beeldkwaliteitsplan ruimte voor ruimte grote sloot 433, schagerbrug
DOOR: STUDIO GROENBURG, D. DE BOER (LANDSCHAPSARCHITECT BNT) OPDRACHTGEVERS: de heer J. Brak & mevrouw J.E. Brak-Peper Versie: Maart 2013
2
BEELDKWALITEITSPLAN
inhoud
Inleiding .............................................................................................4 Analyse .............................................................................................6 De ontwikkelingsgeschiedenis ...........................................................6 De kwaliteiten en het gebruik van het landschap ...............................8 De bebouwingskarakteristiek ............................................................11 Huidige situatie plangebied ..............................................................12 Beeldkwaliteit .................................................................................15 De herinrichting van het plangebied .................................................15 Hoofdindeling ...................................................................................16 Positie kavels, bebouwing en oriëntatie op het landschap ...............18 Water ................................................................................................18 Verkeersontsluiting en verharding ...................................................19 Erfbeplanting en erfafscheiding ........................................................20 Inrichting agrarische ruimte ..............................................................21 Bebouwing .......................................................................................22 Conclusie ........................................................................................24 Colofon
GROTE SLOOT 433
3
inleiding
Aan de Grote Sloot 433 te Schagerbrug bevindt zich het veehouderijbedrijf van Maatschap BrakPeper. De locatie ligt in een agrarische omgeving in de gemeente Zijpe aan de lintbebouwing van de Grote Sloot. Het bedrijf bestaat uit een agrarische bouwkavel en bijbehorende landerijen. In totaal is er 16,8 hectare aan grasland aanwezig, en een bouwkavel van ruim 1 hectare. Op de bouwkavel staat de bedrijfswoning en bijgebouwen. De bijgebouwen bestaan uit een veestal (728 m2), een schuur/ garage (65 m2), veestalling (220 m2), betonschuur (175 m2) en een kleine schuur (33 m2). Verder is er een mestsilo (680 m3), 2 mestplaten (64+144 m2), kunstmestsilo (10 ton), sleufsilo (132 m2), kuilplaat (495 m2) en circa 500 m2 erfverharding op de bouwkavel te vinden. Op perceel 435 bevindt zich een voormalige tweede bedrijfswoning, welke niet meer in eigendom is van het veehouderijbedrijf. Het bedrijf is van oorsprong een melkveehouderijbedrijf met 50 stuks melkvee en 33 hectare. Echter, in 2006 zijn de koeien afgestoten en sindsdien worden er alleen nog 45 schapen gehouden. Het houden van de schapen wordt beschouwd als een tijdelijke situatie. Voor de toekomst wordt de locatie beschouwd als incourant om als veebedrijf te exploiteren. Tevens is er geen bedrijfsopvolger voor het bedrijf aanwezig en zal het bedrijf op een bepaald moment gestaakt worden. De eigenaren van het bedrijf willen de bedrijfsvoering beëindigen en de bebouwing slopen. In ruil voor het slopen van de bebouwing en verbetering van de kwaliteit van het landschap, wordt medewerking aan de gemeente gevraagd voor het realiseren van drie bouwkavels voor woningbouw op de saneringslocatie. De Ruimte
4
voor Ruimte regeling dient hier toegepast te worden. Dit beeldkwaliteitsplan geeft inzicht in de situatie op de saneringslocatie. De regeling Ruimte voor Ruimte is gericht op verbetering van de ruimtelijke kwaliteit van het landelijk gebied. Onder de ruimtelijke kwaliteit vallen belevingswaarden als cultureel besef, diversiteit, menselijke maat en leesbaarheid van de cultuurhistorie. Dit gebeurt door bestemmingswijzigingen en sloop van storende of niet passende bebouwing in het landschap. Door de locatie te saneren en her in te richten valt ruimtelijke winst te behalen. Dit beeldkwaliteitsplan is opgesteld om de nieuwe woningen zorgvuldig in te passen in het plangebied. Het plan geeft inzicht in de ruimtelijke kwaliteitswinst als gevolg van het slopen van het bedrijf en de gevolgen van de bouw van drie compensatiewoningen op het perceel. In dit rapport is als eerste een analyse van het plangebied en zijn omgeving opgenomen. Vervolgens wordt een model voor de herinrichting van het plangebied geschetst. De gewenste beeldkwaliteit wordt hierna verder uitgewerkt. In het beeldkwaliteitsplan zijn duidelijke keuzes gemaakt om een hoogwaardige ontwikkeling van het plangebied te waarborgen. De kwaliteit van het plangebied wordt bepaald door enerzijds de ruimtelijke en stedenbouwkundige opzet en anderzijds door de architectonische kwaliteit van de bebouwing. De in het beeldkwaliteitsplan opgenomen randvoorwaarden geven richting aan de verdere uitwerking van het plan. De bouwinitiatieven in het plangebied worden getoetst aan dit beeldkwaliteitsplan.
BEELDKWALITEITSPLAN
Afb. 1: Overzichts-luchtfoto, Google Earth, plangebied aan de lintbebouwing van de Grote Sloot in de Zijpe polder
ot
lo
s len
Mo
435
en
wi
w ou
nd l ge
sin
Gr
t
oo
l eS
ot
433 e
id
we
voormalige 2e bedrijfswoning
et eb m jfsg f er dri be
bedrijfswoning
Afb. 2: Luchtfoto huidige situatie plangebied Grote Sloot 433, Schagerbrug
GROTE SLOOT 433
5
analyse
De ontwikkelingsgeschiedenis De planlocatie bevindt zich aan de Grote Sloot tussen Schagerbrug en Oudesluis in de gemeente Zijpe. In dit gebied heeft de zee een belangrijke rol gespeeld bij het ontstaan van het landschap. Na de vorming van de ondergrond en de daarop aanwezige natuur, heeft de mens het landschap in gebruik genomen en in grote mate gevormd. Waddengebied De gemeente Zijpe is ontstaan uit de gebieden van de Zijpe- en Hazepolder. De polder is van oorsprong een waddenachtig gebied bestaande uit geulen, kreken en kwelders. ‘Via geulen werd fijn zand en klei afgezet tussen zones van veen.’ (G.P. Alders, 2007) Veenvorming ‘Omstreeks 3500 voor Christus nam de zeespiegelstijging af en werden er langs de kust langwerpige zandruggen afgezet, de zogenaamde strandwallen. Deze voorlopers van de duinen zorgden ervoor dat de invloed van de zee op het achterland afnam zodat er veenvorming plaats kon vinden.’ (K. Hund, 2007) Het gebied werd beter begaanbaar. Vanaf de 8e eeuw werd eerst op kleine en later op grotere schaal het veengebied ontgonnen door de mens.
Afb. 3: Ontwerp Zijpepolder ‘Nova Roma’, Jan van Scorel
6
Getijdengebied, Zijper Gat Door de ontwatering en ontginning van het veen daalde het maaiveld en nam de invloed van de zee weer toe. ‘De akkers in de ontginningen kwamen zo laag te liggen dat ontwatering nauwelijks nog mogelijk was en door infiltratie van zeewater veranderde het gebied achter de duinen in een moeras dat uiteindelijk de vorm van een lagune aannam.’ (G.P. Alders, 2007) In de loop van de 9e en 10e eeuw brak de zee, door winderosie en stormvloeden, op verschillende plaatsen door de smalle duinenrij. Het zeewater schuurde in de huidige Zijpe polder een diepe geul uit, genaamd de Sipe. ‘Dit stroomgat had in de 12e en 13e eeuw zijn grootste omvang en vormde een grote bedreiging voor het achterliggende land.’ (G.P. Alders, 2007) Tijdens deze periode is het veenpakket in de Zijpe verdwenen en werd er door het zeewater zand en klei afgezet. ‘In de loop van de 14e eeuw verlandde het zeegat. Er was een strandvlakte ontstaan waarop nollen en duinen opstoven. Na de St.Elizabethvloed van 1421 drong de zee weer binnen en had tot gevolg dat grote delen van het grondgebied tot binnenzee veranderden.’ (G.P. Alders, 2007)
Afb. 4: Zijpe rond 1631
BEELDKWALITEITSPLAN
De bedijking van de Zijpe Pas in de 16e eeuw was men in staat om de grotere waterplassen door bemaling droog te leggen. In 1597 zijn, na vele pogingen, de Zijper kwelders omdijkt en zo ontstond de Zijpe polder. ‘Nova Roma’ dat was het ideaal dat Jan van Scorel (1495-1562) met de bedijking van de Zijpe voor ogen had. Hij tekende een kaart van de Zijpe met daarop zeven dorpskerken afgebeeld. In 1552 ontving hij een octrooi om de Zijpe van een kweldergebied tot land te maken.’ (G.P. Alders, 2007) Gezien de hoogteverschillen tussen de delen van het drooggevallen land, verdeelde men de polder in 20 afdelingen. Elke afdeling werd aangeduid met een hoofdletter. Deze afdelingen werden weer onderverdeeld in kleinere kavels. Van Scorels plan was niet direct succesvol, pas na drie keer geïnundeerd te zijn, slaagde het plan. Door de inundaties zijn de ontwateringssloten dichtgeslibd met zand. Ter plaatse van de Ruigeweg en de Belkmerweg, waren oorspronkelijk twee afwateringssloten parallel aan de Grote Sloot. In 1597, bij de vierde bedijkingspoging werd de polder definitief drooggelegd. Bij de definitieve bedijking werden er wegen aangelegd op de dichtgeslibde sloten, de Ruigeweg en de Belkmerweg. ‘Er werden
Afb. 5: Zijpe rond 1870
nieuwe sloten gegraven tussen deze wegen in. De Grote Sloot was blijven bestaan en werd slechts op enkele plaatsen opnieuw uitgegraven. Deze sloot diende als de belangrijkste afwateringssloot van de polder. Voor de ontwatering van de polder werd gebruik gemaakt van windmolens, waarvan de meeste inmiddels verdwenen zijn. De molenbemaling bleef operationeel tot in de 20e eeuw.’ (G.P. Alders, 2007) ‘Bij de planmatige opzet van de polders werden er nieuwe wegen en vaarten aangelegd waardoor er goede transportmogelijkheden over weg en water ontstonden.’ (K. Hund, 2007) Na de bedijking van de Zijpe werd het land van de polder in gebruik genomen als agrarisch gebied en ontstond er ruimte voor nieuwe bebouwing. Er werden boerderijen en buitenplaatsen aangelegd. Langs wegen en vaarten ontstonden bebouwingslinten en bij kruisingen dorpskernen. ‘De grondbezitters in de Zijpe, in het begin voornamelijk Amsterdamse kooplieden maar later ook Alkmaarders en Zijpenaren, verpachtten hun land.’ (G.P. Alders, 2007) Het gebied is tegenwoordig voornamelijk in gebruik voor grondgebonden veehouderij en bollenteelt.
Afb. 6: Topografische kaart, huidige situatie
GROTE SLOOT 433
7
analyse De kwaliteiten en het gebruik van het landschap
het landschap herkenbaar door de afwijkende verkavelingsvorm.
Het plangebied ligt in een aandijkingspolder, de Zijpe polder. De Zijpe- en Haze Polder wordt aan de westkant begrensd door de duinen en aan alle andere zijden door dijken. In deze polder is de historische landschappelijke ontwikkeling nog duidelijk zichtbaar. Het is een ‘leesbaar’ landschap met een grootschalige en planmatige opzet. De identiteit wordt bepaald door het cultuurtechnische karakter met sloten, dijken, molens, sluizen en gemalen. De compositie van wegen, sloten en erven vormt de kernkwaliteit van het gebied, tezamen met de openheid.
Lijnen/ linten De Zijpe-en Hazepolder kenmerkt zich door zijn duidelijke lineaire structuur. De hoofdstructuur wordt bepaalt door dijken, watergangen en bebouwde/ beplante wegen. In dit gebied vallen de drie Noord-Zuid gerichte ontginningsassen en de egalementsloten daartussen op.
Poldersysteem ‘De Zijpe is geen droogmakerij, maar een bedijking. Een bedijking loost, door gebruik te maken van het tijverschil, met een sluis op zee.’ (HZA stedebouw&landschap, 2008) De Zijpepolder is verdeeld in twintig verschillende kleine polders, al naargelang de hoogteligging van de grond. Deze polders, die aangegeven worden met hoofdletters, hadden ieder voor een deel hun eigen bemaling. Per een of twee van deze polders was er een molen die de polders bemaalde. Het overtollige water van deze polders werd gespuid op de boezem, de Groote Sloot, welke van noord naar zuid door de Zijpepolder loopt. Vanaf daar werd het water verder getransporteerd. Verkaveling De Zijpe polder kenmerkt zich door de rationele verkaveling met een noord-zuid gerichte hoofdstructuur die in een knik meebuigt met de loop van de vroegere getijdengeul. De langgerekte, noord-zuid georiënteerde blokken zijn verdeeld in regelmatige, langwerpige kavels. Deze verkaveling is in de loop van de 20e eeuw door agrarische ontwikkelingen vergroot. Toch is het karakter van de oorspronkelijke polder bewaard gebleven. Er zijn weinig elementen in de verkaveling die het geometrische patroon verstoren. In het verkavelingspatroon is aan de overzijde van het plangebied, ten oosten van de Grote Sloot, een middeleeuwse bewoningsplaats nog goed in
8
De ontginningsassen zijn belangrijke cultuurhistorische dragers. Ze tonen de ontginningsgeschiedenis van de polder en geven richting aan het landschap. Ze liggen op gelijke afstand van elkaar (twee kaveldiepten). ‘De egalementsloten lopen parallel tussen de ontginningsassen in. Er is een ruimtelijke tegenstelling tussen de voorkant van de ontginningsassen (de wegen met de boerderijen) waar de meeste menselijke activiteiten plaatsvinden en de rustigere achterkanten langs de egalementsloten.’ (gemeente Zijpe, 2009)De lengtewegen zijn onderling verbonden door een viertal dwarswegen. Het later gegraven Noordhollandsch Kanaal volgt voor een groot deel de ontginningsstructuur, het zijkanaal StolpenSchagen staat hier dwars op. De verschillende ontginningsassen hebben ieder hun eigen identiteit. De 15 kilometer lange Grote Sloot is sinds de drooglegging de belangrijkste ontginningsas en één van de belangrijkste structurerende lijnen in de Zijpepolder. De Grote Sloot is een rechte vaart met aan weerszijden een weg, deels begeleid door beplanting, met daarlangs stolpboerderijen met groene erven, burgerhuizen met tuinen, herenhuizen en restanten van landgoederen. De as heeft een formele, statige uitstraling. Openheid, massa-ruimte, zichtlijnen Het aandijkingslandschap karakteriseert zich door haar rust en grote open ruimtes (kamers) tussen de ontginningsassen. Opgaande elementen zoals de bebouwingslinten, dijken en beplanting, begrenzen de open ruimten. De polders zijn uitgestrekt en vlak en de agrarische sector is duidelijk aanwezig. Langs de ontginningsas de Grote Sloot wordt de
BEELDKWALITEITSPLAN
Afb. 7: Poldergrid met indeling in 20 vakken
Afb. 8: Poldergrid van noordzuidassen en dwarswegen, bebouwingskernen op de kruisingen
Afb. 9: Blauw raamwerk. De Grote Sloot, het Noordhollands Kanaal en kanaal Stolpen-Schagen vormen de hoofdwatergangen
Afb. 10: Verkavelingsstructuur aan weerszijden van de Grote Sloot, rationele structuur met 1 afwijkende vorm
GROTE SLOOT 433
9
analyse
openheid afgewisseld met opgaande beplanting en bebouwing. Langs de Grote Sloot zijn enkele besloten dorpskernen. Buiten de kernen zijn er lange doorzichten tussen de bebouwing en de erven door, naar het achterliggende landschap. Groenstructuur De hoofdgroenstructuur van de Grote Sloot wordt voornamelijk gevormd door de erfbeplantingen. Van oudsher is de agrarische bebouwing omzoomd door erfbeplanting en windsingels. Ook zijn er nog enkele geriefhoutbosjes (klein hakhoutbos) aan de polderkant van de wegen, en een aantal groene gebieden behorend bij (voormalige) buitenplaatsen. Langs de Grote Sloot is de beplantingstrook niet continu en smaller dan aan de andere linten. De beplantingseenheden liggen als groene eilanden in de weidse vlakte. Langs de groene clusters zijn ruime vergezichten. ‘Waar het gebied voor de teelt van bloembollen is ingericht zien we zeer grote bedrijfsschuren in het gebied ontstaan. Bij deze schaalvergroting verdwijnt steeds meer erfbeplanting zodat de nieuwe bebouwing zeer open in het gebied ligt.’ (K. Hund, 2007) Het gebruik De meeste gronden in de Zijpepolder bestaan uit cultuurgraslanden ten behoeve van de melkveehouderij, bollenteelt en akkerbouw. Het agrarische grondgebruik bepaalt het open karakter van de polder. Aanvankelijk bestond het grondgebruik uit grasland, dit is echter vooral op de meer zanderige gronden aan de westzijde naar het telen van bloembollen verschoven. In de agrarische sector is de concurrentie groot en schaalvergoting van bedrijven onontkoombaar. Deze ontwikkelingen zullen van invloed zijn op het landschap, het gebruik van de bestaande agrarische bedrijven en het aantal agrariërs in de toekomst. Gezien de toenemende vraag naar bollenareaal in het gebied en de aanwijzing van het gebied als grootschalige landbouw/ bollenconcentratiegebied in het Structuurplan, kan gesteld worden dat er in de toekomst minder ruimte in het gebied is voor het uitoefenen van een veehouderij.
10
Afb. 11: De ordeningsprincipes van het buitengebied langs de Grote Sloot. Massa van bebouwing en erfbeplanting gelegen aan de weg/ ontginngingsas. Zicht vanaf het lint op het open achterliggende landschap met rationele verkavelingsstructuur
Afb. 12: Erfbeplanting bepaalt groenbeeld
Afb. 13: Doorzicht vanaf de Grote Sloot op de open Zijpe polder
BEELDKWALITEITSPLAN
De bebouwingskarakteristiek De gemeente Zijpe is een kust- en plattelandsgemeente met een relatief lage bevolkingsdichtheid. De dorpskernen liggen op kruispunten van de noord-zuid gelegen Grote Sloot met de oost-west lopende wegen. De dorpen langs de Grote Sloot zijn herkenbare, verdichte elementen in het landschap. De Grote Sloot schakelt vier dorpen (Burgerbrug, Sint Maartensbrug, Schagerbrug en Oudesluis) aan elkaar. In deze kernen bevinden zich de voorzieningen zoals kerk, kroeg, bakker en school. Het plangebied ligt buiten de dorpskern van Schagerbrug, langs de ontginningsas van de Grote Sloot. Hier staat verspreid solitaire lintbebouwing aan weerszijden van de Grote Sloot. De bebouwing bestaat uit (stolp)boerderijen (met bedrijfsbebouwing), herenhuizen en kleinere arbeiderwoningen/ burgerwoningen en is georiënteerd op de landschappelijke drager/ weg. Langs een aantal ontginningsassen staan nog landgoederen of buitenplaatsen die de sfeer uitademen van de gouden eeuw. Andere bouwwerken zijn poldermolens (rijksmonumenten), welke evenals de kerken in de dorpskernen, een belangrijk oriëntatiepunt vormen. De boerenerven met stolpboerderijen zijn karakteristiek in het Noord-Hollandse landschap.
Afb. 14: Stolpboerderij aan de Grote Sloot
Afb. 15: Statige woning aan de Grote Sloot
De architectuur van de bestaande omliggende bebouwing varieert van landelijk/ agrarisch, tot statig en tot eenvoudig en traditioneel. Ieder huis is individueel te onderscheiden. De bebouwing is voornamelijk vrijstaand en ligt iets terug op ruime kavels. Bijgebouwen staan meestal los van de hoofdgebouwen, naast of achter de woningen. De toegepaste materialen zijn dakpannen, riet, metselwerk en hout in een traditionele kleurstelling. Gevels van woningen zijn veelal representatief. De detaillering is zorgvuldig en gevarieerd, van eenvoudig tot rijk.
Afb. 16: Bebouwing langs de Grote Sloot, georiënteerd op de weg, terugliggend van de weg, bijgebouwen achter op het erf, Google Earth
GROTE SLOOT 433
11
analyse Huidige situatie plangebied Aan de Grote Sloot 433, Schagerbrug bevindt zich het veehouderijbedrijf van Maatschap Brak-Peper. Het plangebied is gelegen in het landelijk gebied van de gemeente Zijpe, in het bebouwingslint van de Grote Sloot. Het is bestemd als ‘agrarische doeleinden, agrarische bebouwingsvlakken’. Het totale plangebied bestaat uit een agrarische bouwkavel en bijbehorende landerijen. In totaal is er 16,8 hectare aan grasland aanwezig, en een bouwkavel van ruim 1 hectare. Op de bouwkavel staat de bedrijfswoning en bijgebouwen. De woning dateert uit 1932. De overige gebouwen zijn in de loop der tijd gerealiseerd. De bijgebouwen bestaan uit een veestal (728 m2), een schuur/ garage (65 m2), veestalling (220 m2), betonschuur (175 m2) en een kleine schuur (33 m2). Verder is er een mestsilo (680 m3), 2 mestplaten (64+144 m2), kunstmestsilo (10 ton), sleufsilo (132 m2), kuilplaat (495 m2) en circa 500 m2 erfverharding op de bouwkavel te vinden. Op het naastgelegen perceel, Grote Sloot 435, staat een voormalige tweede bedrijfswoning, welke niet meer in eigendom is van het veehouderijbedrijf. De woning met ligboxenstal grenst direct aan de weg. In verband met de ruime opzet van bebouwing langs de Grote Sloot is het merendeel van de agrarische bebouwing duidelijk zichtbaar vanaf de weg. Dit geldt zowel voor de bedrijfsgebouwen grenzend aan de Grote Sloot alsook voor de verder van de weg af gelegen bebouwing. Aan de zuidwestzijde van het perceel schermt een gedeelte van een windsingel de bebouwing af.
bedrijfsgebouwen gesitueerd die redelijk tot zeer gedateerd zijn en welke qua stijl en situering niet passen binnen het oorspronkelijke lint. De locatie is voor het overgrote gedeelte verhard en voorzien van beton- of klinkerverharding. De aangrenzende huiskavel wordt op dit moment gebruikt voor het weiden van de aanwezige schapen. Door het minder intensieve gebruik van de bedrijfsgebouwen worden deze ook minder frequent en kwalitatief onderhouden. De bouwkavel ligt rondom vrij in het landschap. Vanaf de achterzijde van het perceel is er weids zicht op de open polder, met op de achtergrond de lintbebouwing en beplanting van de ontginningsas de Ruigeweg. Dwars door de bouwkavel loopt de Molensloot. Voor een groot deel is deze sloot hier niet zichtbaar gecontinueerd, maar loopt via een duiker door het perceel. Het bedrijf is van oorsprong een melkveehouderijbedrijf met 50 stuks melkvee en 33 hectare. Echter, in 2006 zijn de koeien afgestoten en sindsdien worden er alleen nog 45 schapen gehouden. Het houden van de schapen wordt beschouwd als een tijdelijke situatie. Voor de toekomst wordt de locatie beschouwd als incourant om als veebedrijf te exploiteren. Tevens is er geen bedrijfsopvolger voor het bedrijf aanwezig en zal het bedrijf op een bepaald moment gestaakt worden. De eigenaren van het bedrijf willen de bedrijfsvoering beëindigen, wat kansen biedt om de locatie te saneren en het landschap te versterken door middel van ruimte voor ruimte.
Ten oosten van de ligboxenstal zijn een aantal
Zie de afbeeldingen op de volgende pagina’s voor een beeld van de huidige situatie.
Afb. 17: Voorzijde woonhuis en ligboxenstal
Afb. 18: Zijaanzicht bedrijfserf
12
BEELDKWALITEITSPLAN
Afb. 19: Machineberging, bedrijfsmatig te gebruiken verharding
mestsilo
schuurtje
ng
435
di
r ha
r
ve
betonschuur/ machineberging
schuur/ garage
veestalling
wi nd
rh
ge
sin
ve
g
in
d ar
voormalige 2e bedrijfswoning
l
veestal
433
ot
slo
en ol
M
bedrijfswoning
e
id we
ot
Gr
t
oo
l eS
Afb. 20: Luchtfoto huidige situatie plangebied Grote Sloot 433, Schagerbrug
GROTE SLOOT 433
13
analyse
Afb. 21: Zijkant ligboxenstal en schuur
Afb. 22: Achterplaats met bedrijfsbebouwing
Afb. 23: Ligboxenstal, voersilo en veestalling
Afb. 24: Mestsilo
Afb. 25: Haag als erfafscheiding vooraan de weg
Afb. 26: Molensloot en windsingel
Afb. 27: Open weide en windsingel
Afb. 28: Uitzicht vanaf achterzijde perceel
14
BEELDKWALITEITSPLAN
anal beeldkwaliteit yse
De herinrichting van het plangebied ‘De Grote Sloot is gevoelig voor verrommeling daar waar de melkveehouderijfunctie afneemt en kleinschaliger activiteiten ontstaan als landbouwverbreding met recreatie en bijvoorbeeld paardenhouderij.’ (Veelkleurig landschap, Gemeente Zijpe, 2009) De ruimte voor ruimte regeling biedt kansen om dit tegen te gaan en de karakteristieken van het landschap te versterken. Door de locatie te saneren en her in te richten met compenserende woningbouw valt landschappelijke winst te behalen. Het voorstel is om alle aanwezige bebouwing te slopen: bedrijfswoning (490 m3 ), bedrijfsopstallen (1221 m2), mestsilo (680 m3) en kunstmestsilo (10 ton). Ook wordt de bijbehorende (bedrijfsmatig te gebruiken) verharding (circa 500 m2), mestplaten (64+144 m2), sleufsilo (132 m2) en kuilplaat (495 m2) verwijderd. Ter compensatie wordt medewerking gevraagd voor drie bouwkavels voor woningbouw. Bij de bestemmingsplanwijziging zal
ook de bestemming van de voormalige tweede bedrijfswoning (op perceel 435) omgezet moeten worden van agrarisch naar wonen. Het landelijk gebied heeft een grote aantrekkingskracht als woongebied: een mooi landschap met rust en ruimte. De lineaire ontginngingsstructuur, het open landschap met groene erven langs de ontginningsas en doorzichten tussen de erven door naar het open landschap zijn belangrijke waarden. Nieuwe bebouwing en beplanting zal daarom zorgvuldig ingepast moeten worden. Er dient een goede keuze gemaakt te worden in de aard en positionering van de nieuwe bebouwing. Er mag geen afbreuk worden gedaan aan de bestaande stedenbouwkundige, cultuurhistorische, landschappelijke en groenblauwe karakteristieken van het gebied. Behoud en versterking van ruimtelijke kwaliteit staat voorop. Belangrijk is dat het landschap zich verder kan ontwikkelen, waarbij het landschap ‘leesbaar’ blijft. Voor dit gebied is de leesbaarheid/ herkenbaarheid van de ontginnings- en bewoningsgeschiedenis van belang. In dit hoofdstuk wordt de beeldkwaliteit verder uitgewerkt.
GROTE SLOOT 433
15
beeldkwaliteit
Hoofdindeling De vele huidige bebouwing geeft een rommelig beeld. Door de locatie te saneren en her in te richten ontstaat een eenduidiger beeld met een sterke afname van het bebouwde oppervlak. Het heringerichte plangebied bestaat uit 3 nieuwe woonkavels. De kenmerken van het landschap (openheid, doorzichten, groene clusters en lineaire structuur) zijn leidend voor de herinrichting van het plangebied. In het plan wordt aangesloten op de karakteristieken van het noord-zuid lint de Grote Sloot, met aandacht voor de rustige achterkanten in het gebied en de intensiever bewoonde en gebruikte voorkanten. Iedere woning staat op een ruime kavel, zodat er in de tuinen voldoende ruimte is voor erfbeplanting. (kavel 1: 1480 m2, kavel 2: 850 m2, kavel 3: 620 m2). De nieuwe verkaveling is gebaseerd op de rationele structuur van de polder, haaks op het ontginningslint. De 3 kavels vormen tezamen een cluster. Op iedere kavel komt een vrijstaande woning. Deze drie hoofdmassa’s zijn qua maat en schaal aanpast aan de boerenerven rondom en voegen zich in het ritme van de omgeving. Openbaar groen is hier nagenoeg niet aanwezig, de groenstructuur bestaat voornamelijk uit particulier groen. Op de individuele woonkavels is ruimte voor erfbeplanting, wat een bijdrage zal leveren aan het groene landelijke karakter. Belangrijke groenelementen aan de Grote Sloot zijn van oudsher de windsingels. Door de bouwkavels tezamen te omringen met bomen met onderbeplanting ontstaat er één groen cluster in het open landschap. Groen en bebouwing vormen zo een eenheid binnen het open landschap. Het
16
cluster met erfbeplanting ligt aan het ontginningslint, waardoor het lint geaccentueerd wordt. Bij de inrichting van het gebied is ook de wens van mensen die buiten gaan wonen een uitgangspunt, namelijk ruimte om de woning, rust, landschap en uitzicht. De nieuwe woonkavels staan zoveel mogelijk in contact met het achterliggende landschap. Vanaf de kavels is er weids zicht op dit landschap. De kwaliteit van het weidse landschap wordt benut en draagt bij aan de kwaliteit van de woonkavels. Er ontstaat een kwalitatief hoogwaardig woonmilieu. In het plan blijft de openheid tussen de bebouwing behouden, door weiden aan de zijkanten. Via deze landjes zijn doorzichten naar het achterliggende landschap. Binnen de lintbebouwing heeft ieder huis een eigen karakter. Voor de nieuwe woningen wordt gekozen voor een gebiedseigen woning met een landelijke uitstraling. De 3 woningen krijgen allen een ander karakter; 1 stolpwoning, 1 kapbergwoning en 1 arbeiderswoning. Traditioneel gezien vormen deze 3 bebouwingstypen een ensemble op boerenerven in Noord-Holland. De nieuwe bebouwing kan op een eigentijdse manier vorm krijgen. Behoud van variatie en ruimte voor initiatief, zonder ‘verrommeling’ staat voorop. In de volgende paragrafen wordt de gewenste inrichting van het plangebied verder omschreven aan de hand van verschillende elementen. Door de herinrichting ontstaat een beeld wat aansluit op het karakter van de Grote Sloot en wordt voorkomen dat het complex verwaarloosd raakt. De exacte positie en vorm van de bebouwing, alsmede de erfindeling, zijn nader te bepalen, aan de hand van de uitgangspunten die in de volgende paragrafen zijn opgesteld. De inrichtingsschets geeft een mogelijke situatie.
BEELDKWALITEITSPLAN
Afb. 29: Herinrichtingplan in omgeving
435
1
2 3
Afb. 30: Herinrichtingsplan Grote Sloot 433, de erfindeling is een indicatie
GROTE SLOOT 433
17
beeldkwaliteit
Positie kavels, bebouwing op kavels en oriëntatie op het landschap De kavels zijn zo gepositioneerd dat deze de structuur van het landschap versterken. De nieuwe bebouwing sluit qua schaal en maat aan bij de bestaande bebouwing en past in het poldergrid. Bij de inpassing van de nieuwe bebouwing is rekening gehouden met de doorzichten vanaf de Grote Sloot. Langs de twee buitenste kavels is er doorzicht naar het achterliggende open landschap. Vanaf de woonpercelen is er zicht op het weidse achterliggende cultuurhistorische landschap. Op iedere kavel wordt een vrijstaande woning gebouwd. De hoofdvolumes staan geclusterd binnen het bestaande agrarische bouwblok. (de grootte en vorm van de aangeduide woningen zijn illustratief, passend binnen de maximale maten uit de paragraaf bebouwing). De middelste kavel vormt het hoofdmoment, waarop een groter bouwvolume mogelijk is in de
Afb. 31: Doorzicht op het open achterliggende landschap en uitzicht vanaf woonkavels
18
vorm van een stolp. Op kavel 1 komt een woning in de vorm van een arbeiderswoning, op kavel 3 een woning in de vorm van een kapberg. (Zie meer richtlijnen in de paragraaf bebouwing). De 3 verschillende bouwvormen passen binnen het van oorsprong agrarische erf, en zorgen voor variatie in het lint. De voorgevels en representatieve functies zijn georiënteerd op de straatzijde. De woningen liggen terug van de weg en hebben een voortuin, zijtuin en een achtertuin. De rooilijnen sluiten aan op de rooilijnen in de omgeving, en verspringen ten opzichte van elkaar. De stolp die het hoofmoment vormt, staat het meest naar voren geplaatst. De kapberg staat het meest naar achteren geplaatst. Kavel 2 en 3 krijgen een gezamenlijk bijgebouw. Kavel 1 krijgt een eigen bijgebouw. Bijgebouwen (aanbouwen, overkappingen en vrijstaande bijgebouwen) mogen binnen de hele kavel gebouwd worden, mits het bijgebouw minimaal 3 meter terug ligt ten opzichte van de voorgevellijn van het hoofdgebouw.
Afb. 32: Verspringende voorgevelrooilijnen langs de Grote Sloot
BEELDKWALITEITSPLAN
Water In de omgeving van het plangebied is water altijd prominent aanwezig geweest. Door het gebruik van water als ontwerpmiddel krijgt de woonomgeving een extra dimensie. De huidige Molensloot die parallel ligt aan de Grote Sloot, loopt op dit moment via een duiker door het plangebied. Door de sloot voor een groot gedeelte weer open te maken wordt het waterpatroon beter zichtbaar en het karakter van het gebied versterkt. De sloot wordt voorzien van natuurlijke oevers zonder beschoeiing en eventueel met rietkraag. De bermsloot wordt voor de arbeiderswoning en voor de kapberg hersteld.
Afb. 34: landelijke oprit van halfverharding
Verkeersontsluiting en verharding De percelen worden vanaf de Grote Sloot ontsloten. Het achterliggende land is via de bestaande oprit (links op kavel 1) te bereiken. De bestaande dam in de Molensloot en in de voorsloot kunnen hierbij benut worden. Via een aftakking vormt deze oprit eveneens de inrit naar kavel 1. Om het aantal uitritten te beperken, krijgen kavel 2 en kavel 3 één gezamenlijke oprit.
Afb. 35: Referentiebeeld klinkerbestrating
Bij iedere kavel vindt parkeren plaats op eigen terrein met genoeg ruimte voor 2 auto’s per woning. Grootschalige verharding op de voorerven dient voorkomen te worden. Het verhardingsmateriaal van de nieuwe oprit zal bestaan uit klinkerbestrating, schelpen, grind of halfverharding (passend bij het landelijke karakter).
1
2 3
Afb. 33: Referentiebeeld oprit van schelpenverharding
Afb. 36: Verkeersontsluiting
GROTE SLOOT 433
19
beeldkwaliteit
Erfbeplanting en erfafscheiding Opgaand groen is zeer ruimtebepalend in het open landschap. Aan de Grote Sloot wordt de groenstructuur met name bepaald door particuliere erfbeplanting. Belangrijke groenelementen zijn van oudsher de windsingels en bomenrijen rondom het erf. De nieuwe erven dragen met hun beplanting bij aan het groenbeeld. Iedere woning heeft een grote tuin met voldoende ruimte voor bomen, heesters en hagen. De erfbeplanting zorgt niet alleen voor beschutting en aankleding van de percelen, maar heeft ook een natuurfunctie voor vogels, insecten en vleermuizen.
Afb. 37: Referentie, voortuin met sierfunctie
Een groot gedeelte van de bestaande windsingel blijft behouden. Aan de andere zijde van het plan komen eveneens bomen (al dan niet met onderbeplanting) op de erfgrens. Deze ondersteunen het lineaire karakter van de polder. Tezamen met nieuwe erfbeplanting op de woonkavels, ontstaat een groen eiland in de polder, passend bij de huidige polderstructuur. De voortuinen hebben voornamelijk een sierfunctie en laten het zicht vrij op de voorgevel. Door de kavels een ruime breedte mee te geven, gaan de zijtuinen ook meespelen in het straatbeeld, waar meer hoogopgaande beplanting staat. Voor de bomen, hagen en heesters wordt een gebiedseigen assortiment geadviseerd, zoals beuk, eik, els, es, kornoelje, hazelaar, hoogstamfruitbomen, iep, linde, noot, populier, veldesdoorn, krent, meidoorn en wilg. De erfafscheidingen zullen passen bij het landelijke karakter van de omgeving. Dit kan zijn in de vorm van een haag, een laag transparant hekwerk, een begroeid hekwerk, opgaande beplanting, of geen erfafscheiding. Schuttingen of rietmatten op de perceelsgrenzen zijn niet toegestaan. De achtersloot die weer open wordt gemaakt en een gedeelte voorsloot dienen eveneens als erfafscheiding. De erfafscheidingen aan de wegzijde dient laag te blijven, bij voorkeur een haagbeplanting van liguster, meidoorn of beuk.
20
Afb. 38: Referentie, bomen op erfgrens
Afb. 39: Referentie, beukenhaag als erfafscheiding
BEELDKWALITEITSPLAN
Inrichting agrarische ruimte In het Ontwikkelingsbeeld Noord-Holland Noord wordt voor de hele polder uitgegaan van een sterke landbouwfunctie met daarnaast aandacht voor versterking van de cultuurhistorische-, visuele en natuurwaarden. Het agrarische gebruik is een belangrijke identiteitsdrager van de Zijpe polder. De ruimte die vrijkomt door de sanering en die niet met woonkavels wordt ingericht, wordt bij de huidige weide gevoegd. In eerste instantie blijft de huidige weide in gebruik door agrariërs. Zowel uit het oogpunt van landschap, cultuurhistorie en natuurwaarde, is behoud van de graslanden wenselijk. Hierdoor blijven de groene en open kwaliteiten van het landschap behouden en blijven lange zichtlijnen gewaarborgd. Naast het beheer van het landschap door de agrariërs, kan een evenwichtige afweging plaatsvinden met andere belangen. Zo kan er gedacht worden aan natuurontwikkeling en waterberging. Agrariërs kunnen op vrijwillige basis de natuurwaarden van de polder vergroten, in samenwerking met Verenigingen voor Agrarisch Natuurbeheer. ‘De natuurwaarde kan toenemen door vochtige graslanden te realiseren, begreppeling te behouden en te zorgen dat het water helderder is en ruigte en rietoevers te creëren.’ (Gemeente Zijpe, 2009)
Afb. 40: Open weide met zicht op het lint de Ruigeweg
Afb. 41: Overzicht waterprojecten, plangebied in nr. 5, droge waterberging, bron: Landschapsvisie Noordelijk zandgebied en kustzone
Voor het noordelijke deel van de Zijpe- en Hazepolder wordt door het Hoogheemraadschap een watergebiedsplan opgesteld. De polder waar het plangebied in ligt is aangewezen als zoekgebied voor droge waterberging. Alleen bij hevige regenval kan een dergelijk gebied tijdelijk onder water komen. In de toekomst zou aan deze plannen medewerking verleend kunnen worden in overleg met de toekomstige eigenaren. Mogelijkerwijs zou het gebied ook ingericht kunnen worden voor de bollenteelt, aangezien het gebied in de structuurvisie van Noord-Holland is aangeduid als bollenconcentratiegebied. In ieder geval blijft, bij alle genoemde inrichtingsvormen, de open kwaliteit van de polder behouden.
Afb. 42: Visie grondgebruik, roze=bollenteelt, groen=weide, bron: Landschapsvisie Noordelijk zandgebied en kustzone
GROTE SLOOT 433
21
beeldkwaliteit Bebouwing Het gebied valt in het regulier welstandsgebied van ‘polders buitengebied’. De nieuwe bebouwing dient aan te sluiten bij het karakter van het bestaande bebouwingslint. Het plan bestaat uit drie nieuwe vrijstaande woningen. De 3 hoofdvolumes zijn individueel te onderscheiden en krijgen een landelijke uitstraling. De woning op de middelste kavel (kavel 2) vormt het ‘hoofdmoment’ van het plan. Deze woning krijgt de vorm van een stolpboerderij en staat iets meer naar voren dan de andere 2 woningen. De andere twee woningen krijgen ook een landelijk karakter, namelijk een kapbergwoning en een arbeiderswoning. Aan de bouwmogelijkheden voor de 3 nieuwe woningen met bijgebouwen, wordt hieronder richting gegeven. Tegelijkertijd blijft er voldoende creatieve vrijheid voor de architect. De architect wordt vrij gelaten om de regionale architectuur opnieuw uit te vinden. De referentiebeelden geven voorbeelden weer voor de vormgeving en uitstraling van de nieuwe bebouwing. Uitgangspunten nieuwe bebouwing: Functie hoofdgebouw: - Wonen Uitstraling woning: - Vrijstaande woning met streekeigen uitstraling, dit kan zowel eigentijds als historiserend zijn - Exclusiviteit en vakmanschap Vorm woning: - Samenhangend stelsel van maatverhoudingen, dat beheerst wordt toegepast in ruimtes, volumes en vlakverdelingen - Een eenvoudige, eenduidige hoofdmassa met een rechthoekige/ vierkante plattegrond - Op- en aanbouwen, zoals erkers en dakkapellen, zijn ondergeschikt aan hoofdmassa of maken onderdeel uit van het ontwerp - Aangekapte dakkapellen zijn niet toegestaan - Arbeiderswoning op kavel 1: Inhoud max. 650 m3, goot max 3,5 m, nok max. 8,5 m, 1 bouwlaag met zadeldak
22
- Stolp op kavel 2: Inhoud max. 1250 m3, goot max 3,5 m, nok max 11,5 m, dak is piramidevormig. - Kapberg op kavel 3: Inhoud max 650 m3, goot max 7 meter, nok max 10 meter, 2 bouwlagen + piramidevormig dak Oriëntatie woningen: - De voorgevel is representatief en georiënteerd op de weg Materiaal en kleurgebruik: - Materialen en kleuren zijn bij voorkeur traditioneel, terughoudend en afgestemd op de omgeving/ omringende bebouwing - Niet toegestaan zijn: aluminium beplating, rolluiken, vlakke plaatdeuren - Dakbedekking met keramische pannen (rood of grijs/ zwart) of riet - Gevels van baksteen, hout of in pleisterwerk - Geen kunststof kozijnen en deuren - De woningen worden duurzaam gebouwd (bijvoorbeeld gebruik van duurzame materialen, isolatievoorzieningen met hoge isolatie-waarde, energiezuinige cv-installatie) Detaillering: - De architectonische uitwerking en detaillering zijn zorgvuldig, afwisselend en evenwichtig - Fijne detaillering wordt benadrukt in kleine elementen zoals kozijnen, dakgoten en daklijsten - Streven naar een duidelijke gevelgeleding - De detaillering is van sober tot rijk en kent een duidelijke maatvoering (bv. goede verhouding tussen ‘plint’, middenstuk en dakrand, duidelijk daklijsten en goten) Bijgebouwen en overkappingen: - Ondergeschikt aan hoofdgebouw in volume en uitstraling, bescheiden uiterlijk - Duidelijk rechthoekig, eenvoudig van (kap)vorm - Bijgebouwen op een afstand van minimaal 3 meter terugliggend vanaf de voorgevelrooilijn van het hoofdgebouw - Kleur, materiaal en detaillering afgestemd op hoofdgebouw - Kavel 2 en 3 krijgen 1 gezamenlijk bijgebouw
BEELDKWALITEITSPLAN
Afb. 43: Referentiebeelden woningen en bijgebouwen, landelijke uitstraling, Binnen het plan is ruimte voor 1 arbeiderswoning, 1 stolpboerderij ,1 kapberg
GROTE SLOOT 433
23
conclusie
verharding
singel beplanting
te
ro
G
t
oo
Sl
schaal 1:1000 Afb. 44: Huidige situatie Grote Sloot 433, veel bebouwing en verharding, zicht op bebouwing vanaf de Grote Sloot
De vele huidige bebouwing aan Grote Sloot 433 geeft een rommelig beeld. De ruimte voor ruimte regeling biedt kansen om verrommeling door bedrijfsbeëindiging tegen te gaan en de ruimtelijke kwaliteit van het landelijke gebied te versterken. Door de locatie te saneren en her in te richten met compenserende woningbouw wordt landschappelijke winst behaald. Het heringerichte plangebied bestaat uit 3 nieuwe woonkavels. Op deze pagina zijn de bestaande situatie en de herinrichting van het plangebied naast elkaar gezet, en over elkaar heen geplaatst. Hiermee wordt de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit inzichtelijk. De kenmerken van het landschap (openheid, doorzichten, groene clusters en lineaire structuur) zijn leidend voor de herinrichting van het plangebied. In het plan wordt aangesloten op de
24
karakteristieken van het noord-zuid lint de Grote Sloot, met aandacht voor de rustige achterkanten in het gebied en de intensiever bewoonde en gebruikte voorkanten. Het plan biedt onder meer ruimtelijke kwaliteit op de volgende punten: + behoud van doorzichten vanaf de Grote Sloot + beplanting aan de kavel randen versterken/ begeleiden het doorzicht naar het achterliggende landschap + meer ruimte voor erfbeplanting langs de Grote Sloot, versterking van het groene cluster/ eiland + afname bebouwd en verhard oppervlak (zichtbaar vanaf de weg) + afname van het oppervlak van de huidige bouwkavel, toevoeging grond aan weiland + doorgaande karakter van de Molensloot wordt versterkt + plan past in de rationele structuur van de Grote Sloot + groen en bebouwing vormen een cluster aan het ontginningslint en accentueren de lintstructuur + rust, ruimte en uitzicht staan centraal
BEELDKWALITEITSPLAN
te verwijderen verharding te slopen bebouwing
te
ro
G
t
oo
Sl
schaal 1:1000 Afb. 45: Herinrichtingsplan ten opzichte van de huidige situatie, sterke afname van bebouwd en verhard oppervlak
schaal 1:1000 Afb. 46: Herinrichtingsplan Grote Sloot 433, de erfindeling is een indicatie
GROTE SLOOT 433
25
Bronvermelding Leidraad Landschap en Cultuurhistorie, Provincie NoordHolland, Haarlem, 2010 Handboek ontwikkelen met ruimtelijke kwaliteit, Provincie Noord-Holland, Haarlem, 2010 Handreiking Ruimte voor Ruimte in Noord-Holland, een toelichting op de werkwijze met behulp van vier pilot-projecten, Provincie Noord-Holland, Haarlem, 2009 Provinciale Woonvisie 2010 – 2020, goed wonen in Noord-Holland, Provinciale Staten, 2010 Beleidsnota Archeologie Gemeente Zijpe, Stichting Steunpunt Cultureel Erfgoed Noord-Holland, G.P. Alders, Wormer, 2007 Welstandsnota 2008, Evaluatie welstandsnota 2003, Stichting Welstandszorg Noord-Holland i.s.m. BügelHajema Adviseurs, Gemeente Zijpe, 2008 Landschapsvisie Noordelijk zandgebied & kustzone, Een strategisch beeldkwaliteitsplan met het oog op de Noordboog, K. Hund T&L architect, Amsterdam 2007 Beeldkwaliteitsplan dorpen langs de Groote Sloot, HzA Stedebouw & Landschap, Hoorn, 2008 Toekomstvisie 2005-2015, Gemeente Zijpe, Schagerbrug, 2004 Regionale woonvisie Kop van Noord-Holland 2005-2015, Companen, Arnhem, 2006 Veelkleurig landschap, achtergrondrapport & hoofdrapport, Landschapsontwikkelingsplan 2009, Gemeente Zijpe, 2009
26
BEELDKWALITEITSPLAN
colofon
Document door: Dorien de Boer Landschapsarchitect BNT Studio Groenburg, Tuin- en Landschapsarchitectuur Registratienummer Architectenregister: 3.090415.001 Adres: Groenburgwal 28-II, 1011 HW Amsterdam Tel: 06-30077008 E-mail:
[email protected] www.studiogroenburg.nl KvK-nummer: 50141430 In opdracht van: De heer J. Brak & mevrouw J.E. Brak-Peper Eigenaren locatie Grote Sloot 433, Schagerbrug Maart 2013
GROTE SLOOT 433
27
