Belastingheffing van woningcorporaties

Drs. G.J.W. de Ruiter1

Belastingheffing van woningcorporaties

Over de woningcorporaties – formeel: op de voet van de Woningwet toegelaten instellingen – wordt veel gezegd en geschreven. Er is veel aandacht voor woningcorporaties vanuit hun primaire rol als sociale volkshuisvester binnen de woningmarkt, juist nu de woningmarkt moeizaam functioneert.2 Een wezenlijk vraagstuk hierbij is de problematiek van het ‘scheefwonen’: sociale huurwoningen worden bewoond door huurders die door inkomensgroei niet meer op deze woningen zijn aangewezen, maar door de combinatie van de wettelijke huurbescherming en huurprijsregulering niet gedwongen kunnen worden te verhuizen en daardoor ‘te goedkoop’ wonen.3 In het verlengde daarvan klinkt de vraag door of de socialehuursector eigenlijk niet te groot is, terwijl tegelijkertijd ook wordt geopperd dat de woningcorporaties moeten bijdragen aan het oplossen van het woningprobleem voor de middeninkomens.4 Te midden van al dit tumult hebben de woningcorporaties ook nog te maken met de op ‘Brussel’ terug te voeren regeldruk als het gaat om het staatssteundossier,5 wordt de Woningwet – het juridische kader waarbinnen de woningcorporaties opereren – aangepast6 en heeft de fiscaliteit in een hoog tempo de hele woningcorporatiesector in de (wurg)greep genomen. Het is de fiscaliteit rond woningcorporaties die – toegespitst op de vennootschapsbelasting – in deze bijdrage aan het themanummer over de maatschappelijke onderneming wordt besproken.

1 2

3

4

5 6

TFO

PPMG_T3_TFO

Werkzaam als belastingadviseur verbonden aan Deloitte Belastingadviseurs B.V. te Rotterdam. Een recente studie is CPB document nr. 202, De woningcorporaties uit de verdwijndriehoek, Den Haag: 2010. Het rapport van de SER (commissie Sociaal-Economische Deskundigen), Naar een integrale hervorming van de woningmarkt, Den Haag: 2010 is breder van opzet, maar gaat ook nadrukkelijk in op hervormingen in de corporatiesector. De ministerraad is evenwel voornemens de regelgeving per 1 juli 2012 zodanig aan te passen, dat huishoudens met een inkomen vanaf € 43 000 een extra huurverhoging van 5% bovenop de inflatie tegemoet kunnen zien (persbericht Ministerraad, 8 juli 2011). Aldus een op 2 augustus 2011 op Aedesnet gepubliceerd artikel dat aangeeft dat de politieke steun hiervoor groeit (http://www.aedesnet.nl/content/artikelen/achtergrond/2011/08/Kamerleden–corporatiewoningen-ook-voor-middeninko.xml). Uit een recent gezamenlijk rapport van de Raad voor het Landelijk Gebied, de Raad voor Verkeer en Waterstaat en de VROM-raad, Open deuren, dichte deuren Middeninkomens op de woningmarkt, juni 2011 blijkt dat huishoudens met een verzamelinkomen tussen de € 33 614 en de € 43 000 (in het bijzonder de meerpersoonshuishoudens) het grootste risico lopen als gevolg van de Europese staatssteunbeschikking (verderop in deze bijdrage toegelicht) in de knel te komen. Voor deze huishoudens vormen de geliberaliseerde corporatiesector, de particuliere huursector en de koopsector in veel gevallen geen betaalbaar, toegankelijk en/of kwalitatief acceptabel alternatief voor de socialehuursector. Hieruit kan worden afgeleid, dat de corporatiesector belangrijk is en blijft voor de middeninkomens. Het rapport gaat ook uitvoerig in op het fenomeen ‘scheefwonen’. Regeling van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van 3 november 2010, nr. BJZ2010028548, Stcrt. 8 november 2010, nr. 17515. Wetsvoorstel Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting, Kamerstukken II 2010/11, 32 769, nr. 2.

Afl. 117 - november 2011

203

Pag. 0015

belastingheffing van woningcorporaties

De juridische positie van woningcorporaties Woningcorporaties zijn op de voet van de Woningwet toegelaten instellingen met de rechtsvorm stichting of vereniging7. Naast woningcorporaties zijn er nog enkele gemeentelijke woningbedrijven actief. Dit zijn geen afzonderlijke rechtspersonen, maar deze bedrijven vormen een tak van dienst binnen het publiekrechtelijke lichaam ‘gemeente’.8 Het aantal gemeentelijke woningbedrijven neemt overigens af; de afgelopen jaren hebben diverse gemeenten hun woningbedrijven overgedragen aan een woningcorporatie. Aan de gemeentelijke woningbedrijven wordt in deze bijdrage geen aandacht besteed. De Woningwet en het daarop gebaseerde Besluit Beheer Sociale Huur-Sector (BBSH, een algemene maatregel van bestuur) kaderen de werkzaamheden van de woningcorporaties in. Het op de weten regelgeving gestoelde ministeriële uitvoeringsbeleid ten slotte is neergelegd in zogenoemde MG-circulaires. De Woningwet bepaalt dat toegelaten instellingen uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting werkzaam zijn. Zowel de toelating zelf als de intrekking daarvan geschiedt bij Koninklijk Besluit. Toelating geschiedt op verzoek van de instelling; intrekking op verzoek is niet mogelijk.9 Het BBSH bevat de nadere voorschriften, onder andere op het gebied van de toelating, de inhoud van de statuten, fusies, de werkzaamheden, de betrokkenheid van huurders, de bedrijfsvoering en de verslaglegging. Daarbij is van belang, dat op grond van het BBSH het vermogen van de woningcorporatie na ontbinding van een corporatie uiteindelijk zal terechtkomen bij een collega-corporatie, een gemeente of het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV, dat ook belast is met het financiële toezicht op de woningcorporaties). Dit onderstreept dat het vermogen volkshuisvestelijk beklemd is. De corporatiesector heeft echter niet alleen met nationale weten regelgeving te maken. Vanuit staatssteunperspectief mag de sector ook rekenen op warme belangstelling van de Europese Commissie. Bij beschikking van 15 december 2009, nr. C(2009)9963 final bepaalde de Europese Commissie dat vier maatregelen als staatssteun moeten worden aangemerkt;10 een vijfde nieuwe steunmaatregel werd als geoorloofde staatssteun gekwalificeerd.11 Het gevolg is dat bestaande steunmaatregelen – onder voorwaarden – alleen ten goede mogen komen aan activiteiten die gelden als Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB). De beschikking van de Europese Commissie is vervolgens geïmplementeerd in de Neder-

7 8

Artikel 70 Woningwet. De enige mij bekende uitzondering is Stadsherstel Amsterdam N.V.. Voor de vennootschapsbelasting is hierop het overheidsregime van toepassing (artikel 2, eerste lid, letter g Wet op de vennootschapsbelasting 1969) als gevolg waarvan deze woningbedrijven in ieder geval ter zake van de exploitatie, alsmede aan- en verkoop van woningen niet aan de heffing van vennootschapsbelasting onderworpen zullen zijn. 9 Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State, 27 november 2010, nr. 201002155/1/H3. Rechtbank Zwolle-Lelystad, 22 januari 2010, nr. 08/2196 achtte intrekking op verzoek ten principale nog wel mogelijk, maar niet in de berechte casus. 10 Dit betrof de achtervangfunctie van Rijk en gemeenten bij financiering via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (in het slot van deze paragraaf verder toegelicht), de reguliere projectsteun en de saneringssteun vanuit het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting, verkoop van overheidsgrond beneden de marktprijs en het recht te kunnen lenen bij de Bank Nederlandse Gemeenten. Deze laatste vorm van steun is bij nadere beschikking d.d. 30 augustus 2010, nr. C(2010)5841 final gerectificeerd. 11 Dit betrof de bijzondere projectsteun voor de veertig aandachtswijken, ook wel ‘Vogelaarwijken’ of krachtwijken genoemd, te financieren uit de zogenaamde Vogelaarheffing.

204

PPMG_T3_TFO


TFO

Pag. 0016


landse weten regelgeving.12 Naast de afbakening van de DAEB-activiteiten die voor staatssteun in aanmerking komen, is de belangrijkste regel dat de woningcorporaties hun sociale huurwoningen13 – voor zover voor deze woningen gebruik wordt gemaakt van staatssteun – voor ten minste 90% dienen toe te wijzen aan huurders met een huishoudinkomen van maximaal € 33 614.14 De inkomenstoets wordt alleen aangelegd bij het aangaan van de huurovereenkomst; een latere inkomensstijging van de huurder is niet relevant. Daarnaast voorziet de tijdelijke regeling in een aanbestedingsplicht voor woningcorporaties ter zake van maatschappelijk vastgoed.15 De herziening van de Woningwet betreft een verdere inkadering van de positie van toegelaten instellingen, soms zelfs in afwijking van de normale in het Burgerlijk Wetboek opgenomen wettelijke bepalingen voor stichtingen en verenigingen. Naast de versterking van het interne toezicht worden de volkshuisvestelijke taken van de woningcorporaties opnieuw geformuleerd en aangescherpt; daarnaast wordt de verhouding met de gemeenten verder expliciet gemaakt. Tevens worden specifieke bepalingen in de Woningwet opgenomen ter afbakening van activiteiten die met en die zonder staatssteun mogen c.q. moeten worden uitgevoerd.16 Voorts wordt het CFV omgedoopt tot door de Nederlandse Autoriteit toegelaten instellingen volkshuisvesting met een verbreding van het takenpakket (ook het uitoefenen van toezicht op het naleven van de staatssteunregels en de verplichte aanbesteding rond het maatschappelijk vastgoed gaat hiertoe behoren). Tot slot bevat het wetsvoorstel ook een aangrijpingspunt voor een verplichte ‘matching’ van middelen.17 De beschrijving van de corporatiesector zou niet compleet zijn zonder aandacht te schenken aan het belangrijke instituut Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Dit is een stichting die is opgericht door een van de rechtsvoorgangers van Aedes, de huidige branchevereniging voor woningcorporaties. Het WSW is geen overheidsinstelling. Zijn taak kan kort worden omschreven als het fungeren als borg voor de leningen die door de woningcorporaties voor bepaalde kwalificerende bestedingsdoelen zijn aangetrokken; daardoor kunnen woningcorporaties tegen de laagste rentetarieven lenen. Via de obligoverplichting die de corporaties jegens het WSW hebben, is primair sprake van onderlinge garantstelling; als achtervang hiervoor treedt de Rijksoverheid op, alsmede gemeenten. Deze achtervang – in de vorm van renteloze geldleningen – leidt tot de hoogste ‘rating’ van de kredietbeoordelaars; anderzijds leidt deze achtervang ertoe dat de borgstelling door het WSW als staatssteun wordt aangemerkt. Als uitvloeisel van zijn taak houdt het WSW zich feitelijk met name bezig met het beoordelen van de risico’s van woningcorporaties en het bepalen van de omvang van de maximaal onder borging van het WSW af te sluiten geldleningen (het zogenaamde faciliteringsvolume).

12 Zie noot 4. Tegen de beschikking lopen procedures bij het Gerecht (onderdeel van het Hof van Justitie van de Europese Unie); ingesteld door enkele woningcorporaties (zaak T-202/10) en door Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed (zaak T-201/10) die de beschikking juist niet ver genoeg vindt gaan. De door de Bank Nederlandse Gemeenten ingestelde procedure is doorgehaald, omdat de Europese Commissie haar beschikking op dit punt heeft gerectificeerd. 13 Dit zijn woningen met een huur tot aan de huurtoeslaggrens (ongeveer € 650 per maand). 14 Zie het in noot 3 genoemde rapport voor de mogelijke consequenties voor de middeninkomens. 15 Dit betreft bijvoorbeeld buurthuizen, (brede) scholen en zorgsteunpunten. 16 Het wetsvoorstel voorziet – in samenhang met de van toepassing verklaarde bepalingen in de Mededingingswet – in een administratieve scheiding van activa en passiva, alsmede baten en lasten. Een daadwerkelijke juridische scheiding (bijvoorbeeld overdracht aan een dochtervennootschap) is derhalve niet verplicht. 17 Dit houdt in dat een ‘rijke’ corporatie verplicht kan worden een ‘arme’ corporatie financieel te ondersteunen.

TFO

PPMG_T3_TFO


205

Pag. 0017


Enkele relevante cijfers over de woningcorporatiesector Om een goed beeld te kunnen krijgen van de woningcorporatiesector is inzicht in enkele cijfers onontbeerlijk. Het aantal woningcorporaties bedroeg ultimo 2009 418; zij verhuurden in totaliteit circa 2,4 miljoen woningen. Het gemiddeld aantal woningen per corporatie komt daarmee op 5700. De verschillen in gemiddelde aantallen zijn enorm: de grootste woningcorporatie verhuurt circa 78 000 woongelegenheden, terwijl de kleinere woningcorporaties enkele honderden woningen verhuren en de allerkleinsten slechts enkele tientallen. Circa 2% van het corporatiebezit bestaat uit woningen boven de huurtoeslaggrens. De gemiddelde kale maandhuur bedraagt € 411 per maand; corporaties brengen gemiddeld 72% van de huur in rekening die zij wettelijk gezien zouden mogen vragen.18 Het aandeel sociale huurwoningen in de totale woningvoorraad bedraagt ongeveer 32%; het aandeel sociale huurwoningen in de totale huurvoorraad valt te becijferen op circa 75%.19 Het balanstotaal van de woningcorporaties te zamen bedraagt op basis van door het CFV geuniformeerde waarden per ultimo 2009 € 112 miljard; het eigen vermogen bedraagt op diezelfde grondslag € 33 miljard. Een waardering tegen marktwaarde leidt tot een eigen vermogen van € 179 miljard. Het directe rendement vóór aftrek financieringsrente is dan circa 2%, hetgeen duidt op een fors onderrendement. De langlopende schulden (nominaal) van de woningcorporatiesector bedroegen ultimo 2009 € 76 miljard. De gemiddelde WOZ-waarde van een corporatiewoning bedroeg met peildatum 1 januari 2009 bijna € 160 000.20

Van vrijstelling naar partiële vennootschapsbelastingplicht De invoering van de vennootschapsbelastingplicht in de woningcorporatiesector is zowel qua proces als qua inhoud complexe materie. Tot 1 januari 2004 was alles eenvoudig: op de toegelaten instellingen in de zin van de Woningwet was een subjectieve vrijstelling van vennootschapsbelasting van toepassing. De status van toegelaten instelling gaf vennootschapsbelastingvrijdom. Het Belastingplan 2004 maakte hieraan een einde; per 1 januari 2004 was de subjectieve vrijstelling uitsluitend nog van toepassing voor de activiteiten die door het BBSH zijn toegestaan, ofwel de volkshuisvestelijke kerntaken. 21 Deze uiteindelijk bij amendement op het laatste moment nog fors gewijzigde vrijstellingsbepaling bleef echter een papieren tijger, omdat voor het kunnen effectueren van de belastingplicht niet alleen een aanpassing van het BBSH nodig was, maar ook van de Woningwet. Deze wijzigingen zijn er echter nooit gekomen. Een daadwerkelijke inperking van de vrijstelling kwam er wel per 1 januari 2006. Deze inperking leidde ertoe dat de wettelijke vrijstelling in essentie alleen van toepassing bleef op de verkrijging (inclusief ontwikkeling), het bezit, het beheer en de vervreemding van

18 Voorgaande cijfers zijn ontleend aan de publicatie Branche in beeld 2010 (verslagjaar 2009) van Aedes, vereniging van woningcorporaties en de website van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (http://www.cfv.nl). 19 Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, Cijfers over Wonen, Wijken en Integratie 2010, p. 7. 20 Cijfers in deze alinea zijn ontleend aan de publicatie Sectorbeeld realisaties woningcorporaties verslagjaar 2009, van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting, Naarden, 23 november 2010. 21 Artikel 5, eerste lid letter d Wet op de vennootschapsbelasting 1969 (tekst 2004): “lichamen toegelaten om op de voet van de Woningwet (Stb. 1991, 439) werkzaam te zijn in het belang van de volkshuisvesting, voorzover zij voordelen behalen uit werkzaamheden die zijn toegestaan op grond van het Besluit van 9 oktober 1992, houdende regels betreffende instellingen, werkzaam in het belang van de volkshuisvesting ( . . . )”.

206

PPMG_T3_TFO


TFO

Pag. 0018


sociale huurwoningen en maatschappelijk vastgoed. Markthuurwoningen, commercieel vastgoed en koopwoningen vielen derhalve buiten de wettelijke vrijstelling.22 Vanwege de complexiteit van de materie zijn de Belastingdienst en Aedes, de brancheorganisatie van woningcorporaties, met elkaar in overleg getreden. Dit overleg heeft geresulteerd in de oprichting van de projectgroep Belco – bestaande uit corporatiemedewerkers en medewerkers van de Belastingdienst, ondersteund door externe deskundigen – die medio januari 2007 is gekomen met haar eindproduct in de vorm van een tekst van een vaststellingsovereenkomst (VSO). Een woningcorporatie kon er vervolgens voor kiezen deze VSO daadwerkelijk op individuele basis met de Belastingdienst af te sluiten. De VSO werd echter door de invoering van de integrale vennootschapsbelastingplicht in de knop gebroken23 en is daardoor in de praktijk veelal slechts deels geïmplementeerd. Wel heeft de Belastingdienst zich in de praktijk ten aanzien van de afwikkeling van de VSO soepel opgesteld en zijn er praktische oplossingen geboden om aan de verplichtingen uit de VSO te kunnen voldoen.24 Juist omdat de VSO maar kort heeft gegolden, zal in deze bijdrage niet meer afzonderlijk op de inhoud van de VSO worden ingegaan.25

Integrale vennootschapsbelastingplicht Als onderdeel van het Belastingplan 2008 werd voor woningcorporaties de met ingang van 1 januari 2006 reeds ingeperkte vrijstelling geheel geschrapt.26 De integrale vennootschapsbelastingplicht voor woningcorporaties werd gemotiveerd door te verwijzen naar de afschrijvingsbeperking voor gebouwen die per 1 januari 2007 is inge-

22 Zie voor verdere achtergronden: J.L. van de Streek, ‘Beperking van de vrijstelling van vennootschapsbelasting voor woningcorporaties’, MBB 2004, p. 318-323 (over de vrijstellingsbepaling zoals deze met ingang van 1 januari 2004 luidde), A.B.G. Ovink en H.J. Schut, ‘Belastingheffing van woningcorporaties en het Belastingplan 2006’, WFR 2005/1475-1481, C.J.A. van Hooft, ‘Herziening van de vrijstelling voor woningbouwcorporaties in de vennootschapsbelasting’, Vastgoed Fiscaal & Civiel 2006/02, p. 9-14 en G.J.W. de Ruiter, ‘De woningcorporaties en de partiële vennootschapsbelastingplicht’, TFO 2006/50, p. 53-58. 23 Rechtbank 's‑Gravenhage, 27 mei 2008, 307632 / KG 08/383, LJN: BD2738 oordeelde dat VSO-1 van rechtswege is geëindigd. 24 Deze soepele houding van de Belastingdienst is (mede) terug te voeren op de motie Essers van 18 december 2007, Kamerstukken I 2007/08, 31 205 en 31 206, I. 25 In de literatuur is aan de VSO wel aandacht besteed. Zie T.M. Berkhout, ‘Vaststellingsovereenkomst woningcorporaties en de openingsbalans: een kort overzicht’, alsmede G.J.W. de Ruiter en P.J.B. Tuk, ‘In hoeverre zijn woningcorporaties belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting?’ Vastgoed Fiscaal & Civiel 2007/04. Voorts J.M. van der Heijden, ‘Fiscale behandeling van kooptussenvormen bij woningcorporaties’, Weekblad voor Fiscaal Recht, 2008/104. 26 De vrijstelling voor de met woningcorporaties gelijkgestelde lichamen verviel ook. Dit betrof vaak stadsherstellichamen of lichamen die het instandhouden van monumenten ten doel hebben. Ook kon dit lichamen betreffen die uitsluitend werkzaamheden verrichten voor toegelaten instellingen.

TFO

PPMG_T3_TFO


207

Pag. 0019


voerd en de nadere politieke afwegingen in het kader van het Coalitieakkoord.27 Ofwel: het was het kabinet puur om het geld te doen. De belastingopbrengst werd blijkens de memorie van toelichting geschat op € 500 miljoen per jaar.

De wetswijzigingen per 1 januari 2008 Naast het schrappen van de vrijstelling28 zijn er flankerende maatregelen getroffen om de gewenste belastingopbrengst te realiseren. Immers, met het schrappen van de vrijstelling alleen zijn we er nog niet. Voor een feitelijke heffing zal er wel fiscale winst moeten worden gerealiseerd. De met ingang van 1 januari 2007 in artikel 3.30a van de Wet inkomstenbelasting 2001 opgenomen afschrijvingsbeperking droeg hier al fors aan bij.29 De wetgever achtte dit niet voldoende. Eerst werd in artikel 2, vijfde lid van de Wet op de vennootschapsbelasting 1969 opgenomen dat de ondernemingsfictie ook geldt voor op de voet van de Woningwet toegelaten instellingen. Een woningcorporatie is dus, niettegenstaande het feit dat zij de rechtsvorm van de stichting of vereniging heeft, ten aanzien van de reikwijdte van de subjectieve belastingplicht op één lijn gesteld met de BV en wordt dus nadeliger behandeld dan elke andere stichting die materieel dezelfde activiteiten verricht, doch niet op de voet van de Woningwet is toegelaten. Ik zie geen enkele rechtvaardigingsgrond voor deze fiscaal nadeliger behandeling, te meer daar de toelating op de voet van de Woningwet het niet-commerciële karakter van de toegelaten rechtspersonen onderstreept. Het vermogen is zoals hiervoor uiteengezet maatschappelijk gebonden en mag uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting worden aangewend. Consequentie van de ondernemingsfictie is dat de exploitatie van sociale huurwoningen volledig door de vennootschapsbelasting wordt getroffen. Het is dan ook niet verwonderlijk dat woningcorporaties de toelating meer en meer als nadeel dan als voordeel ervaren. Immers, zonder toelating is het mogelijk de volkshuisvestelijke activiteiten zo te structureren dat de woningcorporatie zelf subjectief vrijgesteld blijft van vennootschapsbelasting. Het vastgoedbezit, de projectontwikkelingsportefeuille en de overige activiteiten van de niet meer als toegelaten instelling kwalificerende woningcorporatie worden daartoe overgedragen aan verschillende dochtervennootschappen. In feite resteert dan een bezitloze corporatie met de rechtsvorm stichting of vereniging die slechts optreedt als aandeelhouder van de dochtervennootschappen. Deze activiteiten kwalificeren niet als het drijven van een materiële onderneming, zodat de bezitloze corporatie niet meer belastingplichtig is voor de vennootschapsbelasting. Het voordeel 27 Memorie van Toelichting Belastingplan 2008, Kamerstukken II 2007/08, 31 205, nr. 3, p. 36. 28 Alleen voor zogenaamde zorgcorporaties (woningcorporaties die uitsluitend of nagenoeg uitsluitend ten doel hebben het verschaffen van een onderkomen aan bejaarden, gebrekkigen of wezen) ligt de subjectieve zorgvrijstelling van artikel 5, eerste lid, letter c, ten tweede Wet op de vennootschapsbelasting 1969 nog binnen handbereik. De Staatssecretaris van Financiën eist echter dat een woningcorporatie die wil kwalificeren, ook zelf zorg dient te leveren, hetgeen op grond van volkshuisvestelijke regels niet is toegestaan. Daarnaast moet de zorgcorporatie kwalificeren als ‘instelling van algemeen nut’, een discussie die inhoudelijk vergelijkbaar is met de discussie over de ANBI-status van de ‘gewone’ corporatie waaraan hierna in het kader van de herbestedingsreserve kort aandacht wordt besteed. De Eerste Kamer heeft de Staatssecretaris ertoe gedwongen, de werking van zijn in het Besluit van 8 december 2009, nr. CPP2009/1368M, Stcrt. 15 december 2009, nr. 19194 opgenomen standpunt op te schorten tot 1 januari 2012. Of verdere verlenging in het verschiet ligt, is hoogst onzeker. Inmiddels is in het wetsvoorstel Overige fiscale maatregelen 2012 opgenomen dat dit deel van de zorgvrijstelling wordt geschrapt (artikel IV, onderdeel B, Kamerstukken II 2011/12, 33 004, nr. 2), waarmede het Besluit van 8 december 2009 wordt gecodificeerd. 29 Zeer conservatief geschat is bij een gemiddelde openingsbalanswaarde van € 100 000, een lang restant levensduur van vijftig jaren en een restwaarde van 1/3 van de openingsbalanswaarde, het afschrijvingsbelang € 3,2 miljard (!) per jaar. Het vennootschapsbelastingbelang is alsdan € 800 miljoen, ruim meer dan de geschatte jaaropbrengst.

208

PPMG_T3_TFO


TFO

Pag. 0020


daarvan is dat de toepassing van het regime van de fiscale beleggingsinstelling op de louter beleggende dochtervennootschap in het verschiet ligt, zodat in ieder geval de exploitatie van huurwoningen tegen 0% vennootschapsbelasting kan plaatsvinden. De (Nederlandse) bestuursrechter accepteert uittreding uit het corporatiestelsel echter niet,30 zodat deze weg voorshands onbegaanbaar is. Het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties geeft namelijk slechts in zeer specifieke uitzonderingssituaties goedkeuring aan de overdracht van bezit door toegelaten instellingen aan dochtervennootschappen. De integrale vennootschapsbelastingplicht van de woningcorporaties heeft ook de Wet inkomstenbelasting 2001 met een nieuw artikel verrijkt, te weten artikel 3.29c.31 Deze bepaling moet het onmogelijk maken dat belastingplichtigen het onrendabele deel van hun investering direct via een afwaardering ten laste van de fiscale winst brengen. Deze bepaling is generiek geformuleerd, maar treft de facto de woningcorporaties, omdat het juist de woningcorporaties zijn die onrendabel investeren. Onrendabel investeren houdt dan in dat de waarde van de woning in verhuurde staat lager ligt dan de stichtingskosten daarvan. In de memorie van toelichting wordt opgemerkt dat het fiscaal niet mogelijk is het onrendabele deel van de investering (de onrendabele top) in een keer als last te nemen. De bepaling wordt aldus de memorie alleen opgenomen om eventuele onzekerheden op dit punt weg te nemen. Mijns inziens wordt hiermede gezegd dat slechts sprake is van een codificatie van het geldende fiscale recht. Bij de artikelsgewijze toelichting wordt herhaald wat de strekking van de bepaling is, te weten het niet – via een afwaardering naar lagere bedrijfswaarde – naar voren kunnen halen van een onderrendement. Ik heb grote twijfels over de juistheid van het in de memorie opgenomen uitgangspunt.32 Mijns inziens blijkt uit het arrest Hoge Raad, 11 december 1985, nr. 23 159, BNB 1987/187 dat de bedrijfswaarde van geëxploiteerd vastgoed gelijk is aan de marktwaarde, verhoogd met overdrachtskosten. Directe en indirecte opbrengstwaarde van verhuurd vastgoed vallen dus samen. Dit is geheel in lijn met de bedrijfseconomische leer die verhuurd vastgoed beschouwt als ‘zelfstandige vruchtdrager’, zulks in tegenstelling tot vastgoed in eigen gebruik dat bijdraagt aan het genereren van opbrengst door het organisatorisch verband waarvan het deel uitmaakt. Opvallend genoeg zijn er tijdens de parlementaire behandeling zowel in de Tweede Kamer als de Eerste Kamer kritische vragen gesteld over de onderbouwing van dit artikel en is naar jurisprudentie gevraagd. De bewindsman antwoordde met een stroom aan rechtspraak;33 echter deze rechtspraak ziet juist op de situatie dat sprake is van vastgoed in eigen gebruik. Voor eigengebruikssituaties is het inderdaad vaste rechtspraak dat voor een bewust aanvaard verlies een afwaardering – uitgaande van een rationeel handelende ondernemer – niet aan de orde is. De bedrijfswaarde is immers de hoogste van de directe of de indirecte opbrengstwaarde.34 De hoogte van de indirecte opbrengstwaarde laat zich uiterst moeilijk bepalen; er wordt in de rechtspraak min of meer verondersteld dat deze niet lager ligt dan de kostprijs. Een enkele verwijzing naar de lagere markt-

30 Zie noot 8. 31 De tekst van artikel 3.29c Wet inkomstenbelasting 2001 luidt: “Omstandigheden die reeds bekend zijn ten tijde van het investeren in een bedrijfsmiddel kunnen geen aanleiding zijn voor een afwaardering naar lagere bedrijfswaarde”. 32 Reeds eerder geuit in mijn bijdrage aan het B&G-magazine (een uitgave van de Bank Nederlandse Gemeente), ‘Integrale vennootschapsbelastingplicht woningcorporaties: en nu?’, januari 2008, p. 19. 33 RvB Zwolle 19 november 1928 (B. 4643), HR 29 maart 1961, nr. 14 501 (BNB 1961/146), Hof ’s-Gravenhage 27 juni 1969, nr. 43/1969 (BNB 1970/193), HR 22 februari 1978, nr. 18 690 (BNB 1978/194). 34 J.E.A.M. van Dijck en G.T.K. Meussen, ‘Waarde in het economische verkeer’, Fed fiscale brochures, Deventer: Kluwer 2004, p. 107.

TFO

PPMG_T3_TFO


209

Pag. 0021


waarde, zijnde de directe opbrengstwaarde, is dan voor een afwaardering onvoldoende.35 Er zijn dus bijkomende omstandigheden, zoals een miskoop, nodig om zonder uitputtende berekening van de indirecte opbrengstwaarde tot een afwaardering over te kunnen gaan. Bij geëxploiteerd vastgoed vallen directe en indirecte opbrengstwaarde samen en is een verwijzing naar de lagere marktwaarde wel voldoende voor een afwaardering naar lagere bedrijfswaarde. De lagere marktwaarde (plus overdrachtskosten) is immers die lagere bedrijfswaarde. Ik constateer dan ook dat de Staatssecretaris van Financiën weliswaar rechtspraak heeft gecodificeerd, maar de verkeerde rechtspraak. Hierdoor leidt artikel 3.29c Wet inkomstenbelasting 2001 tot een verzwaring van hetgeen tot 1 januari 2008 rechtens was.36 De interessante vraag is of door een beroep op doel en strekking van de bepaling kan worden afgeweken van de letterlijke tekst daarvan.37 De letterlijke tekst is helder en biedt eigenlijk alleen ruimte voor een afwaardering van bedrijfsmiddelen38 op grond van onvoorziene omstandigheden (bijvoorbeeld tegenvallers tijdens de bouw). Het effect van de afschrijvingsbeperking, de ondernemingsfictie en het afwaarderingsverbod leidt ertoe dat de fiscale winst van een woningcorporatie ver verwijderd raakt van het bedrijfseconomische winstbegrip. Een groot deel van de fiscale winst is ‘papieren’ winst geworden, waar wel harde euro’s over moeten worden betaald. In feite is sprake van een enorme voorfinanciering van vennootschapsbelasting door de woningcorporatiesector die een enorme druk legt op de liquiditeit. Ondanks dit oppompen van de fiscale winst van woningcorporaties is het op het eerste gezicht opvallend dat de geraamde belastingopbrengst van € 500 miljoen per jaar niet wordt gehaald. Naar schatting zal de acute vennootschapsbelastinglast over 2008 € 185 miljoen bedragen en over 2009 € 203 miljoen.39 Dit verschil laat zich verklaren. Als we de fiscale winst-en-verliesrekening van een woningcorporatie analyseren, dan zien we dat het fiscale resultaat uit hoofde van de exploitatie van vastgoed behoorlijk in lijn ligt met de operationele kasstroom. Het gaat daarbij immers om huurbaten, lopende kosten en lasten, alsmede financieringskosten. Afschrijvingen en afwaarderingen komen niet of nauwelijks aan de orde. De verkoop van bestaand bezit kan genegeerd worden; door de openingsbalanswaarde in combinatie met de toepassing van de herinvesteringsreserve kan de acute vennootschapsbelastingdruk op de verkoop van bestaand bezit voorshands op nihil worden gesteld. De onzekere post betreft het resultaat uit de projectontwikkeling; zeker als sprake is van herstructurering. Verondersteld mag worden dat deze resultaten per saldo – over de gehele sector gezien – niet positief zullen zijn.40 Ten slotte hebben we nog te maken met de waardering van de leningenportefeuille op de

35 Het arrest Hoge Raad 7 december 1994, BNB 1995/88 en de daarbij behorende conclusie van A-G Van Soest vormt een fraaie illustratie van deze problematiek. 36 Anders S.A. Stevens, ‘De aftrek van maatschappelijke kosten en de jaarwinst’, Weekblad Fiscaal Recht 2009/1369, waarin hij ten aanzien van artikel 3.29c opmerkt: “een overbodige bepaling dus, die verder echter ook geen kwaad kan”. Het tegendeel is waar. 37 Zie voor deze problematiek M.W.C. Feteris, ‘Kwaliteit van wetgeving en het decoderen van dubbele boodschappen’, Weekblad Fiscaal Recht, 2010/570. 38 Ter vermijding van misverstanden zij opgemerkt dat het afwaarderingsverbod alleen betrekking heeft op bedrijfsmiddelen en niet op voorraad of onderhanden werk. 39 Tabel 5.4 in de uitgave Sectorbeeld realisaties woningcorporaties verslagjaar 2009, Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting, Naarden, 23 november 2010. 40 Als gevolg van de inbrengwaarde van het gesloopte vastgoed in de projecten, alsmede de in de VSO opgenomen systematiek voor de berekening van projectresultaten. Dit wordt verder in deze bijdrage toegelicht.

210

PPMG_T3_TFO


TFO

Pag. 0022


openingsbalans. In de praktijk is mij gebleken dat de marktwaarde van de schulden doorgaans lager ligt dan de nominale waarde. Dit heeft een drukkend effect op de fiscale winst, aangezien de lagere marktwaarde van de lening ten laste van de winst volloopt naar de nominale waarde per het moment van aflossing.41 Als we aan de hand van het vorenstaande de fiscale winst van de woningcorporatiesector trachten te benaderen, dan is de conclusie dat op basis van de operationele kasstromen de fiscale winst circa € 1,6 miljard bedraagt.42 Dit komt overeen met een vennootschapsbelastinglast van circa € 400 miljoen. Echter, er is in deze berekening nog geen rekening gehouden met het feit dat onder de investeringskasstroom onderhoudsuitgaven zijn opgenomen die fiscaal niet geactiveerd worden. De reden hiervoor is dat het fiscale begrip ‘onderhoudskosten’ afwijkt van het commerciële begrip. Fiscaal gaat het om een bouwkundig-technische toets,43 terwijl commercieel relevant is of de uitgave leidt tot een levensduurverlenging of een huurprijsverhoging. 44 Dit betreft in totaliteit een bedrag van (toevallig in dat jaar eveneens) € 1,6 miljard. Mijn ervaringen uit de praktijk zijn, dat hiervan substantiële percentages (veelal meer dan 50%) te kwalificeren zijn als onderhoud in fiscale zin. Daarvan uitgaande, is de schatting van een vennootschapsbelastinglast van circa € 200 miljoen te begrijpen. Een bijkomend aspect betreft de toepassing van de faciliteit van de herbestedingsreserve.45 Deze faciliteit staat open voor lichamen zonder aandeelhouders of deelgerechtigden waarbij een algemeen maatschappelijk of sociaal belang op de voorgrond staat. De faciliteit maakt het mogelijk dat de winst die voortkomt uit de in lijn met het algemene of sociale belang liggende ondernemingsactiviteiten kan worden gereserveerd en vervolgens kan worden afgeboekt op de uitgaven ter zake van de aanschaf, voortbrenging of verbetering van bedrijfsmiddelen. Als woningcorporaties deze faciliteit kunnen benutten, dan kunnen zij effectief investeren ten laste van de fiscale winst. Investerende woningcorporaties (in de vorm van nieuwbouw, maar bijvoorbeeld ook in de vorm van ingrijpende renovatie die fiscaal deels moet worden geactiveerd) zullen dan naar verwachting geen (acute) vennootschapsbelasting meer zijn verschuldigd. Het aardige van deze faciliteit is ook dat hierdoor artikel 3.29c Wet inkomstenbelasting 2001 van zijn kracht wordt beroofd. Indirect is sprake van een afwaardering en dan niet eens tot aan de lagere bedrijfswaarde, doch tot op nihil. In tegenstelling tot de verwante faciliteit van herinvesteringsreserve kent de herbestedingsreserve – vanwege het feit dat deze reserve niet alleen wordt gevoed uit vervreemdingswinst doch ook uit exploitatiewinst – geen boekwaarde-eis.

41 Zie hiervoor ook B.F.M. Coebergh en S.A. Stevens, ‘De waardering van schulden op de openingsbalans en daarna’, Weekblad Fiscaal Recht, 2011/716. Opvallend is dat zij bekritiseren dat bij de waardering van de schulden op de openingsbalans van de woningcorporaties geen rekening is gehouden met het debiteurenrisico. Gezien de borgingsfunctie van het WSW en de achtervang door Rijk en gemeenten is dit mijns inziens echter terecht niet gebeurd; het debiteurenrisico is de facto nihil. 42 Ontleend aan de kolom ‘forecast 2008’ van de cijfermatige bijlage bij de publicatie Cijfermatig perspectief Woningcorporaties 2009, Stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw, december 2009. 43 Voor aftrekbaar onderhoud – in tegenstelling tot te activeren uitgaven van verbetering – moet het dan gaan om het in bruikbare staat houden van het bedrijfsmiddel door het opheffen van slijtage als gevolg van gebruik of tijdsverloop c.q. het herstellen in de oorspronkelijke toestand, tenzij sprake is van radicale nieuwbouw (zie bijvoorbeeld Hoge Raad, 10 februari 1999, BNB 1999/154). In het laatste geval moeten zowel de onderhouds- als de verbeteringsuitgaven geactiveerd worden. Dat het pand na de ingreep langer kan worden geëxploiteerd (levensduurverlenging) of dat de huurprijs kan worden verhoogd, is fiscaal geen relevant criterium. 44 Richtlijnen voor de Raad voor de Jaarverslaggeving, richtlijn 645.2.207. 45 Artikel 12 van de Wet op de vennootschapsbelasting 1969. Tot 1 januari 2007 was deze faciliteit opgenomen in artikel 15ba van deze wet. Overigens houden corporaties bij het bepalen van hun te rapporteren belastingdruk voorzichtigheidshalve veelal geen rekening met de toepassing van de herbestedingsreserve.

TFO

PPMG_T3_TFO


211

Pag. 0023


De Belastingdienst accepteert de vorming van de herbestedingsreserve door woningcorporaties niet en zal iedere zaak aan de belastingrechter voorleggen.46 Ankerpunten zijn daarbij met name het antwoord op de vraag of een woningcorporatie een algemeen of sociaal belang op de voorgrond heeft staan. Ook wordt getwist over het antwoord op de vraag of bepaalde winstgevende activiteiten wel in lijn liggen met het algemene of sociale belang van de woningcorporatie. Dit betreft bijvoorbeeld het resultaat op de verhuur van markthuurwoningen (buiten het segment ‘sociale huur’ of de eventuele winst op de verkoop van koopwoningen). Ten aanzien van de eerste vraag zijn alle ogen thans gericht op de Hoge Raad die arrest moet wijzen in een zaak over de ANBI-status47 van een woningcorporatie. Als de woningcorporatie kwalificeert voor de ANBI-status, dan lijkt het antwoord op de vraag of de woningcorporatie een algemeen belang op de voorgrond heeft staan daarmede ook beantwoord. De advocaat-generaal heeft in zijn conclusie deze vraag in beginsel bevestigend beantwoord;48 de lagere rechters hadden tot dan toe de woningcorporaties de toegang tot de ANBI-status ontzegd.49 Met de conclusie van de advocaat-generaal is hierin een kentering gekomen; zo hebben twee Gerechtshoven inmiddels de ANBI-status aan een woningcorporatie toegekend.50 De (eventuele) toepassing van de herbestedingsreserve door woningcorporaties zal bij ongewijzigde parlementaire aanvaarding van het Belastingplan 2012 met ingang van 1 januari 2012 ten einde zijn. Op grond van artikel X, letter E van het wetsvoorstel Belastingplan 201251 wordt de herbestedingsreserve omgedoopt tot bestedingsreserve en kan deze bestedingsreserve slechts worden toegepast door ANBI’s die tevens culturele instelling zijn, alsmede – onder voorwaarden – lichamen die een sociaal belang behartigen. Daarnaast kan een bestedingsreserve niet meer op vastgoed worden afgeboekt dat aan derden wordt verhuurd. Het is uitermate opvallend, dat in de memorie van toelichting met geen woord wordt gerept over woningcorporaties,52 ondanks het feit dat alles er op wijst dat de bepaling ter zake van de herbestedingsreserve wordt aangescherpt met het oog op het uitsluiten van de woningcorporaties van de toepassing van deze faciliteit. Een dergelijke versluierende wijze van wetgeving acht ik een overheid onwaardig. In de Wet op de vennootschapsbelasting 1969 zijn met ingang van 1 januari 2008 nog twee andere bepalingen opgenomen die verband houden met de integrale vennootschapsbelastingplicht van woningcorporaties. Dit betreft de mogelijkheid een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting te vormen met de integraal belastingplichtige woningcorporatie als 46 Zie voor de problematiek ook paragraaf 4.2.3.2 en paragraaf 5.6 van het Rapport Maatschappelijke ondernemingen van de Vereniging voor Belastingwetenschap. 47 Algemeen Nut Beogende Instelling als bedoeld in artikel 6.33 Wet inkomstenbelasting 2001, welke status bij voor bezwaar vatbare beschikking al dan niet wordt verleend. 48 Conclusie advocaat-generaal Wattel (nr. CPG 10/03464), d.d. 25 maart 2011, inhoudende dat ‘woningcorporaties ex art. 70 Woningwet in beginsel het algemeen volkshuisvestingbelang dienen en reeds daardoor in beginsel het algemeen belang ook ‘beogen’ en dat behoudens tegenbewijs hun werkzaamheid daarop rechtstreeks is gericht’. De A-G acht daarvoor onder andere het wettelijk kader, de statuten en de onmogelijkheid voor een woningcorporatie uit het corporatiestelsel te treden relevant. 49 Zie over deze lagere rechtspraak S.J.C. Hemels, ‘Beperkt belang versus particulier belang: een tweetrapstoets voor anbi’s’, Fiscaal Tijdschrift Vermogen, maart 2011, p. 6 t/m p. 13. 50 Respectievelijk Gerechtshof Arnhem 30 augustus 2011, nr. 11/00028 (voor een woningstichting, niet zijnde een toegelaten instelling) en Gerechtshof Den Haag, 20 september 2011, nr. BK-10/00231 (voor een woningstichting, zijnde een toegelaten instelling). Blijkens artikel VII van het wetsvoorstel Geefwet (Kamerstukken II 2011/12, 33 006, nr. 2) zal een woningcorporatie vanaf 1 januari 2012 niet (meer) als ANBI kunnen kwalificeren. 51 Kamerstukken II 2011/12, 33 003, nr. 2. 52 De memorie van toelichting (Kamerstukken II 2011/12, 33 003 nr. 3) maakt alleen melding van het feit dat de faciliteit in de praktijk wel wordt gebruikt door instellingen in de kinderopvang. Deze instellingen kwalificeren vanaf 1 januari 2012 ook niet meer voor de bestedingsreserve.

212

PPMG_T3_TFO


TFO

Pag. 0024


moeder enerzijds en het verbod goodwill op de openingsbalans te activeren anderzijds.53 De uitbreiding van de reikwijdte van het instituut van de fiscale eenheid is in de praktijk zeer welkom; hiermee worden in de relatie tussen woningcorporatie en dochtervennootschap vele netelige vragen rond verrekenprijzen, niet-aftrekbare rente en het teloorgaan van verliesverrekening voorkomen. Het goodwillverbod daarentegen is wonderlijk; in het kader van de parlementaire behandeling van het Belastingplan 2004 verkondigde de Staatssecretaris ten aanzien van de woningcorporaties nog het volgende: “Ook zelfgevormde goodwill (...) behoort tot de activa die op de fiscale openingsbalans kunnen worden opgevoerd”.54 Wat ervan zij, er zal bij woningcorporaties niet of nauwelijks sprake zijn van goodwill. Wel van stille reserves in materiële vaste activa, maar dat is een andere discussie. Vanuit dat perspectief is het wel bijzonder dat het activeringsverbod geen betrekking heeft op de met woningcorporaties gelijkgestelde lichamen die hun vrijstelling ook per 1 januari 2008 zijn kwijtgeraakt. Als daar sprake is van goodwill, is mijns inziens voor deze lichamen geen sprake van een activeringsverbod.55 In 2009 is in de Wet op de vennootschapsbelasting 1969 voor woningcorporaties nog een specifieke bepaling opgenomen betreffende de defiscalisering van de aan het CFV verschuldigde bijdragen (waaronder de ‘Vogelaarheffing’ c.q. de van het CFV ontvangen steun (reguliere projectsteun, bijzondere projectsteun en saneringssteun).56

Implementatie van de integrale vennootschapsbelastingplicht Het behoeft nauwelijks betoog, dat de implementatie van de integrale vennootschapsbelastingplicht in een sector geen sinecure is. Theoretisch gezien valt dit wellicht nog wel mee (een openingsbalans tegen de waarde in het economische verkeer), maar praktisch gezien betreft het uiterst gecompliceerde materie. Want hoe moet het begrip ‘waarde in het economische verkeer’ praktisch ingevuld worden ten aanzien van bijvoorbeeld 2,4 miljoen huurwoningen, talloze lopende projecten en hoe moet sluitend overgangsrecht worden geregeld in relatie tot de periode van de partiële vennootschapsbelastingplicht? Wederom sloegen de woningcorporatiesector en de Belastingdienst de handen ineen, hetgeen leidde tot een tweede vaststellingsovereenkomst (VSO-2). Deze overeenkomst zag op 23 januari 2009 het licht en werd uiteindelijk door 86% van de woningcorporaties getekend.57 In het onderstaande zal ik twee belangrijke punten die in VSO-2 zijn opgenomen nader belichten. Het betreft hierbij de fiscale behandeling van kwalificerende gemengde projecten enerzijds en de zogenaamde kooptussenvormen anderzijds.

53 Respectievelijk artikel 15, derde lid, letter d en artikel 33, tweede lid Wet op de vennootschapsbelasting 1969. Overigens heeft artikel 33 betrekking op immateriële activa, waaronder goodwill. In de praktijk wordt veelal van ‘goodwillverbod’ gesproken. 54 Kamerstukken II 2003/04, 29 210, nr. 22, p. 65. 55 Vergelijk Hof Arnhem 3 oktober 2006, nr. 04/00869, als lopende procedure bij de Hoge Raad vermeld in V-N 2007/6.1.1. 56 Artikel 10, eerste lid, letter k respectievelijk artikel 8d van de Wet op de vennootschapsbelasting 1969. Zie voor kritiek op deze bepaling L.G.M. Stevens, ‘Fiscale Beleidsnotities 2009’, Weekblad Fiscaal Recht, 2008/1021. 57 Brief van de Staatssecretaris van Financiën aan de voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal d.d. 1 juli 2009, kenmerk DGB/2009/3321 U.

TFO

PPMG_T3_TFO


213

Pag. 0025


Projectontwikkeling Een van de belangrijkste onderdelen van VSO-2 die ook werking heeft voor de toekomst betreft de wijze waarop de projectontwikkelwinst bepaald moet worden.58 Het betreft dan in het bijzonder gemengde projecten die zowel bestaan uit sociale huurwoningen als koopwoningen of markthuurwoningen. En dan rijst de vraag op welke wijze de grondkosten aan deze verschillende typen vastgoed toegerekend moeten worden, waarbij tevens rekening gehouden wordt met het feit dat sociale huurwoningen een ander rendement kennen dan markthuurwoningen of koopwoningen. De opstellers van VSO-2 hebben ervoor gekozen de systematiek die onder VSO-1 is ontwikkeld ook in VSO-2 toe te passen voor zover het de kwalificerende gemengde projecten betreft. De kern hiervan is dat de grondkosten van de sociale huurwoningen (inclusief vastgoed met een maatschappelijke functie) worden gesteld op de gemeentelijke grondprijs die voor dergelijk vastgoed geldt. Mocht de betreffende gemeente geen gemeentelijk grondprijsbeleid hanteren, dan geldt een grondquote van 15% van de bouwkosten van de sociale huurwoning / het maatschappelijk vastgoed. De grondkosten van de niet-sociale huurwoningen worden gevormd door het deel van de totale grondkosten dat niet aan de sociale huurwoningen is toegerekend. Het effect van deze toerekeningsregel is dat relatief veel grondkosten worden toegerekend aan de koopwoningen met een navenante verlaging van de fiscale winst als gevolg. Deze systematiek voor de winstberekening van gemengde projecten is in overeenstemming met de zogenaamde motie Tang c.s..59 Deze motie had als achtergrond dat een per saldo verlieslatend gemengd project toch aanleiding kon geven tot vennootschapsbelastingheffing als de afwaardering van de huurwoningen op grond van het in te voeren artikel 3.29c Wet inkomstenbelasting 2001 niet tot stand kon worden gebracht, maar de winst op de koopwoningen wel ten volle in de heffing zou vallen. De rekenregel voor de grondkosten geldt alleen als een project voor ten minste 20% uit nietsociale huurwoningen bestaat; maatschappelijk vastgoed wordt in deze context als een sociale huurwoning beschouwd. Door toepassing van de 20%-eis wordt voorkomen dat er oneigenlijke fiscale verschuivingen ontstaan. Om deze regeling inzake de ‘gemengde projecten’ te laten werken, wordt het begrip ‘project’ in VSO-2 van een definitie voorzien. De consequentie van de berekeningssystematiek is dat met name bij sloop, gevolgd door nieuwbouw er substantiële fiscale verliezen kunnen ontstaan. Daarbij bedenke men dat de fiscale boekwaarde van de gesloopte woningen in fiscale zin tot de grondkosten gaat behoren60 en dat deze fiscale boekwaarde door het ontstaan van de belastingplicht en de werking van de beide VSO’s in doorsnee is bepaald op 70% van de WOZ-waarde, leidend tot een – mede vanwege de waarderingsficties in de Wet Waardering onroerende zaken – relatief hoge waarde.

58 S.A. Stevens, ‘De aftrek van maatschappelijke kosten en de jaarwinst’, Weekblad Fiscaal recht 2009/1369 werkt deze problematiek verder uit en plaatst deze voorts in een breder perspectief. 59 Kamerstukken II 2007/08, 31 205 en 31 206, nr. 47. 60 Hoge Raad, 28 oktober 1992, BNB 1993/37, tenzij voorafgaande aan de sloop een afwaardering kan worden genomen op grond van Hoge Raad, 21 april 1993, BNB 1993/240, rekening houdend met het bepaalde in artikel 3.30a, tweede lid Wet inkomstenbelasting 2001. De uitwerking van dit vraagstuk valt buiten het bestek van deze bijdrage.

214

PPMG_T3_TFO


TFO

Pag. 0026


Kooptussenvormen De tweede bijzondere regeling in VSO-2 die ook na het opstellen van de openingsbalans van belang blijft betreft de zogenaamde kooptussenvormen.61 Daarbij gaat het om de situatie dat een woning wordt verkocht en de woningcorporatie blijft meedelen in de waarde-ontwikkeling (positief en negatief) na verkoop. Veelal wordt een dergelijke woning met een korting verkocht; de omvang van de korting houdt verband met de mate van resultaatdeling door de woningcorporatie.62 De verleende korting wordt bij terugkoop van de woning weer verrekend met de door de woningcorporatie te betalen terugkoopprijs. Onderdeel van de afspraken is veelal dat de koper-bewoner een aanbiedingsverplichting heeft; daarnaast kan de woningcorporatie ook een afnameverplichting hebben. Op grond van de parlementaire behandeling63 kwalificeert een tussenvormwoning als een bedrijfsmiddel in de situatie dat een woningcorporatie een afnameverplichting heeft. Daardoor kan de herinvesteringsreserve niet alleen worden toegepast bij de verkoop van tussenvormen uit bestaand bezit, maar ook voor de verkoop van tussenvormen uit een nieuwbouwproject of op de boekwinst behaald bij de wederverkoop van de als tussenvorm teruggekochte woning. Voor de fiscale winstbepaling is in VSO-2 geregeld dat het door de woningcorporatie bedongen winstrecht c.q. de korting die daarmede verband houdt niet behoeft te worden geactiveerd op de fiscale balans. In feite kan dan alleen sprake zijn van acute heffing bij verkoop als de ontvangen koopsom in geld (na aftrek korting) hoger is dan de fiscale boekwaarde. De tegenhanger is dat geen verlies mag worden genomen voor zover dit verlies wordt opgeroepen door de korting. Met andere woorden: verliesneming op de verkoop kan pas als de opbrengst voor aftrek van de korting (zijnde de marktwaarde) lager ligt dan de fiscale boekwaarde. Bij terugkoop van de tussenvormwoning wordt het feitelijk ter zake van het winstrecht gerealiseerde voordeel in de heffing betrokken. Per saldo is het totale resultaat belast; door deze systematiek worden schattingsproblemen voorkomen.64 Het bijzondere van deze figuur is wel dat een verwerving van een bedrijfsmiddel een fiscale winst kan doen ontstaan.

61 Deze regeling voor de vennootschapsbelasting blijft beperkt tot de woningcorporaties, in tegenstelling tot de faciliteiten voor de omzet- en de overdrachtsbelasting die zijn opengesteld voor commerciële partijen. Zie Besluit Staatssecretaris van Financiën, 16 maart 2011, nr. BLKB 2011/445, Stcrt. 28 maart 2011, nr. 5286. Dit besluit is becommentarieerd door M. Kouffeld en J. Wiertsema, ‘Koopgarant en andere middelen ter stimulering van de verkoop van woningen’, Vastgoed Fiscaal & Civiel 2011/03. 62 De zogenaamde fair-value-benadering, onderdeel van het beleid van het toenmalige Ministerie VROM en vastgelegd in de beleidscirculaire MG-2006-06. Deze benadering houdt in, dat het belang van de woningcorporatie bij de waardeontwikkeling maximaal het dubbele is van de verleende korting, uitgaande van bestaande bouw. Om de kwalificatie als eigenwoning en dus de hypotheekrenteaftrek bij de koper niet in gevaar te brengen, betekent dit in de praktijk een maximale korting van 25% bij een 50%-winstdeling voor de corporatie (en alsdan ook als complement 50% voor de koper-bewoner). 63 Handelingen II, 21 november 2007, p. 26-1989. 64 R.H.C.J. van den Hurk, VSO 2: ’Pragmatische handreiking voor woningcorporaties als gevolg van integrale vennootschapsbelastingplicht’, WFR 2009/505 stelt “Het bij verkoop waarderen van het winstrecht op nihil is daarmee een bijzondere tegemoetkoming die op het eerste gezicht zelfs een contra-legemkarakter lijkt te hebben”; hij nuanceert dit vanuit het perspectief dat het winstrecht op een later tijdstip alsnog wordt belast. Dit praktisch argument is te versterken met een theoretisch argument: de conclusie van A-G Overgaauw bij BNB 2008/134 onderstreept dat geen winst behoeft te worden genomen op voorbehouden rechten. Nu de woningcorporatie geen volledige economische eigendom overdraagt, doch zich een recht op de waarde-ontwikkeling voorbehoudt, komt een winstneming voor het voorbehouden deel niet aan de orde. Buiten de winstsfeer kan gewezen worden op de systematiek voor de werknemersopties (artikel 10a Wet op de loonbelasting 1964).

TFO

PPMG_T3_TFO


215

Pag. 0027


Tot slot In het vorenstaande is een uiteenzetting gegeven van de problematiek rond woningcorporaties; enerzijds vanuit volkshuisvestelijk en maatschappelijk perspectief en anderzijds vanuit de heffing van vennootschapsbelasting bezien. Deze problematiek is weerbarstig; zo blijkt dat de taak van woningcorporaties meeverandert met de maatschappelijke behoeften, getuige de recente roep om aandacht voor de middeninkomens. Wellicht onderstreept dit bij uitstek het feit dat een woningcorporatie werkzaam is in het algemeen maatschappelijk volkshuisvestelijk belang. De concretisering van dit belang is tijd- en plaatsgebonden. Het moge duidelijk zijn dat de vennootschapsbelastingheffing fors ingrijpt in de woningcorporatiebranche. Er is en wordt veel tijd en energie gestoken in het op orde krijgen van de fiscale processen; daarnaast is er veel geïnvesteerd in het opleiden en ondersteunen van medewerkers van de corporaties teneinde aan de fiscale verplichtingen te kunnen voldoen. Feit blijft dat de vennootschapsbelastingheffing over de sociale kernactiviteiten van de woningcorporatie door de sector nog immer als onrechtvaardig wordt beschouwd. Een standpunt dat ik kan begrijpen, omdat er wel heel veel ficties nodig zijn om te komen tot fiscale winst over de loutere exploitatie van (sociaal) vastgoed. Van redelijke belastingheffing lijkt dan geen sprake meer te zijn. Daarnaast is het niet ondenkbaar, dat de woningcorporaties door de stijgende rente hun kasstromen niet op peil kunnen houden.65 Het liquiditeitsbeslag dat de heffing van vennootschapsbelasting met zich brengt gaat dan onevenredig zwaar drukken, omdat deze door alle ficties relatief hoog is en de samenhang tussen afschrijving en aflossing door de afschrijvingsbeperking is komen te vervallen.66 Het beslag dat de vennootschapsbelastingheffing op de liquiditeit legt, is groter dan het nominale tarief rechtvaardigt, omdat vanuit het ‘reguliere’ winstbegrip geredeneerd sprake is van een voorfinanciering van vennootschapsbelasting. Populair gezegd: het is formeel wel een winstbelasting, maar door alle ficties een feitelijke heffing over papieren winst. Dit aspect komt in alle discussies in het parlement volstrekt onvoldoende uit de verf. Het gegeven dat de oorspronkelijk begrote opbrengst van € 500 miljoen per jaar niet wordt gehaald, doet daar niets aan af. Ook € 200 miljoen per jaar is een substantieel bedrag dat de investeringsruimte bij corporaties met enkele miljarden euro’s doet dalen. Om de investeringen in de volkshuisvesting door deze druk op de kasstromen niet te belemmeren, is er veel voor te zeggen dat een investeringsfaciliteit als de herbestedingsreserve voor de woningcorporaties toegankelijk is en blijft. Daardoor kan de weeffout binnen de vennootschapsbelasting nog enigszins gerepareerd worden. Helaas heeft de wetgever in het Belastingplan 2012 zonder enige toelichting precies de tegenovergestelde keuze gemaakt. Hopelijk dwingt het parlement een dergelijke toelichting alsnog af; vanuit het perspectief van consistentie van overheidsbeleid zou het interessant zijn te vernemen waarom in één Belastingplan zowel maatregelen ter stimulering van de woningmarkt (verlaging overdrachtsbelasting) als maatregelen die een remmende werking op de woningmarkt hebben (beperking herbestedingsreserve met als gevolg een afname van de investeringscapaciteit van woningcorporaties) worden opgenomen. Theoretisch gezien zou het mijns inziens de beste oplossing zijn terug te keren naar de situatie van de partiële vennootschapsbelastingplicht en alleen de commerciële activiteiten 65 Zie de publicatie van de Stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw, Trendrapportage woningcorporaties 2011, zekere onzekerheden. 66 Afschrijving verlaagt de acute belastingdruk, waardoor de kasstroom positief wordt beïnvloed en aflossings- en investeringsruimte ontstaat. Deze samenhang is het best zichtbaar, als de aflossing van de financiering van de bedrijfsmiddelen exact gelijke tred houdt met de afschrijving daarop.

216

PPMG_T3_TFO


TFO

Pag. 0028


van woningcorporaties in de vennootschapsbelastingheffing te betrekken. Dit sluit ook naadloos aan bij de Europese staatssteundiscussie en het recente pleidooi van CFV-directeur Jan van der Moolen de zogenaamde niet-DAEB-activiteiten van woningcorporaties verplicht onder te brengen in een dochtervennootschap teneinde discussies over kruissubsidiëring zo veel als mogelijk te voorkomen.67 De subjectieve vrijstelling voor woningcorporaties kan dan weer terugkeren. Ik verwacht echter niet, dat dit zal gebeuren. Allereerst leidt het einde van de belastingplicht tot fiscale eindafrekening en verbreking van fiscale eenheden, hetgeen weer nieuwe discussies en onzekerheden oplevert. Daarnaast zal – zonder nadere faciliëring – acuut vennootschapsbelasting zijn verschuldigd over ongerealiseerde waardestijgingen; een liquiditeitsdrainage die de woningcorporatiesector niet (in een keer) zal kunnen dragen.68 Voorts zal de politiek moeten erkennen ten principale onjuist te hebben gehandeld bij de invoering van de integrale vennootschapsbelastingplicht per 1 januari 2008, hetgeen ook onwaarschijnlijk lijkt. En ten slotte blijft het budgettaire belang een cruciale rol spelen; ook € 200 miljoen per jaar is veel geld. Vorenstaande is wel voldoende aanleiding ten principale met de Staatssecretaris van Financiën de integrale vennootschapsbelastingplicht van woningcorporaties te evalueren, maar hij heeft de boot steeds vaardig afgehouden.69 Welke parlementariër bindt de kat nu eens daadwerkelijk de bel aan?

67 Interview in Aedes-magazine, 15-16/2011, p. 8-11. De lezer zij er aan herinnerd, dat het CFV zal worden belast met het toezicht op de naleving van regels voor staatssteun. 68 Ter illustratie: een ongerealiseerde waardestijging van 1% per jaar zou bij het vervallen van de vennootschapsbelastingplicht per 1 januari 2012 leiden tot een acute heffing van circa € 2,4 miljard. De waarde van koopwoningen is in die periode weliswaar gedaald, maar het is de vraag of dat voor de marktwaarde van verhuurde woningen ook geldt. Als bij de eindafrekening wederom de WOZ-waarde als uitgangspunt kan worden genomen, dan lijkt het gezien de daling van de WOZ-waarde (volgens de Waarderingskamer over de periode 1 januari 2009 – 1 januari 2010 is de WOZ-waarde gemiddeld met 2,3% gedaald) nu het moment te zijn serieus over de afschaffing van de integrale vennootschapsbelastingplicht na te gaan denken. 69 “Ik zou er toch wel een paar jaar extra voor willen uittrekken om die zaak te gaan evalueren”, aldus de Staatssecretaris van Financiën tijdens de mondelinge behandeling van het Belastingplan 2011 in de Eerste Kamer (Handelingen I, 21 december 2010, p. 13-18).

TFO

PPMG_T3_TFO


217

Pag. 0029

Belastingheffing van woningcorporaties

Recommend Documents