BOUWEN VOOR DE BUURT. De stadsvernieuwingswoningen van toen in de buurten van nu

BOUWEN VOOR DE BUURT De stadsvernieuwingswoningen van toen in de buurten van nu

VOORWOORD Graag wil iedereen bedanken die op welke manier ook bijgedragen heeft aan het ontstaan van deze scriptie. Speciale dank voor Thijs van der Steeg van Bureau Middelkoop voor zijn niet aflatende pogingen tot aanvullingen, verbeteringen, commentaar en enthousiasme voor het onderwerp, Lida Voorn van de Principaal voor haar uitgebreide archief dat zij mij ter beschikking heeft gesteld, Joop ten Brink van Ymere voor zijn medewerking en data, Jeanet Kullberg van het SCP, Jan Kees Medik van Woonstichting de Key, als interne en zeer kritisch en opbouwende afstudeerbegeleider, Vincent van Rossum van Bureau Monumenten en Archeologie voor het inspirerende interview, Johan Conijn en de NVM, Jeroen Traudes van de ASRE voor zijn snelle en constructieve commentaar en natuurlijk Kelvin Hendrie voor zijn geduld met mij en zijn berusting, wetend dat er nu weer een tijd aanbreekt voor andere leuke dingen.

Afstudeerscriptie MSRE, projectontwikkeling Datum 31 augustus 2007 Leandra Fels P/a De Principaal Postbus 2643 1000 CP Amsterdam [email protected] 020-6214 349

SAMENVATTING In dit onderzoek staat de stadsvernieuwing uit de periode van 1970-1985 centraal. Het onderzoek richt zich op Amsterdam en meer specifiek de binnenstedelijke stadsvernieuwingsbuurten waar het bouwen voor de buurt het adagium was. De bevolkingssamenstelling van de buurten is nauwelijks veranderd en er zijn voornamelijk goedkope sociale huurwoningen gebouwd. Voor een aantal van deze buurten is momenteel een grootschalige wijkaanpak gaande waarbij de kwaliteit van de bestaande woningen wordt verbeterd en de woonomgeving wordt aangepakt. De corporaties zijn begonnen een deel van hun woningen te verkopen, zowel de gerenoveerde oudere woningen in de buurt als ook de stadsvernieuwingswoningen. In grote lijnen komen de hebben deze wijkaanpakken hetzelfde doel: verbeteren van de marktpositie van deze buurten door toevoegen van meer koopwoningen, meer grote woningen en het aanpakken van de woonomgeving, beheer en veiligheid. Blijkbaar laat de huidge marktpositie te wensen over. Interessant is te weten of de stadsvernieuwingwoningen hierbij een rol spelen. De centrale vraag luidt dan ook als volgt: Is de (toekomstige) marktpositie van de binnenstedelijke stadsvernieuwingsbuurten als zwak te typeren en wat is de rol van de stadsvernieuwingswoningen daarbinnen? Zwak is daarbij gedefinieerd aan het functioneren beneden het Amsterdamse gemiddelde op kenmerken van de woning en woonomgeving. Als een buurt op de belangrijkste kenmerken van de woning en woonomgeving beneden gemiddeld presteert zal de marktpositie zwak zijn. Als een model ontwikkeld kan worden waarmee de prestatie op deze kenmerken inzichtelijk worden gemaakt kan een uitspraak worden gedaan over de marktpositie van de buurt maar kan ook direct aangetoond worden op welke kenmerken een buurt slecht presteert. Er is een theoretisch model ontwikkeld op basis van de behoeftetheorie van Maslow, Analoog aan dit model is een vijflaags behoeftemodel voor de buurt ontwikkeld, die de voorwaarden waaraan een buurt zou moeten voldoen om goed te functioneren, hiërarchisch ordent. Door deze hiërarchische ordening wordt duidelijk welke kenmerken het meeste effect hebben op het presteren van de buurt. Ingrepen op de primaire laag zullen meer effect sorteren dan ingrepen op de derde of vierde laag. De onderste laag is de woning zelf als primaire behoefte, de tweede laag gaat over veiligheid, de derde laag over de fysieke en sociale woonomgeving. Pas als dat allemaal in orde is speelt sociale status een rol, is een buurt in staat hoge sociale statusgroepen aan te trekken. Daarna worden de mogelijkheden voor het realiseren van individuele woonwensen belangrijk. Drie Amsterdamse buurten zijn getoetst aan dit model: de Spaarndammerbuurt, de Dapperbuurt en de Indische Buurt. Uit deze case-study blijken al deze drie buurten onder het Amsterdams gemiddelde te scoren voor nagenoeg alle gedefinieerde indicatoren. De Spaarndammerbuurt scoort van de drie buurten het best, gevolgd door de Dapperbuurt en dan door de Indische Buurt. Bij de Spaarndammerbuurt wordt duidelijk dat als er voldoende grotere en duurdere woningen worden toegevoegd eigenlijk aan alle buurtcondities voldaan kan worden. Bij de Dapperbuurt ligt dat wat gecompliceerder, er is een groot aandeel tweekamerwoningen, en bijna 40% van de woningen, namelijk die uit de stadsvernieuwingsperiode, blijken weinig attractief. Bovendien is de veiligheid in de buurt onvoldoende en is de woningdichtheid zeer hoog. De buurt voldoet niet aan de onderste drie lagen van de piramide. Alleen door in te zetten op grotere woningen en op de aanpak van de stadsvernieuwingswoningen en veiligheid zal de buurt een positieve dynamiek kunnen doormaken. De Indische Buurt valt uiteen in twee buurten. Het westelijk deel heeft een extreem hoge woningdichtheid en bovengemiddelde woningbezetting terwijl de woningen erg klein zijn. In het oostelijk deel van de Indische Buurt zijn de woningen qua grootte vergelijkbaar met het Amsterdamse gemiddelde, toch scoort de buurt op nagenoeg alle indicatoren negatief, dit is eigenlijk alleen terug te voeren op het grote percentage grootschalige stadsvernieuwing en daarmee de lage attractiviteit van de buurt.

Om te controleren of het model inderdaad in staat is op basis van de gekozen kenmerken de marktpositie te bepalen is vervolgens per buurt naar de verkoopprijzen en de waardeontwikkeling van zowel de stadsvernieuwingswoningen als de overige woningen in de drie buurten gekeken. De resultaten komen goed overeen met de resultaten van het model. De nominale verkoopprijzen en de waardeontwikkeling van de woningen zijn in de Spaarndammerbuurt het gunstigst, de Dapperbuurt neemt weer de middenpositie in en de Indische Buurt sluit de rij. De nominale verkoopprijs van de stadsvernieuwingswoningen ligt gemiddeld € 500 per vierkante meter lager dan van de overige woningen in de buurten. Opvallend is dat de waardestijging van de stadsvernieuwingswoningen achterblijft bij die van de overige woningen. Dit effect is het sterkst bij de Spaarndammerbuurt waar de oudbouw momenteel een zeer snelle waardeontwikkeling meemaakt. De stadsvernieuwingswoningen kunnen deze waardestijging blijkbaar niet maken. Als de stadsvernieuwingswoningen achterblijven in waardestijging heeft dit een negatief effect op de totale waardestijging van de buurt. Hoe groter het percentage stadsvernieuwing hoe groter dit effect. De centrale vraag is hiermee beantwoord. De marktpositie van de stadsvernieuwingsbuurten is inderdaad lager dan het Amsterdams gemiddelde en de stadsvernieuwingswoningen dragen hier negatief aan bij.

1. INLEIDING......................................................................................................................1 2. ACHTERGROND ...........................................................................................................5 2.1 NAOORLOGS NEDERLAND ...........................................................................................5 2.1.1. De periode 1945-1970 ......................................................................................5 2.1.2. De periode 1970-1985 ......................................................................................6 2.1.3. De periode na 1985 ..........................................................................................7 2.2 STADSVERNIEUWING IN NEDERLAND ...........................................................................8 2.3 STADSVERNIEUWING IN AMSTERDAM .........................................................................11 2.3.1. Amsterdamse context .....................................................................................12 2.3.2 Kenmerken.......................................................................................................14 2.3.3. Aantallen .........................................................................................................16 2.3.4. Conclusie ........................................................................................................17 HOOFDSTUK 3 THEORETISCH MODEL .......................................................................18 3.1 PIRAMIDE VAN MASLOW ............................................................................................20 3.2 VERSCHUIVEN IN DENKEN OVER WONEN EN WOONOMGEVING NAAR MASLOW .............21 3.3.WONEN EN WOONOMGEVING, BEOORDELINGSCRITERIA EN INDICATOREN ...................22 3.3.1 Wijkkwaliteiten, de kwaliteit van de fysieke woonomgeving ............................23 3.3.2. De prijs van de plek, woonomgeving en woningprijs ......................................25 3.3.3.Van Hoog naar laag, van laag naar hoog ........................................................28 3.3.4. Verkoop nader beschouwd .............................................................................30 3.3.5. Opleidingsniveau nader beschouwd ...............................................................32 3.4 NAAR EEN THEORETISCH MODEL ...............................................................................34 4. DE STADSVERNIEUWINGSBUURT IN ......................................................................38 4.1 SCHETS VAN DE DRIE BUURTEN .................................................................................38 4.1.1. Spaarndammerbuurt .......................................................................................38 4.1.2 Dapperbuurt. ....................................................................................................40 4.1.3. Indische Buurt .................................................................................................42 4.2 BUURTEN IN MODEL, WONINGKENMERKEN .................................................................44 4.2.1. Spaarndammerbuurt .......................................................................................45 4.2.2. Dapperbuurt ....................................................................................................47 4.2.3. Indische Buurt .................................................................................................48 4.2.4. Conclusies woningkenmerken ........................................................................49 4.3. BUURTEN IN MODEL, VEILIGHEID ...............................................................................50 4.3.1. Spaarndammerbuurt .......................................................................................50 4.3.2. Dapperbuurt ....................................................................................................51 4.3.3. Indische Buurt .................................................................................................51 4.3.4. Conclusies veiligheid ......................................................................................52 4.4. BUURTEN IN MODEL, FYSIEKE EN SOCIALE WOONOMGEVING ......................................52 4.4.1. Spaarndammerbuurt .......................................................................................52 4.4.2. Dapperbuurt ....................................................................................................53 4.4.3. Indische Buurt .................................................................................................55 4.4.4 Conclusies fysieke en sociale woonomgeving.................................................56 4.5. BUURTEN IN MODEL, SOCIALE STATUS ......................................................................56 4.5.1. Spaarndammerbuurt .......................................................................................57 4.5.2. Dapperbuurt ....................................................................................................57 4.5.3. Indische Buurt .................................................................................................57 4.5.4 Conclusies sociale status.................................................................................57 4.6. BUURTEN IN MODEL, INDIVIDUELE WOONMOGELIJKHEDEN .........................................58 4.6.1. Spaarndammerbuurt .......................................................................................58 4.6.2. Dapperbuurt ....................................................................................................58 4.6.3. Indische Buurt .................................................................................................58

4.6.4. Conclusies individuele woonmogelijkheden....................................................58 4.7. RESULTATEN EN BEOORDELING ................................................................................59 4.7.1. De drie buurten in het model...........................................................................59 4.7.2 Het model voor de marktpositie van de buurt en de waarde(ontwikkeling) .....63 4.7.3. Conclusie marktpositie drie buurten, het model en de verkoopcijfers.............70 5. CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN ........................................................................72 LITERATUURLIJST .........................................................................................................79 BIJLAGEN........................................................................................................................81

1. INLEIDING Momenteel worden de oude woonwijken in de steden die aan het einde van de 19e en begin 20e eeuw zijn gebouwd volop aangepakt. In Amsterdam gaat het veelal om buurtgerichte aanpakken waarbij de oude woningen worden gerenoveerd, eventueel worden samengevoegd en waar bij veel aandacht wordt gegeven aan de veiligheid en de woonomgeving. Om te komen tot een meer gedifferentieerde bevolkingssamenstelling worden ook woningen verkocht. Ook een deel van de woningen die gerealiseerd zijn in de stadsvernieuwingsperiode worden verkocht. Incidenteel wordt gesloopt zodat er ook grotere nieuwe woningen teruggebouwd kunnen worden. Behalve verkoop van de woningen uit de stadsvernieuwingsperiode is er bij de aanpak van de oude stadswijken nauwelijks aandacht voor de woningen uit deze periode. Dit is opvallend, omdat juist in de oude stadswijken van de grote steden in de zeventiger en tachtiger jaar een enorme stadsvernieuwingsoperatie heeft plaatsgevonden. Daarbij zijn veel oude woningen gesloopt en vervangen door nieuwe sociale huurwoningen. In sommige buurten maken woningen uit deze periode momenteel wel 40% van de woningvoorraad uit en drukken daarmee een stempel op de buurt. De stadsvernieuwingsperiode is vanuit historisch perspectief ook een interessante periode omdat deze periode het einde markeerde van een naoorlogse periode van economische groei en expansie en een geleidelijke herwaardering van de stad. Vóór 1970 stond Nederland in het teken van economische groei en expansie en bestrijden van volksvijand nummer 1, de woningnood. Het stadscentrum moest het economisch hart worden met veel ruimte voor kantoren en het kernwinkelapparaat en ruim baan voor de auto. Krotten moesten worden gesaneerd, wat betekende dat de veelal slechte woningen moesten plaats maken voor economisch meer interessante functies. De oude woonwijken om de stadscentra werden veeleer aan hun lot overgelaten en verloederden snel en bewoners, vooral jonge gezinnen die het zich konden permitteren verlieten de oude stadswijken de stad uit of naar de nieuwe woonwijken. Eind jaren ’60 keerde het economische tij. Onder andere hierdoor viel de belangstelling van het bedrijfsleven voor de binnensteden weg. In de stadscentra had de cityvorming in de voorafgaande jaren grote gaten geslagen als gevolg van niet of deels uitvoerde verkeersdoorbraken. Waar in de vorige periode gaten waren geslagen in de binnensteden voor meer economische functie moest nu juist wonen weer een plek krijgen in de binnenstad. Er ontstond nieuwe aandacht voor de stad, de stad als ontmoetingsplek. In de oude stadswijken hadden jongeren, alleenstaanden en later ook Surinamers de plek ingenomen van de oorspronkelijke bewoners In de oude wijken waren behalve veel particuliere verhuurders ook steeds meer speculanten actief die weinig tot niets aan het onderhoud van hun panden deden. Verkrotting en verpaupering dreigde, scholen en winkels moesten sluiten. De oude stadswijken stonden er slecht voor. Waar in de voorafgaande decennia nog plannen waren gemaakt om de oude stadswijken volledig te slopen, keerde het tij in loop van de zeventiger jaren. Er kwam steeds meer verzet van de bewoners van de oude stadswijken en de kraakbeweging kwam op. Men eiste betaalbare huisvesting voor de bewoners van de eigen buurt. Langzaam werd de stap gemaakt naar het bouwen voor de buurt. Bouwen voor en met inspraak van de bewoners van de oude stadswijken door pandje voor pandje op te knappen of te slopen en te vervangen door goedkope sociale huurwoningen. Zo konden de bewoners doorschuiven naar een opgeknapte of goedkope nieuwe sociale huurwoning in de eigen buurt. Ondanks een uitgebreid subsidiestelsel was het uitgangspunt dat de huren zo laag mogelijk moesten blijven een daarmee ook de bouwkosten van de woningen. Een lift bijvoorbeeld zou alleen maar leiden tot hogere woonlasten voor de nieuwe bewoners en werd daarom onwenselijk geacht. Dit heeft geresulteerd in tamelijk eenzijdige woningtypen.

1

De portieketageflat zonder lift in vier of maximaal vijf lagen is het dominante type. De woningen moesten in de nauwe bestaande stedenbouw worden ingepast. In deze periode is een enorme slag gemaakt in de bouwtechnische kwaliteit van de woningen in de oude stadswijken. Dor het bouwen voor de buurt veranderde de bevolkingsamenstelling nauwelijks (Koffijberg 2005), het sociaal niveau is (daardoor) in het algemeen hetzelfde gebleven. De combinatie van de grootschaligheid van de stadsvernieuwing die in de jaren zeventig en tachtig heeft plaatsgevonden met de nauwelijks gewijzigde bevolkingssamenstelling is de is de eerste aanleiding tot dit onderzoek. De grootschalige wijkaanpakken die nu in de oude stadswijken plaatsvinden hebben tot doel de positie van deze wijken te verbeteren. Blijkbaar laat de huidige marktpositie te wensen over. Het is belangrijk te onderzoeken waardoor dat komt. Als de oorzaken niet volstrekt helder zijn, zijn de oplossingen dat ook niet. Eerst zal duidelijk moeten worden in hoeverre de marktpositie van de stadsvernieuwingsbuurten te wensen overlaat en waardoor dat veroorzaakt wordt. Pas als dat duidelijk is kan over gerichte oplossingen worden nagedacht. Het zou kunnen zijn dat verkoop een prima middel is om de marktpositie van een buurt te verbeteren. Misschien zijn er wel andere oorzaken die om een heel andere oplossing vragen en zal verkoop maar een beperkt antwoord zijn op problemen die wellicht in deze stadsvernieuwingsbuurten spelen. Het onderzoek naar de marktpositie van de stadsvernieuwingsbuurten is het eerste deel van de onderzoeksvraag. De woningen die in de stadsvernieuwingsperiode zijn gebouwd behoren niet tot de meest geliefde bouwperiode (RPB 2006) en de portieketagewoningen behoren niet tot het meest geliefde woningtype. Zo langzamerhand wordt met name de uistraling van de blokken wat meer onderwerp van gesprek. In de buurtaanpak Dapperbuurt (Stadsdeel OostWatergraafsmeer 2006) wordt verbetering van de uitstraling van gevels en portieken van de stadsvernieuwingswoningen als programmaonderdeel in de totale buurtaanpak opgenomen. Woonstichting de Key/De Principaal is met een pilot bezig voor de woningen aan het Suikerplein om ook hier de uitstraling van de gevels en de portieken te verbeteren. Dit is de tweede aanleiding voor dit onderzoek. Is het wel verstandig op basis van een, weliswaar een breed gedeeld maar toch, subjectief oordeel over aantrekkelijkheid van de verschijningsvorm van de stadsvernieuwingswoningen te investeren in een facelift van een gebouw? Een dergelijke investering lijkt alleen gerechtvaardigd als dit ook leidt tot een waardestijging van de stadsvernieuwingswoningen of de stadsvernieuwingsbuurt. Hieraan ligt de veronderstelling ten grondslag dat het investeringspotentieel bepaald wordt door de potentiële waardestijging. Om hierover een oordeel te kunnen geven is het belangrijk te bepalen wat nu de marktpositie van de stadsvernieuwingswoningen binnen deze buurten is. De centrale vraag luidt: Is de (toekomstige) marktpositie van de binnenstedelijke stadsvernieuwingsbuurten als zwak te typeren en wat is de rol van de stadsvernieuwingswoningen daarbinnen? Op basis van het ontleden van het begrip ‘markpositie’ kunnen een aantal voorwaarden worden gedefinieerd waar een buurt aan zou moeten voldoen om goed te kunnen functioneren. Het goed functioneren van een buurt wordt gelijkgesteld met een goede marktpositie. Een zwakke marktpositie wordt zodoende gelijkgesteld met het matig functioneren van een buurt. Wat bepaalt nu de marktpositie van een buurt, of anders gezegd aan welke voorwaarden moet een buurt voldoen om goed te functioneren? Staan deze voorwaarden met elkaar in verband en zijn ze allemaal even belangrijk? Is het mogelijk een hiërarchische ordening aan te brengen? 2

Wanneer een model ontwikkeld kan worden waarin deze voorwaarden logisch gerangschikt kunnen worden, kan het functioneren van een buurt beoordeeld worden. Daarmee kan een uitspraak worden gedaan over marktpositie van de buurt. Daarnaast kan een oordeel worden gegeven aan welke van de gestelde voorwaarden al dan niet wordt voldaan. Uiteindelijk maakt dat inzichtelijk op welk niveau een buurt matig functioneert en aan welk van de voorwaarden niet wordt voldaan. Door een hiërarchische ordening van voorwaarden wordt ook inzichtelijk welke ingrepen het meeste effect zullen sorteren. Door toepassen van het model kan dus niet alleen een uitspraak worden gedaan over de marktpositie van de buurten maar ook een uitspraak gedaan worden over de belangrijkste oorzaken van een achterblijvende marktpositie. Dit zou de beleidskeuzes ten aanzien van de aanpak van deze buurten kunnen versterken. Het zwak functioneren van een buurt zal zich uiten in een lagere nominale verkoopprijs per vierkante meter en een lagere waardestijging. Het gaat niet alleen om de actuele status van de buurt maar ook de dynamiek van een buurt: een buurt die een lagere nominale verkoopprijs kent, maar wel een bovengemiddelde waardestijging doormaakt, heeft een positieve dynamiek. Door een analyse van de waarde(ontwikkeling) van de woningen in de buurt en de stadsvernieuwingswoningen in het bijzonder kan worden getoetst worden of de uitspraak die op basis van het model over de marktpositie is gedaan juist is. Daarnaast wordt door de analyse van de waardeontwikkeling duidelijk of er in de te onderzoeken buurten sprake is van een positieve dynamiek of niet. Ook wordt duidelijk of de waardestijging van de stadsvernieuwingswoningen gelijke tred houdt met de waardestijging van de overige woningen in dezelfde buurt. Als zowel de nominale verkoopprijs per vierkante meter als de waardestijging van de stadsvernieuwingswoningen achterblijft bij de overige woningen in dezelfde buurt is dat een indicatie van de geringere attractiviteit van deze woningen. Kopers zijn dan blijkbaar niet bereid een zelfde prijs te betalen als voor andere woningen in de buurt. Door woningen in dezelfde buurt de vergelijken speelt de locatiefactor nagenoeg geen rol meer. Op basis van de resultaten uit het model en de analyse van de waarde(ontwikkeling) van de buurten, en de stadsvernieuwingswoningen in het bijzonder kan antwoord worden gegeven op de centrale vraag. Dit onderzoek beperkt zich tot Amsterdam. Deze afbakening is puur praktisch: de bedoeling is te komen tot een model te komen dat ook in andere steden kan worden gebruikt. Er is specifiek gekozen voor de binnenstedelijke stadsvernieuwingslocaties. Woningen uit de stadsvernieuwingsperiode die bijvoorbeeld in de Bijlmer zijn gebouwd zijn buiten beschouwing gelaten. Het onderzoek is een verkennend onderzoek. Het onderzoek is voornamelijk kwalitatief van aard, naast kwalitatieve gegevens zullen ook verkoopcijfers worden geanalyseerd. Er zullen drie Amsterdamse buurten als case-study dienen. Dit aantal is niet voldoende voor een generalisatie, daarvoor is veel uitgebreider onderzoek nodig. Om de centrale vraag te kunnen beantwoorden zullen de volgende deelvragen moeten worden beantwoord De belangrijkste vragen die voorvloeien uit de centrale vraag zijn: - wat is de historische context van de stadsvernieuwing ? - wat is specifiek aan de Amsterdamse stadsvernieuwing? - wat zijn de kenmerken van de woningen uit de stadsvernieuwingsperiode? - welke eigenschappen bepalen de marktpositie van buurten? - hoe kunnen deze eigenschappen worden gemeten of onderzocht? - welke invloed hebben de stadsvernieuwingswoningen op de marktpositie van de buurten? 3

Om de deelvragen voor het onderzoek beantwoorden, zal eerst een literatuurstudie uitgevoerd worden. Deze heeft twee doelen. Het eerste doel van de literatuurstudie is kennis te vergaren over de periode van stadsvernieuwing en de kenmerken van de woningen die gebouwd zijn in de stadsvernieuwingsperiode. Specifiek zal worden ingegaan op de Amsterdamse situatie. Behalve literatuuronderzoek is hiertoe ook een interview afgenomen met Vincent van Rossum, architectuurhistoricus van Bureau Monumenten en Archeologe Amsterdam. Het tweede doel van de literatuurstudie is het komen tot een denkmodel. Vertrekpunt voor het denkmodel is de piramide van Maslow, waarin hij de behoeften van de mens hiërarchisch ordent. Analoog aan dit model zal een behoeftemodel voor de buurt worden ontwikkeld. Behoeften zijn gelijkgesteld aan voorwaarden waaraan een buurt zou moeten voldoen om goed te kunnen functioneren. Op basis van de literatuur zullen de belangrijkste voorwaarden worden bepaald waaraan een buurt moet voldoen en deze zullen hiërarchisch worden geordend. Om deze voorwaarden of kenmerken onderzoekbaar te maken zullen op basis van de literatuur onderzoekbare indicatoren worden gekoppeld aan deze kenmerken. Dit resulteert in het theoretisch model van dit onderzoek. Na de literatuurstudie zal een case-study worden gedaan waarbij drie buurten op basis van het ontwikkelde model zullen worden getoetst. De case-study begint ook met een literatuurstudie om tot een beschrijving van de buurten te komen en om te analyseren wat de toekomstplannen voor de buurten zijn. Om de indicatoren uit het model per buurt in te vullen zal zoveel mogelijk gebruik gemaakt worden van data van de Dienst Onderzoek en Statistiek van de gemeente Amsterdam. Ook de eigen database van Woonstichting de Key zal worden geraadpleegd. Fotomateriaal zal worden gebruikt ter ondersteuning van de analyse van de buurten. Om de uitkomsten van het model te toetsen en de waardeontwikkeling va de buurten te bepalen zal een kwantitatieve analyse worden gemaakt van de verkoopcijfers van de (stadsvernieuwings)woningen in de gekozen buurten. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van de bestanden van de NVM, de eigen database van Woonstichting de Key/De Principaal en de verkoopcijfers van Ymere. Het rapport is als volgt opgebouwd: het volgende hoofdstuk van het rapport beschrijft de achtergrond van de stadsvernieuwing in Nederland en Amsterdam in het bijzonder. In hoofdstuk 3 zal op basis van Maslow een theoretisch model worden ontwikkeld. Eerst wordt de theorie van Maslow toegelicht. Dan worden op basis van een literatuurstudie de kenmerken bepaald die gebruikt kunnen worden om de marktpositie van een buurt te bepalen. Deze kenmerken worden vervolgens hiërarchisch geordend. Om deze kenmerken of voorwaarden onderzoekbaar te maken worden deze gekoppeld aan meetbare indicatoren. meten. Deze dienen vervolgens als input voor het theoretisch model. In hoofdstuk 4 worden drie buurten getoetst aan de hand van het theoretisch model. Het gaat om de Spaarndammerbuurt, de Dapperbuurt en de Indische Buurt. Na een korte schets per buurt worden per kenmerk van het model per buurt de indicatoren ingevuld. Vervolgens worden deze resultaten opgenomen in een totaaloverzicht. Daarmee kan een eerste oordeel worden gegeven over de marktpositie van de drie buurten. Ook kan duidelijk worden aangegeven op welke kenmerken de buurten niet goed presteren. Daarna wordt de waarde(ontwikkeling) van de woningen in de buurt en de stadsvernieuwingswoningen in het bijzonder geanalyseerd op basis van gerealiseerde verkoopprijzen. Dan worden deze resultaten vergeleken met de resultaten uit het model. Hoofdstuk 4 sluit af met de beantwoording van de centrale vraag. In hoofdstuk 5 worden de conclusies van het onderzoek op een rij gezet. Daarnaast zullen een aantal aanbevelingen worden gedaan. 4

2. ACHTERGROND In dit hoofdstuk zal eerst een beschrijving worden gegeven van de ontwikkeling van naoorlogs Nederland in drie perioden. Dit is belangrijk om de stadsvernieuwingsperiode in de juiste historische context te plaatsen. Vervolgens wordt de periode van de stadsvernieuwing in Nederland nader toegelicht. Omdat dit onderzoek zich tot Amsterdam beperkt wordt vervolgens een beschrijving gegegeven van de stadsvernieuwing in Amsterdam, onderverdeeld Amsterdamse context, kenmerken en aantallen. 2.1 Naoorlogs Nederland De naoorlogse periode in Nederland valt globaal uiteen in drie perioden (Cammen van der en de Klerk 2003), de periode van de wederopbouw en de economische groei, de periode van economische recessie en maatschappelijke onrust tot 1985 en de periode vanaf 1985. 2.1.1. De periode 1945-1970 De periode na de oorlog stond in het teken van herstel van oorlogsschade, cityvorming, ledigen van de woningnood in een periode van grote bevolkingsgroei. Met de herinnering aan de werkeloosheid uit de jaren ’30 en ’40 nog vers in het geheugen streefde de overheid ‘full employment’ na en daardoor koopkracht. De overheid vond dat zij de plicht had voor iedere burger het recht op sociale zekerheid te garanderen. De verzorgingsstaat kwam tot volle wasdom. De aanpak van de stadcentra stonden volledig in het teken van schaalvergroting en expansie. De stadscentra moesten het economisch brandpunt van de stad worden: woningen moesten plaats maken voor kantoren, het kernwinkelapparaat en ruim baan voor de auto, met grootschalige verkeersdoorbraken tot gevolg. Voor wederopbouwplannen stelde het Rijk in het kader van de Wederopbouwwet extra gelden beschikbaar. Daarnaast werd de zogenaamde krotopruiming in de steden in hoge mate door de overheid gestimuleerd (Koffijberg 2005) door 80% van de verwervingskosten te vergoeden bij gemeentelijke saneringsplannen (Beschikking Bijdragen Saneringsplannen 1963), in 1969 wordt deze regeling nog uitgebreid met een tegemoetkoming in de kosten van openbare werken van 50%. Tegelijkertijd moest de maat van de steden beperkt blijven. Het overheidsbeleid was er op gericht bevolking en economische activiteiten door het land te verdelen, men wilde geen metropolitane ontwikkelingen zoals in Parijs of London, steden moesten overzichtelijk blijven. Het wonen moest juist in de nieuw woonwijken plaatsvinden, veilig en rustig wonen in een wijk van beperkte omvang, met eigen voorzieningen ter bevordering van het gemeenschapsleven, het wijkverband als nieuwe drager van de stedelijke structuur. De bevolking moest zo veel mogelijk gemengd zijn, en de wijken moesten bestaan uit zowel laag- als midden- als hoogbouw, met hoogbouw vooral als markeringspunt binnen een wijk. In de halfgeleide economie die was ontstaan werden de uitgaven voor woningbouw volledig centraal gepland (contingenteringsplanning). De overheid stuurde op aantallen, op kwaliteit van de woningbouw door een minimumnormering, de productiekosten (inclusief grondkosten), de toegankelijkheid van de woningen door de woonruimteverdeling en de opbrengsten door een geleide huurpolitiek. De woningnood was uitgeroepen tot volksvijand nummer 1 dat betekende steeds sneller, goedkoop en industrieel bouwen. Dit voerde de productie tot ongekende hoogte op maar ook het aandeel hoogbouw, in 1967 was 75% van de opgeleverde woningen hoger dan vijf lagen. Er kwam steeds meer kritiek uit het vakgebeid over de nieuwe woonwijken zonder ziel en identiteit. Nieuwe aandoeningen zoals de flatneurose deden hun intrede. Niet alleen uit het vakgebied kwam kritiek, ook vanuit de maatschappij. Overal werd openheid en inspraak geëist. 1968 was het jaar van de democratisering met studentenopstanden in Berkeley, Parijs en bezetting van het Maagdenhuis in Amsterdam. De

5

verzuiling en zakelijkheid van de politiek kregen steeds meer kritiek. Eind jaren ’60 markeerde definitief het einde van de wederopbouwperiode. 2.1.2. De periode 1970-1985 Deze periode van maatschappelijke onrust leidde de tweede naoorlogse periode in. Het economisch tij sloeg om, welvaartsdaling en hoge werkeloosheid werden de nieuwe zorgen van het Nederlands bestel. De overheid probeerde de collectieve voorzieningen in stand te houden in een periode van snel groeiende werkeloosheid. In de periode van de regering Den Uyl (1973-1977) werd het minimum jeugdloon verhoogd, de hoogte van uitkeringen gekoppeld aan het wettelijk minimumloon en de leeftijd waarop mensen recht hadden op een zelfstandige woning verlaagd van 21 naar 18 jaar. De verzorgingsstaat bemoeide zich intensief met de samenleving en deze patriarchale opstelling kreeg steeds meer kritiek. Specifieke woonvormen zoals HAT-eenheden, bejaardenwoningen en woongroepen deden hun intrede. De bezwaren tegen de cityvorming namen toe zeker na de oliecrisis van 1973 en de belangstelling voor het bedrijfsleven voor de binnensteden viel weg door de afnemende economische groei, de schaalvergroting van de bedrijven en de hoge grondkosten. De cityvorming had inmiddels grote gaten geslagen in de binnensteden als gevolg van niet of deels uitgevoerde verkeersdoorbraken. Onder andere door de zelfstandigheid van Suriname werd Nederland steeds meer een immigratieland. In de periode van 1964-1985 verlieten ruim een half miljoen mensen de grote steden, met name jonge gezinnen verhuisden naar de nieuwe stadswijken of naar buiten de stad. Hun plek werd ingenomen door jongeren, studenten en Surinamers. Het is niet overdreven te stellen dat de steden in een crisis verkeerden, vooral in de oude wijken dreigde verpaupering, verkrotting, vergrijzing en verarming van de bevolking en scholen en winkels sloten hun deuren. In de oude stadswijken namen speculanten de plek in van bonafide huiseigenaren wat leidde tot groot verzet onder woningzoekenden, protest van bewoners van de oude stadswijken en de bloei van de kraakbeweging. Dit zette stadsvernieuwing op de kaart, hier wordt in de volgende paragraaf uitgebreid ingegaan. In de stedenbouw ontstond steeds meer aandacht voor menselijke relaties en de rol van de stad als ontmoetingsplaats. De kleinschaligheid en het huiskamergevoel vertaalde zich in kiosken paviljoens, zithoeken, opgemetselde muren en plantenbakken en terugdringen van het autoverkeer. De nieuwe woonwijken van de stad kregen ook een vormgeving in dienst van de menselijke ontplooiing en een uitbundige vormverscheidenheid, het woonerf als nieuw woonmilieu. De hoogbouw verween uit de programma’s. De overloop was in volle gang en de groeikernen begonnen vanaf begin jaren ’70 vorm te krijgen. De bouw van Almere begon in 1975. De periode van 1980 tot 1985 was een periode van een nog diepere economische recessie. De tweede oliecrisis van 1979 leidde tot een internationale handelsrecessie die aanhield tot 1984, De lonen daalden, de woonlasten stegen ten gevolge van de stijgende energieprijzen en het aantal werkelozen verviervoudigde tot 17% van de beroepsbevolking. Rond 1980 zakte de bouwmarkt in, in 1979 was het laagste aantal woningen gerealiseerd sinds 1962. Het geloof in de gemeentelijke woningprogramma’s nam af en het geloof in de contingenteringsplanning toe. Om de bouwproductie te stimuleren werd het aantal woningwetwoningen noodgedwongen gestimuleerd. Pas bij het aantreden van het kabinet Lubbers in 1982 werd duidelijk dat het grote bezuinigingen onvermijdelijk zouden zijn en dat deze zeker ook de volkshuisvesting zouden treffen. Het beleid van de Rijksoverheid hinkte in deze periode lang op twee gedachten. De moeizame totstandkoming van de Derde Nota (1973-1983) typeert de spagaat waarin de overheid zat om enerzijds groeikernen te bouwen en anderzijds te ontvolking van de grote steden tegen te gaan. De nota kwam in drie delen tot stand. Het eerste deel is de 6

Oriënteringsnota ruimtelijke ordening (1973). Er moest wel doorgebouwd worden aan de groene woonmilieus maar tegelijk moest de neerwaartse spiraal in grote steden worden doorbroken. Ook wilde men de verarming van het natuurlijk milieu tegengaan maar niet ten koste van de ruimte voor economische groei na de oliecrisis. In 1976 verscheen het tweede deel, ”de verstedelijkingsnota”. Deze Nota zette in op het voorkomen van de ontvolking van de (grote) stad en versterking van de sociale structuur. Tegelijkertijd was deze periode het hoogtepunt van het nationale overloopbeleid. Er was al veel geld geïnvesteerd in de dure grond en infrastructuur van de groeikernen. In deze nota begon de verschuiving van gebundelde deconcentratie naar bundeling, de compacte stad gedachte: indirect kregen de groeikernen buiten het stadsgewest de wacht aangezegd. Het derde deel, de Nota landelijk gebied verscheen in 1977. Deze had als doel om de kwaliteiten van het buitengebied te versterken. Pas bij de Structuurschets stedelijke gebieden uit 1983 ging het roer definitief om. Mensen met bovenmodaal inkomen moesten terug naar de stad, de werkloosheid in de steden van rond de 20% van de beroepsbevolking moest worden bestreden en het draagvlak voor de stedelijke voorzieningen hersteld. Het jaar 1983 markeerde de omslag in beleid van stedelijke verdunning naar stedelijke verdichting. Eind jaren ’80 werd inderdaad jarenlange terugloop van bevolking tot staan gebracht. 2.1.3. De periode na 1985 De stadsvernieuwing kreeg veel kritiek (Koffijberg 2005) omdat deze zo eenzijdig gericht was op de woonfunctie en de sociale huursector. Weliswaar was de kwaliteit van de woningen enorm verbeterd maar de bevolkingssamenstelling was nagenoeg ongewijzigd gebleven, de werkeloosheid steeg er sterker dan elders en het gemiddeld inkomen bleef laag. De kwaliteit van de buurt was als geheel nauwelijks verbeterd. De wijken bleven zich handhaven aan de onderkant van de woningmarkt. Behalve in de kwaliteit van de woningen was er nauwelijks geïnvesteerd in de woonomgeving, openbare ruimte en voorzieningen en sociale problemen. De oude buurten verstedelijkten, er woonde geen dominante groep meer. Er waren wel meer grote woningen bijgekomen maar gezinnen zagen nog steeds geen toekomst voor hun kinderen in deze buurten. Het aandeel allochtonen was enorm toegenomen. Er woonde geen dominante groep meer, iedereen hoorde tot een minderheid. Participatie in de planvorming bleek geen bindende factor (Cammen van der, Klerk, 2003). Het jaar 1985 luidde een nieuwe periode in. In 1985 werd de Wet op de Stads- en Dorpsvernieuwing ingevoerd waarmee 20 verschillende subsidieregelingen opgingen in gemeentelijk of provinciale stadsvernieuwingsfondsen, de decentralisatie werd ingezet. Corporaties kregen door de garantstelling van het Rijk meer mogelijkheden om vreemd vermogen direct op de vermogensmarkt te betrekken. De gemeenten kregen vanaf 1985 een grote beleidsvrijheid bij de besteding van middelen, die voor 1985 aan veel subsidieregelingen waren gebonden. Dit was ook het formele einde van de periode van de stadsvernieuwing, hoewel natuurlijk na 1985 nog een flink aantal projecten werd opgeleverd die nog in de stadsvernieuwingsperiode waren gestart. De particuliere sector, de marktpartijen, kregen een meer prominente rol. De aanwijzing van de Vinex-locaties in de Vierde Nota over de Ruimtelijke ordening Extra (VINEX) markeerde deze omslag in beleid. In 1995 werd de brutering een feit: uitstaande subsidieverplichtingen van het rijk werden weggestreept tegen de uitstaande leningen van corporaties, en daarmee werd de verzelfstandiging van de woningcorporaties feit, de volkhuisvesting verdween in belangrijke mate uit de collectieve sector. De verplichting van corporaties werden vastgelegd in de BBSH. Voor de steden brak in 1985 een nieuwe periode aan. Een meer economische benadering van de stadsvernieuwing won weer aan belang, de stedelijke vernieuwing. De stedelijke vernieuwingsplannen ontstonden in een periode van economische stagnatie en waren erg gericht op bevorderen van economie en werkgelegenheid. Er werd meer ingezet op kwaliteit van stedenbouw en architectuur om ook ander doelgroepen te kunnen 7

huisvesten, het aandeel koopwoningen nam toe en er was meer aandacht voor andere functies dan alleen de woonfuncties. Bovendien was de concurrentie niet meer alleen tegen buitenwijken of andere gemeenten in de regio’s gericht maar ook internationaal. Er waren door de stadsvernieuwing weinig verouderde binnenstedelijke locaties te vinden, bovendien was dit maatschappelijk en politiek onhaalbaar geworden. Ruimte werd gevonden op plaatsen waar voorheen havens, pakhuizen, rangeerterreinen, industriegebouwen of ziekenhuizen waren gevestigd, vaak gelegen tegen de binnenstad. Begin jaren ’90 verschoof de aandacht naar de herstructurering van de voegnaoorlogse wijken. De Nota Stedelijke Vernieuwing 1997 resulteerde in de wet stedelijke vernieuwing met daaraan gekoppeld een investeringsbudget de ISV. Inhoudelijke thema’s werden benoemd maar waren grotendeels in te vullen door gemeenten. Aan de ISV werd het Grote Steden Beleid gekoppeld. Problemen van leefbaarheid, criminaliteit, eenzijdige samenstelling van de bevolking en woningvoorraad, economische stagnatie en sociaaleconomische achterstand in de voor- en naoorlogse wijken vormden hiertoe de aanleiding. Drie pijlers werden gedefinieerd: sociaal, fysiek en economisch, en met betrokkenheid van belanghebbenden en niet in de laatste plaats de bewoners, een bewegingrichting jaren ’70 waar de Schaefer en de zijnen aandacht vroegen voor sociale aspecten en belangen en zeggenschap van de bewoners. 2.2 Stadsvernieuwing in Nederland Zoals in paragraaf 2.1.2. besproken startten de jaren ’70 in een periode van toenemende werkeloosheid en maatschappelijk onrust. Het ging slecht met de oude stadswijken en de cityvorming had gaten geslagen in de bestaande stad. Bewoners van de oude stadswijken maar ook monumentenbeschermers mobiliseerden zich. Het Rijksbeleid begin jaren ’70 ging hierin nog niet mee. In 1969 werd het Besluit bijdragen reconstructie- en saneringsplannen verruimd tot 80% bijdrage in verwervings- en sloopkosten met 50% tegemoetkoming voor openbare werken. Een SER commissie pleitte begin jaren ’70 letterlijk voor het doortastend kaalslaan van de woonwijken direct om de historische binnensteden (Koffijberg, 2005). Toch stond de stadsvernieuwing wel op de politieke agenda. In 1971 wordt Buck als eerste staatssecretaris voor de stadsvernieuwing aangewezen, hetzelfde jaar dat Jan Schaefer toetreedt tot de Tweede Kamer. Hij probeerde door een rehabilitatieregeling voor particuliere eigenaren sloop van woningen te ontmoedigen en gemeenten te bewegen tot meer woningverbetering. Hij stuitte daarbij op grote weerstand, gemeenten hielden vast aan de reconstructieplannen. Bij het Rijk ging het bij de rehabilitatie voornamelijk om de woonwijken rond het stadscentrum, voor het centrum was ook voor het Rijk de reconstructie nog actueel. Het veranderende denken over krotten kwam voornamelijk voort uit de woonhuismonumenten, restauratie daarvan bleek een enorme stimulans voor het herstel van een buurt. De Rijksdienst voor Monumentzorg kreeg een steeds belangrijkere rol. In 1973 wordt Jan Schaefer staatssecretaris stadsvernieuwing en zette de stadsvernieuwing nadrukkelijk op de kaart. Het duurt nog tot zeker het midden van de jaren ’70 voordat er een algemene overtuiging was ontstaan dat er sprake was van sociale desintegratie in de oude wijken vanwege de grote uitstroom van met name jonge gezinnen die in de voorgaande jaren had plaatsgevonden. In de steden kwamen vanaf begin jaren ’70 linkse colleges aan de macht en zij maakten een einde aan de cityvorming en drukten de stadsvernieuwing voor de bewoners van de oude wijken er door. Er was een groot verschil tussen de steden. In een aantal steden kwamen al in de eerste helft van de jaren ’70 mondjesmaat stadsvernieuwingsplannen tot stand. Den Haag had al in 1972 een deelplan voor Schilderswijk waarmee de wijkbewoners akkoord gingen op voorwaarde van een huurprijs van 200 gulden per maand voor de nieuw te realiseren woningen. Dit was hetzelfde jaar dat in Amsterdam de Tweede Nota Stadsvernieuwing verscheen die nog totale vervanging van de 19e-eeuwse stadsdelen voorstond.

8

Waar het ging om een structurele aanpak van de stadsvernieuwing nam Rotterdam een voorhoedepositie in. In Rotterdam was in 1974 de stadsvernieuwing inzet geworden van de verkiezingen (Klerk, de 1999). De belangen van bewoners kregen voorrang boven andere doelgroepen. Hun uitgesproken wens om in de buurt te blijven wonen in betaalbare woningen werd verwoord in het motto ‘bouwen voor de buurt’, dat later in ander steden is overgenomen. Al in 1974 werd bij het verschijnen van de deelnota stadsvernieuwing de gedecentraliseerde participatie opgenomen. Er werden projectgroepen opgericht met vertegenwoordigers van bewonersorganisaties en gemandateerde ambtenaren. Landelijk werd onder het bewind van staatssecretaris Schaefer rond 1975 een golf van nieuwe subsidies ingevoerd. Er was voldoende geld voor de stadsvernieuwing, de politieke prioriteit is hoog en door invoering van de dynamische kostprijs1 in 1975 werden de nieuwbouwsubsidies naar de toekomst verschoven. De garantiehuur werd ingevoerd waardoor de huur vooraf kon worden vastgesteld op basis van het schetsplan van een nieuwbouwproject. Tegenvallende resultaten kwamen voor rekening van het Rijk. Er kwamen betere (exploitatie)subsidies voor particulieren voor woningverbetering en later ook voor corporaties. In 1977 werd de Interim Saldo Regeling ingevoerd. Deze regeling moest neutraal zijn tegenover de aanpak (sloop of verbetering). Het Rijk subsidieerde niet alleen de kosten maar ook het volledige verschil in kosten die de gemeente maakt voor een plan en de opbrengsten die zijn ontving. Daarmee zou een integrale gebiedsaanpak mogelijk worden, vernieuwingsgebieden konden worden aangewezen. De regeling was uiteindelijk alleen van toepassing voor de enkele steden. Pas in 1985 ontstond gelijk met de Wet op de Stads- en Dorpsvernieuwing ook het stadsvernieuwingsfonds. In de periode van 1975-1985 (Schuiling, Pflug, Straub 1990) ging het dus in de steden niet meer om accommodatie van de groei, maar veeleer om het behoud en versterking van de woonfunctie in binnensteden. Bedrijfsruimten werden nu vervangen en omgezet in woonruimte, gaten die in de vorige periode waren ontstaan ingevuld, meestal met sociale woningbouw. De aanpak van de binnensteden verschilde nauwelijks van de stadsvernieuwingsaanpak in de oude wijken rondom de binnenstad. Tot 1990 werd de stadsvernieuwing gedomineerd door de gedacht dat wonen een ‘merit good’ is, waarvan de

1

Dynamische kostprijshuur: De benaming van een financieringsregeling voor huurwoningen, gebaseerd op de berekeningsmethodiek zoals vastgelegd in de Beschikking Geldelijke Steun Huurwoningen (volgens de regeling 1975). De financieringsregeling was gebaseerd op het betaalbaar houden van de aanvangshuren van de betreffende huurwoningen door het niet volledig doorberekenen van de financieringslasten in het eerste gedeelte van de op 50 jaar gestelde economische levensduur. Het jaarlijkse tekort werd bij de schuld op de hoofdsom bijgeschreven en deze financieringsregeling werd zodoende een klimlening. In feite is er sprake van oplopende annuïteiten, hetgeen verantwoord werd geacht door de aanname van permanent reëel stijgende huren. Deze reële stijging van de huren werd wenselijk geacht om de hoogte van de huur te laten groeien naar het niveau van de kostprijshuur. Door deze reële huurverhogingen zou na geruime tijd het omslagpunt bereikt worden waarbij de opgelopen schuld kon worden afgelost, zodat na 50 jaar deze geheel zou zijn voldaan Voor de sociale sector is bij de brutering een einde gekomen aan deze wijze van financiering. Het overheidsbeleid is er op gericht de regeling in de particuliere huursector eveneens te beëindigen.(woordenlijst vastgoedbeheerlexicon Prof. Ir. W.G. Keeris)

9

consumptie om maatschappelijke redenen gestimuleerd diende te worden. Een goede woning als basis voor maatschappelijke ontplooiing en goede gezondheid. De stadsvernieuwing werd niet langer gezien als een stedenbouwkundig en technisch vraagstuk maar veel meer als sociaal vraagstuk. Daarmee hing samen dat niet meer primair in sloop maar in behoud en verbetering van oude wijken en woningen werd gezocht. In 1976 waren de nieuwe doelstellingen min of meer algemeen aanvaard en ook buiten Rotterdam samengevat als bouwen voor de buurt. De doelstellingen waren: - behoud van de woonfunctie in de oude wijken (geen reconstructie); - zoveel mogelijk behoud van bestaande woningen, pas in tweede instantie sloop met vervangende nieuwbouw; - bouwen voor de zittende bewoners; - betaalbare huisvesting; - inspraak en actief participatie door bewoners; - aandacht voor woonomgeving en de leefbaarheid van de buurt; - kleinschaligheid. De stadsvernieuwing in de bestaande buurten was veel complexer dan van de uitleggebieden, er was al een uitgebreide wegen- of stratenstructuur en de buurten waren al intensief bebouwd. Het niveau van grondkosten was door de sloop- en verwervingskosten veel hoger, dit gold ook voor de bouwkosten omdat de traditionele methoden voor grootschalige nieuwbouw niet zonder meer toepasbaar waren. Voor woningverbetering konden niet dezelfde eisen worden gesteld als voor nieuwbouw, dat zou de sloop alleen maar hebben bevorderd. Bestaande eigendomsverhoudingen maakten de stadsvernieuwingsgebieden ook veel complexer dan nieuwbouw in uitleggebieden. Juist de commerciële verhuurders waren in deze wijken actief en het onderhoud van deze panden liet te wensen over. De overheid kon via sancties de eigenaren dwingen tot onderhoud of de panden zelf aan te kopen. Verder waren de stadsvernieuwingsbuurten bewoond, zittende huurders moesten worden geherhuisvest in de eigen buurt. Dit betekende in de uitvoering een gefaseerde aanpak. Een tweede probleem hierbij was dat de huren van de sociale nieuwbouwwoningen beduidend hoger lagen dan van de oude woningen. De zittende bewoners bleken ondanks de tekortkomingen van de wijk vaak aan de woning en buurt gebonden door de bestaande sociale structuur en vooral het zeer lage huurniveau, veel van de bewoners behoorden tot de lage inkomensgroepen. De stadsvernieuwing kreeg in de steden vaak een eigen wethouder, er ontstonden nieuwe projectmatige organisatievormen binnen het gemeentelijk apparaat, speciaal gericht op stadsvernieuwing met decentrale eenheden in de wijken met ruimte voor invloed van bewoners. Opvallend is de grote rol van gemeentelijke grondbedrijven en de geringe rol van de corporaties, deze hadden vooraal bezit in de jonge wijken, met name de vroeg naoorlogse. Pas vanaf de tweede helft jaren ’70 namen de corporaties door gemeenten aangekocht particulier bezit over (‘aangekocht bezit’) en begonnen zelf aan te kopen . Een bepaalde hoeveelheid sloop onvermijdelijk geacht, namelijk van alle woningen met een (bouwtechnische) kwaliteitsachterstand van meer dan 50% van de nieuwbouwkosten. Toch is bij deze woningen ook vaak, mede door inspraak van de bewoners, gekozen voor ingrijpende verbetering. De woningen die wel werden gesloopt, werden meestal vervangen door nieuwe sociale huurwoningen. De kwaliteit waaraan woningen moesten voldoen waren vastgelegd in de Voorschriften en Wenken uit 1965. Subsidies worden gekoppeld aan verblijfseenheden (minimaal 8 m2),met het onbedoelde effect dat woningen met veel kleine kamers ontstonden. Vanaf 1982 wordt een deel van de Voorschriften en Wenken buiten werking gesteld om de kosten voor nieuwbouwwoningen te kunnen verlagen. In 1984 worden de Voorschriften en Wenken afgeschaft om pas in 1992 opgevolgd te worden door het Bouwbesluit. De Voorschriften en Wenken bepaalden onder andere de minimale hoogte (2,80 meter bruto voor de woonverdieping) en de afmetingen van de ruimten en de verplichting tot het realiseren van 10

een buitenruimte, waarvan tenminste 2 m2 goed bezond moest liggen. Dit heeft tot gevolg gehad dat een deel van de stadsvernieuwingswoningen een balkon aan de straatzijde heeft gekregen. Een lift was vereist vanaf een hoogte van 11,2 meter van de vloer van de bovenste woonkamer. Omdat een lift alleen maar leidde tot hogere woonlasten voor bewoners werd de gebouwhoogte beperkt tot maximaal 5 bouwlagen. Veelal werden op de vierde verdieping de HAT-eenheden gerealiseerd. In de Nota Huisvesting voor Jongeren uit 1975 wordt voor deze kleinere woningen (eerst van Dam eenheden genoemd, later HAT (Huisvesting voor Alleenstaanden en Tweepersoonshuishoudens) subsidie ter beschikking gesteld. De woningen die in de stadsvernieuwingsperiode tot stand zijn gekomen lijken erg veel op elkaar in typologie, er worden een aantal galerijwoningen gerealiseerd maar het overgrote deel bestaat uit portieketagewoningen zonder lift van 5 bouwlagen met overwegend HAT eenheden op de bovenste verdieping. Hoewel het aantal subsidieregelingen groot waren, waren de gemaximeerde kosten voor de nieuwbouw laag. Het subsidiesysteem werkte in de hand dat er woningen ontstonden met kleine verblijfseenheden. Door de kwaliteitseisen in de Voorschriften en Wenken is de bouwtechnische kwaliteit veel beter dan de vooroorlogse woningen. De soberheid en doelmatigheid uit zich vooral in de benepenheid van de portieken en de architectuur die gekenmerkt wordt door goedkope baksteen, veel trespa, en veel balkonnetjes. Veel plannen kwamen tot stand in overleg met bewoners. Dit was belangrijker dan architectuur en stedenbouw. Er is vanuit het vakgebied is kritiek op de architectuur en stedenbouw waar de stadsvernieuwing toe heeft geleid, veroorzaakt door de zeer lage bouwbudgetten en de woningtypes die wezensvreemd zijn aan de binnenstad. De begane grond is vaak gesloten en als er wel woningen zijn hebben deze vaak geen relatie met de straat, behalve de (opgetilde) begane grondwoningen met een balkon aan de straat. De portiekontsluitingen liggen vaak in een donkere nis en de enige frivoliteit bestaat uit de vorm van de ramen en de verspringingen in de gevelrooilijn die het straatbeeld nog verder verstoren. Van Rossum (2007) schrijft over de Amsterdamse situatie: “zo is in de negentiendeeeuwse wijken tenslotte een tamelijk droevig stadsbeeld tot stand gekomen. Voor het eerst in de geschiedenis van de stedenbouw werden architecten geconfronteerd met onoplosbare contradicties tussen het gewenste woningtype en de beperkte mogelijkheden van een traditioneel stratenplan. Deze contradicties gaven in de Schoonheidscommissie vaak aanleiding tot érnstig bezwaar’. Bijna iedereen is het vergeten, maar de befaamde woorden van de grote stadsvernieuwer Jan Schaefer, ‘in gelul kan je niet wonen’ hadden betrekking op het negatieve oordeel van de Schoonheidscommissie over nieuwe woningen in een historische context.” Verder schrijft hij: ”Maar de stedenbouwkundige rommel die is ontstaan door het ongenuanceerd streven naar nieuwbouwkwaliteit heeft in de negentiende-eeuwse wijken geresulteerd in een uitgesproken armoedige woonomgeving die zeker niet duurzaam zal zijn”. 2.3 Stadsvernieuwing in Amsterdam In Amsterdam kwam de stadsvernieuwing langzaam op gang. Waar andere steden in de naoorlogse periode ook oorlogschade moesten reparen was dat in Amsterdam nauwelijks aan de hand. De cityvorming had in Amsterdam inmiddels wel gaten geslagen in het stadsbeeld. Het duurt in Amsterdam tot 1978 voordat volmondig wordt gekozen voor bouwen in bestaande buurten en voor de mensen die er wonen. In de Stadsvernieuwingsgids van Amsterdam (Haagsma, de Haan 1985) wordt een duidelijk chronologisch overzicht gegeven van het beleid en maatschappelijke ontwikkelingen in Amsterdam, hier wordt in de volgende paragraaf dieper ingegaan. In paragraaf 2.3.2. wordt dieper ingegaan op de kenmerken van de Amsterdamse stadsvernieuwingswoningen. In de laatste paragraaf wordt afgesloten met een kort overzicht van gerealiseerde aantallen.

11

2.3.1. Amsterdamse context Net als in andere steden wordt de naoorlogse periode tot de jaren ’70 beheerst door wederopbouwplannen, waarvan de meeste een directe financiële relatie hadden met gelden die beschikbaar waren door de Wederopbouwwet. Bijna alle plannen komen neer op kaalslag ten behoeve van grote verkeersdoorbraken. Meest opvallend is dat in Amsterdam tot ver in de jaren ’70 cityvorming voorop stond. In 1969 verscheen de Eerste Nota Stadsvernieuwing ‘de voorbereiding’: in deze nota werd een overzicht gegevens van de (slechte) bouwkundige toestand van de te vernieuwen buurten. Twee werkwijzen werden mogelijk geacht, reconstructie of rehabilitatie. Reconstructie betekende totale sloop van een wijk inclusief stratenpatroon en nieuwbouw. Rehabilitatie was opknappen met zoveel mogelijk behoud van het oude, dit was eigenlijk alleen voor de historische binnenstad aan de orde. Voorgesteld werd om de oude wijken rondom de grachtengordel een voor een te reconstrueren, te beginnen bij de allerslechtste. Omdat dit een langdurig karwei is (men dacht vijftig jaar) moesten er ook tijdelijke maatregelen worden genomen. Deze tijdelijke maatregelen vielen uiteen in twee soorten: wijkverbetering die een wijk nog 30 tot 50 jaar zou doen meegaan: opknappen van woningen, aanleg van parkeerplaatsen en parken. De tweede soort maatregel was instandhouding voor periode van 10 tot 30 jaar waarbij wat minder vergaande verbeteringen aan huizen en woonomgeving worden aangebracht. In de Tweede Nota Stadsvernieuwing uit 1971 werden de actiegebieden aangewezen waar het eerst moet worden gestart. Reconstructie werd voorgesteld voor de Oostelijke Eilanden, de Dapperbuurt en de Kinkerbuurt. Rehabilitatie (behoud oorspronkelijke structuur) was van toepassing voor de Nieuwmarktbuurt, de Jordaan en de Westelijke Eilanden. Dit waren volgens de Nota de slechtste gebieden en om het wegtrekken van koopkrachtige gezinnen tegen te gaan moesten grotere woningen worden terug gebouwd. Uiteindelijk zijn slechts twee reconstructies uitgevoerd, de Oostelijke eilanden (Kattenburg) en de Roomtuintjes. De Roomtuintjes worden in 1974 opgeleverd, geheel volgens de vooroorlogse filosofie van lucht, licht en ruimte. Afbeelding 1: Kattenburg, midden en rechts de Roomtuintjes

De Roomtuintjes waren volgens Vincent van Rossum een 1:1 schaalmodel van hoe de rest van de Dapperbuurt moest worden. Dit leidde tot grote protesten. Volgens Van Rossum ging het niet alleen over betaalbaarheid, bewoners waren ook gehecht aan de gesloten bouwblokken met straatleven aan de ene kant en een binnenterrein aan de andere. Ze wilden helmaal niet naar nieuwe galerijflats. Uiteindelijk moest een oplossing gevonden worden binnen de bestaande stedenbouw. Daarmee werd in de Dapperbuurt het Bouwen voor de Buurt ingeluid. Pandje voor pandje zodat bewoners konden doorschuiven. De actiegroep De Sterke Arm, al in 1972 opgericht, eiste daarnaast betaalbare huren voor de bewoners. In hetzelfde jaar komen in de Kinkerbuurt en de Oosterparkbuurt de eerste woningen gereed die op initiatief van bewoners zijn ontwerpen. De kraakbeweging organiseerde zich steeds beter in de loop van de jaren ’70 en was zeer actief in bijvoorbeeld de Staatsliedenbuurt. In 1975 was er een hevig verzet van de kraakbeweging samen met de buurtbewoners tegen de sloop van woningen voor aanleg van de metro op de Nieuwmarkt. Uiteindelijk werd besloten na voltooiing van de oostlijn geen nieuwe lijnen meer aan te leggen. 12

Afbeelding 2: Rellen Nieuwmarkt 1975

In 1976 werd De Cloe de eerste wethouder stadsvernieuwing, de projectgroepen die vanaf 1972 waren ingesteld, vielen ook onder hem, hetzelfde jaren namen de eerste bewoners hun intrek in hun woningen in Almere. Het jaar 1977 was een keerpunt in de Amsterdamse stadsvernieuwing. De Ontwerpnota Stadsvernieuwing verscheen, de actiegebieden waren uitgebreid met onder andere de Indische Buurt, de Oosterparkbuurt en de Staatsliedenbuurt. Uitgangspunt was dat buurten weer woonplaats worden en geen doorgangshuis. Daarom moet worden gebouwd voor gezinnen en er moeten koopwoningen voor de middengroepen worden gerealiseerd. Van zowel de actiegroepen als vanuit de PvdA kwam enorm veel kritiek, zij wilden juist naar het bouwen voor de buurt voor de zittende bewoners. Wethouder de Cloe stelt zicht niet herkiesbaar en na de verkiezingen en Jan Schaefer wordt wethouder Stadsvernieuwing. In 1978 wordt het streven naar een evenwichtige bevolkingssamenstelling verlaten, het bouwen voor de buurt doet nu definitief haar intrede. De drie kernwoorden werden: - buurtgericht (behoud karakter buurt en bestaande stratenpatroon); - integraal (meer dan wonen, ook winkels bedrijven en andere voorzieningen handhaven of aanvullen en aandacht woonomgeving); - gefaseerd (doorschuifsysteem voor bewoners in de buurt). Afbeelding 3: Jan Schaefer

In 1979 ontstonden de projectgroepen nieuwe stijl gevormd, de voorlopers van de stadsdelen, waarin de zittende ambtenaren ook daadwerkelijk een beslissingsbevoegdheid hebben en de voorzitters direct toegang hebben tot de wethouder. Projectgroepen gingen niet meer alleen over de uitvoering maar ook over de voorbereiding. Hoewel in 1978 behoud en herstel vooropgesteld werd in praktijk vooral sloop- en nieuwbouw gerealiseerd, het was makkelijker rijkssubsidies te krijgen en sloop was een betere onteigeningstitel. In Amsterdam kwam dus eigenlijk pas vanaf 1978 de stadsvernieuwing echt op gang, precies op het hoogtepunt van het maatschappelijk verzet en in het bijzonder de kraakbeweging. In 1980 zijn er grote rellen bij de kroning van Beatrix, de kroningsrellen. Daarna ontstaat tweespalt in de beweging tussen de volgers van de harde lijn en de meer gematigde lijn en in de loop van de jaren ’80, zeker na invoering van de leegstandswet neemt het belang af.

13

Afbeelding 4: Kroningsrellen 1980

Uit een jaarverslagen van de Gemeentelijke Dienst Volkshuisvesting (1980) blijkt de eerste sociale woningbouw in de bestaande stad pas in 1974 te zijn opgeleverd. Het gros van de stadsvernieuwingswoningen wordt vanaf 1980 gerealiseerd in sombere economische omstandigheden, terugvallende woningproductie, hoge werkeloosheid en sterk gestegen woonlasten ten gevolge van de oliecrisis in 1979. Er moet soberder worden gebouwd, de architectuur moet minder uitbundig en het aantal woningtypen beperkt. In 1980 verscheen de nota Bouwen voor de leegstand waaruit bleek dat de nieuwe vier- en vijfkamerwoningen slecht werden verhuurd vanwege de hoge prijs. Dit gold met name voor Noord, de Bijlmermeer Holendrecht maar ook voor de Nieuwmarktbuurt, de Dapperbuurt en Kattenburg. De trek naar overloopgemeenten zoals Almere en Purmerend nam weer toe, een eengezinswoning daar kostte minder dan de grotere woningen in de middelhoogbouw in de stad. De bestaande woningprogramma’s werden aangepast en voor de stadsvernieuwingsgebieden moesten goedkope en dus kleine woningen worden gebouwd in de verdeling 80% klein en slechts 20% groot. Tevens werd geadviseerd juist de goedkope bestaande voorraad meer aandacht te geven en op bescheiden niveau te verbeteren om de huur laag te houden. In 1982 verscheen van de Gemeentelijke Dienst Volkshuisvesting een boek met voorbeeldplattegronden, met als doel zonder tekort te doen aan de bouwtechnische kwaliteit wel te komen tot goedkopere woningen, die ook voor de komende 50 jaar aan de gebruikseisen zou kunnen voldoen. In bijlage 1 is de standaardplattegrond voor een drie- en vierkamerwoning opgenomen. 2.3.2 Kenmerken In Amsterdam raakte de stadsvernieuwing pas op stoom in een periode van economische recessie. Zoals in de vorige paragraaf beschreven waren de Voorbeeldplattegronden (Gemeentelijke Dienst Volkshuisvesting Amsterdam 1982) hier een direct voortvloeisel van. Daarnaast moest voldaan worden aan de Voorschriften en Wenken zoals in paragraag 2.2. is beschreven. De uitgangspunten waren duidelijk. Het aantal woningtypes moest zo klein mogelijk zijn, uitgangspunt was de driekamerwoning en rond een trappenhuis had de combinatie van een twee- en driekamerwoning de voorkeur. Het aantal woningen op een portiek moest worden gemaximaliseerd, bijvoorbeeld door het verminderen van bergruimte op de begane grond. In de stedenbouw moest rekening gehouden worden met de noodzaak van kostenbewust bouwen. Voor de gevels was de bouwtechnische en bouwfysische

14

kwaliteit leidend, dat laatste vooral voor de constructie van de balkons. Veel aandacht moet worden gegeven aan de HAT-eenheden. De driekamerwoning als basisplattegrond kwam voort uit de gedachte dat deze geschikt zou zijn voor huishoudens van 1 t/m 4 personen. De beukmaat werd standaard 7,20 meter, een afwijkende maat t.o.v. de 19e-eeuwse bebouwing waar beukmaten rond de vijf meter gebruikelijk zijn. De brede beuk van 4,00 m werd gereserveerd voor het wonen, de smallere beuk voor de keuken en de natte ruimten en bij de drie of vierkamerwoningen voor de slaapkamer. Door twee- en driekamer rond de trap te combineren ontstond dus een regelmatige beukmaat. Voor de bruikbaarheid van de kamers wordt gesteld dat een tweede slaapkamer ook een tweepersoonsbed zou moeten kunnen bevatten. Woonkamers moesten tenminste 20 m2 zijn (hoger dan de V&W). Een jaar later verschijnt van de Dienst de Richtlijnen voor Programma’s van Eisen. In de periode van 1982-1986 werd gekozen voor 60% kleine woningen (2 en 3 kamers), 20% grote woningen (vier of meer kamers) en 20% marge. Van de totale nieuwbouw moest 20% geschikt zijn voor bejaarden en er werden doelen geformuleerd voor bijzondere doelgroepen (woongroepen, atelierwoningen, begeleid wonen, lichamelijk gehandicapten). Bergingen waren verplicht waarvan ongeveer de helft op de begane grond dient te worden gerealiseerd. Een CV ketel was niet verplicht en de liftgrens werd bepaald op 10 m (strenger dan de V&W). Dit stimuleerde het bouwen van 4 lagen op een verhoogd souterrain, 5 bouwlagen was niet mogelijk zonder lift. Het is opvallend is hoe weinig aandacht tegenwoordig wordt besteed aan de architectuur uit deze periode. Er is een soort gelatenheid, de stadsvernieuwing is nu eenmaal wat het is, een enorme opgave in de volkshuisvesting is voltooid en we sturen onze architectuurtoeristen naar gebieden die architectonisch interessanter zijn. Jan de Waal (Waal, de 2002) schrijft in zijn artikel dat tien jaar bouwen voor de buurt van midden jaren zeventig tot halverwege de jaren ’80, heeft veel Amsterdammers een betaalbare huurwoning opgeleverd, maar dat Amsterdam er niet aantrekkelijker op is geworden. Doordat uitsluitend sociale huurwoningen zijn gebouwd was het repertoire beperkt, vier hoog portieketagewoningen met twee- tot vijfkamerwoningen en HAT-eenheden in de kap, in een soort Jip en Janneke architectuur. Op sommige plekken zoals in de Indische Buurt aan bijvoorbeeld de Insulindeweg is overduidelijk dat deze bebouwing te laag is. Er waren buurten waar de stadsvernieuwing niet van de grond kwam zoals de Pijp, waar de funderingen beter waren en veel particuliere eigenaren waren en dat maakte sloop lastig. De stadsvernieuwingsaanpak is hier voorzichtig geweest, architectuur die zich aanpast en niet opvalt. Hij concludeert dat dit nu een goede aanpak lijkt geweest gezien de enorme populariteit van de buurt. In het interview met Vincent van Rossum (Rossum, V. van 2007) komen twee aspecten duidelijk aan de orde. De architectuur en stedenbouw enerzijds en de cultuurhistorische waarde van de stadsvernieuwing anderzijds. Bureau Monument en Archeologie heeft de beschouwing van de stadsvernieuwingscomplexen voor dit jaar op de agenda gezet. Hoewel Van Rossum overwegend een sombere kijk heeft op wat de stadsvernieuwing ons heeft gebracht, is hij ook van mening dat goed gekeken moet worden naar wat wel de moeite waard is om te behouden. Dit kan zijn vanuit architectonisch perspectief maar ook van cultuurhistorisch perspectief. De stadsvernieuwingswoningen staan wel voor een tijdsbeeld waar ook een ongekende woningproductie is gerealiseerd. Er zijn voorbeelden van stadsvernieuwingsarchitectuur die zeker architectonische waarde hebben. Hij verwijst naar projecten van bijvoorbeeld Paul de Ley (Bickerseiland/Zwanenburgwal), Theo Bosch (beide leerlingen van Aldo van Eyk) en, wat meer ingetogen, projecten van Lucien Lafour.

15

Afbeelding 5: Paul de Ley Bickerseiland en Zwanenburgwal, Burmanstraat Lafour en Wijk

Afbeelding 6: Theo Bosch Pentagon en Zuiderkerk

Verder noemt Van Rossum de Bellamybuurt en het Binnengasthuisterrein als goede voorbeelden. Over het algemeen is volgens Van Rossum de stadsvernieuwing weinig innovatief, de openbare ruimte bleef achter. In het begin van de stadsvernieuwing was nog wel aandacht voor voorzieningen maar de geplande winkels werden niet verhuurd en werden later niet meer gebouwd. Het gaat om volkswoningbouw in plaats van architectuur. Pas veel later midden jaren tachtig wordt esthetiek weer belangrijk. Op plekken als de Tweede Oosterparkstraat overschrijdt het percentage stadsvernieuwing een kritische grens en is de eenheid in het straatbeeld volledig zoek. Als het straatbeeld beroerd is wordt er beroerd geleefd, aldus van Rossum. Wat hem betreft mag het gros gesloopt worden, uiteraard na overleg met Bureau Monumenten en Archeologie, om grotere en vooral ook hogere woningen terug te bouwen, grootte en hoogte is kwaliteit. Wel is het belangrijk om in het achterhoofd te houden dat het vaak een behoorlijke tijd duurt voordat de architectuur uit een bepaalde periode weer gewaardeerd wordt, zoals dat nu langzamerhand een begint te komen bij de voegnaoorlogse woonmilieus. Als een periode zo kort geleden ligt is de architectonische waarde lastig te bepalen. 2.3.3. Aantallen Zoals in het jaarverslag van de Gemeentelijke Dienst volkshuisvesting uit 1980 is te lezen is pas in 1974 de eerste sociale bouw in de bestaande stad gerealiseerd, tot 1980 zijn dit maar 3050 woningen een tiende deel van de nieuwbouw in Amsterdam. Halverwege de jaren ’70 is de bouw van de overloopgemeenten in volle gang. In Alkmaar, Hoorn, Lelystad, Almere en Purmerend werden vanaf 1977 zo’n 6000 woningen per jaar opgeleverd met 1984 als hoogtepunt met 7.700 woningen. In bijlage 2 is een overzicht opgenomen op stadsdeel en buurtniveau waarin per buurt het aandeel stadsvernieuwing te zien is in percentages van de totale woningvoorraad per 1 januari 2006. De Dienst Onderzoek en Statistiek ordent de gegevens naar de periode 197116

1980 en vervolgens van 1981 tot 1990 en legt dus niet de scheidslijn bij 1985. Hoewel 1985 echt de omslag in beleid inluidt is voor de rest van het onderzoek om praktische redenen deze indeling gebruikt. Bovendien zijn in Amsterdam zijn ook veel van de stadsvernieuwingsprojecten pas in de tweede helft jaren ’80 opgeleverd dus voor het totaal beeld van de buurten is deze indeling geschikt. Het is duidelijk dat de buurten met de grootste percentages stadsvernieuwing in de bestaande stad de Oostelijk Eilanden zijn met 39% (reconstructie), gevolgd door de Dapperbuurt met 38,7% en de Indische Buurt Oost met 38,4%. De corporaties hebben enorm aan belang gewonnen in de stadsvernieuwingsperiode tegenover een afname van de particuliere huursector. In de periode 1970 tot 1990 verdubbelt het bezit van de woningcorporaties (Gemeentelijke Dienst Volkshuisvesting 1992). Het eigen is in 1990 7,4%. Tabel 1: toename bezit corporaties

Jaar (1 jan.) 1950 1960 1970 1980 1985 1990

Sociale sector 17,6% 25,9% 31,8% 38,0% 46,4% 53,7%

Particuliere sector 82,4% 74,1% 68,2% 62,0% 53,6% 46,3%

Woningvoorraad 222.833 253.223 285.096 301.800 319.048 336.650

(Bron: jaarverslag 1992 Gemeentelijke Dienst Volkshuisvesting)

2.3.4. Conclusie De Amsterdamse stadsvernieuwing wijkt niet af van de stadsvernieuwing elders behalve dat later gestart is en derhalve het gros van de woningen is gerealiseerd in een periode van economische recessie. Dit heeft wel gevolgen gehad. In de periode na de oliecrisis namen de woonlasten ten gevolge van energielasten snel toe, waardoor duurdere (grotere) woningen leeg bleven staan. Er is dus overgegaan tot de realisatie van kleinere en goedkopere woningen. Dit heeft geresulteerd in de bouw van overwegend portieketagewoningen met twee, drie of vierkamerwoningen rondom een portiek met HATeenheden bovenin. Er is gebouwd voor de buurt en de oorspronkelijke bevolkingssamenstelling is bij deze operatie niet gewijzigd. De bouw van uitsluitend sociale huurwoningen in portiekflats zonder lift heeft geresulteerd in een tamelijk uniforme woonblokken, met allen dezelfde hoogte en veelal armoedige architectuur. Vanwege de lagere liftgrens dan de Voorschriften en Wenken zijn alle blokken vier bouwlagen of vier bouwlagen op een souterrain. De rol van de corporaties neemt toe. De binnenstedelijke buurten met het hoogste stadsvernieuwingspercentage zijn Kattenburg, de Dapperbuurt en de Indische Buurt Oost.

17

HOOFDSTUK 3 THEORETISCH MODEL In het vorige hoofdstuk is duidelijk geworden dat de stadsvernieuwingsperiode een bijzondere plek in neemt in de volkshuisvestinggeschiedenis. Het is een periode van economische recessie, voor het eerst sinds de Tweede wereldoorlog, in een veranderende maatschappij waarbij bewoners inspraak afdwingen en strijden voor het behoud van hun buurt en goedkope huurwoningen. Er zijn in de grote steden, en met name in Amsterdam, Den Haag en Rotterdam een aantal buurten waar de stadsvernieuwing op grote schaal heeft plaatsgevonden. Omdat het ging om “bouwen voor de buurt’ is er de oorspronkelijke samenstelling van de bevolking van die buurten nauwelijks gewijzigd (SCP 1998). De oudste woningen van de stadsvernieuwing zijn inmiddels 30 jaar oud en onveranderd. De tijd is wel veranderd en dat geldt ook voor de marktpositie van de stadsvernieuwingsbuurten. Om antwoord te kunnen geven op de centrale vraag is het van belang tot een model te komen dat de marktpositie van een buurt beschrijft. Dit model moet ook antwoord kunnen geven op de vraag wat de rol is van de stadsvernieuwingswoningen binnen de marktpositie die deze buurten innemen. Het model is een kwalitatief model dat de woning- en woonomgevingskenmerken beschrijft die van belang zijn voor het goed functioneren van een buurt. Daarbij is het uitgangspunt dat een buurt die positief wordt gewaardeerd op de relevante woning- en woonomgevingskenmerken een goede marktpositie heeft. Pas in het volgende hoofdstuk zullen op basis van een case-study drie buurten aan het kwalitatief model getoetst worden. In dat zelfde hoofdstuk worden vervolgens de uitkomsten vergeleken met de gerealiseerde verkoopprijzen en gerealiseerde waardestijging van de stadsvernieuwingswoningen en de overige woningen in de buurt. Dan wordt duidelijk of het kwalitatieve model voldoet om een uitspraak te doen over de marktpositie van een buurt. Bovendien kan alleen door analyse van de verkoopprijzen een uitspraak worden gedaan over waardestijging of waardedaling en daarmee over de dynamiek binnen een buurt. Buurten die stijgen in de waardering van woning- en woningkenmerken kunnen een bovengemiddelde waardestijging vertonen terwijl de nominale verkooprijs lager is dan het Amsterdamse gemiddelde. Deze buurten vertonen een positieve dynamiek. Andersom geldt uiteraard dat een buurt die slecht scoort op de relevante woning- en woonomgevingskenmerken, deze een achterblijvende waardeontwikkeling zal laten zien of zelfs een waardedaling. Vervolgens is het de vraag wat voor rol de stadsvernieuwingswoningen daarbij spelen. Vertonen deze woningen een afwijkende waardeontwikkeling in negatieve zin dan heeft, als de kritische massa maar groot genoeg is, deze negatieve waardeontwikkeling invloed op de waardeontwikkeling van de hele buurt Stel dat 40% van de woningen in een buurt hoort tot een categorie woningen die achterblijft in waardeontwikkeling, is zelfs met een normale waardeontwikkeling van de overige 60% de totale waardestijging van de buurt lager dan gemiddeld. Daarnaast is het denkbaar dat de waardeontwikkeling van de woningen die niet tot de stadsvernieuwingswoningen behoren, negatief beïnvloed wordt door de directe nabijheid van een overmaat aan stadsvernieuwingswoningen. Dit is bijna alleen op straatniveau te bepalen en valt daarom buiten dit onderzoek. Bij het begrip waardedaling van een buurt moet voor de Amsterdamse situatie een kanttekening worden gemaakt. De Amsterdamse woningmarkt is zo gespannen, dat zeker op binnenstedelijke locaties waardedaling zich naar verwachting niet voor zal doen, maar een achterblijvende waardeontwikkeling ten opzichte van het stedelijk gemiddelde of het buurtgemiddelde kan zeker voorkomen. Het doel van het kwalitatief model in dit hoofdstuk is tweeledig. Het eerste doel is op basis van het functioneren van een buurt een uitspraak te kunnen doen over de marktpositie van een buurt. Uitgangspunt daarbij is dat buurten die goed functioneren voldoen aan de

18

relevante woning- en woonomgevingskenmerken en daarmee een goede marktpositie hebben. De rol van de stadsvernieuwingswoningen binnen de marktpositie van deze buurten zou ook afgeleid moeten kunnen worden uit het model. Het tweede doel van het model is inzichtelijk maken op welk niveau een buurt niet naar behoren functioneert. Als alleen naar gerealiseerde verkoopprijzen en ontwikkeling van verkoopprijzen zou worden gekeken is dat niet mogelijk. Het kan dan weliswaar duidelijk zijn dat een buurt achterblijft in nominale verkoopprijs of waardeontwikkeling, maar oorzaken zijn er niet uit af te leiden. Juist bij de grootschalige buurtaanpakken die momenteel gaande zijn is het erg belangrijk de vinger op de zere plek te kunnen leggen en te kunnen bepalen op welk onderdeel van de woning- en woonomgevingskenmerken ingegrepen zou moeten worden om het grootste effect te sorteren en de marktpositie positief te beïnvloeden. Uitgangspunt voor het theoretisch model is dat zich pas op een groter schaalniveau effecten voordoen van een specifieke soort woning. Een klein stadsvernieuwingsblokje binnen een prima functionerende wijk of buurt zal geen invloed (positief dan wel negatief) hebben op de marktpositie van een buurt. Als het aantal stadsvernieuwingswoningen een kritische grens overschrijdt heeft dat wel invloed op de marktpositie van een buurt. Eerst zal naar de buurt als schaalniveau worden gekeken. Om tot een model te komen is het van belang te onderzoeken aan welke voorwaarden of kenmerken een buurt moet voldoen om goed te kunnen functioneren en een goede marktpositie te behouden dan wel te verkrijgen. Vervolgens is van belang aan deze kenmerken indicatoren te koppelen die onderzoekbaar dan wel meetbaar zijn. Naast het belang om te weten welke kenmerken invloed hebben op het functioneren van een buurt is het nog veel belangrijker te komen tot een goede ordening van deze kenmerken. Een aantal van deze kenmerken zullen essentieel zijn, er zullen ook kenmerken zijn die minder belangrijk zijn. Voor het model wordt gezocht zo’n hiërarchische schikking. Deze doet het best recht aan de samenhang tussen de verschillende kenmerken. Het is prettig om bijvoorbeeld voorzieningen (park, avondwinkel) op loopafstand van de woning te hebben, maar durft men daar ook ’s avonds heen te lopen? Veiligheid zou wel eens een voorwaarde kunnen zijn alvorens de voorzieningen interessant worden. Zo is eerst het hebben van een goede woning van belang voordat binding met de buurt kan ontstaan. Met andere woorden, er zal eerst aan een aantal basisvoorwaarden moeten worden voldaan alvorens de volgende voorwaarde belangrijk wordt. Het effect van ‘sleutelen’ aan een omstandigheid die niet hoog in de rangorde staat zal veel geringer zijn dan verbeteren van (woon)omgevingsfactoren die wel hoog in de hiërarchische rangorde staan. Om tot zo’n soort hiërarchieke ordening te komen is als basis de psychologie van Maslow gebruikt. Maslow heeft een theorie ontwikkeld die een dergelijke hiërarchische ordening beschrijft, de behoeftetheorie van Maslow. Deze theorie is toegespitst op de ontwikkeling van de mens en de voorwaarden waar achtereenvolgens aan moet worden voldaan voor een mens om zich uiteindelijk te ontwikkelen tot een psychologisch gezond individu. Dit model is heel goed bruikbaar als denkmodel om tot een hiërarchische indeling te komen van woning- en woonomgevingsfactoren die van belang zijn voor het goed functioneren van een buurt. Het theoretisch model is de vertaling van Maslows behoeftetheorie in een buurtconditiemodel dat gebruikt kan worden om het functioneren van een buurt ofwel de marktpositie te toetsen. In dit hoofdstuk zal eerst ingegaan worden op de behoeftetheorie van Maslow. Daarna zal kort worden ingegaan op de ontwikkeling in het denken over de woonomgeving in relatie tot de behoeftetheorie van Maslow. Vervolgens zal op basis van de literatuur uitgebreid worden ingegaan op de woning- en woonomgevingskenmerken/voorwaarden die van invloed zijn op het functioneren van een buurt. Ook wordt ingegaan op welke wijze deze kenmerken te koppelen zijn aan meetbare of onderzoekbare indicatoren.

19

Daarna zullen deze voorwaarden met bijbehorende indicatoren vertaald worden in een model analoog aan het model van Maslow en daarmee ontstaat een voorwaarden- of conditiemodel voor een buurt. Dit model is eigenlijk een behoeftemodel: de behoefte van de bewoner wordt gelijkgesteld met de voorwaarde waaraan de buurt moet voldoen om aan de behoefte van de bewoners te voldoen. Dit model is het theoretisch model voor het onderzoek. 3.1 Piramide van Maslow In deze paragraaf wordt de behoeftetheorie van Maslow toegelicht zoals hij die in de psychologie heeft ontwikkeld. Dit is de basis van het denkmodel voor dit onderzoek. Abraham Harold Maslow ontwikkelde in de jaren '60 de humanistische psychologie. Maslow ziet de mens als een uniek en gemotiveerd individu met een breed scala aan drijfveren. Om zichzelf als gezonde persoonlijkheid te kunnen ontwikkelen moet, volgens Maslow, een aantal fundamentele menselijke behoeften minimaal bevredigd zijn. Al deze fundamentele behoeften zijn aangeboren. Het komt er op neer dat elk mens een bepaalde behoefteopbouw, de zogenaamde Piramide van Maslow, doorloopt. Eerst moet aan de basisbehoeften voldaan worden, voordat aan meer luxe, minder noodzakelijk behoeften voldaan kan worden. Pas als aan alle ontberingbehoeften is voldaan kan het individu zich bezig gaan houden met zelfactualisatie en daarmee wordt het stadium van psychisch gezond bereikt. Zelfverwerkelijking is volgens de psychologen van de humanistische psychologie de kern van het mens zijn. De natuur van ieder mens is er op uit de mogelijkheden en talenten tot ontplooiing te brengen. Dat geldt zowel op sociaal gebied (vriendschap) als op maatschappelijk gebied (schoolopleiding, baan, enz.). Er zijn echter veel belemmeringen die de mens er van afhouden werkelijk uit zichzelf te halen wat er in zit. Als die belemmeringen weggenomen zouden kunnen worden, dan zouden er oneindig veel meer mogelijkheden kunnen worden gerealiseerd dan nu het geval is. Afbeelding 7: Piramide van Maslow

Abraham Maslow onderscheidt vijf behoefteniveaus.: 1. Organische of lichamelijke behoeften. Het gaat hier om omstandigheden die het menselijk organisme in staat stellen om te leven. Als hij zich daarvan heeft zeker gesteld dienen zich onmiddellijk de volgende behoefte aan waarin hij wil voorzien. 2. Behoefte aan veiligheid en zekerheid, het individu gaat beveiliging zoeken in een georganiseerde kleine of grote groep en een verzorgde toekomst Dit kan bijvoorbeeld de buurt, het gezin of het bedrijf zijn. Deze stap is gericht op het voortbestaan en het uit de weg gaan van levensbedreigende omstandigheden en vervolgens het zoeken naar omstandigheden die het gevoel van veiligheid versterken, deze tweede laag is dus gericht op het voortbestaan. . 3. Als door de eerste twee lagen in de behoeftehiërarchie het (voort)bestaan is gewaarborgd en men zich veilig voelt, worden sociale behoeften (ergens bijhoren, liefde

20

en affectie geven en ontvangen, positief sociale relaties) belangrijk als ook egogerelateerde behoeften (zelfrespect, waardering en tevredenheid) belangrijk. 4. De vierde laag gaat over behoefte aan waardering en erkenning, die de competentie en het aanzien in groepsverband verhogen; het belang hechten aan de status in sociaal verband. Maslow maakt een onderscheid tussen het verlangen naar reputatie en prestige enerzijds en het verlangen naar kracht, succes, onafhankelijkheid en vrijheid anderzijds. 5. Behoefte aan zelfontplooiing of zelfactualisatie. Dit is de behoefte om de persoonlijkheid en de mentale groeimogelijkheden te ontwikkelen. Het sociale milieu is niet weg te cijferen als steunende basis van deze actualisatie. De eerste vier behoeften zijn fundamentele behoeften. De groeibehoefte is volgens Maslow (Maslow 1943) niet fundamenteel. Maslow stelde dat elke levend wezen dezelfde behoeftes nastreeft. Wanneer aan een behoefte voldaan is schuift het individu op naar een volgend niveau. Wanneer een trap ontbreekt of wegvalt zal het individu opnieuw aan deze behoefte moeten voldoen alvorens terug te kunnen stijgen. Het is niet mogelijk om bepaalde niveaus over te slaan. Hij nuanceert dat wel, het is niet nodig om 100% de behoefte van een laag te doorlopen om naar een volgende laag te gaan, de behoefte moet wel grotendeel zijn vervuld. Maslow heeft overigens ook genoeg kritiek gekregen op zijn model, zijn theorie gaat er van uit dat de mens over drijfveren beschikt die hem altijd stimuleren om verder te gaan in ontwikkeling en dat de mens altijd volledige ontwikkeling nastreeft. Of een mens deze drijfveer wel of niet heeft is voor het denkmodel voor dit onderzoek van ondergeschikt belang. Het gaat erom de belemmeringen in elk geval weg te nemen zodat de mens in staat wordt gesteld, van nature gedreven of niet, om een volgende stap te kunnen zetten. De theorie dat eerst aan een aantal basisbehoeften moet zijn alvorens de volgende behoefte zich aandient is uiterst plausibel. Het basisidee, dat behoeften van de mens in een bepaalde hiërarchie te ordenen zijn is het denkmodel van dit hoofdstuk en zal een vertaling krijgen naar wonen, woonomgeving en de buurt. 3.2 Verschuiven in denken over wonen en woonomgeving naar Maslow Het idee van de toepassing van Maslow op de woon- en woonomgeving is niet nieuw. RIGO (Leidelmeijer, van Kamp 2003) gebruikt Maslow om te illustreren hoe het denken over leefbaarheid in de loop der jaren is verschoven. In het RIGO rapport wordt een goed beeld gegeven van het denken over de woonomgeving door de jaren heen in een periode van toenemende welvaart en verbeterde woonomstandigheden en welke plek deze factoren innemen in de piramide van Maslow. In het kort volgt in deze paragraaf een overzicht. Doel van deze paragraaf is te illustreren hoe wonen en de woonomgeving een plaats kunnen krijgen in het psychologische model van Maslow. RIGO zegt dat het in de 19e eeuw en het begin 20e eeuw ging vooral over biologische betekenis van leefbaarheid, het bestrijden van ziekten en epidemieën. De ”bad air theorie” leidde tot de stedenbouwkundige visie van de Garden City door Howard in 1898. Daarna volgde de ‘germ theory’, waardoor veel aandacht ontstond voor riolering, afvalverwerking en waterzuivering en meer vaccinatie. Beide theorieën geven antwoord op de eerste en tweede laag van Maslow, leven en het voortbestaan. Zon ruimte en groen moesten in de stad worden gebracht zoals in Le Corbusier’s ‘ville radeuse’(1933), dit zou goed zijn voor de fysieke en psychologische gezondheid van de mens. De volksgezondheid nam toe. Het perspectief verschuift van biologisch naar ecologisch, niet alleen ziektekiemen veroorzaken een ziekte, ook fysieke en sociale elementen van de omgeving waarin mensen leven. Dit is de derde laag van Maslow. Ook aandacht voor leefstijlen komt op, het gaat om leefstijlen die een significante betekenis voor de gezondheid hebben. Lalonde introduceert in 1974 het ‘health field concept’: biology, environment, lifestyle en health care organizations behoeven alle gelijke aandacht.

21

Ook in de stedenbouw vindt een verschuiving plaats. Eind jaren ’60 ontstond steeds meer kritiek op de onpersoonlijke en monotone stedelijke uitbreidingen als gevolg van het functionalisme. Jane Jacobs (Jacobs 1961) is in van de meest uitgesproken tegenstanders en pleit voor levendigheid op straat, menging van functies, kleinschaligheid en respecteren van historische kwaliteiten. Duidelijk gaat het hier niet meer over de eerste basale levensbehoefte maar de tweede laag van Maslow, veiligheid (functiemenging, mensen op straat) maar ook om sociale behoeften in de zin van ergens bijhoren (derde laag). In de economie is ook sprake van een verschuiving. Na een periode van de naoorlogse economische groei en wederopbouw (vooral op eerste laag en tweede laag Maslow gericht: huisvesting en veiligheid) groeit in de jaren ’60 groeit het besef dat ongebreidelde expansie milieuvervuiling met zich meebrengt en achteruitgang van stedelijke leefcondities. Al in de jaren ’50 werd de term ‘quality of life’ geïntroduceerd. Bedoeld werd dat er meer was dan materiele en fysieke welvaart. Als een bepaald niveau van welvaart is bereikt, gaan de burgers zich minder om economische zaken gaan bekommeren en meer om de kwaliteit van leven. Dat kan pas als de behoeften uit tenminste de eerste 2 lagen van Maslow is voldaan. Het rapport “grenzen aan de groei” van de Club van Rome is een mijlpaal. De jaren ’70 is de eerste echte bloei van het begrip leefbaarheid: toenemende aandacht voor sociale factoren die de kwaliteit van leven bepalen en de mening van de burger, in een periode dat de overheidsinterventie heel groot is. In de crisis van de jaren ’80 verdween dit thema wat op de achtergrond en duurzaamheid nam een prominentere plek in, resulterend in ‘de compacte stad’. In de jaren ’90 begon het begrip leefbaarheid weer aan te trekken, waarbij de aandacht is verschoven naar sociaaleconomische aspecten en veiligheid. Dit is opmerkelijk, omdat daarmee eigenlijk een verschuiving terug plaatsvindt naar de tweede laag (veiligheid) van Maslow. Er wordt eigenlijk gezegd dat de laag veiligheid onder druk staat en dat deze is geborgd moet worden. Nu de eerste resultaten van de herstructurering van een aantal naoorlogse wikken zijn geëvalueerd ontstaat er weer meer aandacht voor de sociale omgeving (Ouwehand A. en S. Davis 2004). Uit dit korte overzicht kunnen twee conclusies worden getrokken. De eerste is dat de aandacht voor de woonomgeving is veranderd door de jaren heen met een toenemende welvaart en volksgezondheid. Daarnaast wisselt ook over de afgelopen jaren de focus op de verschillende woonomgevingskenmerken nogal, deels ten gevolge van de conjunctuur, deels ook uit ervaring die is opgedaan met grootschalige wijkaanpakken. De tweede conclusie is dat het mogelijk is de verschillende factoren die te maken hebben met leefbaarheid, of beter alle aspecten uit de omgeving die het wonen beïnvloeden, te rangschikken in de lagen van de piramide van Maslow. Als denkmodel is Maslow dus zeer goed bruikbaar. 3.3.Wonen en woonomgeving, beoordelingscriteria en indicatoren Uit de vorige paragraaf is duidelijk geworden dat het gebruik van de piramide van Maslow voor de woonomgevingaspecten niet nieuw is. De piramide wordt gebruikt om de verschuiving in denken weer te geven, waar in de 19e eeuw de aandacht lag op leven en overleven verschoof het perspectief naar een prettige en gezonde woonomgeving. De piramide wordt niet verder ingevuld. Het geeft vooral een denkrichting. Om van een denkmodel naar een theoretisch model te komen dat bruibaar is om de marktpositie van de stadsvernieuwingbuurten te toetsen, moet de piramide verder gevuld worden. Welke woning- en woonomgevingaspecten zijn van belang voor het bevredigen van de behoefte van de bewoner van een buurt? Omgekeerd, aan welke voorwaarden moet een buurt voldoen om tevreden bewoners te hebben, nieuwe bewoners te kunnen rekruteren en de buurt goed te laten (blijven) functioneren? Het doel van deze paragraaf is op een systematische wijze informatie uit de literatuur te verzamelen waaruit de belangrijkste woonomgevingaspecten gedestilleerd kunnen worden. Daarbij wordt steeds onderscheid gemaakt tussen een behoefte/voorwaarde, bijvoorbeeld veiligheid en de onderzoekbare indicatoren waarmee veiligheid kan worden getoetst, 22

bijvoorbeeld aangiftes bij de politie. Achtereenvolgens worden drie rapporten besproken en vervolgens worden twee indicatoren, namelijk koopwoningen en opleiding, nader uitgelicht. 3.3.1 Wijkkwaliteiten, de kwaliteit van de fysieke woonomgeving Dit onderzoek is gebruikt om te bepalen welke factoren volgens Knol (2005) van invloed zijn op de fysieke en sociale woonomgeving en welke verbanden er zijn tussen fysieke kenmerken van de woonomgeving en de sociale kenmerken van de woonomgeving. Met andere woorden welke indicatoren kunnen worden gebruikt om welke kenmerken van de woonomgeving te toetsen? Volgens Knol (2005) is de leefsituatie niet alleen een kenmerk van individuen, maar ook een kenmerk van de gebieden. Naast gegevens over individuen zijn er dan ook gegevens nodig die gebieden kenmerken. Het begrip ‘fysieke woonomgeving” is daarvoor een instrument. Knol toetst de SCP-kwaliteitsmaat als maat voor de fysieke woonomgeving (SCP 2003). Deze maat is geconstrueerd uit : - mate van fysieke verloedering van een gebied (geïndiceerd door hondenpoep, rommel op straat, vernieling en bekladding, hoe meer, hoe lager de kwaliteit) - mate van crowding of ‘woondichtheid’(met name geïndiceerd door het aantal kamers per persoon in het betreffende gebied (hoe meer, hoe lager de kwaliteit)2 - de mate waarin (geluid)hinder aanwezig is (hoe meer, hoe lager de kwaliteit) - de mate waarin er voorzieningen aanwezig zijn (hoe meer, hoe hoger de kwaliteit) Knol concludeert dat deze maat voldoet om de fysieke woonomgeving te meten. Voorzieningen dragen positief bij aan de waardering van de woonomgeving, vooral scholen hebben een belangrijke sociale functie in de buurt. Naast een controle of ‘de maat’ wel klopt onderzoekt hij ook het verband tussen de fysieke woonomgevingkwaliteiten en sociale en demografische wijkkenmerken. Hij gaat ervan uit dat een fysiek attractief woongebied eerder dan een lelijk gebied hoge statusgroepen aantrekken. Maar als een deel van de stad fysiek of sociaal onaantrekkelijk wordt, zullen degenen die zich iets anders kunnen veroorloven naar fraaiere gebieden trekken (Knol 2005, pagina 26). Voor de sociaal en demografische kenmerken gebruikt hij de volgende indicatoren: - verhouding koop/huur: hypothese dat bewoners van koopwoningen meer (financieel) belang hebben bij een goed onderhouden, leefbare omgeving dan bewoners van huurwoningen; - residentiele stabiliteit: hypothese dat naar mate mensen langer in een bepaalde omgeving wonen, zij meer belang krijgen bij een goede kwaliteit van die omgeving; - sociale opbouw van de omgeving (met name sociale status). De hypothese is dat lagere statusgroepen - door een geringere zelfredzaamheid - minder dan hogere statusgroepen in staat zijn hun woonomgeving kwalitatief aantrekkelijk te houden. Hij gaat ervan uit dat een hoge sociale status van de buurt gelijk gesteld wordt met de aanwezigheid van hoge sociale statusgroepen. Knol constateert dat er een relatie is tussen

2

Knol gebruik hiervoor het aantal woningen per hectare

23

de fysieke woonomgevingkwaliteit en de sociale kenmerken. Als de woonomgevingkwaliteit. hoog is zijn er meer gezinnen, meer koopwoningen en hoge sociale status en vice versa. Er is een sterk negatief verband tussen woonomgevingkwaliteit en het aandeel niet-westerse allochtonen. Hij maakt een kanttekening bij de aanwezigheid van allochtonen: vaak zijn zij aangewezen op huisvesting in ‘slechte’ wijken en hebben vaak weinig binding aan de woonomgeving. Hij geeft geen definitie van sociale cohesie maar stelt dat op wijkniveau voor sociale cohesie de volgende indicatoren gebruikt kunnen worden: sociale kwaliteit van relaties met buurtgenoten, zich thuis voelen in de buurt, de gehechtheid aan de buurt en het gevoel van medeverantwoordelijk te zijn voor de leefbaarheid in de buurt. De relatie tussen de aanwezigheid van jonge alleenstaanden en de woonomgevingkwaliteit is negatief, vanwege de zeer geringe binding met de buurt, hetzelfde geldt voor de groep alleenstaanden tussen 35 en 54 jaar. Voor deze laatste groep is een mogelijk verklaring dat zij juist vaak alleenstaanden zijn die al langer in gebied met lage kwaliteit wonen, zij voelen zich vaker dan andere huishoudengroepen die lang in vergelijkbare buurten wonen, niet verantwoordelijk voor de buurt waarin zij wonen. Het zou kunnen dat het om mensen gaat die weinig of geen mogelijkheden (meer) hebben om de buurt te verlaten. Het aantal verhuizingen uit en wijk blijkt een goede indicator voor binding met de wijk. Lage binding met de wijk blijkt inderdaad tot meer verhuizingen te leiden. Mensen oordelen er negatief over de saamhorigheid, de gehechtheid aan de buurt en het kennen van mensen uit de buurt. In deze buurten wonen in verhouding veel mensen bij wie de verantwoordelijkheid voor die buurt gering is. Hoger opgeleiden hebben meer actieve buurtbinding dan lager opgeleiden. Ook hogere inkomens scoren hoger op buurtbinding dan lage inkomensgroepen. De aanwezigheid van koopwoningen is een positieve indicator voor de woonomgevingkwaliteit. In paragraaf 3.3.4. wordt dieper ingegaan op dit onderdeel en een aantal kanttekeningen geplaatst bij deze stelling. Verder gaat Knol enigszins voorbij aan het feit dat de grote steden gekenmerkt worden door een groot percentage alleenwonenden en een geringer percentage gezinnen. De basissituatie van een stad wijkt sterk af. De bevolking van de stad is niet een doorsnede van de samenleving. Het aandeel (koopkrachtige) gezinnen zal altijd vrij laag zijn. De stad en het wonen in de stad, met alle beperkingen van dien, oefent op andere doelgroepen wel een enorme aantrekkingskracht uit. Dat doet niets af aan de verbanden die hij vindt tussen de fysieke en sociale en demografische kenmerken. De woonomgeving moet een bepaalde mate van attractiviteit hebben wil deze hoge statusgroepen aantrekken. Er moet blijkbaar eerst aan een aantal voorwaarden worden voldaan ten aanzien van de fysieke woonomgeving (SCP-maat) en de sociale woonomgeving. Verder is er een duidelijke relatie tussen lage woonkwaliteit (SCP-maat) en meer criminaliteit. Hij meet criminaliteit aan de hand van feitelijk slachtofferschap (o.a. Politiemonitor) maar ook naar de perceptie van burgers over veiligheid (WBO). Knol concludeert dat de perceptie van veiligheid en de veiligheid gemeten basis van feitelijk slachtofferschap weinig uit elkaar lopen. Veilig voelen is een voorwaarde voor een prettige woonomgeving. Verloedering van een buurt heeft te maken met geringe binding of verantwoordelijkheid voor de buurt maar ook met het elkaar niet (willen of durven) aanspreken. Knol neemt veiligheid ook mee als omgevingsfactor. Samenvattend zijn er eigenlijk drie voorwaarden waaraan een goede buurt zou moeten voldoen en dat zijn een goede fysieke woonomgeving, een goede sociale woonomgeving en een veilige omgeving. In hoeverre aan deze voorwaarden in een buurt wordt voldaan is te onderzoeken door de volgende indicatoren: - fysieke Woonomgeving: voorzieningen, verloedering, (geluid)hinder en de woondichtheid; - sociale woonomgeving: huishoudensamenstelling (alleenstaanden, afkomst) en de residentiele stabiliteit (verhuizingen en woonduur) en de verhouding koop/huur als ook de aanwezigheid van hoge sociale statusgroepen. De sociale status kan gemeten worden op basis van werk, inkomen en opleiding; 24

-

veiligheid: feitelijk slachtofferschap (o.a. Politiemonitor) en perceptie van burgers over veiligheid (o.a. WBO).

3.3.2. De prijs van de plek, woonomgeving en woningprijs In de vorige paragraag is het rapport van Knol (2005) uitgebreid aan de orde geweest. Knol onderzocht de verschillende woonomgevingsfactoren die van belang zijn voor het goed functioneren van een buurt. Alleen de woonomgeving is beschouwd en niet de woningkenmerken zelf. Voor dit onderzoek waarbij de stadsvernieuwingswoningen binnen de buurten een centrale rol spelen is dat natuurlijk wel van belang. Het rapport ”De prijs van de plek, woonomgeving en woningprijs” (RPB 2006) onderzoekt de verbanden tussen woning en woonomgevingskenmerken. Deze worden gerelateerd aan de prijs die mensen bereid zijn voor een woning te betalen. Hieronder worden de belangrijkste conclusies uit het rapport weergegeven. De fysieke woningkenmerken bepalen 50% van de prijs, waarbij grootte van de woning de grootste rol speelt, maar ook woningtype en de hoogte van een woning. Voor de fysieke woningkenmerken zijn de volgende variabelen opgenomen: woninggrootte, hoogte, bouwperiode, type woning en aanwezigheid van een tuin. Een andere buitenruimte zoals een balkon is helaas niet meegenomen. Als de woninggrootte wordt gestandaardiseerd (m2 prijs) bepalen de fysieke woningkenmerken slechts 28% van de prijs. Wat betreft type woning loopt de waardering, vertaald in wat mensen bereid zijn te betalen voor een woning, af van vrijstaand, twee onder een kap, hoekwoning, tussenwoning, appartement, bovenwoning, benedenwoning, benedenbovenwoning, galerijflat, portiekflat, maisonnette. Bij de appartementen wordt alleen voor de bovenwoning een hogere prijs betaald dan de laagste categorie grondgebonden woningen, namelijk de tussenwoning. Kijkend naar regionale verschillen en specifiek Amsterdam is door de gespannen appartementenmarkt de situatie enigszins afwijkend. Maisonnettes worden meer gewaardeerd dan portiekwoningen en galerijwoningen. Zoals eerder gezegd heeft de woninggrootte een positieve invloed op de prijs, als ook tuin (bij appartementen) en garage. Het aantal kamers draagt niet bij. Een ruimer ogende woning levert meer op, dit geldt ook voor hogere plafondhoogte. . Ook de bouwperiode is van invloed. Qua bouwperiode voor appartementen in stedelijke gebieden draagt nieuwbouw (vanaf 1991) sterk positief bij, en de bouwperiode voor 1905 licht positief, alle tussenliggende perioden negatief. Voor grondgebonden woningen in stedelijk gebied leveren woningen voor 1905 het meest op gevolgd door nieuwbouw, dan de vooroorlogse periode en op de laatste plaats de periode 1971-1990. De bouwperiode zou kunnen worden gezien als mate van attractiviteit. De woningen die na de oorlog zijn gebouwd hebben een veel hogere technische kwaliteit dan de vooroorlogse woningbouw. Blijkbaar is de technische kwaliteit secundair, alleen nieuwbouw is wel weer populair wat verklaard kan worden in dezelfde termen van attractiviteit: vanaf 1985 kreeg architectuur en stedenbouw veel meer aandacht, zoals in het vorige hoofdstuk is beschreven. Vervolgens is onderzocht in hoeverre de fysieke, functionele en sociale omgevingskenmerken en de provincie invloed hebben op de prijs. Uit dit rapport is het aandeel in de woningprijs van de fysieke woonomgeving niet groot. De variabelen die zijn meegenomen zijn met name de aanwezigheid van (recreatief) groen, water, woningdichtheid en het aandeel hoogbouw. Dit is dus wezenlijk verschillend van Knol, die juist ook verloedering en hinder bij de fysieke woonomgeving betrekt. De aanwezigheid van voorzieningen die Knol ook meeneemt onder fysieke woonomgeving zijn hier onder de functionele woonomgevingskenmerken geschaard. In stedelijk gebied speelt recreatief groen en bebost gebied in de omgeving wel een grote rol. Verder worden vooral ruime woningen in niet te grote dichtheden in groene omgevingen hoog gewaardeerd. Het totale effect van de woonomgeving op de woningprijs is bescheiden. In het rapport is vanwege de extreem gespannen Amsterdamse appartementenmarkt een aparte analyse uitgevoerd: de drie andere grote steden beantwoorden goed aan bovenstaan 25

beeld voor de fysieke woningkenmerken en fysieke woonomgeving. De Amsterdamse woningmarkt doet dat niet: zowel fysieke woningkenmerken als woonomgevingskenmerken verklaren maar zeer beperkt de woningprijzen. De prijs van een woning hangt negatief samen met de sociale status van de buurt. Juist in stedelijke gebieden zijn de sociale omgevingskenmerken van groot belang. Voor de sociale status is aangehaakt bij de SCP-maat voor sociale status (opleiding, werk en inkomen). Op zich, zo zegt het rapport, bieden lage woningprijzen kansen aan huishoudens met geringere inkomens om voor een relatief gunstige prijs een aantrekkelijk woning aan te schaffen. Toch is zijn de lage woningprijzen een weerspiegeling van de onaantrekkelijkheid van deze woonbuurten. Veiligheid is als component niet meegenomen in dit onderzoek. Verwacht mag worden dat dit ook een deel van de woningprijs verklaart. Het rapport verwijst naar Glaeser die al aantoonde dat een groter aantal misdrijven leidt tot lagere prijzen in de USA en naar een onderzoek van Marlet & van Woerkens in Utrecht, waar ook blijkt dat geweldsmisdrijven de prijs in negatieve zin beïnvloeden. Volgens het RPB (pag. 77) wonen mensen wonen bij voorkeur in een omgeving met gelijkgestemden en in elk geval in een omgeving waarin ze weinig overlast kunnen verwachten van hun buren, straat- en huisgenoten. De sociaaleconomische factoren die worden meegenomen zijn: sociale status (inkomen werkloosheid en opleiding), bevolkingsdichtheid (door Knol onder fysieke woonomgevingskenmerken geschaard), het aandeel koopwoningen en het aandeel nietwesterse allochtonen in de buurt. Een lage sociale status heeft een negatieve invloed op de woningprijs. Het hoogste negatieve effect op de prijs van een woning heeft het aandeel nietwesterse allochtonen. Ook buurten met een grote woningdichtheid hebben een negatief effect op de woningprijs, dit komt geheel overeen met Knol. Een hoog adressenbestand (bijvoorbeeld binnensteden) wordt wel gewaardeerd maar hoge bevolkingsdichtheid niet. Een hoger aandeel koopwoningen is gunstig voor de prijs in de buurt en een hoger aandeel huurwoningen ongunstig voor de prijs. Dit effect verdwijnt bijna verdwijnt als de overige kenmerken van bewoners worden opgenomen. Deze zijn dus van veel groter belang dan de eigendomsverhouding. Voor niet-westerse allochtonen blijft het effect groot ook na correctie voor sociale status, woningtype en bevolkingsdichtheid. Voor appartementen is het effect van sociale status en aandeel niet-westerse allochtonen het sterkst. Van de functionele omgevingskenmerken zijn vooral werkgelegenheid in de nabijheid (maximale pendelafstand) positief en de nabijheid van een autosnelweg in de stad negatief (overlast). Belangrijkst is de beschikbaarheid van arbeidsplaatsen, wat overigens voor mensen een belangrijke reden is om in de stad te gaan wonen. Dat verklaart op de druk op de stedelijke woningmarkt. Daarnaast telt mee de nabijheid van openbaar vervoer en het stadscentrum, hoe verder deze weg zijn hoe lager de woningprijs. Voor winkels en scholen geldt juist hoe verder weg hoe gunstiger voor de prijs. Dit heeft te maken met mogelijke overlast van de voorzieningen en de meeste voorzieningen in de stad zijn toch uistekend bereikbaar. Knol vindt voor scholen juist dat deze een belangrijke sociale rol in de buurt hebben. Mensen willen waarschijnlijk wel een school en winkels in de buurt maar niet te dichtbij de woning. Het RPB concludeert dat de fysieke woonomgeving veel minder belangrijk is dan verwacht werd. Wel is de nabijheid van bebost gebied en recreatief groen (stedelijk gebied) belangrijk. De sociale woonomgevingskenmerken en de functionele woonomgevingskenmerken spelen een veel grotere rol. Deze drie omgevingskenmerken bepalen samen met de woningkenmerken de helft van de woningprijs van appartementen. Worden alle kenmerken, 26

inclusief invloed van de provincie, gestapeld kan voor appartementen 49% van de prijs worden bepaald, voor grondgebonden woningen 58%.Opvallend is dat dan de rol van de functionele woonomgeving het grootst is geworden, zelfs groter dan de woningkenmerken. 2

Afbeelding 8: bijdrage van de woonomgeving op de prijs per m van appartementen

(Bron: Prijs van de plek, RPB 2006)

Een groot deel van de woningprijs blijft onverklaard, vooral bij appartementen. Voor een deel wordt dit veroorzaakt doordat de woningprijs per vierkante meter is meegenomen in plaats van absolute woningprijzen. Verder is geen rekening gehouden met staat van onderhoud van de woning, kwaliteit keuken en badkamer, omvang tuin (balkons zijn in het geheel niet meegenomen), uitzicht, aankleding en uistraling van de buurt en zoals reeds genoemd overlast en criminaliteit van de buurt. 2

Afbeelding 9: bijdrage van de woonomgeving op de prijs per m van grondgebonden woningen in stedelijk gebied

(Bron: Prijs van de plek, RPB 2006)

In het rapport is geen figuur opgenomen dat ook onderscheid maakt tussen grondgebonden woningen en appartementen in de stad. Duidelijk is duidelijk dat de sociale kenmerken in de stad van groter belang zijn dan in landelijk gebied. Er kunnen paar belangrijke conclusies worden getrokken uit de resultaten van het RPBrapport. Van de niet woningkenmerken is de functionele omgeving het belangrijkst. Het gaat hierbij voornamelijk om de nabijheid van werkgelegenheid. Het RPB noemt dit een proxyvariabele voor de druk op de regionale woningmarkt. Voor het onderling vergelijken van binnenstedelijke buurten in dezelfde stad die op min of meer gelijke afstand van het centrum en van de ring liggen is deze factor niet meer interessant, want deze is dan gelijk. Daarna hebben de fysieke woningkenmerken de grootste invloed op de woningprijs. De invloed van de fysieke woonomgeving is met name in de stad gering. Juist in de stad spelen de sociaaleconomische factoren een belangrijke rol. Opvallend is dat de geringe invloed van 27

het aandeel koopwoningen in een buurt in het totaal van woningprijs bepalende factoren. Een hoge woningdichtheid heeft een negatief effect op de prijs. Van de sociaaleconomische factoren is het aandeel niet-westerse allochtonen het meest bepalend voor de woningprijs. Dit komt overeen met de resultaten van Knol. Samenvattend zijn er vier voorwaarden waaraan een goede buurt zou moeten voldoen. Dat zijn de fysieke woningkenmerken, de kenmerken van de fysieke woonomgeving, de functionele woonomgeving, de sociaaleconomische factoren en de sociale status. Voor dit onderzoek kan de functionele woonomgeving buiten beschouwing blijven omdat drie gelijkelijk bereikbare binnenstedelijke locaties worden onderzocht. Deze kenmerken zijn gekoppeld aan onderzoekbare indicatoren: - woningkenmerken: grootte, hoogte, bouwperiode, type woning en aanwezigheid van een tuin. Niet meegenomen is de aanwezigheid van balkon of dakterras, de staat van onderhoud van de woning, uitzicht, aankleding en uistraling van de buurt; - sociaaleconomische kenmerken: sociale status (inkomen werkloosheid en opleiding), bevolkingsdichtheid (door Knol onder fysieke woonomgevingskenmerken geschaard), het aandeel koopwoningen en het aandeel niet-westerse allochtonen in de buurt. Nadrukkelijk komt naar voren dat het aandeel koopwoningen maar een hele beperkte invloed heeft ten opzichte van de andere sociaaleconomische kenmerken; - fysieke woonomgeving: aanwezigheid van (recreatief) groen, water, woningdichtheid en het aandeel hoogbouw. Uit deze paragraaf wordt duidelijk welke fysieke woningkenmerken belangrijk zijn voor de prijs van de woning. De eerste conclusie uit deze paragraaf is dat de bouwperiode van de stadsvernieuwingswoningen valt in die periode die als minst gewaardeerd uit het onderzoek komt. De stadsvernieuwingswoningen, zijn zoals in hoofdstuk 2 beschreven, voornamelijk portieketagewoningen, die tot het minst geliefde woningtype behoren. Zowel de bouwperiode als woningtype dragen bij aan een lage waardering. De staat van onderhoud is in het onderzoek niet meegenomen, terwijl dit voor de stadsvernieuwingswoningen juist een plus had kunnen zijn. Wat betreft woningkenmerken hebben de stadsvernieuwingswoningen de slechtste papieren mag uit dit rapport worden geconcludeerd. Over het algemeen zijn deze woningen gebouwd in buurten met op zich al een hoge dichtheid. Dit is ook geen pluspunt. De tweede conclusie is dat het aandeel koopwoningen slechts een beperkte invloed heeft als de kenmerken van de overige bewoners worden betrokken. De aanwezigheid van hogere sociale statusgroepen (positief) en aanwezigheid van niet-westerse allochtonen (negatief) hebben een veel grotere invloed op de woningprijs. Dit moet in gedachten worden gehouden bij het bepalen van de hiërarchie voor het model. 3.3.3.Van Hoog naar laag, van laag naar hoog Voor de definitie van sociale status van bewoners is aangehaakt bij een ouder rapport van het Sociaal Cultureel Planbureau 1998. In “ Van Hoog naar laag en van laag naar hoog, de sociaal ruimtelijke ontwikkeling van wijken tussen 1971 en 1995” staat het thema van sociale achterstand centraal. In dit rapport is sociale achterstand gelijk gesteld aan sociale status van de bewoners in dezelfde termen van opleiding, werkgelegenheid en inkomen. In het rapport wordt de (ontwikkeling van) de sociale status van wijken gemeten. Het kenmerk sociale status is zo belangrijk voor het prijsniveau dat woningzoekenden vaak daaraan prioriteit geven boven (bouw)technische kwaliteiten van de woning. Liever een slechte woningen in een goede buurt dan een goede woning in een slechte buurt. Statusverlaging gaat gepaard met vermindering van waarde van onroerend goed en statusverhoging met waardestijging, waardoor het respectievelijk wel dan niet aantrekkelijk is te investeren. Waar het niet aantrekkelijk is te investeren zal het sociale niveau verder zakken (pag.25). 28

Zowel de sociale samenstelling als de fysieke structuur is voor aspirant-bewoners een vestigingsplaatsfactor. Het rapport onderzoekt de andere factoren die met sociale statusontwikkeling van een wijk te maken hebben. De sociale status van een wijk is onderzocht op basis van sociale achterstand van de bewoners (inkomen opleiding en werkloosheid) en vergeleken met de situatie in 1971. Op basis van deze drie kenmerken zijn stijgende, dalende en stabiele wijken aangewezen. Vervolgens is onderzocht welke andere kenmerken van wijken met statusontwikkeling zijn verbonden. Daarbij is uitgegaan van de gedachte dat in eerste instantie woonfactoren de ontwikkeling beïnvloeden. Daarna kan de statusontwikkeling de fysieke omgeving beïnvloeden. Verder heeft de statusontwikkeling effecten op de demografische stabiliteit van de woonwijken en daarmee op de sociale veiligheid. Negatieve statusontwikkeling gaat samen met sociale onveiligheid. Sociale onveiligheid wordt gevoed door demografische instabiliteit. Door statusdaling ontstaat een geringere binding met de wijk, evenals relatief veel (ervaren) sociale onveiligheid. Woonfactoren blijken in dit onderzoek het belangrijkst, de status van zowel de stadsvernieuwingsgebieden als ook de jaren ’50 en ’60 wijken is laag. Wijken met een lage sociale status kenmerken zich door groot aandeel vierkamerwoningen (situatie in 1971) en de bouw van veel driekamerwoningen na 1971. Ook de aanwezigheid van (middel)hoogbouw, flats en etagewoningen, hangt samen met negatieve statusontwikkeling. In steden zijn volgens het SCP het met name de meergezinshuurwoningen die onaantrekkelijk zijn gebleken. Veel mensen verhuisden zodra ze de kans kregen, lagere inkomensgroepen bleven achter en vergrijsden daar. De relatief slechte kwaliteit, het behoren tot de weinig geliefde huursector en de onaantrekkelijke bouwvormen hebben de woningen inmiddels doen belanden aan de onderkant van de woningmarkt. Slechts weinigen zijn geïnteresseerd in de vrijkomende woningen uit dit segment. Alleen diegenen die een slechte toegang tot de woningmarkt hebben, zoals jonge alleenstaanden en buitenlanders wensen deze relatief goedkope woningen te betrekken. Het SCP spreekt de verwachting uit dat wijken met huurwoningen en relatief kleine woningen (vier kamers of minder) achteruit gaan als ook de woningen uit jaren ’70 en ’80, deze wijken bevatten volgens het rapport in de toekomst de woningen aan de onderkant van de woningmarkt. Het SCP stelt dat huren steeds meer kenmerk is van lage inkomensgroepen en kopen van midden- en hoge inkomens. Inkomen is een belangrijk onderdeel van begrip status. In de volgende paragraaf wordt hier nog nader op ingegaan. De oorspronkelijke aanwezigheid van kleine woningen heeft geen verband met statusontwikkeling. De aanwezigheid van grote woningen heeft, vooral in de steden een positief effect. De aanwezigheid van vierkamerwoningen en de bouw van driekamerwoningen hangen wel negatief samen met statusontwikkeling. In de wijkgroepen die zich kenmerken door daling staan veel drie- en vierkamerwoningen. In wijken die dalen staan veel flat- en etagewoningen. Koopwoningen hebben een gunstige invloed op de status. Negatieve statusontwikkeling gaat samen met een geringe binding, gemeten aan de hand van grote migratie uit wijken. Toename alleenstaanden lijkt een negatieve invloed te hebben, maar deze invloed is niet heel sterk. Dit geldt wel voor aantal buitenlanders in de wijk. De invloed van leeftijd is niet heel duidelijk, dalende wijken hebben wel meer vergrijzing en stijgende of stabiel hoog blijvende wijken een hoog blijvend aantal kinderen. Wel is het van belang dat alleenstaanden vaak de buurt slechts zien als een gebied waarin ze tijdelijk verblijven en daarmee vertonen zij geringe binding. Dit geldt volgens het rapport ook vaak voor buitenlanders, zij wonen nog niet zo lang in de buurt en hebben daardoor geringere binding. Geringere binding geeft de buurt een grote gevoeligheid voor crimineel gedrag.

29

Opvallend is dat juist stabiele lage statuswijken en dalende wijken vaak een hoog voorzieningniveau hebben, en hoge status wijken een laag voorzieningenniveau. Het rapport toont duidelijk aan dat een lage sociale status samenhangt met specifieke woonkenmerken, en dat zowel de stadsvernieuwingsgebieden en de jaren ’50 en ’60 wijken negatief correleren met lage sociale status. In het algemeen geldt dan ook nog dat middelhoogbouw, etagewoningen en driekamerwoningen negatief samenhangen met sociale status. Als indicatoren voor woningkenmerken zijn gebruikt de bouwperiode, het aantal kamers en het type woning. Dit komt overeen met het in de vorige paragraaf besproken rapport (RPB 2006), het RPB neemt ook plafondhoogte en de aanwezigheid van een tuin mee. De stadsvernieuwingswoningen die in dit onderzoek centraal staan presteren volgens dit onderzoek op woningkenmerken weinig pluspunten . De sociale status is bepaald aan de hand van inkomen, werk en opleiding van de bewoners. Demografische stabiliteit (verhuizingen), leeftijd, huishoudensamenstelling en afkomt zijn gebruikt als indicatoren voor sociale cohesie. Veiligheid is op dezelfde wijze bepaald als in het reeds besproken rapport van Knol. Samenvattend zijn er vijf voorwaarden waaraan een goede buurt zou moeten voldoen, Ten eerste de woningkenmerken die in het rapport op de eerste plaats worden gesteld, dan volgt veiligheid, de sociale woonomgeving, of sociale cohesie en dan de voorzieningen. Als aan deze voorwaarden wordt voldaan is er sprake van een hoge status van een wijk. Deze kan ook worden gemeten aan de hand van inkomen, opleiding en werk. Deze kenmerken zijn ook hier gekoppeld aan onderzoekbare indicatoren: - woningkenmerken: grootte, type, bouwperiode, gebouwhoogte, aantal kamers en aandeel koopwoningen3; - veiligheid: veiligheidsindex en de perceptie van veiligheid. Hier wordt ook verloedering in meegenomen; - sociale woonomgevingskenmerken aangeduid als sociale cohesie: aantal verhuizingen, demografische gegevens (aandeel niet westerse allochtonen, alleenstaanden en leeftijd, waarbij vergrijzing negatief is en groot aandeel kinderen positief); - voorzieningen: een winkel, basisschool, halte openbaar vervoer en een van de volgende voorzieningen, bibliotheek, sociaal-cultureel centrum of sporthal/sportveld vormen tezamen de basisvoorzieningen. Een groot aandeel voorzieningen gaat vaak samen met lage status van de wijk en andersom; - sociale status van een buurt: inkomen, werk en opleiding. 3.3.4. Verkoop nader beschouwd Uit de rapporten komt geen eenduidig beeld naar voren over de invloed van het aandeel koopwoningen in de buurt. Uit de “prijs van de plek” blijkt de relatie van het aantal

3

In het rapport wordt het aandeel koopwoningen bij de woningkenmerken vermeld maar de kanttekening wordt gemaakt dat kopen een kenmerk is van hoge statusgroepen

30

koopwoningen in de buurt op de woningprijs heel gering te zijn, als de overige kenmerken van bewoners worden meegenomen. Ook in het rapport Wijkkwaliteit (Knol 2005) wordt gekeken naar het aandeel koopwoningen en de koopprijs. Hij vindt een sterk verband tussen aanwezigheid koopwoningen en de woonomgevingkwaliteit. Er is vooral een sterke correlatie met fysieke verloedering en woondichtheid (beide zijn laag bij een groter aandeel koopwoningen). Hij concludeert dat veel koopwoningen op die plekken staan waar de woonomgeving toch al aantrekkelijk is vanwege de ruimte die deze biedt. Wel blijkt uit het WBO 2002 dat bewoners van koopwoningen zich vaker voor de buurt verantwoordelijk voelen dan huurders (85% t.o.v. 70%) en vaker bereid zijn actie voor de buurt te ondernemen. Volgens Knol hebben kopers een financieel belang bij een goede woonomgeving. Juist de combinatie van koopwoningen, sociale status en residentiele stabiliteit samen verklaren voor een belangrijk deel de woonomgevingkwaliteit. Hoge statusgroepen zijn ‘zelfredzaam’ en zijn in staat iets aan de woonomgeving te doen. Residentiele stabiliteit veronderstelt een grotere binding met de buurt. Het verband tussen woonomgevingkwaliteit en prijzen van koopwoningen is niet sterk. Dit komt overeen met “De Prijs van de Plek”. In de beschreven rapporten wordt de verhouding koop- en huurwoningen of het aandeel koopwoningen gebruikt als indicator voor de sociale omgevingskenmerken i.e. buurtbinding. Verder komt aan de orde dat hogere sociale statusgroepen in het algemeen meer behoefte hebben aan een koopwoning. Daar is wel een kanttekening bij te maken. Er zijn genoeg hoogopgeleiden mensen die niet willen kopen, omdat ze een andere vrijere levenstijl prefereren. Vrijheid is ook status. Dit sluit aan bij Maslow, hij maakt onderscheid tussen reputatie en prestige enerzijds en vrijheid en onafhankelijkheid anderzijds als het gaat om status. Volgens “Empowerment in de Volkshuisvesting” (Bobbe en Reimerink, 2006) is er sprake van een culturele component. Een eigen woning leidt tot toegenomen trots van bewoners. Dit element speelt vooral een rol bij allochtone bewoners, waar het bezit van een eigen huis in hoog aanzien staat. In het rapport “Op eigen kracht” (VROMraad 2004) wordt ook duidelijk dat er sprake is van een culturele component. Voor allochtonen is een eigen woning bijzonder statusverhogend. Belangrijker is dat de rol van eigen woningbezit per land verschillend is. In Duitsland, Oostenrijk en Zwitserland is er een grote commerciële huurmarkt. De hoge welvaart gaat daar samen met een laag percentage eigen woningbezit. Er is een grotere vrijheid in keuze waardoor kopen een andere betekenis heeft en daarmee ook een heel ander belang voor de sociale status. In Nederland is deze commerciële huurmarkt zeer beperkt aanwezig. De keuze is veelal een sociale huurwoning of een koopwoning. Dan heeft het hebben van een koopwoning een hogere sociale status dan het bewonen van een sociale huurwoning. Veel belangrijker is dat de hoge statusgroepen op grond van hun inkomen niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. Een koopwoning is dan de enige optie. Dit geldt ook voor de lagere middeninkomens, die zich in Amsterdam maar net een koopwoning kunnen veroorloven. Zij zoeken naar de goedkoopste koopwoningen, de keuze is second best: de woning wordt niet gekocht omdat dat de locatie en het huis een voorkeurskeuze is maar omdat die woning de enige mogelijkheid die zij (net) kunnen betalen. De VROMraad (2004) stelt dat de positie van eigenaar zelfstandigheid uitdrukt en zeggenschap oplevert om naar eigen smaak woning aan te passen. De betekenis voor het individu kan zijn een grotere tevredenheid en een groter zelfvertrouwen (vierde laag van Maslow). De kanttekening wordt gemaakt dat het grootste deel van de tevredenheid kan worden verklaard doordat de kwaliteit van een koopwoning veelal hoger is dan van een sociale huurwoning. Dit is natuurlijk niet zo bij de verkoop van sociale huurwoningen. De maatschappelijk betekenis van eigen woningbezit is volgens het rapport een grotere stabiliteit van buurten, een grotere betrokkenheid , beter onderhoud van de woningen en het beperken van sociaal ongewenst gedrag. Bobbe en Reimerink (2006) voegen hier aan toe dat in eerste instantie de investeringen van kopers zich op de binnenkant van de woning richten. Daarnaast realiseren kopers zich heel goed dat een nette buurt belangrijk is voor de 31

waardeontwikkeling van hun woning. Zij schenken ook meer aandacht, vanuit hun eigen belang, aan openbare ruimten. Straatjes worden geveegd, tuintjes onderhouden en er wordt geen grofvuil zomaar op straat gezet. De betrokkenheid bij de buurt neemt toe en daarmee wordt het sociaal kapitaal van de buurt versterkt. Er is wel een kanttekening te maken bij het beter onderhoud van de woning. Voor onderhoud heeft een eigenaar wel middelen nodig. In het kort wordt door de VROMraad (2004) verwezen naar de gevolgen van de right-to-buy politiek in Engeland. Huishoudens met lage inkomens kochten woningen in slechtere wijken en ondervonden weinig voordeel (van waardestijging). Zij bleken lang niet altijd in staat de woning te onderhouden en ook minder in staat te verhuizen. Aankoop leidde dus niet tot grotere vrijheid maar tot het opgesloten zitten in een slechte buurt in een slecht onderhouden woning. Daar waar de woningmarkt ontspannen is en het investeringspotentieel negatief is, doet zich het verschijnsel voor van gevangen eigenaren en vluchtende huurders (Bureau Middelkoop 1999). Als de markt ontspannen is en de populariteit van het woonmilieu waarin zijn huis staat daalt en de woningprijzen ook kan de koper niet weg, hij is gebonden aan zijn investering. Hij kan niet weg omdat de opbrengst voor zijn huis te laag is. Tegelijkertijd komt structurele verbetering van de woning niet meer tot uiting in waardestijging waardoor de motivatie voor onderhoud beperkt kan zijn. Investeringen in verbetering moeten minimaal leiden tot een evenredige waardestijging. Volgens Middelkoop zouden corporaties pas na verbetering moeten verkopen of met een onderhoudsfonds. Ook Vestia schrijft over dit verschijnsel in het jaarverslag 2006. Zij schat dat 500.000 particuliere huiseigenaren financieel in de knel komen omdat de waarde van hun woning daalt door achterstallig onderhoud. Het betreft vooral woningen in achterstandswijken. Huiseigenaren hebben zelf geen geld om hun woning op te knappen en krijgen vanwege de waardaling geen extra hypotheek. Verkoop is geen optie omdat ze met een enorme restschuld blijven zitten. Door achterstallig onderhoud daalt de waarde van de woning verder. In Rotterdam heeft de gemeente Vestia benaderd om huizen van particulieren te kopen, het gaat over woningen die 10 tot 15 jaar geleden nog corporatiebezit waren en verkocht werden aan de huurders, die vervolgens massaal in de problemen kwamen. In Nederland is vanwege het beperkte aanbod in de commerciële huurmarkt de keuze voor een woning die tussen een sociale huurwoning en een koopwoning. Daardoor heeft een koopwoning een hoge sociale status, voor allochtonen geldt deze status nog sterker. In principe draagt eigen woningbezit op het niveau van de individu bij aan een gevoel van tevredenheid en zelfvertrouwen, de vierde laag van Maslow. De maatschappelijk betekenis van eigen woningbezit is een grotere residentiele stabiliteit, grotere betrokkenheid bij de buurt (binding), beter onderhoud van de woningen en het beperken van sociaal ongewenst gedrag. Aan de andere kant doet zich ook het verschijnsel van de gevangen kopers voor, dit doet zich vooral voor in ontspannen woningmarkten in buurten waar sprake is van waardedaling. In Amsterdam is de woningmarkt, zeker binnenstedelijk, zo gespannen dat dit verschijnsel zich (nog) niet voordoet. In de grote steden zal de aanwezigheid van koopwoningen zeker een indicator zijn voor de aanwezigheid van hoge statusgroepen, om de eenvoudige reden dat deze groepen geen andere keuze hebben dan een koopwoning. Het aandeel koopwoningen heeft wel een positief effect of de sociale en fysieke woonomgeving. 3.3.5. Opleidingsniveau nader beschouwd Alle besproken rapporten meten de sociale status van bewoners van de wijk naar werk, inkomen en opleiding. In geen van de rapporten wordt nader ingegaan op het belang van een hoge opleiding. Dit is wel van belang omdat juist in de steden grote groepen mensen zijn met wel een hoge opleiding en misschien niet zo’n hoog inkomen (schilders, schrijvers, musici, de creatieven).

32

Glaeser geeft in “The Rise of the skilled city” uit 2003 weer dat de bevolking van educated cities sneller groeit dan vergelijkbare steden met minder menselijk kapitaal. Hij stelt dat deze steden ook meer economisch productief worden en niet omdat ze aantrekkelijker worden om te wonen. Juist in declining areas van de goedopgeleide steden komt veel economische groei voor: juist skilled cities zijn goed in staat economische schokken op te vangen. Opleidingsniveau is een indicator voor economische groei maar ook een instrument dat ingezet kan worden voor het herstellen van declining areas. Hij vindt een directe samenhang tussen opleidingsniveau en huizenprijzen. Hoe hoger het opleidingsniveau, hoe beter het toekomstige salarisperspectief en hoe groter de prijzenstijging van huizen. De effecten van opleiding zijn het sterkst op het niveau van de metropool/stadsagglomeraat en minder op stadsniveau. Wel concludeert hij dat een buurt succesvol is door minimalisering van het aantal laagopgeleide mensen. Verder vindt Glaeser een koppeling tussen opleiding en misdaad, hoe hoger het opleidingsniveau hoe minder misdaad. Voorzieningen (musea, horeca, gezondheidsvoorzieningen, recreatie, scholen) zijn geen verklarende factoren voor de rol van onderwijs op de groei van de stad. Ook salarisstijging is niet gekoppeld aan stijging van voorzieningen maar alleen aan toename productiviteit. Dus vaardigheden (skills) voorspellen een groei en productiviteit en niet in toename van het voorzieningenniveau. Wel is een toename te zien van locale voorzieningen (buurtniveau). Glaeser zegt verder dat high school drop-outs een voorspeller zijn van stedelijk verval. De belangrijkste conclusies voor dit onderzoek zijn dat opleidingsniveau direct gekoppeld is aan de stijging van woningprijzen. Dit geldt uiteraard alleen als er voldoende mensen zijn die ook een hoog inkomen of vooruitzicht daarop hebben. Uitvallers op middelbare school zijn een voorspellende factor zijn voor buurten die in waarde dalen. Er is minder criminaliteit daar waar meer hoger opgeleide mensen wonen. Dus zowel opleiding als juist ook schooluitval kunnen goed als indicatoren gebruikt om het functioneren van een buurt te meten. Logischerwijs passen deze indicatoren dan het best bij sociale status, die gedefinieerd is in termen van opleiding, werk en inkomen. In zijn artikel “Consumer City” (Glaeser 2001) geeft Glaeser aan dat steden met veel voorzieningen wel sneller groeien dan steden met weinig voorzieningen. Het leven in steden is meer populair geworden, steeds meer omgekeerd forensen (reverse commuting). Dit heeft een sterke link met het eerste artikel, op lokaal niveau zijn voorzieningen wel belangrijk en het ontbreken ervan kan een dissatisfier zijn. Van belang zijn: - de aanwezigheid van een rijk, gevarieerde diensten en consumptiegoederen (inclusief restaurants, theaters); - schoonheid (aesthetics and physical setting); - goede openbare dienstverlening, waaronder hij verstaat de aanwezigheid van scholen en (afwezigheid) van misdaad; - bereikbaarheid: lage transportkosten of kleine afstanden. Niet alle soorten voorzieningen zijn goed, de voorzieningen die meer geassocieerd worden met lage opleidingsgroepen zoals bowlingbanen hebben een averechts effect. Ook dit artikel geeft het belang aan van het aantrekken van hoger opgeleiden (hoge sociale statusgroepen). Een mooie schone en veilige omgeving als ook de aanwezigheid van goede scholen kunnen hierbij helpen. Eerst moet worden voldaan aan veiligheid en een goede woonomgeving alvorens hoge statusgroepen in beeld komen. In het artikel “The changing family Background of the low-educated in The Netherlands” onderzoeken Gesthuizen, de Graaf en Kraaykamp (december 2005) de verbanden tussen voortijdige schoolverlaters en familieachtergrond. Hoewel sociaaleconomisch veel is gedaan om in elk geval tot de leerplichtige leeftijd het onderwijs financieel mogelijk te maken, is er wel een relatie met de familie achtergrond en uitvallen op school. De kinderen van de armere families, cultureel niet onderlegd, eenoudergezinnen en gezinnen met een heel jonge moeder maken de meeste kans zonder kwalificaties van de middelbare school te komen. 33

Toch is de groep zonder kwalificaties klein, het verband tussen familieachtergrond en dropout neemt ook af. Etniciteit is momenteel de belangrijkste voorspellende factor voor het aantal schoolverlaters zonder kwalificaties. Etniciteit kan dus ook als indicator worden gebruikt voor voortijdige schoolverlaters. Dit correspondeert met het recentelijk verschenen onderzoek van de Dienst Onderzoek en Statistiek van de Gemeente Amsterdam (Dienst Onderzoek en Statistiek 2007) waarin staat dat 7 van de 10 allochtone jongeren een VMBO advies krijgt terwijl 7 van de 10 autochtone jongeren een HAVO/VWO advies krijgt. Juist onder VMBO-ers is de schooluitval hoog. Concluderend kan gesteld worden dat het plausibel is opleidingsniveau als indicator mee te nemen en schooluitval kan toegevoegd worden als negatieve indicator. Waar Knol (2006) vindt dat een school in de buurt van belang is, wordt dit door Glaeser bevestigd, de aanwezigheid van een goede lagere school is een positieve indicator. 3.4 Naar een theoretisch model In paragraaf 3.3. zijn de voorwaarden waar een goed functionerende buurt aan zou moeten voldoen uitgebreid aan de orde geweest. Ook is gekeken welke indicatoren gebruikt kunnen worden om deze voorwaarden/kenmerken te onderzoeken of te meten. Vanuit het denkmodel van Maslow, behoeften van de mens zijn in een bepaalde hiërarchie te ordenen, moet nu het model vertaald worden naar een buurtconditiemodel. De behoeften van (te rekruteren) bewoners in de buurt, ofwel de voorwaarden waaraan de buurt moet voldoen, zijn in een bepaalde hiërarchie te ordenen. Het model moet antwoord geven op de vraag hoe het gesteld is met marktpositie van de stadsvernieuwingsbuurten en de rol van de stadsvernieuwingswoningen daarbinnen. Uitgangspunt is dat als een buurt goed functioneert er sprake is van waardestijging en vice versa. De basis van het theoretisch model is de piramide van Maslow waarin de woning- en woonomgevingsfactoren geplaatst worden. Het is belangrijk vooraf te bedenken dat het in de piramide gaat om behoeften die vervuld moeten kunnen worden of voorwaarden waaraan voldaan moet worden Er moet dus een duidelijk onderscheid gemaakt worden tussen behoeften en de indicatoren waarmee deze behoeften kunnen worden gemeten of onderzocht. Als sec naar de behoeften/condities wordt gekeken is de piramide eenvoudig op te bouwen. Het allereerste dat mensen nodig hebben in de buurt is een goede woning, het onderdak. Dat is de absolute basisbehoefte. De eerste laag stelt mensen in staat tot wonen. Dit en wezenlijk voor het onderzoek. Een goede woningvoorraad in een buurt is de primaire voorwaarde voor een buurt om goed te kunnen functioneren. Als deze behoefte is vervuld wordt de veiligheid van de buurt belangrijk het willen vermijden van onveilige situaties en op zoek gaan naar omstandigheden die de veiligheid vergroten. De besproken onderzoeken gaan steeds uit van de veiligheid van de woonomgeving. Voor het woongebouw zijn er ook kenmerken die direct te maken hebben met veiligheid, het gaat dan om vervelende nissen en terug liggende entrees in het woongebouw, maar ook het aantal huishoudens dat een entree deelt heeft invloed op de veiligheid. Hoe meer bewoners op een ontsluiting, hoe anoniemer en hoe makkelijker het is er een bende van te maken. Mensen kennen elkaar niet en (durven) elkaar niet aan te spreken op ongewenst gedrag. Indirect komt dit effect ook naar voren bij de woningkenmerken, galerijflats en portieketageflats zijn weinig populair (RPB 2006). Bij veiligheid hoort ook levendigheid op straat (positief), verborgen hoekjes en verlaten doorgangen (negatief). De derde laag van Maslow gaat over de behoefte ergens bij te horen, het geven en ontvangen van liefde en onderhouden van positieve sociale relaties enerzijds, en ego gerelateerde behoeften anderzijds (zelfrespect, waardering en tevredenheid). 34

Naar buurtniveau vertaald is dit houden van de buurt. Houden van de buurt heeft een sociale component, buurtbinding, verantwoordelijk voelen voor de buurt maar zeker ook een fysieke. Het is moeilijk te houden van of tevreden te zijn met een vieze omgeving, een monotone of lelijke omgeving. Volgens Jane Jacobs (Jacobs 1961) zijn juist functiemenging, kleinschaligheid en historische kwaliteiten belangrijk voor de waardering van de woonomgeving. Dit sluit aan bij Glaeser (2001) die specifiek aestetics en physical setting benoemt. De fysieke en sociale omgeving vormen in het model de derde laag. Er wordt steeds onderscheid gemaakt tussen fysieke en sociale woonomgeving alsof het twee hele verschillende dingen zijn maar dat is maar gedeeltelijk zo. De SCP-maat vindt verloedering op straat onderdeel van de fysieke woonomgeving. Feitelijk is dat ook zo, maar het heeft ook te maken met attitude en het elkaar wel of niet kennen. Als buren elkaar kennen en wel eens een gesprekje met elkaar hebben, zal men niet zo snel rommel voor elkaars deur achter laten. Als de woning, de veilige woonomgeving en een prettige woonomgeving (sociaal en fysiek) is bereikt wordt de sociale status belangrijk, zeker als besloten moet worden om te verhuizen naar bijvoorbeeld een grotere woning of een koopwoning (een volgende stap in de wooncarrière) is sociale status erg belangrijk. Zoals in paragraaf 3.3.4. is besproken hoort bij een koopwoning sociale status. Daarmee hoort deze in de vierde laag van het model. Dit is alleen zo als er een beperkte keuze is: een sociale huurwoning zal weinig aanzien genieten, een duurdere luxe huurwoning wel. Het plaatsen in de vierde laag sluit aan op de Prijs van de plek (RPB 2006). Als de kenmerken van overige bewoners worden betrokken is de invloed van het aandeel koopwoningen op de woningprijs gering. Blijkbaar zijn de sociaaldemografische factoren in de hiërarchie belangrijker. Bovendien is in de grote steden de aanwezigheid van koopwoningen zeker een indicator zijn voor de aanwezigheid van hoge statusgroepen, om de eenvoudige reden dat deze groepen geen andere keuze hebben dan een koopwoning. De vijfde laag kan hier ingevuld worden als de mate waarin de eigen wooncarrière vorm kan worden gegeven, waar de specifieke eigen wensen ingevuld kunnen worden. Bestaan er doorgroeimogelijkheden die passen bij de wensen van de bewoner, kan hij binnen de buurt een volgende stap in zijn wooncarrière zetten? Misschien is de buurtbewoners gewoon op zoek naar een huis met een tuin op het zuiden, of juist naar een penthouse. Misschien heeft hij hele specifiekere wensen zoals de wens een eigen woning te bouwen (particulier opdrachtgeverschap) of de mogelijkheid om bijvoorbeeld een woongroep te beginnen. Het behoeftemodel ziet er dan als volgt uit: Afbeelding 10: Behoeftemodel voor de buurt

individuele woonwensen

status van de buurt

fysieke en sociale woonomgeving

veiligheid

woning

35

In paragraaf 3.3. zijn alle indicatoren voor woningen en woonomgeving uitgebreid aan de orde geweest. Hieronder volgt een korte weergave. - Voor de woningkenmerken zijn de volgende indicatoren te onderscheiden: grootte, hoogte, aantal kamers, type, bouwperiode en tuin (balkon). De bouwperiode is zoals betoogd een goede indicator voor attractiviteit, dit zal wel met plaatsjes worden verduidelijkt. - Om over veiligheid van een buurt iets te zeggen kan gekeken worden naar feitelijk slachtofferschap en perceptie van veiligheid en de gebouwde omgeving (type ontsluiting onderdoorgangen en nissen). - Bij de fysieke woonomgeving zijn de meetbare indicatoren voorzieningen (scholen), verloedering en woondichtheid en hinder. De rol van voorzieningen is uit de literatuur niet eenduidig. Voorzieningen worden niet meegenomen in het model. Het belang van ruimtelijke kwaliteit is wel duidelijk maar een meetbare indicator is niet voorhanden. Er zal een oordeel worden gegeven op basis van diversiteit en beeldkwaliteit van de omgeving, ondersteund door fotomateriaal. Voor de sociale woonomgeving zijn de indicatoren residentiele stabiliteit (woonduur en verhuizingen), leeftijd, huishoudensamenstelling en etniciteit. - Om de sociale status van een buurt te meten wordt gekeken naar de aanwezigheid van hoge en lage sociale statusgroepen op basis van werk, inkomen opleiding en het aantal vroegtijdige schoolverlaters. Ook het aandeel koopwoningen is een indicator voor sociale status. Een bewoner die een laag inkomen heeft, geen werk en weinig opleiding heeft zeer beperkt mogelijkheden tot het kiezen van een bepaald type woning of buurt. Zij zullen veel vaker terecht komen in een woning die niet hun eigen keuze is en/of in een buurt die niet voldoet aan de basiseisen van veiligheid en veilig voelen. - Waar het gaat over individuele woonwensen zijn de indicatoren minder makkelijk meetbaar. Het gaat om de mogelijkheden de individuele wooncarrière vorm te geven. Dit betekent dat er keuzemogelijkheden moeten zijn. Deze keuzemogelijkheden zijn dure huurwoningen/koopwoningen, variëteit in woningaanbod (type, nieuwbouw, oudbouw, grootte, grootte) , mogelijkheden voor cascobouw, zelfbouw. Als alle indicatoren die in de behandelde literatuur aan de orde zijn geweest bij het model worden geplaatst ziet het model er als volgt uit: Afbeelding 11: Behoeftemodel voor de buurt met indicatoren BEHOEFTEN

INDICATOREN

individuele woonwensen status van de buurt

fysieke en sociale woonomgeving

veiligheid

woning

variëteit in woningaanbod inkomen, werk, opleiding, vroegtijdige schoolverlaters residentiele stabiliteit, leeftijd, huishoudensamenstelling, etniciteit, verloedering, woondichtheid, attractiviteit, hinder feitelijk slachtofferschap en perceptie van veiligheid, gebouwde omgeving grootte, hoogte, aantal kamers, type, bouwperiode, buitenruimte

De woningen in het model zijn in eerste instantie alle woningen die in de te onderzoeken buurten voorkomen, het gaat immers om de marktpositie van de gekozen buurten te bepalen ten opzichte van het Amsterdamse gemiddelde, het percentage stadsvernieuwingswoningen 36

wordt apart vermeld. Zoals in hoofdstuk 3.3. al aan de orde geweest scoren deze woningen slecht vanwege de bouwperiode en het woningtype (portieketage). De buurten die beschouwd zullen worden kenmerken zich door een aanmerkelijke vertegenwoordiging van woningen uit de stadsvernieuwingsperiode. In dit hoofdstuk is aan de hand van de piramide van Maslow een toetsingsmodel ontwikkeld dat de voorwaarden waar een buurt aan moet voldoen hiërarchisch ordent. In het model zijn deze voorwaarden of condities gekoppeld aan meetbare of onderzoekbare indicatoren. In hoofdstuk 4 zullen drie buurten op basis van het ontwikkelde model worden getoetst. Darmee zou de centrale vraag moeten kunnen worden beantwoord: Is de marktpositie van de stadsvernieuwingsbuurten als zwak te typeren en wat is de rol van de stadsvernieuwingswoningen daarbinnen?

37

4. DE STADSVERNIEUWINGSBUURT IN In het vorige hoofdstuk is een buurtconditiemodel ontwikkeld. Met dit model moet het mogelijk zijn de marktpositie van de (stadsvernieuwings)buurt te meten door de verschillende woning en woonomgevingsfactoren te hiërarchisch te ordenen. Het model gaat ervan uit dat grotendeel moet zijn voldaan uit de voorwaarden van de onderste laag alvorens de tweede laag in beeld komt. Pas als de veiligheid is gegarandeerd wordt de woonomgeving belangrijk. Als ook aan de woonomgeving positief scoort wordt sociale status belangrijk. Dit geldt ook andersom, om hoge statusgroepen aan te kunnen trekken moet grotendeels aan de voorwaarden van de eerste drie lagen zijn voldaan. Pas daarna wordt het belangrijk in hoeverre bewoners specifieke individuele woonwensen kunnen realiseren. Voor het onderzoek zijn drie Amsterdamse stadsvernieuwingsbuurten geselecteerd. Dit zijn de Spaarndammerbuurt, de Dapperbuurt en de Indische Buurt. Van deze drie buurten heeft de Spaarndammerbuurt het laagste aandeel stadsvernieuwingswoningen. In dit hoofdstuk wordt eerst een korte schets gegeven van deze drie buurten. Ook wordt aangegeven wat de plannen zijn met deze buurten, dit geeft een beeld van de beoogde dynamiek in een buurt. Voor alle drie buurten is een vernieuwingsoperatie gaande. Nadat een beeld is geschetst van deze drie buurten zal per buurtconditie, dus per laag van de piramide, bepaald worden in hoeverre de drie buurten aan de condities van de piramide voldoen. Vervolgens worden deze resultaten samengebracht en kan per buurt een oordeel worden gegeven over de marktpositie ten opzichte van het Amsterdams gemiddelde. Verder zal uit het model blijken op welke lagen van het model de onderzochte buurten slecht scoren en waar de grootste problemen zitten. Vervolgens worden de resultaten van het model getoetst aan de waarde(ontwikkeling) binnen de buurt, daarmee wordt duidelijk of het model inderdaad in staat is de marktpositie van een buurt de beoordelen. De rol van de stadsvernieuwingswoningen binnen de waarde(ontwikkeling) van de buurt wordt uitgelicht. Als de nominale verkoopprijs van de stadsvernieuwingswoningen lager is dan van de overige woningen in de buurt hoeft dat niet erg te zijn, als de waardestijging maar even snel of langzaam verloopt. Als de waardestijging achter blijft ten opzichte van de overige woningen in de buurt, is er sprake van een toenemende achterstand van de marktpositie van de stadsvernieuwingswoningen. Het hoofdstuk sluit af met de belangrijkste conclusies van deze case-study en de beantwoording van de centrale vraag. 4.1 Schets van de drie buurten De drie buurten zijn geselecteerd op basis van een aantal criteria. Alle drie buurten liggen binnenstedelijk en Amsterdam en worden gekenmerkt door een groot aandeel stadsvernieuwingswoningen. Verder worden in al deze drie buurten woningen verkocht door corporaties. Daarnaast geldt voor alle drie buurten dat er geïnvesteerd wordt in een forse vernieuwingsoperatie. Voor de Spaarndammerbuurt en de Dapperbuurt geldt dat Woonstichting de Key hier een goot aandeel woningen bezit. Dit geldt niet voor de Indische Buurt. 4.1.1. Spaarndammerbuurt De Spaarndammerbuurt ligt in stadsdeel Westerpark. De Spaarndammerbuurt Oost wordt begrensd door de Houtmankade, de Spaarndammerstraat (even zijde) en de Tasmanstraat. De Spaarndammerbuurt-West wordt begrensd door de Zaanstraat, de Spaarndammerstraat, de Gevleweg, Haparandaweg, Archangelweg, Spaarndammerdijk en Zaanstraat. De Zeeheldenbuurt wordt begrensd door de Houtmankade (oneven zijde 1 t/m 161), 38

Zoutkeetsgracht (even zijde 2 t/m 370), Westerdoksdijk (45 t/m 50), de hele Silodam en de Van Diemenkade aan het IJ. De Westerkeersluis sluit aan op de Houtmankade. Deze omschrijving is van belang omdat in de buurtcombinaties zoals de Dienst Onderzoek en Statistiek hanteert, de Spaarndammerbuurt en de Zeeheldenbuurt 1 buurtcombinatie zijn. Voor de woningen wordt alleen het Spaarndammerdeel van de buurt beschouwd. Afbeelding 12: Kaart van de Spaarndammerbuurt

De Spaarndammerbuurt (Land van der, van Daalen en Kruythof 2004) was tot aan het begin van de 19e eeuw overwegend weidegrond en werd door de tegenwoordige Spaarndammerdijk beschermt tegen het water van de Zuiderzee. Eind 19e eeuw werden de eerste woningen gebouwd door particulieren. Pas op grote schaal werden tussen 1915 en 1930 woningen neergezet door de gemeente en door corporaties. In deze periode is de Amsterdamse Schoolstijl dominant en heeft bijvoorbeeld een prachtgebouw als het Schip opgeleverd. In de stadsvernieuwingsperiode worden enerzijds de woningen van corporaties opgeknapt en anderzijds de slechte woningen van particulieren gesloopt en door nieuwbouw vervangen. Ook de industrie werd teruggedrongen, de Westersuikerfabriek verdween, dat is de plek van het tegenwoordige Suikerplein. De stadsvernieuwingswoningen zijn voornamelijk geconcentreerd in de in de Zeeheldenbuurt en in de Spaarndammerbuurt Oost rond het Suikerplein. Daar vormen ze bijna een eiland binnen de oudbouw van de Spaarndammerbuurt Oost. Bijzonder aan het Suikerplein en omgeving is dat het een van de weinige grootschalige stadsvernieuwingsprojecten die, vanwege het verdwijnen van de Suikerfabriek, wel een eigen stedenbouwkundige onderlegger heeft gekregen. Er was geen bestaand stratenpatroon. Daardoor is het Suikerplein veel ruimer van opzet geworden met vrij veel groen en water. De betaalbaarheid van de stadsvernieuwing is door zeer actief bewonerscomité bevochten. Het rapport (Land van der, van Daalen en Kruythof 2004) concludeert dat dit heeft geresulteerd in een buurt die voornamelijk uit kleine sociale huurwoningen bestaat. In 2001 was het nog zo dat de Spaarndammerbuurt samen met de Indische Buurt West de kortste wachttijd hadden voor woningzoekenden. Mensen maakten niet een positieve keuze om in de buurt te gaan wonen, maar gewoon, omdat het een van de weinige plekken in Amsterdam was waar ze terecht konden vanwege of de huren laag zijn en/of de relatief korte benodigde woonduur. Toch bleken mensen redelijk tevreden, redelijk actief en wilden graag in de buurt te blijven. De veiligheid was toen al redelijk en de sociale tegenstellingen tussen

39

bevolkingsgroepen niet groot. De Spaarndammerbuurt in 2001 was wel een achterstandswijk (OTB 2004) maar wel een met potentie. Het project Spaarndammerhout wil naast de vernieuwing in de Houthavens (planvormingfase) de positie en leefbaarheid van de Spaarndammerbuurt verbeteren. Juist de nieuwe woningen en werkgelegenheid in de Houthavens zouden een belangrijke economische stimulans kunnen betekenen waar de Spaarndammerbuurt van mee kan profiteren en de winkels in de Spaarndammerstraat in het bijzonder. Hoewel het project Houthaven is gestagneerd is toch gestart met de woningen inde Spaarndammerbuurt, van de 5000 woningen wordt ongeveer de helft in 10 jaar aangepakt. Het aantal sociale huurwoningen zal dalen van 83% naar 70%. Woningen worden verbeterd, samengevoegd, en soms gesloopt en door nieuwbouw vervangen. Afbeelding 13: bezit Woonstichting de Key, stadsvernieuwingswoningen Suikerplein in kader

(Bron: Woonstichting de Key)

De doelen voor de verbetering voor het wonen in de Spaarndammerbuurt zijn in de Woningmonitor Spaarndammerbuurt (Stadsdeel Westerpark 2007) geformuleerd en komen neer op handhaving verbetering van de kwaliteit van de bestaande woningen, meer differentiatie in grootte en koop en huur, zonder het aandeel betaalbare woningen uit het oog te verliezen. Tot zover een globaal beeld van de Spaarndammerbuurt en ontwikkelingen die gaande zijn. 4.1.2 Dapperbuurt. De Dapperbuurt is onderdeel van het stadsdeel Oost-Watergraafsmeer. Zij wordt begrensd door de Linnaeusstraat (Oosterpark), Mauritskade, Pontanusstraat en de spoorlijn Amsterdam – Utrecht. Hier bevindt zich ook het station Amsterdam Muiderpoort. Centraal in de wijk ligt de Dapperstraat, waar van maandag tot en met zaterdag de Dappermarkt wordt gehouden. Na de Albert Cuypmarkt is dit de bekendste en drukste markt van Amsterdam en uitgeroepen tot markt van het jaar 2007. De Dapperbuurt is ontstaan aan het eind van de negentiende eeuw. Uitgangspunt was het plan van de Amsterdamse stadsplanoloog Kalff uit 1875, waarin rechthoekige blokken domineerden. Vanaf 1876 werden de getekende straten in rap tempo volgebouwd. De kwaliteit was vaak matig; al in 1899 stortte een blok woningen aan de Pieter Nieuwlandstraat/hoek Dapperstraat in elkaar.

40

Afbeelding 14: Kaart van de Dapperbuurt

Hoewel een paar straten een voornaam aanzien hadden was de Dapperbuurt vooral een arbeidersbuurt. De Tweede Wereldoorlog bracht aan de buurt zware schade toe. Na de oorlog waren veel straten er slecht aan toe. In de jaren zeventig werd voorgesteld een aantal blokken te slopen; voor de bewoners die moesten verhuizen werd nieuwbouw gerealiseerd in de Roomtuintjes, zoals besproken in hoofdstuk 2. Het protest van buurtbewoners leidde tot bouwen voor de buurt, een gefaseerde aanpak binnen de bestaande stedenbouw. Afbeelding 15: impressie stadsvernieuwing Dapperbuurt anno 2007

Tijdens de stadsvernieuwing is in de Dapperbuurt in vergelijking met andere buurten veel gesloopt en nieuwgebouwd. Van de 4452 woningen is meer dan de helft (56%) na 1970 gebouwd met een grote productie in de toptijd van de stadsvernieuwing . Dit heeft geleid tot veel goedkope en ook kleine nieuwbouwhuurwoningen. Deze woningen zijn bouwkundig goed en goedkoop maar grotendeels weinig aantrekkelijk qua architectuur (Programma Wonen, Stadsdeel Oost Watergraafsmeer 2006). Het inkomen van de Dapperbuurters ligt erg laag, het eigen woningbezit is laag en het aandeel niet westerse allochtonen is met bijna 60% hoog. Het aandeel twintigers neemt af. De woningdichtheid van de Dapperbuurt in woningen per hectare is het hoogst van het hele stadsdeel. Voor zowel de corporaties (Woonstichting de Key en Ymere) als het stadsdeel was er aanleiding genoeg om de buurt grootschalig te verbeteren, gebruik makend van de potentie van de Dapperbuurt. De Dapperbuurt is een levendige stedelijke woonbuurt met een groot voorzieningaanbod waarvan bewoners van heel Oostelijk Amsterdam gebruik maken. De buurt grenst aan het Oosterpark en ligt dicht bij de binnenstad en is goed bereikbaar met openbaar vervoer. Ook door de sociaalculturele diversiteit is volgens het Programma Wonen 41

een kenmerk van stedelijkheid. Hierdoor is de buurt aantrekkelijk voor huishoudens met een stedelijke oriëntatie en het wonen in een levendige omgeving. De doelstellingen de buurtaanpak Dapperbuurt zijn gericht op het verhogen van het rekruteringspatroon van de buurt, er moeten meer grote woningen komen, het aantal koopwoningen wordt verdriedubbeld en de bestaande oudbouw verbeterd en de uitstraling van de stadsvernieuwingswoningen verbeterd. Er wordt voor de openbare ruimte sterk ingezet op schoon, heel en veilig. 4.1.3. Indische Buurt De derde buurt die voor dit onderzoek is geselecteerd is de Indische Buurt.De Indische Buurt ligt in stadsdeel Zeeburg. De buurt wordt aan de westkant begrensd door de spoorlijn Amsterdam – Hilversum (met het Muiderpoortstation), aan de oostkant door het Flevopark, aan de noordkant door de Zeeburgerdijk en aan de zuidkant door de Ringvaart van de Watergraafsmeer. Afbeelding 16: Kaart van de Indische Buurt

De buurt werd gebouwd tussen 1900 en 1930 in de voormalige 'Overamstelse Polder' als nieuwe arbeiderswijk. Toen de bouw van de Oosterparkbuurt en de Dapperbuurt in Amsterdam Oost zijn voltooiing naderde, leek de andere kant van het spoor een logisch vervolg op de stadsuitbreiding. Een groot deel van de woningen werden ontworpen door architecten van de Amsterdamse School, zoals de blokken van Berlage aan het Javaplein. De wijk ontstaat in grote haast. Doordat de opgehoogde grond van de polder niet voldoende heeft kunnen inklinken, verzakken de huizen. Bovendien blijken sommige aannemers te besparen op de materiaalkosten waardoor de huizen in de Indische Buurt al snel verzakken. Al in 1936 moeten enkele huizen aan het Ambonplein worden gesloopt. (bron: website stadsdeel Zeeburg, juli 2007) In de stadsvernieuwingsperiode zijn nog veel meer woningen gesloopt vanwege dezelfde problematiek en renoveren daardoor te duur werd, de norm was meer dan 50% van de kosten van nieuwbouw. Om die reden is er in de Indische Buurt een enorm aandeel stadsvernieuwingswoningbouw gerealiseerd. Afwijkend ten opzichte van de eerste twee buurten is dat er ook nauwelijks protest was van bewoners. De Indische Buurt bestaat uit twee delen: De Indische Buurt West en De Indische Buurt Oost. De Indische Buurt West is aangewezen als probleemwijk door Vogelaar. 42

De Indische Buurt kent een eenzijdige opbouw van het woningbestand met een overmaat aan kleine, goedkope en deels verouderde sociale huurwoningen en een overmaat aan woningen uit de stadsvernieuwingsperiode. De bevolking is arm en het aandeel niet westerse allochtonen is hoog. Tot voor kort scoorde de Indische Buurt het laagst van Amsterdam op de score voor leefbaarheid en veiligheid Genoeg redenen om tot een grootschalig buurtaanpak over te gaan. Het convenant tussen de corporaties in stadsdelen is net vastgesteld (Stadsdeel Zeeburg 2007), maar de vernieuwing van de Indische buurt is al enige jaren geleden in gang gezet. Daarbij worden de inspanningen niet alleen op het westelijk deel van buurt geconcentreerd maar op de hele buurt. Met name in het noordwest kwadrant (begrensd door de Insulindeweg aan de zuidkant en de Molukkenstraat aan de oostkant) is al veel gebeurd. Afbeelding 17: Impressie van renovatie en nieuwbouw in noordwest kwadrant Indische Buurt

Het stadsdeel heeft een aantal pleinen opgeknapt, ingezet op het tegen gaan van vervuiling en verloedering en op veiligheid van de openbare ruimte als ook het aanpakken van nare portieken en onderdoorgangen. Een van de doelstellingen in het convenant (stadsdeel Zeeburg, 2007) dat tussen stadsdeel en drie corporaties is afgesloten is om de kwaliteit van de bestaande woningen te verbeteren en de variatie te vergroten. Er moeten meer grote woningen komen en het aandeel koopwoningen neemt toe. Toch blijft in de plannen tot 2010 het aantal kernvoorraad+ woningen gelijk, namelijk 70%. Het aandeel koopwoningen moet toenemen tot 20%, waarvan het grootste deel in het goedkope en middeldure segment wordt gerealiseerd. De positie van de Javastraat moet als winkelstraat worden versterkt en er moet in de buurt ook ruimte komen voor startende ondernemers. Het stadsdeel ziet de toekomst van de Indische Buurt eigenlijk als vier buurtjes met ieder een eigen identiteit en doelgroep.

43

Afbeelding 18: de Indische Buurt straks

(bron: NUL20 27 juli 2006)

De vraag is op het woningprogramma deze ambitie aan kan. Juist daar waar de hoge inkomens moeten komen te wonen (zuidoost kwadrant) bestaat het overgrote deel van de woningen uit grootschalige stadsvernieuwingscomplexen. Afbeelding 19: Beeld van de Indische Buurt Oost

4.2 Buurten in model, woningkenmerken In de vorige paragraaf is een korte schets gegeven van de drie te onderzoeken buurten en het vernieuwingsprogramma voor deze buurten. Op basis van het in hoofdstuk 3 ontwikkelde model met bijbehorende indicatoren zullen de hierboven beschreven buurten worden geanalyseerd. Dit betekent dat eerst alle indicatoren ingevuld moeten worden om tot een oordeel te kunnen komen in hoeverre aan de condities in de piramide wordt voldaan. De

44

volgorde die aangehouden wordt is in de piramide van onder naar boven, dus van de indicatoren van woningkenmerken, naar veiligheid, dan naar fysieke en sociale omgeving, status en dan individuele woonwensen. In deze paragraaf worden de woningkenmerken van de drie buurten omschreven. Als indicatoren zijn opgenomen grootte, hoogte, aantal kamers, type, bouwperiode, tuin (balkon). De bouwperiode is tevens indicator voor attractiviteit van de woningen. en Foto’s zullen worden toegevoegd om dit te ondersteunen. 4.2.1. Spaarndammerbuurt Voor de woninggrootte en bouwperiodes van de Spaarndammerbuurt is gebruikt gemaakt van de gegevens van de Dienst Onderzoek en Statistiek, deze gegevens zijn in bijlage 3 opgenomen. Bij het overzicht van woninggrootte is nog een kanttekening te maken, O&S gaat uit van BKO’s. of wel bruto woonoppervlaktes. Dit geeft een optimistisch beeld. Woonstichting de Key kijkt naar woninggrootte van de huurwoningen volgens het woningwaarderingsysteem (optelling oppervlaktes van de gebruiksruimten exclusief verkeersruimten) en voor de verkoopcijfers wordt met gebruiksoppervlakte gewerkt, waarbij de gang wel opgeteld is. Het Suikerplein is als stadsvernieuwingsdeel uitgelicht. Voor woninggrootte, aantal kamers en woningtype is gebruikt gemaakt van het databestand van Woonstichting de Key, voor de hoogte en aanwezigheid buitenruimte is een aantal woningen bezocht. Van de totale woningvoorraad is ruim 40% kleiner dan 50 m2, het dubbele van het Amsterdams gemiddelde. Ruim 60% is kleiner dan 60 m2 (Amsterdam circa 40%). Ruim 20% is tussen de 60 en 80 m2 (Amsterdam 28%). De oudbouw bestaat voornamelijk uit 4 lagen met kap, met vier woningen per pand. Afbeelding 20: impressie oudbouw Spaarndammerbuurt

Door de kleine woningoppervlakte overheerst het aandeel tweekamerwoningen met 49% (gemiddelde Amsterdam 30,4%) zie bijlage 3. In totaal maken SV woningen 21,4% van de woningvoorraad (bijlage 4). Voor dit onderzoek wordt specifiek gekeken naar de stadsvernieuwingscomplexen in de omgeving van het Suikerplein. Het aantal woningen, zie bijlage 5, bedraagt 628, waarvan 597 zelfstandig. Het merendeel van de onzelfstandige woningen heeft een corridorontsluiting en de zelfstandige woningen hebben in grote meerderheid (476 van de 597) een portiekontsluiting zonder lift. Qua grootte is het aantal woningen groter dan 80 m2 verwaarloosbaar. Er van uitgaande dat onzelfstandige woningen kleiner zijn dan 60 m2 is het aantal zelfstandige woningen dat kleiner is dan 60 m2 en tussen de 60 en 80 m2 (286) is nagenoeg even groot. Van alle woningen hebben 236 (ruim 37%) woningen slechts 2 kamers, 143 (23%) woningen hebben 3 kamers en 190 (30%) woningen hebben vier kamers. 45

Het merendeel van de een en tweekamerwoningen is kleiner dan 60 m2, de meeste 3 en 4 kamerwoningen hebben een grootte tussen de 60-80 m2. Van de bezochte woningen aan de Nova Zemblastraat, Le Mairiekade en de Henk Curierekade is de hoogte in elk geval 2,50 m. De woningen rond het Suikerplein zijn tot stand gekomen van 1982-1988. Alle woningen hebben een buitenruimte, meestal een balkon en soms twee balkons. Deze zijn over het algemeen klein. Omdat hier een nieuw stedenbouwkundig plan de onderlegger is geweest is veel aandacht besteed aan de binnenterreinen/tuinen. De meeste woningen hebben een redelijk groen en ruim uitzicht. De stadsvernieuwingswoningen zijn dus groter dan het gemiddelde in de buurt. Afbeelding 21: Uitzicht vanaf woning Henk Curierekade

In bijlage 6 is een voorbeeldplattegrond opgenomen van een woning aan het Suikerplein. De portieken zijn klein en bedompt m.u.v. Le Mariekade en heel armoedig afgewerkt. De meeste portieken ontsluiten zo’n 10 woningen, als de begane grond woningen ook via het portiek worden ontsloten. De opzet van de buurt is ruim. De complexen zelf ogen armoedig, goedkope baksteen, veel trespa, vlakke kozijnen, terug liggende portieken en blinde muren. Voor de woningen binnen geldt ook een minimaal afwerkingniveau. De kamers zijn erg klein. Afbeelding 22: impressie stadsvernieuwing Suikerplein buiten en binnen

46

4.2.2. Dapperbuurt Van de totale woningvoorraad is 23,5% kleiner dan 50 m2 (Amsterdam 20%) ruim 44% is kleiner dan 60 m2 (Amsterdam circa 40%). Ruim 32% is tussen de 60 en 80 m2 (Amsterdam 28%). De gegevens zijn in bijlage 3 opgenomen. Hoewel de grootte dus niet erg afwijkt van het Amsterdams gemiddelde is het aandeel tweekamerwoningen met 44% erg hoog (gemiddelde Amsterdam 30,4%), en het aandeel vier- en vijfkamerwoningen laag. Ook hier bestaat de oudbouw voornamelijk uit panden van vier bouwlagen met kap, met over het algemeen vier woningen. Het aandeel stadsvernieuwingswoningen is met 38,6% van de woningvoorraad erg hoog (bijlage 4). Voor dit onderzoek wordt specifiek gekeken naar de stadsvernieuwingscomplexen. Woonstichting de Key heeft 528 woningen waarvan 2 onzelfstandig. Van al deze woningen hebben 370 woningen een portiekontsluiting zonder lift en 113 portiek met lift. Doordat de Roomtuintjes met 232 zelfstandige woningen meegeteld is, geeft dit een wat vertekend beeld, nagenoeg alle woningen met lift bevinden zich inde Roomtuintjes. De Roomtuintjes is nu juist het voorbeeld dat is losgelaten in de stadsvernieuwing van de Dapperbuurt. Buiten de Roomtuintjes zijn en maar 3 woningen met lift. Overwegend is dus sprake van potiekontsluitingen zonder lift. Er zijn 174 woningen kleiner dan 60 m2 en 286 met een woonoppervlakte tussen de 60 en 80 m2. Zonder Roomtuintjes zijn de twee- en driekamerwoningen dominant, hoewel ruim 36% van de woningen vier kamers heeft. Van de bezochte woningen is de plafondhoogte tenminste 2,50 m en alle woningen hebben een (zeer klein) balkon. Voor de uitstraling van de blokken geldt hetzelfde als voor het Suikerplein: armoedig, goedkope baksteen, veel trespa, vlakke kozijnen, en terug liggende portieken. Er is wel geprobeerd om enige variatie aan te brengen in architectuur, dit resulteert in een hele rommelige indruk, zeker gecombineerd met terugspringende rooilijnen. Voor de woningen binnen geldt ook een minimaal afwerkingniveau. De kamers zijn erg klein. De dichtheid is hier veel groter dan aan het Suikerplein dat het benauwde gevoel nog eens versterkt. Afbeelding 23: Impressie stadsvernieuwing Dapperbuurt buiten en binnen

47

4.2.3. Indische Buurt Van de totale woningvoorraad is in de Indische Buurt west 30% kleiner dan 50 m2 en in de Indische Buurt oost ruim 25% (Amsterdam 20%). In de Indische Buurt West is 50% kleiner dan 60 m2, in de Indische Buurt Oost is dat 41% (Amsterdam ongeveer 40%). Woningen tussen de 60 en 80 m2 zijn in de Indische Buurt west met 19% vertegenwoordigd, in oost is dat 24% (Amsterdam 28%). Dit betekent niet dat de rest van de woningen groter zijn, van resp. 20% en 17% van de woningen is volgens O&S de oppervlakte onbekend. Geregistreerd zijn resp. 11% en 18% woningen die groter zijn dan 80 m2. De gegevens zijn in bijlage 3 opgenomen. Het aandeel woningen groter dan 60 m2 is ondervertegenwoordigd. De woningen bestaan overwegend uit twee en drie kamers. Er zijn nagenoeg geen woningen met vijf kamers of meer. Ook hier bestaat de oudbouw voornamelijk uit panden van vier bouwlagen met kap, met over het algemeen vier woningen. Totaal maken SV woningen in de Indische Buurt west 27,5% van de woningvoorraad uit, voor de Indische Buurt oost is het percentage veel hoger namelijk 38,4% van de woningvoorraad, nagenoeg gelijk aan de Dapperbuurt, zie bijlage 4. Omdat Woonstichting de Key geen bezit heeft in de Indische Buurt zijn de stadsvernieuwingswoningen op een andere wijze geanalyseerd. Uit analyse van een aantal complexen waar gegevens van beschikbaar zijn ( Amsterdamse Stadsvernieuwingsprojecten Gemeentelijke Dienst Volkshuisvesting 1980/1981 en 1978/1979) komt een zelfde beeld naar voren als in de andere buurten. Alle geanalyseerde woningen zijn portieketagewoningen zonder lift. Van de geanalyseerde complexen (15) met in totaal 1.158 woningen is een kwart tweekamer woning, 38% driekamerwoning en bijna 30% vierkamerwoning. Van de eerste complexen is ook de grootte bekend, gemiddeld iets boven de 56 m2. Alle vierkamerwoningen zijn ongeveer 64 m2, de driekamerwoningen rond de 55 en de tweekamerwoningen rond de 45, de gegeven zijn opgenomen in bijlage 7. Het totaal aantal woningen gebouwd in de periode 1971-1990 is 3.691. De geanalyseerde woningen zijn allemaal uit de beginperiode van de stadsvernieuwing. Er wordt uitgegaan dat dit een redelijke steekproef is. Ook hier is dus een duidelijk beeld van portiekwoningen zonder lift, meestal tussen de 7 en 10 huishoudens per portiek en overwegend twee, drie- en vierkamerwoningen. Het percentage stadsvernieuwing in de Indische Buurt is hoog, dit bepaalt ook sterk het stadsbeeld.

48

Afbeelding 24: Impressie stadsvernieuwing Indische Buurt

Er zijn, met uitzondering van de noordwest kwadrant weinig vooroorlogse woningen bewaard gebleven. Juist de plekken aan de doorgaande wegen zoals de Molukkenstraat en in veel sterkere mate de Insulindeweg missen hoogte, karakter maar ook identiteit. Alles lijkt op elkaar met lichte baksteen, balkons aan de straatzijde als dat de zonzijde is, terug liggende portieken en een armoedige uitstraling. Dat is ook het grote verschil met de twee buurten die hierboven zijn beschreven, die wel historische en beeldbepalende panden kennen. Ook zijn de stadsvernieuwingsblokken erg groot in vergelijking met bijvoorbeeld de Dapperbuurt. 4.2.4. Conclusies woningkenmerken Het aandeel kleine woningen (kleiner dan 60 m2) is in de Spaarndammerbuurt verreweg het hoogst en daardoor overheerst de tweekamerwoning. Het aandeel stadsvernieuwing is met 21,4% het laagst van de drie onderzochte buurten en wordt gekenmerkt door portieketagewoningen zonder lift met een even groot aandeel woningen kleiner dan 60 m2 als tussen de 60 en 80 m2. Grotere woningen komen zo goed als niet voor. Hoewel het Suikerplein wel ruim is van opzet ogen de blokken armoedig. Vergeleken met het Amsterdams gemiddelde wijkt de woninggrootte van de woningen in de Dapperbuurt niet veel af. Opvallend is het hoge aandeel tweekamerwoningen. Het aandeel stadsvernieuwingswoningen is bijna 39% van de woningvoorraad. Als de Roomtuintjes buiten beschouwing worden gelaten is het type portieketage zonder lift dominant, en het grootste deel van de woningen is tussen de 60-80 m2 groot. De blokken ogen ook hier armoedig, goedkope baksteen, trespa en vlakke kozijnen. Er is geprobeerd variatie in de blokken aan te brengen met name door verspringen van de rooilijn. Daardoor

49

ontstaat een rommelige indruk. De dichtheid is veel hoger dan bij het Suikerplein en dat voelt ook zo. In de Indische Buurt zijn in het westelijk deel de kleine woningen oververtegenwoordigd, de Indische Buurt wijkt in woninggrootte weinig af van het gemiddelde. In beide delen is een overmaat aan twee- en driekamerwoningen en er zijn bijna geen vierkamerwoningen. De stadsvernieuwingswoningen maken in het westelijk deel 27,5% van de woningvoorraad uit en in het oostelijk deel ruim 38%. De stadsvernieuwingswoningen zijn ook hier portieketagewoningen zonder lift. Voor de uitstraling van de blokken geldt het zelfde als voor de andere twee buurten. Het grote verschil is, met name in het oostelijk deel van de buurt, de bijna totale afwezigheid van oudere bebouwing en de grote schaal van de stadsvernieuwingsblokken. 4.3. Buurten in model, veiligheid De veiligheid in de drie buurten is onderzocht op basis van drie indicatoren zoals in hoofdstuk drie aangegeven. Het gaat om de objectieve veiligheid, de perceptie van veiligheid en de veiligheid van de gebouwde omgeving in de zin van nare onderdoorgangen en terug liggende portieken. Voor de subjectieve en objectieve veiligheid is aangesloten bij de reulatten van de Veiligheidsindex Amsterdam. Deze index geeft het beste beeld op niveau van buurtcombinatie. De indexcijfers voor de objectieve veiligheid zijn gebaseerd op de gegevens van de politie Amsterdam-Amstelland en zijn bepaald op basis van het aantal meldingen van inbraak, diefstal, geweld, overlast, vandalisme, verkeer en drugs. Het gaat dus alleen om de gevallen waarvan ook melding is gedaan. De subjectieve veiligheid in de Veiligheidsindex is bepaald op basis van Wonen in Amsterdam 2005 Deel 3 (Gemeente Amsterdam 2006) waarbij 10.000 Amsterdammers zijn bevraagd over vermijdinggedrag, veiligheidsbeleving en buurtproblematiek. Een indexcijfer van 100 is neutraal, hoe lager het indexcijfer hoe beter de score van een buurt op de veiligheidsindex. Een indexcijfer van hoger dan 100 is dus negatief. In de bijlage 8 is een tabel bijgevoegd met de ontwikkeling van deze veiligheidsindexcijfers voor de drie buurten sinds 2003. 4.3.1. Spaarndammerbuurt De Spaarndammerbuurt en de Zeeheldenbuurt zijn samen 1 buurtcombinatie. De objectieve veiligheidsindex is sinds 2003 redelijk stabiel en bedraagt 84, ruim voldoende. Mensen voelen zich veiliger, het subjectieve indexcijfer is 69, terwijl deze in 2003 nog 81 was. Mensen voelen zich veiliger zonder dat dat door feitelijke aangiften wordt bevestigd. Rondlopend in buurt zijn er weinig onderdoorgangen nissen en dergelijke, wel is dit het geval bij de stadsvernieuwingswoningen. De meeste portieken liggen terug. Afbeelding 25: Spaarndammerbuurt terug liggende portieken

50

4.3.2. Dapperbuurt De Dapperbuurt in Amsterdam Oost/Watergraafsmeer scoort in vergelijking met andere buurten op verschillende delictsoorten bovengemiddeld slecht (website Economische Zaken Gemeente Amsterdam, juli 2007). Er is verhoudingsgewijs veel drugsoverlast, winkel- en marktdiefstal, zakkenrollerij en een slechte kwaliteit van de openbare ruimtes. Dit heet natuurlijk ook te maken met de aanwezigheid van de markt en de aantallen mensen die de markt trekt. Sinds 2002 loopt hier het project ‘Veilig ondernemen in de Dapperbuurt’, waarin winkeliers, marktkooplieden, politie en het stadsdeel zijn vertegenwoordigd met als doel de wijk weer veilig en aantrekkelijk te maken voor ondernemers, winkelend publiek en bewoners. De winkeliers en ondernemers investeren in dichtzetten nissen en portieken, het stadsdeel zorgde voor een herprofilering van de Dappermarkt, betere verlichting, maar ook schoonhouden, toezicht, aanpak van drugs etc. In de index blijkt het beleid vruchten af te werpen: het indexcijfer voor de objectieve veiligheid is nog steeds onvoldoende met 112 maar gedaald vanaf 140 in 2003 (bijlage 8). De subjectieve indexcijfer is 98 en was in 2003 133. Hoewel de ingezette ontwikkeling positief is de score nog ruim onvoldoende. De stadsvernieuwingblokken kenmerken zich ook hier door terug liggende portieken maar ook terugspringende rooilijnen dat de overzichtelijkheid niet ten goede komt. Afbeelding 26: Dapperbuurt verspringende rooilijn, terug liggende portiek

4.3.3. Indische Buurt In de Indische Buurt is duidelijk sprake van een positieve ontwikkeling als het gaat over de objectieve en subjectieve veiligheidsindex (bijlage 8). De Indische Buurt West scoorde 85 op de objectieve index (121 in 2003), de Indische Buurt Oost 79 (100 in 2003). Voor de subjectieve index scoorde de Indische Buurt West 102 (128 in 2003) en de Indische Buurt Oost 73 (141 in 2003). In de Indische Buurt West blijft het gevoel van veiligheid een onvoldoende scoren terwijl er op basis van aangiften een voldoende zou moeten zijn. Er is dus een enorme verbetering van zoals de objectieve als subjectieve veiligheid. Bij de verbetering van de subjectieve veiligheid springt de Indische Buurt Oost er echt uit. Ook hier komen veel terug liggende portieken voor bij de stadsvernieuwingsblokken en door de grootschaligheid van de blokken ook vrij veel onderdoorgangen. Afbeelding 27: Indische Buurt, onderdoorgangen, terug liggende portiek

51

4.3.4. Conclusies veiligheid De Spaarndammerbuurt scoort als enige buurt een voldoende op zowel de objectieve als subjectieve veiligheidsindex. Het gevoel van veiligheid is toegenomen. Het Suikerplein en omgeving heeft veel terug liggende portieken. De Dapperbuurt is op beide indexcijfers erg vooruit gegaan maar scoort nog steeds een onvoldoende op de objectieve veiligheid en net een voldoende op het gevoel van veiligheid. De stadsvernieuwingswoningen hebben veel terug liggende portieken en de overzichtelijkheid wordt sterk verminderd door terugspringende rooilijnen. De Indische Buurt heeft een positieve ontwikkeling doorgemaakt, zowel het oostelijk als het westelijk deel scoren een voldoende op de objectieve veiligheid. Het gevoel van veiligheid is ook verbeterd maar scoort in het westelijk deel van de buurt nog steeds onvoldoende. Ook hier geldt voor de stadsvernieuwingswoningen dat er veel terug liggende portieken zijn. Door de grootschaligheid van de complexen zijn er ook veel onderdoorgangen. 4.4. Buurten in model, fysieke en sociale woonomgeving De indicatoren voor de fysieke woonomgeving zijn verloedering, hinder, woningdichtheid en attractiviteit. Voor de woningdichtheid is gebruik gemaakt van de gegevens van de Dienst Onderzoek en Statistiek van de gemeente Amsterdam, ook de gemiddelde woningbezetting is meegenomen. Voor de andere twee indicatoren is gebruik gemaakt van de Wonen in Amsterdam 2005 Deel 3 (Gemeente Amsterdam 2006) op basis van 18.500 ingevulde enquêtes. Het rapportcijfer voor verloedering is bepaald op basis van de uitkomst op de vragen over onderhoud van straten, stoepen, speelvoorzieningen en het schoonhouden hiervan. Het gemiddelde van deze cijfers is gebruikt. Voor hinder is gekeken naar de cijfers voor burenoverlast, mate van overlast door andere groepen mensen, overlast door verkeer en vervuiling. De deelnemers is ook gevraagd naar hun waardering voor de woningen in de buurt en de inrichting van de woonomgeving, dit is de indicator voor attractiviteit. De indicatoren voor de sociale woonomgeving zijn de residentiele stabiliteit (woonduur en verhuizingen), leeftijd, huishoudensamenstelling en etniciteit. Voor leeftijd, huishoudensamenstelling en aandeel niet-westerse allochtonen en woonduur is gebruik gemaakt van de gegevens van de Dienst Onderzoek en Statistiek. Voor de verhuisgeneigdheid is gebruik gemaakt van Wonen in Amsterdam 2005 deel 2 Stadsdeelprofielen (Gemeente Amsterdam 2006). Hierin zijn een aantal buurtcombinaties samengevoegd zodat het beeld niet helemaal zuiver is. In Wonen in Amsterdam 2005 Deel 3 (Gemeente Amsterdam 2006) zijn de geënquêteerden ook gevraagd naar de betrokkenheid van buurtbewoners. Deze gegevens zijn voor de volledigheid meegenomen. Het is aardig om te zien of het oordeel van de bewoners klopt met wat op basis van de indicatoren verwacht mag worden. De gegevens van O&S over huishoudensamenstelling van de drie buurten zijn in de bijlage 9 opgenomen. 4.4.1. Spaarndammerbuurt De fysieke woonomgeving De woondichtheid is 4.315 woningen per hectare en de gemiddelde woningbezetting is 1,76. Op verloedering scoort de buurt een 6,17, waar het gaat over overlast/hinder krijgt alleen de overlast die met vervuiling te maken heeft een onvoldoende (5,9). De bewoners geven een 6,2 voor de waardering van de woningen in de buurt en de inrichting van de woonomgeving. Dit geldt als oordeel voor de hele Spaarndammerbuurt.

52

Zoals beschreven ligt het Suikerplein eigenlijk als een eiland in de historische setting van de Spaarndammerbuurt. Delen van de Spaarndammerbuurt zijn inmiddels gerenoveerd en ook de straten zijn aangepakt. Vooral de Spaarndammerstraat springt in het oog, van een armoedige louche straat is het een aangename straat geworden. Onderstaande foto’s geven een beeld van de het oude deel van de Spaarndammerbuurt en hoe het Suikerplein daarin is ingebed. Afbeelding 28: oudbouw tegenover stadsvernieuwing Suikerplein

Doordat de suikerfabriek weg ging, kon hier een nieuw stedenbouwkundig plan worden bedacht, er was geen bestaand stratenpatroon. Dit heeft geleid tot een vrij ruime opzet met veel water en groen. De openbare ruimte van het Suikerplein oogt wel armoedig. Door het stadsdeel is een herinrichtingplan gemaakt voor het plein dat einde van dit jaar gestart zal worden, het plein wordt minder steenachtig, meer speelvoorzieningen en meer groen. Afbeelding 29: fysieke omgeving Suikerplein

De openbare ruimte en uistraling om en nabij Suikerplein is kortom armoedig, maar heeft wel potentie door de aanwezigheid van water groen en lucht. De sociale woonomgeving De leeftijdsopbouw van de Spaarndammerbuurt wijkt niet sterk af van het stedelijke gemiddelde. Het aandeel kinderen is iets lager. Het aantal alleenwonenden is wel beduidend groter dan het stedelijk gemiddelde, ten koste van de paren zonder kinderen. Het aandeel 65-plussers is lager dan het stedelijk gemiddelde. Het percentage niet westerse allochtonen bedraagt 38,2% bijna 4% hoger dan het stedelijk gemiddelde. Van de bewoners geeft 28% aan binnen 2 jaar te willen verhuizen, Bijna de helft wil in het eigen stadsdeel blijven. De belangrijkste reden om te willen verhuizen is de te kleine woning, gevolgd door het ontbreken van buitenruimte en de slechte kwaliteit van de woning. De gemiddelde woonduur is 8,2 jaar, gelijk aan het Amsterdams gemiddelde. De betrokkenheid van buurtbewoners krijgt een 6,2. 4.4.2. Dapperbuurt De fysieke woonomgeving De woondichtheid is enorm hoog 7.477 woningen per hectare en de gemiddelde woningbezetting is 1,90. Op verloedering scoort de buurt een 6,03, waar het gaat over 53

overlast/hinder krijgt alleen de overlast die met vervuiling te maken heeft een onvoldoende (5,3). De Dapperbuurt heeft als enige van de drie buurten, waarschijnlijk door de verkeersaantrekkende werking van de Dappermarkt, last van hinder door verkeer (5,9). De bewoners geven een 6,15 voor de waardering van de woningen in de buurt en de inrichting van de woonomgeving. Zoals al genoemd is de woon- en bevolkingsdichtheid hoog en daarnaast is er weinig groen, behalve het Oosterpark. De meeste openbare ruimte is verhard voor brede trottoirs en is gebruikt voor parkeerplekken. Een enkele straat heeft voortuinen waardoor de straat een groen karakter krijgt. Het weinig groen en de vele verharding draagt niet bij aan een positieve waardering van de woonomgeving. Verder ligt er vaak vuil waarvan het meeste van de markt komt gewaaid. Ook het merkwaardige fenomeen van balkons op de begane grond aan de straat komt hier voor. Dit geeft een heel benauwd gevoel voor de openbare ruimte. Afbeelding 30: fysieke omgeving Dapperbuurt

De sociale woonomgeving De leeftijdsopbouw van de Dapperbuurt lijkt erg op de Spaarndammerbuurt, iets minder kinderen en 65-plussers dan het stedelijk gemiddelde. Volgens het programma Wonen (Stadsdeel Oost Watergraafsmeer 2006) blijft het aandeel van de twintigers afnemen en het aandeel van de 40 tot 60-jarigen neemt toe en er is een ondervertegenwoordiging van 60plussers. Het aantal alleenwonenden is wel beduidend groter dan het stedelijk gemiddelde, ten koste van de paren zonder kinderen en gezinnen. Het percentage niet westerse allochtonen bedraagt 44,3 bijna 10% hoger dan het stedelijk gemiddelde. Van de bewoners geeft 28% aan binnen 2 jaar te willen verhuizen, Ruim de helft wil in het eigen stadsdeel blijven. De belangrijkste reden om te willen verhuizen is de te kleine woning, gevolgd door de sfeer in de buurt en de slechte kwaliteit van de woning. Blijkbaar wil het merendeel ondanks de sfeer toch in de buurt blijven wonen. De gemiddelde woonduur bedraagt 8 jaar, iets lager dan het Amsterdams gemiddelde. De betrokkenheid van buurtbewoners krijgt een 5,5.

54

4.4.3. Indische Buurt De fysieke woonomgeving De woondichtheid is in de Indische Buurt West enorm hoog met 13.834 woningen per hectare. De dichtheid in de Indische Buurt Oost is veel lager namelijk 5.231 woning per hectare. De woningbezetting is voor beide buurten 2,0, dus ook nog eens het hoogst van alle drie buurten. Op verloedering scoort de buurt (west en oost) respectievelijk een 5,1 en een 5,4. Waar het gaat over overlast/hinder krijgt alleen de overlast die met vervuiling te maken heeft een onvoldoende (5,1 resp. 5,0). De bewoners geven een 5,70 resp. een 6,0 voor de waardering van de woningen in de buurt en de inrichting van de woonomgeving. Op zich is die score opmerkelijk, juist in de Indische Buurt West staan nog de meeste historische bebouwing, in elk geval is de afwisseling oud en stadsvernieuwing groter, dit geldt voor de noordwest kwadrant. In de drie andere kwadranten is de stadsvernieuwing dominant. Door de tamelijk complexmatige opzet ontstaan een monotoon beeld. Zelfs op kruispunten of aan belangrijke starten is geen enkele verbijzondering aangebracht. Omdat zowel de blokken als de openbare ruimte sober en doelmatig zijn uitgevoerd is de uitstraling armoedig. De openbare ruimte is erg steenachtig met veel parkeerplekken. Een aantal pleinen zijn inmiddels opgeknapt en daar zijn ook de auto het straatbeeld verdwenen en de nieuwe bestrating loopt vlak van gevel naar gevel. Dit maakt een enorm verschil, alsof de blokken in de ruimte staan in plaats van in een te smalle straat. Afbeelding 31: fysieke omgeving Indische Buurt, rechtsonder Ambonplein na aanpak

De sociale woonomgeving De leeftijdsopbouw van de Indische Buurt is jonger dan het stedelijk gemiddelde. De leeftijdsgroep tot en met 34 jaar is groter dan het stedelijk gemiddelde en de leeftijdsgroep boven de 50 is kleiner dan het stedelijk gemiddelde. De huishoudensamenstelling lijkt erg op het stedelijk gemiddelde er zijn iets minder paren zonder kinderen dan gemiddeld. Het aandeel gezinnen ligt in de Indische Buurt Oost ruim 3% boven het gemiddelde. Van de drie buurten is hier het aandeel gezinnen het hoogst, dit blijkt ook wel uit de woningbezetting. Het percentage niet westerse allochtonen bedraagt 58,6 ruim 24% hoger dan het stedelijk gemiddelde. De woonduur bedraagt 7,2 resp. 7,1 jaar, dit is lager dan het Amsterdams gemiddelde van 8,2 jaar en het laagst van de drie buurten. Van de bewoners geeft een hoog percentage aan (41% resp. 31%) binnen 2 jaar te willen verhuizen. Slechts 44% wil in het eigen staddeel blijven. De belangrijkste reden om te willen verhuizen is de te kleine woning, gevolgd door de sfeer in de buurt en het woningtype. Het woningtype staat hier als enige van de drie buurten 55

in de top drie van verhuisredenen. De betrokkenheid van buurtbewoners krijgt een 5,1 resp. een 5,0 en is door voor beide buurtdelen onvoldoende. 4.4.4 Conclusies fysieke en sociale woonomgeving De woningdichtheid van de Spaarndammerbuurt is het laagst van de drie beschouwde buurten, gevolgd door de Indische Buurt Oost, de Dapperbuurt en de Indische Buurt West met een extreem hoge dichtheid van 13.834 woningen per hectare en dat terwijl daar ook de woningbezetting het hoogst is van de drie buurten. De waardering voor de woonomgeving is het hoogst in de Spaarndammerbuurt, gevolgd door de Dapperbuurt, de Indische Buurt Oost en de Indische Buurt west die als enige een onvoldoende scoort. Wat betreft vervuiling scoren alle drie buurten onvoldoende waarbij de Spaarndammerbuurt nog het beste cijfer heeft en de Indische Buurt west het laagste. Bij de indicator verloedering springt de Indische Buurt oost er in positieve zin uit met het hoogste cijfer, gevolgd door de Spaarndammerbuurt en de Dapperbuurt. De Indische Buurt west scoort als enige een onvoldoende. Wat betreft bevolkingsopbouw lijken de Spaarndammerbuurt en de Dapperbuurt op elkaar maar het aandeel niet westerse allochtonen is in de Dapperbuurt een stuk hoger. De Indische Buurt heeft het grootste aandeel niet-westerse allochtonen en ook het grootste aandeel gezinnen en daardoor een relatief jonge leeftijdsopbouw. De residentiële stabiliteit is het hoogst in de Spaarndammerbuurt en het laagst in de Indische Buurt met een veel hogere verhuisgeneigdheid en lagere woonduur. In de Dapperbuurt en de Indische Buurt wordt de sfeer van de buurt opgegeven in de top drie van verhuismotieven, in de Indische Buurt wordt in de top drie ook specifiek het woningtype genoemd. In alle drie buurten staat de te kleine woning op nummer een als verhuismotief. Het oordeel van de bewoners over betrokkenheid van buurtbewoners is voor alle drie buurten onvoldoende met weer de hoogste waardering in de Spaarndammerbuurt en verreweg de laagste waardering in de Indische Buurt. Het grotere aandeel gezinnen in de Indische Buurt draagt dus niet bij aan een grotere betrokkenheid. 4.5. Buurten in model, sociale status De sociale status wordt gemeten aan de hand van inkomen, opleiding en werk en voortijdige schoolverlaters. Voor gegevens over inkomen is gebruik gemaakt van de gegevens van CBS/RIO uit 2004 (bijlage 10). Het percentage minimahuishoudens is ook opgenomen, gebaseerd op de gegevens van Dienst voor Onderzoek en Statistiek, dit geldt ook voor het percentage werkloosheid en het aandeel koopwoningen. Voor het opleidingsniveau is gebruik gemaakt van Wonen in Amsterdam 2005 deel 2 Stadsdeelprofielen (Gemeente Amsterdam 2006). Deze cijfers zijn alleen op stadsdeelniveau bekend niet op buurtniveau dus eigenlijk zeggen deze cijfers niet zoveel. In stadsdeel Zeeburg zal een heel vertekend beeld ontstaan. Behalve de Indische Buurt bestaat Zeeburg ook uit IJburg en het Oostelijk Havengebied. Dit zijn beide gebieden met veel koopwoningen en een heel ander soort bevolking. Er bestaat nog geen volledige registratie van vroegtijdige schoolverlaters en voor zover geregistreerd zijn deze cijfers op stadsdeelniveau gegeven. Er is daarom gebruik gemaakt van onderstaand figuur.

56

Afbeelding 32: vroegtijdige schoolverlaters

(Bron: DMO/O&S)

4.5.1. Spaarndammerbuurt Het besteedbaar inkomen per huishouden is in de Spaarndammerbuurt 20.600, het laagst van het hele stadsdeel en het aandeel minimahuishoudens bedraagt 27,4%, het hoogst is van het hele stadsdeel. Het werkloosheidspercentage is 10,6%. Het opleidingsniveau is wat hoger dan het Amsterdams gemiddelde. Het aandeel vroegtijdige schoolverlaters is hoger dan 16% dat het Amsterdams gemiddelde is. Het aandeel koopwoningen bedraagt 7,3%. 4.5.2. Dapperbuurt Het besteedbaar inkomen per huishouden is in de Dapperbuurt 24.500, op betondorp na het laagst van het hele stadsdeel en het aandeel minimahuishoudens bedraagt 24,9%, het hoogst van het stadsdeel met uitzondering van Betondorp. Het werkloosheidspercentage is 10,0%. Het opleidingsniveau ligt op het Amsterdams gemiddelde. Het aandeel vroegtijdige schoolverlaters is hoger dan 16%. Het aandeel koopwoningen bedraagt 9,4%. 4.5.3. Indische Buurt Het besteedbaar inkomen per huishouden is in de Indische Buurt west 20.000 en in de Indische Buurt oost 21.300, het laagst van het hele stadsdeel en het aandeel minimahuishoudens bedraagt 26,5% resp. 28,3%, het hoogst van het stadsdeel. Het werkloosheidspercentage is 11.9% het hoogst van de drie buurten. Het opleidingsniveau ligt wijkt af van het Amsterdams gemiddelde. Er is een hoger aandeel hoger opgeleiden (HBO/WO) maar ook een hoger percentage met alleen lager onderwijs. Waarschijnlijk wordt het aandeel hoog opgeleiden veroorzaakt door het Oostelijk havengebied en IJburg, en heeft de Indische Buurt een grote groep bewoners met alleen lager onderwijs. Het aandeel vroegtijdige schoolverlaters is hoger dan 20%. Het aandeel koopwoningen bedraagt 11,0%. 4.5.4 Conclusies sociale status In alle drie buurten ligt het besteedbaar inkomen lager dan het stedelijk gemiddelde. De Indische Buurt heeft het laagste opleidingsniveau, het hoogste werkloosheidspercentage en het hoogste aandeel vroegtijdige schoolverlaters. Het aandeel koopwoningen is in alle drie buurten laag, de Indische Buurt heeft met 11% nog het hoogste aandeel koopwoningen, dit zou een hogere sociale status impliceren. Dit is niet het geval. Er zijn twee conclusies mogelijk. Het aandeel koopwoningen is niet een goede indicator voor de sociale status als voor de overige kenmerken van bewoners wordt gecorrigeerd (RPB 2006). De tweede mogelijkheid id dat het aandeel koopwoningen in alle drie buurten zo laag is dat het nauwelijks invloed heeft op de sociale status van de buurt. Dat laatste lijkt erg waarschijnlijk.

57

4.6. Buurten in model, individuele woonmogelijkheden 4.6.1. Spaarndammerbuurt Zoals in de vorige paragraaf over de buurt is geschreven is in de Spaarndammerbuurt een groot verbeterprogramma gaande. De koppeling is gemaakt naar het plan voor Houthavens waar ongeveer 1.000 nieuwe woningen komen verdeeld over een aantal pieren met elk een eigen karakter. De meerderheid van deze woningen worden koopwoningen (60 tot 70%). Voor de huidige Spaarndammerbuurt is de doelstelling om het aandeel sociale huurwoningen terug te brengen van 81% naar 70%. Er zullen 400 woningen worden samengevoegd, waarvan 200 voor de koop. Op het totale aantal woningen is dat natuurlijk heel gering. De samenvoegingen worden gerealiseerd in de oudbouw. Met de komst van de Houthavens wordt de keuze in soorten woning enorm uitgebreid, voor zowel kopers als huurders. Er zijn dan veel meer mogelijkheden tot een wooncarrière in de eigen buurt. 4.6.2. Dapperbuurt Ook voor de Dapperbuurt is een plan van aanpak gemaakt, (Stadsdeel Oost Watergraafsmeer 2006). In 2010 moet het aandeel koopwoningen zijn verdriedubbeld en neemt toe tot 27%. Het aandeel middeldure huurwoningen neemt toe van 1% tot 8%. De kernvoorraad neemt af van 77% naar 53%. Het aantal grote woningen zal toenemen om bewoners in de gelegenheid te stellen een wooncarrière in de eigen buurt te maken. De mogelijkheden voor een wooncarrière worden aanzienlijk vergroot. 4.6.3. Indische Buurt Het convenant tussen het stadsdeel en de corporaties in de Indische Buurt is net vastgesteld (Stadsdeel Zeeburg 2007) met de doelstellingen tot 2010. Het aandeel woningen groter dan 80 m2 wordt bijna verdubbeld en het aandeel koopwoningen moet 20% gaan bedragen. Van de 1.250 te verkopen woningen wordt gestreefd naar een kwart met een WOZ-waarde onder de 135.000 en de helft tussen 135.000 en 185.000. Er wordt ingezet op jongeren, ouderen, grote gezinnen en mensen met een beperking. Het aandeel koopwoningen neemt weliswaar toe, maar voornamelijk in het goedkope segment. Zoals bij de buurtschets aan de orde is geweest, zet het stadsdeel in op 4 gebieden met een eigen identiteit, met als doel meer keuze te bieden aan verschillende doelgroepen. Daar hoort een heel ambitieus woningprogramma bij. Als maar een kwart van de koopwoningen vrije sector wordt, is dit ten opzichte van het jaar 2000 maar een toename van 475 woningen. Zeker met de geformuleerde ambitie om de zuidoost kwadrant te bestemmen voor de hogere inkomensgroepen lijkt dit aantal erg laag. Het programma is voorzichtig en steekt erg in op de lagere inkomensgroepen. De vraag is of dat voldoende ambitie is. Een wooncarrière in de Indische Buurt blijft voor een bepaalde groep, de hogere inkomensgroepen, niet of slecht mogelijk. 4.6.4. Conclusies individuele woonmogelijkheden De Spaarndammerbuurt heeft met de aanpak voor de buurt en de nieuwbouwplannen straks de grootste keuzemogelijkheden. De Indische Buurt laat tot 2010 zien dat vooral gebouwd wordt voor lage in middeninkomens. Slecht 25% van de woningen wordt gerealiseerd in de vrije sector koop. Dit sluit een aantal doelgroepen uit. In De Dapperbuurt wordt zowel duurdere huur toegevoegd als ook koopwoningen. Ook het aantal grote woningen neemt toe. De keuzemogelijkheden worden dus veel groter.

58

4.7. Resultaten en beoordeling In dit hoofdstuk is een schets gegeven van drie geselecteerde stadsvernieuwingsbuurten in Amsterdam, de Spaarndammerbuurt, de Dapperbuurt en de Indische Buurt. Vervolgens zijn de indicatoren bepaald die horen bij de voorwaarden/kenmerken van het theoretisch model zoals ontwikkeld is in hoofdstuk 3. In deze paragraaf worden de indicatoren ingevuld in het op Maslow gebaseerde model. Per laag kan beoordeeld worden of op basis van de ingevulde indicatoren word voldaan aan de voorwaarde/kenmerk van die laag in het model. Op basis van het ingevulde model kan een eerste oordeel gegeven worden over de marktpositie van de drie onderzochte buurten. Vervolgens wordt gekeken of de waarde(ontwikkeling van de woningen in de buurten en de stadsvernieuwingswoningen in het bijzonder corresponderen met wat op basis van het model is geconcludeerd over de marktpositie van de buurten. Als dat zo is, voldoet het model, dat uitgaat van een hiërarchische ordening, als toetsingsmodel voor het functioneren van een buurt en daarmee voor het bepalen van de marktpositie van de buurt. Het is van belang dat het bij de beoordeling over dynamiek binnen de buurt gaat. Een buurt kan nu onvoldoende scoren op bijvoorbeeld veiligheid maar als de score de laatste jaren sterk is verbeterd is er wel sprake van een positieve dynamiek. In de volgende paragraaf worden de buurten laag voor laag ingevuld in het model. Deze paragraaf sluit af met de belangrijkste conclusies. 4.7.1. De drie buurten in het model In de vorige paragrafen zijn alle indicatoren van de verschillende lagen van de piramide per buurt behandeld. In deze paragraaf zullen deze in het theoretisch model worden ingevuld. Daarmee kan op basis van het ingevulde model een eerste oordeel worden gegeven over het functioneren van de buurt en daarmee de marktpositie van de buurt. De drie geselecteerde buurten scoren op bijna alle indicatoren lager dan het Amsterdamse gemiddelde, zie bijlage 11. De enige positieve afwijking is de betrokkenheid van buurtbewoners en de woningbezetting per woning in de Spaarndammerbuurt, en de scores van objectieve en subjectieve veiligheid in de Spaarndammerbuurt en de Indische Buurt oost als ook de woninggrootte in de Indische Buurt oost. De buurten vallen alle drie op door het lage besteedbaar inkomen per huishouden, de hoge werkeloosheid en het hogere aandeel niet westerse allochtonen. Verder ligt het percentage stadsvernieuwingswoningen hoger dan het Amsterdams gemiddelde. De eerste conclusie is dan ook eenvoudig: alle drie buurten functioneren beneden het Amsterdams gemiddelde en de marktpositie is dus zwakker. De eerste laag is de primaire laag die gaat over de woningkenmerken en waarvan in het behoeftemodel is gesteld dat een goede woning de primaire voorwaarde is voor het goed functioneren van een buurt. Wat woninggrootte betreft heeft de Spaarndammerbuurt over de hele woningvoorraad het grootste percentage woningen kleiner 60 m2 namelijk 60% en dus ook de meeste 2 kamer woningen, gevolgd door de Indische Buurt West met 50%. De oudbouw in de drie buurten is vergelijkbaar, de Dapperbuurt is de oudste buurt (voor 1900) terwijl de andere twee buurten tussen 1990 en 1930 tot stand zijn gekomen. De aanwezigheid van oudbouw wordt het sterkst ervan in de Spaarndammerbuurt waar het stadsvernieuwingspercentage 21,4% bedraagt en geconcentreerd is rond het Suikerplein. In de Dapperbuurt is het percentage stadsvernieuwing 38,6% en er zijn bijna geen aaneengesloten stukken oudbouw, dit geldt ook voor de Indische Buurt oost met 38,4% stadsvernieuwing. In de Indische Buurt West en dan met name het noordwestkwadrant is er wel sprake van aaneengesloten oudbouw. Voor de stadsvernieuwingswoningen in de Spaarndammerbuurt geldt dat deze groter zijn dan de gemiddelde woningvoorraad in de buurt, de helft van de stadsvernieuwingswoningen is groter dan 60 m2, woningen groter dan 80 m2 komen nauwelijks voor.

59

Voor de Dapperbuurt geldt dat (exclusief Roomtuintjes) iets meer dan de helft van de stadsvernieuwingswoningen tussen de 60 en 80 m2 is. Voor Indische Buurt is het beeld vergelijkbaar met de Dapperbuurt. Qua woninggrootte dragen de SV woningen licht positief bij, bovendien hebben deze woningen allen een buitenruimte. De oude woningen in de drie buurten hebben meestal geen buitenruimte. Alle drie buurten scoren beneden gemiddeld op de indicatoren woninggrootte/aantal kamers, de Dapperbuurt en de Indische Buurt oost scoren het slechts op onaantrekkelijkheid van bouwperiode en woningtype, het percentage stadsvernieuwing is daar het hoogst. Nu kan de tweede laag kan worden ingevuld: wat betreft veiligheid scoort de Spaarndammerbuurt voldoende, de Dapperbuurt onvoldoende en in de Indische Buurt is de veiligheid weliswaar sterk verbeterd maar wordt nog niet helemaal zo ervaren. Het oordeel van bewoners over veiligheid wijkt in tegenstelling tot Knol (2005) wel degelijk af van de objectieve veiligheid op basis van feitelijk slachtofferschap. De derde laag gaat over de fysieke en sociale woonomgeving: voor de fysieke woonomgeving geldt dat alle drie buurten lager scoren dan het Amsterdams gemiddelde. De Spaarndammerbuurt komt nog het dichtst in de buurt van het gemiddelde. De woningdichtheid is het laagst van de drie buurten en volgens het oordeel van mensen scoort alleen vervuiling een onvoldoende. Voor het specifieke deel stadsvernieuwing geldt dat de omgeving armoedig oogt maar wel ruim van opzet is. De dichtheid van de Dapperbuurt is veel hoger en door de afwezigheid van groen voelt dat ook zo. De mensen beoordelen de omgeving lagen dan in de Spaarndammerbuurt hoewel alleen vervuiling en verkeershinder een onvoldoende krijgen. De Indische Buurt west heeft de hoogste woningdichtheid en woningbezetting en scoort onvoldoende op alle fysieke woonomgevingaspecten. De Indische Buurt oost scoort alleen een onvoldoende op vervuiling. De woningdichtheid is in het oostelijk deel veel lager dan de Indische Buurt west en ook lager de Dapperbuurt. Het lijkt duidelijk dat woningdichtheid zoals in hoofdstuk 3 aan de orde is geweest, negatieve invloed heeft op de waardering van de fysieke woonomgeving. Voor de sociale woonomgeving wijkt de Spaarndammerbuurt het minst af van het Amsterdams gemiddelde. Er wonen meer alleenwonenden dan gemiddeld in Amsterdam, de residentiele stabiliteit wijk weinig af van het Amsterdamse gemiddelde, verhuisredenen zijn de te kleine woning en gebrek aan buitenruimte. Over de betrokkenheid van de buurtbewoners is men meer tevreden dan het Amsterdams gemiddelde. Het aandeel allochtonen is iets hoger dan het Amsterdams gemiddelde. De Dapperbuurt bekleedt een middenpositie. Het percentage allochtonen is hoog met ruim 44%, de residentiele stabiliteit is iets lager dan het Amsterdams gemiddelde. Opvallend is wel dat behalve de te kleine woning, de slechte sfeer en de slechte kwaliteit van de woning worden genoemd als belangrijkste verhuismotieven. De Dapperbuurt heeft van de drie buurten het laagste aandeel gezinnen. De Indische Buurt sluit de rij met het hoogste percentage allochtonen (bijna 59%) en de laagste residentiële stabiliteit. Behalve de te kleine woning wordt ook de sfeer in de buurt en het woningtype genoemd als reden om binnen twee jaar te willen verhuizen. In de Indische Buurt wonen de meeste gezinnen en de meeste allochtonen, de leeftijdsopbouw is dan ook jonger dan gemiddeld. De betrokkenheid van bewoners krijgt een onvoldoende. Alle indicatoren zijn negatief. Het is duidelijk dat de aanwezigheid van gezinnen, anders dan uit hoofdstuk 3 blijkt, niet positief bijdraagt aan de sociale woonomgeving. De Indische Buurt met het grootste aandeel gezinnen scoort het slechtst van de drie buurten op de indicatoren voor de sociale woonomgeving. Gezien het grote percentage niet-westerse allochtonen ligt het voor de hand te concluderen dat de gezinnen ook voornamelijk niet-westers allochtoon zijn en wellicht om die reden niet positief bijdragen aan de sociale woonomgeving.

60

Zeker is in elk geval dat de wijk met het hoogste percentage allochtonen het slechtst presteert. Residentiële stabiliteit is inderdaad een goed indicator voor de sociale woonomgeving. Juist als naar de verhuismotieven wordt gekeken valt op dat, behalve de te kleine woning, zowel de Indische Buurt als de Dapperbuurt de slechte sfeer in de buurt wordt genoemd en bij de Indische Buurt ook het woningtype. In de Indische Buurt meespelen dat het aandeel gezinnen hoger is dan het Amsterdams gemiddelde terwijl er veel portieketagewoningen voorkomen. Hoe groter de woningbezetting, hoe meer mensen een portiek delen. Het oordeel van de bewoners over de betrokkenheid van buurtbewoners komt overeen met de wat naar voren komt uit de overige indicatoren, ook hier scoort de Indische Buurt het slechtst en de Spaarndammerbuurt het best. De vierde laag die gaat over sociale status. Alle drie buurten vallen op door hoge werkeloosheid, laag inkomen en een laag aandeel koopwoningen en bovengemiddeld percentage vroegtijdige schoolverlaters. De Indische Buurt heeft het hoogste percentage voortijdige schoolverlaters en het laagste opleidingsniveau. Het aandeel niet westerse allochtonen lijkt, zoals in hoofdstuk 3 besproken (Gesthuizen, de Graaf en Kraaykamp 2005), inderdaad een goede indicator voor vroegtijdige schoolverlating. De relatie die in hoofdstuk drie is gelegd tussen opleiding en betrokkenheid van buurtbewoners gaat voor deze drie buurten ook op. Wat betreft het aandeel koopwoningen lijkt de conclusie van het RPB (2006) te kloppen dat wanneer voor andere kenmerken van bewoners wordt gecorrigeerd dit positieve effect beperkt is; de Indische Buurt heeft het hoogste aandeel koopwoningen, hoewel 11% natuurlijk nog steeds erg laag is. Ook het verband dat Glaeser (2003) aantoont tussen vroegtijdige schoolverlating en stedelijk verval, lijkt hier ook van toepassing, het verband met veiligheid is hier niet aantoonbaar. Op basis van Glaeser (2001) zou geconcludeerd worden dat op basis van de waardering van de fysieke woonomgeving (mooi, schoon) het moeilijk zal zijn hoger opgeleiden aan te trekken (Indische Buurt en Dapperbuurt), dit komt overeen met Knol (2005). Het is duidelijk dat alle drie buurten laag scoren op sociale status. De vijfde laag van de piramide gaat over de mogelijkheid tot het realiseren van individuele woonwensen. Voor alle buurten zijn deze mogelijkheden nu ruim onvoldoende gezien het beperkte aanbod grotere woningen en duurdere huur- of koopwoningen. Met de vernieuwingsplannen voor de buurten die er liggen zijn de mogelijkheden inde Spaarndammerbuurt, zeker na realisatie Houthavens, het grootst, de Dapperbuurt neemt een middenpositie in en de Indische Buurt zijn de plannen ambitieus maar voorlopig wordt sterk ingezet op lagere inkomens. Onderstaand figuur is de verkorte weergave van de tabel zoals in bijlage 11 opgenomen. De slechtste score is met rood aangegeven, de middelste met grijs en de beste score is met groen aangegeven. Iedere buurt heeft per laag van het model, per kenmerk dus, een kleur gekregen. Voor de eerste laag, is een kleur toegekend voor het aandeel stadsvernieuwingswoningen (hoe meer hoe negatiever) als ook voor het aandeel kleine woningen, voor de vijfde laag is een onderscheid gemaakt tussen en heden en toekomst op basis van de vernieuwingsplannen.

61

Afbeelding 33: het behoeftemodel voor de buurt ingevuld Spaardammerbuurt toekomst

Dapperbuurt

Indische Buurt

individuele woonwensen

heden

status van de buurt

fysieke + sociale woonomgeving

veiligheid

aandeel kleine woningen % stadsvernieuwing

woningkenmerken

Indische Buurt Oost

Het generieke beeld is duidelijk. Als in de Spaarndammerbuurt grotere en duurdere woningen zouden worden toegevoegd, zal het model eerst laag 1 in kleur groen verschieten en zal dan ook in staat zijn meer hoge statusgroepen aan te trekken. De keuze in woonmogelijkheden neemt dan ook toe. De Dapperbuurt kan wel grote woningen toevoegen of samenvoegingen plegen in de oudbouw maar blijft in de huidige plannen een groot aandeel stadsvernieuwingswoningen houden. De eerste laag zal bijna niet van kleur kunnen verschieten. Veiligheid is nu een belangrijk speerpunt van beleid en zal door te investeren in toezicht en buurtregisseurs wel kunnen verbeteren. Het probleem van de woningvoorraad met het grote aandeel stadsvernieuwing komt weer tot uiting in de woonomgeving, dit is niet eenvoudig te veranderen: de dichtheid blijft hoog, de attractiviteit van de stadsvernieuwingsblokken laag. De omgeving zal wel verbeteren door de aanpak van de oudbouw en de plannen om iets aan de uitstraling van de stadsvernieuwingswoningen te gaan doen (Stadsdeel OostWatergraafsmeer 2006). De woningen, woonomgeving en de veiligheid moeten verbeteren om hoge statusgroepen te kunnen aantrekken of te behouden. De Indische Buurt heeft een dubbel probleem, van het westelijk deel is de woningdichtheid enorm groot en het aandeel stadsvernieuwing bovengemiddeld en het aandeel kleine woningen groot. Door veel woningen samen te voegen kan het aandeel grote woningen toenemen, de eerste laag in het model verbeteren, en de dichtheid afnemen zodat de woonomgeving aantrekkelijker wordt ook voor hogere statusgroepen. De woninggrootte van de Indische Buurt oost komt redelijk overeen met het Amsterdams gemiddelde en op deze indicator presteert de Indische Buurt oost het best van de onderzochte buurten. De dichtheid is veel lager dan van de Indische Buurt west of de Dapperbuurt. Toch is de score op de indicatoren van sociale en fysieke woonomgeving laag en is de sociale status laag. Het percentage stadsvernieuwing is even hoog als de Dapperbuurt. Doordat de stadsvernieuwingsblokken zo grootschalig zijn is de attractiviteit lager dan de Dapperbuurt waar meer afwisseling is tussen de oudbouw en de stadsvernieuwing, hoewel de stadsvernieuwing ook daar tamelijk dominant aanwezig is. De conclusie lijkt gerechtvaardigd dat het grote aandeel grootschalige stadsvernieuwing 62

bepalend is voor de slechte score uit het model. Om de marktpositie van dit deel van de buurt te verbeteren moet iets gebeuren aan de stadsvernieuwingsblokken. Alleen door in te grijpen in deze stadsvernieuwingsblokken zal de eerste laag van het model kunnen verbeteren. Deze conclusie wordt bevestigd door het feit dat de Spaarndammerbuurt over bijna alle lagen het beste scoort terwijl het aandeel kleine woningen het hoogst is van alle drie buurten. Woninggrootte is niet bepalend voor een goede score voor de buurt, dit komt overeen met de conclusie van het SCP (1998) dat de oorspronkelijke aanwezigheid van kleine woningen geen verband heeft met statusontwikkeling. Op basis van het theoretisch model is het oordeel over de marktpositie van de drie buurten dat de Spaarndammerbuurt ten opzichte van de andere twee buurten vrij goed functioneert, behalve dat er te weinig grote woningen zijn, de Dapperbuurt functioneert matig door het aandeel kleine woningen en het grote aandeel stadsvernieuwingwoningen maar ook door de veiligheid die te wensen overlaat. De Indische Buurt heeft de slechtste marktpositie, het westelijk deel door de kleine woningen, het toch redelijke hoge percentage stadsvernieuwing en de zeer hoge woningdichtheid. In de Indische Buurt oost is de woninggrootte als enige buurt redelijk gelijk aan het Amsterdams gemiddelde, de dichtheid veel lager dan de Dapperbuurt maar het percentage stadsvernieuwing gelijk. Er kan geen andere conclusie worden getrokken dat de marktpositie slecht is vanwege het grote aandeel grootschalige stadsvernieuwing en dat deze inderdaad meer bepalend is dan woninggrootte, de lagere dichtheid (fysieke woonomgeving) compenseert dit geenszins. 4.7.2 Het model voor de marktpositie van de buurt en de waarde(ontwikkeling) In de vorige paragraaf is het theoretisch model ingevuld per buurt en een eerste oordeel gegeven over het functioneren van de drie buurten en daarmee over de marktpositie van deze buurten. In deze paragraaf zal worden gekeken of eerste het oordeel van de buurt klopt met de nominale verkoopprijzen en de waardeontwikkeling van de woningen in de buurten en de stadsvernieuwingswoningen in het bijzonder. Als het model klopt zullen de verkoopprijzen van de woningen in de stadsvernieuwingsbuurten achterblijven bij het Amsterdams gemiddelde en dit zou zeker voor de stadsvernieuwingswoningen binnen deze buurten moeten gelden. Behalve de nominale verkoopprijs per vierkante meter gebruiksoppervlak zal ook gekeken worden naar de waardestijging van de woningen. Ook hier zal onderscheid worden gemaakt tussen de waardeontwikkeling van de stadsvernieuwingswoningen en de overige woningen binnen de buurt om te kijken of deze een gelijke waardeontwikkeling doormaken. Als blijkt dat de waardeontwikkeling van de stadsvernieuwingswoningen achterblijft bij de waardeontwikkeling van de rest van de buurt kan in elk geval gesteld worden dat deze woningen, zeker als deze in een groot percentage aanwezig zijn, de waardeontwikkeling van de totale woningvoorraad in de buurt afremmen. Uit het onderzoek van de Dienst Wonen (Gemeente Amsterdam 2005) blijken de woningprijzen uit de periode 1970-1985 per vierkante meter verreweg het laagst te zijn in Amsterdam, het gaat over de hele stad, inclusief de Bijlmer. De vraag is of dit beeld voor de drie buurten ook geldt. Voor de drie buurten worden daartoe de stadsvernieuwing en de niet stadsvernieuwing met elkaar vergeleken, dit geeft een zuiver beeld omdat de locatiefactor in het vergelijk binnen dezelfde buurt geen of nauwelijks een rol speelt.

63

Afbeelding 34: Koopsom+vierkante meterprijs naar bouwjaarklassen( 2003): relatieve cijfers (alle woningen is 100) Afbeelding 35: gemiddelde WOZ-waarde per buurtcombinatie

(Bron: gemeente Amsterdam Dienst Wonen 2005)

(Bron: Dienst Onderzoek en Statistiek)

Om een beeld te krijgen van de drie buurten in relatie tot het Amsterdams gemiddelde is gebruik gemaakt van bovenstaand figuur waar de WOZ-waarden op buurtcombinatieniveau zijn aangegeven. De onderzochte buurten hebben alle drie een lagere WOZ-waarde dan het Amsterdams gemiddelde. Hierbij met wel aangetekend worden dat de WOZ waarde ook afhankelijk is van de woninggrootte, in de Spaarndammerbuurt en de Indische Buurt west is het aandeel kleine woningen oververtegenwoordigd. Dit geldt echter niet voor de Indische Buurt oost. Van de drie onderzochte buurten laat alleen de Spaarndammerbuurt over deze periode van 2003-2005 een stijging in WOZ waarde zien, zie bijlage 12. Op deze bijlage zijn ook de nummers van de buurtcombinaties aangegeven (Nummer 31 en 32 zijn de Indische Buurt west resp. oost 31 en 32 , Dapperbuurt is 29, Spaarndammerbuurt is 13). De drie onderzochte buurten blijven achter in waarde op basis van de gemiddelde WOZwaarde en alleen de Spaarndammerbuurt laat een positieve waardeontwikkeling zien. Voor een globale positiebepaling in Amsterdam als geheel volstaat dit. In de volgende paragraaf zal per buurt gekeken worden naar de nominale verkoopprijs per m2 GBO van de stadsvernieuwingswoningen en de niet stadsvernieuwingswoningen in de drie buurten. Ook de waardestijging van beide zal worden onderzocht. Een lage nominale woningprijs zegt niet zoveel, het gaat er om of de buurten waardestijging laten zien. Pas dan is er sprake van een positieve dynamiek. De niet stadsvernieuwingswoningen en de stadsvernieuwingswoningen worden vervolgens tegen elkaar afgezet. Op basis daarvan kan over de marktpositie van de buurt en de rol van de stadsvernieuwingswoningen binnen de buurt een oordeel worden gegeven. Vervolgens zullen in een separate paragraaf de conclusies van deze paragraaf en de vorige paragraaf tegen elkaar worden afgezet. Klopt het eerste oordeel van de marktpositie van de buurten, op basis van het theoretisch model, met de feitelijke verkoopcijfers en de waardeontwikkeling van de woningen? Als dat het geval is, is het ontwikkelde model geschikt om de marktpositie van een buurt te bepalen en niet alleen dat, op relatief eenvoudige wijze kan bepaald worden op welke laag een buurt niet functioneert en waar ingegrepen zou kun worden. Spaarndammerbuurt Voor de woningprijzen is voor de niet stadsvernieuwingswoningen gebruik gemaakt van de gerealiseerde verkoopprijzen van de afgelopen jaren uit NVM bestanden. Daarnaast zijn de gegevens over verkoop van de stadsvernieuwingswoningen van Woonstichting de Key/De Principaal gebruikt. Het aantal transacties van stadsvernieuwingswoningen uit de NVM bestanden is voor de Spaarndammerbuurt beperkt (50) en de eerste transactie dateert van 2005, dus deze gegevens geven geen goed beeld. Voor de stadsvernieuwingswoningen is uitsluitend gekeken naar de woningen die door Woonstichting de Key/De Principaal zijn verkocht aan en rond het Suikerplein. Dit geeft het volgende beeld:

64

Afbeelding 36: Gerealiseerde verkoopprijzen Suikerplein (Key Principaal)

gerealiseerde verkoopprijzen Suikerplein e.o.per m 2 GBO (144 transacties) 3.000 2.900 2.800 GBO prijs

2.700 2.600 2.500 2.400 2.300 2.200 2.100 2.000 15-nov-02

14-jul-03

18-feb-04 24-aug-04 14-feb-05 18-jan-06 14-nov-06 jaren

De verkoopprijs per m2 GBO is over de afgelopen jaren gestegen van rond de € 2.400 per m2 GBO tot circa € 2.700 per m2 nu. Dit is een stijging van 14,5% t.o.v. eind 2002. Per jaar is dat een prijsstijging van 3%. Hoe verhouden deze woningen zich nu tot de oudbouw die in de omgeving wordt verkocht. Uit de NVM gegevens komt voor de gerealiseerde verkoopprijzen van de oudbouw het volgende beeld naar voren: Afbeelding 37: Gerealiseerde verkoopprijzen Spaarndammerbuurt (NVM)

prijs per m2 GBO

Gerealiseerde verkoopprijzen Spaarndammerbuurt per m2 GBO NVM zonder SV periode (138 transacties)

3800 3600 3400 3200 3000 2800 2600 2400 2200 2000 jul-04 okt-04 jan-05 apr-05 jul-05 okt-05 jan-06 apr-06 jul-06 okt-06 jan-07 Jaren

Als gekeken wordt naar de gerealiseerde verkoopprijzen tot end 2006 dan is te zien dat van halverwege 2004 tot eind 2006 de verkoopprijs per m2 GBO van € 2.500 per m2 is gestegen naar € 3.300 per m2 GBO. Dit is een stijging van 12% per jaar. Er was nauwelijks particulier woningbezit in de Spaarndammerbuurt, dus de verkopen betreffen voornamelijk verkopen door corporaties en deze zijn pas de laatste jaren begonnen met verkopen van de niet stadsvernieuwingswoningen, vandaar dat de transactieperiode tamelijk kort is. Geconcludeerd kan worden dat ook de stadsvernieuwingswoningen in prijs stijgen maar dat de prijsstijging enorm achterblijft bij de prijsstijging van de overige woningen in de Spaarndammerbuurt. De stadsvernieuwingwoningen zijn de afgelopen jaren met zo’n 3% per jaar in waarde gestegen en de niet stadsvernieuwingwoningen met 12%. 65

De stadsvernieuwingwoningen zijn nominaal €600 per vierante meter goedkoper dan de rest van de woningen. Dapperbuurt Wat betreft de woningprijs is een analyse gedaan de door Woonstichting de Key/Principaal verkochte woningen in de Dapperbuurt. Dit geeft het volgende beeld: Afbeelding 38: Gerealiseerde verkoopprijzen stadsvernieuwing Dapperbuurt (Key/Principaal)

GBO prijs

gerealiseerde prijzen Dapperbuurt per m2 GBO (63 transacties) 3.400 3.200 3.000 2.800 2.600 2.400 2.200 2.000 1.800 2-okt- 2602 nov02

18feb03

22jan04

26227apr- jul-04 dec04 04

157- 6-jul14apr- jul-05 dec- 06 05 05

31okt06

15mei07

jaren

De verkoopprijs laat een volkomen vlakke lijn zien. Gezien het beperkte transacties over een lange periode is het moeilijk echt van een trend te spreken. Ymere heeft haar verkoopcijfers voor dit onderzoek ter beschikking gesteld. Van slechts een deel van de woningen is ook de oppervlakte beschikbaar. Een grafiek zegt dan ook niet zoveel. Van de data is de gemiddelde verkoopprijs per jaar bepaald. Over 2006 was de gemiddelde gerealiseerde verkoopprijs per vierkante meter € 2.310 en over 2005 €2.378 per m2 , over 2004 €2.307 per m2 . De verkoopprijzen lijken ook bij Ymere over de afgelopen jaren vlak geweest te zijn, pas de eerste maanden van 2007 nemen de prijzen toe. De NVM-cijfers (67 transacties) over deze bouwperiode geven nagenoeg hetzelfde beeld, maar de NVM geeft in 2006 een forse stijging aan ten opzichte van 2005 (25 transacties), anders dan bij Ymere niet zo (38 transacties) en Woonstichting de Key/De Principaal. In de NVM gegevens zitten overigens dubbelingen ten opzichte van de verkoopcijfers van de Key/De Principaal want de NVMmakelaars verkopen ook in opdracht van de Key/De Principaal.

66

Afbeelding 39: Gerealiseerde verkoopprijzen stadsvernieuwing Dapperbuurt (NVM)

okt-06

aug-06

jun-06

apr-06

feb-06

dec-05

okt-05

aug-05

jun-05

apr-05

feb-05

dec-04

4000 3800 3600 3400 3200 3000 2800 2600 2400 2200 2000 okt-04

prijs per m2 GBO

Gerealiseerde verkoopprijzen Dapperbuurt per m2 GBO NVM alleen SV (67 transacties)

Jaren

Tabel 2: Gerealiseerde verkoopprijzen stadsvernieuwing Ymere, Woonstichting de Key/De Principaal, NVM

verkoopprijs per m2 GBO Ymere Key NVM

Jaar 2004

Jaar 2005

Jaar 2006

2.307 2.251 2.488

2.378 2.471 2.373

2.310 2.458 2.554

In het meest positieve beeld, dat van de NVM cijfers stijgen de prijzen van 2.488 naar 2.550 per m2, dit is een prijsstijging van 2% per jaar. Uit de NVM gegevens komt voor de gerealiseerde verkoopprijzen van de niet stadsvernieuwingswoningen het volgende beeld naar voren: Afbeelding 40: Gerealiseerde verkoopprijzen van de niet stadsvernieuwing (NVM)

Prijs per m2 GBO

Gerealiseerde verkoopprijzen Dapperbuurt per m2 GBO NVM zonder SV periode (247 transacties) 4000 3800 3600 3400 3200 3000 2800 2600 2400 2200 2000 jul-04 okt-04 jan-05 apr-05 jul-05 okt-05 jan-06 apr-06 jul-06 okt-06 Jaren

Het beeld fluctueert nogal; in 2005 wordt een consequent stijgende lijn ingezet waar in de loop van het jaar de prijs naar € 3.100 per m2 GBO stijgt. In 2006 zakt dat terug, maar vanaf juli 2006 is er nauwelijks een woning verkocht onder de € 2.900 per m2 GBO. Globaal stijgt de prijs van 2.650 per m2 GBO naar 2.950 eind 2006. Dit is een prijsstijging van zo’n 4,50% 67

per jaar. Ook hier kan geconcludeerd worden dat de waardestijging van de stadsvernieuwingsblokken achterblijft bij de rest van de buurt. Uit de transacties van de Key en Ymere komt een waardestijging naar voren voor de stadsvernieuwingblokken van 0%, de NVM cijfers geven een iets ander beeld namelijk zo’n 2% per jaar. De overige woningen in de buurt zijn 4,5% in waarde gestegen. De waardeontwikkeling van de stadsvernieuwingwoningen achter bij de waardeontwikkeling van de overige woningen in de buurt. Op basis van de NVM zijn stadsvernieuwingwoningen zijn zo’n € 400 per m2 GBO goedkoper dan de rest van de woningen. Indische Buurt Voor de verkoopcijfers van de stadsvernieuwingswoningen in de Indische Buurt is gebruik gemaakt van de gerealiseerde prijzen van Ymere. Dit geeft onderstaand beeld. Waar de prijs in 2003 nog gemiddeld nog € 2.125 per m2 GBO was, was dit in 2006 € 2.560 per m2 GBO, een stijging van 4,7% per jaar. Duidelijk is dat pas vanaf de periode augustus 2006 de prijzen sterk gaan stijgen dit veroorzaakt grootste deel van de waardestijging. Afbeelding 41: Gerealiseerde verkoopprijzen stadsvernieuwing (Ymere)

prijs per m2 GBO

Gerealiseerde prijzen Indische Buurt per m 2 GBO Ym ere alleen SV (75 transacties) 3.600 3.400 3.200 3.000 2.800 2.600 2.400 2.200 2.000 1.800 1.600 feb-03 aug-03 feb-04

aug-04 feb-05 aug-05

feb-06 aug-06 feb-07

jaren

De NVM cijfers geven een heel ander beeld, namelijk een stijging van 1.8% per jaar. In 2001 en 2002 zijn er heel weinig transacties, vanaf 2003 neemt het aantal verkopen toe. Afbeelding 42: Gerealiseerde verkoopprijzen stadsvernieuwing (NVM)

2900 2700 2500 2300

11-sep-06

11-mei-06

11-jan-06

11-sep-05

11-mei-05

11-jan-05

11-sep-04

11-mei-04

11-jan-04

11-sep-03

11-mei-03

11-jan-03

11-sep-02

11-mei-02

11-jan-02

11-sep-01

11-mei-01

2100 1900 1700 1500

11-jan-01

prijs per m2 GBO

Gerealiseerde prijzen Indische Buurt per m2 GBO NVM alleen SV (166 transacties)

Jaren

68

Tabel 3: Gerealiseerde verkoopprijzen stadsvernieuwing Ymere, NVM

verkoopprijs per m2 GBO Ymere NVM

Jaar 2004

Jaar 2005

Jaar 2006

2.197 2.127

2.247 2.194

2.560 2.244

Dit verschil is deels te verklaren als goed naar de data wordt gekeken: Ymere verkocht 30 woningen in 2006 waarvan ruim 25% kleiner was dan 50 m2 GBO, de NVM verkocht maar 4 woningen kleiner dan 50 m2 (nog geen 10% van de transacties). Gezien het veel grotere aantal transacties van de NVM (vanaf 2003 156 ten opzichte van 75 transacties van Ymere) lijkt dit beeld het meest representatief. Uit de NVM gegevens komt voor de gerealiseerde verkoopprijzen van de oudbouw het volgende beeld naar voren: Afbeelding 43: Gerealiseerde verkoopprijzen niet stadsvernieuwing (NVM)

Gerealiseerde verkooprijzen Indische Buurt per m2 GBO NVM zonder SV (878 transacties)

Prijs per m2 GBO

3200 3000 2800 2600 2400 2200

ja n ap -01 r-0 ju 1 lok 01 t- 0 ja 1 n ap -02 r-0 ju 2 lok 02 t- 0 ja 2 nap 03 r-0 ju 3 lok 03 t-0 ja 3 nap 04 r-0 ju 4 l ok -04 t-0 ja 4 nap 05 r-0 ju 5 l ok -05 t- 0 ja 5 nap 06 r-0 ju 6 lok 06 t-0 6

2000

Jaren

Vanaf 2001 tot eind 2006 is de gemiddeldeprijs per m2 GBO gestegen van € 2.350 per m2 tot € 2.750 per m2, dit is een waardestijging van 3,2% per jaar. Uitgaande van NVM gegevens blijft de waardestijging van de stadsvernieuwing achter bij de waardeontwikkeling van de rest van de buurt. Volgens de gegevens van de NVM hebben de stadsvernieuwingswoningen een waardestijging van 1,8% laten zien en voor de rest van de woningen is de waardestijging 3.2%. Ook hier blijft de waardestijging van de stadsvernieuwingswoningen achter bij de rest van de woningen. De NVM gegevens vergeleken zijn stadsvernieuwingwoningen zijn € 500 euro per m2 GBO goedkoper dan de rest van de woningen. Resumerend is de eerste conclusie dat voor alle drie buurten de nominale verkoopprijs van de stadsvernieuwingswoningen een stuk lager is dan de van de overige woningen (bandbreedte van € 400 tot € 600 per vierkante meter GBO). De tweede conclusie is dat in alle drie buurten blijft de waardestijging van de stadsvernieuwingswoningen achter bij de overige woningen. Het verschil in waardestijging is het grootst bij de Spaarndammerbuurt waar de oudbouw een snelle waardestijging doormaakt. Het is natuurlijk niet te voorspellen of deze stijging zich doorzet of dat er sprake is van een inhaalslag is en dat de waardestijging van de oudbouw straks afvlakt. De derde conclusie is dat de nominale verkoopprijs van zowel van de stadsvernieuwing als van de overige woningen in de Indische Buurt het laagst is, gevolgd door de Dapperbuurt en de Spaarndammerbuurt heeft de hoogste nominale verkoopprijs per vierkante meter. De vierde conclusie is dat de waardestijging van zowel de stadsvernieuwingswoningen als de niet

69

stadsvernieuwingswoningen het laagst is in de Indische Buurt, gevolgd door de Dapperbuurt en dan de Spaarndammerbuurt. Tabel 4: nominale verkooprijzen en waardestijging van de drie buurten

Waardestijging stadsvernieuwing Waardestijging overige woningen Nominale verkoopprijs SV Nominale verkoopprijs overige

Spaarndammerbuurt Dapperbuurt 3% 2% 12% 4,5% 2.700 2.550 3.300 2.950

Indische Buurt 1,8% 3,2% 2.250 2.750

Als de waardestijging van de stadsvernieuwingswoningen achterblijft bij de waardestijging van de rest van de woningen staat dit deel van de woningvoorraad dus op achterstand. De vraag is hoe erg dat is. Het is in elk geval een duidelijk teken van de onaantrekkelijkheid van dit deel van de woningen. Als de waardestijging van het overige bezit op een gegeven moment weer afvlakt en de waardestijging weer parallel gaat lopen met de stadsvernieuwingswoningen is er alleen sprake van een fors nominaal verschil. Het zou goed zijn dit in de toekomst te monitoren. Als de prijzen te ver uit elkaar groeien is het voor te stellen dat deze woningen gaan behoren tot de onderkant van de woningmarkt en dat kan het investeringspotentieel van de koper in gevaar brengen. Waarom investeren in de kwaliteit of onderhoud van een woning als je die investering niet meer terugverdient? Daarnaast zal het voor eigenaren lastiger zijn een volgende stap te maken in hun wooncarrière, het vermogen groeit niet, dus de volgende stap kan alleen worden gemaakt als het inkomen voldoende stijgt. Uit het onderzoek naar koopwoningen en hun kopers van de Dienst Wonen (Gemeente Amsterdam 2005) blijkt dat particuliere huurwoningen het meest worden gekocht door jonge stellen rond de dertig zonder kinderen aan het begin van het wooncarrière. Corporatiewoningen worden het meest gekocht door gezinnen van etnische minderheidsgroepen en jonge starters (onder de 25 jaar). Het rapport geeft juist het lage inkomen als verklaring voor de belangstelling van etnische minderheidsgroepen voor de goedkopere corporatiewoningen die verkocht worden, dus een vervolgstap in de wooncarrière wordt zonder of met geringe waardestijging heel lastig. Bovendien dragen deze twee groepen zoals uit hoofdstuk 3 is gebleken, niet bij aan een hogere sociale status van een buurt, door hun geringere binding. Voor de marktpositie van de buurt is dit niet goed. Hoewel de Dienst Wonen het juist goed vindt dat er op deze manier een gevarieerde koopmarkt ontstaat, zijn hier vraagtekens bij te zetten. Als dit betekent dat de stadsvernieuwingswoningen, zeker in de buurten waar deze in grote getale aanwezig zijn, voornamelijk door deze groepen wordt gekocht zal de marktpositie van de buurt niet verbeteren. Het aandeel koopwoningen heeft immers betrekkelijk weinig invloed op de woningprijs als gecorrigeerd wordt voor de overige kenmerken van de bewoners (RPB 2006). 4.7.3. Conclusie marktpositie drie buurten, het model en de verkoopcijfers Het in hoofdstuk 3 ontwikkelde model voldoet goed om de marktpositie van de gekozen buurten te bepalen. Waar in paragraaf 4.7.1. op basis van het ingevulde model geconstateerd is dat de marktpositie van de Indische Buurt het zwakst is, gevolgd door de Dapperbuurt en de Spaarndammerbuurt, wordt dat bevestigd door de geanalyseerde verkoopcijfers in paragraaf 4.7.2. Zowel de nominale waarde als de waardestijging is in de Indische Buurt het laagst, gevolgd door de Dapperbuurt en de Spaarndammerbuurt. In het model kan daarnaast per laag beoordeeld worden waar een buurt slecht functioneert en waar ingegrepen moet worden om de marktpositie van een buurt te verbeteren en in welke volgorde. Het begint altijd bij de woning, dan de veiligheid, dan de woonomgeving, vervolgens de sociale status en dan de individuele woonwensen. Waar in de Spaarndammerbuurt volstaan zou kunnen worden met het toevoegen van meer grote en 70

meer dure woningen is voor de andere twee buurten de oplossing minder eenduidig. De Dapperbuurt heeft een zeer groot percentage stadsvernieuwing, zowel als woningtype als bouwperiode is dit deel van de woningvoorraad niet attractief. De woningdichtheid is heel hoog. Bovendien laat de veiligheid te wensen over. Op de een of andere manier zullen de stadsvernieuwingswoningen moeten worden aangepakt om de marktpositie te kunnen verbeteren. In de aanbevelingen van hoofdstuk 5 zullen een aantal suggesties worden gedaan. Het ingezette veiligheidsbeleid moet doorgezet worden. De Indische Buurt west heeft een groot aandeel kleine woningen in een zeer hoge dichtheid. Alleen door samenvoegen van een groot aantal woningen kan hier iets aan worden gedaan. De zwakke marktpositie van de Indische Buurt oost kan op basis van deze studie alleen maar teruggevoerd worden op het grote aandeel grootschalige stadsvernieuwing. In het ingevulde model werd duidelijk dat een groot aandeel stadsvernieuwingswoningen een negatieve invloed heeft op de marktpositie van de buurt, veel sterker dan de invloed van een groot aandeel kleine woningen. De geanalyseerde verkoopcijfers bevestigen dit beeld. De stadsvernieuwingswoningen hebben een lagere nominale prijs en vertonen een lagere waardestijging. In de Dapperbuurt en de Indische Buurt oost bestaat bijna 40% van de woningen uit stadsvernieuwing. Deze achterblijvende waarde en waardeontwikkeling heeft daardoor grote invloed op de totale waardeontwikkeling in de buurt. Zelfs al zou de overige 60% van de woningen een normale waardestijging laten zien, is de waardestijging van de gehele buurt lager, doordat 40% een lagere waarde heeft. Hoe groter het percentage stadsvernieuwingswoningen hoe groter deze negatieve invloed zal zijn op de waardeontwikkeling van de buurt. Het zou zo kunnen zijn dat de aanwezigheid van een groot aandeel stadsvernieuwingswoningen ook direct de prijs van de overige woningen beïnvloedt. Op basis van dit onderzoek kan daar geen uispraak over gedaan worden, er moet dan echt om een nog lager schaalniveau worden gekeken, de verschillende straten binnen de buurt. Op basis van de uitkomsten van de drie onderzochte buurten is het antwoord op de centrale vraag: De marktpositie van de onderzochte stadsvernieuwingsbuurten blijft achter bij het Amsterdams gemiddelde en kan daarmee als zwak worden gekwalificeerd. De stadsvernieuwingwoningen spelen hierbij een negatieve rol. Hoe groter het aandeel stadsvernieuwingswoningen hoe groter de negatieve invloed op de marktpositie van de buurt.

71

5. CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN De stadsvernieuwingsperiode leidde een omslag in de naoorlogse woningbouw en ruimtelijke ordening. In de jaren ’50 en ‘60 werden de nieuwe woonwijken aan de randen van de stad gebouwd en werd in de binnensteden de woonfunctie steeds verder teruggedrongen. De stadscentra moesten het economisch hart worden met ruimte voor kantoren, het kernwinkelapparaat en ruim baan voor de auto. Dit was de periode van cityvorming en grootschalige verkeersdoorbraken. Veel van de bewoners van de oude stadswijken rondom het centrum verhuisden naar de nieuwe stadswijken of naar buiten. Hun plek werd ingenomen door jongeren studenten later ook Surinamers. Scholen en winkels sloten hun deuren. De oude stadswijken verarmden en verpauperden. Na een periode van wederopbouw en economische groei, tot eind jaren ’60 keerde het economische tij. Een periode brak aan van toenemende maatschappelijke onrust en hoge werkeloosheid. De aanpak van de verloedering van de oude stadswijken kwam steeds hoger op de politieke agenda te staan. Er werd in de loop van de jaren ‘70 een omslag gemaakt naar het Bouwen voor de Buurt. Er werden veel oude woningen gesloopt en goedkope nieuwbouw huurwoningen gebouwd voor dezelfde bewoners. Het bouwen voor de buurt betekende dat de samenstelling van de bevolking in de buurten nauwelijks veranderde. Om de betaalbaarheid van de nieuwe woningen te garanderen waren de budgetten waren beperkt. De snel stijgende woonlasten ten gevolge van de tweede oliecrisis maakte dat betaalbaarheid van de nieuwe woningen nog belangrijker werd. Daardoor is tamelijk eenzijdig gebouwd. Er zijn voornamelijk portieketagewoningen zonder lift gerealiseerd, met overwegend twee-, drie- en vierkamerwoningen. De kamers zijn veelal klein, extra verblijfseenheden werden gehonoreerd met extra subsidie. Op de bovenste laag werden meestal HAT-eenheden gerealiseerd. Het jaar 1985 leidde het formele einde in van de stadsvernieuwingsperiode met de komst van de Wet op de Stads- en Dorpsvernieuwing, waarbij rijkssubsidieregelingen opgingen in gemeentelijke of provinciale stadsvernieuwingsfondsen. In Amsterdam kwam de stadsvernieuwing en het bouwen voor de buurt pas eind jaren ‘70 op gang. Het gros van de stadsvernieuwingswoningen in Amsterdam is gebouwd in de periode van de diepste economische recessie. Er zijn een aantal typische stadsvernieuwingsbuurten ontstaan. Ook in de Amsterdamse buurten geldt dat in de stadsvernieuwingsperiode de samenstelling van de oorspronkelijke bevolking in de buurten nauwelijks is gewijzigd. Ook in de Amsterdamse buurten is det portieketagewoningen zonder lift dominant. Momenteel vinden onder andere in deze stadswijken grote buurtaanpakken plaats, waarbij de oudbouw wordt gerenoveerd en deels verkocht, ook een deel van de stadsvernieuwingswoningen wordt verkocht met als doel de positie van de buurten te verbeteren. Dit is de eerste aanleiding geweest voor het onderzoek. Daarnaast zijn er voorzichtige plannen om te gaan investeren in de verbetering van de uistraling van de stadsvernieuwingsblokken, waarbij de vraag gesteld kan worden of deze investeringen zich terugbetalen in een betere marktpositie van de woningen of de buurt. Dit is de tweede aanleiding voor het onderzoek. De centrale vraag van het onderzoek luidde: Is de (toekomstige) marktpositie van de binnenstedelijke buurten als zwak te typeren is en wat is de rol van de stadsvernieuwingswoningen daarbinnen? Aan de hand van de theorie van Maslow is in theoretisch model ontwikkeld dat de voorwaarden waaraan een buurt moet voldoen om goed te kunnen functioneren hiërarchisch ordent. Het goed functioneren van een buurt is daarbij gelijkgesteld aan een goede marktpositie van de buurt. Het model heeft niet alleen tot doel de marktpositie van een buurt te kunnen beoordelen maar ook inzichtelijk te maken op welk niveau een buurt niet goed functioneert, aan welke voorwaarden wordt niet of slechts ten dele voldaan? Om deze

72

voorwaarden te kunnen beoordelen is op basis van literatuuronderzoek gezocht naar meetbare of onderzoekbare indicatoren. Dit leidde tot het volgende model: BEHOEFTEN

INDICATOREN

individuele woonwensen status van de buurt

fysieke en sociale woonomgeving

veiligheid

woning

variëteit in woningaanbod inkomen, werk, opleiding, vroegtijdige schoolverlaters residentiele stabiliteit, leeftijd, huishoudensamenstelling, etniciteit, verloedering, woondichtheid, attractiviteit, hinder feitelijk slachtofferschap en perceptie van veiligheid, gebouwde omgeving grootte, hoogte, aantal kamers, type, bouwperiode, buitenruimte

Vervolgens is het model voor drie buurten, de Spaarndammerbuurt, de Dapperbuurt en de Indische Buurt ingevuld op basis van deze indicatoren en beoordeeld. Van de drie onderzochte buurten is het aandeel woningen kleiner dan 60 m2 in de Spaarndammerbuurt en de Indische Buurt het hoogste, veel hoger dan het Amsterdams gemiddelde. De Spaarndammerbuurt heeft het grootste aandeel woningen kleiner dan 60 m2. De stadsvernieuwingswoningen wijken hier positief van af. Woningen groter dan 80 m2 komen in de stadsvernieuwing overigens ook nagenoeg niet voor. De stadsvernieuwingswoningen hebben vaak kleine kamers. De plafondhoogte van de stadsvernieuwingwoningen is wel lager dan van de oudbouw in de buurten maar bedraagt in elk geval 2,50 m, meestal iets meer. De stadsvernieuwingswoningen hebben allemaal een buitenruimte. Het percentage stadsvernieuwingswoningen is het laagst in de Spaarndammerbuurt met 21,4%, het hoogst in de Dapperbuurt en de Indische Buurt oost met ruim 38%. In de Indische Buurt west is het percentage 27,5%. De stadsvernieuwingswoningen in alle drie buurten ogen armoedig. De stedenbouwkundige opzet van de woningen om het Suikerplein in de Spaarndammerbuurt is als enige gebaseerd op een nieuw stedenbouwkundig plan en daardoor ruimer. De schaal van de stadsvernieuwingsblokken is in de Indische Buurt oost het grootst. Wat betreft veiligheid scoort de Spaarndammerbuurt het best en de Dapperbuurt, mede door aanwezigheid van de Dappermarkt het slechts, de veiligheid in de Indische buurt is de laatste jaren sterk verbeterd. De perceptie van bewoners over veiligheid komt niet overheen met de objectieve veiligheid op basis van feitelijk slachtofferschap. De stadsvernieuwingswoningen hebben bijna allemaal terug liggende portieken en de grotere blokken hebben ook nare onderdoorgangen. In de Dapperbuurt verspringt de rooilijn van de gevels steeds, dit bevordert de overzichtelijkheid niet. Bij de fysieke woonomgeving valt het verschil in woningdichtheid tussen de buurten op: de Indische Buurt west heeft een extreem hoge dichtheid met 13.834 woningen per hectare, gevolgd door de Dapperbuurt met 7.477, de Indische Buurt oost met 5.231 woningen per hectare en de Spaarndammerbuurt heeft een woningdichtheid van 4.315 woningen per hectare. De buurt met de hoogste dichtheid, de Indische Buurt west, heeft ook nog eens de hoogste woningbezetting (2,0). De Indische Buurt presteert op nagenoeg alle andere factoren van de fysieke woonomgeving het slechtst, gevolgd door de Dapperbuurt en dan de Spaarndammerbuurt, de waardering van de bewoners over de fysieke woonomgeving komt hiermee overeen. De gekozen indicatoren zijn allemaal van invloed op de fysieke 73

woonomgeving, attractiviteit is de slechtst meetbare, het oordeel van de bewoners komt overeen met de analyse die is gemaakt van de attractiviteit van basis van architectuur en afwisseling. Bij de sociale woonomgeving ontstaat de zelfde rangorde tussen de buurten:. De residentiële stabiliteit is het laagst in de Indische Buurt en het aandeel niet westerse allochtonen is er het hoogst. De Dapperbuurt neemt weer de middenpositie in en de Spaarndammerbuurt presteert het best. Het oordeel van de bewoners over de betrokkenheid van buurtbewoners correspondeert met deze uitkomsten, het meest positief zijn de bewoners in de Spaarndammerbuurt, gevolgd door de Dapperbuurt en het oordeel is het laagst in de Indische Buurt. De indicator die niet klopt is het aandeel gezinnen, dit zou een positieve indicator moeten zijn. Het aandeel gezinnen is het hoogst in de Indische Buurt terwijl deze het laagste scoort op de overige indicatoren van de sociale woonomgeving. De reden zou kunnen zijn dat er een groot aandeel niet-westerse allochtone gezinnen zijn. Alle drie buurten scoren beneden gemiddeld op sociale status. De drie buurten kenmerken door een veel hogere werkeloosheid en percentage minimahuishoudens dan het Amsterdams gemiddelde, het percentage voortijdige schoolverlaters is hoger dan gemiddeld. Het aandeel koopwoningen is in alle drie buurten veel lager dan het Amsterdams gemiddelde. Weer is het oordeel over de Indische Buurt het meest negatief, het opleidingsniveau is het laagst en het percentage schooluitval het hoogst. De Indische Buurt heeft wel het grootste aandeel koopwoningen, de conclusie uit het rapport “de Prijs van de Plek” (RPB 2006) dat het aandeel koopwoningen nauwelijks effect heeft als wordt gecorrigeerd voor de overige kenmerken van bewoners gaat hier op, hoewel voor alle drie buurten het aandeel koopwoningen erg laag is. In alle drie buurten is het realiseren van individuele woonwensen momenteel bijna niet mogelijk doordat er overwegend kleine woningen zijn en nauwelijks koopwoningen. Dit sluit in elk geval en deel van de hoge statusgroepen uit. Op basis van toekomstplannen voor de drie buurten heeft de Spaarndammerbuurt, zeker na realisatie van de Houthavens, de meeste mogelijkheden, gevolgd door de Dapperbuurt en dan de Indische Buurt waar voorlopig sterk wordt ingezet op lage en middeninkomens. Geschematiseerd ziet het ingevulde model er als volgt uit (drie buurten ten opzichte van elkaar):

74

Spaardammerbuurt toekomst

Dapperbuurt

Indische Buurt

individuele woonwensen

heden

status van de buurt

fysieke + sociale woonomgeving

veiligheid

aandeel kleine woningen % stadsvernieuwing

woningkenmerken

Indische Buurt Oost

Op basis van het ingevulde model kan het eerste oordeel over de marktpositie van de drie buurten worden gegeven. Alle drie buurten scoren op nagenoeg alle lagen slechter dan het Amsterdams gemiddelde. De marktpositie van alle drie buurten blijft dus achter bij het Amsterdams gemiddelde. Van de drie buurten functioneert de Spaarndammerbuurt het best, deze heeft de beste marktpositie, de Dapperbuurt neemt de middenpositie in en de Indische Buurt heeft de slechtste marktpositie. Als naar de lagen in het model wordt gekeken is ook duidelijk waar ingezet kan worden op verbetering van de marktpositie, uitgaande van de hiërarchische ordening van het model. Eerst moet voorzien zijn in een goede woning, dan wordt veiligheid belangrijk, dan de sociale en fysieke woonomgeving, dan de sociale status en tot slot worden de mogelijkheden voor een individuele wooncarrière belangrijk. Als in de Spaarndammerbuurt grotere woningen worden toegevoegd, zal de eerste laag van het model verkleuren naar groen en zal de buurt vervolgens in staat zijn meer hoge statusgroepen aan te trekken, mits ook duurdere huur- of koopwoningen worden toegevoegd. De keuze in woonmogelijkheden neemt dan ook toe. De Dapperbuurt heeft zo’n groot aandeel stadsvernieuwingswoningen dat alleen toevoegen van grotere woningen niet genoeg zal zijn om de eerste (primaire) laag van kleur te doen verschieten. Het percentage stadsvernieuwingswoningen is zo hoog dat de attractiviteit hiervan zal moeten worden verbeterd wil de eerste laag echt verbeteren. Verder moet de veiligheid sterk verbeteren. Het probleem van de woningvoorraad met het grote aandeel stadsvernieuwing komt weer tot uiting in een lage waardering van de fysieke woonomgeving. Daarnaast is de woningdichtheid erg hoog. De woningen, woonomgeving en de veiligheid moeten verbeteren om hoge statusgroepen te kunnen aantrekken of te behouden. De Indische Buurt valt uiteen in twee delen. In het westelijk deel is de woningdichtheid extreem hoog, het aandeel stadsvernieuwing bovengemiddeld en het aandeel kleine woningen groot. Door veel woningen samen te voegen kan het aandeel grote woningen toenemen, de eerste laag in het model verbeteren, en de dichtheid afnemen zodat de woonomgeving aantrekkelijker wordt ook voor hogere statusgroepen. De woninggrootte van de Indische Buurt oost komt redelijk overeen met het Amsterdams gemiddelde en is het hoogst van de onderzochte buurten, het percentage 75

stadsvernieuwingswoningen is net zo groot als in de Dapperbuurt. De stadsvernieuwingsblokken zijn bovendien veel groter dan in de andere buurten, er is weinig afwisseling in straatbeeld, herkenningspunten missen. De woningdichtheid is veel lager dan van de Indische Buurt west of de Dapperbuurt. Gezien de slechte prestatie op nagenoeg alle indicatoren, behalve veiligheid, kan geconcludeerd worden dat de woninggrootte niet maatgevend is, het percentage en schaal van de stadsvernieuwing wel. In het oostelijk deel van de buurt kan alleen iets veranderen als de stadsvernieuwingsblokken worden aangepakt om een basis te leggen voor een goed functionerende buurt. Vervolgens is gekeken of het oordeel dat gevormd is op basis van het model ook kan worden gestaafd op basis van de gerealiseerde verkoopprijzen in de buurten en de waardestijging van de woningen. Als dat zo is, voldoet het model om de marktpositie van een buurt te bepalen. Als eerste is gekeken of deze buurten afwijken van het Amsterdams gemiddelde. Een goede indicatie geeft de gemiddelde WOZ-waarde van de buurten. Deze zijn voor alle drie onderzochte buurten lager dan het Amsterdamse gemiddelde. De Spaarndammerbuurt is de enige van de drie onderzochte buurten waar de WOZ-waarde stijgt en waar op basis van de ontwikkeling van de WOZ-waarde geconcludeerd mag worden dat sprake is van een positieve dynamiek. Verder is op basis van de verkoopprijzen van heel Amsterdam af te leiden dat de bouwperiode 1970-1985 de laagste verkoopprijzen per vierkante meter GBO kent. Vervolgens is gekeken naar de gerealiseerde verkoopprijzen en gerealiseerde waardestijging over de afgelopen jaren. Daarbij is onderscheid gemaakt tussen de stadsvernieuwingswoningen en de overige woningen in de drie buurten. Het beeld uit de gerealiseerde verkoopprijzen komt volledig overeen met de resultaten uit het model. Ook hier scoort de Spaarndammerbuurt het best, zowel op de nominale verkoopprijzen als op de gerealiseerde waardestijging over de afgelopen jaren. Dit geldt voor zowel de stadsvernieuwingswoningen als voor de overige woningen. De Dapperbuurt bekleedt een middenpositie wat betreft de nominale verkoopprijzen per vierkante meter als ook de gerealiseerde waardestijging. De Indische Buurt laat de laagste nominale verkoopprijzen per vierkante meter te zien als ook de laagste waardestijging. Voor alle drie buurten is de nominale verkoopprijs per vierkante meter van de stadsvernieuwingswoningen een stuk lager is dan de van de overige woningen (gemiddeld € 500 per vierkante meter). In alle drie buurten blijft de waardestijging van de stadsvernieuwingswoningen achter bij de overige woningen. Het verschil in waardestijging is het grootst bij de Spaarndammerbuurt waar de oudbouw momenteel een snelle waardestijging doormaakt. De resultaten van het model over het functioneren van deze drie buurten komen dus overeen met de beoordeling van de marktpositie op basis van gerealiseerde verkoopprijzen en de gerealiseerde waardestijging. De centrale vraag kan hiermee beantwoord worden. De marktpositie van de onderzochte buurten blijft achter bij het Amsterdams gemiddelde en kan daarmee als zwak worden gekwalificeerd. De stadsvernieuwingswoningen spelen hierbij een grote rol, door de achterblijvende nominale verkoopprijs en de waardestijging beïnvloeden zij de marktpositie van de buurten negatief. Hoe groter het percentage stadsvernieuwing hoe groter dit effect is. Bovendien is een achterblijvende koopprijs ook een weergave is van de onaantrekkelijkheid van dit deel van het bezit. Bij de gevonden resultaten moet nadrukkelijk worden aangetekend dat dit onderzoek een verkennend onderzoek is. Er zijn slechts drie buurten onderzocht en op basis daarvan 76

kunnen geen generieke uitspraken kunnen worden gedaan over alle stadsvernieuwingsbuurten. Hiervoor is een veel uitgebreider onderzoek nodig. Er zouden meerdere buurten moeten worden onderzocht en deze zouden over een langere tijd gemonitord moeten worden. Het beeld dat ontstaat uit dit verkennend onderzoek is zeker aanleiding voor verder onderzoek. Geconstateerd is dat de marktpositie van de drie onderzochte buurten woningen achterblijft en dat de stadsvernieuwingswoningen hierbij een grote rolspelen. Analyse van de gerealiseerde verkoopcijfers en de gerealiseerde waardestijging bevestigen dit beeld. Voor dit onderzoek volstaat deze constatering. Deze constatering roept wel direct een vervolgvraag op: hoe erg is het dat de waardeontwikkeling van de stadsvernieuwingswoningen achterblijft bij de overige woningen inde buurt? Als het verschijnsel van divergerende waardeontwikkeling zich doorzet kunnen deze woningen gaan behoren tot de onderkant van de woningmarkt en dat kan het investeringspotentieel van de koper in gevaar brengen. Tegelijkertijd is het zo dat goedkopere koopwoningen een kans bieden voor groepen om de koopmarkt te betreden die dat anders niet hadden gekund. Als de toekomstige kopers niet of nauwelijks profiteren van een waardestijging is een volgende stap in de wooncarrière alleen op grond van inkomen mogelijk is, terwijl denkbaar is dat deze woningen kopers aantrekt die juist niet een hoog inkomen hebben en wellicht het perspectief op inkomensontwikkeling ontbreekt, dit verdient nader onderzoek. In grote lijnen is de doelgroep van kopers van deze woningen wel bekend. Uit een onderzoek van de Dienst Wonen (Gemeente Amsterdam 2005) blijkt dat corporatiewoningen voornamelijk worden gekocht door jonge starters en gezinnen van etnische minderheden. Deze groepen zijn gedefinieerd als negatieve indicatoren voor de sociale woonomgeving. Bovendien blijkt het aandeel koopwoningen in een buurt nauwelijks bij te dragen aan de waardestijging van de buurt als gecorrigeerd voor de overige kenmerken van de bewoners in de buurt (RPB 2006). Daaruit zou geconcludeerd kunnen worden dat de marktpositie van de buurt niet persé verbetert door de verkoop van deze woningen. Het gaat in dit onderzoek juist om buurten waar de marktpositie zwak is en die een groot aandeel stadsvernieuwingswoningen hebben. Alle inspanningen die nu in deze buurten worden gepleegd hebben juist tot doel de marktpositie van de buurten te verbeteren. Het is aan te bevelen te heroverwegen of verdere verkoop van dit deel van het bezit verstandig is. Een heel goede registratie van het profiel van de kopers is in elk geval aan te raden om op langere termijn de complexen die al in verkoop zijn te kunnen monitoren. Naast de constatering dat de stadsvernieuwingswoningen een negatieve invloed hebben voor de waardeontwikkeling van de buurt, de vraagtekens die bij verkoop zijn gezet, rijst dan natuurlijk de vraag wat de alternatieven zijn voor dit deel van het de woningvoorraad. Dit valt buiten het onderzoek maar er kunnen wel een aantal aanbevelingen worden gedaan. De meest voor de hand liggende optie is natuurlijk sloop en vervangende nieuwbouw. De nieuwbouw zou dan kunnen bestaan uit grote woningen en voor een groot deel uit duurdere woningen. Met name voor de Indische Buurt Oost en de Dapperbuurt is deze optie het overwegen waard. In de Dapperbuurt zou zelfs historiserende nieuwbouw overwogen kunnen worden om de straatwanden weer aan te helen. In de zuidoost kwadrant van de Indische Buurt zijn de plannen van het stadsdeel er op gericht om juist mensen met hogere inkomens aan te trekken. Het thema dat voor dit deel van de buurt is voorgesteld is parkwonen. De enige manier om dit te realiseren is grootschalige sloop en vervangende nieuwbouw in een groene setting. Deze optie is nagenoeg onmogelijk als er als verkocht is binnen de bestaande blokken. De tweede optie is het verbeteren van de uistraling van de blokken. Juist bij het Suikerplein dat in zijn opzet best ruim en groen is, zou dit een prima optie zijn. Momenteel wordt door de 77

Key/de Principaal gewerkt aan verschillende opties voor een facelift, naar aanleiding van de plannen van het stadsdeel om het Suikerplein zelf grondig aan te pakken. De Key heeft de meerderheid in de Vereniging van Eigenaren maar wil zonder medewerking van de particuliere eigenaren geen beslissingen forceren. Hoewel de particuliere eigenaren positief zijn over het initiatief moet nog blijken in hoeverre zij bereid zijn mee te betalen. Daarom worden een aantal oplossingen voorgesteld van minder naar meer ingrijpend. In het najaar wordt hierover een besluit verwacht. De derde optie is herbestemmen van de woningen. Er is in Amsterdam een tekort aan woningen die geschikt zijn voor ouderen. De stadsvernieuwingswoningen zijn zeer geschikt om te transformeren naar ouderenwoningen. Er zou dan per portiek een lift bijgeplaatst moeten worden. Dit is wel een dure oplossing, maar op deze wijze kunnen op eenvoudige wijze veel ouderenwoningen toegevoegd worden. Juist op die plekken in de Dapperbuurt waar ook de rooilijn terugspringt zou aan de voorzijde een galerij met afgesloten galerijgevel bijgeplaatst kunnen worden, waardoor maar 1 lift bijgeplaatst hoeft te worden en tegelijkertijd het straatbeeld en de rooilijn wordt hersteld. Ook deze optie is bijna alleen mogelijk als er nog geen woningen zijn verkocht. De vierde optie is een deel van de woningen te herlabelen en in te zetten voor permanente studentenhuisvesting en gewoon door te exploiteren en aan het einde van de exploitatietermijn een beslissing te nemen. De vijfde optie is wel verkopen maar dan als maatschappelijk gebonden eigendom, zodat de kopende partij de zekerheid heeft dat de corporatie de woning terug koopt, mocht het niet lukken de woning te verkopen. Zowel waardestijging als waardedaling wordt gedeeld wordt met de corporatie. Het grote voordeel voor de corporaties is dat zij bij mutatie weer kunnen beschikken over de woningen en daarmee de vrijheid houdt voor grote ingrepen op termijn. De zesde optie is het samenvoegen van een aantal woningen, er ontstaan meer grote woningen en het portiek wordt met minder huishoudens gedeeld. Zeker in de Indische Buurt west met een extreme hoge woningdichtheid en een groot aandeel gezinnen zou dit een goede optie zijn. Tegelijkertijd zouden de portieken moeten worden dichtgezet en de uitstraling van de blokken moeten worden verbeterd. Deze optie is niet goedkoop zeker omdat alle vloeren en wanden betonwanden zijn. Ook deze optie kan alleen worden uitgevoerd als er nog niet is gestart met verkoop. Huidige eigenaren zullen waarschijnlijk niet bereid of in staat zijn mee te betalen aan zo’n ingrijpende renovatie. De financiële aspecten van al deze opties zouden nader onderzocht moeten worden. Als het zo is dat corporaties door te investeren in de stadsvernieuwingswoningen een grotere waardestijging realiseren in de buurt, is investeren in deze blokken verstandig. Daarnaast zou een corporatie moeten willen voorkomen dat een deel van het bezit verkocht wordt en vervolgens aan de onderkant van de markt beland. Zowel uit economisch oogpunt (waardestijging buurt) als uit maatschappelijk oogpunt is dat buitengewoon onwenselijk. Met de beschreven opties kunnen ook doelgroepen worden bediend die zeker bij Woonstichting de Key speerpunt van beleid zijn: ouderen, grote gezinnen en studenten. Voor de complexen uit de stadsvernieuwingsperiode die nog in verkoop gaan is het advies deze beslissing serieus te heroverwegen. Het verdient aanbeveling om de waardeontwikkeling van de complexen die al wel in verkoop zijn nauwlettend te monitoren, niet alleen in de besproken drie buurten. De Amsterdamse markt is extreem gespannen, wellicht dat in de andere grote steden zich vergelijkbare trends waarbij het beeld nog scherper is. Dit zou een interessant vervolgonderzoek kunnen zijn. 78

LITERATUURLIJST Bobbe L., L. Reimerink (2006). Empowerment in de volkshuisvesting. Brandstof voor bewoners. Rotterdam: SEV. Bureau Middelkoop (1999). Transformatiemogelijkheden van woonmilieus vanuit een economische benadering. Cammen, H. van der, L. de Klerk (2003). Ruimtelijke ordening. Van Grachtengordel tot vinexwijk. Utrecht: Spectrum. Dienst Onderzoek en Statistiek (2007)., Sociaal Kapitaal Amsterdamse Jongeren. Factsheet 5 juli 2007.Gemeente Amsterdam: Dienst Onderzoek en Statistiek. Gemeente Amsterdam (2006). Wonen in Amsterdam 2005 deel 1 Stand van zaken. Amsterdam: Dienst Wonen Gemeente Amsterdam (2006). Wonen in Amsterdam 2005, deel 2 Stadsdeelprofielen. Amsterdam: Dienst Wonen Gemeente Amsterdam (2006). Wonen in Amsterdam 2005 Deel 3 Leefbaarheid. Amsterdam: Amsterdamse Federatie voor woningcorporaties Gemeente Amsterdam (2005). Amsterdamse koopwoningen voor gevarieerde markt. Amsterdam: Dienst Wonen Gemeente Amsterdam, Economische Zaken (2007). http://www.ez.amsterdam.nl/ page. php ?menu=576&page=1786&PHPSESSID=4d70cc9d6757fff6a57d5de5a079ea60, 28 juli Gemeentelijke Dienst Volkshuisvesting Amsterdam (1980). Amsterdamsen stadsvernieuwingsprojecten juli 1978-december 1979. Amsterdam Gemeentelijke Dienst Volkshuisvesting Amsterdam (1980). Amsterdamse stadsvernieuwingsprojecten januari 1980-december 1981. Amsterdam Gemeentelijke Dienst Volkshuisvesting Amsterdam (1982). Voorbeeldplattegronden. Amsterdam. Gemeentelijke Dienst Volkshuisvesting. Volkshuisvesting Amsterdam jaaroverzicht 1980. Amsterdam: stadsdrukkerij Amsterdam. Gesthuizen, M., P.M. de Graaf en G. Kraaykamp (2005). The changing family background of the low-educated in the Netherlands: socio-economic, cultural, and sociodemographic resources. European sociological review volume 21, (5), 441-452. Oxford: Oxford University Press. Glaeser, E.L. (2001). Consumer city. Journal of Economic Geography, 1, 27-50. Glaeser, E.L, A. Saiz (2003). The Rise of the skilled city. Cambridge, MA: National Bureau of Economic Research. Haagsma, I., H. de Haan (1985). Stadsvernieuwingsgids van Amsterdam. Amsterdam: uitgeverij Contact. Jacobs, J (1961). The Death and life of great American cities. New York: Random House Klerk, L. de (1999). Mooi werk, geschiedenis van de maatschappij voor volkswoningen Rotterdam 1909-1999. Rotterdam: Uitgeverij 010. Koffijberg, J.J. (2005). Getijden van beleid: omslagpunten in de volkshuisvesting. Over de rol van hiërarchie en netwerken bij grote veranderingen. Proefschrift, Onderzoeksinstituut OTB, Technische Universiteit Delft. Knol, F (2005). Wijkkwaliteiten. De kwaliteit van de fysieke woonomgeving 1994-2002. Den Haag: SCP. Land, M. van der, G. van Daalen, H. Kruythof (2004). Keuzevrijheid en tevredenheid als centrale concepten van woonkeuze. Delft: Onderzoeksinstituut OTB, Technische Universiteit Delft. Leidelmeijer, K., L. van Kamp (2003). Kwaliteit van de leefomgeving en leefbaarheid.Naar een begrippenkader en conceptuele inkadering. Bilthoven: RIVM. Maslow, A (1943). A theory of human motivation. Oorspronkelijke uitgave: Psychological review 50, 370-396, verschenen op Classics in the history of Psychology, York University, Toronto Ontario (http://psychclassics.yorku.ca/Maslow/motivation.htm), 21 juli.

79

Ouwehand, A., S. Davis (2004). Operatie geslaagd, vervolgingreep noodzakelijk. Evaluatieonderzoek naar de effecten van de wijkaanpak in naoorlogse wijken in de jaren negentig. Delft: onderzoeksinstituut OTB. RBP (2006). De prijs van de plek. Woonomgeving en woningprijs. Rotterdam: NAI. Rossum, V. van (2007). De teloorgang van het stadsbeeld. Perikelen in de stadsvernieuwing. ArchitectuurNL, 06, 14-16. Rossum, V. van (2007). Interview gehouden met Vincent van Rossum, BMA, 15 juni 2007 te Amsterdam. Schuiling, D, M. Pflug en J. Straub (1990). Functionele vernieuwing van binnensteden 19601990: lessen uit het reconstructieverleden. Amsterdam: Planologisch en Demografisch Instituut, Universiteit van Amsterdam. Stadsdeel Oost-Watergraafsmeer (concept 2006). Programma Wonen Dapperbuurt. Nadere invulling onderdeel wonen Plan van Aanpak Dapperbuurt. Amsterdam: Stadsdeel Oost-Watergraafsmeer. Stadsdeel Westerpark (2007). Woningmonitor Spaarndammerbuurt 2007. Amsterdam: Stadsdeel Westerpark. Stadsdeel Zeeburg (2007). Convenant vernieuwing Indische Buurt 2007-2010, (http://www.zeeburg.amsterdam.nl/actueel/nieuws/2007/juli_2007/samen_aan_de_ slag_in_0), 27 juli. Stadsdeel Zeeburg (2007). Informatiepagina Indische Buurt. http://www.zeeburg. amsterdam.nl/zeeburg_informatie/pagina's_van_zeeburg/indische_buurt, 27 juli 2007. Sociaal Cultureel Planbureau (1998). Van hoog naar laag, van laag naar hoog. De sociaalruimtelijke ontwikkeling van wijken tussen 1971 en 1995. Den Haag: SCP. VROMraad (2004). Op eigen kracht. Eigen woningbezit in Nederland. Den Haag: VROM Waal, J. de (2002). Het aanzien van Amsterdam. In: Vuijsje, H. en J. van der Lans (red.), Het verlangen naar de stad. 25 jaar wonen in Amsterdam. Amsterdam: de Balie/SWD.

80

BIJLAGEN

81

BIJLAGE 1

BIJLAGE 2

Woningvoorraad naar bouwperiode, 1 januari 2006 naam bc/std A00 Burgwallen-Oude Zijde A01 Burgwallen-Nieuwe Zijde A02 Grachtengordel-West A03 Grachtengordel-Zuid A04 Nieuwmarkt/Lastage A05 Haarlemmerbuurt A06 Jordaan A07 De Weteringschans A08 Weesperbuurt/Plantage A09 Oostelijke Eilanden/Kadijken A Centrum B10 Westelijk Havengebied B11 Bedrijventerrein Sloterdijk B Westpoort C12 Houthavens C13 Spaarndammer- en Zeeheldenbuurt C14 Staatsliedenbuurt C15 Centrale Markt C16 Frederik Hendrikbuurt C Westerpark D17 Da Costabuurt D18 Kinkerbuurt D19 Van Lennepbuurt D20 Helmersbuurt D21 Overtoomse Sluis D22 Vondelbuurt D Oud-West G31 Indische Buurt West G32 Indische Buurt Oost G33 Oostelijk Havengebied G34 Zeeburgereiland/Nieuwe Diep G35 IJburg West G Zeeburg H36 Sloterdijk H37 Landlust H38 Erasmuspark H39 De Kolenkit H Bos en Lommer J40 De Krommert J41 Van Galenbuurt J42 Hoofdweg e.o. J43 Westindische Buurt J De Baarsjes N60 Volewijck N61 IJplein/Vogelbuurt N62 Tuindorp Nieuwendam N63 Tuindorp Buiksloot N64 Nieuwendammerdijk/Buiksloterdijk N65 Tuindorp Oostzaan N66 Oostzanerwerf N67 Kadoelen N68 Nieuwendam-Noord N69 Buikslotermeer N70 Banne Buiksloot N71 Buiksloterham N72 Nieuwendammerham N73 Waterland N Amsterdam-Noord P75 Spieringhorn P76 Slotermeer-Noordoost P77 Slotermeer-Zuidwest P78 Geuzenveld P79 Eendracht P Geuzenveld-Slotermeer Q80 Lutkemeer/Ookmeer Q81 Osdorp-Oost Q82 Osdorp-Midden Q83 De Punt Q84 Middelveldsche Akerpolder/Sloten Q Osdorp R85 Slotervaart R86 Overtoomse Veld R87 Westlandgracht R88 Sloter-/Riekerpolder R Slotervaart T92 Amstel III/Bullewijk T93 Bijlmer Centrum (D,F,H) T94 Bijlmer Oost (E,G,K) T95 Nellestein T96 Holendrecht/Reigersbos T97 Gein T98 Driemond T Zuidoost U27 Weesperzijde U28 Oosterparkbuurt U29 Dapperbuurt U30 Transvaalbuurt U55 Frankendael U56 Middenmeer U57 Betondorp U58 De Omval U Oost/Watergraafsmeer

voor 1906 1906-1918 1919-1930 1931-1945 1946-1960 1961-1970 1971-1980 1981-1990 percentage 1991-2000 2001-2005 1769 1974 3305 1968 2104 2017 6970 2871 2291 2384 27653 3 3 92 916 2769 2540 6317 1901 1528 1752 2890 1778 488 10337 1306 4 449 11 1770 6 6 49 1 4 54 42 1 45 86 177 4 1 2 49 407 11 8 19 2 2 4 2 1 2 1 16 26 1385 2134 1581 248 167 183 5698

11 1 182 111 68 373 1 1 1 1742 1839 673 4255 230 1011 681 77 1853 17 3869 1922 235 86 2243 4 4 48 48 132 541 58 70 3 10 8 822 3 1 41 45 251 257 49 1317 42 5 1921

20 18 15 40 128 29 402 44 43 19 758 9 9 1305 279 1 180 1765 79 18 97 142 25 361 620 1433 47 1 2101 28 1853 410 2291 3858 2679 4678 1909 13124 3329 1677 1012 388 1334 126 64 2 10 12 23 442 8419 1 1 7 9 83 182 265 39 39 1 5 75 81 20 198 1 1787 919 2736 1932 16 7609

81 28 122 86 432 195 1112 294 78 32 2460 4 4 295 135 297 727 13 237 43 41 35 369 18 143 4 165 5442 2055 7497 2154 317 719 1638 4828 622 9 202 789 89 650 29 16 3 9 50 2468 1 1 16 1 21 38 11 11 2 9 14 25 130 55 85 269 158 571 12 1280

8 22 14 44 61 56 76 84 27 392 18 1 19 11 5 9 25 12 16 2 30 18 4 22 1450 322 2333 4105 128 24 29 181 385 40 512 20 1238 143 315 1 8 16 36 2714 3929 6007 4205 14141 4 3325 62 17 3408 5126 2059 755 10 7950 4 97 101 171 351 145 160 2569 1248 37 12 4693

12 2 8 26 96 28 21 41 26 38 298 27 21 48 10 2 1 4 17 10 67 42 1 120 4 1 1 6 49 49 6 1 9 16 1 5 77 1262 2 5074 2778 1861 13 2 37 11112 1 674 121 1 797 25 2115 2929 1832 9 6910 110 446 1280 10 1846 1359 1921 4 98 3382 7 31 37 237 6 318

74 18 111 17 251 98 508 86 61 667 1891 11 11 516 209 0 0 725 27 186 27 240 179 281 0 4 0 464 2 2 7 1 8 1 45 10 63 162 10 248 1424 3071 1 38 5073 1 2 3 11 149 36 304 6 506 151 1001 11 6 1169 1 2048 7068 1522 3123 64 13826 15 411 398 0 31 4 0 20 879

154 93 53 221 1050 1064 1610 335 431 2012 7023 1 1 743 939 369 428 2479 36 167 1094 423 309 120 2149 1599 1632 579 0 0 3810 12 141 24 177 46 26 16 88 282 1617 67 106 45 1004 475 103 117 433 399 1 1 39 4689 28 362 72 394 856 22 854 419 137 1619 3051 446 30 21 497 3 5354 1265 112 4687 4893 178 16492 295 1341 1319 229 195 32 1 2 3414

9.89% 4.53% 4.30% 9.38% 27.10% 28.44% 17.35% 9.90% 13.25% 39.00% 18.95%

21.43% 15.25% 37.39% 9.15% 16.50% 1.43% 5.92% 30.72% 11.13% 7.15% 17.82% 12.63% 27.53% 38.37% 7.52% 16.00% 0.00% 20.92% 29.27% 1.55% 0.90% 1.21% 0.83% 0.03% 0.45% 0.44% 0.51% 5.77% 41.58% 6.07% 11.47% 9.00% 23.37% 17.71% 9.89% 6.34% 34.48% 57.56% 2.44% 3.08% 9.94% 24.69% 50.00% 0.67% 4.75% 1.40% 42.32% 4.77% 11.38% 13.43% 9.49% 19.40% 28.82% 17.38% 8.32% 26.50% 0.39% 0.51% 8.68% 33.33% 77.10% 69.50% 98.49% 97.48% 99.96% 39.29% 82.42% 12.53% 31.66% 38.65% 5.08% 4.72% 0.64% 0.05% 4.67% 14.37%

84 181 70 43 517 304 1022 349 338 957 3865 2 2 84 245 915 595 457 2296 270 148 361 55 102 93 1029 521 1019 5336 1 6877 1 23 1 157 182 132 41 170 343 109 2 22 7 123 1244 378 242 748 677 1 42 3595 218 465 351 527 1561 100 700 547 2996 4343 1122 185 770 5145 7222 402 1111 198 2 21 1734 163 654 697 484 458 227 390 3073

104 137 106 121 167 289 321 158 249 665 2317 1 1 2 157 104 435 12 101 809 69 79 53 150 38 17 406 294 235 1181 3 1260 2973 333 1 96 430 63 13 112 2 190 2 3 6 7 2 76 11 7 80 6 34 234 4 116 517 1 638 18 323 799 781 1921 218 170 75 463 1 436 621 3 12 1073 38 102 131 16 17 662 25 991

totaal 2306 2451 3812 2536 4800 4086 12204 4254 3712 6869 47030 65 35 100 345 5876 7527 987 4680 19415 2519 3276 4167 3802 4321 825 18910 6459 4986 7701 25 1260 20431 41 9254 2789 2659 14743 6363 3180 5730 3607 18880 4904 3889 1846 924 611 4565 3596 1142 5761 5385 6029 41 65 775 39533 2 4180 7625 5268 931 18006 290 7466 4793 2273 5639 20461 7175 3891 2816 5317 19199 12 9601 11990 1659 8012 4895 616 36785 2475 5534 4443 4510 4793 5668 1982 471 29876

naam bc/std V24 Oude Pijp V25 Nieuwe Pijp V26 Diamantbuurt V44 Hoofddorppleinbuurt V45 Schinkelbuurt V46 Willemspark V47 Museumkwartier V48 Stadionbuurt V49 Apollobuurt V50 Duivelseiland V Oud-Zuid W52 Scheldebuurt W53 IJselbuurt W54 Rijnbuurt W59 Station Zuid/WTC e.o. W90 Buitenveldert-West W91 Buitenveldert-Oost W ZuiderAmstel ASD Amsterdam erzoek en Statistiek gemeente Amsterdam

voor 1906 1906-1918 1919-1930 1931-1945 1946-1960 1961-1970 1971-1980 1981-1990 percentage 1991-2000 2001-2005 7306 3175 220 26 197 415 2872 2 3 682 14898 3 34 13 50 67240

38 1238 176 1427 1433 1008 54 5374 86 86 19041

16 1265 3819 2221 172 543 1467 3203 1527 98 14331 3920 2636 1129 150 17 7852 59014

51 73 160 3639 121 3 25 2245 1843 8160 2222 12 3743 48 6025 34058

8 14 61 53 12 6 367 521 346 1 44 545 510 390 1836 40138

percentage hoog, absolute aantal onbeduidend uitbreiding buurten met een stadsvernieuwingspercentage hoger dan 20%

28 8 3 158 8 4 209 362 45 142 5115 2405 8069 33197

39 100 7 146 1 6 405 2 414 25357

538 761 68 77 65 58 1 6 1 1575 44 44 3 1 229 1240 1561 47862

6.46% 10.77% 1.50% 2.78% 3.28% 1.03% 0.02% 0.16% 0.12% 3.60% 0.62% 1.50% 0.17% 0.15% 8.88% 30.04% 7.23% 19.34%

642 297 27 72 76 9 113 5 65 1306 194 67 49 1 449 760 38188

totaal

259 8925 233 7064 73 4546 24 6378 68 2194 70 2485 109 5658 428 5884 21 3836 23 858 1308 47828 179 7271 172 2932 4 5143 689 222 7141 80 4134 657 27310 14412 378507

BIJLAGE 3

Woningvoorraad naar binnenwerkse kernoppervlakte (BKO), 1 januari 2006

naam bc/std C12 Houthavens C13 Spaarndammer- en Zeeheldenbuurt C14 Staatsliedenbuurt C15 Centrale Markt C16 Frederik Hendrikbuurt C Westerpark G31 Indische Buurt West G32 Indische Buurt Oost G33 Oostelijk Havengebied G34 Zeeburgereiland/Nieuwe Diep G35 IJburg West G Zeeburg U27 Weesperzijde U28 Oosterparkbuurt U29 Dapperbuurt U30 Transvaalbuurt U55 Frankendael U56 Middenmeer U57 Betondorp U58 De Omval U Oost/Watergraafsmeer ASD Amsterdam nderzoek en Statistiek gemeente Amsterdam

binnenwerkse kernoppervlakte in m2 tot 40 40-50 50-60 792 13.48% 1744 3 557 3096 332 5.14% 194 3.89% 6 2 534 281 330 564 12.69% 206 774 72 153 1 2381 25106 6.63%

18 1585 26.97% 2167 63 1384 5217 1577 24.42% 1078 21.62% 181 2836 362 976 481 10.83% 908 780 130 492 1 4130 50276 13.28%

66 1190 20.25% 970 105 1058 3389 1297 20.08% 790 15.84% 337 2424 567 1574 934 21.02% 963 1133 381 297 5 5854 75230 19.88%

60-70

70-80

80-90

90+

onbekend

totaal

2 598 10.18% 494 186 584 1864 665 10.30% 609 12.21% 631 5 1910 344 861 711 16.00% 741 606 1105 505 4 4877 57558 15.21%

61 620 10.55% 700 115 354 1850 562 8.70% 583 11.69% 1297 1 5 2448 179 607 718 16.16% 830 428 731 428 27 3948 49249 13.01%

98 461 7.85% 473 280 276 1588 408 6.32% 563 11.29% 1161 3 24 2159 162 418 333 7.49% 339 303 1158 55 88 2856 35465 9.37%

99 403 6.86% 482 197 248 1429 327 5.06% 329 6.60% 3770 7 394 4827 409 574 461 10.38% 409 623 1958 43 342 4819 62768 16.58%

1 227 3.86% 497 38 219 982 1291 19.99% 840 16.85% 318 9 835 3293 171 194 241 5.42% 114 146 133 9 3 1011 22855 6.04%

345 5876 100.00% 7527 987 4680 19415 6459 100.00% 4986 100.00% 7701 25 1260 20431 2475 5534 4443 100.00% 4510 4793 5668 1982 471 29876 378507 100.00%

BIJLAGE 4

Woningvoorraad naar bouwperiode, 1 januari 2006 naam bc/std C12 Houthavens C13 Spaarndammer- en Zeeheldenbuurt C14 Staatsliedenbuurt C15 Centrale Markt C16 Frederik Hendrikbuurt C Westerpark G31 Indische Buurt West G32 Indische Buurt Oost G33 Oostelijk Havengebied G34 Zeeburgereiland/Nieuwe Diep G35 IJburg West G Zeeburg U27 Weesperzijde U28 Oosterparkbuurt U29 Dapperbuurt U30 Transvaalbuurt U55 Frankendael U56 Middenmeer U57 Betondorp U58 De Omval U Oost/Watergraafsmeer ASD Amsterdam derzoek en Statistiek gemeente Amsterdam

voor 1906

1906-1918

1919-1930

1931-1945

1946-1960

1961-1970

1971-1980

92 916 2769 2540 6317 1306 4 449 11 1770 1385 2134 1581 248 167 183 5698 67240

1 1742 1839 673 4255 1922 235 86 2243 251 257 49 1317 42 5 1921 19041

1305 279 1 180 1765 620 1433 47 1 2101 20 198 1 1787 919 2736 1932 16 7609 59014

295 135 297 727 18 143 4 165 130 55 85 269 158 571 12 1280 34058

11 5 9 25 18 4 22 171 351 145 160 2569 1248 37 12 4693 40138

10 2 1 4 17 4 1 1 6 7 31 37 237 6 318 33197

516 209 0 0 725 179 281 0 4 0 464 15 411 398 0 31 4 0 20 879 25357

1981-1990 percentage 743 939 369 428 2479 1599 1632 579 0 0 3810 295 1341 1319 229 195 32 1 2 3414 47862

21.43% 15.25% 37.39% 9.15% 16.50% 27.53% 38.37% 7.52% 16.00% 0.00% 20.92% 12.53% 31.66% 38.65% 5.08% 4.72% 0.64% 0.05% 4.67% 14.37% 19.34%

1991-2000

2001-2005

totaal

84 245 915 595 457 2296 521 1019 5336 1 6877 163 654 697 484 458 227 390 3073 38188

157 104 435 12 101 809 294 235 1181 3 1260 2973 38 102 131 16 17 662 25 991 14412

345 5876 7527 987 4680 19415 6459 4986 7701 25 1260 20431 2475 5534 4443 4510 4793 5668 1982 471 29876 378507

BIJLAGE 5

compl_naam1

wijk_ wijk_omschr kd U Oost/Watergraafsmeer U Oost/Watergraafsmeer U Oost/Watergraafsmeer U Oost/Watergraafsmeer U Oost/Watergraafsmeer U Oost/Watergraafsmeer U Oost/Watergraafsmeer U Oost/Watergraafsmeer U Oost/Watergraafsmeer U Oost/Watergraafsmeer U Oost/Watergraafsmeer U Oost/Watergraafsmeer

buurt_ buurt_omschr

soort_vhe

Pontanusstraat e.o. Von Zesenstraat Roomtuintjes Commelinstraat VvE Dapperstraat 151-155 etc VvE De Wagenaar 1 VvE De Wagenaar 2 VvE De Wagenaar 3 VvE De Commelin 1 VvE Dapper 1 VvE Wagenaarstraa 314-348 VvE De Dapper 2

29 29 29 29 29 29 29 29 29 29 29 29

Dapperbuurt Dapperbuurt Dapperbuurt Dapperbuurt Dapperbuurt Dapperbuurt Dapperbuurt Dapperbuurt Dapperbuurt Dapperbuurt Dapperbuurt Dapperbuurt

BOG (2), Zelfst. (22) BOG (2), Onzefst. O (2), Zelfst. (65) BOG (8), Parkeer (33), Zelfst. (232) BOG (1), Zelfst. (19) BOG (2), Zelfst. (3) BOG (1), Zelfst. (17) BOG (1), Zelfst. (44) Parkeer (19), Zelfst. (58) BOG (1), Zelfst. (20) Zelfst. (29) BOG (1) Zelfst. (17)

1983 1988 1974 1989 1981 1978 1977 1981 1978 1981 1981 1981

1983 (24) 1988 (69) 1974 (270), 2006 (3) 1907 (5), 1989 (15) 1912 (1), 1981 (9) 1978 (27) 1977 (57) 1799 (22), 1977 (2), 1981 (74) 1978 (25) 1981 (43) 1977 (3), 1981 (1) 1981 (20)

VvE Het Behouden Huys Westzaan /Nova Zembla Het Pakhuis VvE Spaarndammerstraat 83-91 Roggeveenstraat Houtrijkstraat VvE Suikerplein 1 VvE Suikerplein 2 VvE Nova Zembla 1 VvE Nova Zembla 2 VvE Le Maire VvE Martin Vlaar VvE Van Noordtstraat

C C C C C C C C C C C C C

13 13 13 13 13 13 13 13 13 13 13 13 13

Spaarndammer en Zeeheldenbuurt Spaarndammer en Zeeheldenbuurt Spaarndammer en Zeeheldenbuurt Spaarndammer en Zeeheldenbuurt Spaarndammer en Zeeheldenbuurt Spaarndammer en Zeeheldenbuurt Spaarndammer en Zeeheldenbuurt Spaarndammer en Zeeheldenbuurt Spaarndammer en Zeeheldenbuurt Spaarndammer en Zeeheldenbuurt Spaarndammer en Zeeheldenbuurt Spaarndammer en Zeeheldenbuurt Spaarndammer en Zeeheldenbuurt

Zelfst. (44) Zelfst. (45) Onzefst. O (26), Zelfst. (62) BOG (3), Zelfst. (6) Onzefst. O (1) BOG (1), Zelfst. (69) Zelfst. (41) Onzefst. O (4), Zelfst. (75) Zelfst. (58) Zelfst. (49) Zelfst. (61) Zelfst. (63) Zelfst. (24)

1977 1982 1984 1987 1989 1986 1988 1984 1988 1984 1984 1988 1988

1977 (72) 1982 (45) 1984 (88) 1799 (2), 1900 (1), 1987 (9) 1989 (1) 1986 (70) 1988 (53) 1984 (103) 1987 (21), 1988 (52) 1984 (57) 1984 (84) 1988 (82) 1988 (28)

Bron: database Woonstichting de Key

Westerpark Westerpark Westerpark Westerpark Westerpark Westerpark Westerpark Westerpark Westerpark Westerpark Westerpark Westerpark Westerpark

bouwjaar

bouwjaren

gem opp 57 53 62 61 55 65 63 48 61 60 183 62 74 60 42 70 0 61 62 57 62 58 55 64 67

totaal VEH: zelfstandig BOG onzelfstandig parkeren aantal kamers

599 portiek zonder lift portiekmet lift galerij zonder lift galerij met lift atelierwoning 526 370 113 14 28 3 19 2 52 1 2 3 4 5 3 132 112 213 66 Van de 314 portiekwonngen zonder lift zijn 55 maisonettes < 60 174 70 104 60-80 286 153 133 >80 68 50 18 528 roomtuintjes zonder roomtuintjes totaal VEH: zelfstandig BOG onzelfstandig parkeren aantal kamers

632 portiek zonder lift galerij zonder lift cooridor zonder lift* 597 476 70 28 4 31 0 1 2 3 44 236 143 Van de 476 portiekwonngen zonder lift zijn 60 maisonettes < 60 309 60-80 286 >80 37 632 *= onzelfstandige woningen

6 2

bgg woningen eigen opgang 54

4 190

5 12

6 1

BIJLAGE 6

BIJLAGE 7

analyse SV projecten Indische Buurt op basis projectdocumentatie Dienst Volkshuisvesting kamers Insulindeweg Niasstraat Insulindeweg Sibogastraat Boniplein Sumatraplantsoen Formosastraat Zeeburgerdijk Mendostraat Ceramplein Bataviastraat Insulindeweg Molukkenstraat Sumatrastraat Palembangracht Totaal Alle portiek zonder lift

1158

%

2 13 14 27 12 22 16 33 9 39 25 16 4 28 21 10

3 23 18 43 15 39 27 54 36 36 24 29 12 31 33 20

4 28 20 27 23 29 25 28 15 36 22 22 14 11 24 17

5 6 6 3 3 11 1 10

289

440

341

81

7

24.96%

38.00%

29.45%

6.99%

0.60%

13 3 4 1 10 6 4

6 grootte (gem) 57.47 58.98 54.49 55.87 2 57.51 56.27 2 54.13

1 2

BIJLAGE 8

Subjectieve veiligheidsindex, 2003-2006 2003

2004

2005

2006

Spaarndammer- en Zeeheldenbuurt

81

81

75

69

Staatsliedenbuurt

97

83

66

71

Centrale Markt/Frederik Hendrikbuurt

86

72

65

73

Westerpark

88

79

69

71

Indische Buurt West

128

116

109

102

Indische Buurt Oost/IJ-eiland

141

118

113

73

72

68

62

65

52

47

114

100

87

72

Oostelijk Havengebied IJburg Zeeburg Weesperzijde Oosterparkbuurt

99

94

86

79

104

94

95

83

Dapperbuurt

133

120

111

98

Transvaalbuurt

127

121

106

99

Frankendael

87

89

70

73

Middenmeer

94

85

70

66

De Omval/Betondorp

81

74

62

75

104

97

86

82

Oost/Watergraafsmeer Amsterdam

76

Objectieve veiligheidsindex 2003-2006

Spaarndammer- en Zeehbrt

2003

2004

2005

2006

87

54

83

84

100

87

80

91

Centrmrkt/FredHend

79

79

66

76

Westerpark

89

73

76

84

Indische Buurt West

121

98

104

85

Indische Buurt Oost/IJeiland

100

90

93

79

65

62

63

68

Staatsliedenbuurt

Oostelijk Havengebied IJburg Zeeburg Weesperzijde

0

0

52

70

95

83

78

75

88

94

109

94

Oosterparkbuurt

102

111

94

94

Dapperbuurt

140

155

124

112

Transvaalbuurt

89

95

92

114

Frankendael

91

89

89

88

Middenmeer

76

69

68

66

110

98

84

87

99

102

94

94

Omval/Betondorp Oost/Watergraafsmeer Amsterdam n: Veiligheidsindex Amsterdam 2003-2005

87

BIJLAGE 9

Kerncijfers voor Amsterdam, stadsdeel Westerpark en de buurtcombinaties C12 t/m C16, 1 januari 2006

totale oppervlakte (ha) oppervlakte land (ha) bevolkingsdichtheid (inwoners/km2 land) woningdichtheid (woningen/km2 land) bevolking naar leeftijdsgroepen 0- 4 jaar 5-19 jaar 20-34 jaar 35-49 jaar 50-64 jaar 65 jaar e.o. totaal mannen vrouwen bevolking naar generatie eerste generatie allochtonen tweede generatie allochtonen autochtonen bevolking naar herkomstgroepering Surinamers Antillianen Turken Marokkanen overige niet-westerse allochtonen totaal niet-westerse allochtonen westerse allochtonen autochtonen totaal geboorte en sterfte 2005 geboorte sterfte interne migratie (verhuizingen) 2005 vestiging vertrek externe migratie 2005 vestiging vertrek werkzame geneeskundigen huisartsen tandartsen fysiotherapeuten apotheken woningvoorraad naar aantal kamers 1+2 kamers 3 kamers 4 kamers 5 en meer kamers (+ onbekend) totaal gemiddelde woningbezetting woningvoorraad naar eigendom eigenaar/bewoner sociale verhuur particuliere verhuur totaal gemidd. besteedbaar inkomen per huishouden uitkeringen Dienst Werk en Inkomen WWB - tot 65 jaar WWB - 65 jaar e.o. IOAW + IOAZ werkgelegenheid potentiële beroepsbevolking (bev. 15-64 jaar) vestigingen met werkzame personen werkzame personen werkloosheid werklozen (NWW) werkloosheidspercentage werkloosheidsperc. niet-westerse allochtonen basisonderwijs 2005/'06 scholen leerlingen leerlingen speciaal basisonderwijs (voortgezet) speciaal onderwijs voortgezet onderwijs praktijkonderwijs 1) inclusief stadsdeel onbekend onderzoek en Statistiek gemeente Amsterdam

buurtcombinatie C12

C13

C14

C15

88.22 30.23 5624 1141

140.69 135.06 7668 4351

53.12 47.01 25729 16011

57.35 51.80 4562 1905

40.88 35.59 21256 13150

380.23 299.67 11373 6479

5,64% 584 734 148 14,43% 1495 1350 508 28,12% 2912 3821 350 26,45% 2739 3822 825 16,37% 1695 1644 392 9% 932 724 140 100% 10357 12095 2363 5183 6273 1105 5174 5822 1258

375 658 2430 2211 1189 702 7565 3799 3766

1889 4212 10499 9883 5065 2532 34080 17160 16920

3290 447 2172 481 6633 1435

1815 1204 4546

8941 6306 18833

209914 150367 382746

1158 781 160 147 137 14 367 316 50 1088 1086 215 1202 1144 177 38,2% 3962 3464 616 1371 1998 312 5024 6633 1435 10357 12095 2363

288 68 162 567 605 1690 1329 4546 7565

2449 376 913 2972 3240 9950 5297 18833 34080

69645 11360 38337 65426 70401 255169 105112 382746 743027

48 201 986 286 145 34 1700 800 900 262 243 1195 62 10 18 16 112 218 287 1195 1700

3127 2206 5024

C16 stadsdeel Westerpark

totaal Amsterdam 21939.44 16662.86 4459 2272 6,23% 14,83% 26,10% 25,35% 16,21% 11,29%

34,34%

46266 110173 193945 188339 120420 83884 743027 366114 376913

18 1

129 96

190 47

28 16

96 92

461 252

10567 5955

442 248

1335 1387

1332 1510

233 138

771 847

4113 4130

75376 75376

575 135

574 710

729 715

72 108

496 479

2446 2147

44378 48673

1 -

4 4 13 1

8 2 1

-

4 3 16 2

16 10 29 4

369 554 947 83

181 107 34 23 345 4.94

49,2% 28,6% 18,3% 3,9% 100%

2895 1678 1076 227 5876 1.76

4672 1796 748 311 7527 1.61

223 426 283 55 987 2.39

2263 1896 425 96 4680 1.62

10234 5903 2566 712 19415 1.76

30.44% 34.97% 24.91% 9.68%

115225 132350 94282 36650 378507 1.96

225 98 22 345 30.2

7,3% 80,7% 12%

427 4744 705 5876 20.3

1312 4310 1905 7527 20.5

354 610 23 987 26.3

729 2215 1736 4680 21.1

3047 11977 4391 19415 21.1

21,1%

79824 196071 102612 378507 25,0

17 -

914 96 14

811 85 9

134 19 2

457 52 4

2333 252 29

36899 1) 5041 1) 549

1590 163 346

7879 689 2689

9708 1688 830 321 1700 2909

6021 518 1558

26886 2521 9202

540452 59784 414386

38 2.4 5.5

835 10.6 15.4

917 9.4 14.4

139 8.2 13.1

526 8.7 15.5

2455 9.1 14.6

46832 1) 8.7 14,0

-

4 787

2 664

-

1 266

7 1717

207 56238

-

69 -

-

645 -

586 -

69 1231 -

1862 3489 33820 1615

Kerncijfers voor Amsterdam, stadsdeel Oost/Watergraafsmeer en de buurtcombinaties U27 t/m U30 en U55 t/m U58, 1 januari 2006 buurtcombinatie U27 U28 totale oppervlakte (ha) oppervlakte land (ha) bevolkingsdichtheid (inwoners/km2 land) woningdichtheid (woningen/km2 land) bevolking naar leeftijdsgroepen 0- 4 jaar 5-19 jaar 20-34 jaar 35-49 jaar 50-64 jaar 65 jaar e.o. totaal mannen vrouwen bevolking naar generatie eerste generatie allochtonen tweede generatie allochtonen autochtonen bevolking naar herkomstgroepering Surinamers Antillianen Turken Marokkanen overige niet-westerse allochtonen totaal niet-westerse allochtonen westerse allochtonen autochtonen totaal geboorte en sterfte 2005 geboorte sterfte interne migratie (verhuizingen) 2005 vestiging vertrek externe migratie 2005 vestiging vertrek werkzame geneeskundigen huisartsen tandartsen fysiotherapeuten apotheken woningvoorraad naar aantal kamers 1+2 kamers 3 kamers 4 kamers 5 en meer kamers (+ onbekend) totaal gemiddelde woningbezetting woningvoorraad naar eigendom eigenaar/bewoner sociale verhuur particuliere verhuur totaal gemidd. besteedbaar inkomen per huishoude uitkeringen Dienst Werk en Inkomen WWB - tot 65 jaar WWB - 65 jaar e.o. IOAW + IOAZ werkgelegenheid potentiële beroepsbevolking (bev. 15-64 jaar) vestigingen met werkzame personen werkzame personen werkloosheid werklozen (NWW) werkloosheidspercentage werkloosheidsperc. niet-westerse allochtonen basisonderwijs 2005/'06 scholen leerlingen leerlingen speciaal basisonderwijs (voortgezet) speciaal onderwijs voortgezet onderwijs praktijkonderwijs 1) inclusief stadsdeel onbekend onderzoek en Statistiek gemeente Amsterdam

44.54 36.48 12100 6785

75.24 73.80 14070 7499

244 479 1502 1175 758 256 4414 2237 2177

537 1417 2893 3047 1751 739 10384 5329 5055

1045 736 2633

U29 61.46 59.42 14182 7477 5.64% 13.74% 27.46% 27.17% 16.89% 9.10% 100.00%

U30

U55

37.85 170.74 36.87 163.59 26054 5701 12232 2930

U56

U57

U58ost/Watergr.

302.13 113.43 325.56 280.59 108.70 288.74 4267 2850 485 2020 1823 163

totaal Amsterdam

1130.95 1048.18 5593 2850

21939.44 16662.86 4459 2272

475 1158 2314 2290 1423 767 8427 4275 4152

633 1803 2807 2396 1412 555 9606 4841 4765

487 1235 2175 2093 1705 1631 9326 4405 4921

898 1934 2339 3309 2027 1465 11972 5728 6244

116 257 438 621 755 911 3098 1486 1612

77 147 536 398 196 47 1401 800 601

3467 8430 15004 15329 10027 6371 58628 29101 29527

3444 2205 4735

2882 1867 3678

3665 2600 3341

1832 1476 6018

1493 1628 8851

490 378 2230

317 192 892

15168 11082 32378

209914 150367 382746

258 36 69 287 314 964 817 2633 4414

1156 118 685 1185 1090 4234 1415 4735 10384

902 95 743 1166 826 3732 1017 3678 8427

1209 92 970 1808 1010 5089 1176 3341 9606

550 78 244 757 521 2150 1158 6018 9326

420 67 127 285 471 1370 1751 8851 11972

199 23 34 165 143 564 304 2230 3098

52 23 15 23 100 213 296 892 1401

4746 532 2887 5676 4475 18316 7934 32378 58628

69645 11360 38337 65426 70401 255169 105112 382746 743027

77 17

130 70

113 79

134 40

103 142

199 82

28 52

33 6

817 488

10567 5955

562 731

1177 1331

844 848

923 972

747 795

866 789

219 169

189 120

5527 5755

75376 75376

357 337

675 813

471 501

487 583

597 598

557 659

107 132

417 144

3668 3767

44378 48673

1 3 1 -

14 5 20 1

5 2 13 2

3 1 1

3 1 2 2

8 9 30 1

1 5 -

5 -

32 23 77 7

369 554 947 83

986 838 333 318 2475 1.78

2084 2344 763 343 5534 1.88

44.23% 31.69% 16.18% 7.90% 100.00%

1965 1408 719 351 4443 1,90

1419 1604 1097 390 4510 2.13

1870 1595 821 507 4793 1.95

441 1321 1673 2233 5668 2.11

673 613 654 42 1982 1.56

29 334 67 41 471 2.97

9467 10057 6127 4225 29876 1.96

115225 132350 94282 36650 378507 1.96

562 953 960 2475 25.3

770 3718 1046 5534 22.1

9.36%

416 3319 708 4443 20.8

539 3224 747 4510 21.2

719 2981 1093 4793 24.6

2107 1005 2556 5668 31,0

16 1945 21 1982 19.1

306 4 161 471 36.6

5435 17149 7292 29876 24.1

79824 196071 102612 378507 25,0

173 25 6

732 120 11

653 112 9

703 140 8

398 80 15

190 39 3

205 56 5

9 1

3063 572 58

36899 1) 5041 1) 549

3601 395 2424

8154 700 4739

6441 564 2780

7253 377 751

6455 530 12944

8229 916 4098

1907 107 305

1238 419 10928

43278 4008 38969

540452 59784 414386

270 7.5 12,0

827 10.1 15.2

644 10,0 13.7

783 10.8 14.8

474 7.3 12.3

348 4.2 6.9

172 9,0 15.9

63 5.1 8.9

3581 8.3 13.6

46832 1) 8.7 14,0

1 369

4 823

1 368

4 688

-

5 1691

1 122

-

16 4061

207 56238

-

587 -

849 18

-

245 153 1977 251

1018 -

-

-

245 153 4431 269

1862 3489 33820 1615

44.29%

6,23% 14,83% 26,10% 25,35% 16,21% 11,29%

46266 110173 193945 188339 120420 83884 743027 366114 376913

Kerncijfers voor Amsterdam, stadsdeel Zeeburg en de buurtcombinaties G31 t/m G35, G51 en G74, 1 januari 2006 buurtcombinatie G31 G32 G33 totale oppervlakte (ha) oppervlakte land (ha) bevolkingsdichtheid (inwoners/km2 land) woningdichtheid (woningen/km2 land) bevolking naar leeftijdsgroepen 0- 4 jaar 5-19 jaar 20-34 jaar 35-49 jaar 50-64 jaar 65 jaar e.o. totaal mannen vrouwen bevolking naar generatie eerste generatie allochtonen tweede generatie allochtonen autochtonen bevolking naar herkomstgroepering Surinamers Antillianen Turken Marokkanen overige niet-westerse allochtonen totaal niet-westerse allochtonen westerse allochtonen autochtonen totaal geboorte en sterfte 2005 geboorte sterfte interne migratie (verhuizingen) 2005 vestiging vertrek externe migratie 2005 vestiging vertrek werkzame geneeskundigen huisartsen tandartsen fysiotherapeuten apotheken woningvoorraad naar aantal kamers 1+2 kamers 3 kamers 4 kamers 5 en meer kamers (+ onbekend) totaal gemiddelde woningbezetting woningvoorraad naar eigendom eigenaar/bewoner sociale verhuur particuliere verhuur totaal gemidd. besteedbaar inkomen per huishouden 2003 (x 1.000 euro) uitkeringen Dienst Werk en Inkomen WWB - tot 65 jaar WWB - 65 jaar e.o. IOAW + IOAZ werkgelegenheid potentiële beroepsbevolking (bev. 15-64 jaar) vestigingen met werkzame personen werkzame personen werkloosheid werklozen (NWW) werkloosheidspercentage werkloosheidsperc. niet-westerse allochtonen basisonderwijs 2005/'06 scholen leerlingen leerlingen speciaal basisonderwijs (voortgezet) speciaal onderwijs voortgezet onderwijs praktijkonderwijs 1) inclusief stadsdeel onbekend bron: Dienst onderzoek en Statistiek gemeente Amsterdam

G74

stadsdeel Zeeburg

totaal Amsterdam

48.05 129.48 381.26 462.32 320.19 144.23 447.16 46.69 95.31 155.44 253.50 116.27 82.66 2.31 27079 11122 10711 168 2738 13834 5231 4954 10 1084 -

1932.69 752.18 5783 2716

21939.44 16662.86 4459 2272

7.33% 905 798 1566 15.56% 1895 1722 2585 31.15% 4289 2951 3349 24.02% 2998 2586 6354 13.88% 1730 1495 2244 8.06% 826 1048 551 100.00% 12643 10600 16649 6627 5405 8495 6016 5195 8154

G34

G35

G51

11 131 133 76 64 11 426 212 214

577 516 795 1005 234 56 3183 1607 1576

-

-

3857 6849 11517 13019 5767 2492 43501 22346 21155

4365 2957 2833 3044 3402 10648

38 57 331

569 749 1865

-

-

13495 9990 20016

209914 150367 382746

1511 1397 1321 145 142 182 1452 1318 359 2725 2166 632 1588 1183 1064 58,62% 7421 6206 3558 1452 992 2443 3770 3402 10648 12643 10600 16649

6 3 2 16 27 68 331 426

381 57 82 210 233 963 355 1865 3183

-

-

4616 529 3211 5735 4084 18175 5310 20016 43501

69645 11360 38337 65426 70401 255169 105112 382746 743027

5566 3307 3770

6,23% 14,83% 26,10% 25,35% 16,21% 11,29%

46266 110173 193945 188339 120420 83884 743027 366114 376913

194 56

179 113

347 40

5 4

94 1

-

-

819 214

10567 5955

1630 1816

1123 1177

1362 1210

70 75

1255 90

-

-

5440 4368

75376 75376

807 868

483 610

743 1080

242 373

321 42

-

-

2596 2973

44378 48673

6 3 10 1

6 1 12 1

5 12 17 1

1 -

1 1 1

-

-

18 17 40 4

369 554 947 83

39% 43% 15% 3% 100%

2667 2813 783 196 6459 2

1799 2145 881 161 4986 2

1410 3977 1949 365 7701 2.16

10 4 10 1 25 *

70 470 433 287 1260 2.53

-

-

5956 9409 4056 1010 20431 2.13

115225 132350 94282 36650 378507 1.96

11%

707 4594 1158 6459 19.3

531 3901 554 4986 20.6

3409 3120 1172 7701 33.1

9 16 25 30.2

596 304 360 1260

-

-

5252 11919 3260 20431 25.4

79824 196071 102612 378507 25,0

1012 169 12

878 161 7

436 51 9

7 1 -

69 4 2

-

-

2402 386 30

36899 1) 5041 1) 549

9679 538 1436

7568 12609 372 1513 1252 6605

378 70 305

2139 160 259

-

-

32373 2653 9857

540452 59784 414386

1194 12.3 15.7

863 11.4 13.9

744 5.9 11.2

10 2.6 8.3

79 3.7 6,0

-

-

2890 8.9 13.8

46832 1) 8.7 14,0

4 803

3 874

5 1725

-

5 438

-

-

17 3840

207 56238

-

131 -

-

-

-

-

-

131 -

1862 3489 33820 1615

2057 11.93%

BIJLAGE 10

Kerncijfers inkomen, 2004 naam bc/std

C12 Houthavens C13 Spaarndammer- en Zeeheldenbuurt C14 Staatsliedenbuurt C15 Centrale Markt C16 Frederik Hendrikbuurt C Westerpark G31 Indische Buurt West G32 Indische Buurt Oost G33 Oostelijk Havengebied G34+G35 Zeeburgereiland/Nieuwe Diep + IJburg G Zeeburg U27 Weesperzijde U28 Oosterparkbuurt U29 Dapperbuurt U30 Transvaalbuurt U55 Frankendael U56 Middenmeer U57 Betondorp U58 De Omval ASD Amsterdam bron: CBS/RIO 2004

inwoners (x 1.000)

1,0 10.5 12.1 2.3 7.6 33.6 12.7 10.7 16.6 2.2 42.2 4.5 10.6 8.4 9.7 9.4 11.9 3.1 1,0 743,0

gemiddeld besteedbaar inkomen per inwoner (x 1.000 euro) 13.2 11,0 12.1 12.2 12.5 11.9 9.9 10.2 15.8 12.8 12.4 13.3 11.6 11,0 10.5 13,0 15.1 11.7 20.2 12.6

personen met 52 weken inkomen (x 1.000 euro) 0.6 6.7 7.7 1.5 5.3 21.8 7.6 6.3 10.7 1.1 25.7 3,0 7.1 5.5 5.7 6.5 7.8 2.5 0.7 472.9

gemiddeld besteedbaar inkomen per persoon met 52 weken inkomen (x 1.000 euro) 19.6 15.9 17,0 19.2 16.8 16.8 15,0 15.8 23,0 21.1 18.8 19.2 16.6 16,0 16.5 17.7 21.6 14.8 30.4 18.6

huishoudens (x 1.000)

0.4 5.3 6.6 1.1 4.5 17.8 6.1 4.9 7.5 0.7 19.2 2.4 5.7 4.5 4.5 4.5 5.4 2,0 0.5 359.3

gemiddeld besteedbaar inkomen per huishouden (x 1.000 euro) 29.5 20.6 21.1 26.8 20.9 21.4 20,0 21.3 33.9 34.2 26.3 25,0 21.6 20.7 22.1 25.2 31.8 19.5 45.1 25.2

index gestand. Inkomen huishoudens (Ned.=100) 122.3 80.2 86.6 96.5 85.6 85.6 77.7 80.7 124.3 116.3 98,0 97.5 85.6 81.2 83.2 95.5 116.3 78.7 186.6 96.5

BIJLAGE 11

Spaarndammer-

indicator 5. Individuele woonwensen 4. Status

en Zeeheldenbuurt

Dapperbuurt

Indische Buurt (West en Oost)

Amsterdam

C13

U29

G31+G32

totaal

++

+

+/-

20.600 (laagst van stadsdeel) 20.700 (op Betondorp na het laagst van stadsdeel))

20.000 resp. 21.300 (laagst van stadsdeel)

25,200

24,9%, op Betondorp na hoogst binnen stadsdeel

26,5% resp 28,3%, verreweg hoogst binnen stadsdeel

18.50% 32% HBO/WO

bijzonderheden

opties voor wooncarriere besteedbaar inkomen per hh (1) aantal minimahuishouden (2) opleiding

27,4% hoogst binnen stadsdeel opleiding (alleen op stadsdeelniveau) schoolverlaters (5)

werkloosheid

35% HBO/WO

32% HBO/WO

hoger aandeel alleen lagere opleiding

groter dan gemiddelde van 16%

groter dan gemiddelde van 16%

groter dan groter dan 20%

16%

10.60%

10.00%

11.90%

8.70%

aandeel koopwoningen

3. Fysieke/sociale omgeving

residentiele stabiliteit

7.30%

9.36%

11%

21.10%

woonduur (3)

8,2 jaar

8 jaar

7,2 resp 7,1 jaar

8,2 jaar

verhuisgeneigdheid (binnen 2 jaar) (4)

28%

28%

41% resp 31%

25%

normale verdeling, iets minder kinderen

normale verdeling

jonger dan gemiddeld, 50 jaar en ouder lager

-

alleenwonenden

55%

53.33%

48,55% resp 46,58%

47.40%

(eenouder)gezinnen

leeftijd huishoudensamenstelling

18.92%

17.46%

19,5% resp 23,12%

19.76%

niet-westerse allochtonen

38.20%

44.29%

58.62%

34.34%

betrokkenheid van buurtbewoners (4)

5.90

5.50

5,1 resp 5,0

5.70

6.07

6.03

5,53 resp. 6,23

6.30 6.00

verloedering (4) onderhoud en schoonhouden openbare ruimte hinder (3)

2. Veiligheid

1. Woningkenmerken

5.90

5.30

5,1 resp. 5,4

waardering woonomgeving

6.20

6.15

5,7 resp 6,0

dichtheid (won/ha)

4315

7477

woningbezetting

1.76

atractiviteit

+

objectieve veiligheisindex subjectie veiligheidsindex gebouwde omgeving Woningkenmerken stadsvenieuwing

Woningkenmerken gehele buurt

vervuiling

6.70

5231

2272

1.9

2

1.96

+/-

-

stabiel 84

gedaald naar 112

gedaald naar resp 85 en 79

87

69

98

102 resp 73

76

SV veel terugliggende portieken

SV nissen en terugliggende portieken

SV nissen en terugliggende portieken, onderdoorgangen

grootte

aandeel tot 60 en 60-80m2 gelijk

merendeel tussen 60 en 80 m2

groot aandeel tussen 50-60, bijna niet groter

-

kameraantal (meest voorkomend)

2 of 4 meest voorkomend

veel 2 en 3 kamer wonngen

veel 2 en 3 kamer wonngen

-

type

portiek

portiek

portiek

-

buitenruimte

ja

ja, klein

ja, klein

-

woninggrootte

13.834 resp

-

60%< 60 m2, ruim 20% 60-80

45% < 60m2, 32% 60-80

kameraantal

49,2% 1 of 2k, 28,6% 3k, 18,3% 4k

44,2% 1 of 2 kamers, 31,7% 3 kamers, 16,2% 4k

39% 1 of 2 kamers, 43% 3 kamers, 15% 4k

1-2 k 30,44%, 3k 35%, 4k 24,9%

aandeel stadsvernieuwing

SV 21,43% van de voorraad

SV 38,56% van de voorraad

SV resp 27,53% resp 38,36% van de voorraad

SV 19,34% van de voorraad

Er is zoveel mogelijk gebruik gemaakt van de kerncijferscijfers voor Amsterdam per 1 januari 2006 van O&S, tenzij anders aangegeven (1) cijfers inkomen CBS/RIO 2004 (2) O&S factsheet 2004 (3) O&S Stadsdelen in cijfers 2007 (4) O&S factsheet 2005 (5) AFWC 2006 Stadsdeelprofielen (6) Opvallend is het grote aandeel wonngen waarvan de grootte niet bekend is is bijna 20%

ruim 20% 40-50, kleine 20% 50-60, 20% tussen 60-80 (6) 20%<50, 40%<60,28% 60-80, 26%>80

BIJLAGE 12