ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 4723-63/2016
o ceně nemovitosti domu č.p. 57 s příslušenstvím, stavební plocha p.č.st.65 v obci Jakubovice k.ú. Jakubovice u Šumperka
Objednavatel posudku:
Exekutorský úřad Brno-město, soudní exekutor JUDr.Vít Novozámský 056EX 9693/10 60200 Brno Bratislavská 73
Účel posudku:
Stanovení ceny obvyklé
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb. s účinností od 12.2.2016.
Oceněno ke dni:
18.června 2016
Posudek vypracoval:
Ing.Jiří Doleček, 78701 Šumperk, Bezručova 933/12 Mob. 777002657, email:
[email protected]
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 23 stran. V Šumperku, dne 18.června 2016
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovité věci Oceňovaná nemovitost se nalézá v obci Jakubovice a je přímo přístupná z místní komunikace. Nemovitost je tvořena domem čp.57 s pozemkem p.č.st.65, k.ú. Jakubovice u Šumperka a příslušenstvím, sestávajícím z vedlejších staveb, venkovních úprav, pozemků a trvalých porostů.
1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Jakubovice u Šumperka, obec Jakubovice, list vlastnictví č. 180, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Šumperk dne 9.5.2016 pod položkou knihy o poskytovaných údajích z katastru č.-. Kopie katastrální mapy pro k.ú. Jakubovice u Šumperka, mapový list č.- , vyhotovený Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Šumperk dne 9.5.2016 pod č.zak.- v měřítku 1:1000 Výkresová dokumentace: Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne 18.6.2016 bez přítomnosti vlastníků nemovitosti. I přes výzvu znalce majitel nemovitosti p. Zawadová se prohlídky nezúčastnil.
1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí jsou jako vlastníci nemovitosti na listu vlastnictví č. 180 pro k.ú. Jakubovice u Šumperka, obec Jakubovice zapsáni: 1/6 Ciobotaru Věra, 70030 Ostrava Hrabůvka Horní 791/3 1/6 Krupová Karin, 70030 Ostrava Zábřeh Krasnoarmějců 2079/10 1/2 Kunčická Věra Ing., 70080 Ostrava Poruba Zd. Štěpánka 1878/2 1/6 Zawadová Renata, 70080 Ostrava Poruba, B. Nikodéma 4477/11
1.4 Předmětem ocenění jsou 1) Pozemek p.č.st.65 2) Pozemek p.č.102 3) Pozemek p.č.127/1 4) Stodola 5) Studna kopaná 6) Dům čp.57 7) Dřeviny
-2-
2. POSUDEK A OCENĚNÍ 2.1 Pozemek p.č.st.65 Oceněno podle § 3 vyhlášky. 2.1.1 Popis Pozemek p.č. st.65 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 212 m2 je zastavěna stavbou domu čp.57. 2.1.2 Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Ui
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Velikost obce podle počtu obyvatel Do 500 obyvatel 2. Hospodářsko-správní význam obce Ostatní obce 3. Poloha obce V ostatních případech 4. Technická infrastruktura v obci Elektřina, vodovod, nebo kanalizace, nebo plyn 5. Dopravní obslužnost obce Železniční, nebo autobusová zastávka 6. Občanská vybavenost v obci Minimální vybavenost (obchod nebo služby - základní sortiment)
5
0.50
4
0.60
6
0.80
3
0.70
3
0.90
5
0.85
_______________________________________________________________________________________________________________
Součin hodnot
0.1285
Iu = SOUČIN(Ui) = 0.1285 2.1.3 Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Oi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku 2 0.00 Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice 3 -0.01 Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; orientace SV, S a SZ 3. Ztížené základové podmínky 2 -0.01 Snížená únosnost základové půdy (složitější způsob zakládání stavby, např. základová deska, piloty apod.) 4. Chráněná území a ochranná pásma 1 0.00 Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku 1 0.00 Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů _______________________________________________________________________________________________________________
Celkem
-0.02
Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + -0.02 = 0.980 -3-
2.1.4 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Ti
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní vlastníci) 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost Negativní 5. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
1
-0.04
1
-0.03
2
0.00
1
-0.04
2
0.00
4
1.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává
-0.11
It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 = (1 + -0.11) x 1 = 0.890 2.1.5 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.do 2000) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Pi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Druh a účel užití stavby 1 Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP 1 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci 2 Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inž.sítě v obci 1 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku 2 V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku 1 Bez možnosti příjezdu motorovým vozidlem 7. Osobní hromadná doprava 2 Zastávka od 201 do 1000 m, MHD - špatná dostupnost centra obce 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti 2 Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku 9. Obyvatelstvo 2 Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost 1 Vyšší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené 2 Bez dalších vlivů
1.01 0.03 0.00 0.00 -0.02 -0.08 -0.01 0.00 0.00 -0.02 0.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává
-0.10
-4-
Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + -0.10) x 1.01 = 0.909 2.1.6 Výpočet ceny pozemku (§ 3 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku ZC = ZCv x Iu = 1450 Kč x 0.1285 = 186 Kč Index cenového porovnání I = Io x It x Ip = 0.980 x 0.890 x 0.909
= Kč
186,x 0.7930
_________________________________________
Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celou výměru 212.00 m2
= Kč = Kč
147,50 31.269,58
_______________________________________________________________________________________________________________
Pozemek p.č.st.65
Cena celkem Kč
31.270,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.2 Pozemek p.č.102 Oceněno podle § 3 vyhlášky. 2.2.1 Popis Pozemek p.č.102 zahrada o výměře 247 m2 je ve funkčním celku se stavbou domu čp.57 a je zastavěna stavbou stodoly. 2.2.2 Výpočet ceny pozemku (§ 3 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku ZC = ZCv x Iu = 1450 Kč x 0.1285 = 186 Kč Index cenového porovnání I = Io x It x Ip = 0.980 x 0.890 x 0.909
= Kč
186,x 0.7930
_________________________________________
Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celou výměru 247.00 m2
= Kč = Kč
147,50 36.432,01
_______________________________________________________________________________________________________________
Pozemek p.č.102
Cena celkem Kč
36.432,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.3 Pozemek p.č.127/1 Oceněno podle § 6 vyhlášky. 2.3.1 Popis Samostatná zahrada p.č.127/1 o výměře 694 m2 je situovaná naproti domu přes státní komunikaci. Neoplocený pozemek je osázen neošetřovanými ovocnými stropy a náletovou zelení. 2.3.2 Úprava ceny pozemku Jde-li o pozemky na území obce nebo obcí sousedních neb v jejich okolí ve všech katastrálních územích, jejichž kterákoli část se nachází do níže určené vzdálenosti od nejblíže položeného bodu na hranici území obce: -5-
Obce s počtem 2-5 tis. obyvatel - sousední katastrální území (20%)
20%
2.3.3 Výpočet ceny zeměděl.pozemku (§ 6 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 zem.pozemku (BPEJ=73241) Cena za celou výměru 694.00 m2 Po započtení 20.00% všech přirážek a srážek
= Kč = Kč = Kč
4,07 2.824,58 3.389,50
_______________________________________________________________________________________________________________
Pozemek p.č.127/1
Cena celkem Kč
3.390,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.4 Stodola Oceněno podle § 16, přílohy č.14/2 vyhlášky. 2.4.1 Popis Celodřevěná, přízemní nepodsklepená stavba se sedlovou střechou byla postavena před asi 80 roky na pozemku p.č.102. Stavba slouží ke skladování, je na pokraji životnosti. 2.4.2 Charakteristika stavby CZCC: 1274 SKP: 46.21.19.9 Typ: F1 - nepodsklepené, nebo podsklep.do 1/2 ZP Druh konstrukce: Dřevěná jednostranně obíjená 2.4.3 Obestavěný prostor Vrchní stavba 4.55*8.03*5.23
=
191.09 m3
2.4.4 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Úroveň vybavení
Cen.podíl
Podíl části
n
_______________________________________________________________________________________________________________
1. 3. 6. 7. 9. 10. 11. 12.
Základy podstandard Stropy chybí Klempířské konstrukce chybí Úprava povrchů chybí Dveře podstandard Okna chybí Podlahy podstandard Elektroinstalace -6-
0.08300
100%
-0.083
0.21200
100%
-0.212*1.852
0.01600
100%
-0.016*1.852
0.06000
100%
-0.06*1.852
0.03700
100%
-0.037
0.01400
100%
-0.014*1.852
0.10800
100%
-0.108
chybí
0.04000
100%
-0.04*1.852 _____________________________________________
-0.86138 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.86138) = 0.5349 2.4.5 Opotřebení stavby Při stáří 80 let a životnosti 90 let činí základní opotřebení stavby 88.8889%. Podle přílohy č.21 vyhlášky o výpočtu opotřebení lineární metodou je opotřebení upraveno na maximální povolenou hodnotu 85%. 2.4.6 Výpočet ceny objektu (§ 16 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m3 obestavěného prostoru Koeficienty: Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.14) K4: koeficient vybavení stavby K5: koeficient polohový (dle přílohy č.20) Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.41) pp: koeficient dle trhu a polohy pp = It x Ip = 0.890 x 0.909
= Kč
970,x 1.0000 x 0.5349 x 0.8000 x 2.0880 x 0.8090
_________________________________________
Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celý obestavěný prostor 191.09 m3 Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 85% Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč = Kč = Kč - Kč = Kč
701,15 133.982,75 133.982,75 113.885,34 20.097,41
_______________________________________________________________________________________________________________
Cena celkem Kč
Stodola
20.097,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.5 Studna kopaná Oceněno podle § 19, přílohy č.16 vyhlášky. 2.5.1 Popis V rohu pozemku p.č.102 je kopaná studna hl.3.5 m 2.5.2 Opotřebení stavby Při stáří 100 let a životnosti 110 let činí základní opotřebení stavby 90.9091%. Podle přílohy č.21 vyhlášky o výpočtu opotřebení lineární metodou je opotřebení upraveno na maximální povolenou hodnotu 85%. 2.5.3 Výpočet ceny studny (§ 19 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Cena studny při průměru 100.00 cm: od 0 do 5 m = 1.950,- Kč/m od 5 do 10 m = 3.810,- Kč/m od 10 m výše = 5.200,- Kč/m
x 3.50 m = Kč x 0.00 m = Kč x 0.00 m = Kč -7-
6.825,0,0,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Cena za celou hloubku Koeficient polohový K5 (dle přílohy č.20) Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.41) pp: koeficient dle trhu a polohy pp = It x Ip = 0.890 x 0.909 Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 85% Cena stavby po započtení opotřebení
3.50 m = Kč
6.825,x 0.8000 x 2.3180 x 0.8090
= Kč = Kč - Kč = Kč
10.238,93 10.238,93 8.703,09 1.535,84
_______________________________________________________________________________________________________________
Studna kopaná
Cena celkem Kč
1.536,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.6 Dům čp.57 Oceněno podle § 35 vyhlášky. 2.6.1 Popis Oceňovanou nemovitostí je dům čp.57 postavený na pozemku p.č.st.65 v obci Jakubovice, okres Šumperk. Dům je situován na okraji centra obce při státní komunikaci ve svažitém terénu. Stáří stavby je odhadnuto na 100 roků. Tomuto stáří nasvědčují některé stavebně technické konstrukce jako např. zdivo, stropy, krov, okna a j. Dům je proveden jako přízemní se sedlovou střechou, obvodové zdiv o je vyzdívané na kamenných základech, stropy vodorovné, krov sedlový, krytý osinkocementovými šablonami, dveře dřevěné, okna dřevěná, ven a dovnitř otvíratelná, koupelna vybavena vanou a umyvadlem, vytápění ÚT. V přízemí dům obsahuje chodbu, koupelnu, kuchyni a čtyři místnosti. Dům je volně přístupný, delší dobu neužívaný, údržba je zanedbaná, zdivo je vlhké, okna rozbitá, některé stavebně technické prvky jsou dožity, dům vyžaduje rozsáhlou rekonstrukci. Patrně v devadesátých letech byla provedena modernizace domu. Byla modernizována koupelna, zřízeno ústřední vytápění. Část vybavení je však demontována. Vzhledem ke stavu nemovitosti nebylo možno provést prohlídku a zaměření celého domu resp. všech jeho prostor. 2.6.2 Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: 46.21.11 Typ: A - nepodsklepený, s jedním nadzem.podlažím Druh konstrukce: Zděná 2.6.3 Obestavěný prostor Spodní stavba 1.00*17.29*9.20 Vrchní stavba 17.29*9.20*4.65+4.05*5.29*3.90
= =
159.07 m3 823.22 m3
_________________________________________ 3
celkem =
982.29 m
2.6.4 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 24, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Vi
_______________________________________________________________________________________________________________
0. Typ stavby a)
1 -8-
A
Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby 3 0.00 Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn b) 3 0.00 Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3. Tloušťka obvod. stěn 2 0.00 45 cm 4. Podlažnost c) 1 0.00 Hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) 2 -0.05 Přípojka elektro, vl. studna na pozemku 6. Způsob vytápění stavby 3 0.00 Ústřední , etážové , dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD d) 3 0.00 Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD 1 0.00 Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy 2 -0.03 Minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD 1 -0.03 Snižující hodnotu RD 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou 2 0.00 Od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené 1 -0.10 Významně snižující cenu 13. Stavebně- technický stav 5 0.2400 Stavba ve špatném stavu - (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) (hodnota 0.40 vynásobena koef. s=0.6+0 pro stáří 100 let) _______________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 13. znaku se do sumy nezapočítává
-0.21
Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V13 = (1 + -0.21) x 0.24 = 0.190 2.6.5 Výpočet ceny objektu (§ 35 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________ 3
Základní cena za m obestavěného prostoru Iv: index konstrukce a vybavení It: index trhu Ip: index polohy
= Kč
1.516,x 0.190 x 0.890 x 0.909
_________________________________________
Cena upravená uvedenými indexy Cena za celý obestavěný prostor 982.29 m3
= Kč = Kč
233,02 228.897,50
_______________________________________________________________________________________________________________
Dům čp.57
Cena celkem Kč
228.893,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.7 Dřeviny Oceněno podle § 47 vyhlášky. -9-
2.7.1 Zjištěná jednotková cena pozemků Poř.číslo Název
Výměra m2
Cena
_______________________________________________________________________________________________________________
1. 2.
Pozemek p.č.st.65 Pozemek p.č.102
212.00 247.00
31270.00 36432.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celková výměra a cena Jednotková cena pozemků = 67702.00 / 459.00 = 147.4989
459.00
67702.00
2.7.2 Výpočet ceny porostů (§ 47 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná cena pozemku o výměře porostu ( 89.00 m2 x 147,50 Kč/m2 ) Podíl ve výši 4,5% ze zjištěné ceny
= Kč
13.127,40
= Kč
590,73
_______________________________________________________________________________________________________________
Dřeviny
Cena celkem Kč
591,-
_______________________________________________________________________________________________________________
- 10 -
3. REKAPITULACE
1) Pozemek p.č.st.65 2) Pozemek p.č.102 3) Pozemek p.č.127/1 4) Stodola 5) Studna kopaná 6) Dům čp.57 7) Dřeviny
Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč
31.270,36.432,3.390,20.097,1.536,228.893,591,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná výsledná cena Po zaokrouhlení podle § 50 vyhlášky
Kč Kč
322.209,322.210,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy: Třistadvacetdvatisícedvěstědeset Kč
- 11 -
Stanovení ceny obvyklé 1. ZÁKLADNÍ ÚDAJE : 1.1 Předmět ocenění : Dle usnesení čj. 056EX 9693/10-52 je stanovit cenu obvyklou (resp. 1/6) nemovitostí zapsaných na LV č.180 pro obec Jakubovice, katastrální území Jakubovice u Šumperka. 1.2 Místo : Obec Jakubovice, k.ú. Jakubovice u Šumperka, okres Šumperk 1.3 Vlastník : 1/6 Ciobotaru Věra, 70030 Ostrava Hrabůvka Horní 791/3 1/6 Krupová Karin, 70030 Ostrava Zábřeh Krasnoarmějců 2079/10 1/2 Kunčická Věra Ing., 70080 Ostrava Poruba Zd. Štěpánka 1878/2 1/6 Zawadová Renata, 70080 Ostrava Poruba, B. Nikodéma 4477/11
1.4 Účel ocenění : Ocenění je zpracováno za účelem stanovení ceny obvyklé 1.5 Datum ocenění : Ocenění je zpracováno podle skutečného stavu nemovitosti ke dni 18.06.2016 1.6 Použité podklady : - výpisu z listu vlastnictví LV č. 180 - snímek mapy evidence nemovitostí - informace realitních kanceláří o cenách staveb a stavebních prací v regionu a ČR - vlastní databáze o dosahovaných kupních cenách - informace majitele nemovitosti
- 12 -
2.
ZÁKLADNÍ PŘEDPOKLADY PRO OCENĚNÍ
2.1 Předmětem ocenění je obytná budova včetně příslušenství. 2.2 Ke stavbám a pozemkům je jsou zřízena omezení , zástavní právo exekutorské, zástavní právo smluvní, zástavní právo zákonné, vydán exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, dražební vyhláška, nařízena exekuce tak, jak jsou uvedeny na příslušných LV 180 pro obec Jakubovice a k.ú. Jakubovice u Šumperka ze dne 09.5.2016, který je přílohou tohoto posudku. 2.3 Toto ocenění bylo zpracováno v souladu s následujícími obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami : znalec dále vychází z toho, že informace a podklady, které byly poskytnuty objednatelem a použity v posudku jsou pravdivé a znalec je dále neověřoval. Neodpovídá tedy za a) pravost a platnost vlastnických práv k oceňovaným nemovitostem b) pravost a platnost nájemních vztahů jejichž existence má vliv na stanovení tržní ceny - ocenění je zpracováno podle podmínek na trhu v době ocenění a znalec neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým došlo po zpracování ocenění -
2.4 Výsledkem ocenění je : Obvyklá cena nemovitosti, kterou je s největší pravděpodobností možno dosáhnout v současných podmínkách na trhu s nemovitostmi v regionu mezi dobrovolně jednajícím kupujícím a prodávajícím bez zřetele na individuální či jiné zájmy vybočující z běžné praxe.
- 13 -
3.
POPIS NEMOVITOSTI
3.1 Umístění nemovitosti : Nemovitosti jsou situované v obci Jakubovice, katastrální území Jakubovice u Šumperka Na okraji centra obce při silnici III. třídy. Obec má cca 200 obyvatel, plní funkci trvalého bydlení a rekreace, technická vybavenost je pouze ve vodovodní a el. síti, občanská vybavenost je také slabá, příležitosti jsou omezené, obec je vzdálena cca 20 km od okresního města. 3.2 Dopravní spojení : Nemovitosti jsou přístupné z místní komunikace.
3.3 Popis objektů : Viz výše 3.4 Majetkoprávní vztahy, omezení, břemena : V době ocenění byla známá uvedená omezení nebo břemena.
- 14 -
4. VOLBA OCEŇOVACÍCH METOD
4.1 Stručné zásady použitých metod : Vychází z mezinárodně uznávaných metod zjišťování tržní hodnoty na bázi : a) věcné hodnoty b) výnosové hodnoty c) srovnávací hodnoty s následnou analýzou výsledků těchto dílčích hodnot včetně promítnutí konkrétních výsledků do podmínek trhu. 4.2 Věcná hodnota : Je stanovena jako cena stanovená podle vyhl.č.53/2016 Sb., kterou se provádí zákon č.151/97 Sb. o oceňování majetku bez koeficientů prodejnosti. Opotřebení stavby je stanoveno dle skutečného stavu stavby. 4.3 Výnosová metoda : Je založena na kapitalizaci předpokládaného stabilizovaného ročního zisku z nájemného po odečtení nutných provozních nákladů spojených s nájmem. Výnos je kapitalizován na základě odhadnuté tržní úrokové míry. 4.4 Porovnávací metoda : Vychází z vlastních poznatků a znalosti realizovaných obchodů v regionu. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů obdobných domů, které jsou srovnatelné svým účelem, velikostí a lokalitou a z nabídek RK na internetu.
- 15 -
5. O C E N Ě N Í
5.1.1 Věcná hodnota staveb – dům čp. 57 včetně vedlejších staveb, studny pozemku a porostů : Věcná hodnota je dána součtem zůstatkových cen staveb. Zůstatkové ceny jsou určeny z administrativních cen ( vyhl.č.53/2016 Sb. ) snížených o opotřebení stavby. V ceně bytu jsou promítnuty ceny bytu včetně podílu na společných částech domu, pozemku, venkovních úprav.
VĚCNÁ HODNOTA
322.210,- Kč
5.1.2 Výnosová metoda : Teoretickým základem oceňování výnosovými metodami je tvrzení, že hodnota majetku je rovna současné hodnotě očekávaných čistých výnosů z tohoto majetku, za období, po které je majetek vlastněn. Od nájmů jsou odečteny náklady spojené s dosažením příjmů. Určení kapitalizační míry – kapitalizační míru stanovuji podle úrokové míry tzv. bezpečných cenných papírů a přiměřené míry rizika. Na základě zkušeností ji stanovuji na 7 %. Byt se v současné době nedá pronajmout.
VÝNOSOVÁ HODNOTA
se neurčuje
5.1.3 Hodnota stanovená porovnáním : Stanovení ceny porovnávacím způsobem jsem provedl na základě vlastního průzkumu, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. O nemovitostech obdobného typu, tj. byty v obytných domech v obdobných lokalitách, jsem zjistil, že k převodům na trhu s nemovitostmi dochází často a v současné době jsou ani nabízeny na internetových stránkách nemovitostí.
- 16 -
Prodej rodinného domu 80 m², pozemek 832 m² Krchleby, okres Šumperk 265 000 Kč Rodinný dům o velikosti 2+1 v obci Krchleby nacházející se ve vzdálenosti 10 km od Mohelnice. V přízemí domu se nachází kuchyně, 2 pokoje, koupelna a komora. Na obytnou část navazuje dílna a stodola. Nutná rekonstrukce. Dům je vhodný k trvalému bydlení nebo rekreaci jako chalupa. Pěkná a klidná lokalita. V případě zájmu je možné využít služeb M&M hypocentra.
Celková cena: 265 000 Kč za nemovitost, včetně provize Hypotéka: 951,90 Kč měsíčně
ID zakázky: 507122 Aktualizace: 14.06.2016 Stavba: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: V bloku Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Podlaží: 1 Plocha zastavěná: 609 m2 Užitná plocha: 80 m2 Plocha podlahová: 80 m2
Plocha pozemku: 832 m2 Plocha zahrady: 223 m2 Parkování: 1 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva Odpad: Septik - 17 -
Elektřina: 120V Doprava: Silnice Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná č. 148/2007 Sb. podle vyhlášky Vybavení: Výtah:
Prodej rodinného domu 230 m², pozemek 1 242 m² Linhartova, Ruda nad Moravou 449 000 Kč Nabízíme k prodeji rodinný dům v Rudě nad Moravou. Dům je určen k celkové rekonstrukci a dle dalších úprav poskytuje různé možnosti využití. Do domu je přivedena elektřina, obecní vodovod, plynová přípojka je v dosahu několika metrů od nemovitosti. Výhledově by měla být v obci také udělána kanalizace, zatím je odpad řešen žumpou. V celém domě jsou nová okna. Vzhledem k prostorám, lze tento dům využít na komerční účely, ale rovněž je možné upravit na rodinný dům nebo vybudovat několik samostatných bytových jednotek. Velkou výhodou je u nemovitosti výborná dostupnost a také pozemek, který poskytuje možnost parkování více aut. Zájemci můžeme dodat vizualizaci různých možností úprav tohoto objektu. Zveme vás na prohlídku. Do konce června 2016 nabízíme prostřednictvím našeho partnera úrokové sazby od 1,49 % p.a. Více informací Vám sdělí náš specialista na prohlídce.
Celková cena: 449 000 Kč za nemovitost Hypotéka: 1 612,84 Kč měsíčně
Poznámka k ceně: cena je včetně provize RK, zahrnuje všechny právní služby ID zakázky: 94284 Aktualizace: 13.06.2016 Stavba: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí - 18 -
Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Centrum obce Typ domu: Patrový Podlaží: 2 včetně 1 podzemního
Plocha zastavěná: 130 m2 Užitná plocha: 230 m2 Plocha podlahová: 230 m2 Plocha pozemku: 1242 m2 Plocha zahrady: 698 m2 Parkování: Odpad: Jímka Elektřina: 230V, 400V Doprava: Vlak, Silnice, Autobus
Prodej rodinného domu 280 m², pozemek 547 m² Dubicko, okres Šumperk 349 000 Kč Nabízíme k prodeji patrový RD 2+1 se zahradou v obci Dubicko. Jedná se o jednogenerační dům určený k celkové rekonstrukci s možností půdní úpravy. Veškeré přípojky jsou na hranici pozemku. K domu náleží i hospodářská budova a neudržovaná zahrada. V obci se nachází základní občanská vybavenost jako je školka, škola a pošta. S ohledem na legislativu musí být nemovitost označena v en. třídě G, to však neznamená, že do této energetické třídy skutečně patří. V případě zájmu o tuto nemovitost Vám rádi pomůžeme s vyřízením úvěru nebo hypotéky.
Celková cena: 349 000 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu Hypotéka: 1 253,63 Kč měsíčně - 19 -
Poznámka k ceně: Cena včetně provize a kompletních právních služeb. ID zakázky: 11201225 Aktualizace: 17.06.2016 Stavba: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: V bloku Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží: 2
Plocha zastavěná: 180 m2 Užitná plocha: 280 m2 Plocha podlahová: 180 m2 Plocha pozemku: 547 m2 Telekomunikace: Telefon, Internet Elektřina: 230V Doprava: Silnice, Autobus Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná č. 148/2007 Sb. podle vyhlášky Vybavení:
Z uvedeného přehledu je patrné, že u porovnávaných objektů je v nabízených cenách značný rozdíl. Ceny závisí na technickém stavu objektů a tím spojené možnosti okamžitého využití, na jejich vybavenosti a dostupnosti. Uvedené vzorky jsou v rozdílných cenových relacích, nejblíže k oceňovanému areálu je vzorek č. 1 největší rozdíl je pak se vzorkem č.2. Vzhledem k tomu, že jde o nabídky uveřejněné delší čas, nebudou nabídkové ceny v plné výši dosaženy. Na základě uvedeného rozboru stanovuji, že srovnávací hodnota oceňovaného domu bude SROVNÁVACÍ HODNOTA
265.000,- Kč
- 20 -
Závěr Z provedených ocenění vyplývá, že ceny určené věcnou metodou a srovnávací metodou jsou podobné. Dům je ve špatném technickém stavu téměř na konci životnosti, neudržovaný. Pozemky u domu jsou poměrně malé v křižovatce silnic. Po zvážení všech uvedených argumentů, zejména s přihlédnutím k technickému stavu stanovuji cenu obvyklou na částku
CENA OBVYKLÁ
265.000,- Kč
Slovy: =dvěstěšedesáttisíckorunčeských
Znalec měl také určit cenu obvyklou 1/6 nemovitosti. Tento podíl nebude šestinou ceny obvyklé nemovitostí, ale bude patrně nižší. Takovýto podíl se obvykle ne trhu s nemovitostmi neobchoduje, nový nabyvatel kromě nynějšího vlastníka ½ nemovitosti by nemohl s nemovitostí volně nakládat. Vzhledem k tomu stanovuji cenu obvyklou 1/6 nemovitosti na částku
40.000,- Kč
V Šumperku, dne 18.června 2016 .................... vypracoval
- 21 -
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 14.10.1981, č.j. 3992/81, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 4723-63/2016. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.
- 22 -
- 23 -
