Inbreng Aannemersfederatie Nederland Bouw en Infra (AFNL) bij rondetafelgesprek ‘Bouwsparen’ van de Tweede Kamercommissie voor Wonen en Rijksdienst op 25 september 2014 in Den Haag, door AFNL-voorzitter Henk Klein Poelhuis
Bouwsparen in Nederland en opties voor fiscale stimulering 1. Inleiding Aan het eind van de vorige eeuw vonden wij het allemaal volstrekt normaal dat iemand van zeg 23 jaar oud bij de bank kon aankloppen voor een lening voor de volle waarde van een koophuis met alle aankoopkosten erbij. Een vaste baan was bij wijze van spreken slechts een ‘pre’. De laatste jaren is pijnlijk duidelijk geworden wat de effecten kunnen zijn van het bovenmatig met geleend geld financieren van een eigen woning. Mede daardoor zijn banken in de problemen gekomen en veel Nederlandse huishoudens hebben een schuld die hoger is dan de waarde van hun woning. Deze huizen ‘staan onder water’ en als gevolg daarvan worden betreffende particulieren belemmerd in de mogelijkheid om te verhuizen. Daardoor is niet alleen de persoonlijke situatie van deze particulieren alles behalve benijdenswaardig. Ook de bouwsector is zwaar getroffen. De woningbouw is praktisch stil komen te liggen en daardoor gaan veel banen in deze sector verloren in een tijd dat de werkgelegenheid toch al zwaar onder druk staat. Het is dus in het algemeen belang om deze situatie te keren, maar ook in ieders eigen belang om een stabiele persoonlijke situatie te creëren. Nog steeds is het mogelijk om 100% of meer van de aankoopprijs van een eigen woning door particulieren te financieren met een lening bij de bank. Sinds 2013 is de fiscale wetgeving zo gewijzigd dat een schuld weliswaar effectief in 30 jaar terugbetaald moet worden, maar de vraag is of dat voldoende is om de situatie zoals die nu is ontstaan te voorkomen in de toekomst. Een volgende stap in de goede richting zou zijn om huizenkopers eigen vermogen in te laten brengen bij de aankoop van een huis. Directe invoering van deze verplichting zal tot de nodige praktische problemen leiden en wellicht tot verdere stagnatie van de woningmarkt. De bankensector zal hoogstwaarschijnlijk wel steeds meer bewegen richting een beleid voor financieringen met een loan-to-valuewaarde onder de 100%, dus de noodzaak komt in beeld. Nederlandse huishoudens moeten zich hierop voorbereiden door bijvoorbeeld te sparen. Het is de vraag of van de bereidheid hiertoe direct een breed gedachtegoed gemaakt kan worden. De overheid kan hierbij helpen. Om een kentering in het denken over sparen voor een eigen woning te bewerkstelligen zullen stimuleringsmaatregelen vanuit de overheid essentieel blijken. Vanuit budgettair oogpunt heeft de overheid hierbij overigens een groot eigen belang. Als meer eigen vermogen wordt ingebracht bij de aankoop van een eigen woning zal de fiscale renteaftrek in verband met eigenwoningschulden significant afnemen.
Probleemstelling De vraag waar Nederland voor staat is hoe de woningmarkt duurzaam gestabiliseerd kan worden. Ten behoeve van het antwoord op die vraag besteden wij aandacht aan stimuleringsmaatregelen die door de overheid toegepast zouden kunnen worden. Hierna gaan we eerst in op de mogelijkheden voor bouwspaarfondsen op de Nederlandse markt. Daarna presenteren we drie alternatieven die naar onze mening het meest geschikt zijn om een duurzame woningmarkt tot stand te brengen. We hanteren het bekende begrip bouwsparen in deze notitie met het oog op het sparen voor een nieuwbouwwoning, maar ook en met name gericht op de opbouw van vermogen.
2. Bouwspaarfonds – werkt dat in Nederland? Het onderhavige onderwerp wordt gedomineerd door verwijzingen naar systemen voor ‘bouwsparen’ in landen om ons heen. In dit onderdeel beschrijven we daarom voor de volledigheid hoe bouwsparen pleegt te werken en kijken we of dit systeem geschikt is om in Nederland toe te passen. Kort samengevat wordt bij een bouwspaarsysteem in een spaarderscollectief eerst geld gespaard gedurende een aantal jaren en op het moment van kopen wordt het gespaarde bedrag (inclusief rente) opgenomen en een aanvullend bedrag van het spaarderscollectief geleend. Het totaal vormt de ‘eigen inleg’ van de particulier die het restant van de bouw- of koopsom van zijn woning bij de bank opneemt. De lening van het spaarderscollectief wordt versneld afgelost. De spaarderscollectieven staan in beginsel los van de bank en zijn soms helemaal gesloten. Zij bestaan dus buiten de geldmarkt om. Er zijn verschillende aspecten die een bouwspaarsysteem aantrekkelijk en succesvol kunnen maken: 1. De spaarrente in het spaarderscollectief is hoger dan de marktrente. 2. Het spaarderscollectief biedt contractuele zekerheid op een aanvullende lening. 3. De leenrente van het spaarderscollectief is lager dan de marktrente. 4. Het spaarbedrag en rendement worden gegarandeerd. 5. Het spaarprogramma wordt verder gestimuleerd door de overheid. Een knelpunt van een bouwspaarsysteem kan zijn dat de aantrekkelijke rentetarieven niet gegarandeerd zijn of kunnen worden in een gesloten systeem. In bijvoorbeeld Duitsland blijkt dat de huidige lage marktrente de werking van bouwspaarfondsen verstoort, omdat banken concurrerende leenrentetarieven kunnen aanbieden. Een ander knelpunt kan zijn dat deposito’s bij een bouwspaarfonds in beginsel niet onder het depositogarantiestelsel vallen, waardoor spaarders bij een bouwspaarfonds minder zekerheid hebben dat hun spaargeld niet verloren gaat. Aan beide genoemde knelpunten zou tegemoetgekomen kunnen worden door middel van overheidsstimulering of -regulering.
-2-
Een minder eenvoudig te bestrijden knelpunt voor de toepassing van bouwspaarfondsen in Nederland is dat de fondsen van de grond af opgebouwd moeten worden. De eerste 5 tot 10 jaar zal een opbouwfase zijn waarin spaarders in het fonds deelnemen. Het fonds heeft dan geen of slechts enkele deelnemers die leningen van het fonds opnemen waar ze rente op betalen. Het bouwspaarfonds heeft de eerste 5 tot 10 jaar geen inkomsten om rente aan spaarders te vergoeden. Bovendien zal – voordat bouwspaarfondsen kunnen worden opgericht – eerst het optimale en wenselijke bouwspaarfondssysteem voor de Nederlandse markt bepaald moeten worden, waarbij alle belanghebbenden in de gelegenheid zullen worden gesteld om daar hun visie en commentaar op te geven. De ervaring leert dat daar al snel maanden zo niet jaren overheen gaan voordat het eerste bouwspaarfonds van start kan gaan. Het optuigen van bouwspaarfondsen lijkt ons niet geschikt als middel om tot verduurzaming van de Nederlandse woningmarkt te komen. Bovendien menen wij dat meer acute maatregelen worden gevraagd.
3. Overheidsstimulering bouwsparen Sparen voor de aankoop van een woning is nog geen noodzaak in Nederland. Banken financieren nog steeds 100% of meer. Bovendien is de Nederlandse regeling voor hypotheekrenteaftrek een stimulans om juist niet te sparen, maar om te lenen. Het (direct) afschaffen van deze renteaftrek is praktisch en politiek onmogelijk gebleken. Bouwsparen zal dan ook gefaciliteerd moeten worden om Nederlandse huishoudens hiertoe bereid te krijgen. Hierna gaan we in op twee alternatieven waarmee de overheid een financiële prikkel kan geven om te sparen: een ‘inlegpremie’ en een ‘bouwspaarrentesubsidie’. In aanvulling op de stimuleringsmaatregelen voor bouwsparen noteren we nog enkele additionele mogelijke maatregelen die complementair kunnen worden toegepast met het doel om het succes van bouwsparen te versnellen en de doelgroep te verbreden.
Inlegpremie Een inlegpremie is een fiscale aftrekpost gerelateerd aan de hoogte van het bedrag dat wordt gespaard. Het systeem heeft de volgende kenmerken: 1. Geblokkeerde rekening: Jaarlijks kan een bepaald bedrag op een geblokkeerde rekening worden gestort; de bouwspaarrekening. Ook familieleden kunnen dit bedrag ten behoeve van de bouwspaarder storten, vrijgesteld van schenkbelasting. 2. Aanbieders: De bouwspaarrekening kan worden aangeboden door banken, maar ook door bijvoorbeeld pensioenfondsen met het oog op een hoger rendement ten opzichte van de debetrente bij banken. 3. Inlegpremie in de vorm van fiscale aftrek: 20% van de stortingen op de bouwspaarrekening zijn aftrekbaar van het box 1 inkomen. De aftrek vormt een acute belastingbesparing, oftewel de premie komt in het vrij besteedbare privévermogen van de bouwspaarder.
-3-
4. Maximum inlegpremie: De maximale fiscaal aftrekbare inleg bedraagt € 50.000 per belastingplichtige en jaarlijks geldt een maximum van € 5.000. Voor fiscale partners gelden dubbele waarden. 5. Doel vermogen: Opnamen van de bouwspaarrekening zijn alleen toegestaan indien deze worden gebruikt om een woning te kopen. 6. Box 3-vrijstelling: De bouwspaarrekening wordt uitgezonderd van de grondslag voor de vermogensrendementsheffing in box 3 van de inkomstenbelasting. 7. Sanctie: Indien het vermogen van de bouwspaarrekening wordt opgenomen en niet wordt gebruikt ter financiering van de aankoopprijs van een woning, wordt 15% belasting geheven over het opgenomen bedrag. De heffing dient als sanctie, waarbij de inlegpremies en eventueel rendement op deze premies worden teruggenomen en aanvullende heffing ter voorkoming van oneigenlijk gebruik van de regeling. Het aftrekpercentage in bovenstaand voorbeeld kan naar beneden worden bijgesteld op basis van ongewenste negatieve gevolgen voor de staatskas of naar boven bij behoefte aan extra stimulering van het spaargedrag. De maximale (jaarlijkse) aftrekbare inleg kan afhankelijk worden gesteld van de gemiddelde huizenprijs in Nederland en/of van de financieringsruimte die banken bieden. Voorbeeld:
Jan is 20 jaar oud. Hij heeft een aardig inkomen; hij zit in schrijf 3 van de inkomstenbelasting (42%). Hij wil een huis kopen van € 200.000. De bank wil Jan maar € 180.000 lenen. Jan opent een bouwspaarrekening en hij stort daar € 5.000 spaargeld op. Van dit bedrag mag hij 20% als aftrekpost op zijn loon opvoeren. Daardoor krijgt hij € 420 van de belastingdienst terug. Jan spaart 4 jaar op deze manier. Nu kan hij een huis van € 200.000 kopen en hij hoeft daarvoor zelfs minder te lenen dan € 180.000, omdat hij ook nog rente heeft gekregen op de bouwspaarrekening. In de 4 jaren waarin Jan geld spaarde heeft hij in totaal € 1.680 inlegpremie gekregen.
Bouwspaarrentesubsidie Een bouwspaarrentesubsidie is een systeem waarbij de spaarder meer rente op zijn spaargeld krijgt dan de bank vergoedt. Het systeem heeft de volgende kenmerken: 1. Geblokkeerde rekening: De bouwspaarder stort jaarlijks een bepaald bedrag op een geblokkeerde rekening. Ook familieleden kunnen dit bedrag ten behoeve van de bouwspaarder storten, vrijgesteld van schenkbelasting. 2. Aanbieders: De bouwspaarrekening kan worden aangeboden door banken, maar ook door bijvoorbeeld pensioenfondsen met het oog op een hoger rendement ten opzichte van de debetrente bij banken. 3. Bouwspaarrentesubsidie: Het bedrag aan ontvangen rente op de bouwspaarrekening mag worden afgetrokken van het box 1-inkomen. De netto-belastingbesparing betreft de subsidie. 4. Maximum spaarduur: De bouwspaarder heeft maximaal 10 jaar recht op de subsidie. De subsidietoepassing eindigt ook op het moment van aankoop van een eigen woning.
-4-
5. Maximale inleg: De maximale jaarlijkse inleg op de bouwspaarrekening bedraagt € 5.000. Voor fiscale partners geldt een dubbele waarde. 6. Doel vermogen: Opnamen van de bouwspaarrekening zijn alleen toegestaan indien deze worden gebruikt om een woning te kopen. 7. Box 3-vrijstelling: De bouwspaarrekening wordt uitgezonderd van de grondslag voor de vermogensrendementsheffing in box 3 van de inkomstenbelasting. 8. Sanctie: Indien het vermogen op de bouwspaarrekening wordt opgenomen en niet wordt gebruikt ter financiering van de aankoopprijs van een woning, dan wordt de bouwspaarder een belastingbedrag schuldig gelijk aan het totaal genoten subsidiebedrag + 10%. De extra heffing dient als sanctie ter voorkoming van oneigenlijk gebruik van de regeling. Voor gevallen waarin onredelijke gevolgen van de heffing kunnen worden aangetoond – bijvoorbeeld in het geval van overmacht waardoor woningaankoop onmogelijk is geworden – kan een tariefmatiging worden toegevoegd aan de regeling. De maximale (jaarlijkse) aftrekbare inleg kan afhankelijk worden gesteld van de gemiddelde huizenprijs in Nederland en/of van de financieringsruimte die banken bieden. Een wezenlijk verschil met het alternatief van een inlegpremie is dat het fiscale voordeel van de bouwspaarrentesubsidie exponentieel stijgt naarmate de jaren vorderen, terwijl de inlegpremie jaarlijks afhankelijk is van de inleg. Op basis van de in deze systemen genoemde waarden – uitgaande van een jaarlijks gelijke inleg – heeft een bouwspaarder die een bouwspaarrentesubsidie krijgt vanaf 7 spaarjaren een groter totaal netto fiscaal voordeel dan de bouwspaarder die een inlegpremie krijgt. Voorbeeld:
Karel is 20 jaar oud. Hij heeft een aardig inkomen; hij zit in schrijf 3 van de inkomstenbelasting (42%). Hij wil een huis kopen van € 200.000. De bank wil Karel maar € 180.000 lenen. Karel opent een bouwspaarrekening waar hij 5% rente op krijgt en stort daar direct € 5.000 op. In het eerste jaar ontvangt hij € 250 rente op de bouwspaarrekening en hij krijgt daarbovenop € 105 bouwspaarrentesubsidie van de Belastingdienst. In het begin van het jaar daarna stort hij opnieuw € 5.000 op de bouwspaarrekening. Op die rekening stond al € 5.000 en € 250 rente. Dit jaar krijgt hij dus spaarrente over € 10.250. In jaar twee krijgt hij dus al € 215 bouwspaarrentesubsidie. Na 4 jaar heeft hij op deze manier al € 1.104 subsidie gekregen. Nu kan hij het huis van € 200.000 kopen en hij hoeft daarvoor zelfs minder te lenen dan € 180.000, omdat hij ook nog rente heeft gekregen op de bouwspaarrekening.
Pensioenvermogen als garantiekapitaal Het pensioenvermogen van een persoon die de woningmarkt wil betreden, zou ingezet kunnen worden ter dekking van een deel van de financieringslast. De meeste Nederlanders sparen immers sinds het begin van hun werkende leven al voor een pensioenvoorziening. Dit vermogen heeft daarom vaak op het moment dat de aankoop van een woning wordt overwogen al een aardige omvang. Dit alternatief kan als volgt worden vormgegeven:
-5-
1. Geblokkeerde rekening: Pensioenvermogen van een huizenkoper wordt gestort op een aparte spaarrekening bij de bank die de financiering voor een woning verstrekt. De bank vergoedt een zakelijke debetrente op de spaarrekening. Deze rekening is niet toegankelijk voor de huizenkoper en het saldo op de rekening staat hem of haar ook niet ter beschikking. 2. Volledige hypotheek: De bank verstrekt aan de huizenkoper een hypotheek met een 100% loanto-value. 3. Dekking: De geblokkeerde spaarrekening is gekoppeld aan de verstrekte hypotheeklening en dient voor extra zekerheid voor de bank; garantiekapitaal. Per saldo is de loan-to-value van de banklening daardoor gedaald. 4. Maximale dekking: Per persoon kan maximaal 75% van het reeds opgebouwde pensioenvermogen worden aangewend als garantiekapitaal bij aankoop van een woning en geldt een absoluut maximum van € 50.000. 5. Renteaftrek: De huizenkoper kan de rente op de gehele aankoopfinanciering fiscaal in aftrek brengen conform de huidige regelgeving. Vanwege het garantiekapitaal zal de leenrente bij de bank in beginsel lager zijn dan zonder deze extra dekking. 6. Verkoop woning: a. Opbrengst hoger dan restschuld: De schuld aan de bank kan afbetaald worden. Verder kan het garantiekapitaal van de geblokkeerde spaarrekening worden opgenomen en opnieuw worden toegevoegd aan het overige pensioenvermogen. b. Opbrengst lager dan de restschuld: Een deel van de schuld aan de bank wordt afbetaald uit het garantievermogen op de geblokkeerde spaarrekening. Dit bedrag – en alleen dit bedrag – wordt fiscaal geacht ‘te zijn genoten’ en daarover wordt loonheffing berekend en verschuldigd. Het maximale dekkingspercentage van 75% is zo (hoog) vastgesteld om rekening te houden met de jongere huizenkoper, die doorgaans nog maar weinig pensioenvermogen heeft opgebouwd. Voorbeeld:
Dennis is 24 jaar oud. Hij heeft 4 jaar gewerkt voor een werkgever die maandelijks € 500 pensioenpremie voor hem heeft gestort in een pensioenfonds. Het aan Dennis gebonden pensioenvermogen heeft een jaarlijks rendement van 6% meegemaakt en het bedraagt nu € 27.101. Dennis kan nu € 20.000 door zijn pensioenfonds laten storten op een geblokkeerde rekening bij de bank waar hij een lening voor de aankoop van een woning wil aantrekken. Nu wil de bank Dennis wel de volledige koopprijs van € 200.000 lenen. Als Dennis de woning een jaar later noodgedwongen moet verkopen ontvangt hij maar € 190.000. € 10.000 van het bedrag op de geblokkeerde rekening wordt teruggestort naar het pensioenfonds. Het restant van € 10.000 wordt opgeëist door de bank. Dennis is over dit bedrag 42% loonbelasting verschuldigd. Hij heeft nu een schuld aan de Belastingdienst van € 4.200 in plaats van een schuld aan de bank van € 10.000. Zijn opgebouwde pensioenvermogen is natuurlijk wel minder geworden.
-6-
4. Slot De woningmarkt kan worden gestabiliseerd door sparen voor een eigen woning fiscaal te stimuleren en door het mogelijk te maken persoonsgebonden pensioenkapitaal in te zetten bij de aankoop van een woning. Bij premieaftrek of rentesubsidie wordt het sparen voor een eigen woning gestimuleerd. De belastinguitgaven van deze regelingen kunnen (deels) worden gecompenseerd door minder hypotheekrenteaftrek. Het inzetten van pensioenvermogen kan budgettair-neutraal worden gerealiseerd. Dit document is tot stand gekomen in nauwe samenwerking met: de heren mr. W. Hagens en mr. H.J.A. Nacken van PKF Wallast Accountants en Belastingadviseurs en prof. dr. J.C.M. van Sonderen, Full Professor Tax law (Corporate income tax) Erasmus School of Law - Erasmus University Rotterdam
-7-
