Bijlage: Analyse van het plan van de stichting
Bijlage bij raadsvoorstel
onderwerp
Het proces van planvorming De planvorming door de stichting is gestart na het gesprek in mei 2011 met het college van B&W en diverse leden van de raad. Gedurende dit proces is meermalen met de inwoners gecommuniceerd en overleg gepleegd. De planvorming is zorgvuldig geweest. De opkomst tijdens de bijeenkomsten getuigt van draagvlak in het dorp.
Gebruik van het gebouw In het plan ‘de Pompel ons Dorpshuis’ wordt uitgebreid toegelicht welke stappen zijn gezet in de opstelling van het plan. In dit raadsvoorstel wordt dit niet herhaald. Van belang is de constatering dat er op alle mogelijke manieren is gezocht naar de invulling van een tweede functie in het gebouw. De mogelijkheden voor een commerciële invulling, maatschappelijke invulling (bv zorg) en wonen zijn grondig onderzocht. Op deze terreinen is ruim met mogelijke partners gesproken. Van alle opties is alleen een aparte jeugdruimte als invulling reëel gebleken. De zoektocht heeft helaas heeft dit niet geleid tot een concrete invulling van een tweede functie die een stevige bijdrage levert aan de exploitatie. De zoektocht is uitgebreid en zorgvuldig geweest. Omdat er geen resultaten geboekt zijn is uiteindelijk ‘Plan B’ uitgewerkt waarbij het volledige pand als dorpshuis met sportzaal en jeugdruimte functioneert.
Exploitatie van het dorpshuis Toelichting Het exploitatieplan (Plan B) gaat uit van het gebruik van het gebouw als dorpshuis met sportzaal en jeugdruimte. Het exploitatie plan is opgesteld op basis van (indien mogelijk) getoetste gegevens. Als bijlage treft u de meest recente versie van de exploitatiebegroting aan die is opgesteld na gereedkoming van het plan. Kern van de exploitatiebegroting van 2013 is dat nog niet alle energiemaatregelen doorgevoerd zijn. In de exploitatiebegroting voor 2014 is aangenomen dat alle energiebesparende maatregelen met een korte terugverdientijd zijn uitgevoerd. Er zijn twee variabele factoren in de exploitatie: de netto opbrengst het energieverbruik.
De toekomst van de Pompel in Overschild
datum 27 november 2012
Netto opbrengst De geschatte opbrengst is volgens opgave van de stichting gebaseerd op de ervaring in de eerste periode van twee maanden na de zomervakantie. In onze visie zijn de opbrengsten zijn laag ingeschat. In het plan is uitgegaan van €25.000. In een later ingediende begroting is dit nog maar €15.000. De vorige pachter had naar schatting een opbrengst van €30.000. Wij hebben daarom in de begroting van 2014 de aanname gedaan dat een opbrengst van €17.000 gehaald wordt.
onderwerp De toekomt van de Pompel in Overschild
datum 27 november 2012
blad
2
Energieverbruik Het energieverbruik is het gemiddelde van de afgelopen 3 jaren. Het is niet goed in te schatten hoe het energieverbruik uitvalt nu de school gesloten is. Het verbruik in de afgelopen periode van 2 maanden is niet goed als graadmeter te gebruiken omdat deze periode erg kort is en met name het gasverbruik in hoge mate weersafhankelijk is. In de begroting van 2013 is de aanname gedaan dat halverwege het jaar alle energiebesparende maatregelen op het gebied van isolatie en verlichting zijn uitgevoerd. In de begroting van 2014 is de aanname gedaan dat ook helft van de zonnepanelen geplaatst zijn en dat hiermee voldoende wordt opgewekt voor de nog resterende elektriciteitskosten. Dan blijven alleen nog de kosten voor het gasverbruik over.
Samengevat leidt dit tot de volgende inschatting: Voor 2013 (gelijk aan opgave stichting) Jaar 2013 inkomsten totalen 21.320 huur 1200 netto opbrengst 15.000 rente 3000 oud papier 2120 diverse kosten bestuur en gebouw energiekosten
uitgaven 27.422
18.222 9.200
onderwerp
Voor 2014 (ambtelijk opgesteld met bovengenoemde kosten gelijk aan opgave stichting) Jaar 2014 inkomsten totalen 22.320 huur 1200 netto opbrengst 17.000 Rente (lager ivm lagere reserve) 2.000 oud papier 2120 diverse kosten bestuur en gebouw Energiekosten (alleen gas)
aanname; overige
De toekomt van de Pompel in Overschild
uitgaven 22.522
datum 27 november 2012
blad
3
18.222 4.300
Uit de begroting voor 2014 blijkt dat bij een netto-opbrengst van €17.000 een sluitende exploitatie reëel is. Bij een hogere opbrengst en/of lagere kosten is er zelfs ruimte voor toevoegingen aan de reserve of het aangaan van leningen ter dekking van de gewenste investeringen in verbouwingen en/of energiemaatregelen. Een hogere opbrengst is goed mogelijk. Uit de analyse van de stichting blijkt dat de pachter een netto opbrengst had van boven de €30.000. In het eindrapport van de stichting is gerekend met een netto-opbrengst van €25.000.
Onderhoud Voor de Pompel was in 2011 een investering in plafondplaten voorzien. Deze was ook reeds toegezegd in 2010, toen er nog geen sprake was van sluiting van de school. Uit gespecialiseerd onderzoek is gebleken dat op de berging asbestplaten liggen. Uit onderzoek blijkt dat er zeer beperkt achterstallig onderhoud aanwezig is. Geadviseerd wordt wel om in 2013 een zogenaamde bijwerk schilderbeurt te laten plaatsvinden. Het gemeentelijk meerjaren-onderhoudsprogramma ging uit van een investering in onderhoud van maximaal €200.000 in de komende 10 jaar. Dit meerjaren-onderhoudsprogramma ging uit van het gebruik van het gebouw als school, dorpshuis en gymzaal. Dit geeft een andere druk op het gebouw dan het gebruik als dorpshuis en sportzaal. Denk bijvoorbeeld aan een intensiever onderhoud van de buitenruimte vanwege veiligheid van spelende kinderen. Het is dan ook niet één op één te vertalen naar het toekomstig gebruik. De stichting gaat in haar plannen van een kostenpost van €100.000 voor de komende 10 jaar.
Investeringen
onderwerp
Naast een exploitatieplan is er een investeringsplan opgesteld dat uit twee elementen bestaat: het verbeteren van het gebouw gerelateerd aan de toekomstige functie het doorvoeren van energiebesparende maatregelen die moeten leiden tot een minimaal energieverbruik, per saldo mogelijk zelfs een energieneutraal gebouw.
De toekomt van de Pompel in Overschild
datum 27 november 2012
blad
Verbouwplannen De geplande investeringen in het gebouw bestaan uit: mogelijkheid tot gebruik van het achterste lokaal als jeugdruimte met eigen entree en afgesloten van rest van het gebouw opknappen van de keuken en vergroten van de opslagruimte verplaatsen van het rookhok aanbrengen scheidingswand in de ontmoetingsruimte aanbrengen scheidingswand in de lokalen investeringen in het interieur (vloerbedekking etc.) In het plan van het actiecomité zijn de kosten uitgewerkt. De totale investering bedraagt €108.000. Energieplan De geplande energiemaatregelen vormen een samenhangend pakket dat ervoor zorgt dan alle elektriciteitsverbruik wordt opgewekt met zonnepanelen en dat het gasverbruik wegvalt door inzet van biomassa (palletkachel) en een luchtwarmtepomp. Het plan bestaat uit in hoofdzaak uit twee type investeringen: zonnepanelen en led-lampen om het elektriciteitsverbruik terug te dringen en een luchtwarmtepomp in combinatie met een houtpelletkachel om het gasverbruik terug te dringen. Een luchtwarmte pomp gebruikt geen gas maar wel elektriciteit. De helft van de zonnepanelen is nodig om dit te compenseren. Daarom wordt de helft van de investering in zonnepanelen hieraan toegerekend. De investeringen in het terugdringen van het elektriciteitsverbruik hebben een terugverdientijd van minder dan 5 jaar. De investering hiervoor bedraagt afgerond €34.000. De jaarlijkse besparing is ca. €7200. Investeringen om het gasverbruik terug te dringen bedragen €7000 aan isolatie, €68.000 aan alternatieve warmtebronnen en €23.000 aan zonnepanelen om het elektriciteitsverbruik van de lucht-warmtepomp te compenseren. De jaarlijkse besparing hiervan is €1900 (isolatie) en €3300 (andere warmtebron). De terugverdientijden zijn 4 jaar (isolatie) en 27 jaar (alternatieve warmtebron).
4
Overdracht van het gebouw
onderwerp
In totaal heeft de stichting een cashreserve van €195.000. Deze is in de afgelopen 20 jaar gevormd. Van deze reserve is €10.000 niet besteedbaar: €6.000 is nodig voor het opvangen van het exploitatieverlies in 2012/2013 en €4.000 voor cashflow en voorraad. De stichting gaat uit van €100.000 voor onderhoud in de komende 10 jaar. Er resteert dan een reserve van €85.000.
De toekomt van de Pompel in Overschild
datum 27 november 2012
blad
De stichting is van plan het resterende deel van €85.000 van de reserve voor de diverse investeringen in te zetten. Hierdoor is er in de visie van de stichting geen mogelijkheid om de overdracht van het pand te betalen.
5
