BESTEMMINGSPLAN
"OUD CENTRUM" toelichting en voorschriften
behoorr bij besiwtvan Gedeputeerle Staten van Noord-Holiauu
GEMEENTE HEERHUGOWAARD
oktober 1 9 9 9
6«Kno'* hij haslult von da qernewnteraad van Heer h u g o w a a r d d-d. ..3-S-JlrJJj^a
Mij iekend, de gemeentesecratarisj
nr
Qq-lQfl
GEMEENTE HEERHUGOWAARD
TOELICHTING BESTEMMINGSPLAN "OUD CENTRUM"
INHOUDSOPGAVE 1. Inleiding
1
2. Begrenzing en geldende planologische regeling
1
3. Aanleiding bestemmingsplanherziening
1
4. Bestaande situatie
2
5. Uitgangspunten voor het bestemmingsplan
3
6. Beschrijving van bouwmogelijkheden per deelgebied in het nieuwe plan
3
7. Diverse onderwerpen
7
8. Toelichting op de voorschriften
9
9. Overleg ex artikel 10 Bro en inspraak
16
AFBEELDING 2 Vervanging planologische regelingen binnen bestemmingsplan "Oud centrum'
1
bestemmingsplan Centrum West 7 3 bestemmingsplan Centrum Oost 7 3
1 . INLEIDING Het winkelgebied aan het Raadhuisplein/Raadhuisstraat/Middenweg ook wel Centrumwaard, genoemd, is het 'oude' centrum van de gemeente Heerhugowaard. 'Oud' is betrekkelijk, want het centrum dateert uit de jaren zestig, toen de gemeente begon te groeien. Bestemmingsplannen voor dit gebied (Centrum-west en Centrum-oost) dateren van begin jaren zeventig. Sindsdien is er het nodige veranderd in het gebied. Met name de situatie in het winkelgebied langs de Middenweg en het Raadhuisplein is gewijzigd. De kaart van het bestemmingsplan geeft nog steeds aan dat het gemeentehuis op het Raadhuisplein staat. Het 'openbare en bijzondere g e b o u w ' is echter al geruime tijd een supermarkt. 'Winkels met woningen' zijn op verschillende plaatsen omgezet in horecagelegenheden en discotheek. Centrumwaard, en met name de toekomst van het winkelcentrum, geeft al jarenlang stof t o t discussie. Met name spitst die discussie zich toe op de mogelijkheden voor de horeca in het oude centrum, en op de bouwmogelijkheden rond het Raadhuisplein. In het onderhavige bestemmingsplan zijn voor deze en andere aspecten regelingen opgenomen en de mogelijkheden bepaald. Of daarmee de discussies rond Centrumwaard tot het verleden behoren zal de toekomst leren.
2 . BEGRENZING EN GELDENDE PLANOLOGISCHE REGELING Het bestemmingsplangebied "Oud Centrum" omvat het 'oude' centrum van Heerhugowaard en omgeving. De grenzen liggen langs de Beukenlaan, Vondellaan, Basiusstraat, Van Duivenvoordestraat, Van Foreeststraat, Bickerstraat, Middenweg, Van Veenweg, Dreef, Korte Dreef, Parklaan en Lindenlaan Op bijgaande kaart is de begrenzing aangegeven. Het gebied maakt deel uit van de vigerende bestemmingsplannen centrum-west 1 9 7 3 en centrum-oost 1 9 7 3 . Ter hoogte van de Dreef-Beukenlaan grenst het plan aan het bestemmingsplan Lindenlaan-Parklaan.
3. AANLEIDING BESTEMMINGSPLANHERZIENING De positie van het winkelgebied Centrumwaard in de jaren negentig verschilt sterk van de positie anno 1 9 7 3 , toen de vigerende plannen werden gemaakt. Centrumwaard was het winkelgebied en lag midden in de gemeente. Halverwege de jaren zeventig begonnen zich grote veranderingen te voltrekken, die van doorslaggevende invloed zijn geweest (en nog zijn) op het functioneren en de positie van Centrumwaard. De belangrijkste zijn de uitbreidingen van Heerhugowaard in zuidwestelijke richting, en de opening van het overdekte winkelcentrum Middenwaard als begin van een nieuw centrumgebied in de gemeente. Deze ontwikkelingen hebben het winkelgebied Centrumwaard niet onberoerd gelaten. De afstand binnen de woonkern t o t het winkelgebied Centrumwaard bedroeg t o t halverwege de jaren zeventig maximaal een kilometer. Maar bedraagt inmiddels drie kilometer door de uitbreidingen in zuidelijke richting. Heerhugowaard zal nog verder in zuidelijke richting groeien. Daardoor komt Centrumwaard steeds meer 'aan de rand' van Heerhugowaard te liggen. In eerste instantie ontwikkelden Centrumwaard en Middenwaard zich als concurrenten van elkaar. Inmiddels is Middenwaard in omvang het hoofdwinkelcentrum van de gemeente geworden, en is Centrumwaard is een goed voorzien wijkwinkelcentrum. Onder invloed van de veranderingen op gemeentelijk niveau is in het gebied een aantal gemeentelijke centrumfuncties verdwenen. Het gemeentehuis aan het Raadhuisplein is omgetoverd t o t een supermarkt, het politiebureau is verbouwd tot wooneenheden, en het pand van de sociale dienst heeft ook een andere bestemming gekregen. Daarnaast hebben zich wijzigingen voorgedaan die samenhangen met de dynamiek in een centrumgebied.
Winkels veranderen, een aantal horeca-gelegenheden is geopend, parkeergelegenheid is uitgebreid, bebouwing opgericht etc. Al met al zijn de bestemmingsplannen Centrum-west en -oost verouderd en niet meer in overeenstemming met de huidige indenting en ontwikkelingsmogelijkheden.
4 . BESTAANDE SITUATIE (1998) Centrumgebied Het Raadhuisplein en Raadhuisstraat zijn in het begin van de jaren zestig g e b o u w d . Het Raadhuisplein werd het hart van het nieuwe, onstuimig groeiende Heerhugowaard. Het raadhuis met vrijstaande carillontoren werd gebouwd in 1966, naar een voorbeeld van het gemeentehuis in de gemeente Cuijk. Er k w a m een (bescheiden) winkelcentrum, en een hoofdbureau van politie. De Middenweg is van oudsher een winkelgebied; in de loop der jaren is een concentratie ontstaan nabij het Raadhuisplein en de Raadhuisstraat. Aan de Middenweg openden ook enkele uitgaansgelegenheden hun deuren. Inmiddels zijn ze uitgegroeid t o t regionale toppers voor de jeugd. De cafes en zalencentra bepalen voor een deel de sfeer van het oude centrumgebied. Discotheek de "Drome" is verdwenen. In het centrumgebied is een gevarieerd aanbod aan winkels, van levensmiddelen t o t witgoed en van drogisterij tot muziekwinkel. Het straatbeeld langs de Middenweg w o r d t voor een deel gedomineerd door uitgaansgelegenheden, die overdag gesloten zijn. Rond het Raadhuisplein is een groot aantal winkels gevestigd. Trekker is een grote supermarkt in het voormalige raadhuis. Op het Raadhuisplein is iedere maandag markt, en t w e e maal per jaar wordt er een kermis gehouden. In het wijkwinkelcentrum is een ruime sortering in dagelijkse goederen, maar ook in de niet-dagelijkse goederen herbergt Centrumwaard een aantal speciaalzaken. Boven veel winkels zijn woningen gesitueerd.
Heemradenwijk De Heemradenwijk is ontstaan in de jaren vijftig en zestig. Het is een typische woonbuurt met een uitstekende ligging bij het oude centrum van Heerhugowaard. In de loop der jaren zijn de woonstraten weinig in karakter veranderd. Aan de Van Foreeststraat ligt de Don-Bosco mavo. Langs de Basiusstraat ligt een 'open' terrein. Een gedeelte ervan is speelterrein, dat tevens t w e e keer per jaar w o r d t benut om de wagens van de kermisexploitanten te stallen. Een ander gedeelte van het terrein is schoolterrein. Tussen de twee gedeelten in was t o t voor kort een dependance van een school gevestigd. Een ander onbebouwd terrein ligt aan de Basiusstraat achter het voormalige gemeentehuis, nu supermarkt.
Middenweg De Middenweg is een doorgaande verkeersverbinding met aan beide zijden fietspaden. Langs de weg staan kastanjebomen. Langs de even zijde van de Middenweg tussen Van Veenweg en Sportlaan wisselen oorspronkelijke en nieuwere vrijstaande woningen elkaar af. Op de hoek Middenweg- Van Veenweg staat de katholieke kerk. Tussen Sportlaan en Beukenlaan zijn tussen de woningen ook enkele winkels en horecagelegenheden gevestigd. Aan de oneven zijde tussen Raadhuisstraat en Vondellaan overheerst de woonfunctie, maar ook hier zijn enkele andere functies gevestigd, zoals een apotheek.
Buurt ten zuidoosten van de Middenweg In deze buurt overheerst de woonfunctie. Hier staan voornamelijk vrijstaande en t w e e onder een
kap w o n i n g e n . De Sportlaan, de Lindenlaan en de Korte Dreef zijn in de jaren vijftig g e b o u w d . De woningen langs De Dreef en aan de Pastoor Sprengerstraat zijn van later datum. Aan de Dreef ligt een hertenkamp en op de hoek Dreef/Van Veenweg bevindt zich een begraafplaats en r o u w c e n t r u m . Aan de Lindenlaan staan nog gebouwen van een voormalig garagebedrijf. Ook is er een peuterspeelzaal. Aan de Pastoor Sprengerstraat en langs de Dreef staan vrijstaande woningen. Aan net nieuwe Lindenboomplein is een gezinsvervangend tehuis gebouwd.
5. UITGANGSPUNTEN VOOR HET BESTEMMINGSPLAN Vooruitlopend op het bestemmingsplan is in het voorjaar van 1992 een nota van uitgangspunten vastgesteld. Hierin is in hoofdlijnen aangegeven welke zaken er in het bestemmingsplan moeten worden geregeld en hoe. De toen vastgestelde uitgangspunten zijn: 1 . Het bestemmingsplan is flexibel en globaal waar de situatie dat toelaat. 2. Ten aanzien van de horeca is bepaald dat uitbreiding van harde horeca is uitgesloten. Voor zachte horeca zijn enige uitbreidingsmogelijkheden geboden binnen een nader te begrenzen kerngebied Middenweg/Raadhuisstraat. Daarbuiten is uitbreiding uitgesloten 3. De Middenweg blijft intact als hoofdverkeersroute. 4 . Het Raadhuisplein blijft gehandhaafd als markt- en kermisplein. 5. De woonfunctie in het gebied wordt waar nodig en mogelijk versterkt. 6. Het winkelgebied wordt zoveel mogelijk geconcentreerd. 7. Raadhuisplein en omstreken is niet de plaats voor nieuwe grootschalige detailhandelsactiviteiten. 8. Toren handhaven en zo mogelijk een commerciele functie geven.
6. BESCHRIJVING V A N BOUWMOGELIJKHEDEN PER DEELGEBIED IN HET NIEUWE PLAN In de voorschriften van het bestemmingsplan en op de kaart is aangegeven w a t het gemeentebestuur beoogt met het gebied rond het oude centrum van Heerhugowaard. Niet alleen zijn voor de woningen de bouwvoorschriften opgenomen, ook is een regeling opgenomen m.b.t. de horeca en zijn de bouwmogelijkheden in het winkelgebied bepaald. In dit hoofdstuk wordt de situatie per deelgebied en desbetreffende voorschriften op enkele aspecten toegelicht. a. Centrumgebied Raadhuisplein/Raadhuisstraat en Middenweg Het karakter van het winkelgebied wordt bepaald door de aanwezigheid van zelfstandige ondernemers, waarvan een deel ook eigenaar is van het winkelpand. Rond het Raadhuisplein en langs de Middenweg hebben meer dan dertig verschillende particulieren, beleggingsinstanties en bedrijven een pand in eigendom. De eigendomssituatie verschilt sterk van de situatie in Middenwaard, dat in handen is van een eigenaar. In Middenwaard zijn mede onder invloed daarvan en door de hogere huurprijzen in toenemende mate filialen van grote winkelketens gevestigd. 'Kleine zelfstandigen' zijn in Middenwaard nog slechts incidenteel vertegenwoordigd, in tegenstelling tot het Raadhuisplein e.o., waar de verhouding tussen zelfstandigen en grote winkelketens anders is. Dit maakt een daadkrachtige aanpak van het oude centrum (bijvoorbeeld beluifeling e.d.) ingewikkeld, omdat er zoveel verschillende eigenaren bij betrokken zijn. Het geeft aan de andere kant het Raadhuisplein e.o. een duidelijke eigen positie binnen Heerhugowaard.
Samenwerking winkeliersvereniging en gemeente Al zo'n 10 jaar wordt zonder tastbare resultaten gepraat over upgrading van het gebied. Dat geeft aan dat het geen gemakkelijke klus is. Het college heeft daarom besloten de aanpak voor het gebied te wijzigen. Een terugkerend probleem bij de ontwikkeling van het gebied met de gemeente als regisseur was dat het grote aantal belangen en m.n. de onduidelijke positie van de belangenve-
reniging van de winkeliers een vlotte uitwerking van plannen in de weg stond. Het college heeft daarom een ontwikkeling geinitieerd waarbij de planontwikkeling en uitvoering van het bebouwde deel (winkels, woningen, horeca etc.) in handen wordt gegeven van 1 partij (een projectontwikkelaar) en de rest m.n. het openbare gebied door de gemeente w o r d t uitgevoerd. De aangezochte partij is de Noord Hollandse Projectontwikkelingsmaatschappij b.v. uit Alkmaar. NHP is in overleg gegaan met de winkeliersvereniging en heeft met hen een overeenkomst gesloten waarin ondermeer is vastgelegd dat NHP naar de gemeente toe als enige partij zal optreden namens alle winkeliers. Het winkelgebied heeft een belangrijke verzorgende functie voor omliggende buurten, en heeft door de aanwezigheid van een aantal gespecialiseerde winkels voor overige inwoners van de gemeente een aanvullende functie op het in het Stadshart gelegen winkelcentrum Middenwaard. Uitgangspunt is dat deze positie wordt gehandhaafd en zo mogelijk kwalitatief wordt versterkt. Om het karakter van het Raadhuisplein en omstreken in die zin te behouden en mogelijk te versterken zijn grootschalige uitbreidingen niet noodzakelijk. De bedoeling is om in het plan ruimte te scheppen voor een beperkt aantal mogelijkheden om nieuwe winkelruimte toe te voegen aan het bestaande bestand. De voorkeur gaat uit naar het comibineren van de commerciele functie met een woonfunctie erboven. In opdracht van NHP is door het buro van der Goes een ontwerp gemaakt op basis van de bestaande stedebouwkundige visie van de gemeente en de gemeentelijke uitwerking van het openbaar gebied. Het schetsontwerp omvat drie elementen: 1. herinrichting van het plein: herstraten, nieuwe parkeerindeling, een andere verkeersstructuur en creeren van verblijfsgebieden en voetgangersroutes. Het Raadhuisplein is ook na herinrichting een groot, open plein. Het functioneert als centraal parkeerterrein in het gebied, en biedt tevens de ruimte voor markt en kermis. De randen van het plein worden ingericht t.b.v. voetgangers en fietsers. 2. Het plan voorziet in een nieuwe luifelconstructie voor de winkels, waardoor de eenheid van het plein groter wordt en de verschillende delen met elkaar worden verbonden. 3. Tevens wordt in het plan aangegeven waar ruimte is voor nieuwe bebouwing, en waar bestaande bebouwing verwijderd zou moeten worden. Nieuwe bebouwing is voorzien achter en boven supermarkt De Boer, rondom de toren op het plein, ter plaatse van het voormalig politiebureau en hoek Raadhuisstraat/Middenweg. De genoemde elementen zijn in het bestemmingsplan planologisch mogelijk gemaakt. Met name deze bouwmogelijkheden zijn een verandering ten opzichte van het bestemmingsplan Centrum west 1 9 7 3 , waarin deze bouwmogelijkheden niet zijn opgenomen. Uitgaansgelegenheden De horeca-voorzieningen in het oude centrum zijn een continue bron van gespreksstof. Openbare orde problemen doen zich regelmatig voor. De opening van nieuwe gelegenheden is altijd gepaard gegaan met verzet vanuit de buurt, en ook in het politieke veld heeft 'de horeca' veel stof doen opwaaien. In het oude bestemmingsplan was geen specifieke bestemming 'horeca' opgenomen. Destijds was het gebruikelijk dat horeca werd gelijkgesteld met winkelvoorzieningen. In de loop der jaren is echter het inzicht gegroeid dat horecagelegenheden anders op de omgeving inwerken dan winkels en een zelfstandige bestemming hiervoor nodig is. Binnen de algemene verzamelnaam 'horeca' is een onderscheid aangebracht. Het is onmiskenbaar zo dat bepaalde vormen van horeca een grotere invloed op de omgeving hebben dan andere. Een discotheek is in het algemeen nadrukkelijker aanwezig dan een eethuisje, en van een restaurant gaat een andere invloed uit dan van een cafe. Dit onderscheid in vormen van horeca vormt de basis voor het beleid zoals het nu in het bestemmingsplan is vastgelegd. In de voorschriften worden vier vormen van horeca onderscheiden. Horeca I en II worden gerekend tot de zachte horeca. Hierbij moet gedacht worden aan restaurants, snackbars, ijssalons, broodjeszaken, cafetaria's. Horeca III en IV worden gerekend tot de "harde horeca". Hierbij moet worden gedacht aan bars,
cafes, restaurant-cafe met zaalverhuur en discotheken. Horeca IV komt overigens verder in net plan niet meer voor; discotheek de Drome is gesloten. De hoofdpunten zijn als volgt samen te vatten: 1. voor de 'harde' vormen van horeca (bars, cafes, restaurant-cafe met zaalverhuur en discotheken) zijn de mogelijkheden op. Het aantal vestigingen mag niet worden uitgebreid. De invloed op de omgeving, met name op de nabij gelegen woonstraten is dermate groot, dat uitbreiding van het aantal vestigingen de belangen van de omwonenden onevenredig zou schaden. 2. voor de 'zachte' vormen van horeca worden nog enige mogelijkheden geboden rond het Raadhuisplein. De directe invloed op de woonomgeving is van veel geringere omvang, en voor het winkelgebied kan een uitbreiding in de 'zachte' horeca een impuls geven aan de verblijfsfunctie van het plein en de detailhandel ondersteunen. Hierna is per bebouwingsstrook aangegeven waar uitbreiding van zachte horeca al dan niet is toegestaan. 1. Het gedeelte van de Middenweg vanaf Millers (Middenweg 249) tot en met Middenweg 229 (het chinees-indisch restaurant) staat enigszins los van het centrumgebied. Enerzijds door de stedenbouwkundige structuur, anderzijds door de al aanwezige horecabedrijven, die tijdens de winkeluren gesloten zijn. Hier wordt horeca verder niet toegestaan. 2. De strook Middenweg 227 tot en met Middenweg 211 (groente en vlees) is een aaneengesloten winkelgebied. Deze strook functioneert goed. Behoud van dit 'winkelfront' is gewenst; daarom is een horecavestiging hier niet toelaatbaar. 3. Middenweg 209 (Marlene) t o t en met Middenweg 199a is de verbindende schakel tussen de winkels aan de Raadhuisstraat en de Middenweg. In deze strook is behalve Marlene ook een snackbar gevestigd. Om de samenhang tussen het winkelapparaat van de Middenweg en de Raadhuisstraat te bewaren, is uitbreiding van het aantal horecabedrijven hier niet gewenst. 4. In het gedeelte van de Raadhuisstraat dat aan het pleintje (no. 4 tot 20) ligt, is nog plaats voor een extra horecavestiging. Het verblijfskarakter van het pleintje wordt erdoor versterkt. Het plein heeft de mogelijkheden in zich om een centraal punt in Centrumwaard te worden. Een extra horecavestiging past in dat beeld. 5. De oneven zijde van de Raadhuisstraat is met een chinees restaurant voldoende voorzien van horeca. 6. Het winkelfront aan het Raadhuisplein zou in zijn geheel een face- lift kunnen gebruiken. Om het geheel te verlevendigen, is in dit gedeelte een horecavestiging toelaatbaar. 7. Om de toren op het Raadhuisplein te bewaren, is een combinatie met een commerciele functie nodig. Een zachte vorm van horeca is hier mogelijk. 8. Uitbreiding van het aantal horecavestigingen buiten het winkelgebied is ongewenst. Er ontstaat een menging met een typische woonbuurt, waardoor het karakter van die buurt teveel wordt aangetast. Dit betreft de even kant van de Middenweg en het oneven deel tussen Vondellaan en Raadhuisstraat. In het bestemmingsplan zijn nieuwe vestigingen gebonden aan een wijzigingsbevoegdheid van het college van b & w . Dit houdt in dat nu wordt vastgelegd dat de bestemming van het betreffende perceel kan worden gewijzigd in de bestemming horeca. Het college behoudt de mogelijkheid om de situatie op dat moment te beoordelen en af te wegen. Voordat het college van b & w de bedoelde wijziging effectueert, krijgen belanghebbenden de mogelijkheid om eventuele bedenkingen (bezwaren) schriftelijk kenbaar te maken. Inmiddels is door het college vrijstelling en vergunning verleend voor het vestigen van een horeca ll-gelegenheid (vlaaiderij/koffieshop) in de kiosk op het plein aan het gedeelte Raadhuisstraat no.4 tot 20. b. Heemradenwijk In dit gedeelte staat de woonfunctie centraal. De bouwmogelijkheden bij de woningen beperken
zich tot gedeeltelijke bebouwing van tuinen en erven. In de voorschriften zijn hiervoor de regels aangegeven, die betrekking hebben op het maximum te bebouwen oppervlak en net aantal te bouwen b o u w w e r k e n . c. Buurt zuidoost van Middenweg Het hertenkamp blijft gehandhaafd als centraal groen element in de buurt. Ook de begraafplaats is een gegeven waaraan niet getornd w o r d t . De woonfunctie in de straten blijft intact. Bij de meeste. woningen zijn mogelijkheden om een gedeelte van het erf te bebouwen. Aan de Pastoor Sprengerstraat en langs de Dreef staan vrijstaande woningen. De bouwmogelijkheden bij en aan de woningen zijn hier gekoppeld aan een bouwvlak. Aan de Lindenlaan staan onder andere garagepanden. Een deel ervan is in gebruik als winkelvoorziening. In het bestemmingsplan is voor het pand dat de bestemmingen "garage" en "centrumdoeleinden" heeft, een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. De bevoegdheid geeft het college de mogelijkheid woningbouw op deze plek toe te staan, indien de eigenaar of zakelijk gerechtigde daartoe verzoekt. De normale voorbehouden, met name schone grond, gelden uiteraard. De wijzigingsbevoegdheid is uitdrukkelijk een bevoegdheid, en geen plicht. Het college heeft dus de mogelijkheid een afweging te maken op grond van dan bekende gegevens en omstandigheden. d. Middenweg De Middenweg is de centrale ontsluitingsweg voor dit deel van Heerhugowaard. Van verschillende kanten werd en w o r d t gepleit voor het herinrichten van de Middenweg, en het instellen van 6enrichtingsverkeer ter hoogte van het winkelgebied. Dit aspect is bij de vaststelling van de uitgangspunten ook bediscussieerd. Toen is over de Middenweg gezegd dat deze w e g intact blijft als hoofdverkeersroute. In het bestemmingsplan is aan de Middenweg de bestemming verkeersdoeleinden gegeven. Tevens is een profiel opgenomen dat overeenkomt met de huidige staat van de Middenweg. Het plan sluit herinrichting van de weg echter niet uit. Herinrichting kan nodig zijn om bijvoorbeeld een uitritconstructie of een parkeerhaven aan te passen. Het gaat dan om een ondergeschikte verandering, die kan worden gerealiseerd met toepassing van de in het plan opgenomen vrijstellingsbevoegdheid. Het plan laat ook de mogelijkheid open om het profiel van de Middenweg ingrijpend aan te passen. Dit geeft de ruimte voor een voortgaande (of heropende) discussie over de functie en indenting van de M i d d e n w e g . Voor zo'n ingrijpende veranderingen is in het plan een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Hiermee is gewaarborgd dat alle betrokken belangen zorgvuldig worden a f g e w o g e n . e. Inbreidlokaties voor woningbouw Basiusstraat achter supermarkt Aan de Basiusstraat, aansluitend aan de supermarkt is een bouwmogelijkheid opgenomen voor woningen. Aan deze lokatie is de bestemming "Wonen W g " gegeven. Tevens w o r d t de mogelijkheid geboden om op de supermarkt (De Boer) een zestal woningen te realiseren. De bestemming Centrumdoeleinden laat dit toe. Van Duivenvoordestraat In verband met het verdwijnen van een schoolgebouw is aan de Van Duivenvoorstraat/Basiusstraat een andere zgn. inbreidlocatie ontstaan. Deze lokatie maakte in het oude bestemmingsplan "Centrum West 1 9 7 3 " onderdeel uit van de bestemming "Openbare en bijzondere gebouwen en bijbehorende gronden". Aan dit deel is de bestemming 'Uit te werken woondoeleinden' gegeven. Dit betekent dat nu wordt vastgelegd dat er woningen gerealiseerd kunnen worden, maar dat de definitieve indeling, vormgeving etc. nog nader door het college moet worden uitgewerkt. Van Duivenvoordestraat/Bickerstraat Aansluitend aan deze voormalige schoollocatie liggen de terreinen waarop zich nu nog de gebouwen
van de Don Bosco mavo bevinden. Deze terreinen zijn in dit nieuwe bestemmingsplan overeenkomstig het gebruik bestemd (maatschappelijke doeleinden). De verwachting is dat met een jaar of vijf deze scholen worden verplaatst, waarna deze locaties ook voor w o n i n g b o u w kunnen worden bestemd. In verband daarmee is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de bestemming "Maatschappelijke doeleinden" te wijzigen in de bestemming "Uit te werken woondoeleinden". De raad heeft deze bevoegdheid aan zich gehouden omdat het om een essentiele functiewijziging gaat. De uitwerking van de bestemming is opgedragen aan burgemeester en wethouders. Om te voorkomen dat op betrekkelijk korte afstand telkens ontwikkelingen plaatsvinden los van elkaar is voor het gehele gebied Van Duivenvoordestraat en Bickerstraat een integrale stedebouwkundige visie opgesteld door het architectenbureau Brakel, Buma, Klous en Brandjes. Ook de locatie van Kamp, hoek Middenweg/Bickerstraat is in deze stedenbouwkundige visie meegenomen. Deze locatie w o r d t opgenomen in de herziening van het bestemmingsplan Nuyenburg. In de voorschriften voor uitwerking van de bestemming is aangegeven welke bouwhoogte en welk bebouwingspercentage is toegestaan. De voorkeur gaat uit naar een projectmatige aanpak, waarin koop- en huurwoningen zijn ondergebracht. Gezien de ligging nabij het winkelgebied ligt een woningtype speciaal geschikt voor senioren voor de hand. Voor de lokaties Van Duivenvoordestraat en Basiusstraat (achter de supermarkt) is het wettelijk verplichte akoestisch onderzoek verricht. De geluidbelasting op de gevel van de woningen mag de 5 0 dB(A) grens niet overschrijden. Op een aantal plaatsen is het noodzakelijk ontheffing van de voorkeursgrenswaarde te vragen bij Gedeputeerde Staten van Noord-Holland. In de bijlage is het akoestisch rapport opgenomen.
7. DIVERSE ONDERWERPEN Leefbaarheid en openbare orde In de perspectiefnota van 1995 geeft het gemeentebestuur aan dat het een integraal veiligheidsbeleid voorstaat. Als speerpunten worden genoemd: vernieling, woninginbraak, sociale veiligheid en wijkbeheer. Uit onderzoek is gebleken dat het deel van het plangebied dat grenst aan de Heemradenwijk in vergelijking t o t andere wijken op bijna alle onderdelen hoger scoort dan het gemiddelde voor Heerhugowaard. Zonder nader onderzoek is een oorzakelijk verband niet aan te geven. Verkeersveiligheid In het plangebied zal een 3 0 km regime worden ingesteld zowel binnen de woonwijken als in het gebied op en rond het Raadhuisplein. De auto dient zich in dit regime te gedragen als "gast" en stapvoets te rijden. Ook op het Raadhuisplein zal de auto ondergeschikt zijn aan de voet- en fietsganger. Aandacht moet worden besteed aan de inrichting van de kruising Middenweg/Raadhuisstraat. De idee bestaat om de Sportlaan te voorzien van een uitritconstructie zodat van die zijde de verkeersstroom w a t kan worden beperkt. Geluidhinder Op grond van de Wet geluidhinder moet bij de herziening van een bestemmingsplan worden onderzocht wat de akoestische consequenties zijn van het wegverkeerslawaai voor het plangebied. Wegverkeerslawaai Uit het akoestisch onderzoek rapportnr. AB98-23.BSP van juni 1998 blijkt dat in een aantal gevallen waar nieuwbouw mogelijk is of via de wijzigingsbevoegdheid mogelijk wordt gemaakt, de voorkeursgrenswaarde van 50 dB(A) wordt overschreden. Voor deze situaties dient een verzoek om
vaststelling van een hogere grenswaarde aan Gedeputeerde Staten van Noord-Holland te worden ingediend. Het betreft de volgende situaties: - scholenterreinen (Don Bosco mavo) tussen de Basiusstraat en Van Duivenvoordestraat, hierop rust een uitwerkingsplicht en aan de Van Foreeststraat: hierop rust een wijzigingsbevoegdheid; - gebied achter supermarkt De Boer aan de Basiusstraat: hierop is de bestemming woondoeleinden gelegd en boven supermarkt De Boer waarop de bestemming Centrumdoeleinden rust waarbinnen bovenwoningen zijn toegestaan. - hoek Raadhuisstraat/Middenweg: op dit perceel ligt zowel de bestemming Centrumdoeleinden als een woonbestemming. Industrielawaai Het laden en lossen achter supermarkt De Boer zal naar de zijkant worden verplaatst. Een akoestisch onderzoek heeft uitgewezen dat ook na de uitbreiding de supermarkt aan de geluidsnormen kan voldoen aan het Besluit Detailhandel milieubeheer. De laad-en losactiviteiten dienen daarbij wel beperkt te blijven tot de dagperiode.
Bodemverontreiniging Aan de Lindenlaan was een garagebedrijf gevestigd. De opstallen worden voor een gedeelte nog gebruikt voor het stallen van auto's. De mogelijkheid bestaat dat de grond ter plaatse enigermate is vervuild. Alle buiten gebruik zijnde olietanks in het gebied zijn verwijderd. In het gebied tussen Basiusstraat en Van Duivenvoorstraat is de bodem onderzocht. In de bovengrond is een geringe bodemverontreiniging aangetroffen. Het gaat om een niet ernstig geval van zeer beperkte oppervlakte welke tijdens het bouwrijpmaken verwijderd kan w o r d e n . Riolering De riolering in het plangebied is uitgevoerd als een gemengd stelsel. Waterhuishouding In het plangebied komt alleen langs de Vondellaan een waterpartij voor die middels duikers met het andere stedelijk water is verbonden. Het kwalitatieve beheer van het water wordt uitgevoerd door het Hoogheemraadschap van Uitwaterende Sluizen in Noord-Hollands Noorderkwartier. Het kwantitatieve waterbeheer wordt uitgevoerd door het Waterschap Groot Geestmerambacht. Het waterbeheersplan, dat door beide organisaties is opgesteld, kent aan de waterpartij de functie stedelijk water toe en richt de aandacht op belangen van bewoning en bedrijfsvestiging. In het stedelijk gebied komt de neerslag, door het hoge percentage verhard oppervlak, sneller tot afvoer dan in de landelijke gebieden. Dit betekent dat de waterberging aangepast moet zijn aan de maximale bemalingscapaciteit bij, afhankelijk van het type rioolstelsel en percentage verhard oppervlak, een peilstijging van 20 a 30 centimeter boven polderpeil. Het waterschap streeft naar vergroting van de waterberging in gebieden waar de capaciteit onvoldoende is. Voor zover bekend is er binnen het plangebied voldoende bergingscapaciteit aanwezig. Het Hoogheemraadschap heeft in het Waterbeheersplan de waterkwaliteit voor de verschillende gebiedstypen in streefbeelden vastgelegd. Water met de functie "stedelijk water" dient helder te zijn en te voldoen aan de algemene milieukwaliteit. Stankoverlast en botulisme komen niet meer voor en de waterbodem voldoet aan klasse 0 of 1. De waterflora en fauna dienen redelijk divers te zijn. Aan dit streefbeeld wordt niet voldaan, omdat er bij regenval rioolwater via de overstorten op het grachtenstelsel wordt geloosd. Sanering van een deel van de riooloverstorten in het plangebied staat voor 1999 op het programma. De ideale situatie wordt pas bereikt als de rioolwaterzuivering voldoende capaciteit heeft en het verbeterd gescheiden stelsel in werking kan treden.
Economische uitvoerbaarheid Voor het gebied waarvoor een uitwerkingsplicht geldt en indien van de wijzigingsbevoegdheid gebruik w o r d t gemaakt, is het uitgangspunt dat de exploitatie sluitend moet zijn. Voor die delen w o r d t een afzonderlijke exploitatieopzet gemaakt. Voor het overige bevat het bestemmingsplan geen nieuwe ontwikkelingen.
8 . TOELICHTING OP DE VOORSCHRIFTEN 8.1 Voorschriften met betrekking tot de bestemmingen De verschillende in het bestemmingsplan te onderscheiden bestemmingen zijn geregeld in de artikelen 3 t/m 17 van de planvoorschriften. Achtereenvolgens w o r d t kort op de onderscheiden bestemmingen ingegaan. Beschrijving in hoofdlijnen (artikel 3) In dit artikel is het mogelijk gemaakt een beroep of bedrijf in een woning uit te oefenen voorzover dit niet vergunnings- of meldingsplichting is op grond van de Wet Milieubeheer en/of andere miliewetgeving. Voor de overige milieuvergunningen of meldingen kunnen burgemeester en wethouders ontheffing verlenen, indien zij geen invloed hebben op het woonmilieu. Hierbij moet gedacht worden aan een melding op grond van Kernenergiewet voor rontgenapparatuur die bij tandartsen in gebruik is. Er voor de mogelijkheid van ontheffing gekozen om te benadrukken dat het om uitzonderingsgevallen gaat. Wonen W , W v , Wv1 en Wp met tuinen en erven (artikel 4) Bij de bestemming wonen wordt met een letteraanduiding de diverse soorten woonbebouwing aangegeven. Te onderscheiden valt: aaneengesloten (W), vrijstaand (Wv), vrijstaand in een bouwlaag (Wv1) en woningen waar een kantoor- of praktijkruimte mogelijk is (Wp). Daar waar een praktijk- of kantoorruimte mogelijk is, dient het voor wonen beschikbare oppervlak (woning + bijgebouwen) minimaal 100 m2 te bedragen. Op de plankaart is aangegeven wat de goothoogte en de nokhoogte mag zijn en hoeveel procent van het bouwwvlak mag worden bebouwd. Daar waar geen bebouwingspercentage is aangegeven, mag 1 0 0 % van het bouwvlak worden bebouwd. De voor bijgebouwen bestemde m2 mogen ook worden gebruikt voor uitbreiding van het hoofdgebouw, mits deze uitbreiding zich beperkt tot de eerste bouwlaag. Handhavingsproblemen bij functiewijzigingen (garage wordt bij de woonkamer getrokken) worden hiermee voorkomen. Wonen W g met tuinen en erven (artikel 5) De bestemming Wonen Wg heeft betrekking op de tot appartementen omgebouwde panden aan de Middenweg/Cromhoutstraat en Bickerstraat. De appartementen zijn bedoeld voor een en t w e e persoonshuishoudens. Tuinen en erven Onderscheiden worden de bestemming "tuinen", "erven", "erven I" en "erven II". Deze bestemmingen komen voor in combinatie met andere bestemmingen. De behoefte aan bijgebouwen mag niet ten koste gaan van de veelal aan de bouwwensen ondergeschikt geachte openheid aan de achterzijde van de woning. Het bouwen in de bestemming "erven" is daarom toegestaan t o t eenderde deel van het bij de woning behorende bestemming "erven", met een maximum oppervlak van 40 m2. Bij grotere tuinen kan, zonder de openheid aan de achterzijde van de woning aan te tasten, zo mogelijk tot maximaal 60 m2 aan bijgebouwen worden gebouwd. Deze maximum maten zijn overeenkomstig de bestemmingsvoorschriften in de andere bestemmingsplannen en blijken goed te voldoen.
De bestemming "erven I" laat 1 0 0 % bebouwing toe. Deze bes.temming is opgenomen bij de bestemming "centrumdoeleinden" en een enkele bestemming "horeca III" Het bouwen op de bestemming "erven II" is beperkt tot een oppervlakte van maximaal 10 m 2 . Deze bestemming is opgenomen bij woningen die gerealiseerd zijn via een bouwvlakmethode. Deze methode hield in dat een bouwvlak werd aangegeven waarbinnen alle bebouwing (hoofdgebouw + bijgebouwen) moest plaatsvinden. De 10 m2 is bedoeld om de bouw van een tuinhuisje, kasje of koofje achter in de turn mogelijk te maken. Het bouwen op de bestemming "tuinen" is slechts toegestaan voor het aan de voorgevel aanbouwen van een erker of een entreepartij (bij de woonbestemming). In de desbetreffende artikelen zijn de maximaal aan te houden maten aangegeven. De lengte van de erker of de entree is afhankelijk van de gevellengte van de w o n i n g . De bestemming "tuinen" kent een zeer beperkte bouwmogelijkheid om het karakter van de hoofdbebouwing in relatie tot de omgeving te behouden. De voorgaande bouwmogelijkheden binnen de bestemming "tuinen" zijn al sinds langere tijd een gebruikte aanvulling op de bouwmogelijkheden binnen een bestemmingsvlak die qua stedenbouwkundige uitgangspunten niet voor bebouwing in aanmerking komt. Er doen zich in de praktijk situaties voor, waarbij strikte handhaving van het bouwen op de bestemming "tuinen" niet meer past bij de huidige woonwensen. Gedacht wordt daarbij aan het plaatsen van erfafscheidingen en kleine bijgebouwtjes in aan de openbare w e g grenzende zijtuinen, welke in verband met de overschrijding van een zgn. snijdende voorgevelrooilijn niet mogen worden b e b o u w d . Om toch bouwmogelijkheden te kunnen bieden, is in artikel 19 (algemene vrijstellingsbevoegdheid) een vrijstellingsmogelijkheid opgenomen, met een nadere eis ten aanzien van het camoufleren van het gebouw door middel van een erfafscheiding, danwel een groenblijvende haagbeplanting. Een tweede vrijstellingsmogelijkheid betreft het maken van een uitbouw/erker aan de zijgevel van de w o n i n g . Een uitbouw/erker van een beperkte omvang en een grote mate van transparantie draagt bij aan een verlevendiging van het straatbeeld en draagt eveneens bij aan het subjectieve veiligheidsgevoel van de mensen die zich op de openbare weg bevinden. Uit te werken bestemming Woondoeleinden W D (artikel 6) In dit artikel is aan burgemeester en wethouders de opdracht gegeven de bestemming verder uit te werken. Het gaat hier om een zgn. Inbreidlocatie. In dit artikel worden randvoorwaarden aangegeven waarbinnen w o n i n g b o u w kan plaatsvinden; zoals bebouwingspercentage, hoogte en goothoogte. Verder is een uitwerkingsprocedure en een bouwverbod opgenomen. Een bouwverbod is nodig om te voorkomen dat aan op zichzelfstaande bouwaanvragen medewerking moet worden verleend. Voldoet een aanvraag echter aan een in voorbereiding zijnde of ter visie gelegde uitwerking dan kan via een binnenplanse anticipatie medewerking worden verleend.
Centrumdoeleinden C en C1 (artikel 7) De bestemming Centrumdoeleinden C en C1 heeft betrekking op de functies detailhandel en dienstverlening. Woningen op de tweede bouwlaag zijn toegestaan. Het verschil tussen C en C1 zit hem in het feit dat op C1 een supermarkt wordt uitgesloten. Het oude winkelcentrum functioneert op het niveau van een wijkwinkelcentrum. In het gebied zijn al t w e e supermarkten aanwezig. Op korte afstand van het gebied is nog een grote supermarkt aanwezig (Aldi). Een grote supermarkt erbij is voor het gebied niet wenselijk in verband met het aantrekkelijk houden van het winkelfront. Bovendien overstijgt het gebied daarmee het niveau van een wijkwinkelcentrum. Verder is het aan de even zijde van de Middenweg en aan de Lindenlaan zeker niet gewenst in verband met parkeerproblemen om daar een supermarkt te hebben.
10
Horeca I. II, III en IV (artikel 8) Alle horecabedrijven in net plangebied zijn onder deze bestemming gebracht met een gradatie I t/m IV, afhankelijk van de mate waarin zij storend werken op de bestaande en/of toekomstige functies in de omgeving van deze bedrijven. Horeca I is net minst storend; horeca IV is het meest storend. Uitbreidingsmogelijkheden voor de horeca zijn zeer beperkt. In de toelichting staat per deelgebied aangegeven waar uitbreiding/vestiging nog mogelijk kan zijn. In de wijzigingsbevoegdheid zijn deze mogelijkheid geregeld. Horeca IV komt in het plangebied niet meer voor. Sportdoeleinden (artikel 9) Grond met de bestemming "sportdoeleinden S" is bedoeld voor biljarten, poolbiljarten, darten en denksporten. Deze bestemming is gelegd op een gedeelte van het perceel Middenweg 2 4 9 waar naast de horeca een biljarthal aanwezig is. Uitbreiding van de horeca is namelijk niet gewenst. Maatschappelijke doeleinden M (artikel 10) De gronden aangeduid met de bestemming "maatschappelijke doeleinden M" zijn bestemd voor medische voorzieningen, culturele voorzieningen, religieuze voorzieningen, welzijnsvoorzieningen en educatieve voorzieningen. Op deze bestemming is een bouwvlak met bebouwingspercentage aangegeven waarbinnen de bebouwing moet worden gerealiseerd. Er is een mogelijkheid t o t vrijstelling opgenomen voor het bouwen van bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde buiten het aangegeven bouwvlak tot een maximum van 4 0 m 2 per aangeduide functie. De vrijstelling is bedoeld om daar waar geen mogelijkheid bestaat om binnen het bouwvlak tot een verantwoorde oplossing te komen en er dringende redenen bestaan om het bouwwerk te realiseren, toch medewerking te kunnen verlenen, mits uit stedebouwkundig oogpunt geen bezwaar bestaat. Verkeersdoeleinden (artikel 1 1 ) De bestemming "verkeersdoeleinden" omvat alle ontsluitingswegen in het plangebied. Het gaat om de Middenweg, de Van Foreeststraat/Bickerstraat, Basiusstraat, Beukenlaan/Vondeliaan, Korte Dreef/Dreef en de Van Veenweg. De gronden aangewezen voor "verkeersdoeleinden" zijn bestemd voor rijwegen, waaronder begrepen fiets/voetpaden, parkeerstroken of -vakken, infohavens en bushalteplaatsen. Op de plankaart zijn van deze wegen dwarsprofielen opgenomen. Het is verboden om de gronden in te richten afwijking van de op de kaart aangegeven dwarsprofielen. Het college heeft de bevoegdheid o m , uit een oogpunt van optimaal gebruik van de verkeersruimte, vrijstelling te verlenen van dit verbod. Ten behoeve van een eventuele herinrichting van de Middenweg die voortvloeit uit een verkeersmaatregel is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de bestemming te wijzigen in "verblijfsdoeleinden" of "verblijfsgebied". Verblijfsdoeleinden (artikel 12) Deze bestemmingsaanduiding heeft betrekking op de buiten de bestemming"verkeersdoeleinden" gelegen openbare wegen, achterpaden en daarvan deel uitmakende groenvoorzieningen e.d. de nadruk bij deze bestemming ligt op het verblijfskarakter. De wegen kennen een 30 km limiet. Verblijfsgebied (artikel 13) De gronden op de plankaart aangewezen voor "verblijfsgebied" zijn ook bestemd voor verblijfsdoeleinden als hiervoor genoemd, zij het dat dit specifieke gebied grenst aan de bestemming "centrumdoeleinden" op het Raadhuisplein en daar relaties mee heeft. Op deze bestemming zijn naast de verkeersfuncties nog markten, kermissen en parkeerterreinen toegestaan. Het stedebouwkundig plan gaat uit van de bouw van drie kiosken van elk 80 m2 en een kiosk van 125 m2. In verband met de plannen voor upgrading van het winkelfront op het Raadhuisplein kan een luifel van maximaal 6 meter breed boven de bestemming verblijfsgebied worden aangebracht. Ook langs de kiosken (droogloop ) is een luifel van 6 meter breed toegestaan. Een wijzigingsbevoegdheid is opgenomen om in een van de kiosken een horeca I of II vestiging mogelijk te maken. ll
Groenvoorziening (artikel 14) De met deze bestemming aangeduide groenvoorzieningen hebben een functie voor het gehele gebied. Het betreft de groenvoorziening tangs de waterpartij van de Vondellaan, de groene vlakken langs een aantal wegen en het hertenkamp aan de Dreef. Het hertenkamp vervult een belangrijke recreatieve functie voor de wijk. Garages (artikel 15) De gronden met deze bestemming zijn bestemd voor het stallen van motorvoertuigen. Ten behoeve de gronden met de bestemming garage(s) gelegen aan de Lindenlaan en Bickerstraat is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de bestemming te kunnen wijzigen ten behoeve van woningbouw.( Zie voor verdere toelichting onder kopje wijzigingsbevoegdheid ) Water (artikel 16) De gronden op de plankaart aangewezen met de bestemming water zijn bestemd voor de waterhuishouding. Op deze gronden zijn toegelaten: waterlopen en w e g - en waterbouwkundige kunstwerken en recreatieve voorzieningen zoals vissteigers e.d. Niet is toegestaan het gebruik van de gronden als ligplaats voor woonschepen, woonarken of een casco (caisson), dat tot woonschip of woonark kan worden opgebouwd. Begraafplaats (artikel 17) De gronden aangeduid met de bestemming "begraafplaats" zijn bestemd voor het gebruik als begraafplaats. Bewust is de begraafplaats niet onder gebracht bij de bestemming maatschappelijke doeleinden. Vanuit het Staatstoezicht op de Volksgezondheid wordt in een publicatie m.b.t. de inwerkingtreding van de Wet op de lijkbezorging van de Hoofdinspectie van de Volksgezondheid en Milieuhygiene aangedrongen op het apart bestemmen van begraafplaatsen. Naast dit aspect van volksgezondheid wordt door de hogere overheid gesignaleerd dat in ons land nauwelijks traditie bestaat om (oude) begraafplaatsen om cultuurhistorische redenen in stand te houden en te onderhouden. Gepleit wordt dan ook voor het ook na sluiting van de begraafplaatsen handhaven van een aparte bestemming en hen tot objecten van stedelijk groen te maken. Uiteraard blijft dit een gemeentelijke afweging. Het apart bestemmen van een begraafplaats brengt in ieder geval met zich mee dat er bewust moet worden omgegaan met het veranderen van deze bestemming.
8.2
Algemene voorschriften
Algemene gebruiksbepaling (artikel 18) De gemeenteraad kan bepalen dat het verboden is de gronden en bouwwerken te gebruiken op een wijze of t o t een doel strijdig met de in dit plan ter plaatse aangegeven bestemming. Volgens constante jurisprudentie van de Kroon met betrekking tot bestemmingsplannen mag een absoluut verbod echter niet worden gesteld. Er moet vrijstelling van het gestelde verbod mogelijk zijn. Dit w o r d t de toverformule genoemd. (Burgemeester en wethouders verlenen vrijstelling als strikte toepassing van het verbod leidt tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, die niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd). De gebruiksbepaling is nodig ter handhaving van de op de plankaart aangegeven bestemmingen. Uit de jurisprudentie komt namelijk naar voren dat bij het ontbreken van gebruiksvoorschriften uit de plankaart niet zelf reeds een rechtsplicht voor de burger voortvloeit om gronden en opstallen niet anders dan overeenkomstig de daarin aangegeven bestemming te gebruiken. Door de algemene gebruiksbepaling te hanteren wordt voorkomen dat bij elke afzonderlijke bestemming een bijzondere gebruiksbepaling met een vrijstellingsmogelijkheid moet worden opgenomen. Zonodig kan ter verfijning aan een bestemming afzonderlijk een bijzondere gebruiksregeling worden toegevoegd. Deze is opgenomen in artikel 17 (water).
12
Algemene vrijstellingsbevoegdheid (artikel 19) Op grond van artikel 15 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening kan bij een bestemmingsplan worden bepaald, dat burgemeester en wethouders met inachtneming van de in het plan vervatte regelen bevoegd zijn: - van de bij het plan gegeven voorschriften vrijstelling te verlenen; - ten opzicht van de in het plan omschreven punten nadere eisen te stellen. Een vrijstellingsbevoegdheid mag niet zover gaan dat de wezenlijke inhoud van een functie (bestemming) wordt aangetast. Zo doen zich in de praktijk situaties voor, waarbij een strikte handhaving van het bouwen op de bestemming "tuinen" niet meer past bij de huidige woonwensen. Gedacht wordt daarbij aan het plaatsen van erfafscheidingen en kleine bijgebouwen in aan de openbare weg grenzende achtertuinen, welke in verband met de overschrijding van de een zgn. snijdende voorgevelrooilijn niet mogen worden bebouwd. Om toch bouwmogelijkheden te kunnen bieden, is onder punt a. een vrijstellingsmogelijkheid opgenomen, met een nader eis ten aanzien van het camoufleren van het gebouw door middel van een erfafscheiding, dan wel een groenblijvende haagbeplanting. De onder punt b. opgenomen vrijstelling is bedoeld om transformatorstations, aardgasregelkasten e.d. ten behoeve van nutsvoorzieningen mogelijk te maken. Dergelijke voorzieningen zijn niet vooraf gedetailleerd in een plan vast te leggen. De onder c. en d. opgenomen vrijstellingen beogen flexibiliteit in het plan aan te brengen. De onder punt c. genoemde vrijstellingsbevoegdheid van 1 0 % is beslist niet bedoeld om de bestaande bouwmogelijkheden te verruimen teneinde te voorzien in een grotere ruimtebehoefte. Deze 1 0 % is uitsluitend bedoeld om maatverschillen in bouwkundige systemen op te vangen, zodanig, dat bouwtechnisch goede aansluitingen kunnen worden gemaakt.
Wijzigingsbevoegdheid ex art. 11 W.R.O. (artikel 20) Ook de wijzigingsbevoegdheid is een instrument om een bestemmingsplan flexibeler te maken. Een wijzigingsbevoegdheid heeft meestal betrekking op de aard van de functie (functiewijziging) en kan worden toegepast bij onzekerheden ten aanzien van bepaalde planonderdelen. Een wijziging omvat in de regel een klein gebied en betreft meestal incidentele situaties. De onder lid 2a. van artikel 20 opgenomen wijzigingsbevoegdheid met betrekking tot de percelen Lindenlaan 1 , Lindenlaan 2c en Sportlaan/Lindeboomplein beoogt tegemoet te komen aan de uitgangspunten voor het maken van dit bestemmingsplan nl. versterking van de woonfunctie in het gebied en zoveel mogelijk detailhandel te concentreren in het winkelgebied direct aan en rond het Raadhuisplein en gedeeltelijk langs de Middenweg. Op het perceel Lindenlaan 1 was in het verleden een garagebedrijf gevestigd. Bij de totstandkoming van het bestemmingsplan Centrum Oost 1973 is het garagebedrijf wegbestemd en kreeg het perceel de bestemming "eengezinshuizen Ed". Gedurenden de looptijd van dit bestemmingsplan is deze bestemming niet gerealiseerd. Een deel van het perceel wordt nog steeds gebruikt voor het stallen van voertuigen. Een ander deel wordt inmiddels gebruikt voor detailhandel. Aangezien de gronden niet in handen zijn van de gemeente en de gemeente niet de intentie heeft op dit moment om actief een andere invulling te bewerkstelligen, zijn de gronden bestemd overeenkomstig het huidige gebruik te weten "garages" en "centrumdoeleinden". Detailhandel in de Lindenlaan is tevens vanuit verkeerskundig oogpunt ongewenst. De toegang vanaf de Middenweg is ongelukkig. Op het perceel Lindenlaan 2c staat een schoolgebouw waarin op dit moment een kinderdagverblijf is gehuisvest. Het perceel is overeenkomstig het gebruik bestemd namelijk: "maatschappelijke doeleinden". Gezien de vergrijzing van de buurt is het niet denkbeeldig dat dit gebouw binnen de 13
planperiode overbodig w o r d t . Versterking van de woonfunctie staat voorop. De bestemming kan hiertoe worden gewijzigd. Het zelfde geldt voor het oude pand van de muziekschool gelegen tussen Lindeboomplein en Sportlaan. De in lid 2b. van artikel 2 0 opgenomen wijziging voor het omzetten van de woonbestemming in centrumdoeleinden C l h e e f t als reden het winkelfront op dit stuk te versterken. De in lid 2c. van artikel 2 0 genoemde wijziging om de horecabestemming om te zetten in centrumdoeleinden 1 , is opgenomen om te bewerkstelligen dat daar waar de horeca verdwijnt in ieder geval geen supermarkt wordt gevestigd om reden dat niet in voldoende parkeergelegenheid kan worden voorzien. Andere vormen van detailhandel zijn toegestaan. De in de leden 2 d . en e van artikel 20 opgenomen wijzigingen vloeien voort uit het besluit van het college om op het Raadhuisplein en de Raadhuisstraat nog horeca I of II toe te staan ter verlevendiging van het gebied. De in lid 2f. opgenomen wijziging van de bestemming verkeersdoeleinden van de Middenweg in verblijfsgebied biedt ruimte voor een voortgaande (of heropende ) discussie over de functie en inrichting van de M i d d e n w e g . De in lid 2g. opgenomen wijziging betreft de mogelijkheid om het Stamcafe binnen het plangebied een andere locatie te geven met de bestemming Horeca III. Het gaat in dit geval niet om uitbreiding van het aantal Horeca III gelegenheden maar om verplaatsing die door een toezegging van de raad wordt mogelijk gemaakt. Overgangsbepaling (artikel 21) Overgangsbepalingen in de voorschriften hebben tot doel een regeling te treffen ten aanzien van bestaande gebouwen, bouwwerken en andere werken en bestaand gebruik van opstallen en gronden die in strijd zijn met het nieuwe bestemmingsplan. Dergelijke bepalingen voorkomen dat men door het nieuwe bestemmingsplan verplicht wordt allerlei voorzieningen te treffen om de bestaande bestemming aan het plan aan te passen of onevenredig beperkt wordt in de bestaande mogelijkheden. Overgangsbepalingen met betrekking tot bebouwing, die ten tijde van het ter inzage leggen van het ontwerpbestemmingsplan bestaat, in aanbouw is of die krachtens een verleende of nog te verlenen vergunning kan worden g e b o u w d , komen in grote lijnen hierop neer dat: a. een recht bestaat op gedeeltelijke vernieuwing en verandering, mits de bestaande afwijking van de bestemming niet wordt vergroot en de aard niet wordt veranderd; b. een recht bestaat op gehele vernieuwing (herbouw) na calamiteit onder hetzelfde voorbehoud als a met zo nodig overschrijding van de bebouwingsgrens, een en ander mits binnen een bepaalde tijd de aanvraag om bouwvergunning is ingediend; c. Een vrijstellingsbevoegdheid gegeven kan worden voor verdergaande maatregelen (geheel vernieuwen in andere gevallen dan na calamiteit, alsmede beperkte uitbreiding). Overgangsbepalingen met betrekking tot het bestaande gebruik van de grond en de opstallen regelen een recht op handhaving van het bestaande gebruik, dat afwijkt van het in verband met de nieuwe bestemming toegestane gebruik. Bij wijziging van het bestaande strijdige gebruik mag het nieuwe gebruik niet meer in strijd zijn met de bestemming. Strafrechtelijke bepaling (artikel 22) Op grond van artikel 59 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening is het mogelijk om overtreding van de planvoorschriften strafbaar te stellen. Voorwaarde hiertoe is dat overtreding van het betreffende voorschrift in de planvoorschriften als een strafbaar feit wordt omschreven. De wet geeft alleen de strafmaat. Niet elke overtreding van een planvoorschrift levert een strafbaar feit op. Strafbaar gesteld in de zin van artikel 59 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening zijn alleen de 14
voorschriften die betrekking hebben op het gebruik van de grond voor andere doeleinden dan bouwen en op het gebruik van de bebouwing, alsmede eventueel de voorschriften die betrekking hebben op een aanlegvergunningenstelsel. Het zonder vergunning bouwen is reeds strafbaar gesteld in artikel 95 van de W o n i n g w e t . Noodzakelijk is in de strafbepaling de artikelen op te sommen, waarop de strafbedreiging betrekking heeft. Slotbepaling (artikel 23) In de slotbepaling wordt aangegeven onder welke titel de planvoorschriften kunnen worden aangehaald.
15
9. OVERLEG EN INSPRAAK 9.1 Overleg In het kader van overleg als bedoeld in artikel 10 van het Besluit op de ruimtelijke ordening is net plan toegezonden aan: - Inspectie West van de Ruimtelijke Ordening in Noord-Holland, Zuid-Holland, Utrecht en Flevoland; - Provincie Noord-Holland, dienst Ruimte, Wonen en Bereikbaarheid; - Energie Noord-West Kop Noord-Holland; - Provinciaal Waterleidingbedrijf van Noord-Holland; - Regionale Inspectie van de Volksgezondheid voor de Milieuhygiene; - Inspectie Volkshuisvesting in Noord-Holland en Flevoland; - Vereniging Milieudefensie Kerngroep Heerhugowaard; - Vrouwenadviescommissie p/a M w . Veldman; - Waterschap Groot-Geestmerambacht; Hoogheemraadschap van Uitwaterende Sluizen in Hollands Noorderkwartier; - Ministerie van Economische Zaken, Regio Noord-West; - Kamer van Koophandel en Fabrieken voor Noord-Hollands Noorderkwartier; - Noord-Zuid-Hollandse Vervoer Maatschappij N.V.; - Rijksverkeersinspectie in het district Noord-West; - Stichting Welzijnsbevordering Heerhugowaard; - Stichting Woonconsumenten p/a M w T. de Vries; - Gemeente Langedijk; - Gemeente Schermer; - Gemeente Harenkarspel; - Gemeente Obdam; - Gemeente Niedorp; - Gemeente Alkmaar; - Gemeente Westerkoggenland; - Multikabel; De -
volgende instanties hebben verklaard geen opmerkingen te hebben: Inspectie West van de Ruimtelijke Ordening in Noord-Holland, Zuid-Holland, Utrecht en Flevoland; Inspectie Volkshuisvesting in Noord-Holland en Flevoland; Regionale Inspectie van de Volksgezondheid voor de Milieuhygiene; Ministerie van Economische Zaken, Regio Noord-West; Waterschap Groot-Geestmerambacht; Gemeente Langedijk; Gemeente Schermer; Gemeente Harenkarspel; Gemeente Obdam; Gemeente Niedorp; Gemeente Alkmaar;
Hieronder zijn de reacties uit het overleg inbeknopte vorm weergegeven, met het antwoord van de gemeente daarop. Reacties Instanties Uitwaterende Sluizen In de toelichting zou iets meer aandacht kunnen worden besteed aan een aantal aspecten zoals: organisatie van het waterbeheer, de water aan- en afvoer, het peilbeheer en de waterbeheer, de inrichting en het beheer van de watergangen en de lozing van afvalwater.
Reactie gemeente
De toelichting is aangevuld met een stukje over de waterhuishouding.
16
Waterleidingbedrijf Noord-Holland Ter veiligstelling van te leggen leidingen cq. aanwezige leidingen wordt verzocht voldoende ruimte in openbare grond beschikbaar te stellen en een goede bereikbaarheid te waarborgen om met mechanische hulpmiddelen de noodzakelijke werkzaamheden uit te voeren. Energie Noord-West Kop Noord-Holland Op het perceel sectie D nr. 2 7 1 6 aan de Van Loonstraat bevindt zich een transformatorstation. Genoemd perceel heeft de bestemming "verblijfsdoeleinden". Verzocht w o r d t het perceel een passender bestemming te geven. Verder dient aandacht te worden besteed aan het kabel- en leidingtrace. Hieronder wordt verstaan een stuk openbare grond van circa 2.50 meter breed, naast de rijbaan gevrijwaard van niet opneembare verharding en/of diepwortelenden beplanting en bebouwing. Multikabel Multikabel maakt dezelfde opmerking over het kabel- en leidingtrace als ENW hiervoor. Stichting Welzijnswerk Heerhugowaard In het bestemmingsplan worden een aantal bouwmogelijkheden gecreeerd. Niet duidelijk is w a t dit betekent voor de parkeersituatie. Moet bijvoorbeeld op eigen erf worden geparkeerd. De gemelde norm van 0,8 lijkt bij eengezinswoningen niet reeel. Bij de bestemming Wg wordt niet gesproken over parkeerplaatsen. Betekent dit dat men niet op eigen erf hoeft te parkeren. Hoewel de bestemming Woondoeleinden Wd nog moet worden uitgewerkt, wordt een bouwhoogte van 12,5 en op t w e e plaatsen een bouwhoogte van 18 meter toelaatbaar geacht. Niet op de kaart is aangegeven waar deze plaatsen zich bevinden. Wat zijn bovenwoningen en aan welke voorschriften moeten deze voldoen ook qua parkeervoorziening. Parkeren bewoners van bovenwoningen op de openbare w e g . Het is onvoldoende duidelijk hoe de verkeersafwikkeling van en naar het Raadhuisplein kan worden verbeterd. Het parkeren en stoppen langs de Middenweg en de kruising Middenweg- Raadhuisstraat zorgt nu al voor onoverzichtelijke en gevaarlijke situaties.
Er zal voldoende ruimte in de openbare grond beschikbaar worden gesteld om een goede bereikbaarheid van de leidingen te waarborgen.
De bestemming van het transformatorstation aan de Van Loonstraat is gewijzigd in de bestemming "nutsvoorziening". Er is rekening gehouden met het kabels- en leidingentrace. De afstand van 2 , 5 0 meter wordt in acht genomen.
Zie beantwoording hierboven.
In de toelichting op het plan zal een algemene parkeernorm van 1,5 parkeerplaats per woning worden aangehouden. Een uitzondering kan worden gemaakt voor seniorenwoningen. Hierbij kan de norm 1 parkeerplaats per woning worden
aangehouden. Bij de bestaande bebouwing met de bestemming Wg (woningen in gestapelde vorm) wordt uitgegaan van openbare parkeergelegenheid. Daar waar nieuwe gestapelde bebouwing in het plangebied mogelijk wordt gemaakt, moet worden onderzocht op welke wijze in de parkeerbehoefte kan worden voorzien. Het kan erop neer komen dat de parkeerruimte onder de woningen moet komen. De kreet bovenwoning komt voor in combinatie met detailhandel en houdt in dat boven de winkel kan worden g e w o o n d . Deze situatie bestond ook al onder de regeling van de oude bestemmingsplannen "Centrum West 1 9 7 3 " en "Centrum Oost 1973". De kruising Middenweg/Raadhuisstraat is en blijft een druk kruispunt. De idee bestaat om 17
De uitgang van het Raadhuisplein naar de Basiusstraat lijkt door de nieuwe bouwmogelijkheden tamelijk bochtig en smal te worden. De nieuwe opzet zorgt m.i. voor een erg omsloten en besloten plein. Bij de herinrichting van het plein zal veel aandacht moeten zijn voor verlichting en groenvoorziening. Bij de functies verblijfsdoeleinden, verblijfsgebied, groenvoorziening en maarschappelijke doeleinden lijkt het wenselijk om de mogelijkheid op te nemen om deze bestemmingen in te richten voor speelvoorzieningen en het plaatsen van speeltoestellen.
Provincie Noord-Holland, afdeling Ruimte, Wonen en Bereikbaarheid Met de uitgangspunten en de hoofdopzet van het plan kan worden ingestemd. Opmerkingen zijn: J ^ Horeca IV komt op de plankaart niet voor en kan derhalve uit de voorschriften worden verwijderd. 2^ In de algemene vrijstellingsbevoegdheid (artikel 19, lid 1 , onder d van de voorschriften) w o r d t gesproken over de 'snijdende voorgevelrooilijn. Deze term dient in de begripsomschrijving te worden verklaard. 3^ De provincie merkt op dat de in het plangebied opgenomen wijzigingsbevoegdheid t.b.v. de b o u w van nieuwe woningen moet worden aangemerkt als toevoeging aan de woningvoorraad, en als zodanig moeten deze extra woningen worden meegeteld bij het maximale aantal (12.300) te bouwen woningen in HAL-verband tot 2 0 0 5 . 4^_De strafrechtelijke bepaling in artikel 22 van de voorschriften dient te worden aangepast. 5^ In de toelichting wordt gesteld dat, daar waar een praktijk- of kantoorruimte mogelijk is, het voor wonen beschikbare oppervlak (wonen + bijgebouwen) minimaal 100 m2 moet bedragen. Dit aspect wordt in de voorschriften niet teruggevonden. 6^ In de toelichting wordt gesteld dat de voor bijgebouwen bestemde m2 ook mogen
de Sportlaan te voorzien van een uitritconstructie zodat van die zijde de verkeersstroom wat kan worden beperkt. Wellicht is afsluiting van de Sportlaan voor autoverkeer voor de toekomst een optie. De uitgang van het Raadhuisplein naar de Basiusstraat zal duidelijk zijn en niet bochtiger dan de huidige situatie. Overigens bevindt men zich zodra men vanaf de Basiusstraat het Raadhuisplein opkomt en vanaf de Middenweg de Raadhuisstraat inrijdt in een 3 0 km-gebied. De meer beslotenheid van het Raadhuisplein is nodig om de functie van het plein als verblijfsgebied beter t o t zijn recht te laten komen. Veel aandacht wordt besteed aan groenvoorziening en verlichting. Bij de bestemmingen "verblijfsgebied", "groenvoorziening" en "maatschappelijke doeleinden" is de mogelijkheid voor het inrichten van speelvoorzieningen opgenomen.
Ad 1. Horeca IV is uit de voorschriften verwijderd. In de toelichting w o r d t nog w e l aangegeven dat discotheken niet vallen onder de horeca III bestemming. Ad 2. De term "snijdende voorgevelrooilijn is ter verklaring opgenomen in de begripsomschrijving. Ad 3. Deze opmerking wordt voor kennisgeving aangenomen. Het aantal te bouwen woningen w o r d t in HAL-verband opgelost. Ad 4. De redactie van de strafrechtelijke bepaling in artikel 22 is aangepast en uitgebreid met de strafbaarstelling van het strijdig gebruik uit artikel 18 lid 4 en artikel 16 lid 3. Ad 5. Het in de toelichting gestelde dat minimaal 100 m2 voor wonen beschikbaar moet zijn indien een kantoor-of praktijkruimte kan worden toegestaan, is in de voorschriften opgenomen. Ad 6. In de voorschriften is aangegeven dat bij de uitbreiding van het hoofdgebouw door gebruik van de voor bijgebouwen bestemde m 2 , geen nieuwe bijgebouwen kunnen worden gerealiseerd waardoor de in de voorschriften vastgelegde maxima worden overschreden.
worden gebruikt voor de uitbreiding van net hoofdgebouw, mits deze uitbreiding zich beperkt tot de eerste bouwlaag. In de voorschriften dient aangegeven te worden dat bij uitbreiding van het hoofdgebouw door gebruik van voor bijgebouwen bestemde m 2 , geen nieuwe bijgebouwen kunnen worden gerealiseerd waardoor de in de voorschriften vastgelegde maxima worden overschreden.
9.2 Inspraak Op grond van artikel 6a van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (W.R.O.) en de inspraakverordening van de gemeente Heerhugowaard is een inspraakronde gehouden. Voorafgaand aan de inspraak is in het gehele plangebied een informatiefolder huis-aan-huis verspreid waarin kort is uitgelegd waarom een bestemmingsplanherziening noodzakelijk is en de bestemmingsplanprocedure is uitgelegd. De inspraakronde liep parallel aan het vooroverleg met de instanties als bedoeld in artikel 10 van het Besluit op de ruimtelijke ordening. De inspraak bestond uit het ter inzage leggen van het plan van 1 december tot en met 30 december 1 9 9 8 en het houden van een inloopavond op 10 december 1998. Gedurende die periode is iedereen in de gelegenheid gesteld schriftelijke reacties in te zenden. Naar aanleiding van de inspraakronde zijn de volgende schriftelijke reacties bij ons binnengekomen:
Marktcommissie van de weekmarkt Namens de Centrale Vereniging voor Ambulante Handel doe ik een dringend beroep op u om bij de renovatie van het plein rekening te houden met de belangen van de kooplieden. De weekmarkt is van economisch belang voor de gemeente . De consumeten kopen graag op deze markt en voor de 52 kooplieden daarvan is deze markt een deel van hun broodwinning. Gelet op deze belangen is het dan ook noodzakelijk te achten dat het gerenoveerde plein te zijnertijd voldoende plaats en gelegenheid biedt om de weekmarkt in haar huidige vorm te laten terugkeren. De naar buiten gekomen ideeen om op het Raadhuisplein kiosken te plaatsen, betekent naar onze mening dat de huidige opstelling van de marktkramen onmogelijk w o r d t . Naar onze informatie zou de huidige netto-oppervlakte 3.500 m2 zijn terwijl in de voorlopige planning dit wordt teruggebracht naar 3.300 m2.De kooplieden denken dat de beperking van de thans beschikbare ruimte het onmogelijk maakt om de 97 kramen en 12 verkoopwagens terug te plaatsen op het renoveerde plein. ABN/AMRO, Raadhuisplein 20 (de heer R.A.
Het college onderkent het belang van de weekmarkt op het Raadhuisplein en heeft op 27 april 1999 het volgende besloten: 1.) De weekmarkt blijft zolang als mogelijk is op het Raadhuisplein; 2.) Tijdens de werkzaamheden van de renovatie wordt de weekmarkt verplaatst naar de Middenweg, het gedeelte tussen de Beukenlaan en de Van Veenweg; 3.) Na renovatie van het Raadhuisplein gaat de weekmarkt terug naar het Raadhuisplein, eventueel met tijdelijk gebruik van de Raadhuisstraat.
De ABN heeft te kennen gegeven dat onvoldoende met haar belang rekening wordt 19
de Booij) Enige maanden geleden hebben wij contact gehad met een vertegenwoordiger van de ontwikkelingsmaatschappij NHP inzake de voorgenomen up-grading en uitbreiding van het winkelcentrum. In de gesprekken hebben wij steeds aangegeven dat wij nun voornemen van harte ondersteunen, mits voldoende met de individuele belangen en in het bijzonder met die van onze bank in het winkelcentrum rekening w o r d t gehouden. Het plan van NHP w a t t o t en met 3 0 december 1 9 9 8 ter inzage ligt, houdt onvoldoende rekening met onze belangen. Fam. Stoop, P.C. Smit, J.L, Bos, A.Govers, T.G.F. Hermans, Van duivenvoordestraat 9, 1 1 , 17,23 en 25 Bezwaar gericht tegen bebouwingsmogelijkheid terrein Van Duivenvoordestraat. j ^ Het vrije uitzicht gaat verloren door tegen hoog beton aan te kijken. 2^ Waardedaling onroerend goed. 3^ Ontstaan van slagschaduw, afname zonlicht en daglicht. fk Bouwen voor de ouderen van de buurt wordt betwijfeld; de huur wordt te hoog/ met minder comfort. 5^ Sociale w o n i n g b o u w geeft bedenkingen van degeneratie van de buurt; de buurt zal sterk achteruitgaan. 6^ De twee-onder-een kapwoningen aan de Van Duivenvoordestraat hebben water onder de woning staan. Wanneer er nog meer gebouwd wordt zal het grondwater stijgen tot aan de balklaag.
G.H.J, van der Meer, Bickerstraat 56 De strook grond naast de woning heeft in het ontwerpbestemmingsplan de bestemming "tuin" gekregen. Ik heb de betreffende strook
gehouden. Het zou gaan om het feit dat het pand van de ABN, Raadhuisplein 2 0 , op een achterafje zou komen te staan. Door de keuze van het stedebouwkundig ontwerp voor het plein verandert de verkeerssituatie zodanig dat langs het pand van de ABN geen doorgaande verkeersroute meer is. Voor het langzaamverkeer blijft deze route wel bestaan. De ABN blijft uiteraard normaal bereikbaar. Van een achterafje is volgens ons geen sprake.
A d 1. Het is ontegenzeggelijk waar dat met bebouwing van het terrein het uitzicht verandert. De nu geldende bestemming "openbare en bijzondere doeleinden" laat bijvoorbeeld de bouw van een schoolgebouw toe waarbij eenderde van de oppervlakte van het terrein mag worden bebouwd met een goothoogte van 10 meter. De maximale bouwhoogte is niet aangegeven zodat die hoger kan worden. De behoefte aan een schoolgebouw is er weliswaar niet maar het geeft aan dat bebouwing van het gebied in principe al mogelijk is sinds de goedkeuring van oude bestemmingsplan "Centrum West 1973" Ad 2. Voor zover het bebouwen van het terrein leidt tot waardevermindering van de woning kan een beroep worden gedaan op art. 4 9 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening. Ad 3. Van afname van zonlicht is nauwelijks sprake zeker niet in de zomermaanden. Computersimulatietekeningen zijn bij de gemeente in te zien. Ad 4 . Nog niet bekend is of het om koop of huurwoningen zal gaan. A d 5. De stelling dat sociale w o n i n g b o u w leidt tot achteruitgang van de buurt is nogal wild. Het is vooral discriminerend naar de bewoners uit de buurt die er gebruik van zullen maken. Ad 6. Extra bebouwing leidt niet tot verhoging van het grondwater.
Bij nadere bestudering is gebleken dat bij de procedure ex artikel 19 WRO voor aanvraag om bouwvergunning voor garage, een kaartje is gemaakt waarop bestemming "erven" is doorgetrokken.
de de de de
20
grond in 1 9 8 6 van de gemeente gekocht om t.z.t. een bredere garage te kunnen realiseren. De huidige garage-insteek is maar 2 . 2 0 meter breed. Bij de bestemming "tuin" is verbreding niet mogelijk. In de koopakte w o r d t gesproken over een strook tuin en/of pad grenzend aan de eigendommen van koper. Er staat niets in over de bestemming. Ik ga er van uit dat de bestemming "erven" van toepassing is en niet "tuin". Th.G.Tromp, Middenweg 255 Het pand Middenweg 255 is niet aangewezen als detailhandelpand waardoor de w i n kellijn onderbroken wordt. Dit pand was tot 1964 een winkel met knopen, garen en band. Door de massale uitbreiding van het pand Middenweg 251 voorzie ik waardevermindering van mijn pand en aantasting van privacy, minder zonlicht en overlast.
John Dekker, Advies en Ondersteuning namens Borst Woninginrichting, Middenweg 251 a^ Het ontwerpbestemmingsplan is te conserverend van karakter. Er is onvoldoende flexibiliteit voor toekomstige ontwikkelingen. fc^ Het geldende bestemmingsplan Centrum West 1 9 7 3 biedt de mogelijkheid voor bebouwing over de gehele breedte van het perceel grenzend aan de Middenweg en een diepte van 15 meter. In het ontwerpplan is voor het bouwvlak met de bestemming C1 de huidige bebouwingsgrens aangehouden en is een deel van de ruimte grenzend aan de Middenweg als "tuin" bestemd. Verzocht w o r d t om verandering van deze bestemming in C1 met een bouwhoogte van 8 meter. c^Een ander deel van het perceel is bestemd als verblijfsgebied. Het bestemmen van particulier terrein van Borst Woninginrichting als verblijfsgebied suggereert ten onrechte openbaarheid van dit particulier gebied. Verzocht w o r d t om verandering van deze bestemming in C1 met een bouwhoogte van 8 meter, d. De bestemming "tuin" aan de achterzijde
De bestemming op de plankaart is derhalve aangepast. Op het ontwerp-bestemmingsplan wordt de strook grond vanaf de voorzijde van de garage aangegeven als "Erven ".
Ten behoeve van de herziening van het bestemmingsplan is een inventarisatie gemaakt van het huidige gebruik van gronden en opstallen in het gebied. Op het ontwerpbestemmingsplan zijn deze functies alszodanig weergegeven. Zo ook Middenweg 255 en Middenweg 257 die al ruim vijfentwintig jaar als woning in gebruik zijn. De panden zijn gelegen binnen het gebied waar de detailhandel zich concentreert. Om die reden is een wijzigingsbevoegdheid voor het college in de voorschriften van het bestemmingsplan opgenomen om eventueel de woonbestemming te kunnen wijzigen in detailhandelbestemming.
Ad a. Het ontwerpbestemmingsplan is conserverend van karakter. Maar dat geldt niet voor het perceel van de heer Borst. Hier is juist wel rekening gehouden met uitbreiding van zijn bedrijfsruimte. Hierbij is uitgegaan van de in 1982 verleende bouwvergunning voor uitbreiding van het bedrijf. Ad b/c. Het geldende bestemmingsplan 'Centrum West 1 9 7 3 ' kent een andere systematiek van bestemmen. Het karakter van de panden aan de Middenweg laat zich niet vangen in een eenduidige strokenbestemming. Daarom is gekozen voor een gedetailleerde bestemming van de huidige functies in het gebied. Dit houdt ook in dat bewust gekozen is voor het bestemmen van het bouwvlak met de bestemming C1 langs de huidige bebouwingsgrens. Mede gezien het feit dat er een recht van overpad ligt en het dus om een uitrit gaat, is ruimtelijke openheid gewenst. Het deel dat is bestemd als verblijfsgebied is veranderd in de bestemming 'tuin'. Ad d. De bestemming 'tuin' komt niet alleen voor in combinatie met de woonfunctie. De bestemming 'tuin' geeft in principe dat deel 21
van net perceel doet geen recht aan net huidige en net reeds jarenlang bestaande gebruik ten behoeve van de bedrijvigheid ter plekke. In de systematiek van het Ontwerp is een bestemming tuin opgenomen voor dat deel van een perceel behorend bij een woning waar geen bebouwing wordt gewenst. Gelet op de aard, de omvang en het karakter van het perceel is deze bestemming onjuist en een onevenredige beperking van de gebruiksmogelijkheden van het perceel ten opzichte van het geldende bestemmingsplan. Verzocht wordt om een algemene bedrijfsbestemming. e^ De begrenzing van het bouwvlak binnen de bestemming Centrumdoeleinden en de bestemming Erven dient zodanig te zijn dat een economische situering van toekomstige bedrijfsgebouwen mogelijk is. Bouwvlakken dienen zo min mogelijk verspringingen te bevatten. De huidige bebouwing op de bestemming Erven functioneert momenteel niet als bijgebouw maar als zelfstandig onderdeel van het hoofdgebouw. De toekomstige bebouwing op het perceel zal eveneens onderdeel zijn van het hoofdgebouw. Het opnemen van de bestemming Erven waarin bebouwing immer ondergeschikt dient te zijn aan het hoofdgebouw doet onvoldoende recht aan de huidige bebouwing binnen deze bestemming en biedt onvoldoende ruimtelijke mogelijkheden voor de toekomst. Verzocht wordt de bestemming Erven te wijzigen in de bestemming C1 met een bebouwingshoogte van 8 meter. L De voorschriften dienen voorts een vrijstellingsmogelijkheid te bevatten voor wijzigingen van de begrenzing van de bouwvlakken. Zonder dergelijke vrijstellingsmogelijkheid is het Ontwerp onvoldoende flexibel om te kunnen anticiperen op ruimtelijke ontwikkelingen in de planperiode in zijn algemeenheid en voor het perceel van client in het bijzonder. Erven N.M.Jak, betreft perceel Middenweg
229 Bezwaar is gericht tegen indeling van horecaexploitaties, in het bijzonder van perceel Middenweg 2 2 9 , thans in gebruik als restaurant. Mogelijkheid moet blijven om terug te keren naar cafe (horeca III).
van een perceel aan waar geen bebouwing wordt toegelaten en kan net zo goed onderdeel zijn van een bedrijfsbestemming of detailhandelsbestemming. A d e/f. Zoals eerder aangegeven gaat het bij deze herziening van het bestemmingsplan om aanpassing van het plan aan wijzigingen die in de loop der tijd door maatschappelijke ontwikkelingen zijn ontstaan. Daarbij worden bestaande rechten gerespecteerd. Dat houdt in dat de oppervlakte van de oude stolp en bijbehorende schuren (344 m2) plus nog een aantal vierkante meters meer mag worden herbouwd ten behoeve van de bestemming Centrumdoeleinden C 1 . In totaal w o r d t op Erven I + 5 0 0 m2 toegestaan Het bouwvlak kan zodanig worden aangepast dat deze 5 0 0 m2 naadloos aansluit aan het reeds aangegeven bouwvlak. De bestemming Erven I kan worden omgezet in de bestemming C 1 . In de voorschriften is wel een algemene vrijstellingsbevoegdheid opgenomen t.b.v. de wijziging van bestemmingsgrenzen e.d. maar dan gaat het slechts om geringe afwijkingen.
Ten aanzien van de 'harde' horeca is de grens in dit gebied bereikt. Bij uitbreiding van de harde horeca zou de woonfunctie in het gebied onevenredig worden aangetast. Bovendien moet de levendigheid in het winkelgebied worden verhoogd en dit w o r d t eerder bereikt met bepaalde vormen van zachte horeca dan met vormen van harde horeca.
22
M.G.E. van den Heiligenberg, Middenweq 252 Bezwaar w o r d t gemaakt tegen de gradatie van horeca. De Heer van Jericho zou een horeca IV bestemming moeten hebben in plaats van een horeca III. De gehanteerde omschrijvingen van de categorieen H-lll en H-IV zijn dermate vaag dat de vrees bestaat dat voor categorie H-lll uitsluitend cafe en restaurant activiteiten plaats mogen vinden. En dat dansfestiviteiten met mechanische of levende muziek onder HIII, met uitzondering van zaalverhuur, niet meer georganiseerd mogen worden. Daarnaast zou een verouderde situatietekening voor het pand Middenweg 247 worden gehanteerd. A . N . M . O u d , Van Loonstraat 4 en B.G. OudBruin, Van Loonstraat 6 De winkelfunctie van Oud Centrum reikt verder dan "een goed voorzien wijkwinkelcentrum" zoals ten onrechte door de gemeente w o r d t beweerd. Mogelijkheden van Oud Centrum worden onderbenut en door het voorstel (ontwerpbestemmingsplan) bevroren. Hierdoor wordt een oneerlijke concurrentiepositie gecreeerd voor de zelfstandige ondernemers die een welkom alternatief bieden voor de uniforme grootbedrijven van Middenwaard. Door de uitbreiding van woningen in Oud Centrum zal de winkelbehoefte toenemen. Voorgesteld wordt het gebied tussen Bickerstraat en Middenweg een ruimere en flexibeler bestemming te geven voor vrije bouw van (mooie) woningen, winkels, kantoren en zachte horeca. Voor w a t betreft Van Loonstraat 4 en 6 laat het plan vrijwel geen ruimte voor uitbreiding. Waarom wordt verbouwing slechts tot goothoogte toegestaan? Het zou beter zijn de bestaande bebouwde percelen meer mogelijkheden te geven voor nieuwbouw dan de schaarse bestaande groenzones alweer voor nieuwbouw op te offeren (bv. bomengebied achter super De Boer).
Uit de omschrijving van de bestemmingen Horeca III en IV blijkt dat het verschil met name ligt in het feit dat bij horca IV de nadruk ligt op het dansen; daarmee wordt gedoeld op de formule discotheek. Bij Horeca III ligt de nadruk op het verstrekken van dranken en etenswaren eventueel onder het genot van muziek; zowel live als mechanische muziek. Uiteraard is hiervoor een milieuvergunning vereist die o.a. het geluid regelt. Het college is van mening dat een discotheek in dit centrum niet past. Voor w a t betreft de situatie van het perceel met bebouwing is de plankaart aangepast.
De ontwikkelingen in het winkelgebied Raadhuisplein en omgeving (Centrumwaard) kunnen niet los worden gezien van de totale winkelstructuur binnen de gemeente. Middenwaard is nadrukkelijk het hoofdwinkelcentrum. In het algemeen blijkt dat twee gelijkwaardige winkelcentra niet kunnen functioneren. Die tweepolenstructuur leidt tot blijvende versnippering en verdeling van krachten. Uit onderzoek naar koopgedrag blijkt ook dat een tweepolenstructuur nooit in evenwicht is. De ene pool is altijd sterker dan de andere. Om die reden is het niet gewenst om het winkelgebied uit te breiden naar de Bickerstraat. Voor w a t betreft van Loonstraat 6 zijn het bouwvlak en de bebouwingsmogelijkheden op de bestemming Erven gelijk aan die van de woningen aan de Bickerstraat. Ten behoeve van Van Loonstraat 4 wordt het bouwvlak op de bestemmingsplankaart w a t groter aangegeven. Het bouwvlak wordt dan 8 x 1 0 meter. Uitbreidingsmogelijkheden op bestaande bebouwde percelen levert niet meer woningen op. Het is juist de bedoeling w a t meer differentiatie in woningtype in de wijk te creeren.
Het bouwvlak van de firma Borst is conform de in 1982 verleende vergunning voor uitbreiding van zijn bedrijfsruimte. Het bouwplan is weliswaar nooit gerealiseerd 23
P.G.M. Schouten, Middenweg 253a Heeft bezwaar tegen het volgende: Op de plankaart staat het bedrijfsterrein van de firma Borst als volledig bedrijfspand ingetekend, tot aan het overpad toe. Dit houdt in dat de winkelbebouwing tot op 3 meter van mijn perceel kan komen. Dit tast de privacy aan. Ander punt van kritiek is de bestemming van de boerderij Middenweg 2 5 3 . Dit zou een wooncomplex kunnen worden. Gevolg hiervan kan zijn: parkeeroverlast en waardevermindering van pand Middenweg 253a.
Juridisch en bestuurlijk adviescentrum namens bakkerij Jos Rood, Middenweg 243 Periode van terinzagelegging, de maand december is ongelukkig voor betrokken ondernemers/winkeliers. De gemeente heeft niet zorgvuldig gehandeld. De grond achter Middenweg 2 4 3 , op de plankaart aangegeven met de bestemming "tuin", w o r d t door Jos Rood gebruikt voor parkeren en opslag. Rood heeft een aanvraag ingediend voor het bouwen van een opslagloods op dit perceel waaraan de gemeente in principe goedkeuring heeft verleend. Het aanwijzen van deze grond voor "tuin" is planologisch onaanvaardbaar. DAS Rechtsbijstand namens R.B.Loos, Basiusstraat 17, C.J.Borst, Basiusstraat 19 W . A . M . R o o d , Basiusstraat 21 Het ontwerpbestemmingsplan gaat verder dan 'het in overeenstemming brengen van het bestemmingsplan met de status quo' Het bezwaar richt zich tegen de inhoudelijke wijziging van het bestemmingsplan aangaande het Raadhuisplein. De bezwaren zijn de zelfde als die zijn ingediend tegen de verleende kapvergunning voor het stukje openbaar groen aan de Basiusstraat en de bezwaren die zijn ingediend tegen de vrijstelling en vergunning voor de bouw van 30 appartementen achter en boven supermarkt De Boer. De volgende punten van kritiek worden geuit: ^L Er is geen onderzoek gedaan naar de behoefte en wenselijkheid van
maar de uitbreidingsmogelijkheid hebben wij wel opgenomen. De boerderij achter Borst heeft geen woonbestemming en w o r d t gebruikt ten behoeve van de bedrijfsvoering van Borst. Het realiseren van een wooncomplex is op dit moment niet mogelijk. Indien na afloop van de bestemmingsplanprocedure sprake is van waardevermindering van u w pand kan op grond van artikel 4 9 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening een verzoek om schadevergoeding bij de raad worden ingediend.
Op basis van de inspraakverordening is het plan gedurende vier weken ter inzage gelegd. Daarnaast is een inloopavond geweest waarop iederen zijn vragen en opmerkingen kwijt kon. Van deze gelegenheid is ook door de heer Rood gebruik gemaakt. Op die avond is aangegeven dat het plan nog kon worden ingezien tot half januari 1 9 9 9 . Van onzorgvuldig handelen is ons inziens geen sprake. De bestemming achter Middenweg 2 4 3 is gewijzigd in de bestemming "opslagloods"
Het ontwerp-bestemmingsplan is een actualisering van een deel van de oude geldende bestemmingsplannen "Centrum West 1 9 7 3 " en "Centrum Oost 1 9 7 3 " . Maar het (ontwerp)bestemmingsplan is mede een instrument om nieuwe ontwikkelingen mogelijk te maken onder andere m.b.t. woningbouw. Ad 1. Uit demografische gegevens blijkt dat het aantal 50-plussers in de wijk de laatste jaren sterk is toegenomen. In het bestemmingsplangebied bedraagt de omvang van deze groep ± 7 5 0 personen ten opzichte van ± 5 5 0 bewoners in de leeftijdsgroep van 20 jaar. De groeiende groep 50-pussers is veelal op zoek naar een bij hun omstandigheden passende nieuwe woonsituatie. Vaak wordt daarbij de voorkeur gegeven aan de huidige woonomgeving. De vrijkomende eengezinswoningen in de wijk kunnen door jonge gezinnen worden betrokken. Ad_Z De uitbreiding van supermarkt De Boer 24
seniorenwoningen. 2^ Er is geen onderzoek gedaan naar de toevoeging van nieuwe en uitbreiding van bestaande winkelruimte. 3^ Er bestaan twijfels over de noodzaak van uitbreiding van "zachte" horeca. Kenmerkend voor horeca, ook zachte horeca is dat deze overdag veelal gesloten is hetgeen nadelig is voor de sfeer in een buurt en gedurende de openingstijden diverse vormen van overlast veroorzaken. 4 . Meer woningen en uitbreiding van winkels vergroten de vraag naar parkeermogelijkheden en doen verkeer, waaronder vrachtverkeer ten behoeve van onder meer bevoorrading van een stijgend aantal winkels, toenemen. 5^ Genoemde wijzigingen zullen leiden tot een toename van geluidoverlast bij omwonenden. De voorkeursgrenswaarde wordt in een groot aantal situaties overschreden. Op grond hiervan zal een hogere grenswaarde moeten worden vastgesteld hetgaan een toename van geluidsoverlast ten gevolge van ondermeer wegverkeer en industrielawaai zal moeten legaliseren. Voorbij wordt gegaan aan gevolgen voor o m w o n e n d e n . 6^ In het ontwerp-bestemmingsplan wordt geen vorm gegeven aan de toezegging dat een visuele groenvoorziening wordt gerealiseerd tussen de te bouwen appartementen achter de Boer en de bestaande woningen. 2J_ Voorts richten de bezwaren zich tegen de toegestane bouwhoogte op het terrein aan de Basiusstraat waarop reclamanten direct uitzien (achter De Boer).
wordt vooral ingegeven door bedrijfsvoeringsaspecten (modernisering van het assortiment). Toevoeging van nieuwe winkels in het plangebied zal niet op grote schaal plaatsvinden. Ad 3. "Zachte horeca" wordt onderverdeeld in horeca I (restaurants) en horeca II (snackbars, ijssalons, broodjeszaken, vlaaiderij/koffieshop) Met name de horeca II voorziening die overdag open zal zijn, kan het verblijfskarakter van het plein versterken. De invloed op de directe woonomgeving zal geringer zijn dan een bar/cafe of discotheek. A d 4 . De landelijk gehanteerde parkeernorm voor dorpscentra (Norm ASVV Stichting CROW) gaat uit van 2,0 tot 2,85 parkeerplaatsen per 100 m2 bruto vloeroppervlakte. Daarnaast hanteert de gemeente de onderstaande parkeernormen: -
appartementen voor ouderen: 0,8 parkeerplaats per woning - eengezinswoningen: 1,5 parkeerplaats per woning. Uitgaande van deze normen zal er voor het winkelgebied Raadhuisplein in de nieuwe situatie behoefte zijn aan 195 parkeerplaatsen op redelijke afstand van de aanwezige woningen/appartementen en winkels. Er zullen 2 0 0 parkeerplaatsen worden aangelegd. Ad 5. Het verkeerslawaai ten opzichte van de bestaande woningen aan de Basiusstraat zal niet of nauwelijks toenemen. Het vaststellen van een hogere grenswaarde dan de voorkeursgrenswaarde heeft betrekking op de te bouwen appartementen. Ad 6. De visuele groenvoorziening behoeft niet expliciet op de bestemmingsplankaart te worden geregeld. Zowel binnen de bestemming "Woondoeleinden Wg" als binnen de bestemming "Verkeersdoeleinden" is het aanbrengen van groenvoorziening mogelijk. Ad 7. De bij dit plan behorende bouwhoogtekaart geeft de bouwhoogte aan conform de uitvoering van het bouwplan. Dat houdt in dat de eerste 10 meter een bouwhoogte van 6 meter heeft en daarna oploopt tot een bouwhoogte van 11,5 meter. Het bouwplan is door de onafhankelijke welstandscommissie positief beoordeeld, dat wil zeggen dat zij van mening is dat het plan zowel op zichzelf als in relatie tot de omgeving voldoet aan redelijke eisen welstand.
25
