Bibob & Vastgoed 6 oktober 2014 Reimer Veldhuis en Alain de Jonge
Agenda
•
Precontractuele fase
3
•
Bibob-advies, en dan?
8
•
Bibob ná sluiten overeenkomst
10
•
Postcontractuele fase (duurovereenkomsten)
11
Doel: zuiver zaken doen zonder schade
Pels Rijcken & Droogleever Fortuijn
-2-
Precontractuele fase
“I will make you an offer you cannot refuse”
Uitgangspunt: contractsvrijheid. Onbegrensd? Nee: •
Afbreken onderhandelingen onaanvaardbaar, i.v.m. gerechtvaardigd totstandkomingsvertrouwen of overige omstandigheden van het geval − bijvoorbeeld: onvoorziene omstandigheden, uitlatingen partijen, duur onderhandelingen
•
Gebonden aan onderhandelingsresultaat, zgn. rompovereenkomst − overeenstemming essentialia, openstaande punten ondergeschikt, verklaringen over en weer gericht op gebondenheid
•
Algemene beginselen behoorlijk bestuur − bijvoorbeeld: zorgvuldigheidsbeginsel, motiveringsbeginsel, vertrouwensbeginsel
Dus: ‘Rules of Engagement’ vaststellen! Pels Rijcken & Droogleever Fortuijn
-3-
Precontractuele fase
“Never let anyone know what you are thinking.”??
Rules of Engagement •
Voorbehoud maken een tijdig, uitdrukkelijk en duidelijk voorbehoud staat aan totstandkomingsvertrouwen in de weg Let op: niet (stilzwijgend) opgeven!
•
Nadrukkelijk blijven herhalen, ook bij overdracht dossier estafette
•
Voorbehoud ruim formuleren: − Integriteit/ Bibob
− Andere (politieke/ beleidsmatige/ bedrijfseconomische) redenen
Pels Rijcken & Droogleever Fortuijn
-4-
Precontractuele fase
“Keep your friends close and your enemies closer.”
Bepalen wel/ geen advies Beleid? •
Informatie )ambtelijk, vragenformulier, LBB, OM, RIEC) geeft aanleiding tot vragen
•
Hoogte aankoopsom of bieding ongebruikelijk in relatie tot de waarde
•
Bedrijfsmatig onroerend goed, meerdere objecten, hoge waarde
Informeren? (artikel 32 Wet Bibob)
Rechtsmiddelen?
Pels Rijcken & Droogleever Fortuijn
-5-
Precontractuele fase
“We are all honorable men here, we do not have to give each other assurances as if we were lawyers.”
Periode tijdens adviesaanvraag •
Concept contract opstellen? Kan: maar altijd opschortende voorwaarden inzake Bibob-advies opnemen!
•
Contract sluiten, bij tijdsdruk?
Bijvoorbeeld: bestuursorgaan heeft haast, of is 'verliefd' op het gebouw opschortende of ontbindende voorwaarde inzake Bibobadvies opnemen
Pels Rijcken & Droogleever Fortuijn
-6-
Precontractuele fase
“Lawyers can steal more money with a briefcase than a thousand men with guns and masks.”
Let op bij opschortende/ ontbindende voorwaarden: •
Buitengerechtelijke ontbinding bij huur gebouwde onroerende zaken onmogelijk; Oplossing: bij huur gebouwde onroerende zaken alléén werken met opschortende voorwaarde
•
Ontbindende voorwaarde bij erfpacht/ eigendomsoverdracht problematisch ná notariële levering; Oplossing: wachten met notariële levering tot na advies
•
Opschortende voorwaarde niet 'verwerken' door feitelijke levering/ ingebruikgeving voorafgaand aan advies; Oplossing: separaat sleutelcontract sluiten
Pels Rijcken & Droogleever Fortuijn
-7-
Bibob – advies, en dan?
“I will make him an offer, He can't refuse.”
Beoordelen advies en zienswijze (artikel 33 Wet Bibob)? •
Geen gevaar - Bibob staat niet in de weg aan contracteren - Wel integriteitsprobleem en dan?
•
Ernstig gevaar - Afbreken? - Andere mogelijkheden?
•
Mindere mate van gevaar - Afbreken toch mogelijk? - Andere mogelijkheden?
Pels Rijcken & Droogleever Fortuijn
-8-
Bibob – advies, en dan?
“Never get angry,' the Don had instructed. 'Never make a threat. Reason with people.”
Aanvullende voorschriften/ verbeterplan: •
Aanvullende waarborgen
•
Doorsnijden relaties
•
Extra toezicht/ controle
•
Hertoetsing op termijn
Niet accepteren verbeterplan: afbreken
Pels Rijcken & Droogleever Fortuijn
-9-
Bibob ná sluiten overeenkomst
“Revenge is a dish which taste best when served cold.”
Bibob instrumentarium ook tijdens looptijd overeenkomst wezenlijke rol: •
Art. 5a Wet Bibob geeft mogelijkheid om tussentijds Bibob-advies te vragen in overeenkomst bepalen dat overeenkomst kan worden opgeschort, ontbonden of beeindigd indien een van de in artikel 9 lid 3 Wet Bibob genoemde situaties zich voordoet
•
Relevant bij (i) koop/eigendomsoverdracht en (ii) duurovereenkomsten/ duurrelaties (huur, erfpacht, bruikleen)
(i) koop: ontbinding na notariele levering is complex financiering, beperkte zakelijke rechten, doorlevering
Pels Rijcken & Droogleever Fortuijn
- 10 -
Postcontractuele fase (duurovereenkomsten)
“Leave the gun, take the cannoli.”
(ii) duurovereenkomsten/duurrelaties: Erfpacht • Artikel 5:87 lid 2 BW: beëindiging erfpacht alleen bij achterstand canonbetaling of ernstige wanprestatie de in artikel 9 lid 3 Wet Bibob genoemde situaties in contract definiëren als ernstige tekortkoming Let op: erfpacht veelomvattend recht, beëindiging evenredig? Huur gebouwde onroerende zaken • Ontbinding alleen mogelijk via de rechter de in artikel 9 lid 3 Wet Bibob genoemde situaties in contract definiëren als ernstige tekortkoming die ontbinding via de rechter rechtvaardigen Huur losse grond/bruikleen • Geen wettelijke belemmeringen voor beëindiging de in artikel 9 lid 3 Wet Bibob genoemde situaties in contract definiëren als ernstige tekortkoming die buitengerechtelijke ontbinding Pels Rijcken & Droogleever Fortuijn rechtvaardigen
- 11 -
Vragen en antwoorden
“Your enemies always get strong on what you leave behind.”
Pels Rijcken & Droogleever Fortuijn
- 12 -
