Bijlage F Voorwaarden en tarieven gebruik van schoolgebouwen door derden 1. Wettelijk kader In de meeste gevallen is het schoolbestuur eigenaar van het schoolgebouw en het omliggende terrein. Het schoolbestuur is daarmee ook de partij die bevoegd is te beslissen wie gebruik maakt van het schoolgebouw: school is de baas. Maar niet onbeperkt; de gemeente heeft namelijk het economisch eigendom van het gebouw. Dat betekent dat bij leegstand de gemeente het recht heeft die leegstand te vorderen van het schoolbestuur en in gebruik kan geven aan derden. Leegstaande ruimte in een schoolgebouw kan ook worden verhuurd. Maar verhuur kan alleen geschieden door de eigenaar; in de meeste gevallen dus het schoolbestuur. Voor verhuur is wel toestemming vereist van het college. Aan de ene kant geeft de Wet Primair Onderwijs (WPO) en Wet Voortgezet Onderwijs (WVO) de gemeente weinig (beleids)ruimte om voor verhuur of ingebruikgeving nadere regels te stellen. Anderzijds heeft het schoolbestuur niet de volledige vrije beschikking over het gebouw. In de wetgeving wordt voor gebruik door derden van ruimte in schoolgebouwen onderscheid gemaakt in ingebruikgeving en verhuur. In plaats van de term ‘ingebruikgeving’ zullen wij in het vervolg van dit hoofdstuk de term ‘medegebruik’ hanteren. Het onderscheid is van belang om activiteiten te kunnen indelen naar de verschillende categorieën. Deze indeling bepaalt ook de (beleids)ruimte voor het stellen van nadere regels, de verschillende tarieven en voorwaarden door de gemeente die worden verbonden aan de toestemming tot verhuur. Overigens vindt medegebruik of verhuur alleen plaats als het voorgenomen gebruik zich verdraagt met het onderwijs aan het in het gebouw gevestigde school. Als het schoolgebouw wordt gebruikt voor schoolgebonden activiteiten als ouderavonden, leerling-avonden etc. is er geen sprake van medegebruik of verhuur. Het is ook mogelijk om voorzieningen te realiseren door aan- of bij te bouwen bij de bestaande school, ongeacht of er sprake is van leegstand. De kosten voor de realisatie van dergelijke voorzieningen komen niet voor rekening van de gemeente. De gemeente moet wel toestemming verlenen om bij- of aan te bouwen. Bovendien moet de eigendomssituatie goed worden geregeld. 1.1 Medegebruik Onder medegebruik van ruimte in schoolgebouwen wordt verstaan: het gebruik van (een deel van) een onderwijsgebouw door derden, voor educatieve doeleinden of gebruik ten behoeve van culturele, maatschappelijke of recreatieve doeleinden. De instellingen die voor medegebruik in aanmerking komen zijn: - scholen voor primair- en voortgezet onderwijs; - speciale scholen voor primair- en voortgezet onderwijs; - scholen die vallen onder de Wet Educatie en Beroepsonderwijs; - peuterspeelzalen mits gesubsidieerd; - andere culturele, maatschappelijke of recreatieve doeleinden. Medegebruik kan worden geregeld door het schoolbestuur. Het schoolbestuur hoeft geen toestemming aan de gemeente te vragen om ruimte in medegebruik te geven aan derden. Medegebruik kan ook worden geregeld door de gemeente. In dat geval maakt de gemeente gebruik van haar vorderingsrecht. Dat betekent dat de gemeente de ruimte die niet nodig is voor de huisvesting van de daar aanwezige school, vordert en aan derden in medegebruik geeft. Maar als de ruimte in medegebruik is gegeven aan een school, kan de gemeente geen gebruik maken van haar vorderingsrecht (artikel 28 lid 1 Verordening voorzieningen huisvesting onderwijs Hilversum 2012). Medegebruik eindigt als de gemeente gebruik maakt van het vorderingsrecht of als de eigen school de ruimte nodig heeft in verband met groei. Dat kan op ieder gewenst moment gebeuren.
1.2 Verhuur Voor zover leegstaande ruimte (ruimtelijk of in dubbelgebruik) niet nodig is voor onderwijs, kan het schoolbestuur een deel van het gebouw of terrein verhuren. Hiervoor is altijd toestemming vereist van het college. Zonder de vereiste toestemming is de huurovereenkomst nietig. Verhuur vindt plaats als medegebruik niet in beeld is. Daaronder valt dus onder andere kinderopvang. Kinderopvang is een marktactiviteit en heeft, hoe maatschappelijk gewenst ook, niet uitsluitend een cultureel, maatschappelijk of recreatief doel. Wel heeft kinderopvang een maatschappelijk gewenst effect, zoals andere marktactiviteiten dat ook (kunnen) hebben. Alléén volledig door de overheid gefinancierde kinderopvang zou kunnen gelden als een maatschappelijk doel, maar daarvan is geen sprake. In artikel 230a boek 7 van het Burgerlijk Wetboek wordt de ontruimingsbescherming voor huurders geregeld. Dit artikel is niet van toepassing bij verhuur van onderwijshuisvesting. De gemeente kan namelijk de ruimte vorderen om in medegebruik te geven. Daarmee eindigt de huurovereenkomst en heeft huurder geen recht op ontruimingsbescherming. Dat is dus een onzekere factor voor de huurder. De gemeente kan niet vorderen om vervolgens te verhuren. Het recht om te verhuren komt alleen de eigenaar toe. In de meeste gevallen is dat het schoolbestuur. Zoals eerder gemeld, moet de eigenaar wel altijd toestemming hebben van de gemeente om te kunnen verhuren. 2. Vormen van leegstand 2.1 Dubbelgebruik of volgtijdelijke leegstand Ruimte die in gebruik is bij de school, kan buiten de schooltijden in medegebruik worden gegeven aan derden of worden verhuurd. Voor of na schooltijd kan een klaslokaal worden gebruikt door bijvoorbeeld de buitenschoolse opvang. Ruimte die niet wordt gebruikt door de school, maar een andere medegebruiker heeft, kan ook worden gebruikt door meerdere partijen. Ook dit valt onder dubbelgebruik. Een leegstaand klaslokaal dat in medegebruik is bij een peuterspeelzaal in de ochtend, kan in de middag bijvoorbeeld worden verhuurd aan de buitenschoolse opvang. Kortom: ruimte die leegstaat en door één gebruiker/huurder wordt benut, valt dus niet onder dubbelgebruik. 2.2 Ruimtelijke leegstand Van ruimtelijke leegstand is sprake omdat (een deel van) het gebouw of terrein (tijdelijk) niet nodig is voor de school. Deze ruimte kan in medegebruik worden gegeven of worden verhuurd. In dat laatste geval zijn een aantal situaties mogelijk die specifiek van toepassing zijn op verhuur: 1. het betreffende deel of terrein wordt verhuurd met behoud van de onderwijsbestemming en behorend tot de onderwijscapaciteit; 2. het betreffende deel of terrein is niet meer nodig voor de school (het schoolbestuur blijft dus wel bestaan), maar het betreffende deel kan niet in eigendom worden overgedragen; 3. het gehele gebouw of een af te scheiden gebouwdeel is niet meer nodig voor de school én het gebouw(deel of –terrein) kan wel in eigendom worden overgedragen. In het eerste geval heeft en behoudt de gemeente het recht om te vorderen. De verhuur eindigt als de school de verhuurde ruimte nodig heeft voor uitbreiding van de eigen school of als de gemeente de ruimte vordert. Een zeer onzekere situatie dus voor de huurder. Bovendien heeft de huurder geen ontruimingsbescherming. In het tweede geval heeft de huurder meer zekerheid. De gemeente ziet gedurende een periode van 3 jaar af van het vorderingsrecht, maar het gebouw blijft wel behoren tot de onderwijscapaciteit. Huurder heeft in deze situatie daarom geen ontruimingsbescherming. In het laatste geval wordt het gebouwdeel of terrein niet langer meer tot de onderwijscapaciteit gerekend. In deze situatie heeft de huurder de garantie dat de huurovereenkomst tussentijds niet kan worden beëindigd vanwege groei van de school of vordering door de gemeente. Als de school toch moet uitbreiden zal de gemeente deze uitbreiding moeten realiseren. De betreffende ruimte (of het gebouw) komt hiermee te vallen onder het regime van het gemeentelijk maatschappelijk vastgoed en een reguliere huurovereenkomst kan tot stand komen.
3. Voorwaarden en tarieven 3.1 Medegebruik Uitgangspunten: - medegebruik kan alleen aan (andere) scholen of niet-commerciële instellingen die uitsluitend een maatschappelijk, recreatief of cultureel doel dienen; - bij medegebruik aan derden is het schoolbestuur “de baas”; - voor medegebruik hoeft geen toestemming te worden verleend door de gemeente. Dit sluit ook aan bij de ontwikkelingen op het gebied van Brede Scholen. Het is aan het schoolbestuur om te bepalen of de medegebruiker past bij de school; - bij medegebruik behoudt de gemeente altijd het recht om de ruimte te vorderen ten behoeve van een school. De medegebruiker heeft dan geen recht op schadevergoeding of vervangende ruimte. Dit geldt overigens NIET als de ruimte in medegebruik is gegeven aan een andere school; - de ruimte die in medegebruik wordt gegeven behoudt de onderwijsbestemming én blijft meetellen in de onderwijscapaciteit. Voorwaarden: - het medegebruik moet zich verdragen met de reeds gevestigde school; - bij medegebruik communiceert het schoolbestuur duidelijk aan de medegebruiker dat het gebruik eindigt als de gemeente gebruik maakt van haar vorderingsrecht en de medegebruiker geen recht heeft op schadevergoeding of vervangende ruimte; - het schoolbestuur brengt een exploitatievergoeding in rekening bij de medegebruiker; - het schoolbestuur int de exploitatievergoeding; - de exploitatievergoeding komt ten goede aan het schoolbestuur. Vergoeding: Bij medegebruik brengt de eigenaar een exploitatievergoeding in rekening. Dit is de verantwoordelijkheid van de eigenaar (schoolbestuur). Als adviestarief geeft de gemeente aan een tarief van € 70,- per m² per jaar, inclusief kosten voor schoonmaak. 3.2 Verhuur Algemene uitgangspunten en voorwaarden: - het schoolbestuur is de verhuurder; - verhuur is alleen toegestaan na toestemming van het college; - zonder toestemming is de huurovereenkomst nietig; - het schoolbestuur stelt een huurovereenkomst op (op basis van modelhuurovereenkomst); - het schoolbestuur brengt een huurvergoeding in rekening en draagt deze (deels) af aan de gemeente ter compensatie van de kapitaallasten die de gemeente draagt; - daarnaast brengt het schoolbestuur een exploitatievergoeding in rekening; - het schoolbestuur int de exploitatievergoeding; - de exploitatievergoeding komt ten goede aan de eigenaar; - de huurder moet zich verdragen met de aanwezige school (voor zover van toepassing). A. Aanvullende voorwaarden bij verhuur bij dubbelgebruik: - van verhuur bij dubbel gebruik is alleen sprake als er een medegebruiker is (dat kan zijn een school, maar ook b.v. een gesubsidieerde peuterspeelzaal); - bij beëindiging van het medegebruik, eindigt ook de verhuur; - het geïnde tarief komt geheel ten goede aan het schoolbestuur; - ontruimingsbescherming op basis van artikel 230a boek 7 BW is niet van toepassing; - de gemeente behoudt het recht om ruimte te vorderen; - bij vordering door de gemeente kan de huurder geen beroep doen op vervangende ruimte of schadevergoeding; - eventuele aanpassingen aan de ruimte komen voor rekening en risico van de huurder; - de ruimte blijft meetellen tot de onderwijscapaciteit. Huurvergoeding: De gemeente wil deze vorm van dubbelgebruik stimuleren. De schoolbesturen sluiten een huurovereenkomst met de huurder, maar de situatie voor de huurder blijft ongewis. Dit rechtvaardigt ook een lage huur. Als richtlijn geldt dezelfde vergoeding die geldt bij medegebruik, namelijk alleen een
exploitatievergoeding. Kortom; in deze situatie is de huurvergoeding nihil en bestaan de kosten alleen uit een bedrag voor de exploitatie. B. Aanvullende voorwaarden bij verhuur bij ruimtelijke leegstand (kortdurend en niet voor eigendomsoverdracht vatbaar): - huur eindigt per direct als de gemeente gebruik maakt van het vorderingsrecht zonder enige schadeplicht of als het verhuurde deel nodig is voor gebruik door de eigen school; - het geïnde huurtarief komt geheel ten goede aan het schoolbestuur; - ontruimingsbescherming op basis van artikel 230a boek 7 BW is niet van toepassing; - de gemeente behoudt het recht om ruimte te vorderen; - bij vordering door de gemeente kan de huurder geen beroep doen op vervangende ruimte of schadevergoeding; - eventuele aanpassingen aan de ruimte komen voor rekening en risico van de huurder; - de ruimte blijft meetellen tot de onderwijscapaciteit. Huurvergoeding: In deze situatie heeft de eventuele huurder erg weinig rechten en wordt geconfronteerd met veel onzekerheden. De gemeente loopt nagenoeg geen risico bij uitbreiding van de school, omdat zij de ruimte immers altijd kan vorderen (tenzij de ruimte in gebruik is gegeven aan een andere school). De gemeente geeft als richtlijn in deze situatie een tariefstelling aan van 20% van het tarief dat geldt voor maatschappelijk vastgoed. C. Aanvullende voorwaarden bij verhuur bij ruimtelijke leegstand (niet langer nodig voor de school, en niet voor eigendomsoverdracht vatbaar): - gemeente en schoolbestuur stellen gezamenlijk verklaring op dat ruimte niet meer voor het onderwijs nodig is; - de verklaring wordt opgenomen in de huisvestingsadministratie (G4-net); - toestemming wordt verleend voor maximaal 3 jaar met steeds een verlenging van maximaal 3 jaar; - huurovereenkomst kan niet tussentijds worden beëindigd vanwege groei van leerlingaantallen of het vorderingsrecht van de gemeente; - de gemeente behoudt het recht om ruimte te vorderen, maar ziet gedurende periode van 3 jaar steeds af van dit recht; - van het huurtarief komt een deel ten goede aan de school en een deel wordt afgedragen aan de gemeente; - ontruimingsbescherming op basis van artikel 230a boek 7 BW is niet van toepassing; - aan het einde van de huurperiode kan de huurder geen beroep doen op vervangende ruimte of schadevergoeding; - eventuele aanpassingen aan de ruimte komen voor rekening en risico van de huurder; - de ruimte blijft meetellen tot de onderwijscapaciteit.
Huurvergoeding: Ook hier ziet de huurder zich geconfronteerd met een aantal onzekerheden, maar wel een zekere huurperiode van steeds 3 jaar. Als richtlijn voor de vergoeding wordt een tarief voorgesteld van 60% van het tarief dat geldt voor maatschappelijk vastgoed plus de exploitatievergoeding. Van dit tarief komt 20% ten goede aan het schoolbestuur en 40% wordt afgedragen aan de gemeente. D. Aanvullende voorwaarden bij verhuur bij ruimtelijke leegstand, niet langer nodig voor de school of schoolbestuur houdt op te bestaan en de ruimte kan in eigendom worden overgedragen: - gemeente en schoolbestuur stellen gezamenlijk een verklaring op dat de school de ruimte niet meer nodig heeft voor de school of dat het schoolbestuur ophoudt te bestaan; - de verklaring wordt ingeschreven in het kadaster (hiermee verkrijgt de gemeente het eigendom); - bij uitbreiding van de school, kan school geen beroep doen op de verhuurde ruimte binnen het schoolgebouw; - na afloop van de huurperiode heeft huurder geen recht op schadevergoeding; - na afloop van de huurperiode kan huurder geen recht doen gelden op vervangende ruimte; - de ruimte wordt niet meer meegeteld in de totale onderwijscapaciteit, maar gaat over naar het gemeentelijk (maatschappelijk) vastgoed; - huurder heeft recht op ontruimingsbescherming;
-
tot de eigendomsoverdracht van de school/ het schoolgedeelte komt van het geïnde tarief de exploitatievergoeding ten goede aan het schoolbestuur, de huurcomponent wordt afgedragen aan de gemeente.
Huurvergoeding: In deze situatie heeft de huurder de meeste zekerheden; het is een reguliere huursituatie geworden. Dit rechtvaardigt ook een hogere huurprijs. De richtlijn is dan ook het maximale tarief dat geldt voor maatschappelijk vastgoed. Het regime zoals dat geldt voor maatschappelijk vastgoed is in deze situatie van toepassing. 3.3 Voorwaarden medegebruik of verhuur overige ruimten Naast klaslokalen kunnen ook andere ruimten worden verhuurd, zoals gymzalen of speellokalen. In de praktijk gaat het dan vaak om bepaalde uren. De kosten zijn afhankelijk van het aantal uur dat gebruik wordt gemaakt van de betreffende ruimten. Voor een aantal gymzalen wordt op deze manier al een administratie bijgehouden. Ten behoeve van medegebruik kan de gemeente overigens hiervoor gebruik maken van het vorderingsrecht. Als richtprijs wordt voor zowel medegebruik als verhuur een tarief gehanteerd van € 12,00 per klokuur.
4 Overgangsbepalingen Huurtarief Voor de kinderopvang wordt de integrale kostprijs als uitgangspunt genomen voor de huurvergoeding, deze wordt toegelicht in de nota ´beheer en verhuur van gebouwen met een maatschappelijk doel van de gemeente Hilversum´. Voor overige potentiële huurders geldt als uitgangspunt voor de huurvergoeding het tarief dat wordt gehanteerd in de nota ´beheer en verhuur van gebouwen met een maatschappelijk doel van de gemeente Hilversum´. Dit is de marktconforme huurprijs en deze is momenteel gesteld op € 100,- per m² per jaar met een jaarlijkse indexering. Totdat het tarief voor de marktconforme huurprijs definitief is vastgesteld geldt voor nieuw af te sluiten overeenkomsten voor huurders in onderwijsvoorzieningen een percentage van € 100,- per m² per jaar met een jaarlijkse indexering. Voor de verschillende huuropties binnen de schoolgebouwen zoals die hierboven zijn besproken, gelden de percentages van 0% (dubbelgebruik), 20% (kortdurende leegstand) en 60% (middellange leegstand). De huurvergoeding per m² wordt dan respectievelijk € 0,-, € 20,- en € 60,- los van de exploitatievergoeding. Bestaande situaties In geen enkele situatie in Hilversum waar ruimte in een schoolgebouw is verhuurd, is formeel toestemming gevraagd aan het college. Feitelijk zijn deze huurovereenkomsten nietig. Met alle schoolbesturen wordt een inventarisatieronde gehouden voor wat betreft de bestaande situaties. Schoolbesturen stellen vervolgens de huurovereenkomsten op conform de voorwaarden zoals hiervoor gemeld. De gemeente zal hierbij faciliteren door middel van concepthuurovereenkomsten. Met de afspraken zoals gemaakt in nog lopende huurovereenkomsten zal binnen redelijke grenzen rekening worden gehouden. In zowel bestaande als nieuwe situaties vragen de schoolbesturen (alsnog) de benodigde toestemming aan het college voor verhuur. Per 1 januari 2012 zullen alle huurovereenkomsten zijn opgesteld conform het nieuwe regime en de daarbij behorende tarieven.
Overzicht medegebruik en verhuur in onderwijsgebouwen MEDEGEBRUIK
VERHUUR Dubbelgebruik
Onderwijscapaciteit Toestemming college vereist Vorderingsrecht van kracht Ontruimingsbescherming huurder? Exploitatievergoeding Huurvergoeding
ja nee ja n.v.t. ja, door eigenaar n.v.t.
ja ja ja nee ja, door eigenaar nihil
Huurvergoeding voor wie?
n.v.t.
n.v.t.
Kortdurende leegstand ja ja ja nee ja, door eigenaar 20% tarief marktconforme huurprijs eigenaar
Zekerheid
geen
geen
weinig
Middellange leegstand ja ja na 3 jaar* nee ja, door eigenaar 60% tarief marktconforme huurprijs 20% eigenaar 40% gemeente 3 jaar
Maatschappelijk vastgoed nee nee nee ja ja, door eigenaar marktconforme huurprijs eigenaar (gemeente) ja, afhankelijk van huurovereenkomst
