B&W-nr.: 06.1422 d.d. 28-11-2006
Onderwerp
verdeling nieuwbouwwoningen vrije sector
BESLUITEN Behoudens advies van de commissie ROW
1. 2. 3.
4.
5. 6.
te constateren dat het hanteren van toewijzingsregels voor nieuwbouw koop- en huurwoningen in de vrije sector en kavels grond niet (langer)is toegestaan. de tot nu toe gehanteerde voorrangsregels niet langer toe te passen; het Sociaal Statuut en de lokale huisvestingsverordening dienen conform dit besluit te worden gewijzigd en te worden betrokken bij de eerste wijziging van het Sociaal Statuut en de lokale huisvestingsverordening; voordat een inschrijving voor een nieuwbouwkoopproject in de vrije sector plaatsvindt, kan de projectwethouder het besluit nemen dat een beperkte bekendmaking wordt gewenst. Indien dit besluit niet wordt genomen, vindt een onbeperkte bekendmaking van de inschrijving plaats; Aan Portaal voor te stellen om vanaf fase vier voor het project Nieuw Leyden een beperkt bekendmakingstraject te gaan volgen; afspraken maken met de (project)ontwikkelaar over hoe de inschrijving voor een nieuwbouwkoopwoning in de vrije sector of kavels grond zal plaatsvinden. Deze zijn: a. de inschrijving gebeurt bij een (project)ontwikkelaar of een door hem ingeschakelde makelaar; b. de inschrijftijd voor een project kan drie of vier weken duren; c. een notaris bepaalt via loting de volgorde voor het nieuwbouwproject.
Samenvatting De Huisvestingswet, de vaststelling van de regionale Huisvestingsverordening 2005 Holland Rijnland en recente jurisprudentie geven aanleiding tot een verandering in de toewijzingsregels voor nieuwbouw koop- en huurwoningen in de vrije sector en kavels grond. Tot nu toe werd voorrang gegeven aan stadvernieuwingsurgenten en huurders. Tevens werd voor het project Nieuw Leyden voorrang gegeven aan inwoners uit Leiden-Noord. Dit is echter vanwege de nieuwe ontwikkelingen in de regelgeving niet langer mogelijk. Besloten is om voor de inschrijving van vrije sector koop- en huurwoningen die nieuw worden gerealiseerd niet langer toewijzingscriteria te hanteren. Wel worden voor de nieuwbouwkoopwoningen in de vrije sector regels met (project)ontwikkelaars afgesproken over hoe de inschrijving dient plaats te vinden zoals bijvoorbeeld inschrijving bij een (project)ontwikkelaar of de door hem ingeschakelde makelaar en loting via een notaris. Daarnaast wordt het mogelijk gemaakt om voor bijzondere projecten een beperkt bekendmakingstraject te volgen. Voor het project Nieuw Leyden wordt vanaf fase vier een dergelijk traject gewenst en de gemeente zal dit met haar partner Portaal bespreken. Ook voor wat betreft de verdeling van nieuwbouwhuurwoningen in de vrije sector worden niet langer toewijzingscriteria gehanteerd. De verdeling van deze woningen vindt plaats conform de in het Convenant Woonruimteverdeling afgesproken wijze. Indien dit namelijk een woning betreft van een corporatie of een andere instelling die het Convenant Woonruimteverdeling 2005 Holland Rijnland heeft onderschreven, wordt deze woning via www.woonzicht.nl aangeboden.
Notitie verdeling nieuwbouwwoningen vrije sector Aanleiding Per 1 januari 2006 is de regionale Huisvestingsverordening 2005 Holland Rijnland van kracht. Deze verordening regelt de verdeling van sociale huurwoningen (tot € 615,--, )- en sociale koopwoningen (tot € 134.925,--). De nieuwbouwkoopwoningen en nieuwbouwhuurwoningen in de vrije sector (boven € 134.925,-- en boven € 615,--) vallen dus niet onder het werkingsgebied van deze regionale verordening. In de regio Holland Rijnland is hier bewust voor gekozen omdat het hanteren van toewijzingscriteria voor woningen boven deze grenzen in strijd is met de Huisvestingswet. Vrije vestiging is namelijk één van de uitgangspunten van deze wet en sturing via toewijzingscriteria voor vrije sectorwoningen is in strijd met deze wet. Tevens geeft recente jurisprudentie van de Hoge Raad aanleiding tot het veranderen van regels voor de toewijzing van kavels. Voorgeschiedenis/Leidse situatie De gemeenteraad heeft in 1998 de lokale huisvestingsverordening vastgesteld. Deze verordening is een regionale modelverordening van de voormalige Leidse regio. Deze is in 2002 opnieuw vastgesteld in het kader van het regelen van onder andere de stadsvernieuwingsurgentie. Dit als uitvloeisel van de vaststelling van het Sociaal Statuut. In Leiden wordt voor de verdeling van nieuwbouwkoopwoningen in de vrije sector de voorrang zoals deze in artikel 6 van de lokale huisvestingsverordening (1998/2002) is aangegeven, gebruikt. In dit artikel wordt voorrang gegeven aan: • stadvernieuwingsurgenten: • huurders die een zelfstandige huurwoning in Leiden achterlaten met een huurprijs in de goedkope voorraad; • huurders die een zelfstandige huurwoning in Leiden achterlaten met een huurprijs boven de goedkope voorraad en • overige gegadigden. De bedoeling van deze regeling was om de doorstroming van de huur- naar een koopwoning te bevorderen. Met het verstrijken van de jaren is meegegaan met de ontwikkelingen binnen de veranderende regio’s. De achter te laten sociale huurwoning diende eerst in Leiden te staan, later werd dit Leidse Regio en vervolgens Holland Rijnland. Binnen deze voorrangscategorieën vindt via de notaris een loting plaats. De vergunningverlening voor woningen onder de grenzen van de Huisvestingswet (huurwoning tot € 615,-- en koopwoning tot € 134.925) is een regionale bevoegdheid. Dit onderdeel van de Leidse lokale verordening is hierdoor van rechtswege komen te vervallen. Daarnaast zijn voor het project Nieuw Leyden aparte afspraken over de woningtoewijzing gemaakt. De voorrang zoals in artikel 6 van de Huisvestingsverordening wordt aangegeven en de afspraken voor het project Nieuw Leyden zijn bijgevoegd. Uit onderzoek blijkt dat de tot nu toe gehanteerde inschrijfcriteria succes hebben gehad om de doorstroming van Leiden- Noord op gang te brengen. Ten aanzien van de verkoop van de eerste kavels in Nieuw Leyden komt 70% uit Leiden Noord. In de tweede fase zijn vier van de 34 kavels aan inwoners van Leiden- Noord verkocht. Dit is 12%. De voorrangsregels zijn breed gecommuniceerd met de bewoners uit Leiden-Noord. Voor het project Roomburg is de voorrang gebruikt zoals deze in artikel zes van de lokale Huisvestingsverordening is opgenomen. Uit onderzoek van de verkoop van 335 woningen is gebleken dat 16% van de kopers een sociale huurwoningen hebben achtergelaten. De nieuwbouwkoopwoningen in de vrije sector werden soms ook zonder de voorrang, zoals deze in artikel 6 is opgenomen, door middel van loting verdeeld. Dit komt dan doordat de toewijzing van deze woningen in de onderhandelingen met de ontwikkelaar was gesneuveld. Deze verdeling werd dan niet opgenomen in de (exploitatie)overeenkomst. Juridisch kader In de Huisvestingswet wordt de verdeling van woonruimte (huurwoningen onder de € 615,-- en koopwoningen onder € 134.925,--)geregeld. Vrije vestiging is één van de uitgangspunten van de Huisvestingswet. Indien een woning boven deze grenzen valt, is vrije vestiging mogelijk en mogen geen toewijzingscriteria worden gehanteerd.
Beneden de koop- en huurprijsgrens is wel sturing toegestaan. Deze dient dan plaats te vinden binnen de kaders van de Huisvestingswet en is opgenomen in de regionale Huisvestingsverordening 2005 van Holland Rijnland. Tijdens de vaststelling van deze verordening heeft het bestuur van de regio bewust ervoor gekozen geen verdeling te willen hanteren die strijdig is met de Huisvestingswet. De voorrang zoals beschreven in artikel 6 van de lokale Huisvestingsverordening wordt dus gebruikt voor de toewijzing van nieuwbouwkoopwoningen in de vrije sector. De lokale huisvestingsverordening zelf is echter niet van toepassing omdat deze buiten het werkingsgebied van artikel 2 van de lokale Huisvestingsverordening valt. In maart 2005 is in het Uitvoeringsdocument EWR+/Slachthuisterrein opgenomen dat bewoners uit Leiden-Noord voor het project Nieuw Leyden voorrang hebben. Toentertijd is hiertoe besloten om de doorstroming binnen de wijk Leiden-Noord op gang te brengen zodat een wooncarrière binnen de wijk mogelijk werd, als onderdeel van de herstructurering en versterking van de sociale cohesie aan de buurt. Eerder heeft het ministerie van VROM deze doelstelling ook aangemerkt als een gemeentelijke prestatie waarvoor de IPSV-subsidie van € 9,2 miljoen is verleend. Een inschrijving zoals nu wordt gehanteerd, is een instrument om deze doelstelling te halen. Echter volgens het vrije vestigingsuitgangspunt van de Huisvestingswet is dit instrument strijdig. Het ministerie van VROM dient hierop te worden gewezen. De voorrangsregels zijn breed gecommuniceerd met de bewoners van Leiden-Noord. Ook voor de vrije sectorhuurwoningen in de eerste fase van Nieuw Leyden (Portaal) hebben inwoners van LeidenNoord voorrang gekregen. Deze voorrang komt in latere fasen dan ook te vervallen aangezien deze regels ook in strijd zijn met de Huisvestingswet. In het Convenant Woonruimteverdeling Holland Rijnland 2005 is wel de bepaling opgenomen dat de corporaties of andere instellingen die het Convenant hebben onderschreven hun vrije sector huurwoningen via internet op www.Woonzicht.nl aanbieden. Deze bepaling kan in stand blijven. Tot voor kort bestond nog een juridisch verschil tussen toewijzingsregels voor woningen en toewijzingsregels voor kavels zoals in Nieuw Leyden gebeurt. Echter volgens recente jurisprudentie van de Hoge Raad is dit onderscheid teniet gedaan. Ook toewijzingsregels voor kavels worden nu gezien als woonruimteverdeling die strijdig is met de Huisvestingswet aangezien de vrije vestiging wordt beperkt. Deze (juridische) wijzigingen heeft een aantal gevolgen: • het hanteren van toewijzingsregels voor woningen in de vrije sector en kavels grond is niet (langer) toegestaan. Dit betekent dat de eerdere aangegeven voorrangsregels (artikel 6 van de lokale huisvestingsverordening en de afgesproken voorrang voor bewoners uit Leiden-Noord voor het project Nieuw Leyden) niet meer kunnen worden gebruikt. Dit heeft wel gevolgen voor de doorstroming van een huur- naar een koopwoning of een dure huurwoning. • naast het verdwijnen van de voorrang voor de huurders verdwijnt tevens de voorrang voor de stadsvernieuwingsurgenten bij lege koopwoningen in de buurt en vervangende nieuwbouwkoopwoningen, voor zover deze eigendom zijn van de verhuurders die in het Sociaal Statuut hebben ondertekend (artikel 7.1 Sociaal Statuut). Deze bepaling in het Sociaal Statuut is strijdig met de uitgangspunten van de Huisvestingswet. In de evaluatie (is op dit moment gaande) met de diverse partners dient dit te worden besproken en zodanig ook te worden aangepast; • de lokale huisvestingsverordening dient naar aanleiding van diverse ontwikkelingen te worden aangepast en via besluitvorming door de gemeenteraad opnieuw te worden vastgesteld. Binnenkort wordt gestart met de werkzaamheden om de lokale Huisvestingsverordening te evalueren. In artikel 31 van de verordening is aangegeven dat bij de voorbereiding van een besluit tot wijziging van deze verordening Burgemeester en Wethouders overleg dienen te plegen met de in de gemeente werkzame toegelaten instellingen en met andere daarvoor naar hun oordeel in aanmerking komende organisaties die binnen de gemeente op het gebied van de woonruimteverdeling werkzaam zijn. Dit overleg dient bij de evaluatie te worden opgestart. Uit navraag bij de VNG is gebleken dat het ministerie van VROM een ‘nieuwe’ Huisvestingswet voorbereidt. Waarschijnlijk is deze niet eerder dan 2008 van kracht. Zoals het er nu naar uitziet, bestaat de mogelijkheid dat in
deze nieuwe wet (regionale) tijdelijke afspraken mogelijk zijn over de verdeling van koopwoningen. In welke prijsklassen of hoe dit er kan uit zien, is niet bekend. Andere mogelijkheden? In het verleden zijn in het project Nieuw Leyden toezeggingen gedaan dat bewoners uit Leiden-Noord voorrang hebben op de andere woningzoekenden dit om de doorstroming binnen de wijk mogelijk te maken en de binding aan de wijk te behouden. De kavels uit de eerste twee fasen en de vrije sector huurwoningen zijn ook via deze voorrang verdeeld. Ook de huurwoningen van Portaal. In de eerste fase is 70% van de kavels uitgegeven aan bewoners uit Leiden-Noord. Voor de tweede fase is dit 12% geweest. Hieruit kan worden geconcludeerd dat de belangstelling van bewoners uit Leiden-Noord voor de kavels afneemt maar nog wel aanwezig is. Met de inschrijving voor de derde fase (40 kavels)is reeds gestart. Deze inschrijving gaat nog via de eerder afgesproken regels. In de vierde fase worden alleen kavels verkocht. In de vijfde fase is hoogbouw gepland. Eigenaar van deze appartementen (koop- en huurwoningen) is Portaal. Nu al laten bewoners uit Leiden-Noord hun belangstelling blijken voor deze vijfde fase. Naast de voorrangsregels voor bewoners uit Leiden-Noord krijgen zij een subsidie van € 12.000,-- (inclusief BTW) op de prijs van de kavel. Deze subsidie geldt niet voor de eventuele toekomstige kopers van de koopwoningen in de hoogbouw van Portaal. De eerder gehanteerde inschrijfcriteria moeten vanwege de diverse regelgeving worden losgelaten. Hierbij kan worden afgevraagd hoe de doelstellingen zoals de doorstroming binnen de wijk Leiden-Noord en de binding aan deze wijk toch nog gerealiseerd kunnen worden. Deze doelstelling is immers nog steeds van kracht en legitiem. Navraag bij andere gemeenten zoals Amsterdam leert dat dit bijvoorbeeld via het opstellen van een wachtlijst, beperkte bekendmaking via nieuwsbrieven, informatiebijeenkomsten en website alsnog, weliswaar gedeeltelijk, kan worden gerealiseerd. De inschrijving is dan immers vrij. Er wordt niet langer onderscheid gemaakt of de woning/kavel aan iemand uit Leiden-Noord wordt toebedeeld of aan iemand die een huurwoning achterlaat. Per project kan worden bekeken of een dergelijk traject wenselijk is. Een nadeel van deze werkwijze is dat als de verkoop tegenvalt de inschrijving alsnog ‘breder’ uitgezet dient te worden. Dit kan als consequentie hebben dat het project vertraagt en hogere kosten oplevert. Geadviseerd wordt om deze werkwijze zeer incidenteel toe te passen. Voorgesteld wordt de bevoegdheid van deze afweging bij de projectwethouder neer te leggen. Gezien de eerdere toezeggingen aan de bewoners van Leiden-Noord wordt geadviseerd om voor dit project een beperkt bekendmakingstraject te volgen. Dit zou dan vanaf de vierde fase gestart kunnen worden. E.e.a. wel in overleg met de entiteit Nieuw Leyden, waarin woningcorporatie Portaal ook een belangrijk aandeelhouder is. Koopprijsgrens Zoals eerder aangegeven betreft de koopprijsgrens volgens de Huisvestingswet op dit moment € 134.925,--. Voor woningen met een koopprijs onder deze grens geldt de regionale Huisvestingsverordening Holland Rijnland 2005. In Leiden worden op dit moment geen nieuwbouwkoopwoningen onder dit bedrag gerealiseerd. In 2005 heeft de regio Holland Rijnland de provincie Zuid Holland verzocht deze grens van € 134.925,-- te verhogen naar € 181.000,-- De provincie heeft hier echter negatief op geantwoord. Als reden hiervoor heeft de provincie aangegeven dat in de Woonvisie Zuid Holland 2005-2015 (vastgesteld op 26 januari 2005) een gewenste woningbouwproductie voor de regio is geraamd, in de periode 2005-2009, van totaal 9.950 woningen ten behoeve van de eigen behoefte conform migratiesaldo-nul. In het convenant Woningbouwafspraken 2005 - 2010 heeft de regio aangegeven 14.620 woningen te willen realiseren in deze periode. Gedeputeerde Staten heeft geconcludeerd dat ruimschoots wordt voorzien in de woningbehoefte en dus geen sprake is van schaarste in de regio. Een hogere regionale koopprijsgrens voor de woonruimteverdeling wordt dus niet toegestaan. Tegen het besluit van Gedeputeerde Staten is geen bezwaar gemaakt en is dus van kracht. Voor de bepaling of het afgesproken percentage sociale woningbouw (nieuwbouw)wordt gehaald, geldt een andere grens, namelijk voor een sociale koopwoning tot € 181.000,-- en voor een sociale huurwoning € 615,--. Er worden dus twee verschillende grenzen gehanteerd, te weten een grens voor de regionale woonruimteverdeling en een grens voor de bepaling van het percentage sociale nieuwbouw. Bij de verdeling van de gelden uit het Besluit Locatiegebonden Subsidies heeft Leiden de afspraak gemaakt om in ieder geval 20% sociaal te bouwen (tot € 181.000). Hoe dan de verdeling? De toewijzing van nieuwbouwkoopwoningen en nieuwbouwhuurwoningen in de vrije sector dient dus ‘vrij’ te gebeuren maar er kunnen wel regels worden gesteld over hoe de inschrijving dient plaats te vinden. Dit om chaos te voorkomen. Voor nieuwbouwkoopwoningen in de vrije sector bestaat immers een grote belangstelling. Het is nog steeds een schaars goed. Voorgesteld wordt om de inschrijving voor nieuwbouwkoopwoningen bij een
(project)ontwikkelaar of een door hem ingschakelde makelaar te laten plaatsvinden en dat een notaris na de inschrijftermijn de volgorde via loting bepaalt. Er is immers geen meerwaarde om de inschrijving bij de gemeente te laten plaatsvinden omdat er geen toetsing van toewijzingscriteria meer plaatsvindt. De projectontwikkelaar kan zelf bepalen bij wie en door wie dit zal zijn. De inschrijftijd voor een project kan drie of vier weken duren. Daarnaast zullen de projectontwikkelaars worden verplicht de adressen van de toekomstige kopers aan de gemeente te overhandigen zodat de gemeente, indien gewenst, onderzoek kan doen naar de verhuisketen van dat project. Om nakoming van deze voorwaarden te regelen, dient de gemeente deze voorwaarden in een overeenkomst met de (project)ontwikkelaar vast te leggen. Voor wat betreft de nieuwbouwhuurwoningen in de vrije sector worden geen nadere regels voorgesteld dan conform in het Convenant Woonruimteverdeling Holland Rijnland 2005 is opgenomen. Hierin is met diverse corporaties en andere instellingen afgesproken dat de huurwoningen in de vrije sector via www. Woonzicht.nl worden aangeboden. Beslispunten 1. te constateren dat het hanteren van toewijzingsregels voor nieuwbouw koop- en huurwoningen in de vrije sector en kavels grond niet (langer)is toegestaan. 2. de tot nu toe gehanteerde voorrangsregels niet langer toe te passen; 3. het Sociaal Statuut en de lokale huisvestingsverordening dienen conform dit besluit te worden gewijzigd en te worden betrokken bij de eerste wijziging van het Sociaal Statuut en de lokale huisvestingsverordening; 4. voordat een inschrijving voor een nieuwbouwkoopproject in de vrije sector plaatsvindt, kan de projectwethouder het besluit nemen dat een beperkte bekendmaking wordt gewenst. Indien dit besluit niet wordt genomen, vindt een onbeperkte bekendmaking van de inschrijving plaats; 5. Aan Portaal voor te stellen om vanaf fase vier voor het project Nieuw Leyden een beperkt bekendmakingstraject te gaan volgen; 6. regels vast te stellen over hoe de inschrijving voor een nieuwbouwkoopwoning in de vrije sector of kavels grond dient plaats te vinden. Deze zijn: a. de inschrijving gebeurt bij een (project)ontwikkelaar of een door hem ingeschakelde makelaar; b. de inschrijftijd voor een project kan drie of vier weken duren; c. een notaris bepaalt via loting de volgorde voor het nieuwbouwproject; d. de (project)ontwikkelaar of de door hem ingeschakelde makelaar overhandigt aan de gemeente de adressen van de toekomstige kopers zodat indien gewenst de verhuisketen van dat project kan worden onderzocht; e. Deze regels worden in de overeenkomst met de (project)ontwikkelaar opgenomen.
Bijlagen Artikel 6 Lokale Huisvestingsverordening Artikel 6 Nieuwbouw-koopwoningen 1. Voor de eerste vergunningverlening voor nieuwbouw-koopwoningen komen zij in aanmerking, die voldoen aan het bepaalde in artikel 5, eerste lid, en zich tijdig als gegadigde hebben aangemeld vóór een door Burgemeester en Wethouders vast te stellen datum van inschrijving voor een project. 2. Bij de vergunningverlening wordt de volgende rangorde van gegadigden aangehouden: a. stadsvernieuwingsurgenten die een zelfstandige woonruimte leeg achterlaten in de buurt waar de nieuwe koopwoning wordt gebouwd; b. stadsvernieuwingsurgenten die een zelfstandige woonruimte in Leiden leeg achterlaten; c. zij die als vergunninghouder een zelfstandige woonruimte in de regio Leiden leeg achterlaten met een huurprijs in de goedkope voorraad, zoals genoemd in artikel 8, tweede lid, van het Huisvestingsbesluit (per 1-1-1998: ƒ 600 of lager kale huur per maand); d. zij die als vergunninghouder een zelfstandige woonruimte in de regio Leiden leeg achterlaten met een huurprijs hoger dan het onder c genoemde bedrag; e. overige gegadigden. 3. Voor de gemeenten Alkemade en Zoeterwoude geldt ten aanzien van het tweede lid niet de onder a en b genoemde regio Leiden maar de gemeenten Alkemade respectievelijk Zoeterwoude. 4. De verdeling van de woonruimten vindt plaats door middel van door Burgemeester en Wethouders nader vast te stellen verfijningsregeling, met inachtneming van de in het tweede lid bepaalde voorrangsregeling.
Bij het project Nieuw Leyden zijn na overleg tussen voormalig wethouder ROWR en de directeur van de entiteit Nieuw Leyden de volgende voorrangsregels gehanteerd: 1. Stadsvernieuwingsurgenten die als hoofdbewoner een zelfstandige woonruimte achterlaten in de wijk Leiden Noord. 2. Bewoners die een zelfstandige woonruimte achterlaten in Leiden Noord en die op de sluitingsdatum van de inschrijvingstermijn minimaal 1 jaar op dit adres wonen. 3. Stadsvernieuwingsurgenten die elders in de Leidse* regio een zelfstandige woonruimte achterlaten. 4. Bewoners die als vergunninghouder een zelfstandige woonruimte in de regio Leiden* leeg achterlaten met een kale huurprijs van € 331,78 per maand of lager. 5. Bewoners die als vergunninghouder een zelfstandige woonruimte in de regio Leiden* leeg achterlaten met een kale huurprijs hoger dan € 331,78 en lager dan € 604,72 per maand. 6. Mensen die zich voor Nieuw Leyden fase 1 hebben ingeschreven voor een kavel, maar toen zijn uitgeloot. 7. Overige gegadigden. * is regio Holland Rijnland. Tevens heeft de voormalig wethouder ROWR naar aanleiding van deze criteria aangegeven dat de starters van Leiden-Noord vanaf de derde fase onder nummer twee zullen vallen. Dit betekent dat er dan geen onderscheid meer wordt gemaakt tussen ‘starters’ en ‘doorstromers’ uit Leiden-Noord. Dit onderscheid is, na overleg, niet gemaakt in de verdeling van de sociale huurwoningen van Portaal.
