Ministerie van Economische Zaken T.a.v. Minister Kamp Postbus 20401 2500 EK Den Haag Betreft: Individuele energie-aansluitingen strop voor studentenwoningen Utrecht, 18 november 2014 Excellentie, Wij richten ons tot u met een urgent probleem. De nieuwbouw van en transformatie tot studentenhuisvesting dreigt te stagneren. De betaalbaarheid van studentenhuisvesting is zowel voor investeerder als gebruiker in gevaar doordat regionale netbeheerders studentencomplexen niet langer als collectief willen aansluiten. Van 1.600 studentenwoningen in aanbouw is het onzeker dat zij in gebruik genomen kunnen worden omdat ze geen elektriciteitsaansluiting krijgen. Van nog eens 1.500 vergunde eenheden waarvan de bouw nog dit jaar zou starten is de start uitgesteld. Doorgang is onzeker. Een veelvoud aan woningen in voorbereiding dreigt eenzelfde lot. Netbeheerders willen kleine studentenwoningen afzonderlijk aansluiten op het openbare net, waar ze tot nu toe collectieve aansluitingen hadden. De netbeheerders verwijzen voor de legitimering van hun nieuwe beleid naar de Elektriciteits- en Gaswet. Het gevolg hiervan is dat de woonlasten van studenten met 10% stijgen! Daarmee komt de betaalbaarheid van het wonen voor een student in gevaar. De hogere aansluitkosten zorgen daarnaast voor hogere ontwikkelkosten van zelfstandige studentenkamers (EUR 3.000 tot 5.000 per eenheid). De bouw van zeker 3.000 eenheden ligt momenteel stil doordat de hogere aansluitkosten niet voorzien waren en de vereiste aanpassingen niet in de huidige plannen door te voeren zijn. Het gaat dan om een economische schade van bijna EUR 200 miljoen. In het hiernavolgende zal ik allereerst ingaan op de reden voor netbeheerders om studentencomplexen niet langer als collectief te willen aansluiten (1), de gevolgen die dit heeft voor de studenten (2) en de verandering in rechtspositie van de student als gevolg van het individueel aansluiten (3). Daarna zal ik uiteenzetten dat in andere landen waarvan de wetgeving op dezelfde Europese richtlijnen en verordeningen is gebaseerd, studentencomplexen wel collectief kunnen worden aangesloten (4) en dat ook in het concept-wetsvoorstel STROOM deze lijn is overgenomen (5). Ik rond af met een conclusie (6). 1.
AANSLUITING IN DE ELEKTRICITEITS- EN GASWET
Op grond van de Elektriciteitswet 1998 (hierna 'E-wet') is een aansluiting een verbinding tussen een net en een onroerende zaak als bedoeld in art. 16, onderdelen a tot en met e van de Wet waardering onroerende zaken. Een ieder die beschikt over een aansluiting is een afnemer. Dit betekent dat studenten die in een zelfstandig WOZ-object wonen (hierna 'studentenkamer'), afnemer zijn in de zin van de E-wet en volgens de wet een eigen aansluiting moeten krijgen op het openbare elektriciteitsnet inclusief een meter. Hetzelfde geldt op grond van de Gaswet; voor de leesbaarheid wordt verder alleen gesproken over elektriciteit.
Op grond van art. 15 E-wet kan door de eigenaar van een gesloten distributiesysteem een ontheffing worden gevraagd van de verplichting om een netbeheerder aan te wijzen voor haar netwerk. Een van de voorwaarden voor het verkrijgen van een ontheffing is dat het netwerk geen huishoudelijke afnemers van elektriciteit voorziet. Dit biedt derhalve geen mogelijkheid om toch een collectieve aansluiting aan te vragen, omdat begin dit jaar door ACM is bepaald dat studenten huishoudelijke afnemers zijn.1 Hieruit concluderen netbeheerders dat zelfstandige studentenkamers elk afzonderlijk moeten worden aangesloten. Het gaat hier om studentenkamers die een zelfstandig WOZ-object vormen en niet om een woning waarin een aantal studenten gezamenlijk woont en ieder een eigen kamer heeft. 2.
RATIO COLLECTIEF AANSLUITEN STUDENTENCOMPLEX
Bijzonder aan studentencomplexen is, dat een groot deel van het complex bestaat uit gemeenschappelijke ruimtes. Doordat bij een studentencomplexen een groot deel van de ruimte voor gemeenschappelijk gebruik is bestemd, onderscheidt deze situatie zich wezenlijk van ander appartementencomplexen. Dit aandeel is nooit minder dan 30% van het totale oppervlak. De energiekosten voor deze ruimtes worden verdeeld over de huurders. Dit verloopt via de huurovereenkomst (bijkomende leveringen en diensten) Het individuele elektraverbruik van een studenten, is slechts 40 tot 60% van zijn elektriciteitsrekening. Dit komt niet alleen doordat er veel gemeenschappelijke ruimten en installaties zijn in een studentencomplex, maar ook door het absoluut lage elektraverbruik van individuele studenten. In de huidige praktijk bedragen de gemiddelde kosten van elektraverbruik voor een student, dus inclusief individueel verbruik, ca. EUR 15 per maand. Daarnaast wisselt de identiteit van de huurders frequent. De mutatiegraad in studentencomplexen is gemiddeld 30-40% en kan oplopen tot zelfs 200%, met name wanneer er veel studenten tijdelijk wonen als gevolg van campuscontracten, stages of internationale uitwisselingen. Als gevolg van de toename van het aantal internationale studenten, die hier maar kort verblijven, wordt de verhuisfrequentie steeds hoger. Het is voor die groep onmogelijk om zelf een energiecontract te regelen voor de duur van hun verblijf (enkele maanden). Daarbij komt dat alle studenten profiteren van de collectieve inkoopkracht van de studentenhuisvesters. Dat voordeel wordt – op grond van huurwetgeving - direct doorgegeven aan studenten. Bijkomend voordeel is dat de netbeheerder en leveranciers geen ‘administratieve last’ hebben van de frequente wisseling van huurders. Studentencomplexen werden altijd als collectief aangesloten, hetgeen ook goed aansluit bij de kenmerken van de studentenwoningen. De eigenaar van het studentencomplex, de studentenhuisvester, is in dat geval de aangeslotene in de zin van de E-wet. 3.
GEVOLGEN INDIVIDUEEL AANSLUITEN
Wanneer studentenkamers echter individueel moeten worden aangesloten, leidt dat tot hogere bouwkosten zonder dat daar een hogere huurprijs tegenover staat. Zoals hierna uiteen wordt gezet, nemen de kosten voor de bouw van het studentencomplex toe (3.1), voor de eindgebruikers worden de periodieke vaste kosten hoger (3.2). Daarnaast nemen de leveringskosten voor studenten toe, omdat zij niet meer onder het grootverbruikerscontract 1
Besluit van de Autoriteit Consument en Markt van 14 maart 2014.
2
van de studentenhuisvester vallen. Zij moeten zelf een overeenkomst met een energieleverancier afsluiten en ook opzeggen. Noch de studentenhuisvesters, noch de leveranciers noch de netbeheerders zit erop te wachten om de administratieve wijzigingen als gevolg van de frequente verhuizing door te voeren (3.3). Voor bestaande studentencomplexen met collectieve aansluitingen betekent dit voorts dat de fysieke infrastructuur van de energievoorziening moet worden aangepast, wat voor zover dit al technisch mogelijk is, ook een zeer kostbare aangelegenheid is. 3.1 Toename bouwkosten Wanneer de studentenkamers individueel worden aangesloten, nemen de directe bouwkosten toe; de eenmalige aansluitvergoeding moet immers per studentenkamer worden vergoed aan de netbeheerder. Daarnaast nemen ook de indirecte bouwkosten toe, door het extra ruimtebeslag van een flat-net met meterkast per studentenkamer ten opzichte van een gebouwinstallatie. De financiële gevolgen hiervan worden geschat op EUR 3.000 tot 5.000 per eenheid (ca. 10% van de directe bouwkosten). Doordat deze kosten niet leiden tot een hogere huuropbrengst, stokt op dit moment de bouw van en transformatie tot studentenhuisvesting. 3.2 Toename periodieke vaste kosten Daarnaast nemen de periodieke vaste kosten voor studenten toe. Zij zullen maandelijks een periodieke aansluitvergoeding moeten gaan betalen, als gevolg van de individuele aansluiting. Wanneer de kosten hiervan worden vergeleken met de gemiddelde vaste kosten van complexgewijze aansluitingen, inclusief de kosten voor de gemeenschappelijke delen, dan levert dit het volgende financiële plaatje op: VASTE KOSTEN Vast aansluiting Meterhuur Vast levering
Elektra 3*25A € 211,54 € 33,57 € 27,66
Totaal
€ 272,77
Per maand idem coll
€ 22,73 € 2,50 -€ 20,23
Hieruit blijkt dat individuele aansluiting voor een relatief laag verbruik, de student Є20,= per maand extra kost. Om dat prijsverschil op de vrije markt te compenseren is bij een gemiddeld jaarverbruik van 800 kWh een inkoopvoordeel van 30 €ct per kWh nodig.2 In werkelijkheid is het verschil nog groter doordat de student dan geen inkoopvoordeel meer geniet en de kosten van het gemeenschappelijk verbruik hoger zullen zijn (beide zijn in volume kleiner en hebben daarmee relatief duurdere aansluit- en verbruikskosten). Op een gemiddelde huurprijs van EUR 350 betekent dit een verhoging van de woonlasten van bijna 10% 3.3 Toename administratieve lasten De administratieve lasten voor netbeheerders, leveranciers, verhuurders en studenten nemen enorm toe wanneer zij individueel worden aangesloten. Denk daarbij aan de gevolgen van de hoge verhuisfrequentie (tot wel 3 verschillende huurders per kamer per jaar), maar ook aan extra kosten en handelingen van tussentijdse contracten bij mutatieleegstand (tussenlevering).
2
De heffingskorting op de energiebelasting wordt al door studenten ontvangen en speelt hier geen rol.
3
De woonduur van een student is beperkt en onzeker. Of hij weet op voorhand dat zijn verblijf van korte duur is (stage, minor of master), of wordt om andere redenen onderbroken (30% van de studenten stopt voortijdig met zijn studie). Een individuele aansluiting dwingt de student tot het aangaan van een leveringsovereenkomst voor een duur die niet passend is of kan zijn. Daarom vragen studenten zelf om ontzorging. Soms uit gemak (de stap naar onderwijs en zelfstandigheid is al groot genoeg), soms uit noodzaak (bijvoorbeeld voor buitenlandse studenten). Wanneer de zelfstandige studentenkamers individueel worden aangesloten, wordt het onmogelijk gemaakt om studenten deze zorg uit handen te nemen. 4.
VERANDERING RECHTSPOSTIE STUDENT DOOR INDIVIDUEEL AANSLUITEN
Wanneer studenten over een individuele aansluiting beschikken, vallen zij onder de bescherming die de E-wet 1998 en Gaswet aan kleinverbruikers biedt. Studenten zitten echter niet te wachten op deze bescherming. Er is geen situatie bekend, waarin een student een beroep heeft gedaan op de beschermingsbepalingen van een kleinverbruiker energie. Sterker nog, de student verwacht dat hij op alle aan het wonen gerelateerde voorzieningen ontzorgd wordt. Hij verwacht een “plug and play” woning, zeker als hij voor een beperkte periode uit binnen- of buitenland in een vreemde stad arriveert. De tarieven die de student op dit moment via zijn huur betaalt voor energie zijn laag. Het is immers de studentenhuisvester die op dit moment het leveringscontract aangaat. Doordat deze grootschalig elektriciteit inkoopt, zijn de tarieven lager waarvan de student ook profiteert. Het is de vraag of de student zelfstandig vergelijkbare tarieven kan overeenkomen en het is al helemaal de vraag of deze 30 EURcent per kWh lager liggen. De dreiging van afsluiten van energie wegens wanbetalen bestaat niet voor de student. Doordat de student met de studentenhuisvester een huurovereenkomst afsluit waarvan levering van energie onderdeel uitmaakt, geniet de student de bescherming van het huurrecht. Ook de eventuele additionele bescherming die de kleinverbruiker heeft doordat leveranciers vergunningsplichtig zijn, voegt niets toe aan de bescherming van de student. 5.
CONCEPT-WETSVOORSTEL STROOM
In het concept-wetsvoorstel STROOM dat door u ter consultatie is voorgelegd, is erkend dat zich situaties voordoen, waarin het mogelijk moet zijn dat de verhuurder over de aansluiting beschikt en niet de individuele huurders. In dit voorstel worden dan ook de definitie van de begrippen aansluiting3 en installatie4 zodanig aangepast dat ruimte wordt geboden aan de diversiteit die door de praktijk wordt gevraagd. Hiermee wordt enerzijds de mogelijkheid geboden aan bijvoorbeeld huurders van woningen of bedrijfspanden om over een eigen aansluiting te beschikken, maar wordt tevens voorzien in de mogelijkheid dat bijvoorbeeld in geval van studentenhuizen de verhuurder degene is over de aansluiting beschikt. Relevant hierbij is dat in studentencomplexen een aanzienlijk deel van de woonruimte, gezamenlijke woonruimte betreft. Dit maakt de situatie wezenlijk anders dan bij bijvoorbeeld een flat of appartementencomplex en ook dat collectieve aansluiting in de rede ligt. 3
Aansluiting: één of meer leidingen ten behoeve van transport van elektriciteit of gas die een systeem verbinden met een installatie of die een systeem verbinden met een gesloten distributiesysteem 4 Installatie: elektrisch of gastechnisch materieel dat, leidingen die en apparatuur dat: - onderling duurzaam is verbonden, - is bestemd voor of ten dienste staat aan het verbruik of de productie van elektriciteit of gas, - wordt gebruikt of beheerd door een eindafnemer of een producent en - zich ten opzichte van een systeem of een directe lijn bevindt achter de voorzieningen die het systeem of de directe lijn beveiligen.
4
De energiewetgeving van andere lidstaten, die is gebaseerd op dezelfde Europese richtlijnen en verordeningen, staat overigens eveneens toe dat studentencomplexen collectief worden aangesloten. 6.
CONCLUSIE
Op dit moment wordt er ter uitvoering van het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting 2011-2016 veel geïnvesteerd in de bouw van studentencomplexen. Doordat netbeheerders weigeren het complex collectief aan te sluiten, ontstaat de onwenselijke situatie dat de bouw duurder wordt de elektriciteitsrekening voor studenten hoger wordt. Dit terwijl hun bescherming niet verbeterd. Individueel aansluiten in deze situaties is een erkend onwenselijke situatie, waarvoor in aankomende wetgeving naar een oplossing wordt gezocht. Na inwerkingtreding van de nieuwe energiewetgeving, lijkt de situatie die nu ongeoorloofd is wel zijn toegestaan. Wanneer bij de huidige bouw individuele aansluitingen worden aangelegd, worden echter kosten gemaakt die onomkeerbaar zijn en ook na de inwerkingtreding van de nieuwe regelgeving, nog tot hogere woonlasten en administratieve handelingen zullen leiden. De ratio achter de individuele aansluitingen, bescherming van de kleinverbruiker, gaat niet op in deze specifieke situatie. De verhuur van studentenkamers en woningen in studentencomplexen is een wezenlijk andere feitelijke situatie dan de verhuur van appartementen. Er valt dan ook geen enkele reden aan te wijzen vanuit het oogpunt van de bescherming van de student gezien, om een individuele aansluiting aan te leggen. Wij vragen u dan ook om met ons te constateren dat door het vereisen van individuele aansluitingen in studentencomplexen, de kosten voor de bouw van studentenwoningen en de woonlasten van studenten hoger worden, zonder dat daar een verbetering tegenover staat. Daarnaast constateren we dat de collectieve aansluiting van studentencomplexen die in het verleden altijd is gehanteerd en in de toekomst naar het zich thans laat aanzien wettelijk zal zijn toegestaan, de meest efficiënte aansluitwijze is gezien de specifieke kenmerken van studentencomplexen en met name het aandeel gemeenschappelijke ruimtes. Dit blijkt ook uit het feit dat in landen om ons heen deze aansluitwijze is toegestaan. Om te voorkomen dat de doelstellingen van het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting 2011-2016 in gevaar komen en de belangen van studenten worden geschaad, vragen wij erin te voorzien dat in het geval van studentencomplexen, met kleine (zelfstandige of onzelfstandige) woonfuncties het netbeheerders is toegestaan deze complexen collectief aan te sluiten vooruitlopend op de voorgenomen wetswijziging. Wanneer studentencomplexen als collectief kunnen worden aangesloten en daarmee de studentenhuisvester de afnemer is, kan dit – met het juiste flankerend beleid –een enorme impuls gegeven aan de verduurzaming van de energievoorziening, Wij verzoeken u voorts om ACM, die belast is met de uitvoering van en het toezicht op de naleving van de wet, te vragen bij de handhaving van de Elektriciteits- en Gaswet rekening te houden met de aangekondigde voorgenomen wijzigingen.
5
We vernemen graag uw reactie. Uiteraard zijn wij altijd bereid om ons pleidooi toe te lichten. Hoogachtend, Namens het bestuur van de Stichting Kences
Vincent Buitenhuis Directeur Kences
Een kopie van deze brief is verzonden aan: - Minister Blok voor Wonen en Rijksdienst - Tweede Kamercommissie Energie - Tweede Kamercommissie voor Wonen en Rijksdienst
6
