TOELICHTING behorend bij:
Bestemmingsplan Plechelmusschool 2009 Gemeente Losser
Augustus 2009
1
INHOUDSOPGAVE TOELICHTING Hoofdstuk 1.
Inleiding 1. 2. 3. 4.
2.
pagina 2
aanleiding voor het plan ligging voorgaande bestemmingsregeling dorpsvisie De Lutte
Onderzoek
4
1. algemeen 2. inventarisatie bestaande situatie 3. locatieonderzoek 4. programma van eisen 5. milieu 6. parkeren en verkeersafwikkeling 7. externe veiligheid 8. archeologie 9. flora en fauna 10. waterhuishouding 3.
Planbeschrijving 1. 2. 3. 4.
4.
8
algemeen stedebouwkundige randvoorwaarden bouwplan toelichting op de juridische regeling
Overleg en inspraak 1. overleg 2. inspraak
11
2
1.
INLEIDING
1.
Aanleiding en opdracht voor het plan.
Het schoolbestuur Stichting KONOT (Katholiek Onderwijs Noord/Oost Twente) heeft in 2006 een aanvraag gedaan voor nieuwbouw van de Plechelmusschool in de Lutte. Het schoolbestuur staat de bouw van een 17 klassige school voor. Het huidige schoolgebouw is meer dan 40 jaar oud, in zeer matige staat van onderhoud, te klein en voldoet niet aan de eisen van deze tijd. Het verzoek is overeenkomstig de huisvestingsverordening van de gemeente Losser gehonoreerd. Omdat de mogelijkheden voor voorzieningen in de dorpskernen in zelfstandige vorm steeds verder afnemen, heeft het gemeentebestuur aan KONOT verzocht uit te zien naar partners, teneinde te komen tot de bouw van een brede school. Mede naar aanleiding hiervan heeft Stichting KONOT in samenspraak met de Stichting Cluster een plan ontwikkeld voor een schoolgebouw waarin worden gehuisvest de Plechelmusschool, een peuterspeelzaal en diverse vormen van kinderopvang. Daarnaast bestaat het plan om een supermarkt aan het schoolgebouw te bouwen. Dit plan is niet voldoende uitgekristalliseerd. Daarom is de mogelijkheid voor de bouw van een supermarkt met een wijzigingsbevoegdheid in het bestemmingsplan opgenomen. De opdracht tot het opstellen van dit bestemmingsplan is verleend aan Sonsbeek Adviseurs te Arnhem.
2.
Ligging
Op onderstaand kaartje is de globale ligging van het plangebied aangegeven.
3
3.
Voorgaande bestemmingsregeling
Voorheen waren de gronden behorende tot het plangebied geregeld in het bestemmingsplan “De Lutte 2007”. Hierin hadden deze gronden de bestemming “maatschappelijk”. Het schoolgebouw was daarin geregeld binnen het op de plankaart aangegeven bouwvlak. De in het plan opgenomen bouwhoogte was beperkt tot maximaal 4 meter.
4.
Dorpsvisie De Lutte
In 2007 is de Dorpsvisie De Lutte vastgesteld. Onderdeel van deze visie is onder andere de mogelijke locatie van de nieuwe school in De Lutte. Onderstaande impressie-schets uit de dorpsvisie geeft een indruk van het gewenste beeld voor de inrichting van het dorpscentrum.
4 2.
ONDERZOEK
1.
Algemeen
Dit hoofdstuk gaat in op een aantal algemene aspecten die van invloed zijn op de ruimtelijke kwaliteit en de leefbaarheid, zoals de bestaande situatie, milieu- aspecten, flora en fauna, archeologie en de waterhuishouding. 2.
Inventarisatie bestaande situatie
De Plechelmusschool ligt aan de Plechelmusstraat 9, centraal in het oude centrum van De Lutte. Op de Plechelmusschool zitten rond de 355 kinderen. Er zijn momenteel 15 groepen. Verwacht wordt dat in het schooljaar 2008-2009 het leerlingenaantal ongeveer gelijk zal blijven. Op het terrein, op circa 50 meter afstand van de Plechelmusstraat, staat het 40 jaar oude schoolgebouw en 4 noodlokalen geplaatst in 2 units. De bebouwing bestaat uit een bouwlaag met een plat dak. Zuidelijk van de school staat de St. Plechelmuskerk met daarachter de begraafplaats, omzoomd door hoge bomen. Aan de noordzijde ligt een vrijstaande woning en een recent gerealiseerd woonzorgcomplex. Aan de Plechelmusstraat ligt voor de kerk en de school een parkeerterrein. 3.
Locatieonderzoek
Voordat de keuze definitief op nieuwbouw op de huidige locatie viel is door KONOT en gemeente gezamenlijk onderzoek verricht naar de mogelijkheden van nieuwbouw op andere locaties. De volgende locaties zijn onder de loep genomen: de huidige locatie, de Stockakker, het terrein van de voormalige maalderij Oosterbroek, de Essenweg, het weiland tussen dorp De Lutte en het Luttermolenveld aan de Luttermolenweg en tenslotte het weiland tussen de Beatrixstraat en de Bentheimerstraat. Het schoolbestuur heeft een voorkeur uitgesproken voor herbouw op de huidige locatie. Mede vanwege de sterke voorkeur die in de dorpsvisie De Lutte is uitgesproken voor herbouw op de huidige locatie, was deze keuze al snel boven elke discussie verheven. Aan deze keuze is het bezwaar verbonden dat er in beginsel tijdelijke huisvesting voor de school moet worden gevonden tijdens de bouwperiode. Omdat de mogelijkheden hiervoor beperkt zijn en het realiseren van tijdelijke huisvesting kostenverhogend werkt, is het schoolbestuur voornemens de sloop van het huidige gebouw en de nieuwbouw gefaseerd uit te voeren. Hierdoor kan tijdens de bouwperiode aan alle groepen onderwijs worden gegeven op de huidige locatie. 4.
Programma van eisen
Het gemeentebestuur heeft KONOT verzocht om partners te zoeken teneinde te komen tot de bouw van een brede school. De mogelijkheden om voorzieningen in een kern als De Lutte zelfstandig in stand te houden worden steeds beperkter. Door voorzieningen gezamenlijk te realiseren is het mogelijk voorzieningen in stand te houden die zelfstandig wellicht niet in stand te houden zijn. Naar aanleiding hiervan heeft KONOT met de Stichting Cluster een plan ontwikkeld voor een gebouw met daarin ruimte voor een 17 klassige school en voor de diverse vormen van kinderopvang. Het terrein biedt daarnaast nog ruimte voor andere centrumvoorzieningen. De behoefte bestaat om in het centrum een nieuwe supermarkt te
5 realiseren. Onderhavige locatie biedt daartoe mogelijkheden. Daarnaast is het mogelijk om de bestaande supermarktlocatie aan de Plechelmusstraat te herontwikkelen. De plannen zijn evenwel nog niet uitgekristalliseerd, reden waarom een wijzigingsbevoegdheid in het plan is opgenomen. 5.
Milieu
Energiegebruik De gemeente streeft ernaar om bij nieuwe gebouwen zorgvuldig om te gaan met energie. Door school en een peuterspeelzaal en diverse vormen van kinderopvang in één gebouw op te nemen ontstaat de mogelijkheid om efficiënter met energie om te gaan. Dit aspect zal met name in het bouwplan tot uitdrukking moeten komen. In dat kader zal een afweging plaats moeten vinden tussen functionele randvoorwaarden zoals lichttoetreding, omvang van de ruimtes, de onderlinge samenhang en dergelijke aspecten en randvoorwaarden die vanuit een verantwoord gebruik van energie gesteld zullen worden. Duurzaamheid De nieuwbouw van de school geeft een uitgelezen kans om hoge duurzaamheid te realiseren. Daarbij valt te denken aan klimaatregelen, materiaalgebruik, gebruik van hemelwater etc. Het educatieve aspect speelt daarbij ook een rol. Bodem In het kader van voorliggend bestemmingsplan is in februari 2009 een bodemonderzoek verricht. Op basis van het onderzoek kan worden geconcludeerd dat er uit milieukundig oogpunt geen bezwaren tegen de voorgenomen nieuwbouw bestaan. Er zijn evenwel enkele verontreinigingen aangetroffen. Bij één boring is een lichte verontreiniging met lood en PAK’s aangetroffen. Daarnaast is de ondergrond licht verontreinigd met PAK’s. Verontreinigingen in de grond met metalen en PAK’s zijn niet ongebruikelijk op locaties, waar al tientallen jaren bebouwing staat. De oorzaak voor de licht verhoogde waarden wordt gezocht in de waargenomen bodemvreemde materialen. De tussenwaarden worden niet overschreden, waardoor een nader onderzoek niet noodzakelijk is. Het grondwater is licht verontreinigd met barium. Dit is mogelijk te wijten aan een natuurlijk verhoogde achtergrondwaarde. In de ondergrond zijn roesthoudende lagen waargenomen, hetgeen duidt op de natuurlijke aanwezigheid van metalen in de bodem. Ook hier wordt de tussenwaarde niet overschreden. Een nader onderzoek is niet noodzakelijk. Bij grondafvoer is het gewenst dat de grond nogmaals wordt bemonsterd en geanalyseerd volgens de richtlijnen van het Besluit Bodemkwaliteit. Het onderzoeksrapport is als bijlage bij dit bestemmingsplan gevoegd. Milieuhinder De nieuwe school komt in de plaats van de bestaande school. De omvang van de school blijft nagenoeg gelijk. Er zal geen wezenlijke verandering in mogelijke hinder vanwege de school plaatsvinden. Geluidhinder wegverkeer Binnen de bebouwde kom van de Lutte geldt een 30 km-regime, waarbij de inrichting van de wegprofielen daarop is aangepast. Alleen voor de Plechelmusstraat, de Lossersestraat en de Dorpstraat geldt een 50 km-regime. Omdat de nieuwe ontwikkeling een schoolfunctie betreft en de school binnen de onderzoekszone van 200 m vanuit de as van de Plechelmusstraat ligt, is een onderzoek gedaan naar eventuele geluidhinder. Er is geen verkeerstoename ten opzichte van de bestaande hoeveelheid verkeers-bewegingen. Het aantal keren dat kinderen worden gehaald en gebracht zal immers niet in betekenende mate wijzigen door de nieuwbouw.
6 Luchtkwaliteit Vanaf 15 november 2007 is de wetgeving op het gebied van luchtkwaliteit gewijzigd en is sindsdien opgenomen in hoofdstuk 5 van de Wet Milieubeheer. Deze wijziging wordt ook wel kortweg de Wet Luchtkwaliteit 2007 genoemd. In artikel 5.16 van de gewijzigde Wet milieubeheer is vastgelegd onder welke voorwaarden bestuursorganen de bevoegdheden uit lid 2 mogen uitoefenen. Als aan één van de volgende voorwaarden is voldaan vormen de luchtkwaliteitseisen geen belemmering voor het uitoefenen van de bevoegdheid: − er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde; − een project leidt - al dan niet per saldo - niet tot een verslechtering van een grenswaarde; − een project draagt ‘niet in betekenende mate’ bij aan een verslechtering van de luchtkwaliteit, wat inhoudt dat door het project de luchtkwaliteit met minder dan 1% verslechtert; − een project past binnen het NSL (Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit), of binnen een regionaal programma van maatregelen. In dit plan wordt de nieuwbouw van de school ter vervanging van de bestaande school mogelijk gemaakt. In het kader van de wetgeving is er geen sprake van dat de luchtkwaliteit in betekende mate zal veranderen ten gevolge van deze herbouw. Een nader onderzoek naar de gevolgen voor de luchtkwaliteit is daarom niet noodzakelijk. 6.
Parkeren en verkeersafwikkeling
De nieuwe school is in zijn omvang nagenoeg gelijk aan de bestaande school. Halen en brengen van kinderen zal op gelijke wijze geschieden als in de huidige situatie. Het parkeerterrein voor de kerk en de school bieden voldoende mogelijkheden om halen en brengen op een verantwoorde wijze te laten plaatsvinden. Om het brengen en halen van kinderen via de Boerrigterstraat en de Pastoor Geerdinkstraat te ontmoedigen, zal het schoolterrein bij aanvang en einde van de lessen alleen vanaf de zijde van de Plechelmusstraat bereikbaar zijn. 7.
Externe veiligheid
Met behulp van de risicokaart van de provincie Overijssel is bepaald of zich in de nabijheid van de locatie risico-objecten bevinden met mogelijke effecten in relatie tot het voorliggende bestemmingsplan. Dit is niet het geval. 8.
Archeologie
Uit de Archeologische Monumenten Kaart blijkt dat binnen het plangebied geen archeologische monumenten of wettelijk beschermde monumenten aanwezig zijn. Op de Indicatieve kaart archeologische waarden is het plangebied niet gekarteerd. Het gebied aan de westzijde van De Lutte heeft evenwel een middelhoge trefkans voor archeologische vindplaatsen. Het kaartje op de volgende pagina geeft dit aan. Het perceel is bebouwd met een schoolgebouw en een aantal noodlokalen. De grond is ten gevolge van eerdere bouwwerkzaamheden voor een belangrijk deel geroerd.
7
Archeologische monumentenkaart
9.
Flora en fauna
Ruimtelijke plannen dienen in overeenstemming te zijn met de Flora- en faunawet. Het te ontwikkelen perceel is niet gelegen in of nabij een Europees Vogel- en Habitatrichtlijngebied, zodat van een negatieve invloed geen sprake is. Het huidige terrein is nu nagenoeg geheel verhard. Alleen aan de rand van het terrein staat beplanting in de vorm van enkele dennebomen (i.c. uit de kluiten gewassen kerstbomen). Deze beplanting heeft geen bijzondere betekenis. Gezien de aard en het gebruik van het terrein is het niet aannemelijk dat beschermde diersoorten zich hier vestigen. Een flora- en faunaonderzoek wordt in deze situatie niet nodig geacht. 10.
Waterhuishouding
In de directe nabijheid van het plangebied zijn geen sloten aanwezig. Ten aanzien van het duurzaam omgaan met hemelwater wordt, voor wat dit plan betreft, uitgegaan van het vasthouden en vertraagd afvoeren van het hemelwater naar een ten westen van het plangebied gelegen sloot. Vanwege de bodemopbouw is afvoer naar de ondergrond door middel van infiltratievoorzieningen niet goed mogelijk. Het nieuw te realiseren speelterrein biedt in de eindfase mogelijkheden om te voorzien in bergingsmogelijkheden van het hemelwater. Een onderzoek naar de benodigde hoeveelheid berging van het hemelwater zal daartoe uitsluitsel moeten geven. 11.
Economische uitvoerbaarheid
Voor de bouw van een school is een bedrag van 3,1 miljoen euro beschikbaar. Voor de realisatie van een peuterspeelzaal is een bedrag van € 280.000 beschikbaar gesteld door de raad. Het bouwplan wordt ontwikkeld binnen dit budget. De kosten gemoeid met realisatie van ruimte voor binnen-, tussen- en buitenschoolse opvang zullen worden gedragen door Stichting Cluster. De kosten gemoeid met de eventuele realisatie op termijn van een supermarkt, inclusief de bijbehorende parkeerplaatsen, zullen moeten worden gedragen door de betreffende investeerder.
8
3.
PLANBESCHRIJVING
1.
Algemeen
De bij het voorliggende bestemmingsplan behorende regels en plankaart maken de gewenste ruimtelijke invulling met een school en kinderopvang mogelijk. Het plan voor de bouw van een supermarkt is evenwel nog niet voldoende uitgewerkt. Om deze reden wordt een wijzigingsbevoegdheid in het bestemmingsplan opgenomen, waarmee op een later moment de bouw van een supermarkt kan worden gefaciliteerd. 2.
Stedebouwkundige randvoorwaarden
Ten behoeve van de invulling van het plangebied is een aantal stedebouwkundige randvoorwaarden opgesteld. − de pleinvormige ruimte die nu aanwezig is aan de Plechelmusstraat dient door de nieuwe bebouwing versterkt te worden; − de bebouwing dient een dorps karakter te krijgen; dientengevolge dient de bebouwing voorzien te worden van een kap; − de bebouwing dient rekening te houden met de bestaande beplanting achter de kerk; − de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan 11 meter; 3.
Bouwplan
Door Leferink Architecten is een bouwplan opgesteld. In het bouwplan is de school en de kinderdagopvang opgenomen.
Het gebouw heeft twee bouwlagen en is voorzien van een kap. Het voorliggende bouwplan voldoet aan de stedebouwkundige randvoorwaarden die hierboven vermeld staan. Op nevenstaande afbeelding is de situering van het bouwplan in de omgeving weergegeven.
Op de volgende pagina zijn de gevelaanzichten afgebeeld.
9
4.
Toelichting op de juridische regeling
Het bestemmingsplan stoelt op de mogelijkheden die de nieuwe Wet ruimtelijke ordening per 1 juli 2008 geeft. Ook de uitgangspunten de RO-standaarden 2008 zijn gehanteerd. meegenomen. Dit betekent op dit moment met name het voldoen aan de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2008. Aan de gronden zijn bestemmingen gegeven, waarover de regels aangegeven welke functies daar mogelijk zijn. De bestemmingen zijn terug te vinden op zowel de digitale verbeelding als de analoge verbeelding achterin dit boekwerk. De bestemming is ‘Maatschappelijk’, beschreven in artikel 3 van de regels. Binnen deze bestemmingen zijn de mogelijkheden voor schoolfuncties, de bibliotheekfunctie, de peuterspeelzaal. Daartoe zijn onder meer een bouwvlak aangegeven waarbinnen de
10 (hoofd)gebouwen moeten worden geplaatst en zijn de maximale goot- en nokhoogten vastgelegd. Het bouwplan voorziet in de plaatsing van dakkapellen ten behoeve van de toetreding van licht in de lokalen op de verdieping. In de regels is daarom bepaald dat de goothoogte ter plaatse van de dakkapellen 7 meter mag bedragen. Tenslotte is een bebouwingspercentage opgenomen dat voor het gehele bouwvlak van toepassing is. De gronden mogen tevens worden gebruikt voor verkeersvoorzieningen zoals wegen, voeten fietspaden en parkeervoorzieningen. Daarnaast is straatmeubilair en zijn groenvoorzieningen toegestaan. Het plan voor de bouw van een supermarkt is nog onzeker. Om deze reden wordt een wijzigingsbevoegdheid in het bestemmingsplan opgenomen. Het gebied waarop deze wijzigingbevoegdheid van toepassing is is als zodanig nader aangeduid. Het plan kent voorts ‘Inleidende regels’, waarin de gehanteerde begrippen worden verklaard en waarin de wijze van meten wordt bepaald. Daarnaast zijn ‘Algemene regels’ opgenomen, waarin onder meer mogelijkheden voor ontheffing en wijziging zijn opgenomen. Tenslotte worden ‘Overgangs- en slotregels’ gegeven. De overgangsregels bepalen hoe om te gaan met het huidige gebruik en de huidige bebouwing zolang dat nog niet heeft plaatsgemaakt voor toegestaan nieuw gebruik / nieuwe bebouwing.
11
4. OVERLEG EN INSPRAAK
1.
Overleg
In het kader van het overleg als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit op de ruimtelijke ordening is het plan voorgelegd aan het waterschap Regge en Dinkel, aan de N.V. Nederlands Gasunie en aan de provincie Overijssel. Van bezwaren tegen het plan is niet gebleken.
2. Inspraak In het kader van de inspraak is één reactie ingekomen op het plan. Er is op gewezen dat de eventuele nieuwbouw van een supermarkt negatieve effecten heeft voor de huidige supermarktlocatie in De Lutte. Hieromtrent is overwogen dat allereerst met een distributie-planologisch onderzoek zal moeten worden aangetoond dat er voldoende ruimte is voor de toevoeging van een substantiële oppervlakte aan winkelruimte in De Lutte. Omdat de locatie tussen de Plechelmusschool en de Elfterborg ruimtelijk gezien geschikt is voor de vestiging van een supermarkt, is besloten om de mogelijkheid van vestiging van een supermarkt open te houden.
