Bijlageboek groep: Notulenboek

Bijlageboek groep: Notulenboek Alle besprekingen binnen het afstudeerproject

Met alle betrokken deskundigen

DENNIS IN ’T VELD 08024219 +31 (0) 6 5182 3727

MARK WIJMANS 08081719 +31 (0) 6 3041 0334 www.markwijmans.nl

MD Advies

ing. G. Slappendel,, extern begeleider

Bouwkundig advies verlener

Alexanderstraat 1 2514 JL Den Haag Tel: 070 - 346 95 08 www.roeleveld-sikkes.nl

Dhr. A. van Kampen,, intern begeleider Mw. M. van Kuijen

Dhr. J. Monster

Ruimtelijke ordening Raadhuisplein 1 2130 AG Hoofddorp Tel: 023 – 567 60 78 msc. M. Ruhl

ir. D. Sikkes

Sionstraat 9 2270 AD Voorburg

Alexanderstraat 1 2514 JL Den Haag Tel: 070 - 346 95 08 www.roeleveld-sikkes.nl

Versie 1.0. 28-05-2014 Printversie donderdag 12 juni 2014

2

Voorwoord Dit notulenboek is door ons, MD Advies opgesteld als één van de ondersteunende documenten voor ons afstudeerproject. Het afstudeerproject is een lang proces waar vele zaken worden besproken met meerder bronnen. Veel van deze zaken bevatten belangrijke informatie en beslismomenten. Als voorwaarde om effectief te werken, is het belangrijk om deze zaken vast te leggen. Zodoende kan er altijd worden teruggevonden welke beslissing op welk moment is gemaakt, en met welke reden. Vorm en inhoud van dit boek zijn ondersteunend voor overige werken en rapportages van het afstudeerproject afstudeer Drie Merenhof. De hoofdstukindeling is per bespreking geordend, en de loop van het boek volgt een chronologische volgorden waarin de besprekingen zijn gehouden. Het boek is eenvoudig leesbaar voor iedereen die geïnteresseerd is in achtergrondinformatie achtergrondinform van het project. Het boek is in de eerste instantie bestemd voor MD Advies en de betrokkenen bij het project Drie Merenhof. Het boek is tevens ook inzichtelijk voor allen die geïnteresseerd zijn in dit afstudeerproject. Wij willen onze dank uitspreken aan alle betrokkenen die zijn vermeld in dit boek. Uw hulp is van onschatbare waarde gebleken bij dit project. In het bijzonder bedanken wij Gerwin Slappendel en Arie van Kampen, onze begeleiders.

3

Inhoud Voorwoord ................................................................ ................................................................................................................................ ....................................... 3 Inleiding ................................................................ ................................................................................................................................ ............................................ 6 Notulen keuze onderwerp, G. Slappendel ................................................................................................ ..................................................... 7 Notulen feedback keuze onderwerp, A. van Kampen ................................................................ ................................................................... 8 Notulen opdrachtvorming, G. Slappendel ................................................................................................ ...................................................... 9 Notulen feedback PVA, G. Slappendel................................................................................................ ..........................................................11 Onderwerp(en) ................................................................................................................................ ................................ ..........................................................11 Inhoud ................................................................ ................................................................................................................................ ......................................11 Conclusie ................................................................ ................................................................................................................................ ....................................11 Notulen GO/NOGO, A. van Kampen ................................................................................................ ................................ .............................................................12 Onderwerp(en) ................................................................................................................................ ................................ ..........................................................12 Inhoud ................................................................ ................................................................................................................................ ......................................12 Conclusie ................................................................ ................................................................................................................................ ....................................12 Persoonlijk besluit ................................................................................................................................ ................................ .....................................................13 Notulen feedback PVA, A. van Kampen ................................................................................................ ........................................................14 Onderwerp(en) ................................................................................................................................ ................................ ..........................................................14 Inhoud ................................................................ ................................................................................................................................ ......................................14 Conclusie ................................................................ ................................................................................................................................ ....................................14 Persoonlijk besluit ................................................................................................................................ ................................ .....................................................14 Notulen Feedback GO/NOGO, A. van Kampen en G. Slappendel ................................................................ ...............................................15 Onderwerp(en) ................................................................................................................................ ................................ ..........................................................15 Inhoud ................................................................ ................................................................................................................................ ......................................15 Conclusi e................................................................ ................................................................................................................................ ....................................15 Persoonlijk besluit ................................................................................................................................ ................................ .....................................................16 Notulen Feedback afstudeeropdracht/PVA, A. van Kampen ................................................................ ......................................................17 Onderwerp(en) ................................................................................................................................ ................................ ..........................................................17 Inhoud ................................................................ ................................................................................................................................ ......................................17 Conclusie ................................................................ ................................................................................................................................ ....................................18 Persoonlijk besluit ................................................................................................................................ ................................ .....................................................18 Notulen projectontwikkeling, D. Sikkes ................................................................................................ ........................................................19 Onderwerp(en) ................................................................................................................................ ................................ ..........................................................19 Inhoud ................................................................ ................................................................................................................................ ......................................19 Conclusie ................................................................ ................................................................................................................................ ....................................20 Persoonlijk besluit ................................................................................................................................ ................................ .....................................................21 Notulen planning, scriptie en vooronderzoek, A. van Kampen ................................................................ ...................................................22 Onderwerp(en) ................................................................................................................................ ................................ ..........................................................22 Inhoud ................................................................ ................................................................................................................................ ......................................22 Conclusie ................................................................ ................................................................................................................................ ....................................22 Persoonlijk besluit ................................................................................................................................ ................................ .....................................................22 Notulen gemeentelijk entelijk beleid, J. Monster ................................................................................................ .....................................................23 Onderwerp(en) ................................................................................................................................ ................................ ..........................................................23 Inhoud ................................................................ ................................................................................................................................ ......................................23 Notulen individuele werkzaamheden, A. van Kampen ................................................................ ................................................................27 Onderwerp(en) ................................................................................................................................ ................................ ..........................................................27 Inhoud ................................................................ ................................................................................................................................ ......................................27 Conclusie ................................................................ ................................................................................................................................ ....................................27 Notulen Vooronderzoek, voortgangspeiling, A. van Kampen ................................................................ .....................................................28 Onderwerp(en) ................................................................................................................................ ................................ ..........................................................28 Inhoud ................................................................ ................................................................................................................................ ......................................28 Conclusie ................................................................ ................................................................................................................................ ....................................28 Notulen tussenpeiling, A. van Kampen, G. Slappendel en M. van Kuijen ................................................................ ...................................29 Onderwerp(en) ................................................................................................................................ ................................ ..........................................................29 Inhoud ................................................................ ................................................................................................................................ ......................................29 Conclusie ................................................................ ................................................................................................................................ ....................................29 Notulen nulpunt en tool, A. van Kampen ................................................................................................ .....................................................30

4

Onderwerp(en) ................................................................................................................................ ................................ ..........................................................30 Inhoud ................................................................ ................................................................................................................................ ......................................30 Conclusie ................................................................ ................................................................................................................................ ....................................30 Notulen projectontwikkeling, M. Ruhl ................................................................................................ .........................................................31 Onderwerp(en) ................................................................................................................................ ................................ ..........................................................31 Inhoud ................................................................ ................................................................................................................................ ......................................31 Conclusie ................................................................ ................................................................................................................................ ....................................32 Persoonlijk besluit ................................................................................................................................ ................................ .....................................................32 Notulen verdediging, G. Slappendel ................................................................................................ ................................ .............................................................33 Onderwerp(en) ................................................................................................................................ ................................ ..........................................................33 Inhoud ................................................................ ................................................................................................................................ ......................................33 Conclusie ................................................................ ................................................................................................................................ ....................................34 Persoonlijk besluit ................................................................................................................................ ................................ .....................................................34 Notulen verdediging, A. van Kampen ................................................................................................ ...........................................................35 Onderwerp(en) ................................................................................................................................ ................................ ..........................................................35 Inhoud ................................................................ ................................................................................................................................ ......................................35 Conclusie ................................................................ ................................................................................................................................ ....................................36 Persoonlijk besluit ................................................................................................................................ ................................ .....................................................36 Notulen presentatie verdediging, G. Slappendel ................................................................................................ .........................................37 Onderwerp(en) ................................................................................................................................ ................................ ..........................................................37 Inhoud ................................................................ ................................................................................................................................ ......................................37 Notulen presentatie verdediging ediging en voortgang, A. van Kampen ................................................................ ................................................38 Onderwerp(en) ................................................................................................................................ ................................ ..........................................................38 Inhoud ................................................................ ................................................................................................................................ ......................................38 Conclusie ................................................................ ................................................................................................................................ ....................................38

5

Inleiding Besprekingen vormen een belangrijke informatiebron in dit afstudeerproject. Het bijhouden van deze overlegmomenten in notulen maakt het werk nauwkeuriger. Belangrijker is het feit dat beslissingen die tijdens besprekingen worden genomen, op deze manier terug te vinden zijn op datum. Zodoende Zodoende kunnen eventuele belangrijke beslissingen worden onderbouwd in andere werken. Voor dit afstudeerproject hebben wij verschillende disciplines en deskundigen geraadpleegd voor informatie en advies. Er is regelmatig overleg gepleegd met onze begeleiders van van architectenbureau Roeleveld-Sikkes, Roeleveld en de Haagse Hogeschool. Deze besprekingen zijn vastgelegd in losse notulen volgens een vaste opbouw. Deze notulen zijn gebundeld in dit boek. Van begin tot eind is een duidelijke voortgang zichtbaar in deze notulen. De onderwerpen en beslissingen worden specifieker naarmate de tijd vordert. Van grof naar gedetailleerd, het notulenboek is een goed middel om de algemene voortgang van het afstudeerproces te bekijken. De eerste notulen zullen zeer beknopt zijn. Naderhand zijn wij overgestapt op een vast notuleersysteem, waarbij we achteraf dezelfde vragen stelden; wat is het onderwerp, wat is de conclusie en wat is het persoonlijk besluit voor de verdere werkzaamheden als uitgangspunt van de desbetreffende bespreking.

6

Notulen keuze onderwerp, G. Slappendel Aanwezig: Gerwin, Mark, Dennis 0648 Project 1: appartementen vijfhuizen omzetten (financiering) Project 2: woningen in Den Haag energie neutraal Begoniastraat • • • • • •

Seniorwoning Vraag en aanbod (crisis) Markt Geld Ontwerp/herontwerp/transformatie Starter/gezin/studio/villa/penthouse

Wat komt er en hoe ziet het eruit (intern) Wat is een alternatief op de huidige seniorwoning, welke beter afstemt op de vraag en het aanbod in de omgeving en hoe ziet het ontwerp van dat alternatief eruit? • •

Of planning en financieel individueel Of ieder eigen eindproduct en tegelijk aan de onderwerpen werken

• •

Project financiering Hypotheek financiering

Interview methoden in PvA toelichten Probleem is verkoop van oude woningen Vraag aan Jan Aspirant? Koper • • •

Piechart Probleem+doelstelling Verdeling onderzoek

7

Notulen feedback keuze onderwerp, A. van Kampen Door: Mark Aanwezig: Mnr. Van Kampen, Mvr. Van Kuijen, Mark, Dennis Vijfhuizen • Groot risico • Hoe gaan we het meten • Evt. advies: overzicht Vraag aan RSA: Welk resultaat willen ze? Startpunt en eindpunt Opties wat betekend het als er i.p.v. 4 woningen 6,7,8,9, of 10 woningen Definieer het startpunt.

8

Notulen opdrachtvorming, G. Slappendel Door: Dennis Aanwezig: Gerwin, Mark, Dennis Per vraag probleemstelling en producten. RSA verondersteld dat door het verdubbelen van het aantal woningen en het halveren van de bouwkosten het plan kan worden her ontwikkeld. Ontwikkelingskosten laag houden ->> zo min mogelijk veranderingen Dennis afwezigg in week 1 omdat hij op wintersport is. Mail naar Arie van Kampen vragen of je voor de Vakantie het PvA kan presenteren. Mogelijk interview over: • Woningcoorperatie, over de bouwgrond. • Wat verwacht de ontwikkelaar Wat is de probleemstelling (doelstelling is het antwoord) • Wat is het marktprobleem • Wat is het financieringsprobleem • Wat is het ontwerpprobleem RSA wilt weten welke variant financieel het meest haalbaar is • Ontwikkelingskosten meenemen • Literatuur en input per product verzamelen RSA veronderstelt dat at halvering van de bouwkosten en verdubbeling van het aantal woningen het plan haalbaar maakt, wij controleren of dat waar is.

9

10

Notulen feedback PVA, G. Slappendel Locatie: RSA, Den Haag Aanwezig: Gerwin, Mark, Dennis

Onderwerp(en) Plan van Aanpak (feedback)

Inhoud Markt • • • •

Het marktonderzoek kan kleiner worden gemaakt, doordat RSA stelt dat starters woningen zijn gewenst. Het markt onderzoek dient een onderzoek te worden naar de eisen van Starters resulterend in een Programma van Eisen. De vraag moett zijn wat is minimaal/dus maximaal nodig, i.v.m. drukken van de kosten. StaBu kan worden gebruikt als richtlijn om langs te lopen zodat alles wordt meegenomen.

Financiering • • • •

De vraagstelling, hoe zit de hypotheek markt in elkaar is te algemeen. Daarom zal dit onderzoek meer gericht zijn op calculeren. Het appartement mag niet te duur worden, dus wat mag een starters appartement maximaal kosten. Voorstel om de individuele onderzoeken niet op te delen in markt en financiering, maar financiering op te delen in Bouwkosten en Overige stichtingskosten. De doelstelling is verkoopbare appartementen voorstarters (afmeting en aankleding)

Onderzoek/Uitwerking •

Aan het ontwerp heeft RSA een eis ten aanzien van de flexibiliteit. RSA wil graag dat de starters woningen later ater weer terug te bouwen zijn naar seniorenwoningen.

Conclusie • • • •

Het onderzoek zal zich enkel toeleggen op de transformatie van het ontwerp naar starterswoningen. Het markt onderzoek wordt kleiner en zal gaan over de eisen die worden gesteld aan een starterswoning. Het financieringsonderzoek zal worden opgedeeld in een onderzoek naar de bouwkosten en een onderzoek naar de overige stichtingskosten. Deze zullen individueel worden uitgewerkt. Het ontwerp dient flexibel te worden, zodat de starterswoningen weer terug naar seniorenwoningen kunnen worden omgebouwd.

11

Notulen GO/NOGO,, A. van Kampen Locatie: De Haagse Hogeschool Tijd: 13:00 – 16:00 Aanwezig: Dennis, Mark, A. van Kampen, M.L. van Kuijen

Onderwerp(en) Vandaag hebben we onze presentatie gehouden over ons PvA. Deze presentatie valt onder de cursus ‘voortraject afstuderen’ en dient ter ondersteuning voor het maken van een goed plan van aanpak. De presentatie diende als toetsmoment en de uitslag bepaalt groen of rood licht voor de aanvang van het afstuderen zelf, GO of NOGO.

Inhoud Wij hebben de presentatie gedaan samen met 3 andere afstudeergroepjes. Deze overige studenten hebben het gehele voortraject doorlopen en onze presentatie week op sommige punten daarom af. De algemene lijn van elke presentatie wass het behandelen van het plan van aanpak. De volgende inhoud werd grofweg aangehouden: -

Introductie Onderwerp Vraag-, probleem- en doelstelling Werkmethode en flowchart Individuele onderzoeken met werkmethode en flowchart Afstemming met de bouwcompetenties

Wij hebben als laatste ons PvA gepresenteerd. Op de competenties na was onze presentatie vrijwel gelijk met die van de overige studenten. Nadat alle presentaties zijn gehouden hebben we allemaal een uitslag gekregen die een GO of een NOGO bepaalden voor hett afstuderen. Wij hebben een NOGO gekregen. De volgende punten zijn bepalend voor onze NOGO uitslag: -

Over het algemeen is de strategie om van een PvE naar een herontwikkeling te komen niet duidelijk; Alle betrokken partijen en belangen van het project moeten moeten inzichtelijk gemaakt worden; De individuele onderzoeken en werkzaamheden moeten beter inzichtelijk gemaakt worden; De eisen van de architect (opdrachtgever) moeten worden herzien; De nadruk moet minder op een marktonderzoek gelegd worden, meer op een PvE Pv en hoe deze wordt ontwikkeld; Geen toelichting op de bouwcompetenties;

Conclusie Op basis van de uitslag gaan wij het plan van aanpak aanpassen op de bovengenoemde punten. In week 3 van BLOK3 is de herkansing van dit traject en kunnen wij opnieuw presenteren om een GO te krijgen.

12

Persoonlijk besluit Wij bespreken deze punten met Gerwin. We passen het PvA aan en behandelen daarmee de volgende punten: -

-

Wij bespreken en maken een duidelijk ontwikkelingsstrategie die de stappen tussen het PvE en de herontwikkeling rontwikkeling beschrijven. Duidelijk moet worden hoe wij het PvE vertalen naar een ontwerp of varianten. We bespreken met Gerwin wat alle betrokken partijen en hun belangen zijn in dit project. We herzien met Gerwin de eisen die de opdrachtgever/architect aan ons stelt, bijvoorbeeld het behoud van het gevelbeeld. Wij leggen de nadruk volledig op het ontwikkelen van een PvE. Daarnaast wordt nog wel marktonderzoek gedaan, maar deze wordt niet nadrukkelijk behandeld in het PvE.

13

Notulen feedback PVA,, A. van Kampen K Locatie: HHS, Den Haag Tijd: 14:00 - 15:00 Aanwezig: Dhr. Van Kampen, Mark Wijmans en Dennis in ‘t Veld Tevens verzonden aan: Gerwin Slappendel

Onderwerp(en) Plan van Aanpak

Inhoud •

In wezen is het een herbestemming.

Programma van Eisen • • • • •

Het programma van Eisen dient in twee stromen te worden opgesplitst in de flowchart: 1. RSA: Verkenning gebouw/vastleggen huidige situatie. 2. Doelgroep: Eisen en wensen van starters (inclusief budgetbepaling op basis van referenties) Bij de budget bepaling ook de grondkosten, grondkosten, btw. en bijvoorbeeld kosten van de architect ed. aftrekken van het budget van de starters om tot het bouwbudget te komen. Gebouw analyse, waar gaan we op analyseren? De ontsluiting, contouren, schil, constructie en voldoet het gebouw aan het huidige ge bouwbesluit, wat moet worden opgewaardeerd naar de eis van b.b.2012. Het dictaat ‘Programma van Eisen’(2001) zal door Dhr. Van Kampen worden verstuurd per e-mail e naar ons. (Mark Wijmans en/of Dennis in ‘t Veld). Tevens via de TU Delft te verkrijgen als download. De fase PvE/Voorverkenning duurt ongeveer 3 weken in plaats van de 2 zoals nu aangegeven.

Ontwerpen • • • •

Wij moeten bepalen hoe de varianten worden opgesteld. Dit kan per student een variant of bijvoorbeeld een student onderzoekt bouwfysische ingrepen en de andere student de bouwtechnische. We kunnen ook bepalen dat de varianten uit het PvE zullen vloeien, waarbij waarbij we aangeven op welke punten daarbij wordt gelet per variant. Ontwerpen zal op SO/VO niveau gebeuren. Maak ook schetsen van verschillende hoeveelheden woningen binnen het huidige volume.

Uitwerking •

Uitgewerkte product zal op DO+ niveau zijn en begroot begroo worden.

Presentatie •

Bij de presentatie duidelijk het probleem en de context presenteren.

Conclusie Er moeten nog enkele kleine veranderingen in het PvA worden doorgevoerd. Algemene indruk over het PvA is positief.

Persoonlijk besluit Het Plan van Aanpak zal door ons worden aangepast op de punten die tijdens de bespreking zijn aangekaart.

14

Notulen Feedback GO/NOGO, GO/NOGO, A. van Kampen en G. Slappendel Locatie: Roeleveld-Sikkes, Den Haag Tijd: 14:00 -15:00 Aanwezig: dhr. A. van Kampen, dhr. G. Slappendel, Mark Wijmans, Dennis in ‘t Veld notulen tevens verzonden aan Gerwin Slappendel (03-03-2014) (03

Onderwerp(en) Bij deze bespreking is de uitkomst van de laatste presentatie van het PvA, dat is beoordeeld met een NOGO, besproken. Het doel is om bij deze bespreking alle alle betrokken partijen voor dit afstudeerproject in te lichten en te wijzen op de aandachtspunten voor de herkansing van de presentatie van het PvA.

Inhoud Zoals mnr. van Kampen bij de presentatie zelf al aangaf, is volgens de HHS het project te oppervlakkig, ontbreekt er diepgang en ligt de focus te nadrukkelijk op het maken van producten. Dit komt mede omdat er een (uitgebreider) financieel onderzoek ontbreekt, en omdat de parkeergarage van het oorspronkelijke ontwerp niet wordt meegenomen in het project. Gerwin wilde duidelijkheid over de slaagkans van dit project. Mnr. van Kampen is van mening dat met dit onderwerp een afstudeerwaardig project kan worden gemaakt. Ook heeft mnr. van Kampen uitgelegd op welke vlakken het huidige afstuderen in de bouw verschilt van vroeger. De hoofdvraag moet breder worden gedefinieerd. Er moet een vraag worden geformuleerd die als antwoord een advies geeft over de aanpak die moet worden getroffen voor de herontwikkeling van een project. Het ontwerp voor Vijfhuizen dient dan als casus te worden behandeld. De tekeningen die worden gemaakt dienen hoogstens om de bevindingen in het project toe te lichten. Het project hoeft niet alleen op starterwoningen gericht te zijn. Wij als MD Advies dienen met dit project RSA advies ies te geven in de vorm van een stappenplan die zij kunnen volgen voor de beste aanpak voor de herontwikkeling van dit project. De nadruk komt dan meer te liggen op het financiële gedeelte. We moeten uitzoeken in welke doelgroep in die omgeving het geld zit. t. Daarnaast moet inzichtelijk worden welke kosten er zijn betrokken en hoe deze worden beïnvloed. Uiteindelijk moeten we uitzoeken wat er aan het ontwerp kan worden gewijzigd en wat voor invloed dat heeft op de prijs, wat zijn de kostenposten en wat zijn de mogelijke bouwtechnische ingrepen met wat voor financiële gevolgen. Hiervoor dienen we het gehele ontwerp te behandelen, dus alle 6 woningblokken en de parkeergarage. De onderzoeken kunnen vertalen in een financieel en bouwtechnisch onderzoek. De bevindingen bevind dienen meetbaar te zijn volgens de SMART methodiek. De aanpak hiervoor bestaat veel uit veldwerk in de vorm van interviews. We dienen ontwikkelaars de vragen naar de aanpak npak van een dergelijk project.

Conclusie Het plan van aanpak wordt aangepast op de d volgende punten: -

De hoofdvraag wordt aangepast zodat deze minder is gericht op producten, en meer op de gevraagde procedure voor een herontwikkeling voor een dergelijk project. De producten worden afgestemd zodat deze de bevindingen in de onderzoeken reflecteren. ref Het project vijfhuizen wordt heromschreven zodat deze wordt erkend als een casus in het afstudeerproject. Het gehele ontwerp van Vijfhuizen wordt in het project betrokken, dus alle 6 de woonblokken en de parkeergarage. De nadruk komt meer te liggen liggen op een financieel onderzoek, en een bouwtechnisch onderzoek.

15

Persoonlijk besluit Wij passen het PvA aan en bespreken dit met aanstaande maandag (03-03-2014) (03 2014) met mnr. van Kampen om 16:00 op de HHS. Ondertussen houden we ook Gerwin op de hoogte.

16

Notulen Feedback afstudeeropdracht/PVA, afstudeeropdracht/PVA A. van Kampen Locatie: HHS, Den Haag Tijd: 16:00 - 17:00 Aanwezig: Dhr. Van Kampen, Mark Wijmans, Dennis in ‘t Veld Notulen tevens verzonden aan Dhr. Gerwin Slappendel (04-03-2014) (04

Onderwerp(en) Bij deze bespreking is de huidige idige opvatting van het afstudeerproject behandeld om te kijken of nog in overeenstemming is met de HHS.

Inhoud Het vooronderzoek is duidelijk en zit wij allen op één lijn: Inzicht krijgen in het project en in een herontwikkeling. Vervolgens doelgroep bepalen en een programma van eisen opstellen. Het onderzoek zal gaan over financiële consequenties van een herbestemming. Het doel is het haalbaar maken van de casus: project Vijfhuizen. Dit kan worden bereikt door: • • •

‘slimmer’ bouwen agen Kwaliteit verhogen/verlagen Meer euro’s (meer woningen)

Wij moeten een stappenplan maken over hoe (financiële) besluiten worden genomen bij een herbestemming. Het resultaat zal een conclusie/advies zijn aan Roeleveld-Sikkes. Roeleveld Sikkes. In het project zijn onder vier verschillende posten geld te vinden: 1. 2. 3. 4.

De kwaliteit van het pand, waar kan bezuinigd worden? De doelgroep, dit leidt tot meer of minder woningen. meer woningen is meer opbrengt, minder woningen zijn duurdere woningen. Investering van partners, om de grondprijs te verlagen. Aanpassingen ingen die dienen te worden gedaan t.b.v. bouwbesluit 2012.

Inhoud project: inzichtelijk krijgen van een herontwikkeling strategie d.m.v. interviewen van (betrokken) partijen. De volgende hoofdvraag is vastgelegd: “Op welke wijze kan het project Vijfhuizen worden herontwikkeld naar een haalbaar ontwerp?” Dit vertaalt zich naar een halbaarheidsonderzoek met de volgende onderdelen: -

Vaststellen van een doelgroep en een budget, dit wordt gedocumenteerd in een PvE Financieel onderzoek

In het financiële onderzoek worden twee stromen gehandhaafd; onderzoek naar de prijsbepaling en een onderzoek naar de prijsinvloed. Deze twee onderzoeken kunnen worden verdeeld over ons twee. Prijsopbouw, macro economie -

Grondprijs VON prijs Kosten Koper Grondquote n betrokken partijen Belangen

17

Prijsinvloed, micro economie (kostenposten) -

Parkeergarage Loopdek, binnentuin Materiaal Bezuinigingen

De volgende producten kunnen worden gemaakt om de bevindingen in het project te onderbouwen en aan te tonen: -

Plattegronden schetsen, hier mee bepalen we nieuwe indelingen voor de nieuwe functie. Overzicht van de kostenposten, en de prijsinvloeden. Advies in de vorm van een stappenplan, rapportage.

Bij de presentatie is belangrijk dat we een stappenplan laten zien voor het project.

Conclusie Het financieel onderzoek bestaat uit vier onderdelen: Investering, doelgroep, kwaliteit pand en bouwbesluit 2012. Het financieel onderzoek wordt verdeeld in twee onderzoeken, macro economisch en micro economisch. De vier bovengenoemde aspecten pecten komen aan bod in deze twee onderzoeken. Bij de presentatie moeten wij de focus leggen op het stappenplan.

Persoonlijk besluit Wij gaan de wijzigingen die uit het overleg zijn voortgekomen aanpassen in het PvA. Deze aanpassingen zullen wij dinsdag doorvoeren, orvoeren, en tegelijk de presentatie voorbereiden.

18

Notulen projectontwikkeling, projectontwikkeling D. Sikkes Locatie: Roeleveld-Sikkes Sikkes Architects, Den Haag Tijd: 16:00 - 17:00 Aanwezig: ir. D. Sikkes, Mark Wijmans, Dennis in ‘t Veld Notulen tevens verzonden aan ing. G. Slappendel Sla (11-03-2014)

Onderwerp(en) In een gesprek met dhr. D. Sikkes van Roeleveld-Sikkes Roeleveld Sikkes willen wij inzicht krijgen in de aanpak van dergelijke herontwikkeling vraagstukken die vergelijkbaar zijn met ons project. Wat is een gebruikelijke aanpak in de praktijk tijk voor een (her)ontwikkeling?

Inhoud Belangrijk bij een herontwikkeling is om inzicht te krijgen in de markt situatie. Dit kan vanuit het oogpunt van zowel de ontwikkelaar, als de architect. RSA kijkt integraal naar dit probleem, zowel vanuit de ontwikkelaar ontwikk als de architect. Er wordt gekeken naar markt en locatie bij de bepaling van een herontwikkeling. Voor een herontwikkeling in dit specifiek geval is het meest interessant om vanuit het oogpunt van de ontwikkelaar te studeren, en dan vooral op het gebied ied van de omgeving (werkgelegenheid Schiphol)en het dorp zelf. Doelgroep bepaling Project Vijfhuizen is een interessant project, het dorp Vijfhuizen ligt onder de rook van Schiphol en er is daardoor veel werkgelegenheid in de buurt. Bij de bepaling van een doelgroep moet je kijken naar de plek, voor wie is deze interessant. Bij het bepalen van een doelgroep op een bepaalde locatie kan rekening worden gehouden met de volgende criteria: -

Werkgelegenheid in de omgeving; Gezinsamenstelling; Bekendheid van Vijfhuizen fhuizen (nader onderzoeken); Opkomende woningmarkt.

Vijfhuizen zou bijvoorbeeld erg geschikt zijn voor jonge gezinnen die graag landelijk willen wonen, maar waar de werkgelegenheid om de hoek ligt. Betrokken partijen Waarom is het nu interessant om in Vijfhuizen Vijf te ontwikkelen. • • • •

Vijfhuizen staat goed bekend; De gemeente geeft veel ontwerp vrijheid; Er kan een goede prijs worden gevraagd; Er is een opkomende markt voor de woningbouw.

Hoe bepaal je de partners voor een herontwikkeling: Je moet weten welke partijen partijen mogelijk interesse hebben. Er zijn drie mogelijke partners: • • •

Beleggers Vraag naar duurdere huur. Ontwikkelaars Wanneer je een financieel sterke partij nodig hebt, relatief snelle besluitvorming. Woningbouwcorporatie wanneer je sociale huur wilt ontwikkelen. ntwikkelen. Deze worden gekort door de overheid middels extra belasting.

Bij een selectie voor een ontwikkelaar wordt gekeken naar het specialisme van de ontwikkelende bouwer (utiliteit of woningbouw). In ons geval is het aan te raden om te zoeken naar een marktonderzoek, bijvoorbeeld bij een overheidsinstantie als het CBS, voor het gebied Vijfhuizen.

19

Er is een groot aanbod in Vijfhuizen en de gemeente heeft liever laagbouw. Niet alleen de gemeente speelt een rol, ook bovenliggende instanties als de provincie provincie en de rijksoverheid spelen een rol in de markt bij de bepaling van de doelgroep. Als eerste is de Nota ruimtelijke ordening van toepassing, hierna is het provinciaal beleid van toepassing en daarna pas het gemeentelijke niveau. Tip: Bekijk het provinciaal iaal beleid op de website van Noord Holland, zoek daarbij naar woningbouw beleid op de site. Budget bepaling Het budget wordt bepaald aan de hand van de doelgroep. Die bepaald ook de inkomensgroep. Aan de hand van een percentage, van de inkomsten kan een gemiddelde gemiddelde worden bepaald. In Nederland wordt gemiddeld 25% aan het huishouden besteed. Dit is inclusief vaste lasten als gas, licht e.d. De middenklasse ligt in Nederland op een inkomen tussen de 35k en 55k. Een deel hiervan is dus gereserveerd voor de hypotheek (30 jaar) hoeveel dit in euro’s is kun je bepalen door terug te rekenen. Inkomenspercentage is in elkaar geklapt in de afgelopen crisisjaren. Vanuit de overheden is het percentage wat aan woning wordt besteed gedrukt. Waar zijn de kosten uit opgebouwd: bouwd: • • •

Grondkosten Bouwkosten Bijkomende kosten.

Samen vormen deze kosten de stichtingskosten. Grond bij project Vijfhuizen is van de gemeente zelf. Grondprijzen zijn door de jaren heen erg opgevoerd doordat deze steeds zijn door verkocht. Hierbij is geanticipeerd geanticipeerd op een verandering van de bestemming. De gemeente heeft de grond waarschijnlijk voor veel geld gekocht en kan deze nu niet voor een zelfde bedrag kwijt.

Conclusie Er moet worden gekeken naar de markt en wat de locatie specifiek maakt. Vijfhuizen kan an een interessante locatie zijn voor jonge gezinnen die landelijk willen wonen, Vijfhuizen ligt onder de rook van Schiphol waardoor er werkgelegenheid in de buurt is. Er zijn drie mogelijke partners, deze benader je in andere situaties. Bij de bepaling van n een doelgroep wordt een demografisch marktonderzoek gedaan. (deze kan ook worden gezocht bij een overheidsinstantie als CBS) Budget kan worden bepaald door een inkomensgroep te nemen, van deze groep een percentage wat voor huisvesting is gereserveerd te nemen en hiervan de vaste lasten af te trekken. De hypotheeklasten blijven dan over. Hiermee is een budget te bepalen uitgaande van een 30-jarige 30 hypotheek. De kosten zijn opgebouwd uit drie posten. De grond is van de gemeente en deze maakt hier waarschijnlijk waarschij verlies op.

20

Persoonlijk besluit In het vooronderzoek zullen we een aantal deelgebieden onderzoeken: • • • • • • •

Regelgeving (regionaal en provinciaal beleidsplan) Partners (wat zijn mogelijke investeerders) Doelgroep (demografisch marktonderzoek) Budget bepaling Bepaling opbouw kosten Grondkosten Bepaling van de 25% regel (aandeel inkomen beschikbaar voor huisvesting)

De volgende partijen zijn interessant om te interviewen/spreken: •

Gemeente Haarlemmermeer

Artikel Volkskrant 07-03-2014 2014 over de woningmarkt in Zuid-Holland Holland opzoeken en doornemen. Locatie: Dropbox\2013 afstuderen\Afstuderen Afstuderen 2014\Vijfhuizen\1Doelgroep2014 Budgetbepaling PvE\Bronnen PvE

21

Notulen planning, scriptie en vooronderzoek,, A. van Kampen Locatie: HHS, Den Haag Tijd: 09:00 - 09:45 Aanwezig: Dhr. van Kampen, Mark Wijmans, Dennis in ‘t Veld Notulen tevens verzonden aan: Gerwin Slappendel

Onderwerp(en) Planning, scriptie en vooronderzoek -> individueel PvA

Inhoud Dhr. Van Kampen heeft de planning doorgekeken en de toets momenten (tussenpeiling, eindpeiling, eindp presentatie) staan in de goede week. In het ‘nieuwe afstuderen’ is de eindpeiling het moment waarop je het afstudeerproject moet verdedigen. Wat op papier staat is belangrijker geworden ten opzichte van het ‘vroegere afstuderen’ waarbij de presentatie tie meer zwaarte had. Het is zo dat er een scriptie moet worden geschreven, bestaande uit een verantwoording van de methodiek die is toegepast en een eindproduct/adviesrapport (als bijlage). De scriptie moet zelfstandig leesbaar zijn en zal door een externe externe beoordelaar worden beoordeeld. Indeling van een scriptie: • • • • • •

Inleiding Voorwoord Probleemstelling Methodiek Bijlagen Conclusies

Het vooronderzoek: Het belangrijkste wat we moeten doen is een hoofdstukindeling maken voor het eindrapport. We moeten bepalen wat we nodig hebben voor het financieel onderzoek. Hiermee kunnen we ook bepalen wat we in het financieel onderzoek gaan onderzoeken. Wij moeten zoveel mogelijk mindmaps maken om te voorkomen dat wij iets vergeten. Voor de doelgroep bepaling: makelaars benaderen benaderen en literatuur gebruiken om te onderbouwen. Voor tips over hoe om te gaan met statistieken kan Mevr. Van Kuijen worden benaderd.

Conclusie Wij moeten een hoofdstukindeling maken, voor de rapportage van het vooronderzoek. Daarnaast dienen we goed te bepalen epalen welke producten we na elke fase hebben afgerond, om mee te nemen in de volgende fase. De volgende afspraak met Dhr. Van Kampen om de individuele PvA’s en de voortgang van het vooronderzoek te bespreken zal plaatsvinden op 25 maart 2014 om 10:30 op de d Haagse Hogeschool.

Persoonlijk besluit Wij zullen aan de slag gaan met het opstellen van een hoofdstuk indeling voor het rapport vooronderzoek. Hierna kunnen wij de hoofdstukken ‘gaan vullen’.

22

Notulen gemeentelijk beleid, beleid J. Monster Locatie: Gemeentehuis is Haarlemmermeer, Hoofddorp Tijd: 10:30 - 11:30 Aanwezig: Dhr. J. Monster, Mark Wijmans, Dennis in ‘t Veld

Onderwerp(en) In een gesprek met Dhr. J. Monster van de gemeente Haarlemmermeer willen wij inzicht krijgen in de visie van de gemeente Haarlemmermeerr en de juridische aspecten waar wij rekening mee moeten houden.

Inhoud Algemeen Kunt u iets meer over u zelf vertellen? (opleiding, vorig werk, politiek, ambitie? •

Jan Monster stelt zich voor. Hij is werkzaam bij de cluster Ruimtelijke Ontwikkeling van de gemeente Haarlemmermeer. De cluster Ruimtelijke Ontwikkeling houdt zich vooral bezig met bestemmingsplannen, structuurvisies en ook advisering op kleinere projecten die mogelijk tot een omgevingsvergunning leiden. Jan Monster heeft zelf meegewerkt aan het bestemmingsplan 2010.

Ontwikkelingskader Hoe wordt het ontwikkelingskader (document) gebruikt? •

Het ontwikkelingskader is vooraf gemaakt aan het bestemmingsplan, als leidraad voor het opstellen van dit bestemmingsplan. De structuurvisie geeft aan wat er speelt speelt en hoe je dit ruimtelijk kunt vertalen. Het is gemaakt als beleidsstuk en als toetsingskader voor het bestemmingsplan. Het ontwikkelingskader is geen ‘verplichting’ en dient echt als ondersteuning voor het opstellen van structuurvisie en het bestemmingsplan.

Wat is de visie van de gemeente voor Vijfhuizen als woonkern? •

Jan Monster wil ons voor deze vraag verwijzen naar een planoloog binnen de gemeente. Het is in het ‘ontwikkelingskader’ te lezen.

In deze visie, hoe ziet Vijfhuizen er volgens de gemeente uit over 10 jaar? •

Op basis van het bestemmingsplan: Deze moet om de 10 jaar worden herzien. Dit wil de gemeente doen op basis van ontwikkelingskader. Er zouden ook wijzigingen kunnen worden doorgevoerd doorgev middels een beheersverordening. De beheersverordening dient ervoor om juridisch de fysiek bestaande situatie vast te leggen. Het heeft dezelfde status als toetsingskader. In het bestemmingsplan zitten nog wel afwijkingsmogelijkheden. Er zijn hier ook mogelijkheden voor in het bestemmingsplan ingebouwd.

•

Vijfhuizen heeft niet het etiket dat het geen groeigebied is. Het is een kleine kern en het is ook de bedoeling om dat zo te laten. Dat kun je ook als kwaliteit zien van het dorp: het dorpse karakter. Zijsprongetje: De provincie is ook een bengrijke overleg partner. Plannen van de gemeente moeten ook met de provincie worden overlegd en de provincie zal dit aan de eigen structuurvisie toetsen. In de structuurvisie van de provincie staat een verordening dat dat je van goeden huize moet komen als je buiten bestaand bebouwd gebied een inbreuk wil maken op het open landelijk karakter. Het is wel mogelijk mits je zo dicht mogelijk bij het dorps dna blijft.

•

23

Welke rol speelt Vijfhuizen als woonkern in de gemeente Haarlemmermeer m.b.t. grotere woonkernen zoals Hoofddorp en Nieuw-Vennep Vennep gebied van woningvoorraad? •

Begin jaren 80 werd Vijfhuizen, net als Hoofddorp, als groeikern gezien. Dit stond ook in de Noron ’78. In ’81 heeft de minister van Ruimtelijke ordening Vijfhuizen Vijfhuizen de groei van Vijfhuizen gestopt. Hierna is de groei in Hoofddorp voortgezet en nog in gang. Er zijn nog wel enkele kleine projecten in Vijfhuizen van de grond gekomen, maar eigenlijk houdt het daar wel mee op.

Welke rol speelt Vijfhuizen m.b.t. overige verige kleine woonkernen zoals Zwaanshoek, Lisserbroek en Zwanenburg op gebied van woningvoorraad? •

De kleine woonkernen hebben een vergelijkbare situatie met Vijfhuizen. Zwaanshoek heeft ook geen grote woningbouwmogelijkheden. Er zijn wel enkele locaties, welke samen ongeveer 150 woningen bedraagt. (meer dan Vijfhuizen) Lisserbroek is ook tamelijk conserverend bestemd. Als structuurvisie van de provincie is de ‘west flank’, waar ook Lisserbroek in ligt, gereserveerd voor grootschalige woningbouw. Deze visie van grootschalige woningbouw is wel verlaten. Er vindt wel een herziening plaats om toch gedeeltes van de ‘west flank’ toch wel wat aan woningbouw te doen. (in de orde van 1.500 a 2.000 woningen) Dit zal niet binnen de komende 10 jaar zijn.

Wat is typerend d voor Vijfhuizen als woonplek op het gebied van leeftijdsgroep, inkomen en maatschappelijke voorzieningen? •

Jan Monster verwijst ons voor deze vraag naar het ontwikkelingskader. Eventueel overleg met een planoloog Kees Brussen beleggen.

Spelen er problematieken ieken in de gemeente? (Veiligheid, voorzieningen, vergrijzing, zorg, jeugd, sociaal?) •

Jan Monster verwijst ons voor deze vraag naar de gebiedsmanager Vijfhuizen Mattie Vermeulen.

Doelgroep Vijfhuizen heeft het op één na meeste gemiddeld inkomen per huishouden huishouden in Haarlemmermeer (43.500, meting in 2010), Heeft de gemeente als doel de doelgroep hierop af te stemmen? •

Jan Monster verwijst ons voor deze vraag naar een planoloog Kees Brussen.

Welk woonsegment is in Vijfhuizen het meest kansrijk? •

Jan Monster verwijst st ons voor deze vraag naar een planoloog Kees Brussen.

Naar welk woonsegment is in Vijfhuizen het meeste vraag vanuit de markt? •

Jan Monster verwijst ons voor deze vraag naar een planoloog Kees Brussen.

Welk woonsegment behoeft volgens gemeente Haarlemmermeer Haarlemmermeer meer vertegenwoordiging in Vijfhuizen? •

Jan Monster verwijst ons voor deze vraag naar een planoloog Kees Brussen.

24

Omgeving Wat is het parkeerbeleid voor nieuwe projecten in Vijfhuizen? •

In het bestemmingsplan staan eigenlijk geen eisen ten aanzien van parkeren. De situatie wordt geacht in orde te zijn. In het bestemmingsplan is voor een plangebied een parkeernorm opgenomen, omdat dit nog geen bestaande situatie was. Een ander juridisch kader wat geldt is de combinatie van de bouwverodening en het bouwbesluit bouwbesluit daarin staat ten aanzien van het parkeren een verwijzing naar de ASVV, waar ook een hoofdstuk over parkeernormering in staat. De CROW stelt parkeernormen op welke de gemeente gebruikt om te implementeren.

Wat is het parkeerbeleid betreft bovengrondsbovengronds of ondergrondsparkeren? •

Dit is beide mogelijk, omdat je op gronden met de bestemming wonen bovengronds mag parkeren mag je dat eveneens onder de grond doen, in de vorm van een gebouw.

Wat is een gewenste uitstraling voor nieuwe woningbouw in Vijfhuizen? • • •

Dit betreft twee gebieden, stedenbouwkundig en welstand. Stedenbouwkundig: Er wordt dan vooral gekeken naar verkaveling, afmetingen van de gebouwen. Verhouding tussen verhard en onverhard. Water is een belangrijk element in een verkaveling. Hier heeft hett hoogheemraadschap ook invloed op. Welstand: de gemeente heeft een welstandsnota opgesteld, hierin wordt vastgelegd hoe zwaar je ergens aan tilt wat uiterlijke verschijning betreft. Hierbij ligt de nadruk op vormgeving, detaillering en materiaalkeuze. Ook moet rekening worden gehouden met de omgeving, maar ook de toekomstige omgeving. Het is ook mogelijk in het bestemmingsplan welstandsvrije gebieden aan te geven.

Bestemmingsplan De gemeente heeft in het bestemmingsplan staan: “Tevens zijn voor het bouwplan bouwplan hogere grenswaarden voor wegverkeerslawaai vastgesteld. Intussen zijn deze besluiten onherroepelijk.” Als het bouwplan wijzigt, is het dan zo dat deze hogere grenswaarden niet meer van toepassing zijn of gelden deze voor het kavel? •

De hogere grenswaarden zijn geënt op de precisie van een bouwplan. Je moet al snel, als je iets aan een bouwplan wijzigt, herbeoordelen of je een nieuw hogere waardeoordeel moet vellen. Dit is afhankelijk van de ligging van de gevels, van invloed zijnde wegen. In welke zone het gebouw ligt. De grenswaardes verschillen per bouwlaag.

In het bestemmingsplan kunnen wij zien dat er een hoogtebeperking geldt voor het plangebied, omdat het in een luchtvaartverkeerszone ligt. Wat is deze hoogte beperking? •

De hoogtebeperking in het bestemmingsplan bestemmingsplan doelt op het gebouw. Schiphol heeft een speciaal regime: Er geldt het luchthaven verkeersbesluit. Er gelden beperkingen vanuit het luchthaven indelingbesluit. Dit is gedaan uit het oogpunt van veiligheid. De geldende zones zijn in de verbeelding verbeeldi van het bestemmingsplan op te zoeken. In hoofdstuk 3 van de algemene regels, artikel 36, 37, 38 staan de beperkingen geformuleerd. Betreft de hoogtebeperking wordt verwezen naar het luchthavenindeling besluit waarin de beperkingen worden vernoemd. Voor Vijfhuizen is het in de orde van 50 tot 80 meter. Het luchthaven indelingsbesluit is een wettelijk kader wat moet worden meegenomen.

25

Slot Onze onderzoeksvraag luidt: “Op welke wijze kan het project te Vijfhuizen tot een haalbaar plan worden herontwikkeld?” Heeft u nog aanbevelingen voor ons/ons onderzoek? •

Contact opnemen met de gebiedsmanager Vijfhuizen en een van de stedenbouwkundige die meer over Vijfhuizen weet.

Wie raadt u ons aan om ook nog te benaderen voor een interview? •

Zie bovenstaande vraag.

26

Notulen individuele werkzaamheden, A. van Kampen Locatie: De Haagse Hogeschool Tijd: 10:30 - 11:30 Aanwezig: dhr. A. van Kampen, Mark Wijmans, Dennis in ’t Veld Notulen tevens verzonden aan ing. G. Slappendel

Onderwerp(en) -

Peiling van de huidige stand van zaken Bespreking van de individuele PvA’s en werkzaamheden

Inhoud In dit gesprek hebben we het gehad over het interview dat we hebben afgelegd met J. Monster van gemeente gemeent Haarlemmermeer. Wat betreft het bestemmingsplan raadde mnr. van Kampen ons aan om bij de producten van het project ook terreintekeningen te maken. Het is raadzaam om een logica verhaal op te stellen voor inwoners van Vijfhuizen. Dit zal inhouden hoe de inwoners nwoners van jonge leeftijd migreren vanuit vijfhuizen op een bepaalde leeftijd, en eventueel weer terug verhuizen. Dit zal gebaseerd zijn op de demografische gegevens. We dienen nog een aantal makelaars te bellen en de volgende vragen bij hen neer te leggen: legge -

Hoe groot dienen (starter)woningen te zijn? Wat voor woningen zijn het meest geschikt voor de locatie? Welke woningen zijn er nu voornamelijk te koop? Wat voor woningen zijn er de afgelopen tijd het meest verkocht? Is er vraag naar seniorwoningen?

Bij het et financiële onderzoek kunnen we kijken naar verschillende invullingen van de huidige contouren in aantallen, 6, 9, 12 of meer woningen. We moeten dan kijken wat er gebeurt met de prijs. In de eerste fase van het onderdeel financieel onderzoek dienen we een een analyse van het huidige ontwerp uit te voeren, en vlekkenplannen op te stellen voor verschillende alternatieve invullingen. Op de volgende data kan een tussenpeiling plaatsvinden, nader te specificeren: -

Maandag 7 april, ochtend Donderdag 10 april, middag Vrijdag 11 april, ochtend

Conclusie Maak een logica verhaal van migratieverloop van inwoners van Vijfhuizen, bel nog een aantal makelaars en kijk bij het financiële onderzoek vooral naar verschillende invullingen met variërende woningaantallen per blok. b De volgende bespreking met mnr. van Kampen is volgende week dinsdag 1 april om 13:00.

27

Notulen Vooronderzoek, voortgangspeiling, A. van Kampen Locatie: De Haagse Hogeschool Tijd: 12:00 - 13:00 Aanwezig: dhr. A. van Kampen, Mark Wijmans, Dennis in ’t Veld Notulen tevens verzonden aan ing. G. Slappendel

Onderwerp(en) -

Vooronderzoek Voortgangspeiling

Inhoud Tijdens dit gesprek hebben wij ons vooronderzoek voorgelegd aan de heer Van Kampen. De heer Van Kampen is vooral geïnteresseerd in wat we met de gegevens gegevens uit het vooronderzoek gaan doen. Dit moeten we in het Programma van Eisen beschrijven. Er zijn twee delen in het Programma van Eisen: externe informatie/wensen/eisen en een opname van het gebouw. Deze moeten qua oppervlak en geld worden afgestemd. De analyse nalyse van het gebouw dient ervoor op een nul punt te bepalen. De methodiek die je gebruikt om dit te doen is erg belangrijk, anders heb je geen houvast. Wij gaan dit doen door het gebouw in clusters te verdelen en vervolgens per cluster de kosten te bepalen. bepal Voor het PvE is het ook van belang dat er een doelgroep wordt bepaald. Wij zitten nu op twee doelgroepen, die uit het vooronderzoek naar voren zijn gekomen: StartersStarters en Seniorenwoningen. De posten zoals in het vooronderzoek opgenomen (moeten van NEN2631 NEN2631 naar NEN 2699 worden opgewaardeerd) zullen aan percentages moeten worden gekoppeld, zodat het budget voor de bouwkosten bepaald kan worden. Voor de Voortgangspeiling is het van belang dat het PvE af is (doelgroep en budget) en duidelijk is welke richting richt het onderzoek op gaat, wat zijn de vervolg stappen. Op de volgende datum zal een tussenpeiling plaatsvinden: -

Maandag 7 april, ochtend Donderdag 10 april, middag Vrijdag 11 april 2014, om 11:30 uur op het kantoor van Roelveld-Sikkes Roelveld Sikkes Architects.

Conclusie Wij moeten het PvE voor de tussenpeiling afronden en goed duidelijk hebben wat het verdere traject zal zijn. Vrijdag 11 april 2014, om 11:30 uur op het kantoor van Roelveld-Sikkes Roelveld Architects.

28

Notulen tussenpeiling, A. van Kampen, G. Slappendel en M. van Kuijen Locatie: Roeleveld-Sikkes Sikkes architecten, Alexanderstraat 1 te Den Haag Tijd: 12:15 - 12:45 Aanwezig: mevr. M. Van Kuijen, dhr. A. van Kampen, Gerwin Slappendel, Mark Wijmans, Dennis in ’t Veld

Onderwerp(en) -

Tussenpeiling van de huidige stand van zaken Individuele onderzoeken.

Inhoud In deze tussenpeiling is gekeken naar wat wij tot nu toe hebben gedaan en wat er veranderd is aan de in het plan van aanpak omschreven opdracht. Het doel van de tussenpeiling is een check-moment check moment in het midden van het afstudeertraject om de opdracht eventueel te kunnen bijsturen. Wij hebben aan de hand van de planning de voortgang besproken. Wij lopen nu één week achter op de planning. Dit komt omdat het Programma van Eisen nog niet gecompleteerd is. We hebben twee doelgroepen bepaald: starters en senioren, en ook een corresponderend budget. Deze conclusies zijn conform de planning bepaalt. Wij hebben onze individuele onderzoeken toegelicht, waarbij we hebben verteld wat de stappen zijn die we gaan doorlopen en wat het et eindproduct is. Uit beide onderzoeken komt input voor de ‘tool’. Deze tool willen wij gebruiken om keuzes te kunnen maken bij het uitwerken van de casus Vijfhuizen. Wij moeten… • • •

… duidelijk opschrijven welke gegevens we uit de tool willen hebben. … snel van start gaan met het financieel onderzoek. … zo snel mogelijk het Programma van Eisen vastleggen.

Wij moeten zo snel mogelijk constanten en variabelen vastleggen (het nulpunt bepalen) Alleen het contour staat vast in de eis vanuit Roeleveld-Sikkes. Sikkes. We moeten moeten opletten dat we niet gaan ontwerpen, maar gebruik maken van bestaande kennis. We moeten er op letten dat we op een schaalniveau blijven werken (woningen) Hoe kun je het verschil in aantal woningen inzichtelijk maken in de tool? Hoe komen wij aan gegevens? vens? Op basis van referenties via Funda zijn wij bezig om eisen bij de doelgroep te formuleren. Dit is niet de juiste methode, wij moeten referenties verkrijgen via RoeleveldRoeleveld-Sikkes.

Conclusie Het oordeel van de peiling luidt dat wij door kunnen gaan met de huidige opdracht en geen aanpassingen hoeven te verrichten aan het huidige plan van aanpak. We moeten direct starten met het in kaart brengen van constanten en variabelen van het ontwerp. We moeten een nulpunt vastleggen waar van uit wij kunnen gaan werken. wer Het PvE moeten wij op basis van referenties van Roeleveld-Sikkes Roeleveld Architecten opstellen. We moeten snel starten met het opzetten van de ‘tool’. We moeten vastleggen wat we met de tool willen bepalen. Is de tool sturend of is deze toetsend? De volgende bespreking met mnr. van Kampen is volgende week donderdag 17 april om 15:00.

29

Notulen nulpunt en tool, A. van Kampen Locatie: Haagse Hogeschool, Den Haag Tijd: 15:25 - 16:15 Aanwezig: dhr. Van Kampen, Dennis in ‘t Veld Tevens verzonden aan: Mark Wijmans

Onderwerp(en) Plattegronden, vaststellen nulpunt, de ‘tool’

Inhoud Voor het vaststellen van het nulpunt is er een lijst opgesteld aan de hand van de nl-sfb nl sfb systematiek. De methode is de juiste. Er moet nog wel eens goed worden nagelopen dat de juiste elementen elementen in de juiste ‘categorie’ staan. Het schema waarbij te zien is wat de woning oppervlaktes zijn bij bepaalde woning aantallen is goed. De plattegronden moeten worden ingedeeld aan de hand van ‘modules’. Bijvoorbeeld een trappenhuis, wat zijn de minimaal benodigde enodigde afmetingen. Enz. Is het interessant om een woning over meerdere verdiepingen te verdelen? (minder verkeersruimtes betekend meer oppervlak voor de woningen. De winst is te behalen door de ontsluiting zo efficiënt mogelijk te regelen. De tool moet worden verdeeld over meerdere ‘tools’, kwantiteit en kwaliteit. • •

Kwantiteit: aantal woningen, gelijk op elementen niveau berekenen. Kwaliteit: materialisering.

In de tool kun je gebruikmaken van kleuren om variabelen/belang aan te geven

Conclusie Plattegronden den moeten worden ingedeeld aan de hand van ‘modules’. De ‘tool’ bestaat uit twee aparte delen. Een deel budget en aantal woningen (slim bouwen). De andere bestaat uit kwaliteit.

30

Notulen projectontwikkeling, M. Ruhl Locatie: Waaijer Projectrealisatie, Voorburg oorburg Tijd: 18:00 – 20:45 Aanwezig: Maikel Ruhl, Mark Wijmans en Dennis in ’t Veld. Notulen tevens verzonden aan Gerwin Slappendel

Onderwerp(en) Bij deze bespreking is de voortgang en wijze van aanpak van ons project, herontwikkeling Vijfhuizen, besproken met Maikel. Het gesprek was voornamelijk bedoeld om van onze kant meer inzicht te krijgen in de praktische en gebruikelijke aanpak van een dergelijk project door projectontwikkelaars.

Inhoud Het gesprek werd ingeluid met een uitleg over ons project project en de tot nu toe onderzochte eigenschappen. Bij de beschrijving van het project werd het onderdeel parkeergarage aangehaald. Maikel gaf als advies om goed na te denken over de parkeergarage. Het blijkt namelijk in de praktijk dat ondergrondse parkeerplaatsen parkeerpla te veel geld kosten en de haalbaarheid van een project kunnen beperken. Vooral parkeerplaatsen die niet worden verhuurd, maar verkocht, zijn nauwelijks rendabel. Als voorbeeld, een ondergrondse parkeerplaats telt al snel €30.000,per parkeerplaats bijij de prijs van een woning op. Kopers zijn tegenwoordig bereid om rond de €10.000,- voor een parkeerplaats bij de woning te betalen. Dat betekend dat je op een ondergrondse garage per parkeerplaats geld verliest. Maikel wilde ook weten wat de reden is dat het project wordt heronwikkelt. Het is namelijk niet zo dat de oorspronkelijk beoogde doelgroep kan verdwijnen. De economische omstandigheden zijn een duidelijke reden voor het stoppen van een project, maar een ontwikkelaar kan er ook voor kiezen om zo’n project p een tijd te bevriezen tot de doelgroep weer voldoende financiële mogelijkheden heeft i.p.v. een herontwikkeling. De gemeente speelt steeds minder een rol bij de ontwikkeling van een bouwproject. Maikel voorspelt dat in de toekomst zelfs bouwaanvragen n niet meer door de gemeenten worden getoetst. In plaats daarvan stelt zij bepaalde voorwaarden, en de indiener dient hieraan te voldoen. Als dat niet het geval is, is het risico ook voor de indiener. Voor een ontwikkelaar is het belangrijk om zo veel mogelijk mogelijk risico’s inzichtelijk te krijgen en zo veel mogelijk af te dragen. Vaak worden bepaalde voorwaarden in overeenkomsten gesloten die nauwer zijn afgestemd. Zo wordt voor bepaalde diensten bij voorkeur pas betaald wanneer de bouwvergunning onherroepelijk is verstrekt door de gemeente. Maikel gaf ook als advies om voor het inzichtelijk maken van de haalbaarheid te kijken naar de verhouding tussen GBO en BVO. Hoe groter het verschil in oppervlak tussen GBO en BVO, des te ongunstiger dit is voor de ontwikkelaar. laar. BVO is het oppervlak wat dient te worden gebouwd (kosten), GBO is het oppervlak waar de koper voor betaalt en welke wordt gebruikt (inkomsten). Enkele voorwaarden waarmee bepaald kan worden of een project haalbaar is zijn; -

Is de beoogde doelgroep voldoende vol aanwezig? Wat zegt de makelaar over de vraag in het gebied? Past het project binnen het gebied en spreekt het aan op de doelgroep. (architectonisch)

Omdat wij momenteel twee doelgroepen hebben bepaald, raadde Maikel ons aan om het te beperken naar één é doelgroep. Twee doelgroepen is namelijk geen advies maar een keuze.

31

Het bepalen van een budget, voor koopwoningen kun je die doen aan de hand van referenties. Voor de 2 huursector kun je die eveneens doen door de BAR te gebruiken om een m -prijs te bepalen. alen. In het geval van ons project, Vijfhuizen, zeggen de makelaars dat starters het beste in de markt liggen, omdat deze verkoopbaar zijn. Dit vanwege urgentie en omdat financierbaarheid bij deze kopers haalbaar is. Senioren zullen veel eerder blijven waarr ze zitten of overstappen naar huurwoningen, omdat ze geen urgentie hebben om te verhuizen. Ze hoeven dus geen verlies te nemen op de verkoop van hun huis en velen doen dat ook niet. Als er wordt gekozen voor de doelgroep van eenpersoons senioren huishoudens, huishoudens, ontstaan door overlijden en/of scheidingen, dan is huurwoningen de beste keuze. Deze mensen verwachten wellicht in de toekomst nog met iemand te gaan samenwonen. Maikel raadde ons ook aan om z.s.m. een begroting op te zetten om de stichtingskosten inzichtelijk inzichtelijk te krijgen. De wijze waarop de doelgroep bij ons project is bepaald komt vrijwel overeen met de aanpak van een projectontwikkelaar.

Conclusie Kijk goed naar de parkeergarage. De praktijk leert dat de kans erg groot is dat de een parkeergarage niet rendabel is voor een project zoals de onze. Hoogst waarschijnlijk moeten we ons beperken tot bovengronds parkeren. Gebruik de BAR rekenmethodiek. We moeten een stichtingskosten begroting maken. Deze hoeven we niet zo gedetailleerd te maken zoals een kostendeskundige ostendeskundige dat zal doen, maar globaal zoals in de rol van een architect. Probeer de GBO/BVO verhouding zo gunstig mogelijk te houden, dus een zo laag mogelijk verschil tussen de twee. We moeten ons voor het uiteindelijk advies richten op één doelgroep. doelgroep. Het is geen advies als we de klant alsnog laten kiezen tussen twee of meer doelgroepen. We kunnen de optie wel open laten in onze tool. Onderbouw de keuze voor de uiteindelijke doelgroep a.d.h.v. de BAR.

Persoonlijk besluit We zullen de adviezen van Maikel verwerken in ons project. We zullen Maikel ook nog één keer spreken. We hebben afgesproken dat wij elkaar weer zien zodra we dicht tegen de eindpresentatie zitten. Zo kunnen we ons werk nog eens kritisch bespreken met een deskundige. d

32

Notulen verdediging, G. Slappendel Locatie: Roeleveld-Sikkes Sikkes Architects, Den Haag Tijd: 12:15 – 12:45 Aanwezig: Gerwin Slappendel, Mark rk Wijmans en Dennis in ’t Veld

Onderwerp(en) De eindpeiling gehouden op 21-05-14 14 te Den Haag op de Haagse Hogeschool. Hogeschool. We hebben besproken wat er verkeerd is gegaan en hoe het bij de herkansing van de presentatie zou verbeterd kunnen worden.

Inhoud De eindpeiling is gedaan aan de hand van een beoordelingsformulier. Deze hebben wij niet gebruikt, daardoor zijn belangrijke angrijke punten niet aan bod gekomen in de presentatie. Belangrijke punten bij de presentatie zijn de beschrijving van het proces en de onderbouwing van keuzes en veranderingen. Dit zouden we kunnen doen door gebruik te maken van de flowchart. Daarbij kunnen kun we motiveren waarom we iets hebben gedaan wat daar uit is gekomen en of dat het proces heeft veranderd en hoe. Bij de presentatie moeten we vertellen wat we hebben onderzocht, hoe we dat hebben gedaan en waarom. (Motieven: waarom, afwegingen, bewijzen.) bewijzen.) Zijn er aanpassingen gedaan aan het onderzoek en waarom? De verbanden in het project moeten ook in de presentatie aan bod komen. Tip van Gerwin: positief denken, gebruik het beoordelingsformulier bij het maken van de presentatie. Enkele punten die we in overweging moeten nemen voor de herkansing: • • • • • •

•

De grondquote. Hier zijn vragen over gesteld, dus het is slim om de aspecten hiervan duidelijke te hebben. De werkverdeling moet inzichtelijk zijn. Ook de samenhang en integratie van de individuele werkzaamheden moet inzichtelijk zijn. De reden dat we een rekentool maken. Dit is een keuze die ergens in het proces is gemaakt, onderbouw deze keuze. Waarom willen we de rekentool krachtiger/groter maken. Vertrekpunt waar zijn we begonnen, wat is het nulpunt en hoe zijn zijn we aan het proces begonnen. Beschrijf het proces van begin tot eind. De interviews zijn een belangrijk punt in het onderzoek licht deze toe. De gesprekken hebben geleidt tot veel besluitvormingen. Haal deze momenten aan in de presentatie als bronnen en informatie i van deskundigen. Deze gesprekken zijn onderdeel van onze strategie, en een belangrijk onderdeel van het proces. Welke doelgroepen zijn er, hoe zijn deze bepaald/gecontroleerd.

Het is slim om te zorgen dat de presentatie die 2 juni moet worden gegeven gegeven zo snel mogelijk wordt gemaakt. Neem bij de presentatie meer op papier mee en leg het op tafel. Print meer dingen uit en laat ook kleine dingen zoals schetsen zien. We moeten het project ook meer van boven af bekijken. Op deze manier krijgen we zelf inzicht in de stroming van het proces. Wij zijn nu erg gefocust op details en de invulling van een product. Om het proces te beschrijven in de presentatie is het belangrijk dat wij zelf ook het project als een geheel beschouwen. Tips voor een presentatie: maak geen excuses voor veronderstelde fouten. Belicht dus zelf niet eventuele fouten en praat er niet over.

33

Conclusie We moeten de herkansing van de presentatie direct oppakken en zorgen dat deze zo min mogelijk invloed heeft op de werkzaamheden. Er zijn enkele nkele punten die van belang zijn. Deze moeten in de presentatie worden verwerkt. Nu de beoordeling van de verdediging nog vers in het geheugen zit, en de reflectie op de aspecten die in de volgende presentatie verwerkt dienen te worden, is het belangrijk om dingen zo snel mogelijk op papier te zetten.

Persoonlijk besluit We gaan zo snel mogelijk de presentatie die we 2 juni moeten houden af maken. We willen deze dan op 26 mei om 10:00 op de HHS met Dhr. Van Kampen bespreken.

34

Notulen verdediging, A. van Kampen Locatie: De Haagse Hogeschool, Den Haag Tijd: 10:30 – 11:15 Aanwezig: Dhr. Van Kampen, Mark Wijmans en Dennis in ’t Veld.

Onderwerp(en) De eindpeiling gehouden op 21-05-14 14 te Den Haag op de Haagse Hogeschool. We hebben besproken Wat er volgens Dhr. Van Kampen ontbrak aan de presentatie en wat er onduidelijk was.

Inhoud Wat er niet zichtbaar was: • • •

Wat is de toegevoegde waarde van de rekentool. Wat wil je bereiken met de rekentool? Waarom wil je gebruik je hiervoor een rekentool?

De afwegingen moeten beter ter worden vastgelegd. Er moet door ons meer van bovenaf naar het project worden gekeken. Hoe geeft de rekentool antwoord op de vraag. Wat is de vraag en wat heb je nodig om deze te kunnen beantwoorden. Wat is dus de benodigde input en wat de benodigde output. output. Wat staat er vast/wat zijn vaste gegevens en waarom staan deze vast. Het ontbreken van tekeningen is een lastige vraag. De competenties moeten wel aangetoond kunnen worden. Daarnaast kan er voor worden gekozen om aanpassingen in de tool, bijvoorbeeld afmeting woning, toe te lichten met tekeningen. Ook is het belangrijk om te werken aan hoe je nou om gaat met de grondkosten in opzicht tot het budget. De 2 2 budgetten zijn nu voor woningen van 50m hetzelfde als voor woningen van 100 m . Maak het ook inzichtelijk hoe je met de grondkosten om gaat. Wat niet in de tool is te zien is waar een keuze invloed op heeft. Als voor een seniorendoelgroep wordt gekozen is bijvoorbeeld een lift nodig. Elke doelgroep heeft dus vervolgens keuzes in verdere verdere eigenschappen die per doelgroep verschillen. Licht dit toe. Beschrijf de route van begin tot huidig punt in het proces. Kijk van bovenaf en beschrijf alle momenten in het proces. Besluitvorming, keuzes en de bijbehorende onderbouwingen. Dit dient minimaal minimaal zichtbaar te zijn in de presentatie en ook in de scriptie. Omschrijf en onderbouw de clusters. Denk goed na over deze clusters, waarom ze zijn zoals ze zijn en onderbouw dit goed. De clusters zullen ook de keuzes opleveren voor de gebruiker, verklaar dus d waarom deze keuzes er zijn.

35

Conclusie We moeten het proces en de methodiek duidelijk vastleggen. Hierbij is het belangrijk om keuzes en afwegingen te benoemen en te beargumenteren waarom een bepaalde keuze is gemaakt. Hoe kom je aan informatie en hoe controleer je de informatie. Gebruik bij het opstellen van de presentatie voor de herkansing het beoordelingsformulier.

Persoonlijk besluit We leggen de prioriteit bij het inzichtelijk maken van gemaakte keuzes en afwegingen en zullen deze vastleggen in de scriptie en verwerken in de presentatie van 2 juni. De keuze tussen huur of koop vastleggen en onderbouwen.

De volgende bespreking is op:

maandag 26 mei 2014, 10:00 uur.

De herkansing van de eindpeiling vindt plaats op:

maandag 2 juni, 9:00 uur.

Het gemaakte werk moet worden ingeleverd op:

dinsdag 10 juni, voor 12:00 uur.

36

Notulen presentatie verdediging, G. Slappendel Locatie: Roeleveld-Sikkes Architects,, Den Haag Tijd: 14:00 – 14:45 Aanwezig: Gerwin Slappendel,, Mark Wijmans en Dennis in ’t Veld.

Onderwerp(en) Feedback presentatie eindpeiling

Inhoud o o o o

o o o o o o o o o o o o o o o

De termen uit het beoordelingsformulier duidelijk in de presentatie terug laten komen. Sneller naar de strategie/minder introductie nodig. Waarom en hoe je iets gedaan heb zijn belangrijke vragen die je in je presentatie moet beantwoorden. Er was een opmerking van de gedeputeerde, dat wij de begroting niet te heilig moeten verklaren, omdat aannemers kortingen geven en de begroting minder leidend leidend is. De tool is een meetinstrument en wij hebben vanuit de markt begrepen dat er een kentering gaan de is en de markt weer aantrekt waardoor de begroting weer meer relevant wordt. Commentaar wat gegeven is op de presentatie: bevestigen en voorzien van feedback. ‘Waar zit het geld’ weglaten uit de sheets prijsinvloed Individueel Mark: bron, boek projectontwikkeling toevoegen Je zou het plaatje links mee kunnen laten lopen om de methodische aanpak te laten zien. Haalbaarheid moeten we kunnen toelichten. Afweging ipv ingeving Minder kans op meer werkt weghalen bij de sheet waar deze niet thuis hoort. Ipv tool kunnen we ook ‘app’ gebruiken omdat dit in de huidige tijd beter klinkt. Film maken met desktop recorder om gebruik van de tool te kunnen laten zien (bij (bij de eindpresentatie) Beoordelingsformulier naast de presentatie houden en check of alle vragen op het formulier worden beantwoord Afwegingen komen nog niet goed naar voren in de presentatie Om de afwegingen aan te tonen een duidelijk voorbeeld aanhalen Bewijsvoering is belangrijk bij deze presentatie zorg dat dit duidelijk is. Bij alle punten in de presentatie moeten we de waarom vraag kunnen beantwoorden. In de tijdschaal presentatie ipv afronding.

37

Notulen presentatie verdediging en voortgang, A. van Kampen Locatie: Haagse Hogeschool, Den Haag Tijd: 15:15 - 16:00 Aanwezig: dhr. Van Kampen, Dennis in ‘t Veld Tevens verzonden aan: Mark Wijmans

Onderwerp(en) Feedback presentatie

Inhoud We moeten het proces beschrijven bij de presentatie. Onderbouw dit met de stukken. Welke bronnen heb je gebruiken en waarom. De waarom-vraag waarom vraag moet je kunnen beantwoorden. De bronnen die je hebt gebruikt moet je kunnen kwalificeren, dus hoe betrouwbaar is de de bron. De uitkomst is niet interessant, maar je kunt hem niet weglaten anders wordt het een onsamenhangend geheel. De link tussen de fases in het onderzoek moet duidelijk worden, welke input heb je nodig en welke output geeft een fase. Wat gebruik je daarvan van in een volgende fase en wat moet je nog opzoeken. Het is niet nodig om het proces in chronologische volgorde toe te lichten. Dit moet niet uitmaken. De structuur is het stappenplan wat je hebt doorlopen. Aangeven welke criteria je hebt gebruikt bij keuzes, keuzes, eventueel een zwaarte punt toewijzen aan criteria. Onderbouw waarom. Er is presentatie nog effectief een werk week, dhr. Van Kampen twijfeld of het haalbaar is. Mocht er uitstel komen zal dit direct 10 weken zijn. Ook is het niet mogelijk in de vakantie vakantie door te werken. Punt uit een eerdere bespreking: Beschouw de grond in deze casus als bouwrijp

Conclusie De presentatie is erg belangrijk. De presentatie moet weergeven hoe het onderzoek is opgebouwd en waar keuzes op zijn gebaseerd. Het is ook belangrijk belangrijk om de beoordelaars te overtuigen van de haalbaarheid van de deadline.

38