetni nem képes bérlőket és fizetni nem akaró bérlőket. Mindezeket figyelembe véve a megoldás, hogy a hátralékukat megfizetni nem akarókkal szemben az Önkormányzat a törvényben biztosított felmondási lehetőséggel élve bírósági eljárást kezdeményez, melynek eredményként a bíróság lakáskiürítésre kötelezi a bentlakókat. A hátralékukat fizetni nem képes bérlők részére az Önkormányzat az alábbi lehetőségeket biztosítja: •

Az Önkormányzat és a Vagyonkezelő Rt között 1999-ben létrejött hátralék behajtására irányuló megállapodás, melynek alapján a bérlők a hátralékuk megfizetésére részletfizetést köthetnek. A szerződés alapján a lakás céljára szolgáló bérlemények tekintetében a Vagyonkezelő Rt. az Önkormányzatot megillető bevételek terén mutatkozó hátralékok beszedése és behajtása során saját hatáskörben egyszeri alkalommal, legfeljebb 36 havi kedvezményes részletfizetési szerződést köthet, melyet megállapodásban rögzíteni kell. A bérlő amennyiben a részletfizetési kötelezettségét nem teljesíti a bérlő köteles kisebb, vagy alacsonyabb komfortfokozatú lakásba költözni.

18

19

13. táblázat: A részletfizetési megállapodást kötött bérlők száma és a tőketartozás, valamint azok megoszlása 2000. és 2002. év között Megnevezés Év Már kifizette Rendszeresen fizet 4 hónapos tartozás Összesen

Szerződés száma db 2000 2001 2002 38 95 171 184 236 202

2000 9.846 42.704

Tőketartozás e Ft 2001 15.766 40.539

2002 34.281 39.322

51

118

176

11.603

12.870

52.076

273

449

549

64.153

68.995

125.679

A táblázat alapján a részletfizetési szerződést kötők száma 2002-ben a 2000. évihez képest megkétszereződött. •

Azok számára, akik ellen bírósági eljárás folyamatban van, illetve magas hátralékkal rendelkeznek az önkormányzati rendelet alapján lehetőség van kisebb alapterületű és a meglévő lakásukhoz képest alacsonyabb komfortfokozatú önkormányzati lakás bérbe adására. Ebben az esetben a rendeletben szabályozott két lakás különbözetét a bérlő részére ki kell fizetni, mely összegből levonásra kerül a lakbérés díjhátralék, valamint a lakás rendbehozatalának költsége. d.) A hátralék kialakulásának megelőzési lehetőségei

A hátralék kialakulásának megelőzése a legfontosabb területe a hátralékokkal szembeni felszámolásnak. A megelőzésnek két fontos alapelve van: •

Minden bérlő lehetőleg már a lakásbérleti rendszerbe való belépésekor olyan lakásbérlethez jusson, amelyet folyamatosan fenn tud tartani. A bérbe adásra vonatkozó jogszabályoknak biztosítania kell a bérlő jövedelemi viszonyainak, illetve igényeinek megfelelő lakás minőségi változtatásának lehetőségét. Ennek megfelelően a bérlők az életkori sajátosságuk figyelembe vételével igényelhetnek kisebb, illetve nagyobb alapterületű bérlakásokat.

•

A másik alapelv, hogy a támogatási rendszernek a bérlő általános szociális állapotához kell igazodnia, nem pedig a bérlakás támogatására. ♦♦♦♦♦

19

20

8.

Társasházak, és lakószövetkezetek keretében működő lakások támogatása

A panelből Magyarországon 508 ezer lakás épült, más iparosított technológiával pedig további 280 ezer, így a közel 4 millió lakás 20%-a iparosított technológiájú épület. A központi adatokból kimutatható, hogy Budapesten 800 ezer lakásból közel 200 ezer a panellakás. A kerületben az iparosított technológiával épült lakóépületekből 6.361 db lakás 28 lakásszövetkezetbe szerveződve, míg a többi 5.341 db lakás társasházi formában működik. Az iparosított technológiával készült épületek életkora meghaladja a 20-30 évet, néhány esetben már közelít a 40 év felé. Mivel akkoriban egyszerre több épületet, nagy tömegben, és rövid határidővel építettek, ebből eredendően a kivitelezés során több hiba is adódhatott. Ezen okok, és az életkor miatt az épületek felújításra szorulnak, mely feladatok általában négy fő csoportba sorolhatók: 1. 2. 3. 4.

Csapadékvízelvezetési, tetőszigetelés cseréje, Külső nyilászárók cseréje, Külső homlokzat hőszigetelése, Belső épületgépészeti rendszer cseréje.

Az iparosított technológiával épített lakótelepi épülettömbökben mindenhol található önkormányzati bérlakás is, így az épületekkel kapcsolatos műszaki problémák egyben keresztmetszetét is adják a jelenlegi általános, hasonló jellegű és helyzetű lakásokkal kapcsolatos problémáknak. Az Önkormányzati tulajdonú lakások vegyes tulajdonú társasházként működő lakóépületekben találhatók. Ezért az Önkormányzat a saját tulajdonát érintő épület felújításokat a többi tulajdonossal pályázva tudja megszervezni. Természetesen a támogatás megítélésével összefüggő preferenciák között elsőbbséget élvez a rosszabb állapotú, közösségi érdekeket szolgáló önkormányzati vagyont is megjelenítő lakóépületek, de ennek megítélésekor a tulajdonosi közösség nem mentesülhet a pályázati kötelezettség alól. A Képviselő- testület 2003. július 1-jén aktualizálta a Főváros XVIII. kerületében lévő társasházak, lakásszövetkezeti épületek részére juttatható felújítási támogatás feltételeiről és pályázati elbírálás rendjéről szóló 31/2003. (VII.1.) számú rendeletét. A rendelet értelmében már nemcsak a társasházak, hanem a lakószövetkezetek is részt vehetnek az önkormányzati, illetve a minisztériumi pályázatokon. A rendelet I. fejezete az Önkormányzat által adható kamatmentes felújítási támogatásról szól. Az Önkormányzat által nyújtott kamatmentes kölcsönre vonatkozó pályázat folyamatos, melyen a lakóépületek igényüknek megfelelően részt vehetnek, feltétele az, hogy a Társasházi Felújítási céltartalék címén – melyet a Képviselőtestület minden évben a költségvetésben határoz meg – elkülönített pénzeszköz szerepeljen. A rendeletben a biztosított pénzösszeg arányában lett meghatározva a visszafizetés határideje. A rendelet további fejezetei a Belügyminisztérium által meghirdetett pályázat kihirdetését tartalmazza, mely általában az iparosított technológiával épült lakóépületek energiatakarékos korszerűsítésének, felújításának támogatására vonatkozó pályázatról szól. A belügyminisztériumi pályázat előírja, hogy azon az Önkormányzat és a lakóépületek együttesen vehetnek részt, valamint a pályázatot kötelező rendeletben kihirdetni.

20

21

A rendelet utolsó fejezete az Önkormányzat által adható vissza nem térítendő felújítási támogatásról szól. Az erre a célra igénybe vett támogatást a lakóépületek csak más pályáztatóval együttesen vehetnék igénybe, vagyis bármelyik minisztérium, vagy Fővárosi Önkormányzat Közgyűlése által meghirdetett pályázaton lehetőség van rendelet módosítás nélkül szerepelni. A felújítási igény előzetes becslések alapján az 1 lakásra jutó terhek teljes körű felújítás esetén 800-1.200 e Ft. A társasházak felújítási alap képzése minimális volt, illetve a lakástulajdonosok jövedelmi viszonyai nem tették lehetővé a nagyobb összegű felújítás betervezését, ezért szükséges, hogy az Önkormányzat a pályázati önrészt biztosítson az éves költségvetésében. A felújítási program fontos célja, hogy a pályázati úton elérhető támogatások bővülő forrásait biztosítsa, a kormányzati támogatási forrás mellett. Az Önkormányzat a szükséges felújítási munkákat, saját forrás megteremtésével csak több évtized alatt képes elvégezni. ♦♦♦♦♦ 9.

Megvalósult lakásporgramok a kerületben a.) Városrehabilitációs program megvalósítása

A Budapest, XVIII. ker. Budapest Főpolgármesteri Hivatal által kiírt “Fővárosi Rehabilitációs Keret – 1996 “ című pályázat második fordulóján a Pestszentlõrinc- Pestszentimre Önkormányzata a Bp. XVIII. ker. Endrõdi S. u. 2-6- ig, valamint az Üllõi út 339-tõl az Üllõi út 365-ig sz. alatti ingatlanok rehabilitációjára pénzügyi támogatást nyert. A kerületi városrehabilitációs program egységesen nem került elfogadásra, viszont a megvalósítását a Képviselő- testület a III. ütemig fogadta el. Az Üllői úti városrehabilitációs program keretén belül I. ütemben megépült a Bp. XVIII. ker. Üllői u. 365. sz. (hrsz: 152074) alatti 24 lakásos társasház. Az Önkormányzat a Közlekedési és Hírközlési Tartalékgazdálkodási Kht-val közösen finanszírozta az épület kivitelezési munkálatait, melyet a közbeszerzési pályázaton a MASZER Rt. nyert meg. A Képviselő- testület a 1223/1999. (XI.11.) számú határozatával egyetértett azzal, hogy az Üllői u. 365. sz. alatt épülő lakásokból a 2 db önkormányzati lakás piaci alapon bérbeadás útján legyen hasznosítva, a 1224/1999. (XI.11.) számú határozatával pedig értékesítésre kijelölte a 9 db önkormányzati tulajdonú lakást licitálás útján. A rehabilitáció az alábbi ütemek alapján kerül megvalósításra: • I. ütem: Üllői u. 365. sz. (megvalósult) • II. ütem: Üllői u. 339-341-343. sz. • III. ütem: Üllői u. 323-325-327. sz., és a Benedek E. u. 16. sz. A II. ütem megvalósítását a Képviselő- testület a 1018/2001. (XI.22.) számú határozatával elfogadta, mely szerint az ingatlanon 31 lakásos társasház, ezen belül önkormányzati tulajdonként 19 db bérlakás és 6 db garázs megépítésének alapokmányát és engedélyokiratát hagyta jóvá a Testület. A közbeszerzési eljárás lezárult, az építkezés várhatóan 2003. szeptemberében kezdődik.

21

22

b.) (Pedagógus)- lakásprogram megvalósítása A Képviselő-testület az 1007/2001. (XI.22.) sz. határozatával kijelölte a Bp. XVIII. ker. Örs utcában található (153081/7 hrsz.) ingatlant pedagógus lakások megépítésére. A Dél- pesti Regionális Feljesztési Rt. beruházásával az ingatlanon 42 db lakás épült, melyre az Önkormányzat a kerületben lakó közalkalmazottak, köztisztviselők, valamint az Önkormányzat intézményiben dolgozók körében kedvezményes lakásvásárlási pályázatot hirdetett meg. Pályázat alapján a kerületben összesen 18 fő jutott lakáshoz. A kijelölés feltétele az volt, hogy a pályázó a megkötendő adás-vételi szerződésben írásban vállalja, hogy az Önkormányzattal lakásvásárlási szerződést köt, melynek alapján az Önkormányzat kamatmentes kölcsönt nyújt 577.000.-Ft összegben. Azoknál a vevőknél, ahol a konkrét lakáshoz tartozó telekhányad vételár az 577.000.-Ft-ot meghaladja, a kedvezmény összege a 10 e Ft/m2-hez igazodik. A telekhányad vételárát 3 év türelmi időt követően 36 havi kamatmentes egyenlő részletekben kell kifizetni. A szerződéskötéskor a bruttó lakásvételár 10 %-ának megfelelő előleget kellett megfizetnie, valamint a lakás átvételekor a hitelintézet által nem finanszírozott, előreláthatóan további 20% önrész kifizetésére is képesnek kellett lennie a pályázónak. Kötelezettséget vállalt a résztvevő továbbá arra, hogy 6 évig nem szünteti meg munkaviszonyát, illetve munkaviszonya megszüntetése esetén a kedvezményeket visszafizeti. A Lakásprogram lezárásra került, de az Önkormányzat továbbra is figyelemmel kíséri, illetve megteremti annak lehetőségét, hogy igények esetén hasonló kedvező konstrukciók megvalósításra kerüljenek. c.) Széchenyi terv keretében vásárolt szociális bérlakások megvásárlására irányuló pályázat A Bp. XVIII. ker. Önkormányzat és a Minisztérium között a szociális elhelyezés alapján történő bérbe adás céljából lakások vásárlása és felújítása címén létrejött támogatási szerződés alapján 10 lakás vásárlására van lehetőség. A támogatási szerződés szerint a támogatott bérlakás létesítésének beruházási költsége 53.000 e Ft, melyből a minisztérium 42.400 e Ft-ot, az Önkormányzat pedig 10.600 e -Ft-ot különített el erre a célra. Közbeszerzési eljárás keretén belül az Önkormányzat 5 db lakást vásárolt, a támogatási szerződés szerint további 5 lakás vásárlására van lehetőség. A minisztériumi támogatás visszaigénylése a lakás vásárlását követően minden esetben megtörtént. d.) Lakásért életjáradék rendszer megvalósítás a kerületben A Budapest, XVIII. kerület Pestszentlőrinc- Pestszentimre Önkormányzat Képviselő-testülete a 1390/1998. (IX.17.) sz. határozatával hozzájárult a “ Lakásért életjáradék – lakás előtakarékosságért “ rendszer bevezetéséhez 1998. október 1-től. A Képviselő-testület az eltelt időszak gyakorlati tapasztalatai alapján úgy döntött, hogy a “Lakásért életjáradék – lakás előtakarékosságért “ rendszerből a “ Lakás előtakarékosságért “ rendszer elem kikerüljön, így a rendszer elnevezését “ Lakásért Életjáradék “- ra változtatta.

22

23

A változtatás indoka a gyakorlatban történő alkalmazhatóságban keresendő, ugyanis a piaci lakás előtakarékossági rendszerek (állami, banki) lényegesen kedvezőbb feltételeket biztosítottak a lakosság számára, így ezzel az Önkormányzat versenyezni nem volt képes. A rendszer lényege, hogy a családi házát, öröklakását életjáradékért az Önkormányzatnak felajánló kerületi nyugdíjas személyt, vagy személyeket (továbbiakban: járadékost) az ingatlan tulajdonjogának átruházása ellenében havonta pénzbeli juttatás, életjáradék illeti meg. Az életjáradéki szerződést csak olyan ingatlanra lehet kötni, mely megfelelő minőségű és műszaki állapotú. Az életjáradék összege a lakás forgalmi értékétől, a járadékos korától és nemétől függ, nagysága évenként emelkedik az előző évi inflációráta arányában. A járadékost élete végéig használati jog illeti meg, de igénye szerint - amennyiben nyugdíjasházi lakások rendelkezésre állnak – nyugdíjasházba, illetve kisebb alapterületű, alacsonyabb rezsijű lakásba is költözhet. Ennek költségeit a lakás vételárából az Önkormányzat biztosítja részére. A megfelelő összegű életjáradék jelentősen enyhíti a járadékos anyagi gondjait, de előnyt jelent az Önkormányzat számára is, mivel a jogosult segélyre kevésbé szorul. A lakások megüresedése elsősorban a nyugdíjasházba költözés esetén lehet számolni, melyre a nyugdíjasok készséget nem mutatnak. A rendszer működésével kapcsolatos kezelői tevékenység ellátását a Vagyonkezelő Rt. végzi a Képviselőtestület által jóváhagyott megbízási szerződés alapján, melynek időtartama 2003. április 1-től határozatlan időre változott. A rendszer felügyeletével kapcsolatos feladatokat korábban a Testület által megválasztott az Életjáradéki és Várományosi Bizottság tagjai, majd 2000. március 30-tól pedig az Életjáradéki Munkabizottság látta el. Döntéseik egy része a rendszerrel kapcsolatos Képviselő-testületei előterjesztések véleményezésére, valamint a Részvételi Szabályzatban foglalt feltételtől kismértékben eltérő esetekben a szerződéskötés engedélyezésére terjedt ki. A Képviselő- testület a 1036/2002. (XI.28) sz. határozatával a “ Lakásért Életjáradék “ rendszer működtetésével kapcsolatos – a megszűnt Életjáradéki Munkabizottság hatáskörébe rendelt – jogosítványokat a Képviselőtestület bizottságaira és a polgármesterre történő feladat és hatáskör átruházásáról szóló, többször módosított 44/1998. (XII.22.) sz. rendelet alapján a Lakásügyi Bizottság feladat- és hatáskörébe telepítette, mely a következő feladatokra terjed ki: a.) Ellenőrzi az életjáradéki rendszer működését, a kezelőszervezet szerződéses kötelezettségeinek teljesítését. b.) Engedélyezi a részvételi szabályzatban foglalt feltételektől eltérő esetekben a szerződéskötést. Ideértve méltányossági alapon a nyugdíjkorhatárt be nem töltött rokkantnyugdíjasok, illetve a hátralékos lakás vételár törlesztők életjáradéki szerződéskötését is. A Lakásért Életjáradék Részvételi szabályzata 2003. évtől módosításra került, így az életjáradékost a szerződés megkötését követő 1 hónapon belül egy összegben megilleti az ingatlanforgalmi értékének 30 %-a, de maximum 1.000.000.-Ft.

23

24

Az életjáradéki rendszer megindítása óta összesen 20 db életjáradéki szerződés került megkötésre.

14. táblázat: Az Önkormányzat tulajdonába került ingatlanok listája Ssz.

Cím

1.

Bp. XVIII. ker. Botond u. 6. Bp. XVIII. ker. Napló u. 1/a. Bp. XVIII. ker. Csontváry u. 31. V. 15. Bp. XIX. ker. Rákóczi u. 4-22. III. 112. Bp. XVIII. ker. Vecsési u. 15. Bp. XVIII. ker. Vikár Béla u. 2. Fsz.3. Bp. XVIII. ker. Bódva u. 18. Bp. XVIII. ker. Egressy u. 30/F. I.5. Bp. XVIII. ker. Zsitva u. 3. Bp. XVIII. ker. Wlassics Gy. u. 12. Bp. XVIII. ker. Kézműves u. 12/c. II.9. Bp. XVIII. ker. Vikár Béla u. 8. IV.1. Bp. XVIII. ker. Építő u. 2. IV. 13. Bp. VII. ker. Baross tér 12. I. 9. Bp. XVIII. ker. Gerely u. 76.

2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15.

Szoba száma 2,5

Alapterület 62 m2

Komfortfokozat komfortos

Megvásárolt lakás forgalmi értéke 10.288.000.-Ft

1

38 m2

komfortos

7.234.000.-Ft

1 + 2 fél

53 m2

Összkomfortos

4.770.000.-Ft

1+2 fél

57 m2

Összkomfortos

8.265.000.-Ft

2

57 m2

komfortos

13.314.000.-Ft

2

54 m2

komfortos

5.670.000.-Ft

1,5

41 m2

Komfortos

6.024.000.-Ft

1

28 m2

Összkomfortos

6.930.000.-Ft

2

54 m2

Komfortos

3.640.000.-Ft

2 fél

32 m2

Komfortos

2.540.000.-Ft

1

28 m2

Összkomfortos

3.360.000.-Ft

2

49 m2

Komfortos

5.145.000.-Ft

2

54 m2

Összkomfortos

7.020.000.-Ft

1,5

35 m2

Összkomfortos

5.600.000.-Ft

3

64 m2

Komfortos

12.142.000.-Ft

24

25

Ssz.

Cím

16.

Bp. XVIII. ker. Margó T. u. 130. II. 6. Bp. XXI. Ker. Ady Endre u. 17. VI. 24. Bp. XVIII. Ker. Vándor Sándor u. 12. II. 1. Bp. XVIII. Ker. Vezér u. 34. Bp. XIII. ker. Kassák Lajos u. 82. I.2.

17. 18. 19. 20.

Szoba Alapterület száma 1 + 2 fél 65 m2

Komfortfokozat Összkomfortos

Megvásárolt lakás forgalmi értéke 6.240.000.-Ft

1+2 fél

54 m2

Összkomfortos

7.560.000.-Ft

2

51 m2

Komfortos

7.650.000.-Ft

2

61 m2

Komfortos

12.917.000.-Ft

1

33 m2

Összkomfortos

6.270.000.-Ft

Az épületek hasznosítása során meg kell vizsgálni azt, hogy az ingatlanok piaci- vagy szükség esetén költség alapon bérlakásként legyenek hasznosítva. A Vagyonkezelő Rt. és az Önkormányzat között létrejött megállapodás alapján a Társaság minden évben köteles a kezelt ingatlanok műszaki állapotfelmérését elkészíteni és ezt a Hivatal részére megküldeni. A Társaság minden negyedévben köteles tételes kimutatást készíteni a kifizetésre került összegről ingatlanonként feltüntetve. A Lakásügyi Bizottság a kezelő szervezet által adott jelentéseket félévente áttekinti és a szükséges intézkedésekről döntést hoz. ♦♦♦♦♦

10. A kerületben jellemző lakásárak 15. táblázat: A kerületben jellemző új lakásárak 2002. év végén A lakás típusa Családi ház Sorház Lakópark Lakótelep Társasház

0- 40 m2 240 240 260

40 m2 –60 m2 240 240 230 230 260

ezer Ft /m2 60 m2 – felette 240 230 230 230 240

25

26

A táblázat alapján megállapítható, hogy a kerületben a kedvező lakásforma a társasház, mely a vételárak között is a legmagasabb összeget képviseli. A kerületben, de országos szinten is jellemző a lakóparkok építése, melynek vételárához hozzátársul a külön szolgáltatások díja. Összvételárat tekintve még mindig a társasházi lakástípus az ami a lakosság körében a legnépszerűbb.

11. A kerület telekgazdálkodása A kerületi Önkormányzat a korábbi évekhez képest kevesebb számú építési telket hirdet meg a lakosság számára, általában az építtető cégeknek a lakóparkok, társasházak építés céljából a nagyobb alapterületű ingatlanok eladása jellemző. 16. táblázat: a kerületben lévő építési telkek pályázataira vonatkozó 2002. évi adatok Telek típusa Építtető cég számára meghirdetett telkek Lakosság számára meghirdetett telkek Összesen:

db

Ft

8 9

319.409.850.-Ft

17

37.614.314.-Ft 357.024.164.-Ft

♦♦♦♦♦

26

27

II. Fejezet Európai Unió tagállamaiban lévő országok lakáshelyzetének ismertetése Az alábbi táblázatokban bemutatjuk az Európai Uniós tagországok – jelentősebb gazdasági eredménnyel rendelkező - tagállamai lakásállományának mutatóit, szerkezetét, valamint a lakásépítésre - és felújításra fordított összeg népességre levetített arányát a magyarországi viszonyokhoz hasonlítva.

Ország Franciaország Németország Olaszország Spanyolország Magyarország

17. táblázat: Az Európai Unió egyes tagállamaiban az 1000 főre jutó lakások száma 1990-1998. év között 1990-ben 1998-ban az 1000 főre jutó lakások száma az 1000 főre jutó lakások száma 464 491 425 452 404 427 441 467 372 399

A táblázatból megállapítható, hogy a lakással való ellátottság a népesség arányában Magyarországon a legkedvezőtlenebb, viszont a növekedés üteme hasonló a tagállamokéhoz képest.

Ország Franciaország Németország Olaszország Spanyolország Magyarország

18. táblázat: Az Európai Unió egyes tagállamaiban a lakásállomány szerkezete százalékos arányban 1999. évben Tulajdonos által lakott lakások Bérelt lakások Százalékos aránya Százalékos aránya 54 % 38 % 43 % 57 % 67 % 31 % 82 % 13 % 92 % 8%

A táblázat alapján Magyarországon a legkevesebb a bérelt lakások száma, inkább a magántulajdonban lévő lakások aránya képviseli a jelentős hányadot. Megfigyelhető, hogy a gazdaságilag stabilabb országokban a bérelt lakások aránya hasonló értéket mutat a gazdaságilag kevésbé jól működő országokéhoz képest.

27

28

Ország Franciaország Németország Olaszország Spanyolország Magyarország

19. táblázat:Az Európai Unió egyes tagállamaiban a lakásépítésére –s felújítására fordított összegek 2001. évben Lakásépítés- és felújítás összesen Egy lakosra számítva Milliárd Euró Euró 67,1 1137 118,5 1440 60,6 1048 47,3 946 1,94 194

A táblázatban szereplő tagállamok közül Németország fordítja a legmagasabb összeget lakásainak építésére, felújítására. A magyarországi adat ennek az összegnek sajnos közel 1,5 %-át mutatja. A táblázatból továbbá megállapítható, hogy a többi tagország is minimum harmincszorosát költi a lakásokra, mely egyben a tagországok gazdasági helyzetét is jellemzi. Magyarország alacsony mutatóinak megváltoztatása, a magasabb színvonal elérése egy hosszabb folyamat, mely az Európai Unióba történő csatlakozással talán elérhető lehet. ♦♦♦♦♦

28

29

III. Fejezet Az Önkormányzat lakáspolitikai céljai és megvalósításának elemei A lakáskoncepció fő célkitűzése az, hogy alacsonyabb számú bérlakás állomány megtartása mellett olyan bérlői szerkezetet hozzon létre, amely garantálja hogy a lakások bérleti díjakból származó bevételek fedezzék a lakásokra fordított kiadásokat. A koncepció további céljai között meg kell említeni a település meglévő kertvárosi jellegének megőrzését, valamint olyan bérlakás összetétel megteremtését, amely megfelel a jelen kor követelményeinek, minőségben és komfortfokozatban is alkalmazkodik a bérlői igényekhez. Az Önkormányzat kiemelkedő szándéka, hogy a jövőben minél több kerületi lakos lakáshelyzetének rendezéséhez segítséget nyújtson, mely az alábbiakat foglalja magába: •

Időskorúak részére – szociális gondozással egybekötött – végleges lakásmegoldás megteremtése,

•

Első lakáshoz jutók (fiatal házasok) támogatása a lakásépítési rendszer bővítésének lehetőségével, illetve “fecskeház” létesítésével,

•

Lakásépítési program megvalósítása a Önkormányzat gazdasági társaságain keresztül,

•

Lakásmobilizáció megvalósulása nagy hátralékkal rendelkező bérlők kiköltöztetésével, új lakásoknál piaci lakbér megállapításával, a meglévő lakásoknál szociális bérleti feltételek meghatározásával,

•

Önkormányzati tulajdonú lakások műszaki állapotának javítása, ingatlanok gazdaságossági szempontból történő hasznosítása.

1.

Időskorúak részére végleges lakásmegoldás megteremtése

Az Önkormányzat kiemelkedő fontosságú feladata a nyugdíjas korú állampolgárairól való gondoskodás. A Belügyminisztérium az önkormányzatok bérlakásállomány növelésének támogatása céljából pályázatot tett közzé a Nyugdíjasházak, vagy Idősek Otthona létesítéséhez. Figyelembe véve az önkormányzat költségvetési lehetőségeit, a legoptimálisabb megoldás az lenne, ha a kerületi nyugdíjasház vállalkozói tőke bevonásával kerülne megépítésre, mely többféle módon történhet: - A vállalkozóval történő együttműködési szerződés keretén belül, mely szerint a telekár fejében az Önkormányzat részére az üzemeltető férőhelyeket biztosít. Az Önkormányzat az üzemeltetési költségekhez a továbbiakban nem járul hozzá. - A telek pályázat útján, értékbecslés alapján értékesítésre kerül, a nyugdíjas házat a vállalkozó hozza létre és üzemelteti saját költségén. Amennyiben az önkormányzat saját maga vállalkozik nyugdíjasház, vagy idősek otthona létrehozására az alábbi feltételeket szükséges figyelembe venni:

29

30

a.) Nyugdíjasház létrehozása Feltétlenül szükség lenne a kerületben kialakítani, felépíteni olyan Nyugdíjasházat, ahol az állandó orvosi felügyeletre szoruló nyugdíjasok végleges elhelyezést nyernének. A nyugdíjas házba csak olyan idős személyek, vagy házaspárok kerülhetnének elhelyezésre, akik sem önkormányzati lakásra vonatkozó határozatlan idejű bérleti jogviszonnyal, sem lakásra vonatkozó tulajdonjoggal nem rendelkeznek. A nyugdíjas ház lakóinak a nyugdíjasház üzemeltetése, fenntartási költségeinek fedezéséért bérleti díjat kellene fizetniük. A fizetendő díj összegét önkormányzati rendeletben foglaltak szerint kellene meghatározni. A lakbér mértékének csökkentése, illetve elengedése a kötelezett jövedelmi és vagyoni viszonyai szerint történhet. Amennyiben a működtető szociális szolgáltatásokat is biztosítana a bérlő számára, annak költségét a személyes gondoskodást nyújtó szociális ellátások térítési díjáról szóló 29/1993. (II.17.) Kormány rendeletben foglaltak alapján kell megállapítani. Az összesen fizetendő díj nem haladhatja meg a nyugdíjasházban élő bérlő havi nyugdíjellátásának a 80%-át. Az Önkormányzatnak vállalnia kell, hogy biztosítja a nyugdíjasház folyamatos működtetésének személyi és anyagi feltételeit. b.) Idősek Otthonának létrehozása Jelenleg a kerületben az időskorúak elhelyezésére az 1997-ben átadott Átmeneti Segítő Gondozóházban van ideiglenesen lehetőség. Ez még félmegoldásnak sem mondható ezen réteg alapproblémájának megoldására, hiszen maximum 6 hónap időtartamot tölthetnek bent ebben az intézményben azok a nyugdíjasok, akik egyedül élnek és nincs olyan személy, aki gondoskodni tudna ellátásukról. Az Idősek Otthonába csak az 1993. évi III. törvényben (továbbiakban: Szociális törvény) meghatározott szociálisan rászorulók elhelyezésére és a szakmai jogszabályokban előírt igénybevételi eljárás alapján lenne mód. Az Idősek otthona létesítésénél be kellene tartani a Szociális törvények kívül, a személyes gondoskodást nyújtó szociális intézményekre szakmai feladatairól és működésének feltételeiről szóló 1/2000. (I.7.) számú SzCsM rendelet előírásait. Az idősek otthona szolgáltatásait a jogszabályokban előírt feltételek mellett kell megtervezni és biztosítani, így vállalni szükséges az idősek lakhatásának, étkeztetésének, egészségügyi ellátásának, ápolásának-gondozásának, mentális ellátásának feladatait és az azokhoz szükséges feltételek megteremtését. Az Önkormányzatnak vállalnia kell, hogy az Idősek Otthonában elhelyezett személyek részére a térítés díját Kormányrendelet határozza meg. Az Önkormányzatnak az Idősek Otthona létesítésének és működtetésének költségeit és bevételeit elkülönítetten kell kezelni, és a keletkező többletet az idősek ellátási rendszerének tárgyi, személyi feltételeinek javítására kell fordítania.

30

31

Az Önkormányzatnak vállalnia kell, hogy biztosítja az Idősek otthona folyamatos működtetésének személyi és anyagi feltételeit. Az idősek Otthona létesítése esetén az Önkormányzatnak rendelkeznie kell a Képviselő- testület által elfogadott szolgáltatástervezési koncepcióval. ♦♦♦♦♦ 2.

Első lakáshoz jutók (fiatal házasok ) támogatása a.) Önkormányzati támogatás összegének emelése a kerületben letelepedő lakosok részére

Az Önkormányzat nagyobb segítséget tudna nyújtani a fiatalok számára azzal, ha költségvetésben az előző évekhez képest jóval nagyobb összegű keretet biztosítana a helyi támogatás folyósítása céljára. b.) Garzonház, fecskeház létesítése Átmeneti, de nagyon jelentős segítséget jelentene a fiatalok részére a garzon lakásokban történő elhelyezés átmeneti időre. A Garzonházban (fecskeházban) csak olyan 35 év alatti fiatalok nyerhetnének elhelyezést, akiknek nincs önálló ingatlantulajdonuk, és házastársi vagy élettársi kapcsolatban élnek. A garzonházban a bérleti idő egy család esetében maximum 5 év, mely idő letelte után a lakást el kell hagyni. Csak olyan fiatalok juthatnának garzonlakáshoz, akik kereső tevékenységet folytatnak, vagy valamely felsőfokú oktatási intézmény nappali tagozatos hallgatói. A garzonházban csak azok kerülhetnek elhelyezésre, akik lakáscélú előtakarékossági szerződéssel rendelkeznek, kivéve a felsőfokú oktatási intézmény nappali tagozatos hallgatói. Az Önkormányzatnak elő kell írnia a lakáscélú megtakarítás minimális szintjét, ami éves szinten a garzonházi lakás bekerülési költségének 5 %-a. Az előtakarékossági szerződést Magyarországon bejegyzett hitelintézettel vagy biztosítótársasággal kell megkötni, legalább a bentlakás időtartamára. Abban az esetben, ha a hallgatói jogviszony, vagy 90 napnál hosszabb időre a keresőtevékenység megszűnik, 6 hónapon belül a lakást el kell hagyni. Ugyancsak el kell hagyni a lakást a vállalt lakáscélú előtakarékosság nem megfelelő teljesítése esetén. Abban az esetben, ha a feltételeknek megfelelő kellő számú fiatal házaspár, élettárs igénylőként nem jelentkezik, az Önkormányzat a lakást – mely lakás alapterülete 40 m2-nél nagyobb nem lehet - költségelvű lakbér felszámításával másoknak is kiadhatja. A Fecskeház program megvalósítását az Önkormányzat – a költségvetés figyelembe vételével – 5 éven belül tervezi.

31

32

c.) Kedvezményes telekvásárlás Valamely anyagi erőforrással rendelkező fiatal család részére alapproblémaként jelentkezik, hogy a nagyon magas összegért megszerezhető telkeket szinte ugyanolyan pénzösszegért tudják megvásárolni, amelybe egy kisebb lakás felépítésre kerülne. Az Önkormányzat segítséget nyújthat a családok részére azzal, hogy a tulajdonában lévő üres telkeket minimális, egyösszegű befizetés mellett eladná a részükre oly módon, hogy a telekár fennmaradó hányadát kamatmentes, részletfizetési konstrukcióban fizetnék meg. A telkeken az épület létrehozása beépítési kötelezettséget írna elő az Önkormányzat és a lakás felépítését, illetve a telekár teljes kifizetését meghatározott időtartamhoz (3-5 év) kötné, ezeknek a teljesítéséig az Önkormányzat elidegenítési tilalmat jegyeztetne be teherként az ingatlanra. Fel kell tárni a kerületben található, fejleszthető területeket és a költségvetésben megfelelő forrást kell biztosítani az ingatlanok felvásárlása érdekében. ♦♦♦♦♦ 3.

Lakásépítési program megvalósítása

A kerület sajátos arculatú és nem lenne célszerű az így kialakult építési struktúrát, települési szerkezetet monumentális építményekkel, a kerületbe nem illő építészeti objektumokkal megbontani. A kerület főleg lakójellegű peremkerület, többségében alacsony szintszámú, családi házas beépítéssel és több lakóteleppel kiegészülve. Ez a családi házas jellegében megnyilvánuló sajátossága egyértelműen pozitívumként jelentkezik, és természetes közeget jelent azoknak az embereknek, akik itt leltek otthonra. a.) Városrehabilitációs program II-III. ütemének megvalósítása A Budapest, XVIII. ker. Pestszentlőrinc- Pestszentimre Önkormányzata elkészítette a Bp. XVIII. ker. Endrődi S. u. 2-6- ig, valamint az Üllői út 339-től az Üllői út 365-ig sz. alatti ingatlanok rehabilitációjára vonatkozó programját. A II. ütem megvalósítását a Képviselő- testület a 1018/2001. (XI.22.) számú határozatával elfogadta, mely szerint az ingatlanon 31 lakásos társasház, ezen belül önkormányzati tulajdonként 19 db bérlakás és 6 db garázs megépítésének alapokmányát és engedélyokiratát hagyta jóvá a Testület. A közbeszerzési eljárás lezárult, az építkezés várhatóan 2003. szeptemberében kezdődik. A városrehabilitációs program folytatásához a III. ütemben szereplő ingatlanok tárgyában a Képviselő-testület a 39/2001. (I.27.) számú határozatával úgy döntött, hogy a lakóház megépítését az Önkormányzat a Vagyonkezelő Rt-vel közösen folytatja le. A Testület felkérte a polgármestert, hogy a megvalósításra vonatkozó szerződést készíttesse el, és azt a Tulajdonosi Bizottság véleményének ismeretében újra terjessze a Testület elé jóváhagyás céljából.

32

33

b.) A korábbi építésű lapostetős lakótelepi épületek tetőtérbeépítési lehetősége A korábbi építésű lapostetős lakótelepi épületek tetőtér beépítési lehetőségét meg kell vizsgálni, elő kell segíteni, ahol erre lehetőség kínálkozik. A tetőtérbeépítés előnye, hogy hasznos beépíthető teret nyújtanak a legfelsőbb szinten elhelyezkedő lakások bővítésére, és kiküszöböli a lapostetős épületek azon hátrányát, mely a tetőszigetelés problémás megoldásában, gyakori felújítás szükségességében és ebből következően rövid élettartamában mutatkozik meg. 20. táblázat: lapostetős épületek, ahol tetőtéri lakások kialakítására van lehetőség Cím 1 2

Üllői út 317. (Hengersor 2.) Üllői út 684. (Máramaros 1.)

Jelenlegi lakásszám 11 11

Létrehozható lakásszám 6 11

Költségbecslés (e Ft nettó) 65000 115000

c.) Lakásépítési akcióterületek Az alábbi felsorolás magában foglalja mindazokat a lehetséges területeket ahol önkormányzati tulajdonban lévő ingatlanokon, illetve vegyes tulajdonú területeken lakásépítés a kerületben megvalósítható: -

Piac tér : lakásépítési lehetőség valósulhat meg Attila u. 9.: DPRF Rt. apportját képezi, igényes sorház beépítési formában lakásépítés megvalósítható Gyömrői út- Attila út- Örs utca által határolt terület DPRF Rt. apportját képezi, igényes sorház beépítési formában lakásépítés megvalósítható Halomi laktanya, Királyhágó lakópark kiépítését folytatjuk Haladás- Nefelejcs út által határolt terület Vásárostér Pestszentlőrinc központjában lévő társasházi lakások Alacska lakótelepen lévő 6 telek Glóriett lakótelep Béke tér és környéke Üllői út 423. Az Üllői út rehabilitációját ki kell terjeszteni a Lajosmizsei vasútvonaltól a Szarvas Csárda térig, mindkét oldalon lévő ingatlanokra. ♦♦♦♦♦

4.

Lakásmobilizáció megvalósulása

A lakámobilitás elősegítése érdekében megoldást kell találni azon családok problémájára, akik bérlakásukat különböző okok folytán fenntartani hosszú ideje képtelenek, illetve önhibájukon kívül olyan állapot felé sodródnak, melynek következményeként hátralékossá válnak.

33

34

E bérlők elhelyezése kisebb bérlakásokba egy nagyon hosszan tartó folyamat eredménye lenne, hiszen az Önkormányzat rendelkezésére minimális szinten áll rendelkezésre olyan bérlakásállomány, mely ezt lehetővé tenné. Az alábbiakban a hátralékos bérlők problémájára vonatkozó lehetséges megoldási módozatokat vázoljuk fel: a.) Hátralékos bérlők, illetve jelenlegi bérlakásukat fenntartani képtelen lakók elhelyezése Az I. fejezetben szereplő táblázatból kitűnik, hogy a kerületben jelentős nagyságrendet képviselnek azok a bérlakások, melyekben a bérlők 50 e Ft feletti lakbér, illetve díjhátralékkal rendelkeznek. Az elmúlt évek tapasztalatai alapján fel kell gyorsítani a jelentős hátralékot termelő bérlők elhelyezését, mely az alábbi két formában valósítható meg: •

Azok számára, akik ügyében a bíróság döntött, és a bérlőket a bérlakás kiürítésére, valamint a hátralék megfizetésére kötelezte az Önkormányzatnak lehetősége van, hogy – kizárólag családok számára – krízis helyzetük fennállása miatt alacsony szoba számú, és komfortfokozatú lakást adjon bérbe meghatározott időre, azzal a feltétellel, hogy a fennálló hátralék tárgyában részletfizetési megállapodást kötnek.

•

Azok a nem családos bérlők akik ügyében a bíróság döntött, és a bérlakás kiürítésére, valamint a hátralék megfizetésére kötelezte, az Önkormányzat az ítélet végrehajtásában intézkedik, a fennálló hátralék behajtását pedig lehetőség szerint visszafizetteti a volt bérlőkkel. b.) Az önkormányzati lakásállomány bővítésének lehetőségei

•

Amennyiben sikerül a hátralékos, illetve a hátralékossá válható bérlőt kihelyezni más bérlakásokba, így a felszabaduló lakások tekintetében eldöntést igényel, hogyan kívánja azokat az Önkormányzat hasznosítani.

•

Bérlakások megüresedése azáltal is megtörténhet, hogy a Lakásért- életjáradék rendszer keretében a megüresedik a lakásingatlan, melynek hasznosításáról az Önkormányzat dönt.

•

Az Önkormányzat hozzájuthat lakásokhoz úgy is, hogy a saját lakással már rendelkező családok lakásukat eladják, és az Önkormányzat beruházásban felépült, kertes sorházban vagy kisebb tömbházban elhelyezkedő lakások tulajdonosaivá válnak. c.) Önkormányzati lakásállomány hasznosítása

Több önkormányzat tervei között szerepel a lakásgazdálkodási rendszer gazdaságosabbá tétele, mely az országosan meghirdetett Nemzeti Lakásprogram céljának is része. A jelenlegi lakbérek mellett a befektetők nem vállalkoznak bérlakás építésre, az esetleges lakáselosztásnál a szociális szempontok pedig alig érvényesülnek. Az országosan meghirdetett Nemzeti Lakásprogram célja egy működőképes lakás-stratégia kidolgozása, melynek meghatározó része a lakáspiac hatékony működésének és feltételeinek, valamint a jogi szabályozásnak a kiépítése.

34

35

A Nemzeti Lakásprogram 3. Pilléreként szereplő Lakhatás és szociális támogatás fejezet részének egyik megvalósítási eszköze az, hogy a lakbér fedezze a lakás üzemeltetési költségét. A Nemzeti Lakásprogram célja, hogy a bérlakás-szektor a teljes lakásállomány 15%-át képviselje, melynek egyik része az önkormányzati szektor, a másik része a magán-bérlakás szektor. Az önkormányzati szektor a közvetlen szociális igények és az önkormányzati településfejlesztési célok kielégítésére szolgál, melynek körében kell megoldani az alacsony jövedelműek lakáshasználatát. Az Önkormányzat ahhoz, hogy ezeket a hosszabb távon alkalmazható feltételeket kialakítsa a jövőben a következő bérleti díj alapján felállított rendszert kell alkalmaznia. •

Az önkormányzati tulajdonban lévő üres lakások 1/3- át fenn kell tartani arra a célra, hogy a szociálisan rászorult, nehéz körülmények között élő, kerület lakosai részére biztosítsa. Az éves szinten rendelkezésre álló önkormányzati tulajdonú, leginkább kisebb alapterületű, komfortos vagy komfort nélküli lakásokat kell erre a célra felhasználni.

•

Az Önkormányzat lakásállományát tekintve el kellene különíteni azokat a lakásokat, melyekre a bérbe adást követően már önköltséget fedező bérleti díj lenne megállapítva. A nagy alapterületű, és összkomfortos lakótelepi bérlakásokat ismételten szociális bérlakásként nem célszerű bérbe adni, hiszen ezzel újra termelődik az a lakását fenntartani nem tudó réteg, akik az Önkormányzat egyik nagy adósságállományát létrehozták. Az önköltségű bérlakás létrehozásának egyik módszere a lakás mobilizáció, mely az elmúlt években nem működött hatékonyan. Szükséges a nagy összegű tartozást felhalmozott összkomfortos lakások egyedi felülvizsgálata, a bírósági gyakorlatnak megfelelő rendezése, illetve a végrehajtás felgyorsítása, az egyezség feltételeinek kibővítése.

•

A magán-bérlakás szektor a bérlakás-rendszer új eleme, amelybe a lakáskiadásra specializált szervezetek, magán-bérlakás tulajdonosok lépnek be. Ebben a támogatást nem élvező magán- bérlakás szektorban a piaci igények, és feltételek valósulnak meg.

Az Önkormányzat által 2004. január 1-től tervezett 40%-os lakbéremelést figyelembe véve megállapítható, hogy ez továbbra sem fogja fedezni a bérlakásokra fordítandó üzemeltetési, fenntartási, és karbantartási költségeket. A lakáspályázattal történő bérbeadás útján hasznosítani nem kívánt önkormányzati lakások esetében lehetőség van az Önkormányzatnak arra, hogy forgalmi értéken elidegenítse a lakásokat. Az így nyert bevételét kizárólag a tulajdonában lévő lakóépületeinek felújítására, illetve új lakás építésére kell fordítania az Önkormányzatnak. ♦♦♦♦♦

35

36

5.

Önkormányzati tulajdonú lakások műszaki állapotának javítása, ingatlanok gazdaságossági szempontból történő hasznosítása

Az I. fejezetben már említést tettünk arról, hogy az Önkormányzat tulajdonában lévő bérlakásállomány jelentős hányada nem megfelelő műszaki állapotban van, egyre több az olyan ingatlan, melynek felújítása gazdaságtalan, mivel a rendbehozatalra fordított összegből szinte egy új lakást lehetne felépíteni. •

Szükséges lenne az Önkormányzatnak a tulajdonában lévő ingatlanainak átfogó feltérképezése abból a szempontból, hogy mely lakásokon kell állagmegóvási, illetve a további műszaki probléma megakadályozása céljából felújítást végezni és e vizsgálatoknak ki kell térnie a gazdaságossági szempontok elemzésére is.

•

Az Önkormányzatnak a költségvetésében indokolt felújítási munkák elvégzése végett megfelelő összeget kell elkülöníteni erre a célra, majd ezt követően megrendeléseket el kell készíteni.

Az Üllői út mentén, illetve a frekventált területen számos olyan bérlakás található, amely kis alapterületű, komfort nélküli, rossz műszaki állapotban van, illetve olyan többlakásos önkormányzati tulajdonú ingatlan, melyen a lakások egy vagy két helyiségből állnak, bérlakásként való megtartásuk a bérlők által fizetett minimális bérleti díj és a frekventált helyen való elhelyezkedésük folytán nem gazdaságos. Szükséges lenne ezeknek az ingatlanoknak a felszabadítása, azaz a bérlők elhelyezése más bérlakásokba, és ezáltal hasznosíthatóvá válnának ezek a területek a kerület érdekének szem előtt tartásával. •

Lehetőség van arra, hogy az ingatlanok elidegenítésre kerülnének a Képviselő- testület kijelölő határozata alapján, figyelembe véve a hivatalos értékbecslésben megállapított értéket.

•

Második megoldás, hogy az Önkormányzat saját anyagi erőforrása mellett központi támogatást is igénybe vegyen, ennek egyik legkedvezőbb változataként jelentkezik a pályázat útján elnyert vissza nem térítendő támogatási forma.

Hosszú távú elképzeléseink között szerepelhet az a cél, hogy az Üllői út a kerület arculatát befolyásoló “üzletutcává “ alakuljon át. Amennyiben az Önkormányzat ezt a megoldást választja, a kerület fejlesztési elképzelései között a garázsok, parkolók létrehozásáról is feltétlenül gondoskodni kell. ♦♦♦♦♦

36

37

6.

Prioritást élvező lakáspolitikai célok meghatározása

A lakáskoncepció II. fejezetében már ismertetett lakáspolitikai célkitűzések közül a szakmai Bizottságok véleménye alapján az Önkormányzat az alábbiakat kívánja előtérbe helyezni: •

A lakásmobilitás előmozdítása érdekében és a bérlakások hátralékkal rendelkező – valamint potencionálisan hátralékossá válható – bérlői fizetési moráljának, fizetési hajlandóságának elősegítése érdekében szükséges a családos hátralékos bérlők elhelyezése olyan ingatlanokon, ahol lakhatásuk minimális szinten biztosítva van. Amennyiben ez önkormányzati tulajdonú ingatlanok átalakításával nem valósítható meg, kis alapterületű lakást kell vásárolni.

• •

Nyugdíjasház létrehozása a kerületben. Fiatal házasok garzonháza (Fecskeház ) létrehozása a kerületben.

•

Szükségesnek látja az Önkormányzat a nagyobb értékű, frekventált területen található ingatlanokon elhelyezkedő – és különösen gazdaságtalanul fenntartható, kis alapterületű – bérlakások felszabadítását, bérlők elhelyezését az értékes ingatlanok hasznosítás céljából.

E kiemelt és a közeljövőben feltétlenül megvalósítani kívánt célkitűzések elérése érdekében az Önkormányzatnak a 2004. évi költségvetésében jelentős anyagi fedezetet kell biztosítania. ♦♦♦♦♦ 7.

Összegzés

A lakáskoncepcióval egy hosszú távú, minőségi, elérhető és fenntartható lakáspolitikát kívánunk megalapozni és megvalósítani, melyhez elengedhetetlen a lakásviszonyok megteremtése, a támogatási rendszer kiépítése, az otthon minőségének fejlesztése. A lakáskoncepcióban megfogalmazott célkitűzések, felvázolt lehetőségek, megoldási javaslatok a koncepcióban csak elméleti szinten maradnak abban az esetben, ha elfogadásukat nem követi az Önkormányzat konkrét elképzelését, döntéseit tükröző intézkedési – és cselekvési program, gyakorlatban megvalósítható intézkedési ütemterv összeállítása, és annak tényleges végrehajtása. ♦♦♦♦♦ Budapest, 2003. december 2.

Összeállította: Kötelesné Mike Ibolya

37