Beleidsnotitie. kwalitatief in stand houden woningbezit. Eén van de prestatievelden uit het BBSH

Beleidsnotitie “kwalitatief in stand houden woningbezit” Eén van de prestatievelden uit het BBSH

Beleidsnotitie “Kwalitatief in stand houden van woningbezit” April 2013


Voorwoord Eén van de prestatievelden van een woningcorporatie is het kwalitatief in stand houden van het woningbezit. Dit prestatieveld draagt bij aan de kerntaak van een woningcorporatie. Die kerntaak is als volgt te definiëren: ‘Het zorgdragen voor degelijke huisvesting van huishoudens die moeilijk op eigen kracht in woonruimte kunnen voorzien’. Om die taak te kunnen uitvoeren is behoud van voldoende financiële continuïteit een randvoorwaarde. Het betreffende prestatieveld moet in samenhang worden gezien met de overige 5 prestatievelden, te weten:     

passend huisvesten van de doelgroep; betrekken van bewoners bij beleid en beheer; waarborgen van de financiële continuïteit; bevorderen van de leefbaarheid in wijken en buurten; bijdragen aan de combinatie wonen en zorg

In deze notitie wordt ingegaan op de vraag wat de Rhenense Woningstichting verstaat onder kwalitatief in stand houden van het woningbezit. Inleiding De bouwperiode vanaf de tweede wereldoorlog tot eind tachtiger jaren kenmerkt zich als vooral gericht op kwantiteit. Dit was niet verwonderlijk want de woningnood in die periode was groot. Gevolg daarvan was een enorme bouwproductie van een, achteraf bezien, niet zo’n beste kwaliteit. In die periode was er (te) weinig aandacht voor de volgende dimensies van het wonen:  Wonen bepaalt hoe de omgeving er uit ziet  Wonen heeft een financiële dimensie  De woningmarkt is risicovol Vanaf de jaren negentig tot heden is het kwaliteitsbesef bij het bouwen van woningen toegenomen. Daarnaast neemt het risicobesef bij en voor het realiseren van vastgoed sterk toe. Dit is voor de RWs aanleiding om het kwaliteitsbeleid vast te leggen. Het woord 'kwaliteit' ligt tegenwoordig op ieders lip. Kwaliteit is echter een container begrip : er is geen algemene consensus over de invulling ervan. Dit betekent dan ook dat in deze notitie uitsluitend het kwaliteitsbeleid, zoals de RWs dat ziet, is vastgelegd. Woonkwaliteit Op het schaalniveau van een woning praat men over de indeling, het comfort en de geborgenheid. De mogelijkheid jezelf af te schermen, of juist mensen toe te laten. De woning als activiteitenruimte maar ook om te ontspannen, te leren, te werken en te surfen op internet. De directe woonomgeving is van grote invloed op de woonkwaliteit. Mensen willen zich vooral veilig voelen. Daarnaast willen zij zich graag kunnen ontspannen en het voorzieningenniveau moet vooral aansluiten op de wensen van de klant. Burenoverlast is vaak de grootste grief. Naar mate mensen naar eigen smaak meer inhoud kunnen geven aan de woonkwaliteit die aansluit bij hun gevoel van eigenwaarde zullen mensen tevreden en trots zijn op hun woning en buurt. Slagen zij daar niet in dan zullen zij hun verantwoordelijkheid voor de woning of buurt snel verliezen. De buurt zal dan verpauperen. In een kleinschalige gemeente als Rhenen hebben wij daar tot dusver geen last van. Indeling Bewoners vinden het belangrijk dat een woning aansluit op hun behoefte. Die behoefte wordt meestal uitgedrukt in, wij noemen dat maar belevingswaarde, en bestaat uit de indeling van de woning, de grootte van de woonkamer, slaapkamers en keuken. De grootte en inrichting van de douche en toiletruimte, de grootte van de berging, de plaats ervan, et cetera. Met voornoemde aspecten houden wij rekening tijdens het ontwerp en de nieuwbouw. Eenmaal gebouwd is een woning een statisch product. Alleen door grote en vaak kostbare ingrepen is een woning na realisatie nog aan te passen aan bepaalde woonwensen. Beleidsnotitie “Kwalitatief in stand houden van woningbezit” April 2013

Daarbij staan praktische bezwaren (meestal financieel van aard) en wetten (Wet Ruimtelijke Ordening, Bouwbesluit etc.) in de weg. Comfort en geborgenheid

Comfort en geborgenheid heeft te maken met het uitrustingsniveau van een woning. Het doet er toe of een woning al dan niet is voorzien van isolerende vloeren, wanden of ramen. In de jaren ’80 en ’90 heeft de RWs (voor ’94 het toenmalig gemeentelijk woningbedrijf) op grote schaal aan haar bezit energetische maatregelen getroffen. Hierbij waren wij voor een deel afhankelijk van de huurder. Hoewel sterk gesubsidieerd door de overheid moest er een geringe huurverhoging voor de maatregel betaald worden. Wanneer een huurder dit niet wenste werd de maatregel niet uitgevoerd. De energetische maatregelen bij de hoogbouw zijn in die jaren volledig doorgevoerd met uitzondering van isolatieglas in de slaapkamers. Bij de eengezinswoningen geldt dat circa 80% gebruik heeft gemaakt van de maatregelen. Indien een woning niet is voorzien van een of meerdere energetische maatregelen en de bewoner dient een verzoek in die maatregelen alsnog te nemen, dan brengen wij dit aan tegen een kostendekkende huurverhoging. Het indertijd vooroplopen bij het uitvoeren van isolatiemaatregelen heeft ook een keerzijde. Wij worden nu geconfronteerd met wat wij noemen de ‘remmende voorsprong’. Nu er allerlei nieuwe en betere technieken zijn is het voor ons haast onmogelijk geworden om de energetische kwaliteit van het bestaande bezit verder te verbeteren. De investering staat dan meestal niet in verhouding tot de te bereiken besparing. Dat is een gegeven waar wij en onze huurders het mee moeten doen. Woonomgeving

Om prettig te wonen is de woonomgeving van grote invloed op het wonen. Hierover is de beleidsnotitie leefbaarheid “dicht bij huis” geschreven. Gemakshalve verwijs ik daarnaar. In diverse door ons georganiseerde woonpanels hebben huurders regelmatig aangegeven tevreden te zijn over de leefbaarheid van de buurten in de gemeente Rhenen. Veiligheid

Veiligheid is een belangrijk issue. Hoewel het aantal inbraken in de woningen van de RWs erg laag is is er toch de roep naar meer veiligheid. Wij zijn er van overtuigd dat een inbraak emotionele schade toebrengt aan bewoners. Daarom is degelijk hang- en sluitwerk een eerste vereiste. Wanneer wij nieuwe woningen bouwen of door middel van het uitvoeren van planmatigonderhoud kozijnen vernieuwen dan wordt het op dat moment meest inbraakpreventieve hang- en sluitwerk toegepast. Als een woning muteert dan geldt hiervoor hetzelfde. Zoals hiervoor al gezegd blijft het onderwerp een lastige. Algemeen bekend is dat de meeste inbraken plaatvinden omdat de bewoner de inbreker de gelegenheid biedt om op eenvoudige wijze de woning binnen te komen. (open ramen/deuren, deuren niet op slot, klimmateriaal (ladder, een trapje, vuilcontainers en dergelijke) tegen de gevel. Om de brandveiligheid te vergroten hebben wij recent onze woningen allemaal voorzien van rookmelders. Woningen gebouwd vanaf 2000 zijn in overeenstemming met het bouwbesluit standaard voorzien van rook- of brandmelders. Overlast

Eén van de grootste grieven van huurders is overlast die zij ondervinden van buren of vanuit de omgeving. Dit heeft onder andere te maken met de afnemende tolerantie. Waar we vroeger last hadden van het leven en er mee naar de ‘dokter’ gingen, hebben we nu last van de buren en verwijzen die naar de ‘dokter’. Algemeen bekend is dat de bevolking individualistischer wordt. Ook lijkt het er op dat daardoor normen en waarden veranderen en/of anders worden geïnterpreteerd dan voorheen. Wij als organisatie nemen ten aanzien van deze overlastproblematieken onze verantwoordelijkheid. Specifiek voor dit onderwerp is een klachtenprocedure ontwikkeld. Elke klacht wordt door de RWs in behandeling genomen en wordt de afwikkeling daarvan gevolgd. Na afwikkeling wordt de ‘klager’ schriftelijk (via een vragenlijst) gevraagd of de klacht naar tevredenheid is afgehandeld. Beleidsnotitie “Kwalitatief in stand houden van woningbezit” April 2013

Door participatie (driehoeksoverleg tussen de overlast melder, veroorzaker en RWs) proberen wij de klachten tot een minimum te beperken, geheel op te lossen of te voorkomen. Indien nodig worden er maatregelen getroffen die er uiteindelijk toe kunnen leiden dat mensen hun woning worden uitgezet. Keuze vrijheid

Tevredenheid en trots is een groot goed en draagt bij aan het woongenot. Daarom is voor jaren terug de keuzevrijheid van materiaalgebruik aan de binnenzijde van de woning ingevoerd. Zowel bij nieuwbouw als uitvoering van onderhoud bieden wij de klant een keuze pakket aan materialen voor de inrichting van de douche, keuken en toiletruimte. De kleuren van wanden vloertegels, de keukeninrichting met randapparatuur en douche- en toilet garnituren kunnen naar eigen wens worden uitgezocht. De RWs heeft op eenvoudige wijze (tot volle tevredenheid van klanten) hiervoor een showroom ingericht. Kwaliteit Nieuwbouw Bij ontwikkeling van nieuwbouw wordt de gewenste kwaliteit van een woning omschreven in een programma van eisen voor ontwerp en realisatie. Onderscheid daarbij wordt gemaakt voor huisvesting van de verschillende doelgroepen, te weten starters, gezinnen of senioren. Daarnaast is het programma van eisen afgestemd op realisatie van grondgebonden woningen of appartementen. Het programma van eisen omvat uitgangspunten voor ontwerp en architectuur, kavelgrootte, materiaalgebruik, cultuurhistorische waarde, bouwen installatietechnische wensen en een ruimtelijkprogramma. Daarnaast voldoet elke nieuwbouw woning aan de landelijk gestelde voorschriften, eisen en normen die op het moment van vergunningverlening gelden. Na realisatie en ingebruikname van nieuwbouw worden de gebruikers (huurders) gevraagd, door middel van het organiseren van woonpanels, naar hun bevindingen en aanvullende wensen. De input hiervan wordt gebruikt bij het jaarlijks updaten van het programma van eisen. Het behoeft geen toelichting dat een woning, gebouwd in 1960 een andere kwaliteit heeft dan een woning gebouwd in 2012. Kwaliteit bestaande bouw In dit geval gaat het over de technische staat waarin de woning verkeert. Wanneer een woning eenmaal is gebouwd wordt aangenomen dat een exploitatieduur van tenminste 50 jaar mogelijk is. Op zichzelf hoeft dit vanuit bouwtechnisch oogpunt geen probleem te zijn maar bouwkundige en technische elementen verouderen. Dit betekent dat op termijn sommige elementen hersteld of vernieuwd moeten worden. Die termijn wordt in eerste instantie bepaald aan de hand van de theoretische levensduur van materialen. Naarmate de woning ouder wordt en onderhoud aan een element theoretisch in beeld komt wordt het vastgoed geïnspecteerd. Om efficiënt en effectief beheer van vastgoed mogelijk te maken moet er over de conditie van de vastgoedportefeuille eenduidige en objectieve informatie beschikbaar zijn. De RWs brengt die conditie in beeld door structureel conditiemetingen uit te voeren. Zaken die hierbij een rol spelen zijn: de beeldverwachting (esthetisch), ruimtelijke aspecten, functionele aspecten en technische aspecten. Uit de conditiemeting blijkt wat de feitelijke technische kwaliteit van het vastgoed is. Echter voor het opstellen van een meerjarenbeheerplan is niet alleen de feitelijke kwaliteit van belang, maar ook de gewenste kwaliteit ofwel het Programma van Eisen voor Instandhouding (P.v.E.-I)van het vastgoed. In het P.v.E.-I kunnen de randvoorwaarden, eisen en wensen (beeldverwachting, ruimtelijke aspecten, functionele aspecten, technische aspecten, interne- en externe voorwaarden) vastgelegd worden met betrekking tot het instandhouden van een vastgoed object. Voor het P.v.E.-I zijn in het Strategisch Voorraadbeleid van de RWs de volgende strategieën omschreven: 1. Door exploiteren: woningen hebben een voldoende tot goede marktpotentie en worden op reguliere wijze door geëxploiteerd tot einde exploitatietermijn. 2. Renderen: woningen hebben een goede marktpotentie en worden op basis van hun prijs/kwaliteitverhouding tegen een hogere huurprijs in de markt gezet tot einde exploitatietermijn. Beleidsnotitie “Kwalitatief in stand houden van woningbezit” April 2013

3. Verbeteren: woningen hebben een matige tot voldoende marktpotentie en vereisen een pakket aan maatregelen om het verhuurperspectief in ieder geval tot einde exploitatietermijn op niveau te houden. 4. Instandhouden: woningen hebben een matige marktpotentie en ingrepen om ze goed in de markt te houden zijn alleen tegen verhoudingsgewijs (te ) hoge investeringen uit te voeren. 5. Herstructureren: woningen hebben een slechte marktpotentie, die door een uitgebreid pakket aan maatregelen niet meer (financieel) verantwoord te verbeteren is. 6. Verkoop: woningen worden verkocht om financiële middelen te genereren en versnipperd bezit af te stoten. Beheer en onderhoud Goed en gedegen beheer is noodzakelijk om vastgoed over een lange periode (50 jaar of langer) te kunnen exploiteren. De RWs is zich van deze noodzaak bewust. Daarom investeren wij veel geld in het beheer en onderhoud aan ons vastgoed. Om dit organisatorisch en structureel in te bedden binnen onze organisatie hebben wij hiervoor de volgende onderhoudssoorten opgenomen in onze meerjaren onderhoudsbegroting en planning. Meerjaren onderhoudsplanning en begroting (MJPB) Een MJPB geeft over de eerste 10 jaar een vertrouwd beeld over de uit te voeren werkzaamheden en kosten aan de vastgoedportefeuille. Het eerste en tweede jaar kennen daarbij in principe geen afwijking meer in de uitvoering van onderhoud. De MJPB is opgebouwd uit een aantal onderhoudssoorten. Die soorten zijn als volgt omschreven: 1. Klachten onderhoud (dagelijks onderhoud) 2. Mutatie onderhoud (dagelijks onderhoud) 3. CV-onderhoud (dagelijks onderhoud) 4. Contract onderhoud 5. Planmatig onderhoud 6. Preventief onderhoud. Ad. 1,2 en 3 Dagelijks onderhoud

Tot het dagelijks onderhoud behoren bouwkundig/installatietechnische klachten, mutatie- en cv- onderhoud. De basiskwaliteit (casco en inrichting) van het grootste gedeelte van ons bezit is goed. Om ons vastgoed nog jaren in stand te houden en door te exploiteren moet die kwaliteit op het door ons gewenste niveau worden gehouden. Omdat het grootste deel van ons bezit ouder is dan 40 jaar neemt het aantal klachten en de kosten van het dagelijks onderhoud jaarlijks toe. Jaarlijks houden wij rekening met ruim 4.000 reparatieverzoeken. De werkzaamheden worden overeenkomstig de voorschriften en eisen van het Kwaliteitskeurmerk KWH (Kwaliteit centrum Woningcorporaties Huursector) uitgevoerd. Ad. 4 Contractonderhoud

Contractonderhoud heeft vooral betrekking op installaties zoals liften, bliksembeveiliging, brandblussers, automatische deuren, et cetera. Bij dit soort installaties is bedrijfszekerheid en een optimaal functioneren een must. Er kan daarom niet gewacht worden op het melden van een klacht of storing. Die klacht en of storing proberen wij daarom te voorkomen door structureel de elementen te (laten) inspecteren en op basis van die bevindingen het noodzakelijke onderhoud uit te laten voeren. Ad. 5 Planmatig onderhoud

Het woongenot van onze klanten is ons veel waard. Daarom onderhouden wij de woning goed. Dit doen wij onder andere door het uitvoeren van planmatig onderhoud. Zo blijft ons vastgoed op het gewenste kwaliteitsniveau en beperken wij het aantal klachten en storingen. Het tijdstip van vervanging van bouwkundige- en installatietechnische elementen is gebaseerd op de theoretische levensduur van het product. Dit blijft een stukje theorie. De praktijk is van veel factoren afhankelijk. De weersomstandigheden, ligging, de kwaliteit van het materiaal en de intensiteit van gebruik spelen allemaal een rol. Beleidsnotitie “Kwalitatief in stand houden van woningbezit” April 2013

Theorie en praktijk zijn in dit geval geen synoniemen. Om theorie en praktijk samen te brengen voeren we jaarlijks inspecties uit. Zo wordt definitief bepaald welke werkzaamheden we in het volgende jaar echt moeten uitvoeren. De inspecties zijn soms aanleiding om van de meerjarenonderhoudsbegroting af te wijken. Ad. 6 Preventief onderhoud

Preventief onderhoud wordt uitgevoerd om de woningen esthetisch op het gewenste niveau te houden en de levensduur van de materialen te verlengen. De kwaliteit van preventief onderhoud heeft veel invloed op de waarde en aantrekkelijkheid van gebouwen. Het niet uitvoeren van preventief onderhoud leidt onherroepelijk tot klachten. Diensten en producten Diensten en producten worden afgestemd op de wensen en behoeften van de klant en op de hoogte van de huurprijzen. Daar waar het technisch en financieel mogelijk is wordt de huurder een pakket aan opties aangeboden. Hierbij moet worden gedacht aan luxe keukeninrichting en luxe sanitair. Daarnaast is er in 2008 het “Convenant Energiebesparing Corporatiesector” gesloten tussen de Woonbond, Aedes en de ministeries van VROM/WWI. Dit convenant heeft als doel lokale afspraken te maken over energiebesparing en daartoe maatregelen te nemen. Tot dusver zijn er op lokaal niveau geen werkbare afspraken gemaakt. Bij de voorbereiding van planmatig onderhoud onderzoeken wij de mogelijkheden van energiebesparende maatregelen en waar technisch en financieel mogelijk worden deze toegepast. Diensten en producten zijn niet opgenomen in de MJPB. Dit zijn de zogenoemde geriefsverbeteringen (extra wooncomfort) en zelf aangebrachte voorzieningen (ZAV’s). Geriefsverbeteringen

Evenals voorgaande jaren honoreren wij verzoeken tot of bieden wij geriefsverbeteringen aan huurders. Deze verbeteringen gaan gepaard met een huurverhoging. De geriefsverbeteringen die de huurders kiezen hebben vooral te maken met energie beperkende maatregelen en verhoging van het wooncomfort. Hierbij moet gedacht worden aan het aanbrengen van isolatieglas, spouw- en dakisolatie, centraleverwarmingsinstallatie, het vergroten van een doucheruimte, een tweede toilet op de verdieping, et cetera. Zelf aangebrachte voorzieningen (ZAV)

Het RWs beleid uit 2003 ten aanzien van zelf aangebrachte voorzieningen (ZAV) sluit tot op heden nog volledig aan op de wens van de klant. Voor een ZAV vraagt men de RWs toestemming. Voldoet de ZAV aan bouwen onderhoud technische voorschriften en wordt de verhuurbaarheid van de woning niet geschaad, dan wordt die toestemming verleend. Als de huurder deze ZAV op een juiste wijze onderhoudt hoeft hij deze bij een mutatie niet meer te verwijderen. Als de ZAV een woningverbetering betreft wordt er in sommige gevallen een vergoeding verstrekt. Dynamisch “achterstallig” onderhoud

Dit onderhoud betreft het vervangen van de keuken-, toilet- of douche- inrichting dat niet in de MJPB is opgenomen. Het wordt meestal uitgevoerd bij mutatie. Als blijkt dat in het verleden geen planmatig onderhoud is uitgevoerd (keuze van bewoner) dan wordt dit alsnog uitgevoerd als de woning muteert. Het kan ook voorkomen dat in bepaalde complexen geen planmatig onderhoud meer is gepland (herstructurering) en toch de noodzaak aanwezig is om voornoemd onderhoud uit te voeren om zo aansluitend te kunnen verhuren.


Serviceonderhoud

Het schoonmaken van dakgoten en trappenhuizen, evenals het vervangen van de algemene verlichting van trappenhuizen of galerijen, behoren tot de standaard uitvoering. Daarnaast biedt de RWs haar huurders een onderhoudsabonnement aan. Werkzaamheden die normaal gesproken voor rekening van de huurder komen worden ten laste van het fonds voor huurdersonderhoud gebracht.


Beleidsnotitie. kwalitatief in stand houden woningbezit. Eén van de prestatievelden uit het BBSH

Recommend Documents