BELEIDSPLAN ONDERHOUD EN INSTANDHOUDING GEBOUWEN 2012

BELEIDSPLAN ONDERHOUD EN INSTANDHOUDING GEBOUWEN 2012

Afdeling Openbare Ruimte Team B&O, Bouwkunde Oktober 2012

Beleidsplan Onderhoud en Instandhouding Gebouwen 1.

2.

3.

4.

5.

SAMENVATTING BELEIDSPLAN 1.1

Algemeen………………………………………………………….…………………..

2

1.2

Strategisch beleidsplan…………………………………….…………………………

2

1.3

Tactisch beheersplan…………………………………….…………………………...

3

1.4

Operationeel uitvoeringsplan…………………………….…………………………..

3

1.5

Financiële paragraaf………..……………………………….………………………..

3

1.6

Slotwoord………..……………………………….…………………………………….

6

ALGEMEEN 2.1

Inleiding……………………………………………………….………………………..

7

2.2

Planmatig onderhoud……………………………………………………………….…

7

2.3

Eigendommen-inventarisatie……………………………….………………………..

8

2.4

Van beleid naar uitvoering…………………………………………….…………….. 10

2.5

Onderhoud aan gebouwen ?………………………………………………………... 10

2.6

Ontwikkelingen………………………………………………………………………..

2.7

Wettelijke verplichtingen tot onderhoud……………………………….…………… 11

2.8

Conditiemeting feitelijke situatie………………………………………….…………. 11

2.9

Conditie afhankelijk beheer, inspectiemethodiek……………………….………… 12

2.10

Relatie in conditieniveau en onderhoudsniveau…………………………………... 14

10

STRATEGISCH BELEIDSPLAN 3.1

Inleiding………………………………………………………………………………..

15

3.2

Doelstelling……………………………………………………………………………. 15

3.3

Gewenst kwaliteitsniveau in onderhoud…………………………………..……….

3.4

Referentiekader PvE&O……………………………………………………...……… 16

3.5

Beleidskader voor het PvE&O………………………………………………………. 17

3.6

Herstel Urgentie………………………………………………………………..……... 18

3.7

Monitoring Beleidsplan……………………………………………………..………..

15

19

FINANCIELE PARAGRAAF 4.1

Financiële middelen voor gebouwonderhoud ………...…………………..………

20

4.2

Financiële budget gebouwonderhoud 2006-2012……...…………………………

20

4.3

Benodigde financiële middelen voor gebouwonderhoud vanaf 2012...….……..

21

4.4

Analyse en nadere toelichting gebouwonderhoud…………..…...……………….

23

4.5

Terugdringen van de kosten in gebouwonderhoud…………………………..…..

23

4.6

Uitgesteld en achterstallig onderhoud…………………….……………………..…

25

4.7

Financiële dekking voor gebouwonderhoud…………….……………………..…

26

SLOTWOORD 5.1

Slotwoord……………………………………………………………………..………

29

Bronvermelding en literatuuroverzicht……………………………………………………. Bijlage(n)…………………………………………………………………………………………………

30 30

Beleidsplan Onderhoud en Instandhouding Gebouwen, 2012 2012I02099

1

1.

SAMENVATTING

1.1 Algemeen Het Besluit Begroting en Verantwoording (BVV) verplicht provincies en gemeenten tot het vaststellen van beleid ten aanzien kapitaalsgoederen. Het voorliggende Beleidsplan Onderhoud en Instandhouding Gebouwen voorziet voor de betreffende categorie kapitaalsgoederen hierin. Om deze beheerstaak op een doelmatige en efficiënte wijze te kunnen realiseren is een integraal en systematisch beheer voor de gebouwen en bouwkundige werken een noodzaak. Met het voorliggende beleidsplan “Onderhoud en Instandhouding Gebouwen” kan deze beheerstaak op een juiste wijze worden uitgevoerd. In deze samenvatting worden de belangrijkste onderwerpen op hoofdlijnen aangehaald. De onderbouwing en nadere uitwerking vindt u terug in het betreffende hoofdstuk en de bijlagen van deze beleidsnota. Om de juiste keuzes te kunnen maken en beslissingen te nemen bij het beheer en de instandhouding van gebouwen is een systematisch aanpak voor het onderhoud belangrijk. De wijze waarop, wordt vastgelegd in dit beleidsplan en vastgesteld door de gemeenteraad. In de beleidsnotitie wordt achtereenvolgens de kwaliteit voor het onderhoud en de instandhouding voor gebouwen in een Programma van Eisen voor Onderhoud (PvE&O) vastgesteld en de noodzakelijke financiële middelen voor het onderhoud. Het beleidsplan is onderverdeeld in totaal drie hoofdstukken, te weten; - Algemeen, waarin algemene informatie over onderhoud wordt behandeld, - Strategisch beleidsplan, met het kwaliteitskader voor onderhoud, - Financiële paragraaf. Het beleidsplan wordt ondersteund met bijlagen zoals; - Tactisch onderhoudsplan, waarin het meerjaren onderhoudsplan wordt opgesteld, - Operationeel uitvoeringsplan van planvorming tot uitvoering. Er is een inventarisatie uitgevoerd van de in totaal 199 gebouwen en bouwkundige objecten, verdeeld over 106 complexen waarbij gebruik is gemaakt van het overzicht “Gemeentelijke Eigendommenadministratie Gemeente Lingewaard” d.d. 1 januari 2012. Voor gebouwen op basis van “Huur Onroerend Goed” (HOG) heeft de gemeente op enigerlei wijze een onderhoudsplicht. Gebouwen welke zijn gevestigd met “Recht van Opstal” of “Recht van Erfpacht” zijn niet in eigendom van de gemeente en heeft de gemeente hiervoor dus ook geen onderhoudsplicht. Het onderhoud aan gebouwen en de wijze waarop dit moet worden uitgevoerd is naast een huur- of exploitatieovereenkomst ook vastgelegd in een aantal wettelijke bepalingen en voorschriften, waaronder het Burgerlijk Wetboek, Woningwet en de overige weten regelgeving zoals Milieuwetgeving, NENvoorschriften, Monumentenwet en Arbo-wet. Om de onderhoudstoestand van gebouwen op eenduidige wijze te kunnen beoordelen en de kwaliteit van onderhoud te kunnen bewaken wordt gebruik gemaakt conditiemeting. De methodiek omvat het eenduidig registreren van de meest voorkomende gebreken in meetbare resultaten. 1.2 STRATEGISCH BELEIDSPLAN ONDERHOUD GEBOUWEN Het Beleidsplan Onderhoud Gebouwen is erop gericht het gebouw in stand te houden voor de functie waarvoor het is ingericht en de bedrijfseconomische waarde van het onroerend goed binnen de vastgestelde instandhoudingtermijn van het gebouw of bouwwerk te behouden. Het technisch beheer en onderhoud dienen op de meest doelmatige en efficiënte wijze te worden uitgevoerd op een vooraf vastgesteld kwaliteitsniveau. Beleidsplan Onderhoud en Instandhouding Gebouwen, 2012 2012I02099

2

Het strategisch beleidsplan is een dynamisch instrument waarin op bestuurlijk niveau per object het kwaliteitsniveau van onderhoud middels een Programma van Eisen voor Onderhoud (PvE&O) de kwaliteit van onderhoud en instandhouding voor gebouwen is vastgelegd. Dit PvE&O vormt tezamen met de gebouwgegevens de basis van de MeerjarenOnderhoudPlanning (MOP) voor het betreffende gebouw. Met het vastleggen van dit gewenste kwaliteitsniveau wordt de minimale (nog acceptabele) onderhoudstoestand als ondergrens van een gebouw(onder)deel vastgelegd. Het PvE&O is de referentie (meetlat) voor de minimaal gewenste kwaliteit van de onderhoudstoestand voor het gebouw. Het conditieniveau is de waarde beoordeling van de feitelijke onderhoudstoestand. Door gebruik te maken van dezelfde grootheden zijn beide onderling vergelijkbaar. Het toe te kennen kwaliteitsniveau is gebaseerd op het beleidskader voor het PvE&O. Voor alle gebouwen wordt kwaliteitsniveau 3 (redelijk) voorgesteld. 1.3 TACTISCH BEHEERSPLAN ONDERHOUD GEBOUWEN Het tactisch onderhoudsplan (bijlage 1.1) ondersteunt het strategische beleidsplan en omvat de feitelijke onderhoudsplanning voor de komende jaren en het daaruit voortvloeiende jaarplan voor onderhoud. De MeerjarenOnderhoudPlanning (MOP) heeft tot doel om informatie te verstrekken aan de gebouweigenaar en/of beheerder van een object om de onzekerheid omtrent de onderhoudskosten van dat object voor de toekomst weg te nemen. De MOP geeft duidelijkheid aan, welke financiële middelen in de toekomst beschikbaar moeten zijn om de in het PvE&O vastgelegde kwaliteitsniveaus voor onderhoud te kunnen nakomen. Alle noodzakelijke onderhoudsactiviteiten kunnen in de MOP worden opgenomen. Planmatig onderhoud bestaat uit het op de meest effectieve wijze uitvoeren van onderhoud aan een object volgens vooraf bepaalde criteria en vastgelegd in een meerjaren onderhoud planning waarbij de meest efficiënte onderhoudsmaatregel wordt toegepast. Voor het actueel houden van de MOP zal deze periodiek moeten worden geactualiseerd middels monitoring van de MOP, inventarisatie van uitgevoerd onderhoud, (her)inspectie van het object, informatie-inwinning bij de gebouwgebruikers (klachten, wensen) en de beleidsmedewerker van de betreffende afdeling(en). 1.4 OPERATIONEEL UITVOERINGSPLAN ONDERHOUD GEBOUWEN Het operationeel uitvoeringsplan (bijlage 1.2) omvat de procedure om te komen tot realisatie van de geplande onderhoudsactiviteiten. Dit uitvoeringsplan volgt de opgestelde Meerjaren Onderhoud Planning en is gebaseerd op de door de gemeenteraad vastgestelde beleidsdoelstellingen voor gebouwonderhoud. Het operationeel uitvoeringsplan omvat alle voor het betreffende uitvoeringsjaar geplande onderhoudsactiviteiten, opgenomen in een OnderhoudJaarPlan (OJP). De noodzaak van het uit te voeren onderhoud wordt bepaald door het feitelijke conditieniveau in relatie tot het gewenste kwaliteitsniveau en de beschikbare middelen. 1.5 FINANCIELE PARAGRAAF Voor elk gebouw is een MeerjarenOnderhoudsPlan (MOP) opgesteld waarin alle te verwachten onderhoudsactiviteiten voor dat gebouw zijn opgenomen en de geraamde kosten opgenomen. Deze gegevens vormen de basis voor het vaststellen van de budgetten voor gebouwonderhoud. Het bepalen van de noodzakelijke middelen voor het onderhoud kan op verschillende manieren worden bepaald. Daarbij wordt gemaakt van de MOP’s en de daaruit berekende kosten voor periodiek en planmatig onderhoud. Men onderscheid daarin een drietal methodieken, tw; 1. Jaarlijks uit de MOP’s de benodigde middelen bepalen voor het betreffende uitvoeringsjaar. 2. Bepalen van een jaarlijkse reservering over een vastgestelde periode van meerdere jaren. 3. Bepalen van een jaarlijkse dotatie over een oneindige periode.


3

In bijlage 4.2 ‘Kostenverloop Meerjarig Onderhoud’ is het effect van de jaarlijkse kosten bij de verschillende reserveringsvormen aangegeven. Voorgesteld wordt de reservering voor onderhoud en fondsvorming te baseren op het 10-jarig gemiddelde van de thans voorliggende MOP’s. Het beleidsplan wordt elke vier jaar herzien. Bij deze herziening wordt de hoogte van de reservering bijgesteld op basis van de dan geldende onderhoudsverplichtingen over een zelfde periode van vier jaren. Op basis van deze tienjarige periode en de te verwachtte onderhoudskosten kunnen de daarvoor noodzakelijke middelen worden gedoteerd in een voorziening van waaruit het planmatig onderhoud gedekt kan worden. De budgetten voor het jaarlijks uit te voeren periodieke onderhoud worden opgenomen in de Programmabegroting over het betreffende boekjaar. Op basis van dit uitgangspunt bedragen de kosten voor het uitvoeren van het periodiek onderhoud jaarlijks € 227.750,= en de reservering voor planmatig onderhoud € 1.206.850,= waarmee het totaalbedrag voor onderhoud uitkomt op een bedrag van € 1.434.600,= per jaar. In het kader van Duurzaamheid bij onderhoudsactiviteiten wordt voorgesteld om jaarlijks een budget in de voorziening op te nemen ten bedrage van € 24.000,= per jaar, gelijk aan 2% van de reservering voor planmatig onderhoud. Dit bedrag moet wel gevonden worden binnen de reguliere onderhoudsbudgetten. Om de budgetten op een correct prijsniveau te handhaven dienen de bedragen voor onderhoud jaarlijks worden geïndexeerd, gebaseerd op de Risicoregeling Woning- en Utiliteitsbouw 1991 (RWU-1991). De nu berekende kosten voor periodiek onderhoud en de reservering voor het planmatig onderhoud zijn, in vergelijking met de huidige budgetten en reserveringen toegenomen. De huidige budgetten en reserveringen zijn gebaseerd op een eigendomsinventarisatie uit 2006 en betreft in totaal 144 gebouwen met een gezamenlijk bvo van 47.460 m2. Uit een geactualiseerde inventarisatie van gemeentelijke eigendommen per 1 juli 2012 blijkt dat de omvang van het gebouwenbestand met 18 gebouwen en een gezamenlijk bvo van 13.420 m2 is toegenomen. Daarnaast zijn in totaal 58 objecten voor openbaar beeldende kunstwerken aan het plan toegevoegd. Wanneer onderhoud niet op tijd wordt uitgevoerd waardoor de conditiescore zodanig verslechterd en niet meer wordt voldaan aan het gestelde kwaliteitsniveau is er sprake van achterstallig onderhoud. Uitgesteld onderhoud is een vorm van achterstallig onderhoud waarbij om bepaalde redenen of oorzaken ervoor gekozen is om onderhoud niet uit te voeren en de onderschrijding van de conditiescore ten opzichte van het kwaliteitsniveau bewust te laten ontstaan. Als gevolg van diverse investeringsprojecten en planontwikkeling is in 2006, bij het opstellen van het eerste beleidsplan voor gebouwen, bewust de keuze gemaakt om, gelet op de aard en omvang van deze plannen, voor deze gebouwen geen MOP op te stellen, het planmatig onderhoud uit te stellen en de betreffende gebouwen te beheren op storingsafhankelijk onderhoud. De gebouwen die bij deze plannen en projecten zijn betrokken zijn; ‘Centrumplan Huissen’ met de gebouwen van voormalige Aloysiusschool en gymzaal aan de Langekerkstraat en de voormalige Julianaschool aan de Conventstraat, ‘Kulturhus Gendt’ met Zaal Providentia Gendt, en plannen rondom het Cultureel centrum De Kinkel in Bemmel. Daarnaast zijn twee binnensportaccommodaties, in beheer en exploitatie bij Laco, aan de gemeente overgedragen, te weten; sporthal De Bongerd en gymzaal De Hoenderik beide te Bemmel. Ook voor deze sportgebouwen was op grond van de exploitatieovereenkomst geen MOP is opgesteld en er dus ook geen middelen zijn gereserveerd voor onderhoud. Voorts zijn de openbare culturele kunstwerken aan het plan toegevoegd. Door het uitstellen van periodiek en planmatig onderhoud bij deze gebouwen is de onderhoudstoestand dusdanig verslechterd dat er sprake is van een structurele achterstand in onderhoud waardoor de conditiescore voor onderhoud op bepaalde onderdelen of als totaalbeoordeling als matig tot slecht (niveau 4 Beleidsplan Onderhoud en Instandhouding Gebouwen, 2012 2012I02099

4

of slechter) moet worden aangemerkt en vallen buiten het in het beleidskader voorgestelde minimale kwaliteitsniveau, niveau 3. Omdat nieuwe ontwikkelingen of realisatie van deze uitgestelde plannen en projecten niet op korte termijn zijn te verwachten en dus ook deze gebouwen in stand worden gehouden, is ervoor gekozen om voor deze gebouwen alsnog een MOP op te stellen. In deze MOP’s is, naast het reguliere onderhoud, ook de omvang van de verbeteringsmaatregelen (lees: herstel achterstallig onderhoud) als eenmalige kosten opgenomen. Dekking van uitgesteld en achterstallig gebouwonderhoud uit de voorziening ‘Onderhoud Gebouwen’ dient op grond van de richtlijnen van de Commissie BBV ineens ten laste van de exploitatie te worden gebracht. De geraamde kosten voor uitvoering van het uitgestelde en achterstallig gebouwonderhoud bedraagt in totaal € 2.977.650,=. Voor de uitvoering van deze werkzaamheden moet dus een afzonderlijk krediet worden verstrekt. Ter dekking van de jaarlijkse onderhoudskosten wordt, onder voorbehoud van goedkeuring van de voorstellen in de Programmabegroting 2013, structureel een aanvullend budget beschikbaar gesteld (van € 200.000 in 2013, oplopend naar een bedrag van € 300.000 in 2014 en 2015). Hierdoor neemt het tekort op de jaarlijkse beheer- en onderhoudskosten af van € 568.000 in 2012 tot € 268.000 in 2014 en 2015. Samengevat worden de jaarlijks benodigde middelen voor het gebouwonderhoud voor de periode 20122015 als volgt voorgesteld; 2012

2013

2014

2015

1.206.850

1.206.850

Voorstel onderhoud op basis van kwaliteitsniveau volgens par. 3.5 Planm atig onderhoud - dotaties voorziening o.b.v. tienjarige periode

1.206.850

1.206.850

Jaarlijks periodiek onderhoud - storingen en klachten

46.900

48.000

49.099

50.200

- keuringen en contracten

116.500

119.100

121.800

124.500

- jaarlijks basisonderhoud

64.350

65.800

67.300

68.800

Toepassing duurzaam heid

24.000

24.000

24.000

24.000 +

1.458.600

1.463.750

1.469.050

Benodigde budgetten

1.474.350

Dekking begroting 2012-2015 Totaal begroot - Planmatig onderhoud (dotaties voorziening)

713.300

713.300

713.300

713.300

- Jaarlijks periodiek onderhoud

177.300

177.300

177.300

177.300 +

Subtotaal

890.600

890.600

890.600

890.600

0

5.150

10.450

15.750

200.000

300.000

1.095.750

1.201.050

Meerjarenbegroting "Indexering uitgaven" Voorstel Prorgam m abegroting 2013 - Onderhoudsvoorziening gemeentelijke gebouw en Beschikbare budgetten

890.600

300.000 + 1.206.350

Resumerend - Beschikbaar budget - Benodigd budget

Tekort

890.600

1.095.750

1.201.050

1.206.350

1.458.600

1.463.750

1.469.050

1.474.350 -/-

-568.000

-368.000

-268.000

-268.000

Naast het structurele tekort van € 268.000 (2015) is, voor uitgesteld en achterstallig onderhoud van een aantal gebouwen, eenmalig een bedrag benodigd van € 2.977.650. In 2014 zal het resultaat van de in dit plan voorgestelde maatregelen, in de vorm van een tussentijdse evaluatie, aan de raad worden aangeboden. Met storing van de jaarlijkse dotatie ad. € 1.206.850 blijkt dat een éénmalige dotatie ad. € 1.250.000 nodig is om ook voor de komende jaren voldoende middelen beschikbaar te krijgen om de kosten van het planmatig Beleidsplan Onderhoud en Instandhouding Gebouwen, 2012 2012I02099

5

onderhoud te dekken. Dit bedrag is gebaseerd op het huidige gebouwenbestand. Dit bedrag zal lager worden naar gelang het resultaat van de maatregel om gebouwen af te stoten. Bij de Voorjaarsnota 2013 zal inzichtelijk gemaakt worden in hoeverre deze eenmalige dotatie noodzakelijk is. Om het beleidsplan financieel dekkend te krijgen binnen de huidige middelen met behoud van het beoogde kwaliteitsniveau 3 moet de onderhoudsverplichting voor de gemeente structureel worden verlaagd door; overdracht van onderhoudsactiviteiten aan huurders en gebruikers, verkoop van panden of sloop van de gebouwen. In bijlage 5.1 van het beleidsplan is een lijst opgenomen van alle panden waarvoor de gemeente als gebouweigenaar een onderhoudsverplichting heeft. Voor elk pand is, in overleg met de verschillende beleidsafdelingen, beoordeeld of het pand in aanmerking komt voor verkoop, eventueel belast met zakelijk recht, sloop of vermindering van de onderhoudsverplichting. In bijlage 5.2 is een tekstuele toelichting op deze lijst gegeven. Voorgesteld wordt om voor- en nadelen, behaald bij de verkoop van gebouwen (boekwinsten/-verliezen) te salderen en een eventueel positief saldo toe te voegen aan de onderhoudsvoorziening gebouwen. Als er geen of slechts een beperkt aantal gebouwen worden afgestoten en de noodzakelijke verlaging van de onderhoudskosten niet wordt bereikt, en geen (of slechts gedeeltelijk) aanvullend budget voor onderhoud of voor uitgesteld en achterstallig onderhoud beschikbaar komen is het in paragraaf 3.5 beoogde kwaliteitsniveau (gemiddeld niveau 3 = redelijk) niet haalbaar. Concreet betekend dit, in afwachting van het beoogde resultaat, een onvoorwaardelijke verlaging in het kwaliteitsniveau voor onderhoud aan alle gemeentelijke gebouwen naar een kwaliteitsniveau 4 (matig) of 5 (slecht). Met de beperkte middelen zal het onderhoudsniveau van de gebouwen met name van de buitenschil zo optimaal mogelijk worden houden. Voor de gebouwen met de beoordeling ‘slecht’ zal voor deze categorie gebouwen geen planmatig onderhoud worden uitgevoerd en wordt getracht het gebouw wind- en waterdicht te houden. 1.6 SLOTWOORD Het voorliggend beleidsplan geeft het voorgenomen beleid weer voor de instandhouding en het beheer van gebouwen en bouwkundige objecten voor de jaren 2012 tot en met 2015.In dit beleidsplan wordt voor alle partijen (eigenaar, beheerder en gebruiker) een duidelijk kader gesteld, wordt aangegeven welke kwaliteitscriteria gelden bij het in stand houden van de bestaande gebouwen en op welke wijze het onderhoud wordt uitgevoerd. Mede door het opstellen van dit beleidsplan is er een duidelijk inzicht verkregen in de gemeentelijke kapitaalgoederen ten aanzien van gebouwen en bouwkundige objecten en op basis van het meerjaren onderhoudsplan de daaraan verbonden gemeentelijke onderhoudsverplichtingen, waarbij de noodzakelijke middelen voor de uitvoering van het onderhoud tijdig worden gereserveerd. Daaruit is ook duidelijk geworden dat de financiële dekking in relatie tot de beschikbare middelen voor de onderhoudskosten een belangrijke stempel zetten op het strategisch beleid ten aanzien van gebouwbeheer. De komende jaren zullen worden gebruikt om door middel van een periodieke monitoring een fijnafstemming en –bijstelling in het MOP te laten plaatsvinden zodat uiteindelijk een zo maximaal mogelijke dekking van onderhoudskosten wordt verkregen. Door middel van de gebruikelijke planning en control momenten wordt het bestuur geïnformeerd over de uitgevoerde onderhoudsactiviteiten en de realisatie van de beoogde doelstellingen. Het beleidsplan is tot stand gekomen op voorstel van het de afdeling Openbare Ruimte, team Beheer en Onderhoud Bouwkunde in samenwerking met de diverse vakafdelingen.


6

2.

ALGEMEEN

2.1 Inleiding Het Besluit Begroting en Verantwoording (BVV) verplicht provincies en gemeenten tot het vaststellen van beleid ten aanzien van kapitaalsgoederen. Het voorliggende Beleidsplan Onderhoud en Instandhouding Gebouwen voorziet voor de betreffende categorie kapitaalsgoederen hierin. Om deze beheerstaak op een doelmatige en efficiënte wijze te kunnen realiseren is een integraal en systematisch beheer voor de gebouwen en bouwkundige werken een dringende noodzaak. In 2006 is er een meerjarenplan voor alle gemeentelijke gebouwen en bouwkundige objecten opgesteld. Gebouwen welke zijn aangekocht voor of waarvan bekend is dat zij behoren bij een planontwikkeling zijn (gezien de ontwikkelingen) begin 2012 ook opgenomen in het systeem. Een doelmatig, duurzaam en efficiënt gebouwbeheer is alleen mogelijk met een integraal onderhoudsplan waarbij alle gebouwen en bouwkundige objecten worden vastgelegd in een “Gebouwdossier”. Dit gebouwdossier omvat een aantal onderdelen waaronder; - Objectanalyse, bestaande uit een projectomschrijving met de gebouwhistorie, specifieke kengetallen, maatvoering en hoeveelheden, - Tekeningen van plattegronden en gevelaanzichten van het object, visueel ondersteunt met fotomateriaal, - Meerjaren onderhoudsplan, met daaraan gekoppeld de budgettering voor onderhouden instandhouding, - Energiebeheer, met registratie van energieverbruik en maatregelen tot energiebesparing. De objectanalyse en (digitale) tekeningen zijn reeds op hoofdlijnen opgesteld en maken onderdeel uit van de voorbereiding van dit beleidsplan en de totstandkoming van het meerjaren onderhoudsplan. In de toekomst zullen deze gegevens via monitoring met alle betrokkenen in het beheer en gebruik van de gemeentelijke gebouwen verder gedetailleerd en nader uitgewerkt worden. Met bovengenoemd gebouwendossier en de periodieke actualisatie van de diverse onderdelen in dit dossier is het mogelijk de bouwkundige objecten op een efficiënte en doelmatige wijze in stand te houden. De gebouwen voor onderwijs maken geen deel uit van dit beleidsplan en blijven derhalve buiten verdere behandeling. Deze gebouwen behoren niet tot het gemeentelijk vastgoedbezit en het onderhoud is vastgelegd in ministeriële regelingen en vergoedingen. De afdeling Beleids- en Projectontwikkeling (BPO) team Sociaal Beleid verzorgt in overleg met de schoolbesturen het (extern) opstellen en jaarlijks actualiseren van de MeerjarenOnderhoudsPlannen voor deze gebouwen. Dit voorliggend beleidsplan heeft betrekking op de bestaande gebouwen en daarin aanwezige voorzieningen en technische installaties en behoren tot het gemeentelijk vastgoedbezit. Functionele verbeteringen, aanpassingen en/of uitbreiding van de bestaande gebouwvoorzieningen welke geen betrekking hebben op de instandhouding of het onderhoud van gebouwen moeten als kapitaalswerken worden aangemerkt. Dit betekent dat de uit dit beleidsplan en meerjaren onderhoudsplanning gegenereerde budgetten en middelen uitsluitend kunnen worden ingezet voor de uitvoering van het onderhoud van de bestaande voorzieningen. 2.2 Planmatig onderhoud Om goed onderbouwde keuzes te kunnen maken en de juiste beslissingen te nemen bij het beheer en de instandhouding van gebouwen en bouwkundige werken is een planmatige aanpak voor het onderhoud belangrijk. Dit planmatige onderhoud omvat een aantal onderdelen welke in een beleidsplan moeten worden vastgelegd. Om goed te kunnen functioneren is een duidelijk standpunt vereist van de gemeenteraad in de vorm van een helder beleidskader. In deze beleidsnotitie wordt achtereenvolgens ingegaan op de kwaliteit voor het onderhoud en de instandhouding voor gebouwen wat uiteindelijk zal resulteren in een vast te stellen Programma van Eisen voor Onderhoud (PvE&O). Beleidsplan Onderhoud en Instandhouding Gebouwen, 2012 2012I02099

7

Aan de hand van dit PvE&O wordt vervolgens een Meerjaren Onderhoud Planning (MOP) opgesteld op basis waarvan de noodzakelijke middelen voor het toekomstig onderhoud kunnen worden gereserveerd en een inventarisatie kan worden opgesteld voor de feitelijke uitvoering van het planmatig gebouwonderhoud. Schematische weergave besluitvorming:

schema uit PowerPoint presentatie

2.3 Eigendommen-inventarisatie Om een duidelijk en zo volledig mogelijk overzicht te verkrijgen in de omvang van de gemeentelijke onderhoudsverplichtingen aan gebouwen en de daaraan verbonden financiële consequenties is allereerst een inventarisatie van de gemeentelijke gebouwen noodzakelijk. Hierbij is gebruik gemaakt van het overzicht “Gemeentelijke Eigendommenadministratie Gemeente Lingewaard” peildatum 1 januari 2012. Aan de hand van dit overzicht zijn de bebouwde kadastrale eigendommen alle gebouwen en bouwkundige werken geïnventariseerd. Door de diversiteit van de gebouwfuncties en gebruiksrechtovereenkomst is op basis van de van toepassing zijnde gebruiksrechten een selectie gemaakt. Deze gebruiksrechten voor gebouwen kunnen worden onderverdeeld in; HOG Huur Onroerend Goed RvO Recht van Opstal RvEp Recht van Erfpacht Voor gebouwen op basis van “Huur Onroerend Goed” (HOG) heeft de gemeente op basis van een huur- of exploitatieovereenkomst een onderhoudsplicht. Gebouwen welke zijn gevestigd met “Recht van Opstal” of “Recht van Erfpacht” zijn niet in eigendom van de gemeente en heeft de gemeente hiervoor dus ook geen onderhoudsplicht. Deze gebouwenselectie is gelet op de omvang en diversiteit in gebruikersfunctie door ons gerangschikt naar product overeenkomstig de productgroepindeling zoals deze wordt gehanteerd in de gemeentelijke begrotingen. Meerdere gebouwen binnen een productgroep worden vervolgens gerangschikt op dorpskern, postcode en gebouw. Op deze wijze wordt aan elk complex van gebouwen een uniek maar herkenbaar “complexnummer” toegekend. Vervolgens wordt aan de binnen het complex gelegen gebouwen een “gebouwnummer” toegekend. Complex- en gebouwnummer zullen worden gebruikt bij alle interne en externe correspondentie aangaande het gebouw. Uit de Gemeentelijke Eigendommenadministratie Gemeente Lingewaard zijn in totaal 199 gebouwen en bouwkundige objecten met de gebruiksrechten “HOG” geselecteerd, verdeeld over 106 complexen, welke in de volgende categorieën kunnen worden onderverdeeld;


8

Aantal complexen en gebouwen verdeeld naar functie Gebouwcategorie Aantal complexen Huisvesting voor Algemene Dienst; 2 Werkplaatsen en stallingruimten 2 Kantoren 4 Brandweerposten 8 Subtotaal Huisvesting voor Algemene Dienst Eigendommen niet voor Algemene Dienst bestemd; 3 Woningen 3 Woonwagencentra’s (standplaatsen+huurwoonwagens) 5 Kantoor-, bedrijf- en opslagruimten 4 Begraafplaatsen 3 Dierenparken 3 Opstallen tbv bouwgrondexploitatie 5 Riolering / waterzuivering 5 Overige gebouwen 31 Subtotaal Eigendommen niet voor Algemene Dienst Huisvesting onderwijs; 17 Basisonderwijs 2 Speciaal onderwijs 3 Voortgezet onderwijs 22 Subtotaal Huisvesting onderwijs Sportaccommodaties; 10 Club- en kleedgebouwen van sportverenigingen 6 Gymnastieklokalen (excl. gymzalen behorende bij scholen) 3 Sporthallen 19 Subtotaal Sportaccommodaties Welzijnsaccommodaties; 8 Ontmoetingscentra’s en dorpshuizen 4 Kinderopvang 4 Jeugd- en jongerenwerk 4 Monumenten 6 Overige gebouwen 58 Openbare beeldende kunstwerken en -objecten 84 Subtotaal Welzijnsaccommodaties Totaal 164 Aantal gebouwen onderverdeeld naar (woon)kernen Woonkern Huissen Gendt Categorie 2 4 Huisvesting voor Algemene Dienst 31 9 Eigendommen niet voor Alg.Dienst bestemd 11 4 Huisvesting onderwijs 11 9 Sportaccommodaties 38 22 Welzijnsaccommodaties Totaal 93 48

peildatum 1 januari 2012

Aantal gebouwen 7 4 4 15 5 25 7 6 3 4 5 5 60 29 3 9 41 27 6 5 38 10 20 4 4 7 58 103 257 peildatum 1 januari 2012

Bemmel

8 20 19 6 22 75

Haalderen

2 3 7 12

Doornenburg

1 3 5 8 17

Angeren

2 4 6 12

Totaal 15 60 41 38 103 257

Een totaaloverzicht van alle gemeentelijke gebouwen en bouwkundige objecten en de daarbij behorende gebouwcoderingen zijn in bijlage 2.1 weergegeven. Beleidsplan Onderhoud en Instandhouding Gebouwen, 2012 2012I02099

9

2.4 Van beleid naar uitvoering Op basis van het strategisch beleid, de inventarisatie van de onderhoudsplichtige gebouwen en objecten en uit te voeren beheerstaken wordt een Meerjaren Onderhoud Planning (MOP) opgesteld. Na vaststelling van het beleidsplan en de MOP is het van groot belang dat dit actueel wordt gehouden door de gegevens periodiek te actualiseren. Deze actualisering bestaat uit monitoring van de gebouwen, een inventarisatie van uitgevoerd onderhoud, waar nodig een (her)inspectie van het object, informatie-inwinning bij de gebouwgebruikers (klachten, wensen) en/of een wijziging in het gebruik. Met deze informatie kan vervolgens de actualisering van de MOP worden doorgevoerd. Bovengenoemde periodieke monitoring zal in overleg en in samenwerking tussen de betreffende beleidsafdelingen en de beheersafdeling OBR team B&O/bouwkunde worden uitgevoerd. Het opstellen van een operationeel uitvoeringsplan geschiedt jaarlijks waarbij door middel van Marap’s aan het dagelijks bestuur wordt gerapporteerd over de realisatie van de doelstellingen en de te verwachten onderhoudstaken voor het volgende uitvoeringsjaar. 2.5 Onderhoud aan gebouwen Het ontwerp van een gebouw, de locatie en situering, toegepaste materialen en afwerking, constructiewijze en gebruik bepalen in belangrijke mate de onderhoudskosten van een gebouw. Al deze onderdelen zijn onderhevig aan diverse invloeden van buitenaf zoals slijtage, veroudering en mechanische beschadigingen. Al deze aspecten bemoeilijken het zicht op de onderhoudsactiviteiten en de daarvoor benodigde budgetten. Om dit te ondervangen is het opstellen van een geautomatiseerde meerjaren onderhoud planning op basis van inspectie- en inventarisatiegegevens noodzakelijk. Met een meerjaren onderhoud planning wordt op een eenduidige en rationele manier het te verwachten (bouw)technisch onderhoud voor gebouwen en bouwkundige werken over een langere termijn inzichtelijk. Vanuit de MOP volgen financiële budgetteringen en reserveringen in de begroting en de uitvoering van het planmatig onderhoud. Kortom, de MOP maakt de financiële en praktische gevolgen van de diverse denkbare onderhoudscenario’s duidelijk zichtbaar en waarborgt het vooraf vastgestelde kwaliteitsniveau. 2.6 Ontwikkelingen Areaalvergroting Voor nieuwbouw, door aankoop verworven gebouwen of bouwkundige eigendommen en bij uitbreiding of aanpassing / renovatie van bestaande gebouwen is het van groot belang om bij besluitvorming hierover de beheer-, onderhouden exploitatiekosten in de overweging mee te nemen. Daarbij is een nieuw of bijgesteld MOP een belangrijk instrument om de daarvoor benodigde middelen op te nemen. Ter onderbouwing hiervan dient voor deze gebouwen een concept huur- of gebruiksovereenkomst te worden afgesloten (en voor ingebruikname zijn ondertekend). Het opstellen hiervan moet deel uit maken van de projectopdracht. Geen overeenkomst betekent geen opname in het MOP en geen middelen voor onderhoud. Wijziging in gebruik of functie Ontwikkelingen op het gebied van functie en gebruik van gebouwen en stedenbouwkundige- en ruimtelijke ontwikkelingen zoals het sociaal-culturele maatschappelijke accommodatiebeleid, planontwikkeling waarbij sprake kan zijn van toevoeging of afstoten van gebouwen door aan-, verkoop of sloop zijn in dit beleidsplan niet meegenomen. Eerst na een definitief besluit over dergelijke ontwikkelingen kan een financiële doorrekening worden opgesteld over de onderhoudskosten. Duurzaamheid Op 15 december 2011 is de kadernotitie Duurzaamheid door de gemeenteraad goedgekeurd. Hiermee staan de gemeentelijke visie, ambities en doelen op het gebied van duurzaamheid ook voor het gemeentelijk onroerend goed vast. Teneinde uitvoering te geven aan dit beleid zullen alle onderhoudsactiviteiten worden afgestemd met deze kadernotitie. Beleidsplan Onderhoud en Instandhouding Gebouwen, 2012 2012I02099

10

Wetswijzigingen Nieuwe of wijziging van bestaande wetgeving waarvoor de gebouwen of installaties moeten worden aangepast zijn niet in dit plan meegenomen. Indien dergelijke wetwijzigingen van kracht worden zullen de aanpassingen als gevolg van deze wetgeving afzonderlijk voor besluitvorming aan het college en de raad worden aangeboden. 2.7 Wettelijke verplichtingen tot onderhoud Het onderhoud aan gebouwen en de wijze waarop dit moet worden uitgevoerd kan naast een huur- of exploitatieovereenkomst ook zijn vastgelegd in een aantal wettelijke bepalingen en voorschriften, waaronder; - Burgerlijk Wetboek (BW). Indien tussen huurder en verhuurder geen schriftelijke huurovereenkomst is opgesteld waarin het onderhoud is geregeld, regelt het BW de (minimale) wettelijke verplichtingen tot onderhoud bij huur en verhuur van gebouwen, welke zijn opgenomen in boek 7 titel 4 van het BW. Artikel 7:217 regelt in het algemeen dat de huurder verplicht is, voor zijn kosten kleine herstellingen te verrichten. Artikel 7:240 benoemt in het bijzonder voor woonruimten via het “Besluit Kleine Herstellingen” een aantal herstellingen die krachtens 7:217 voor rekening van de huurder komen. - Woningwet (Ww). In de Ww zijn voorschriften opgenomen voor gebouwen en bouwwerken. Zowel het Bouwbesluit (Bb) als ook de Bouwverordening (Bv) valt onder de werking van de Ww. In het Bb zijn, uit het oogpunt van veiligheid, gezondheid en bruikbaarheid van een gebouw, voorschriften opgenomen aan (ge)bouw(onder)delen en de daarin aanwezige –installaties. De Bv omvat o.a. voorschriften inzake de omgevingsvergunning (brandveiligheid). - Overige weten regelgeving. Naast het BW en Ww is er een veelheid aan weten regelgeving van kracht die van toepassing kunnen zijn op de technische kwaliteit van gebouwen en hun installaties. O.a worden hier genoemd de milieuwetgeving, de diverse NEN-voorschriften, de Monumentenwet en Arbo-wet waarin controle-inspecties en onderhoudsmaatregelen voor gebouwdelen en –installaties zijn opgenomen of voorschriften op welke wijze het onderhoud, de vernieuwing of vervanging moet worden uitgevoerd. Bovengenoemde wettelijke verplichtingen kunnen, onafhankelijk van de conditie van de het onderdeel of onderhoudsactiviteit, aanleiding zijn om de wijze van onderhoud aan te passen of aanvullende voorzieningen te treffen. Daarnaast dient er voor elk in verhuur en/of in gebruik gegeven pand een huur- of gebruiksovereenkomst afgesloten te zijn met de gebruikers waarin o.a. de onderhoudsplicht is vastgelegd tussen huurder/gebruiker en de gemeente als verhuurder. De huur/in gebruikname mag pas geschieden nadat de overeenkomst door beide partijen is ondertekend. 2.8 Conditiemeting feitelijke situatie Om de onderhoudstoestand van gebouwen en bouwkundige werken op een juiste wijze te kunnen beoordelen en de kwaliteit ervan te kunnen bewaken die de persoonlijke interpretatie van de inspecteur achterwege laat, wordt door gebouwbeheerders in toenemende mate gebruik gemaakt van een methodiek die op eenduidige wijze het kwaliteitsniveau in onderhoud aangeeft. Deze technische meting is een helder referentiekader waardoor de kwaliteit bespreekbaar is aan de hand van eenduidige definities waardoor zowel de feitelijke onderhoudstoestand als ook de gewenste onderhoudskwaliteit op een eenduidig wijze kan worden vastgelegd. Een inspectie dient te zijn gericht op het bepalen van de kwaliteit van de onderhoudstoestand of wel de conditiemeting. De conditiemeting krijgt pas meerwaarde als men deze afzet tegen de gewenste conditiebepalingen. Aspecten als veiligheid, voorschriften, belevingswaarde, comfort, cultuurhistorische waarde, milieu, financiën, enzovoort spelen hierbij een medebepalende rol. Immers, aan welke aspecten geeft men voorrang en/of prioriteit. Met andere woorden; ‘is kostenbeperking belangrijker dan veiligheid of de uitstraling van een pand? Of beleeft men het juist andersom?’


11

Door de conditiemeting in relatie te brengen met de omvang en ernst ervan volgt een ‘conditiescore’ van het betreffende onderdeel. Conditiemeting is een belangrijke methodiek voor het eenduidig beoordelen en registeren van het onderhoudsniveau van gebouwen en installaties. Het structureert de sturing op beleid en uitvoering en het geeft een goede en begrijpelijke aanduiding van kwaliteit en kosten. De implementatie van deze methodiek in relatie tot het gewenste onderhoudsniveau, vastgelegd in het Programma van Eisen voor Onderhoud (PvE&O) maakt dat resultaten in een meerjaren-onderhoudsplanning kunnen worden verwerkt. Door de eenduidige codering van de onderhoudstoestand van bouwdelen kunnen tijdens de beheerfase de onderhoudsactiviteiten verantwoord worden aangestuurd. 2.9 Conditie afhankelijk beheer, Inspectiemethodiek Voor het inspecteren van gebouwen en bepalen van de conditiemeting wordt gebruik gemaakt van de vastgestelde norm NEN 2767-1:2011 nl Conditiemeting – Deel 1: Methodiek en NEN 2767-2:2008 nl Conditiemeting – Deel 2: Gebrekenlijst. De methodiek omvat het registreren van de voorkomende gebreken op basis van een drietal kenmerken; belang of ernst van het gebrek, de intensiteit (stadium van ontwikkeling) en omvang. Deze drie aspecten bepalen op eenduidige wijze de conditiescore waarmee alle onderhoudstoestanden en gebreken kunnen worden vastgelegd. De feitelijke onderhoudstoestand van een bouw- of installatiedeel is met deze methodiek op eenduidige en objectieve wijze vastgesteld met een heldere en begrijpbare kwalificatie. Met heldere bewoordingen wordt een juiste indruk gegeven van de onderhoudstoestand van het bouwdeel. Deze inspectiemethode en de toepassing van NEN 2767 wordt in het beheer van de vastgoedsector als algemeen gebruikelijk aangemerkt. Derhalve zijn we van mening dat deze norm NEN 2767-1:2011 in dit beleidsplan onverkort van toepassing moet worden verklaard voor het bepalen van de conditiescore. Belang of ernst Bij de classificatie van gebreken is de ernst van een gebrek wellicht de belangrijkste factor. Binnen de conditiemeting wordt een driedeling naar het belang of ernst van gebreken toegepast; geringe gebreken zijn vooral van esthetische aard, zoals vervuiling en verkleuring serieuze gebreken betekenen wel een degradatie van de betreffende bouwdelen, zonder het direct functioneren aan te tasten, bijvoorbeeld verwering, ernstige gebreken doen direct afbreuk aan de functionaliteit van het betreffende bouw- of installatieonderdeel, Omvang Met de omvang van de gebreken wordt bedoeld de oppervlakte waarop het betreffende gebrek zich manifesteert. De omvang van een gebrek is de verhouding tussen het oppervlak waarop het gebrek voorkomt ten opzichte van de totaal te beschouwen oppervlakte. De omvang van het gebrek wordt uitgedrukt in een omvangscore waarin 5 gradaties worden gehanteerd welke zijn onderverdeeld naar percentage en de bijbehorende benaming. De omvangscore met bijbehorende percentages en omschrijving is opgenomen in tabel 2 – NEN 27671:2011. Intensiteit Gebreken zijn in meer of mindere mate visueel zichtbaar. Dit gegeven kan een indicatie geven van het stadium waarin het gebrek zich manifesteert. Voor het stadium waarin het gebrek verkeert wordt de term ‘intensiteit’ gebruikt. Hiermee wordt aangegeven tot welk stadium het gebrek zich op moment van opname heeft ontwikkeld. De conditiemeting gaat uit van een onderverdeling van de intensiteit in drie klassen. Men onderscheidt het beginstadium, een gevorderd stadium en het eindstadium. De intensiteit-score en omschrijving is opgenomen in tabel 3 – NEN 2767-1:2011. Beleidsplan Onderhoud en Instandhouding Gebouwen, 2012 2012I02099

12

Voor de vertaling van deze gebreks-kenmerken naar conditiescore wordt gebruik gemaakt van een matrix welke uiteindelijk leidt tot een individuele conditiescore van een gebouwdeel. Deze individuele conditiescores kunnen óók worden verrekend naar een gemiddelde score voor het hele object. Deze score geeft met behulp van een ‘zespuntenschaal’ het feitelijke conditieniveau van het betreffende onderdeel aan. Conditiescore Na het vaststellen van het belang van het gebrek, de omvangscore en intensiteit is het mogelijk om met deze drie gegevens de conditie te bepalen. Daarbij wordt gebruik gemaakt van de matrix in tabel 4 – NEN 2767-1:2011. Aan de hand van deze conditiematrix, wordt de conditiescore van het beschouwde onderdeel bepaald. Per bouw- of installatiedeel kan meer dan één gebrek voorkomen. Deze gebreken bepalen in principe gezamenlijk de conditie van het betreffende bouw- of installatiedeel. Voor het bepalen van de conditiescore voor deze situatie is in de NEN 2767 een berekeningsmethode opgesteld. Ten behoeve van de onderlinge communicatie en om met heldere bewoordingen een juiste indruk te geven van de onderhoudstoestand van het bouwdeel zijn de conditiescores nader omschreven. We onderscheiden de volgende conditiescores met de bijbehorende omschrijving; Conditiescore 1 - geen of zeer beperkte veroudering Nieuwbouwkwaliteit. Gebreken als gevolg van veroudering komen niet voor. Installaties functioneren storingsvrij waardoor de bedrijfszekerheid zo optimaal mogelijk is gewaarborgd. Conditiescore 2 - beginnende veroudering Invloeden van gebruik en weersinvloeden manifesteren zich in geringe mate, de eerste tekenen van veroudering zijn waarneembaar. Installaties functioneren, op een enkele uitzondering na, storingsvrij waardoor de bedrijfszekerheid voldoende is gewaarborgd. Conditiescore 3 - verouderingsproces is plaatselijk waarneembaar Invloeden door gebruik en weersinvloeden manifesteren zich plaatselijk in geringe gebreken. Het verouderingsproces is waarneembaar. Het functioneren van de installaties kan een enkele keer worden verstoord. De gebreken hebben geen invloed op het functioneren van het bouw- of installatiedeel. De bedrijfszekerheid wordt niet nadelig geschaad. Conditiescore 4 - verouderingsproces is duidelijk waarneembaar Bouw- en installatiedelen vertonen plaatselijk duidelijk waarneembare gebreken. Het verouderingsproces heeft het onderdeel duidelijk ‘in zijn greep’ en krijgt in toenemende mate een negatief effect op de levensduur van het element. Het aantal storingen van installatiedelen neemt toe en de bedrijfszekerheid is matig gewaarborgd. Functievervulling komen plaatselijk voor of zijn reeds meerdere malen voorgekomen. Conditiescore 5 - verouderingsproces van het element is onomkeerbaar geworden Met regelmaat worden ernstige gebreken aangetroffen hetgeen zelfs kan leiden tot directe gevolgschade voor andere elementen. De primaire functievervulling van installaties is niet meer gewaarborgd, Conditiescore 6 - maximaal gebrekenbeeld Het verouderingsproces is dusdanig ver gevorderd dat er geen sprake meer is van functievervulling. De conditie is zo slecht dat het niet meer te classificeren is onder conditie 5. Er is sprake van een maximaal gebrekenbeeld en voortdurend treden storingen op in de functievervulling van de bouw- en installatiedelen.


13

2.10 Relatie van conditiescore en kwaliteitsniveau in onderhoud Nadat de conditiescore van een bouwdeel is vastgesteld wordt als vanzelfsprekend de vraag gesteld of de feitelijke onderhoudtoestand en de geconstateerde gebreken aanleiding zijn om over te gaan tot enige vorm van onderhoud of de noodzakelijk geachte herstelactiviteiten. De noodzaak om wel of niet over te gaan tot onderhoud of herstel wordt bepaald door twee factoren. Allereerst moet zijn vastgelegd wat het gewenst kwaliteitsniveau in onderhoud voor een gebouw of bouwdeel moet zijn. Ten tweede speelt ook de prioriteit om tot herstel over te gaan een belangrijke rol. Zowel het gewenste kwaliteitsniveau als ook de prioriteitstelling zal nader worden behandeld in het strategisch beleidsplan zoals is omschreven in bijlage 1.1.


14

3.

STRATEGISCH BELEIDSPLAN

3.1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt op strategisch beleidsniveau de kwaliteit voor het onderhoud en de instandhouding voor gebouwen vastgelegd. Deze geschiedt middels een Programma van Eisen voor Onderhoud (PvE&O). Dit PvE&O vormt samen met de gebouwvaste gegevens de basis van de Meerjaren Onderhoud Planning en hieruit volgen in een later stadium de noodzakelijke onderhoudsmaatregelen en de daarvoor benodigde middelen. Het strategisch beleidsplan is een dynamisch instrument waarin op bestuurlijk niveau door de gemeenteraad per object, het kwaliteitsniveau van onderhoud voor de diverse bouwonderdelen en gebouwinstallaties is vastgelegd. 3.2 Doelstelling Het Beleidsplan Onderhoud Gebouwen is erop gericht gebouwen in stand te houden voor de functie c.q. het gebruik waarvoor ze zijn ingericht en de bedrijfseconomische (vastgoed)waarde van het onroerend goed binnen de vastgestelde instandhoudingtermijn te behouden. Het daaruit voortvloeiende technisch beheer en onderhoud dient op de meest doelmatige en efficiënte wijze te worden uitgevoerd op een vooraf vastgesteld kwaliteitsniveau immers, de eigenaar/beheerder en gebruiker wensen een gebouw dat is toegesneden op zijn specifieke situatie. Als gebouweigenaar zijn flexibiliteit, reële investeringskosten en lage exploitatielasten van groot belang. Tevens is ook het behoud van kwaliteit van het gebouw en waarde van het kapitaal belangrijk. Gebruikers willen een gebouw waarin de beoogde functie van het gebruik ongestoord mogelijk wordt gemaakt en een gebouw waarin men zich prettig voelt. Om deze doelstelling te kunnen uitvoeren is een integraal en systematisch beheer voor de gebouwen en bouwkundige werken dringend noodzakelijk. Een doelmatig, duurzaam en efficiënt beheer is alleen mogelijk met een duidelijk geformuleerd en omschreven beleidsplan waarin de kwaliteit van onderhoud van het gebouw in een programma van eisen is vastgelegd. 3.3 Gewenst kwaliteitsniveau in onderhoud Het behouden van kwaliteit in onderhoud zonder referentiekader heeft geen waarde. Zonder dit vastgesteld kader is de noodzaak c.q. de aanleiding tot het uitvoeren van onderhoud of het te behalen gewenste effect op de uitgevoerde maatregelen niet te beoordelen en is deze beoordeling zoals ook bij het bepalen van het hiervoor behandelde conditieniveau persoonsgebonden en derhalve subjectief. Om eenduidigheid te krijgen in de kwaliteit van onderhoud is het vaststellen van het gewenste kwaliteitsniveau in onderhoud voor gebouwen en bouwkundige werken een belangrijk aspect. Dit kwaliteitsniveau wordt op een zelfde wijze benaderd zoals ook wordt gebruikt bij de hiervoor behandelde conditiescore. Zo wordt ook bij het bepalen van het gewenste kwaliteitsniveau gebruik gemaakt van een schaalverdeling welke correspondeert met het conditieniveau, aflopend in score van 1 tot en met 6. Het gewenste kwaliteitsniveau in de onderhoudstoestand van gebouwen en –installaties wordt vastgelegd in het Programma van Eisen voor Onderhoud (PvE&O). Met het vastleggen van het gewenste kwaliteitsniveau wordt de minimale (nog acceptabele) onderhoudstoestand als ondergrens van een gebouw(onder)deel of – installatie bepaald. Het kwaliteitsniveau in het PvE&O is de referentie (meetlat) van de minimaal gewenste kwaliteit van de onderhoudstoestand voor het gebouw. De conditiescore is de waarde beoordeling van de feitelijke onderhoudstoestand. Omdat zowel bij het bepalen van het conditiescore als ook het kwaliteitsniveau gebruik wordt gemaakt van dezelfde grootheid zijn beide onderling vergelijkbaar.


15

In de praktijk betekent dit dat, als het vastgestelde kwaliteitsniveau door de feitelijke onderhoudstoestand op basis van het conditieniveau wordt bereikt, de noodzakelijke onderhoudsmaatregelen moeten worden uitgevoerd teneinde de onderhoudstoestand van het bouwdeel en dus ook het conditieniveau dusdanig te verbeteren dat weer wordt voldaan aan het gewenste kwaliteitsniveau. Onderhoud op basis van conditieniveau 1 Conditieniveau

verouderingsproces

onderhoudsconditie na uitgevoerd onderhoud kwaliteitsniveau van onderhoud vlg. PvE&O conditieniveau feitelijke onderhoudstoestand (indien

6

conditie < PvE&O = moment voor het plegen van onderhoud)

Levensduur Onderhoud cyclus De minimaal gewenste onderhoudskwaliteit moet worden beschouwd als een strategisch kader waaruit het tactisch beheersplan en operationele uitvoeringsplan kan worden opgesteld. 3.4 Referentiekader PvE&O Het kwaliteitsniveau voor onderhoud van gebouwen wordt onderverdeeld in een 6-tal niveaus die in hoofdlijnen overeenkomen met de conditiescore volgens de NEN 2767. Met een heldere omschrijving wordt de kwaliteit in onderhoud duidelijk omschreven in een voor eenieder begrijpelijke bewoordingen. We onderscheiden de volgende kwaliteitsniveaus; Kwaliteitsniveau 1,

Uitstekend, nieuwbouwkwaliteit met een incidenteel voorkomend gebrek,

Kwaliteitsniveau 2,

Goed, invloeden vanuit gebruik en weersomstandigheden zijn in lichte mate waarneembaar,

Kwaliteitsniveau 3,

Redelijk, invloeden zijn duidelijk waarneembaar, incidenteel kan een storing in de functievervulling optreden,

Kwaliteitsniveau 4,

Matig, verouderingsproces is duidelijk waarneembaar, storingen in de functievervulling komen plaatselijk voor,

Kwaliteitsniveau 5,

Slecht, het verouderingsproces is onomkeerbaar, regelmatig komen ernstige gebreken voor. Functievervulling kan niet meer worden gewaarborgd,

Kwaliteitsniveau 6,

Zeer slecht, het verouderingsproces is dusdanig ver gevorderd dat voortdurend sprake is van storingen in de functievervulling.

De gewenste kwaliteit kan op verschillende niveaus worden vastgelegd. Zo kan men ervoor kiezen om bij repeterend werk en gelijksoortige complexen voor een geheel complex van gebouwen een en dezelfde onderhoudskwaliteit vast te leggen. Een andere mogelijkheid is het vastleggen van de kwaliteit op het niveau van bouwelement. Een dergelijke fijnmazige kwaliteit wordt toegepast indien een gebouw zeer specifieke kenmerken heeft of een bijzonder gebruik kent waarbij de onderhoudskwaliteit van een bouwelement of de daaraan verbonden risico’s bijzondere aandacht vragen. Gelet op de diversiteit van de functies van de gebouwen, en evenzoveel gebruikers wordt voorgesteld om het gewenste kwaliteitsniveau per gebouw(cluster) vast te leggen op het niveau van hoofdbouwdeel. Beleidsplan Onderhoud en Instandhouding Gebouwen, 2012 2012I02099

16

Op deze wijze kan op individueel gebouwniveau de kwaliteit worden bepaald en waar nodig incidenteel worden bijgestuurd door, voor bepaalde bouwdelen binnen een object, een hoger dan wel een lager kwaliteitsniveau vast te leggen. Indirect gevolg van het vastleggen van het kwaliteitsniveau voor onderhoud is, dat de bij de onderhoudsactiviteit behorende onderhoudscyclus wordt vastgelegd en daarmee ook de aan het onderhoud verbonden kosten. Hierop wordt in hoofdstuk 4 Financiën nader op ingegaan. De in het PvE&O te benoemen hoofdbouwdelen zijn; a. hoofddraagconstructie, bestaande uit de constructieve onderdelen van een gebouw waaronder fundering, vloeren, staalconstructies, dragende binnen- en buitenwanden, balklagen en kapconstructie, b. uitwendige scheidingsconstructies, bestaande uit de gevels inclusief de buitenwandopeningen, dakconstructie, -openingen en dakafwerkingen, c. inwendige scheidingsconstructies en afwerkingen, bestaande uit de niet dragende binnenwanden, binnenwandopeningen, vloer-, wand- en plafondafwerkingen, d. werktuigbouwkundige installaties, bestaande uit de gas en waterinstallatie, verwarmingsinstallatie, ventilatiesystemen, regelingen sanitairvoorzieningen en afvoeren, e. elektrotechnische installaties, bestaande uit elektrotechnische voedingen, (nood) verlichting, aarding en bliksembeveiliging en installaties voor telecommunicatie en ICT, f. terreinvoorzieningen en gebouwinrichting, bestaande uit niet-openbare terreinverhardingen, terreinafscheidingen en hekwerken, tuin- en straatmeubilair, vaste gebouwinrichting en inventaris. 3.5 Beleidskader voor het PvE&O Het is wenselijk om het toe te kennen kwaliteitsniveau vanuit een bepaalde visie te onderbouwen. Voorop moet staan dat, overeenkomstig de doelstelling in dit beleidsplan, de functie waarvoor een gebouw is ingericht en de bedrijfseconomische waarde van het onroerend goed binnen de vastgestelde instandhoudingtermijn van het gebouw of bouwwerk blijft behouden. De keuze en overweging hoe het vastgoed wordt beheert en in stand wordt gehouden en op welke wijze het onderhoud wordt uitgevoerd wordt door de eigenaar bepaald en is, behoudens onderdelen waarvoor een wettelijke onderhoudsverplichting geldt, niet aan wettelijke regels gebonden. De besluitvorming hierover vastgelegd in het PvE&O is een verantwoordelijkheid van de gemeenteraad. In praktische zin wordt er enerzijds door de gemeenschap van de gemeentelijke overheid verwacht dat zij als eigenaar van onroerend goed de gebouwen beheren en onderhouden ‘zoals een goed huisvader betaamt’ en wordt er vanuit de gebruikers verwacht dat de gebouwen een representatieve uitstraling hebben welke in relatie staat tot het gebruik van dat gebouw. Anderzijds wordt er van de gemeentelijke overheid verwacht dat de beschikbare financiële middelen op een efficiënte en doelmatige wijze worden besteed. Op grond van bovenstaande argumenten moeten uitgangspunten worden vastgelegd voor het uiteindelijke PvE&O. Primair bepalend is hierin het bouwjaar van een gebouw, renovatie of onderhoudsactiviteit aan het gebouw. Vervolgens kan per cluster van gebouwen of per individueel object op grond van gebruik, status of nadere eisen en/of wensen tot een bijstelling van het kwaliteitsniveau in positieve of negatieve zin worden besloten. In de vastgoedsector wordt getracht het vastgoed zo efficiënt en effectief mogelijk te beheren en tegen de meest gunstigste (lage) kostprijs te onderhouden. Enerzijds wordt voor de verhuurbaarheid van het gebouw, de tevredenheid van de huurders / gebruikers en ter voorkoming van klachten en storingen een zo hoog mogelijk kwaliteitsniveau nagestreefd, anderzijds dienen voor een maximaal bedrijfsresultaat de uitgaven voor onderhoud worden beperkt. Uit vakliteratuur en bedrijfsinformatie blijkt dat bij een kwaliteitsniveau 3 de instandhouding van vastgoed zo optimaal mogelijk is te realiseren.


17

Bij het vaststellen van een hoger kwaliteitsniveau (1 of 2) dan de huidige conditiescore wordt mede door een intensievere onderhoudsfrequentie de functionaliteit beter gewaarborgd hetgeen tot uiting komt in een laag aantal meldingen van klachten en storingen. De jaarlijkse kosten voor onderhoud zullen (per niveau) ca. 10 tot 20 % hoger liggen en moet rekening worden gehouden met eenmalige kosten voor herstel, revisie of vervanging van het betreffende onderdeel op dit naar een hoger kwaliteitsniveau te verbeteren. Bij een lager gekozen kwaliteitsniveau (4, 5 of 6) dan de huidige conditiescore zullen weliswaar de kosten op jaarbasis voor onderhoud lager zijn (20 tot 25 %) maar zal de functionaliteit voor dat onderdeel door toename van klachten en storingen onvoldoende kunnen worden gewaarborgd en is er een groter risico op mogelijke directe en indirecte gevolgschade en zijn de kosten voor uitgebreider onderhoud of vervanging hoger. In bijlage 1.2.2 is met een drietal praktische voorbeelden aangegeven wat een bepaald kwaliteitsniveau betekent in functionaliteit, onderhoudstoestand, toelaatbare gebreken en onderhoudskosten. Op grond van bovenstaande overwegingen wordt voorgesteld dat voor alle gebouwen en alle daarbij behorende hoofdbouwdelen a t/m f worden ingedeeld in kwaliteitsniveau 3, hetgeen neerkomt op een redelijk onderhoudsniveau. In praktische zin betekend dit dat invloeden duidelijk waarneembaar mogen zijn en dat incidenteel een storing in de functievervulling kan optreden. Voor bestaande gebouwen waarvoor een besluit is genomen deze te af te stoten of geheel te amoveren achten wij het niet verantwoord om deze gebouwen op het beoogde kwaliteitsniveau (niveau 3) te handhaven maar stellen voor deze te verlagen naar een kwaliteitsniveau 5. Dit betekent dat de onderhoudstoestand wordt teruggebracht tot de kwalificatie ‘slecht’ waarbij het verouderingsproces onomkeerbaar is geworden, regelmatig ernstige gebreken kunnen voorkomen en de functievervulling niet meer kan worden gewaarborgd voor deze gebouwen. Samengevat worden de volgende kwaliteitsniveaus gehanteerd; Voor alle gebouwen en de daarbij behorende hoofdbouwdelen geldt kwaliteitsniveau 3, Af te stoten en te amoveren gebouwen verlagen naar kwaliteitsniveau 5. Het PvE&O voor gebouwen en bouwkundige werken is in deze beleidsnota als bijlage 3.1 opgenomen waarin voor elk onderhoudsplichtig gebouw/bouwkundig werk per bouwdeel op grond van bovenstaand kader het kwaliteitsniveau voor onderhoud is aangegeven. De in het PvE&O genoemde kwaliteitsniveau voor onderhoud dient als basis voor de Meerjaren Onderhoud Planning (MOP) en komen tot uiting in de inspectie/controle, planmatig onderhouden vervangingcyclus van bouw(onder)delen en installaties. 3.6 HerstelUrgentie Op basis van het conditieniveau en de hierna te behandelen meerjaren onderhoudsplanning (MOP) worden budgetten beschikbaar gesteld. In beginsel geldt dat alle geplande onderhoudsactiviteiten in het betreffende uitvoeringsjaar ook daadwerkelijk moeten worden uitgevoerd. Door aan gebreken op een aantal aspecten een waarde toe te kennen, krijgt men inzicht in de urgentie van het herstel. Om een verantwoorde keuze te kunnen maken welke onderhoudsactiviteit op korte termijn moet worden uitgevoerd, dan wel onderhoudwerkzaamheden waarvan uitstel naar een daaropvolgend uitvoeringsjaar acceptabel is, is het stellen van een prioriteiten een vereiste (keuze voor uitvoering van binnenschilderwerk of het vervangen van dakbedekking?). Het stellen van prioriteiten is feitelijk het vastleggen van risico’s van gebreken en aan de hand daarvan het bepalen van de HerstelUrgentie (HU)


18

De HerstelUrgentie wordt bepaald met gebruikmaking van een risicomatrix. De risicomatrix maakt gebruik van in totaal zes aspecten en negen prioriteiten (1=hoge prioriteit, 9=lage prioriteit). Achterliggende gedachte van de risicomatrix is om aan te geven wat de risico’s zijn als de geconstateerde gebreken niet binnen een termijn van drie jaar na constatering worden hersteld. De vastgestelde HU is vervolgens een bruikbaar hulpmiddel om op verantwoorde wijze een afweging te kunnen maken in situaties waarin om (budgettaire) redenen geplande onderhoudswerkzaamheden niet kunnen worden uitgevoerd en deze moeten worden doorgeschoven naar een daaropvolgend begrotingsjaar. De prioriteit binnen de diverse aspecten en de daaruit voortvloeiende HerstelUrgentie dient aan de hand van tabel E en F zoals opgenomen in bijlage 3.2 te worden bepaald. 3.7 Monitoring Beleidsplan Het voorliggende beleidsplan voor het onderhoud en instandhouding van de gebouwen wordt voorgesteld vanaf 2012 en de daarop volgende jaren 2013, 2014 en 2015. Om het beleidsplan actueel te houden en te kunnen inspelen op beleidswijzigingen op bestuurlijk niveau is het wenselijk het beleidsplan en de vastgestelde kwaliteitsniveaus voor onderhoud na het vierde jaar (2016) te actualiseren. Aan de hand van het vastgestelde geactualiseerde beleidsplan kan het team B&O/Bouwkunde van de afdeling OBR in samenwerking met de vakafdelingen op tactisch niveau de Meerjaren Onderhoud Planning bijstellen en actualiseren en vervolgens een operationeel uitvoeringsplan opstellen voor de voorbereiding en uitvoering van onderhoudstaken.


19

4.

FINANCIELE PARAGRAAF

4.1 Financiële middelen voor gebouwonderhoud Voor elk gebouw is een MeerjarenOnderhoudsPlan (MOP) opgesteld. In dit MOP zijn alle te verwachten onderhoudsactiviteiten voor dat gebouw opgenomen en zijn aan deze activiteiten de geraamde kosten opgenomen. Deze gegevens vormen de basis voor het vaststellen van de budgetten voor gebouwonderhoud. De financiële middelen voor het onderhoud en instandhouding van gebouwen zijn in de begroting onderverdeeld in twee soorten van onderhoud. Als eerste de jaarlijks terugkerende kosten voor periodiek onderhoud onderverdeeld in; (jaarlijks) basisonderhoud, contracten / keuringen en klachtenonderhoud. De tweede kostensoort betreft de dotatie (storting) van middelen in de voorziening “Onderhoud Gebouwen” voor het uitvoeren van het planmatig onderhoud. Al deze stortingen tezamen vormen de voeding van de voorziening. Deze voorziening vormt populair gezegd de ‘spaarpot’ voor de dekking van de uit de MOP noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden aan alle gemeentelijke gebouwen en bouwkundige werken. Deze bedragen zijn overgenomen uit de verschillende MOP’s en gebaseerd op contracten en overeenkomsten, kostenkengetallen voor onderhoud of op basis van nacalculatie van eerder uitgevoerd onderhoudswerk. De kosten voor het onderhoud worden bepaald door de onderhoudsverplichting, de omvang (oppervlakte/aantal) van de onderhoudsactiviteit, de kostprijs per eenheid en de onderhoudsfrequentie (cyclus). Deze onderhoudsfrequentie is een direct gevolg van het vastgestelde kwaliteitsniveau zoals dit in paragraaf 3.5 ‘Beleidskader voor het PvE&O’ van dit beleidsplan nader is aangegeven. 4.2 Financiële budgetten vanaf 2006 tot en met 2012 De budgetten voor onderhoud van gebouwen zijn tot en met begrotingsjaar 2012 gebaseerd op het in 2006 vastgestelde beleidsplan ‘Onderhoud en Instandhouding Gebouwen 2006. Samengevat zijn voor het onderhoud van gebouwen in de begroting 2012 de volgende bedragen opgenomen; Periodiek jaarlijks onderhoud € 177.300,= Dotatie voorziening onderhoud gebouwen € 713.300,= + Totaalbedrag € 890.600,= Het periodiek jaarlijks onderhoud dient in het jaar van uitvoering ten laste van de exploitatie te worden gebracht. De kosten van groot onderhoud kunnen op twee wijzen worden verwerkt in de administratie: 1. Kosten in het jaar van uitvoering direct ten laste van de exploitatie brengen, met eventuele vrijval via resultaatbestemming van een daartoe gevormde reserve. 1 2. Kosten in het jaar van uitvoering ten laste van een vooraf gevormde voorziening brengen . Deze bedragen uit het beleidsplan ‘Onderhoud en Instandhouding Gebouwen 2006' zijn gebaseerd op een totaal van 144 gebouwen en bouwkundige objecten met een gezamenlijk bruto vloeroppervlakte (BVO) van 47.460 m2. De hoogte van deze bedragen zijn vanaf 2006 gebaseerd op de gemiddelde onderhoudskosten uit het MOP over een beschouwde periode van tien jaren (vanaf 2006 tot en met 2015) . Daarbij zijn alle te verwachten onderhoudsactiviteiten van een gebouw in de aangegeven periode opgenomen hetgeen resulteerde in een gemiddeld jaarcijfer. 1

artikel 44, lid 1c, van het BBV


20

4.3 Financiële middelen voor gebouwonderhoud vanaf 2012 De wijze waarop de financiële middelen voor het onderhoud van de gebouwen wordt bepaald (via MOP’s) en in de begroting en de dotatie in de voorziening beschikbaar worden gesteld blijft ten opzichte van de huidige situatie (volgens Beleidsplan 2006) onveranderd. Bij het bepalen en vaststellen van de benodigde middelen is het, sinds 1 oktober 2012 vastgesteld Btw-tarief van 21% toegepast. Het bepalen van de noodzakelijke middelen voor het onderhoud kan op verschillende manieren worden bepaald. Daarbij wordt gebruik gemaakt van de MOP’s en de daaruit berekende kosten voor periodiek en planmatig onderhoud. Men onderscheidt daarin een drietal methodieken, tw; 1. Jaarlijks uit de MOP’s de benodigde middelen bepalen voor het betreffende uitvoeringsjaar. 2. Bepalen van een jaarlijkse reservering over een vastgestelde periode van enkele jaren. 3. Bepalen van een jaarlijkse dotatie over een oneindige periode. Ad 1. Uit de MOP’s kunnen voor het betreffende begrotingsjaar de geraamde kosten voor onderhoud worden berekend en in de jaarbegroting worden opgenomen. Voordeel uit deze benadering is, dat de, in de begroting, opgenomen middelen in het betreffende begrotingsjaar ook daadwerkelijk worden besteed en er geen fondsvorming plaatsvindt. Nadeel van deze methodiek is, dat de hoogte van het bedrag per jaar grote verschillen vertonen. Op basis van de nu voorliggende MOP’s variëren de jaarlijkse kosten voor planmatig onderhoud van € 800.000,= tot € 2.302.000,=.

Jaar 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

Planmatig onderhoud 913.117 2.302.000 1.589.000 1.125.000 1.269.000 1.112.000 800.000 1.123.000 1.233.000 1.067.000

Ad 2. Het bepalen van een jaarlijkse reservering berekend over een gemiddelde van de geraamde onderhoudskosten uit de MOP’s over een vooraf vastgestelde periode van bijv. tien of twintig jaren. Bij deze methodiek wordt een deel van de gereserveerde middelen ook daadwerkelijk besteed aan de uitvoering van onderhoudsmaatregelen. Een kleiner deel wordt bestemd voor reservering van het toekomstig onderhoud. Voordeel van deze methodiek is, dat de reserveringen over een aantal begrotingsjaren (uitgezonderd de prijsindexeringen) gelijk blijven. Ook is het risico van onvoldoende financiële dekking door fondsvorming nihil en kunnen onderhoudsactiviteiten, waar nodig, vervroegd worden uitgevoerd. Uit een berekening over een periode van tien jaren (2012-2021) bedraagt de reservering voor 2012 in totaal € 1.434.600,= per jaar. De reservering voor daarop volgende tienjarige periode (2022-2031) bedraagt vanaf 2022 in totaal € 1.665.900,= per jaar. Wordt de reservering berekend over een periode van 20 jaren (2012-2031), dan bedraagt de reservering voor 2012 in totaal € 1.550.250,= per jaar. Ad 3. Een variant op de onder punt 2 omschreven reserveringsmethodiek is het bepalen van de reserveringen waarbij de beschouwde periode (in jaren) oneindig is. Bij deze methodiek worden voor alle Beleidsplan Onderhoud en Instandhouding Gebouwen, 2012 2012I02099

21

opgenomen onderhoudsactiviteiten gedurende de totale instandhoudingstermijn van het gebouw, van zowel de kortlopende als ook met een lange onderhoudscyclus, de benodigde reserveringen berekend. Deze berekeningsmethodiek wordt als zodanig in de begroting opgenomen. Voordeel van deze methodiek is, dat alle onderhoudsmaatregelen zijn opgenomen en over alle komende jaren gelijk zijn en (uitgezonderd de prijsindexeringen) gelijk blijven. Op basis van de MOP’s bedraagt de jaarlijks dotatie voor onderhoud in totaal € 1.682.200,= per jaar In bijlage 4.2 ‘Kostenverloop Meerjarig Onderhoud’ is het effect van de jaarlijkse kosten bij de verschillende reserveringsvormen zoals omschreven onder 1 tot en met 3 in een lijngrafiek nader aangegeven. Dit kostenoverzicht is exclusief de kosten voor uitvoering van achterstallig onderhoud. Op grond van bovenomschreven mogelijkheden voor de reservering van de noodzakelijke middelen voor onderhoud wordt voorgesteld te baseren op fondsvorming gebaseerd op het 10-jarig gemiddelde van de thans voorliggende MOP’s. Uitgangspunt hierbij is dat elke vier jaar het beleidsplan wordt geactualiseerd waarbij de hoogte van de reservering indien nodig wordt bijgesteld. Ter egalisatie van de in de komende 10 jaar te verwachtten kosten voor planmatig onderhoud wordt voorgesteld hiervoor een voorziening te vormen. Jaarlijks wordt een vast bedrag gedoteerd aan de voorziening waarna de kosten voor planmatig onderhoud hieruit gedekt kunnen worden. Voor de kosten van het jaarlijks periodiek onderhoud zijn jaarlijks budgetten opgenomen in de Programmabegroting. Op basis van dit voorstel bedragen de kosten voor het uitvoeren van het periodiek onderhoud en de reservering voor het planmatig onderhoud respectievelijk; jaarlijks basisonderhoud € 46.900,= keuringen en contracten € 116.500,= storingen en klachten € 64.350,= reservering planmatig onderhoud € 1.206.850,= + Totaalbedrag jaarlijks onderhoud € 1.434.600,= Bovengenoemde bedragen zijn per productgroep op gebouwniveau in bijlage 4.1.1 tot en met 4.1.6 nader gespecificeerd. Voor complexen en gebouwen waarvoor (nog) geen MOP is opgesteld, zijn genoemd in bijlage 1.1 onder punt 1.8 en zijn er voor deze gebouwen geen bedragen voor onderhoud opgenomen. Duurzaamheid In paragraaf 2.6 is aangegeven om bij onderhoudsactiviteiten uitvoering te geven aan de kadernotitie Duurzaamheid. Om de kosten voor deze aanvullende maatregelen van duurzaamheid ten opzichte van de reguliere onderhoudsactiviteiten te dekken wordt voorgesteld om jaarlijks een budget aan de voorziening op te nemen van € 24.000,= per jaar, gelijk aan 2% van de reservering voor planmatig onderhoud. Omdat er geen krediet beschikbaar is van waaruit deze kosten kunnen worden gedekt, moet dit bedrag gevonden worden binnen de reguliere onderhoudsbudgetten. Bij grootschalige toepassing van duurzaamheid waarbij hoge investeringen gemoeid zijn zal een separaat voorstel worden ingediend. Indexering Om de budgetten voor onderhoud van gebouwen op een correct prijsniveau te handhaven dienen de opgenomen bedragen voor onderhoud jaarlijks worden geïndexeerd. De Commissie Risicoregeling Woningen Utiliteitsbouw, ingesteld door het Algemeen Verbond Bouwbedrijf (AVBB), de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) en de Staat der Nederlanden stelt maandelijks de loon- en materiaalindexen voor de Risicoregeling Woning- en Utiliteitsbouw 1991 (RWU-1991) vast. Over een beschouwde periode van de afgelopen tien jaar bedraagt de gemiddelde jaarlijkse prijsindexering volgens de RWU-1991; 2,24% per jaar. Toepassingsgebied Beleidsplan Onderhoud en Instandhouding Gebouwen, 2012 2012I02099

22

Tot slot wordt opgemerkt dat de beschikbare middelen voor het jaarlijks exploitatieonderhoud (basis- en klachtenonderhoud, keuringen en contracten) en de dotaties in de voorziening voor planmatig onderhoud uitsluitend voor het uitvoeren van onderhoud en instandhouding mogen worden aangewend. Werkzaamheden voor uitbreiding of verbeteringsmaatregelen van bestaande voorzieningen kunnen niet uit deze middelen worden gedekt. Onttrekking van middelen uit de voorziening ter dekking van deze werkzaamheden is onrechtmatig en zal op termijn ook onherroepelijk leiden tot een groter structureel tekort op het onderhoudsbudget. 4.4 Analyse en nadere toelichting gebouwonderhoud 2012 De nu uit de MOP’s berekende kosten voor het uitvoeren van het periodiek onderhoud en de reservering voor het planmatig onderhoud zijn, in vergelijking met de huidige budgetten en reserveringen toegenomen. In deze paragraaf wordt een nadere toelichting gegeven op deze stijgingen. Areaalvergroting 1. De huidige budgetten en reserveringen zijn gebaseerd op een eigendomsinventarisatie uit 2006 en betreft in totaal 144 gebouwen met een gezamenlijk bvo van 47.460 m2. Uit een geactualiseerde inventarisatie van gemeentelijke eigendommen (gebouwen en bouwkundige objecten) per 1 juli 2012 moeten de volgende mutaties worden genoteerd; a. Zeven gebouwen (bvo = 3.660 m2) zijn door verkoop of sloop aan het eigendommenbestand onttrokken. b. Acht gebouwen (bvo = 5.030 m2 / € 78.800,=/jaar) zijn door aankoop of nieuwbouw aan het bestand toegevoegd. c. Zes bestaande gebouwen zijn in de periode 2006-2012 ingrijpend verbouwd en uitgebreid wat heeft geleid tot toename van het bvo met 5.800 m2 (€ 165.800,=/jaar). 2. Voor in totaal elf gebouwen (bvo = 6.250 m2 / € 304.100,=/jaar) waren in 2006 geen MOP’s opgesteld. Aanleiding om voor deze gebouwen nu wel een MOP op te stellen is gelegen in het feit dat de verwachting is dat de gemeente als gebouweigenaar de komende jaren het eigendom behoud en daardoor ook zijn onderhoudsplicht heeft voor deze betreffende gebouwen. 3. Toevoeging door middel van MOP’s van in totaal 58 objecten (€ 23.600,=/jaar) voor openbaar beeldende kunstwerken. Dekking De beoogde doelstelling uit het beleidsplan 2006-2009 om de ontbrekende middelen via voordelen uit een gunstige inkoop en aanbesteding, efficiënt en effectieve (gecombineerde) uitvoering van onderhoudsactiviteiten, doelgericht beheer en onderhoud te realiseren blijkt in de praktijk uit de afgelopen uitvoeringsjaren niet haalbaar. In situaties waarbij een voordeel uit aanbesteding of uitvoering kan worden gerealiseerd, wordt in de voorkomende situaties gekozen om op basis van de herstelurgentie uitgesteld onderhoud alsnog in uitvoering te nemen of voor de betreffende onderhoudsactiviteit een duurzamere of energetisch betere uitvoering te realiseren. 4.5 Terugdringen van de kosten in gebouwonderhoud In de voorgaande paragraaf zijn de kosten voor het gebouwonderhoud opgenomen. Uiteraard rijst de vraag of en op welke wijze de kosten voor gebouwonderhoud structureel kunnen worden verlaagd. Hiervoor zijn een aantal mogelijkheden, tw; 1. Verlagen van het beoogde kwaliteitsniveau voor onderhoud (PvE&O). 2. Verminderen van de onderhoudsverplichting door overdracht van onderhoud aan gebouwgebruikers. 3. Afstoten van het gebouw door verkoop of sloop. 4. Verhogen van de huurvergoeding.


23

Ad 1. Verlagen van het beoogde kwaliteitsniveau voor onderhoud (PvE&O). Wat betreft de consequenties voor deze optie in technisch opzicht, belevingswaarde en risico’s verwijzen wij naar paragraaf 3.6 van dit beleidsplan. In deze toelichting beperken we ons tot de financiële consequenties. In eerste instantie lijkt een snelle en eenvoudige oplossing om de kosten voor onderhoud structureel te verlagen. Daarvoor is een aanpassing c.q. bijstelling van het PvE&O noodzakelijk. Immers dit PvE&O vormt de basis van een MOP en heeft een directe invloed op de financiële consequenties in de onderhoudskosten van een gebouw. In onderstaand overzicht is aangeven welk financieel voordeel is te behalen bij verlaging van het onderhoudsniveau. Deze gegevens zijn gebaseerd op kostenkengetallen en bedrijfsinformatie uit de publicaties van ‘BeheerEnOnderhoudkosten’, uitgeverij Sdu Uitgevers B.V. Verlaging van onderhoudsniveau in relatie tot vermindering in onderhoudskosten: Kw aliteitsniveau

Kosten van onderhoud, uitgedrukt in percentage

Noodzakelijk budget bij kw aliteitsniveau

1

100%

€ 1.829.115

2

85-90%

€ 1.613.925

3

70-75%

€ 1.434.600

4

65-70%

€ 1.362.870

5

60-65%

€ 1.291.140

6

50%

€ 1.111.815

Verschil in budget tussen niveauverschil

€ 215.190 € 179.325 € 71.730 € 71.730 € 179.325

Zoals uit bovenstaand overzicht blijkt dat door verlaging van het kwaliteitsniveau voor onderhoud slechts een beperkte structurele verlaging van de onderhoudskosten kan worden gerealiseerd. Daarnaast wijzen we op de extra herstel- en/of vervangingskosten indien de onderhoudsconditie of vastgesteld kwaliteitsniveau moet worden verbeterd door een hoger kwaliteitsniveau. Gelet op bovenstaand wordt het verlagen van het onderhoudsniveau niet verantwoord geacht. Voor de effecten van deze maatregelen verwijzen wij u naar een drietal voorbeelden zoals aangegeven in bijlage 1.2.2. Ad 2. Verminderen van de onderhoudsverplichting voor de gemeente door de onderhoudsplicht, vastgelegd in de huur- en/of exploitatieovereenkomsten op dit onderdeel aan te passen en over te dragen aan de gebruikers. Ad 3. Afstoten van gebouwen door verkoop al dan niet met een zakelijk recht (Recht van Opstal of – Erfpacht) of door sloop van het gebouw. De financiële consequentie van deze maatregel is afhankelijk van de resultaten die behaald kunnen worden en zijn pas na een besluit tot verkoop of sloop realiseerbaar. Een overzicht van gebouwen die voor aanpassing van de overeenkomst als genoemd onder punt 2 en voor verkoop of sloop als genoemd in punt 3 in aanmerking komen zijn weergegeven in bijlage 5.1 en 5.2. Ad 4. Door het verhogen van de huursom van het gehuurde worden extra inkomsten verkregen die kunnen worden ingezet als dekking van de onderhoudskosten. Opgemerkt wordt dat daarvoor wel een aanpassing van de huur- en/of exploitatieovereenkomsten is vereist. De kosten voor onderhoud worden dan weliswaar niet lager, maar de huurinkomsten zorgen voor een hogere kostendekking. Voor de gebouwen van welzijnsaccommodaties is in het beleidsplan Sociaal, Cultureel en Maatschappelijk Accommodatiebeleid Lingewaard reeds een aanzet gegeven tot aanpassing van de huren. 4.6

Uitgesteld en achterstallig gebouwonderhoud


24

De onderhoudsconditie van het huidige gebouwenbestand (peildatum 1 januari 2012) is, uitgezonderd enkele gebouwen, goed en redelijk te noemen. Dit betekent dat de conditiescore van het onderhoud voldoet aan het gestelde kwaliteitsniveau (=niveau 3) zoals deze zijn aangegeven in het beleidsplan. Als gevolg van diverse investeringsprojecten en planontwikkelingen is in 2006, bij het opstellen van het eerste beleidsplan voor gebouwen, bewust de keuze gemaakt om, gelet op de aard en omvang van deze plannen, voor deze gebouwen geen MOP op te stellen, het planmatig onderhoud uit te stellen en de betreffende gebouwen te beheren op storingsafhankelijk onderhoud. De gebouwen die bij deze plannen en projecten zijn betrokken zijn; ‘Centrumplan Huissen’ met de gebouwen: o voormalige Aloysiusschool aan de Langekerkstraat, o gymzaal Langekerkstraat, o voormalige Julianaschool aan de Conventstraat, ‘Kulturhus Gendt’ met Zaal Providentia aan de Dorpstraat 3/5 te Gendt, Cultureel Centrum De Kinkel aan de Van Ambestraat in Bemmel. Daarnaast zijn twee binnensportaccommodaties, die tot voor kort in beheer en exploitatie waren ondergebracht bij Laco, aan de gemeente overgedragen, te weten; sporthal De Bongerd en gymzaal De Hoenderik beide te Bemmel. Voor deze sportgebouwen had de gemeente, op grond van de exploitatieovereenkomst, geen onderhoudsplicht en was derhalve ook geen MOP opgesteld en werden er ook geen middelen zijn gereserveerd voor onderhoud. Voorts zijn openbare culturele kunstwerken aan het beleidsplan toegevoegd. Tot slot zijn ook een groot aantal openbare beeldende kunstwerken in een MOP op te nemen om vanuit de voorziening het planmatig onderhoud te kunnen uitvoeren. Door een extern bureau is een inventarisatie gemaakt van alle kunstwerken en een kostenraming opgesteld van de verschillende onderhoudsactiviteiten. Diverse kunstwerken verkeren in een dusdanige onderhoudstoestand dat er sprake is van achterstallig onderhoud. Als gevolg van het uitstellen van periodiek en planmatig onderhoud bij deze gebouwen is de onderhoudstoestand van de hiervoor aangegeven gebouwen en objecten dusdanig verslechterd dat er sprake is van een structurele achterstand in onderhoud waardoor de conditiescore voor onderhoud op bepaalde onderdelen of als totaalbeoordeling als matig tot slecht (niveau 4 of slechter) moet worden aangemerkt en vallen buiten het in het beleidskader voorgestelde minimale kwaliteitsniveau, niveau 3. De kwaliteit ‘slecht’ vraagt om snel ingrijpen om een verder verval in de onderhoudsconditie te voorkomen. Wanneer onderhoud niet op tijd wordt uitgevoerd waardoor de conditiescore zodanig verslechterd en niet meer wordt voldaan aan het gestelde kwaliteitsniveau is er sprake van achterstallig onderhoud. Uitgesteld onderhoud is een vorm van achterstallig onderhoud waarbij om bepaalde redenen of oorzaken ervoor gekozen is om onderhoud niet uit te voeren en de onderschrijding van de conditiescore ten opzichte van het kwaliteitsniveau bewust te laten ontstaan. Omdat nieuwe ontwikkelingen of realisatie van deze uitgestelde plannen en projecten niet op korte termijn zijn te verwachten en dus ook deze gebouwen in stand moeten worden gehouden op het gewenste kwaliteitsniveau (niveau 3), is ervoor gekozen om voor deze gebouwen alsnog een MOP op te stellen. In deze MOP’s is, naast het reguliere onderhoud, ook de omvang van de verbeteringsmaatregelen (lees: herstel achterstallig onderhoud) geïnventariseerd en als eenmalige kosten opgenomen. Dit heeft geresulteerd dat voor uitvoering van het uitgesteld en achterstallig onderhoud van deze gebouwen een eenmalig bedrag benodigd van € 2.977.650,=.


25

Dekking van uitgesteld en achterstallig gebouwonderhoud uit de voorziening ‘Onderhoud Gebouwen’ dient 2 op grond van de richtlijnen van de Commissie BBV ineens ten laste van de exploitatie te worden gebracht . Voor de uitvoering van deze werkzaamheden moet dus een afzonderlijk krediet worden verstrekt. De geraamde kosten voor uitvoering van het uitgestelde en achterstallig gebouwonderhoud bedraagt in totaal € 2.977.650,= en kan als volgt worden gespecificeerd. gebouw voormalige Aloysiusschool gebouw voormalige Julianaschool gymzaal Aloysiusschool Zaal Providentia CC De Kinkel sporthal De Bongerd gymzaal De Hoenderik openbaar beeldende kunstobjecten

€ 186.260 € 183.390 € 71.320 € 1.163.320 € 891.125 € 227.280 € 181.925 € 73.030 € 2.977.650

4.7 Financiële dekking voor gebouwonderhoud De kosten inzake het planmatig onderhoud per jaar fluctueren volgens het MOP gedurende de komende jaren enorm (zie grafiek in bijlage 4.2). Het voorstel zoals verwoord in paragraaf 3.5 en 4.3 luidt om op basis van een tienjarige periode te doteren in een voorziening van waaruit het planmatig onderhoud gedekt kan worden. Het totaalbedrag voor dekking van de benodigde middelen voor gebouwonderhoud bedraagt € 1.458.600,= in 2012. Met ingang van 2013 worden het jaarlijks periodiek onderhoud geïndiceerd waardoor de benodigde middelen voor gebouwonderhoud in 2015 oplopen tot € 1.474.350,= Ter dekking van de jaarlijkse onderhoudskosten wordt, onder voorbehoud van goedkeuring van de voorstellen in de Programmabegroting 2013, structureel een aanvullend budget beschikbaar gesteld (van € 200.000 in 2013, oplopend naar een bedrag van € 300.000 in 2014 en 2015). Hierdoor neemt het tekort op de jaarlijkse beheer- en onderhoudskosten af van € 568.000 in 2012 tot € 268.000 in 2014 en 2015.

2

Notitie verkrijging/vervaardiging en onderhoud van kapitaalgoederen, mei 2007;

Definitie achterstallig onderhoud: “Onderhoud dat niet op tijd is uitgevoerd, waardoor een onderhoudsrichtlijn is overschreden en niet wordt voldaan aan het gestelde kwaliteitsniveau. Achterstallig onderhoud ontstaat door lagere dan noodzakelijke lasten voor het desbetreffende kapitaalgoed in het verleden. Dit kan leiden tot kapitaalvernietiging.” “In de verplichte paragraaf onderhoud kapitaalgoederen van de begroting en de jaarrekening dient het beleidskader, de daaruit voortvloeiende financiële consequenties en de vertaling daarvan in de begroting te worden aangegeven (artikel 12 van het BBV). Een essentieel onderdeel van de inhoud van deze paragraaf wordt bepaald door het gekozen ambitieniveau, de staat van onderhoud van de desbetreffende kapitaalgoederen en de kosten die hiermee gemoeid zijn. Hierbij dient in acht te worden genomen dat achterstallig onderhoud leidt tot kapitaalvernietiging en afwaardering wanneer sprake is van duurzame waardevermindering (artikel 65 van het BBV). Bij een tijdelijke waardevermindering vanwege achterstallig onderhoud (zonder afwaardering) dienen de lasten van het wegwerken van achterstallig onderhoud ineens ten laste van de exploitatie te worden gebracht.”. Beleidsplan Onderhoud en Instandhouding Gebouwen, 2012 2012I02099

26

Samengevat worden de jaarlijks benodigde middelen voor het gebouwonderhoud voor de periode 20122015 als volgt voorgesteld; 2012

2013

2014

2015

1.206.850

1.206.850

Voorstel onderhoud op basis van kwaliteitsniveau volgens par. 3.5 Planm atig onderhoud - dotaties voorziening o.b.v. tienjarige periode

1.206.850

1.206.850

Jaarlijks periodiek onde rhoud - storingen en klachten

46.900

48.000

49.099

50.200

- keuringen en contracten

116.500

119.100

121.800

124.500

- jaarlijks basisonderhoud

64.350

65.800

67.300

68.800

Toepassing duurzaam heid

24.000

24.000

24.000

1.458.600

1.463.750

1.469.050

- Planmatig onderhoud (dotaties voorziening)

713.300

713.300

713.300

713.300

- Jaarlijks periodiek onderhoud

177.300

177.300

177.300

177.300 +

Subtotaal

890.600

890.600

890.600

890.600

0

5.150

10.450

15.750

200.000

300.000

890.600

1.095.750

1.201.050

1.206.350

Benodigde budgetten

24.000 + 1.474.350

Dekking begroting 2012-2015 Totaal begroot

Me erjarenbegroting "Indexering uitgaven" Voorstel Prorgam m abegroting 2013 - Onderhoudsvoorziening gemeentelijke gebouw en Beschikbare budgette n

300.000 +

Resumerend - Beschikbaar budget - Benodigd budget

Tekort

890.600

1.095.750

1.201.050

1.206.350

1.458.600

1.463.750

1.469.050

1.474.350 -/-

-568.000

-368.000

-268.000

-268.000

Naast het structurele tekort van € 268.000 (2015) is, voor uitgesteld en achterstallig onderhoud van een aantal gebouwen, eenmalig een bedrag benodigd van € 2.977.650. In 2014 zal het resultaat van de in dit plan voorgestelde maatregelen, in de vorm van een tussentijdse evaluatie, aan de raad worden aangeboden.

In het beleidsplan wordt, ter dekking van het onderhoud conform het in paragraaf 3.5 voorgestelde kwaliteitsniveau voor onderhoud (PvE&O) en op basis van de huidige aantal gebouwen om aanvullende dekking gevraagd bovenop de jaarlijkse beheerskosten. Om het structurele tekort in de dekking met ingang van 2013 ad. € 268.000,= terug te brengen moeten de onderhoudskosten structureel worden verlaagd. Dit is onder andere (gedeeltelijk) mogelijk door het afstoten van de onderhoudsverplichting van de gebouwen zoals dit voorgaand hoofdstuk 5.5 is aangegeven door verkoop van gebouwen of aanpassing van de onderhoudsplicht van panden zoals aangegeven in bijlage 5.1. Aan de gemeenteraad wordt voorgesteld hiermee in te stemmen. Voor- en nadelen, behaald bij de verkoop van gebouwen (boekwinsten/-verliezen) te salderen en een eventueel positief saldo toe te voegen aan de onderhoudsvoorziening gebouwen. Als er geen of slechts een beperkt aantal gebouwen worden afgestoten en de noodzakelijke verlaging van de onderhoudskosten niet wordt bereikt, en geen (of slechts gedeeltelijk) aanvullend budget voor onderhoud of voor uitgesteld en achterstallig onderhoud beschikbaar komen is het in paragraaf 3.5 beoogde kwaliteitsniveau (gemiddeld niveau 3 = redelijk) niet haalbaar en zal een keuze gemaakt moeten worden tussen: Behoud van kwaliteit in onderhoud voor de gebouwen met de kwalificatie goed en matig en voor deze gebouwen het kwaliteitsniveau op alle onderdelen vaststellen op ten minste niveau 4 (matig). Voor de gebouwen met de beoordeling ‘slecht’ geen planmatig onderhoud uit te voeren en voor deze Beleidsplan Onderhoud en Instandhouding Gebouwen, 2012 2012I02099

27

categorie gebouwen het gebouw wind- en waterdicht te houden en dit nadrukkelijk te communiceren met de gebruikers. Onvoorwaardelijk een verlaging in het kwaliteitsniveau voor onderhoud aan alle gemeentelijke gebouwen naar een kwaliteitsniveau 5 (slecht) en met de beperkte middelen het onderhoudsniveau van de gebouwen zo optimaal mogelijk houden.

-

Met een storing van de jaarlijkse dotatie ad. € 1.206.850 blijkt dat een éénmalige dotatie ad. € 1.250.000 nodig is om ook voor de komende jaren voldoende middelen beschikbaar te krijgen om de kosten van het planmatig onderhoud te dekken. Dit bedrag is gebaseerd op het huidige gebouwenbestand. Dit bedrag zal lager worden naar gelang het resultaat van de maatregel om gebouwen af te stoten. Het saldo van de (te vormen) voorziening onderhoud gebouwen laat het volgende ontwikkeling zien: Planmatig onderhoud

Jaar 2012 2012 2013 2014 2015 2016

€ € € € €

Dotatie voorziening Saldo éénmalig € 1.250.000 € 1.250.000 Beleidsplan 2012-2016 913.117 jaarlijks € 1.206.850 € 1.543.733 Beleidsplan 2012-2016 2.302.000 jaarlijks € 1.206.850 € 448.583 Beleidsplan 2012-2016 1.589.000 jaarlijks € 1.206.850 € 66.433 Beleidsplan 2012-2016 1.125.000 jaarlijks € 1.206.850 € 148.283 Beleidsplan 2012-2016 1.269.000 jaarlijks € 1.206.850 € 86.133 Beleidsplan 2012-2016

2017 2018 2019 2020 2021

€ € € € €

1.112.000 800.000 1.123.000 1.233.000 1.067.000

jaarlijks jaarlijks jaarlijks jaarlijks jaarlijks

€ € € € €

1.206.850 1.206.850 1.206.850 1.206.850 1.206.850

€ € € € €

180.983 587.833 671.683 645.533 785.383

Beleidsplan Beleidsplan Beleidsplan Beleidsplan Beleidsplan

2017-2020 2017-2020 2017-2020 2017-2020 2017-2020

Bij de Voorjaarsnota 2013 zal inzichtelijk gemaakt worden in hoeverre deze eenmalige dotatie noodzakelijk is.


28

5.

SLOTWOORD

Het voorliggend beleidsplan geeft het voorgenomen beleid weer voor de instandhouding en het beheer van gebouwen en bouwkundige objecten voor de jaren 2012 tot en met 2015.In dit beleidsplan wordt voor alle partijen (eigenaar, beheerder en gebruiker) een duidelijk kader gesteld, wordt aangegeven welke kwaliteitscriteria gelden bij het in stand houden van de bestaande gebouwen en op welke wijze het onderhoud wordt uitgevoerd. Mede door het opstellen van dit beleidsplan is er een duidelijk inzicht verkregen in de gemeentelijke kapitaalgoederen ten aanzien van gebouwen en bouwkundige objecten en op basis van het meerjaren onderhoudsplan de daaraan verbonden gemeentelijke onderhoudsverplichtingen, waarbij de noodzakelijke middelen voor de uitvoering van het onderhoud tijdig worden gereserveerd. Daaruit is ook duidelijk geworden dat de financiële dekking in relatie tot de beschikbare middelen voor de onderhoudskosten een belangrijke stempel zetten op het strategisch beleid ten aanzien van gebouwbeheer. De komende jaren zullen worden gebruikt om door middel van een periodieke monitoring een fijnafstemming en –bijstelling in het MOP te laten plaatsvinden zodat uiteindelijk een zo maximaal mogelijke dekking van onderhoudskosten wordt verkregen. Door middel van de gebruikelijke planning en control momenten wordt het bestuur geïnformeerd over de uitgevoerde onderhoudsactiviteiten en de realisatie van de beoogde doelstellingen. Het beleidsplan is tot stand gekomen op voorstel van het de afdeling Openbare Ruimte, team Beheer en Onderhoud Bouwkunde in samenwerking met de diverse vakafdelingen.


29

Bronvermelding en literatuuroverzicht 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Archiefgegevens Gemeente Lingewaard Gemeentelijke Eigendommenadministratie Gemeente Lingewaard Monumentenlijst Gemeente Lingewaard OCS Onderhoudsmanagement B.V. Nijmegen Publicatie ‘BeheerEnOnderhoudskosten’, uitgeverij Sdu Uitgevers B.V. Taxatieboek gebouwschade Buiten en Binnen, (her)bouwkosten bedrijfspanden, uitgever Reed Business B.V 7. BDA Dakboekje 2012, uitgever BDA Dakadvies B.V. Gorinchem 8. NEN 2767-1 (nl) Conditiemeting - Deel 1: Methodiek 9. NEN 2767-2 (nl) Conditiemeting van bouw- en installatiedelen - Deel 2: Gebrekenlijsten

Bijlage(n) 1.1

Tactische Beheersplan

1.2

Operationeel Uitvoeringsplan

1.2.1 1.2.2

Tabel G, Onderhoud cyclus en Kwaliteitsniveau Praktijkvoorbeelden Onderhoud score, kwaliteitsniveau en kosteninformatie (voorbeeld 1; hardhouten kozijn, voorbeeld 2; bitumineuze dakbedekking, voorbeeld 3; verwarmingsketel)

2.1 2.2 2.3

Overzicht Gemeentelijke Gebouwde Eigendommen Gemeente Lingewaard per 1 januari 2012 Tabel A, Gebrekenlijst met veel voorkomende gebreken Tabel B, C en D, Omvangscore, Intensiteitscore, Conditiematrix

3.1 3.2

Programma van Eisen voor Onderhoud (PvE&O) Tabel E en F, Aspecten en Prioriteit, Risicomatrix HerstelUrgentie

4.1

4.2

Financieel overzicht MOP Gebouwen 2012 4.1.1. Totaal financieel overzicht alle gebouwen 4.1.2. Overzicht MOP Eigendommen voor Algemene Dienst bestemd 4.1.3. Overzicht MOP Eigendommen niet voor de AD bestemd 4.1.4. Overzicht MOP Binnensportaccommodaties 4.1.5. Overzicht MOP Buitensportaccommodaties 4.1.6. Overzicht MOP Welzijnsaccommodaties Analyse Onderhoudskosten 2012

5.1 5.2

Overzicht in aanmerking komende gebouwen voor afstoten Toelichting op bijlage 5.1


30

BELEIDSPLAN ONDERHOUD EN INSTANDHOUDING GEBOUWEN 2012

Recommend Documents